Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, June 23, 2016

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 21Cb/44/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8111230195
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 06. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jaroslav Kanderka
ECLI: ECLI:SK:OSPO:2016:8111230195.14

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov samosudcom JUDr. Jaroslavom Kanderkom v právnej veci žalobcu: COOP
PRODUCKT SLOVENSKO, záujmové združenie, so sídlom Mliekarenská 10, 824 92 Bratislava, IČO: 00
168 637, zastúpeného advokátskou kanceláriou alianciaadvokátov ak, s.r.o., so sídlom Vlčková 8/A, 811
05 Bratislava, IČO: 36 679 771, proti žalovaným: 1.) Jantar Slovakia spol. s r.o., so sídlom Komenského
20, 080 01 Prešov, IČO: 31 729 649, zastúpený JUDr. Stanislavom Oravcom, advokátom, Hlavná 19,

080 01 Prešov, 2.) H & H Partners, spol. s r.o., so sídlom Komenského 20, 080 01 Prešov, IČO: 36 449
741, zastúpený JUDr. Stanislavom Oravcom, advokátom, Hlavná 19, 080 01 Prešov a 3.) HajaConsult
spol. s r.o., so sídlom Komenského 20, 080 01 Prešov, IČO: 31 716 881, zastúpený JUDr. Stanislavom
Oravcom, advokátom, Hlavná 19, 080 01 Prešov, o zaplatenie sumy 1.332,39 eura s príslušenstvom,
sumy 193,80 eura s príslušenstvom a sumy 3.357,16 eura s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný v 1.rade je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 1.332,39 eura a 0,27 % denný úrok z
omeškania, a to zo sumy 517,10 eura od 1.4.2010 do zaplatenia, zo sumy 225,06 eura od 15.7.2011 do

zaplatenia, zo sumy 530,99 eura od 23.7.2011 do zaplatenia a zo sumy 59,24 eura od 15.6.2012 do
zaplatenia, všetko do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.
II. V prevyšujúcej časti žalobu žalobcu voči žalovanému v 1.rade z a m i e t a .
III. O trovách konania vo vzťahu medzi žalobcom a žalovaným v 1.rade bude rozhodnuté do 30 dní po
právoplatnosti tohto rozsudku.
IV. Žalovaný v 2.rade je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 193,80 eura a 0,27 % denný úrok z

omeškania zo sumy 193,80 eura od 1.4.2010 do zaplatenia, všetko do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.
V. V prevyšujúcej časti žalobu žalobcu voči žalovanému v 2.rade z a m i e t a .
VI. O trovách konania vo vzťahu medzi žalobcom a žalovaným v 2.rade bude rozhodnuté do 30 dní po
právoplatnosti tohto rozsudku.
VII. Žalovaný v 3.rade je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 3.357,16 eura a 0,27 % denný úrok z
omeškania, a to zo sumy 651,03 eura od 1.4.2010 do zaplatenia , zo sumy 1.188,73 eura od 1.4.2011
do zaplatenia, zo sumy 370,72 eura od 15.6.2011 do zaplatenia, zo sumy 989,88 eura od 23.6.2011

do zaplatenia a zo sumy 156,80 eura od 15.6.2012 do zaplatenia, všetko do 3 dní od právoplatnosti
rozsudku.
VIII. V prevyšujúcej časti žalobu žalobcu voči žalovanému v 3.rade z a m i e t a .
IX. O trovách konania vo vzťahu medzi žalobcom a žalovaným v 3. rade bude rozhodnuté do 30 dní
po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 3.11.2011 voči žalovanému v 1.rade domáhal,

aby súd uložil žalovanému v 1.rade povinnosť zaplatiť žalobcovi istinu 1.273,15 eura a 1 % denný úrok z
omeškania, a to zo sumy 517,10 eura od 1.4.2010 do zaplatenia, zo sumy 225,06 eura od 15.7.2011 do
zaplatenia a zo sumy 530,99 eura od 23.7.2011 do zaplatenia, ako aj nahradiť trovy konania, z dôvoduneuhradenia nájomného za prenájom nebytových priestorov, ako aj z dôvodu neuhradenia odplát za
služby spojené s užívaním nebytových priestorov.

2. Okresný súd Prešov vydal dňa 24.1.2012 platobný rozkaz, č.k. 19Rob/247/2011-16, ktorým uložil
žalovanému v 1.rade povinnosť zaplatiť sumu 1.273,15 eura s príslušenstvom v prospech žalobcu. Proti
tomuto vydanému platobnému rozkazu podal žalovaný včas odpor s odôvodnením, v dôsledku čoho bol
predmetný platobný rozkaz zo zákona zrušený. V odpore zo dňa 23.2.2012 proti vydanému platobnému
rozkazu Okresného súdu Prešov zo dňa 24.1.2012, č.k. 19Rob/247/2011-16, žalovaný v 1.rade, okrem

iného uviedol, že žalobca faktúrou č. 2010117 zo dňa 19.3.2010 vo výške 517 eur vyúčtoval spotrebu
energií za rok 2009, faktúrou č. 2011103 vo výške 225,06 eura vyúčtoval spotrebu energií za rok 2010.
Z obsahu obidvoch uvedených faktúr vyplýva, že v prípade jednotlivých položiek (elektrická energia,
teplo, voda) tam nie sú uvedené merné jednotky s príslušnými cenami, z ktorých by bolo možné ustáliť
výšku fakturovaných súm za jednotlivé položky, a teda odôvodnenosť samotných faktúr. S ohľadom
na minulé roky, počas ktorých žalovaný v 1.rade ako nájomca užíval kancelárske priestory v budove

žalobcu má za to, že účtované sumy za spotrebované energie v týchto priestoroch v spornom období
boli neprimerane vysoké. Oproti predchádzajúcim obdobiam zaznamenali ničím neodôvodnený nárast
cien za spotrebované energie. Od správcu budovy na Jarkovej 4, Prešov, ako aj od samotného žalobcu
žiadali, aby im preukázal vznik skutočných nákladov súvisiacich s jeho platbami za elektrickú energiu,
teplo, vodné a stočné. V zmysle Zmluvy o nájme - časť B. Cena nájmu a služieb spojených s nájmom,

bod 2. je nájomca povinný zálohové platby za služby spojené s nájmom (elektrická energia, teplo, vodné
a stočné) uhrádzať podľa skutočných nákladov. Napriek vysokej intenzite komunikácie, ktorá prebehla
medzi žalovaným v 1.rade a žalobcom, sa žalovanému v 1.rade za pomerne dlhú dobu nevyhnutné
údaje o merných jednotkách spolu s príslušnými cenami, ktoré požadovali a podľa ktorých by bolo
možné uvedené faktúry uznať ako odôvodnené, získať nepodarilo. Žalobca faktúrou č. 2011200 zo dňa

8.6.2011 vo výške 530,99 eura vyúčtoval nájomné spolu so zálohou za energie za mesiac apríl a máj
2011. Žalobca ako vlastník počas obdobia od 15.11.2010 do 19.11.2010 vykonával výmenu okien na
budove, čím žalovanému v 1.rade ako nájomcovi znemožňoval vykonávať jeho podnikateľskú činnosť
v predmetných priestoroch. Na základe uvedeného žalovaný v 1.rade faktúrou č. 11040087 zo dňa
20.4.2011 vo výške 734,40 eura žalobcovi vyúčtoval jeho straty z uvedeného obdobia spolu s nákladmi

spojenými so sprevádzkovaním kancelárskych priestorov po dokončení prác na budove. Žalobca jeho
uplatnené nároky plynúce z akcie výmeny okien neuznal a doposiaľ fakturovanú sumu neuhradil. Z
uvedeného dôvodu preto žalovaný v 1.rade podal v súlade s ustanovením § 580 Zákona č. 40/1964 Zb.
návrh na započítanie vzájomných pohľadávok, avšak len do výške 530,99 eura.

3. Právny zástupca žalovaného v 1.rade vo svojom vyjadrení zo dňa 13.1.2013, ktoré bolo tunajšiemu
súdu doručené dňa 21.1.2013, okrem iného uviedol, že zo Zmluvy o nájme č. 45/23 zo dňa 2.1.2003,
uzavretej medzi žalobcom ako prenajímateľom a žalovaným v 1.rade ako nájomcom v časti A. bod II. a
III. vyplýva, že prenajímané priestory budú nájomcovi slúžiť ako kancelárske priestory a sú odovzdané
v dobrom a pre riadne užívanie spôsobilom stave. Kancelárske priestory, ktoré sú predmetom nájomnej

zmluvy, uzatvorenej medzi žalobcom a žalovaným v 1.rade, sa nachádzajú v budove, ktorej vlastníkom
je žalobca. Žalobca v období od 15.11.2010 až do 19.11.2010 vykonával na budove výmenu okien
prostredníctvomstavebnejspoločnosti.Počasuvedenejvýmenybolostavebnoučinnosťouznemožnené
žalovanému využívať kancelárske priestory a tým hlavne vykonávať svoju podnikateľskú činnosť, ktorá
bola základným dôvodom pre využívanie prenajatých priestorov. Žalobca po dokončení stavebnej

činnosti na budove uvedené kancelárske priestory neuviedol do pôvodného stavu, čo spôsobilo na
strane žalovaného ďalšie výdavky spojené s upratovaním a uvedením priestorov do stavu spôsobilého
na obvyklé užívanie. Žalovaný zabezpečoval upratovanie vo vlastnej réžii a na vlastné náklady. Žalovaný
má za to, že konaním žalobcu došlo v zmysle ustanovenia § 420 Občianskeho zákonníka k porušeniu
právnej povinnosti z jeho strany, čo malo za následok vznik škody na strane žalovaného v 1. rade.

