Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Monday, June 4, 2018

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 8C/76/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8116205538
Dátum vydania rozhodnutia: 04. 06. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jozef Jaselský

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2018:8116205538.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudcom, JUDr. Jozefom Jaselským, v právnej veci žalobcu: H. P., K.. XX.X.XXXX,

O. V. XX, XXX XX V., právne zastúpeného: JUDr. Michal Feciľak, advokát so sídlom Jesenná 8,080 05
Prešov, proti žalovanému: Mesto Prešov, so sídlom Hlavná č. 73, 080 01 Prešov, právne zastúpeného:
JUDr. Martin Staroň, advokát so sídlom Hlavná 89, 080 01 Prešov, o vydanie bezdôvodného obohatenia,
takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu vo výške 474,78 € spolu s úrokom z omeškania
vo výške 5 % p.a. zo sumy 474,78 € od 17.3.2016 do zaplatenia, a to všetko v lehote troch dní od
právoplatnosti tohto rozsudku.

II. V prevyšujúcej časti žalobu z a m i e t a.

III. Žalovaný je p o v i n n ý nahradiť žalobcovi trovy konania v rozsahu 100 %.

IV. Žalovaný je p o v i n n ý nahradiť štátu trovy konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa svojou žalobou doručenou súdu dňa 16.3.2016 domáhal voči žalovanému vydania
medzitýmneho rozsudku, v zmysle ktorého by súd zaviazal žalovaného vydať žalobcovi bezdôvodné

obohatenie. Žalobca svoj návrh odôvodnil tým, že bol výlučným vlastníkom parc. S.-A. Č.. XXX/X -
orná pôda o výmere 44 m2, zapísanej na J. Č.. XXXX, k.ú. W. a podielovým spoluvlastníkom parc. S.-
D. Č.. XXXX/XX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 9 m2, zapísanej na J. Č.. XXX, S..Ú.. W.,
vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 2/4. Žalobca na základe darovacej zmluvy daroval o.i. aj vyššie
uvedené pozemky svojej vnučke. Okresný úrad Prešov, katastrálny odbor, svojim rozhodnutím č. B.
XXXX/XXXX z 11.8.2015, ktoré nadobudlo právoplatnosť toho istého dňa, povolil vklad vlastníckeho
práva do katastra nehnuteľností o.i. k predmetným pozemkov v prospech vnučky. Žalobca sa domáhal

vydania bezdôvodného obohatenia zo strany žalovaného za užívanie uvedených pozemkov, na ktorých
sa nachádza miestna komunikácia a chodník, za obdobie od 17.3.2014 do 10.8.2015, t.j. 512 dní.
Žalovaný užíva tieto pozemky bez právneho dôvodu, bez toho, aby mal so žalobcom uzavretú nájomnú
zmluvu, čím sa žalovaný na úkor žalobcu bezdôvodne obohacuje.

2. Žalovaný vo svojom vyjadrení doručenom súdu dňa 3.6.2016 uviedol, že nárok žalobcu uznáva a
navrhuje vec riešiť mimosúdne dohodou.

3. Žalobca v podaní doručenom súdu dňa 16.5.2016 navrhol pripustiť zmenu žaloby. Uviedol, že si
medzičasom objednal vypracovanie znaleckého posudku. Ing. Mikuláš Ilkovič znaleckým posudkom č.8/2016 zo dňa 10.4.2016 stanovil všeobecnú hodnotu nájmu vyššie uvedených nehnuteľnosti vo výške
15,4881 €/m2 ročne.

4. Tunajší súd uznesením zo dňa 20.6.2016, č.k. 8C/76/2016-68, pripustil zmenu žaloby v zmysle návrhu
žalobcu, podľa ktorého je žalovaný povinný zaplatiť žalobcovi sumu vo výške 1.053,70 € spolu s úrokom
z omeškania vo výške 5 % ročne od 17.3.2016 do zaplatenia.

5. Žalovaný na pojednávaní spochybnil výšku uplatneného bezdôvodného obohatenia a navrhol pribrať

do konania súdneho znalca.

