Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, May 3, 2018

Súd: Okresný súd Žiar nad Hronom
Spisová značka: 18C/29/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2515208014
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 05. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Andrea Gindlová

ECLI: ECLI:SK:OSZH:2018:2515208014.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

OkresnýsúdŽiarnadHronomvkonanípredsudkyňouJUDr.AndreouGindlovou,vprávnejvecižalobcu:

D.. W. J., R.. XX.XX.XXXX, T. D. J. XXXX/XX, XXX XX N., štátny občan SR, v konaní právne zastúpený
Advokátska kancelária JUDr. Mgr. Marián Kropaj, PhD., Krajinská 3, 921 01 Piešťany, proti žalovaným:
1/ BOVANA, s.r.o., Karpatské námestie 10, 831 06 Bratislava, IČO: 36 058 947, 2/ JUDr. Ing. Tomáš
Oravec, správca konkurznej podstaty úpadcu U. J., so sídlom Cesta na štadión 10, IČO: 40 040 721, 3/
U. J.T., R.. XX.XX.XXXX, T. D. R.. Z.. Q.. I. XXXX/XX, XXX XX D. Š., štátna občianka SR, obaja v konaní
právne zast.: Mgr. Patrik Štefkeje, advokát, so sídlom Školská 3, 949 01 Nitra, 4/ T. P., R.. XX.X.XXXX, T.
D. C. XX, v konaní právne zastúpený JUDr. Peter Krchnák, advokát, so sídlom Dolná 13, 969 01 Banská

Štiavnica, 5/ Všeobecná úverová banka, a.s., so sídlom Mlynské nivy 1, 829 90 Bratislava, IČO: 31 320
155, o žalobe na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu žalobcu z a m i e t a .

Súd žalovaným 1/, 3/ nárok na náhradu trov konania n e p r i z n á v a .

Súd p r i z n á v a žalovaným 2/, 4/, 5/ nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi v rozsahu 100 %.

Žalobca je p o v i n n ý nahradiť znalcom Ing. Petrovi Villantovi, Hlavná 91, 991 11 Balog nad
Ipľom, Ing. arch. Dane Černíkovej, Mikszáthova 889/15, 990 01 Veľký Krtíš, Ing. Mariánovi Saksovi,
Starohorská 52, 974 11 Banská Bystrica z n a l e č n é v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 23.12.2015 domáhal, aby súd určil, že dražba
realizovaná žalovaným 1/ na Notárskom úrade JUDr. Zory Belkovej v Banskej Bystrici, ktorej predmetom
boli nehnuteľnosti evidované na Q. Č.. XXXX v k. ú. D. Š., a to pozemok parc. č. XXXX/X o výmere
31 m2 zastavané plochy a nádvoria, parc. č. XXXX/X o výmere 31 m2 zastavané plochy a nádvoria,

parc. č. XXXX/X o výmere 75 m2 zastavané plochy a nádvoria, parc. č. XXXX/X o výmere 74 m2
zastavané plochy a nádvoria, so stavbou bez súpisného čísla postavenou na pozemku parc. č. XXXX/
X s príslušenstvom, ktorých vydražiteľom sa stal žalovaný 4/ je neplatná. V žalobe poukázal na to, že
bol spolu so žalovanou 3/ bezpodielovým spoluvlastníkom nehnuteľností zapísaných na LV č. XXXX
v k. ú. D. Š.. Dňa 01.07.2015 sa z listu adresovaného od žalovaného 2/ dozvedel o konaní dražby
daného nehnuteľného majetku a súčasne mu bolo oznámené, že hodnota uvedenej nehnuteľnosti
bola znalcom stanovená na sumu 79.800,-€. Prostredníctvom svojho právneho zástupcu listom zo dňa

