Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Friday, September 8, 2017

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 18C/291/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1415211435
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 09. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Martina Vančová

ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2017:1415211435.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava IV v konaní pred sudkyňou JUDr. Martinou Vančovou v právnej veci žalobcu: D.

K., nar. XX.XX.XXXX, bytom B. XX, XXX XX B., proti žalovanej: D.. F. K., nar. XX.XX.XXXX, J. XXX, XXX
XX J., zastúpenej advokátkou JUDr. Hanou Kováčikovou, PhD., Odborárske nám. 3, 811 07 Bratislava,
o neplatnosť skončenia nájomnej zmluvy odstúpením, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a.

II. Žalovaná má voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v celom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou súdu dňa 14.09.2015 sa žalobca voči žalovanej domáhal, aby súd určil, že
odstúpenie od nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľky zo dňa 13.07.2015 je neplatné. Svoju žalobu

odôvodnil tým, že dňa 28.04.2015 uzatvoril so žalovanou nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol nájom
bytu č. XX na U. ulici X v B.. Zmluva nadobudla platnosť 01.05.2015 a bola uzatvorená podľa zákona
č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Žalovaná dňa 13.07.2015 žalobcovi osobne odovzdala
"Odstúpenie nájomnej zmluvy" s irelevantnými dôvodmi. Zmluva (v bode 7.5) aj príslušný zákon jasne
hovoria, za akých možností je možné odstúpiť od zmluvy, tieto okolnosti nenastali, a preto je odstúpenie
od zmluvy neplatné. Žalovaná po odstúpení od zmluvy znemožnila žalobcovi sa do bytu dostať a
vysťahovať sa z neho. Do bytu ho pustila až po zaplatení jednomesačného nájomného, kedy žalovaná

umožnila žalobcovi zobrať si osobné veci z bytu. Dovtedy mu zadržala veci, aj tie, ktoré sú vylúčené z
exekúcie. Žalovaná nevrátila žalobcovi ani pomernú časť kaucie. Zároveň mu odmietla poskytnúť zľavu
na nájomnom, ktorú si chcel žalobca uplatniť za spôsobenú ujmu. Žalovaná zdôvodnila odstúpenie od
zmluvy aj tým, že v ňom bez jej súhlasu bývala tretia osoba, čo však nebola pravda, lebo o tom, že
bude byt obývať ešte jedna osoba sa strany sporu dohodli, avšak pripravený dodatok k zmluve o nájme
nepodpísali, napriek tomu, že žalovaná zabezpečila kľúče od bytu aj pre túto tretiu osobu. S ohľadom
na vyššie uvedené žiadal žalobca súd, aby určil, že odstúpenie od zmluvy je neplatné, nakoľko nie je v

súlade ani so zmluvou ani so zákonom, ktorým sa zmluva riadi. Naliehavý právny záujem žalobca založil
na základe § 9 ods. 1 a 2 zákona č. 98/2014 Z.z., pričom podľa uvedeného požadoval náhradu všetkých
škôd, ktoré mu vznikli. Uvedené škody si chcel žalobca uplatniť po úspešnom určení, že odstúpenie od
nájomnej zmluvy je neplatné (uviedol na pojednávaní dňa 08.09.2017). Žalobca doručil žalovanej po
odstúpení od zmluvy výpoveď zmluvy o krátkodobom nájme bytu zo dňa 14.07.2015.

2.Žalovanápovažovalažalobuvcelomrozsahuzanedôvodnúabezpreukázanianaliehavéhoprávneho

