Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Thursday, October 30, 2019

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 5Co/272/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4117204545
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 10. 2019

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vladimír Pribula
ECLI: ECLI:SK:KSNR:2019:4117204545.2

Uznesenie

Krajský súd v Nitre, v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Vladimíra Pribulu a sudcov JUDr. Borisa
Minksa a JUDr. Olivera Kolenčíka, v spore žalobcu: FAIRY TALE, n.o., so sídlom Dolné Obdokovce 249,
IČO: 50 597 973, zastúpený: Advokátska kancelária JUDr. CIMRÁK s.r.o., so sídlom Nitra, Štefánikova
7, IČO: 36 868 876, proti žalovanej: W.. S. C., bytom L., G. X. J., zastúpená zástupcom: I.. I. C., bytom
L., V. C. XX, o zaplatenie 7 000 eur, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Nitra zo dňa

14. marca 2018, č. k. 10C/20/2017-116 v spojení s opravným uznesením zo dňa 23. augusta 2018, č.
k. 10C/20/2017-154, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej zamietajúcej časti výroku II. a v časti výroku
III. o náhrade trov konania z r u š u j e a vec mu v r a c i a na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Nitra (ako súd prvej inštancie podľa § 12 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový

poriadok,ďalejlen„CSP“)napadnutýmrozsudkomuložilžalovanejpovinnosťzaplatiťžalobcovi2540,30
eura do 3 dní od právoplatnosti rozsudku (I. výrok), a vo zvyšnej časti žalobu zamietol (II. výrok). O
trovách konania rozhodol tak, že žalovaná nemá proti žalobcovi nárok na náhradu trov konania (III.
výrok). Ďalším (IV.) výrokom rozhodol, že žalobca má proti žalovanej nárok na náhradu trov právneho
zastúpenia za účasť na pojednávaní 12.02.2018. Piatym a šiestym výrokom rozhodol tak, že žalobcovi
sa vracia 50 eur po právoplatnosti rozsudku prostredníctvom učtárne Okresného súdu Nitra a žalovanej

sa vracia 10 eur po právoplatnosti rozsudku a uznesenia Okresného súdu Nitra z 05.03.2018 č. k.
10C/20/2017-114 prostredníctvom učtárne Okresného súdu Nitra (ďalej len napadnutý rozsudok).

2. Po vykonanom dokazovaní zistil, že žalovaná bola výlučnou vlastníčkou rodinného domu so súpisným
číslom 288, ktorý sa nachádza v kat. úz. L. a je zapísaný na LV č. XXXX, ktorý ponúkala na prenájom
prostredníctvom realitnej kancelárie ako rodinný dom na podnikanie. Zo zmluvy o prenájme komerčného

priestoru bolo preukázané, že žalobca ako nájomca a žalovaná ako prenajímateľka uzavreli 01.11.2016
zmluvu, ktorej predmetom bol prenájom rodinného domu označeného ako komerčný priestor. Nájom
vznikol 01.11.2016 na dobu určitú 5 rokov. Žalobca sa v zmluve zaviazal užívať predmet nájmu na
podnikanie a to ako súkromné jasle a škôlku. V čl. III zmluvy si zmluvné strany dohodli nájomné 1
750 eur mesačne, prvé splatné na účet realitnej kancelárie ako odmena za sprostredkovanie nájmu a
každé ďalšie vopred do 15. dňa mesiaca prechádzajúceho mesiacu, za obdobie na ktoré sa nájomné

platí splatné na účet žalovanej. Žalobca sa zaviazal aj na zaplatenie depozitu 1 750 eur na možné
spôsobené škody na účet žalovanej v deň podpisu zmluvy, ktorý sa mal vrátiť žalobcovi do 14 dní od
ukončenia nájmu, pričom mal slúžiť na úhradu nedoplatkov na nájomnom a prípadnej škody. V čl. III
bod 1 veta druhá zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že počas trvania nájmu bude platby spojené s
užívaním predmetu nájmu platiť žalobca na základe fakturácie dodávateľov a v čl. III bod 7 zmluvy,
že žalovaná spotrebované energie od začiatku trvania nájmu do času kedy sa na žalobcu prepíšu,

vyúčtuje žalobcovi, ktorý je povinný ich žalovanej zaplatiť. V čl. IV bod 8 zmluvy sa žalobca zaviazal
vypratať predmet nájmu po skončení nájomného vzťahu do 10 dní. V čl. IV bod 9 zmluvy sa žalobcazaviazal, že si nebude nárokovať na finančné prostriedky, ktoré vložil na zhodnotenie predmetu nájmu.
V čl. V bod 1 zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že ktorékoľvek zo zmluvných strán môže predmet
nájmu vypovedať. V čl. V bod 3 zmluvy sa dohodli, že v prípade ak žalobca neuhradí nájomné do 15.

dňa kalendárneho mesiaca bude ho žalovaná o tom telefonicky informovať a ak do nasledovných 5
kalendárnych dní nájomné neuhradí je oprávnená okamžitou písomnou výpoveďou, aj bez výpovednej
doby, zmluvy vypovedať. Nájom tak zaniká doručením výpovede. Žalobca je povinný predmet nájmu
vypratať a odovzdať ho žalovanej najneskôr v deň skončenia nájmu, a ak tak neurobí je na to oprávnená
žalovaná. V odovzdávacom a preberacom protokole nebolo uvedené koľko kľúčov žalovaná odovzdala

žalobcovi.

