Uznesenie Judgement was issued on Wednesday, October 13, 2011

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 4Co/340/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7109205942
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 10. 2011

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Soňa Minxová
ECLI: ECLI:SK:KSKE:2011:7109205942.2

Uznesenie

Krajský súd v Košiciach v právnej veci žalobkyne G. V., K.. XX.X.XXXX, bývajúcej v S., Z. Č.. XXX,
zast. X.. R. J., advokátom v S., E. Č.. XX, proti žalovaným: X. Y.. Q. Š., K.. XX.X.XXXX a 2. JÁ. Š., K..
XX.X.XXXX, obom bývajúcim v S., Z. Č.. XXX, zast. X.. U. E., advokátom v S., Š. Č.. XX, o neplatnosť
kúpnej zmluvy, o odvolaní žalobkyne proti rozsudku Okresného súdu Košice I zo dňa 7.12.2010 č.k.
38C/128/2009-201ažalobkyneažalovanýchprotiuzneseniuOkresnéhosúduKošiceIzodňa21.2.2011

č.k. 38C/128/2009-230 takto

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok súdu prvého stupňa a vec v r a c i a na ďalšie konanie.

Z r u š u j e uznesenie súdu prvého stupňa zo dňa 21.2.2011 č.k. 38C/128/2009-230.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobkyňa svojou žalobou z 12.3.2009 (podanou na súde prvého stupňa dňa 17.3.2009) domáhala sa

protižalovanýmurčenianeplatnostikúpnejzmluvyuzavretejdňaX.X.XXXXmedziňouakopredávajúcou
a žalovanými ako kupujúcimi o prevode vlastníctva O. Č.. X na X. V. na Z. T.. Č.. XXX B. Ko o výmere
67,20 m2, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu
a na príslušenstve domu nachádzajúceho sa na Z. T.. Č.. XXX B. Ko súpisné Č.. XX postaveného
na parcele č. XXX, veľkosť podielu XX/XXXX a spoluvlastníckeho podielu na pozemku, na ktorom je
dom postavený, ako aj na priľahlom pozemku evidovanom ako zastavané plochy a nádvoria na parcele

Č.. XXX a ako záhrady na parcele Č.. XXX, veľkosť podielu XX/XXXX, zapísaných na LV č. XXXXX
Katastrálneho úradu B. Ko, Správy katastra S. H. pre okres Košice I, obec Košice - Staré mesto, kat.
úz. Stredné Mesto.

Súd prvého stupňa preskúmavaným rozsudkom žalobu zamietol.

Svoje rozhodnutie založil na zistení, že Zmluvou o prevode vlastníctva bytu zo dňa 3.5.1994 (právne
účinky vkladu nastali 4.5.1994, V 1460/94) uzavretou medzi predávajúcim J., Š. V. Y. a žalobkyňou
ako kupujúcou došlo k prevodu vlastníctva k bytu Č.. X nachádzajúceho sa B. Ko K. T.. Z. Č..XXX o
podlahovej ploche XX,XX Q. pozostávajúceho z 2,5 izieb a príslušenstva, spoločných častí a spoločných
zariadení domu súp. ev. Č.. XX, časti pozemku, na ktorom je dom postavený a k priľahlému pozemku
v spoluvlastníckom podiele XX/XXXX parcela Č.. XXX a parcela č. 750 kat.úz. S. - W. za kúpnu cenu

126.210,10 Sk s tým, že 15 % ceny, t.j. 18.932,- Sk vyplatí kupujúca do 3 dní od podpísania zmluvy a
zvyšok ceny v pravidelných mesačných splátkach po 894,- Sk. Kúpnu cenu v celosti (t.j. určených 15 %
ceny a zvyšok v splátkach) predávajúcemu štátnemu podniku Lesostav uhradili za žalobkyňu žalovaní.
Po úhrade poslednej splátky zvyšku kúpnej ceny (v júli 2002) kúpnou zmluvou zo dňa X.X.XXXX, ktorej
vklad bol povolený dňa XX.XX.XXXX pod č. B.-XXXX/X uzavretou medzi žalobkyňou ako predávajúcou
a žalovanými v 1. a 2. rade ako kupujúcimi došlo k prevodu vlastníctva k vyššie uvedenému bytu vrátane

príslušného spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na
pozemkochzadohodnutúkúpnucenu110.740,-Sk.Kpovoleniutohtovkladudošlopopredchádzajúcomprerušení konania o povolenie vkladu uvedenej kúpnej zmluvy z dôvodu výzvy Správy katastra Košice
I adresovanej účastníkom na odstránenie nedostatkov v kúpnej zmluve realizovaného formou Dodatku
ku Kúpnej zmluve zo dňa XX.XX.XXXX, ktorým bola kúpna zmluva doplnená o špecifikáciu popisu

prevádzaného bytu. Žalobkyňa zostala užívateľkou bytu, býva v ňom nerušene doposiaľ a za užívanie
bytu pre vlastníkov (žalovaných) neplatí žiadnu úhradu. Po príchode vnuka žalobkyne X. V. z S. na
Slovensko žalobkyňa dňa 9.9.2004 písomne potvrdila, že tento jej vnuk býva u nej a že súhlasí s tým,
aby vyššie uvedenú adresu uviedol ako adresu svojho trvalého pobytu, keďže však nebola vlastníčkou
bytu, následne na jej požiadanie dňa 13.10.2004 dali písomný súhlas k prihláseniu trvalého pobytu pre

X. V. aj žalovaní. Od júna roku 2004 sa žalobkyňa prestala zúčastňovať zhromaždení vlastníkov bytov,
nedomáhala sa účasti na týchto schôdzach, zúčastňovali sa ich a hlasovali za predmetný byt už iba
žalovaní. Od roku 2003 žalovaní uhrádzali aj daň z nehnuteľnosti za tento byt.

