Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, June 15, 2016

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 17C/175/2010

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2110208009
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 06. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Monika Vozárová

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2016:2110208009.11

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava sudkyňou JUDr. Monikou Vozárovou v právnej veci navrhovateľov: 1. J. K.,

narodená X.X.XXXX, bytom J. E.. X, J., zastúpený: Prosman a Pavlovič advokátska kancelária, s.r.o.,
IČO: 36 865 281, Hlavná 31, Trnava 2. D. K., nardená XX.XX.XXXX, bytom J. E.. X, J., proti odporcovi:
A.. A. A., narodený XX.X.XXXX, trvale bytom F.-A., prechodne bytom: G. XXXX/XX,. J., zastúpený,
zastúpený: PhDr. JUDr. Jaroslava Balážiová, advokátka, Dolné Bašty 2, Trnava, o zaplatenie 5 000,-
eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Odporca je povinný zaplatiť navrhovateľom v 1. a 2. rade spoločne a nerozdielne sumu 5.000 eur spolu
s úrokom z omeškania vo výške 8,75 % ročne zo sumy 5.000 eur od 18.01.2013 do zaplatenia a to do

troch dní od právoplatnosti rozsudku.

Vo zvyšnej časti súd návrh zamieta.

Odporca je povinný zaplatiť navrhovateľom v 1. a 2. rade náhradu trov konania vo výške 600 eur za
zaplatené súdne poplatky a náhradu trov právneho zastúpenia vo výške 1.136,36 eur k rukám právneho
zástupcu navrhovateľa v 1. rade a to do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovatelia v 1. a 2. rade sa návrhom zo dňa 20.04.2010 doručeným súdu dňa 23.4.2010 domáhali

vydania rozhodnutia, ktorým by súd uložil odporcovi povinnosť zaplatiť im sumu 5 000 eur spolu
s úrokom z omeškania z tejto sumy vo výške 9 % ročne od 8.4.2010 do zaplatenia a nahradiť
im trov konania. Svoj návrh odôvodnili tým, že sú výlučnými vlastníkmi nehnuteľnosti zapísanej na
liste vlastníctva č. XX, v katastrálnom území J. a to pozemku , parc. č. XXXX - zastavené plochy a
nádvoria vo výmere XX m2, pozemku, parc. č. XXXX/X - záhrady o výmere XXX m2 a stavby -
druh stavby : garáž s.č. XXXX, postavenej na parcele č. XXXX a stavby -rozostavaného rodinného
domu podľa stavebného povolenia vydaného Okresným úradom v Trnave č. A., postavenom na parcele

č. XXXX/X, ktorá stavba je zameraná geometrickým plánom č. XX/XXXX, vyhotovenom J. , dňa
28.2.2010, overeným Správou katastra J., dňa 10.3.2010. Navrhovatelia ponúkli ešte začiatkom roka
2009 nehnuteľnosť na predaj prostredníctvom realitnej kancelárie Z. a niekedy vo februári roku 2010
kontaktoval odporca túto realitnú kanceláriu, s tým, že má záujem o obhliadku tejto nehnuteľnosti,
následne sa uskutočnilo za účasti konateľa predmetnej realitnej kancelárie viacero fyzických obhliadok
na ktorých sa odporca oboznámil so stavom nehnuteľnosti a si po troch týždňoch vzájomnej komunikácie
odporca dňa 4.2.21010 uzatvoril v realitnej kancelárii Zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti, na základe

ktorej zložil realitnej kancelárii zálohu na kúpnu cenu nehnuteľnosti vo výške 5 000 €. Následne 3.3.2010
bola v predmetnej realitnej kancelárii medzi navrhovateľmi a odporcom uzatvorená Zmluva o uzatvorení
budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len " ZoBKZ "), na základe ktorej sa zmluvné strany zaviazali uzatvoriť
riadnu kúpnu zmluvu a to najneskôr do 30 dní odo dňa uzavretia ZoBKZ. V čl. II. ods. 1 predmetnejzmluvy sa navrhovatelia zaviazali ako budúci predávajúci najneskôr v lehote na uzatvorenie riadnej
kúpnej zmluvy zabezpečiť kompletnú dokumentáciu potrebnú na vydanie kolaudačného rozhodnutia
príslušným stavebným úradom. Dojednanej lehote navrhovatelia

zabezpečili všetky potrebné dokumenty. Na stretnutí v realitnej kancelárii dňa 30.3.2010 sa odporca
odmietol s týmito dokumentmi oboznámiť a vyhlásil, že od ZoBKZ odstupuje a opustil kanceláriu, preto
mu navrhovatelia zaslali dňa 31.3.2010 výzvu na uzatvorenie riadnej kúpnej zmluvy a vyzvali ho aj
na zaplatenie zmluvnej pokuty v prípade, ak odporca neuzavrie kúpnu zmluvu ani v dodatočne mu
poskytnutej lehote. V čl. II. ods. II. predmetnej zmluvy bola medzi zmluvnými stranami dojednaná

zmluvná pokuta 10 000 € v prípade, ak niektorá zo strán neuzavrie v dojednanej lehote riadnu kúpnu
zmluvuavprípade,akbynavrhovateliauplatnilivočiodporcovizmluvnúpokutu,bolioprávnenízapočítať
už zloženú zálohu so zmluvnou pokutou a preto navrhovatelia započítali uhradenú zálohu na kúpnu
cenu vo výške 5 000 €, zloženú na základe rezervačnej zmluvy dňa 24.2.2010 so zmluvnou pokutou
a pretože odporca neuzavrel riadnu kúpnu zmluvu ani v dodatočnej lehote, ani neuhradil zostávajúcu
časť zmluvnej pokuty vo výške 5 000 €, na účet navrhovateľov uvedený vo výzve na uzatvorenie riadnej

kúpnej zmluvy zo dňa 31.3.2010, je v omeškaní s plnením od 8.4.2010, preto si uplatnili aj nárok na úrok
z omeškania stanovený Nariadením vlády SR č. 87/1995 Z.z.
Navrhovateľ v 1. rade vo svojom vyjadrení uviedol, že ZoBKZ je platnou zmluvou, obsahuje všetky
podstatné náležitosti, ktoré na jej platnosť požaduje ustanovenie § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka,
tzn. bola uzatvorená písomne, obsahuje záväzok zmluvných strán uzavrieť budúcu konečnú kúpnu

zmluvu, je v nej dohodnutá doba, do ktorej bude uzatvorená konečná kúpna zmluva, a taktiež obsahuje
všetky podstatné náležitosti budúcej kúpnej zmluvy (tzn. predmet kúpy a kúpnu cenu). Navrhovateľ
poukazuje na článok VI. ods. 1 ZoBKZ, v ktorom účastníci zhodne konštatovali a vyhlásili, že predmet
ZoBKZ (tzn. nehnuteľnosti, ktorých sa budúci odplatný prevod týka), ako aj podstatné náležitosti
ZoBKZ sú v zmluve dojednané určito a zrozumiteľne, a preto sa zmluvné strany zaväzujú, že v

budúcnosti nebudú napádať platnosť ZoBKZ z hľadiska určitosti podstatných náležitostí ZoBKZ. Čo
sa týka vymedzenia podstatných náležitostí budúcej kúpnej zmluvy - predmet kúpy a kúpna cena,
tieto sú definované v ZoBKZ určito a zrozumiteľne, keď predmet kúpy bol definovaný v súlade s vtedy
platným výpisom z listu vlastníctva predmetných nehnuteľností. Čo sa týka stavby rozostavaného
rodinného domu, je pravdou, že táto nebola v čase uzatvorenia ZoBKZ evidovaná na príslušnom liste

vlastníctva,avšakuvedenástavbabolavZoBKZriadne(určitoazrozumiteľne)definovaná,čímboljasne
vyjadrený účel ZoBKZ a úmysel zmluvných strán previesť práva aj k uvedenej rozostavanej stavbe z
budúcich predávajúcich na budúceho kupujúceho, a to formou postúpenia práv a povinností budúcich
predávajúcich ako stavebníkov zo stavebného povolenia na odporcu ako kupujúceho. Uvedený účel
ZoBKZ a úmysel zmluvných strán previesť na odporcu práva k rozostavanej stavbe preukazuje aj

samotné znenie návrhu kúpnej zmluvy a v ktorom je táto skutočnosť jasne vyjadrená a to tak, že v článku
VIII. kúpnej zmluvy je upravené postúpenie práv a povinnosti zo stavebného povolenia týkajúceho sa
rozostavanej stavby na odporcu ako kupujúceho. Uvedené by dokonca ani nebolo potrebné, lebo podľa
§ 70 Stavebného zákona zmenou vlastníctva pozemku, na ktorom je rozostavaná stavba postavená,
dochádza k prechodu stavebného povolenia na nadobúdateľa pozemku priamo zo zákona. Okrem toho

v ustanovení článku IV. ods. 5 ZoBKZ odporca vyhlásil, že sa pred podpisom ZoBKZ oboznámil s
právnym a fyzickým stavom nehnuteľností, a preto musel vedieť, že rozostavaný rodinný dom nie je
zapísaný na liste vlastníctva ako rozostavaná stavba. Čo sa týka stavby garáže, táto už bola v čase
uzatvorenie ZoBKZ zbúraná, avšak ešte stále zapísaná na príslušnom liste vlastníctva a že odporca bol
o tejto skutočnosti pred podpisom ZoBKZ riadne zo strany navrhovateľov informovaný a taktiež to mal

možnosť zistiť aj pri osobnej ohliadke nehnuteľností, ktorých vykonal pred uzatvorením ZoBKZ niekoľko.
Okrem toho odporca v článku IV. ods. 5 ZoBKZ vyhlásil, že sa pred podpisom ZoBKZ oboznámil s
právnym a fyzickým stavom nehnuteľností a tak musel mať vedomosť, že stavba garáže už neexistuje,
pretože bola zbúraná. Skutočnosť, že sa stavba garáže objavila v špecifikácii nehnuteľností v článku
I. ods. 2 ZoBKZ, ktoré mali byť predmetom prevodu podľa budúcej kúpnej zmluvy, bola daná tým, že

uvedená stavba garáže bola ešte stále evidovaná na príslušnom liste vlastníctva, čo si vyžadovalo uviesť
túto stavbu do zmluvy, hoci odporca vedel, že táto stavba už neexistuje, avšak pre krátkosť času a
rýchlosť jednania, nebol ešte zabezpečený jej výmaz z katastra nehnuteľností. Úmysel zmluvných strán
nesmeroval k prevodu vlastníctva k neexistujúcej garáži, o čom odporca bezpochyby vedel a zároveň
počítal s tým, že stavbu garáže fakticky nenadobudne. Uvedené vyplýva aj z doterajšej argumentácie

odporcu, ktorý sa v žiadnom zo svojich podaní nezmieňuje, že mal záujem o kúpu garáže, o ktorej z
fyzickej ohliadky nehnuteľností vedel, že už neexistuje. Predmet právneho úkonu je v ZoBKZ vyjadrený
dostatočne určito a zrozumiteľne a zodpovedá dohode zmluvným strán o obsahu zmluvy, na základe
ktorej mal odporca nadobudnúť nehnuteľnosti uvedené v ZoBKZ vrátane rozostavanej stavby rodinnéhodomu, ktorá ešte v tom čase nebola zapísaná na príslušnom liste vlastníctva, ale bez faktického
nadobudnutia stavby garáže, ktorá už bola v tom čase zbúraná, avšak stále evidovaná na príslušnom
liste vlastníctva. Z uvedených dôvodov preto odporca nemohol byť uvedený do omylu, keďže je tu

absolútny súlad medzi právnymi následkami, ktoré odporca zamýšľal vyvolať a právnymi následkami,
ktoré by skutočne vyvolal, ak by pristúpil k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Neplatnosť právneho úkonu
z dôvodu omylu v zmysle § 49a Občianskeho zákonníka je neplatnosťou relatívnou, na ktorú súd
prihliadne len ak sa jej účastník, ktorý mal byť takýmto úkonom dotknutý voči druhému účastníkovi
dovolá, čo sa však do dnešného dňa nestalo, a keďže právo dovolať sa relatívnej neplatnosti právneho

úkonu sa premlčuje vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe, odporca sa už v súčasnosti nemôže
relatívnej neplatnosti právneho úkonu účinne dovolať.Čo sa týka odstúpenia odporcu od ZoBKZ jeho
listom zo dňa 30.03.2013 adresovaným len navrhovateľovi v 1. rade, uvedené odstúpenie odporcu od
ZoBKZ navrhovatelia považujú za neplatné, nakoľko odporcom uvádzaný dôvod odstúpenia od zmluvy
jednak nebol v ZoBKZ dojednaný a nevyplýval ani zo zákona, a jednak odporcom uvádzaný dôvod
odstúpenia od ZoBKZ vychádza z neexistujúcej povinnosti navrhovateľov ako budúcich predávajúcich,

