Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, February 10, 2015

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 24C/63/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1412212960
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 02. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Miriam Oswaldová

ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2015:1412212960.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava IV v konaní pred samosudkyňou JUDr. Miriam Oswaldovou, v právnej veci

navrhovateľa v I. rade: Z. K., W.. K., R.. XX.XX.XXXX, D. A. XXX/X, XXX XX Š., navrhovateľa C. X.. W.:
X. K., W.. I., R.. XX.XX.XXXX, D. A. XXX/X, XXX XX Š., obaja zastúpení: JUDr. Ivan Rendek, advokát,
so sídlom Šafarikova 1522, 924 01 Galanta proti odporcovi: AREC s.r.o., IČO: 46 510 869, so sídlom
Karloveskérameno6,84104Bratislava,zastúpený:BADUCCILegal,s.r.o.,advokátskakancelária,IČO:
35 872 900, so sídlom Mostová 2, 811 02 Bratislava, o zaplatenie 3.500,- EUR s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Súd zrušuje platobný rozkaz č. k. 30Ro/1200/2012-52 zo dňa 12.11.2012, vydaný Okresným súdom
Bratislava IV.

Odporca je povinný uhradiť navrhovateľom v I. a v II. rade spoločne a nerozdielne sumu 3.500,- EUR
spolu s úrokom z omeškania 8,75% ročne zo sumy 3.500,- EUR od 11.08.2012 do zaplatenia ako aj
trovy konania pozostávajúce zo zaplateného súdneho poplatku vo výške 210,- EUR, a to do 3 dní odo
dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

Odporca je povinný nahradiť právnemu zástupcovi navrhovateľov v I. a v II. rade trovy konania vo výške

1 190,85 EUR k rukám právneho zástupcu, č. ú. XXXXXXXXXX/XXXX, C. C. T. D., O..I.. , a to do 3 dní
odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ v I. a v II. rade sa návrhom zo dňa 03.09.2012 doručeným súdu dňa 10.09.2012 pod sp.
zn. 30Ro/1200/12 domáhali vydania platobného rozkazu o zaplatenie 3.500,- EUR s príslušenstvom.
Svoj návrh odôvodnili tak, že dňa XX.XX.XXXX uzatvorili ako budúci kupujúci s odporcom a pani C.
J., W.. C., R.. XX.XX.XXXX, bytom O. X, XXX XX D., ako budúcou predávajúcou, Zmluvu o uzatvorení
budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len „Zmluvu“), predmetom ktorej mal byť predaj nehnuteľností zapísanej
na LV č. XXXX, vedenou Správou katastra Z., obec K., kat. územie Matúškovo, a to: rodinný dom,

súp. č. XXX - postavený na prac. č. XXXX, pozemku - parc. č. XXXX - zastavané plochy a nádvoria
o výmere 536 m2, pozemku- parc. č. XXXX - záhrady o výmere 1372 m2 (ďalej len „nehnuteľnosť“).
Kúpna cena bola dohodnutá celkom vo výške 75.000,- EUR, pričom časť kúpnej ceny vo výške 3.500,-
EUR uhradili navrhovatelia v I. a v II. rade na účet odporcu ako kauciu, ktorá mala byť po uzatvorení
kúpnej zmluvy započítaná na úhradu kúpnej ceny. Druhá časť kúpnej ceny vo výške 71.000,- EUR mala
byť navrhovateľmi v I. a v II. rade uhradená prostredníctvom hypotekárneho úveru poskytnutého na
kúpu nehnuteľnosti. V zmysle čl. II bod 4.1. Zmluvy sa na nehnuteľnosti viazalo iba právo doživotného

užívania pre C.J. S. O. S. podľa W. C. XXX/XX. V zmysle čl. II bod 5 Zmluvy sa zmluvné strany
dohodli na výmaze uvedeného doživotného užívacieho práva, a to na základe Dohody o vzdaní sa
práva doživotného užívania, ktorú sa predávajúci zaviazal predložiť kupujúcim najneskôr pred podpisom
Kúpnej zmluvy. V zmysle čl. II bodu 6 Zmluvy predávajúci výslovne prehlásil, že ku dňu podpisuZmluvy, neviaznu na nehnuteľnosti žiadne ťarchy, vecné bremená, obmedzenia prevodu vlastníctva
nehnuteľnosti a ani iné práva tretích osôb. Predávajúci sa zaviazal zabezpečiť uzatvorenie Kúpnej
zmluvy ku dňu 30.04.2012.

Navrhovatelia v I. a v II. rade sa následne dozvedeli, že na prevádzanej nehnuteľnosti neviazlo len
vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania, ale že predmetný rodinný dom nebol riadne
zapísaný na LV a garáž ako i hospodárska budova neboli skolaudované a zapísané na LV. Odstrániť
uvedené vady sa do pôvodného termínu podpisu Kúpnej zmluvy do 30.04.2012 nepodarilo a tak
následne uzatvorili navrhovatelia v I. a v II rade v dobrej viere dňa XX.XX.XXXX Dodatok č. 1 k Zmluve

v ktorom vyslovili súhlas, že termín na uzatvorenie Kúpnej zmluvy sa posunul najneskôr do 31.05.2012.
Budúcej predávajúcej sa však ani v dodatočnej lehote nepodarilo s dodatočným predstihom, potrebným
na vybavenie hypotekárneho úveru, zabezpečiť výmaz vecného premena a zosúladenie právneho
a skutkového stavu tak, aby došlo k uzatvoreniu Kúpnej zmluvy dňa 31.05.2012, nakoľko až dňa
28.05.2012 budúca predávajúca odovzdala navrhovateľom v I. a v II rade list vlastníctva k predmetu
prevodu nehnuteľnosti, v ktorom už bolo vymazané právo doživotného užívania a zároveň bol

zosúladený skutkový stav s právnym stavom. Až následne mohli požiadať navrhovatelia v I. a v II.
rade ako budúci kupujúci banku o vybavenie hypotekárneho úveru a vzhľadom ku skutočnosti, že celý
proces vybavovania mohol začať až dňa 28.05.2012, je podľa názoru navrhovateľov v I. a v II. rade
jednoznačné, že k neuzavretiu Kúpnej zmluvy v stanovenom termíne a za stanovených podmienok
došlo z dôvodov na strane predávajúceho. Vyplýva to aj z e-mailu odporcu zo dňa 31.05.2012, tento

si bol vedomý toho, že k podpisu Kúpnej zmluvy nedošlo z dôvodov na strane navrhovateľov v I. a
v II. rade, ale z dôvodu procesných chýb na katastrálnom úrade a následného doriešenia právneho
a skutkového stavu predmetu prevodu. Odporca zároveň navrhovateľom v I. a v II. rade navrhol, aby
došlo k tretiemu predĺženiu termínu na uzatvorenie Kúpnej zmluvy do 20.06.2012, oni však s uvedeným
návrhom nesúhlasili. Nakoľko však predávajúca navrhovateľov v I. a v II. rade v Zmluve na chybu

neupozornila, títo považovali takéto zdržanie jednoznačne za omeškanie na strane predávajúcej.
Navrhovatelia v I. a v II. rade poukázali na čl. III bod 2 Zmluvy kde je uvedené, že v prípade ak
nedôjde k uzatvoreniu Kúpnej zmluvy v stanovenom termíne a za stanovených podmienok Zmluvou
z akýchkoľvek dôvodov na strane predávajúceho, tento je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške
3.500,- EUR v prospech kupujúcich a sprostredkovateľa - odporcu rovnakým dielom. Zmluvná pokuta je

splatná do 3 dní od uplynutia lehoty. V prípade ak nedôjde k uzatvoreniu Kúpnej zmluvy v stanovenom
termíne a za stanovených podmienok touto Zmluvou z akýchkoľvek dôvodov na strane predávajúceho,
je sprostredkovateľ povinný vrátiť kupujúcim kauciu zaplatenú podľa čl. II bod. 3 a to do 5 dní od
doručenia písomnej žiadosti kupujúceho vrátenie kaucie sprostredkovateľovi. V zmysle čl. III bodu 4
Zmluvy, sa zmluvné strany dohodli, že ak sa v priebehu realizácie predaja nehnuteľnosti preukáže, že

na nehnuteľnosti viaznu akékoľvek ťarchy a vecné bremená, prípadne ďalšie skutočnosti znemožňujúce
prevod vlastníctva nehnuteľnosti, kupujúci je oprávnený od Zmluvy odstúpiť. V takom prípade je
sprostredkovateľ povinný vrátiť kupujúcim kauciu zaplatenú podľa čl. II, bodu 3.1. Zmluvy, a to do 5 dní
od dňa doručenia písomnej žiadosti Kupujúcich o vrátenie kaucie sprostredkovateľovi.
Navrhovatelia po obdržaní e-mailu od odporcu zo dňa 31.05.2012, tohto následne listom zo dňa