Žalovaný v 1.rade vzniknutú pohľadávku vyúčtoval žalobcovi faktúrou č. 11040087 zo dňa 20.4.2011.
Pri určení výšky škody žalovaný 1.rade vychádzal:
a) z hodinovej mzdy dvoch zamestnancov pri 8-hodinovom fonde pracovného času, ktorí počas štyroch
dní nevykonávali svoju obvyklú pracovnú činnosť. V uvedenom prípade sa jedná o náhradu mzdy, ktorú
žalovaný zamestnancom uhradil.

b) z nákladov žalovaného spojených s následným upratovaním - vynášaním sutín a celkovým
vyprataním kancelárií, ktoré zabezpečil žalovaný v 1.rade prostredníctvom dvoch jeho zamestnancov.
Náklady žalovaného v 1.rade sú vyjadrením sumy , ktorú pomerne rozdelil medzi zamestnancov
ako mimoriadnu odmenu za upratovanie. Je potrebné si uvedomiť, že žalovaný na opätovnésprevádzkovanie priestorov nevyužil služby spoločnosti, ktorých predmetom činnosti je čistenie
priestorov, a to z dôvodu, že náklady spojené s uprataním sú aj s poukazom na započítanie DPH
objektívne vyššie. Na margo konkrétneho spôsobu výkonu stavebných prác žalobcu dal žalovaný v

1.rade do pozornosti, že stavebná spoločnosť okná v jednom okamihu demontovala, no keďže nemala
v tej chvíli k dispozícii nové okná na osadenie, opustila tieto kancelárske priestory na noc, s tým,
že boli prakticky neuzamykateľné. Vzhľadom na to, že žalovaný v 1.rade už v minulosti zaznamenal
pokus o vlámanie do týchto priestorov, neostávalo mu nič iné, iba zabezpečiť stráženie priestorov
prostredníctvom pána Halagu, keďže v kancelárii sa nachádzala výpočtová technika spolu s dokladmi

účtovnej spoločnosti a ďalšími osobnými údajmi. Žalovaný v 1.rade je toho názoru, že takýto prístup
žalobcu je v príkrom rozpore so zásadami poctivého obchodného styku. Žalobca faktúrou č. 2011200 zo
dňa 8.6.2011 vyúčtoval žalovanému nájomné spolu so zálohou za energie za mesiace apríl a máj 2011
v celkovej výške 530,99 eura. Žalovaný v 1.rade má za to, že ide o vzájomne sa kryjúce pohľadávky,
a preto z vyššie uvedených dôvodov vzniesol kompenzačnú námietku v súlade s ustanovením § 580
Občianskeho zákonníka, avšak iba do výške 530,99 eura.

4. Písomným podaním, doručeným tunajšiemu súdu dňa 14.2.2013, žalobca doplnil petit žalobného
návrhu o istinu vo výške 59,24 eura a úroky z omeškania z tejto sumy a požiadal, aby súd pripustil
zmenu žaloby v tom znení, že žalovaný v 1.rade je povinný zaplatiť žalobcovi sumu 1.332,39 eura
spolu s úrokom z omeškania vo výške 1 % denne zo sumy 517,10 eura od 1.4.2010 do zaplatenia, zo

sumy 225,06 eura od 15.7.2011 do zaplatenia , zo sumy 530,99 eura od 23.7.2011 do zaplatenia a zo
sumy 59,24 eura od 15.6.2012 do zaplatenia. Svoju žiadosť o zmenu žalobného petitu odôvodnil tak,
že po predchádzajúcej kontrole účtovných dokladov zistil, že žalovaný v 1. rade mu neuhradil faktúru
č.2012146 v celkovej výške 59,24 eura za ročné zúčtovanie energií za rok 2011, s dátumom splatnosti
14.6.2012.

5. Keďže výsledky dovtedajšieho konania mohli byť podkladom pre konanie o zmenenom návrhu, súd
v súlade s ustanovením § 95 ods. 1 a 2 O.s.p. pripustil žalobcom navrhovanú zmenu žaloby, a to
uznesením zo dňa 5.3.2013, č.k. 21Cb/44/2012-210.

6. Žalobca ďalšou žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 3.11.2011 žiadal, aby súd uložil žalovanému
v 2.rade povinnosť zaplatiť žalobcovi istinu 193,80 eura a 1 % denný úrok z omeškania zo sumy 193,80
eura od 1.4.2010 do zaplatenia, ako aj nahradiť trovy konania, z dôvodu neuhradenia odplaty za služby
spojené s užívaním nebytových priestorov. Táto žaloba bola pôvodne vedená na tunajšom súde pod

sp. zn. 22Rob/248/2011.

7. Okresný súd Prešov vydal dňa 29.2.2012 platobný rozkaz, č.k. 22Rob/248/2011-12, ktorým uložil
žalovanému v 2.rade povinnosť zaplatiť sumu 193,80 eura s príslušenstvom v prospech žalobcu. Proti
tomuto vydanému platobnému rozkazu podal žalovaný v 2.rade včas odpor s odôvodnením, v dôsledku

čoho bol predmetný platobný rozkaz zo zákona zrušený. V odpore zo dňa 25.4.2012 proti vydanému
platobnému rozkazu Okresného súdu v Prešove zo dňa 29.2.2012, č.k. 22Rob/248/2011-12 žalovaný
v 2.rade, okrem iného uviedol, že žalobca zdôvodnil uplatnenie svojich nárokov uzavretím Zmluvy o
nájme nebytových priestorov č. 43/2003 zo dňa 2.1.2003 a Dohody o platbách. Žalobca faktúrou č.
2010115 zo dňa 19.3.2010 vo výške 193,80 eura vyúčtoval spotrebu energie za rok 2009. Z obsahu

uvedenej faktúry vyplýva, že v prípade jednotlivých položiek (elektrická energia, teplo, voda) tam nie sú
uvedené merné jednotky s príslušnými cenami, s ktorými bolo možné ustáliť výšky fakturovanej sumy
za jednotlivé položky, a teda odôvodnenosť samotnej faktúry. S ohľadom na minulé roky, počas ktorých
žalovaný v 2.rade ako nájomca užíval kancelárske priestory v budove žalobcu, má žalovaný v 2.rade za
to,žeúčtovanásumazaspotrebovanéenergievtýchtopriestoroch,vspornomobdobí,bolaneprimerane

vysoká. Oproti predchádzajúcim obdobiam žalovaný v 2.rade zaznamenal ničím neodôvodnený nárast
cien za spotrebované energie . Od správcu budovy na Jarkovej č. 4, ako aj od samotného žalobcu
žiadal, aby mu preukázal vznik skutočných nákladov súvisiacich s jeho platbami za elektrickú energiu,
teplo, vodné a stočné. V zmysle Zmluvy o nájme - časť B. Cena nájmu a služieb spojených s nájmom,
bod 2. je nájomca povinný zálohové platby za služby spojené s nájmom (elektrická energia, teplo, vodné

a stočné) uhrádzať podľa skutočných nákladov. Napriek vysokej intenzite komunikácie, ktorá prebehla
medzi žalovaným v 2.rade a žalobcom, sa žalovanému v 2.rade za pomerne dlhú dobu nevyhnutné
údaje o merných jednotkách spolu s príslušnými cenami, ktoré požadoval a podľa ktorých by bolo možnéuvedené faktúry uznať ako odôvodnené, získať nepodarilo. Po podaní odporu proti platobnému rozkazu
bola táto právna vec vedená na tunajšom súde pod sp. zn. 21Cb/161/2012.

8. Žalobca ďalšou žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 3.11.2011 žiadal, aby súd uložil žalovanému
v 3.rade povinnosť zaplatiť žalobcovi istinu 3.200,36 eura a 1 % denný úrok z omeškania, a to zo sumy
651,03 eura od 1.4.2010 do zaplatenia, zo sumy 1.188,73 eura od 1.4.2011 do zaplatenia, zo sumy
370,72 eura od 15.6.2011 do zaplatenia a zo sumy 989,88 eura od 23.6.2011 do zaplatenia, ako aj
nahradiť trovy konania, z dôvodu neuhradenia nájomného za prenájom nebytových priestorov, ako aj

z dôvodu neuhradenia odplát za služby spojené s užívaním nebytových priestorov. Táto žaloba bola
pôvodne vedená na tunajšom súde pod sp. zn. 22Rob/270/2011.

9. Okresný súd Prešov vydal dňa 4.5.2012 platobný rozkaz, č.k. 22Rob/270/2011-15, ktorým uložil
žalovanému v 3.rade povinnosť zaplatiť sumu 3.200,36 eura s príslušenstvom v prospech žalobcu. Proti

tomuto vydanému platobnému rozkazu podal žalovaný v 3.rade včas odpor s odôvodnením, v dôsledku
čoho bol predmetný platobný rozkaz zo zákona zrušený. V odpore zo dňa 11.6.2012 proti vydanému
platobnému rozkazu Okresného súdu v Prešove zo dňa 4.5.2012, č.k. 22Rob/270/2011 žalovaný v
3.rade, okrem iného uviedol, že žalobca zdôvodňuje uplatnenie svojich nárokov uzavretím Zmluvy o
nájme nebytových priestorov č. 43/2003 zo dňa 2.1.2003, Dodatku č. 1 zo dňa 31.12.2009, ktorým

sa menil predmet nájmu, a to vo výmere užívaných nebytových priestorov. Žalobca sa pri uplatňovaní
svojich nárokov nesprávne odvoláva na Zmluvu o nájme nebytových priestorov č. 43/2003 zo dňa
2.1.2003, ktorú mali uzatvoriť žalobca a žalovaný v 3.rade a rovnako nesprávne označuje faktúru
č. 0002011202 zo dňa 31.5.2011 vo výške 370,72 eura, ktorou mal vyúčtoval spotrebu energie za
rok 2010. Žalobca faktúrou č. 2010116 zo dňa 19.3.2010 vo výške 651,03 eura vyúčtoval spotrebu

energie za rok 2009 a faktúrou č. 2011102 zo dňa 31.5.2011 vo výške 370,72 eura vyúčtoval spotrebu
energie za rok 2010. Z obsahu obidvoch uvedených faktúr vyplýva, že v prípade jednotlivých položiek
(elektrická energia, teplo, voda) tam nie sú uvedené merné jednotky s príslušnými cenami, z ktorých
by bolo možné ustáliť výšku fakturovaných súm za jednotlivé položky, a teda odôvodnenosť samotných
faktúr. S ohľadom na minulé roky, počas ktorých žalovaný v 3.rade ako nájomca užíval kancelárske

priestory v budove žalobcu, má žalovaný v 3.rade za to, že účtované sumy za spotrebované energie
v týchto priestoroch, v spornom období, boli neprimerane vysoké. Oproti predchádzajúcim obdobiam
žalovaný v 3.rade teda zaznamenal ničím neodôvodnený nárast cien za spotrebované energie. Od
správcu budovy na Jarkovej 4, Prešov, ako aj od samotného žalobcu žiadal, aby mu preukázali vznik
skutočných nákladov súvisiacich s jeho platbami za elektrickú energiu, teplo, vodné a stočné. V zmysle

Zmluvy o nájme - časť B. Cena nájmu a služieb spojených s nájmom, bod 2. je nájomca povinný
zálohové platby a služby spojené s nájmom (elektrická energia, teplo, vodné a stočné) uhrádzať podľa
skutočných nákladov. Napriek vysokej intenzite komunikácie, ktorá prebehla medzi žalovaným v 3.rade
a žalobcom sa žalovanému v 3.rade za pomerne dlhú dobu nevyhnutné údaje o merných jednotkách
spolu s príslušnými cenami, ktoré požadoval a podľa ktorých by bolo možné uvedené faktúry uznať ako

odôvodnené, získať nepodarilo.

