Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Monday, December 21, 2015

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 3Cob/191/2014
Identifikačné číslo súdneho spisu: 7109211444
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 12. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Juraj Sopoliga
ECLI: ECLI:SK:KSKE:2015:7109211444.1

Uznesenie
Krajský súd v Košiciach v právnej veci žalobcu: V. s.r.o., so sídlom A. XX, IČO: XX XXX XXX, zast. I..
I. M., advokátkou, E. XX, T., proti žalovanému: VH P., s.r.o. T., so sídlom T., C. XX, W.: XX XXX XXX,
zast. spoločnosťou S. kancelária W., E., J., s.r.o., E. XX, T., IČO: XX XXX XXX, o zaplatenie 95.837,39
eur s prísl., o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Košice I č.k. 30Cb/54/2010-233 zo
dňa 16.4.2014 takto

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok a vec v r a c i a súdu prvého stupňa na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Súd prvého stupňa napadnutým rozsudkom uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu
95.837,39 eur s 10% ročným úrokom z omeškania od 24.1.2009 do zaplatenia a to všetko do 3 dní
odo dňa právoplatnosti rozsudku, žalobcovi priznal náhradu trov konania vo výške 13.671,47 eur, ktorá
pozostáva zo zaplateného súdneho poplatku vo výške 5.750,00 eur a trov právneho zastúpenia vo výške
7.921,47 eur, ktorú je žalovaný povinný zaplatiť na účet právneho zástupcu žalobcu do 3 dní odo dňa
právoplatnosti rozsudku a zároveň uložil žalovanému povinnosť zaplatiť trovy štátu na účet Okresného
súdu Košice I vo výške 39,84 eur do 3 dní odo dňa právoplatnosti rozsudku.

Rozhodnutie odôvodnil súd prvého stupňa tým, že žalobca sa návrhom doručeným súdu dňa 18.5.2009
domáhal zaplatenia sumy 95.837,39 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 10% ročne od 24.1.2009
do zaplatenia, čo žalobca odôvodnil tým, že spoločnosť K. s.r.o., T. (ako budúci predávajúci), mala so
žalovaným (ako budúcim kupujúcim) uzavretú Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve č. XD-XXXX, predmetom
ktorej bol záväzok budúceho predávajúceho uzatvoriť s budúcim kupujúcim kúpnu zmluvu na odpredaj
nehnuteľností a to - Domu č.s. XXXX postaveného na parcele č. XXX/X; parcely T. č. XXX/X, záhrady o
výmere 153m2 a parcely KNC č. XXX/X, zastavané plochy a nádvoria o výmere 307m2, nachádzajúcich
sa v katastrálnom území Stredné mesto, obec T. - D. mesto, okres T. I, zapísaných na LV č. XXXXX a
to za podmienok dohodnutých v zmluve o budúcej kúpnej zmluve.

V článku III. citovanej zmluvy, boli špecifikované záväzky budúceho predávajúceho a budúceho
kupujúceho a pre prípad porušenia ktorejkoľvek povinností zmluvných strán boli dohodnuté zmluvné
pokuty, konkrétne v čl. III bod 4 zmluvy o budúcej zmluve sa budúci kupujúci zaviazal do 2 pracovných
dní od predloženia negatívneho stanoviska štátu zastúpeného Ministerstvom kultúry na ponuku
predaja národnej kultúrnej pamiatky budúcim predávajúcim neodvolateľne vinkulovať sumu vo výške
21.680.000 Sk t.j. 719.644,16 eur ako časti kúpnej ceny v P. a.s., s podmienkou, že táto bude budúcemu
predávajúcemu vyplatená po predložení originálu listu vlastníctva, na ktorom bude kupujúci zapísaný
ako výlučný vlastník nehnuteľností bez tiarch. V prípade porušenia tejto povinnosti je budúci kupujúci
povinný zaplatiť budúcemu predávajúcemu zmluvnú pokutu vo výške 0,5 % z kúpnej ceny dohodnutej
v článku II. C Zmluvy za každý deň omeškania.

Rovnako žalobca uviedol, že spoločnosť K. s.r.o., ako dlžník mala uzavretú so žalovaným ako veriteľom
zmluvu o úvere č. XD-XXXX, ktorej predmetom bol záväzok veriteľa poskytnúť dlžníkovi úver vo výške
4.500.000,00 Sk t.j. 149.372,63 eur do dvoch pracovných dní od povolenia vkladu záložného práva
zriadeného podľa článku IV. Zmluvy o úvere. V článku III. Zmluvy o úvere doba poskytnutia úveru v
bode 4, bola dohodnutá zmluvná pokuta pre prípad, ak veriteľ v lehote 2 kalendárnych dní od povolenia
vkladu záložného práva zriadeného podľa článku IV. zmluvy o úvere neposkytne dlžníkovi úver vo výške
4.500.000,00 Sk. Zmluvná pokuta bola dohodnutá vo výške 20 % ročne z výšky poskytnutého úveru
počítaným od poskytnutia úveru.

Keďže zo strany žalovaného došlo k omeškaniu so splnením si povinností vyplývajúcich z článku III. bodu
4 Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve č. XD-XXXX, ako aj z článku III. bodu 4 Zmluvy o úvere č. XD-XXXX,
spoločnosť K. s.r.o., vyúčtovala zmluvnú pokutu žalovanému, 15.1.2009 vystavila faktúru č. XXXXX s
dátumom splatnosti 23.1.2009 vo výške 95.837,39 eur, ktorá bola žalovanému zaslaná doporučene, a
ktorú žalovaný neuhradil.

Spoločnosť K. s.r.o., (ako postupca) Zmluvou o postúpení pohľadávky zo dňa 9.3.2009 postúpila svoju
pohľadávku vyplývajúcu z faktúry č. XXXXX vo výške 95.837,39 eur na postupníka - spoločnosť V.
s.r.o., oznámila túto skutočnosť žalovanému listom zo dňa 9.3.2009, pričom uvedenú čiastku žalovaný
žalobcovi neuhradil, a preto žiadal žalobe vyhovieť.

Prvostupňový súd poukázal aj na vyjadrenia a stanoviská žalovaného., ktorý so žalobou nesúhlasil,
namietal neexistenciu nárokov žalobcu vo výške uplatnenej žalobou, neprimeranosť zmluvnej pokuty a
uplatnil jej zníženie, namietal dôvodnosť a existenciu pohľadávky a odhliadnuc od stanoviska vo veci
vzniku nároku na zmluvnú pokutu mal za to, že aj v prípade, ak by nárok na zmluvnú pokutu vznikol, tento
nárok zanikol a v súčasnosti neexistuje. Uviedol, že pohľadávka žalobcu zanikla v dôsledku započítania s
pohľadávkou žalovaného ako kupujúceho z titulu zľavy z kúpnej ceny nehnuteľnosti(uplatnil ju ako nárok
zo zodpovednosti za vady) voči spoločnosti K.,s.r.o. ako predávajúcemu. Vzniesol námietku neúčinnosti
Zmluvy o postúpení pohľadávky zo dňa 9.3.2009 v zmysle § 59a, §66a Obchodného zákonníka, od ktorej
žalobca ako postupník odvodzuje svoje hmotnoprávne postavenie v konaní, v dôsledku čoho namietal
aktívnu vecnú legitimáciu žalobcu.

Prvostupňový súd po vykonaní dokazovania (oboznámením listinných dôkazov, výsluchom svedkov
a konateľov spoločností, oboznámením stanoviska účastníkov konania) citujúc ust. § 50a ods. 1
Občianskeho zákonníka, § 261 ods. 9 a § 497 Obchodného zákonníka, § 524 ods. 1, 2 Občianskeho
zákonníka, § 365 veta prvá, § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka, § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka
a § 3 Nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z., § 300 Obchodného zákonníka, § 301, § 428, § 59a ods. 1, 3 a 4
Obchodného zákonníka uzavrel, že na základe vykonaného dokazovania bolo nepochybne preukázané,
že spoločnosť K. s.r.o., ako postupca Zmluvou o postúpení pohľadávky zo dňa 9.3.2009 postúpila svoju
pohľadávku vyplývajúcu z faktúry č. XXXXX vo výške 95.837,39 eur na postupníka, a to spoločnosť
V. s.r.o., so sídlom C. 8, T.. Spoločnosť K. s.r.o., túto skutočnosť oznámila žalovanému listom zo dňa
9.3.2009.

Rovnako mal za preukázané, že spoločnosť K. s.r.o., so sídlom G. XX, T., zapísaná v Obchodnom
registri Okresného súdu Košice I . Oddiel Sro, Vložka č. XXXXX/V, ako budúci predávajúci, mala
uzavretú Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve č. XD-XXXX so žalovaným ako budúcim kupujúcim, ktorej
predmetom bol záväzok budúceho predávajúceho uzatvoriť s budúcim kupujúcim kúpnu zmluvu na
odpredaj nehnuteľností nachádzajúcich sa v kat.úz. Stredné mesto, obec T.- D. mesto, okres Košice I,
zapísaných na LV č. XXXXX.

V článku III. Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve - Ďalšie dojednania zmluvy o budúcej kúpnej zmluve,
boli špecifikované záväzky budúceho predávajúceho a budúceho kupujúceho a pre prípad porušenia

ktorejkoľvek povinností budúceho predávajúceho, alebo budúceho kupujúceho boli dohodnuté zmluvné
pokuty.

Podľa názoru súdu sa žalovaný dostal do omeškania so splnením si povinností vyplývajúcich tak z článku
III. bodu 4 Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve č. XD-XXXX ako aj z článku III. bodu 4 Zmluvy o úvere č. XD-
XXXX a právny predchodca správne vyúčtoval zmluvnú pokutu žalovanému a dňa 15.1.2009 vystavil
faktúru č. XXXXX s dátumom splatnosti 23.1.2009 vo výške 95.837,39 eur. Žalovaný faktúru č. XXXXX
neuhradil a z tohto dôvodu súd zaviazal žalovaného na úhradu sumy 95.837,39 eur, ktorá pozostáva zo
zmluvnej pokuty od 16.10.2008 do 6.11.2008 v súlade s čl. III. bod 4 zmluvy o budúcej zmluve č. XD-
XXXX vo výške 95.591,85 eur ( 2.879.800,00 Sk ) za 22 dní omeškania a zmluvnej pokuty od 26.9.2008
do 28.9.2008 v súlade s čl. III. bod 4 zmluvy o úvere č. XD-XXXX vo výške 245,54 eur (7.397,25 Sk)
za počet dní omeškania - 3 dni.

Podľa názoru súdu je výška zmluvnej pokuty primeraná a nie neprimerane vysoká, aby súd využil
moderačné právo podľa § 301 Obchodného zákonníka navrhnutým žalovaným, nakoľko predmetný
záväzok uzavrieť kúpnopredajnú zmluvu na nehnuteľnosti a zaplatiť kúpnu cenu bol vo výške 869.016,79
eur; t.j dosahuje výšku 11% zo záväzku.