3. Z výpisov z účtu žalobcu a žalovanej bolo preukázané, že z účtu žalobcu bola 15.11.2016 v prospech
účtu realitnej kancelárie poukázaná suma 1 750 eur a v prospech účtu žalovanej suma 1 750 eur, ktorá
bola na účte žalovanej pripísaná 16.11.2016. Z účtu žalobcu bola 30.11.2016 v prospech účtu žalovanej
poukázaná suma 1 750 eur, ktorá bola na účte žalovanej pripísaná 01.12.2016 a 04.01.2017 bola v

prospech účtu žalovanej poukázaná suma 1 750 eur, ktorá bola na účte žalovanej pripísaná 05.01.2017.
Z účtu spoločnosti GZ - TRANS bola 24.10.2016 odpísaná suma 1 750 eur, ktorá bola 25.10.2016
pripísaná na účtu realitnej kancelárie a suma 1 750 eur, ktorá bola 25.10.2016 pripísaná na účet
žalovanej. Uvedená suma bola z účtu realitnej kancelárie odpísaná a vrátená spoločnosti 18.11.2016
a z účtu žalovanej 02.12.2016.

4. Z písomnej výpovede žalovanej, podacích lístkov a výziev bolo preukázané, že žalovaná dala listom z
05.01.2017žalobcovivýpoveďzozmluvysodôvodnením,žedo15.12.2016neuhradilnájomné1750eur
po tom čo ho telefonicky informovala a neuhradil spotrebu energií od začiatku nájmu. Žalovaná výpoveď
odovzdala na poštovú prepravu 05.01.2017 a podľa žalobcu mu bola doručená 18.01.2017. Žalovaná

vyzvala žalobcu listom z 12.01.2017 na vypratanie premetu nájmu, ktorý odovzdala na poštovú prepravu
16.01.2017apodľažalobcumuboladoručená27.01.2017,vktorommuoznámila,ženehradenéenergie
vo výške 1 383,65 eura mu odráta zo zloženého depozitu. Žalovaná opätovne vyzvala žalobcu na
vypratanie predmetu nájmu listom zo 17.03.2017, ktorý odovzdala na poštovú prepravu 17.03.2017.

5. Zo žiadostí žalobcu a predložených rozhodnutí príslušných orgánov bolo preukázané, že žalobca
žiadosťou z 05.12.2016 požiadal VÚC Nitra o schválenie prevádzky detských jaslí, škôlky a detského
centra a RÚVZ Nitra o vydanie záväzného stanoviska a rozhodnutia. Žalobca návrhom podaným
02.12.2016 na mesto Nitra navrhol povoliť zmeny v užívaní stavby rodinného domu - bytovej budovy
na nebytovú budovu - budov pre školstvo, na vzdelávanie (škôlka) a zdravotnícke zariadenie (detské

jasle), v ktorom konaní vyzvalo Mesto Nitra žalobcu výzvou z 08.12.2016 na doplnenie označených
dokladov okrem iného projektovej dokumentácie, a preto konanie prerušilo. Regionálny úrad verejného
zdravotníctva Nitra rozhodnutím z 16.12.2016 prerušil konanie o uvedenie priestorov Detských jasieľ a
detského centra do prevádzky a vyzval žalobcu na odstránenie nedostatkov.

6. Z rozhodnutia a oznámenia ORPZ Nitra bolo preukázané, že trestné stíhanie vo veci zločinu podvodu,
ktorého sa mala dopustiť žalovaná tým, že uzavrela so žalobcom zmluvu o prenájme komerčného
priestoru, ktorú vypovedala, čím mala žalobcu viesť do omylu a seba obohatiť o 26 000 eur, bolo
zastavené, pričom sťažnosť bola prokurátorom odmietnutá. Svedkyňa J. v tomto konaní uviedla, že
medzi zmluvným stranami bola dohoda, že po otvorení bude mať žalobca o 300 eur nižší nájom po dobu

jedného roka z dôvodu rekonštrukcie domu.

7. Zo zhodných tvrdení zástupcu žalobcu, žalovanej a výpovedí svedkov bolo preukázané, že žalovaná
prenechala žalobcovi predmet nájmu fyzicky k dispozícii ešte pred uzavretím zmluvy a žalobca vedel,
že predmet nájmu je potrebné zrekonštruovať a zmeniť aj jeho právny účel, aby mohol predmet nájmu

užívať na dohodnutý účel, s čím žalobca aj začal pred podpisom zmluvy a pokračoval po uzavretí
zmluvy, pričom za neho konala D.. V konaní nebolo sporné, že žalobca rekonštrukciu realizoval sám
a na svoje náklady, voči čomu nemal námietky, až kým finančne nepresiahla jeho očakávania, pričom
ho počas trvania nájomného vzťahu aj zrekonštruoval tak, že bol spôsobilý na dohodnuté užívanie,
na čo ho aj žalobca využil, čo potvrdila svedkyňa J.. V konaní bolo sporné, kto mal zabezpečiť