10. Žalobca na základe Dohody o platbách zo dňa 8.12.2010 upravil svoj nárok na zaplatenie za nájom
- za prvý kvartál roku 2011 vo výške 1.188,73 eura a za druhý kvartál roku 2011 vo výške 989,88 eura. Z
faktúr, na ktoré sa odvoláva žalobca vo svojom návrhu, týkajúcich sa nájmu, bola vystavená iba faktúra

č. 2011201 zo dňa 8.6.2011 na sumu 989,88 eura.

11. Žalobca ako vlastník počas obdobia od 15.11.2010 až do 19.11.2010 vykonával výmenu okien na
budove, čím žalovanému v 3.rade ako nájomcovi znemožňoval vykonávať jeho podnikateľskú činnosť

v prenajatých priestoroch. Na základe uvedeného žalovaný v 3.rade faktúrou č. 201100154 zo dňa
19.4.2011 vo výške 1.975,20 eura žalobcovi vyúčtoval svoju stratu z uvedeného obdobia spolu s
nákladmi spojenými so sprevádzkovaním kancelárskych priestorov po dokončení prác na budove.
Listom zo dňa 16.5.2011 žalovaný v 3.rade jednostranným právnym úkonom započítal dlh žalobcu vo
výške 1.975,20 eura. Na základe Zmluvy o postúpení pohľadávky veriteľ žalobcu spoločnosť Jantar

Slovakiaspol.sr.o.postúpilažalovanémuv3.radepohľadávkuvovýške203,41eura.Žalobcauplatnené
nároky žalovaného v 3.rade plynúce z akcie výmeny okien neuznal a doposiaľ fakturovanú sumu
neuhradil. Rovnako neuhradil ani pohľadávku, ktorá bola žalovanému v 3.rade postúpená spoločnosťou
Jantar Slovakia spol. s r.o. Z uvedeného dôvodu preto podal žalovaný v 3.rade v súlade s ustanovením§ 580 a násl. Zákona č. 40/1964 Zb. a § 358 a násl. Zákona č. 513/1991 Zb. návrh na započítanie
vzájomných pohľadávok. Po podaní odporu proti platobnému rozkazu bola táto právna vec vedená na
tunajšom súde pod sp. zn. 21Cb/197/2012.

12. Písomným podaním, doručeným tunajšiemu súdu dňa 14.2.2013, žalobca doplnil petit žalobného
návrhu o istinu vo výške 156,80 eura a úroky z omeškania z tejto sumy a požiadal, aby súd pripustil
zmenu žaloby v tom znení, že žalovaný 3. rade je povinný zaplatiť žalobcovi sumu 3.357,16 eura
spolu s úrokom z omeškania vo výške 1 % denne zo sumy 651,03 eura od 1.4.2010 do zaplatenia,

úrokom z omeškania vo výške 1 % denne zo sumy 1.188,73 eura od 1.4.2011 do zaplatenia, úrokom z
omeškania vo výške 1 % denne zo sumy 370,72 eura od 15.6.2011 do zaplatenia, úrokom z omeškania
vo výške 1 % denne zo sumy 989,88 eura od 23.6.2011 do zaplatenia a úrokom z omeškania vo výške
1 % denne zo sumy 156,80 eura od 15.6.2012 do zaplatenia. Žalobca svoj návrh odôvodnil tým,
že po predchádzajúcej kontrole účtovných dokladov zistil, že žalovaný v 3.rade mu neuhradil faktúru
č. 0002012145 v celkovej výške 156,80 eura za ročné zúčtovanie energie za rok 2011, s dátumom

splatnosti 14.6.2012.

13. Keďže výsledky dovtedajšieho konania mohli byť podkladom pre konanie o zmenenom návrhu,
pripustil súd navrhovanú zmenu žaloby, a to uznesením zo dňa 1.3.2013, č.k. 21Cb/197/2012-52.

14. Na pojednávaní konanom dňa 16.10.2014 súd spojil veci vedené na tunajšom súde pod sp.zn.
21Cb/44/2012, 21Cb/161/2012 a 21Cb/197/2012 na spoločné konanie s tým, že sa ďalej budú
prejednávať pod sp.zn. 21Cb/44/2012.

15. V priebehu dokazovania súd nariadil a vykonal dokazovanie výsluchom svedkov, a to svedkyne

C., svedka Jozefa Leška, svedkyne H. svedkyne K. svedkyne H. ako aj oboznámením listinných
dôkazov založených v spise, a to konkrétne Zmluvy o nájme nebytových priestorov č.45/2003 zo dňa
2.1.2003, Dodatku č.1 k Zmluve o nájme zo dňa 9.2.2010, Dodatku č.2 k Zmluve o nájme zo dňa
29.10.2010,Dohody o platbách č. 4520038 k Zmluve o nájme zo dňa 9.2.2010, Dohody o platbách
ako Príloha č. 3 k nájomnej zmluve č.45/2003 zo dňa 8.12.2010, Predžalobnej upomienky zo dňa

14.4.2011, Pokusu o zmier zo dňa 21.7.2011,Predžalobnej upomienky zo dňa 26.9.2011, platobných
rozkazov, odporov proti platobnému rozkazu, písomného podania žalovaného v 1.rade zo dňa 2.9.2010,
písomného podania žalovaného v 1.rade zo dňa 27.9.2010, písomného podania žalovaných zo dňa
27.9.2010, písomného podania žalovaných zo dňa 11.10.2010, písomného podania žalovaných zo
dňa 12.10.2010, písomného podania žalovaného v 1.rade zo dňa 23.11.2010, faktúry č. 11040087,

vyjadrenia žalobcu k odporu zo dňa 12.3.2012, Správy k vyúčtovacím faktúram pre spoločnosť Jantár
Slovakia spol. s r.o., listu č. 279/25/2010 zo dňa 9.4.2010- Vyúčtovanie nákladov na energie - za rok
2009- odpoveď, listu č. 279/25/2010 zo dňa 5.5.2010 - Vyúčtovanie nákladov na energie - za rok
2009- vysvetlenie, listu č. 478/10/10 zo dňa 14.9.2010 - Odpoveď na list zo dňa 2.9.2010, listu č.
534/09/10zodňa30.9.2010-Sťažnosť-odpoveď,listuzodňa26.7.2010-Ukončenienájomnéhovzťahu

dohodou, e-mailu zo dňa 2.11.2010-upomienka, Prehľadu spotreby a cien za jednotlivé druhy energií
v rokoch 2006-2011 pre nehnuteľnosť CPS, Jarková 4, Prešov, listu zo dňa 18.5.2011- Vyjadrenie k
upratovaniu počas výmeny okien, e-mailovej komunikácie zo dňa 2.5.20111 a 4.5.2011- Žiadosť, listu č.
10222/25/2012 zo dňa 20.12.2010- Náhrada škôd po stavebnej činnosti- odpoveď, podrobného rozpisu
rozúčtovania jednotlivých médií v roku 2009, podrobného rozpisu rozúčtovania jednotlivých médií v

roku 2010, kópii faktúr od dodávateľov jednotlivých druhov médií (el. energia, teplo, voda) za rok 2009,
kópii faktúr od dodávateľov jednotlivých druhov médií (el. energia, teplo, voda) za rok 2010, vyjadrenia
žalovaného v 1. rade zo dňa 13.1.2013, cenovej ponuky zo dňa 3.1.2012, Cenníka upratovacích služieb
platného od 1.1.2009, písomného podania žalobcu zo dňa 11.2.2013, faktúry č.2012146, podrobného
rozpisu rozúčtovania jednotlivých druhov médií za roky 2009-2011, písomného podania právneho

zástupcu žalovaných zo dňa 27.10.2014, faktúry č. 201100154, Zmluvy o zabezpečení spracovania
účtovných dokladov č. 67/2000 zo dňa 27.1.2000, Dodatku k zmluve číslo 67/2000 (Dohoda o cene
za spracovanie účtovných dokladov), faktúry č. 11040087, vyjadrenia žalovaného v 2. rade zo dňa
27.10.2014, vyjadrenia žalovaného v 1. rade zo dňa 27.10.2014, vyjadrenia žalobcu zo dňa 11.2.2015,
Smernice pre výpočet ročného zúčtovania energií zo dňa 7.1.2004, Zmluvy o nájme č. 43/2003 zo dňa

2.1.2003, Prílohy č.1 k nájomnej zmluve č. 43/2003( Dohoda o platbách), Predžalobnej upomienky
zo dňa 14.4.2011, Pokusu o zmier zo dňa 21.7.2011, Predžalobnej upomienky zo dňa 26.9.2011,
vyjadrenia žalobcu k odporu žalovaného v 2. rade zo dňa 3.7.2012, Prepočtu - metodiky pre rok 2009
pre jednotlivé druhy médií, faktúry č. 2010115, Zmluvy o nájme nebytových priestorov č.44/2003 zo dňa2.1.2003, Dodatku č. 1 k Zmluve o nájme zo dňa 31.12.2009, Dohody o platbách č. 4520038 k Zmluve
o nájme zo dňa 8.12.2010, Dohody o platbách ako Príloha č.3 k nájomnej zmluve č. 44/2003 zo dňa
31.12.2009, Pokusu o zmier zo dňa 21.7.2011, Predžalobnej upomienky zo dňa 26.9.2011, vyjadrenia

žalovaného v 3. rade zo dňa 31.3.2010, vyjadrenia žalovaného v 3. rade zo dňa 15.4.2010, vyjadrenia
žalobcu zo dňa 5.5.2010, vyjadrenia žalovaného v 3. rade zo dňa 10.5.2010, vyjadrenia žalovaného v
3. rade zo dňa 2.9.2010, vyjadrenia žalovaného v 3. rade zo dňa 7.6.2011, vyjadrenia žalovaného v
3. rade zo dňa 28.7.2011, faktúry č. 201100154, započítania pohľadávok kompenzačnou námietkou zo
dňa 16.5.2011, vyjadrenia žalobcu zo dňa 6.6.2011, Zmluvy o postúpení pohľadávky zo dňa 1.6.2012,

vyjadrenia žalobcu zo dňa 17.8.2012 k odporu žalovaného v 3. rade, písomného podania žalobcu zo
dňa 11.2.2013, faktúry č. 2012145, Podrobného rozpisu rozúčtovania jednotlivých druhov médií za roky
2009-2011, kópií faktúr od dodávateľov jednotlivých druhov médií(el. energia, teplo, voda) za rok 2011,
a zistil tento s k u t k o v ý s t a v:

16. Žalobca uzatvoril so žalovaným v 1.rade Zmluvu o nájme nebytových priestorov č. 45/2003 zo dňa

2.1.2003. Predmetom tejto zmluvy bol prenájom nebytových priestorov nachádzajúcich sa v Prešove
na ulici Jarkovej č. 4 o celkovej výmere 37,2 m2. K predmetnej Zmluve o nájme nebytových priestorov
bol dňa 9.2.2009 podpísaný Dodatok č. 1, ktorým sa menil predmet a účel nájmu, ako aj cena nájmu
a služieb spojených s nájmom. Dňa 29.10.2010 bol podpísaný ďalší Dodatok č. 2, ktorým sa opätovne
menil predmet a účel nájmu, ako aj cena nájmu a služieb spojených s nájmom.