15.07.2015 spochybnil cenu nehnuteľností stanovenú znalcom na sumu 79.800,- €, nakoľko disponoval
znaleckým posudkom č. X/XXXX zo dňa 27.01.2014 vypracovaným X.. O.. A. Č., znalkyňou z odboru
stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností, ktorým bola všeobecná hodnota
nehnuteľností stanovená na sumu 106.000,- Eur. Vzhľadom na veľký rozdiel pri určovaní všeobecnejhodnoty nehnuteľností žalobca žiadal o vypracovanie nového znaleckého posudku. Žalobca v ďalšom
poukázal na to, že stránka dražobnej spoločnosti bola pred a v čase konania dražby nefunkčná,
pričom inú inzerciu na draženú nehnuteľnosť nikde nenašiel. Vyslovil presvedčenie, že v prípade riadnej

inzercie by sa našli záujemcovia na kúpu nehnuteľností vo vyššej cene. Žalobca súčasne rozporoval aj
vypracovaný znalecký posudok č. XXX/XXXX zo dňa 01.09.2015 v rámci prebiehajúcej dražby.

2.Žalovaný1/sakžalobenevyjadril,zásielkysúduvsídlespoločnostievidovanomvObchodnomregistri
nepreberal, preto súd postupoval v konaní v jeho neprítomnosti.

3. Žalovaný 2/ vo vyjadrení k žalobe uviedol, že v rámci plnenia si povinnosti správcu konkurznej
podstaty pri speňažovaní majetku úpadcu vyzval žalobcu podaním zo dňa 08.01.2015 na zaplatenie
sumy vo výške záväzku zabezpečeného veriteľa 50.000,- €, keďže majetok tretej osoby zabezpečoval
záväzky úpadcu z titulu poskytnutého úveru. Špecifikované nehnuteľnosti boli podľa § 79 ods. 1 zákona
o konkurze a reštrukturalizácii zapísané do oddelenej podstaty zabezpečeného veriteľa v podieli 1 ako

majetok v podielovom spoluvlastníctve úpadcu. Oznámenia o opakovaných dobrovoľných dražbách
boli zverejnené v Obchodnom vestníku pod OV 173/205 zo dňa 09.09.2015 na deň konania dražby
28.09.2015 o 8.00 hod. a 8.30 hod. v priestoroch Notárskeho úradu JUDr. Zory Belkovej v Banskej
Bystrici. Oznámenie o opakovanej dobrovoľnej dražbe obsahovalo všetky podstatné náležitosti tak,
ako ich ustanovuje zákon o dobrovoľných dražbách. Dražobník aj navrhovateľ dražby bol riadne

označení, preto neboli žiadne pochybnosti o tom kto je dražobníkom a navrhovateľom. Správca
pri svojej činnosti postupoval v súlade so základnou zásadou vyjadrenou v ustanovení § 3 ods.
2 Zákona o správcoch a vykonával správcovskú činnosť s odbornou starostlivosťou s využitím
všetkých svojich skúseností a odborných vedomostí. Predmetné nehnuteľnosti boli ohodnotené po
zvážení všetkých dostupných informácií a vyhotovených znaleckých posudkoch na všeobecnú hodnotu

79.800,- Eur, z ktorej sa následne vychádzalo pri stanovení najnižšieho podania na dražbe. Všeobecná
hodnota spoluvlastníckeho podielu 1 v pomere k celku bola preto stanovená na 1 -vicu všeobecnej
hodnoty nehnuteľnosti, t. j. 39.900,- €. Uvedenú znaleckú hodnotu považoval za primeranú, pričom
na podnet samotného žalobcu bol vypracovaný aj druhý znalecký posudok, ktorý sa stanovením
všeobecnej hodnoty nehnuteľností len nepatrne odchyľoval od pôvodne stanovenej všeobecnej hodnoty

nehnuteľností, o čom bol následne žalobca informovaný písomne a bolo mu podrobne vysvetlené v
čom spočíva rozdiel vo všeobecnej hodnote určenej znaleckým posudkom na 106.000,- € a 79.800,- €.
Uvedený rozdiel vyplynul z toho, že znalkyňa ohodnocujúca nehnuteľnosť na 106.000,- € pri výpočte
zohľadnila nesprávny tvar podkrovného podlažia v tvare hranola, avšak toto podlažie je sedlového tvaru,
čím došlo k tomu, že uviedla obstavaný priestor celkom o výmere 998,37 m3, namiesto 694,66 m3.