záujmu. Žalobca sa prejavil ako problematický nájomca už od začiatku, keď sa dostal do omeškania s
úhradou nájomného v mesiaci jún 2015, ktoré napriek splatnosti do 25.05.2015 uhradil po urgenciách
žalovanej až dňa 27.05.2015. Ďalej nájomné za júl 2015 neuhradil vôbec. Žalobca v byte ubytoval ďalšiu
osobu, s čím žalovaná nesúhlasila. Kľúče od bytu zabezpečila pre žalobcu ako rezervnú sadu, ktorúsi sám vymienil. Za daných okolností, keď žalobca dlhoval nájomné za júl 2015 dlhšie ako dva týždne,
vrátila sa žalovaná zo zahraničného pobytu a pricestovala vyriešiť vzniknutú situáciu. Po dohode so
žalobcom sa dostavila do bytu, keď jej nik neotváral, vošla dnu zistiť, či sa mu niečo nestalo a našla na

poličke voľne ležať strelnú zbraň. Následne prišla do bytu privolaná zásahová jednotka PZ, ktorú zavolal
žalobca, keď zistil, že do jeho bytu niekto vnikol, čo mu ohlásil smsmkou nainštalovaný bezpečnostný
systém. Keď prišiel do bytu aj žalobca, žalovaná mu odovzdala odstúpenie od zmluvy, po skontrolovaní
bytu žalobca z bytu odišiel. Žalobca si prišiel po dohode so žalovanou prevziať veci z predmetu nájmu
dňa 19.07.2015. Vypratanie prebehlo bezproblémovo. Žalobca podpísal odovzdávací protokol a vyhlásil,

že považuje celú záležitosť za uzavretú. Čo sa týka kaucie, žalovaná ju v súlade so zmluvou použila
na úhradu nájomného za 19 dní v júli 2015 (386,- eur) a zmluvnej pokuty 200,- eur (4 x 50,- eur) za
4 porušenia nájomnej zmluvy (omeškanie s úhradou nájomného za jún a júl 2015, nesprístupnenie
predmetu nájmu na výzvu prenajímateľa, zriadenie podnájmu bez súhlasu prenajímateľa). Žalovaná
považuje žalobu vzhľadom na uplynutie času podanú úplne zbytočne. Nájom podľa nájomnej zmluvy
bol uzavretý na dobu určitú 1 roka a jej platnosť by v prípade riadneho trvania skončila dňa 30.04.2016.

Žalobca si musel byť vedomý, že aj prípadným úspechom vo veci sa nedosiahne obnovenie nájmu,
ktorý by medzitým zanikol uplynutím času. Žalobca teda nepreukázal naliehavý právny záujem na
určení neplatnosti právneho úkonu. Tiež namietala neurčitosť a nevykonateľnosť petitu žaloby. Následne
doručená výpoveď nájomnej zmluvy zo strany žalobcu preukazuje to, že žalobca nemal záujem na trvaní
nájomnej zmluvy.

3. Súd na základe vykonaného dokazovania zistil tento skutkový stav:

3.1 Žalovaná ako prenajímateľ a žalobca ako nájomca uzatvorili dňa 28.04.2015 nájomnú zmluvu,

predmetom ktorej bol nájom 4 - izbového bytu č. XX na U. ulici č. X v B. - L., zapísaný na LV č.
XXXX. Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú, a to od 01.05.2015 do 31.04.2016. Nájomca sa zaviazal
platiť prenajímateľovi nájomné mesačne sumu 630,- eur, vždy k 25. dňu kalendárneho mesiaca vopred,
a to v hotovosti k rukám prenajímateľa. Nájomné za prvý mesiac vo výške 330,- eur nájmu bolo
splatné pri podpise zmluvy. Zmluvné strany sa dohodli na peňažnej zábezpeke vo výške 630,- eur,

ktorá bude uhradená k rukám prenajímateľa pri podpise nájomnej zmluvy. Podľa bodu 6.2 nájomnej
zmluvy je nájomca povinný platiť úhrady podľa článku III. nájomnej zmluvy v lehote ich splatnosti
podľa nájomnej zmluvy. Podľa bodu 6.3 nájomnej zmluvy nájomca nesmie dať byt alebo jeho časť
do podnájmu inej osobe. Podľa bodu 6.13 nájomnej zmluvy má nájomca právo na primeranú zľavu
z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu,

ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na primeranú zľavu z nájomného má
nájomca aj vtedy, ak sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali vadne, a
ak sa v dôsledku stavebných úprav v dome podstatne alebo po dlhší čas zhoršia podmienky užívania
bytu. Podľa bodu 6.14 nájomnej zmluvy má nájomca právo na primeranú zľavu z úhrady za plnenia
poskytované s užívaním bytu, pokiaľ ich prenajímateľ riadne a včas neposkytuje. Právo na zľavu z

nájomného alebo z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu podľa bodov 6.13 a 6.14 nájomnej
zmluvy treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu, a to najneskôr do 30 dní od odstránenia
závad, inak toto právo zanikne. (bod 6.15 nájomnej zmluvy). Prenajímateľ je oprávnený od nájomnej
zmluvy odstúpiť, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých
porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou podľa bodu 7.2

nájomnej zmluvy. (bod 7.5). Podľa bodu 7.10 nájomnej zmluvy ak nájomca byt nevyprace a neodovzdá
ho protokolárne prenajímateľovi ani v lehote desať kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu (z
akéhokoľvek dôvodu skončenia nájmu), je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok
zadržať hnuteľné veci nájomcu a osôb oprávnených užívať byt, ktoré sa nachádzajú v byte, okrem vecí,
ktorésúvylúčenézexekúcie.Zodstúpeniaodnájomnejzmluvyzodňa13.07.2015súdzistil,žežalovaná

odstúpila od nájomnej zmluvy podpísanej dňa 28.04.2015 so žalobcom, z dôvodu neplatenia nájmu,
porušenia zmluvy z dôvodu užívania cudzou osobou, ktorá mala byť zapísaná v dodatku, a na základe
porušenia dohodnutých "nápravách". Z vyhlásenia J. A., realitného makléra, ktorý sprostredkoval nájom
predmetného bytu vyplýva, že 19.07.2015 došlo k odovzdaniu bytu po ukončení nájmu medzi stranami
sporu, ktoré prebehlo bez problémov za účasti realitného makléra, účastníci zmluvy vyhlásili, že voči

sebe neevidujú žiadne záväzky z titulu nájmu. J. A. ďalej uviedol, že k nájomnej zmluve zo dňa
28.04.2015 nebol uzavretý žiadny dodatok, ani zmluvné strany nájomnej zmluvy uvedené nežiadali.
Žalobca podaním zo dňa 14.07.2015 vypovedal nájomnú zmluvu z dôvodu porušenia predmetu zmluvyžalovanou. Dňa 14.07.2015 žalobca vyhotovil žiadosť o nápravu stavu vykonanú porušením nájomnej
zmluvy odovzdaním kľúčov od predmetného bytu, keďže bola vymenená zámka na byte.

4. Po právnej stránke súd posúdil vec nasledovne:

4.1 Podl?a § 137 písm. c) C.s.p., žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o

a) splnení povinnosti,

b) nároku na usporiadanie práv a povinností strán sporu, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu vyplýva
z osobitného predpisu,
c) urc?ení, c?i tu právo je, alebo nie je ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem
nie je potrebné preukazovat?, ak vyplýva z osobitného predpisu.
d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

4.2 Podľa 9 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodom nájme bytov, neplatnosť skončenia krátkodobého
nájmu bytu má zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia
výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. Účinky právneho úkonu
smerujúceho k skončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté.

5. Žalobou možno požadovať (okrem d?als?i?ch pri?padov), aby sa rozhodlo o urc?eni?, c?i tu pra?
vo alebo právny vzťah je alebo nie je, ak je na tom naliehavy? pra?vny za?ujem. Preuka?zanie, z?e z?
alobca ma? naliehavy? pra?vny za?ujem na z?alovanom urc?eni?, je jedny?m z predpokladov u?spes?
nostiz?aloby.Podl?austa?lenejjudikatu?rysu?dovnaliehavy?pra?vnyza?ujemnaurc?eni?,c?itupra?
vo, alebo právny vzťah je alebo nie je, je dany? najma? vtedy, ak by bez urc?enia bolo pra?vo z?alobcu