17. Žalovaný v 1.rade využíval prenajaté priestory ako kancelárske priestory pre svoju podnikateľskú
činnosť v súlade s predmetom činnosti uvedeným v obchodnom registri. Nájom nebytových priestorov
bol dohodnutý na dobu neurčitú, pričom sa žalovaný zaviazal, že bude platby za predmet nájmu ako
aj energie uhrádzať mesačne v zmysle Dohody o platbách pre príslušný rok, ktorá tvorí neoddeliteľnú

súčasť predmetnej zmluvy o nájme, ktorá nahrádza mesačné faktúry ako daňové doklady. Dohoda o
platbách obsahuje všetky náležitosti daňového dokladu podľa zákona. Žalobca doposiaľ neeviduje od
žalovaného v 1.rade úhradu týchto faktúr:
- faktúry č. 0002010117 zo dňa 19.3.2010, splatnej dňa 31.3.2010 vo výške 517,10 eura (faktúry
vystavenej za ročné zúčtovanie energií za rok 2009),

- faktúry č. 0002011103 zo dňa 31.5.2011, splatnej dňa 14.6.2011 vo výške 225,06 eura (faktúry
vystavenej za ročné zúčtovanie energií za rok 2010),
- faktúry č. 0002011200 zo dňa 22.6.2011, splatnej dňa 22.6.2011 vo výške 530,99 eura (faktúry
vystavenej za nájomné v roku 2011),
- faktúry č. 2012146, splatnej dňa 14.6.2012, vo výške 59,24 eura (faktúry za ročné zúčtovanie energií

za rok 2011).
Vyššie uvedenými faktúrami vyúčtoval žalobca žalovanému v 1.rade titulom nájomného za prenájom
nebytových priestorov, ako aj titulom odplaty za služby spojené s užívaním prenajatých nebytových
priestorov celkovo sumu 1.332,39 eura, ktorú žalovaný v 1.rade žalobcovi doposiaľ neuhradil. Žalovaný
v 1. rade takto žalobcovi doposiaľ dlhuje celkovo sumu 1.332,39 eura a je s úhradou tejto sumy v

omeškaní.

18. V článku B., bod 2. Zmluvy o nájme nebytových priestorov č. 45/2003 zo dňa 2.1.2003 sa zmluvné
strany dohodli, že zálohové platby (opakované zdaniteľné plnenie) za služby spojené s nájmom, a to
elektrická energia, teplo, vodné a stočné bude prenajímateľom zúčtované ročne faktúrou vystavenou

nájomcovi podľa skutočných nákladov. V tomto bode sa zmluvné strany tiež dohodli, že ak nájomca
nezaplatí dohodnuté úroky včas, má prenajímateľ podľa vlastného rozhodnutia právo fakturovať a
následne má nájomca na základe faktúry povinnosť uhradiť 1 % z nezaplatených splátok v termíne
za každý deň omeškania.

19. V článku A. bod IV. ods. 1 Zmluvy o nájme nebytových priestorov č. 45/2003 zo dňa 2.1.2003
sa zmluvné strany dohodli, že nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi
potrebu opráv časti budovy príslušnej prenajímanému priestoru, ktoré má prenajímateľ vykonať a
umožniť vykonanie týchto a iných nevyhnutných opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá vznikla
nesplnením povinnosti.

20. Faktúrou č. 11040087 vyúčtoval žalovaný v 1.rade žalobcovi sumu 734,40 eura, splatnú dňa
4.5.2011. Táto faktúra bola žalovaným v 1. rade vystavená dňa 20.4.2011 a touto faktúrou vyúčtoval
žalovaný v 1.rade žalobcovi škodu, ktorá mu mala vzniknúť v súvislosti s tým, že žalobca ako vlastníkbudovy, v ktorej mal žalovaný v 1. rade prenajaté priestory, vykonal od 15.11.2010 do 19.11.2010
výmenu okien, a ktorá mala predstavovať stratu na fakturácii vo výške 512 eur + DPH a náklady
spojené so sprevádzkovaním kancelárií vo výške 100 eur + DPH. V priebehu dokazovania žalovaný

v 1. rade svoj nárok voči žalobcovi na náhradu škody bližšie vyšpecifikoval, keď uviedol, že žalobca
po dokončení stavebnej činnosti na budove uvedené kancelárske priestory neuviedol do pôvodného
stavu, čo spôsobilo na strane žalovaného v 1. rade ďalšie výdavky spojené s upratovaním a uvedením
priestorov do stavu spôsobilého na obvyklé užívanie. Žalovaný v 1. rade zabezpečoval upratovanie
vo vlastnej réžii a na vlastné náklady. Žalovaný v 1. rade má za to, že konaním žalobcu došlo v

zmysle ustanovenia § 420 Občianskeho zákonníka k porušeniu právnej povinnosti z jeho strany, čo
malo za následok vznik škody na strane žalovaného v 1. rade. Pri určení výšky škody žalovaný okrem
iného vychádzal z hodinovej mzdy dvoch zamestnancov pri 8-hodinovom fonde pracovného času,
ktorí počas štyroch dní nevykonávali svoju obvyklú pracovnú činnosť. V uvedenom prípade sa jedná
o náhradu mzdy, ktorú žalovaný zamestnancom uhradil. Ďalej vychádzal z jeho nákladov spojených
s následným upratovaním - vynášaním sutín a celkovým vyprataním kancelárií, ktoré si zabezpečil

prostredníctvom dvoch jeho zamestnancov. Náklady žalovaného v 1.rade sú vyjadrením sumy, ktorú
pomerne rozdelil medzi zamestnancov ako mimoriadnu odmenu za upratovanie. Žalovaný poukázal
na to, že na opätovné sprevádzkovanie priestorov nevyužil služby spoločnosti, ktorých predmetom
činnosti je čistenie priestorov, a to z dôvodu, že náklady spojené s uprataním sú aj s poukazom na
započítanie DPH objektívne vyššie. Na margo konkrétneho spôsobu výkonu stavebných prác žalobcu

dal žalovaný v 1.rade do pozornosti, že stavebná spoločnosť okná v jednom okamihu demontovala,
no keďže nemala v tej chvíli k dispozícii nové okná na osadenie, opustila tieto kancelárske priestory
na noc, s tým, že boli prakticky neuzamykateľné. Vzhľadom na to, že žalovaný v 1.rade už v minulosti
zaznamenal pokus o vlámanie do týchto priestorov, neostávalo mu nič iné, iba zabezpečiť stráženie
priestorov prostredníctvom pána Halagu, keďže v kancelárii sa nachádzala výpočtová technika spolu s

dokladmi účtovnej spoločnosti a ďalšími osobnými údajmi. Žalobca faktúrou č. 2011200 zo dňa 8.6.2011
vyúčtoval žalovanému nájomné spolu so zálohou za energie za mesiace apríl a máj 2011 v celkovej
výške 530,99 eura. Žalovaný v 1.rade má za to, že ide o vzájomne sa kryjúce pohľadávky, a preto z
vyššieuvedenýchdôvodovvzniesolkompenzačnúnámietkuvsúladesustanovením§580Občianskeho
zákonníka, avšak iba do výšky 530,99 eura, keďže zvyšok nároku na náhradu škody ( nárok vo výške

203,41 eura) postúpil Zmluvou o postúpení pohľadávky zo dňa 1.6.2012 na žalovaného v 3. rade.

21. Dňa 2.1.2003 uzatvoril žalobca so žalovaným v 3.rade Zmluvu o nájme nebytových priestorov č.
44/2003. Predmetom tejto zmluvy bol prenájom nebytových priestorov nachádzajúcich sa v Prešove,
na ulici Jarkovej č. 4, o celkovej výmere 47 m2. K predmetnej zmluve o nájme bol dňa 31.12.2009

podpísaný Dodatok č. 1, ktorým sa menil predmet a účel nájmu, ako aj cena nájmu a služieb spojených
s nájmom.

22. Žalovaný v 3.rade tieto priestory užíval ako kancelárske priestory pre svoju podnikateľskú činnosť v
súlade s predmetom činnosti uvedeným v Obchodnom registri. Nájom bol dohodnutý na dobu neurčitú,

pričom sa žalovaný v 3.rade zaviazal, že bude platby za predmet nájmu, ako aj energie uhrádzať
mesačne v zmysle Dohody o platbách pre príslušný rok, ktorá tvorí neoddeliteľnú súčasť predmetnej
zmluvy o nájme, ktorá nahrádza mesačné faktúry ako daňové doklady. Dohoda o platbách obsahuje
všetky náležitosti daňového dokladu podľa zákona. Žalobca doposiaľ eviduje voči žalovanému v 3.rade
nezaplatenie nasledujúcich faktúr:

- faktúry č. 0002010116, splatnej dňa 31.3.2010, vo výške 651,03 eura (faktúry vystavenej za ročné
zúčtovanie energií za rok 2009),
- faktúry č. 0492011001 zo dňa 31.3.2011, splatnej dňa 31.3.2011 vo výške 1.188,73 eura (faktúry
vystavenej za nájom za prvý kvartál roku 2011),
- faktúry č. 0002011202 zo dňa 31.5.2011, splatnej dňa 14.6.2011 vo výške 370,72 eura (faktúry

vystavenej za ročné zúčtovanie energií za rok 2011),
- faktúry č. 0002011201 zo dňa 31.5.2011, splatnej dňa 22.6.2011 vo výške 989,88 eura (faktúry
vystavenej za nájom za druhý kvartál roku 2011),
- faktúry č. 0002012145 v celkovej výške 156,80 eura, splatnej dňa 14.6.2012 (faktúry za ročné
zúčtovanie energie za rok 2011).