Žalovaný 2/ k výhradám žalobcu ohľadne inzercie uviedol, že zvolil inzerciu v celoštátnom denníku na
základe čoho sa dražby zúčastnilo celkom 5 záujemcov, čo nepochybne preukazuje, že zvolil vhodný
prostriedok na dosiahnutie čo najvyššieho výťažku z dražby, avšak vyvolávacia cena nebola atraktívna
pre dražiteľov aj vzhľadom na stav nehnuteľnosti. Z vyššie uvedených dôvodov poukázal na to, že cena
dosiahnutá vydražením bola primeraná a splnil si všetky povinnosti, ktoré mu ukladá zákon pričom k

nim pristupoval s odbornou starostlivosťou.

4. Žalovaný 4/ vo svojom vyjadrení k žalobe poukázal na to, že zo zákonného ustanovenia § 12
ods. 1 zák. č. 527/2002 Z. z. v platnom znení vyplývajú povinnosti dražobníka, ktorými sú zaistenie
ohodnotenia predmetu dražby, avšak spôsob vyhotovenia znaleckého posudku znalcom a súvisiace

povinnosti znalca nie sú predmetom tohto ustanovenia a nie sú ani upravené v zákone 527/2002,
ale v osobitnom právnom predpise. Pokiaľ teda žalobca namieta porušenie povinností v súvislosti so
znaleckými posudkami vyhotovenými na účely dražby, nejde o porušenie zákona č. 527/2002 Z. z., preto
je daná žaloba nedôvodná. Pokiaľ mal žalobca pochybnosti o znaleckých posudkoch vyhotovených na
účely dražby, mal postupovať v súlade s § 12 ods. 5 zák. č. 527/2002 Z. z. a vzniesť u dražobníka

námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby, prípadne žiadať vyhotoviť nový znalecký posudok iným
znalcom. Z uvedeného dôvodu žiadal žalobu žalobcu ako nedôvodnú zamietnuť.

5. Žalovaný 5/ vo svojom vyjadrení k žalobe uviedol, že hodnota nehnuteľností, ktoré boli predmetom
dražby bola zaistená znaleckým posudkom č. XXX/XXXX vypracovaným znalcom X.. K. I., znalcom v

odbore stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, stavebná fyzika a odhad hodnoty nehnuteľností, ktorý je
riadne zapísaný v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR. V ďalšom poukázal na
to, že z ustanovení všeobecne záväzného právneho predpisu upravujúceho postupy pri ohodnocovaní
nehnuteľností a ostaného majetku je zrejmé, že všeobecná hodnota veci je iba odhad a názor znalcavyjadrujúci určitú mieru pravdepodobnosti o tom, akú cenu by daná vec mohla dosiahnuť na voľnom
trhu za dodržania podmienok poctivého predaja, avšak súčasne neznamená, že určená hodnota veci sa
za každých okolností zrealizuje ako kúpna cena alebo cena dosiahnutá na dražbe. V ďalšom žalovaný

5/ poukázal na to, že verejná dražba je podľa zákona č. 527/2002 Z. z. miesto, kde sa stretnú ponuky
všetkýchzáujemcovopredmetdražbyavýsledkomdražbyjeurčenienajvyššejceny,zaktorújepredmet
dražby v čase jej konania možné predať. Všeobecná hodnota určená znaleckým posudkom slúži iba
ako orientačná hodnota pre stanovenie najnižšieho podania navrhovateľom dražby s tým, že zákon o
dobrovoľných dražbách neurčuje žiadne hranice pre výšku hodnoty predmetu dražby.

6. Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením žaloby, výpisu z LV č. XXXX zo dňa 15.07.2015,
znaleckým posudkom č. XXX/XXXX vypracovaným X.. N. C., znaleckým posudkom č. X/XXXX
vypracovaným X.. O.. A. Č., znaleckým posudkom č. XXX/XXXX vypracovaným X.. K. I., notárskou
zápisnicou č. N 1141/2015, výpisom z LV č. XXXX zo dňa 22.02.2016, potvrdením o vyvesení listiny
na Mestskom úrade Banská Štiavnica, inzerátom uverejneným v Novom Čase, Obchodným vestníkom

č. 173/2015, výsluchom znalcov X.. O.. A. Č., X.. K. I., X.. N. C., ako aj ostatnými listinnými dôkazmi
založenými v spisovom materiáli a zistil nasledovný skutkový stav veci:

7. Podľa výpisu z LV č. XXXX zo dňa 15.07.2015 bol žalobca spolu so žalovanou 3/ U. J. bezpodielovým
spoluvlastníkom nehnuteľností, a to parc. C-KN č. XXXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 31

m2 , parc. č. XXXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 31 m2, parc. C-KN č. XXXX/X zastavané
plochy a nádvoria o výmere 75 m2, parc. C-KN č. XXXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 74
m2. Vzhľadom k tomu, že na majetok žalovanej 3/ U. J. bol vyhlásený konkurz vedený pod č. XX/X/
XXXX, listom zo dňa 08.01.2015 vyzval správca konkurznej podstaty úpadcu (žalovanej 3/) v zmysle
§ 79 ods. 1 zák. č. 7/2005 o konkurze a reštrukturalizácii žalobcu, aby v lehote do 30 dní zaplatil

k jeho rukám hodnotu podielu na nehnuteľnostiach odsúhlasenú zabezpečeným veriteľom. Zároveň
ho upovedomil o tom, že vzhľadom k tomu, že po rozvode ich manželstva z roku 2006 nepristúpili k
vyporiadaniu bezpodielového spoluvlastníctva manželov, v zmysle § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka
pri nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a podiely oboch spoluvlastníkov sú
rovnaké. V rámci dražby bol vypracovaný znalcom X.. K. I., znalcom z odboru stavebníctvo, odvetvia

pozemné stavby, stavebná fyzika, odhad hodnoty nehnuteľností znalecký posudok č. XXX/XXXX, ktorý
stanovilvšeobecnúhodnotustaviebapozemkovspoluvovýške79.800,-€kudňu18.06.2015.Vočitakto
stanovenej cene nehnuteľností vzniesol žalobca vo svojom liste zo dňa 15.07.2015 námietky, pričom
poukázal na znalecký posudok č. 2/2014 zo dňa 21.04.2014 vypracovaný X.. O.. A. Č., znalkyňou z
odboru stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností, ktorou bola všeobecná

hodnota nehnuteľností stanovená vo výške 106.000,- €. V závere svojho listu žalobca spochybnil
konanie dražby, ktorá sa mala konať 29.07.2015. Následne bol v rámci dražby vypracovaný znalecký
posudok č. XXX/XXXX X.. N. C., znalcom z odboru stavebníctvo, z odvetvia pozemné stavby, odhad
hodnoty nehnuteľností, ktorý daným znaleckým posudkom určil všeobecnú hodnotu stavieb a pozemkov
vo výške 78.700,- €.

8. Z notárskej zápisnice č. R. XXXX/XXXX, R. XXXXX/XXXX zo dňa 28.09.2015 súd zistil, že uvedená
notárska zápisnica bola spísaná na požiadanie žalovaného 1/ ako dražobníka oprávneného k výkonu
dražieb. Z obsahu notárskej zápisnice súd zistil, že dražba sa konala dňa 28.09.2015 na Notárskom
úrade JUDr. Zory Belkovej o 8.00 hod., jednalo sa o dobrovoľnú opakovanú dražbu, ktorej predmetom

boli nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXXX v k. ú. D. Š., V. D. Š., V. D. Š. o spoluvlastníckom podiele
vo veľkosti 1. V notárskej zápisnici sa súčasne konštatuje, že hodnota predmetu dražby bola zistená
podľa znaleckého posudku č. 115/2015 vypracovaného znalcom X.. K. I. na cenu 39.900,- € za dražený
spoluvlastnícky podiel. Navrhovateľom dražby bol označený S.. X.. T. V., správca konkurznej podstaty
úpadcu U. J. (žalovaná 3/) a vlastníkom predmetu dražby príslušného spoluvlastníckeho podielu bol

