Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, July 10, 2018

Súd: Okresný súd Prievidza
Spisová značka: 4C/155/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3816216030
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 07. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubica Chmelanová

ECLI: ECLI:SK:OSPD:2018:3816216030.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prievidza sudcom JUDr. Ľubicou Chmelanovou v spore žalobcu: V. N., nar. XX.XX.XXXX,

bytom A., Z. XX/XX, zastúpeného JUDr. Pavlom Babiakom, advokátom so sídlom Prievidza, G. Švéniho
č. 6, proti žalovanému: Alfa Reality SK s.r.o., so sídlom Partizánske, Hrnčírikova 1481/4A, IČO: 46 687
874, o zaplatenie 2.000,- eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi 2.000,- eur do troch dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia.

II. Žalobca má proti žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa žalobou podanou dňa 15.12.2016 žiadala zaviazať žalovaného na zaplatenie 2.000,-
eur. V žalobe uviedla, že dňa 13.08.2015 uzatvorila so žalovaným Rezervačnú zmluvu na kúpu

nehnuteľnosti, predmetom ktorej bola rezervácia nehnuteľnosti za účelom kúpy nehnuteľnosti počas
doby rezervácie. Doba rezervácie bola dohodnutá v trvaní do 31.12.2015 do 24.00 hod. Dodatkom č.
1 k tejto rezervačnej zmluve sa zmenili platobné podmienky kúpnej ceny z pôvodnej sumy 17.862,-
eur na 16.276,- eur a Dodatkom č. 2 k tejto rezervačnej zmluve bola predĺžená doba rezervácie do
29.07.2016 do 10.00 hod. Podľa rezervačnej zmluvy uhradila rezervačný poplatok vo výške 2.000,- eur
dňa 13.08.2015. Po uplynutí doby rezervácie nedošlo k naplneniu predmetu rezervačnej zmluvy, a preto
žiada zaviazať žalovaného na vrátenie tohto rezervačného poplatku vo výške 2.000,- eur, ktorý napriek

ústnym a písomným výzvam dosiaľ túto sumu nezaplatil. V žalobe označila a k žalobe predložila dôkazy:
Rezervačná zmluva na kúpu nehnuteľnosti zo dňa 13.08.2015, Dodatok č. 1, Dodatok č. 2 k tejto zmluve
zo dňa 07.10.2015 a zo dňa 31.12.2015, výzva z 23.08.2016, platobný príkaz na úhradu a dodatočne
výpis z LV č. R.re k.ú R. G. a Zmluvu o poskytnutí realitných služieb v súvislosti s prevodom vlastníctva
k nehnuteľnosti zo dňa 13.8.2015.

2. Tunajší súd dňa 16.03.2017 vydal platobný rozkaz pod č.k. 4C/155/2016 - 22, proti ktorému podal

žalovaný včas odpor s odôvodnením.

3. Žalovaný v odpore uviedol, že sa nestotožňuje s tvrdením žalobcu, že nedošlo k naplneniu predmetu
zmluvy zo dňa 13.08.2015. Doplnil, že žalovaný zabezpečil všetky potrebné dokumenty v lehote doby
rezervácie do 29.07.2016 do 10.00 hod., ale žalobca sa k uzatvoreniu zmluvy nedostavil. Naplnením
predmetu podľa rezervačnej zmluvy sa rozumie uzatvorenie sprostredkovanej zmluvy a podľa Dodatku
č. 2 k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy bol určený termín 29.07.2016 o 10.00 hod. v mieste kancelárie

sprostredkovateľa na adrese Z.N., žalobca sa však k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy nedostavil a
žiadnym spôsobom neospravedlnil svoju neúčasť. Súčasne poukázal na znenie článku VI. Rezervačnej
zmluvyavsúvislostistýmuviedol,žezostranyžalobcuvznikolvprospechžalovanéhonároknazmluvnúpokutu, ktorú si započítal so zaplateným rezervačným poplatkom. K odporu priložil Rezervačnú zmluvu
zo dňa 13.08.2015 a Dodatok č. 2 k nej, obsahovo totožné s listinami predloženými žalobkyňou.

4. Súd vo veci nariadil pojednávanie na deň 15.02.2018. Zástupca žalobcu požiadal o odročenie tohto
pojednávania, súd jeho žiadosti vyhovel a ďalšie pojednávanie bolo nariadené na deň 01.03.2018. V
súvislosti s týmto pojednávaním požiadal žalovaný o odročenie pojednávania, tejto žiadosti o odročenie
pojednávania súd vyhovel a ďalšie pojednávanie nariadil na deň 12.04.2018, ktoré pojednávanie žiadal
odročiť zástupca žalobcu, tejto žiadosti súd vyhovel a ďalšie pojednávanie bolo nariadené na deň