Vyššie uvedenými faktúrami vyúčtoval žalobca žalovanému v 3.rade titulom nájomného za prenájom
nebytových priestorov, ako aj titulom odplaty za služby spojené s užívaním prenajatých nebytových
priestorov celkovo sumu 3.357,16 eura, ktorú žalovaný v 3.rade žalobcovi doposiaľ neuhradil. Žalovanýv 3. rade takto žalobcovi doposiaľ dlhuje celkovo sumu 3.357,16 eura a je s úhradou tejto sumy v
omeškaní.
23. V článku B., bod 2. Zmluvy o nájme nebytových priestorov č. 44/2003 zo dňa 2.1.2003 sa zmluvné

strany dohodli, že zálohové platby (opakované zdaniteľné plnenie) za služby spojené s nájmom, a to
elektrická energia, teplo, vodné a stočné bude prenajímateľom zúčtované ročne faktúrou vystavenou
nájomcovi podľa skutočných nákladov. V tomto bode sa zmluvné strany tiež dohodli, že ak nájomca
nezaplatí dohodnuté úroky včas, má prenajímateľ podľa vlastného rozhodnutia právo fakturovať a
následne má nájomca na základe faktúry povinnosť uhradiť 1 % z nezaplatených splátok v termíne

za každý deň omeškania.

24. V článku A. bod IV. ods. 1 Zmluvy o nájme nebytových priestorov č. 44/2003 zo dňa 2.1.2003
sa zmluvné strany dohodli, že nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi
potrebu opráv časti budovy príslušnej prenajímanému priestoru, ktoré má prenajímateľ vykonať a
umožniť vykonanie týchto a iných nevyhnutných opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá vznikla

nesplnením povinnosti.

25. Dňa 19.4.2011 vystavil žalovaný v 3.rade žalobcovi faktúru č. 201100154 na sumu 1.975,20 eura,
splatnú dňa 3.5.2011. Touto faktúrou vyúčtoval žalovaný v 3.rade žalobcovi škodu, ktorá predstavuje
jeho stratu na fakturácii vo výške 1.536 eur + 20 % DPH a náklady spojené so sprevádzkovaním

kancelárie vo výške 100 eur + DPH. Ide o škodu, ktorá mala byť žalovanému v 3.rade spôsobená v
dňoch15.11.2010-19.11.2010tým,žežalobcažalovanémuznemožnilvykonávaťpodnikateľskúčinnosť
v prenajatých priestoroch z dôvodu výmeny okien v budove, v ktorej sa nachádzali nebytové priestory,
ktoré mal prenajaté žalovaný v 3. rade. V priebehu dokazovania žalovaný v 3. rade bližšie vyšpecifikoval
svoj nárok na náhradu škody keď uviedol, že žalobca ako vlastník počas obdobia od 15.11.2010 až do

19.11.2010 vykonával výmenu okien na budove, čím mu ako nájomcovi znemožňoval vykonávať jeho
podnikateľskú činnosť v prenajatých priestoroch. Na základe uvedeného mu faktúrou č. 201100154 zo
dňa 19.4.2011 vo výške 1.975,20 eura vyúčtoval svoju stratu z uvedeného obdobia spolu s nákladmi
spojenými so sprevádzkovaním kancelárskych priestorov po dokončení prác na budove. Žalovaný v
3. rade poukázal na to, že listom zo dňa 16.5.2011 jednostranným právnym úkonom započítal dlh

žalobcu vo výške 1.975,20 eura, teda svoju pohľadávku na náhradu škody oproti pohľadávke žalobcu
na nájomné za užívanie prenajatých nebytových priestorov. Na základe Zmluvy o postúpení pohľadávky
zo dňa 1.6.2012 veriteľ žalobcu spoločnosť Jantar Slovakia spol. s r.o. postúpila žalovanému v 3.rade
pohľadávku vo výške 203,41 eura ( časť nároku na náhradu škody vyúčtovanej žalovaným v 1. rade
žalobcovi faktúrou č.11040087 na sumu 734,40 eura) . Keďže žalobca neuhradil pohľadávku, ktorá bola

žalovanému v 3.rade postúpená spoločnosťou Jantar Slovakia spol. s r.o., žalovaný v 3.rade podal v
súlade s ustanovením § 580 a násl. Zákona č. 40/1964 Zb. a § 358 a násl. Zákona č. 513/1991 Zb.
návrh na započítanie vzájomných pohľadávok.

26. Dňa 2.1.2003 uzatvoril žalobca so žalovaným v 2.rade Zmluvu o nájme nebytových priestorov

č. 43/2003. Predmetom tejto zmluvy bol prenájom nebytových priestorov nachádzajúcich sa na ulici
Jarkovej č. 3 v Prešove o celkovej výmere 19 m2. Žalovaný v 2.rade využíval tieto priestory ako
kancelárske priestory pre svoju podnikateľskú činnosť v súlade s predmetom činnosti uvedený v
Obchodnom registri. Nájom bol dohodnutý na dobu neurčitú, pričom sa žalovaný v 2.rade zaviazal ,
že bude platby za predmet nájmu ako aj energie uhrádzať mesačne v zmysle dohody o platbách pre

príslušný rok, ktorá tvorí neoddeliteľnú súčasť predmetnej zmluvy o nájme, ktorá nahrádza mesačné
faktúry ako daňové doklady. Dohoda o platbách obsahuje všetky náležitosti daňového dokladu podľa
zákona. Do dnešného dňa žalobca neeviduje zo strany žalovaného v 2.rade úhradu faktúry č.
0002010115 zo dňa 19.3.2010, splatnej dňa 31.3.2015 vo výške 193,80 eura (faktúry vystavenej za
dodávky služieb a tovaru (energie).

27. Odplaty za služby spojené s nájmom zúčtoval žalobca žalovaným ročne podľa jeho Smernice pre
výpočet ročného zúčtovania energií zo dňa 7.1.2004, hoci na túto smernicu predmetné zmluvy o nájme
nebytových priestorov, uzatvorené medzi na jednej strane žalobcom a na druhej strane jednotlivo so

žalovanými, neodkazovali a táto smernica nebola ani prílohou jednotlivých zmlúv o nájme nebytových
priestorov. Podľa tejto smernice vo vzťahu k nehnuteľnosti v Prešove na ulici Jarkovej č. 4 sa pri
zúčtovaní tepla a elektrickej energie celková fakturovaná suma za spotrebu tepla (elektrickej energie)
vydelí súčtom plochy prenajatých priestorov a tento výsledok sa vynásobí plochou pre nájomníka.Výsledkom je spotreba tepla (elektrickej energie) pre každého nájomníka za príslušný rok. V prípade, že
nie je odstavené kúrenie v neprenajatých priestoroch, spotreba tepla sa zúčtuje na ťarchu prenajímateľa.
Pri zúčtovaní vody sa celková fakturovaná suma za spotrebu vody vydelí súčtom počtu osôb nájomníkov.

Tento výsledok sa potom vynásobí počtom osôb u každého nájomcu.

28. Správu nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v Prešove na ulici Jarkovej č. 4, v ktorej mali žalovaní
prenajaté nebytové priestory vykonávalo v rozhodnom období ATAK výrobné družstvo.

29. Podľa § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka, táto časť zákona (Tretia časť, Hlava I, Diel I) upravuje
záväzkové vzťahy medzi podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti,
že sa týkajú ich podnikateľskej činnosti.

30. Podľa § 261 ods. 2 Obchodného zákonníka, touto časťou zákona sa spravujú takisto záväzkové
vzťahy medzi štátom, samosprávnou územnou jednotkou alebo právnickou osobou zriadenou zákonom

ako verejnoprávna inštitúcia, ak sa týkajú zabezpečovania verejných potrieb alebo vlastnej prevádzky a
podnikateľmi pri ich podnikateľskej činnosti. Na tento účel sa za štát považujú aj štátne organizácie, ktoré
nie sú podnikateľmi, pri uzavieraní zmlúv, z ktorých obsahu vyplýva, že ich obsahom je uspokojovanie
verejných potrieb.

31. Podľa § 265 Obchodného zákonníka, výkon práva, ktorý je v rozpore so zásadami poctivého
obchodného styku, nepožíva právnu ochranu.

32. Podľa § 266 ods. 3 Obchodného zákonníka, pri výklade vôle podľa odsekov 1 a 2 sa vezme náležitý
zreteľ na všetky okolnosti súvisiace s prejavom vôle, včítane rokovania o uzavretí zmluvy a praxe, ktorú

strany medzi sebou zaviedli, ako aj následného správania strán, pokiaľ to pripúšťa povaha vecí.

33. Podľa § 663 Občianskeho zákonníka, nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu
nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

34. Podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy,
inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej
užívania.

35. Podľa § 720 Občianskeho zákonníka, nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný

zákon.

36. Podľa § 3 ods. 1 Zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len
Zákon č. 116/1990 Zb.), prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len
"nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva").

37. Podľa § 3 ods. 2 Zákona č. 116/1990 Zb., nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú
stavebne určené.

38. Podľa § 3 ods. 3 Zákona č. 116/1990 Zb., zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať

predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom
na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými
hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť
najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

39. Podľa § 7 Zákona č. 116/1990 Zb., ak výška nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená
všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.

40. Podľa § 5 ods. 1 Zákona č. 116/1990 Zb., ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať
nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho

na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním
nebytového priestoru spojené.41. Podľa § 5 ods. 3 Zákona č. 116/1990 Zb., nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým
udržiavaním.

42. Podľa § 5 ods. 4 Zákona č. 116/1990 Zb., nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť
prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných
nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla

43. Podľa § 8 Zákona č. 116/1990 Zb., ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto,

že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má
nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.

44. Podľa § 365 Obchodného zákonníka, dlžník je v omeškaní, ak nesplní riadne a včas svoj záväzok, a
to až do doby poskytnutia riadneho plnenia alebo do doby, keď záväzok zanikne iným spôsobom. Dlžník
však nie je v omeškaní, pokiaľ nemôže plniť svoj záväzok v dôsledku omeškania veriteľa.

45.Podľa§369ods.1Obchodnéhozákonníka,akjedlžníkvomeškanísosplnenímpeňažnéhozáväzku
alebo jeho časti, je povinný platiť z nezaplatenej sumy úroky z omeškania dohodnuté v zmluve. Ak úroky
z omeškania neboli dohodnuté, dlžník je povinný platiť úroky z omeškania podľa predpisov občianskeho

práva. Ak záväzok vznikol zo spotrebiteľskej zmluvy a dlžníkom je spotrebiteľ, možno dohodnúť úroky
z omeškania najviac do výšky ustanovenej podľa predpisov občianskeho práva.

46. Podľa § 373 Obchodného zákonníka, kto poruší svoju povinnosť zo záväzkového vzťahu, je povinný
nahradiť škodu tým spôsobenú druhej strane, ibaže preukáže, že porušenie povinností bolo spôsobené

okolnosťami vylučujúcimi zodpovednosť.