Súd prvého stupňa obranu žalovaného nepovažoval za úspešnú a uviedol, že ustanovenia o zmluvných
pokutách uzavretých v zmluve o budúcej zmluve č. XD-XXXX a v zmluve o úvere č. XD-XXXX považoval
za platné a účinné, uzavreté medzi zmluvnými stranami dobrovoľne, bez nátlaku a vo vzájomnej
vyváženosti. Poukázal na to, že právny predchodca žalobcu mal v zmysle zmluvných podmienok
uzavretých zmlúv, niekoľkonásobne viac povinností splniť, za ktoré mu hrozila zmluvná pokuta, pričom
všetky povinnosti aj dodržal.

Ďalej uviedol, že Obchodný zákonník uprednostňuje princíp zodpovednosti bez ohľadu na zavinenie,
teda zodpovednosť objektívnu. Vyplýva to z dikcie § 300, ktorá vylučuje vplyv okolností vylučujúcich
zodpovednosť (§ 374) na povinnosť platiť zmluvnú pokutu. Toto ustanovenie vylučuje v obchodných
vzťahoch použiť ustanovenie § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka. To znamená, že dlžník sa v
obchodných vzťahoch nemôže zbaviť povinnosti zaplatiť zmluvnú pokutu preukázaním, že porušenie
zabezpečenej povinnosti nezavinil, čo aj tvrdil žalovaný vo svojej obrane v konaní, že nemohol vinkulovať
sumu včas a v dohodnutej lehote a teda vinkulovaná suma bola zabezpečená až dňa 7.11.2008.

Negatívne stanovisko Ministerstva kultúry SR bolo predložené žalovanému dňa 13.10.2008. V zmysle
zmluvy mal vinkulovať túto sumu do 2 pracovných dní, t.j. od 16.10.2008 sa dostal do omeškania a až
na 23. deň (7.11.2008) vinkuloval sumu 719.644,16 eur v prospech právneho predchodcu žalobcu.

Pokiaľ podľa tvrdenia žalovaného má byť táto lehota dvoch dní nereálna a takmer nemožná na splnenie,
poukázal prvostupňový súd na to, že túto lehotu si dohodli účastníci zmluvy dobrovoľne, o tejto lehote
vedel žalovaný už v čase uzavretia zmluvy o budúcej kúpe XD-XXXX zo dňa 19.9.2008, teda minimálne
cca mesiac vopred.

Obranu žalovaného v konaní, že žiadosť na Ministerstvo kultúry SR o stanovisko s lehotou 30 dní /v
zákonnej úprave/ na odpoveď pre právneho predchodcu žalobcu a tým aj s vplyvom na dĺžku lehôt a
ich počítanie medzi účastníkmi zmluvy, považoval prvostupňový súd za právne nepodstatnú. Žalobca v
konaní preukázal, že v zmysle zmluvy o úvere XD-XXXX z 19.9.2008 článok III. bod 4, zriadil záložné
právo v prospech žalovaného - veriteľa dňa 23.9.2008 a v lehote 2 dní mal žalovaný poskytnúť úver
právnemu predchodcovi žalobcu do 25.9.2008, pričom tak učinil až dňa 29.9.2008, t.j. dostal sa do
omeškania troch dní a správne žalobca vypočítal zmluvnú pokutu vo výške 245,54 eur.

Obranu žalovaného v konaní, že si uplatnil zľavu z kúpnej ceny v zmysle čl. VII. bod 1 kúpnej zmluvy
listom z 23.1.2009 za vady na predmetnej nehnuteľnosti súd neuznal, a to z dôvodov, že ako vyplynulo
z dokazovania, žalovaný vedel v čase prevodu v akom stave sa nachádza predmetná nehnuteľnosť.
To znamená, že technický stav nehnuteľnosti žalovanému bol dobre známy. Od roku 2005 prebiehala
rekonštrukcia stavby, resp. v rokoch 2006 až 2007 bola pozastavená pre nedostatok financií zo strany
právneho predchodcu žalobcu. Ako vyplynulo zo svedeckej výpovede C.. J., konateľ žalovaného ako
záujemca za spoločnosť E. P. v roku 2007 prešli celú budovu od pivnice až po strop a na konci prehliadky
pri vstupe oznámili žalovanému cenu a že sú platcami DPH.

Súd mal za to, že v danom prípade nemôže ísť o vady nehnuteľnosti, ak je technický stav budovy
žalovanému známy v čase kúpy, pretože práve technický stav budovy má vplyv na výšku dohodnutej
kúpnej ceny v čase podpísania zmluvy o budúcej zmluve, o čom svedčia aj zmluvné rokovania - uzavretie
zmluvy o budúcej zmluve 19.9.2008 a aj protokol o odovzdaní a prevzatí nehnuteľností z 24.11.2008.

Prvostupňový súd zároveň poukázal na to, že ak by aj nejaké „vady“ budovy existovali v čase
prevodu nehnuteľností, v zmysle ust. § 428 Obchodného zákonníka mal kupujúci podať o nich správu
predávajúcemu bez zbytočného odkladu, čo v danom prípade sa nestalo - žalovaný žiadne vady na
nehnuteľnosti nikdy nevytkol právnemu predchodcovi žalobcu.

Žalovaný si listom z 23.1.2009 uplatnil len zľavu z kúpnej ceny, t.j. po uplynutí cca dvoch mesiacov od
ich údajného najskôr možného zistenia žalovaným z protokolu z 24.11.2008, čo súd nepovažoval za
„bezodkladné uplatnenie“, a teda by mu ich ani nepriznal.

Súd prvého stupňa nezobral pri rozhodovaní v úvahu žalovaným predložený znalecký posudok č.XX/
XXXX W.. C. B. z 9.3.2009 (objednávka z 19.2.2009), nakoľko bol vypracovaný s časovým odstupom
od uzavretia kúpnej zmluvy z 11.11.2008, pričom stav nehnuteľností sa výrazne zmenil, ako bolo
preukázané v konaní - výpoveďou konateľa žalobcu na pojednávaní dňa 14.12.2012, kde počas zimných
mesiacov 2008-2009 došlo k zatečeniu, bolo roztrhnuté vodovodné potrubie, nový vlastník vypol kúrenie
a cencúle boli na všetkých oknách, fasáde a budova bola od januára 2009 v havarijnom stave. Teda
je zrejmé, že znalecký posudok nemohol vychádzať z objektívnych údajov - doplnené fotografie v
znaleckom posudku. Taktiež podľa kúpnej zmluvy z 11.11.2008, čl. VI. bod 2, dňom odovzdania a
prevzatia (t.j. 24.11.2008) prejdú na kupujúceho všetky úžitky, ako aj nebezpečie vzniku škody s
predmetnými nehnuteľnosťami spojené.

Na základe vyššie uvedených skutočností mal súd za neplatné a neúčinné aj následne vykonané
započítanie pohľadávky listom zo dňa 19.3.2009 žalovaným voči pohľadávke žalobcu vo výške
95.837,39 eur, nakoľko v zmysle ust. § 358 Obchodného zákonníka, táto „pohľadávka“ -uplatnenie si
zľavy z kúpnej ceny nie je spôsobilá na započítanie.

Rovnako súd v rámci obrany žalovaného v konaní neuznal podanú námietku neúčinnosti zmluvy o
postúpení pohľadávky zo dňa 16.5.2013(zrejme zo dňa 9.3.2009) - hmotnoprávneho úkonu podľa
§59a a §66a Obchodného zákonníka. Poukazujúc na ust. § 59a ods. 4 Obchodného zákonníka, podľa
ktorého tieto ustanovenia sa nevzťahujú na zmluvy uzatvorené pri bežnom obchodnom styku, uviedol
prvostupňový súd, že mal za to, že zmluva o postúpení pohľadávky je bežnou obchodnou transakciou,
žalobca v konaní preukázal, že túto pohľadávku eviduje v účtovníctve, ako pohľadávku z obchodného
styku.

Súd zaviazal žalovaného aj na zaplatenie úroku z omeškania vo výške 10 % ročne, a to zo sumy
95.837,39 eur od 24.1.2009 do zaplatenia, nakoľko je v súlade s ust. § 369 Obchodného zákonníka, a
aj v tejto časti žalobe vyhovel.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa ust. § 142 ods.1 O.s.p., a priznal žalobcovi, ktorý bol vo
veci úspešný, trovy konania vo výške 13.671,47 eur, pozostávajúce z trov právneho zastúpenia v sume
7.921,47 eur podľa vyhl.č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych
služieb a zo zaplateného súdneho poplatku vo výške 5.750,00 eur, na úhradu ktorých v súlade s ust.
§ 149 ods. 1 O.s.p. zaviazal žalovaného.

Rozhodnutie o trovách štátu odôvodnil prvostupňový súd ust. § 148 ods. 1 O.s.p. a vzhľadom na to, že
príslušný súd uznesením č.k. XXCb/XX/XXXX-XXX zo dňa 15.3.2013, ktoré nadobudlo právoplatnosť
dňa 9.4.2013, priznal tlmočníkovi O.. W. G., G.. odmenu vo výške 39,84 eur za tlmočnícky úkon na
pojednávaní vo veci dňa 14.12.2012, súd zaviazal na tieto trovy žalovaného, ktorý nebol v konaní
úspešný.

Proti rozsudku súdu prvého stupňa, a to proti všetkým jeho výrokom, podal v zákonnej lehote odvolanie
žalovaný. Navrhol rozsudok v celom napadnutom rozsahu zrušiť a vec vrátiť súdu prvého stupňa na
ďalšie konanie, alternatívne navrhoval, aby napadnutý rozsudok odvolací súd zmenil a žalobu ako
nedôvodnú zamietol. Zastával názor, že v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O.s.p.,
najmä účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom, že súd prvého
stupňa nesprávne vec právne posúdil tým, že nepoužil správne ustanovenie právneho predpisu a
nedostatočne zistil skutkový stav, že súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov
k nesprávnym skutkovým zisteniam a že napadnuté rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z
nesprávneho právneho posúdenia veci.

V odvolaní poukázal na to, že v konaní bola žalovaným namietaná neexistencia nárokov žalobcu vo
výške, ako ich v tomto konaní uplatňuje a to z dôvodu, že žalobca si uplatňuje nárok na zaplatenie
zmluvnej pokuty za porušenie povinnosti žalovaného vinkulovať časť kúpnej ceny nehnuteľnosti vo
výške 21.680.000,00 Sk t.j. 719.644,16 eur v lehote dvoch pracovných dní od predloženia negatívneho
stanoviska štátu zastúpeného Ministerstvom kultúry SR na ponuku predaja národnej kultúrnej pamiatky,
na účte v P. banke a.s. v prospech budúceho predávajúceho s podmienkou, že táto bude budúcemu
predávajúcemu vyplatená po predložení originálu listu vlastníctva, na ktorom bude budúci kupujúci
zapísaný ako výlučný vlastník bez tiarch.