6. Súd vykonal dokazovanie oboznámením s listinnými dôkazmi (J. Č.. XXXX, S..Ú.. W.; J. Č.. XXX,
S..Ú..W.;F.Č..XX/XXXX;F.Č..XX/XXXX;kópiakatastrálnejmapy;RozhodnutieOÚPrešov,katastrálny
odbor, č. B. XXXX/XXXX; G. Č.. X/XXXX; Znalecký úkon č. 55/2014 Doplnok č. 1 k ZP č. 11/2013
vypracovaný Ing. Martinom Virbom; Doplnok č. 1 k ZP - ZÚ č. 13/2010 ZÚ č. 55/2016 vypracovaný STU

v Bratislave; ZP č. 17 vypracovaný TÚ v Košiciach; inzerát v Prešovskom večerníku, nájomné zmluvy
predložené žalobcom na č.l. 313-337, vyjadrenia realitných kancelárii) ako aj znaleckým posudkom č.
103/2017, pričom zistil tento skutkový stav:

7. Žalobca bol výlučným vlastníkom parc. S.-A. Č.. XXX/X - orná pôda o výmere 44 m2, zapísanej na

LV č. XXXX, S..Ú.. W. a podielovým spoluvlastníkom parc. S.-D. Č.. XXXX/XX - zastavané plochy a
nádvoria o výmere 9 m2, zapísanej na LV č. XXX, S..Ú.. W., vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 2/4,
do 11.8.2018, kedy bol povolený vklad vlastníckeho práva k uvedeným nehnuteľnostiam v prospech
vnučky žalobcu, B. W..

8. Zo znaleckého posudku Ing. Mikuláša Ilkoviča č. 8/2016 vyplýva, že za obdobie rokov 2014 - 2016
všeobecná hodnota nájmu parc. KN-D. Č.. XXXX/XX o výmere 9 m2 a parc. S.-A. Č.. XXX/X o výmere
44 m2 činí 2.463,- €. Merná jednotka činila 15,49 €/m2/rok. Všeobecnú hodnotu nájmu nehnuteľností
uvedený znalec stanovil na základe objednávky použitím porovnávacej metódy, pričom podklady mu
boli predložené žalobcom.

9. Zo znaleckého posudku Stavebnej fakulty, Technickej univerzity v Košiciach, č. 17 vypracovaného na
žiadosť žalobcu za účelom určenia všeobecnej hodnoty nájmu pozemkov, okrem iného aj parc. S.-A.
Č.. XXX/X U. S.-D. XXXX/XX, a to porovnávacou metódou súd zistil, že znalec stanovil pri parc. S.-A.
Č.. XXX/X výšku nájomného za rok 2014 vo výške 589,60 € a za rok 2015 vo výške 589,16 € s tým,

že hodnota nájomného za 1 m2 činila 13,40 € resp. 13,39 €. Pri parc. S.-D. Č.. XXXX/XX bola určená
výška nájomného za rok 2014 v sume 108,18 € a za rok 2015 vo výške 108,09 € s tým, že nájomné za
mernú jednotku činilo 12,02 €/m2 resp. 12,01 €/m2.

10. Zo znaleckého posudku súdom pribratého znalca, Ing. Karola Jančoka, súd zistil, že všeobecná

hodnota nájmu za obdobie od 17.3.2014 do 10.8.2015 u parc. S.-A. Č.. XXX/X o výmere 44 m2 činí
444,51 € a u parc. S.-D. Č.. XXXX/XX o výmere 9 m2 činí 60,55 €. Nájomné za m2/rok pri prvej
parcele činilo 7,202 € a pri druhej parcele 4,796 €. Pri výpočte nájmu bola použitá metóda polohovej
diferenciáciezdôvodu,žesaupozemkovdajúposúdiťvšetkyhodnotiacefaktoryuvedenévovyhláškeč.
492/2004 Z.z.. V metóde zohľadnil aktuálnosť realitného trhu, všeobecnú situáciu umiestnenia pozemku,

aký je spôsob a intenzita využitia pozemku, ďalej jeho náväznosť na dopravnú infraštruktúru, polohu v
zónach územného plánu mesta, o aký druh pozemku sa jedná a ako je vybavený alebo aká je možnosť
jeho vybavenia technickou infraštruktúrou a inžinierskymi sieťami a posudzoval možné vplyvy rôznych
povyšujúcich alebo redukujúcich faktorov. Znalec uviedol, že parc. KN-E č. XXX/X sa nachádza v obytnej
zóne individuálnej bytovej výstavby. Ponuky pozemkov pre výstavbu rodinných domov sa v okrajových