Súd prvého stupňa, vzhľadom na to, že z hľadiska procesnej povahy ide tu o určovaciu žalobu, sa s
poukazomnaust.§80písm.c/O.s.p.predovšetkýmzaoberalotázkou,čižalobkyňamánapožadovanom

určení neplatnosti kúpnej zmluvy naliehavý právny záujem a uzavrel, že existencia tohto naliehavého
právnehozáujmuužalobkynijepreukázaná,lebourčovaciažalobajespravidlavždyprípustnávovzťahu
k nehnuteľnostiam z dôvodu, že rozsudok vyhovujúci žalobe môže byť predpokladom pre vykonanie
zápisu vlastníckeho práva k sporným nehnuteľnostiam. Následne s poukazom na ust. § 588, § 589, § 37
ods. 1, § 39 a § 49a Občianskeho zákonníka uzavrel, že žalobkyňa v konaní neuniesla dôkazné bremeno

a z vykonaného dokazovania nebolo možné vyhodnotiť jej žalobu za dôvodnú, preto ju zamietol. Pokiaľ
žalobkyňa tvrdila, že v súvislosti s napadnutou zmluvou sa na overení podpisu u notára zúčastnila len
jedenkrát, vychádzal z vyjadrenia notárky X.. X. U. a listinných dôkazov vrátane kópie z osvedčovacej
knihy notára, z ktorých vyplýva záver, že žalobkyňa sa opakovane osobne v sídle notárskeho úradu
zúčastnila podpísania listín (kúpnej zmluvy a neskôr jej dodatku). Ohľadom žalobkyňou tvrdených

dôvodov neplatnosti kúpnej zmluvy spočívajúcich v tom, že jej vôľa pri podpise tejto zmluvy dňa 9.8.2002
smerovala k uzavretiu dohody o splácaní jednotlivých splátok kúpnej ceny pre J. Š..V.. Y. žalovanými v
jej mene a nie k predaju bytu pre žalovaných a ďalej, že v čase podpisu kúpnej zmluvy bola zdravotne
indisponovaná skoršou operáciou žlčníka a listinu podpísala bez toho, aby si ju prečítala a poznala jej
obsah, t.j. v omyle, uzavrel, že žiadnym dôkazným prostriedkom nebola preukázaná existencia takéhoto

omylu žalobkyne, resp. jeho vyvolanie žalovanými. Naopak tieto tvrdenia žalobkyne vyznievajú účelovo
a nedôveryhodne, keďže v čase podpisu kúpnej zmluvy bola už kúpna cena pôvodnému vlastníkovi J.
Š..V.. Y. zaplatená v celom rozsahu a splácať sa začala ešte v roku 1994. Nepreukázal sa teda žiaden
dôvod pre uzavretie dohody o splácanie kúpnej ceny v roku 2002, ani prípadný žalobkyňou mienený
prejav vôle smerujúci k vráteniu žalovanými poskytnutej sumy na zaplatenie kúpnej ceny bytu. Rovnako

vplyv chirurgického zákroku (operácia žlčníka) dňa 18.7.2002 a medikamentóznej liečby s tým spojenej
v čase podpisu zmluvy dňa 9.8.2002 bol už len minimálny, resp. žiaden (z vykonaného dokazovania
vyplynulo, že v dôsledku následného podávania analgetík mohlo dôjsť k ovplyvneniu jej konania len v
bezprostrednom pooperačnom období do 48 hodín po operačnom výkone). Existencia omylu nebola
preukázaná ani pri uzatváraní dodatku ku kúpnej zmluve (tvrdenie žalobkyne, že sa domnievala, keď

ho popisovala, že ide o dohodu o zabezpečení starostlivosti o jej osobu). Žalobkyňa v priebehu konania
napriek svojmu veku preukázala jasné myslenie, bystrý úsudok, zreteľne sa o veciach vyjadrovala, nikdy
nebolpozbavenáspôsobilostinaprávneúkony,netrpízábudlivosťouanižiadnympsychickýmafyzickým
ochorením a preto je až neuveriteľné, aby v takomto stave bez prečítania textu podpísala listiny, ktoré
jej žalovaná v 1. rade predložila na podpis a ktoré jej nemali byť vôbec známe.

Pokiaľ žalobkyňa tvrdila, že jej nebola doručená výzva W. S. S. o prerušení konania na dobu 30 dní
na odstránenie nedostatkov podania v kúpnej zmluve, rovnako jej nikdy nebola doručená podpísaná
kúpna zmluva s vyznačeným vkladom vlastníckeho práva správou katastra nehnuteľností, poukázal
na ust. § 28 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných

práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), podľa ktorého právne účinky vkladu vznikajú na základe
právoplatného rozhodnutia správy katastra o jeho povolení a z vykonaného dokazovania vyplynulo, že
listiny boli W. S. S. H. žalobkyni oproti jej podpisu riadne doručené. Ani preukázaný opak by nezakladal
nárok žalobkyne na vyslovenie neplatnosti právneho úkonu podľa § 39 Občianskeho zákonníka, pretože
zákon s platnosťou kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľností spája iba podmienku jej písomnej formy.

Z toho dôvodu nevykonal ani žalobkyňou navrhované znalecké dokazovanie na zistenie pravosti jej
popisu. Nadväzne na uvedené neobstojí ani tvrdenie žalobkyne, že o prevode bytu na žalovaných sa
dozvedela až v posledných dňoch pred podaním žaloby (t.j. pred 17.3.2009), keďže táto skutočnosť jejmusela byť známa už v čase podpisu zmluvy a odhliadnuc od toho, už v roku 2003 žiadala žalovaných
ako vlastníkov bytu o súhlas k trvalému pobytu pre jej vnuka.