Negatívne stanovisko Ministerstva kultúry SR bolo žalovanému predložené až dňa 16.10.2008 (prevzatie
je potvrdené dátumom, pečiatkou žalovaného a podpisom preberajúcej osoby za žalovaného) t.j. od
tohto momentu začala plynúť lehota dvoch pracovných dní na vinkulovanie časti kúpnej ceny vo
výške 21.680.000,00 Sk t.j. 719.644,16 eur žalovaným na účte v P. banke a.s. v prospech budúceho
predávajúceho K. s.r.o.. Pokiaľ teda súd tvrdí, že negatívne stanovisko bolo predložené už dňa
13.10.2008, je toto skutkové zistenie nesprávne. Žalovaný na uvedené upozorňoval v konaní už vo
svojom písomnom podaní zo dňa 24.10.2011. Lehota na vinkulovanie časti kúpnej ceny tak uplynula až
20.10.2008 (druhý pracovný deň). Žalovaný sa tak najskôr dňom 21.10.2008 mohol dostať do omeškania
so zmluvnou povinnosťou. Časť kúpnej ceny bola žalovaným vinkulovaná na účte v P. banke a.s. v
prospech budúceho predávajúceho dňa 7.11.2008, z čoho vyplýva, že žalovaný mohol byť v omeškaní
s porušením uvedenej zmluvnej povinnosti nanajvýš 13 pracovných dní. Uvedené bolo v konaní pred
súdom prvého stupňa namietané, avšak súd na toto neprihliadol a nesprávne sa stotožnil s tým, že
uvedenú sumu vinkuloval v prospech budúceho predávajúceho až na 23. deň, čo nie je pravdou.

V súvislosti s vinkuláciou uviedol, že súd sa rovnako nevysporiadal s predloženými dôkazmi žalovaného,
ktoré potvrdzovali komunikáciu medzi budúcim kupujúcim a budúcim predávajúcim o znení textu kúpnej
zmluvy, čo malo vplyv aj na vinkuláciu časti kúpnej ceny.

K výške žalobcom uplatňovaných nárokov namietal žalovaný aj neprimeranosť zmluvnej pokuty
dojednanej zmluvnými stranami v čl. III. bod 4 Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve č. XD-XXXX a v čl.
III. bod 4 Zmluvy o úvere č. XD-XXXX. Podľa tohto ustanovenia bola dohodnutá zmluvná pokuta vo
výške 0,5% z kúpnej ceny za každý deň omeškania pre prípad, že by budúci kupujúci nevinkuloval
časť kúpnej ceny vo výške 21.680.000,00 Sk t.j. 719.644,16 eur na účte v P. banke a.s. v prospech
budúceho predávajúceho. Podľa názoru konajúceho súdu bola výška zmluvnej pokuty primeraná a nie
neprimerane vysoká, nakoľko predmetný záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť a zaplatiť
za prevádzané nehnuteľnosti kúpnu cenu bola vo výške 869.016,79 eur t.j. dosahuje výšku 11% zo
záväzku, preto súd nevyužil moderačné právo podľa § 301 Obchodného zákonníka. Súd ďalej považoval
ustanovenia o zmluvných pokutách uzavretých za platné a účinné a uzavreté medzi súdnymi stranami
dobrovoľne, bez nátlaku o vzájomnej vyváženosti.

V tejto súvislosti žalovaný uviedol, že inštitút zmluvnej pokuty by nemal byť zo strany zmluvného partnera
v prospech ktorého je dohodnutý, využívaný ako prostriedok na dosiahnutie zisku, v tomto prípade
zvýšenia kúpnej ceny nehnuteľností, ale ako prostriedok na zabezpečenie plnenia povinnosti zmluvnej
strany. Uviedol, že napriek uvedenému omeškaniu so splnením povinností vinkulovať časť kúpnej ceny
včas, došlo k naplneniu samotného účelu zmluvy, t.j. k prevodu vlastníctva k nehnuteľnostiam na jednej
strane ako aj k zaplateniu kúpnej ceny riadne a včas bez ohľadu na omeškanie s vinkuláciou časti
kúpnej ceny.

Súd sa v súvislosti s posudzovaním primeranosti či neprimeranosti zmluvnej pokuty nesprávne upriamil
len na matematické vyjadrenie pomeru celkovej zmluvnej pokuty vo vzťahu k hodnote zmluvy (kúpnej
ceny nehnuteľností) a to bez ohľadu na širšie okolnosti, ale predovšetkým na kritériá, ktorými sú najmä
- význam zabezpečovaného záväzku (vinkulovať časť kúpnej ceny, nie zaplatiť kúpnu cenu) vo vzťahu
k naplneniu účelu zmluvy, dĺžku omeškania so splnením povinností (nedošlo k omeškaniu s prevodom
nehnuteľností ani so zaplatením kúpnej ceny, čím nemohlo dôjsť ani k vzniku škody).

Mal za to, že zmluvná pokuta predstavujúca sumu takmer 3.600,00 eur t.j. takmer 109.000,00 Sk denne,
je neúmerne prísnou a neznamená nevyhnutné zabezpečenie hlavného záväzku kupujúceho, pretože
síce zabezpečuje povinnosť vinkulovať kúpnu cenu, ale nezabezpečovala samotné uzatvorenie kúpnej
zmluvy zo strany budúceho kupujúceho a zaplatenie resp. včasné zaplatenie kúpnej ceny kupujúcim.

Podotkol, že v zmysle Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve č. XD-XXXX (čl. I. ods. 2 resp. čl. II.
bod C ods. 2) nebolo uzatvorenie kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti viazané na vinkulovanie
kúpnej ceny, avšak na splnenie podmienky predloženia oznámenia zániku predkupného práva štátu k
nehnuteľnostiam. Podobne tak aj zaplatenie kúpnej ceny malo nastať po povolení vkladu vlastníckeho
práva k nehnuteľnostiam, pričom považoval za potrebné pripomenúť, že časť kúpnej ceny mala byť
zaplatená z úveru, ktorý budúci kupujúci pred podpisom kúpnej zmluvy bezúročne poskytol budúcemu
kupujúcemu (správne má znieť predávajúcemu), spoločnosti K. s.r.o. na vyplatenie dlhov súvisiacich s
leasingom nehnuteľností.

Uvedené skutočnosti majú zásadný význam v rámci posudzovania primeranosti, či neprimeranosti
zmluvnej pokuty. Súd tu však nesprávne vychádza zo skutočností, že dojednanou zmluvnou pokutou
bola zabezpečovaná povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu a zaplatiť kúpnu cenu. Opätovne podotkol, že
tak k uzatvoreniu kúpnej zmluvy ako aj k zaplateniu kúpnej ceny došlo riadne a včas v zmysle zmluvy,
bez ohľadu na zmluvnú pokutu.

Zdôraznil, že súd nesprávnou úvahou dospel k posúdeniu zmluvnej pokuty ako primeranej, nakoľko
zmluvná pokuta podľa názoru súdu dosahuje výšku 11% zo záväzku. Považoval za potrebné uviesť,
že zmluvná pokuta zo Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve č. XD-XXXX (95.591,85 eur) vo vzťahu k
zabezpečovanej povinnosti (vinkulovať časť kúpnej ceny vo výške 719.644,16 eur) predstavuje 13,28%,
teda nie 11%, ako to nesprávne uvádza súd. Zároveň považoval za potrebné pripomenúť, že 13,28%
zmluvná pokuta je uplatňovaná za 13 pracovných dní a že zmluvná pokuta podľa čl. III. bod 4 Zmluvy o
budúcej kúpnej zmluve č. XD-XXXX vo výške 0,5% z kúpnej ceny za každý deň omeškania predstavuje
182,5% ročne, čo považoval za zjavne neprimerané.

Predávajúcemu v dôsledku omeškania kupujúceho s vinkulovaním časti kúpnej ceny nebola spôsobená
žiadna škoda, hoci to v rámci výsluchu tvrdil I. J., čo má rovnako zásadný význam pri rozhodovaní
o priznaní zmluvnej pokuty v žalobcom požadovanej výške. Vznik akejkoľvek škody nebol v konaní
preukázaný, preto nemožno na takéto tvrdenia prihliadať.

Poukázal aj na to, že v konaní sa bránil aj tým, že pohľadávka žalobcu zanikla v dôsledku započítania
pohľadávky žalovaného (ako kupujúceho) z titulu zľavy z kúpnej ceny nehnuteľnosti voči spoločnosti

K. s.r.o. ako predávajúcemu. Súd túto obranu žalovaného neuznal a to z dôvodov, že žalovaný ako
kupujúci údajne v čase prevodu nehnuteľností vedel v akom stave sa predmetné nehnuteľností (najmä
meštiansky dom) nachádza, že technický stav bol žalovanému dobre známy, pričom súd mal za to, že
nemôže ísť o vady nehnuteľností, ak je technický stav budovy kupujúcemu v čase kúpy známy, pretože
práve ten má vplyv na výšku kúpnej ceny nehnuteľností,o čom svedčia rokovania zmluvných strán -
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 19.9.2008, Protokol o odovzdaní a prevzatí nehnuteľností z
24.11.2008. Súd tiež poukázal na to, že ak by aj nejaké „vady“ existovali, mal kupujúci o nich podať
správu bez zbytočného odkladu v zmysle § 428 Obchodného zákonníka.

Podľa názoru žalovaného súd pri hodnotení dôkazov nebral dostatočne do úvahy výpoveď konateľa
žalovaného C. E., ktorý vo svojej výpovedi uviedol, že budovu síce videl pred uzatvorením budovy,
avšak bolo to asi polroka predtým(potvrdil to aj C.. C. J., vtedajší konateľ predávajúceho vo svojej
výpovedi). Zároveň uviedol, že videl iba spodok a že budovu bol ochotný kúpiť len za podmienky, že bude
odstránený havarijný stav (dôjde k úpravám, po odstránení problémov, ktoré tam boli - voda, kúrenie...).
Potvrdil, že následne budovu videl až pri odovzdávaní, pričom k odstráneniu havarijného stavu nedošlo.
Ako to vyplýva z odôvodnenia napadnutého rozsudku, súd sa obmedzil len na tvrdenia C.. C. J. o tom,
že nehnuteľnosti poškodené boli, ale že o tomto kupujúci vedel, pričom vzájomné rozpory v tvrdeniach
neodstránil (o tom, že nehnuteľnosti sa mali predávať bez vád, po odstránení dezolátneho stavu). V tejto
súvislosti poukázal na rozsudok NS SR publikovaný v časopise zo Súdnej praxe 1996 č. XX, podľa
ktorého „za vadu veci v zmysle § 597 OZ sa považuje neexistencia takej vlastnosti veci, ktorá sa pri
veci určitého druhu, veku a ceny všeobecne predpokladá a v dôsledku ktorej je možnosť využitia veci
podstatne znížená. Pri rodinnom dome možno za takúto vadu spravidla považovať - nefunkčné kúrenie,
kanalizáciu, nevhodnú izoláciu a obvodové múry s konštrukčnými chybami“.