10.05.2018. Nariadené pojednávanie žiadala odročiť žalovaná z dôvodu PN a nutnosti návštevy lekára
s mal. dieťaťom zástupcami spoločnosti. Súd tejto žiadosti o odročenie pojednávania vyhovel a ďalšie
pojednávanie nariadil na termín 10.07.2018. V súvislosti s pojednávaním žalovaný opätovne požiadal o
odročenie pojednávania z dôvodu pretrvávajúceho nepriaznivého stavu, pojednávanie žiadal odročiť na
mesiac október. Súd túto (v poradí tretiu žiadosť o odročenie pojednávania) súd neakceptoval z týchto
dôvodov: predvolanie na pojednávanie dňa 10.7.2018 bolo doručené žalovanému podľa doručenky

dňa 31.05.2018, teda s dostatočným časovým predstihom. Žiadosť o odročenie pojednávania bola
doručená súdu dňa 9.7.2018, t.j. deň pred pojednávaní,. Napriek tomu, že v žiadosti žalovaného o
odročenie pojednávania sa ako dôvod uvádza „pretrvajúci nepriaznivý stav“, nebol k nej doložený doklad
o pretrvávajúcom nepriaznivom stave podpísanej X.XXXXŠtatutárnym orgánom žalovaného sú dvaja
konatelia, teda okrem Y.j aj A., pričom v mene spoločnosti koná konateľ samostatne. Dôvod nemožnosti

dostaviťsanapojednávanieudruhéhokonateľasúduniejeznámyavžiadostioodročeniepojednávania
ani nebol uvedený. Žalovanému súd doručil poučenie o procesných právach a povinnostiach strany dňa
21.4.2017 súčasne s platobným rozkazom, v ktorom je uvedené aj poučenie v súvislosti s odročením
pojednávania podľa § 183 CSP. Osobitne (v súvislosti s opakovanou žiadosťou žalovaného o odročenie
pojednávania z dôvodov následne žalovaným nepreukázaných) súd žalovaného upozornil (pri odročení

pojednávania na deň 12.4.2018), že súd bude do budúcna akceptovať žiadosť o odročenie pojednávania
len v prípade splnenia dôvodov pre odročenie pojednávania podľa § 183 CSP. Súd uzavXX.X.XXXX,
že žalovaným uvedený dôvod na odročenie pojednávania nariadeného na deň 10.7.2018 nie je
dôležitý. Súd sa pokúsil upovedomiť žalovaného o svojom rozhodnutí o žiadosti žalovaného o odročene
pojednávania, ale bezvýsledne, keď telefónne číslo žalovaného bolo nedostupné a žalovaný nemá

aktivovanú elektronickú schránku. Navyše v žiadosti o odročenie pojednávania doručenom 9.7.2018
žalovaným osobne nie je uvedené, kedy sa žalovaný dozvedel o dôvodoch pre odročenie pojednávania
a nie je uvedené telefónne číslo, prípadne elektronická adresa, na ktorú by bolo možné žalovaného
upovedomiť o rozhodnutí súdu o jeho návrhu na odročenie pojednávania.

5. Súd konal a rozhodol v neprítomnosti žalovaného majúc na zreteli Čl. 5 a Čl. 18 CSP.

6. Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom žalobkyne, výsluchom svedka L. N., listinami -
Rezervačnou zmluvou na kúpu nehnuteľnosti zo dňa 13.08.2015, Dodatkom č. 1, Dodatkom č. 2 k tejto
zmluve zo dňa 07.10.2015 a zo dňa 31.12.2015, výzvou z 23.08.2016, platobným príkazom na úhradu,

výpisom z LV č.X. Podľa pre k.ú R. G., Zmluvou o poskytnutí realitných služieb v súvislosti s prevodom
vlastníctva k nehnuteľnosti zo dňa XX.X.XXXX, na základe čoho zistil tento skutkový stav:

7. Podľa výpisu z Obchodného registra Okresného súdu Trenčín týkajúceho sa žalovaného je žalovaný
zapísaný pod obchodným menom Alfa Reality SK s.r.o. so sídlom X. Dňa (od 27.08.2015 do 10.11.2017)

aktuálne (od 11.11.2017) so sídlom A., C. XXXX/XA. Od 22.05.2012 bol štatutárnym orgánom -
konateľom žalovaného Z. G.. Od 11.11.2017 je štatutárnym orgánom popri Z. G. aj A. G., pričom podľa
zápisu v OR v mene spoločnosti koná konateľ samostatne.