čo odporcu žiadnym spôsobom neoprávňovalo od ZoBKZ odstúpiť. Zo strany odporcu nebol uplatnený
žiaden zákonný dôvod na odstúpenie od ZoBKZ, nakoľko žiaden takýto dôvod ani nebol daný. Z
obsahu ZoBKZ vyplýva, že účastníci si v nej dohodli možnosť odstúpenia len v prípade neuhradenia
kúpnej ceny zo strany odporcu ako budúceho kupujúceho v zmysle ustanovenia článku III. ods. 4
ZoBKZ. Na inom mieste (článok V. ods. 3 ZoBKZ) si účastníci dohodli možnosť odstúpenia od kúpnej

zmluvy (nie od ZoBKZ) v prípade, že nebudú odstránenie kolaudačné závady, prípadne nebude vydané
kolaudačné rozhodnutie. Odporca vo svojom liste zo dňa 30.03.2010 ako dôvod jeho odstúpenia od
ZoBKZ uviedol, že predávajúci mu v dobe do 30.03.2010 nepredložil kolaudačné rozhodnutie a túto
skutočnosť považuje za nesplnenie podmienky v Zmluve o budúcej kúpnej zmluve v článku 11. ods.
1, druhá veta, ktorá má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, ako je uvedené v či. IV. ods. 4 tejto

zmluvy. Takýto dôvod na odstúpenie odporcu od ZoBKZ však nebol v tejto zmluve dojednaný a ani
z ničoho nevyplýval. Odstúpenie odporcu od ZoBKZ je preto potrebné nutné považovať za neplatný
právny úkon, bez akýchkoľvek právnych dôsledkov v podobe privodenia zániku ZoBKZ. Navrhovateľ
poukazuje na absolútne nesprávnu a zavádzajúcu argumentáciu odporcu, ktorý sa opakovane vo
svojich podaniach zmieňuje o tom, že z ustanovenia článku II ods. 1 ZoBKZ vyplývala pre navrhovateľov

povinnosť zabezpečiť právoplatné kolaudačné rozhodnutie, čo však z tohto ustanovenia ani zo žiadneho
iného ustanovenia nevyplýva, v článku V. ods. 3 ZoBKZ, si účastníci dohodli možnosť odporcu odstúpiť
od kúpnej zmluvy (nie od ZoBKZ) v prípade, že nebudú odstránené zistené kolaudačné závady,
prípadenebudevydanékolaudačnérozhodnutienapredmetzmluvy.Zustanoveniacelkomjednoznačne
vyplýva, že do času uzatvorenia kúpnej zmluvy sa nepočítalo s kolaudáciou rozstavenej stavby, pričom

z tohto ustanovenia nepochybne vyplýva, že ku kolaudácii rozostavanej stavby malo dôjsť až po
uzatvorení kúpnej zmluvy. Čo sa týka opakovanej argumentácie odporcu o jeho odstúpení od zmluvy
v zmysle článku IV. ods. 4 ZoBKZ, aj táto argumentácia je nesprávna a rozporuplná, keďže predmetné
ustanovenie nemá ani zmienku o možnosti odporcu prípadne navrhovateľov odstúpiť od zmluvy, v
prípade porušenia vyhlásení a záväzkov uvedených v ZoBKZ. Uvedené ustanovenie obsahuje len

vyhlásenie zmluvných strán o absolútnej neplatnosti ZoBKZ v prípade, ak dôjde k porušeniu ktorékoľvek
záväzku podľa Zmluvy. Odhliadnuc od toho, že ustanovenie článku IV. ods. 4 ZoBKZ odporcu nijak
neoprávňovalo od tejto zmluvy odstúpiť, medzi účastníkmi právneho úkonu (v tomto prípade ZoBKZ)
nie je tiež možné dohodnúť si dôvody absolútnej neplatnosti ZoBKZ, nakoľko absolútna neplatnosť
právneho úkonu nastáva priamo zo zákona, pričom len súd je v tomto prípade oprávnený konštatovať

či v určitom konkrétnom prípade nastala absolútna neplatnosť právneho úkonu alebo nie. Prípadné
porušenie niektorého vyhlásenia alebo záväzku zo zmluvy nemôže bez ďalšieho privodiť absolútnu
neplatnosť zmluvy, ale len vznik určitých v zákone alebo v zmluvne dojednaných zodpovednostných
následkov v podobe možnosti odstúpenia od zmluvy, alebo uplatnenia zmluvnej pokuty, prípadne iných
nárokov. Z uvedených dôvodov je preto ustanovenie článku IV. ods. 4 ZoBKZ nezrozumiteľné a v

kontexte celej ZoBKZ aj za nelogické a v rozpore so zákonom, nakoľko porušenie ktoréhokoľvek
vyhlásenia alebo záväzku zo zmluvy ktorou ktoroukoľvek zo zmluvných strán nie je možné sankcionovať
absolútnou neplatnosťou celej ZoBKZ. Uvedená neplatnosť celej zmluvy by tak bola paradoxne na
ťarchu tej zmluvnej strany, ktorá svoj záväzok neporušila, pričom s poukazom na ustanovenie § 41
Občianskeho zákonníka toto ustanovenie je oddeliteľné od ostatného obsahu ZoBKZ, bez dopadu

na platnosť ostatných ustanovení ZoBKZ. Ohľadne konania vedeného na Okresnom súde Trnava
pod sp. zn. 15Cb/139/2010 navrhovateľ uviedol, že predmetom konania je nárok odporcu (v konaní
15Cb/139/2010 vystupujúci ako navrhovateľ) na zaplatenie sumy 5.000,- Eur s príslušenstvom voči
spoločnosti Z. titulom požadovaného vrátenia zaplatenej zálohy za rezerváciu nehnuteľností uvedenýchv ZoBKZ z dôvodu odporcovho (v konaní 15Cb/139/2010 vystupujúci ako navrhovateľ) odstúpenia
od zmluvy o rezervácií nehnuteľnosti uzatvorenej dňa 24.02.2010 medzi odporcom a spoločnosťou
Z. Predmetnom konania je celkom iný nárok, ako si uplatňujú navrhovatelia voči odporcovi v tomto

konaní a týka sa výlučne zmluvného vzťahu (Zmluva o rezervácii nehnuteľnosti), medzi odporcom
a spoločnosťou Z., a preto nemá tento spor priamu vecnú súvislosti s prejednávanou vecou, a to z
dôvodu odlišnosti účastníkov konania, predmetu sporu, ako aj jeho skutkového základu. Obsah zmluvy
o rezervácií nehnuteľností uzatvorenej medzi odporcom a spoločnosťou Z. nemožno v danom prípade
porovnávaťsobsahomZoBKZuzatvorenejmedzinavrhovateľmiaodporcom.Vrámcivyššieuvedeného

súdneho konania vystupoval navrhovateľ v 1. rade v procesnej pozícii svedka, ktorý bol súdom vypočutý.
Taktiež je potrebné poukázať aj na uznesenie Krajského súdu v Trnave zo dňa 28.02.2013 sp. zn. 31
Cob/31/2012-121, ktorým súd zrušil prvý rozsudok súdu prvého stupňa, a v ktorom odvolací súd okrem
iného uviedol, že z článku V. ods. 3 ZoBKZ vyplýva, že kolaudačné rozhodnutie malo byť vydané až
po uzavretí kúpnej zmluvy, a teda žalobca mal v úmysle a svojím podpisom na ZoBKZ sa zaviazal
kúpiť nehnuteľnosti uvedené v zmluve o rezervácii nehnuteľností a stavbu domu na nich situovanú v

rozostavanom stave.

Súd návrhu v celom rozsahu vyhovel vydaním platobného rozkazu č. k. 13Ro/42/2010-24 zo dňa
02.06.2010, ktorý platobný rozkaz sa nepodarilo súdu doručiť odporcovi do vlastných rúk, preto súd
uznesením č.k. 17C/175/2010-44 zo dňa 26.11.2010 uvedený platobný rozkaz zrušil.

Odporca vo svojom vyjadrení k návrhu zo dňa 31.1.2013 uviedol, že navrhuje návrh zamietnuť ako
nedôvodný, pretože v čase podania návrhu boli navrhovatelia podľa LV č. XX k.ú.J. iba vlastníkmi
pozemku parc. č. XXXX o výmere XX m2 na ktorom je postavená garáž, s.č. XXXX, ktorá však v
skutočnosti dávno neexistovala, nakoľko bola bez povolenia príslušného úradu odstránená a pozemku

parc. č. XXXX o výmere XXX m2 záhrady, z čoho vyplýva, že navrhovatelia nemohli byť výlučnými
vlastníkmi nehnuteľností pod bodom c/ d/, čl.. II . návrhu, a to stavby - garáž, ktorá bola zbúraná a stavba
- rozostavaný rodinný dom v katastri zapísaná nebola a za tejto situácie došlo dňa 3.3.2010 k podpísaniu
zmluvy o budúcej zmluve, keď súbežne plynula lehota na rezervačnej zmluve podpísanej dňa 24.2.2010
s dobou trvania rezervácie 30 dní medzi Z., týkajúcej sa rovnakých nehnuteľností, keď aj v tejto zmluve

sú rezervované rovnaké nehnuteľnosti ako v zmluve o budúcej zmluve, ktorý spor je vedený pod č.k.
15 Cb/139/2010 a zatiaľ nie je právoplatne skončený. Obsah zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nebolo
možné pre prekážky spôsobené budúcimi predávajúcimi vecne ani právne naplniť, preto budúci kupujúci
v tomto spore odporca od tejto zmluvy dňa 14.4.2010 písomne odstúpil. Zásadnou podmienkou bolo
zabezpečenie všetkých potrebných dokladov zo strany budúcich predávajúcich tak, aby bolo možné

vykonať kolaudačné konanie s vydaním súpisného čísla do KN pre k.ú. J. stavby rodinného domu do
LV č. XX. Navrhovatelia sa pokúšali presviedčať odporcu o dokladovej pripravenosti z ich strany pre
kolaudačné konanie dokonca s tým, aby odporca bol účastníkom kolaudačného konania. Odporca
uviedol, že bolo nepochybné počas celý čas plynutia 30 dňovej lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy, že
nie je možné pristúpiť k podpísaniu kúpnej zmluvy, čo sa potvrdilo aj tým, že rodinný dom bol až po

vykonanom kolaudačnom konaní zapísaný do Katastra nehnuteľností, keď kolaudačné rozhodnutie je
z 7.4.2011, t.j. po viac ako jednom roku a uviedol, že ZoBKZ sa svojim obsahom prieči aj ust. § 39
Občianskeho zákonníka, pretože je od počiatku nejasná, nepresná, neurčitá a teda absolútne neplatná
a odporca nezavinil svojim konaním neuzavretie kúpnej zmluvy, pretože všetky dôkazy preukazujú, že
zavinenie je na strane navrhovateľov, preto má za to, že nárok navrhovateľov na priznanie zmluvnej

pokuty 5 000 € nie je dôvodný.

Okresný súd Trnava rozsudkom č.k. 17C/175/2010-99 zo dňa 07.02.2013 návrh navrhovateľov v 1. a
2. rade zamietol a navrhovateľom v 1. a 2. rade uložil povinnosť nahradiť trov& konania v sume 714,94
€, titulom trov právneho zastúpenia k rukám právneho zástupcu odporcu, v lehote troch dní odo dňa

nadobudnutia právoplatnosti tohto rozsudku.

Krajský súd v Trnave uznesením č.k. 24Co/10/2014-146 zo dňa 22.10.2014 napadnutý rozsudok
súdu prvého stupňa zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie s tým, že povinnosťou prvostupňového
súdu v ďalšom konaní bude zodpovedať všetky relevantné právne otázky, na ktoré bolo poukázané

vyššie, najmä vysporiadať sa s otázkou platnosti zmluvy o budúcej zmluve, ako aj s otázkou platnosti
odstúpenia od tejto zmluvy zo strany odporcu, oboznámiť sa s obsahom spisu Okresného súdu Trnava
sp. zn. 15Cb/139/2010, vykonať riadne dokazovanie, jeho výsledky riadne vyhodnotiť, vysporiadaťsa so všetkými relevantnými argumentmi účastníkov konania a vo veci opätovne rozhodnúť, pričom
rozhodnutie je potrebné náležite v súlade s ust. § 157 ods. 2 O.s.p. odôvodniť.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom navrhovateľa v 1. rade, navrhovateľky v 2. rade, odporcu,
výsluchom svedka O.. X. P., U.. J. P., A. D., U.. J. B., oboznámením s listinnými dôkazmi a to najmä
s listom vlastníctva č. XX, so Zmluvou o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ZoBKZ) zo dňa 3.3.2010,
s Geometrickým plánom č. 17/2010, so stavebným povolením č. M zo dňa 17.05.2000, s výzvou
na uzatvorenie riadnej kúpnej zmluvy zo dňa 31.03.2010, s poštovým podacím lístkom na č.l.7, s

odstúpením odporcu od Zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy zo dňa 30.03.2010, s poštovým podacím
lístkom zo dňa 03.04.2010, s návrhom Kúpnej zmluvy, so spisom Okresného súdu Trnava sp. zn.
15Cb/139/2010 a zistil nasledovný skutkový stav:

Navrhovateľ v 1. rade na pojednávaní uviedol, že on splnil všetky podmienky tak ako to vyplývalo
zo ZoBKZ. Realizovali sa ohliadky nehnuteľnosti, navrhovatelia zabezpečili všetky doklady tak, ako to

vyplýva z predmetnej ZoBKZ, preto má za to, že návrh je dôvodný. Predmetné nehnuteľnosti, ktoré mali
byť predmetom kúpnej zmluvy, boli zaregistrované v katastri nehnuteľnosti neskôr, asi v roku 2011, keď
to potreboval. S odporcom sa dohodli, že návrh na kolaudáciu podá sám odporca, všetky doklady mu
boli predložené ku dňu, kedy malo dôjsť k uzavretiu kúpnej zmluvy, výhrady boli iba z dôvodu chýbajúcej
kuchynskejlinkyažesaošupujefarbanaoknách.Prítomnýpritombolajprávnyzástupcaodporcu,tento

tiež nenamietal a bola im predložená aj kúpna zmluva vypracovaná predmetnou realitnou kanceláriou,
ktorá mala tvoriť predmetnú ZoBKZ. Odporca vedel, že už neexistuje garáž, navrhovatelia ju predtým
užívali ako sklad a potom bola zbúraná asi v roku 2009, keď ju už nepotrebovali. Bolo dohodnuté, že
bude predaná nehnuteľnosť bez zápisu do katastra a až po kolaudácii sa zapíše do katastra. Boli ale
návrhy zo strany odporcu, aby spustili z ceny predávanej nehnuteľnosti o milión Sk, s čím oni nesúhlasili.