S poukazom na vyššie uvedené mal za to, že zlý technický stav nehnuteľnosti (najmä meštianskeho
domu), ktorý mal byť predávajúcim odstránený a to najmä poškodené rozvody, steny a pod., predstavuje
také vady nehnuteľnosti, z ktorých nárokov je kupujúci oprávnený sa domáhať.

Podľa názoru žalovaného v konaní nebolo preukázané, že žalovaný resp. osoba konajúca za
žalovaného o vadách nehnuteľností vedela bezprostredne v čase prevodu nehnuteľnosti, nakoľko
nehnuteľnosť (budova) bola obhliadnutá s podstatným časovým odstupom pred podpisom kúpnej
zmluvy, pričom zároveň medzi predávajúcim a kupujúcim v čase obhliadky došlo k dohode, že dezolátny
stav nehnuteľnosti (najmä meštianskeho domu) bude odstránený. Súd sa touto otázkou dostatočne
nezaoberal. Pritom neobstojí argument, že ak sa zmluvné strany dohodli na kúpe nehnuteľnosti,
znamená to, že žalovaný vedel o technickom stave budovy. Práve naopak, zmluvné strany dohodli kúpnu
cenu za podmienky, že vady (dezolátny stav) budú odstránené.

V odvolaní tiež uviedol, že súd pripúšťa situáciu, že ak by aj nejaké „vady“ existovali, mal o nich kupujúci
podať správu predávajúcemu bez zbytočného odkladu (§ 428 Obchodného zákonníka).

V tejto súvislosti však súd opomenul dôkaz, ktorý bol predložený v konaní a to Protokol o odovzdaní
a prevzatí nehnuteľnosti zo dňa 24.11.2008, v ktorom kupujúci uviedol, že nehnuteľnosť má zjavne
poškodené steny a rozvody sietí, čo je podľa názoru žalovaného jednoznačne možné považovať za
oznámenie vád. Skutočnosť, že žalovaný až listom zo dňa 23.1.2009 uplatnil svoj nárok na zľavu z kúpnej
ceny, je už len uplatnením konkrétneho nároku zo zodpovednosti za vady a nemôže byť považovaná za
prvý úkon, ktorým došlo k reklamácii - tým bolo oznámenie zachytené v protokole.

Podotkol, že pokiaľ súd pri vadách nehnuteľnosti aplikoval § 428 ods. 1 Obchodného zákonníka,
opomenul však aplikovať ust.§ 428 ods. 2 a 3 Obchodného zákonníka, podľa ktorého „Na účinky
ustanovené v odseku 1 sa prihliadne len ak predávajúci namietne v súdnom konaní, že kupujúci
nesplnil včas svoju povinnosť oznámiť vady tovaru. Účinky odsekov 1, 2 nenastávajú, ak vady tovaru
sú dôsledkom skutočností, o ktorých predávajúci vedel, alebo musel vedieť v čase dodania tovaru“.

Žalovaný poukázal aj na ust. § 439 ods. 3 Obchodného zákonníka, v zmysle ktorého „ak vada nebola
včas oznámená (§ 428 ods. 1 a § 435 ods. 1) môže kupujúci iba so súhlasom predávajúceho vykonať
práva podľa odseku 2 alebo použiť právo na zľavu na započítanie s pohľadávkou predávajúceho. Toto
obmedzenie neplatí, ak predávajúci o vadách vedel v čase dodania tovaru; pri právnych vadách je
rozhodujúca doba ustanovená v § 435 ods. 1“ a uviedol, že žalobca v konaní žiadnu námietku o včasnom
neoznámení vád nehnuteľností žalovaným nevzniesol. Zároveň je však z vykonaného dokazovania
nepochybné, že predávajúci o vadách, ktoré mu boli zo strany žalovaného dňa 24.11.2008 oznámené
vedel, resp. musel vedieť, pričom pred podpisom kúpnej zmluvy na ne kupujúceho neupozornil, na čo
však bol povinný. Aplikácia § 428 ods. 1 Obchodného zákonníka bez zreteľa na ďalšie ustanovenia je
preto neúplná a vedie k nesprávnym právnym záverom.

Pokiaľ prvostupňový súd nebral do úvahy znalecký posudok č. XX/XXXX W.. C. B. zo dňa 9.3.2009,
nakoľko bol údajne vypracovaný s časovým odstupom a stav nehnuteľností sa medzitým výrazne
zmenil, uviedol žalovaný, že v konaní nebolo podľa jeho názoru preukázané, aké poškodenia vôbec
spôsobila situácia z januára 2009, nebol preukázaný ani vznik a rozsah havárie vody v januári 2009
a tiež súvislosť medzi údajnou haváriou z januára 2009 vo vzťahu k vadám nehnuteľností, ktoré si
žalovaný ako kupujúci voči predávajúcemu uplatňoval. Uvedené potvrdzuje aj to, že vady nehnuteľností
(zjavne poškodené steny a rozvody sietí) oznámil žalovaný predávajúcemu - spoločnosti K. s.r.o. ešte
dňa 24.11.2008, teda pred januárom 2009. Tvrdenie súdu, že predmetný znalecký posudok nemohol
vychádzať z objektívnych údajov je nesprávne. Za účelom odstránenia prípadných rozporov týkajúcich
sa existencie vád nehnuteľností tak mal byť v konaní aspoň vypočutý znalec W.. C. B., ktorý mohol vyššie
uvedenú úvahu súdu overiť, prípadne mohli byť vykonané iné dôkazy, ktorými by súd mohol odstrániť
vyššie uvedené pochybnosti.

Pokiaľ súd v súvislosti s vyššie uvedeným pochybením pohľadávky žalovaného označil aj započítanie
pohľadávky žalovaného voči pohľadávke spoločnosti K. s.r.o. ako neplatné a neúčinné, nakoľko
pohľadávka žalovaného nie je spôsobilá na započítanie, žalovaný zastával názor, že nárok na zľavu
z kúpnej ceny nehnuteľností žalovanému vznikol z dôvodu, že nehnuteľnosti mali vady, o ktorých
predávajúci vedel alebo musel vedieť a na ktoré mal kupujúceho riadne upozorniť. Predávajúci sa už
v čl. II. bod E ods. 4 Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve č. XK-XXXX zaviazal, že budúca kúpna zmluva
bude obsahovať ustanovenia týkajúce sa stavu nehnuteľností (obsahuje ho aj samotná zmluva zo dňa
11.11.2008 - čl. VII. ods. 1), v ktorom predávajúci vyhlasuje, že nemá vedomosť o žiadnych vadách
nehnuteľností.

Ak teda predávajúci kupujúceho pri prevode nehnuteľnosti na vady neupozornil, zodpovedá za vady
nehnuteľností. Zdôraznil, že v zmysle ustálenej judikatúry súdov (napr. O upozornenie predávajúceho
nemôže byť všeobecné, ale musí sa týkať určitých konkrétnych vád. Predávajúci však napriek uvedenej
povinnosti vyhlásil kupujúcemu, že nemá vedomosť o vadách nehnuteľností, čo potvrdzuje jeho
zodpovednosť za vady nehnuteľností.

Ďalej uviedol, že podaním zo dňa 16.5.2013 bola žalovaným v konaní vznesená námietka neúčinnosti
zmluvy o postúpení pohľadávky zo dňa 9.3.2009 v zmysle § 59a, § 66a Obchodného zákonníka, od
ktorej žalobca ako postupník odvodzuje svoje hmotnoprávne postavenie v konaní. Z dôvodu neúčinnosti
predmetnej zmluvy žalovaný namietal aj aktívnu legitimáciu žalobcu a žiadal žalobu v dôsledku jej
absencie na uplatňovanie nárokov postúpených žalobcovi postupcom - spoločnosťou K. s.r.o. zamietnuť.
Súd mal však za to, že v zmysle § 59 ods. 4 Obchodného zákonníka sa ustanovenia o neúčinnosti podľa
§ 59a, § 66a Obchodného zákonníka nevzťahujú na zmluvu o postúpení pohľadávky zo dňa 9.3.2009,
nakoľko táto je bežnou obchodnou transakciou, pričom žalobca údajne preukázal, že pohľadávku eviduje
v účtovníctve, ako pohľadávku z obchodného styku.

Žalovaný poukázal na to, že v konaní nebolo sporné, že žalobca je v súlade s § 66a Obchodného
zákonníka ovládajúcou spoločnosťou vo vzťahu k spoločnosti K. s.r.o., od ktorej nárokov na zmluvnú
pokutu na základe zmluvy o postúpení zo dňa 9.3.2009 odvodzuje žalobca svoje nároky a teda, že sa
na scudzenie majetku spoločnosti K. s.r.o., spoločnosti V. s.r.o. vzťahuje § 59a Obchodného zákonníka.

Žalovaný sa však nestotožňuje s tvrdením súdu, že Zmluva o postúpení pohľadávky zo dňa 9.3.2009
medzi ovládanou osobou (K. s.r.o.) a ovládajúcou osobou (V. s.r.o.) je bežnou obchodnou transakciou
(bežným obchodným stykom). Aj keď právny poriadok bežný obchodný styk nedefinuje, bolo potrebné
vychádzať z konkrétnych okolností týkajúcich sa postúpenia pohľadávky. V konaní bolo zistené (potvrdil
to v rámci výsluchu konateľ I. J.), že išlo o jediný prípad vzniku takejto pohľadávky zo zmluvnej pokuty a
aj o ojedinelý prípad v rámci prevodu takejto pohľadávky zo spoločnosti K. s.r.o. na spoločnosť V. s.r.o.
Potvrdzuje to aj tvrdenie žalobcu ohľadom zaúčtovania v účtovnej závierke, z ktorého nevyplýva, aby
žalobca evidoval viaceré pohľadávky (v porovnaní s postupovanou pohľadávkou na základe Zmluvy o
postúpení zo dňa 9.3.2009) v porovnateľnej výške alebo z obdobných titulov, ktoré by boli postupované
(nadobúdané) od tretích osôb.

Podľa názoru žalovaného už charakter samotnej pohľadávky z titulu zmluvnej pokuty svedčí tomu,
že postupovanie takýchto pohľadávok nie je bežnou obchodnou transakciou. Zdôraznil, že aj konateľ
žalovaného I. J. potvrdil, že predmetom podnikania spoločnosti je investičná činnosť do nehnuteľností,
teda obchodovanie s pohľadávkami zo zmluvnej pokuty nemôže byť považovaná za transakciu v rámci
bežného obchodného styku.

