Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Thursday, March 11, 2015

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 23Cb/308/2008

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1208204983
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 03. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Paulína Pacherová

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2015:1208204983.20

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II v konaní pred samosudkyňou JUDr. Paulínou Pacherovou v právnej veci

žalobcu: B & R Company, s.r.o., so sídlom Galandova 2, Bratislava, IČO: 36 780 049, zast. JUDr. Pavlom
Malichom, advokátom so sídlom v Bratislave, proti žalovanému: Shopping Palace Bratislava, v.o.s., so
sídlomCestanaSenec2/A,Bratislava,IČO:31370519,zast.Mgr.BorisomLisým,advokátomsosídlom
v Bratislave, o zaplatenie 210.163,98 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi istinu vo výške 210.163,98 eur spolu s úrokom z omeškania
vo výške 13 % ročne od 14.08.2006 do zaplatenia ako aj náhradu trov právneho zastúpenia vo výške
21.227,24 eur a iných trov konania žalobcu vo výške 25.484,89 eur k rukám právneho zástupcu žalobcu,

a to všetko do troch dní odo dňa právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobou doručenou súdu dňa 06.03.2008 sa žalobca voči žalovanému domáhal zaplatenia sumy
210.163,98 eur spolu s úrokmi z omeškania a trovami konania titulom neuhradenia protihodnoty toho, o
čo sa zvýšila hodnota predmetu nájmu, po skončení nájomného vzťahu.
Žalobca žalobu odôvodnil tým, že právny predchodca žalobcu spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. (ďalej
len ako „právny predchodca žalobcu“ alebo „spol. PIŠTEK KNIHY, s.r.o.“) ako nájomca uzavrela dňa
09.12.2004 so žalovaným (v tom čase pod obchodným menom a právnou formou Shopping Center
Bratislava,spol.sr.o.)akoprenajímateľomZmluvuonájmenebytovýchpriestorov(ďalejlenako„Zmluva

o nájme“). V zmysle zmluvy o nájme žalovaný prenechal právnemu predchodcovi žalobcu do užívania
priestory označené ako SP, časť E-01 a G03, spolu o výmere 1.129,15m2, nachádzajúce sa v hale III
obchodného centra „SORAVIA“ v Bratislave (ďalej ako „predmet nájmu“). V zmysle Technickej príručky,
ktorá bola neoddeliteľnou súčasťou zmluvy o nájme, bola spol. PIŠTEK KNIHY, s.r.o. povinná pred
začatím užívania predmetu nájmu na dohodnutý účel vykonať všetky nevyhnutné stavebné úpravy na
predmete nájmu. Spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. so súhlasom prenajímateľa vykonala na predmete
nájmu nutné stavebné úpravy spočívajúce

v stavebnom dokončení prenajatých priestorov (zhotovenie sadrokartónových priečok, zábradlí, úprava
schodiska, maliarske práce, inštalácia meračov médií), úprave podláh, stien, vytvorení zázemia
pre zamestnancov, montáži osvetlenia (inštalácia svietidiel, zhotovenie elektroinštalácie), vybudovaní
zdravotechniky (sociálne zariadenia) a vzduchotechniky (inštalovanie vykurovania, chladenia a
klimatizácie), (ďalej len ako „stavebné úpravy“ alebo „adaptačné práce“). Dňa 14.7.2005 došlo
k ukončeniu nájomného vzťahu medzi právnym predchodcom žalobcu a žalovaným v dôsledku
písomnej výpovede nájmu zo strany žalovaného pre neplatenie nájomného. Vzhľadom k tomu, že v

priebehu nájomného vzťahu v dôsledku uvedených stavebných úprav, ktoré boli vykonané so súhlasom
prenajímateľa, došlo k zhodnoteniu predmetu nájmu, a žalovaný sa zmluvou o nájme nezaviazal
na náhradu nákladov spojených s vykonaním stavebných úprav, je žalovaný v zmysle § 667 ods.
1 štvrtá veta Občianskeho zákonníka povinný uhradiť protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnotapredmetu nájmu. Hodnota stavebných úprav vykonaných právnym predchodcom žalobcu bola určená
znaleckým posudkom č. 62/2005 vypracovaným Ing. Jurajom Nagyom, znalcom v odbore stavebníctvo
dňa 16.8.2005, na sumu vo výške 218.488,60 eur (6.582.187,80 Sk). Po zohľadnení amortizácie

stavebných úprav ich hodnota predstavuje sumu 210.163,98 eur (6.331.400,- Sk), čo podľa názoru
žalobcu predstavuje protihodnotu zhodnotenia predmetu nájmu, ktorú je povinný zaplatiť žalovaný.
Na základe zmluvy o postúpení pohľadávky uzatvorenej dňa 17.7.2007 medzi správcom konkurznej
podstaty úpadcu spol. PIŠTEK KNIHY, s.r.o. ako postupcom a T.. Z. O.E., sa veriteľom z pohľadávky
voči žalovanému stal T.. Z. O., ktorý ju následne zmluvou postúpil na žalobcu.

Dňa 08.07.2008 vydal súd platobný rozkaz č.k. 33Rob/458/2008-87, voči ktorému podal žalovaný v
zákonnom stanovenej lehote odpor.
Žalovaný v odpore uviedol, že pohľadávku žalobcu, ktorú mal nadobudnúť postúpením považuje v
celom rozsahu za neoprávnenú. Neexistuje žiadny relevantný dôvod k úhrade tejto sumy. Poukázal
na skutočnosť, že právny predchodca žalobcu na základe nájomnej zmluvy zo dňa 09.12.2004,
účinnej od 01.01.2005, nevykonal žiadne stavebné úpravy na predmete nájmu, ale len pokračoval

v užívaní prenajatých nebytových priestorov v tzv. priamom nájomnom vzťahu, teda ako nájomca.
Do 31.12.2004 totiž právny predchodca užíval predmetné nebytové priestory ako len podnájomca
na základe písomnej zmluvy o podnájme nebytových priestorov, ktorú uzavrel dňa 01.11.2004 so
spoločnosťou SORAVIA PALACE, spol. s r.o. ako nájomcom, pričom žalovaný bol prenajímateľom
a vlastníkom celej nehnuteľnosti. Podľa bodu 2.8.9. Podnájomnej zmluvy sa právny predchodca

