Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Thursday, November 7, 2018

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 5Co/299/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4113203353
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 11. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vladimír Pribula

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2018:4113203353.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Vladimíra Pribulu a sudcov JUDr. Ingrid

Doležajovej a JUDr. Borisa Minksa v právnej veci žalobcu: R.. F. W., bytom I., J. XX, zastúpený JUDr.
Norbertom Kálmánom, advokátom so sídlom Nitra, Sv. Beňadika 30/B, proti žalovaným: 1. Službyt Nitra
s. r. o., so sídlom Nitra, J. Kráľa 122, IČO: 31 447 929, 2. Mesto Nitra, so sídlom Nitra, Štefánikova trieda
60, IČO: 00 308 307, 3. DITURIA, a. s., so sídlom Levice, Ľ. Štúra 7, IČO: 36 530 492, zastúpený JUDr.
Róbertom Ešekom, advokátom so sídlom Levice, Bernolákova 2, o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy a
o určenie existencie práva nájmu k nehnuteľnosti, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu
Nitra zo dňa 4. mája 2017, č. k. 7C/122/2013-289, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e.

Žalovaným v 1./, 2./ a 3./ rade priznáva voči žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania v
plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Nitra (súd prvej inštancie podľa § 12 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok,
ďalej len „CSP“) rozsudkom zo dňa 04. 05. 2017, č. k. 7C/122/2013-289, zamietol žalobu a žalovaným
v 1., 2. a 3. rade priznal náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

2. Rozhodnutie právne odôvodnil s poukazom na § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov (ďalej len „Zákon o vlastníctve bytov“), § 137 písm. c/ CSP, § 663 a § 666 ods.
1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“ alebo „OZ“).

3. V odôvodnení rozhodnutia súd poukázal na to, že žalobca sa žalobou podanou na súde prvej inštancie
dňa 01. 02. 2013 a neskoršími podaniami doplnenými v priebehu konania domáhal určenia, že kúpna
zmluva zo dňa 27. 11. 2008 uzatvorená medzi žalovaným v 2. rade ako predávajúcim a žalovaným v 1.

rade ako kupujúcim je neplatná. Zároveň sa domáhal určenia, že žalobca je nájomníkom nehnuteľnosti
nachádzajúcej sa v kat. úz. I., bytu č. X v bytovom dome o. č. XX, súp. č. XXXX postavenom na parc.
č. XXXX v I. na J. ulici, pričom nájom predmetnej nehnuteľnosti je na dobu neurčitú.

4. Žalobca na pojednávaní uviedol, že byt užíva od roku 1996, kedy s V.. K. uzatvoril nájomnú zmluvu.
Mal záujem o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva. So žalovaným v 1. rade mal uzatvoriť riadnu
nájomnú zmluvu, ale uzatvoril podnájomnú zmluvu, pričom si tento rozdiel neuvedomil.

5. Žalovaný v 1. rade uviedol, že sa stal vlastníkom bytu na základe kúpnej zmluvy zo dňa 28. 11.
2008. So žalobcom bola následne uzatvorená nájomná zmluva k bytu na dobu určitú, ktorá mala
dva dodatky. Žalobca od 03. 02. 2013 nie je nájomcom bytu. Nájomnú zmluvy z roku 1996 považujeza neplatnú. Poukázal na rozhodnutie NS SR sp. zn.1Cdo/96/95 z 13. 11. 1995, ktoré bolo vydané
vo veci sp. zn. 17C/144/1993, v ktorom Najvyšší súd SR vyslovil názor, že rozhodnutie vo veci
podielového spoluvlastníctva nebolo právne relevantným spôsobom spôsobilé konštituovať podielové

spoluvlastníctvo pani B. a pani W. a tieto preto nemohli platne previesť vlastnícke právo na tri fyzické
osoby, preto ani nájomná zmluva uzatvorená s niekým, koho tieto tri fyzické osoby poverili, nemôže
byť platná. Odmietol tvrdenie, že žalobcu uviedli do omylu. Z nájomnej zmluvy vyplýva, že ide o vzťah
nájomcu a podnájomníka.

6. Žalovaný v 2. rade navrhol žalobu zamietnuť, pretože žalobca nebol nájomcom, čo vyplýva to
aj z vyjadrenia pána K., ktorý uviedol, že žalobca nemal uzatvorenú nájomnú zmluvu, preto s ním
uzatváral nájomnú zmluvu subjekt HABAKA. Zmluvy môžu medzi sebou konkludentne uzatvárať fyzické
a právnické osoby, avšak nie mesto, pretože podľa § 6 ods.6 zákona č. 138/1991 o majetku obcí je
potrebný súhlas písomnou formou, ak sa nakladá s majetkom obce.

7. Žalovaný v 3. rade uviedol, že žalobca mal žalovať len čiastočnú neplatnosť týkajúcu sa bytu č. X.
Skutočnosť, že sa obidva byty nachádzajú na jednej listine nie je dôvodom na určenie neplatnosti kúpnej
zmluvy aj v časti týkajúcej sa bytu č. XX. Na samotnej listine bol predmet kúpy jasne definovaný a aj
kúpna cena sa dohodla samostatne. Poukázal na rozsudok NS SR sp. zn. 1Sžr/10/2011 zo dňa 08.
11. 2011, ohľadom prílohy v zmysle § 5 ods. 2 zákona č.182/1993 Z. z., že absencia takejto prílohy

nezakladá neplatnosť právneho úkonu.

8. Súd prvej inštancie vo veci vykonal dokazovanie, na základe ktorého dospel k záveru, že žalobca
neosvedčil naliehavý právny záujem na požadovanom určení, pretože ak by aj súd vyslovil neplatnosť
kúpnej zmluvy, postavenie žalobcu sa nezmení. Zmenilo by sa len vlastníctvo k bytu č. X, pričom

vlastníkom by bol žalovaný v 2. rade. Na určení neplatnosti zmluvy ohľadom prevodu vlastníckeho
práva k bytu č. XX tiež nevidel naliehavý právny záujem. K tomuto bytu sa žalobca nedomáha ani
určenia práva nájmu. Je mylné tvrdenie žalobcu, že bolo potrebné požadovať určenie neplatnosti kúpnej
zmluvy ako celku, keďže obidva byty boli predmetom prevodu v jednej zmluve. Vychádzajúc z § 41
OZ mal súd za preukázané, že bolo možné sa domáhať neplatnosti kúpnej zmluvy týkajúcej sa bytu č.

3, pretože táto časť bola oddeliteľná od obsahu zmluvy, ktorá sa týkala prevodu bytu č. XX, avšak za
predpokladu naliehavého právneho záujmu na takomto určení. Odhliadnuc od neexistencie naliehavého
právneho záujmu, poukázal súd aj na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR 1Sžr 10/2011 z 08. 11. 2011,
z ktorého vyplynulo, že účelom príloh zmluvy, ktoré sú uvedené v § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.
je zabezpečenie informácií (majú teda informačný charakter) pre záujemcu o kúpu bytu s tým, že je to

jediný dostupný zdroj informácií o záväzkoch, resp. pohľadávkach, ktoré viaznu na predávanom byte
a ktoré informácie sú od uvedených subjektov (správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome) ťažko dostupné pre záujemcu o byt. Žalobcom tvrdené nedostatky
v prílohe zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ktorá má charakter informácie o finančných ťarchách
viaznucichnaprevádzanombyte,niesúspôsobilévyvolaťobčianskoprávnenásledkyneplatnostizmluvy

ako dvojstranného právneho úkonu. Chýbajúce, resp. neúplné prílohy k zmluve o prevode vlastníctva
bytu nie sú dôvodom na prijatie záveru o neplatnosti právneho úkonu.