Predmetom zmluvy sa stala aj garáž, pretože táto bola v tom čase zapísaná na LV. Odporca pred
uzavretím ZoBKZ bol niekoľkokrát na mieste samom spolu s navrhovateľom v 1 rade, kde mal možnosť
sa oboznámiť s právnym a faktickým stavom nehnuteľnosti, odporca na týchto stretnutiach jednoznačne
prejavil vôľu nadobudnúť rozostavaný rodinný dom a naopak vedel, že stavba garáže už neexistuje
a preto ju nadobudnúť nemohol. Navrhovateľ poukazuje aj na príslušné ust. ZoBKZ, podľa ktorej sa

odporca oboznámil so stavom nehnuteľnosti ich ohliadkou. Z uvedeného je predmet zmluvy dostatočne
zrozumiteľne určito a jasne definovaný v ZoBKZ. Nadobudnutie stavby rozostavaného rodinného malo
byť riešené prevodom práv a povinností zo stavebného povolenia ako to vyplýva z čl. 8 návrhu kúpnej
zmluvy. Okrem toho aj samotný stavebný zákon v § 70 hovorí, že zmenou vlastníctva pozemku, na
ktorom je rozostavaná stavba postavená dochádza k prechodu stavebného povolenia na nadobúdateľa

pozemkupriamozozákona.Odstúpenieodzmluvyodporcomjeneplatné,nakoľkoanidôvododstúpenia
uvádzaný nebol v ZoBKZ dojednaný. Čo sa týka odkazu odporcu na článok 4 ods. 4 ZoBKZ toto
ustanovenie považuje navrhovateľ za neplatné, avšak oddeliteľné od ostatného obsahu zmluvy, nakoľko
medzi účastníkmi zmluvného vzťahu nie je možné dohodnúť si dôvody absolútnej neplatnosti právneho
úkonu, keďže tieto vychádzajú zo zákona. Kúpna cena, ktorá je určená v predmetnej zmluve, bola

dohodnutálenzapozemkyazarozostavanýrodinnýdom.Úmyslomnebolozapísaťrozostavanýrodinný
dom na LV, ale úmyslom bolo, aby vlastníkom nehnuteľností ako rodinného domu po kolaudačnom
rozhodnutí sa stal priamo odporca. Odporca na ohliadky rozostavaného rodinného domu chodil s
rodinou, kde došlo aj k zameraniu kuchynskej linky. Počas toho, ako navrhovateľ za 30 dní zháňal
všetky podklady na vydanie kolaudačného rozhodnutia, odporca nemal žiadne výhrady k ustanoveniam

ZoBKZ.Mallenvýhradydrobnostítechnickéhocharakteru.Tietovýhradyzačalmaťaždodatočnepotom,
ako odmietol podpísať kúpnu zmluvu. Na stretnutie kedy malo dôjsť k podpisu kúpnej zmluvy odporca
prišiel a uviedol, že dá o milión Sk menej a zmluvu podpíše, inak nie. A následne prišlo ku všetkým
týmto výmyslom. Navrhovateľ dňa 30.03.2010 predložil odporcovi návrh kúpnej zmluvy ako aj potrebnú
dokumentácia ku kolaudácii a kolaudáciu si mal zabezpečiť sám odporca, na túto možnosť sa informoval

navrhovateľ aj na stavebnom úrade, kde mu povedali, že táto forma je možná. K dôkazom o tom, kedy
bola výzva na uzavretie riadnej kúpnej zmluvy doručená odporcovi navrhovateľ nedisponuje, zásielka
sa im nevrátila, avšak odporca tvrdil, že mu doručená nebola, resp. že ju neprevzal. Predmetom kúpnej
zmluvy mal byť rozostavaný rodinný dom, ale nie v štádiu zápisu do katastra. Malo dôjsť k prevodu
práv a povinností zo stavebného povolenie z navrhovateľov na odporcu, ktorý si to mal skolaudovať.

Dokonca ani v návrhu kúpnej zmluvy nie je uvedené, že by mala byť rozostavaná stavba zapísaná v
katastri nehnuteľností. Čo sa týka uvedenia v ZoBKZ, svedok P. to objasnil, že išlo len o spomenutie
uvedenej stavby, že ide o túto stavbu ale nie ako zapísanú na LV. ZoBKZ je platným právnym úkonom,
vôľa a úmysel zmluvných strán smerovali k prevodu práva k rozostavanej stavbe formou postúpeniapráv a povinností zo stavebného povolenia a k prevodu pozemkov prislúchajúcim k tejto stavbe. Úmysel
a vôľa zmluvných strán v danom prípade nesmerovala k nadobudnutiu vlastníckych práv k stavbe garáž,
čo potvrdil aj odporca vo svojej výpovedi, avšak do ZoBKZ bola táto stavba zahrnutá len z dôvodu jej

zápisu vo vtedy aktuálnom LV, pričom v tomto smere poukazuje navrhovateľ aj na zatiaľ neprávoplatné
rozhodnutie v spore 15Cb/139/2010 vedenom na tunajšom súde, kde podľa názoru súdu je platnou
aj rezervačná zmluva uzatvorená medzi odporcom a realitnou kanceláriou, v ktorej tiež je zmienená
aj stavba garáže. Ak by súd dospel k záveru o nemožnosti plnenia v časti navrhovaného prevodu
garáže,jetátočasťzmluvyakoprávnehoúkonuoddeliteľnáodostatnýchustanovenízmluvy.Odstúpenie

odporcu od zmluvy od budúcej kúpnej zmluvy nepovažuje za platné, nakoľko dôvod takéhoto odstúpenia
nebol dojednaný a vychádzal z neexistujúcej povinnosti navrhovateľov. Odporca počas svojej výpovede
minimálne trikrát klamal. Prvé klamstvo bolo, že návrh kúpnej zmluvy dostal deň pred podpisom, mal ho
k dispozícii minimálne týždeň až dva týždne. Tento koncept mal k dispozícii určite dlhšie a konzultoval
ho so svojím zástupcom. Počas celého procesu predaju, kontaktovania, uzatvorenia zmluvy, ho odporca
niekoľkokrát kontaktoval a stále hľadal nejaké technické chybičky na dome, či už zle natreté okno,

rímsy, a pod., stále mu išlo o cenu, chcel, aby navrhovatelia z ceny niečo spustili. Nikdy mu nešlo o to,
či to bolo alebo nebolo zapísané. Z jeho strany to bolo špekulatívne. Pred podpisom dňa 30.3.2010
odporca povedal navrhovateľovi na chodbe, že ak o milión spustí, tak to podpíše, nebola tam ani
zmienka o tom, či stavba bola zapísaná alebo nie. Navrhovateľ sa bol informovať aj na stavebnom
úrade, že po kolaudácii, keď si to dá odporca skolaudovať, prejdú stavebné práva na neho a po

kolaudácii bude ako vlastník zapísaný on. Keby to kolaudoval navrhovateľ, musel by byť zapísaný ako
vlastník nehnuteľnosti on a potom by sa to predĺžilo o dva mesiace kvôli tomuto zápisu do katastra. Na
poslednom stretnutí 30.3.2010 by odporca kúpnu zmluvu podpísal, keby navrhovateľ bol o milión zľavil z
kúpnej ceny. Navrhovatelia si všetky svoje povinnosti zo ZoBKZ riadne a včas plnili, keď v určenej lehote
zabezpečili všetku potrebnú dokumentáciu na vydanie kolaudačného rozhodnutia. Táto dokumentácia

bola pripravená pre odporcu na stretnutí dňa 30.3.2010, kde malo dôjsť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy,
pričom odporca sa s touto dokumentáciou odmietol oboznámiť, odmietol tiež uzatvoriť kúpnu zmluvu,
vyhlásil, že odstúpil od zmluvy a odišiel. Na základe uvedeného konania odporcu, odporca si nesplnil
svoju zmluvnú povinnosť vyplývajúcu z článku 2 ods. 2 ZoBKZ, porušenie ktorej bolo sankcionované
zmluvnou pokutou vo výške 10.000 eur. Na základe uvedeného si tak navrhovatelia voči odporcovi

uplatnili túto zmluvnú pokutu, ktorú započítali so zloženou zálohou na kúpnu cenu vo výške 5.000 eur a
návrhomsitakuplatňujúozaplateniezostávajúcejzmluvnejpokutyvovýške5.000eurspríslušenstvom.

Navrhovateľka v 2. rade na pojednávaní uviedla, že sa pridržiava vyjadrenia navrhovateľa v 1. rade, ona
sa tých ohliadok a rokovaní nezúčastnila, všetko vybavoval navrhovateľ v 1. rade, ona sa zúčastnila iba

podpisu ZoBKZ na základe ktorej sa domáhajú plnení. Pokiaľ ide o ZoBKZ stretnutia sa zúčastnila, túto
zmluvu riadne spolu s manželom podpísala, budúci kupujúci teda odporca podpísal túto zmluvu tiež.
Mali dostatok času, aby sa každý z nich s touto zmluvou oboznámil. Presný dátum si však nepamätá.

Odporca na pojednávaní uviedol, že návrh žiada zamietnuť, nakoľko ZoBKZ je neplatná s poukazom

na § 39 Občianskeho zákonníka, je nejasná, neurčitá, zo zmluvy vyplýva, že k podpisu kúpnej zmluvy
malo dôjsť v lehote do 31. 03. 2010 a k odovzdaniu kompletnej dokumentácie malo dôjsť najneskôr do
30 dní od uzavretia ZoBKZ, teda dokumentácia mala byť predložená do 02.04.2010, avšak aj podľa
tejto ZoBKZ sú tam uvedené veci, ktoré vôbec netvorili prílohu tejto zmluvy, mala byť v čl. 1 bod 1
príloha č. 1 k tejto ZoBKZ, táto však nebola vôbec priložená k tejto zmluve a predmetom zmluvy mala

byť aj garáž postavená na parcele č. XXXX, avšak k podpisu tejto zmluvy táto garáž už neexistovala,
bola odstránená ešte v roku 2009 a potvrdenie o tom bolo vydané 11.04.2011. Rozostavený rodinný
dom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov ako budúcich predávajúcich nebol zapísaný v katastri
nehnuteľnosti, takže takéto vlastníctvo neexistovalo, čo sa týka stanovených lehôt článku 2, tieto lehoty
nemohli byť splnené, nakoľko kúpna zmluva nemohla byť uzavretá bez kolaudačného rozhodnutia, ku

kolaudačnému rozhodnutiu bolo treba kompletnú dokumentáciu, vytýčiť termín kolaudačného konania,
po jeho vydaní bolo treba správoplatniť kolaudačného rozhodnutie, následne podať žiadosť o vydanie
súpisného čísla na Mesto J. a podať návrh na vklad do katastra až potom mohla byť uzavretá kúpna
zmluva. Odporca má za to, že zavinením budúcich predávajúcich nedošlo k jej uzavretiu, nakoľko
takýto návrh zmluvy mu nebol ani predložený, aby mohlo dôjsť k uzavretiu kúpnej zmluvy. Odporca

odstúpil od ZoBKZ a má za to, že aj článok 6 bod 1 je v rozpore s dobrými mravmi. K uzavretiu kúpnej
zmluvy nemohlo dôjsť aj preto, že neboli splnené podmienky katastrálneho zákona č. 162/1995 Z.z.
a § 588 Občianskeho zákonníka. Navrhovatelia podali 18. 03. 2011 návrh na vydanie kolaudačného
rozhodnutia, 07. 04. 2011 bolo vydané kolaudačné rozhodnutie a 13. 04. 2011 bolo správoplatnené.Odporca sa informoval, či bola podaná žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia na mestskom
úrade, povedali mu že takúto žiadosť podáva staviteľ a povedali mu, že aké všetky doklady je k tomu
potrebné priložiť. Návrh kúpnej zmluvy mu nikdy nebol predložený a netvoril prílohu ZoBKZ, preto od

tejto zmluvy odstúpil. Odporca v zmluve nenašiel ani jeden dôvod, kde by bolo uvedené, že odporca
bude podávať návrh na kolaudačné konania. Je tam zmienka iba o dokladoch ku kolaudácii, nebol
predložený žiadny LV, keď bolo rokovanie v realitnej kancelárii bolo dohodnuté, že predávajúci dodá
doklady a podá žiadosť na kolaudáciu. Z uvedeného dôvodu on odstúpil od predmetnej zmluvy. Kúpna
zmluva nemohla byť uzavretá tak, ako to stanovuje ZoBKZ, pretože neboli splnené podmienky podľa