47. Podľa § 379 Obchodného zákonníka, ak tento zákon neustanovuje inak, nahrádza sa skutočná
škoda a ušlý zisk. Nenahrádza sa škoda, ktorá prevyšuje škodu, ktorú povinná strana v čase vzniku
záväzkovéhovzťahuakomožnýdôsledokporušeniasvojejpovinnostipredvídalaaleboktorúbolomožné

predvídať s prihliadnutím na skutočnosti, ktoré v uvedenom čase povinná strana poznala alebo mala
poznať pri obvyklej starostlivosti.

48. Podľa § 382 Obchodného zákonníka, poškodená strana nemá nárok na náhradu tej časti škody,
ktorá bola spôsobená nesplnením jej povinnosti ustanovenej právnymi predpismi vydanými za účelom

predchádzania vzniku škody alebo obmedzenia jej rozsahu.

49. Podľa § 580 Občianskeho zákonníka, ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie
je rovnakého druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči
druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé

na započítanie.

50. Podľa § 358 Obchodného zákonníka, na započítanie sú spôsobilé pohľadávky, ktoré možno uplatniť
na súde. Započítaniu však nebráni, ak je pohľadávka premlčaná, ale premlčanie nastalo až po dobe,
keď sa pohľadávky stali spôsobilými na započítanie.

51. Podľa § 524 ods. 1 Občianskeho zákonníka, veriteľ môže svoju pohľadávku aj bez súhlasu dlžníka
postúpiť písomnou zmluvou inému.

52. Podľa § 524 ods. 2 Občianskeho zákonníka, s postúpenou pohľadávkou prechádza aj jej

príslušenstvo a všetky práva s ňou spojené.

53. Vykonaným dokazovaním mal súd za preukázané, že žalovaný v 1.rade titulom nájomného za
prenájom nebytových priestorov, ako aj titulom odplaty za služby spojené s užívaním prenajatých
nebytových priestorov dlhuje žalobcovi celkovo sumu 1332,39 eura. Súd preto žalobe žalobcu, ktorou

sa voči žalovanému v 1. rade domáhal zaplatenia sumy 1332,39 eura vyhovel a zaviazal žalovaného
v 1. rade na zaplatenie tejto sumy v prospech žalobcu. Tieto uplatnené nároky žalobcu sú dôvodne
a nezanikli započítaním vzájomných pohľadávok, keďže nároky ktoré žalovaný v 1. rade uplatnil
na započítanie voči nárokom žalobcu, ktoré sú predmetom tohto konania, neboli spôsobilé nazapočítania, keďže v priebehu dokazovania nebola preukázaná ich dôvodnosť. To sa týka nárokov
žalobcu na zaplatenie nájomného, ktoré ani žalovaný v 1. rade nespochybnil, mal však za to, že
zanikli jednostranným započítaním vzájomných pohľadávok žalobcu a žalovaného v 1. rade. Tento

záver žalovaného v 1. rade je však nesprávny, vzhľadom na to, že jeho nárok na náhradu škody,
uplatnený na započítanie, nie je dôvodný. Pokiaľ ide o nároky na úhradu nákladov za služby spojené s
užívaním nebytových priestorov, tak ich dôvodnosť bola v priebehu dokazovania potvrdená. Žalovaný v
1. rade poukazoval na to, že v predmetnej zmluve o nájme nebytových priestorov sa zmluvné strany
dohodli, že zálohové platby za služby spojené s nájmom, a to elek. energia, vodné a stočné, teplo

budú prenajímateľom zúčtované ročne, faktúrou vystavenou nájomcovi podľa skutočných nákladov.
Žalovanému v 1. rade muselo byť zrejme, že skutočnými nákladmi v danom konkrétnom prípade môžu
byť len celkové, skutočné náklady vyúčtované žalobcovi ako vlastníkovi nehnuteľnosti jednotlivými
dodávateľmi médií, vyúčtované objektívne na základe meradiel spotreby jednotlivých médií, ktoré
objektivizovali spotrebu jednotlivých médií v rámci celej nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcu a že jemu
ako nájomcovi môže byť objektívne - vzhľadom na neexistenciu meradiel spotreby médií pre jednotlivých

nájomcov, preúčtovaná len pomerná časť týchto celkových skutočných nákladov pripadajúcich na
predmetnú nehnuteľnosť. Žalovaný v 1. rade bol s tým uzrozumený o čom svedčí to, že pred sporným
obdobím sa nedožadoval preukázanie skutočnej objektívnej spotreby jednotlivých médií v danej
nehnuteľnosti v súvislosti s užívaním konkrétnych prenajatých priestorov. Bolo to preto, že akceptoval
tento stav, veď jeho absolútna objektívna skutočná spotreba sa nedala ani zistiť pre neexistenciu

samostatných meračov pre jednotlivých nájomcov. Tento stav však akceptoval zrejme hlavne preto, že
bol pre neho výhodný, ale to len dovtedy kým mal pri ročnom zúčtovaní preplatky. Situácia sa zmenila
keď mu pri zúčtovaní energií za obdobie rokov 2009 až 2011 vznikli nedoplatky a až potom sa začal
dožadovať zúčtovania podľa jeho skutočných nákladov. Pre rozhodnutie súdu vo vzťahu k uplatneným
nárokom žalobcu na zaplatenie odplát za služby spojené s užívaním prenajatých nebytových priestorov

za roky 2009 až 2011 bolo to, že aj v rokoch 2009 až 2011 boli zálohové platby zúčtované všetkým
nájomcomrovnakopodľarovnakýchkritériíakopredspornýmobdobím,atopodľaSmerniceprevýpočet
ročnéhozúčtovaniazodňa7.1.2004.Dôvodomvznikunedoplatkovmohlabyťzvýšenácenajednotlivých
médií, prípadne aj ich zvýšená spotreba. Prípadne aj to, že do roku 2009 prenajímateľ nepreúčtoval vždy
celkové náklady presne podľa toho, ako to upravovala smernica, ale znášal sám časť týchto nákladov.

Súd má za to, že medzi žalobcom a žalovaným v 1. rade došlo k založeniu obchodnej zvyklosti čo do
spôsobu zúčtovania zálohových platieb, a to podľa internej smernice žalobcu ako prenajímateľa, nie
však v tom smere, že nemohol už žalobca pristúpiť k striktnému uplatňovaniu kritérií obsiahnutých v
smernici, ak v skoršom období od týchto kritérií upustil vo svoj neprospech. V tejto súvislosti je potrebné
poukázať na to, že nebolo preukázané, že by žalobca neodstavoval kúrenie v neprenajatých priestoroch

a že by to bol dôvod na zúčtovanie spotreby tepla na jeho ťarchu. Je nelogické predpokladať, že by
žalobca vedome neodstavoval kúrenie v priestoroch, ktoré neužíval. Mohlo sa tak stať jeho prípadnou
nedbanlivosťou, to však preukázané nebolo. Faktúry, ktorými žalobca žalovanému zúčtoval náklady za
služby spojené s užívaním nebytových priestorov, síce mali určité nedostatky, keď tam neboli uvedené
všetky merné jednotky, avšak žalobca žalovanému v 1.rade následne predložil všetky doklady, ktorými

mupreukázalvakejvýškemubolivyúčtovanénákladyodjednotlivýchdodávateľovmédiíadalpodrobné
vysvetlenia k spôsobu rozúčtovania nákladov medzi jednotlivých nájomcov, z ktorých je zrejme ako
postupoval a aké kritéria použil pri tom - ktorom zúčtovaní.

54. Pokiaľ ide o nárok žalovaného v 1. rade na náhradu škody, ktorý uplatnil na započítanie, tento je,

ako už bolo uvedené, nedôvodný. Pre priznanie nároku poškodeného na náhradu škody voči inému
subjektu ( škodcovi) sa vyžaduje preukázanie toho, že poškodenému vznikla škoda, že táto vznikla
porušením právnej povinnosti zo strany iného subjektu, a že škoda vznikla v príčinnej súvislosti s
porušením nejakej zmluvnej povinnosti zo strany druhého účastníka zmluvného vzťahu. V tejto súvislosti
jepotrebnépoukázaťnato,žerealizáciouvýmenyokienžalobcaakoprenajímateľneporušilžiadnusvoju

povinnosť. Výmena okien má spravidla za následok modernizáciu nehnuteľnosti, čo má zákonite za
následok, že prenajímateľ nielen, že udržiava prenajaté priestory v stave spôsobilom na riadne užívania,
ale tento stav zlepšuje. Zlepšuje podmienky, možnosti užívania prenajatých priestorov, čo má ruka v
ruke za následok dopad na ekonomické ukazovatele ako napríklad úsporu nákladov na kúrenie, čo
je v konečnom dôsledku aj na prospech nájomcov. Je logické, že takáto modernizácia nehnuteľnosti

má za následok určité obmedzenie nájomcov v rámci ich užívania prenajatých priestorov. Bez takéhoto
obmedzenia však modernizácia nie je ani možná a nájomcovia musia preto takého obmedzenie na
nevyhnutnýčasstrpieť.Aletolenvprípadeakjetoobmedzenieskutočnenanevyhnutný,primeranýčas.
Súdmázato,ževýmenaokien vobdobíod15.11.2010do19.11.2010takýtoprimeranýčasnepresiahla.Je nepochybné, že v danom konkrétnom prípade žalobca ako prenajímateľ nezabezpečoval bežné
upratovanie priestorov prenajatých žalovaným v 1. rade (len spoločné priestory), takže žalovaný v 1.
rade nemohol automaticky vychádzať z toho predpokladu, že žalobca ako prenajímateľ mal automaticky,

bez jeho výslovnej žiadosti, zabezpečiť pratanie priestorov ním prenajatých po výmene okien. Nebolo
preukázané, že by žalovaný v 1. rade žalobcu výslovne požiadal o upratanie priestorov po výmene okien,
je preto na mieste vychádzať z toho, že si to pratanie mal zabezpečiť nájomca sám vo vlastnej réžii
bez nároku na kompenzáciu, pričom takéto upratanie prenajatých priestorov možno subsumovať pod
primerané, nevyhnutné obmedzenie užívacích práv nájomcu v súvislosti s výmenou okien v prenajatých

priestoroch.