8. Dňa 13.08.2015 bola uzatvorená Rezervačná zmluva na kúpu nehnuteľnosti (v zmysle § 51

Občianskeho zákonníka) medzi záujemcom: V. N., nar. XX.XX.XXXX (osobou totožnou so žalobkyňou)
a sprostredkovateľom: Alfa Reality SK s.r.o., IČO: 46 687 874 (osobou totožnou so žalovaným).
Podľa článku I., bodu 1.,2. rezervačnej zmluvy sprostredkovateľ je právnickou osobou s predmetom
podnikania ,,realitná činnosť?. Sprostredkovateľ v rámci jeho realitnej činnosti sprostredkováva predaj
nehnuteľností, o ktorých kúpu prejavil záujemca vážny záujem, a to: časť pozemku o rozlohe 1374 m2

z parc. č. XXX podľa grafického zákresu, ktorý tvorí prílohu tejto zmluvy, zapísaného na LV č. XXX pre
k.ú. R. G.. Podľa článku II. (Predmet zmluvy) predmetom tejto zmluvy je záväzok sprostredkovateľa
i) rezervovať nehnuteľnosť v prospech záujemcu za účelom kúpy nehnuteľnosti záujemcom počas
doby rezervácie ii) zabezpečiť súčinnosť k uzavretiu kúpnej zmluvy o prevode vlastníckeho právak nehnuteľnosti v zmysle článku V. tejto zmluvy a záväzok záujemcu zaplatiť sprostredkovateľovi
rezervačný poplatok v zmysle tejto zmluvy. Zmluvné strany sa dohodli na dobe rezervácie v trvaní do
31.12.2015 do 24.00 hod. (Článok II. bod 2. zmluvy). V článku III. sa zmluvné strany dohodli na kúpnej

cene za prevod vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti vo výške 17.862,- eur a v článku IV. v
bode 1. na rezervačnom poplatku vo výške 2.000,- eur. Podľa článku IV. bodu 2. zmluvy rezervačný
poplatok slúži na rezervovanie nehnuteľnosti v prospech záujemcu počas doby rezervácie za účelom
uzavretia sprostredkovanej zmluvy v zmysle tejto zmluvy. Podľa článku IV. bodu 4. zmluvy v prípade, ak
záujemca zaplatí sprostredkovateľovi pred uzatvorením sprostredkovanej zmluvy rezervačný poplatok,

záujemca súhlasí s tým, že v sprostredkovanej zmluve bude upravené, že zaplatený rezervačný
poplatok sa nadobudnutím účinnosti sprostredkovanej zmluvy započíta na zaplatenie časti kúpnej
ceny za prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vo výške rezervačného poplatku. Po uzatvorení
sprostredkovanej zmluvy sa zaplatený rezervačný poplatok nevráti záujemcovi, ale tento sa použije
za účelom zaplatenia časti kúpnej ceny v zmysle kúpnej ceny. Podľa článku IV. bodu 5. zmluvy v
prípade, ak nedôjde k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy počas doby rezervácie z dôvodov na strane

predávajúceho alebo sprostredkovateľa, je sprostredkovateľ povinný do siedmich dní od uplynutia
doby rezervácie vrátiť záujemcovi rezervačný poplatok. V článku V. v bode 2. zmluvy sa zmluvné
strany dohodli, že sprostredkovaná zmluva bude uzavretá dňa 31.12.2015 o 10.00 hod. v kancelárii
sprostredkovateľa na adrese A. XXX/XX, N.. Podľa článku V. bodu 3. zmluvy záujemca vyhlasuje,
že v čase uzavretia tejto zmluvy nie je pripravený k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy, zároveň však

vyhlasuje, že počas doby rezervácie bude k jej uzavretiu pripravený a sprostredkovanú zmluvu uzavrie
v touto zmluvou dohodnutom termíne a mieste tak, ako je uvedené v bode 2 tohto článku tejto
zmluvy. Podľa článku V. bodu 4. zmluvy záujemca je povinný dostaviť sa k uzavretiu sprostredkovanej
zmluvy v touto zmluvou dohodnutom termíne a mieste v zmysle bodu 2 tohto článku tejto zmluvy
a sprostredkovanú zmluvu uzavrieť. Článok VI. zmluvy (Dojednania o zmluvnej pokute) obsahuje

dojednanie zmluvných strán o zmluvnej pokute takto: Podľa bodu 1.zmluvné strany sa dohodli na
zmluvnej pokute vo výške rezervačného poplatku za porušenie nižšie uvedenej povinnosti záujemcom:
- Záujemca je povinný dostaviť sa k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy v touto zmluvou dohodnutom
termíne a mieste v zmysle článku V bod 2 tejto zmluvy a sprostredkovanú zmluvu uzavrieť. Okamihom
porušeniavyššieopísanejpovinnostizáujemcuzáujemcomvzniknesprostredkovateľovivočizáujemcovi

nárok na zaplatenie dohodnutej zmluvnej pokuty vo výške rezervačného poplatku a záujemca sa
zaväzuje túto pokutu sprostredkovateľovi zaplatiť do 7 dní od vzniku nároku na jej zaplatenie. Za účelom
zaplatenia zmluvnej pokuty podľa predchádzajúcej vety je sprostredkovateľ oprávnený jednostranne
započítať si zmluvnú pokutu so zaplateným rezervačným poplatkom, s čím záujemca podpisom s týmto
výslovne súhlasí. Zmluvná pokuta slúži najmä na pokrytie nákladov sprostredkovateľa vzniknutých v

súvislosti s touto zmluvou a jej plnením, a to najmä náhrady za stratu času, počas ktorej sprostredkovateľ
nesprostredkoval predaj nehnuteľnosti iným záujemcom - tretím osobám počas doby rezervácie. Nárok
na zmluvnú pokutu podľa tohto bodu tejto zmluvy sprostredkovateľovi nevznikne, alebo zanikne, ak
dôjde počas doby rezervácie k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy.