01.06.2012 požiadali o vrátenie kaucie vo výške 3.500,- EUR s poukazom na čl. III bod 2 Zmluvy.
Odporca reagoval listom zo dňa 30.05.2012, ktorý síce nazval „Odstúpenie od zmluvy“, ale z obsahu
predmetného listu vyplýva, že o odstúpenie od zmluvy nejde.
Nakoľko odporca sumu vo výške 3.500,- EUR nevrátil a ani žiadnym spôsobom nereagoval na výzvu,
ktorúmunavrhovateliavI.avII.radezaslaliprostredníctvomsvojhoprávnehozástupcudňa20.06.2012,

dňa 02.08.2012 mu zaslali odstúpenie od Zmluvy a to z dôvodov v zmysle č. III bodu 4 Zmluvy, pričom
poukázali aj na čl. III bod 2 Zmluvy. Odporca si však prevzatie odstúpenia od Zmluvy v odbernej lehote
neprevzal, a to ani napriek opakovanému doručovaniu poštou. V zmysle čl. III bodu 4 posledná veta, sa
v prípade nedoručiteľnosti považuje zásielka za doručenú 3. deň po jej odovzdaní na poštovú prepravu.
Nakoľko bola zásielka odovzdaná pošte na prepravu dňa 02.08.2012, fikcia doručenia nastáva dňa

05.08.2012. Dňom 10.08.2012 vznikla odporcovi povinnosť vydať kauciu vo výške 3.500,- EUR a dňom
11.08.2012 sa dostal odporca ohľadom tejto povinnosti do omeškania.

Súd vydal platobný rozkaz č. k. 30Ro/1200/2012 - 52 dňa 12.11.2012.
Odporca zaslal súdu prostredníctvom svojho právneho zástupcu e-mailom zo dňa 06.12.2012 odpor

proti platobnému rozkazu a následne písomne zo dňa 07.12.2012 ktorý odôvodnil nasledovne:
K uzavretiu Kúpnej zmluvy nedošlo, nakoľko navrhovatelia v I. a v II. rade doručili odporcovi
odstúpenie od Zmluvy z dôvodu nesplnenia povinnosti zo Zmluvy predávajúcim a na základe uvedeného
navrhovatelia v I. a v II rade žiadali vrátenie kaucie zloženej do rúk odporcu. Odporca však považovalstav, ktorý navrhovatelia v I. a v II. rade uvádzajú, že rodinný dom nebol riadne zapísaný na LV, a
že garáž a hospodárska budova neboli skolaudované, za mylný, nakoľko garáž a ani hospodárska
budova neboli v zmysle Zmluvy predmetom prevodu a nie je preto dôvodné tvrdiť, že prevoditeľnosť

vlastníctva k nehnuteľnosti bola obmedzená. Odporca ďalej uvádza, že zo Zmluvy ani z právnych
predpisov nevyplýva povinnosť predávajúceho skúmať, akým spôsobom bude kúpna cena uhradená,
prípadne aké sú podmienky poskytnutia hypotekárneho úveru a či ich kupujúci spĺňajú. Podľa názoru
odporcu však navrhovatelia v I. a v II. rade vo svojom návrhu zamlčali skutočnosť, že dôvodom
neuzavretia kúpnej zmluvy nebol právny stav nehnuteľnosti a nedostatok času na zabezpečenie

financovania nehnuteľnosti, ale to, že navrhovateľ v I. rade rozviazal pracovný pomer a z toho dôvodu
nevedel financujúcej banke preukázať svoj príjem ako splnenie podmienky na úhradu. V odpore
proti platobnému rozkazu odporca ďalej uviedol, že sa predávajúci a kupujúci dohodli, že kúpna
zmluva spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam bude podpísaná najneskôr do
31.05.2012. Podľa čl. IV bodu 2 Zmluvy sa odporca zaviazal vypracovať návrh kúpnej zmluvy najneskôr
do 5 dní odo dňa schválenia hypotekárneho úveru. Uvedené ustanovenie podľa názoru odporcu

neupravuje povinnosť sprostredkovateľa - odporcu vypracovať kúpnu zmluvu a ostatné dokumenty až
na základe schválenia hypotekárneho úveru, resp. až po jeho schválení. Odporca bol podľa jeho názoru
oprávnený vypracovať návrh kúpnej zmluvy aj skôr a tvrdenie navrhovateľov v I. a v II. rade, že z
dôvodu odovzdania dokumentácie predávajúcou až dňa 28.05.2012 by odporca aj tak nemal možnosť
zabezpečiť vypracovanie kúpnej zmluvy nie je pravdivé. K e-mailu odporcu, v ktorom odporca navrhuje

predĺženie zmluvy, uvádza, že ho nemožno vykladať ako uznanie nedodržania zmluvných podmienok,
nakoľko z jeho obsahu je zrejmé, že nový termín uzavretia Zmluvy bol navrhovateľom v I. a v II. rade
navrhnutý práve z dôvodu ich ochrany, kedy hrozilo riziko, že sa podpisom kúpnej zmluvy zaviažu k
niečomu, čo nebudú schopní reálne plniť. Vzhľadom na uvedené skutočnosti odporca odstúpenie od
Zmluvy navrhovateľmi v I. a v II. rade nepovažuje za platné, nakoľko neboli splnené ani zákonné ani

zmluvné podmienky odstúpenia od zmluvy zo strany navrhovateľov v I. a v II. rade a navrhol , aby súd
návrh navrhovateľa v celom rozsahu zamietol.

Súd vo veci vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi, ktoré sú súčasťou súdneho spisu a zistil
nasledovný skutkový stav: návrhom na vydanie platobného rozkazu o zaplatenie 3.500,- EUR, sp. zn.

30Ro/1200/2012 zo dňa 03.09.2012, doručeným súdu dňa 10.09.2012 (č.l. 1-7 spisu), plnomocenstvom
navrhovateľov v I. a v II. rade zo dňa 20.06.2012 pre JUDr. Ivana Randeka, advokáta, na zastupovanie
v predmetnom konaní (č.l. 8 spisu), Zmluvou o budúcej zmluve zo dňa 29.03.2012 uzatvorenou medzi
realitnou kanceláriou AREC, s.r.o. ako sprostredkovateľom, budúcim predávajúcim - C. J., W.. C. ako
predávajúcimi a budúcimi kupujúcimi - navrhovateľmi v I. a v II. rade (č.l. 9-13 spisu), výpisom z

obchodného registra odporcu zapísaného v odd. Sro, vo vložke č. 78676/B (č.l. 14-15 spisu), Zmluvou o
budúcej zmluve - Dodatkom č. 1 zo dňa XX.XX.XXXX uzatvorenou medzi realitnou kanceláriou AREC,
s.r.o. ako sprostredkovateľom, budúcim predávajúcim - C. J., W.. C. ako predávajúcou a budúcimi
kupujúcimi - navrhovateľmi v I. a v II. rade (č.l. 16-17 spisu), výpisom z LV č. XXXX zo dňa 26.05.2012
(č.l. 18 spisu), výpisom z LV č. XXXX zo dňa 28.05.2012 (č.l. 19-21 spisu), e-mailom odporcu zaslaným

navrhovateľovi v I. rade zo dňa 31.05.2012 (č.l. 22 spisu), žiadosťou o vrátenie kaucie zo dňa 01.06.2012
zaslanou navrhovateľmi v I. a v II. rade odporcovi (č.l. 23 spisu), odstúpením od zmluvy zo dňa
30.05.2012 zaslaným odporcom navrhovateľovi v I. rade (č.l. 24 spisu), predžalobnou výzvou na úhradu
zo dňa 20.06.2012 zaslanou právnym zástupcom navrhovateľov v I. a v II. rade odporcovi (č.l. 25-29
spisu), fotokópiou preukazujúcou podanie predžalobnej výzvy na úhradu zo dňa 20.06.2012 na poštu,

zaslanou právnym zástupcom navrhovateľov v I. a v II. rade odporcovi na poštu dňa 25.06.2012 (č.l. 30
spisu), kópiou doručenky ktorú odporca prevzal dňa 25.06.2012 (č.l. 31 spisu), odstúpením od zmluvy
zo dňa 30.07.2012 zaslaným právnym zástupcom navrhovateľov v I. a v II. rade odporcovi (č.l. 32-34
spisu), kópiou doručenky, ktorú odporca neprevzal, zásielka sa odosielateľovi vrátila dňa 30.08.2012 s
označením „zásielka neprevzatá v odbernej lehote“ (č.l. 36-37 spisu), úrokovými sadzbami ECB (č.l. 38