častiach mesta Prešov pohybujú od 60 do 80 €/m2. Pri tejto parcele stanovil hodnotu vo výške 77 €/m2.
Parc. KN-C č. XXXX/XX sa nachádza v priemyselnej zóne mesta, kde ponuky pozemkov pre výstavbu
priemyselnýchobjektovsaokrajovýchčastiachmestapohybujúod40do60€/m2.Utejtoparcelystanovil
hodnotu vo výške 52 €/m2, ktorá zodpovedá vlastnostiam pozemkov v hodnotenej lokalite a využitiu
pozemkov na priemyselnú výstavbu. Ďalej uviedol, že všetky metódy stanovenia všeobecnej hodnoty

nájmu pozemkov sú si rovnocenné a všeobecná hodnota nájmu pozemkov stanovená akoukoľvek
metódoumusízodpovedaťrealitnémutrhu.Výberspôsobustanoveniavšeobecnejhodnotynájmuzáleží
od možnosti získania objektívnych podkladov. Pre stanovenie všeobecnej hodnoty nájmu pozemkov
porovnávaním sú potrebné podklady aspoň troch porovnateľných pozemkov aj s nájomnými zmluvami,ktoré by zodpovedali hodnotenému pozemku. Špecifickosť hodnotených pozemkov je v tom, že sa jedná
opozemky,naktorýchjepostavenástavbainéhovlastníka.Preobjektívnepoužitieporovnávacejmetódy
by bolo potrené získať nájomné zmluvy troch porovnateľných pozemkov, t.z. pozemkov, na ktorých je

postavená cudzia stavba, avšak zmluvy musia byť len na pozemok bez stavby. Porovnanie pozemku, na
ktorom je vybudovaná stavba iného vlastníka, s pozemkami so spevnenými a skladovacími plochami,
parkovacími a odstavnými plochami, prípadne plochami pod predajnými stánkami, je neobjektívne.
Nájomné zmluvy uvedené v súdnom spise sú za spevnené plochy, parkovacie a odstavné plochy, plochy
pod predajnými stánkami a pod reklamnými zariadeniami. To znamená, že nájomná zmluva nie je len za

pozemok, ale aj za stavby prípadne služby na ponúkanom pozemku. Stavby vybudované na pozemku
zvyšujú hodnotu nájomného, ale nie pozemku. Porovnávať nájom za pozemok bez stavby s pozemkom
so stavbami preto nie je možné. Porovnávať možno len pozemky pod stavbami, ale bez stavieb.

11. Znalec, Ing. Karol Jančok, okrem skutočností uvedených vo svojom posudku uviedol, že pri výpočte
nájmu vychádzal z návratnosti investície v dĺžke 15 rokov a úrokovej miery. Návratnosť je v rozmedzí

15 - 45 rokov a najnižšia je u pozemkov v centrách miest, resp. obytných zónach, a najvyššia je u
pozemkov na okraji miest a obci. V centre sa totiž väčšinou nachádza obytná zóna a na okraji miest
bývajú priemyselné oblasti a preto aj návratnosť je tam vyššia. Hodnota ročného nájmu je cca 5 - 10 %
z hodnoty nehnuteľnosti. Znalec uviedol, že nemá prístup do katastra nehnuteľností a v danom prípade
nebolo možné získať dostatok porovnateľných zmlúv.