9. Dodatok č. 1 k tejto rezervačnej zmluvy zo dňa 07.10.2015 obsahuje zmenu Rezervačnej zmluvy vo
výmere časti pozemku z parc. č. XX.XXX,-, a to z výmery XXXX mX na výmeru XXXX mX a zmenu
kúpnej ceny za prevod vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti zo sumy 17.862,- eur na sumu
16.276,- eur. Dodatkom č. 2 k Rezervačnej zmluve zo dňa 31.12.2015 sa za rovnakých podmienok,
ako je uvedené v Rezervačnej zmluve (článok II. - Predmet zmluvy) zmluvné strany dohodli na dobe

rezervácie v trvaní do 29.07.2016 do 10.00 hod. s tým, že zmeneným článkom V. bod 2. sa zmluvné
strany dohodli, že sprostredkovaná zmluva bude uzavretá dňa 29.07.2016 o 10.00 hod. v mieste:
kancelária sprostredkovateľa na adrese A.

10. Žalobkyňa platobným príkazom na úhradu preukázala, že dňa 13.08.2015 uhradila sumu 2.000,- eur
na účet príjemcu, ktorého číslo účtu je totožné s číslom účtu uvedeného v článku IV. Rezervačnej zmluvy.

11. Výzvou z 23.08.2016 požiadala žalobkyňa žalovaného o vrátenie rezervačného poplatku vo výške
2.000,- eur do 30 dní od doručenia žiadosti.

12. Podľa výpisu z LV č. XXXX/XXXXpre k.ú. R. G. je nehnuteľnosť parc. č. CKN XXX vo výmere XXXX
m2, orná pôda v podielovom spoluvlastníctve desiatich fyzických osôb, pričom na podiel spoluvlastníka
pod por. č. 9 v časti B je vyznačená plomba na základe Z-6709/2017 a v časti C - ťarchy pri tomtoporadovom čísle je uvedené zriadenie exekučného záložného práva v súvislosti s EX-5986/1212 -
Z/5885/15 VZ 167/2015.

13. Zmluva o poskytnutí realitných služieb v súvislosti s prevodom vlastníctva k nehnuteľnosti bola
uzavretá (v zmysle § 51 OZ) medzi záujemcom: H. G. (súd dodáva, že takáto osoba s dátumom
narodenia 09.07.1941 je zapísaná ako podielová spoluvlastníčka na LV č. A.pre k.ú. XX.XX.XXXX.
a sprostredkovateľom - žalovaným. Podľa tejto zmluvy záujemca (H. G.) má vážny záujem predať
nehnuteľnosti - pozemok parc. č. XXX o rozlohe XXXX mX v k.ú. R. G., zapísaný na LV č. XXX. V zmluve

sauvádza,žesauzatváranadobudo01.03.2016ažejezmluvouvýhradnou,tedažepočasdobytrvania
tejto zmluvy záujemca neuzavrie s iným sprostredkovateľom zmluvu o sprostredkovaní s rovnakým
alebo obdobným predmetom plnenia, aký je upravený touto zmluvou. Podľa článku II. tejto zmluvy sa
sprostredkovateľ touto zmluvou zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre
záujemcu, aby mal záujemca možnosť uzavrieť sprostredkovanú zmluvu s treťou osobou a záujemca
sa zaväzuje sprostredkovateľovi zaplatiť sprostredkovateľskú odmenu v prípade, ak v zmysle tejto

zmluvy vznikne sprostredkovateľovi na jej zaplatenie nárok. Sprostredkovanou zmluvou sa pre účely
tejto zmluvy rozumie zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (kúpna zmluva) alebo zmluva
o budúcej zmluve o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti (zmluva o budúcej kúpnej zmluve) uzavretá
záujemcom na základe činnosti sprostredkovateľa upravujúca odplatný prevod vlastníckeho práva k
nehnuteľnosti na tretiu osobu (záujemcu o nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnosti) za záujemcom

požadovanú kúpnu cenu vo výške 32.976,- eur. Zmluva bola uzatvorená dňa 13.08.2015 a v závere
zmluvy v „Popise“ je uvedené, že majitelia ako predávajúci súhlasia s rozdelením parcely č. 917 na
dve časti, ktoré následne bude realitná kancelária predávať jednotlivo v dohodnutej cene. Prerozdelenie
pozemku a jeho geodetické zameranie zabezpečí realitná kancelária.