55. Pokiaľ ide o nárok na náhradu škody spočívajúcu v strate, ktorá mala žalovanému v 1. rade
vzniknúť tým, že pre výmenu okien nemohol vykonávať svoju podnikateľskú činnosť a účtovať za túto
činnosť odplaty, je potrebné uviesť, že žalobca so žalovaným v 1. rade konzultoval termín výmeny
okien v jeho priestoroch, dokonca tento termín aj menil, aby vyšiel v ústrety požiadavkám žalovaného

v 1. rade, čo potvrdila vypočutá svedkyňa pani H.á, zástupkyňa správcu predmetnej nehnuteľnosti -
ATAK výrobné družstvo. Žalovaný v 1.rade mal teda možnosť ovplyvniť termín výmeny okien v jeho
priestoroch, mal teda možnosť zohľadniť svoje potreby a prispôsobiť si svoje podnikateľské aktivity
tak, aby bol čo najmenej pri nich obmedzovaný. Mal možnosť zvýšenou aktivitou pred výmenou okien
zrealizovať svoje podnikateľské aktivity v predstihu tak, aby neutrpel žiadne straty. Prípadne mohol splniť

svoje zmluvné povinnosť voči svojim klientom zvýšenou aktivitou po zrealizovaní výmeny okien. Doba
výmeny okien nepresiahla obvyklý čas potrebný na zrealizovanie takejto modernizácie nehnuteľnosti.
Netrvala neprimerane dlho, a preto žalovaný mal možnosť prispôsobiť svoje podnikateľské aktivity tejto
skutočnosti, ak o tom vedel v dostatočnom predstihu a mal možnosť ovplyvniť termín výmeny okien v
prenajatých priestoroch. Ak tak neurobil, akékoľvek straty s tým spojené musí znášať sám a nemôže

prenášať zodpovednosť za nich na žalobcu. To by mohol len v prípade ak by doba výmeny okien
presiahla nevyhnutný čas, čo však v priebehu dokazovania nebolo preukázané.

56. Keďže sa žalovaný v 1. rade dostal do omeškania s úhradou svojich peňažných záväzkov, zaviazal
ho súd aj na zaplatenie 0,27 % denného úroku z omeškania, a to odo dňa nasledujúceho po splatnosti

tej - ktorej pohľadávky žalobcu, a to až do doby poskytnutia riadneho plnenia zo strany žalovaného v
1. rade. Súd teda zaviazal žalovaného v 1. rade na zaplatenie 0,27 % denného úroku z omeškania, a
to zo sumy 517,10 eura od 1.4.2010 do zaplatenia, zo sumy 225,06 eura od 15.7.2011 do zaplatenia,
zo sumy 530,99 eura od 23.7.2011 do zaplatenia a zo sumy 59,24 eura od 15.6.2012 do zaplatenia,
tak ako je to uvedené vo výrokovej časti tohto rozsudku. Súd nezviazal žalovaného v 1. rade na

zaplatenie dohodnutého 1% denného úroku z omeškania, ale len na zaplatenie 0,27% denného úroku
z omeškania, keďže úrok z omeškania nad 0,27% denne považoval za úrok v rozpore zo zásadami
poctivého obchodného styku, a preto v tejto časti žalobu žalobcu voči žalovanému v 1. rade ako
nedôvodnú zamietol.

57. Vykonaným dokazovaním mal súd ďalej za preukázané, že žalovaný v 3.rade titulom nájomného
za prenájom nebytových priestorov, ako aj titulom odplaty za služby spojené s užívaním prenajatých
nebytových priestorov dlhuje žalobcovi celkovo sumu 3.357,16 eura. Súd preto žalobe žalobcu,
ktorou sa voči žalovanému v 3. rade domáhal zaplatenia sumy 3.357,16 eura vyhovel a zaviazal
žalovaného v 3. rade na zaplatenie tejto sumy v prospech žalobcu. Tieto uplatnené nároky žalobcu

sú dôvodne a nezanikli započítaním, keďže nároky ktoré žalovaný v 3. rade uplatnil na započítanie
voči nárokom žalobcu, ktoré sú predmetom tohto konania neboli spôsobilé na započítania, keďže v
priebehu dokazovania nebola preukázaná ich dôvodnosť. To sa týka nárokov žalobcu na zaplatenie
nájomného, ktoré ani žalovaný v 3. rade nespochybnil, mal však za to, že zanikli jednostranným
započítaním vzájomných pohľadávok žalobcu a žalovaného v 3. rade. Tento záver žalovaného v 3.

rade je však nesprávny, vzhľadom na to, že jeho nárok na náhradu škody, uplatnený na započítanie,
nie je dôvodný. Pokiaľ ide o nároky na úhradu nákladov za služby spojené s užívaním nebytových
priestorov, tak ich dôvodnosť bola v priebehu dokazovania potvrdená. Žalovaný v 3. rade poukazoval
na to, že v predmetnej zmluve o nájme nebytových priestorov sa zmluvné strany dohodli, že zálohové
platby za služby spojené s nájmom, a to elek. energia, vodné a stočné, teplo budú prenajímateľom

zúčtované ročne, faktúrou vystavenou nájomcovi podľa skutočných nákladov. Žalovanému v 3. rade
muselo byť zrejme, že skutočnými nákladmi v danom konkrétnom prípade môžu byť len celkové,
skutočné náklady vyúčtované žalobcovi ako vlastníkovi nehnuteľnosti jednotlivými dodávateľmi
médií, vyúčtované objektívne na základe meradiel spotreby jednotlivých médií, ktoré objektivizovalispotrebu jednotlivých médií v rámci celej nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcu a že jemu ako nájomcovi
môže byť objektívne - vzhľadom na neexistenciu meradiel spotreby médií pre jednotlivých nájomcov,
preúčtovaná len pomerná časť týchto celkových skutočných nákladov pripadajúcich na predmetnú

nehnuteľnosť. Žalovaný v 3. rade bol s tým uzrozumený o čom svedčí to, že pred sporným obdobím
sa nedožadoval preukázanie skutočnej objektívnej spotreby jednotlivých médií v danej nehnuteľnosti
v súvislosti s užívaním konkrétnych prenajatých priestorov. Bolo to preto, že akceptoval tento stav,
veď jeho absolútna objektívna skutočná spotreba sa nedala ani zistiť pre neexistenciu samostatných
meračov pre jednotlivých nájomcov. Tento stav však akceptoval zrejme hlavne preto, že bol pre neho

výhodný, ale to len dovtedy kým mal pri ročnom zúčtovaní preplatky. Situácia sa zmenila keď mu pri
zúčtovaní energií za obdobie rokov 2009 až 2011 vznikli nedoplatky a až potom sa začal dožadovať
zúčtovania podľa jeho skutočných nákladov. Pre rozhodnutie súdu vo vzťahu k uplatneným nárokom
žalobcu na zaplatenie odplát za služby spojené s užívaním prenajatých nebytových priestorov za roky
2009 až 2011 bolo to, že aj v rokoch 2009 až 2011 boli zálohové platby zúčtované všetkým nájomcom
rovnako podľa rovnakých kritérií ako pred sporným obdobím, a to podľa Smernice pre výpočet ročného

zúčtovania zo dňa 7.1.2004. Dôvodom vzniku nedoplatkov mohla byť zvýšená cena jednotlivých médií,
prípadne aj ich zvýšená spotreba. Prípadne aj to, že do roku 2009 prenajímateľ nepreúčtoval vždy
celkové náklady presne podľa toho, ako to upravovala smernica, ale znášal sám časť týchto nákladov.
Súd má za to, že medzi žalobcom a žalovaným v 3. rade došlo k založeniu obchodnej zvyklosti čo do
spôsobu zúčtovania zálohových platieb, a to podľa internej smernice žalobcu ako prenajímateľa, nie

však v tom smere, že nemohol už žalobca pristúpiť k striktnému uplatňovaniu kritérií obsiahnutých v
smernici, ak v skoršom období od týchto kritérií upustil vo svoj neprospech. V tejto súvislosti je potrebné
poukázať na to, že nebolo preukázané, že by žalobca neodstavoval kúrenie v neprenajatých priestoroch
a že by to bol dôvod na zúčtovanie spotreby tepla na jeho ťarchu. Je nelogické predpokladať, že by
žalobca vedome neodstavoval kúrenie v priestoroch, ktoré neužíval. Mohlo sa tak stať jeho prípadnou

nedbanlivosťou, to však preukázané nebolo. Faktúry, ktorými žalobca žalovanému v 3. rade zúčtoval
náklady za služby spojené s užívaním nebytových priestorov, síce mali určité nedostatky, keď tam neboli
uvedené všetky merné jednotky, avšak žalobca žalovanému v 3.rade následne predložil všetky doklady,
ktorými mu preukázal v akej výške mu boli vyúčtované náklady od jednotlivých dodávateľov médií a
dal podrobné vysvetlenia k spôsobu rozúčtovania nákladov medzi jednotlivých nájomcov, z ktorých je

zrejme ako postupoval a aké kritéria použil pri tom - ktorom zúčtovaní.

58. Pokiaľ ide o nárok žalovaného v 3. rade na náhradu škody, ktorý uplatnil na započítanie, tento je,
ako už bolo uvedené, nedôvodný. Pre priznanie nároku poškodeného na náhradu škody voči inému

subjektu (škodcovi) sa vyžaduje preukázanie toho, že poškodenému vznikla škoda, že táto vznikla
porušením právnej povinnosti zo strany iného subjektu, a že škoda vznikla v príčinnej súvislosti s
porušením nejakej zmluvnej povinnosti zo strany druhého účastníka zmluvného vzťahu. V tejto súvislosti
jepotrebnépoukázaťnato,žerealizáciouvýmenyokienžalobcaakoprenajímateľneporušilžiadnusvoju
povinnosť. Výmena okien má spravidla za následok modernizáciu nehnuteľnosti, čo má zákonite za

následok, že prenajímateľ nielen, že udržiava prenajaté priestory v stave spôsobilom na riadne užívania,
ale tento stav zlepšuje. Zlepšuje podmienky, možnosti užívania prenajatých priestorov, čo má ruka v
ruke za následok dopad na ekonomické ukazovatele ako napríklad úsporu nákladov na kúrenie, čo
je v konečnom dôsledku aj na prospech nájomcov. Je logické, že takáto modernizácia nehnuteľnosti
má za následok určité obmedzenie nájomcov v rámci ich užívania prenajatých priestorov. Bez takéhoto

obmedzenia však modernizácia nie je ani možná a nájomcovia musia preto takého obmedzenie na
nevyhnutnýčasstrpieť.Aletolenvprípadeakjetoobmedzenieskutočnenanevyhnutný,primeranýčas.
Súdmázato,ževýmenaokien vobdobíod15.11.2010do19.11.2010takýtoprimeranýčasnepresiahla.
Je nepochybné, že v danom konkrétnom prípade žalobca ako prenajímateľ nezabezpečoval bežné
upratovanie priestorov prenajatých žalovaným v 3. rade (len spoločné priestory), takže žalovaný v 3.