Napokon, pokiaľ žalobkyňa neplatnosť kúpnej zmluvy odôvodňovala aj tým, že dohodnutá kúpna cena
110,740,-Sknezodpovedalavtedajšímcenámobdobnýchbytovažalovanýmijejnikdynebolavyplatená,
ako aj tým, že v kúpnej zmluve nebolo pre ňu zriadené právo zodpovedajú vecnému bremenu, ktoré
by ju oprávňovalo k doživotnému užívaniu bytu, poukázal na to, že cena za prevod nehnuteľnosti
nie je zákonom regulovaná, išlo o cenu určenú dohodou účastníkov zmluvy a nie zákonom a pokiaľ

žalobkyňa namietala, že ani táto cena jej vyplatená nebola, má právo domáhať sa finančného plnenia
z platnej zmluvy žalobou o plnenie. Aj keď je pravdou, že na liste vlastníctva nie je písomne zriadené
vecné bremeno v prospech žalobkyne, ústna dohoda o doživotnom práve užívania bytu z roku 1994 je
rešpektovaná oboma zmluvnými stranami bez výhrad až doposiaľ, žalobkyňa v byte nerušene býva a
za užívanie bytu pre vlastníkov neplatí žiadnu úhradu.

Nedostatok rozhodnutia o trovách konania odôvodnil tým, že o trovách konania rozhodne samostatným
uznesením.

Uznesením zo dňa 21.2.2011 č.k. 38C/128/2009-230 uložil žalobkyni povinnosť nahradiť žalovaným v
1. a 2. rade trovy konania vo výške 87,92 € na účet ich právneho zástupcu X.. U. E. do 3 dní odo dňa

právoplatnosti uznesenia.

Svoje rozhodnutie odôvodnil poukazom na ust. § 142 ods. 1 a § 150 ods. 1 O.s.p. a v konaní úspešným
žalovaným priznal náhradu trov konania pozostávajúcich z trov právneho zastúpenia, ktoré im vznikli v
sume 586,14 € len v rozsahu 15 %, t.j. v sume 87,92 €. Prihliadol na to, že žalobkyňa bola vzhľadom na

jej majetkovú situáciu oslobodená súdom od platenia súdnych poplatkov, čím bola finančne zvýhodnená
vo vzťahu k štátu neplatením súdnych poplatkov, ale aj vo vzťahu k žalovaným, keď býva v ich byte bez
akejkoľvek úhrady za užívanie tohto bytu v ich prospech (okrem nákladov za služby spojené s užívaním
bytu, za médiá, ktoré užíva a ktoré platí priamo dodávateľom). Za významnú okolnosť pri rozhodovaní o
trovách konania považoval aj skutočnosť, že nárok žalobkyne je účelový, nakoľko jej postoj k žalovaným

a k prevodu bytu za zrazu zmenil až v čase, keď celá záležitosť začala byť pre jej osobu finančne
výhodná.

Proti tomuto rozsudku sa včas odvolala žalobkyňa. Navrhla rozsudok súdu prvého stupňa zmeniť,
jej žalobe vyhovieť a žalovaným uložiť povinnosť zaplatiť jej spoločne a nerozdielne trovy konania a

trovy právneho zastúpenia do 3 dní od právoplatnosti rozsudku. Svoje odvolanie odôvodnila dôvodmi
podľa ust. § 205 ods. 2 písm.b/, c/, d/ a f/ O.s.p., t.j. že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za
následok nesprávne rozhodnutie vo veci, súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože
nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, súd prvého stupňa dospel
na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, doteraz zistený skutkový stav

neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené (§ 205a) a
rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Menovite vytýkala
súdu prvého stupňa, že sa opomenul vyporiadať s viacerými skutočnosťami vyplývajúcimi z vykonaného
dokazovania, čo podľa jej názoru viedlo k nesprávnemu právnemu posúdeniu celej veci. Namietala
nevyporiadanie sa súdom prvého stupňa v súlade s ust. § 39 Občianskeho zákonníka pre rozpor s

dobrými mravmi a obchádzanie zákona, nevyporiadanie sa s rozporom medzi tvrdenou vôľou účastníkov
zmluvy a prejavenou vôľou a nevyporiadanie sa s rozporom s ust. § 49a Občianskeho zákonníka.
Poukázala na to, že podľa kúpnej zmluvy mala byť kúpna cena určená dohodou účastníkov na sumu
110.740,- Sk, ktorá mala vychádzať z technickej hodnoty bytu určenej znaleckým posudkom H.. J.. Táto
kúpna cena rozhodne nezodpovedala skutočnej trhovej hodnote bytu v čase jej uzavretia, pretože cena,

zaktorúsadalvtomčasepredmetnýbytpreviesťsapohybovalanaúrovniminimálne1.800.000,-Sk(ide
o byt umiestnený v dome v centrálnej pamiatkovej zóne, teda v jednej z najlukratívnejších lokalít mesta
Košice). Aj keď účastníci si môžu dojednať i cenu, ktorá sa odchyľuje od ceny obvyklej (trhovej), a to aj
ak ide o cenu podstatne nižšiu a platné právo nemá žiadne ustanovenie o dojednaní príliš nízkej kúpnej
ceny, nie je možné vylúčiť, že okolnosť hrubého nepomeru plnenia jednej zo strán k tomu, čo poskytla

druhá strana môže v spojitosti s ďalšími okolnosťami napĺňať znaky konania kolidujúceho s dobrými
mravmi. Práve ďalšie okolnosti, ktoré boli zistené vykonaným dokazovaním v podobe neexistencie
platnej dohody o zápočte vzájomných záväzkov účastníkov konania (záväzok žalobkyne titulom pôžičky,
resp. prevzatia dlhu popri žalobkyni učinených žalovanými oproti ich povinnosti uhradiť kúpnu cenutitulom kúpnej zmluvy zo dňa 9.8.2002), neexistencie písomnej dohody o zriadení vecného bremena v
prospech žalobkyne, okolnosti uzatvárania spornej kúpnej zmluvy 79-ročnou osamelou osobou po jej
operácii zakladajú dôvodné pochybnosti o neplatnosti kúpnej zmluvy ako celku podľa § 39 Občianskeho

zákonníka. Súd na túto absolútnu neplatnosť musí prihliadať a vyvodzovať z nej dôsledky aj bez návrhu
z úradnej povinnosti, keďže pôsobí ex tunc (t.j. od začiatku), môže sa jej dovolávať každý, pričom ju nie
je možné konvalidovať a nie je časovo obmedzená.