14. Z výsluchu žalobkyne bolo zistené, že s manželom mali záujem o kúpu predmetného pozemku v A.
G.. Pozemok bol atypický, jeho vlastníci chceli pozemok predať buď v celosti alebo dvom záujemcom,
ale v rovnakom čase. Oslovili majiteľov pozemku a vybrali si časť pozemku, o ktorý mali záujem. Mali
vedomosť, že i vlastníci tohto pozemku uzatvorili zmluvu so žalovaným, ale dojednanú len do marca
alebo do apríla 2016. Do kontaktu so žalovaným prišli tak, že zhodou okolností sa na predmetnom

pozemku stretli v rovnakom čase s konateľmi žalovaného a zástupcom vlastníkov. Žalobkyňa potvrdila
uzatvorenie predmetnej Rezervačnej zmluvy. Dôvodom, pre ktorý bola v predmetnej rezervačnej zmluve
dojednaná doba rezervácie do 31.12.2015, bol ten, že majitelia pozemku chceli pozemok predať celý,
o čo ona záujem nemala, alebo dvom záujemcom. V danom čase bola len jediným záujemcom o
pozemok a bolo tak treba hľadať druhého záujemcu. Ak je v článku V. bod 3. predmetnej Rezervačnej

zmluvy uvedené, že záujemca vyhlasuje, že v čase uzavretia tejto zmluvy nie je pripravený k uzavretiu
sprostredkovanej zmluvy, táto pripravenosť, resp. nepripravenosť nebola na strane žalobkyne, ale
súvisela s hľadaním druhého záujemcu o predmetný pozemok. Zmluvnou povinnosťou žalovaného
bolo podať geometrický plán, vypracovať kúpnopredajnú zmluvu. Žalovaný si myslel, že zoženie na
predmetný pozemok rýchlo kupca. Spoločnou dohodou oboch strán bolo dojednať dobu rezervácie do

31.12.2015. V súvislosti s rezervačnou zmluvou uhradila rezervačný poplatok 2000,- eur. V súvislosti s
článkom IV. bod 5. jej bolo žalovaným povedané, že ak nedôjde k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy,
či už zo strany žalobkyne alebo zo strany sprostredkovateľa, žalovaný jej vráti rezervačný poplatok.
Bolo to takto dohodnuté z dôvodu, že ona nemohla ovplyvniť, či sa nájde druhý záujemca alebo
nie. Rezervačnú zmluvu pripravil a koncipoval žalovaný. Tak ako jej bola zmluva predložená, tak ju

podpísala. V čase uzavretia rezervačnej zmluvy neboli na LV k pozemku uvedené žiadne ťarchy a na
LV bolo uvedených 11 spoluvlastníkov nehnuteľnosti. Vo vzťahu k Dodatku č. 1 žalobkyňa uviedla,
že bol uzavretý dňa 07.10.2015 z toho dôvodu, že popustili o nejaké metre štvorcové a znížili si
výmeru tak, aby druhá časť pozemku bola predateľná. Dodatkom č. 2 sa predĺžila doba rezervácie
do 29.07.2016. Dôvodom predĺženia doby rezervácie bola skutočnosť, že sa nenašiel druhý záujemca

o pozemok. Pán G. ich presvedčil, aby dobu rezervácie predĺžili do júla 2016 s tým, že sa pokúsi
zohnať druhého záujemca a že aj s vlastníkmi pozemku má uzavretú zmluvu do júla 2016. Do konca
marca, apríla 2016 žalovaný so žalobkyňou ako - tak komunikoval. V tom čase kúpu pozemku videla
reálne. S manželom si začali vybavovať úver, založili svoj byt a začiatkom mája 2016 mali uvoľnené
finančné prostriedky z úveru. Pár dní na to sa jej manžel stretol so zástupcom majiteľov pozemku a

pochválil sa, že je to na dobrej ceste, že sa tešia na pozemok, na čo mu zástupca majiteľov pozemku
povedal, že vlastníci už nemajú nič s realitkou, že realitka nemá právo disponovať s ich majetkom,
že zmluvu mali len s realitkou do jari 2016 a že jedna z vlastníčok je zadlžená a že na pozemku
je exekúcia. Následne od mája 2016 sa im nepodarilo skontaktovať so zástupcami žalovaného. Nastretnutí pred 29.07.2016 konatelia žalovaného povedali, že to nie je žiaden problém vyplatiť im 2000,-
eur, so žalovaným sa rozchádzali s tým, že nemá zmysel uzavrieť dňa 29.07.2016 kúpnu zmluvu a s
tým, že žalovaní vrátia rezervačný poplatok 2000,- eur. Dňa 29.07.2016 o 10.00 hod. žalobkyňa nešla

do kancelárie žalovaného, pretože boli so žalovaným dohodnutí, že im rezervačný poplatok 2000,-
eur žalovaný vyplatí. Keďže zástupca majiteľov pozemku im v máji 2016 povedal, že nemajú už nič
spoločné s realitkou, žalobkyňa nevie, ako chcel žalovaný s ňou uzavrieť kúpnu zmluvu, keď tu zrejme
nebol ani druhý záujemca o pozemok a keď už žalovaný nespolupracoval ani s majiteľmi pozemku.
Navyšemajiteliapredmetnýpozemokaninemohlipredať,pretožebolexekučnezablokovaný.Oblokáciu