spisu), opravou návrhu na vydanie platobného rozkazu o zaplatenie 3.500,- EUR s prísl. doručenou súdu
dňa 05.10.2012 (č.l. 41-48 spisu), platobným rozkazom, sp. zn. 30Ro/1200/2012 zo dňa 12.11.2012 (č.l.
52 spisu), odporom proti platobnému rozkazu doručeným súdu e-mailom dňa 06.12.2012 a písomne
dňa 07.12.2012 (č.l. 55-63 spisu), plnomocenstvom odporcu pre BADUCCI Legal, s.r.o., advokátsku
kanceláriu na zastupovanie v konaní zo dňa 05.12.2012 (č.l. 65 spisu), zápisnicaou o pojednávaní zo

dňa 10.10.2013 (č.l. 78-79 spisu), vyjadrením právneho zástupcu navrhovateľov v I. a v II. rade zo
dňa 13.01.2014, doručeným súdu dňa 15.01.2014 (č.l. 81-102 spisu), výpisom z LV č. 1026 zo dňa
15.01.2014 (č.l. 103-104 spisu), e-mailovou komunikáciou navrhovateľa v I. rade s bankou o pridelení
certifikátuzodňa29.03.2012(č.l.105spisu),e-mailovoukomunikáciounavrhovateľavI.radesbankouozamietnutížiadostioflexihypotékuzodňa06.06.2012(č.l.106spisu),geometrickýmplánomvystaveným
dňa 13.04.2012 (č.l. 107 spisu), zápisnicou o pojednávaní zo dňa 16.01.2014 (č.l. 108-113 spisu),
vyjadrením odporcu k písomnému vyjadreniu navrhovateľov zo dňa 13.01.2014 doručeným súdu dňa

14.03.2014 (č. l. 117 -120 spisu), zápisnicou o pojednávaní zo dňa 20.03.2014 (č.l. 121-123 spisu),
oznámením právneho zástupcu odporcu s adresou svedka K. J. doručeným súdu dňa 09.04.2014 (č.
l. 126 spisu), zápisnicou o pojednávaní zo dňa 28.05.2014 (č.l. 129-135 spisu), vyjadrením právneho
zástupcunavrhovateľovdoručenýmsúdudňa08.09.2014(č.l.137-151spisu),zápisnicouopojednávaní
zodňa25.09.2014(č.l.158-159spisu),zápisnicouopojednávanízodňa23.01.2013(č.l.172-177spisu),

výsluchom svedkov.

Navrhovatelia v I. a v II. rade sa návrhom zo dňa 03.09.2012 doručeným súdu dňa 10.09.2012 pod sp.
zn. 30Ro/1200/12 domáhali vydania platobného rozkazu o zaplatenie 3.500,- EUR s príslušenstvom.
Svoj návrh odôvodnili tak, že dňa XX.XX.XXXX uzatvorili ako budúci kupujúci s odporcom a pani C.
J., W.. C., R.. XX.XX.XXXX, bytom O. X, XXX XX D., ako budúcou predávajúcou, Zmluvu o uzatvorení

budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len „Zmluvu“), predmetom ktorej mal byť predaj nehnuteľnosti zapísanej
na LV č. XXXX, vedenou Správou katastra Z., obec K., kat. územie Matúškovo, a to: rodinný dom,
súp. č. XXX -postavený na prac. č. XXXX, pozemku - parc. č. XXXX - zastavené plochy a nádvoria
o výmere 536 m2, pozemku- parc. č. XXXX - záhrady o výmere 1372 m2 ˇ(ďalej len „nehnuteľnosť“).
Kúpna cena bolo dohodnutá celkom vo výške 75.000,- EUR, pričom časť kúpnej ceny vo výške 3.500,-

EUR uhradili navrhovatelia v I. a v II. rade na účet odporcu ako kauciu, ktorá mala byť po uzatvorení
kúpnej zmluvy započítaná na úhradu kúpnej ceny. Druhá časť kúpnej ceny vo výške 71.000,- EUR mala
byť navrhovateľmi v I. a v II. rade uhradená prostredníctvom hypotekárneho úveru poskytnutého na kúpu
nehnuteľnosti. V zmysle čl. II bodu 4.1. Zmluvy na nehnuteľnosti viazlo iba právo doživotného užívania
pre C. S. O. S. podľa W. C. XXX/XX. V zmysle čl. II ods. 5 Zmluvy sa zmluvné strany dohodli na výmaze

uvedeného doživotného užívacieho práva, a to na základe Dohody o vzdaní sa práva doživotného
užívania, ktorú sa predávajúci zaviazal predložiť kupujúcim najneskôr pred podpisom Kúpnej zmluvy.
V zmysle čl. II bodu 6 Zmluvy predávajúci výslovne prehlásil, že ku dňu podpisu Zmluvy, neviaznu na
nehnuteľnosti žiadne ťarchy, vecné bremená, obmedzenia prevodu vlastníctva nehnuteľnosti a ani iné
práva tretích osôb. Predávajúci sa zaviazal zabezpečiť uzatvorenie Kúpnej zmluvy ku dňu 30.04.2012.

Navrhovatelia v I. a v II. rade sa následne dozvedeli, že na prevádzanej nehnuteľnosti neviazlo len
vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania, ale že predmetný rodinný dom nebol riadne
zapísaný na LV a garáž ako i hospodárska budova neboli skolaudované a zapísané na LV. Odstrániť
uvedené vady sa do pôvodného termínu podpisu Kúpnej zmluvy do XX.XX.XXXX nepodarilo a
tak následne uzatvorili navrhovatelia v I. a v II rade v dobrej viere dňa 29.03.2012 Dodatok č. 1 k

Zmluve v ktorom vyslovili súhlas, že termín na uzatvorenie Kúpnej zmluvy sa posunul najneskôr do
31.05.2012.Budúcejpredávajúcejsavšakanivdodatočnejlehotenepodarilosdodatočnýmpredstihom,
potrebným na vybavenie hypotekárneho úveru, zabezpečiť výmaz vecného premena a zosúladenie
právneho a skutkového stavu tak, aby došlo k uzatvoreniu Kúpnej zmluvy dňa 31.05.2012, nakoľko
až dňa 28.05.2012 budúca predávajúca odovzdala navrhovateľom v I. a v II rade list vlastníctva k

predmetu prevodu nehnuteľnosti v ktorom už bolo vymazané právo doživotného užívania a zároveň
bol zosúladený skutkový stav s právnym stavom. Až následne požiadali navrhovatelia v I. a v II. rade
ako budúci kupujúci požiadať o vybavenie hypotekárneho úveru a vzhľadom ku skutočnosti, že celý
proces vybavovania mohol začať až dňa 28.05.2012, je podľa názoru navrhovateľov v I. a v II. rade
jednoznačné, že k neuzavretiu Kúpnej zmluvy v stanovenom termíne a za stanovených podmienok

došlo z dôvodov na strane predávajúceho. vyplýva to i z e-mailu odporcu zo dňa 31.05.2012, ktorý
si bol vedomý toho, že k podpisu Kúpnej zmluvy nedošlo z dôvodov na strane navrhovateľov v I. a
v II. rade, ale z dôvodu procesných chýb na katastrálnom úrade a následného doriešenia právneho
a skutkového stavu predmetu prevodu. Odporca zároveň navrhovateľom v I. a v II. rade navrhol, aby
došlo k tretiemu predĺženiu termínu na uzatvorenie Kúpnej zmluvy do 20.06.2012, títo však s uvedeným

návrhom nesúhlasili. Nakoľko však predávajúca navrhovateľov v I. a v II. rade v Zmluve na chybu
neupozornila, títo považovali takéto zdržanie jednoznačne za omeškanie na strane predávajúcej.
Navrhovatelia v I. a v II. rade poukázali na čl. III bod 2 Zmluvy kde je uvedené, že v prípade, ak
nedôjde k uzatvoreniu Kúpnej zmluvy v stanovenom termíne a za stanovených podmienok Zmluvou
z akýchkoľvek dôvodov na strane predávajúceho, tento je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške

3.500,- EUR v prospech kupujúcich a sprostredkovateľa - odporcu rovnakým dielom. Zmluvná pokuta
je splatná do 3 dní odo uplynutia lehoty. V prípade ak nedôjde k uzatvoreniu Kúpnej zmluvy v
stanovenom termíne a za stanovených podmienok touto Zmluvou z akýchkoľvek dôvodov na strane
predávajúceho, je sprostredkovateľ povinný vrátiť kupujúcim kauciu zaplatenú podľa čl. II bod 3 a todo 5 dní od doručenia písomnej žiadosti kupujúceho vrátenie kaucie sprostredkovateľovi. V zmysle čl.
III bodu 4 Zmluvy, sa zmluvné strany dohodli, že ak sa v priebehu realizácie predaja nehnuteľnosti
preukáže, že na nehnuteľnosti viaznu akékoľvek ťarchy a vecné bremená, príp. ďalšie skutočnosti

znemožňujúce prevod vlastníctva nehnuteľnosti, kupujúci je oprávnený od Zmluvy odstúpiť. V takom
prípade je sprostredkovateľ povinný vrátiť kupujúcim kauciu zaplatenú podľa čl. II, bodu 3.1. Zmluvy, a
to do 5 dní od dňa doručenia písomnej žiadosti Kupujúcich o vrátenie kaucie sprostredkovateľovi.
Navrhovatelia po obdržaní e-mailu od odporcu zo dňa 31.05.2012, toho následne listom zo dňa
01.06.2012 požiadali o vrátenie kaucie vo výške 3.500,- EUR s poukazom na čl. III bod 2 Zmluvy.