9. Žalobca užíva byt č. X na J. ulici v I. od roku 1996. Rozhodnutím Mestského zastupiteľstva v Nitre č.
XXX/XXXX zo dňa 22. 11. 2007 (č. l. 167) bol byt č. X na prízemí bytového domu súp. č. XXXX, o. č.

XX na J. ulici v I. vo verejnom záujme podľa § 6 ods. 1 písm. d) VZN č. X/XXXX o zásadách nakladania
s bytmi vo vlastníctve Mesta Nitra pridelený žalovanému v 1. rade. Zároveň mu bola uložená povinnosť
uzatvoriť so žalobcom zmluvu o podnájme. Dňa 07. 12. 2007 bola uzatvorená medzi žalovaným v 1. rade
akonájomcomažalobcomakopodnájomníkomzmluvaopodnájmepredmetnéhobytunadobuneurčitú.
Dňa 01. 01. 2009 uzatvorili zmluvu o nájme bytu na dobu určitú do 01. 02. 2010 a dodatkami k zmluve

predĺžili dobu nájmu do 02. 02. 2013 (č. l. 12 a 13). Žalobca sa pokladá za nájomcu bytu podľa zmluvy o
nájme, ktorú uzatvoril dňa 10. 02. 1996 s prenajímateľom HABAKA v zastúpení V.. V. K.. Z tejto nájomnej
zmluvy vyplýva, že ju uzatvoril prenajímateľ HABAKA. Podľa výpovede svedka R.. K. nešlo o subjekt s
obchodným menom pod ktorým podnikal, označoval len začiatočné písmená priezvisk vtedajších troch
spoluvlastníkov a on ich zastupoval. Zmluvu o správcovstve nemali uzatvorenú. Zmluvu o nájme so

žalobcom uzatvoril na nebytový priestor, a to z dôvodu, že žalobca nemal uzatvorenú nájomnú zmluvu
a išlo o priestor, ktorý bol vyňatý z bytového fondu. Podľa bodu I. sú predmetom nájmu 2 miestnosti
vo výmere 16 m2 a 18 m2 so sociálnym zriadením v dvornej časti. Žalobca nemal uzatvorenú nájomnú
zmluvu, pretože tam býval pán M., ktorý sa odsťahoval a tento priestor zostal voľný. Nájomnú zmluvuuzatvoril aj napriek tomu, že mu bol známy rozsudok ohľadom neplatnosti kúpnej zmluvy uzatvorenej
s pani B. a W., ale do listu vlastníctva to nebolo premietnuté a stále na ňom figurovali ako podieloví
spoluvlastníci V.. K., V.. Z. a V.. N.. M. V.. Y. Z. uviedol, že si na dohodu o správe bytového domu

nespomína. Po prehratom spore s mestom sa už o nehnuteľnosti nezaujímal. Žalobcu v priestoroch
vídal, ale nevedel na základe čoho ich užíva, bol v priateľskom vzťahu s pánom K..

10. Z rozsudku Krajského súdu v Bratislave sp. zn. 15Co/90/94 zo dňa 04. 09. 1994 je zrejmé, že kúpna
zmluva uzatvorená dňa 20. 01. XXXX medzi W.. O. W. a S. B. ako predávajúcimi a V.. V. K., V.. Y. Z.

a V.. I. N. ako kupujúcimi, predmetom ktorej bol dom v I. na J. ulici č. XX je neplatná. Z odôvodnenia
rozsudku vyplýva, že predmetná nehnuteľnosť sa stala vlastníctvom Mesta Nitry dňom účinnosti zákona
č. 138/1991 Zb., teda dňom 01. 05. 1991. Dovolací súd rozhodnutím 1Cdo 96/95 zo dňa 13. 11. 1995
dovolanie žalovaných v 2. - 6. rade voči tomuto rozsudku zamietol.

11. V čase uzatvorenia nájomnej zmluvy dňa 10. 02. 1996 R.. K., pretože bol stranou sporu vo vyššie

uvedených konaniach vedel, že vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti, domu na J. XX a tiež priestoru
bytu č. X., ktorý bol predmetom nájomnej zmluvy, je W. Nitra. Napriek tejto skutočnosti uzatvoril so
žalobcom nájomnú zmluvu. Svedok potvrdil, že HABAKA, ktorý vystupoval ako prenajímateľ, nemal
žiadnu právnu subjektivitu, a teda ani oprávnenie na uzatváranie akýchkoľvek zmlúv. Nebol vlastníkom
predmetnejnehnuteľnostianebolanisprávcomnehnuteľnostisoprávnenímuzatváraťzmluvy.Nadruhej

strane zmluvy je pri podpise prenajímateľa pečiatka s údajmi V.. V. K., komerčný právnik, J. XX, I.. Zo
zmluvy potom vyplýva, že priestory prenajímala fyzická osoba V.. K., avšak nie je zrejmé na základe
čoho, keď nebol ani vlastníkom ani správcom. Žalobca poukazoval na to, že s pani Y. K., ktorá mala
uzatvorenú obdobnú nájomnú zmluvu mesto uzatvorilo zmluvu o prevode vlastníctva bytu. Pokiaľ sa
žalobca domáha určenia nájomného vzťahu k predmetnému bytu, mal súd za preukázané, že pokiaľ svoj

nárok odvodzuje od nájomnej zmluvy z 10. 02. 1996, tak táto je z vyššie uvedených dôvodov neplatná.
Podľa neskorších nájomných zmlúv, ktoré boli uzatvorené so žalobcom ako nájomcom vyplýva, že
nájom zanikol dňa 02. 02. 2013. Súd prvej inštancie konštatoval, že mu nie sú známe okolnosti prevodu
vlastníckeho práva k bytu na pani K. a nie je to predmetom toho konania. Svedok potvrdil, že žalobca
nemal uzatvorenú nájomnú zmluvu, a preto sa uzatvárala nájomná zmluva z 10. 02. 1996. Ohľadom

konkludentného uzatvorenia nájomnej zmluvy súd uviedol, že pri nakladaní s majetkom obce sa podľa
ust. § 6 ods. 6 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí vyžaduje na všetky právne úkony písomná forma,
inak sú neplatné. Na základe vyššie uvedených skutočností považoval súd prvej inštancie nárok žalobcu
o určenie práva nájmu k predmetného bytu za neopodstatnený a žalobu aj v tejto časti zamietol.

12. Žalovaní boli v spore úspešní, preto im súd priznal náhradu trov konania v plnom rozsahu. Záverom
dodal, že v zmysle ust. § 262 ods. 1 a 2 CSP rozhodol len o nároku na náhradu trov konania a o výške
bude rozhodovať samostatným uznesením vyšší súdny úradník.

13. Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalobca, žiadajúc odvolací súd, aby

napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.
Nesúhlasil s právnym posúdením veci, keď súd prvej inštancie dospel k záveru, že žalobca nemá
naliehavý právny záujem na určení neplatnosti spornej kúpnej zmluvy, pretože v bode 2. petitu sa
domáha určenia práva len k bytu č. X a predmetom zmluvy je aj byt č. XX, ktorý je vo vlastníctve
žalovaného v 3. rade. Taktiež nesúhlasil s tým, že vytýkané vady zmluvy, a to nedodržanie náležitostí

podľa § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. nemajú za následok neplatnosť napádanej zmluvy. Súd prvej
inštancie tiež konštatoval, že žalobca nemal uzatvorenú nájomnú zmluvu, a ak aj túto uzatvoril, urobil to
s vedomím, že ten, kto sa za prenajímateľa vydával nie je vlastník prenajímanej nehnuteľnosti. Dodal,
že neplatnosti kúpnej zmluvy sa domáhal s poukazom na § 39 OZ, pretože ide o absolútnu neplatnosť
zmluvy a jej predmet nie je možné rozdeliť. Na základe takejto zmluvy nikto nemohol nadobudnúť žiadne

práva. Právny úkon, ktorý svojim obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa
prieči dobrým mravom nie je dovolený. Zdôraznil, že tým, že nesprávne a nepravdivo bolo aplikované
VZN č. X/XXXX, bol obídený zákon č. 138/1991 Zb., resp. zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení,
keď mestské zastupiteľstvo rozhodovalo o prevode majetku obce s odvolaním sa na nesprávne VZN. S
uvedeným dôvodom neplatnosti zmluvy sa súd prvej inštancie nevysporiadal. Dodal, že na určení, voči

komu si bude žalobca uplatňovať práva zo zákona má naliehavý právny záujem tým skôr, že rozsudok,
vydanie ktorého sa domáha, by bol podkladom na vyznačenie zmeny v katastri nehnuteľností, ako
nevyhnutnej podmienky správneho označenia účastníkov konania. Do pozornosti odvolacieho súdu dalaj tú skutočnosť, že súd prvej inštancie sa nevysporiadal s dôvodmi uvedenými v rozsudku Najvyššieho
súdu SR sp. zn. 1 Cdo 113/2007, na ktorý poukazoval.

14. Poznamenal, že ak žalobca byt užíva od roku 1991 a ak uzatvoril nájomnú zmluvu so
splnomocnencom nevlastníčok, resp. so spoluvlastníkom, vychádzal z údajov vedených v katastri
nehnuteľnostínaLV.Považujezapotrebnépoukázaťajna§11zákonač.265/1992Zb.,vzmyslektorého
ten, kto vychádza zo zápisu v katastri vykonanom po dni účinnosti tohto zákona je dobromyseľný, že stav
katastra zodpovedá skutočnému stavu veci. Žalovaný v 2. rade bol v katastri nehnuteľností zapísaný

až do roku 1997 a podľa predložených listín žalobca byt už 6 rokov užíval a bol dobromyseľný, že ho
užíva na základe právneho úkonu uzatvoreného s oprávnenou osobou. Zmenu vlastníckeho práva, ako
aj v napadnutom rozsudku predpokladaný dopad pre ním uzatvorené právne vzťahy, neregistroval a
nevyhodnocoval. S poukazom na uvedené skutočnosti žalovaný v 2. rade akceptoval rovnakú nájomnú
zmluvu akú uzatvoril on, u inej osoby, s ktorou uzavrel zmluvu o prevode vlastníctva bytu č. XXX/XXXX
(byt pani K.), vklad ktorej bol do katastra nehnuteľností povolený pod č. v XXXX/XX ako relevantný titul

na uzatvorenie kúpnej zmluvy k bytu, s účinkami od 29. 10. 2004 (podanie návrhu na vklad) a aj keď súd
prvej inštancie uvedený dôkaz odmietol ako s vecou nesúvisiaci, mal za preukázané, že ak by nedošlo k
uzatvoreniu nájomnej zmluvy na základe predloženej nájomnej zmluvy, príp. konkludentným spôsobom,
nájomné právo žalobca ako vecné právo vydržal k 01. 01. 2002 (10 ročná lehota od novely Občianskeho
zákonníka) a s ohľadom na uvedené skutočnosti žalobca podal žalobu dôvodne, domáhajúc sa svojich

práv.

15. K odvolaniu žalobcu sa písomne vyjadril žalovaný v 2. rade, uvádzajúc, že sa pridržiava svojich
vyjadrení v konaní pred súdom prvej inštancie, najmä vyjadrenia k návrhu na pripustenie zmeny návrhu v
konaní a návrhu na pripustenie vstupu ďalších subjektov do konania. Uviedol, že kúpna zmluva uzavretá

medzi žalovaným v 1. rade a žalovaným v 2. rade V XXXX/XX, predmetom ktorej je prevod bytu č. 3,
na 1. poschodí a s ním súvisiacej nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v bytovom dome na J. ulici súp. č.
XXXX, o. č. XX v I., vedeného na LV č. XXXX, pre kat. úz. I. bola uzavretá platne. V súlade s rozsudkom
Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Sžr/10/2011 zo dňa 08. 11. 2011 možno kúpnu zmluvu považovať za
neplatnúlenzdôvodu,akneobsahujevyhláseniesprávcualebopredseduspoločenstvavlastníkovbytov

a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedostatky na úhradách za plnenia
spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv, hoci
toto vyhlásenia má byť prílohou kúpnej zmluvy na byt v zmysle § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.
Žalovaný v 2. rade mal právo slobodne sa rozhodnúť, s kým uzatvorí kúpnu zmluvu na byt, pretože byt
bol v nájme právnickej osoby a nakladanie s bytom je v zmysle § 16 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.

obmedzené len v prípade, ak je nájomcom bytu fyzická osoba. Nájom bytu, ktorý trval v čase prevodu
bytu zo žalovaného v 1. rade na žalovaného v 2. rade bol uzatvorený riadne a v súlade s právnymi
predpismi. K vzniku nájomného vzťahu na základe zmluvy o nájme uzatvorenej dňa 10. 02. 1996
nemohlo dôjsť, pretože chýbajú podstatné náležitosti. Žalovaný v 2. rade mal právo si vybrať nájomcu
bytu a keďže v čase rozhodovania o pridelení bytu do nájmu nemal žalobca uhradené bezdôvodné

obohatenie zodpovedajúce nájmu za predmetný byt, nebol pre žalovaného v 2. rade dôveryhodným
partnerom a byt bol pridelený do nájmu inému subjektu. V súvislosti s nemožnosťou vzniku nájmu
konkludentne poukázal na § 6 ods. 6 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí. Žalobca vedel, že nie
je nájomcom bytu, čomu nasvedčuje aj skutočnosť, že sa opakovane dožadoval uzatvorenia nájomnej
zmluvy. V súvislosti s vydržaním nájmu bytu uviedol, že toto nie je možné a ak by aj bolo, žalobcovi

by chýbala dobromyseľnosť. Žalobca spochybňuje platnosť kúpnej zmluvy z dôvodu, že zo strany
žalovaného v 2. rade bolo nesprávne a nepravdivo aplikované VZN č. X/XXXX, keď rozhodovalo o
prevodemajetkuobce,čímmalbyťpodľajehotvrdeníobídenýzákonč.138/1991Zb.,zákonč.369/1990
Zb. uvedené VZN v § 6 ods. 1 písm. d/ stanovuje možnosť prideliť byt vo verejnom záujme a bolo použité
v uznesení č. 40/2007-MZ zo dňa 22.11.2007, ktorým bol byt pridelený do nájmu žalovanému v 1. rade.

Uznesenie č. 392/2008-MZ zo dňa 13. 11. 2008, ktorým bol schválený prevod bytu sa na žiadne VZN
neodvoláva.