žalobcu zaviazal vykonané adaptačné práce po ich dokončení zdokumentovať vo forme projektovej
dokumentácie a v lehote 14 dní ich zároveň bezodplatne previesť, odovzdať do vlastníctva žalovaného
ako prenajímateľa. Zároveň aj v bode 12.2 nájomnej zmluvy, v ktorom je upravený postup pri skončení
nájmu, bolo zmluvnými stranami dohodnuté, že všetky súčasti a zariadenia nachádzajúce sa v predmete
nájmu,okremtých,ktoréjemožnéodstrániťresp.demontovaťbezpoškodeniastavbyabezobmedzenia

funkčnosti predmetu nájmu, prenechá nájomca podľa výberu prenajímateľa bezodplatne v predmete
nájmu. Tieto zmluvné ustanovenia určujú špeciálny režim pre vysporiadanie investícií vynaložených
na tzv. adaptačné práce vykonané nájomcom, a tým vylučujú aplikáciu § 667 ods. 1 Občianskeho
zákonníka. Z týchto dôvodov považuje nárok žalobcu na zaplatenie protihodnoty toho, o čo
sa zvýšila hodnota predmetu nájmu, za neopodstatnený a žiadal, aby súd žalobu v celom rozsahu

zamietol.
Súd vo veci rozhodol rozsudkom č.k. 23Cb/308/2008-384 zo dňa 26.06.2012, ktorým žalobu ako
neopodstatnenú zamietol. Voči rozsudku podal odvolanie žalobca, o ktorom rozhodol Krajský súd v
Bratislave uznesením č.k. 1Cob/417/2012-408 zo dňa 21.11.2013 tak, že rozsudok prvostupňového
súdu zrušil, a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie s tým, že v novom konaní bude

potrebné doplniť dokazovanie posúdením žalobcom predloženej zmluvy o budúcej zmluve o podnájme
nebytových priestorov zo dňa 28.01.2004 a po vyhodnotení následkov uzatvorenia tejto zmluvy z
hľadiska danosti právneho dôvodu plnenia podľa ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka súd prvého
stupňa v intenciách rozhodnutia odvolacieho súdu predmetnú vec právne posúdi podľa tých právnych
noriem, ktoré na žalobcom tvrdený a súdom zistený skutkový stav dopadajú.

Po vrátení veci odvolacím súdom súd opätovne vec prejednal. Súd vykonal dokazovanie oboznámením
sa s obsahom spisu, najmä žalobou, odporom, znaleckým posudkom č. 62/2005 vypracovaným Ing.
Jurajom Nagyom, písomnou korešpondenciou účastníkov, písomnými vyjadreniami účastníkov, zmluvou
o nájme nebytových priestorov, zmluvou o podnájme nebytových priestorov, prednesom právnych
zástupcov účastníkov, výsluchom svedkov Q. B., T.. E. O., M.. O. A., T.. Ľ.Í. G., M. Š., T.. L. I., B.. P. Q.,

T.. P. H., Q. K., ako aj ďalšími dôkazmi založenými v spise a zistil tento skutkový stav:
Zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy o podnájme nebytových priestorov zo dňa 28.01.2004 uzatvorenou
medzi spol. SORAVIA PALACE, spol. s r.o. IČO: 35 841 290, so sídlom v Bratislave ako budúcim
nájomcom a právnym predchodcom žalobcu ako budúcim podnájomcom sa nájomca zaviazal
najneskôr do 31.08.2004 uzavrieť s prenajímateľom zmluvu o podnájme nebytových priestorov v

znení obsiahnutom v prílohe č. 1 zmluvy. Podľa bodu 3.4. zmluvy súčasťou zmluvy bola príloha č. 1,
obsahujúca znenie budúcej nájomnej zmluvy.
Zmluvouopodnájmenebytovýchpriestorovzodňa01.11.2004uzavretoumedzispoločnosťouSORAVIA
PALACE, spol. s r.o. a právnym predchodcom žalobcu ako nájomcom (ďalej ako „podnájomná zmluva“)
sa prenajímateľ zaviazal prenechať do nájmu nájomcovi nebytový priestor, označený ako SP, časť E-01

a G03, o výmere 1.129,15m2, nachádzajúci sa v hale III obchodného centra „SORAVIA“ na Rožňavskej
a Studenej ulici v Bratislave. V zmluve sa zmluvné strany dohodli, že predmet nájmu bude odovzdaný
nájomcovi ako „hrubá stavba“, s prípojkami na inžinierske siete, pričom nájomca bol v zmysle bodu 2.8.
zmluvy oprávnený vykonať na predmete nájmu príslušné adaptačné práce, nevyhnutné pre užívaniepredmetu nájmu na dohodnutý účel, ktorým bol maloobchodný predaj kníh, iných tlačovín a doplnkového
darčekového tovaru.

Podľačlánku2.8.podnájomnejzmluvy,poprevzatípredmetunájmu,protokolompodľabodu2.7.zmluvy,
je nájomca oprávnený vykonať na predmete nájmu príslušné adaptačné práce, nevyhnutné pre
užívanie predmetu nájmu na dohodnutý účel, po
predchádzajúcom technickom odsúhlasení s prenajímateľom a v súlade s technickou príručkou.

Podľa článku 2.8.1. druhá veta (ako aj článku 8.9.) podnájomnej zmluvy, nájomca je povinný do
dokončení akýchkoľvek adaptačných prác tieto zdokumentovať vo forme projektovej dokumentácie a v
lehote 14 dní po ich dokončení ich bezodplatne previesť do vlastníctva prenajímateľa, pokiaľ sa zmluvné
strany nedohodnú v jednotlivom prípade inak.

Zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa 09.12.2004 uzatvorenou medzi žalovaným ako

prenajímateľom a právnym predchodcom žalobcu ako nájomcom (ďalej ako „nájomná zmluva) sa
prenajímateľ zaviazal prenechať predmet nájmu špecifikovaný tak ako v zmluve o podnájme nájomcovi,
a nájomca sa zaviazal za užívanie nebytových priestorov na dohodnutý účel platiť prenajímateľovi
nájomné.

Podľa článku 12.2. nájomnej zmluvy, pri skončení nájomného vzťahu je nájomca povinný odovzdať
predmet nájmu prenajímateľovi vyčistený, pozametaný so všetkými kľúčmi a v riadnom technickom
stave. Nájomca je pritom povinný odstrániť zariadenia, ktoré nie sú súčasťou predmetu nájmu a sú v
jeho vlastníctve, resp. oprávnenej držbe, ktoré je možné demontovať bez poškodenia stavby, v ktorej
sa predmet nájmu nachádza a bez obmedzenia funkčnosti samotného predmetu nájmu. Všetky ostatné

zariadenia, ktoré nie sú súčasťou predmetu nájmu, prenechá nájomca úplne alebo čiastočne podľa
výberu prenajímateľa, podľa osobitnej dohody, bezodplatne v predmetu nájmu, alebo ich nájomca
odstráni na vlastné náklady za účelom uvedenia predmetu nájmu do pôvodného stavu, t.j. stavu v čase
prevzatia predmetu nájmu do užívania podľa tejto zmluvy.