označený žalobca. Za najnižšie podanie bola označená suma vo výške 39.900,- € s tým, že minimálne
prihodenie predstavovalo 100,- € a dražobná zábezpeka 10.000,- €. Dražby sa zúčastnilo celkom 5
účastníkov (T. P. - Ž. X/, V. I., Z. W., I..W..V.., K. J., K. V.). Po otvorení dražby licitátor vyzval účastníkov
dražby, aby urobili minimálne podanie vo výške 39.900,- €, s tým, že účastník dražby 1 (žalovaný 4/)
urobil podanie ústnym oznámením sumy vo výške 40.000,- €. Nikto z účastníkov dražby vyššie podanie

neurobil, preto sa vydražiteľom nehnuteľností stal žalovaný 4/ a cena dosiahnutá vydražením dosiahla
sumu 40.000,- €.9. Zo znaleckého posudku č. X/XXXX vypracovaného znalkyňou X.. O.. A. Č., znalkyňou v odbore
stavebníctvo, odvetví pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností súd zistil, že znalkyňa k
dátumu 27.01.2014 stanovila všeobecnú hodnotu stavieb a pozemkov spolu vo výške 106.000,- €.

Z rekapitulácie všeobecnej hodnoty je zrejmé, že znalkyňa okrem pozemkov a budovy ohodnotila aj
príslušenstvo stavby (plot, vodovodná prípojka, vodomerná šachta, kanalizačná prípojka, elektrická
prípojka, spevnená plocha). Ako riziko spojené s užívaním danej nehnuteľnosti znalkyňa uviedla,
že podľa údajov z katastra nehnuteľností stavba nemá pridelené súpisné číslo a ako celok nebola
skolaudovaná.

10. Žalovaný 4/ T. P. v konaní pred súdom uviedol, že o dražbe sa dozvedel od jeho kamaráta a zúčastnil
sa jej vzhľadom k tomu, že danú prevádzku poznal z jeho obchodnej činnosti. Vedel, že žalobca spolu
s manželkou pri prevádzkovaní danej prevádzky nakladali nehospodárne. Prístrešky boli postavené na
mestskom pozemku, preto ich musel v roku 2017 následne spolu s terasou odkupovať. V priebehu
dražby žalovaný 4/ uviedol, že sa zúčastnil tejto dražby, najskôr sa konalo prvé kolo dražby, kde sa dražil

podiel žalobcu o veľkosti 1, ktorej sa zúčastnili celkom 5 záujemcovia. On urobil najvyššie podanie a
daný podiel vydražil. Následne sa konala ďalšia dražba na podiel žalovanej 3/ ako úpadkyne, ktorej sa
zúčastnil už len on. Žalobca sa 2.kola dražby na podiel úpadkyne nezúčastnil a ku dražbe nevzniesol
žiadne námietky. Až následne, keď celú prevádzku zrekonštruoval ho kontaktoval žalobca a chcel, aby
mu za danú prevádzku doplatil sumu 20.000,- €. Žalovaný 4/ ďalej poukázal na to, že po odkúpení danej

nehnuteľnosti zrekonštruoval 3-izbový byt, ako aj prevádzku, ktorá bola v katastrofálnom stave a do
nehnuteľnosti vložil sumu 80.000,- Eur.

11. Výsluchom znalca X.. N. C. v konaní pred súdom súd zistil, že uvedený posudok vypracoval
štandardnou metodikou vyplývajúcou z legislatívy, pričom použil metódu polohovej diferenciácie a pri

stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti vychádzal zo stavu nehnuteľnosti v tom čase. Pokiaľ
by aj bol pri vypracovaní daného znaleckého posudku použil kombinovanú metódu a zohľadnil by
podnikateľské priestory, táto metóda by nemal následne vplyv na výslednú hodnotu nehnuteľnosti
vzhľadom na trh v meste Banská Štiavnica. Neohodnocoval inžinierske siete, altánok, ani iné
príslušenstvo, nakoľko tieto by nemali vplyv na výslednú hodnotu nehnuteľností. Pri podkroví vychádzal

zo stropnej výšky 2,5 m, celková plocha podkrovia tak predstavovala 146,29 m2. Ohliadku danej
nehnuteľnosti vykonal 31.08.2015.

