Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, October 29, 2015

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 8Co/289/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4213201714
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 10. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Adriana Kálmánová, PhD.

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2015:4213201714.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Adriany Kálmanovej, PhD. a členov

senátu JUDr. Vladimíra Novotného a JUDr. Jarmily Pogranovej, v právnej veci navrhovateľov: 1. M. S.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom B. alej XXXX/XXX, N., zastúpená: Mgr. Jozefom Danczim, advokátom, Župná
1147,Komárno,2.W..M.E.,nar.XX.XX.XXXX,bytomB.alejXXXX/XXX,N.,3.M.Q.,nar.XX.XX.XXXX,
bytom B. alej XXXX/XXX, N., prechodne bytom L. X, M., Maďarská republika, 4. M. S., nar. XX.XX.XXXX,
bytomB.alejXXXX/XXX,N.,zastúpenánavrhovateľomv2.rade,protiodporcom:1.Všeobecnáúverová
banka, a.s., so sídlom Mlynské Nivy, Bratislava, IČO: 31 320 155, 2. Dražobná spoločnosť, a.s., so
sídlom Gunduličova 3, Bratislava, IČO: 35 849 703, zast.advokátskou kanceláriou STANĚK VETRÁK &

PARTNERI so sídlom Vlčkova 18, Bratislava, 3. R.. E. J., nar. XX.XX.XXXX, bytom V. XXX/X, N.-I. M.,
zastúpený 1. Nosko & Partners, s.r.o., advokátska kancelária so sídlom Podajvorinskej 2, Bratislava, 2.
JUDr. Lívia Kňažiková, advokátka so sídlom Nám. M. R. Štefánika 6, Komárno, o určenie neplatnosti
opakovanej dražby, o odvolaní navrhovateľky v 1. rade proti rozsudku Okresného súdu Komárno zo dňa
23.04.2014, č.k. 8C/43/2013-171 a opravnému uzneseniu zo dňa 13.02.2015 č.k. 8C/43/2013-203 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e .

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa zamietol žalobu, ktorou sa navrhovatelia domáhali určenia
neplatnosti opakovanej dražby konanej 23.01.2013. O trovách konania rozhodol výrokom, že o nich

rozhodne do 30 dní od právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej. Rozhodnutia právne odôvodnil ust. § 3
ods. 1, 21 ods. 4, § 21 ods. 2, § 12 ods. 1, § 16 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách
a o doplnení zákona o notároch. Vychádzal zo zistenia, že 19.03.2008 bola medzi navrhovateľkou
v 1. rade a odporcom v 1. rade uzatvorená zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č.
001/114280/08-001/000 v k.ú. N., vedenej na LV č. XXXX ako parc. reg. „C“ č. 3066/1, zastavané plochy
a nádvoria o výmere 967 m2, parc. č. 3066/2 zastavané plochy a nádvoria o výmere 220 m2, parc. č.
3067/2záhradyovýmere1385m2,parc.č.3067/3zastavanéplochyanádvoriaovýmere24m2,rodinný

dom so súpisným číslom XXXX, na parc. č. 3066/2, vrátane všetkých súčastí a príslušenstva, v podiele
1/1.Išloozabezpečeniepohľadávkyvovýške150.450,-eurposkytnutejnavrhovateľkev1.radezmluvou
o poskytnutí euroflexihypotéky dňa 19.03.2008. Nehnuteľnosť bola ohodnotená na sumu 295.425,88
eura. Podľa článku VIII. zmluvy bol záložný veriteľ oprávnený záloh predať na dražbe. Navrhovateľka v
1. rade je jedinou vlastníčkou predmetných nehnuteľností, ako vyplýva z LV č. XXXX, preto súd žalobu
voči odporcom v 2. až 4. rade zamietol majúc za to, že neboli aktívne legitimovaní na podanie žaloby.
Vyslovil, že trvalý pobyt má len evidenčný charakter a nie sú účastníkmi konania ani v zmysle § 21 ods.