pozemku exekúciou sa žalobkyňa nedozvedela od žalovaného, ale od jedného z majiteľov pozemku. Od
januára 2016 do 29.07.2016 žalobkyňa nevidela pripravenú kúpnu zmluvu, žalovaný jej žiadnu kúpnu
zmluvuvovzťahukpredmetnémupozemkunepredložil,anijunevyzvalnauzavretiezmluvy.Akžalovaný
v odpore tvrdí, že zabezpečil všetky potrebné dokumenty, nevie, o aké dokumenty ide, ona žiadne
žalovanýmpripravenédokumentynevidela,nevidelaanigeometrickýplán.Mázato,žežiadnupovinnosť
z predmetnej zmluvy neporušila. Podmienkou pre uzavretie zmluvy bola existencia druhého kupca. K

29.07.2016 nemala s kým uzavrieť zmluvu.

15. Svedok L. manžel žalobkyne, bez pomeru a záujmu k žalovanému potvrdil v celom rozsahu výpoveď
žalobkyne. Doplnil, že k uzavretiu kúpnej zmluvy ohľadom predmetného pozemku nedošlo z dôvodu, že
žalovaný nebol schopný získať druhého kupca. V súvislosti s predmetným pozemkom si zaobstarali LV.

Žalovaný im predložil laický náčrt rozdelenia pozemku. Dňa 11.5.2016 uzatvoril so žalobkyňou úverovú
zmluvu, úver chceli použiť na kúpu predmetného pozemku. Z ich strany bol sústavný záujem o kúpu
predmetného pozemku.

16. Prvé tri mesiace po predĺžení doby rezervácie od januára 2016 dostávali od žalovaného informácie,

že sú tu nejakí záujemcovia. Po informácii od zástupcu majiteľov pozemku chceli zistiť stav od
žalovaného, žalovaný ich ubezpečoval, že sa na tom pracuje. Následne konatelia žalovaného pri
spoločnom stretnutí nespochybnili nárok na vrátenie rezervačného poplatku. Svedok tvrdil, že žalovaný
ich neoslovil, že má nejakého kupca na druhú časť pozemku. Nebolo im zo strany žalovaného
sprostredkované stretnutie s majiteľmi pozemku alebo s druhým záujemcom pozemku, nebola im

predložená pripravená kúpna zmluva. Zo strany žalovaného určite nebolo pripravené všetko tak, aby
mohla byť uzavretá KZ.

17. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená, zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

18. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na
právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

19. Po zhodnotení výsledkov dokazovania súd dospel k záveru, že žaloba žalobkyne je v plnom

rozsahu dôvodná. V konaní bolo preukázané listinou (stranami ani nenamietanej), že strany dňa
13.8.2015 uzatvorili Rezervačnú zmluvu. Táto zmluva nie je typovou zmluvou upravenou v ôsmej časti
Občianskeho zákonníka. Ustanovenie § 51 Občianskeho zákonníka dáva možnosť účastníkom uzavrieť
i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená, s tým, že takáto zmluva nesmie odporovať obsahu alebo
účelu Občianskeho zákonníka. Predmetná Rezervačná zmluva je zmluvu nepomenovanou uzatvorenou

podľa § 51 Občianskeho zákonníka. Zároveň súd dodáva, že je súčasne aj spotrebiteľskou zmluvu,
keď bola uzatvorená medzi dodávateľom (žalovaným) ako právnickou osobou, v predmete obchodnej
činnosti ktorého je okrem iného sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľnosti (realitná
činnosť) a žalobkyňou ako odberateľom - fyzickou osobou, ktorá nekonala v rámci predmetu svojej
obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.

20. Žalobkyňa svoj uplatnený nárok vyvodila z predmetnej Rezervačnej zmluvy s poukazom na to,
že po uplynutí (aj predĺženej) doby rezervácie nebol naplnený právny vzťah, a to kúpa predmetnej
nehnuteľnosti, a teda nedošlo k naplneniu predmetu zmluvy. Z predmetnej Rezervačnej zmluvy vyplynuli
pre obe zmluvné strany práva a povinnosti. Žalovaný sa v Článku II. bod 1. predmetnej zmluvy

zaviazal: i) rezervovať nehnuteľnosť v prospech záujemcu za účelom kúpy nehnuteľnosti záujemcom
počas doby rezervácie ii) zabezpečiť súčinnosť k uzavretiu kúpnej zmluvy o prevode vlastníckeho
práva k nehnuteľnosti v zmysle článku V. tejto zmluvy. Žalobca sa zaviazal zaplatiť žalovanému
rezervačný poplatok vo výške 2.000 eur (Článok II. bod 1. a Článok IV. bod 1. predmetnej zmluvy).Doba rezervácie bola dohodnutá zmluvnými stranami v trvaní do 31.12.2015 do 24.00 hod. a
Dodatkom č. 2 zo dňa 31.12.2015 dohodou predĺžená do 29.7.2016 do 10.00 hod.. V Dodatku je
tiež dohodnuté, že sprostredkovaná zmluva bude uzavretá dňa 29.7.2016 o 10. 00 hod. v mieste