16. K odvolaniu žalobcu sa písomne vyjadril aj žalovaný v 1. rade, uvádzajúc, že napadnutý rozsudok
súdu prvej inštancie považuje za vecne správny. Žalobca sa od počiatku súdneho konania domáhal

určenia, že je nájomníkom predmetného bytu z titulu zatvorenej zmluvy o nájme bytu zo dňa 10. 02.
1996. Až v záverečnej reči reagujúc na námietku žalovaného v 1. rade neplatnosti zmluvy o nájme
bytu aj s poukazom na rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Cdo/96/95 zo dňa 13. 11. 1995 a
následným pripojením spisu sp. zn. 17C/144/1993, sa žalobca vzdal svojho tvrdenia a svoje postavenienájomcuodôvodniluzatvorenímnájomnejzmluvykonkludentnouformoulenpoukázanímnarozhodnutie
Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Cdo/113/2007. V odvolaní tvrdil, že nájomné právo žalobca ako vecné
právovydržalk01.01.2002.Vtomtosmerežalovanýv1.radepoukazujenakoncentráciukonaniapodľa

Civilného sporového poriadku, pretože za včasné uplatnenie prostriedku procesného útoku nemožno
nepovažovať jeho uplatnenie až v záverečnej reči a v odvolaní, pričom ani v tomto štádiu konania
nepredložil dôkazy, ktoré by preukazovali jeho tvrdenia. Navyše zdôraznil, že k vydržaniu nájomného
práva nemohlo dôjsť z dôvodu prebiehajúcich konaní, a to na Okresnom súde Nitra sp. zn. 9C/254/92,
17C/144/93, Krajskom súde v Nitre sp. zn. 15Co/90/94, Najvyššom súde SR sp. zn. 1Cdo/96/95,

Okresnom súde Nitra sp. zn. 7C/35/98 a Krajskom súde v Nitre sp. zn. 9Co/1/01. Žalobca taktiež počas
výsluchu uviedol, že užíval byt od roku 1996 a nie od roku 1991, ako to bolo nesprávne uvedené v
materiáli na zasadnutie Mestského zastupiteľstva v Nitre. S neplatnosťou zmluvy o nájme bytu zo dňa
10. 02. 1996 sa súd prvej inštancie v odôvodnení napadnutého rozsudku riadne vysporiadal.

17. K uzavretia nájomného vzťahu konkludentným spôsobom taktiež neprišlo, a to s poukazom na §

686 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktoré špecifikuje zákonné náležitosti nájomnej zmluvy, pričom z
neho vyplýva aj to, že nájomná zmluva musí byť písomná, ak sa však neuzavrie v písomnej forme,
o jej obsahu sa spíše zápisnica. Okrem neplatnej zmluvy o nájme bytu o dňa 10. 02. 1996 žalobca
nepredložil žiadnu inú písomnú nájomnú zmluvu alebo zápisnicu o jej obsahu. Hoci nedostatok písomnej
formy nespôsobuje jej neplatnosť, prejavy vôle smerujúce k uzavretiu nájomnej zmluvy museli byť

urobené spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosť o tom, čo chceli účastníci zmluvného vzťahu prejaviť.
Prejav vôle môže byť vyjadrený nevýslovne, tzn. konkludentne za predpokladu že tento konkludentný
spôsob nevzbudzuje pochybnosti o tom, akú vôľu chcel subjekt prejaviť. Záver o uzavretí zmluvy
o nájme bytu konkludentným spôsobom nevyhnutne predpokladá, že bol daný konkludentný prejav
vôle smerujúci k uzavretiu zmluvy o nájme bytu, a to na strane nájomcu aj na strane prenajímateľa.

Žalobca bližšie neuviedol, kedy a za akých podmienok mal žalovaný v 1. rade alebo žalovaný v 2.
rade konkludentne prejaviť súhlas s uzatvorením nájomnej zmluvy. Prejav vôle vlastníka bytu Mesta
Nitra vyplýva z uznesenia Mestského zastupiteľstva v Nitre zo dňa 19. 12. 2002, č. 667/2002-MZ, podľa
ktorého Mestské zastupiteľstvo v Nitre neschválilo uzatvorenie nájomnej zmluvy so žiadateľmi vrátane
žalobcu. Podaním žiadosti o uzatvorenie nájomnej zmluvy, t. j. legalizáciu nájmu si bol žalobca vedomý

toho, že nemá k predmetnému bytu uzatvorenú platnú nájomnú zmluvu.
18. Vychádzajúc z § 686 ods. 1 OZ je jednou z podstatných náležitostí nájomnej zmluvy výška
nájomného a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Žalobca neuviedol žiaden dôkaz, ktorým
by preukázal okrem iného dohodu o výške nájomného a úhrady za plnenia, ktoré by z uvedeného
dôvodu platil. Žalobca na pojednávaní dňa 04. 12. 2014 uviedol, že až do roku 2007 neplatil lebo

vždy išiel na Službyt a domáhal sa platenia, pričom mu bolo povedané, že nemajú pre neho žiaden
variabilný symbol. Uvedené tvrdenie je pravdivé, pretože ako zástupca vlastníka bytu odmietali vyhotoviť
žalobcovi evidenčný list s variabilným symbolom zahŕňajúcim výšku nájomného a úhrady za plnenia.
Rozsudok, na ktorý žalobca v záverečnej reči poukázal, t. j. rozsudok Najvyššieho súdu SR sp.
zn. 1Cdo/113/2007 dáva žalovanému v 1. rade za pravdu pokiaľ ide o vystavený evidenčný list na

meno nájomcu a pravidelné predpisovanie a platenie nájomného a jeho preberanie prenajímateľom,
pravidelné predpisovanie záloh a vzájomná korešpondencia. Uvedené listiny sú dôkazmi preukazujúcimi
vznik nájomného vzťahu konkludentným spôsobom, avšak žalobca nimi nedisponuje. Do pozornosti
odvolacieho súdu dal rozsudok NS SR sp. zn. 5Cdo/266/2007, v ktorom sa súd zaoberal podmienkami
vzniku nájomnej zmluvy konkludentne. Evidenčný list bol žalobcovi vystavený až na základe uzatvorenia

Zmluvy o podnájme bytu dňa 07. 12. 2007.
19. K odvolaniu žalobcu sa písomne vyjadril aj žalovaný v 3. rade uvádzajúc, že napadnutý rozsudok
súduprvejinštanciepovažujezavecnesprávnyanavrhujeodvolaciemusúdu,abyhoakovecnesprávny
potvrdil. Zastáva názor, že u žalobcu absentuje naliehavý právny záujem na určení neplatnosti kúpnej
zmluvy č. V XXXX/XX v časti týkajúcej sa bytu č. XX vo vlastníctve žalovaného v 3. rade. Kúpna zmluva

bola uzavretá na dva byty, t. j. byt č. X . a byt č. XX, pričom na jednej listine sú jednotlivé byty popísané a
pri každom byte je uvedená samostatne kúpna cena, teda prevod týchto bytov nie je spojený do jedného
celku, ale ide o dva samostatné zmluvné vzťahy na dve rozdielne nehnuteľnosti, na dva predmety
zmluvy. V tomto smere poukázal na § 41 OZ týkajúci sa čiastočnej neplatnosti zmluvy. Vzhľadom k
uvedenému mal žalobca možnosť žalovať čiastočnú neplatnosť uvedenej kúpnej zmluvy v časti týkajúcej

sa bytu č. X. . Žalobca zámerne používa argumentáciu, ktorá nemá oporu v zákone (poukazuje na § 39
OZ) a že jediným dôvodom rozšírenia žaloby je taktický krok za účelom zvýšenia tlaku na Mesto Nitra.
Žalovaný v 3. rade odkúpil byt č. XX od fyzickej osoby p. Y. J., nar. XX. XX. XXXX, vtedy bytom I., J.
XX, pričom vynaložil veľké finančné prostriedky na kúpu a renováciu uvedeného bytu a v súčasnosti hoponúka na predaj. Poukázal na časté zmeny žalobného návrhu a prekážky v konaní spôsobené právnym
zástupcom žalobcu, čo spôsobilo vznik zbytočných nákladov na strane žalovaného v 3. rade. Navyše
poznamenal, že z odvolania žalovaného nie je zrejmé, z akého dôvodu má odvolací súd napadnutý

rozsudok súdu prvej inštancie zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Súd prvej
inštancie riadne vykonal dokazovanie, z ktorého zistil správny skutkový stav veci a následne dospel aj
k správnym právnym záverom.
20. Krajský súd v Nitre ako súd odvolací (§ 34 zák. č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok -
ďalej len „CSP“) , po zistení, že odvolanie bolo podané oprávnenou osobou v zákonom stanovenej

lehote ( §359, § 362 ods.1 CSP) a že spĺňa náležitosti odvolania v zmysle § 363 CSP preskúmal
napadnuté rozhodnutie, viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 CSP), prejednal odvolanie
bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 a contrario CSP, keď v zmysle § 219 ods. 3
za použitia § 378 ods. 1 CSP oznámil miesto a čas verejného vyhlásenia rozsudku na úradnej tabuli
súdu a na webovej stránke krajského súdu v lehote najmenej päť dní pred jeho vyhlásením) a dospel
k záveru, že rozhodnutie súdu prvej inštancie je vo výroku vecne správne, preto ho podľa § 387 ods.