12. Znalec X.. K. I. pri výsluchu v konaní pred súdom uviedol, že pri vypracovaní daného
znaleckého posudku pracoval s dvomi metódami, jednak s metódou polohovej diferenciácie a jednak s

kombinovanou metódou, ktorá sa používa pri objektoch, kde je aj prevádzková budova ako tomu bolo
v tomto prípade. Výsledok dosiahnutý kombinovanou metódou však nebral do výsledkov znaleckého
posudku, nakoľko stavba nie je vhodná na investíciu, ktorá by mala prinášať výnos formou prenájmu.
Predmetom ohodnotenia pri vypracovaní daného znaleckého posudku neboli prístrešky, terasy a ostatné
príslušenstvo, nakoľko boli postavené na cudzom pozemku. Do podlahovej plochy podkrovia sa ráta len

podlahová plocha, ktorá má výšku stropu nad 1,3 metra.

13. Znalkyňa X.. O.. A. Č. v konaní pred súdom uviedla, že pri vypracovaní znaleckého posudku
zaznamenala numerickú chybu po zohľadnení ktorej všeobecná hodnota danej nehnuteľnosti
predstavuje hodnotu 99.751,14 €. Pri vpracovaní znaleckého posudku použila zlý výpočet obstavaného

priestorupodkroviaakoajzlúkonštrukčnúvýškupodkrovia.Vpôvodnomznaleckomposudkuohodnotila
aj vodovodné prípojky a ostatné príslušenstvo, ako príslušenstvo stavby, aj keď spevnená plocha
nebola vo vlastníctve vlastníka stavby. Pri vypracovaní znaleckého posudku použila jednak metódu
polohovej diferenciácie a jednak kombinovanú metódu, pričom v závere na zhodnotenie výslednej
hodnoty nehnuteľnosti si vybrala metódu polohovej diferenciácie.

14. Podľa § 12 ods. 1, 5, 6 zák. č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona o
notároch v znení rozhodnom pre posúdenie veci, dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa
všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo
o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán

štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, 11a) ktorý nesmie byť v
deň konania dražby starší ako šesť mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu
vlastníctva alebo iného práva nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny. Vlastník predmetu
dražby je oprávnený do desiatich pracovných dní od doručenia znaleckého posudku podľa odseku 4vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký
posudok iným znalcom. Dražobník je povinný sa so vznesenými námietkami písomne vysporiadať
a najneskôr päť pracovných dní pred konaním dražby zaslať vlastníkovi predmetu dražby písomnú

odpoveď. Ak vlastník predmetu dražby žiada vyhotoviť nový znalecký posudok, zabezpečí dražobník
znalecký posudok bezodkladne do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti od iného znalca. Na účely
ohodnotenia predmetu dražby sa použije znalecký posudok podľa odsekov 1, 3 alebo 5, ktorým bola
určená vyššia všeobecná hodnota predmetu dražby.

15. Podľa § 21 ods. 2, 4 zák. č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona o notároch
v znení rozhodnom pre posúdenie veci, v prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli
porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach,
požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa
neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so
spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník

predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; 12b) v tomto prípade
je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude
neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka. Účastníkmi súdneho konania o neplatnosť
dražby podľa odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá
osoba podľa odseku 2.

16. Vykonaným dokazovaním súd dospel k záveru, že žaloba žalobcu nie je dôvodná a preto ju
zamietol v celom rozsahu. Predmetom konania bolo určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby v súlade
s § 21 ods. 2 zák. č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona o notároch. Aj
keď ide v danom prípade o určujúci výrok, možnosť podať žalobu s takýmto výrokom vyplýva priamo

z citovaného osobitného predpisu, a preto nie je potrebné preukazovať naliehavý právny záujem na
takomto určení. Žalobca ako osoba, ktorá mala byť dotknutá na svojich právach žiadal určiť neplatnosť
dobrovoľnej dražby na tom skutkovom základe, že rozporoval hodnotu predmetu dražby stanovenú
dražobníkom, ktorú považoval za neprimerane nízku a nekorešpondujúcu so skutočnou hodnotou
nehnuteľnosti a súčasne napádal aj spôsob inzercie dražobníka ohľadne konania dobrovoľnej dražby.