ohrozene?, alebo jeho postavenie by sa stalo neisty?m. Existenciu naliehavého právneho záujmu musí
v konaní preukázat? žalobca, pric?om naliehavý právny záujem musí existovat? a byt? preukázaný nie
len v c?ase zac?atia konania, ale aj v c?ase kedy bol rozsudok súdu vyhlásený. Nedostatok naliehavého
právneho záujmu na požadovanom urc?ení je dôvodom k zamietnutiu žaloby bez toho, aby sa súd
zaoberal vecou v jej merite, teda tento nedostatok bráni zaoberat? sa vecou z hl?adiska opodstatnenosti

uplatneného nároku. Účelom § 137 CSP je vylúc?it? žaloby o urc?enie neplatnosti právnych úkonov
a iných právnych skutoc?ností, ktoré vyvolávajú d?alšie spory a mín?ajú sa úc?elu urc?ovacej žaloby.
Žalobca podal žalobu, ktorou si uplatňoval neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu. V danom
prípade však žalobca nepreukázal naliehavý právny záujem na určení neplatnosti odstúpenia od zmluvy
o nájme bytu. Nestačí poukázanie žalobcu na § 9 ods. 1 a 2 zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom

nájme bytov, v ktorom je uvedená lehota, dokedy je možné si uplatniť právo z neplatného skončenia
krátkodobého nájmu bytu na súde, a tiež spôsob vysporiadania vzťahov vzniknutých medzi zmluvnými
stranami nájomnej zmluvy, ktorá bola skončená neplatne. Samotné ustanovenia zákona č. 98/2014
Z.z. nie sú dôvodom, aby súd považoval za preukázaný naliehavý právny záujem na určení. Na určení
neplatnosti odstúpenia od zmluvy v danom prípade nie je daný naliehavý právny záujem už preto, že

zmluva o nájme bytu by zanikla najneskôr uplynutím času dňa 30.04.2016, prípadne skôr, uplynutím
výpovednej doby z dôvodu výpovede nájomnej zmluvy žalobcom, a teda v oboch prípadoch pred
vyhlásením rozsudku. Právne postavenie žalobcu by sa preto určením súdu o neplatnosti odstúpenia
od nájomnej zmluvy nezmenilo, nestalo by sa istým. Uvedené prípadné určenie by tiež iba vyvolalo
ďalší spor, ktorým by si žalobca uplatňoval eventuálne peňažné nároky voči žalovanej vyplývajúce

z prípadného neplatného odstúpenia od nájomnej zmluvy, čím nie je daný naliehavý právny záujem
žalobcunainiciovaniesamostatnéhokonaniaourčenie,žejeprávnyúkonneplatný.Súdďalejpoukazuje
na to, že žalobný návrh nie je dostatočne určitý, a teda nie je vykonateľný, keď z neho nie je zrejmé,
ktorej konkrétnej nájomnej zmluvy sa odstúpenie týka, ani kto má byť prenajímateľom, z ktorého strany
k neplatnému odstúpeniu došlo. S ohľadom na uvedené, keď súd nepovažoval za preukázaný naliehavý

právny záujem na požadovanom určení, a tento nevyplýval ani z osobitného právneho predpisu, súd bez
ďalšieho dokazovania týkajúceho sa neplatnosti odstúpenia od nájomnej zmluvy žalobu (ktorej žalobný
návrh nebol vykonateľný) ako nedôvodnú zamietol.

6. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 C.s.p. v spojení § 262 ods.

1 C.s.p. tak, že žalovanej, ako úspešnej strane sporu priznal náhradu trov konania v celom rozsahu. O
výške náhrady trov konania rozhodne súd v súlade s § 262 ods. 2 C.s.p. po právoplatnosti rozsudku
samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom
súde Bratislava IV.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ
domáha (odvolací návrh).

V prípade, že nebude dobrovoľne splnená povinnosť uložená týmto rozsudkom, možno podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.