Odporca reagoval listom zo dňa 30.05.2012, ktorý nazval „Odstúpenie od zmluvy“, ale z obsahu
predmetného listu vyplýva, že o odstúpenie od zmluvy nejde. Nakoľko odporca sumu vo výške 3.500,-
EUR nevrátil a následne ani žiadnym spôsobom nereagoval na výzvu, ktorú mu navrhovatelia v I. a
v II. rade zaslali prostredníctvom svojho právneho zástupcu dňa 20.06.2012 a dňa 02.08.2012 mu
zaslali odstúpenie od Zmluvy a to z dôvodov v zmysle č. III bodu 4 Zmluvy, pričom poukázali aj na
čl. III bod 2 Zmluvy. Odporca si však prevzatie odstúpenia od Zmluvy v odbernej lehote neprevzal, a

to ani napriek opakovanému doručovaniu poštou. V zmysle čl. III bod 4 posledná veta, sa v prípade
nedoručiteľnosti považuje zásielka za doručenú 3. deň po jej odovzdaní na poštovú prepravu. Nakoľko
bola zásielka odovzdaná pošte na prepravu dňa 02.08.2012, fikcia doručenia nastáva dňa 05.08.2012.
Dňom 10.08.2012 vznikla odporcovi povinnosť vydať kauciu vo výške 3.500,- EUR a dňom 11.08.2012
sa dostal odporca ohľadne tejto povinnosti do omeškania.

Súd vydal platobný rozkaz č. k. 30Ro/1200/2012 - 52 dňa 12.11.2012. Odporca zaslal súdu
prostredníctvom svojho právneho zástupcu e-mailom zo dňa 06.12.2012 odpor proti platobnému
rozkazu . Odporca považoval stav, ktorý navrhovatelia v I. a v II. rade uvádzajú, že rodinný dom
nebol riadne zapísaný na LV a že garáž a hospodárska budova neboli skolaudované za mylný,

nakoľko garáž a ani hospodárska budova neboli v zmysle Zmluvy predmetom prevodu a nie je preto
dôvodné tvrdiť, že prevoditeľnosť vlastníctva k nehnuteľnosti bola obmedzená. Odporca ďalej uviedol,
že zo Zmluvy ani z právnych predpisov nevyplýva povinnosť predávajúceho skúmať, akým spôsobom
bude kúpna cena uhradená, prípadne aké sú podmienky poskytnutia hypotekárneho úveru a či ich
kupujúci spĺňajú. Podľa názoru odporcu však navrhovatelia v I. a v II. rade vo svojom návrhu zamlčali

skutočnosť, že dôvodom neuzavretia kúpnej zmluvy nebol právny stav nehnuteľnosti a nedostatok
času na zabezpečenie financovania nehnuteľnosti, ale to, že navrhovateľ v I. rade rozviazal pracovný
pomer a z toho dôvodu nevedel financujúcej banke preukázať svoj príjem ako splnenie podmienky na
úhradu. V odpore proti platobnému rozkazu odporca ďalej uviedol, že predávajúci a kupujúci sa dohodli,
že kúpna zmluva spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam bude podpísaná

najneskôr do 31.05.2012. Podľa čl. IV bodu 2 Zmluvy sa odporca zaviazal vypracovať návrh kúpnej
zmluvy najneskôr do 5 dní odo dňa schválenia hypotekárneho úveru. Uvedené ustanovenie podľa
názoru odporcu neupravuje povinnosť sprostredkovateľa - odporcu vypracovať kúpnu zmluvu a ostatné
dokumenty až na základe schválenia hypotekárneho úveru, resp. až po jeho schválení. Odporca bol
podľa jeho názoru oprávnený vypracovať návrh kúpnej zmluvy aj skôr a tvrdenie navrhovateľov v I. a v II.

rade, že z dôvodu odovzdania dokumentácie predávajúcou až dňa 28.05.2012 by odporca aj tak nemal
možnosť zabezpečiť vypracovanie kúpnej zmluvy, nie je pravdivé. K e-mailu odporcu, v ktorom odporca
navrhuje predĺženie zmluvy, uvádza, že ho nemožno vykladať ako uznanie nedodržania zmluvných
podmienok, nakoľko z jeho obsahu je zrejmé, že nový termín uzavretia Zmluvy bol navrhovateľom v I. a v
II. rade navrhnutý práve z dôvodu ich ochrany, kedy hrozilo riziko, že sa podpisom kúpnej zmluvy zaviažu

k niečomu, čo nebudú schopní reálne plniť. Vzhľadom na uvedené skutočnosti odporca odstúpenie od
Zmluvy navrhovateľmi v I. a v II. rade nepovažuje za platné, nakoľko neboli splnené ani zákonné ani
zmluvné podmienky odstúpenia od zmluvy zo strany navrhovateľov v I. a v II. rade a navrhol , by súd
návrh navrhovateľa v celom rozsahu zamietol.

Na pojednávaní dňa 16.01.2014 právny zástupca navrhovateľov v I. a v II. rade uviedol, že v zmysle
doplňujúceho písomného podania zo dňa 13.01.2014 navrhovatelia v I. a v II. rade považujú budúcu
zmluvu o budúcej zmluve za neplatný úkon, a to na základe toho, že: po prvé: mali vôľu uzatvoriť kúpnu
zmluvu na celú nehnuteľnosť vrátane garáže a hospodárskych budov, napokon tak, ako to predávajúca
aj zrealizovala a nehnuteľnosti neskôr predala inému záujemcovi v celosti. Tejto vôli navrhovateľov

zodpovedá aj samotná kúpna cena prevádzaných nehnuteľností. Ďalej po druhé: navrhovatelia v I. a v
II. rade budúcu zmluvu považujú za neurčitý a nezrozumiteľný právny úkon, nakoľko bolo povinnosťou
odporcu ako sprostredkovateľa predaja, aby si pred samotnou realizáciou predaja nehnuteľnosti
zabezpečil výpis z listu vlastníctva, ohliadku na mieste samom tak, aby sa sám presvedčil, že existujenesúlad právneho stavu so stavom skutkovým a potom by vyzval predávajúcu na zosúladenie týchto
nezrovnalostí a až následne mal pristúpiť k predaju nehnuteľnosti. Keďže podstatnou náležitosťou
zmluvy o budúcej zmluve je vždy predmet a tento nebol v súlade so skutkovým stavom, nakoľko aj

stavby sa nachádzali na prevádzaných pozemkoch, nebolo dosť možné si predstaviť, že by došlo k
prevodu rodinného domu zastavanej plochy a záhrady bez ostatných nehnuteľností. Po tretie uviedol,
že ak by súd zmluvy vyhodnotil ako platný právny úkon, navrhovatelia v I. a v II. rade poukazujú na
skutočnosť, že kúpna zmluva mala byť uzavretá do 31.05.2012, pričom to, že nedošlo k uzatvoreniu
tejto zmluvy nevzniklo zavinením navrhovateľov, preto odporca nemá žiadny právny titul na zadržiavanie

žalovanej sumy ani titulom zmluvnej pokuty v zmysle čl. III bodu 1 Zmluvy, na ktorú mu nemohol vzniknúť
právny nárok, nakoľko k neuzatvoreniu kúpnej zmluvy v stanovenom termíne nedošlo z dôvodov na
strane kupujúcich a tiež odporca nemá ani žiadny titul na ponechanie si kaucie ako zálohy. Otázka
teda stojí tak, či k neuzatvoreniu Kúpnej zmluvy došlo alebo nedošlo z dôvodov na strane kupujúcich,
a nie či navrhovatelia v I. a v II. rade vybavili v banke včas hypotekárny úver. Navrhovatelia tvrdia, že
k neuzatvoreniu kúpnej zmluvy došlo z dôvodov na strane predávajúcej, ale to ani nie je podstatným

pre posúdenie tohto prípadu, nakoľko rozhodujúcim aspektom je to, že k neuzatvoreniu kúpnej zmluvy
v stanovenom termíne nedošlo z dôvodov na strane kupujúcich. A keďže žiadna zo strán nevyzvala
druhú stranu na uzatvorenie kúpnej zmluvy do 31.05.2012, tento záväzok zanikol a odporca nemá právo
ponechať si zaplatenú kauciu. O tejto skutočnosti svedčí aj e-mail odporcu z 31.05.2012, v ktorom
samotnýodporcauznáva,žekneuzatvoreniuzmluvydošlozavinenímnastranepredávajúcejvdôsledku

procesných chýb na katastrálnom úrade. Z tohto dôvodu bola aj ponuka na ďalšie predĺženie na podpis
kúpnej zmluvy ponúknutá do 20.6.2012.