§ 588 Občianskeho zákonník ani podľa katastrálneho zákona. Odporcovi neboli predložené ani LV
predmetnej stavby rodinného domu a jedine ten, kto je uvedený v stavebnom povolení, môže podať
návrh na kolaudáciu, preto s poukazom na § 39 Obč. zákonníka ako aj na porušenie dobrých mravov
navrhuje návrh zamietnuť. Odporca poukázal na čl. 1 predmet ZoBKZ, ktorý uvádza: predmetom tejto
zmluvy je záväzok budúcich predávajúcich a budúceho kupujúceho uzavrieť kúpnu zmluvu podľa prílohy
č. 1 tejto zmluvy, ktorá prílohou nebola, čo dokazuje aj posledná strana ZoBKZ. Príloha : neuvádzané,

to znamená, že tento dokument nebol prílohou ZoBKZ.
Ide o neurčitosť predmetu ZoBKZ tak, ako je tento špecifikovaný v čl. 1 ods. 2, podľa ktorého predmetom
kúpnej zmluvy bude odplatný prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nachádzajúcich sa v kat.
úz. J., zapísaných na LV č. XX k.u. J., Správy katastra J. pre obec J. a tam označených pod písmenami
a - d. V písmene c - stavba, druh stavby garáž s.č., postavená na parc. č. XXXX v čase uzavretia

ZoBKZ neexistovala ani kupujúci nemohol k nej nadobudnúť vlastnícke práva. V písmene d - stavba,
druh stavby - rozostavaný rodinný dom, ktorý v čase uzavretia zmluvy o BKZ nebol zapísaný v žiadnej
podobe na LV č. XX pre k.ú. J.. S prihliadnutím na uvedené kupujúci nemal záujem na kúpe uvedených
nehnuteľností pod písm. a) a b), t.j. pozemky. Celá ZoBKZ uvádza iba jednu nehnuteľnosť, keď v čase
uzatvárania tejto zmluvy išlo o tri nehnuteľnosti z toho dva pozemky a rozostavaný rodinný dom. K čl.

IV. Vyhlásenia bodu 5 - budúci kupujúci vyhlasujú, odporca uvádza, že neboli žiadni budúci kupujúci, bol
iba jeden a v článku IV. Bod 3.1, že sú vlastníkmi nehnuteľnosti, teda aj neexistujúcej garáže. Článok
V. pojednáva o platnosti a účinnosti ZoBKZ a nie o odstúpení od kúpnej zmluvy. Bod 4, iba definuje
spôsob odstúpenia od ZoBKZ a teda celý tento článok a celá zmluva nedeklaruje dôvody odstúpenia
od ZoBKZ. V článku VI. - záverečné ustanovenia a vyhlásenia k bodu poukazuje odporca na absolútnu

nejasnosť celého tohto článku o akú zmluvu sa jedná popri ZoBKZ. Neurčitosť ZoBKZ je objektívna,
keďže nejasnosti, omyly a rozpor so skutočnosťou - garáž, rozostavaný dom, text zmluvy je vo veľkej
časti nejasný a neurčitý. ZoBKZ nevyjadruje skutočnú vôľu zmluvných strán s jej písomným prejavom.
Ide o absolútnu neplatnosť právneho úkonu, nie sú naplnené základné znaky právneho úkonu podľa
§ 37 ods. 1, 2 OZ, preto má odporca za to, že ZoBKZ zo dňa 3.3.2010 je neplatná. Z logiky veci je

zrejmé, že jedine predávajúci ako stavebníci zo stavebného povolenia mohli dať zapísať rozostavaný
dom do katastra nehnuteľností, keďže dňa 31.03.2010 rodinný dom preukazateľne nebol zapísaný na
príslušnom LV č. XX, predávajúci tak zapríčinili, že kúpnu zmluvu nebolo možné uzatvoriť v dohodnutej
podobe a termíne. Predmet zmluvy bol špecifikovaný tak, že bude zapísaný v katastri nehnuteľnosti ako
rozostavanýdom,natútoskutočnosťpoukázalodporcanarokovaníspredávajúcimidňa30.03.2010ako

aj v následnom odstúpení od ZoBKZ zo dňa 30.03.2010. Tak v zmysle § 575 Občianskeho zákonníka
navrhovateľ spôsobil nemožnosť plnenia podľa ZoBKZ a odporcovi povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu
zanikla. Keďže z povahy ZoBKZ vyplýva, že čiastkové plnenie iba pozemky prevod vlastníckeho práva
nemalo pre odporcu žiaden hospodársky význam, preto záväzok zanikol v celom rozsahu. Na základe
uvedenéhonavrhovateľomtaknevznikloprávonazmluvnúpokutu.Vlastníckeprávomalbudúcikupujúci

t.j. odporca nadobudnúť až po kolaudácii rodinného domu. Rozostavaný rodinný dom mal tak byť už
ku dňu podpisu ZoBKZ zapísaný v katastri nehnuteľnosti a pokiaľ aj táto stavba zapísaná nebola, mali
tak navrhovatelia učiniť najneskôr do 31.03.2010, aby odporca mohol pristúpiť k podpisu kúpnej zmluvy.
V zmysle zákona o katastri nehnuteľnosti rozostavaná stavba sa zapíše do katastra tak, že k návrhu
musí byť priložený aj znalecký posudok. Garáž vôbec nemusela byť predmetom tejto ZoBKZ, pretože

ide o samostatný objekt. Odporca uviedol, že trikrát vykonal ohliadku rozostavaného rodinného domu
a mal určité námietky. Mal úmysel kúpiť rozostavaný rodinný dom skolaudovaný a pozemky, nemal
úmysel kúpiť garáž, lebo vedel, že garáž neexistuje. Dňa 01.03.2010 bol v realitnej kancelárii, kde
mu bola vytlačená ZoBKZ , ku ktorej mal však výhrady. Dňa 03.03.2010 túto zmluvu podpísal a bol
v domnení, že tieto jeho výhrady, ktoré ku zmluve mal, sú v zmluve zapracované. Je však pravdou,

že zmluvu si riadne neprečítal, avšak ju podpísal. Rozdiel medzi zmluvou navrhovanou a zmluvou
podpísanou bol v tom, aby do čl. I ods. 2 bod d - boli uvedené dokumenty potrebné ku kolaudácii -
geometrický plán, súpisné číslo a podobne a že žiadosť podajú predávajúci. V bode III. bod 4 budúci
kupujúci má právo od uzatváranej kúpnej zmluvy odstúpiť ak nebude vydané kolaudačné rozhodnutiev prípade, že budú zistené kolaudačné závady budú tieto okamžite odstránené. Odporca chcel, aby
navrhovatelia podali návrh na kolaudáciu a to z toho dôvodu, že pri prehliadke dňa 13.03.2010 po výzve
budúceho predávajúceho , aby predložil dokumenty - stavebný denník a všetko to, čo tam dopísal, aby

boli k nahliadnutiu a aby bola vykonaná kolaudácia na základe týchto dokumentov. Výzva zo strany
navrhovateľov zo dňa 31.03.2010, ktorá podľa podacieho lístka zo dňa 1.1.2010 mala byť odoslaná
navrhovateľmi odporcovi, odporcovi doručená nikdy nebola, neprevzal ju. Nemá vedomosť o tom, že
by ho navrhovatelia vyzvali na uzavretie kúpnej zmluvy, ani na plnenie t.j. zaplatenie zmluvnej pokuty
v prípade neuzatvorenia kúpnej zmluvy. 03.03.2010 sa odporca bol na katastri v podateľni sa pýtať, či

rozostavaný rodinný dom je nejakým spôsobom zaregistrovaný v katastri nehnuteľnosti, takto učinil pred
podpisomZoBKZ,ktorúpodpísalstým,žedoplniakolaudačnérozhodnutie,keďpredložiakúpnuzmluvu.
Pre pracovné povinnosti potom odišiel do A.. Dňa 26.03.2010 sa odporca stretol s navrhovateľom 1
v meste, kde mu povedal, že ak zľaví z kúpnej ceny, kúpnu zmluvu podpíše, pretože na Kamennej
T. sa predávali domy rovnakého charakteru a mali nižšiu kúpnu cenu. Potom sa stretli tak, ako bolo
dohodnuté, avšak žiadna kúpna zmluva mu predložená nebola a preto odporca aj priateľka odišli.

Následne písomne odstúpil od zmluvy, pretože v ZoBKZ sa nenachádza kto má kolaudovať rodinný
dom a odporca chcel, aby kolaudácia prebehla pred podpisom kúpnej zmluvy. Nie je tiež pravdou, že
navrhovateľ vymeriaval kuchynskú linku to len B.. P. urobil náčrtok. Dokumentácia, ktorú boli povinní
navrhovatelia zabezpečiť ku dňu podpisu kúpnej zmluvy bola v obale hodená na stôl. S dokumentáciou
sa odporca neoboznámil preto, lebo predtým bol na katastri a nikto o zápise vlastníckeho práva pre

predávajúcich nevedel. S budúcim kupujúcim sa jedná predsa inak, ukážu sa mu riadne dokumenty a
nie sa dokumenty hodia na stôl ako kosť psovi. ZoBKZ je nevyhnutné považovať za absolútne neplatnú
aj v zmysle § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého právny úkon, ktoré predmetom je
plnenie nemožné, je neplatný. Je absolútne nepochybné je, že v čase uzatvorenia zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve jedna z nehnuteľností identifikovaná pod písm. c) článok 1 bod 2 Zmluvy o budúcej kúpnej

zmluve,atokonkrétnestavbagarážvskutočnostiužneexistovala,bolazbúraná.Neexistenciagarážeuž
v čase uzatvorenia zmluvného vzťahu spôsobuje fyzickú absolútnu objektívnu nemožnosť dosiahnutia
prevodu vlastníckeho práva k neexistujúcemu predmetu vlastníctva, t.z. faktickú nemožnosť plnenia,
nakoľko vlastnícke právo k tejto stavbe zaniklo práve jej zbúraním. Z hľadiska neplatnosti právneho
úkonu ZoBKZ na tomto základe je úplne irelevantné, či účastníci takéhoto právneho úkonu v čase jeho

vzniku o počiatočnej nemožnosti k plneniam vedeli alebo nie. Zánik vlastníckeho práva zakladá právnu
nemožnosť plnenia v tom zmysle, že nikto nemôže previesť na iného viac práv než sám má. Pokiaľ
by súd považoval a stotožnil sa s takýmto názorom a považoval by zmluvu o budúcej kúpnej zmluve
za neplatnú prípadne len v časti garáže, tak dojednaná cena podľa článku 3 bod 1 zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve je uvedená kumulatívne pre všetky nehnuteľnosti a teda je nutné za neplatné považovať

aj dojednanie o cene ako podstatnej náležitosti Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a z tohto dôvodu
vyhodnotiť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve za neplatnú s poukazom na právny názor NS ČR uvedený
v sp.zn. 22Cdo/2127/2000, kde NS rieši oddeliteľnosť právnych úkonov pri takomto stanovení kúpnej
ceny jedinou kumulatívnou cenou. Odporca mal záujem o kúpu rozostavaného rodinného domu, ktorý
bude zapísaný na LV, ale sa tak nestalo, takže 30.3.2010 ústne odstúpil od budúcej kúpnej zmluvy na

stretnutívRK.Nastolebolpoloženýzväzoklistín,žesútamvšetkyúdaje,čonebolapravda,leboboldeň
predtým na katastri sa opýtať, akou formou je zapísaná stavba a dostal negatívnu odpoveď, že žiadny
taký zápis tam nebol. Neskôr mu právny zástupca ukázal kúpno-predajnú zmluvu, kde bolo napísané,
že chce kupovať parcelné pozemky, čo nezodpovedalo tomu, čo on chcel. ZoBKZ odporca dostal 2.3.
a prakticky 3.3. bol vyzvaný, aby došiel ZoBKZ podpísať. Odporcov priateľ O.. L. prekontroloval túto