Pred začatím užívania predmetu nájmu na dohodnutý účel, bol právnemu predchodcovi žalobcu
odovzdaný nebytový priestor ako holopriestor. Právny predchodca žalobcu bol v zmysle zmluvných
dojednaní povinný vybudovať z holopriestoru, ktorý mu bol odovzdaný, kompletnú predajnú jednotku, a
to do kolaudácie obchodného centra. Za týmto účelom právny predchodca žalobcu vykonal stavebné
úpravy, resp. adaptačné práce ako úpravy podláh, zhodnotenie krytiny schodov, nerezového zábradlia,

svietidiel, sadrokartónových priečok, obkladov a malieb, kanalizácie a vodovodov, vzduchotechniky,
elektromontážnych prác, rolovacích bezpečnostných dverí, zabezpečenie stavby energiami, pričom
tieto práce právny predchodca žalobcu vykonával na svoje náklady. Ako vyplýva z faktúr vystavených
zhotoviteľmi stavebných úprav, ktoré boli založené do spisu, všetky práce boli realizované v čase od
septembra 2004 do novembra 2004.

Nájomný vzťah medzi právnym predchodcom žalobcu a žalovaným zanikol na základe písomnej
výpovede danej žalovaným, doručenej dňa 14.06.2005. K zániku nájomného vzťahu došlo po uplynutí
jednomesačnej výpovednej lehote, dňa 14.07.2005.

V zmysle znaleckého posudku č. 62/2005 vypracovaného Ing. Jurajom Nagyom, znalcom v odbore
stavebníctvo zo dňa 16.08.2005, bola hodnota stavebných úprav vykonaných právnym predchodcom
žalobcu v prenajatých priestoroch vo výške 218.488,61 eur (6.582.187,80 Sk). Doplnkom k znaleckému
posudku č. 75/2007 bola hodnota stavebných úprav po zohľadnení ich amortizácie určená na sumu
210.163,98 eur.

Uznesením Krajského súdu v Bratislave zo dňa 02.12.2005, sp.zn. 2K 86/2005 bol na majetok právneho
predchodcu žalobcu, vyhlásený konkurz. Správca konkurznej podstaty úpadcu do konkurznej podstaty
zahrnul aj pohľadávku voči žalovanému vzniknutú titulom vloženia finančných investícií do prenajatých
nebytových priestorov, ocenenú znaleckým posudkom č. 62/2005 vypracovaným znalcom Ing. Jurajom
Nagyom na sumu 218.488,60 eur. Zmluvou o postúpení predmetnej pohľadávky ju správca konkurznej

podstaty postúpil na T.. Z. O., ktorý ju následne postúpil na žalobcu.

Medzi účastníkmi nebolo sporné, že právny predchodca žalobcu vykonal stavebné úpravy v nebytovom
priestore, ktorý bol predmetom zmluvy o nájme uzavretej medzi účastníkmi, a nebolo sporné, žetýmito stavebnými úpravami došlo k zhodnoteniu prenajatého nebytového priestoru. Spornou nebola ani
skutočnosť, že k vykonaniu stavebných úprav došlo so súhlasom žalovaného.

Medzi účastníkmi bolo sporné, či žalobca má nárok na vydanie vložených investícií ako aj výška tohto
nároku. Na tieto skutočnosti súd zameral dokazovanie.

Právny zástupca žalobcu v priebehu konania zotrval na svojej právnej argumentácií. Svoj žalobný návrh
oprel o skutočnosť, že právny predchodca žalobcu zhodnotil nebytové priestory, čím žalovaný získal

majetkový prospech. Poukázal na to, že predmetné priestory neboli odovzdané do nájmu nájomcovi v
súlade s Občianskym zákonníkom. Nájomca tieto priestory prevzal ako holopriestor a musel vykonať
rozsiahlestavebnéúpravy,abymohlislúžiťúčeludohodnutémuvzmluveonájme.Tietostavebnéúpravy
vykonal na svoje náklady právny predchodca žalobcu ako tzv. adaptačné práce. Podľa názoru žalobcu
sú ustanovenia zmlúv, ktoré pojednávajú o bezodplatnom prevode stavebných úprav do vlastníctva
žalovaného, absolútne neplatné z dôvodu, že nikto sa nemôže vopred vzdať svojich práv. Po ukončení

nájomného vzťahu žalovaný tento priestor naďalej užíval, a to buď sám alebo ho prenajímal tretím
osobám. Na základe uvedených skutočností a s poukazom na ust. § 667 ods. 1 posl. veta OZ má žalobca
za to, že boli splnené podmienky vzniku nároku žalobcu na uhradenie protihodnoty toho, o čo sa zvýšila
hodnota predmetu nájmu.

Právny zástupca žalovaného zotrval na právnom názore, že zmluvné dojednanie v bode 8.9 čl. II
podnájomnej zmluvy zo dňa 01.11.2004 nie je v rozpore s ustanoveniami zákona o nájme a podnájme
nebytových priestorov. Z tohto dôvodu nie je daná dôvodnosť aplikácie § 667 Občianskeho zákonníka.
Žalovaný je toho názoru, že na jeho strane nedošlo k vzniku bezdôvodného obohatenia o sumu
vložených investícií, a nešlo ani o vzdanie sa práva zo strany právneho predchodcu žalobcu. Pôvodná

podnájomná zmluva zo dňa 01.11.2004 zanikla a bola nahradená zmluvou o nájme zo dňa 09.12.2004
účinnou od 01.01.2005. V čase účinnosti zmluvy o nájme, teda od 01.01.2005 do skončenia nájmu
právny predchodca žalobcu žiadne stavebné úpravy nevykonal, preto ust. § 667 OZ nie je možné
aplikovať na skončenie podnájmu, ku ktorému došlo k 31.12.2004. Pokiaľ ide o výšku žalovanej
pohľadávky má žalovaný za to, že sumár nákladov, ktoré mal právny predchodca žalobcu vynaložiť na

vykonanie stavebných úprav nie je totožný, a nerovná sa protihodnote toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Svedkyňa M.. Q. B., prokuristka spol. Soravia Palace, spol. s r.o., pre ktorú na základe plnej moci
uzatvárala podnájomné zmluvy v obchodnom centre „SORAVIA“, uviedla, že právnemu predchodcovi
žalobcu bol predmet podnájmu odovzdaný ako hrubá stavba. Ten si mal po odsúhlasení projektovej

dokumentácie kompletne vybudovať svoju jednotku. Stavebné úpravy sa pritom vykonávali ešte pred
otvorením centra, v čase uzatvorenia podnájomnej zmluvy. Právny predchodca žalobcu mal nájomné
nižšie ako nájomníci, ktorí mali k dispozícií menšie plochy. Tým sa zohľadnila skutočnosť, že vzhľadom
na rozsiahly priestor bude mať aj vyššie vstupné investície.

Svedok T.. E. O., konateľ právneho predchodcu žalobcu, uviedol, že mu bola odovzdaná hrubá stavba,
pravdepodobne podľa zmluvy o budúcej zmluve. V zmysle podnájomnej zmluvy mal vykonať práce v
súlade s technickou príručkou, pričom vložené investície mal znášať na svoje náklady. Pri rokovaní
o výške nájmu sa nebrala do úvahy investičná náročnosť stavebných úprav. Stavebné úpravy sa
vykonávali tak, že najskôr sa urobila projektová dokumentácia, ktorú musel odsúhlasiť prenajímateľ, a

až po udelení súhlasu sa vykonávali práce. Tieto žiadnym spôsobom prenajímateľovi neodovzdával. Po
ukončení nájomného vzťahu zostala v danom priestore celá investícia, zabudované veci ako aj majetok,
ktorý mal na základe leasingu.