Navrhovateľka v II. rade k veci uviedla, že koncom marca 2012 si s manželom na internete vyhľadali
nehnuteľnosť na predaj, išlo o nehnuteľnosti v K., veľmi sa im to páčilo, keď si ju aj prezreli na

ohliadke s majiteľkou. Na tejto ohliadke nikto z realitnej kancelárie prítomný nebol. Majiteľka im všetko
poukazovala a previedla ich po rodinnom dome, ukázala im dvojgaráž, hospodárske budovy a záhradu.
Navrhovateľka ďalej uviedla, že pri obhliadke nehnuteľnosti im bolo jasne oznámené, že predmetom
predaja je celá nehnuteľnosť, vrátane dvojgaráže, hospodárskych budov, ako aj letnej kuchynky a keby
boli v tom čase oboznámení so skutočnosťou, že tieto nie sú súčasťou predaja, nemali by záujem

o kúpu nehnuteľnosti. Vyjadrili sa, že majú záujem o kúpu tejto nehnuteľnosti. Následne kontaktovali
realitnú kanceláriu, z ktorej im bola zaslaná zmluva o budúcej zmluve, ktorú aj podpísali. Nakoľko
potrebovali kúpu financovať z hypoúveru, znalkyňa z banky prišla ohodnotiť prevádzanú nehnuteľnosť,
a táto zistila nezrovnalosti právneho stavu, ktorý je evidovaný na LV so stavom skutkovým. Keďže bolo
potrebnévypracovaťgeometrickýplánajehopodkladybudúpotrebnénazosúladenieprávnehostavuso

skutkovým na katastri, navrhovateľka v II. rade zavolala známemu, ktorý je geodetom. Tento vypracoval
všetky podklady za dva týždne a tieto následne odovzdali majiteľke nehnuteľnosti s tým, že dá vec do
poriadku na katastri. Keďže však celý proces už trval veľmi dlho, realitná kancelária im poskytla ponuku
na uzatvorenie dodatku na predĺženie uzatvorenia kúpnej zmluvy do 31.05.2012. Navrhovatelia súhlasili
a majiteľka nehnuteľnosti im odovzdala nový LV až dňa 28.05.2012. Následne opakovane požiadali

banku o vydanie hypoúveru. Čakali do 06.06.2012 a následne sa rozhodli, že s uvedenou realitnou
kanceláriou už nechcú ďalej spolupracovať, nakoľko táto pre nich nič neurobila a ich vinou došlo k
takémutopredĺženiuceléhoprocesu.Dňa05.06.2012jukontaktovalizbankyažiadalioznámenieadresy
zamestnávateľa. Navrhovateľka v II. rade uviedla, že predmetný hypoúver potrebovala iba dočasne
na preklenutie určitého času, nakoľko kupovanú nehnuteľnosť chcela financovať z predaja vlastného

bytu a garáže, ktorého bola spolu s manželom výlučnou vlastníčkou. V banke mala hypotekárny úver
predschválený potvrdeným certifikátom. Listom zo dňa 01.06.2012 požiadala o vrátenie kaucie. Nemala
ďalejzáujemnauzatvoreníkúpnejzmluvyatátoimzostranyodporcuneboladovtedyanipredložená.Ku
skutočnosti, prečo podpísali Zmluvu na ktorej boli uvedené iba nehnuteľnosti, a to rodinný dom, záhrada
a zastavaná plocha uviedla, že je laik a nevyzná sa v týchto zápisoch, resp., že obsahu Zmluvy ani

poriadne nerozumeli. Zároveň uviedla, že ak by jej banka nebola poskytla hypotéku, mali by prostriedky
na úhradu, nakoľko chceli predať záhradu ako aj garáž a byt. Mali už aj záujemcov o kúpu uvedených
nehnuteľností, ako aj vypracovaný znalecký posudok.

Na pojednávaní konanom dňa 20.03.2014 vypovedala ako svedok predávajúca, pani C. J., ktorá

uviedla, že navrhovateľov v I. a v II. rade pozná, pretože mali záujem o kúpu rodinného domu. Po
prvej ohliadke sa chceli vrátiť a ponúknuť predávajúcej zálohu, ona im však oznámila, že nehnuteľnosť
predáva cez realitnú kanceláriu, ktorá bude riešiť predaj. Predávajúca uviedla, že navrhovatelia v I. a
v II. rade ku nej prišli opakovane aj s dcérou, ktorá sa mala vyjadriť, že sa jej predmetná nehnuteľnosťnepáči a navrhovateľ v I. rade jej povedal, že v takom prípade je pre neho a jeho manželku dom
príliš veľký a niekedy koncom apríla 2012 vyslovil vôľu odstúpiť od Zmluvy. K uzatvoreniu Dodatku č.
1 k Zmluve predávajúca uviedla, že tento sa podpisoval, nakoľko neboli v poriadku všetky formality,

a že sa to nestihlo na katastri vybaviť. O týchto skutočnostiach sa ona sama dozvedela až v štádiu
predaja nehnuteľnosti, ktorí kúpili ešte jej rodičia v minulosti, otec zomrel a matka v dome bývala
sama 10 rokov. Keďže nechcela nechať matku v jej veku osamote, rozhodla sa, že predá byt v
Petržalke ako aj predmetnú nehnuteľnosť v K. a následne si zabezpečia s matkou nové bývanie pre
všetkých. Predávajúca potvrdila, že rozhodne mala záujem predať celú nehnuteľnosť vrátane hosp.

budovy, garáže a záhrady, nakoľko boli súčasťou oplotenie predávanej nehnuteľnosti. Rovnako tak aj pri
podpise Zmluvy bola v tom, že sa bude predávať komplexne celá nehnuteľnosť vrátane hosp. budovy,
garáže a záhrady. Zároveň uviedla, že pri podpise Zmluvy bola iba ona ako budúca predávajúca a
navrhovatelia v I. a v II. rade ako budúci kupujúci, nik zo strany odporcu tam nebol prítomný. Zmluva
sa nepodpisovala v Bratislave, aby boli navrhovatelia ušetrení cesty, preto im predávajúca priniesla
návrh zmluvy do Z., nakoľko chodila na víkendy do Matuškova. Rovnako nebol nik zo strany odporcu

prítomný ani pri obhliadke nehnuteľnosti. P. J., zamestnanec odporcu si prišiel ohliadnuť nehnuteľnosť
ešte pred tým, keď sa predávajúca rozhodla predať nehnuteľnosť. Tento si nehnuteľnosť nafotil a zapísal
si potrebné údaje, toto bolo ešte pred uzatvorením Zmluvy. Predávajúca potvrdila, že navrhovateľov
v I. a v II. rade nevyzývala na uzatvorenie kúpnej zmluvy, ako aj skutočnosť, že jej odporca vyplatil
1 zloženej kaucie vo výške 1750,- Eur na účet. Predávajúca zároveň potvrdila, že keď vyšlo najavo,

že tam existuje nesúlad medzi skutkovým a právnym stavom ohľadne predávaných nehnuteľností,
navrhovatelia nijakým spôsobom nezmenili ochotu zakúpiť si predmetné nehnuteľnosti..