4 cit.zákona, keďže nie sú dotknutými osobami. Návrh navrhovateľky v 1. zamietol, keď ňou tvrdené
dôvody neplatnosti dražby nepovažoval za právne významné. K tvrdeniu, že záložné právo bolo aj na
nehnuteľnostiach, na ktorých nebolo zriadené, a že oznámenie o opakovanej dražbe neobsahovalo údaj
o záhradnej chatke súd konštatoval, že v zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti je uvedenýpredmet zálohu s dodatkom - vrátane všetkých súčastí a príslušenstva, preto s poukazom na ust. §
121 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého príslušenstvom veci sú veci, ktoré patria vlastníkovi
hlavnej veci a sú ním určené na to, aby sa s hlavnou vecou trvale užívali, existujú vedľa hlavnej veci a sú

s ňou funkčne zviazané hospodárskym účelom a majú spoločného vlastníka uzavrel, že záložné právo
bolo zriadené aj na garáž s prístreškom a záhradnú chatku. S poukazom na rozsudok NS ČR sp. zn.
22Cdo/1844/2004 vyslovil, že ak je príslušenstvom nehnuteľnosť, ktorá evidencii v katastri nepodlieha,
(ide o drobné stavby) postačí k prevodu písomné vyjadrenie, že sa vec prevádza s príslušenstvom.
Uzavrel, že opis predmetu dražby bol dostatočne špecifikovaný v oznámení o opakovanej dražbe č.

920/2012. K ďalšej námietke navrhovateľov uviedol, že údaje o užívateľoch draženej nehnuteľnosti
nepatria k povinným náležitostiam oznámenia o dražbe a nemajú relevanciu s poukazom na účel
zákona. Z oznámenia o dražbe zn. 675/2012 súd zistil, že prvé kolo dražby bolo 26.09.2012, najnižšie
podanie bolo určené sumou 193.000,- eur. Navrhovateľka v 1. rade si zásielku neprevzala a predmet
dražby jej manžel odmietol sprístupniť, ako vyplýva z ohliadky zo 04.09.2012. Opakovaná dražba bola
23.01.2013, s najnižším podaním v sume 144.750,- eur. K námietke navrhovateľky v 1. rade, že znalecký

posudok R.. B.. 80/2012 nezodpovedná skutočnosti a cena je nízka, súd poukázal na § 16 ods. 1
zákona č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a uviedol, že znalecký posudok je
špecializovanou odbornou činnosťou vykonávanou za podmienok ustanovených v zákone znalcami. R..
B. vypracoval posudok za účelom vykonania dobrovoľnej dražby a R.. O., ktorej znalecký posudok si
dala vypracovať navrhovateľka v 1. rade a na ktorý v konaní poukazovala, bol vypracovaný za účelom

prevodu nehnuteľností. Súd dodal, že od uzatvorenia záložnej zmluvy, 19. 03. 2008, do vypracovania
znaleckého posudku, 25. 07. 2012, nastal výrazný pokles cien nehnuteľností na celom území SR.
Vyslovil, že nevzhliadol dôvody spochybňovať znalecký posudok R.. B. a cenu ním určenú, pričom ale
posudok nepredstavuje určenie trhovej hodnoty nehnuteľností, pretože až cena dosiahnutá vydražením
vyjadruje reálnu hodnotu draženej nehnuteľnosti (rozhodnutie NS ČR sp. zn. 20Cbo/1083/2005). Dodal,

že účasť na dražbe a výšku ceny dražených nehnuteľností ovplyvňujú aj ohliadky predmetu dražby,
ktorej sa v prvom kole nikto nezúčastnil, keďže neboli sprístupnené manželom navrhovateľky v 1. rade.
Vykonaným dokazovaním mal súd preukázané, že navrhovateľka v 1. rade neuniesla dôkazné bremeno,
jej tvrdenia boli vyvrátené listinnými dôkazmi a mal za preukázané, že dražba prebehla v súlade so
zákonom 527/2002 Z.z.. V závere dodal, že nevykonal dôkazy navrhnuté navrhovateľkou v 1. rade,

výsluch znalcov a oboznámenie so zmluvou o vykonaní dražby a opakovanej dražby, keď ich pre svoje
rozhodnutie nepovažoval za potrebné, pretože by neviedli k inému rozhodnutiu.