Svedok M.. O. A., predtým zamestnaný v spol. SORAVIAINVEST spol. s r.o. ako marketingový manažér,

uviedol, že mal na starosti väčšinu nájomcov v nákupnom centre. Podľa neho bola v nájomnom
zohľadnená výška zvýšených investícií žalovaného, nakoľko oproti iným nájomcom prevzal právny
predchodca žalobcu priestor s prácami, ktoré boli v jeho prospech dohodnuté nadštandardne. Uviedol,
že išlo hlavne o vybudovanie eskalátora a schodiska. K bližším okolnostiam vykonania adaptačných
prác sa nevedel vyjadriť.

Svedok T.. Ľ. G., realitný maklér v spoločnosti Spiller Farmer s.r.o., uviedol, že sprostredkovával
prenájom celého nákupného centra. Ako potencionálneho nájomníka oslovil právneho predchodcu
žalobcu, predstavil mu projekt, priestory, ktoré sú v dispozícií, pričom sa dojednal aj návrh zmluvnýchpodmienok, t.j. základné obchodné parametre, medzi ktoré patril aj návrh výšky nájomného. Z tohto
návrhu sa potom vychádzalo pri príprave konečnej verzie zmluvy na podpis. Každý nájomník vedel, že
mu bude odovzdaný holopriestor, pričom štandardne bolo dohodnuté, že všetky náklady súvisiace s

vybudovaním priestoru na účel dohodnutý v nájomnej zmluve si mali hradiť sami.

Svedok M. Š., technik v SORAVIAINVEST spol. s r.o., sa nevedel vyjadriť, v akom stave bol právnemu
predchodcovi odovzdaný priestor, a aké adaptačné práce vykonával. Po odchode právneho predchodcu
z prenajímaných priestorov dostal od nadriadených pokyn, aby zabudované veci, ktoré boli v tomto

priestore, tam aj zostali, pričom mal zabezpečiť, aby sa neznehodnotili prípadným odstraňovaním.
Hnuteľné veci mali zostať v priestoroch do času uzavretia dohody o urovnaní. Štandardný postup bol
taký, že priestor sa mal odovzdať. Čo sa týka odovzdania priestoru právnym predchodcom žalobcu, bol
pripravený zápis o odovzdaní a prevzatí, ale k fyzickému odovzdaniu nedošlo. Veci, ktoré po uplynutí
nájmuvpriestorezostali,malazobraťleasingováspoločnosť,všetkyzabudovanévecitamzostali.Pokiaľ
sa pamätá, v prevádzke zostala vzduchotechnika, kúrenie, chladenie,

dlažba, sanita, vstupné dvere a portál. V súčasnosti sú tieto priestory prerobené, bližšie však nevie
uviesť, čo všetko bolo predmetnom nových stavebných úprav.

Svedok T.. L. I., uviedol, že ako projektový manažér dohliadal na proces vykonávania stavebných
prác zo strany všetkých nájomcov. Pri vykonávaní adaptačných prác si nájomcovia museli zabezpečiť

projektovú dokumentáciu, táto sa odsúhlasovala na dvoch stupňoch. Na vykonávanie prác si nájomcovia
museli zabezpečiť odbornú firmu, vlastný stavebný dozor, a to všetko na vlastné náklady. Tieto stavebné
náklady sa stali súčasťou stavby. Tieto záležitosti sa riešili s účtovníkmi, pretože išlo v podstate o
zabudovanie cudzích investícií. Bez porušenia stavby ich teda nebolo možné odstrániť, nakoľko išlo o
povrchové úpravy, obklady, technologické zariadenia, rozvody, priečky, vykurovacie telesá.

Svedok B.. P. Q., ktorý v čase realizácie projektu obchodného centra „SORAVIA“ poskytoval právne
služby pre spoločnosti patriace do skupiny Soravia, uviedol, že rokoval s právnym predchodcom
žalobcu ohľadom uzatvorenia podnájomnej, resp. nájomnej zmluvy. Ťažiskom rokovaní bolo technické
odsúhlasenie adaptačných prác, ktoré si obstarával sám nájomca. V štandardnom znení nájomnej

zmluvy odsúhlasenom bankou bola klauzula, že adaptačné práce vykonáva nájomca na vlastné náklady.
Po skončení nájomného vzťahu mal nájomca priestory vypratať, uviesť do pôvodného stavu, prípadne
ponechať, čo je využiteľné pre ďalšieho nájomcu na základe osobitnej dohody s prenajímateľom. Počas
doby nájmu mali adaptačné práce prejsť do vlastníctva žalovaného. V zmluve forma prevodu nebola
riešená. Riešené tam bolo len to, že prevod sa má uskutočniť bezodplatne.

Svedok T.. P. H. uviedol, že v rokoch 2001 až 2006 bol zamestnaný v spol. Bovis Lease, s.r.o. ako
stavebný manažér. Táto spoločnosť vykonávala koordináciu nájomníkov a dozor po technickej stránke.
Ohľadom konkrétnych technických vecí komunikoval priamo s T.. E. O.. Bol mu odovzdaný prázdny
priestor ohraničený stenami, kde boli základné prípojky. Takto sa priestory odovzdávali všetkým v zmysle

štandardov. Nájomník bol povinný vykonať adaptačné práce podľa projektovej dokumentácie. Nedošlo k
žiadnemu odovzdaniu prác. Nájomca však musel odovzdať doklady potrebné ku kolaudácii, ako revízne
práce,elektroinštalačnésprávy,tlakovéskúšky.Kolaudáciusizabezpečovalnájomníkzasúčinnostispol.
Bovis Lease s.r.o. Pokiaľ ide o ustanovenia zmlúv alebo technickej príručky týkajúce sa adaptačných
prác, tak tieto záležitosti nesledovali, riešili len to, čo povedal investor. Vo všeobecnosti sa však vedelo,

že adaptačné práce zabezpečuje nájomca na vlastné náklady.