zmluvu a urobil tam poznámky, čo by tá zmluva mala obsahovať, aby mohol nasledovať úkon kúpno-
predajnej zmluvy. Napriek sľubu U.. P. a staviteľa, že tam uvedú tieto návrhy, nedali ich tam a U.. P. a
staviteľ ho uistili a povedali mu, že je to napísané v bode VI. Nič také tam ale nie je. Odporca sa spoliehal
na čestné vyhlásenie obidvoch, že pripomienky jeho právnika tam zapíšu. Veci si potom už podrobne
neprekontroloval. Pri podpise ZoBKZ tam právnik s odporcom nebol. Z bodu d) pozmenenej verzii, ktorá

bola podpísaná 3.3. vyplývalo, že v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy bude už stavba rozostavaného
rodinného domu zapísaná v katastri nehnuteľností. Na stretnutí 30.3 v priestoroch realitnej kancelárie
odporcovi nič nebolo povedané, len to, aby si pozrel dokumenty, ktoré sú tam uložené. Pre neho to vtedy
už nemalo žiaden význam. ZoBKZ nemala žiadnu prílohu. Navrhovateľ zavolal odporcovi 27.3., že sa
stretnutie v piatok 27.3. nemôže uskutočniť, a že ak mu to vyhovuje, stretnú sa 30.3. o 15.00 hod., pol to

posledný deň, kedy mala platnosť tá zabezpečovacia zmluva. Správanie sa odporcu na stretnutí 30.3.
bolo absolútne pochopiteľné, keď nebola splnená základná podmienka, ktorú si odporca riadne overil,
keďže sa sám osobne bol informovať na katastri a stavba nebola zapísaná ako rozostavaná stavba rod.domu, je pochopiteľné, že nemal záujem ďalej sa oboznamovať s inými predloženými dokumentmi, ktoré
v zmysle zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy mali byť tiež predložené pred uzavretím riadnej kúpnej zmluvy.
návrh žalobcu za nedôvodný a neopodstatnený.

Svedok O.. X. P. na pojednávaní uviedol, že na ohliadke nehnuteľnosti nebol ani raz, ale raz bol prítomný
pri rokovaní, keď sa stretli obe strany v ich realitnej kancelárii, jednalo sa o posledné rokovanie, kedy
už mali podpisovať riadnu kúpnu zmluvu. Navrhovateľ v 1. rade bol v kancelárii a mal nachystané
materiály týkajúce sa kolaudácie. Odporca prišiel a povedal, že sa nechce oboznámiť ani s materiálmi ku

kolaudáciianiskúpnouzmluvou,boltamasi5minút.Svedokpočul,žeodporcaodmietolpodpísaťkúpnu
zmluvu, u nich následne riešil odstúpenie od rezervačnej zmluvy, nevyjadroval sa prečo, napísal nejaký
list. Svedok si myslí, že odporca prestal mať záujem o nehnuteľnosť. Svedok neodpovedal priamo na
korešpondenciu,ktorúodporcazasielalrealitnejkancelárieamyslísi,žeodpovedalkolega,lebosúdvaja
konatelia v realitnej kancelárii. Na stretnutí, na ktorom mala byť podpísaná kúpna zmluva, boli prítomní
navrhovateľ v 1. rade, svedok, druhý konateľ J. P. a nespomína si, či odporca prišiel aj s právnikom.

Svedok stretnutie v realitnej kancelárii osobne neinicioval, možno kolega ich vyzval. Svedok si myslí, že
účastníci mali uzavretú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, lebo všetky zmluvy, stretnutia, ohliadky riešil
J. P.. Dokumentáciu, ktorú mali navrhovatelia pripravenú na stretnutí, na ktorom sa mala uzavrieť kúpna
zmluva svedok videl, navrhovateľ ukazoval kolegovi P., čo všetko má pripravené. Dokumenty vymenovať
presne nevie, boli tam revízie, energetický certifikát, bola toho hŕba, malo to byť ku kolaudácii. Svedok si

nespomína, či predmetom dokumentácie bol aj znalecký posudok na rozostavanú stavbu, nebol súčinný
pri vytváraní riadnej kúpnej zmluvy a nespomína si, či bola pri stretnutí prítomná aj navrhovateľka v 2.
rade.

Svedok U.. J. P. na pojednávaní uviedol, že účastníci konania boli klientmi jeho realitnej kancelárie.

Navrhovateľom boli oslovení, aby predali jeho nehnuteľnosť, túto inzerovali, jedným zo záujemcov bol
odporca, ktorý reagoval na jeden z inzerátov a dohodli si ohliadku nehnuteľnosti. Na ohliadke bol
prítomný svedok, navrhovateľ v 1. rade, odporca, možno tam bol prítomný ešte niekto, ale to si už s
odstupom času nespomína. Obhliadli celú nehnuteľnosť, zodpovedali na odporcove otázky. Odporca bol
oboznámený s tým, v akom stave sa nachádza predmetná nehnuteľnosť. Priamo na ohliadke vyslovil, že

má záujem kúpiť nehnuteľnosť. Bol oboznámený, že ju treba zarezervovať, čo sa aj udialo. Bola spísaná
zmluva o budúcej kúpnej zmluve medzi navrhovateľom a odporcom. Navrhovateľ mal zabezpečiť
doklady ku kolaudácii v nejakej lehota a mala sa uzavrieť riadna kúpna zmluva. Následne došlo k
stretnutiu medzi navrhovateľmi a odporcom v ich realitnej kancelárii, bol tam aj odporca s priateľkou.
Odporca tam vyslovil názor, že kúpnu zmluvu nepodpíše bez akéhokoľvek udania dôvodu. Navrhovateľ

mu predložil doklady, ktoré mal zabezpečiť, do týchto odporca ani nenahliadol a odišiel. Následne
bol odporca vyzývaný navrhovateľmi na uzavretie kúpnej zmluvy, na túto výzvu nereagoval. Odporca
mal k dispozícii zmluvu o budúcej kúpnej zmluve asi dva dni a dával si ju kontrolovať aj nejakému
právnikovi. Zmluvu vypracoval svedok. Na mieste po vykonaní ohliadky bolo zrejmé, čo sa bude
predávať. Obhliadok zo strany odporcu bolo viacej, svedok bol prítomný na jednej a ešte raz na žiadosť

odporcu tam bol svedok vymeriavať kuchynskú linku do uvedenej nehnuteľnosti. Kuchynskú linku si
dával zabezpečovať odporca a bola dôležitá kvôli tomu, aby mohol potom nehnuteľnosť skolaudovať.
Predmetom prevodu podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve mali byť nehnuteľnosti - rodinný dom,
pozemok a bola tam zapísaná aj garáž. Rodinný dom nebol zapísaný na LV ani skolaudovaný, o
tomto bol odporca informovaný. K prevodu práva k stavbe malo dôjsť najrýchlejším spôsobom, a to

bolo previesť existujúci právny stav. Navrhovateľ mal zabezpečiť doklady ku kolaudácii, čo aj spravil
a následne mal odporca skolaudovať nehnuteľnosť na svoje meno a dať zapísať. Najjednoduchšie to
bolo previesť tak, aký bol právny stav v katastri a následne si to mal odporca skolaudovať sám. Či
medzi uzatvorením zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a uzatvorením kúpnej zmluvy odporca komunikoval
aj so svedkom si svedok nespomína, myslí si, že bol len zamerať kuchynskú linku. Obe strany sa na

termíne podpisovania kúpnej zmluvy dohodli pri uzavretí zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, navrhovateľ
oznámil, že má všetky dokumenty a vtedy oni v realitnej kancelárii zvolali stretnutie. Po tom, ako odporca
odmietol podpísať kúpnu zmluvu, im odporca zaslal odstúpenie od zmluvy o budúcej kúpnej zmluve,
na dôvody si už nespomína. Odporcovi bolo navrhnutých viacero riešení, napr. že môže deponovať
peniaze u notára, ak má obavu z kolaudácie, čo by trvalo dlhší čas. K podpisu zmluvy o budúcej kúpnej

zmluve a nie priamo k uzavretiu riadnej kúpnej zmluvy došlo preto, lebo potrebovali získať čas, lehotu
na skompletizovanie dokumentov navrhovateľa - revízne správy, geometrický plán, a pod. Zmluvu o
budúcej kúpnej zmluve vypracoval svedok a k rozporu v tejto zmluve v článku 1 bod 2 svedok uviedol, že
bližšie chceli špecifikovať, čo sa ide kupovať, každý vedel, čo sa ide kupovať. Rozostavaný rodinný domnebol na základe znaleckého posudku zapísaný na LV, bolo jednoduchšie previesť to, čo bolo aktuálne
na LV, tým sa čas skrátil o jeden úkon na katastri. Návrh kúpnej zmluvy bol pripravený, ale detaily sa
mali dohodnúť v realitnej kancelárii priamo pri podpise. Svedok si myslí, že súčasťou zmluvy o uzavretí

budúcej kúpnej zmluvy mal byť aj návrh kúpnej zmluvy ako príloha, ale nespomínam si, či bola. Účastníci
ju mali k dispozícii. Návrh riadnej kúpnej zmluvy ako prílohu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve vypracoval
svedok, aj samotný návrh riadnej kúpnej zmluvy, ktorý návrh mal byť podpísaný na poslednom stretnutí,
vypracovával svedok, ale táto nebola sfinalizovaná, nakoľko odporca ju odmietol podpísať. Svedok si
nespomína, či bol prílohou kúpnej zmluvy pripravenej na podpis aj geometrický plán, ale určite bol

geometrický plán súčasťou dokumentov, ktoré zabezpečil navrhovateľ. Svedok nevie, prečo je v návrhu
kúpnej zmluvy dátum 1.3.2010 a na strane druhej je odkaz na geometrický plán úradne overený zo
dňa 10.3.2010, môže to byť preklep. Svedok si nepamätá, kedy inicioval stretnutie, predmetom ktorého
malo byť uzavretie riadnej kúpnej zmluvy, ani či inicioval aj iné stretnutia. Na stretnutí sa ho odporca
nepýtal, či je stavba - rozostavaný dom zapísaná ako rozostavaný dom v katastri nehnuteľností, stavba
v tom čase nebola zapísaná v katastre nehnuteľností ako rozostavaná stavba a ani nemala byť. Svedok

si nespomína, či bol súčasťou dokumentácie aj znalecký posudok na rozostavanú stavbu, ale nebol
potrebný pri tom spôsobe, ako to chceli realizovať, ktorý spôsob mal byť najrýchlejší a najefektívnejší
pre všetky strany. Takto to v praxi realizuje ich realitná kancelária. Svedok videl, že navrhovateľ mal
dokumentáciu pripravenú pri podpise, mal ju v r rukách, ale po vyjadrení odporcu do tej dokumentácie
nenazeral. Ohľadne rozdielu v podstatných okolnostiach medzi zmluvou o budúcej kúpnej zmluve a

kúpnou zmluvou, ktorý bol v cene a predmete kúpnej zmluvy, svedok uviedol, že v predmete kúpnej
zmluvy išlo o to, aby tam zachytený dom. Na rozdiel v cene si nespomína.

Svedkyňa A. D. uviedla, že odporca je jej priateľ. Odporca hľadal dom na bývanie po kolaudácii, tento
dom videli v realitke v ponuke, tak sa išli pozrieť, dom spolu obhliadli a páčil sa im. Zádrhel bol v

tom, že nebola kolaudácia urobená. V realitke predložili zmluvu, aby nehnuteľnosť bola zarezervovaná
počas mesiaca, počas tohto mesiaca sa našli v zmluve nejaké závady, v zmluve bolo, že môže od
zmluvy odstúpiť, preto odporca od zmluvy odstúpil. Svedkyňa nevie, či okrem tejto rezervačnej zmluvy
podpísal odporca aj inú zmluvu, nebola pri tom prítomná. Ona bola prítomná pri podpise rezervačnej
zmluvy v realitnej kancelárii, keď odporca odovzdal 5.000 eur. Následne odporca zisťoval technický

stav, závady, plusy a mínusy toho domu. Odporca jej povedal, že podpísal zmluvu o budúcej kúpnej
zmluvy s navrhovateľmi, ale ona pri tom prítomná nebola. Túto zmluvu ani nevidela.
Svedkyňa nevie o tom, že by bol odporca počas 30 dní oslovovaný zo strany či už realitnej kancelárie
alebo priamo vlastníka nehnuteľnosti. Svedkyňa nemá vedomosť o tom, že boli odporcovi predložené
nejaké dokumenty zo strany navrhovateľa, žiadne dokumenty nevidela. Svedkyňa bola v realitnej

kancelárii dva krát, ale nebola tam vtedy, keď sa mala podpisovať riadna kúpna zmluva. Na ohliadke
nehnuteľnosti svedkyňa nemohla posúdiť, či tam je nejaká závada, lebo nie je odborník. Odporca sa
svedkyni nesťažoval, že na nehnuteľnosti sú závady, ale uviedol, že chce odstúpiť od zmluvy. Odporca
mal záujem kúpiť taký rodinný dom, aby bol obývateľný, mohol ho používať a aby prešiel katastrom.
Svedkyňa si myslí, že odporca sa informoval na katastri, v akom stave bol zápis nehnuteľnosti do

katastra, ale nemôžem to za neho povedať.