Skutočnosť, že predmetná pohľadávka je evidovaná v účtovníctve ako pohľadávka z obchodného styku,
samo o sebe neznamená, že skutočne ide o pohľadávku z bežného obchodného styku ani správnosť
takéhoto účtovania. Podotkol, že účtovať pohľadávku je zákonnou povinnosťou majiteľa pohľadávky
bez ohľadu na účinnosť, prípadne na platnosť nadobudnutia pohľadávky, ktorú mal súd v tomto prípade
posudzovať. To, či ide v konkrétnom prípade o pohľadávku z bežného obchodného styku sa neposudzuje
podľa jej subjektívneho zaevidovania ako pohľadávky z bežného obchodného styku, ale objektívne podľa
povahy danej obchodnej činnosti. V opačnom prípade by záver, že samotné zúčtovanie pohľadávky v
súvahe ako pohľadávky z obchodného styku znamená, že pohľadávka pochádza z obchodného styku,
bol absurdný. Uviedol, že pojem „bežný obchodný styk“ nemožno tiež vykladať čisto formálne, napr. len v
zmysle predmetu podnikania zapísaného v obchodnom registri. Takýto výklad by vo svojich dôsledkoch
viedol k výraznému obmedzeniu, ba až vylúčeniu aplikácie ust. § 59a Obchodného zákonníka. V
praxi je úplne bežné, že podnikateľské subjekty si svoj predmet podnikania vymedzujú čo najširšie -
v maximálnom rozsahu voľných živností, pričom skutočnosti v rámci svojho podnikania realizujú len
zlomok zapísaných predmetov podnikania. To znamená, že takéto formálne chápanie pojmu „bežný
obchodný styk“ by umožňovalo podnikateľským subjektom pri široko zapísanom predmete podnikania
úplne resp. značným spôsobom eliminovať aplikáciu ust. § 59a Obchodného zákonníka. Formálnu
interpretáciu termín „bežný obchodný styk“ preto považoval za neprípustný pre jej rozpor s cieľom a
účelom sledovaným predmetným ustanovením. Žalovaný považoval za právne správne vykladať pojem
„bežný obchodný styk“ v materiálnom zmysle, t.j. ako faktickú činnosť, ktorú daný podnikateľský subjekt
reálne pri svojej podnikateľskej činnosti vykonáva.

Aj v prípade, že by žalobca počas súdneho konania v snahe konvalidovať účinnosť Zmluvy o postúpení
zo dňa 9.3.2009 a odstrániť nedostatok podmienky konania (aktívnej legitimácie) uložil Zmluvu o
postúpení zo dňa 9.3.2009 spolu so znaleckým posudkom v zmysle § 59 ods. 1 Obchodného zákonníka
do Zbierky listín, postupovaná pohľadávka zo zmluvnej pokuty je premlčaná.

Zdôraznil, že nárok na zmluvnú pokutu, ktorého sa žalobca v tomto konaní domáha, mohol vzniknúť
najskôr odo dňa 21.10.2008 t.j. od dátumu, ku ktorému sa žalovaný prvýkrát mohol dostať do omeškania
so splnením si zmluvnej povinnosti a to do 6.11.2008 t.j. posledný deň, za ktorý si žalobca uplatňuje
nárok na zmluvnú pokutu. Nakoľko ku dňu 6.11.2012 nebola Zmluva o postúpení pohľadávky zo
dňa 9.3.2009 spolu so znaleckým posudkom do Zbierky listín uložená (zistené lustráciou), odo dňa

6.11.2008 do 6.11.2012 uplynula štvorročná premlčacia doba pohľadávky zo zmluvnej pokuty podľa §
397 Obchodného zákonníka.

Na uplynutie premlčacej doby nemohlo mať vplyv ani to, že bolo uplatnená v súdnom konaní návrhom na
začatie konania zo dňa 18.5.2009, nakoľko žalobca ako subjekt, ktorý pohľadávku zo zmluvnej pokuty v
súdnom konaní uplatňoval, na to nebol oprávnený (z dôvodu neúčinnosti zmluvy o postúpení pohľadávky
zo dňa 9.3.2009 nemal hmotnoprávny nárok - nebol aktívne legitimovaný), plynutie premlčacej doby z
dôvodu jej uplatnenia v súdnom konaní tak nemohlo spočívať.

Žalovaný poukázal na to, že vyššie uvedené skutočnosti týkajúce sa premlčania uvádza aj preto, že
lustráciou v elektronickej Zbierke listín u žalobcu spoločnosti V. s.r.o. bolo po vyhlásení rozsudku zistené,
že dňa 3.12.2013 bola do Zbierky listín doručená Zmluva o postúpení pohľadávky, pričom nie je známe,
či sa jedná práve o Zmluvu o postúpení pohľadávok zo dňa 9.3.2009 uzatvorenú medzi spoločnosťou K.
s.r.o. a spoločnosťou V. s.r.o.. Bez ohľadu na to, o akú zmluvu o postúpení v skutočnosti ide a či spolu
s ňou bol uložený aj znalecký posudok na ocenenie hodnoty zmluvy, platí vyššie uvedené o uplynutí
premlčacej doby. Žalovaný však z dôvodu opatrnosti vznáša námietku premlčania voči nárokom z titulu
zmluvnej pokuty zo Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve č. XD-XXXX a rovnako zo Zmluvy o úvere č. XD-
XXXX uzatvorených pôvodne medzi spoločnosťou VH P. s.r.o. T. a spoločnosťou K. s.r.o..

K otázke vznesenia námietky premlčania v odvolacom konaní poukázal zároveň na názor ustálený v
rozhodovacej činnosti súdov, podľa ktorého námietku premlčania možno uplatniť v ktoromkoľvek štádiu
konania až do právoplatného skončenia veci. Námietky premlčania sa teda netýka koncentračná zásada
konania vyjadrená v ustanoveniach § 120 ods. 4 a § 205a O.s.p., s výnimkou, ak by uplatnenie námietky
premlčania bolo spojené s neprípustným uplatňovaním nových skutočností a dôkazov. K tomu podotkol,
že žiadne nové skutočnosti nie sú uplatňované, pretože čas, od ktorého začala plynúť premlčacia doba,
ako i moment podania žaloby boli zo zisteného skutkového stavu v prvostupňovom konaní ustálené
a nesporné. Súd v danom prípade je povinný aplikovať právo na ten skutkový stav, ktorý v konaní
vyšiel najavo. Námietka premlčania práva je námietkou právnou a neuplatňuje sa ňou taká skutočnosť,
ktorú je účastník povinný tvrdiť v zmysle § 101 ods. 1 O.s.p. najneskôr do vyhlásenia uznesenia súdu
prvého stupňa, ktorým sa končí dokazovanie a vo veciach, v ktorých sa nenariaďuje pojednávanie,
najneskôr do vyhlásenia rozhodnutia vo veci samej. Zo žiadneho ustanovenia práva hmotného alebo
procesného nevyplýva, že by žalovaný musel uplatniť námietku premlčania v určitom štádiu konania.
Uvedený právny názor bol uverejnený aj v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov
SR X/XXXX pod číslpm R XX/XXXX (uznesenie NS SR z 19.5.2009 sp.zn. 5MCdo/14/2008), rovnako
vyplýva aj z rozhodnutí Najvyššieho súdu SR - uznesenie Najvyššieho súdu SR z 13.10.2009 sp.zn.
5Cdo/120/2009 a poukázal aj na uznesenie Najvyššieho súdu ČR z 15.6.2005 sp.zn. 26Cdo/1649/2004,
rozsudok Najvyššieho súdu ČR z 30.11.2005 sp.zn. 33Odo/631/2004 a rozsudok Najvyššieho súdu ČR
z 27.5.2008 sp.zn. 32Cdo/4291/2007.

Žalovaný namietal aj postup súdu pri priznaní nároku žalobcovi na zmluvnú pokutu zo Zmluvy o úvere č.
XD-XXXX vo výške 245,54 eur, nakoľko súd vec nesprávne právne posúdil. Podľa čl. III. bod 4 Zmluvy
o úvere č. XD-XXXX bolo dohodnuté, že v prípade, ak veriteľ v lehote do dvoch kalendárnych dní od
povolenia vkladu záložného práva neposkytne dlžníkovi úver vo výške 4.500.000,00 Sk (149.372,63
eur), je povinný zaplatiť dlžníkovi zmluvnú pokutu vo výške 20% ročne z výšky poskytnutého úveru.

Podľa názoru žalovaného zmluva o úvere, ako zmluvný typ je konsenzuálneho charakteru, teda pre
splnenie povinnosti poskytnúť úver zo strany veriteľa sa nevyžaduje aj čerpanie samotného úveru
dlžníkom, ku ktorému podľa v konaní predloženého výpisu z účtu spoločnosti K. s.r.o. došlo v dvoch
častiach a to dňa 26.9.2008 v sume 4.000.000,00 Sk a dňa 29.9.2008 v sume 500.000,00 Sk. Z
uvedeného podľa názoru žalovaného vyplýva, že žalovaný sa nemohol dostať do porušenia povinností
poskytnúť úver spoločnosti K. s.r.o. tým, keď peňažné prostriedky z poskytnutého úveru boli spoločnosti
K. s.r.o. prevedené - čerpané následne po povolení vkladu záložného práva k nehnuteľnostiam

zabezpečujúcom poskytnutý úver a pre úplnosť uviedol, že vklad záložného práva bol povolený dňa
23.9.2008.

Podľa názoru žalovaného došlo napadnutým rozsudkom resp. postupom konajúceho súdu k porušeniu
práva žalovaného na súdnu ochranu podľa čl. 46 ods. 1 Ústavy SR a práva na spravodlivé súdne konanie
podľa čl. 6 ods. 1 Dohovoru, keďže medzi tieto práva patrí okrem iného aj právo na riadne a presvedčivé
odôvodnenie rozhodnutia. Nedostatok riadneho a vyčerpávajúceho odôvodnenia rozhodnutia je preto
porušením práva účastníka na spravodlivé súdne konanie a poukázal na uznesenie Najvyššieho súdu
SR sp.zn. 6Cdo/139/2011 z 12.10.2011, uznesenie NS SR sp.zn. 6Sžo/65/2008 z 10.2.20109, uznesenie
Ústavného súdu SR sp.zn. IV. ÚS 110/09 z 2.4.2009.

Napadnutý rozsudok považoval žalovaný za nepresvedčivý a arbitrárny, čo zakladá jeho
nepreskúmateľnosť, nakoľko v napadnutom rozsudku absentuje samotná argumentácia konajúceho
súdu, ktorou by sa vysporiadal s námietkami a predloženými dôkazmi, predovšetkým o existencii vád
nehnuteľností, o skutočnosti, či žalobca o vadách nehnuteľností vedel a mal na vady nehnuteľnosti
upozorniť, o pohľadávke žalovaného z titulu nárokov z vád nehnuteľností, o započítaní pohľadávok
žalovaného a spoločnosti K. s.r.o., o vzniku nároku žalobcu, o aktívnej legitimácii žalobcu v konaní, o
výške nároku žalobcu, o posúdení okolnosti vzniku nároku na zmluvnú pokutu - okolnosti predloženia
negatívneho stanoviska Ministerstva kultúry SR, prípadne posúdenie zániku predkupného práva štátu
k nehnuteľnostiam a pod., o charaktere zmluvnej pokuty (vo vzťahu k zabezpečovanej zmluvnej
povinnosti, rozpor so zásadami poctivého obchodného styku), o primeranosti zmluvnej pokuty a
neúčinnosti postúpenia nároku zo zmluvnej pokuty.