Svedkyňa T.. Q. K. uviedla, že v čase, ku ktorému sa viaže zmluvný vzťah medzi žalovaným a právnym
predchodcom žalobcu pracovala v spol. Bovis Lease s.r.o. ako koordinátor nájomníkov. Čo sa týka spol.
PIŠTEK KNIHY, s.r.o., išlo o jedného z najväčších nájomcov v nákupcom centre, čomu zodpovedal aj

rozsah stavebných úprav, ktoré museli vo svojich priestoroch vykonať. Vzhľadom na časový odstup
si na konkrétne detaily o stavebných prácach vykonávaných spol. PIŠTEK KNIHY, s.r.o., nepamätá,
avšak vzhľadom na bežnú prax pri stavbe centra nájomca nemohol vykonať žiadne stavebné úpravy
bez odsúhlasenia spoločnosťou Bovis Lease, s.r.o. a architektom. Čo sa týka zmluvných dojednaní o
adaptačných prácach pre prípad predčasného ukončenia nájmu, zo strany Soravie

jej bolo oznámené, že ide o dlhodobé nájmy a v prípade predčasného ukončenia zabudované stavebné
úpravy zostávajú v objekte. Rokovaní o právnych náležitostiach nájomných zmlúv sa nezúčastňovala,
mala na starosti len kontrolu, či vykonané stavebné práce zodpovedajú technickej a projektovej
dokumentácii.Súd nevykonal výsluch žalovaným navrhovaných svedkov F. A. a W. J., nakoľko ich výsluch vzhľadom
na zistený skutkový stav nepovažoval za potrebný a podstatný pre rozhodnutie vo veci.
Žalobca si žalovanú pohľadávku uplatnil ako úhradu protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota veci

v dôsledku vložených finančných investícii do predmetu nájmu, a v prípade, ak by sa súd s touto
argumentáciou nestotožnil, uviedol, že nárok je potrebné posúdiť ako nárok na vydanie bezdôvodného
obohatenia.
Podľa § 1 Obchodného zákonníka, tento zákon upravuje postavenie podnikateľov, obchodné záväzkové
vzťahy, ako aj niektoré iné vzťahy súvisiace s podnikaním. Právne vzťahy uvedené v odseku 1 sa

spravujú ustanoveniami tohto zákona. Ak niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia
sa podľa predpisov občianskeho práva. Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa
podľa obchodných zvyklostí, a ak ich niet, podľa zásad, na ktorých spočíva tento zákon.
Podľa § 261 ods. 9 Obchodného zákonníka, zmluvy medzi osobami uvedenými v odsekoch 1 a 2,
ktoré nie sú upravené v hlave II tejto časti zákona, a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom
zákonníku, spravujú sa príslušnými ustanoveniami o tomto zmluvnom type v Občianskom zákonníku a

týmto zákonom.
Podľa § 3 ods. 1, 2 zákona č. 116/1990Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov prenajímateľ
môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len
"zmluva"). Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.
Podľa § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať

nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho
na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním
nebytového priestoru spojené.
Podľa § 13 zákona č. 116/1990Zb. ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca
povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Podľa § 3 Občianskeho zákonníka, výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov
nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore
s dobrými mravmi.
Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že

sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až
po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Podľa § 853 ods. 1 Občianskeho zákonníka, občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne upravené

ani týmto ani iným zákonom, sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy obsahom
aj účelom im najbližšie.
Podľa § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka, dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť
až v budúcnosti, je neplatná.
Podľa § 39 Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom

odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.
Žalovaná pohľadávka predstavuje sumu uvedenú v znaleckom posudku č. 62/2005 zo dňa 16.8.2005,
znení jeho doplnku č. 75/2007 zo dňa 29.10.2007, vyhotovenom na základe objednávky právneho
predchodcu žalobcu znalcom v odbore stavebníctvo Ing. Jurajom Nagyom. Uplatňovaný nárok
žalobcu vo výške 210.163,98 eur znalec vyčíslil ako výšku všetkých nákladov vynaložených právnym

predchodcom žalobcu na komplexné stavebné úpravy v prenajatom priestore patriacom žalobcovi po
odrátaní ich amortizácie ku dňu 14.07.2005 (deň, ku ktorému bol vypracovaný doplnok znaleckého
posudku). Z obsahu znaleckého posudku a záverečnej rekapitulácie (čl. 69 súdneho spisu) vyplýva,
že znalec konštatoval vykonanie prác a dodávok materiálu (podlahy CEMBEX materiál, zahladenie
betónovej dosky, zhotovenie podlahy, zjednocovací náter, nerezové zábradlie, podlahová krytina

schodov, svietidlá, meranie ÚK, chlad, SV, elektro, sadrokartónové priečky, obklad, maľby, dvere,
kanalizácia, vodovod, vzduchotechnika, elektromontážne práce, rolovacie bezpečnostné mreže,
zabezpečeniestavbyenergiami)vcelkovejvýške218.488,60eur,čopredstavujesúhrnvyfakturovaného
materiálu a vykonaných prác na predmete nájmu. Po odrátaní ich amortizácie, znalec sumu investícií
vložených právnym predchodcom žalobcu do prenajatého priestoru vyčíslil na sumu 210.163,98 eur.

Súd mal vykonaným dokazovaním preukázané, že žalobca stavebné úpravy na nebytovom priestore
(predmete nájmu) vykonával v období od septembra 2004 do novembra 2004, čo vyplýva zo znaleckého
posudku č. 62/2005 zo dňa 16.8.2005, ktorého súčasťou sú faktúry preukazujúce nákup materiálu ako
aj vykonávanie stavebných úprav dodávateľskými spoločnosťami. Ako vyplýva z vystavených faktúra v nich uvedenom dátume zdaniteľného plnenia stavebné úpravy vrátane materiálu potrebného na
ich vykonanie boli realizované v mesiacoch september /október 2004, teda za trvania zmluvy o
uzavretí budúcej zmluvy o podnájme nebytových priestorov zo dňa 28.01.2004 uzatvorenej medzi spol.

SORAVIA PALACE, spol. s r.o. ako budúcim nájomcom a právnym predchodcom žalobcu ako budúcim
podnájomcom.
S poukazom na závery odvolacieho súdu v uznesení č.k. 1Cob/417/2012 ako aj vzhľadom na zistený
skutkový stav veci súd v tejto súvislosti uvádza, že vzhľadom na to, že predmetné stavebné práce boli
právnym predchodcom žalobcu vykonané po uzatvorení uvedenej zmluvy o budúcej zmluve, súd v tomto

ohľade skúmal aj danosť právneho plnenia podľa ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
V intenciách rozhodnutia odvolacieho súdu súd vyhodnotil následky uzatvorenia zmluvy o budúcej
zmluveopodnájmenebytovýchpriestorovzodňa28.01.2004adospelkzáveru,žeprávnydôvodplnenia
podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka je daný, a to z nižšie uvedených dôvodov:
K vykonaniu stavebných úprav na predmete nájmu došlo za účinnosti zmluvy o uzatvorení budúcej
zmluvy o podnájme nebytových priestorov. Zmluvné strany mali postavenie podnikateľov a budúci

prenajímaný priestor mal charakter nebytového priestoru.
Pokiaľ ide o argumentáciou žalovaného, že vzťahy účastníkov je potrebné posudzovať podľa zákona č.
116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení účinnom od 01.07.2004, ktorý osobitne
upravuje v § 5 ods. 1 otázku charakteru prenajímaného priestoru, súd uvádza, že aplikácia ust. zák.
č. 116/1990 Zb. na predmetný podnájomný a neskôr nájomný vzťah v konaní nebola sporná. Podľa

uvedeného zákonného ustanovenia možno na základe dohody zmluvných strán odovzdať nebytový
priestor nájomcovi v stave, ktorý nie je spôsobilý na dohovorené alebo obvyklé užívanie. Tak tomu bolo
aj v prejednávanej veci, kedy bol právnemu predchodcovi žalobcu na základe odlišných zmluvných
dojednaní odovzdaný tzv. holopriestor, teda priestor nespôsobilý na dohovorené užívanie, podnikateľskú
činnosť právneho predchodcu žalobcu. Uvedená skutočnosť v konaní ani nebola sporná.