Súd preskúmal námietky žalobcu v intenciách zákona 527/2002 Z. z. a dospel k záveru, že námietky
žalobcu nie sú dôvodné. Žalobca uplatnil svoje právo žalobou o určenie neplatnosti dražby v zákonom
stanovenej prekluzívnej lehote do troch mesiacov odo dňa príklepu a žalobu podal v súlade s §
21 ods. 4 vyššie citovaného zákona voči všetkým účastníkom súdneho konania, tak ako ich toto
ustanovenie vymedzuje (navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá

osoba). Preskúmaním obsahu súdneho spisu súd zistil, že tak dražobník ako aj navrhovateľ dražby
(správca konkurznej podstaty úpadcu - žalovaný 2/) postupoval v súlade so zákonom a v súlade
s § 12 ods. 1 citovaného zákona zaistil ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v
mieste a čase konania dražby. Predmetný znalecký posudok č. XXX/XXXX zaslal správca konkurznej
podstaty žalobcovi ako vlastníkovi spoluvlastníckeho podielu, ktorý v súlade s § 12 ods. 5 vzniesol

námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a žiadal vyhotoviť nový znalecký posudok iným znalcom.
Z uvedeného dôvodu bol vyhotovený nový znalecký posudok č. XXX/XXXX X.. N. C., ktorého hodnota
bola takmer totožná s hodnotou predtým vypracovaného znaleckého posudku č. XXX/XXXX X.. K. I..
Na účely ohodnotenia predmetu dražby sa na dražbe použil znalecký posudok, ktorým bola určená
vyššia všeobecná hodnota predmetu dražby ( znalecký posudok č. XXX/XXXX vypracovaný X.. K.

I.). Dražobník tak postupoval plne v súlade s § 12 ods. 5, 6 vyššie citovaného zákona č. 527/2002
Z.z.. Pokiaľ žalobca v konaní namietal, že všeobecná hodnota nehnuteľností bola stanovená iným
znaleckým posudkom č. X/XXXX zo dňa 27.01.2014 vypracovaným X.. O.. A. Č. na sumu 106.000,- €,
z ktorého dôvodu namietal stanovenú cenu a žiadal určiť neplatnosť predmetnej dražby, súd poukazuje
na tú skutočnosť, že výsledky daného znaleckého dokazovania boli výsluchom znalkyne spochybnené,

nakoľko samotná znalkyňa v konaní pred súdom pripustila, že pri vypracovaní daného znaleckého
posudku došlo k numerickej chybe vo výpočte podlahovej plochy podkrovia, ako aj v nesprávnom použití
koeficientu, z ktorého dôvodu všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti upravila. V ďalšom súd poukazuje na
tú skutočnosť, že pokiaľ znalkyňa v danom znaleckom posudku ohodnotila aj príslušenstvo stavby,
ktoré bolo postavené na cudzom pozemku, obaja znalci (X.. N. C. O. X.. K. I.) vo svojich znaleckých

posudkoch predmetné príslušenstvo stavby neohodnotili práve z dôvodu, že uvedené príslušenstvo bolo
postavené na cudzích pozemkoch. Uvedenú skutočnosť nerozporoval v konaní ani samotný právny
zástupca žalobcu a túto skutočnosť v konaní potvrdil aj žalovaný 4/ (vydražiteľ nehnuteľnosti), ktorý
v súdnom konaní uviedol, že na odkúpenie danej časti nehnuteľnosti musel vynaložiť ďalšie finančnéprostriedky. S poukazom na vyššie uvedené skutočnosti má súd za to, že dražobník postupoval v súlade
so zákonom o dobrovoľných dražbách a pri stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti (predmetu
dražby) vychádzal zo znaleckých posudkov, ktoré v rámci dražby vypracovali znalci zapísaní v zozname