Zdôraznil, že uvedené argumenty a dôkazy boli z hľadiska správneho rozhodnutia vo veci rozhodujúce,
pričom nevenovanie pozornosti namietaným skutočnostiam relevantným pre rozhodnutie vo veci, je v
judikatúre Ústavného súdu SR hodnotené ako dôvod zakladajúci arbitrárnosť rozhodnutia a v konečnom
dôsledku porušujúci práva na súdnu ochranu podľa čl. 46 ods. 1 Ústavy SR ( nález Ústavného súdu SR
sp.zn. III. ÚS 105/2011 zo 14.6.2011).

V nadväznosti na vyššie uvedené uviedol, že podľa judikatúry Európskeho súdu pre ľudské práva sa
síce nevyžaduje, aby na každý argument strany, aj na taký, ktorý je pre rozhodnutie bezvýznamný, bola
daná odpoveď v odôvodnení rozhodnutia, ak však ide o argument, ktorý je pre rozhodnutie rozhodujúci,
vyžaduje sa špecifická odpoveď práve na tento argument. To znamená, že aj keď sa od súdov
nevyžaduje vysvetlenie dôvodov pre zamietnutie každého argumentu, ktorý strana v konaniach vzniesla,
neznamená to oslobodenie súdov od povinností riadne posúdiť a odpovedať na hlavné vyjadrenia
strany sporu (K. c N. rozhodnutie zo 7. marca 2006). Vnútroštátny súd teda musí vždy reagovať na
ten argument, ktorý je z hľadiska výsledku súdneho rozhodnutia považovaný za rozhodujúci (O. P. c.
E., rozhodnutie z 9.12.1994). Na takéto hlavné argumenty žalovaného vznesené v konaní súd prvého
stupňa dostatočne nereagoval, čím došlo k porušeniu práva na spravodlivý súdny proces, resp. k odňatiu
možnosti konať pred súdom.

Žalobca vo vyjadrení k odvolaniu žalovaného žiadal rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny
potvrdiť a zaviazať žalovaného na náhradu trov odvolacieho konania. K uplatnenému nároku žalobcu
a neprimeranosti zmluvnej pokuty uviedol, že žalobca opieral svoj nárok o platne uzavreté zmluvy,
ktorých text pripravoval právny zástupca žalovaného. Opakovane poukázal na obsah Zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve, a to v časti povinnosti predávajúceho, v zmysle ktorých by bol budúci predávajúci
v prípade porušenia povinnosti sankcionovaný rovnakou zmluvnou pokutou a rovnako by žalovaný
trval na úhrade zmluvnej pokuty v plnej výške. Pokiaľ ide o negatívne stanovisko Ministerstva kultúry
SR uviedol, že právnym zástupcom žalovaného bolo prevzaté 13.10.2008, čo vyplýva z listinného
dôkazu nachádzajúceho sa v súdnom spise, a preto zastával právny názor, že zmluvná pokuta bola
vyúčtovaná v súlade so Zmluvou o budúcej kúpnej zmluve od 16.10.2008 do 6.11.2008, keďže finančné
prostriedky boli vinkulované na účte v P. banke, a.s. dňa 7.11.2008. Ku kompenzačnej námietke uviedol,
že žalobca nemohol uznať započítanie pohľadávky žalovaného ako kupujúceho z titulu zľavy z kúpnej
ceny nehnuteľnosti, pretože kupujúci nie „údajne“, ale skutočne vedel, v akom stave sa nehnuteľnosti

nachádzali, žiadne vady neboli kupujúcemu zatajené, bol mu známy stav nehnuteľnosti, stav budovy
na základe osobnej prehliadky budovy, ktorú konateľ žalovaného C. E. vykonal za spoluúčasti konateľa
spoločnosti K., s.r.o. C.. C. J. a zástupcu realitnej kancelárie O. L. J., kedy došlo k obhliadke objektu od
suterénu až po podkrovie s oboznámením sa p. E. s detailným stavom objektu a bol tiež oboznámený
so skutočnosťou, že čiastočné stavebné a reštaurátorské práce v budove a na fasáde boli vykonané
v roku 2005 a 2006 na základe vydaného stavebného povolenia a súhlasu Krajského pamiatkového
ústavu v Košiciach. Po tejto obhliadke C.. J. odovzdal p. E. rozpočty reštaurátorských nákladov
vypracovaných W.. arch. T., ktorý bol garantom vykonávania reštaurátorských prác. Uviedol tiež, že
pokiaľ sa robili stavebné a reštaurátorské práce, je logické, že omietky boli poškodené a keďže sa
jednalo o národnú kultúrnu pamiatku, pamiatkári odkrývali pôvodné maľby, robili sondy v stenách
a pod. S poukazom na vyššie uvedené tvrdenie konateľa žalovaného p. E. že videl len spodok
z dvojposchodovej budovy a podkrovie sa nezakladá na pravde. Považoval za zarážajúce, že sa
o aktuálnom stave nehnuteľnosti a existujúcich vadách dozvedel po nadobudnutí nehnuteľnosti do
vlastníctva žalovaného ku dňu odovzdania, pretože vzhľadom na hodnotu nehnuteľnosti (22 miliónov
Sk) by žalovaný nekupoval „mačku vo vreci“. Uviedol, že nehnuteľnosť bola kupovaná prostredníctvom
realitnej kancelárie, ktorá prevezme od nádejného kupujúceho depozit až po obhliadke objektu a
prejavenom záujme o objekt predaja. Pokiaľ žalovaný uvádza, že medzi účastníkmi konania bola
dohoda, že dezolátny stav nehnuteľnosti bude odstránený, uviedol, že táto podmienka nebola riešená
v budúcej kúpnej zmluve ani v kúpnej zmluve. Zároveň poukázal na bod b budúcej kúpnej zmluvy, v
zmysle ktorého sa budúci predávajúci zaviazal „nenakladať s nehnuteľnosťami, neprevádzať ich na tretie
osoby, nezaťažiť ich právami tretích osôb a ani nerobiť na týchto nehnuteľnostiach žiadne úpravy a
faktické a právne zmeny po nadobudnutí vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam“ a v prípade porušenia
vyššie uvedených skutočností, by bol vystavený zmluvnej pokute, preto obranu žalovaného v tomto
smere považoval za právne irelevantnú. Zdôraznil, že kúpna cena bola dohodnutá medzi predávajúcim a
kupujúcim v deň obhliadky a zodpovedala stavu budovy. Opakovane poukázal na to, že pri odovzdávaní
budovy dňa 24.11.2008, kedy bol pripravený odovzdávací a preberací protokol, právnym zástupcom
žalovaného bolo do protokolu podpísaného konateľom žalobcu dopísané, že kupujúci si pri preberaní
vyhotovil videozáznam a fotodokumentáciu a že nehnuteľnosť má zjavne poškodené steny a rozvody
sietí. S týmto doplnením nesúhlasil právny predchodca žalobcu, pretože bolo doplnené už do ním
podpísaného odovzdávacieho protokolu a následne spísal prehlásenie, ktoré spolu aj s prílohami bolo
prevzaté žalovaným. Uvedené listinné dôkazy sú obsahom spisu. K znaleckému posudku predloženému
žalovaným uviedol, že bol vyhotovený až dňa 9.3.2009 po havárii z januára 2009, kedy boli značne
zamoknuté steny budovy s poškodením fasády, pričom zrejme došlo aj k poškodeniu interiéru, a preto
znalecký posudok nevychádza z objektívnych údajov a žalobca ho považuje ako obranný prostriedok
za právne irelevantný. Uviedol, že havária na budove bola nahlásené na mestskú políciu. K aktívnej
legitimácii žalobcu a námietke premlčania žalobca uviedol, že zmluvou o postúpení pohľadávky zo
dňa 9.3.2009 bola postúpená pohľadávka vyplývajúca z faktúry č. XXXXX vo výške 95 837,39 eur,
postúpenie pohľadávky bolo dohodnuté odplatne s tým, že postupník uhradí postupcovi za postúpenie
pohľadávky sumu vo výške 80%, čo predstavuje z vyššie uvedenej sumy čiastku 76 669,90 eur. V
účtovnej závierke spoločnosti V., s.r.o. za rok 2009 je čiastka 76 669,90 eur ako záväzok voči spoločnosti
K., s.r.o. zahrnutá v sume 83 912,- eur, ktorá je evidovaná ako záväzky z obchodného styku a čiastka
95 837,39 eur (pohľadávka voči spoločnosti VH P., s.r.o. T.) je zahrnutá v sume 96 650,- eur, ktorá
je evidovaná ako pohľadávky z obchodného styku. Zastával názor, že ak je presne určená suma na
základe faktúry, ktorá je daňovým dokladom, ktorá je nepochybná a je vyjadrená v platnej mene a
ktorú na základe zmluvy o postúpení pohľadávky nadobudol postupník a rovnako je určená odplata za
postúpenie pohľadávky vo výške 80% z faktúry, nie je nutné vyhotovovať znalecký posudok. Z opatrnosti
doložil žalobca do Zbierky listín zmluvu o postúpení pohľadávky ako aj zápisnicu z VZ spoločnosti V.,
s.r.o. Uviedol žalobca, že prvostupňový súd správne zhodnotil, že § 59a ods. 4 Obchodného zákonníka
sa nevzťahuje na Zmluvu o postúpení pohľadávky zo dňa 9.3.2009, lebo táto je bežnou obchodnou
transakciou, a preto nepovažoval ani pohľadávku žalobcu za premlčanú. Prvostupňový súd bežný
obchodný vzťah posudzoval vo všeobecnej rovine, keďže postupovanie pohľadávok je v obchodnej praxi
bežné až dennodenné a nemusí súvisieť s predmetom činnosti spoločnosti zapísanom v obchodnom
registri. Pokiaľ ide o zmluvnú pokutu za neposkytnutie úveru, táto rovnako vychádzala z platne uzavretej
zmluvy o úvere a žalovaný sa dostal do omeškania s poskytnutím úveru. K odňatiu možnosti konať
pred súdom podľa žalobcu postupom súdu nedošlo k porušeniu práva žalovaného na súdnu ochranu,
rozhodnutie bolo dostatočne zdôvodnené, je presvedčivé a rozsudok nie je arbitrárny.

V súvislosti so žalovaným uvedeným odňatím možnosti konať pred súdom žalobca poukázal na
chronológiu podaní žalovaného (odpor dňa 9.3.2010, vyjadrenie zo dňa 4.5.2010, podanie zo dňa
9.3.2011, z 24.10.2011 a zo dňa 16.5.2014 - zrejme správne 16.5.2013) a pokiaľ žalovaný až po 4
rokoch od začatia konania podal námietku neúčinnosti Zmluvy o postúpení pohľadávky, toto konanie
žalovaného považoval žalobca za účelové a v rozpore s dobrými mravmi.

Odvolací súd preskúmal rozsudok súdu prvého stupňa spolu s konaním, ktoré mu predchádzalo podľa
§ 212 ods.1 a 3 O. s. p. bez nariadenia pojednávania podľa § 214 ods.2 O. s. p. a dospel k záveru,
že odvolanie je dôvodné.