Svedok U.. J. B. na pojednávaní uviedol, že odporca je rodinný známy a požiadal ho, aby išiel
ohliadnuť nehnuteľnosť, ktorú mal záujem kúpiť, aby posúdil, či cena zodpovedá technickému stavu a
prevedeniu nehnuteľnosti. Stretli sa pred objektom v blízkosti Z., prišiel aj navrhovateľ. Nehnuteľnosť

prešli zvnútra, bavili sa o technických veciach, svedok mal otázky ohľadne spôsobu riešenia niektorých
detailov. Zaoberali sa aj témou kolaudácie objektu, predmetom bola debata o revíziách a o ich ukončení
ako podkladov pre kolaudáciu. Na základe tohto si svedok spravil vlastný záver, s ktorým oboznámil
odporcu. Dom bol vtedy prázdny, nemali vtedy v ruke dokumentáciu, podľa ktorej by kontrolovali stav, či
zodpovedádokumentácii.Opredloženiedokumentácieaninežiadali.Svedokbolpožiadanýoposúdenie

stavu vizuálne, ktorý tam bol. Nerobili sa žiadne skúšky, zásahy ani sondy do danej nehnuteľnosti. Jeho
záver z ohliadky bol, že stavebné prevedenie niektorých častí nie je podľa jeho predstáv, klampiarske
práce, strecha, stav výplní okien. Svedok by nebol pristúpil ku kúpe tejto nehnuteľnosti za danú cenu.
Svedok nemal vedomosť o tom, v akom právnom vzťahu sú odporca a navrhovatelia. Svedok uviedol,
že je osoba odborne spôsobilá vo výstavbe, je držiteľom licencie stavbyvedúci a stavebný dozor, preto

chcel odporca počuť jeho názor.Z listu vlastníctva č. XX, pre obec J., okres J. zo dňa XX.XX.XXXX vyplýva, že navrhovatelia v 1. a 2. rade
sú vlastníkmi nehnuteľnosti v podiele X/X a to parcely č. XXXX - zastavaná plocha vo výmere XX m2 a
stavby - garáže s.č. XXXX, postavenej na tejto parcele a parcely č. XXXX - záhrady vo výmere XXX m2.

Zo Zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy uzavretej dňa 3.3.2010, medzi navrhovateľmi v 1.a
2.rade a odporcom vyplýva, že podľa čl. I pod. 1 predmetom zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy je
záväzok navrhovateľov ako budúcich predávajúcich a odporcu ako budúceho kupujúceho, uzavrieť
Kúpnu zmluvu podľa prílohy č. 1, v lehote uvedenej v čl. II zmluvy, za kúpnu cenu uvedenú v čl. III

zmluvy. Podľa čl. I bod. 2. predmetom Kúpnej zmluvy bude odplatný prevod vlastníckeho práva k
nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v katastrálnom území J., zapísaných na LV č. XX, Katastrálneho
úradu v J., Správy katastra, pre obec J. a tam zapísaných ako pozemok, parc. č. XXXX, zastavané
plochy a nádvoria o celkovej výmere XX m2, pozemok, parc. č. XXXX/X, záhrada o výmere XXX
m2, stavba-garáž, s.č. XXXX, postavená na parcele č. XXXX, stavba- rozostavaný rodinný dom podľa
stavebnéhopovoleniavydanéhoOkresnýmúradomTrnavapodčíslomMpostavenánaparc.č.XXXX/X,

pričom bližšia špecifikácia a rozdelenie parciel bude definovaná na základe geometrického plánu , ktorý
bude neoddeliteľnou súčasťou riadnej Kúpnej zmluvy, ktoré vlastnia v bezpodielovom spoluvlastníctve
budúci predávajúci v podiele X/X. Výstavba rodinného domu sa realizuje v súlade s projektovou
dokumentáciou "Projekt rodinného domu jednopodlažný bez suterénu a obytným podkrovím, zastrešený
sedlovou strechou s keramickou krytinou. Podľa čl.II bod 1. budúci predávajúci a budúci kupujúci

uzavrú najneskôr do 31.3.2010 riadnu Kúpnu zmluvu za nasledovných podmienok. Budúci predávajúci
zabezpečí na vlastné náklady najneskôr do 30 dní od podpisu tejto zmluvy kompletnú dokumentáciu
a to najmä (revízna správa plynu, elektrického vedenia, komínov, revízna správa o tlakovej skúške a
vodovodného a odpadového potrubia, geometrický plán a energetický certifikát) potrebnú na vydanie
kolaudačného rozhodnutia stavebným úradom a vykoná úpravy predmetu zmluvy do takého stavu,

aby bolo zabezpečené bezproblémové vydanie kolaudačného rozhodnutia na predmet zmluvy. Výnimku
tvorí kuchynská linka, ktorú si zabezpečí budúci kupujúci na vlastné náklady. Ďalej bolo dohodnuté
medzi účastníkmi zmluvného vzťahu, v čl. II, bode 2, že pokiaľ niektorá zo zmluvných strán v rozpore
s touto zmluvou neuzavrie v lehote uvedenej v odseku 1 tohto článku Kúpnu zmluvu podľa podmienok
dohodnutých v zmluve, je povinná zaplatiť druhej zmluvnej strane zmluvnú pokutu vo výške 10 000

€, uhradením zmluvnej pokuty záväzok uzavrieť Kúpnu zmluvu zaniká. Nárok na náhradu škody tým
nie je dotknutý. V prípade uplatnenia zmluvnej pokuty voči budúcemu kupujúcemu zo strany budúcich
predávajúcich, sú budúci predávajúci oprávnení započítať zmluvnú pokutu s už zloženou zálohou na
kúpnu cenu. Podľa čl. III bod 1. kúpna cena za prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti uvedenej
v ods. 2 čl. I tejto zmluva je 253.955 eur. Podľa čl. IV bod 5. budúci kupujúci vyhlasujú, že pred

uzatvorením tejto zmluvy sa oboznámili s právnym a fyzickým stavom nehnuteľnosti, jej stav im je dobre
známy z osobnej prehliadky. Podľa čl. V bod. 5 v prípade, ak odstúpenie od zmluvy bolo spôsobené
zavineným porušením povinností budúcich kupujúcich, tak sú budúci kupujúci povinní zaplatiť budúcim
predávajúcim zmluvnú pokutu vo výške 10.000 eur na základe písomnej výzvy budúcich predávajúcich.
Budúci predávajúci sú oprávnení započítať zmluvnú pokutu s už zloženou zálohou na kúpnu cenu.

Podľa čl. V bod 7 odstúpenie od zmluvy ktoroukoľvek zmluvnou stranou musí byť písomné a zaslané
doporučene na adresu druhej zmluvnej strany. V odstúpení musí byť uvedený dôvod odstúpenia. V
prípadepochybnostíplatí,žeodstúpeniebolodoručenédruhejzmluvnejstranenatretídeňpoodovzdaní
na poštovú prepravu. Odstúpením od zmluvy nezaniká nárok na zmluvnú pokutu. Podľa čl. VI. pod. 1
účastníci zhodne konštatujú a vyhlasujú, že predmet Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a jej podstatné

náležitosti sú zmluvou určite a zrozumiteľne dojednané, preto sa zaväzujú, že v budúcnosti nebudú
spochybňovať, resp. napádať platnosť zmluvy z hľadiska určitosti podstatných náležitostí zmluvy a
Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Podľa čl. VI bod 7. v prípade pochybností, ak písomnosť nemožno
druhej zmluvnej strane doručiť, uloží sa písomnosť na pošte a považuje sa za doručenú dňom, keď bola
uložená na pošte i keď sa o tom druhá zmluvná strana nedozvedela.

Podľa Geometrického plánu č. XX/XXXX na zameranie domu na p.č. XXXX/X ku kolaudácii,
vyhotoveného vyhotoviteľom J.. dňa 28.2.2010 a úradne overeného Správou katastra J. dňa 10.3.2010,
pod č. XXX/XXXX, doterajší stav zapísaný na LV č. XX, parcela č. XXXX o výmere XX m2 zastavané
plochy bol zmenený na nový stav parc. č. XXXX o výmere XXX m2 zastavané plochy, kód XX-pozemok,

na ktorom je dvor a doterajší stav parc. č. XXXX/X záhrady o výmere XXX m2, bol zmenený na nový
stav parc. č. XXXX/X o výmere XXX m2 zastavané plochy, kód XX - pozemok na ktorom je postavená
bytová budova označená súpisným číslom a kód XX - rodinný dom.Zo stavebného povolenia č. M zo dňa 17.05.2000 vyplýva, že Okresný úrad v J., odbor životného
prostredia, oddelenie stavebného poriadku povolil navrhovateľom v 1. a 2. rade ako stavebníkom stavbu
rodinného domu na pozemku parc. č. XXXX v katastrálnom území J., obec J., ulica Y..

Z výzvy na uzatvorenie riadnej kúpnej zmluvy zo dňa 31.03.2010 vyplýva, že navrhovatelia vyzvali
odporcu v zmysle Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve uzavretej dňa 03.03.2010 na uzatvorenie roadnej
Kúpnej zmluvy. Z ich strany ako predávajúcich boli splnené všetky podmienky a záväzky vyplývajúce zo
Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve uvedené v čl. II ods. 1. Všetky predložené dokumenty ku kolaudácii mu

bola predložené na stretnutí dňa 31.03.2016 v realitnej kancelárii. V prípade, ak v lehote do 03.04.2010
nebude riadna Kúpna zmluva uzavretá, požadujú navrhovatelia uhradenie zmluvnej pokuty v zmysle
Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve vo výške 10.000 eur podľa čl. II ods. 2 zmluvy. V zmysle uvedeného
bodu sú navrhovatelia oprávnení započítať odporcom zloženú zálohu vo výške 5000 eur, preto rozdiel
vo výške 5000 eur nech odporca uhradí do 7 dní od doručenia tejto výzvy na ich účet.

Z poštového podacieho lístka na č.l. 7 vyplýva, že navrhovatelia dňa 01.04.2010 odoslali zásielku
podacie číslo XXXXXXXX odporcovi.

Z odstúpenia odporcu od Zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy zo dňa 30.03.2010 adresovanej
navrhovateľom vyplýva, že predávajúci odporcovi v dobe do 30.03.2010 nepredložil kolaudačné

rozhodnutie, aby uzatvorili kúpnu zmluvu. Túto skutočnosť považuje odporca za nesplnenie podmienky
uvedenej v Zmluve o budúcej kúpnej zmluve v článku II. Ods. 1, druhá veta, ktorá má za následok
absolútnu neplatnosť zmluvy, ako je uvedené v čl. IV. ods. 4 tejto zmluvy. Z tohto dôvodu odporca žiada
navrhovateľov o vyplatenie zmluvnej pokuty vo výške 10.000 eur do 14 dní na účet odporcu.

Z poštového podacieho lístka vyplýva, že odporca dňa 03.04.2010 odoslali zásielku podacie číslo
XXXXXXXXX navrhovateľovi v 1. rade.