Proti tomuto rozsudku podala v zákonnej lehote odvolanie navrhovateľka v 1. rade, ktorá navrhla
rozsudok zrušiť a vec vrátiť súd prvého stupňa na ďalšie konanie. Poukázala na svoje doterajšie

vyjadrenia, pre ktoré dobrovoľnú dražbu považuje za nezákonnú, najmä z dôvodu, že vyvolávacia
cena určená znaleckým posudkom R.. B. je sporná s ohľadom aj na znalecký posudok vypracovaný
R.. M., ktorý bol podkladom k poskytnutiu hypotekárneho úveru a R.. O., ktorý bol vypracovaný
približne v rovnakom časovom horizonte. Uvedené skutočnosti oznámila ešte pred dražbou dražobnej
spoločnosti formou nesúhlasu s použitím sporného znaleckého posudku pri dražbe. Na pojednávaní

dňa 23.04.2014 súd neumožnil jej právnemu zástupcovi prezentovať dôkazný materiál a tento zamietol.
Je pochopiteľné, že odporcovia mali záujem vylúčiť posudky z pojednávania, pretože pri ich skúmaní
by boli vyšli najavo skutočnosti majúc za následok nezákonnosť dražby. Vyslovila nepochopenie v
prístupe súdu, ktorý rozhodol bez prezentácie ňou navrhnutých znaleckých posudkov, čím jej znemožnil
realizáciu procesných práv, bola jej odňatá možnosť konať pred súdom. Rozhodnutie súdu prvého

stupňa je arbitrárne a nezohľadňuje skutkové okolnosti sporu. Dobrovoľná dražba bola vykonaná na
základe posudku vypracovaného R.. B. na objednávku dražobnej spoločnosti, a preto je nezákonná.
Posudok pri identifikácii stavieb a pozemkov ako súčasť stavieb tvoriacich predmet znaleckého posudku
je neúplný. Nie sú v ňom uvedené a ohodnotené niektoré objekty - kompostáreň, spevnené plochy,
betónové plochy, vŕtaná studňa, oporné múry, záhradná chatka na parc. č. 3067/3, ktorá bola postavená

na základe stavebného povolenia v roku 1992 a je do katastrálnej mapy zakreslená. Tieto objekty sú
uvedené aj v kontrolnom posudku, vypracovanom R.. O. a hoci bol vypracovaný na základe rovnakých
predpisov a vyhlášok ako posudok R.. B., výsledná suma je rozdielna. V znaleckom posudku, ktorým
disponuje dražobná spoločnosť je suma 193.000,- eur, v posudku R.. O. 358.000,- eur, čo činí rozdiel
165.000,- eur resp. 213.250,- eur k cene, za ktorú bola vydražená. Z uvedené dôvodu sa domáha

ochrany reálnej hodnoty vlastníckeho práva, ktorú jej zaručuje článok 20 ods. 1 Ústavy SR. Poukázala
na nález II. ÚS 237/2011-47, podľa ktorého intenzita zásahu do vlastníckeho práva realizovaného
v podobe predaja predmetu vlastníctva by nemala byť vo výraznom nepomere ku skutočnej, alebo
aspoň skutočnosti sa najviac približujúcej cene predmetu vlastníctva. Dodala, že dražba bola vykonanánezákonným spôsobom, pretože prišla o väčšiu časť svojho majetku, ako bolo potrebné na uspokojenie
pohľadávky veriteľa.

Odporca v 3. rade v písomnom vyjadrení k odvolaniu navrhol rozsudok súdu prvého stupňa ako
vecne správy potvrdiť a priznať mu náhradu trov odvolacieho konania. Nestotožnil sa s názorom
navrhovateľky v 1. rade, že zamietnutím návrhu na doplnenie dokazovania jej bolo zabránené v práve
navrhovať dôkazy. Tieto dôkazy boli nadbytočné, nekorešpondovali s predmetom konania, navyše
posudky, na ktoré poukazovala boli založené v spise. K spornosti ním zabezpečeného posudku uviedol,

že predmetom konania je zistenie, či bol zabezpečený v súlade so zákonom a súd nie je oprávnený
zaoberať sa správnosťou znaleckého posudku, ktorý bol vypracovaný v súlade so zákonom a znalcom
zapísaným do zoznamu znalcov vedeným MS SR. V závere uviedol, že reálna hodnota predmetu dražby
nemôže byť stanovená zákonom a nie je ani určená znaleckým posudkom, ktorý je iba odhadom jeho
ceny a samotný priebeh dražby a cena vydraženia sú odrazom skutočnej trhovej ceny predmetu dražby.
Dôležité je, že predmet dražby sa podarilo vydražiť až prostredníctvom opakovanej dražby, kde musela

byť cena stanovená vo výške 3 ceny znaleckého posudku. Ak by bola trhová cena dražby vyššia ako
vyvolávacia cena, bola by sa prejavila v samotnej dražbe.