znalcov evidovanom na Ministerstve spravodlivosti SR. Uvedení znalci v konaní pred súdom pri svojom
výsluchu zotrvali na záveroch svojich znaleckých posudkov, a hodnoverne zdôvodnili použitie metódy
na vypracovanie znaleckého posudku ako aj ostatné tvrdené skutočnosti v znaleckom posudku. Súd sa
v danom smere stotožňuje s tvrdením žalovaných v tom smere, že cenu predmetu dražby na dražbe
tvoria samotní záujemcovia a ich dopyt a záujem po predmetnej nehnuteľnosti. Z notárskej zápisnice

spísanej o priebehu dražby vyplýva, že predmetnej dražby sa zúčastnilo celkove 5 záujemcov, z ktorých
len jeden (žalovaný 4/) prihodil na najnižšie podanie, ktoré sa odvíjalo zo stanovenej znaleckej hodnoty
nehnuteľnosti. Pokiaľ by bol záujem o danú nehnuteľnosť vyšší, nehnuteľnosť by bola vydražená za
vyššiu hodnotu. Nie sú preto na mieste tvrdenia žalobcu, že cena stanovená znaleckým posudkom
vypracovaným v priebehu dražby bola stanovená neprimerane nízko. Z výsledkov dražby je evidentné,
že uvedená cena odrážala skutočnú hodnotu nehnuteľnosti, nakoľko ani jeden z ostatných záujemcov

nebol ochotný urobiť vyššie podanie. Aj z uvedeného jednoznačne vyplýva, že cena stanovená
znaleckým posudkom X.. K. I. O. X.. N. C. zohľadňovala reálnu hodnotu nehnuteľnosti na trhu.

17. K námietkam žalobcu v tom smere, že dražobník dostatočným spôsobom neinzeroval dražbu a
predaj nehnuteľnosti na nej súd uvádza, že z vykonaného dokazovania síce vyplynulo, že stránka

dražobnej spoločnosti bola v čase konania dražby nefunkčná, avšak žalovaný 2/ v konaní preukázal,
že predaj predmetnej nehnuteľnosti na dražbe inzeroval v dostatočnom časovom predstihu v denníku
s celoštátnou pôsobnosťou - Nový Čas (č.l. 77), predmetná dražba bola súčasne zverejnená aj
v Obchodnom vestníku č. 173/2005 s dňom vydania 09.09.2015 a súčasne bolo oznámenie o
dražbe predmetnej nehnuteľnosti zverejnené na úradnej tabuli Mesta Banská Štiavnica v termíne od

10.09.2015 do 28.09.2015. Z uvedeného jednoznačne vyplýva záver, že si dražobník splnil aj v tomto
smere povinnosti zverejnenia oznámenia o dražbe v dostatočnom rozsahu a s náležitou odbornou
starostlivosťou.

18. Z vyššie uvedených dôvodov, keďže súd nevzhliadol žiaden dôvod neplatnosti dobrovoľnej dražby,

žalobu žalobcu v celom rozsahu zamietol.

19. O trovách konania súd rozhodol postupom podľa § 255 ods. 1 CSP tak, že priznal úspešnému
žalovanému 2/, 4/ a 5/ nárok na plnú náhradu trov konania, ktoré účelne vynaložili na svoju obranu v
rámci konania. Súd súčasne rozhodol, že žalovanému 1/ a žalovanej 3/ nárok na náhradu trov konania

nepriznáva, nakoľko obaja žalovaní zostali v konaní nečinní, súdu neuviedli žiadne skutočnosti na svoju
obranu, a teda pokiaľ aj mali v konaní plný úspech, žiadne trovy konania im nevznikli.

20.Súdsúčasnerozhodolotrováchkonaniaspočívajúcichvznalečnýchtrovách,ktorévzniklivýsluchom
znalcov na pojednávaní dňa 03.05.2018 tak, že znalcom priznal voči žalobcovi, ktorý bol v spore

neúspešný plnú náhradu trov konania.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde, proti
ktorého rozhodnutiu smeruje.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

Toto právo nemajú strany sporu, ktoré sa vzdali práva podať odvolanie.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v predchádzajúcom odseku,
ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak

a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný neplní dobrovoľne to čo mu ukladá právoplatné a vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený
podať návrh na výkon exekúcie.