Podľa ust.§ 120 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku účastníci sú povinní označiť dôkazy na
preukázanie svojich tvrdení. Súd rozhodne, ktoré z označených dôkazov vykoná. Súd môže výnimočne
vykonať aj iné dôkazy, ako navrhujú účastníci, ak je ich vykonanie nevyhnutné pre rozhodnutie vo veci.

Podľa § 120 ods.3 Občianskeho súdneho poriadku, ak nejde o veci uvedené v § 120 ods. 2 O. s. p. súd
si môže osvojiť skutkové zistenia založené na zhodnom tvrdení účastníkov.

Z citovaného ustanovenia § 120 ods.1 O.s.p. vyplýva, že súd pri vykonávaní dokazovania o tvrdeniach
účastníkov konania posúdi, ktoré z navrhnutých dôkazov vykoná a ktoré nie a rozhodne, či je potrebné
pre zistenie skutkového stavu veci vykonať aj ďalšie dôkazy, aj keď ich nenavrhli účastníci konania.
Podľa citovaného ustanovenia § 120 ods.3 O.s.p. nie je potrebné vykonávať dokazovanie na tie skutkové
okolnosti, o ktorých sú tvrdenia účastníkov konania zhodné. Dokazovanie je však potrebné vykonať pri
rozdielnych skutkových tvrdeniach účastníkov konania na okolnosti rozhodujúce pre skutkové posúdenie
prejednávanej veci.

Dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej
súvislosti., pritom starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo za konania najavo, vrátane toho, čo uviedli
účastníci( § 132 O.s.p.) Tieto úvahy vyjadrí súd v odôvodnení rozsudku postupom uvedeným v ust. §
157 ods. 2 O.s.p.

Z formulácie § 132 O.s.p. možno vyvodiť, že súd je povinný navzájom si odporujúce dôkazy vyhodnotiť a
zdôvodniť, prečo niektoré z nich pokladá za nevierohodné, prečo niektoré odmietol vziať pri formulovaní
rozhodnutia do úvahy, prípadne prečo sa niektorými dôkaznými návrhmi odmietol zaoberať. Tieto
nedostatky odôvodnenia zakladajú vady nepreskúmateľnosti rozhodnutia.

Je potrebné prisvedčiť odvolateľovi, že nedostatok odôvodnenia písomného vyhotovenia rozhodnutia
je vo svojej podstate porušením základného práva účastníka súdneho konania na spravodlivý proces,
ktoré právo zaručuje v podmienkach právneho poriadku Slovenskej republiky okrem zákonov aj čl. 46 a
nasl. Ustavy Slovenskej republiky a čl. 6 ods. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd.
Odôvodnenie písomného vyhotovenia rozhodnutia súdu musí obsahovať výklad opodstatnenosti,
pravdivosti, zákonnosti a spravodlivosti výroku rozhodnutia. Súd sa v odôvodnení svojho rozhodnutia
musí vysporiadať so všetkými rozhodujúcimi skutočnosťami a jeho myšlienkový postup musí byť v
odôvodnení dostatočne vysvetlený nielen poukazom na všetky skutkové zistenia, ale tiež s poukazom
na právne závery, ktoré prijal. Súčasne musí byť aj prostriedkom kontroly správnosti postupu súdu pri
vydávaní rozhodnutí, t.j, musí byť preskúmateľné. Porušením uvedeného práva účastnika na jednej
strane a povinnosti súdu na strane druhej sa účastníkovi konania okrem upretia práva dozvedieť
sa o príčinách rozhodnutia práve zvoleným spôsobom odníma možnosť náležite skutkovo aj právne
argumentovať proti rozhodnutiu súdu v rámci využitia prípadných opravných prostriedkov.

Súd prvého stupňa sa pri dokazovaní v prejednávanej veci neriadil dôsledne týmito citovanými
zákonnými procesnými ustanoveniami a nepostupoval tak, aby podľa § 120 až § 131 Občianskeho
súdneho poriadku vykonal všetky dôkazy potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností. V dôvodoch
rozhodnutia sa nevysporiadal dostatočne s tvrdeniami účastníkov konania (ale aj svedkov) napriek tomu,
že boli rozporné, ale ani s dôkazmi na ktoré sa odvolávali. Vychádzal prevažne z listinných dôkazov
predložených žalobcom a z jeho tvrdení a aj keď poukázal na stanoviská žalovaného(ich obsah premietol
do rozhodnutia), s námietkami a právne významnými skutočnosťami vznesenými žalovaným sa náležite
nevysporiadal, v dôsledku čoho je rozhodnutie súdu prvého stupňa aj predčasné.

Napriek vyššie uvedeným skutočnostiam považuje odvolací súd za potrebné zdôrazniť, že predmetom
sporu je žalobcom uplatnená zmluvná pokuta vo výške 95 837,39 eur s príslušenstvom, ktorú si uplatnil
z dôvodu, že žalovaný sa dostal do omeškania so splnením si svojich povinností vyplývajúcich mu z čl.
III. bod 4 Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve č.XD-XXXX a tiež z čl. III. bod 4 Zmluvy o úvere č. XD-XXXX.

V konaní účastníci konania nepopierali existenciu a platnosť nimi uzavretých zmlúv (č.XD-XXXX a č.XD-
XXXX), ani platnosť čl. III. predmetných zmlúv upravujúcich zmluvné pokuty v bodoch 4.

Právna úprava zmluvnej pokuty je uvedená v § 540- § 545 Občianskeho zákonníka a v § 300 - §
302 Obchodného zákonníka, ktoré upravujú zmluvnú pokutu ako zabezpečovací inštitút záväzkového
práva. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú právnu úpravu zmluvnej pokuty a Obchodný zákonník
osobitnú právnu úpravu, pričom osobitná právna úprava má prednosť pred všeobecnou.

Zmluvná pokuta v zmysle § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka musí mať obligatórne písomnú formu
(čo sa vzťahuje aj na obchodné vzťahy- § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka), podmienkou platnosti je
určenie povinnosti, ktorá má byť zmluvnou pokutou zabezpečená, resp. porušením ktorej vznikne nárok
na zaplatenie zmluvnej pokuty, musí byť určená výška zmluvnej pokuty alebo spôsob jej určenia.

Pri rozhodovaní súd prvého stupňa správne prihliadol na osobitosť právnej úpravy zmluvnej pokuty
v Obchodnom zákonníku, ktorá sa odlišuje od úpravy určenej v Občianskom zákonníku. Osobitná
úprava zmluvnej pokuty v Obchodnom zákonníku sa totiž týka zodpovednostného princípu, Obchodný
zákonník uprednostňuje princíp zodpovednosti bez ohľadu na zavinenie, teda zodpovednosť objektívnu
( § 300 Obchodného zákonníka),pričom Občiansky zákonník upravuje zmluvnú pokutu na princípe
zodpovednosti za zavinenie, takže dlžník nie je povinný zmluvnú pokutu zaplatiť ak porušenie povinnosti
nezavinil (§ 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka).

Aj keď Obchodný zákonník upravuje zmluvnú pokutu na princípe objektívnej zodpovednosti, ide o úpravu
dispozitívnu, preto účastníci obchodného záväzkového vzťahu majú možnosť upraviť podmienky vzniku
povinnosti platiť zmluvnú pokutu odchýlne a dohodnúť sa na uplatnení princípu zavinenia, čo však zo
zmluvy nevyplýva.

Neprimeranú zmluvnú pokutu však na návrh účastníka môže znížiť súd (tzv. moderačné právo) v zmysle
ust. § 301 Obchodného zákonníka a rozhodnúť tak, že zmluvnú pokutu neprizná v plnej výške. V
posudzovanej veci súd prvého stupňa nepovažoval zmluvnú pokutu za neprimerane vysokú a nevyužil
moderačné právo preto, že považoval ustanovenia o zmluvných pokutách uzavreté za platné a účinné,
uzavreté medzi zmluvnými stranami dobrovoľne, bez nátlaku a vo vzájomnej vyváženosti ako aj z
dôvodu, že uplatnená zmluvná pokuta predstavuje 11% z kúpnej ceny nehnuteľností, čo nepovažoval
súd za neprimerané.

Je potrebné prisvedčiť odvolateľovi, že ak súd prvého stupňa posúdil primeranosť žalobou uplatnenej
zmluvnej pokuty len z vyššie uvedených hľadísk, takéto posúdenie je nedostatočné, pretože v plnom
rozsahu nezohľadňuje hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti.

V predmetnej veci zmluvnou pokutou vo vzťahu k žalovanému bola podľa čl. III bod 4 Zmluvy o budúcej
zmluve zabezpečovaná povinnosť žalovaného do dvoch pracovných dní od predloženia negatívneho
stanoviska štátu zastúpeného Ministerstvom kultúry na ponuku predaja národnej kultúrnej pamiatky
budúcim predávajúcim neodvolateľne vinkulovať sumu vo výške 21 680 000,- Sk, t. j. 719 644,16
eur ako časti kúpnej ceny v P. banke, a.s. s podmienkou, že táto bude budúcemu predávajúcemu
vyplatená po predložení originálu listu vlastníctva, na ktorom bude kupujúci zapísaný ako výlučný
vlastník nehnuteľnosti bez tiarch. V prípade porušenia tejto povinnosti je budúci kupujúci povinný zaplatiť
budúcemu predávajúcemu zmluvnú pokutu vo výške 0,5% z kúpnej ceny dohodnutej v článku II.C zmluvy
za každý deň omeškania.

Z uvedeného možno vyvodiť záver, že v zmysle Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve č. XD-XXXX
uzatvorenie kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľností nebolo viazané na vinkulovanie kúpnej ceny, ale

len na splnenie podmienky predloženia oznámenia zániku predkupného práva štátu k nehnuteľnostiam.
Následne do dvoch dní mal žalovaný vinkulovať dohodnutú sumu, je však potrebné zdôrazniť, že
dĺžka omeškania so splnením tejto povinnosti nespôsobila omeškanie s prevodom nehnuteľnosti, t. j. s
uzavretím kúpnej zmluvy ani so zaplatením kúpnej ceny, čo žalobca ani nerozporoval.