rade nemohol automaticky vychádzať z toho predpokladu, že žalobca ako prenajímateľ mal automaticky,
bez jeho výslovnej žiadosti, zabezpečiť pratanie priestorov ním prenajatých po výmene okien. Nebolo
preukázané, že by žalovaný v 3. rade žalobcu výslovne požiadal o upratanie priestorov po výmene okien,
je preto na mieste vychádzať z toho, že si to pratanie mal zabezpečiť nájomca sám vo vlastnej réžii
bez nároku na kompenzáciu, pričom takéto upratanie prenajatých priestorov možno subsumovať pod

primerané, nevyhnutné obmedzenie užívacích práv nájomcu v súvislosti s výmenou okien v prenajatých
priestoroch.59. Pokiaľ ide o nárok na náhradu škody spočívajúcu v strate, ktorá mala žalovanému v 3. rade vzniknúť
tým, že pre výmenu okien nemohol vykonávať svoju podnikateľskú činnosť a účtovať za túto činnosť
odplaty, je potrebné uviesť, že žalobca so žalovaným v 3. rade konzultoval termín výmeny okien v

jeho priestoroch, dokonca tento termín aj menil, aby vyšiel v ústrety požiadavkám žalovaného v 3.
rade, čo potvrdila v rámci svojej výpovede svedkyňa Mária Harichová, zástupkyňa správcu predmetnej
nehnuteľnosti - ATAK výrobné družstvo. Žalovaný v 3. rade mal teda možnosť ovplyvniť termín výmeny
okien v jeho priestoroch, mal teda možnosť zohľadniť svoje potreby a prispôsobiť si svoje podnikateľské
aktivity tak, aby bol čo najmenej pri nich obmedzovaný. Mal možnosť zvýšenou aktivitou pred výmenou

okien zrealizovať svoje podnikateľské aktivity tak, aby neutrpel žiadne straty. Prípadne mohol splniť
svoje zmluvné povinnosť voči svojim klientom zvýšenou aktivitou po zrealizovaní výmeny okien. Doba
výmeny okien nepresiahla obvyklý čas potrebný na zrealizovanie takejto modernizácie nehnuteľnosti.
Netrvala neprimerane dlho, a preto žalovaný mal možnosť prispôsobiť svoje podnikateľské aktivity tejto
skutočnosti, ak o tom vedel v dostatočnom predstihu a mal možnosť ovplyvniť termín výmeny okien v
prenajatých priestoroch. Ak tak neurobil, akékoľvek straty s tým spojené musí znášať sám a nemôže

prenášať zodpovednosť za nich na žalobcu. To by mohol len v prípade ak by doba výmeny okien
presiahla nevyhnutný čas, čo však v priebehu dokazovania nebolo preukázané.

60. Keďže sa žalovaný v 3. rade dostal do omeškania s úhradou svojich peňažných záväzkov, zaviazal
ho súd aj na zaplatenie 0,27 % denného úroku z omeškania, a to odo dňa nasledujúceho po splatnosti

tej - ktorej pohľadávky žalobcu, a to až do doby poskytnutia riadneho plnenia zo strany žalovaného v 3.
rade. Súd teda zaviazal žalovaného v 3. rade na zaplatenie 0,27 % denného úroku z omeškania, a to
zo sumy 651,03 eura od 1.4.2010 do zaplatenia , zo sumy 1.188,73 eura od 1.4.2011 do zaplatenia, zo
sumy 370,72 eura od 15.6.2011 do zaplatenia, zo sumy 989,88 eura od 23.6.2011 do zaplatenia a zo
sumy 156,80 eura od 15.6.2012 do zaplatenia, tak ako je to uvedené vo výrokovej časti tohto rozsudku.

Súd nezviazal žalovaného v 3. rade na zaplatenie dohodnutého 1% denného úroku z omeškania, ale len
na zaplatenie 0,27% denného úroku z omeškania, keďže úrok z omeškania nad 0,27% denne považoval
za úrok v rozpore zo zásadami poctivého obchodného styku, a preto v tejto časti žalobu žalobcu voči
žalovanému v 3. rade ako nedôvodnú zamietol.

61. Vykonaným dokazovaním mal súd tiež za preukázané, že žalovaný v 2.rade titulom odplaty za
služby spojené s užívaním prenajatých nebytových priestorov dlhuje žalobcovi celkovo sumu 193,80
eura. Súd preto žalobe žalobcu, ktorou sa voči žalovanému v 2. rade domáhal zaplatenia sumy 193,80
eura vyhovel a zaviazal žalovaného v 2. rade na zaplatenie tejto sumy v prospech žalobcu. Pokiaľ ide
o nároky na úhradu nákladov za služby spojené s užívaním nebytových priestorov, tak ich dôvodnosť

bola v priebehu dokazovania potvrdená. Žalovaný v 2. rade poukazoval na to, že v predmetnej zmluve
o nájme nebytových priestorov sa zmluvné strany dohodli, že zálohové platby za služby spojené s
nájmom, a to elek. energia, vodné a stočné, teplo budú prenajímateľom zúčtované ročne, faktúrou
vystavenou nájomcovi podľa skutočných nákladov. Žalovanému v 2. rade muselo byť zrejme, že
skutočnými nákladmi v danom konkrétnom prípade môžu byť len celkové, skutočné náklady vyúčtované

žalobcovi ako vlastníkovi nehnuteľnosti jednotlivými dodávateľmi médií, vyúčtované objektívne na
základe meradiel spotreby jednotlivých médií, ktoré objektivizovali spotrebu jednotlivých médií v rámci
celej nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcu a že jemu ako nájomcovi môže byť objektívne - vzhľadom na
neexistenciu meradiel spotreby médií pre jednotlivých nájomcov, preúčtovaná len pomerná časť týchto
celkových skutočných nákladov pripadajúcich na predmetnú nehnuteľnosť. Žalovaný v 2. rade bol s

tým uzrozumený o čom svedčí to, že pred sporným obdobím sa nedožadoval preukázanie skutočnej
objektívnej spotreby jednotlivých médií v danej nehnuteľnosti v súvislosti s užívaním konkrétnych
prenajatých priestorov. Bolo to preto, že akceptoval tento stav, veď jeho absolútna objektívna skutočná
spotreba sa nedala ani zistiť pre neexistenciu samostatných meračov pre jednotlivých nájomcov. Tento
stav však akceptoval zrejme hlavne preto, že bol pre neho výhodný, ale to len dovtedy kým mal pri

ročnom zúčtovaní preplatky. Situácia sa zmenila keď mu pri zúčtovaní energií za obdobie rokov 2009
až 2011 vznikli nedoplatky a až potom sa začal dožadovať zúčtovania podľa jeho skutočných nákladov.
Pre rozhodnutie súdu vo vzťahu k uplatneným nárokom žalobcu na zaplatenie odplát za služby spojené
s užívaním prenajatých nebytových priestorov za roky 2009 až 2011 bolo to, že aj v rokoch 2009 až
2011 boli zálohové platby zúčtované všetkým nájomcom rovnako podľa rovnakých kritérií ako pred

sporným obdobím, a to podľa Smernice pre výpočet ročného zúčtovania zo dňa 7.1.2004. Dôvodom
vzniku nedoplatkov mohla byť zvýšená cena jednotlivých médií, prípadne aj ich zvýšená spotreba.
Prípadne aj to, že do roku 2009 prenajímateľ nepreúčtoval vždy celkové náklady presne podľa toho,
ako to upravovala smernica, ale znášal sám časť týchto nákladov. Súd má za to, že medzi žalobcom ažalovanýmv2.radedošlokzaloženiuobchodnejzvyklostičodospôsobuzúčtovaniazálohovýchplatieb,
a to podľa internej smernice žalobcu ako prenajímateľa, nie však v tom smere, že nemohol už žalobca
pristúpiť k striktnému uplatňovaniu kritérií obsiahnutých v smernici, ak v skoršom období od týchto

kritérií upustil vo svoj neprospech. V tejto súvislosti je potrebné poukázať na to, že nebolo preukázané,
že by žalobca neodstavoval kúrenie v neprenajatých priestoroch a že by to bol dôvod na zúčtovanie
spotreby tepla na jeho ťarchu. Je nelogické predpokladať, že by žalobca vedome neodstavoval kúrenie
v priestoroch, ktoré neužíval. Mohlo sa tak stať jeho prípadnou nedbanlivosťou, to však preukázané
nebolo. Faktúra, ktorou žalobca žalovanému v 2. rade zúčtoval náklady za služby spojené s užívaním

nebytových priestorov, síce mala určité nedostatky, keď tam neboli uvedené všetky merné jednotky,
avšak žalobca žalovanému v 2.rade následne predložil všetky doklady, ktorými mu preukázal v akej
výške mu boli vyúčtované náklady od jednotlivých dodávateľov médií a dal podrobné vysvetlenia k
spôsobu rozúčtovania nákladov medzi jednotlivých nájomcov, z ktorých je zrejme ako postupoval a aké
kritéria použil pri tom - ktorom zúčtovaní.

62. Keďže sa žalovaný v 2. rade dostal do omeškania s úhradou svojich peňažných záväzkov, zaviazal
ho súd aj na zaplatenie 0,27 % denného úroku z omeškania, a to odo dňa nasledujúceho po splatnosti
tej - ktorej pohľadávky žalobcu, a to až do doby poskytnutia riadneho plnenia zo strany žalovaného v 2.
rade. Súd teda zaviazal žalovaného v 2. rade na zaplatenie 0,27 % denného úroku z omeškania, a to zo
sumy 193,80 eura od 1.4.2010 do zaplatenia, tak ako je to uvedené vo výrokovej časti tohto rozsudku.

Súd nezviazal žalovaného v 2. rade na zaplatenie dohodnutého 1% denného úroku z omeškania, ale len
na zaplatenie 0,27% denného úroku z omeškania, keďže úrok z omeškania nad 0,27% denne považoval
za úrok v rozpore zo zásadami poctivého obchodného styku, a preto v tejto časti žalobu žalobcu voči
žalovanému v 2. rade ako nedôvodnú zamietol.

63. V súlade s ustanovením § 151 ods. 3 O.s.p. rozhodol súd tak, že o náhrade trov konania vo vzťahu
medzi žalobcom a žalovanými rozhodne do 30 dní po právoplatnosti tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie v lehote 15 dní od

doručenia rozhodnutia na Okresný súd Prešov. Ak bolo vydané opravné
uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len
v rozsahu vykonanej opravy.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov

sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa
odvolateľ domáha. (odvolací návrh).
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej

patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich
skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej
obrany alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné
uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má
vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania. (§ 365 CSP).