kancelárie sprostredkovateľa - N., A. XXX/XX. V konaní nebolo sporné, že žalobkyňa svoj záväzok
zaplatiť žalovanému rezervačný poplatok splnila, keď preukázala listinou - platobným príkazom na
úhradu, že dňa 13.8.2015 zaplatila žalovanému na jeho účet sumu 2.000 eur. Žalovaný toto tvrdenie
žalobkyne nenamietal. V Článku IV. v bode 2. sa zmluvné strany dohodli, že rezervačný poplatok
slúži na rezervovanie nehnuteľnosti v prospech záujemcu počas doby rezervácie za účelom uzavretia

sprostredkovanej zmluvy v zmysle tejto zmluvy. V Článku IV. v bode 5. sa zmluvné strany dohodli,
že v prípade, ak nedôjde k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy počas doby rezervácie z dôvodov na
stranepredávajúcehoalebosprostredkovateľa,jesprostredkovateľpovinnýdosiedmichdníoduplynutia
doby rezervácie vrátiť záujemcovi rezervačný poplatok. Skutočnosťou je, že sprostredkovaná zmluva -
kúpna zmluva týkajúca sa predmetnej nehnuteľnosti v k.ú. R. G. nebola medzi predávajúcim (vlastníkom
nehnuteľnosti) a žalobkyňou ako záujemcom o predmetnú nehnuteľnosť uzatvorená. Ak teda nedošlo

k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy počas doby rezervácie (do 29.7.2016) bez ohľadu na to, či sa tak
stalo z dôvodov na strane predávajúceho alebo sprostredkovateľa, je žalovaný povinný v zmysle Článku
IV. bodu 5 Rezervačnej zmluvy vrátiť záujemcovi, t.j. žalobkyni, rezervačný poplatok.

21. K obrane žalovaného uvedenej v ním podanom odpore (žalovaný v odpore uviedol, že sa

nestotožňuje s tvrdením žalobcu, že nedošlo k naplneniu predmetu zmluvy zo dňa 13.08.2015, že
zabezpečil všetky potrebné dokumenty v lehote doby rezervácie do 29.07.2016 do 10.00 hod., ale
žalobca sa k uzatvoreniu zmluvy nedostavil, že naplnením predmetu podľa rezervačnej zmluvy sa
rozumie uzatvorenie sprostredkovanej zmluvy a podľa Dodatku č. 2 k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy
bol určený termín 29.07.2016 o 10.00 hod. v mieste kancelárie sprostredkovateľa na adreseZ. XXX/

XX, N., že žalobca sa však k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy nedostavil a žiadnym spôsobom
neospravedlnil svoju neúčasť. Súčasne poukázal na znenie článku VI. Rezervačnej zmluvy a v súvislosti
s tým uviedol, že zo strany žalobcu vznikol v prospech žalovaného nárok na zmluvnú pokutu, ktorú
si započítal so zaplateným rezervačným poplatkom), súd uvádza: skutočnosťou je, že v Článku VI.
predmetnej Rezervačnej zmluvy (Dojednania o zmluvnej pokute) je obsiahnuté dojednanie zmluvných

strán o zmluvnej pokute v bode 1. takto: Zmluvné strany sa dohodli na zmluvnej pokute vo výške
rezervačného poplatku za porušenie nižšie uvedenej povinnosti záujemcom: - Záujemca je povinný
dostaviť sa k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy v touto zmluvou dohodnutom termíne a mieste
v zmysle článku V bod 2 tejto zmluvy a sprostredkovanú zmluvu uzavrieť. Okamihom porušenia
vyššie opísanej povinnosti záujemcu záujemcom vznikne sprostredkovateľovi voči záujemcovi nárok na

zaplatenie dohodnutej zmluvnej pokuty vo výške rezervačného poplatku a záujemca sa zaväzuje túto
pokutu sprostredkovateľovi zaplatiť do 7 dní od vzniku nároku na jej zaplatenie. Za účelom zaplatenia
zmluvnej pokuty podľa predchádzajúcej vety je sprostredkovateľ oprávnený jednostranne započítať si
zmluvnú pokutu so zaplateným rezervačným poplatkom, s čím záujemca podpisom s týmto výslovne
súhlasí. Zmluvná pokuta slúži najmä na pokrytie nákladov sprostredkovateľa vzniknutých v súvislosti

s touto zmluvou a jej plnením, a to najmä náhrady za stratu času, počas ktorej sprostredkovateľ
nesprostredkoval predaj nehnuteľnosti iným záujemcom - tretím osobám počas doby rezervácie. Nárok
na zmluvnú pokutu podľa tohto bodu tejto zmluvy sprostredkovateľovi nevznikne, alebo zanikne, ak
dôjde počas doby rezervácie k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy.