Odporca v 2. rade v písomnom vyjadrení k odvolaniu navrhol rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne
správnypotvrdiťapriznaťmunáhradutrovprávnehozastúpenia.Poukázalnaust.zákonač.382/2004Z.

z.oznalcochatlmočníkocha uviedol,žehodnotupredmetudražbystanovujeznalecpríslušnéhoodboru
ako osoba, ktorá má praktické skúsenosti pre vypracovanie znaleckého posudku. Podľa rozhodnutie
NS ČR sp. zn. 21Cdo/1263/2008, ak má byť zistená cena nehnuteľností, dražobník nie je osobou
odborne spôsobilou v zákone aprobovanou k tomu, aby sama uskutočnila odhad nehnuteľnosti alebo
prehodnocovala odhad znalca. Ak ide o nehnuteľnosť, je povolaný zistiť cenu predmetu dražby znalec

a z jeho posudku navrhovateľ dražby a dražobník pri verejnej dražbe vychádzajú. Navrhovateľka iba
porovnávaním posudkov R.. O. a R.. B., usúdila, že znalecký posudok č. 83/2012 musí byť automaticky
nesprávny, keďže sa navzájom líšia. Takáto logika uvažovania je v zásade už vo svojej podstate
mylná. Len samotné konštatovanie, že porovnávané znalecké posudky sa v záveroch a zisteniach
odlišujú, nie sú dôkazom, že jeden z nich je neobjektívny. Znalecká činnosť je špecializovanou odbornou

činnosťou a je zrejmé, že znalecké posudky rôznych znalcov nebudú identické. Znalci sa pri vypracovaní
posudku nemôžu navzájom radiť a ovplyvňovať, naopak by bolo podozrivé, ak by boli úplne zhodné. Súd
prvého stupňa zohľadnil, že porovnávanie vyššie uvedených posudkov nie je správne, pretože R.. B.
vypracoval posudok za účelom vykonania dobrovoľnej dražby a R.. O. za účelom prevodu nehnuteľností.
S poukazom na judikatúru NS ČR zopakoval, že cena určená znaleckým posudkom nepredstavuje

určenie trhovej ceny nehnuteľnosti, nakoľko až cena dosiahnutá dražbou určuje jej trhovú hodnotu
(rozhodnutie NS ČR sp. zn. 20Cdo/1083/2005). Podotkol, že odporkyňa v 1. rade sa domáhala určenia
neplatnosti opakovaného kola dražby. V prvom kole sa dražby nezúčastnil žiadny záujemca, podarilo
sa predmet vydražiť až v druhom kole, kedy bola cena znížená. Očakávania navrhovateľov nemožno
zamieňať s reálnym dopytom. Súd neopomenul poznamenať, že vplyv na účasť na dražbe a cenu

nepochybne mala aj ohliadka predmetu dražby a správanie navrhovateľov počas ohliadky. K námietkam
navrhovateľky, že znalec neprihliadol na niektoré objekty kompostáreň, spevnené plochy, studňu, múry,
chatu poukázal na odôvodnenie rozhodnutia súdu prvého stupňa v otázke príslušenstva a súčasti veci,
s ktorým sa stotožnil. Z posudku vyplýva (str. 2), že bol vypracovaný na odhad všeobecnej hodnoty
nehnuteľnosti rodinného domu s príslušenstvom a v posudku sa uvádza, že podiel príslušenstva na

celkovej cene nehnuteľnosti je menší ako 20%, pričom bol zahrnutý do výpočtu koeficientu polohovej
diferenciácie,ktorýsanáslednepremietolajdovýpočtuvšeobecnejhodnotypredmetuzálohu.Ktvrdeniu
navrhovateľky, že sa súd nevyjadril k nálezu II ÚV 237/2011 uviedol, že v tomto rozhodnutí Ústavný
súd neposudzoval vec samú, ale zaoberal sa otázkou súvisiacou so splnením podmienok na vydanie
predbežného opatrenia v kontexte ochrany základných práv a slobôd.