Odvolací súd vzhľadom na uvedené zastáva názor, že súd prvého stupňa sa v predmetnej veci
nedostatočne vyporiadal so základným kritériom pre posúdenie (ne)primeranosti zmluvnej pokuty
vzhľadom na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, pretože neprihliadol na všetky konkrétne
osobitosti danej veci, najmä vo vzťahu k porušovanej povinnosti. Vzhľadom na to, že oneskorená
vinkulácia žalovaným nepochybne nijako neovplyvnila ďalšie právne úkony účastníkov konania
(nespôsobila oneskorené uzavretie kúpnej zmluvy, oneskorenú úhradu kúpnej ceny), čo by mohlo byť
na škodu žalobcu, potom zmluvná pokuta v dohodnutej výške, ktorá predstavuje 182,5% ročne, je
zjavne neprimeraná významu zabezpečovanej povinnosti. Oneskorená vinkulácia navyše neobmedzila
žalobcu, pretože s vinkulovanými finančnými prostriedkami mohol nakladať (mohli mu byť vyplatené)
až po predložení originálu listu vlastníctva, na ktorom bude budúci kupujúci (žalovaný) zapísaný ako
výlučný vlastník nehnuteľnosti bez tiarch. Odvolací súd poukazuje na to, že bol to práve žalobca, ktorý
v účastníkmi dohodnutej lehote nepredložil návrh kúpnej zmluvy, ktorý by korešpondoval so zmluvou o
budúcej kúpnej zmluve a legitímny návrh kúpnej zmluvy akceptoval až 11.11.2008, teda v čase, kedy
finančné prostriedky boli žalovaným vinkulované.

Moderačné právo prislúcha súdu práve v prípadoch, keď by neprimeraná vysoká zmluvná pokuta mohla
viesť až k neprimeraným ziskom vo vzťahu k majetkovej ujme na strane oprávneného a k neprimeranému
(vo vzťahu k porušenej povinnosti) hospodárskemu poškodeniu povinného subjektu.

Súd prvého stupňa sa rovnako nedostatočne vyporiadal aj s kompenzačnou námietkou žalovaného,
ktorý sa bránil tým, že pohľadávka žalobcu zanikla v dôsledku započítania s pohľadávkou žalovaného
uplatnenou titulom zľavy z kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Pokiaľ prvostupňový súd neuznal obranu žalovaného, že si uplatnil zľavu z kúpnej ceny v zmysle čl. VII
bod 1 kúpnej zmluvy listom z 23.1.2009 za vady na predmetnej nehnuteľnosti z dôvodu, že nemôže ísť
o vady nehnuteľnosti, ak technický stav nehnuteľnosti bol žalovanému známy a pokiaľ uviedol, že „ak
by aj nejaké vady“ budovy v čase prevodu nehnuteľnosti existovali, tak v zmysle § 428 Obchodného
zákonníka mal kupujúci o nich podať správu bez zbytočného odkladu. V nadväznosti na to konštatoval,
že žalovaný žiadne vady nehnuteľnosti nevytkol právnemu predchodcovi žalobcu, odvolací súd sa s
takýmto záverom súdu prvého stupňa nestotožňuje, pretože súd prvého stupňa neprihliadol na všetky
dôkazy a skutočnosti, ktoré boli v konaní predložené alebo vyšli v konaní najavo.

V spise sa nachádza listinný dôkaz - Protokol o odovzdaní a prevzatí nehnuteľnosti zo dňa 24.11.2008,
v ktorom kupujúci (žalovaný) uviedol, že nehnuteľnosť má zjavne poškodené steny a rozvody sietí, s
ktorým dôkazom sa súd prvého stupňa nevyporiadal, aj keď z neho možno vyvodiť záver o oznámení vád
preberanej nehnuteľnosti. Listom z 23.1.2009 uplatnil žalovaný už nárok na zľavu z kúpnej ceny, teda
konkrétny nárok zo zodpovednosti za vady. Súd prvého stupňa sa rovnako nevysporiadal s rozpornými
tvrdeniami konateľa žalovaného a bývalého konateľa právneho predchodcu žalobcu C.. C. J. o rozsahu
obhliadky nehnuteľnosti a tým aj o vedomosti účastníkov o stave nehnuteľnosti a nevykonal dokazovanie
ani k tvrdenej uzavretej dohode o odstránení nedostatkov nehnuteľnosti. Súd pri rozhodovaní vo veci,
vychádzajúc z dôvodov napadnutého rozhodnutia, vychádzal len z tvrdení C. a z rozhodnutia nie je
zrejmé, prečo neprihliadol na výpoveď konateľa žalovaného, prípadne aj ďalších svedkov, na ktorých
výpoveď v rozhodnutí ani nepoukázal a nehodnotil ich.

Pokiaľ súd prvého stupňa poukazoval na to, že znalecký posudok č. 10/XXXX IL. zo dňa 9.3.2009
nevzal do úvahy, lebo bol vypracovaný s odstupom času a vychádzal aj z toho, že stav nehnuteľnosti
sa výrazne zmenil v roku 2009, kedy došlo k zatečeniu a roztrhnutiu vodovodných potrubí a budova
bola od januára 2009 v havarijnom stave, odvolací súd uvádza, že tieto skutočnosti mal súd prvého
stupňa preukázané len výpoveďou konateľa žalobcu. Zo znaleckého posudku však takýto havarijný stav
nehnuteľnosti nevyplýva, znalec poukazoval na vady nehnuteľnosti z dôvodu neúplných konštrukcií a
poškodenie vnútorného zariadenia, najmä povrchu stien a poškodení omietky. Ide o rozpory (medzi
tvrdením žalobcu a závermi znalca), ktoré mal súd prvého stupňa odstrániť minimálne výsluchom znalca,

či ide o poškodenie z dôvodu havarijného stavu v roku 2009 alebo poškodenia nehnuteľnosti majú iné
príčiny. Je však potrebné zdôrazniť, že oznámené vady zo strany žalovaného vyplývajú z preberacieho
protokolu, ktorý bol spísaný 24.11.2008, teda pred žalobcom tvrdenou haváriou.

Za nepreskúmateľné považuje odvolací súd konštatovanie súdu prvého stupňa, že uvedená pohľadávka
titulom uplatnenia zľavy z kúpnej ceny nie je spôsobilá na započítanie, pretože tento svoj záver
súd prvého stupňa žiadnym spôsobom neodôvodnil. Len odkaz na ustanovenie § 358 Obchodného
zákonníka bez udania konkrétnych skutočností neobjasňuje dôvody, na základe ktorých súd prvého
stupňa dospel k tomuto záveru. Ak vychádzal z toho, že žalovaným započítavaná pohľadávka neexistuje,
pretože nárok na zľavu z ceny nehnuteľnosti mu nevznikol, vzhľadom na vyššie uvedený právny názor
odvolacieho súdu je záver súdu prvého stupňa v tomto smere predčasný.

Súd prvého stupňa neuznal žalovaným namietanú neúčinnosť zmluvy o postúpení pohľadávky podaním
zo dňa 16.5.2013 - hmotnoprávneho úkonu podľa § 59a a § 66a Obchodného zákonníka z dôvodu,
že tieto ustanovenia sa nevzťahujú na zmluvy uzatvorené pri bežnom obchodnom styku (§ 59a ods. 4
Obchodného zákonníka) a mal za to, zmluva o postúpení pohľadávky je bežnou obchodnou transakciou
a že žalobca postúpenú pohľadávku eviduje v účtovníctve ako pohľadávku z obchodného styku.

Odvolací súd sa so záverom súdu prvého stupňa nestotožňuje a považuje ho za nesprávny. Pojem
„bežný obchodný styk“ platný právny poriadok nedefinuje. Spravidla pôjde o činnosti, ktoré súvisia
s podnikateľskou činnosťou daného podnikateľa a tieto činnosti podnikateľ vykonáva pravidelne na
zabezpečenie chodu svojej podnikateľskej aktivity. Podľa judikatúry súdov bežný obchodný styk
nemožno striktne stotožňovať len s činnosťami, ktoré tvoria predmet podnikania daného podnikateľa,
ale je potrebné prihliadať aj na celkovú faktickú činnosť vykonávanú podnikateľským subjektom a na
konkrétne okolnosti súvisiace s nadobúdaním majetku alebo jeho prevodom na iné osoby.

V posudzovanej veci z vyjadrenia žalobcu vyplýva, že k nadobudnutiu pohľadávky postúpením došlo v
jeho činnosti len raz, a to nadobudnutím spornej pohľadávky. To znamená, že postupovanie pohľadávok
nielenže nebolo predmetom činnosti žalobcu, ale nebolo ani činnosťou, ktorú vykonával bežne. Preto
pri posudzovaní žalovaným vznesenej námietky neúčinnosti Zmluvy o postúpení pohľadávky zo dňa
9.3.2009, od ktorej žalobca ako postupník odvodzuje svoj nárok a svoju aktívnu vecnú legitimáciu v
konaní, nemal súd prvého stupňa len všeobecne konštatovať, že postupovanie pohľadávok je bežnou
činnosťou podnikateľov, ale mal prihliadať predovšetkým na to, či ide o bežnú obchodnú činnosť u
žalobcu.

V odvolacom konaní žalovaný práve v súvislosti s vyššie uvedenou námietkou neúčinnosti postúpenia
pohľadávky vzniesol námietku premlčania práva žalobcu. Uviedol, že žalobca v snahe konvalidovať
účinnosť Zmluvy o postúpení pohľadávky z 9.3.2009 a odstrániť nedostatok podmienky konania
(aktívnej legitimácie) uložil uvedenú zmluvu spolu so znaleckým posudkom v zmysle § 59a ods. 1
Obchodného zákonníka do Zbierky listín. Mal za to, že v čase podania žaloby nebol žalobca aktívne
vecne legitimovaný na podanie žaloby, a keďže ku dňu 6.11.2008 nebola zmluva o postúpení pohľadávky
uložená do Zbierky listín, odo dňa 6.11.2008 do 6.11.2012 uplynula premlčacia doba a premlčania nároku
žalobcu sa žalovaný dovoláva.

Pokiaľ by námietku premlčania vznesenú v odvolacom konaní žalovaným posudzoval odvolací súd,
porušil by zásadu dvojinštančnosti súdneho konania a súčasne by odňal účastníkom konania možnosť
namietať správnosť záverov súdu riadnym opravným prostriedkom.

Odvolací súd vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti dospel k záveru, že súd prvého stupňa vo veci
predčasne rozhodol, lebo nedostatočne zistil skutkový stav, neobjasnil pre vec rozhodujúce skutočnosti,
nevyporiadal sa so všetkými účastníkmi konania tvrdenými okolnosťami a neprihliadol na všetky dôkazy
a skutočnosti, ktoré boli v konaní predložené alebo vyšli v konaní najavo a v dôsledku toho vec nesprávne
právne posúdil.

Odvolací súd preto podľa § 221 ods.1 písm.f/ a h/ O.s.p. zrušil rozsudok, vrátane nadväzujúcich výrokov
o trovách konania a trovách štátu a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie.

Úlohou súdu prvého stupňa po vrátení veci bude odstrániť vytýkané pochybenia, doplniť dokazovanie
v naznačenom smere, prípadne aj účastníkmi konania a v nadväznosti na zistené skutočnosti
vyhodnotiť dôkazy podľa § 132 O.s.p., dôsledne sa vysporiadať s obranou žalovaného ( s odvolacími
námietkami),vo veci opäť rozhodnúť a odôvodniť rozsudok podľa § 157 ods.2 O.s.p. tak, aby jeho závery
boli preskúmateľné.

Súd prvého stupňa v novom rozhodnutí rozhodne podľa § 224 ods. 3 O.s.p. aj o trovách odvolacieho
konania.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.