12. Z výsluchu svedka, prof. Ing. Ivana Hybena PhD., súd zistil, že o vypracovanie posudku s
použitím porovnávacej metódy požiadal TU v Košiciach právny zástupca žalobcu, pričom zo strany
objednávateľa bolo predložených 6 zmlúv. Porovnávacia metóda je najpresnejšia, najviac sa približuje
trhovej hodnote nehnuteľností, a vychádza z reálnych údajov. Uvedená metóda je v súlade s európskymi

ohodnocovacími štandardmi, zatiaľ čo metóda polohovej diferenciácie nie je. Znalecký posudok Ing.
Jančoka nie je vypracovaný zle z hľadiska metodiky, avšak vychádza zo simulovaného nájmu, ktorý je
prepočítaný z východiskovej hodnoty pozemkov v roku 1984, ktorá bola úradne stanovená. Uvedenú
hodnotu síce upravil koeficientmi, avšak napriek tomu nezodpovedá súčasným trhovým podmienkam.
Aby bola hodnota nájmu zodpovedala skutočnému trhovému nájmu, musela by úroková sadzba rásť

ročne v rozmedzí 4-8 %, čo sa však nestalo. Podľa jeho skúseností je v súčasnosti iný vývoj hodnoty
pozemkov a iný vývoj nájomného. Taktiež uviedol, že Ing. Jančok nemal inú možnosť, než použiť metódu
polohovej diferenciácie, keďže nemal k dispozícii zmluvy.

13. Na základe zisteného skutkového stavu súd vec takto právne posúdil:

Podľa § 451 ods. 1 a 2 OZ, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.
Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Podľa § 456 OZ, predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal. Ak
toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.

Podľa § 458 ods. 1 OZ, musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to nie je

dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada.

Podľa § 517 ods. 2 OZ, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania,
výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

Podľa § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho
zákonníka, výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková
sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

14. V konaní nebol sporný základ nároku uplatneného žalobou, t.j. vydanie bezdôvodného obohatenia
za užívanie pozemkov žalobcu žalovaným bez uzavretej nájomnej zmluvy. Sporným zostala jeho
výška. Pri stanovení výšky bezdôvodného obohatenia súd vychádzal zo znaleckého posudku súdom
ustanoveného znalca, ktorý považuje za vierohodnejší než posudok Ing. Mikuláša Ilkoviča ako ajposudok Technickej univerzity v Košiciach, nakoľko tieto nie je možné použiť na daný prípad. V týchto
posudkoch znalci dospeli k všeobecnej hodnote nájomného porovnávacou metódou, pričom podkladom
pre porovnanie boli iba nájomné zmluvy predložené žalobcom. Absentuje tu teda existencia viacerých

a od seba nezávislých podkladov vhodných na porovnanie. Ďalej je potrebné poukázať na to, že
nájomné zmluvy, z ktorých títo znalci pri svojom výpočte vychádzali, sa týkali prenájmu skladovacích,
parkovacích plôch, odstavných plôch, či nebytových priestorov, a teda sa nejednalo o porovnateľné
pozemky s pozemkami, ktoré sú predmetom tohto konania, keďže tieto pozemky už boli prispôsobené
účelu, na ktorý sa prenajímali, a na rozdiel od porovnávaných pozemkov mali pre ich vlastníka reálne

ekonomické využitie. Pri určení výšky nájomného je podľa názoru súdu taktiež nevyhnutné prihliadať
aj na tú skutočnosť, že v predmetom prípade je vlastníkom stavby iný subjekt než vlastník samotného
pozemku, na ktorom je stavba (cestná komunikácia) postavená. V predložených zmluvách je však
vlastníkom objektu - stavby (napr. parkoviska) a vlastníkom pozemku tá istá osoba. Z tohto dôvodu
je potrebné stanoviť hodnotu pozemkov a teda aj nájomného bez zohľadnenia vplyvu stavieb na nich
postavených. Na trhovú cenu porovnávaných pozemkov má však nepochybne vplyv aj skutočnosť, že

sa nachádzajú v ochrannom pásme cestnej komunikácie a zo zákona sú zaťažené vecným bremenom,
a teda sa už nedajú využiť na iný účel, než akému v súčasnosti slúžia. Zároveň je potrebné dodať, že
zmluvy predložené žalobcom boli uzavreté v inom než v posudzovanom období (17.3.2014 - 10.8.2015).
Dôležitý faktor, na ktorý je taktiež potrebné pri stanovení všeobecnej hodnoty nájmu predmetných
nehnuteľností prihliadať, je ten, že porovnávané pozemky sa nachádzajú na periférii mesta resp. v