Zo svedeckej výpovede K. J., zamestnaného ako SZČO vyplynulo, že pre odporcu vykonáva nejaké
úkony, sprostredkováva a dojednáva obchody. K predaju nehnuteľnosti v K. uviedol, že po tom, keď

navrhovatelia v I. a v II. rade deklarovali svoj záujem o kúpu nehnuteľností bola vypracovaná štandardná
Zmluva a záujemcovia boli vyzvaní zložiť kauciu vo výške 3.500,- EUR. Už pred podpisom, alebo pri
podpise Zmluvy informovali, že kúpu nehnuteľnosti budú financovať z hypotekárneho úveru a mali k
dispozícii z banky úverový certifikát na 3 mesiace. Nakoľko si navrhovatelia v I. a v II. rade brali
úver, bolo potrebné nehnuteľnosť znalecky ohodnotiť, navrhovatelia zabezpečili vlastného znalca, s

ktorým bola vykonaná aj ohliadka a tento zistil, že hospodárske budovy a garáž nie sú zapísané na
LV. Navrhovatelia mali za to, že kým tieto nehnuteľnosti nebudú zapísané, znalec nedokáže ohodnotiť
predávanú nehnuteľnosť v požadovanej výške vo vzťahu k žiadanému úveru. Nasledovalo stretnutie, v
rámci ktorého došlo k predĺženiu termínu na uzatvoreniu kúpnej zmluvy o ďalších 30 dní a bol podpísaný
dodatok k Zmluve. Navrhovatelia v I. a v II. rade s takýmto riešením súhlasili, následne sa riešili formality,

jednak na stavebnom úrade, kde bolo potrebné zaniesť kolaudačné rozhodnutie k týmto stavbám a
medzitým pracoval aj geodet na zosúladení skutkového aj právneho stavu, ktorý musel vypracovať nové
zameranie celej stavby. Potom bol podávaný návrh na zápis týchto stavieb do katastra nehnuteľností
na Katastrálnom úrade v Z.. V zákonnej lehote do 30 dní bol z katastra doručený nový LV, ktorý už
zohľadňoval reálny stav a tento LV bol ihneď odovzdaný navrhovateľom. Asi za 2-3 dni ho kontaktoval

navrhovateľ v I. rade, že nemajú záujem o kúpu nehnuteľnosti a chcú odstúpiť od Zmluvy a domáhal
sa vrátenia rezervačnej zálohy. Dôvod, prečo už navrhovatelia v I. a v II. rade nemajú záujem o kúpu
nehnuteľnosti mu bol vysvetlený tak, že dcéra navrhovateľov v I. a v II. rade sa rozhodla tam nebývať
a pre navrhovateľov v I. a v II. rade už kúpa tejto nehnuteľnosti nemala význam. Ďalším dôvodom,
ktorý uviedol navrhovateľ v I. rade bol ten, že nebudú mať schválený hypotekárny úver, nakoľko boli v

domnení, že úverovaný certifikát je schválený na 3 mesiace, avšak keď predložili banke všetky doklady
boli vyzvaní aj na predloženie výplatnej pásky. Nakoľko navrhovatelia s takýmto niečím nedisponovali,
predtým pracovali v O., kde už dali výpoveď, nevedeli banke doložiť požadované výplatné pásky. Podľa
názoru svedka Korku, ak by mali navrhovatelia v I. a v II. rade v poriadku dokumentáciu, banka by im
hypoúver schválila v 7 - 10 dňovej lehote, tak to bolo v r. 2012. Na otázku kto vypracovával Zmluvu

svedok uviedol, že on po schválení interným právnikom odporcu. Návrh zmluvy bol zasielaný obom
stranám, ktorí jej znenie odsúhlasili. Zmluva nebola podpisovaná v jeho prítomnosti, ale bola doručená
do kancelárie už po podpísaní zmluvnými stranami predávajúcimi a budúcimi kupujúcimi. Až znalec zistil
chybný zápis a nesúlad právneho stavu so skutkovým stavom. Na katastri v Z. sa tomu ani nečudovali,
nakoľko vraj z tohto obdobia pochádza veľa chybných zápisov. P. J. zároveň vysvetli, že e-mailom zo

dňa 31.05.2012 informoval navrhovateľov v I. a v II. rade, že sa môže predĺžiť lehota na podpis
kúpnej zmluvy, pričom vychádzal zo skutočnosti, že navrhovatelia v I. a v II. rade v tom čase predávali
aj byt aj garáž a mohli by dofinancovať kúpu rodinného domu aj z týchto prostriedkov. Vzhľadom kuskutočnosti, že už v tom čase vedel, že navrhovatelia v I. a v II. rade nemajú záujem o kúpu predmetných
nehnuteľností chcel im poskytnúť čas na zváženie tohto kroku, nakoľko by prišli o kauciu.

Na pojednávaní dňa 23.01.2015 právny zástupca navrhovateľa opätovne poukázal na skutočnosť,
že predmetná zmluva o budúcej zmluve absolútne neplatným právnym úkonom, nakoľko je neurčitá
a nezrozumiteľná a tým pádom odporca nemá právny titul na zadržiavanie sumy 3.500,- EUR a je
povinný ich navrhovateľom v I. a v II. rade titulom vydania bezdôvodného obohatenia vydať. Alternatívne

poukázal na to, že ani jedna zo zmluvných strán v lehote do 31.05.2012 nevyzvala inú zmluvnú stranu
na uzatvorenie kúpnej zmluvy, tým pádom zanikol záväzok zmluvných strán uzatvoriť kúpnu zmluvu a
vznikla povinnosť odporcu opätovne zálohu vydať. Zároveň poukázal na skutočnosť, že navrhovatelia v
I. a v II. rade predmetnú sumu uhradili ako zálohu na kúpnu cenu a keďže nikdy nedošlo k naplneniu čl.
3 bodu 1 zmluvy o budúcej zmluve, teda že k neuzatvoreniu kúpnej zmluvy v stanovenej lehote nedošlo
zo zavinenia navrhovateľov v I. a v II. rade, nevznikla im ani povinnosť uhradiť zmluvnú pokutu, tým

pádom si odporca nemá čo započítať so zloženou kauciou, a teda mu opätovne vzniká povinnosť vydať
sumu 3.500,- EUR. Zároveň uviedol, že k neuzatvoreniu kúpnej zmluvy v stanovenej lehote nielenže
nedošlo z dôvodov na strane navrhovateľov v I. a v II. rade, ale podľa ich názoru z dôvodu na strane
predávajúcej, a teda opätovne vznikla povinnosť odporcovi sumu 3.500,- EUR vrátiť.

Právny zástupca odporcu sa vyjadril, že sa nestotožňuje s právnym názorom navrhovateľov v I. a v
II. rade, ktorý je obsiahnutý v žalobe a aj následných vyjadreniach ohľadom absolútnej neplatnosti
zmluvy o budúcej zmluve zo dňa XX.XX.XXXX v znení dodatku č. 1. Odporca podľa ich názoru
postupoval pri zhotovovaní návrhu zmluvy o budúcej zmluve s odbornou starostlivosťou v súlade s
princípom hodnovernosti a záväznosti údajov katastra, keď ako predmet prevodu v zmluve o budúcej

kúpnej zmluve boli uvedené nehnuteľnosti vo vlastníctve budúcej predávajúcej z textu zmluvy je
perfektne spoznateľné, aké sú jednotlivé práva a povinnosti zmluvných strán, a ktoré nehnuteľnosti
majú byť predmetom budúceho prevodu. Zhodnotenie navrhovateľov v I. a v II. rade o nezrozumiteľnosti
a neurčitosti nie je dôvodný. Bez ohľadu na skutočnosť, či predmetom budúceho prevodu mali,
alebo nemali byť aj hospodárske budovy a garáž, najneskôr dňa 28.05.2012 splnil odporca spolu s

predávajúcim všetky svoje povinnosti zo zmluvy o budúcej zmluve. Jediní, kto svoje povinnosti zo
zmluvy v lehote do 31.05.2012 nesplnili, boli navrhovatelia v I. a v II. rade. Z dôvodom na ich strane
či už subjektívnych, t.j. neochota nehnuteľnosti kúpiť, alebo objektívnych - nesplnenie požiadaviek na
poskytnutie hypotekárneho úveru nedošlo k uzavretiu predmetnej zmluvy, čím odporcovi a predávajúcej
vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 3.500,- EUR. Podľa názoru odporcu k uzavretiu

kúpenej zmluvy v lehote do 31.05.2012 nedošlo z dôvodov na strane navrhovateľov v I. a v II. rade.

V zmysle ust. § 37 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákona (ďalej len „OZ“), právny úkon sa
musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.

V zmysle ust. § 37 ods. 2 OZ, právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné, je neplatný.

V zmysle ust. § 48 ods. 1 OZ, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom
zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

V zmysle ust. § 48 ods. 1 OZ, odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym
predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

V zmysle ust. § 50a ods. 1 OZ, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú
zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

V zmysle ust. § 50a ods. a OZ, ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného
roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu
škody tým nie je dotknuté.