Krajský súd v Nitre viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 212 ods. 1 OSP) prejednal vec bez
nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 214 ods. 2 OSP s verejným vyhlásením rozhodnutia pri
splnení si povinnosti upravenej v § 156 ods. 3 OSP a dospel k záveru, že odvolanie navrhovateľky nie
je dôvodné.

Predmetom konania je návrh podaný navrhovateľmi v 1. až 4. rade o určenie neplatnosti opakovanej
dražby konanej 23.01.2013 pod značkou dražobníka 920/2012, ktorá mala priebeh podľa osvedčenia
notárskej zápisnice č. N 215/2013, NZ 2219/2013. Predmetom dražby boli nehnuteľnosti evidované naLV č. XXXX, v k.ú. N., ako parc. reg. „C“ č. 3066/1 o výmere 967 m2 zastavané plochy a nádvoria,
parc. č. 3066/2 o výmere 220 m2 zastavané plochy a nádvoria, parc. č. 3067/2 o výmere 1385 m2
záhrady, parc. č. 3067/3 o výmere 24 m2 zastavané plochy a nádvoria, rodinný dom súp. č. XXXX na

parc. č. 3066/2 tiež garáže s prístreškom. Z návrhu vyplýva, že navrhovateľka v 1. rade je výlučnou
vlastníčkou nehnuteľností, na ktoré bolo zriadené záložné právo zmluvou z 26.03.2008 v prospech
odporcu v 1. rade na zabezpečenie jeho pohľadávky z flexihypotekárneho úveru a pri opakovanej
dražbe,vykonávanejdňa23.01.2013vdražobnejspoločnosti-odporcuv2.rade.Nehnuteľnostivydražil
odporca v 3. rade. Navrhovatelia tvrdili, že pri dražbe bol porušený § 3 zák. č. 323/1992 Z. z. a č.

568/2007 Z.z. o dobrovoľných dražbách, pretože do dražby boli zaradené aj nehnuteľnosti, na ktoré sa
nevzťahovalo záložné právo - garáž a prístrešok na parc. č. 3066/1, že oznámenie o opakovanej dražbe
neobsahovalo pravdivé údaje, pretože na parc. č. 3067/2 je postavená záhradná chatka, ktorá nebola
skolaudovaná, že v oznámení o opakovanej dražbe dražobník uviedol nepravdivé údaje, pretože okrem
vlastníkatrvaloužívajúpredmetydražbyajodporcoviav2.až4.radea predmetdražbybolvydraženýza
sumu 3/4 hodnoty vyčíslenej znaleckým posudkom R.. B.. 83/2012, ktorá výška nezodpovedá skutočnej

hodnote nehnuteľností. Poukazovali na vyššiu cenu nehnuteľností určenú v posudku R.. O. a mali za
to, že odporca v 2. rade mal dať vypracovať nový znalecký posudok a z neho vychádzať pri dražbe.
Súd prvého stupňa preskúmavaným rozsudkom návrh voči navrhovateľom v 2. - 3. rade zamietol pre
nedostatok aktívnej vecnej legitimácie a voči navrhovateľke v 1. rade z dôvodu, že neuniesla dôkazné
bremeno. Navrhovatelia v 2. - 4. rade odvolanie proti rozsudku nepodali, preto rozsudok voči nim

nadobudol právoplatnosť.

Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 527/ 2002 Z. z. v znení platnom do 30.09.2013, predmetom dražby môže byť
vec, právo iného, majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, súbor vecí, práv alebo iných majetkových
hodnôt,podnikalebočasťpodniku,akbolonavrhnutéichvydraženieaakspĺňajúpodmienkyustanovené

týmto zákonom.

Podľa § 21 ods. 2 cit. zákona v prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené
ustanovenia tohto zákona môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach požiadať
súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní

do troch mesiacov odo dňa príklepu, okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním
trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu
dražbyvčaspríklepuhlásenýtrvalýpobytpodľaosobitnéhopredpisu;vtomtoprípadejemožnédomáhať
sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť
dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka.