1 CSP potvrdil.

21. S účinnosťou od 01. 07. 2016, prijatím zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej
len „CSP“), došlo v súlade s § 473 CSP k zrušeniu zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok.
Nová právna úprava dôsledne dodržiava princíp okamžitej aplikovateľnosti procesnoprávnych noriem,

ktorý znamená, že nová procesná úprava sa použije na všetky konania, a to aj na konania začaté pred
dňom účinnosti CSP s ustanovenými výnimkami z tohto základného pravidla.

22.1. Podľa § 470 ods. 1 CSP, ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania začaté predo
dňom nadobudnutia jeho účinnosti.

22.2. Podľa § 470 ods. 2 prvej vety CSP právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom
nadobudnutia účinnosti tohto zákona zostávajú zachované.
22.3. Podľa § 387 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku
vecne správne.

22.4. Ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia,
môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia,
prípadne doplní na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody ( § 387 ods.2 CSP).

25. Odvolací súd preskúmavajúc dôvodnosť podaného odvolania žalobcu dospel k záveru, že
odvolanie žalobcu nie je dôvodné. Súd prvej inštancie v predmetnej veci vykonal rozsiahle dokazovanie
zamerajúc sa na riadne zistenie skutkového stavu veci, pričom dospel k správnym skutkovým zisteniam,
následne aj vec správne posúdil po právnej stránke, keď dospel k záveru o nedôvodnosti podanej žaloby,
ktorú napadnutým rozsudkom zamietol a svoje rozhodnutie odôvodnil v súlade s § 220 ods. 2 CSP.

26. Ustanovením § 387 ods. 2 CSP je odvolaciemu súdu daná možnosť vypracovania tzv. skráteného
odôvodneniarozhodnutia.Možnosťvypracovaniatakéhotoodôvodneniajeodôvodnenátým,žeodvolací
súd sa v plnom rozsahu stotožní s dôvodmi rozhodnutia súdu prvej inštancie a to po skutkovej ako
aj právnej stránke; ak sa odvolací súd čo i len čiastočne nestotožní s týmito závermi, neprichádza do

úvahy vypracovanie skráteného odôvodnenia. Môže síce doplniť dôvody uvedené v rozhodnutí súdu
prvej inštancie, toto doplnenie však nemôže byť v rozpore so závermi súdu prvej inštancie, môže ho iba
dopĺňať v tom zmysle, že závery odvolacieho súdu iba podporia odôvodnenie súdu prvej inštancie.

27. Odvolací súd preskúmaním súdneho spisu zistil, že žalobca sa žalobou podanou na súde prvej

inštancie dňa 01. 02. 2013 a neskoršími podaniami doplnenými v priebehu konania domáhal určenia,
že kúpna zmluva zo dňa 27. 11. 2008 uzatvorená medzi žalovaným v 2. rade ako predávajúcim a
žalovaným v 1. rade ako kupujúcim je neplatná. Zároveň sa domáhal určenia, že žalobca je nájomníkom
nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v kat. úz. I., bytu č. X v bytovom dome o. č. XX, súp. č. XXXX
postavenom na parc. č. XXXX v I. na J. ulici, pričom nájom predmetnej nehnuteľnosti je na dobu

neurčitú. Súd prvej inštancie o predmetnej žalobe žalobcu rozhodol napadnutým rozsudkom tak, že
žalobu zamietol a žalovaným v 1., 2. a 3. rade priznal náhradu trov konania v rozsahu 100 %.28. Pokiaľ ide o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalovaným v 2. rade ako
predávajúcim a žalovaným v 1. rade ako kupujúcim zo dňa 27. 11. 2008, predmetom ktorej bol byt č.
X v bytovom dome o. č. XX, súp. č. XXXX postavenom na parc. č. XXXX v I. na J. ulici a byt č. XX,

vlastníkom ktorého je v súčasnosti žalovaný v 3. rade, žalobu súd prvej inštancie zamietol z dôvodu
nedostatku naliehavého právneho záujmu na takomto určení.

29. 1. Podľa § 137 písm. c/ CSP, žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o určení, či tu
právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné

preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu.
29.2. Podľa § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,
účinného v čase uzatvorenia zmluvy, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode
vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené
s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak

ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru,
prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je
aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky
na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.
30. Žalobca sa domáhal neplatnosti vyššie uvedenej kúpnej zmluvy ako celku, poukazujúc na to, že

prehlásenie o nedoplatkoch na úhradách za služby súvisiace s užívaním bytu neboli vyhotovené tak,
ako to ukladá § 5 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov. Zároveň poukázal aj na to, že vzhľadom k tomu, že
išlo o prvý prevod nehnuteľností, súčasťou kúpnej zmluvu a následne ako príloha návrhu na vklad malo
byť priložené takéto vyhlásenie od prenajímateľa, ako aj od správcu HABYTER.
31.1. Súd prvej inštancie sa správne s poukazom na charakter určovacej žaloby primárne zaoberal

existenciou naliehavého právneho záujmu.

31.2. Právny záujem, ktorý je podmienkou procesnej prípustnosti určovacej žaloby v zmysle § 137
písm. c/ CSP, musí byť naliehavý. Pri skúmaní existencie naliehavého právneho záujmu ide o posúdenie,
či podaná žaloba je vhodný (účinný a správne zvolený) procesný nástroj ochrany práva žalobcu, či sa

ňou môže dosiahnuť odstránenie spornosti práva, a či snáď len zbytočne nevyvoláva konanie, po ktorom
bude musieť aj tak nasledovať iné (ďalšie) súdne konanie alebo konania. Naliehavý právny záujem je
spravidla daný v prípade, ak by bez tohto určenia bolo právo žalobcu ohrozené alebo ak by sa bez tohto
určenia stalo jeho právne postavenie neistým (porovnaj R 17/1972). Za nedovolenú možno považovať
určovaciu žalobu, pokiaľ neslúži potrebám praktického života, ale len k zbytočnému rozmnožovaniu

sporov; ak však určovacia žaloba vytvára pevný právny základ pre právny vzťah účastníkov sporu,
je prípustná aj napriek tomu, že je možná (prípadne) i iná žaloba (viď rozhodnutie Najvyššieho súdu
Slovenskej republiky publikované v časopise Zo súdnej praxe pod č. 40/1996).