Zdôraznila, že uhradenie kúpnej ceny napriek jej minimálnej výške sa nikdy neudialo a žalovaní obsah

dohôd a spôsob zaplatenia kúpnej ceny v rámci konania priebežne upravovali. Najprv tvrdili, že kúpnu
cenu J. Š..V.. Y. uhradili za žalobkyňu v celom rozsahu pod menom žalobkyne (doposiaľ nevedno, či
išlo z ich strany o dar žalobkyni, pôžičku, pristúpenie k záväzku podľa § 534 Obč. zák.), čiže žalobkyňa
mala kúpiť byt pre nich a že dohoda so žalobkyňou mala znieť na následný prevod vlastníckeho práva
na žalovaných so súčasnou dohodou o bezodplatnom užívaní bytu po prevode, čo by znamenalo,
že v zmluve, ktorej predmetom bol prevod bytu malo byť súčasne zriadené vecné právo v podobe

doživotného práva bezodplatného užívania bytu v prospech žalobkyne, čo sa však doposiaľ nestalo.
Následnenapojednávanídňa23.10.2009žalovanáv1.radeuviedla,ženazákladetoho,ževyplatilicelú
nadobúdaciu cenu bytu, požiadali žalobkyňu o uzavretie kúpnej zmluvy tak, ako sa pred 8 rokmi dohodli
a začali konať a žalovaný v 2. rade uviedol, že keďže žalobkyňa nemala o byt záujem, dohodli sa, že za
ňu zaplatia a ona im ho prevedie, čo bol návrh žalobkyne, na podmienkach doživotného užívania bytu

žalobkyňou sa on nedohodol, asi bola pravdepodobne uzavretá so žalovanou v 1. rade, ale rešpektuje
ju. To znamená, že napriek tvrdenej existencii dohody nedošlo k platnému zriadeniu vecného bremena
v prospech žalobkyne, pretože zmluva o zriadení vecného bremena musí mať písomnú formu. Právne
následky takto zriadeného vecného bremena nastanú až vkladom do katastra nehnuteľností. Ak teda
existuje formálne prejavená vôľa žalobkyne smerujúca k prevodu vlastníckeho práva k bytu za zlomok

reálnej trhovej ceny na žalovaných, čiže za nápadne nevýhodných podmienok bez existencie súčasného
platného dojednania vecného bremena, nemôže byť tento prejav vôle považovaný za platný pre jeho
rozpor s ust. § 39 Občianskeho zákonníka. Naviac žalovaní sa snažia splnenie podmienky zaplatenia
kúpnej ceny vyporiadať poukazom na započítanie, pričom prejav smerujúci k započítaniu nikdy učinený
nebol. Súd prvého stupňa otázku obsahu dohody o splatení kúpnej ceny vôbec neskúmal a teda ani

hodnotená nebola.

Tvrdila, že kúpnu cenu za predaj bytu žalovaným neobdržala a v skutočnosti ani nikdy nemienila
predmetný byt za života odplatne a ani bezodplatne previesť na žalovaných. Po uplynutí času je
možné zhodnotiť, že žalovaní v skutočnosti využili jej tieseň, v ktorej sa v lete roku 2002 nachádzala

a po komplikovanej operácii žlčníka prekonanej necelý mesiac pred údajným uzavretím kúpnej zmluvy,
vediac, že nemá v dosahu žiadnych blízkych príbuzných, ktorí by vykonali kontrolu listín predložených
jej na podpis, ju prinútili podpísať kúpnu zmluvu. V súvislosti s uvedeným poukázala tiež na to, že
ako pravdivé nebolo preukázané ani tvrdenie žalovaných, že cca 1 mesiac pred prevodom bytu na
nich musela z dôvodu vyhlásenia konkurzu na spoločnosť J. P. U..W.. (právny nástupca J. Š. V.

Y.) jednorázovo vyplatiť zostatok kúpnej ceny vo výške 35.758,- Sk. Uvedená spoločnosť bola totiž
v konkurze už od roku 1999 (až do roku 2010) a v žiadnom z prechádzajúcich období správca
konkurznej podstaty nepožadoval predčasné splatenie zvyšných splátok kúpnej ceny. Napokon žalovaní
mali možnosť uzavrieť zmluvu o prevode nehnuteľnosti so žalobkyňou ihneď po povolení vkladu jej
vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy uzavretej s J. Š.Á. V. Y. (t.j. po dni 9.5.1994), no čakali

ďalších 8 rokov na naskytnutie sa príhodnej chvíle, kedy žalobkyňa nebude klásť patričnú obozretnosť
spojenú so stratou vlastníctva a právne chránenej forme vlastného bývania. Z uvedeného vyplýva, že
využili jej tieseň, rozrušenie a uzatvorili s ňou veľmi nevýhodnú zmluvu o prevode práva k nehnuteľnosti,
ktorej hodnota je v hrubom nepomere k skutočnej hodnote. Súd prvého stupňa opomenul, že uzatvorená
zmluva môže byť absolútne neplatná pre rozpor so zákonom, resp. z dôvodu, že sa prieči dobrým

mravom, dokazovanie so zameraním na takéto zistenie vôbec nevykonal a preto konanie je postihnuté
inou vadou, ktorá mala za následok nesprávne rozhodnutie vo veci.

Súdu prvého stupňa tiež vytýkala, že neskúmal, aké lieky v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy jej boli
predpísané a užívané a či samé o sebe alebo v spojitosti s inými neboli spôsobilé znížiť jej rozumové

a vôľové schopnosti v takom rozsahu, že nevedela náležite rozpoznať právne následky svojho konania
a teda slobodnosť jej vôle. Ona bola prepustená do domácej liečby dňa 26.7.2002, teda 14 dní
pred uzavretím kúpnej zmluvy a od prepustenia z nemocnice po operácii žlčníka jej predpisoval lieky
všeobecný lekár a špecialisti, čo vyplýva zo správy ošetrujúceho lekára, ktorá tvorí súčasť súdnehospisu. Záver súdu prvého stupňa v tom smere, že opioidy boli jej podávané len bezprostredne po
operácii, preto nemá podklad vo vykonanom dokazovaní.

Žalovanívpísomnomvyjadreníkpodanémuodvolaniunavrhlipotvrdiťrozsudoksúduprvéhostupňaako
vecne správny. Poukázali na správny záver súdu prvého stupňa, že nezaplatenie kúpnej ceny zakladá
len nárok na jej vymáhanie a nemôže byť dôvodom neplatnosti zmluvy, ako aj na to, že nezodpovedá
skutočnosti, že by sa súd prvého stupňa s námietkami žalobkyne týkajúcimi sa nízkej kúpnej ceny
nevyporiadal, keďže túto ako výsledok dohody účastníkov považoval za akceptovateľnú. Ďalej uviedli,

že neakceptovateľné a vyumelkované sú aj námietky žalobkyne týkajúce sa neexistencie zápočtu
pohľadávok, keďže skutočnosť, že žalobkyňa kúpnu cenu zo spornej zmluvy od nich nevymáhala a
rovnako ani oni nimi zaplatené prostriedky za kúpu bytu žalobkyňou od J. nevymáhali, presvedčivo
preukazuje ich dohodu o tom, že byt od nej odkúpili tak, že kúpnu cenu jej uhradili poskytnutím
prostriedkov na odkúpenie bytu od J. P.. Pokiaľ sa žalobkyňa v odvolaní zmieňuje aj o konaní v tiesni, ide
o nové skutočnosti, na ktoré s poukazom na ust. § 205a ods. 1 O.s.p. okrem výnimiek už v odvolacom

konaní nemožno prihliadať. Navyše podľa § 49 Občianskeho zákonníka účastník, ktorý uzavrel zmluvu
v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť a tieseň teda nezakladá
neplatnosť právneho úkonu. Skutkové nóvum je aj v tvrdení žalobkyne, že mala byť nimi prinútená
spornúzmluvupodpísaťaneobstojíanijejnávrhnazisťovanieduševnéhostavuvčaseuzavretiazmluvy,
keďže ho doposiaľ nenavrhla a vzhľadom na ust. § 120 ods. 4 v spojení s ust. § 205a ods. 1 O.s.p. už

teraz takéto dokazovanie navrhovať nemôže.

Proti uzneseniu súdu prvého stupňa zo dňa 21.2.2011 o trovách konania podali odvolanie žalobkyňa
i žalovaní.

Žalobkyňanavrhlauzneseniesúduprvéhostupňapodľaust.§221ods.1písm.i/O.s.p.zrušiť.Poukázala
na to, že proti rozsudku súdu prvého stupňa, ktorým bola jej žaloba zamietnutá podala odvolanie a
nakoľko meritórne rozhodnutie, ktoré má tvoriť právny základ rozhodnutia o náhrade trov konania nie je
právoplatné, nie je možné právoplatne rozhodnúť ani o trovách konania.

Žalovaní žiadali napadnuté uznesenie zmeniť a priznať im náhradu trov prvostupňového konania vo
výške586,14€apriznaťimajnáhradutrovodvolaciehokonania.Vytýkalisúduprvéhostupňanesprávne
právne posúdenie veci, keď z jeho skutkových záverov vyplýva, že žalobkyni nemalo byť priznané
oslobodenie od súdnych poplatkov, resp. malo jej byť v priebehu konania odňaté, čo zároveň znamená,
že nebol dôvod na aplikáciu ust. § 150 O.s.p., prípadne malo dôjsť k jeho aplikácii v rozsahu výrazne

menšom.

Odvolací súd na základe podaných odvolaní vec podľa ust. § 214 ods. 2 O.s.p. prejednal bez nariadenia
pojednávania, preskúmal napadnutý rozsudok a uznesenie súdu prvého stupňa aj s konaním, ktoré im
predchádzalo (§ 212 ods. 1 O.s.p.) a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvého stupňa i jeho uznesenie

je potrebné zrušiť.

V posudzovanej veci ide o žalobkyňou proti žalovaným uplatňovaný nárok na určenie neplatnosti kúpnej
zmluvy uzavretej dňa X.X.XXXX medzi ňou ako predávajúcou a žalovanými ako kupujúcimi o prevode
vlastníctva bytu č. 6 na 3. poschodí na Z. T.. Č.. XXX B. Ko o výmere XX,XX Q., spoluvlastníckeho

podielu na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve domu
nachádzajúceho sa na Z. T.. Č.. XXX v S. súpisné Č.. XX postavený na parcele Č.. XXX, veľkosť podielu
XX/XXXX, spoluvlastníckeho podielu na pozemku, na ktorom je dom postavený, ako aj na priľahlom
pozemku evidovanom ako zastavané plochy a nádvoria na V. Č.. XXX a ako záhrady na parcele Č.. XXX,
veľkosť podielu XX/XXXX zapísaných na J. Č.. XXXXX Katastrálneho úradu B. Ko, W. S. S. H., pre okres

S. H., R. S.Š. - W. Q., katastrálne územie W. Q. a to z dôvodu, že právny názor urobila v omyle (§ 49a
Občianskeho zákonníka), ako aj z dôvodu, že tento právny úkon neurobila úplne slobodne a naviac ide o
právny úkon v rozpore so zákonom, resp. s dobrými mravmi (§ 37 ods. 1 a § 39 Občianskeho zákonníka).

Kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti je dvojstranným, prísne formálnym hmotnoprávnym úkonom

a preto musí spĺňať všetky požiadavky stanovené všeobecnou časťou Občianskeho zákonníka. Súd
preto v konaní o určenie neplatnosti takejto zmluvy preskúmava zmluvu zo všetkých hľadísk, na ktoré
Občiansky zákonník viaže všeobecnú platnosť právnych úkonov (§ 34 a nasl.).Ak sú splnené stanovené predpoklady neplatnosti právneho úkonu, je právny úkon neplatný absolútne,
pokiaľ ho zákon výslovne neprehlasuje za relatívne neplatný.

Žalobkyňa v posudzovanom prípade uplatňovala jednak relatívnu neplatnosť napadnutej zmluvy (§ 49a
v spojení s ust. § 40a Obč. zákonníka) a jednak absolútnu neplatnosť právneho úkonu (§ 37 a § 39
Obč. zákonníka).

Podľa ust. § 40a vety prvej Občianskeho zákonníka, ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa

ustanovení § 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589, § 701 ods. 1 a § 741b ods. 2, považuje sa právny
úkon za platný, pokiaľ sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá.

Z platnej právnej úpravy v uvedenom ustanovení vyplýva, že relatívne neplatný právny úkon vyvoláva
všetky účinky ako platný právny úkon, avšak tieto účinky pôsobia len do okamihu dovolania sa právnej
skutočnosti opodstatňujúcej záver o relatívnej neplatnosti. V prípadoch relatívnej neplatnosti právneho

úkonujetedaprávnyúkonplatnýlenpodmienečne,jehodefinitívnaplatnosťvšaknastávao.i.pouplynutí
troch rokov odo dňa urobenia právneho úkonu, počas ktorých sa žiadna oprávnená osoba nedovolá
relatívnej neplatnosti. Dovolanie sa relatívnej neplatnosti je jednostranným právnym úkonom, ktorý sa
musíadresovaťdruhémuúčastníkoviprávnehoúkonu(ostatnýmúčastníkomprávnehoúkonu).Písomná
forma dovolania sa relatívnej neplatnosti nie je síce predpísaná, avšak ak je zákonom ustanovená

alebo dohodou účastníkov dojednaná písomná forma právneho úkonu, v písomnej forme vždy musí byť
urobené aj dovolanie sa relatívnej neplatnosti.

V prejednávanej veci napadnutým právnym úkonom je kúpna zmluva uzavretá medzi účastníkmi dňa
X.X.XXXX, pre ktorú, vzhľadom na jej predmet, je zákonom ustanovená písomná forma (§ 46 ods. 1

Občianskeho zákonníka), preto žalobkyňa sa mohla úspešne dovolať relatívnej neplatnosti len právnym
úkonom urobeným v písomnej forme. Z vykonaného dokazovania vyplýva, že tak urobila až žalobou
z 12.3.2009 podanou na súde prvého stupňa dňa 17.3.2009 a doručenou žalovanej v 1. rade dňa
24.4.2009 a žalovanému v 2. rade dňa 17.4.2009, t.j. po takmer 7 rokoch od uzavretia zmluvy.

Odhliadnuc od uvedeného stotožniť sa možno so záverom súdu prvého stupňa o neunesení dôkazného
bremena žalobkyňou o existencii právnej skutočnosti opodstatňujúcej záver o relatívnej neplatnosti
napadnutej zmluvy. Z výsledkov dokazovania vykonaného súdom prvého stupňa naopak vyplýva,
že žalobkyňa v čase uzavretia napadnutej kúpnej zmluvy zrejme vedela, že listina, ktorú u notárky
podpisuje, je zmluvou o prevode vlastníctva k bytu a príslušnému spoluvlastníckemu podielu na

spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, ako aj pozemku. Nasvedčuje tomu medzi
účastníkmi nesporná skutočnosť, že žalobkyňa 8 rokov pred podpisom napadnutej zmluvy vedela, že
žalovaní za ňu zaplatili požadovaných 15 % z kúpnej ceny predmetných nehnuteľností, t.j. sumu 18.932,-
Sk pri prevode vlastníctva bytu z dovtedajšieho vlastníka J., Š. V. Y. na ňu a splácali za ňu aj zvyšok
kúpnej ceny (až do jej úplného vyrovnania v mesiaci júl 2002), t.j. zaplatili celú cenu prevádzaných

nehnuteľností za žalobkyňu bez toho, aby im žalobkyňa následne niečo z tohto titulu vracala, resp.
aby existoval iný dôkaz, že medzi účastníkmi išlo len o pôžičku. Sama žalobkyňa vo svojej účastníckej
výpovedi potvrdila, že po tom, čo došlo k ponuke na odpredaj bytu od vtedajšieho vlastníka J., Š. V. Y.
mala záujem byt odkúpiť, avšak nemala dostatok finančných prostriedkov na túto kúpu, preto sa najprv
obrátila na svojho syna žijúceho v S., ktorého sa listom dotazovala, či má záujem o kúpu predmetného