Dobrovoľná dražba je verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného
práva k predmetu dražby konanej na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na
vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk.
Pri tomto verejnom konaní prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby

na osobu, ktorá urobí najvyššiu cenovú ponuku na kúpu predmetu dražby. Dobrovoľná dražba môže
byť aj neúspešná, ak bola licitátorom ukončená z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie cenové
podanie na kúpu predmetu dražby. Predmetom dražby môže byť hnuteľná, nehnuteľná vec, právo,
ktoré je prevoditeľné, iné majetkové hodnoty, súbor vecí alebo iných majetkových hodnôt , podnik
alebo časť podniku. Predmet dobrovoľnej dražby môže poskytnúť navrhovateľ dražby, ktorým je vlastník

predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné právo alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť
vykonanie dražby. Cenu predmetu dražby zaistí dražobník formou ohodnotenia predmetu dražby podľa
ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby. V prípade ak ide o nehnuteľnosť, podnik alebo časť alebo
kultúrnu pamiatku, alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán
štátnej správy, musí byť cena určená znaleckým posudkom , ktorý nesmie byť v deň konania dražby

starší ako 6 mesiacov. Vo veciach zákona o zriadení záložného práva alebo ak je predmetom dražby
alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt, nemôže byť najnižšie
podanie nižšie ako 3 hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom, a v ostatných prípadoch
nižšia ako polovica hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom.

V preskúmavanej veci navrhovateľka v 1. rade tvrdí, že opakovaná dražba konaná dňa 23.01.2003
je neplatná z dôvodu porušenia zákona, keď podľa oznámenia o opakovanej dražbe boli do dražby
zaradené aj nehnuteľnosti, na ktoré sa záložné právo nevzťahovalo - garáž a prístrešok, keď nebolouvedená informácia o tom, že na parc. č. 3067/2 je postavená záhradná chatka a cena nehnuteľností,
určená znaleckým posudkom R.. B. nezodpovedá reálnej cene nehnuteľností.

Odvolací súd po prejednaní veci dospel k záveru, že súd prvého stupňa v intenciách zhora uvedenej
platnej právnej úpravy v súdenej veci postupoval, v tomto smere dostatočne zistil skutkový stav veci
a vyvodil z neho i správny právny záver. Nakoľko sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s
odôvodnením napadnutého rozhodnutia využijúc postup podľa § 219 ods. 2 OSP sa obmedzil len na
skonštatovanie jeho správnosti. Na zdôraznenie správnosti týchto dôvodov len podčiarkuje, že v Zmluve

o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti, uzatvorenej medzi navrhovateľkou v 1. rade a odporcom
v 1. rade dňa 19.05.2008, v článku I. bod 1, označenej ako predmet zálohu, je uvedené, že záložca
(navrhovateľka v 1. rade) je vlastníkom nižšie uvedených nehnuteľností, ktoré sú popísané v zmluve
parcelným číslom, výmerou, druhom pozemku (parc. č. 3066/2, 3066/1, 3067/2, 3067/3) a v poslednom
riadku s textom - vrátane všetkých súčastí a príslušenstva. Aj podľa názoru odvolacieho súdu takto
vymedzený predmet zálohu je dostatočne určitý a záložná zmluva sa vzťahuje na všetky veci, ktoré

tvoriasúčasťapríslušenstvonehnuteľnostíkonkretizovanýchúdajomočísleparcely,výmerouadruhom.
Z textu zmluvy je zrejmé, že záložná zmluva sa vzťahovala nielen na popísané nehnuteľnosti, ale aj
na ich súčasť a príslušenstvo, ktoré neboli v zmluve konkretizované a ktoré sú ich súčasťou alebo
príslušenstvom. Za situácie, že na parc. č. 3066/1 bola postavené (zriadená) garáž a prístrešok a
parcela č. 3066/1 bola v zmluve výslovne špecifikovaná, je potrebné vychádzať z toho, že záložná

zmluva sa vzťahovala aj na tieto stavby, pretože ako správne uviedol súd prvého stupňa, tvoria
príslušenstvo hlavnej veci. Záhradná chatka, postavená na parc. č. 3067/2, nie je samostatnou stavbou,
nie je zapísaná v katastri nehnuteľnosti a absencia údajov o nej v oznámení o opakovanej dražbe nemá
za následok jej neplatnosť. Odvolací súd sa stotožnil s názorom súdu prvého stupňa, že namietaný
znalecký posudok vypracoval znalec R.. B., ktorý je zapísaný v zozname znalcov a správne postupoval