Súd konštatuje, že § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. rieši len možnosť odovzdania predmetu nájmu v
stave nespôsobilom na dohovorené užívanie na základe dohody zmluvných strán. Citované ustanovenie
zákona však neupravuje a žiadnym spôsobom nerieši úhradu nákladov spojených so stavebnými
úpravami na veci, ktorá bola prevzatá v stave nespôsobilom na riadne užívanie, ako sa to mylne
domnieva žalovaný.

Takátodohodauzavretápodľa§5ods.1zák.č.116/1990Zb.savychádzajúczgramatickéhoalogického
výkladu tohto ustanovenia dotýka len charakteru (stavu) odovzdávaného priestoru. Náhradu nákladov,
resp. nárok na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci, dané ustanovenie nerieši. Preto podľa
názoru súdu neobstojí argumentácia žalovaného, že vzhľadom na odlišnú dohodu, akú má na mysli
zákon č. 116/1990Zb. bol prenajímateľ oprávnený odovzdať holopriestory a nájomca bol povinný si

tieto priestory upraviť na vlastné náklady a vlastné nebezpečenstvo. Tieto argumenty žalovaného súd
v prejednávanej veci vyhodnotil ako irelevantné.
Nakoľko spôsob úhrady nákladov spojených so zmenami na nebytovom priestore nie je upravený v
zákone č. 116/1990 Zb. ako v zákone špeciálnom, na vzťahy zákonom neupravené je z tohto dôvodu
potrebné použiť všeobecný zákon, a to zákon č. 40/1964Zb. Občiansky zákonník.

Právny vzťah účastníkov konania v čase vykonávania stavebných prác smeroval k budúcemu
uzatvoreniu nájomnej, resp. podnájomnej zmluvy. V danej veci (v čase existencie budúcej zmluvy) išlo
medzi zmluvnými stranami o právny vzťah, ktorý sa obsahovo, t.j. právami a povinnosti najviac približuje
nájomnému vzťahu.
Ustanovenie § 853 Občianskeho zákonníka zakotvuje princíp analógie, ktorý znamená, že

občianskoprávne vzťahy, ktoré nie sú osobitne upravené Občianskym zákonníkom alebo iným
občianskoprávnym predpisom, sa riadia tými ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú
právne vzťahy obsahom a účelom im najbližšie. Použitie analógie zákona je podmienené tým, aby
sa vzťah, o ktorý ide, spravoval rovnakými zásadami, ktoré platia pre ustanovenie, ktorého aplikácia
prichádza do úvahy. Možnosť použitia analógie zákona vychádza z toho, že Občiansky zákonník

umožňuje účastníkom občianskoprávnych (súkromnoprávnych) vzťahov sa od jeho ustanovení odchýliť.
Napriek tomu, že Obchodný zákonník sa o použití analógie nezmieňuje, podľa názoru súdu je analógia
prípustná aj v obchodnoprávnych vzťahoch, v ktorých sa aplikuje Obchodný zákonník ako lex specialis,
a to analogia legis tých ustanovení Obchodného zákonníka, ktoré sú pre daný vzťah svojím obsahom
a účelom najbližšie. Ak takáto analógia vo vzťahu k Obchodnému zákonníku nie je použiteľná, bude

možná analogická aplikácia ustanovení Občianskeho zákonníka (analogia iuris).
V prejednávanej veci je podľa názoru súdu dôvodné použiť analógiu zákona v zmysle ust. § 853
Občianskeho zákonníka, a na právny vzťah účastníkov konania v čase existencie zmluvy o budúcej
zmluve /a v čase vykonávania stavebných úprav/ analogicky aplikovať ustanovenia o nájomnej zmluve,keďže v tomto čase právny vzťah účastníkov konania smeroval k uzatvoreniu nájomnej zmluvy a fakticky
budúci predmet bol už užívaný právnym predchodcom žalobcu a bol mu daný do užívania v zmysle zák.
č. 116/1990 Zb.

V prejednávanej veci je preto na nárok uplatnený žalobcom potrebné aplikovať ust. § 667 ods. 1
posledná veta Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého, ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale
nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca po skončení nájmu požadovať protihodnotu toho, o
čo sa zvýšila hodnota veci.
Pokiaľideoobranužalovaného,ževpodnájomnejzmluveanájomnejzmluvesazmluvnéstranydohodli,

že po dokončení prác právny predchodca žalobcu tieto bezodplatne prevedie do vlastníctva žalovaného,
čo sa aj udialo, a tak žalobca právo na akúkoľvek náhradu nemá, súd túto obranu žalovaného vyhodnotil
ako nedôvodnú.
Je možné súhlasiť so žalovaným, že dotknuté ustanovenia nájomnej zmluvy v spojení s ustanoveniami
podnájomnej zmluvy určili špeciálny zmluvný režim použiteľný pre vysporiadanie investícií vynaložených
na tzv. adaptačné práce.

Ako vyplýva z obsahu jednotlivých zmlúv, ktoré vypracoval žalovaný a z vykonaného dokazovania,
cieľom týchto zmluvných dojednaní bolo vylúčiť aplikáciu ustanovenia § 667 ods. 1 Občianskeho
zákonníkazakladajúcehoprávonájomcunaprotihodnotutoho,očosazvýšilahodnotaveciazabezpečiť
vlastníkovi veci bezodplatné nadobudnutie vložených investícií.
Podľa názoru súdu, žalovaný ako stavebník jednak presunul realizáciu značnej časti výstavby

obchodného domu „SORAVIA“ na budúcich nájomníkov (resp. podnájomníkov), a jednak tým, že si
zmluvne zabezpečil bezodplatný prevod vlastníckeho práva k zhotoveným veciam, v rozpore s dobrými
mravmi a s poctivým obchodným stykom podstatne znížil vlastné investície do tohto projektu.
Súd dospel k záveru, že nárok na zaplatenie toho, o čo bol predmet nájmu zhodnotený vykonanými
stavebnými úpravami je opodstatnený aj napriek zmluvným ustanoveniam o bezplatnom prevode

vlastníckeho práva na žalovaného, nakoľko sa týmito ustanoveniami právny predchodca vopred vzdal
práv, ktoré mohli vzniknúť v budúcnosti, a to práva podľa § 667 ods. 1 posledná veta Občianskeho
zákonníka, t.j. práva na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Tieto zmluvné dojednania
(konkrétne čl. 12.2. nájomnej zmluvy, čl. 2.8.1., čl. 8.9. podnájomnej zmluvy) súd preto vyhodnotil ako
neplatné podľa § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka a súčasne ich považuje za dohodu v rozpore s