Podľa návrhu Kúpnej zmluvy z preambuly čl. I bod 1. a 2. nehnuteľnosti nachádzajúce sa v katastrálnom
území J., zapísané v katastri nehnuteľností Katastrálneho úradu J. - Správa katastra J., pre obec J.,

zapísané na LV č. XX, a tam označené ako
pozemok,pare.č.XXXX,parcelaregistra"T."evidovanánakatastrálnejmape,druhpozemku:zastavané
plochy a nádvoria o celkovej výmere XX m2, pozemok, pare. č. XXXX/X, parcela registra "T." evidovaná
na katastrálnej mape, druh pozemku: záhrady o celkovej výmere XXX m2, c) stavba, druh stavby: garáž
číslo súp. XXXX postavená na parcele č. XXXX, vlastnia navrhovatelia ako predávajúci v bezpodielovom

spoluvlastníctve manželov celosti, v podiele X/X vzhľadom k celku. Podľa geometrického plánu č. XX/
XXXX zo dňa 28.02.2010 vypracovaným J., úradne overeným Správou katastra J. zo dňa 10.03.2010
boli od pare. č. XXXX a pare. č. XXXX/X odčlenené: parcela č. XXXX, parcela registra "T., druh
pozemku: zastavané plochy a nádvoria o celkovej výmere XXX m2, parcela č. XXXX/X, parcela
registra "., druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria o celkovej výmere XXX m2, Na základe

uvedeného geometrického plánu došlo zároveň na účely kolaudácie k zameraniu stavby rozostavaného
domu postaveného na pare. č. XXXX/X o výmere XXX m2. Nakoľko majú predávajúci záujem predať
rozostavaný rodinný dom postavený na novovytvorenej parcele č. XXXX/X o výmere XXX m2 (ďalej
len „Rozostavaný Dom") spoločne s pozemkami (ďalej len „nehnuteľnosti") a kupujúci má záujem tieto
kúpiť, uzatvárajú zmluvné strany túto Kúpnu zmluvu. Podľa čl. I bod 1 a 2 výstavba Rozostavaného

Domu sa realizuje v súlade s projektovou dokumentáciou „Projekt rodinného domu jednopodlažný bez
suterénu a obytným podkrovím, zastrešený sedlovou strechou s keramickou krytinou, objekt: Rodinný
dom na parcele č. XXXX/X, k. ú. J., okres J.". Na výstavbu Rozostavaného Domu bolo vydané Okresným
úradom v J., odborom životného prostredia, oddelenie stavebného poriadku rozhodnutie, ktorým bolo
vydané Stavebné povolenie č. M zo dňa 17.05.2000., (ďalej len „Stavebné povolenie"). Podľa čl. IV

Predávajúci predávajú kupujúcemu nehnuteľnosti za dohodnutú konečnú a nemennú kúpnu cenu,
ktorá bola medzi zmluvnými stranami dojednaná nasledovne: Kúpna cena za pozemky je vo výške
199.163,51 EUR, ktorú sa zaväzuje kupujúci uhradiť bankovým prevodom na účet predávajúcich, kúpna
cena za Rozostavaný Dom je vo výške 49.791,49 EUR, ktorú sa zaväzuje kupujúci uhradiť bankovým
prevodom na účet predávajúcich. Podľa čl. VIII bod 1.Predávajúci prostredníctvom tejto zmluvy zároveň

bezodplatne prevádzajú na kupujúceho všetky práva a povinnosti vyplývajúce im ako stavebníkom zo
Stavebného povolenia, ako aj všetky práva a povinnosti vyplývajúce z iných rozhodnutí orgánov verejnej
moci, ktoré priamo súvisia a/alebo boli podkladom a/alebo nadväzujú na Stavebné povolenie, a to za
podmienok uvedených v tomto článku.Zo spisu Okresného súdu Trnava sp. zn. 15Cb/139/2010 súd zistil, že navrhovateľ A.. A. A. sa
svojim návrhom zo dňa 16.11.2010, doručeným tunajšiemu súdu dňa 16.11.2010 domáhal, aby súd

uložil odporcovi Z. zaplatiť 5.000 eur spolu s príslušenstvom a nahradiť trovy konania, čo odôvodnil
tým, že odporca si nesplnil po kvalifikovanom odstúpení navrhovateľa od zmluvy povinnosť vrátiť
zálohu ohľadom rezervácie nehnuteľnosti. Odporca s uvedeným návrhom nesúhlasil a žiadal, aby súd
návrh navrhovateľa v celom rozsahu zamietol, čo odôvodnil tým, že zo strany navrhovateľa nedošlo k
odstúpeniuodzmluvyorezerváciinehnuteľnosti,pričomdôvodnaodstúpenieodzmluvyanineexistoval.

Odporcovi vznikol s poukazom na čl. III Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti záväzok a odporcovi právo
na zmluvnú pokutu vo výške rezervačnej zálohy, keďže nedošlo do uplynutia doby rezervácie zo strany
navrhovateľa k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Odporca bol oprávnený túto zmluvnú pokutu si započítať so
zloženou rezervačnou zálohou, čo aj urobil. Súd rozsudkom č.k. 15Cb/39/2010-259 zo dňa 04.03.2016
návrh zamietol a navrhovateľovi uložil povinnosť zaplatiť odporcovi náhradu trov konania. Súd návrh
navrhovateľa zamietol, keď prihliadol na námietku odporcu, že v danej veci nie je pasívne vecne

legitimovaný, čo odôvodnil tým, že rezervačnú zálohu síce od navrhovateľa prijal, avšak išlo o plnenie
prijaté v prospech predávajúceho, ktorý je zo svojej právnej pozície na takéto plnenie oprávnený a teda
odporca bol v tomto prípade len dohodnutým platobným miestom. Odporca v tejto súvislosti poukázal
článokIII.Zmluvyorezerváciinehnuteľnosti,zktoréhovyplýva,žerezervačnázálohajesúčasťoukúpnej
ceny a tiež na článok III bod. 2 Zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, z ktorej vyplýva, že

navrhovateľom uhradená suma 5.000 eur, predstavuje časť kúpnej ceny resp. zálohu na kúpnu cenu.

Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne; inak je neplatný.

Podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka Právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné, je
neplatný.

Podľa § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka Právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa
ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v

rozpore s jazykovým prejavom.

Podľa § 39 Občianskeho zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom
odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa § 41 Občianskeho zákonníka ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje len na časť právneho úkonu, je
neplatnou len táto časť, pokiaľ z povahy právneho úkonu alebo z jeho obsahu alebo z okolností, za
ktorých k nemu došlo, nevyplýva, že túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu.

Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo

v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

Podľa § 50a) ods. 1 Občianskeho zákonníka, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej
doby uzavrú zmluvu, musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že navrhovatelia v 1. a 2. rade a odporca uzavreli dňa

3.3.2010 písomnú Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ZoBKZ), predmetom ktorej je záväzok
navrhovateľov ako budúcich predávajúcich a odporcu ako budúceho kupujúceho uzavrieť Kúpnu zmluvu
podľa prílohy č. 1, v lehote najneskôr do 31.03.2010, za kúpnu cenu 253.955 eur. Podľa čl. I bod. 2.
predmetom Kúpnej zmluvy bude odplatný prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nachádzajúcim
sa v katastrálnom území J., zapísaných na LV č. XX, Katastrálneho úradu v J., Správy katastra, pre

obec J. a tam zapísaných ako pozemok, parc. č. XXXX, zastavané plochy a nádvoria o celkovej výmere
XX m2, pozemok, parc. č. XXXX/X, záhrada o výmere XXX m2, stavba-garáž, s.č. XXXX, postavená na
parcele č. XXXX, stavba- rozostavaný rodinný dom podľa stavebného povolenia vydaného Okresným
úradom J. pod číslom M postavená na parc. č. XXXX/X, pričom bližšia špecifikácia a rozdelenieparciel bude definovaná na základe geometrického plánu, ktorý bude neoddeliteľnou súčasťou riadnej
Kúpnej zmluvy, ktoré vlastnia v bezpodielovom spoluvlastníctve budúci predávajúci v podiele X/X.
Výstavba rodinného domu sa realizuje v súlade s projektovou dokumentáciou "Projekt rodinného domu

jednopodlažnýbezsuterénuaobytnýmpodkrovím,zastrešenýsedlovoustrechouskeramickoukrytinou.
V čl. II bod 1. si účastníci dohodli, že budúci predávajúci zabezpečí na vlastné náklady najneskôr do
30 dní od podpisu tejto zmluvy kompletnú dokumentáciu a to najmä (revízna správa plynu, elektrického
vedenia,komínov,revíznasprávaotlakovejskúškeavodovodnéhoaodpadovéhopotrubia,geometrický
plán a energetický certifikát) potrebnú na vydanie kolaudačného rozhodnutia stavebným úradom a

vykoná úpravy predmetu zmluvy do takého stavu, aby bolo zabezpečené bezproblémové vydanie
kolaudačného rozhodnutia na predmet zmluvy. Výnimku tvorí kuchynská linka, ktorú si zabezpečí budúci
kupujúci na vlastné náklady. V ZoBKZ bolo ďalej dohodnuté v čl. II, bode 2, že pokiaľ niektorá zo
zmluvných strán v rozpore s touto zmluvou neuzavrie v lehote uvedenej v odseku 1 tohto článku Kúpnu
zmluvu podľa podmienok dohodnutých v zmluve, je povinná zaplatiť druhej zmluvnej strane zmluvnú
pokutuvovýške10000€,uhradenímzmluvnejpokutyzáväzokuzavrieťKúpnuzmluvuzaniká.Vprípade

uplatnenia zmluvnej pokuty voči budúcemu kupujúcemu zo strany budúcich predávajúcich, sú budúci
predávajúci oprávnení započítať zmluvnú pokutu s už zloženou zálohou na kúpnu cenu. Podľa čl. IV
bod 5. budúci kupujúci vyhlasujú, že pred uzatvorením tejto zmluvy sa oboznámili s právnym a fyzickým
stavom nehnuteľnosti, jej stav im je dobre známy z osobnej prehliadky. Podľa čl. V bod 7 odstúpenie
od zmluvy ktoroukoľvek zmluvnou stranou musí byť písomné a zaslané doporučene na adresu druhej

zmluvnej strany. V odstúpení musí byť uvedený dôvod odstúpenia. V prípade pochybností platí, že
odstúpenie bolo doručené druhej zmluvnej strane na tretí deň po odovzdaní na poštovú prepravu.
Odstúpením od zmluvy nezaniká nárok na zmluvnú pokutu. Podľa čl. VI. pod. 1 účastníci zhodne
konštatujú a vyhlasujú, že predmet Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a jej podstatné náležitosti sú
zmluvou určite a zrozumiteľne dojednané, preto sa zaväzujú, že v budúcnosti nebudú spochybňovať,

resp. napádať platnosť zmluvy z hľadiska určitosti podstatných náležitostí zmluvy a Zmluvy o budúcej
kúpnejzmluve.Podľačl.VIbod7.vprípadepochybností,akpísomnosťnemožnodruhejzmluvnejstrane
doručiť, uloží sa písomnosť na pošte a považuje sa za doručenú dňom, keď bola uložená na pošte i keď
sa o tom druhá zmluvná strana nedozvedela.

Súd ako predbežnú otázku posudzoval platnosť ZoBKZ, v ktorej sa účastníci zaviazali, že do 31.03.2010
uzavrú riadnu Kúpnu zmluvu, predmetom ktorej mal byť prevod nehnuteľností a to dvoch pozemkov,
garáže a rozostavanej stavby rodinného domu za kúpnu cenu 253.955 eur. Po preskúmaní ZoBKZ
súd dospel k záveru, že táto obsahuje všetky zákonom vyžadované náležitosti zmluvy o budúcej
zmluve podľa § 51a Občianskeho zákonníka, je uzavretá v písomnej forme, obsahuje záväzok

účastníkov uzavrieť kúpnu zmluvu, dobu, do ktorej uzavrú kúpnu zmluvu a podstatné náležitosti
kúpnej zmluvy, t.j. predmet kúpy a kúpnu cenu. Zo ZoBKZ ako aj z výpovede odporcu vyplýva,
že tento bol oboznámený s právnym aj fyzickým stavom nehnuteľností a vykonal niekoľko ohliadok
predmetných nehnuteľností. Podľa ZoBKZ predmetom prevodu v kúpnej zmluve mala byť aj garáž,
ktorá bola zapísaná na LV č. XX. Zo zhodných tvrdení účastníkov mal súd preukázané, že garáž v

čase uzavretia ZoBKZ neexistovala, bola zbúraná, avšak navrhovatelia nestihli zabezpečiť jej výmaz z
Katastra nehnuteľností, čo si vyžadovalo uviesť túto stavbu do zmluvy, s čím bol odporca oboznámený.
Odporca to potvrdil na pojednávaní dňa 10.04.2015 keď uviedol, že nemal úmysel kúpiť garáž, lebo
vedel, že garáž neexistuje. Z výpovedí účastníkov mal súd teda preukázané, že úmysel zmluvných strán
nesmeroval k prevodu vlastníctva k neexistujúcej garáži. Vzhľadom k tomu, že prevod vlastníckeho

práva k neexistujúcej garáži je podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka plnením nemožným, je
ZoBKZ v tejto časti týkajúcej sa garáže absolútne neplatná. Súd ďalej dospel k záveru, že túto časť
ZoBKZ možno oddeliť od ostatného obsahu, preto v zmysle § 41 Občianskeho zákonníka je ZoBKZ
neplatná len v tejto časti čl. I. bod 2. Písm. c). Čo sa týka kúpnej ceny, táto bola dohodnutá za všetky
nehnuteľnosti spolu, teda bez bližšej špecifikácie čiastkovej ceny pozemkov, garáže a rozostavaného

rodinného domu. Pri posudzovaní otázky, či časť právneho úkonu postihnutého neplatnosťou možno
oddeliť od ostatného obsahu tohto úkonu je treba dbať na to, aby bola rešpektovaná vôľa účastníkov
právneho úkonu s prihliadnutím na účel, ktorý účastníci sledovali. Keďže úmysel zmluvných strán
nesmeroval k prevodu vlastníctva k neexistujúcej garáži (ktorá logicky nemá žiadnu cenu), ale k prevodu
ostatných nehnuteľností, dohodnutá kúpna cena je jednoznačne cenou za ostatné nehnuteľnosti

bez garáže, preto neobstojí námietka odporcu, že pri stanovení kúpnej ceny jedinou kumulatívnou
cenou je neplatná celá ZoBKZ, nakoľko v danom prípade je jednoznačne určiteľná cena za ostatné
nehnuteľnosti, pričom v odporcom predostretom judikáte nebolo možné kúpnu cenu za ostatné
nehnuteľnosti určiť a to bol dôvod neplatnosti celej zmluvy. Premetom prevodu mala byť aj rozostavanástavba rodinného domu. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že odporca bol oboznámený
aj s právnym stavom predmetných nehnuteľností a vedel, že rozostavaná stavba rodinného domu nie je
zapísaná v katastri nehnuteľností a preto vlastnícke právo k nej nadobudne formou postúpenia práv a

povinností zo Stavebného povolenia. Rozostavaná stavba rodinného domu bola v ZoBKZ identifikovaná
všetkými dostupnými údajmi tak, že táto identifikácia podľa názoru súdu bola dostatočne jasná, určitá,
zrozumiteľná a hlavne nezameniteľná s inou nehnuteľnosťou a to aj bez toho, aby bola zapísaná ako
rozostavaná stavba do Katastra nehnuteľností, preto súd dospel k záveru, že ZoBKZ je aj v tejto časti
platná. Navrhovateľ v konaní niekoľko krát uviedol, že odporca mu po podpise ZoBKZ a pred podpisom

kúpnej zmluvy povedal, že pokiaľ spustí z kúpnej ceny o milión, tak odporca predmetné nehnuteľnosti
kúpi,nakoľkonaD.T.sapredávalidomyrovnakéhocharakteruamalinižšiukúpnucenu, pričomodporca
uvedené tvrdenie nepoprel a v prípade zľavy z kúpnej ceny by zrejme predmetné nehnuteľnosti kúpil,
preto v uvedenom konaní odporcu súd videl úmysel vyhnúť sa plneniu zmluvnej povinnosti vyplývajúcej
zo ZoBKZ. Odporca ďalej poukazoval na absenciu Príloh č. 1 k ZoBKZ, ktorá však vzhľadom na to,
že ZoBKZ má všetky zákonom vyžadované náležitosti, nemá vplyv na jej platnosť. Rovnako neplatnosť