pri určení ceny nehnuteľností. Z posudku vyplýva, že použil metódu polohovej diferenciácie a vykonal
odhad nehnuteľností v súlade s prílohou č. 3 vyhl. MS SR 492/2004 Z.z o stanovení všeobecnej hodnoty
majetku v platnom znení. Pokiaľ ide o tvrdenie navrhovateľky, že podala námietky voči znaleckému
posudkueštepredvykonanímdražbyodvolacísúddodáva,žezjejvyjadrenia,označenom akonesúhlas
s použitím sporného znaleckého posudku zo 14.09.2012 nevyplývajú žiadne konkrétne námietky voči

znaleckému posudku R.. B.. Jej podanie obsahuje námietky iba vo všeobecnej rovine, keď uvádza,
že výsledná všeobecná hodnota sa jej javí ako neobjektívna. V podaní neuvádza žiadne skutočnosti,
ktoré by bolo možné posúdiť z hľadiska ich pravdivosti alebo opodstatnenosti. Súčasťou spisu je aj
písomné vyjadrenie R.. B. B. k námietke navrhovateľky o správnosti jeho znaleckého posudku. Znalec sa
vyjadruje k postupu pri vypracovaní znaleckého posudku pre odhad všeobecnej hodnoty predmetných

nehnuteľností a uvádza, že vychádzal aj z porovnania pri stanovení východiskovej a technickej hodnoty
stavieb, vychádzal aj z posudku R.. M. a svojho posudku č. 92/2010 a pri výpočte stanovenia
všeobecnej hodnoty stavieb použil priemerný koeficient polohovej diferenciácie, pričom do úvahy zobral
aj hospodársku situáciu spôsobenú krízou, nezamestnanosťou a jej dopad na trh s realitami. Znalecký
posudok R.. O., na ktorý navrhovateľka poukazuje je len listinný dôkaz, ňou predložený posudok nie je

úplný, pretože obsahuje len niektoré strany. S ohľadom na uvedené skutočnosti odvolací súd zhodne
so záverom súdu prvého stupňa uzavrel, že cena nehnuteľností určená znalcom R.. B. bola určená
správnym postupom, porovnaním znalcovi dostupných podkladov, vrátane posudku R.. M.. Drobné
stavby, ktoré podľa navrhovateľky neboli zahrnuté do posudku, tvoria príslušenstvo hlavnej veci, ktorá
bola znalcom ocenená. V súvislosti s námietkou navrhovateľky k určeniu výšky ceny nehnuteľnosti

odvolací súd považuje sa potrebné uviesť, že určenie výšky ceny draženej nehnuteľnosti nemá za
následok neplatnosť dražby, ale zakladá iné nároky, ktorých sa môže dotknutá osoba domáhať v
samostatnom konaní. K námietke, že súd prvého stupňa sa nevysporiadal s nálezom Ústavného súdu
II 237/2011 odvolací súd dodáva, že v ňom sa Ústavný súd zaoberá otázkou súvisiacou so splnením
podmienok na vydanie predbežného opatrenia v kontexte ochrany základných práv a slobôd. Sťažovateľ

namietal porušenie základného práva na spravodlivé prerokovanie veci zaručeného v článku 46 ods.
1 Ústavy SR a práva zaručeného v článku 6 ods. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných
slobôd, v spojení s namietaným porušením základného práva vlastniť majetok, zaručeného v článku
20 ods. 1 Ústavy, keď k porušeniu sťažovateľom označených základných práv malo dôjsť tým, že
Krajský súd dospel k arbitrárnym aj svojvoľným záverom o tom, že v prípade sťažovateľa neboli splnené

zákonné predpoklady na vykonanie predbežného opatrenia a tiež tým, že Krajský súd na jeho vydanie
požadoval aj splnenie takých predpokladov, ktoré zákon na vydanie predbežného opatrenia nevyžaduje
(napr. skúmanie či došlo k porušeniu povinnosti odporcom a pod.) Ústavný súd v citovanom náleze
neposudzoval vec samú, a preto jeho závery nemajú bezprostredný dopad na posudzovanú vec.Z vyššie uvedených dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok ako vecne správny podľa § 219 ods.
1 OSP potvrdil.

Rozhodnutie bolo prijaté odvolacím senátom pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.