32. Procesná povinnosť preukázať, že v čase rozhodovania súdu je naliehavý právny záujem na určení

právnehovzťahualebopráva,zaťažujetoho,ktosatohtourčeniadomáha(žalobcu).Pokiaľchcežalobca
osvedčiť svoj naliehavý právny záujem, musí na jednej strane poukázať na určité skutkové okolnosti
prejednávanej veci vedúce k sporu medzi účastníkmi a k potrebe určiť súdom, či tu právny vzťah alebo
právojealebonieje,nadruhejstranevysvetliť,žeprávepodanážalobajeprocesnevhodnýmnástrojom,
ktorý tento spor rieši, teda, že odstraňuje neistotu vzťahu účastníkov konania alebo vytvára pevný základ

pre jeho usporiadanie (rozsudok Najvyššieho súdu SR zo 6. decembra 2012, sp. zn. 5 Cdo 31/2011).

33. Odvolací súd rovnako ako súd prvej inštancie zastáva názor, že žalobca nepreukázal
naliehavý právny záujem na určení neplatnosti kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalovaným v 2. rade
ako predávajúcim a žalovaným v 1. rade ako kupujúcim, predmetom ktorej bol prevod sporných

nehnuteľností. Žalobca odôvodnil naliehavý právny záujem tým, že vydaním rozsudku, ktorého
sa podanou žalobou domáha, by bol podkladom pre vyznačenie zmeny v katastri nehnuteľností,
ako nevyhnutnej podmienky správneho označenia účastníkov konania. Súd prvej inštancie správne
konštatoval, že vyhovením žaloby žalobcu by sa zmenilo len vlastnícke právo k bytu č. 3, ktorého je v
súčasnosti žalovaný v 1. rade, pričom po vyhovení žaloby by bol ako vlastník zapísaný žalovaný v 2.

rade. Takáto zmena vlastníckeho práva by sa však nijakým spôsobom nedotkla práv žalobcu a nijakým
spôsobom by sa nevyriešilo jeho postavenie v konaní.34. Pokiaľ ide o to, že žalobca sa domáha neplatnosti celej kúpnej zmluvy, predmetom ktorej je prevod
vlastníckeho práva k bytu č. X a bytu č. XX na J. XX v I., súd prvej inštancie správne dospel k záveru, že
v tomto prípade žalobca sa nedomáha žiadneho práva vo vzťahu k bytu č. XX a nijako nespochybňuje

prevod uvedenej nehnuteľnosti na žalovaného v 1. rade, v dôsledku čoho odvolací súd rovnako tak ako
súd prvej inštancie dospel k záveru, že je daný dôvod žalovať neplatnosť kúpnej zmluvy zo dňa 27. 11.
2008 ako celku, keď je možné žalovať o určenie neplatnosti časti kúpnej zmluvy. Navyše ani v tejto časti
by nebol daný naliehavý právny záujem na určení neplatnosti kúpnej zmluvy vo vzťahu k bytu č. XX.

35. Podľa § 41 Občianskeho zákonníka, ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje len na časť právneho úkonu,
je neplatnou len táto časť, pokiaľ z povahy právneho úkonu alebo z jeho obsahu alebo z okolností, za
ktorých k nemu došlo, nevyplýva, že túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu.

36. Na podporu správnosti rozhodnutia súdu prvej inštancie odvolací súd dodáva, že ustanovenie §
41 Občianskeho zákonníka upravuje podmienky pre oddelenie neplatnej časti právneho úkonu, pričom

ostatná časť právneho úkonu nedotknutá neplatnosťou môže zostať v platnosti. dôvody neplatnosti
(absolútnej alebo relatívnej) sa môžu vzťahovať len na časť právneho úkonu. Keďže v § 41 je použitý
pojem právne úkony, je zrejmé, že sa týka všetkých právnych úkonov vrátane zmlúv. Nie je teda
rozhodujúce, o aký právny úkon ide, a ani to, v akej forme sa musí urobiť, prípadne čo sa vyžaduje na
to, aby bol takýto úkon platný a účinný.

37.1. Obsahom právneho úkonu sú podstatné (esenciálne), prirodzené a náhodné zložky. Pri skúmaní
deliteľnosti právneho úkonu sa treba zamerať predovšetkým na oddeliteľnosť esenciálnych zložiek,
ktorých neplatnosť sa zásadne vzťahuje na celý právny úkon, ale nemožno vylúčiť ani ich oddeliteľnosť,
resp. deliteľnosť.

37.2. Ak sa teda dôvod neplatnosti vzťahuje na celý právny úkon, je právny úkon neplatný v celom
rozsahu. Ide najmä o prípady, ak sú neplatnosťou dotknuté podstatné náležitosti právneho úkonu
(essentialia negotii). Ak neplatnosťou je zasiahnutá časť právneho úkonu, súkromné právo vychádza zo
zásady, že ostatná časť právneho úkonu nie je touto neplatnosťou dotknutá (utile non debet per unitule

vitiari). Občiansky zákonník túto zásadu vyjadruje tak, že ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje iba na časť
právneho úkonu, pričom ide o vadu právneho úkonu, ktorú možno oddeliť od jeho ostatného obsahu,
neplatnou je len táto časť právneho úkonu. Podmienkou, pravda, je, že po oddelení neplatnej časti musí
zvyšok právneho úkonu sám osebe právne obstáť a zostať tak v platnosti.

37.3. Neplatnosťou napadnutá časť právneho úkonu je neplatná od začiatku (ex tunc). Ostatné,
neplatnosťou nedotknuté časti právneho úkonu zostávajú v platnosti. Čiastočná neplatnosť môže nastať
ako u absolútnej, tak aj relatívnej neplatnosti. Ak však vadnú časť právneho úkonu nemožno oddeliť
od jeho ostatného obsahu, je neplatný celý právny úkon, pričom táto neplatnosť pôsobí ex tunc (od
začiatku). Nemožnosť oddelenia neplatnej časti právneho úkonu od jeho ostatnej časti možno vyvodiť

výkladom prejavu vôle účastníkov právneho úkonu, z povahy právneho úkonu, príp. z okolností, za
ktorých k nemu došlo, príp. aj z účelu, ktorý sa právnym úkonom sledoval (§ 35 OZ). Pri tomto výklade
sa berie do úvahy právny úkon ako celok, nielen oddelená časť právneho úkonu.

38. V predmetnej veci je nad mieru všetkých skutočností zrejmé, vychádzajúc pritom najmä z tvrdení

a dôkazov produkovaných žalobcom na preukázanie pravdivosti jeho tvrdení, že sa domáha určenia
neplatnosti kúpnej zmluvy v časti týkajúcej sa prevodu bytu č. X, nie zároveň aj bytu č. XX. Z uvedeného
možno dospieť nepochybne k záveru, že ide len o namietnutie čiastočnej neplatnosti kúpnej zmluvy.
Aj napriek skutočnosti, že predmetom jedného právneho úkonu - kúpnej zmluvy bol prevod dvoch
nehnuteľností, je možné jednotlivé časti týkajúce sa bytu č. X a bytu č. XX oddeliť od ostatného obsahu

zmluvy. Je však podstatné, aby žalobca preukázal naliehavý právny záujem na takomto určení rovnako,
ako keď sa domáha určenia neplatnosti právneho úkonu ako celku.