ZoBKZ nespôsobuje namietané používanie singuláru a plurálu podstatných mien, nakoľko zo ZoBKZ
jednoznačne vyplýva počet budúcich predávajúcich, kupujúcich a predmet kúpnej zmluvy. Odporca v
konaní nepreukázal, že k ZoBKZ mal nejaké pripomienky a pred podpisom ZoBKZ žiadal navrhovateľov,
aby tieto boli do nej zapracované, ale ZoBKZ podpísal. Súd mal ďalej preukázané, že na stretnutí
v realitnej kancelárii dňa 30.3.2010, kedy mali účastníci podpísať riadnu kúpnu zmluvu, sa odporca

odmietol oboznámiť s dokumentmi a návrhom kúpnej zmluvy a vyhlásil, že od ZoBKZ odstupuje, kúpnu
zmluvu nepodpísal a opustil kanceláriu.

Súd poukazuje na uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Cdo180/2009, podľa ktorého neplatnosť
zmluvy má byť výnimkou, nie zásadou, princípom výkladu zmlúv je priorita výkladu, ktorý nezakladá

neplatnosť zmluvy,pred takým, ktorý zakladá neplatnosť zmluvy, ak sú možné obidva výklady a poukázal
na neprípustný formalizmus, ktorý kladie nerealistické nároky na laikov pri písaní a uzatváraní právnych
úkonov.

Súd ďalej posudzoval, či odstúpenie odporcu od ZoBKZ zo dňa 30.03.2010 je platné. Odporca odstúpil

od ZoBKZ z dôvodu, že navrhovatelia mu nepredložili do 30.03.2010 kolaudačné rozhodnutie. Účastník
môže od zmluvy odstúpiť len z dôvodov stanovených v zákone alebo dohodnutých v zmluve, v tomto
prípade v čl. III bod 3,4 ZoBKZ. Z čl. II bod 1 ZoBKZ súd zistil, že navrhovatelia nemali povinnosť
predložiť odporcovi kolaudačné rozhodnutie, ale kompletnú dokumentáciu (a to najmä revízna správa
plynu, elektrického vedenia, komínov, revízna správa o tlakovej skúške a vodovodného a odpadového

potrubia, geometrický plán a energetický certifikát) potrebnú na vydanie kolaudačného rozhodnutia, aby
bolozabezpečenébezproblémovévydaniekolaudačnéhorozhodnutianapredmetzmluvy.Odporcateda
odstúpilodZoBKZzdôvodu,ktorýniejedohodnutývZoBKZaninevyplývazozákona,pretosúddospelk
záveru,žeodstúpenie odporcuodZoBKZjeneplatné. Odporcauvádzal,žeodstúpilodzmluvyvzmysle
článku IV. ods. 4 ZoBKZ, avšak predmetné ustanovenie neupravuje právo odstúpiť od zmluvy, v prípade

porušenia vyhlásení a záväzkov uvedených v ZoBKZ. Uvedené ustanovenie obsahuje len vyhlásenie
zmluvných strán o absolútnej neplatnosti ZoBKZ v prípade, ak dôjde k porušeniu ktorékoľvek záväzku
podľa Zmluvy. Medzi účastníkmi právneho úkonu (v tomto prípade ZoBKZ) nie je možné dohodnúť si
dôvody absolútnej neplatnosti ZoBKZ, nakoľko absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva priamo
zo zákona a môže ju konštatovať len súd. Porušenie niektorého vyhlásenia alebo záväzku zo zmluvy

nemôže bez ďalšieho privodiť absolútnu neplatnosť zmluvy, ale len vznik určitých v zákone alebo v
zmluvne dojednaných zodpovednostných následkov v podobe možnosti odstúpenia od zmluvy, alebo
uplatnenia zmluvnej pokuty, prípadne iných nárokov. Súd sa preto stotožnil s názorom navrhovateľov,
že ustanovenie článku IV. ods. 4 ZoBKZ je nezrozumiteľné a v kontexte celej ZoBKZ aj nelogické a
v rozpore so zákonom, nakoľko porušenie ktoréhokoľvek vyhlásenia alebo záväzku zo zmluvy ktorou

ktoroukoľvek zo zmluvných strán nie je možné sankcionovať absolútnou neplatnosťou celej ZoBKZ.
Uvedené ustanovenie je preto v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka absolútne neplatné, avšak v
zmysle § 41 Občianskeho zákonníka oddeliteľné od ostatného obsahu zmluvy.

Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že odporca nesplnil povinnosť dohodnutú v ZoBKZ

a to uzavrieť kúpnu zmluvu v dohodnutej lehote, za nesplnenie ktorej bola účastníkmi v čl. II bod 2
ZoBKZ dohodnutá zmluvná pokuta, preto navrhovatelia zaslali odporcovi výzvu na uzatvorenie riadnej
kúpnej zmluvy a vyzvali ho aj na zaplatenie zmluvnej pokuty v prípade, ak odporca neuzavrie kúpnu
zmluvu ani v dodatočne mu poskytnutej lehote. V čl. II. ods. II. predmetnej zmluvy bola medzi zmluvnýmistranami dojednaná zmluvná pokuta 10 000 eur v prípade, ak niektorá zo strán neuzavrie v dojednanej
lehote riadnu kúpnu zmluvu a v prípade, ak by navrhovatelia uplatnili voči odporcovi zmluvnú pokutu,
boli oprávnení započítať už zloženú zálohu so zmluvnou pokutou a preto navrhovatelia započítali

uhradenú zálohu na kúpnu cenu vo výške 5 000 eur, zloženú na základe rezervačnej zmluvy dňa
24.2.2010 so zmluvnou pokutou. Vzhľadom na to, že odporca porušil povinnosť, pre nesplnenie ktorej
bola medzi zmluvnými stranami dohodnutá zmluvná pokuta, keď neuzavrel riadnu kúpnu zmluvu ani
v dodatočnej lehote poskytnutej navrhovateľmi a neuhradil ani zostávajúcu časť zmluvnej pokuty vo
výške 5 000 eur, zaviazal súd odporcu na zaplatenie zostávajúcej časti zmluvnej pokuty vo výške 5000

eur navrhovateľom. Súd návrh odporcu na doplnenie dokazovania vyžiadaním stanoviska Stavebného
úraduaOkresnéhoúradukatastrálnyodborzamietolzdôvodu,žetietodôkazypovažovalzanadbytočné
a nehospodárne, keď skutočnosti, ktoré mali nimi byť preukázané, neboli medzi účastníkmi sporné.

Podľa ustanovenia § 563 Občianskeho zákonníka, ak čas splnenia nie je dohodnutý, ustanovený
právnym predpisom alebo určený v rozhodnutí, je dlžník povinný splniť dlh prvého dňa po tom, čo ho

o plnenie veriteľ požiadal.

Podľa ustanovenia § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka v znení platnom a účinnom ku dňu omeškania,
ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení
úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z

omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

Podľa ustanovenia § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia
Občianskeho zákonníka v znení platnom a účinnom ku dňu omeškania výška úrokov z omeškania je
o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky 2) platná k

prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

Nakoľko sa odporca so zaplatením žalovanej sumy dostal do omeškania, zaviazal súd odporcu zaplatiť
navrhovateľom aj úrok z omeškania vo výške 8,75 % ročne od 18.01.2013 do zaplatenia. Výšku úroku z
omeškania stanovuje vykonávací predpis, ktorým je nariadenie vlády SR č. 87/1995 Z.z., podľa ktorého

je výška úroku z omeškania o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej
centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. Súd sa nestotožnil s
dňom vzniku omeškania uvádzaným navrhovateľmi vzhľadom na to, že navrhovatelia nepreukázali,
kedy bola odporcovi doručená výzva na zaplatenie zmluvnej pokuty, ani kedy bola táto výzva uložená
na pošte, preto súd považoval za tento deň až deň doručenia žaloby odporcovi, t.j. deň 16.01.2013,

pričom deň nasledujúci 17.01.2013 bol odporca povinný zaplatiť zmluvnú pokutu a dňom 18.01.2013 sa
odporca dostal do omeškania. Súd sa nestotožnil ani s výškou úroku z omeškania, keď navrhovatelia
žiadali priznať úrok z omeškania vo výške 9 % ročne, nakoľko výška úroku z omeškania ku dňu vzniku
omeškania t.j. 18.01.2013 bola 8,75 % ročne, keď základná úroková sadzba ECB ku dňu omeškania
bola vo výške 0,75 % (zverejnená na webovej stránke www.nbs.sk.), t. j. 0,75 % + 8 bodov spolu výška

8,75 % ročne. Preto súd návrh navrhovateľov vo zvyšnej časti týkajúcej sa úroku z omeškania zamietol

Podľa ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku účastníkovi, ktorý mal vo veci plný
úspech, súd prizná náhradu trov konania potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie práva proti
účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal.

Podľa ustanovenia § 149 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku ak advokát zastupoval účastníka,
ktorému bola prisúdená náhrada trov konania, je ten, ktorému bola uložená náhrada týchto trov, povinný
zaplatiť ju advokátovi.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 3 O.s.p. v spojení s § 151 ods. 1 O.s.p. tak,
že navrhovateľom, ktorý mali neúspech v pomerne nepatrnej časti, priznal súd náhradu trov konania vo
výške600eurzazaplatenésúdnepoplatky,t.j.zazaplatenýsúdnypoplatokzanávrhvovýške300 eur a
zazaplatenýsúdnypoplatokzaodvolanievovýške300euranáhradutrovprávnehozastúpeniavovýške
1.136,36eurza5úkonovprávneslužbyá180,93eur(1.prevzatieaprípravazastúpeniadňa21.01.2015,

2. písomné podanie na súd dňa 25.03.2015, 3. účasť na pojednávaní dňa 10.04.2015, 4. účasť na
pojednávaní dňa 04.05.2016, 5. účasť na pojednávaní dňa 15.06.2016) podľa § 10 ods.1, § 13a ods. 1
písm. a), c), d) vyhlášky č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych
služieb (ďalej len „Vyhláška“), režijný paušál 3 x 8,39 eur, 2 x 8,58 eur podľa § 16 ods. 3 Vyhlášky, 20 %DPH podľa § 18 ods. 3 Vyhlášky (právny zástupca navrhovateľa preukázal, že je platiteľom DPH), ktorú
sumu je odporca povinný uhradiť podľa § 149 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku k rukám právneho
zástupcu navrhovateľa v 1. rade a to do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

Poučenie:

Protitomutorozhodnutiumožnopodaťodvolaniedo15dníodjehodoručeniaprostredníctvomtunajšieho
súdu na Krajský súd v Trnave.
Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje a musí
byť podpísané a datované. Ďalej musí byť v odvolaní uvedené, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho

sa odvolateľ domáha. Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby
jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis.
Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
§ sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

§ ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,
§ účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,
§ v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
§ sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,
§ účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,

§ rozhodoval vylúčený sudca alebo bol súd nesprávne obsadený, ibaže namiesto samosudcu
rozhodoval senát,
§ súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy,
§ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
§ súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,
§ súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
§ doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
§ rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne neplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa zák. č. 233/1995 Z.z., ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí návrh
na súdny výkon rozhodnutia.