V zmysle ust. § 50a ods. 3 OZ tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku
záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva
uzavrela.V zmysle ust. § 498 OZ, na to, čo dal pred uzavretím zmluvy niektorý účastník, hľadí sa ako na
preddavok.
Podľa ustanovenia § 498 OZ v platnom znení a tiež v znení platnom v čase odovzdania zálohy na

budúce plnenie (29. 03 2012), platí, že na to, čo dal pred uzavretím zmluvy niektorý účastník, hľadí
sa ako na preddavok. Znamená to, že pokiaľ pred uzavretím zmluvy poskytne jedna strana niečo,
čo má byť predmetom jej budúceho záväzku zo zmluvy, je stanovená vyvrátiteľná právna domnienka,
že v pochybnostiach sa plnenie poskytnuté medzi účastníkmi pred uzatvorením zmluvy, z ktorej má
záväzok na plnenie ešte len vzniknúť, považuje za preddavok, t.j. za splátku na dohodnuté budúce

plnenie. Podstatné je, že plnenie bolo poskytnuté predtým, než malo dôjsť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy
a že bolo poskytnuté a druhou stranou prijaté v súvislosti so zamýšľanou kúpu. Pokiaľ nedôjde k
uzatvoreniu kúpnej zmluvy, má ten, kto preddavok poskytol, právo na jeho vrátenie, inak by sa druhá
stranabezdôvodneobohatila,leboprávnydôvod,nazákladektoréhobolazálohanabudúcukúpuprijatá,
odpadol. Pre posúdenie veci podľa ustanovenia § 498 OZ je nepodstatné, či účastníci uzatvorili dohodu
o budúcej kúpnej zmluve, príp., či taká dohoda je alebo nie je platná. (uznesenie Najvyššieho súdu SR

z 28. septembra 2011, sp. zn. 4 Cdo 256/2010)
Vychádzajúc z vyššie uvedeného má súd zato, že zmluvné strany uzatvorili dňa XX.XX.XXXX Zmluvu o
uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy, ktorú možno aj nazvať „inominátnou zmluvou“, nakoľko jej súčasťou
bola Kúpna zmluva, predmetom ktorej mal byť prevod vlastníctva, a to nehnuteľnosti zapísanej na LV
č. XXXX, vedenou Správou katastra Z., obec K., kat. územie Matúškovo: rodinný dom, súp. č. XXX -

postavený na prac. č. XXXX, pozemku - parc. č. XXXX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 536 m2,
pozemku - parc. č. XXXX - záhrady o výmere 1372 m2 (ďalej len „nehnuteľnosť“). Kúpna cena bola
dohodnutá celkom vo výške 75.000,- EUR v zmysle č. II bodu 3 Zmluvy.
Časť kúpnej ceny vo výške 3.500,- EUR (kaucia) sa podľa čl. II bodu 3.1. zaviazali kupujúci uhradiť do
dvoch pracovných dní od podpisu Zmluvy na účet sprostredkovateľa - odporcu na potvrdenie vážneho

záujmu o nehnuteľnosť. Zložená kaucia mala byť po uzavretí Kúpnej zmluvy medzi predávajúcim a
kupujúcimi v celej výške započítaná na úhradu dohodnutej Kúpnej ceny za predmetnú nehnuteľnosť,
t.j. kupujúci bude povinný uhradiť iba zostávajúcu časť dohodnutej kúpnej ceny vo výške 71.000,- EUR.
Túto časť Zmluvy možno označiť ako tzv. „Zmluvu o úschove“. Nakoľko sa sprostredkovateľ v čl. III
bode 5 sa zaviazal, že nezapočíta, ani neprevedie zloženú kauciu ani jej časť na predávajúceho alebo

kupujúceho, alebo tretiu osobu, pokiaľ nedôjde k prevodu nehnuteľnosti v stanovenom termíne a za
stanovených podmienok uvedených v Zmluve, alebo pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú inak.
Podstatou zmluvy o budúcej zmluve, ktorá je obvyklým prekladom latinského termínu „pactum de
contrahendo“, je založenie kontraktačnej povinnosti, spravidla obojstrannej, zaväzujúcej zmluvné strany
uzavrieť spolu v dohodnutej dobe budúcu zmluvu. Budúcou zmluvou môže byť pritom akákoľvek zmluva,

pokiaľ tomu nebráni jej povaha. Zmluva o budúcej zmluve je uzatvorená klauzulou rebus sic stantibus.
Uvedená klauzula rebus sic stantibus ochraňuje všetky zmluvné strany pred a v čase uzavretia zmluvy
neočakávanými zmenami podmienok, ktoré sa vymykajú bežnému riziku, a ktoré maria účel predbežnej
zmluvy. Dôležité je aj zdôraznenie, že na doložku rebus sic stantibus je možné sa dovolávať len vo
fáze keď má dôjsť k uzavretiu hlavnej zmluvy a nie až po jej uzavretí alebo poskytnutom plnení. Preto

jej uplatnenie neohrozuje nadobudnuté práva a istotu v právnych vzťahoch. Použitie tejto doložky v
zmluvách o budúcich zmluvách je tiež premietnutím zásady „v súlade s dobrými mravmi“ a zásady
„nikoho nepoškodzovať“ do súkromoprávnych vzťahov.
Občiansky zákonník v tejto súvislosti operuje s pojmom spravodlivosti keď uvádza, že tento záväzok
zaniká pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že

nemožno spravodlivo požadovať aby sa zmluva uzavrela.

V danom prípade vznikla prekážka na strane predávajúceho, a to konkrétne, nevysporiadané právne
vzťahy týkajúce sa hospodárskych budov ako i garáže, ktoré mali byť predmetom prevodu, ako aj
nehnuteľnosť - rodinný dom a záhrady. Predávajúci spôsobil, že jeho zavinením nebolo možné a ani

reálne uzatvoriť Kúpnu zmluvu k dátumu uvedenému v Dodatku č. 1 Zmluvy o budúcej zmluve zo dňa
XX.XX.XXXX, ktorý bol určený do 31.05.2012. Nakoľko navrhovatelia v I. a v II. rade obdržali LV od
sprostredkovateľa - odporcu až dňa 28.05.2012, nemohli v lehote uvedenej v predmetnom Dodatku
podpísať Kúpnu zmluvu. O svojom zámere uhradiť zvyšnú časť kúpnej ceny v sume 71.500,- EUR
formou hypotekárneho úveru bol predávajúci ako i sprostredkovateľ - odporca informovaný od počiatku.

Uvedené skutočnosti potvrdil aj e-mail, ktorý zaslal odporca - sprostredkovateľ navrhovateľom v I. a v
II. rade dňa 31.05.2012, v ktorom sa uvádza: „ Vzhľadom na skutočnosť, že k dnešnému dňu nemáte
ešte schválený hypotekárny úver na kúpu rodinného domu v K., t.j. zatiaľ nemôžeme podpísať kúpnu
zmluvu (dohodnutý termín bol do 31.05.2012) Vám na základe dohovoru s p. Kicovou oznamujemnasledovné: termín na podpis kúpnej zmluvy p. J. predlžuje do 20.06.2012 (čo by mal byť dostatočný
čas na schválenie Vášho hypotekárneho úveru).....„ Zároveň si p. Kicová uvedomuje, že neschválenie
hypotekárneho úveru k dnešnému dňu nebolo chybou z Vašej strany, ale dôsledkom procesných chýb

na Katastrálnom úrade a následného doriešenia právneho, ako aj skutkového stavu jej nehnuteľnosti.
Reálny skutkový stav bol potvrdený a zapísaný na predmetnom LV dňa 28.05.2012....„.
Z uvedeného jasne vyplýva, že navrhovatelia v I. a v II. rade nespôsobili žiadne prekážky, ktoré by
zabránili podpisu Kúpnej zmluvy. Svoju vôľu túto zmluvu podpísať opakovane deklarovali. Odporca však
v stanovenom termíne do 31.05.2012 nepožiadal navrhovateľov v I. a v II. rade o uzatvorenie Kúpnej

zmluvy, pričom Občiansky zákonník nebráni ani tomu, aby zámer uzavrieť v budúcnosti zmluvu bol
vyjadrený u oboch účastníkov zmluvy tak , že jedna zo strán sa zaväzuje predložiť v stanovenej dobre
návrh zmluvy a druhá strana sa zaväzuje ho v rovnakej dobe potom prijať.
Povinnosť uzavrieť zmluvu zaviazanej strane nastane až v dobe, keď ju povinná strana vyzve na
uzavretie budúcej zmluvy. Výzva na uzavretie zmluvy musí byť dostatočne určitá ( § 37 ods. 1 OZ), musí
teda smerovať k uzavretiu zmluvy s určitým obsahom.