39. Žalobca ako primárny dôvod neplatnosti kúpnej zmluvy uviedol nedostatky vo vyhlásení správcu
ohľadom nedoplatkov na platbách súvisiacich s užívaním bytu, ktoré nemali byť vyhotovené v súlade s §

5 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov. Súd prvej inštancie v nadväznosti na tieto dôvody neplatnosti kúpnej
zmluvy dospel k záveru, že uvedené nedostatky kúpnej zmluvy nie sú spôsobilé zapríčiniť jej neplatnosť
a správne poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Sžr 10/2011 z 08. 11. 2011, v ktorom
najvyšší súd dospel k záveru, že takéto vyhlásenie sa zabezpečuje len za účelom poskytnutia informáciipre záujemcu o kúpu bytu ohľadom toho, či na nehnuteľnosti neviaznu finančné ťarchy. Odvolací súd
poznamenáva, že ide o nedostatok kúpnej zmluvy, resp. návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra
nehnuteľností, avšak nejde o nedostatok samotného právneho úkonu, navyše takej intenzity, ktorá by

bola spôsobilá privodiť neplatnosť uzavretej kúpnej zmluvy. V tomto smere sa odvolací súd stotožňuje
s vyššie uvedeným právnym záverom súdu prvej inštancie a nebude nadbytočne opakovať už ním
uvedené dôvody v odôvodnení napadnutého rozhodnutia.

40.1. Podľa § 663 Obč. zák. nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec,

aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral úžitky.

40.2. Podľa § 666 ods.1 Obč. zák. prenajímateľ je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak
zmluva neurčuje inak.
40.3. Podľa § 6 ods. 6 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, všetky právne úkony spojené s
nakladaním s majetkom obce musia mať písomnú formu, inak sú neplatné.

41. Ustanovenie § 663 OZ predstavuje základné ustanovenie o nájomnej zmluve, ktoré ju vymedzuje
ako zmluvu, ktorou prenecháva prenajímateľ za odplatu vec nájomcovi, aby ju dočasne užíval alebo
z nej bral úžitky. Prenajímateľ teda nájomnou zmluvou prevádza na nájomcu právo užívať vec, brať z
nej úžitky alebo oboje, pričom tento prevod užívacieho práva predstavuje podstatu nájomného vzťahu.
Nájomný vzťah vzniknutý na základe nájomnej zmluvy teda predstavuje právny titul k užívaniu cudzej

veci a v rozsahu prevedeného užívacieho práva predstavuje záväzkové obmedzenie užívacieho práva
vlastníka.
42. Okrem prípadov, keď nájomný pomer vzniká na základe zákona, je nájom možné založiť
len nájomnou zmluvou. V nájomnom vzťahu vystupujú dve strany, a to prenajímateľ a nájomca.
Existencia dvoch strán však nevylučuje, aby či už na jednej alebo druhej strane vystupovalo viacero

subjektov (prenajímateľov alebo nájomcov). Uvedené subjekty musia byť vymedzené v nájomnej
zmluve. Prenajímateľom je osoba, ktorá prenecháva zmluvou vec (právo, inú majetkovú hodnotu) tretej
osobe (nájomcovi), aby ju dočasne užívala alebo z nej brala aj úžitky. V súlade so zásadou nemo plus
iuris ad alium transfere potest quam ipse habet (nikto nemôže previesť na iného viac práv ako sám má)
je zrejmé, že prenajímateľ musí disponovať dostatočným rozsahom práv na takéto nakladanie s vecou.

Spravidla a najčastejšie bude takouto osobou vlastník predmetu nájmu, no nie je vylúčené, aby takouto
osobou bola aj iná osoba odlišná od vlastníka, ktorá disponuje dostatočným rozsahom oprávnení, či už
zo zákona, alebo na základe zmluvy disponovať týmto spôsobom s vecou. Nájomcom je zasa osoba, na
ktorú sa uvedené užívacie právo (užívať vec alebo z nej brať aj úžitky) prevádza. Nájomca sa na základe
nájomnej zmluvy stáva oprávneným detentorom takto prevedeného práva. Aj v prípade nájomcov môže

vystupovať viacero subjektov.
43. Pre všeobecnú nájomnú zmluvu zákon neustanovuje obligatórnu formu a zotrváva na požiadavke
bezformálnosti právneho úkonu. To platí aj v prípade, ak sa nájomná zmluva týka nehnuteľností, pretože
v danom prípade nejde o prevod, a teda nie sú splnené požiadavky § 46 ods. 1 OZ. Písomná forma
však musí byť zachovaná v prípade, ak to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov. Obligatórnu

písomnú formu vyžaduje zákon pri niektorých druhoch (predmetoch) nájmu, napríklad zmluva o nájme
nebytových priestorov (§ 3 ods. 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov), zmluva o nájme
pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (§ 14 zákona č. 504/2013 Z.z. o nájme
poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov v platnom znení).

44. Podstatnými náležitosťami (essentialia negotii), ktoré sa vyžadujú na platnosť všeobecnej nájomnej
zmluvy, sú určenie predmetu nájmu a odplatnosti. Pravidelnými zložkami (naturalia negotii) nájomnej
zmluvy zasa bývajú dojednania o dobe nájmu a jeho účele. Nepodstatnými, resp. náhodnými zložkami
(accidentalia negotii) bývajú ďalšie dojednania bližšie vymedzujúce práva a povinnosti zmluvných strán,
a to najmä vymedzenie práv a povinností v súvislosti s podnájmom, poistením predmetu nájmu a iné.

K vzniku nájomnej zmluvy ako konsenzuálneho druhu zmluvy dôjde, ak sa zmluvné strany dohodli
minimálne na podstatných zložkách nájomnej zmluvy. Podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy je
vymedzenie predmetu nájmu. Vymedzenie predmetu nájmu musí spĺňať náležitosti určitosti právneho
úkonu v zmysle § 37 OZ. K špecifikácii predmetu nájmu musí dôjsť v momente uzatvorenia nájomnej
zmluvy.

45. Podanou žalobou sa žalobca okrem určenia neplatnosti kúpnej zmluvy domáhal určenia, že je
nájomcom vyššie uvedenej nehnuteľnosti t.j. bytu č. X na J. XX v I.. Súd prvej inštancie vykonaným
dokazovaním dospel k správnemu záveru, že žalobca nemôže byť nájomcom, keďže svoj nárokodvodzuje od nájomnej zmluvy z 10. 02. 1996, ktorú predbežne súd posúdil ako neplatnú z dôvodu,
že túto zmluvu uzavrel so subjektom, ktorý nebol oprávnený na uzatváranie nájomných zmlúv a nebol
ani vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti. V čase uzatvorenia uvedenej nájomnej zmluvy vlastníkom

nehnuteľnosti bolo Mesto Nitra, a to odo dňa účinnosti zákona č. 138/1991 Zb., t.j. 01. 05. 1991.
Žalobca uzavrel nájomnú zmluvu s prenajímateľom HABAKA, pričom tento ako prenajímateľ nemal
právnu subjektivitu a ani oprávnenie na uzatváranie akýchkoľvek zmlúv. Súd prvej inštancie správne
poukázal na to, že pri podpise nájomnej zmluvy je odtlačok pečiatky s údajmi JUDr. V. K., komerčný
právnik, J. XX, I., v dôsledku čoho dospel k záveru, že práve táto fyzická osoba bola prenajímateľom,

pričom nájomnú zmluvu uzatvorila bez akéhokoľvek oprávnenia. Vzhľadom k tejto skutočnosti nemožno
dospieť k záveru, že právo na užívanie bytu titulom nájomnej zmluvy z 10. 02. 2013 aj naďalej trvá,
pretože išlo o neplatnú nájomnú zmluvu. Žalobca uzavrel s vlastníkom nehnuteľnosti aj ďalšie nájomné
zmluvy, vychádzajúc z ktorých však možno konštatovať, že nájom zanikol dňa 02. 02. 2013.