22. Skutočnosťou tiež je, že žalobkyňa sa k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy v dohodnutom termíne a
mieste v zmysle zmluvy nedostavila a sprostredkovanú zmluvu neuzavrela. Z predmetnej Rezervačnej
zmluvy ale nevyplývala len povinnosť pre žalobkyňu - dostaviť sa k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy
v dohodnutom termíne a mieste a sprostredkovanú zmluvu uzavrieť, ale aj povinnosť žalovaného
ako sprostredkovateľa podľa Článku II. bodu 1. ii) zabezpečiť súčinnosť k uzavretiu kúpnej zmluvy

o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v zmysle článku V. tejto zmluvy. Súd pripomína, že
predmetnou nehnuteľnosťou bol pozemok parc.č. CKN A., orná pôda vo výmere XXXX m2, zapísaný
na LV č. XXX pre k.ú. R. G.. Podľa výpisu z tohto LV bolo k 1.2.2018 v LV zapísaných 10 podielových
spoluvlastníkov a pri spoluvlastníkovi pod por. č. 9 vyznačená plomba v súvislosti s ťarchou - exekučným
záložným právom - Z 5885/15. V Článku V. v bode 5. predmetnej Rezervačnej zmluvy je uvedená

povinnosť žalovaného ako sprostredkovateľa takto: Sprostredkovateľ je povinný zabezpečiť súčinnosť
k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy, ktorá spočíva v nasledovných povinnostiach sprostredkovateľa: i)
zabezpečiť účasť vlastníka nehnuteľnosti alebo jeho splnomocneného zástupcu, za účelom uzavretia
sprostredkovanej zmluvy, ii) zabezpečiť potrebný počet rovnopisov sprostredkovanej zmluvy vrátanenávrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Žalobkyňou bola predložená Zmluva
o poskytnutí realitných služieb v súvislosti s prevodom vlastnícka k nehnuteľnosti uzatvorená medzi
žalovaným ako sprostredkovateľom a H. G., nar. X.X.XXXX ako záujemcom. H. G. je podľa LV

č. XXX pre k.ú. R. G. jednou z podielových spoluvlastníkov predmetnej nehnuteľnosti. Táto zmluva
sa týka nehnuteľnosti zapísanej na LV č. XX.X.XXXXt.j. predmetnej nehnuteľnosti. Predmetom tejto
zmluvy je okrem iného záväzok sprostredkovateľa, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu
príležitosti záujemcu, aby mal záujemca možnosť uzavrieť sprostredkovanú zmluvu s treťou osobou.
Zmluva bola uzatvorená dňa 13.8.2015 (súd dodáva, že v rovnaký deň ako predmetná Rezervačná

zmluva) na dobu do 1.3.2016. Ak obrana žalobkyne v súvislosti s obranou žalovaného (že žalobkyňa
sa nedostavila k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy a neuzatvorila sprostredkovanú zmluvu, a teda je
povinná zaplatiť žalovanému zmluvnú pokutu) spočíva v tom, že žalovaný jej žiadnu kúpnu zmluvu
nepredložil, že predmetnú nehnuteľnosť pre plombu ani nemohol sprostredkovať predať, že žalovaný
už nemohol po 1.3.2016 konať za vlastníkov predmetnej nehnuteľnosti, je táto obrana relevantná.
Dňa 29.7.2016 nemohlo dôjsť k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy, ale nie pre porušenie zmluvnej

povinnosti na strane žalobkyne, ale pre nedostatok súčinnosti na strane žalovaného. Kúpna zmluva je
dvojstranným právnym úkonom vyžadujúcim konsens dvoch zmluvných strán - predávajúceho (v tomto
prípade vlastníka predmetnej nehnuteľnosti) a kupujúceho (v tomto prípade ním mala byť žalobkyňa).
Preto nie je daný záväzok žalobkyne zaplatiť žalovanému zmluvnú pokutu. Keďže neexistuje medzi
stranamiakomedziveriteľomadlžníkomvzájomnápohľadávka(vrátenierezervačnéhopoplatkuanárok

zo zmluvnej pokuty), je započítanie vylúčené a účinky započítacieho prejavu nenastanú. Žalovaný na
svoje tvrdenie, že zabezpečil všetky potrebné dokumenty v lehote doby rezervácie do 29.07.2016 do
10.00 hod., nepredložil žiadne dôkazy. Súd obranu žalovaného považoval tak za nedôvodnú. Žalobkyňa
svoj nárok preukázala listinnými dôkazmi, svojím výsluchom i výsluchom XX. KeďžeN..

23. Keďže žalovaný svoju povinnosť z predmetnej Rezervačnej zmluvy nesplnil, súd ho zaviazal na
zaplatenie žalovanej istiny.

24. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP, podľa
ktorého súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Žalobkyňa mala vo

veci úspech v rozsahu 100%, súd preto rozhodol, že má nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

25. O výške náhrady trov konania súd rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti tohto
rozhodnutia.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde, proti
ktorého rozhodnutiu smeruje.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
výkon rozhodnutia alebo návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného predpisu, zákona č. 233/1995
Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti.