Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Monday, May 13, 2019

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 25C/15/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8117215815
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 05. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Vorobelová

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2019:8117215815.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudkyňou JUDr. Katarínou Vorobelovou v právnej veci žalobcov: 1. Q. J., Y.. I., K..

XX.XX.XXXX, I. O. Q. - G., U.. W. XXXX/XX, 2. V. J., K.. XX.XX.XXXX, I. O. Q. - G., U.. W. XXXX/XX, v
konaní právne zastúpení X.. I. O., U. W. W. B. V., Š. X, proti žalovaným: 1. X. S., Y.. F., K.. XX.XX.XXXX, I.
O. V., K. Y. XX, 2. Q. S., K.. XX.XX.XXXX, I. O. V., K. Y. XX, v konaní zastúpení X.. Y. Q., K.. XX.XX.XXXX,
I. O. V., K. Y. XX, v konaní o zaplatenie XXX,XX Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. žalobu žalobcov v 1. a 2. rade voči žalovaným v 1. a 2. rade zamieta,

II. náhradu trov konania žalovaným v 1. a 2. rade voči žalobcom v 1 a 2. rade nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia svojou žalobou podanou na tunajšom súde dňa XX.XX.XXXX žiadali, aby boli žalovaní

povinní zaplatiť žalobcovi (bez bližšej špecifikácie ktorému) sumu XXX,XX Eur spolu s X,XX %-ným
úrokom z omeškania od XX.XX.XXXX do zaplatenia.

2. Žalobcovia svoj návrh odôvodnili tým, že dňa XX.XX.XXXX uzatvorili so žalovanými kúpnu zmluvu,
predmetom ktorej bol prevod vlastníckych práv k nehnuteľnosti, a to k bytu č. X s príslušenstvom, na
ulici Q. v V., číslo vchodu XX, súpisné číslo stavby XXXX, postaveného na pozemku registra C KN,
číslo parcely XXXX, zastavané plochy a nádvoria, o výmere XXX m2. Predmetom zmluvy bol ďalej

spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu vo veľkosti XX/XXXX a
spoluvlastnícky podiel na pozemku registra C KN, parcelné číslo XXXX, zastavané plochy a nádvoria,
o výmere XXX m2, na ktorom je bytový dom postavený, vo veľkosti XX/XXXX. Žalobcovia uvádzali,
že pri prebratí bytu dňa XX.XX.XXXX boli zistené faktické vady bytu, o ktorých ich žalovaní vopred
neupovedomili. Žalovaní sa zaviazali dokončiť obklady a dlažby do času odovzdania bytu. Keďže tak
neurobili, zistené závady a nedostatky odstránila spoločnosť najatá žalobcami. Žalobcovia žiadajú sumu
XXX,XX Eur ako rozdiel medzi tým, čo zaplatili za stavebné práce (sumu X XXX,XX Eur) a sumou, ktorú

mali od žalovaných za mesiac X. XXXX, ktorú si ponechali, a to XXX,XX Eur.

3. Vzhľadom na skutočnosť, že petit žaloby neobsahoval informáciu o tom, komu majú žalovaní zaplatiť
sumu XXX,XX Eur a akým spôsobom, súd vyzval žalobcov na úpravu žaloby. Žalobcovia súdu doručili
podanie zo dňa XX.XX.XXXX. Súd uznesením č. k. XXC/XX/XXXX-XX zo dňa XX.XX.XXXX pripustil
zmenu žalobného návrhu v tomto znení :
„žalovaní sú povinní zaplatiť žalobcom spoločne a nerozdielne sumu XXX,XX Eur spolu s X,XX %-ným

úrokom z omeškania od XX.XX.XXXX do zaplatenia, to všetko do 3 dní od právoplatnosti rozsudku,
žalovaní sú povinní nahradiť žalobcom trovy konania v rozsahu 100 %.“4. Žalovaní so žalobou nesúhlasili a žiadali žalobu zamietnuť. Uviedli, že žalobcovia vykonali pred
samotnýmpodpisomzmluvyohliadkubytu,atodvakrát,vždyspoločne.Prijednejohliadkebolaprítomná
žalovaná. Pri oboch ohliadkach bytu bol prítomný žalovaný a sprostredkovateľ predaja. Žalobcovia boli

prítomní v byte aj v deň podpisu kúpnej zmluvy, kde sa okrem iného ešte preberali záležitosti ohľadne
hnuteľných vecí, ktoré sa nachádzali v byte. Uvedené nedostatky - neukončená dlažba v kúpeľni na
zemi, chýbajúce dvierka „na stúpačke" vo WC a iné, tak ako sú uvedené v preberacom protokole a ktoré
sú zo strany žalobcov považované za vady, boli zrejmé z inzerovaných fotografií a museli byť zjavné pri
ohliadke bytu. Tieto nedostatky, ktoré žalovaní nepovažovali za vady, pri predaji bytu žiadnym spôsobom

netajili a s ohľadom na to dojednali aj predajnú cenu bytu. Žalovaní uviedli, že pri preberaní žalobcovia
žiadali do preberacieho protokolu uviesť stav, v akom preberajú byt, keďže skutočnosti tam uvedené
nepovažovali za vady a neprikladali tomuto ani význam.
Žalovaní ďalej uviedli, že sumu XXX,XX Eur poskytli žalovaným ako platbu za X. XXXX, ale nesúhlasili
so zarátaním na údajné vady bytu. Z tohto pohľadu nikdy nesúhlasili ani so základom nároku žalobcov.
Žalovaní výslovne popreli tvrdenia, žalobcov, že:

- dňa XX.XX.XXXX boli zistené faktické vady bytu, ktoré sú uvedené v predmetnom preberacom
protokole,
- žalobcov o vadách vopred neupovedomili, že tieto z bežnej ohliadky nehnuteľnosti nebolo možné zistiť.
- sa zaviazali dokončiť obklady a dlažby vo svojej réžii do času odovzdania bytu.
Žalovaní uviedli, že žalobu považujú za neurčitú. Nie je zrejmé, z akého právneho titulu sa žalobcovia

domáhajú úhrady domnelého dlhu, keďže kumulatívne uvádzajú: ,...boli zistené faktické vady bytu...(...)..
žalovaní sa zaviazali dokončiť obklady a dlažby" t. j. či sa žalobcovia domáhajú nároku zo zodpovednosti
za vady, alebo sa domáhajú zmluvných plnení z údajného záväzku o dokončení obkladov a dlažieb.
Žalobcovia neuvádzajú hmotnoprávne ustanovenia, pod ktoré subsumujú svoj domnelý nárok. Žalovaní
mali za to, že žalobcovia v podanej žalobe vôbec neopisujú údajné vady veci a taktiež nepripájajú

k žalobe údajnú dohodu o dokončení obkladov a dlažieb, a teda žiadnym spôsobom neosvedčujú
pravdivosť uvádzaných tvrdení.
Žalovaní opakovane uviedli, že uvedené nedostatky v preberacom protokole považujú za nedostatky,
ktoré boli zjavné už v inzercii predaja bytu a tieto nedostatky nebránia riadnemu užívaniu bytu. To, že
uvedené nedostatky sú vadami, by mali preukázať žalobcovia, ale v podanej žalobe na podporu svojich

tvrdení nepripájajú žiadne takéto dôkazy.
Žalovaním nebolo zrejmé, z akého právneho titulu si žalobcovia uplatňujú svoju domnelú pohľadávku
a žalovaní nemali preukázané, že uvedené nedostatky veci sú vadami, ale ďalej budú používať tento
pojem - „vady".
Z povahy týchto „vád“ je zrejmé, že sa jedná o vady faktické a zjavné, a teda s ohľadom na ust. § 500

Občianskeho zákonníka je potrebné aplikovať vylúčenie zodpovednosti predávajúcich za tieto vady. Z
ustanovenia § 500 ods. 1 Občianskeho zákonníka možno vyvodiť, že zákon podľa toho, či vady možno
bežnou (obvyklou) pozornosťou pri prehliadke veci zistiť alebo nie, rozlišuje medzi tzv. zjavnými vadami
a skrytými vadami. Ten, komu bola vec prenechaná za odplatu, je povinný si ju prezrieť, pretože za
zjavné vady scudziteľ veci nezodpovedá. Predávajúci (žalovaní) teda nezodpovedajú za vady veci, ktoré

sú zjavné pri jej predaji.
Žalovaní namietali, že došlo k vytknutiu vád zo strany nadobúdateľa bytu v stanovenej prepadnej lehote,
s ohľadom na skutočnosť, že jednostranný právny úkon - výzva zo dňa XX.XX.XXXX je absolútne
neplatný právny úkon pre svoju neurčitosť. Žalovaní navrhli, aby sa konajúci súd prvej inštancie v rámci
prejudiciálnej otázky zaoberal platnosťou tohto jednostranného právneho úkonu s ohľadom na ust. § 34

a nasl. v spojitosti s § 145 Občianskeho zákonníka, keďže platnosť takéhoto právneho úkonu je jednou
z podmienok, ktorá svedčí o aktívnej vecnej legitimácii na strane žalobcu.
Žalovaní uviedli, že absentuje právny úkon zo strany žalovaných - tzv. vytknutie vád uskutočnený riadne
a včas. Ďalej uplatnený nárok žalobcov na úhradu opráv je v priamom rozpore s ust. § 597 Občianskeho
zákonníka, ktorý explicitne uvádza práva kupujúcich z prípadných vád veci a právo na náhradu opravy

medzi ne nepatrí. Právo na úhradu opráv vady nepatrí k zákonným právam žalobcov, ale len k zmluvným
právam. t. j. ak si zmluvné strany takéto právo dojednali. Žalovaní uvádzajú, že v kúpnej zmluve ani v
preberacom protokole (ani inak písomne alebo ústne) si takéto právo úhrady pre žalobcov nedojednali.
Žalovaní spochybnili aj rozsah vykonaných prác na odstránenie „vady", ich účelnosť ako aj výšku úhrad
žalobcov za takéto práce. Žalovaní nebudú uhrádzať rekonštrukčné práce žalobcov na byte, ktorí si

uplatňujú takéto nároky prostredníctvom vykonštruovaných skutkových okolností.

5. Súd vykonal dokazovanie výsluchom žalobkyne v 1. rade, výsluchom žalovanej v 1. rade,
oboznámením s preberacím protokolom zo dňa XX.XX.XXXX, faktúrou č. XXXXXXX, krycím listomrozpočtu - kúpeľňa, krycím listom rozpočtu - vyrezané podlahy, kúpnopredajnou zmluvou zo dňa
18.XX.XXXX, výzvou zo dňa XX.XX.XXXX, vyjadrením k výzve, oznámením zo dňa XX.XX.XXXX,
platobným dokladom, vyjadrením žalovaných, výsluchom svedkov, ako aj ďalším spisovým materiálom

a zistil tento stav:

6. Žalovaní sa v roku XXXX stali vlastníkmi bytu na ulici Q.Á., č. vchodu XX v V., s príslušenstvom,
ktorý je zapísaný na LV XXXX a XXXX v kat. úz. V.. Po približne dvoch rokoch sa byt rozhodli predať
a presťahovať sa do rodinného domu. Pri predaj uvedeného bytu využili služby sprostredkovateľa

- realitnej kancelárie C. Y., ktorá konala v zastúpení H.. Q. S.. Pán H.. Q. S. ako zástupca
sprostredkovateľa vykonal fotodokumentáciu bytu a inzeroval ho s cieľom sprostredkovať predaj bytu. O
tentobytboloniekoľkozáujemcov,alenakonieckúpnuzmluvusožalovanýmiuzatvorilidňaXX.XX.XXXX
žalobcovia.

7. Predmetom kúpnej zmluvy bol prevod vlastníckych práv k nehnuteľnosti - bytu č. X s príslušenstvom,

na ulici Q. v V., číslo vchodu XX, súpisné číslo stavby XXXX, postaveného na pozemku registra C KN,
číslo parcely XXXX, zastavané plochy a nádvoria, o výmere XXX m2. Ďalej bol predmetom zmluvy
spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu vo veľkosti XX/XXXX a
spoluvlastnícky podiel na pozemku registra C KN, parcelné číslo XXXX, zastavané plochy a nádvoria,
o výmere XXX m2, na ktorom je bytový dom postavený, vo veľkosti XX/XXXX.

8. Článok IV. bod 1 kúpnej zmluvy uvádza, že kupujúci vyhlasujú, že pred uzavretím tejto zmluvy
sa oboznámili so stavom bytu a domu, ich stav im je dobre známy a byt, vrátane spoluvlastníckeho
podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku kupujú do svojho
bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

9. Článok IV. bod 2 kúpnej zmluvy uvádza, že predávajúci predávajú kupujúcim byt v stave spôsobilom
na bývanie a vyhlasujú, že nie sú im známe také vady a poškodenia bytu a jeho vybavenia, ani vady
spoločných častí a spoločných zariadení domu, na ktoré by mali kupujúcich osobitne upozorniť.

10. Článok XI. bod 1 písm. d) kúpnej zmluvy uvádza, že predávajúci vyhlasuje/zaväzuje sa, že na
nehnuteľnostiach nie sú žiadne faktické vady,

11. Článok XI. bod 1 písm. k) kúpnej zmluvy uvádza, že predávajúci vyhlasuje/zaväzuje sa, že
nehnuteľnosti sú spôsobilé na riadne užívanie, teda na bývanie.

12. K prebratie bytu došlo dňa XX.XX.XXXX, pričom strany konania podpísali preberací protokol. Na
konci tejto listiny sú uvedené „Poznámky k stavu nehnuteľnosti“: obývačka s kumbálom - v kumbále nie
je podlaha; v spálni - vyrezaná podlaha (posteľ, skriňa); kúpeľňa - neukončené obklady s dlažbou; WC
chýbajú dvierka na merače.

13. Žalobcovia žiadali od žalovaných zaplatiť sumu X XXX,XX Eur, pričom si zarátali platbu od
žalovaných za mesiac X.Ú. XXXX v sume XXX,XX Eur. V konaní si tak uplatňovali sumu XXX,XX Eur.

14. Z krycieho list rozpočtu (č. l. XX) je zrejmá suma za podlahy, ktoré robili žalobcovia prostredníctvom

najatej firmy. V spálni bola urobená komplet nová podlaha a v obývačke časť podlahy. Zaplatili XXX,XX
Eur s DPH.
Z krycieho list rozpočtu (č. l. XX) je zrejmá suma za dokončenie kúpeľne. Za toto žalobcovia zaplatili
XXX,XX Eur s DPH (XXX,XX Eur + XXX,XX Eur = X XXX,XX Eur). Do sumy XXX,XX Eur je zarátaná
aj suma za montáž dverového krídla vo výške XX,XX Eur a samotné dvere vo výške XX,XX Eur bez

DPH, spolu vo výške XX,XX Eur bez DPH. Taktiež do tejto sumy je zarátaná aj suma za nákup revíznych
dvierok vo výške XX,XX Eur bez DPH. Spolu žalobcovia od žalovaných žiadali aj sumu XXX,XX Eur
bez DPH, teda XXX,XX Eur s DPH, za veci, ktoré neboli predmetom žaloby. Žalobcovia boli na túto
skutočnosť opakovane súdom upozornení, no na danú skutočnosť nijako nereagovali.

15. Žalobcovia výzvou žalovaným zo dňa XX.XX.XXXX, uviedli, že pri preberaní bytu boli zistené faktické
vady - chýbajúca podlaha v kúpeľni, vyrezaná podlaha v spálni, nedokončeného obklady a dlažby
v kúpeľni, chýbajúce dvierka na merače na WC. Zistené závady a nedostatky kupujúcim odstránila
spoločnosť U. - XX W. E., W.. Y.. R.., V., za ktoré stavebné práce kupujúci uhradili X XXX,XX Eur.ŽalobcoviasiuplatnilinárokpodľačlánkuXI.ods.2zmluvy,keďžepredmetkúpybolodovzdanýsvadami
v rozpore s článkom XI. ods. 1 písm. b) zmluvy. Žalobcovia teda žiadali od žalovaných, podľa nich,
zmluvnú náhradu nákladov spojených s odstraňovaním vád vo vyššie uvedenej výške.

16.VčlánokXI.bod2sauvádza,ževprípade,ževyhláseniapredávajúcehonezodpovedajúskutočnosti,
zaväzuje sa predávajúci na dodatočnú úhradu týchto vzniknutých nedoplatkov vrátane súvisiacich pokút
a úrokov z omeškania a iných sankcií.

17. Žalobkyňa vo svojej výpovedi uviedla, že si uplatňujú nárok z titulu náhrady škody. V polovici X.
XXXX malo dôjsť k odovzdaniu bytu, avšak pri odovzdaní bytu zistili určité vady, resp. nedostatky. Čo sa
týka uzatvárania samotnej zmluvy, išlo to cez realitnú kanceláriu C. Y.. Bola tam dohoda o rezervácii, s
tým, že pred samotným uzatvorením dohody o rezervácii bola v byte pozrieť švagriná a potom druhýkrát
v byte boli obaja žalobcovia s matkou žalobcu.
Čo sa týka samotného bytu, tak pred uzatvorením zmluvy bola kúpeľňa nedokončená. Nebola položená

dlažba v kúpeľni, ktorú potom oni dokončili. Zo strany žalovaných im bolo sľúbené, že kúpeľňu dokončia.
Keď však preberali byt, nebolo tomu tak. Žalobkyňa komunikovala so zástupcom C. Y.. Ten uviedol, že
to majú urobiť ich majstri a neskôr sa to dorieši s predávajúcimi, avšak už sa to nedoriešilo. Samotnú
zmluvu ohľadom dokončenia kúpeľne nemali písomnú. Boli dohodnutí ústne. Čo sa týka samotného
odovzdania bytu, uskutočnilo sa skôr, keďže žalobcovia predávali dom. Mali zabezpečenú firmu, keďže

vedeli, že byt chcú vymaľovať. Táto firma potom dokončila aj kúpeľňu. Byt bol odovzdaný XX.XX.XXXX.
Pri samotnom odovzdaní, resp. preberaní bytu boli žalobcovia, matka žalobcu a zástupca C. Y. pán R..
Taktiež tam bola pani S. so synom. Vtedy zistili, že v podlahách sú vyrezané diery, a to na miestach,
kde boli vstavaná skriňa, stolík, alebo posteľ. Vtedy sa pýtali žalovanej, prečo to neoznámili, keďže
sa mohli jednať o cene, alebo by byt nekúpili, resp. kúpili aj s týmto vedomím. Žalovaní uviedli, že to

tak nedávali oni, ale ešte predchádzajúci majiteľ. Žalovaná v 1. rade žalobkyni vynadala. Inak už veci
neriešili. Náklady na opravy, resp. danie bytu do stavu, aký chceli, boli vyššie, avšak zároveň žalovaným
zarátali platbu, ktorú už zaplatili za X., avšak odsťahovali sa skôr. Od žalovaných chcela doplatok aspoň
XXX Eur, avšak s týmto nesúhlasili a žalovaná v 1. rade im opäť vynadala.
Čo sa týka ďalších tvrdených vád, žalobkyňa uviedla, že všetko prebiehalo ústne. Vyzvala žalovaných,

aby uviedli, čo chcú robiť s podlahami, ktoré neboli na mieste pôvodnej postele alebo skrine. V
podstate sa so žalovanými nedohodli, aký nárok zo zodpovednosti za vady si uplatňujú. Keďže ich
súril čas, poverili opravami firmu, ktorá im zabezpečovala maľovanie bytu. Žalovaných vo vzťahu k
zodpovednosti za vady nevyzvali, či chcú zľavu z ceny veci, alebo opravu veci. Čo sa týka poznámok
stavu nehnuteľnosti, to bolo napísané pri preberacom protokole na odporúčanie zástupcu C. Y., ktorý

uviedol, že ak byt nie je v takom stave, v akom ho chceli, tak to majú napísať.

18. Svedok H.. S. je realitný maklér spoločnosti C. Y.. Vo svojej výpovedi uviedol, že pri odovzdávaní
bytu žalobcom nebol, keďže vtedy bol na dovolenke. Zastupoval ho kolega. Čo sa týka stavu bytu pri
odovzdaní,asi2m2alebo3m2neboladoloženádlažbaavdetskejizbechýbalačasťplávajúcejpodlahy.

Predtým tam bola skriňa alebo posteľ. Už počas ohliadky bolo zistené, že v menšej miestnosti, ktorá
bola urobená pri obývacej izbe, resp. z obývacej izby, chýba časť plávajúcej podlahy. V detskej izbe túto
skutočnosť zistili až pri odovzdaní bytu. Čo sa týka kúpeľne, pani S. mu niekedy v K. XXXX, kedy bol
byt ponúkaný na predaj, ústne sľúbila, že kúpeľňu dokončí. Zrejme tak neurobila z časových dôvodov.
Riešila dom. Vie ju pochopiť, ale keď niečo sľúbila, mala to urobiť. Svedok uviedol, že nebol dohodnutý

časový horizont na dokončenie kúpeľne, ani cena, za akú mala kúpeľňu dokončiť.

19. Žalobcovia na preukázanie svojich tvrdení žiadali vypočuť aj svedkyňu U. B., švagrinú žalobkyne.
Svedkyňa uviedla, že realitný maklér jej pri ohliadke bytu, na ktorej bola prítomná, povedal, že žalovaní
sa mu zaviazali, že dokončia obklady v kúpeľni.

20. Žalovaná v 1. rade vo svojej výpovedi uviedla, že žalobcovia boli na ohliadke asi dvakrát. O všetkých
vadách vedeli. Ešte uviedli, aby byt nikomu nepredávali, že sa im páči. Byt mali opustiť asi XX.XX. alebo
XX.XX., ale požiadali ich, aby sa vysťahovali skôr, a to XX.XX. alebo XX.XX., keďže už predali rodinný
dom.

V byte bola nedokončená kúpeľňa a v spálni boli pôvodne vstavané skrine od predchádzajúceho
majiteľa. Keď ich žalovaní dali preč, na tomto mieste chýbala podlaha, ale oni tam dali posteľ, ktorá však
bola kratšia. Keď sa teda vošlo do miestnosti, bolo vidno, že podlaha tam chýba. Na druhom mieste
s vyrezanou podlahou mali písací stolík s nôžkami. Koberec nebol v celej izbe, len v strede izby bolmalý koberček. V kumbále bola posteľ a bolo zrejmé, že tam nie je podlaha. Pôvodne tam bola vstavaná
skriňa. Predchádzajúci majiteľ ju rozobral. Posteľ nebola úplne na tom mieste, trochu to bolo vidno a
bolo to zrejmé už pri ohliadke.

Čo sa týka nedokončenej kúpeľne, je pravdou, že nebol dokončený obklad. Pán S., realitný agent, im
tvrdil, že by mali túto kúpeľňu dokončiť. Žalovaná mu uviedla, že možno ju dokončia, ak budú stíhať.
Žalobcom nič nesľúbili a ani sa o tom s nimi nebavili. Potom mali iné starosti a kúpeľňu nestihli dokončiť.
Žalobcovia o týchto vadách vedeli. Poznámku v preberacom protokole brala tak, že zrejme realitná
kancelária sa takýmto spôsobom kryje. Nepovažovala to za problém. Vo vzťahu k týmto vadám im nikto

nič nevytýkal.
Podľa žalovanej boli žalobcovia zlatí ľudia. So všetkým súhlasili. Nemali medzi sebou žiadny problém, až
pokiaľ žalovaným neprišiel papier zo súdu. Z pohľadu žalovanej boli žalobcovia šťastní, že im umožnili
prevziať byť skôr. Večer sa ešte žalovaná v 1. rade do bytu vrátila, keďže im zabudli dať kľúče od
pivnice. Z pivnice vyberala dlažbu, ktorú dala do bytu. V byte už žalobcovia neboli. Boli tam robotníci.
Žalobcovia zrejme chceli byt ešte rýchlo vymaľovať a podobne. Zo strany žalobcov voči žalovaným ako

predávajúcim neboli formulované žiadne požiadavky ohľadom opravy a pod.

21. Podľa § 488 Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ), záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého
veriteľovi vzniká právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.

22. Podľa § 489 OZ, záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj zo spôsobenej škody,
z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

23. Podľa § 490 ods. 1 OZ, vznik zmlúv, ktorými sa zakladajú záväzky, sa spravuje ustanoveniami
§ 43 a nasl., pokiaľ ďalej nie je

ustanovené inak.

24. Podľa § 499 OZ, kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec v čase plnenia má
vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo
podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.

25. Podľa § 500 ods. 1 OZ, ak ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie
nehnuteľností,nemožnouplatňovaťnárokzozodpovednostizavady,ibažescudziteľvýslovneubezpečil,
že vec je bez akýchkoľvek vád.

26. Podľa § 504 OZ, nadobúdateľ môže uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady na súde len vtedy,
ak vytkol vady bez zbytočného odkladu po tom, čo mal možnosť vec prezrieť. Nadobúdateľ môže vadu
vytknúť najneskôr do šiestich mesiacov, pokiaľ zákon neustanovuje inak. Ak v tejto lehote nevytkne
vadu, právo zanikne.

27. Podľa § 507 ods. 1 OZ, ak nemožno vadu odstrániť a ak nemožno pre ňu vec užívať dohodnutým
spôsobom alebo riadne, je nadobúdateľ oprávnený domáhať sa zrušenia zmluvy. Inak sa môže
nadobúdateľ domáhať buď primeranej zľavy z ceny, výmeny, alebo opravy alebo doplnenia toho, čo
chýba.

28. Podľa § 588 OZ, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu
odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú
cenu.

29. Podľa § 597 ods. 1 OZ, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho

neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu
vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

30. Podľa § 599 ods. 1 OZ, vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva
zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24

mesiacov od prevzatia veci.

31. Podľa § 599 ods. 2 OZ, právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde,
len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1.32. V predmetom konaní súd skúmal, či nárok žalobcov voči žalovaným na zaplatenie sumy XXX,XX
Eur je dôvodný.

33. Žalobcovia pri podaní žaloby nekonkretizovali, z akého titulu si uplatňujú nárok na zaplatenie voči
žalovaným. Neskôr žalobkyňa v 1. rade pri svojej prvej výpovedi uviedla, že si uplatnili nároky z titulu
náhrady škody. Neskôr žalobcovia uviedli, že si uplatňujú nároky podľa článku XI. bod 2 zmluvy. Až v
záverečnej reči právny zástupca žalobcov uviedol, že žalobcom vzniklo právo na primeranú zľavu z vád

veci v súlade s § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Je teda zrejmé, že žalobcovia nemajú ujasnené, z
akých nárokov od žalovaných žiadajú zaplatiť finančné prostriedky. Súd teda právne kvalifikoval nároky
žalobcov.

34. Čo sa týka nárokov zo zodpovednosti za vady, ktoré mala predávaná nehnuteľnosť, súd vychádzal
z toho, že ak by tu prichádzala do úvahy zodpovednosť žalovaných za vady, jednalo by sa o vady

chýbajúcej podlahy v časti nehnuteľnosti, ktoré neboli zjavené ani pri opakovanej ohliadke žalobcami.
Žalobcoviavšakjednoznačnenepreukázali,žetietovadynebolizjavnéužpriohliadke.Súdpoukazujena
výpoveďžalovanej,akoajrealitnéhomakléra,ktoríspochybnilitvrdeniažalobcovotom,žeochýbajúcich
podlahách v byte nemali vedomosť. Ak by aj súd pripustil možnosť, že žalobcovia minimálne o časti
chýbajúcich podláh nemali vedomosť, v takomto prípade nastupuje režim vytknutia vád predávajúcim

a následne ich zodpovednosť za tieto vady. Žalobcovia mali povinnosť zistené vady riadne vytknúť
žalovaným spolu s oznámením, aké právo zo zodpovednosti za vadu si uplatňujú od žalovaných. Tu
súd vychádzal z toho, že v preberacom v protokole sú len všeobecne konštatované vady bez ich bližšej
špecifikácie. Uplatnenie práva zo zodpovednosti za vady však absentuje. Podobne vo výzve zo dňa
XX.XX.XXXX sa konštatujú určité vady, avšak uplatnenie práva zo zodpovednosti za vady opätovne

absentuje. Práve v tomto vyjadrení žalobcovia uvádzajú, že si uplatňujú nároky zo zmluvy podľa článku
XI. ods. 2. Žalobcovia vychádzali z toho, že hoci žalovaní vyhlásili, že na nehnuteľnostiach nie sú žiadne
faktické vady, podľa žalobcov toto nezodpovedalo skutočnosti. Podľa článku XI. ods. 2 boli žalovaní
povinní v prípade nepravdivého vyhlásenia zaplatiť žalobcom vzniknuté nedoplatky, súvisiace pokuty,
úroky z omeškania a iné sankcie. Tu súd vychádzal z toho, že na základe tohto článku žalovaní neboli

povinní žalobcom nič platiť, keďže z ich vyhlásenia nevznikli žalobcom ani nedoplatky, ani povinnosť
platiť sankcie, či úroky z omeškania. Uplatnenie si nárokov podľa tohto článku je podľa súdu absolútne
nedôvodné. Žalobcovia ani netvrdili, že im nedoplatky alebo sankcie vznikli.

35. Výzvu zo dňa XX.XX.XXXX súd nepovažuje za riadne uplatnenie vád veci, vzhľadom na absenciu

nárokov zo zodpovednosti za vady, ktoré si žalobcovia uplatňujú.

36. Kupujúci, teda žalobcovia, v prípade, že došlo k vytknutiu vád z ich strany, mali v súlade so
zákonom právo na odstúpenie od zmluvy, alebo mohli žiadať o primeranú zľavu z dojednanej ceny.
Kupujúci svoje rozhodnutie, či od zmluvy odstupuje, alebo požaduje primeranú zľavu z dojednanej ceny,

musí predávajúcemu oznámiť spolu s uplatnením práva zo zodpovednosti za vady (reklamácia). Tieto
vady v zmysle § 504 Občianskeho zákonníka musí kupujúci u predávajúceho uplatniť bez zbytočného
odkladu, teda len čo vadu zistil, pričom na súde sa práv zo zodpovednosti za vady môže domáhať len
vtedy, ak vady vytkol najneskôr do 6 mesiacov. Riadne vytknutie vád v súlade so zákonom je nielen
označenie vád, ktoré vec mala pri predaji, ale tak ako je uvedené vyššie aj uplatnenie si zákonného

nároku zo zodpovednosti za vady. Šesťmesačná lehota uvedená v § 504 Občianskeho zákonníka je
lehotou prekluzívnou, čo znamená, že ak kupujúci v tejto lehote neuplatní u predávajúceho právo zo
zodpovednosti za vady, toto právo mu zanikne a predávajúci mu nemôže ani dobrovoľne poskytnúť
plnenie titulom zľavy z kúpnej ceny, nakoľko u kupujúceho by došlo ku vzniku bezdôvodného obohatenia
(plnenie bez právneho dôvodu).

37. Ako je zrejmé, žalobcovia vo svojej výzve zo dňa XX.XX.XXXX neodstúpili od zmluvy a nepožadovali
ani primeranú zľavu z kúpnej ceny. Žalobcovia sa sami rozhodli, že nimi tvrdené vady, o ktorých údajne
nevedeli, odstránia na vlastné náklady, bez toho, aby sa nejako dohodli so žalovanými. Túto skutočnosť
potvrdila vo svojej výpovedi aj žalobkyňa. Nárok na náhradu finančných prostriedkov za opravu

prípadných vád však nie je zákonným nárokom, ktorý si môže kupujúci uplatňovať od predávajúceho,
ak má vec v čase predaja vady. Mohlo by ísť o zmluvný nárok, avšak žalobcovia nepreukázali, že by
právo na náhradu nákladov opravy mali dohodnuté v zmluve. Súd teda žalobu v časti o zaplatenie sumy
XXX,XX Eur s DPH za opravu chýbajúcich podláh ako nedôvodnú zamietol.38. Čo sa týka nárokov za obklady kúpeľne, z vykonaného dokazovania je zrejmé, že existencia
stavu kúpeľne pri ohliadke bola všetkým zúčastneným stranám jasná. Nejde teda o vadu, za ktorú by

mali zodpovedať žalovaní. Do úvahy by tu pripadal nárok z titulu dohody medzi zmluvnými stranami
o dokončení obkladov v kúpeľni. Takáto dohoda by však zo strany žalobcov mala byť nepochybne
preukázaná. Tu súd však vychádzal z toho, že žalobcovia neuniesli dôkazné bremeno o tom, že sa
so žalovanými jednoznačne dohodli, že pri odovzdaní bytu bude kúpeľňa dokončená. Realitný maklér
vo svojej výpovedi uviedol, že akýsi prísľub dokončenia kúpeľne mal on od žalovanej v 1. rade ešte v

K. XXXX, teda v čase, kedy žalobcovia ani nemali vedomosť o danom byte a o jeho predaji. Celkovo
z výpovedí strán konania, ako aj svedkov vyplýva, že prísľub prípadného dokončenia kúpeľne, bez
bližšej konkretizácie, mal realitný maklér, ktorý ho interpretoval žalobcom. Žalovaní sa však nikdy so
žalobcami nedohodli, akým spôsobom, za akú cenu a do kedy bude kúpeľňa dokončená. Vzhľadom k
nepreukázaniu takéhoto zmluvného dojednania zo strany žalobcov súd žalobu aj v časti vykonaných
obkladov kúpeľne ako nedôvodný zamietol. K tomuto súd už len poukazuje, že ak realitný maklér sľúbil

žalobcom, že kúpeľňa bude dokončená, bez toho, aby mal konkrétnu dohodu so žalovanými, nastupuje
tu prípadná zodpovednosť realitného makléra, prípadne realitnej kancelárie.

39. Ako je uvedené vyššie, žalobcovia predložili krycí list rozpočtu na sumu XXX,XX Eur s DPH, pričom
v tejto sume bola zarátaná tak práca, nákup materiálu, ako aj vykonanie obkladu kúpeľne, ale aj suma

XXX,XX Eur s DPH za osadenie dvojdverového krídla, samotné dvere, ako aj revízne dvierka. Súdu
nebolo zrejmé, na základe čoho si žalobcovia uplatňujú aj tieto nároky, resp. prečo ich ponechali v
rámci svojich nárokov aj po tom, čo ich na to súd upozornil, keď v rámci konania ani v samotnej
žalobe neuvádzajú, že by si takéto nároky od žalovaných uplatňovali. Súd teda, vzhľadom na vyššie
uvedené, zamietol nárok žalobcov aj vo zvyšnej sume z dôvodu, že tento nárok je absolútne nedôvodný

a žalobcovia neuvádzajú ani tvrdenia na jeho preukázanie, ako aj z dôvodu, že žalobcovia neuniesli
dôkazné bremeno vo vzťahu k existencii dohody o dokončení kúpeľne ku dňu odovzdania bytu.

40. Podľa § 251 Civilného sporového poriadku (ďalej len CSP), trovy konania sú všetky preukázané,
odôvodnené a účelne vynaložené výdavky, ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo

bránením práva.

41. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

42. Podľa § 255 ods. 2 CSP, ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania

pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

43. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

44.Podľa§262ods.2CSP,ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdprvejinštanciepoprávoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

45. Žalovaní boli v konaní úspešní. Keďže si však neuplatnili nárok na náhradu trov konania, súd
nepriznal náhradu trov konania ani jednej zo strán konania.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia prostredníctvom tunajšieho
súdu (Okresný súd Prešov) na Krajský súd v Prešove, písomne v troch jeho vyhotoveniach. (§ 362 ods.
1 CSP)

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 ods. 1 CSP) uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). (§ 363 CSP)

Odvolanie proti rozsudku možno odôvodniť len tým, že:

a) neboli splnené procesné podmienky,b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. (§ 365 ods.1
CSP)

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,

b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie (§ 366 CSP)

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania. (§ 364 CSP)

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania. (§ 365 ods. 3 CSP)

Žalobu nemožno v odvolacom konaní meniť a nemožno uplatniť práva voči žalobcovi vzájomnou
žalobou. (§ 371 a § 372 CSP)

Ak povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na

vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona a to Exekučného poriadku a o zmene a doplnení ďalších
zákonov v znení neskorších predpisov.