46. Žalobca tvrdil, že nájomná zmluva bola uzavretá konkludentne, pričom takúto formu uzavretia

nájomnej zmluvy medzi Mestom Nitra a žalobcom súd prvej inštancie vyvrátil s poukazom na § 6 ods. 6
Zákona o majetku obcí, ktorý pre všetky právne úkony týkajúce sa nakladania s majetkom obce vyžaduje
písomnú formu, inak sú neplatné. Súd prvej inštancie správne poukázal na históriu vlastníkov spornej
nehnuteľnosti a právne úkony, na základe ktorých k nadobudnutia vlastníckeho práv došlo, z ktorých
vyvodil správny záver o neplatnosti nájomnej zmluvy, od ktorej nemožno odvodiť právo dôvodnosť

nároku žalobcu na určení, že je vlastníkom sporenej nehnuteľnosti, t. j. bytu č. X na J. XX v I..

47. Vzhľadom na uvedené skutočnosti sa súd prvej inštancie v konaní vysporiadal so všetkými
skutočnosťami podstatnými pre správne právne posúdenie veci a nadväznosti na uvedené odvolacie
námietky žalobcu ,ohľadom neplatnosti kúpnej zmluvy ako celku z dôvodu absencie vyhlásenia o

nedoplatkoch za služby spojené s užívaním bytu prenajímateľa a správcu, ako aj nesprávnosť ku kúpnej
zmluve predloženého takéhoto vyhlásenia, ktoré podľa tvrdení žalobcu nespĺňali náležitosti v zmysle §
5 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov, odvolací súd považuje za bezpredmetné. Súd prvej inštancie sa v
rámci rozsiahleho dokazovania uvedenými skutočnosťami zaoberal a závery, ku ktorým v napadnutom
rozhodnutím dospel majú oporu vo vykonanom dokazovaní a aj jeho právne odvolací súd považuje za

správne.

48. Žalobca v odvolaní poukázal na skutočnosť, že predmetnú nehnuteľnosť užíval od roku 1991,
pričom ak uzatvoril nájomnú zmluvu so splnomocnencom nevlastníčok, resp. so spoluvlastníkom,
vychádzal z údajov uvedených v katastri nehnuteľností a údajov evidovaných na príslušnom liste

vlastníctva. Žalovaný v 2. rade bol zapísaný v katastri nehnuteľnosti ako vlastník až do roku 1997, kedy
žalobca už 6 rokov dobromyseľne užíval nehnuteľnosť domnievajúc sa, že ju užíva na základe právneho
úkonu uzatvoreného s oprávnenou osobou. Poukazujúc na uvedené poznamenal, že za predpokladu,
že by nedošlo k uzavretiu nájomnej zmluvy konkludentným spôsobom , potom uvedené nasvedčuje
tomu, že vydržal nájomné právo k spornému bytu, a to k 01. 01. 2002.

49.1. Podľa § 134 ods. 1 Občianskeho zákonníka, oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak
ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o
nehnuteľnosť.

49.2. Podľa § 134 ods. 2 Občianskeho zákonníka, takto nemožno nadobudnúť vlastníctvo k veciam,
ktoré nemôžu byť predmetom vlastníctva, alebo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo
zákonom určených právnických osôb (§ 125).

49.3. Podľa § 134 ods. 3 Občianskeho zákonníka, do doby podľa odseku 1 sa započíta aj doba, po

ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca.

49.4. Podľa § 134 ods. 4 Občianskeho zákonníka, pre začiatok a trvanie doby podľa odseku 1 sa
použijú primerane ustanovenia o plynutí premlčacej doby.
50. Podľa § 366 CSP, prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli

uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak a) sa týkajú
procesných podmienok, b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu, c) má byť
nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo
veci alebo d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.51. Odvolací súd v súvislosti s uvedenou námietkou žalobcu poznamenáva, že na to, aby prišlo k
nadobudnutiu nejakého práva vydržaním je potrebné, aby boli splnené zákonné podmienky. Vydržanie je

nadobudnutie vlastníckeho práva k veci (alebo vecného práva zodpovedajúceho vecnému bremenu) jej
(jeho) oprávnenou držbou počas dlhej doby, ktorá je spravidla konkrétne ustanovená zákonom. Vydržať
možno teda len vecné právo alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Poukazujúc na uvedenú
definíciu nemožno dospieť k záveru, že by bolo možné právo nájmu vydržať, preto sa odvolací súd ďalej
nezaoberal ani splnením zákonných podmienok vydržania, ktorými sú okrem spôsobilého predmetu

vydržania aj spôsobilý subjekt, dobromyseľnosť a splnenie vydržacej doby. Navyše nejde o novotu v
odvolacom konaní tak, ako ju má na zreteli § 366 CSP, preto ak sa žalobca domnieval, že by mohol
nadobudnúť právo nájmu vydržaním, potom mal uvedené tvrdiť v konaní pred súdom prvej inštancie.

52. Záverom odvolací súd poznamenáva, že ďalšími odvolacími dôvodmi, ktoré nepovažoval pre
rozhodnutie o podanom odvolanie za významné, sa odvolací súd nezaoberal. V tomto smere poukazuje

na uznesenie Najvyššieho súdu SR z 15. 7. 2010, sp. zn. 5 Cdo 106/2010, v zmysle ktorého právo na
riadne odôvodnenie súdneho rozhodnutia patrí medzi základné zásady spravodlivého súdneho procesu,
jednoznačne vyplýva z ustálenej judikatúry ESĽP. Judikatúra tohto súdu teda nevyžaduje, aby na každý
argument strany, aj na taký, ktorý je pre rozhodnutie bezvýznamný, bola daná odpoveď v odôvodnení
rozhodnutia. Ak však ide o argument, ktorý je pre rozhodnutie rozhodujúci, vyžaduje sa špecifická

odpoveď práve na tento argument (Ruiz Torija c. Španielsko z 9. decembra 1994, séria A, č. 303-A, s.
12, § 29; Hiro Balani c. Španielsko z 9. decembra 1994, séria A, č. 303-B; Georgiadis c. Grécko z 29.
mája 1997; Higgins c. Francúzsko z 19. februára 1998).

53. Poukazujúc na vyššie uvedené skutočnosti dospel odvolací súd k rovnakému záveru ako súd prvej

inštancie, a teda, že žaloba žalobcu nie je dôvodná. Súd prvej inštancie starostlivo zisťoval skutkový stav
veci, z ktorého následne vyvodil správne právne závery, preto je napadnuté rozhodnutie vecne správne,
a preto ho odvolací súd podľa § 387 ods.1 CSP potvrdil, keďže nezistil dôvodnosť námietok žalobcu
uvádzaných v odvolaní, navyše žalobca neuviedol žiadne nové skutočnosti, s ktorými by sa súd prvej
inštancie v odôvodnení napadnutého rozhodnutia nevysporiadal.

54.1. Podľa § 396 ods.1 CSP ustanovenia o trovách konania pred súdom prvej inštancie sa použijú
aj na odvolacie konanie.
54.2. Podľa § 255 ods.1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.
54.3. Podľa § 262 ods.1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v

rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.
54.4. Podľa § 262 ods.2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po
právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

55. O trovách odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení s § 255
ods. 1 CSP a v odvolacom konaní procesne úspešným žalovaným v 1., 2. a 3. rade priznal voči procesne
neúspešnému žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

56. Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3 : 0 (§ 393 ods. 2 druhá veta

Civilného sporového poriadku v spojení s § 3 ods. 9 posledná veta zák. č. 757/2004 Z. z. o súdoch a
o zmene a doplnení niektorých zákonov).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je prípustné odvolanie.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP),
v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,
ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP). Dovolanie je podané včas aj
vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427 ods. 2 CSP).V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP), to neplatí, ak je a) dovolateľom fyzická osoba,
ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, b) dovolateľom právnická osoba a jej
zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, c)

dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).