priemyselnej zóne, a teda ich hodnota (ako aj výška nájomného) musí byť zákonite nižšia než hodnota
pozemkov v centre mesta, resp. v jeho blízkosti, na ktorých sú vybudované objekty slúžiace bytovým
potrebám, komerčným príp. iným účelom. Ohľadom nájomných zmlúv uzavretých Mestom Prešov (č.l.
320až337)jepotrebnéuviesť,žemnohéznichboliuzavretéspodnikateľskýmisubjektmi,ktorépredmet
prenájmu využívali v súvislosti s ich podnikateľskou činnosťou (napr. Orange Slovensko a.s.), prípadne

sa týkali plôch slúžiacich na parkovanie vozidiel nájomcu resp. osôb, ktorým to nájomca umožní (napr.
Gréckokatolícke arcibiskupstvo Prešov).

15. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti súd považuje všeobecnú hodnotu pozemkov stanovenú
Ing. Karolom Jančokom s použitím metódy polohovej diferenciácie, od ktorej sa odvíja aj všeobecná

hodnota nájomného, za relevantnejšiu než hodnotu stanovenú v znaleckom posudku Ing. Mikuláša
IlkovičaaTUvKošiciach.Súddodáva,žemetódapolohovejdiferenciáciejerovnocennásporovnávacou
metódou a teda žiadna nemá prednosť pred druhou.

16. Žalobca bol vo vzťahu k parc. S.-D. Č.. XXXX/XX podielový spoluvlastník s podielom vo výške 1 a

teda jeho podiel na nájomnom za žalované obdobie (17.3.2014 - 10.8.2015) činí 30,27 € (60,55 € / 2).
Súd teda priznal žalobcovi sumu vo výške 474,78 € (30,27 € + 441,57 €).

17. Dlh vzniknutý bezdôvodným obohatením je dlhom, ktorého zročnosť nie je určená právnym
predpisom, alebo rozhodnutím súdu alebo nevyplýva z dohody účastníkov a preto je dlžník (v tomto

prípade žalovaný) podľa § 563 Občianskeho zákonníka povinný splniť dlh prvého dňa potom, čo ho
veriteľ o plnenie požiadal. Za prvú výzvu na vydanie bezdôvodného obohatenia súd považoval doručenie
žaloby žalovanému. Nasledujúci deň bol preto žalovaný povinný plniť svoj dlh. Žalovaný sa teda dostal
do omeškania druhý deň po doručení žaloby, t.j. od 20.4.2016. K uvedenému dňu bola základná úroková
sadzba ECB vo výške 0 % a teda sadzba úrokov z omeškania činí 5 % ročne. Nakoľko žalovaný

nenamietal začiatok omeškania a sám navrhol, aby bol zaviazaný na úroky z omeškania počnúc
17.3.2016, súd ho zaviazal na zaplatenie sumy vo výške 474,78 € počnúc uvedeným dňom.

18. O trovách konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1, § 255 ods. 1 a 256 ods. 1 C.s.p.. Zásada
úspechu vo veci treba uplatniť aj na konania, ktorých výška plnenia závisí od znaleckého posudku. V

týchto prípadoch však nejde o procesne neúspešného žalobcu, ak mu bola priznaná aspoň časť žalobou
uplatneného nároku. Nemožno ho totiž zaťažiť procesnou zodpovednosťou za predvídanie výsledku
na základe znaleckej činnosti. Vhodným riešením bude priznanie žalobcovi práva na plnú náhradu trov
konania, avšak výlučne iba z prisúdenej sumy (nie zo sumy žalovanej). Úspech vo veci sa skúmať
čo do právneho základu a niečo do výšky priznaného nároku. O výške náhrady trov bude rozhodnuté

samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.19. Tunajší súd uznesením zo dňa 24.1.2018, č.k. 8C/76/2016-343, priznal znalcovi, Ing. Karolovi
Jančokovi, znalečné vo výške 280,48 €, pričom suma vo výške 30,48 € bola vyplatená z rozpočtových
prostriedkov súdu. Vzhľadom na uvedené súd zároveň zaviazal žalovaného na náhradu trov štátu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd Prešov,
písomne, v dvoch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 ods. 1 CSP) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napadá, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za

nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v
znení neskorších predpisov.