bytu a po tom, čo na jej list nereagoval, obrátila sa na žalovanú v 1. rade. Podľa výpovede žalobkyne
„Oni jej to vtedy navrhli s odôvodnením, že nenechajú to predsa štátu.“. Aj keď žalobkyňa poprela, že
vtedy sa dohodli aj na následnom prevode vlastníctva bytu (a s tým súvisiacich práv) po zaplatení celej
kúpnej ceny žalovanými na nich s prihliadnutím na ďalšie skutočnosti, ktoré vyšli za konania najavo sú
tieto tvrdenia žalobkyne pochybné. S prihliadnutím na výsledky vykonaného dokazovania vo veci a na

všetko, čo vyšlo za konania najavo je totiž preukázaná jednak časová súvislosť medzi vyplatením zvyšku
kúpnej ceny žalovanými za žalobkyňu a uzavretím napadnutej kúpnej zmluvy, podpísanie kúpnej zmluvy
aj s overením podpisu u notárky žalobkyňou (čo žalobkyňa sama výslovne uznala), ako aj skutočnosť,
že žalobkyňa následne neplatila daň z nehnuteľnosti, ani sa nezúčastňovala schôdzí vlastníkov bytov.
Naviac sama žalobkyňa tvrdí, že v prípade podpisu (asi) dodatku ku kúpnej zmluve sa domnievala,

že ide o dohodu o zabezpečení starostlivosti o ňu žalovanými, ktorá by mala opodstatnenie práve v
nadväznosti na uzavretie kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu na žalovaných. Už z uvedeného
sa javí, že účastníci v roku 1994 v súvislosti s ich dohodou, že kúpnu cenu bytu za žalobkyňu zaplatia
žalovaní sa dojednali aj o budúcom nadobudnutí vlastníctva k tomuto bytu žalovanými a aj keď táto ichzmluva o budúcej zmluve pre nedodržanie písomnej formy by bola neplatná, potrebné by bolo na ňu
prihliadať pri hodnotení žalobkyňou tvrdeného omylu pri uzatváraní napadnutej kúpnej zmluvy. Napokon
opodstatnenosti záveru o vedomosti žalobkyne o tom, že uzatvára predmetnú kúpnu zmluvu nasvedčujú

aj rozpory vyplývajúce z jej výpovede, keď na jednej strane tvrdila, že o existencii kúpnej zmluvy sa
dozvedela až krátko pred podaním žaloby a na strane druhej potvrdila, že v súvislosti s prihlásením
vnuka na trvalý pobyt k nej do predmetného bytu sa dozvedela o potrebe súhlasu vlastníkov bytu, teda
žalovaných v 1.a 2. rade v roku 2003, kedy aj žalovaní na jej požiadanie tento súhlas vnukovi žalobkyne
dali. Za predpokladu pravdivosti tvrdenia žalobkyne, že napadnutú kúpnu zmluvu uzavrela v omyle, že

ide o inú zmluvu týkajúcu sa úhrady kúpnej ceny bytu žalovanými za ňu, bolo na mieste najmenej svoj
omyl žalovaným oznámiť a domáhať sa nápravy a to tým viac, že v tom čase už na celú vec nebola
sama, keďže spolu s ňou a byt užíval aj jej vnuk. Žalobkyňa sa však ani ústnou formou tejto relatívnej
neplatnosti právneho úkonu vtedy nedovolávala, keď sama potvrdila, že vtedy neurobila nič (výpoveď
žalobkyne za účelom zabezpečenia dôkazu dňa 29.5.2009 - č.l. 59).

Nepresvedčivý a pochybný je však záver súdu prvého stupňa o neexistencii ani iných dôvodov
(absolútnej) neplatnosti napadnutej kúpnej zmluvy. Odhliadnuc od povinnosti súdu v konaní o neplatnosť
právneho úkonu preskúmať tento právny úkon zo všetkých hľadísk, na ktoré Občiansky zákonník
vo svojej všeobecnej časti viaže platnosť právnych úkonov, v posudzovanej veci aj sama žalobkyňa
sa dovolávala neplatnosti napadnutej kúpnej zmluvy aj z dôvodov podľa § 37 a § 39 Občianskeho

zákonníka. Z odôvodnenia napadnutého rozsudku v tomto smere nie je možné zistiť, ako sa z
týchto hľadísk súd prvého stupňa vyporiadal so všetkými skutočnosťami, ktoré vyplynuli z vykonaného
dokazovania a vyšli v konaní najavo, ako aj s tvrdeniami namietanými v tomto smere žalobkyňou. V
tomto smere možno súhlasiť s odvolaním žalobkyne, že súd prvého stupňa sa v dôvodoch svojho
rozhodnutia nevyporiadal s posúdením skutočností relevantných pre záver o rozpore právneho úkonu

s dobrými mravmi, resp. o obchádzaní zákona (§ 39 Obč. zákonníka) a tiež v rozpore medzi tvrdenou
vôľou účastníkov zmluvy a prejavenou vôľou (§ 37 Občianskeho zákonníka). Platná právna úprava
v § 39 Občianskeho zákonníka ustanovuje nedovolenosť právneho úkonu, ak jeho obsah alebo účel
odporuje zákonu alebo, ak jeho obsah alebo účel obchádza zákon alebo, ak sa právny úkon prieči
dobrým mravom. To znamená, že za neplatný sa považuje aj taký právny úkon, ktorý je síce v súlade

so zákonom a ani zákon neobchádza, avšak sa prieči dobrým mravom. Rozpor s dobrými mravmi môže
byť preto dôvodom neplatnosti právneho úkonu len vtedy, ak právny úkon zodpovedá zákonu (t.j. nie je
v rozpore so zákonom a ani zákon neobchádza).

Súd prvého stupňa sa preto v prejednávanej veci mal pri posúdení (ne) platnosti napadnutej zmluvy

zaoberať otázkou, či jej obsah alebo účel neobchádza zákon, keďže z tvrdení samotných žalovaných a
napokon aj z obsahu napadnutej zmluvy vyplýva, že v konečnom dôsledku účelom napadnutej zmluvy
bolo nadobudnutie vlastníctva k tomuto bytu za cenu ustanovenú zákonom č. 182/1993 Z.z., t.j. za
zvýhodnenú cenu, za ktorú mohol byt odkúpiť len bývalý nájomca bytu, ako to žalobkyňa v konaní
aj namietala (jej písomné podanie zo dňa 14.1.2010 na č.l. 98-99). Až po posúdení tejto otázky pri

závere, že napadnutá zmluva svojím obsahom alebo účelom zákon neobchádza bolo potrebné sa
zaoberať posúdením tejto zmluvy z hľadiska, či sa neprieči dobrým mravom. V tomto prípade, keďže
zákon bližšie nevymedzuje pojem dobrých mravov, v záujme spravodlivej ochrany subjektívnych práv
účastníkov vyžaduje sa individuálne posúdenie obsahu a účelu napadnutej zmluvy podľa konkrétnych
okolností, ktoré vyplynuli z vykonaného dokazovania a to z hľadiska jej súladu so základnými, v

spoločnosti všeobecne uznávanými a platnými morálnymi normami, t.j. z hľadiska, či tu nejde o
zmluvu, ktorá je všeobecne neakceptovateľná v zmysle v spoločnosti prevládajúcich mravných zásad
a princípov vzájomných vzťahov medzi ľuďmi (rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp.zn.
3Cdo 137/2003, na ktorý vo svojom odvolaní poukazovala aj žalobkyňa). Vzhľadom na žalobkyňou v
tomto smere namietanou obvyklou (trhovou) cenou bytu v čase uzavretia napadnutej kúpnej zmluvy

osobitne sa v tomto smere bolo treba zaoberať skutočnosťou tvrdenou žalovanými, že už v čase kúpy
bytu žalobkyňou od Lesostavu, š.p. Revúca, t.j. v roku 1994 došlo medzi účastníkmi k dohode, že po
splatení celej kúpnej ceny žalobkyňa prevedie byt na nich. Žalobkyňa by takouto dohodou nemohla byť
viazaná už len so zreteľom na nárast obvyklej ceny bytov v čase uzavretia napadnutej kúpnej zmluvy
oproti obvyklej cene prevodu bytov v prvej polovici 90-tych rokov. Znamenalo by to totiž, že okolnosti,

z ktorých podľa tvrdenia žalovaných účastníci pri vzniku záväzku vychádzali sa zmenili do tej miery,
že od žalobkyne už nemohli spravodlivo požadovať, aby sa takto kúpna zmluva uzavrela. Hodnotiť
by bolo potrebné tiež skutočnosť, že hrubý nepomer medzi nízkou cenou dojednanou v napadnutej
kúpnej zmluve oproti obvyklej cene nebol vyvážený nijakým záväzkom zo strany žalovaných (zabezpečiťstarostlivosť a opateru žalobkyne, právne zabezpečiť jej právo doživotného užívania bytu formou
zriadenia vecného bremena, bezodplatnosť užívania a podobne). Či a ako v uvedených smeroch súd
prvého stupňa vec posúdil nie je z odôvodnenia jeho rozsudku možné zistiť. V dôvodoch tohto rozsudku

absentuje aj posúdenie konkrétnych skutočností podstatných pre záver o existencii (neexistencii)
žalobkyňou tvrdeného rozporu medzi jej vôľou a prejavenou vôľou v napadnutej zmluve.

Odôvodnenie rozhodnutia umožňuje účastníkom konania posúdiť, ktoré skutočnosti považoval súd
za preukázané a ktoré nie, z ktorých dôkazov vychádzal a akými úvahami sa riadil pri hodnotení

dôkazov, ako vyložil a aplikoval príslušné právne predpisy a v konečnom dôsledku akými úvahami sa
spravoval pri svojom rozhodovaní o veci samej. Nedostatok riadneho a preskúmateľného odôvodnenia
rozhodnutia znamená porušenie základného práva na súdnu ochranu (čl. 46 ods. 1 Ústavy Slovenskej
republiky a čl. 6 ods. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd), spôsobuje, že konanie
má vadu uvedenú v ust. § 221 ods. 1 písm.f/ O.s.p., keďže je porušením konkrétneho procesného
ustanovenia, ktorého bezprostredným následkom bolo odňatie možnosti účastníkovi konať pred súdom.

Nepreskúmateľnosť rozhodnutia súdu prvého stupňa je preto vždy dôvodom jeho zrušenia odvolacím
súdom.

Z týchto dôvodov odvolací súd podľa ust. § 221 ods. 1 písm.f/ O.s.p. rozsudok súdu prvého stupňa zrušil
a vec mu vracia na ďalšie konanie.

Úlohou súdu prvého stupňa v ďalšom konaní bude odstrániť vytýkané pochybenia, dôsledne preskúmať
žalobkyňou napadnutú kúpnu zmluvu zo všetkých hľadísk uvedených v ust. § 34 a nasl. Občianskeho
zákonníka s osobitným dôrazom na žalobkyňou namietané dôvody neplatnosti tejto zmluvy podľa ust.
§ 37 a § 39 Občianskeho zákonníka, ak sa to bude javiť potrebným, podľa návrhov účastníkov, doplniť

dokazovanie a na základe hodnotenia dôkazov v súlade s ust. § 132 O.s.p. znovu vo veci rozhodnúť
preskúmateľným rozsudkom (§ 157 ods. 2 O.s.p.).

V nadväznosti na uvedené rozhodnutie o odvolaní vo veci samej odvolací súd zrušil aj napadnuté
uznesenie súdu prvého stupňa o trovách konania, keďže o trovách konania bude potrebné rozhodnúť v

novom rozhodnutí vo veci samej a to vrátane trov odvolacieho konania (§ 224 ods.3 O.s.p.).

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.