Vychádzajúc z čl. III bodu 4 Zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že ak sa v priebehu realizácie predaja
nehnuteľnosti preukáže, že na nehnuteľnosti viaznu akékoľvek ťarchy a vecné bremená, príp. ďalšie
skutočnosti, znemožňujúce prevod vlastníctva nehnuteľnosti, kupujúci je oprávnený odstúpiť od tejto
Zmluvy. V takom prípade je sprostredkovateľ - odporca povinný vrátiť kupujúcemu kauciu zaplatenú

podľa vyššie citovaného čl. II, bodu 3.1., a to do 5 dní odo dňa doručenia písomnej žiadosti kupujúceho o
vrátenie kaucie sprostredkovateľovi. V prípade pochybností alebo nedoručiteľnosti platí, že žiadosť bola
preukázateľne doručená sprostredkovateľovi na 3. deň po jej odovzdaní na poštovú prepravu (dokladom
sa rozumie potvrdený doklad o podaní doporučenej zásielky na Slovenskú poštu). Navrhovatelia listom
zo dňa 30.07.2012 oznámili sprostredkovateľovi - odporcovi odstúpenie od Zmluvy. Žiadosť bola v

danom prípade doručená sprostredkovateľovi - odporcovi dňa 28.07.2012.
Nakoľko v danom prípade nedošlo k platnému uzatvoreniu Kúpnej zmluvy, a to vinou na strane
predávajúcej, resp. odporcu, tomuto vznikla povinnosť v zmysle zákona vrátiť preddavok na kúpnu cenu
vo výške 3.500,- EUR, ktorý navrhovatelia v I. a v II. rade uhradili na účet odporcu - sprostredkovateľa
ako kauciu, ktorá bude započítaná do celkovej dohodnutej kúpnej ceny vo výške 75.000,- EUR.

Niekedy sa stane, že zmluvné strany na odstúpenie od zmluvy viažu nárok požadovať zaplatenie
zmluvnej pokuty. Treba si však uvedomiť, že zmluvnú pokutu možno viazať len na porušenie zmluvnej
povinnosti. Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva, ktoré vyplýva zo zákona alebo zo zmluvy a preto
vylučuje nárok na úhradu zmluvnej pokuty. Zmluva, ktorá by obsahovala ustanovenie o zmluvnej pokute

ako sankciu za výkon práva, by bola v tejto časti neplatná pre rozpor so zákonom.

K absolútnej neplatnosti kúpnej zmluvy súd uvádza, že judikatúra vyvodila dokonca aj neplatnosť
kúpnej zmluvy, ktorou sa prevádzala nehnuteľnosť, keďže v texte zmluvy nebolo uvedené príslušenstvo,
ktoré má hospodársky význam pre využívanie domovej nehnuteľnosti. Z toho vyplýva, že neuvedenie

príslušenstva v zmluve môže mať za následok aj absolútnu neplatnosť celej zmluvy za predpokladu, že
sa príslušenstvo mienilo previesť,
avšak k prevodu nedošlo pre neurčitosť tejto časti právneho úkonu (napr. sa v zmluve uviedlo, že
sa prevádza nehnuteľnosť spolu s jej príslušenstvom, ale toto príslušenstvo nebolo identifikované).
(Rozsudok NSSR sp. zn. 3 Cdo 137/1996 zo dňa 21.02.1997)

Vzhľadom na vyššie uvedené súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozhodnutia.

V zmysle ust. § 142 ods. l zákona č. 99/1963 Zb. Občianskeho súdneho poriadku (ďalej len „O.s.p.),
účastníkovi, ktorý mal vo veci plný úspech súd prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie

alebo bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal.

O trovách konania súd rozhodol podľa §142 ods. 1 O.s.p. tak, že úspešným navrhovateľom v I. a v II.
rade priznal náhradu trov konania proti neúspešnému odporcovi. Trovy navrhovateľov v I. a v II. rade
v konaní pozostávajú z odmeny právneho zástupcu za nasledujúce úkony právnej služby:

- spísanie návrhu zo dňa 03.09.2012 131,13 EUR
- režijný paušál za rok 2012 (7,63 EUR) 7,63 EUR
- vyjadrenie k odporu zo dňa 13.01.2014 131,13 EUR- účasť na pojednávaní konanom dňa 16.01.2014 131,13 EUR
- náhrada za stratu času za cestu na pojednávanie (16.01.2014) 53,60 EUR
- účasť na pojednávaní konanom dňa 20.03.2014 131,13 EUR

- náhrada za stratu času za cestu na pojednávanie (20.03.2014) 53,60 EUR
- účasť na pojednávaní konanom dňa 28.05.2014 131,13 EUR
- náhrada za stratu času za cestu na pojednávanie (28.05.2014) 53,60 EUR
- vyjadrenie zo dňa 02.09.2014 131,13 EUR
- režijný paušál za rok 2014 (5 x 8,04 EUR) 40,20 EUR

- účasť na pojednávaní konanom dňa 23.01.2015 131,13 EUR
- náhrada za stratu času za cestu na pojednávanie (23.01.2015) 55,92 EUR
- režijný paušál za rok 2015 (8,39 EUR) 8,39 EUR

Odmena celkom ...........................................................1 190,85 EUR..............

Odmena právneho zástupca bola priznaná v zmysle ust. § 10 ods. 1, § 13 ods. 2, § 13a ods. 1, §15 a
§ 17 vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych
služieb v znení neskorších právnych predpisov.

Súd nepriznal právnemu zástupcovi navrhovateľov odmenu za jeden úkon právnej služby vo výške

157,36 EUR podľa § 14b ods. 3 vyhlášky č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách advokátov za
poskytovanie právnych služieb, nakoľko v tomto ustanovení je uvedená schéma na výpočet paušálnej
odmeny advokáta za zastupovanie osoby v materiálnej núdzi, vyplácanej centrom právnej pomoci.
Nakoľko sa v tomto konaní nejedná o prípad zastupovania osôb v materiálnej núdzi, ktorým bol
ustanovený advokát centrom právnej pomoci, súd priznal právnemu zástupcovi navrhovateľov za jeden

úkon právnej služby sumu 131,13 EUR podľa ustanovenia § 13 ods. 2, v ktorom je uvedené, že
základná sadzba tarifnej odmeny sa zníži o 50 %, ak ide o spoločné úkony pri zastupovaní dvoch alebo
viacerých osôb. Základná tarifná odmena advokáta za zastupovanie v tomto konaní je 131,13 EUR. Za
zastupovanie dvoch osôb v tomto konaní sa odmena vypočíta tak, že sa odmena za jeden právny úkon
vo výške 131,13 EUR násobí dvoma, čo je 262,26 EUR (dvoma z toho dôvodu, že sú navrhovateľ v I.

rade a navrhovateľka v II. rade zastúpení tým istým právnym zástupcom) a následne sa suma 262,26
EUR zníži o 50 %, čo predstavuje sumu 131,13 EUR.

Súd nepriznal právnemu zástupcovi navrhovateľov odmenu vo výške 131,13 EUR za právny úkon
uvedený ako „spísanie predžalobnej výzvy na úhradu zo dňa 20.06.2012“ nakoľko tento úkon nie je

možné považovať za úkon, ktorý by bol vykonaný v konaní pred súdom (po podaní návrhu) a ani v
priamej a bezprostrednej súvislosti s ním, keďže takýto úkon nie je podmienkou na uplatnenie práva
na súde. Preto trovy právneho zastúpenia spojené s takýmto úkonom súd nepovažoval za trovy účelne
vynaložené na uplatňovanie práva žalobcu v predmetnej veci podľa § 142 ods. 1 O.s.p., a tak náhradu
trov právneho zastúpenia za tento úkon právnej služby žalobcovi nepriznal. Pre úplnosť treba dodať, že

aj keby súd tento úkon posudzoval ako úkon právnej služby - ďalšia porada s klientom (ako bol v žalobe
tiež označený), rovnako by za neho náhradu trov právneho zastúpenia nepriznal, keďže jeho vykonanie
v predmetnej veci by vzhľadom na charakter posudzovanej veci (bližšie rozvedený nižšie) bolo neúčelné,
nehospodárne a nadbytočné, navyše jeho vykonanie nebolo v konaní žiadnym spôsobom preukázané.

V zmysle ust. § 149 ods. l. O.s.p., ak advokát zastupoval účastníka, ktorému bola prisúdená náhrada
trov konania, je ten, ktorému, bola uložená náhrada týchto trov, povinný zaplatiť ju advokátovi. V zmysle
tohto ustanovenia bola odporcovi uložená povinnosť nahradiť trovy konania právnemu zástupcovi
navrhovateľov v I. a v II rade.

S poukazom na ustálený skutkový stav súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozhodnutia.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia, písomne, dvojmo
na Okresnom súde Bratislava IV.V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O. s. p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len
tým, že (§ 205 ods. 2 O.s.p.):
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Ak povinný
dobrovoľne neplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený podať návrh na vykonanie

exekúcie podľa osobitného zákona.