dobrými mravmi.
Pojem dobré mravy nie je právom presne definovaný a tak ustanovenie § 3 ods. 1 Obč. zák. poveruje
súd, aby podľa svojho uváženia v každom jednotlivom prípade vymedzil sám hypotézu uvedeného
zákonného ustanovenia zo širokého okruhu okolnosti v každom prípade zvlášť. Vo všeobecnosti možno
dobré mravy chápať ako súbor nepísaných významných spoločenských a mravných pravidiel, ktoré sú

v danej spoločnosti v prevažnej miere uznávané. Ide teda o akýsi fundamentálny hodnotový poriadok
spoločnosti. Za plnenie odporujúce dobrým mravom sa považuje také plnenie, ktorého výkon by bol
všeobecne neakceptovateľný z hľadiska v spoločnosti prevládajúcich mravných zásad a princípov
vzájomných vzťahov medzi ľuďmi.
Podľa názoru súdu dohoda zakladajúca povinnosť nájomcu po dokončení akýchkoľvek adaptačných

prác (stavebných úprav) tieto v lehote 14 dní bezodplatne previesť do vlastníctva prenajímateľa, je aj
v rozpore s dobrými mravmi. Takého dojednanie súd nemôže akceptovať, nakoľko bez akéhokoľvek
opodstatnenia vedie k neodôvodnenému majetkovému prospechu žalovaného spočívajúcom v tom, že
žalovaný si podstatným spôsobom znížil svoje investičné náklady na vybudovanie a prevádzkovanie
obchodnéhocentratým,ženájomcabolzmluvnezaviazanýpredmetnájmuvybudovaťzholopriestoruna

užívaniaschopnú prevádzku a po skončení nájmu zmluvné ustanovenia neumožňujú nájomcovi žiadať
od prenajímateľa protihodnotu veci, o čo sa zvýšila hodnota predmetu nájmu. Zároveň ani dojednaná
výška nájomného za užívanie predmetu nájmu v podstatnej miere nezohľadňovala vložené investície
do stavebných úprav vykonaných nájomcom. Žalovaný v prejednávanej veci nepochybným spôsobom
nepreukázal, že výška nájomného bola určená v nižšej ako obvyklej výške v čase uzavretia zmluvy

s prihliadnutím na spôsob užívania predmetu nájmu na účel prevádzky kníhkupectva a s ohľadom na
sumu vložených investícii do predmetu nájmu. Predmetné zmluvné dojednania sú preto v rozpore aj so
všeobecne uznávanými pravidlami v spoločenskom poriadku a v rozpore s § § 574 ods. 2 Obč. zák., a
preto ich súd považuje v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka za absolútne neplatné.
Z uvedeného dôvodu súd základ nároku uplatneného žalobcom vyhodnotil ako opodstatnený.

Pokiaľ ide o výšku žalobou uplatnenej pohľadávky, súd ju vzhliadol ako v plnom rozsahu dôvodnú
a opodstatnenú, pričom vychádzal z faktúr vystavených za stavebné úpravy na predmete nájmu a
zo znaleckého posudku č. 62/2005 s jeho doplnkom č. 75/2007 vypracovaného znalcom z odboru:
Stavebníctvo, odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností, odhad hodnoty stavebných prác Ing. JurajomNagym, ktorý hodnotu vložených investícií po zohľadnení primeranej amortizácie určil na sumu
210.163,98 eur. Znalec Ing. Juraj Nagy, PhD. je znalcom zapísaným v zozname znalcov, tlmočníkov a
prekladateľov vedeným Ministerstvom spravodlivosti SR pod evidenčným číslom: 912465. Ako vyplýva

z predloženého znaleckého posudku (čl. 48) znalec vykonal obhliadku priestoru dňa 6.7.2005, pričom
zároveň vyhotovil fotodokumentáciu stavebných úprav. Tvrdenia žalovaného, že znalec vychádzal len z
fotodokumentácie bez ohliadky na mieste samom sú preto nedôvodné.
Znalec vychádzal z aktuálneho stavu predmetu priestoru v danom čase, ktorý bol predmetom nájmu.
Súd má za to, že ocenenie vložených investícií vykonané ku dňu vypracovania znaleckého posudku (a

jeho dodatku) po odpočítaní amortizácie bolo určené objektívne so zreteľom na skutočný stav zistený
z obhliadnutého priestoru. Znalec je osobou odborne spôsobilou na určenie hodnoty stavebným prác,
a súd z tohto dôvodu nemal pochybnosti o správnom určení výšky vložených investícii uvedenej v
znaleckom posudku, ktorý súd hodnotil ako jeden z dôkazov.
Výsluch znalca Ing. Juraja Nagyho súd nevykonal, nakoľko jeho výsluch vzhľadom na zistený skutkový
a právny stav nepovažoval za potrebný pre rozhodnutie vo veci. Všetky relevantné dôkazy, z ktorých

súd pri svojom rozhodnutí vychádzal, boli súčasťou súdneho spisu, resp. znaleckého posudku. Rovnako
účastníci konania počas konania od výsluchu znalca upustili.
Čo sa týka namietanej faktúry č. 40006 zo dňa 13.09.2004, splatnej dňa 09.09.2004 vystavenej
zhotoviteľom BETAFLOOR spol. s r.o. objednávateľovi Ing. PIŠTEK TOMÁŠ - FREDIE, IČO:175 26
990, Galandova 2, Bratislava v sume 1.283,77 eur (38.675,- Sk) za skutočne realizované práce na

Shoping Park Soravia III Bratislava, súd túto faktúru vzhliadol ako dôvodne uplatnenú. Súd opätovne
poukazujenaskutočnosť,žepráce,zaktorébolafaktúravystavenáznalecpovykonanífaktickejohliadky
predmetu nájmu uznal ako vložené investície a práce reálne vykonané na predmete nájmu. V zhode s
argumentáciou žalobcu súd uvádza, že zákon ani dohoda účastníkov nevylučuje, aby práce objednala a
uhradila osoba odlišná od žalobcu, ktorá si u žalobcu následne uplatnila ich finančnú náhradu (žalobcom

označenú ako „refakturácia nákladov“).
Súd sa nestotožnil ani s námietkami žalovaného k faktúre č. 302/04 (v zápisnici z 27.1.2015 PZ
žalovaného nesprávne označená ako fa. č. 202/04 - čl. 443) vystavenej dodávateľom MONTY, s.r.o., na
sumu 4.200.000,- Sk. Zo znaleckého posudku, ktorého prílohu predmetná faktúra tvorí totiž vyplýva, že
fakturovaná suma predstavuje práce vykonané na predmete, ktoré sú položkovite uvedené v súpise

(výkaze výmer) tvoriacom prílohu tejto faktúry.

Vzhľadom na uvedené súd vzhliadol nárok žalobcu čo do základu ako aj výšky ako dôvodný, a preto
žalobe v časti istiny ako opodstatnenej vyhovel.

Podľa § 365 Obchodného zákonníka v znení účinnom ku dňu vzniku omeškania (14.08.2006), dlžník je
v omeškaní, ak nesplní riadne a včas svoj záväzok, a to až do doby poskytnutia riadneho plnenia alebo
do doby, keď záväzok zanikne iným spôsobom. Dlžník však nie je v omeškaní, pokiaľ nemôže plniť svoj
záväzok v dôsledku omeškania veriteľa.

Podľa § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka v cit. znení, ak je dlžník v omeškaní so splnením peňažného
záväzku alebo jeho časti, je povinný platiť z nezaplatenej sumy úroky z omeškania určené v zmluve,
inak o 10 % vyššie, než je základná úroková sadzba Národnej banky Slovenska uplatňovaná pred
prvýmkalendárnymdňomkalendárnehopolroka,vktoromdošlokomeškaniu.Základnáúrokovásadzba
Národnej banky Slovenska platná v prvý kalendárny deň kalendárneho polroka, sa použije počas celého

tohto polroka.

Spolu so žalovanou istinou súd priznal žalobcovi nárok na úroky z omeškania, ktoré si žalobca uplatnil v
súlade so zákonom vo výške 13 % ročne z dlžnej sumy, a to od 14.08.2006, t.j. odo dňa nasledujúceho
po uplynutí piatich dní určených na zaplatenie dlžnej sumy v predžalobnej výzve žalovanému, ktorá bola

doručená žalovanému dňa 08.08.2006.

Podľa § 137 Občianskeho súdneho poriadku, trovy konania sú najmä hotové výdavky účastníkov a
ich zástupcov, včítane súdneho poplatku, ušlý zárobok účastníkov a ich zákonných zástupcov, trovy
dôkazov, odmena notára za vykonávané úkony súdneho komisára a jeho hotové výdavky, náhrada

výdavkov právnickej osoby, ktorá je oprávnená zastupovať v konaní podľa osobitného predpisu, odmena
správcu dedičstva a jeho hotové výdavky, tlmočné a odmena za zastupovanie, ak je zástupcom advokát.Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho súdneho rozsudku, účastníkovi, ktorý mal vo veci plný úspech, súd
prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo
veci úspech nemal.

O trovách konania rozhodol súd podľa § 142 ods. 1 O.s.p. tak, že v konaní úspešnému žalobcovi priznal
ich plnú náhradu. Trovy konania pozostávajú z iných trov konania žalobcu spolu vo výške 25.484,89 eur
za zaplatený súdny poplatok za žalobu 12.609,84 eur, zaplatený súdny poplatok za odvolanie 12.609,50
eur a za odmenu za vypracovanie znaleckého posudku č. 62/2005 v sume 265,55 eur a z trov právneho
zastúpenia žalobcu v sume 21.227,24 eur podľa vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z.z. o odmenách a

náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb v znení neskorších predpisov.
Trovy právneho zastúpenia žalobcu súd priznal za 23 úkonov právnej pomoci nasledovne:

1. príprava a prevzatie v roku 2008 ....................................844,79 eur + 6,30 eur režijný paušál
2. podanie žaloby dňa 6.3.2008 ..........................................844,79 eur + 6,30 eur režijný paušál
3. vyjadrenie k odporu 1.12.2008 ..................................... 844,79 eur + 6,30 eur režijný paušál

4. účasť na pojednávaní 5.3.2009 .......................................844,85 eur + 6,95 eur režijný paušál

5. účasť na pojednávaní 7.5.2009 .......................................844,85 eur + 6,95 eur režijný paušál
6. vyjadrenie vo veci 30.06.2009....................................... 844,85 eur + 6,95 eur režijný paušál
7. účasť na pojednávaní 8.9.2009 odročenom bez meritórneho prejednania veci (1/4 tarifnej

odmeny)...............................................................................211,21 eur + 6,95 eur režijný paušál
8. účasť na pojednávaní 19.11.2009 odročenom bez meritórneho prejednania veci (1/4 tarifnej
odmeny ..................................................................211,21 eur + 6,95 eur režijný paušál
9. účasť na pojednávaní 11.2.2010 .....................................844,85 eur + 7,21 eur režijný paušál
10. účasť na pojednávaní 13.4.2010 odročenom bez meritórneho prejednania veci (1/4 tarifnej

odmeny) .................................................................211,21 eur + 7,21 eur režijný paušál
11. účasť na pojednávaní 3.6.2010 .....................................844,85 eur + 7,21 eur režijný paušál
12. vyjadrenie vo veci samej dňa 2.07.2010 ..................... 844,85 eur + 7,21 eur režijný paušál
13. účasť na pojednávaní 23.9.2010 ...................................844,85 eur + 7,21 eur režijný paušál
14. vyjadrenie vo veci samej 02.11.2010 .......................... 844,85 eur + 7,21 eur režijný paušál

15. účasť na pojednávaní 10.2.2011 ...................................844,85 eur + 7,41 eur režijný paušál
16. vyjadrenie vo veci samej 15.02.2011 .......................... 844,85 eur + 7,41 eur režijný paušál
17. účasť na pojednávaní 22.3.2012 .................................. 844,85 eur + 7,63 eur režijný paušál
18. podanie vo veci samej 16.04.2012 .............................. 844,85 eur + 7,63 eur režijný paušál
19. podanie vo veci samej 29.05.2012 .............................. 844,85 eur + 7,63 eur režijný paušál

20. účasť na pojednávaní 26.6.2012 .................................. 844,85 eur + 7,63 eur režijný paušál
21. odvolanie voči rozsudku 6.8.2012 ...............................844,85 eur + 7,63 eur režijný paušál
22. vyjadrenie vo veci samej 11.12.2014 .......................... 844,85 eur + 8,04 eur režijný paušál
23. účasť na pojednávaní 27.1.2015 .................................. 844,85 eur + 8,39 eur režijný paušál
Spolu: 17.689,37 eur + DPH 20 % 3.537,87= 21.227,24 eur.

Súd krátil uplatnenú odmenu za účasť na pojednávaní dňa 08.09.2009 a dňa 13.04.2010 na 1 tarifnej
odmeny § 14 ods. 5 vyhlášky č. 655/2004 Z.z., nakoľko tieto pojednávania boli odročené bez
meritórneho prejednania veci. Právnemu zástupcovi žalobcu preto nepatrí odmena v celej výške tarify,

ako si ju nesprávne uplatnil, ale len vo výške 1-tiny, t.j. v sume 211,21 eur.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa doručenia na tunajšom súde, písomne
v dvoch vyhotoveniach.
V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo
rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len skutočnosťami podľa § 205 ods. 2 O.s.p.

16

23Cb/308/2008Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.