zmenu v užívaní predmetu nájmu. Podľa zástupcu žalobcu ju mala zabezpečiť žalovaná, čo potvrdili aj
svedkyne W.. K., W.. L. a J., ale niektoré žiadosti písal žalobca sám, čo potvrdila svedkyňa J. a bolo
preukázané aj z predložených žiadostí. Podľa žalovanej ju mal zabezpečiť žalobca, ale jej rodina mu
poskytovala súčinnosť, čo potvrdila aj svedkyňa W.. K. a J.. Podľa čl. VII bod 3 zmluvy za zaisteniepodmienok zmluvy zodpovedajú obe strany spoločne a nerozdielne. Z vyjadrenia svedkyne W.. K., W..
L. a J. bolo preukázané, že obe strany si súčinnosť aj vzájomne poskytovali a že žalovaná potrebnú
projektovú dokumentáciu dodala, hoci to svedok W.. C. poprel. Nesporne však predmet nájmu počas

trvania nájomného vzťahu nebol spôsobilý na dohodnutý účel. Podľa svedkyne W.. K. preto, že prišlo k
ukončeniu nájomného vzťahu. V konaní nebolo sporné, že počas trvania zmluvného vzťahu neprišlo k
prepisu energií zo žalovanej na žalobcu, na čo žalovaná žalobcu prostredníctvom svedkyne J. viackrát
vyzývala, čo zástupca žalobcu poprel a svedkyňa W.. K. potvrdila. V konaní bolo sporné, či sa zmluvné
strany dohodli na odpustení nájomného, pretože zástupca žalobcu tvrdil, že sa so žalovanou ústne

dohodolnaodpustenínajskôr3mesačnéhoapotom5mesačnéhonájomnéhovpriebehunasledujúceho
roka, čo potvrdila aj svedkyňa L., manželka zástupcu žalobcu, čo žalovaná poprela. Svedkyňa W.. K.
sa o dohode nevedela vyjadriť a svedkyňa J. uviedla, že zmluvné strany sa o odpustení nájomného
dohadovali, ale k dohode neprišlo. Zástupca žalobcu mal telefónne číslo, na ktoré žalovaná telefonovala
16.12.2016, pričom podľa jej vyjadrenia obsahom telefonátu malo byť oznámenie o jeho omeškaní
s platením nájomného, čo zástupca žalobcu poprel. Zástupca žalobcu tvrdil, že v predmete nájmu

boli vymenené zámky, a preto nemohol od 02.01.2017 predmet nájmu užívať, čo žalovaná poprela.
Svedkyňa J. potvrdila, že manželovi žalovanej niekedy v januári po novom roku odovzdala kľúče od
predmetu nájmu, voči čomu žalovaná namietala, že 02.01.2017 bola s manželom v Prahe.

8. Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že zmluvné strany uzavreli zmluvu o nájme podľa

§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, pričom sa dohodli, že žalovaná ako prenajímateľka prenajatú vec
žalobcovi ako nájomcovi neodovzdala pri vzniku zmluvného vzťahu v stave spôsobilom na dohodnuté
užívanie, pretože predmet nájmu si vyžadoval technickú rekonštrukciu a aj zmenu právneho užívania,
s čím bol žalobca oboznámený a súhlasil s tým. Z vykonaného dokazovania bolo preukázané, že
zmluvné strany boli dohodnuté, že do technicky spôsobilého stavu uvedie predmet nájmu žalobca na

jeho náklady a do právne spôsobilého stavu ju uvedú obe zmluvné strany. Pretože ustanovenie § 667
ods. 1 Občianskeho zákonníka je dispozitívne ustanovenie, a pretože v konaní bola preukázaná odlišná
dohoda zmluvných strán, nemal súd za to, že by bola zmluva o nájme z uvedeného dôvodu neplatná
podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané aj to, že
žalovaná poskytovala žalobcovi pri zmene právneho stavu predmetu nájmu potrebnú súčinnosť, a preto

nenesie zodpovednosť za to, že k zmene tohto stavu užívania do ukončenia nájomného vzťahu neprišlo,
a preto nájomcovi nevzniklo právo na neplatenie nájomného počas trvania zmluvného vzťahu podľa §
673 Občianskeho zákonníka, ktoré okrem toho žalovanej platil. Z vykonaného dokazovania nemal súd
za preukázané, že by medzi zmluvnými stranami bola uzavretá dohoda o zľave z nájomného a keby aj,
zástupca žalobcu a aj svedkyňa L. tvrdili, že žalobca sa so žalovanou dohodol na zľave z nájomného

v nasledujúcom období. V konaní však bolo preukázané, že žalobca bol v omeškaní so zaplatením
depozitu a nájomného za obdobie november 2016, ktoré boli splatné pri podpise zmluvy t. j. 01.11.2016,
ktoré žalobca zaplatil až 16.11.2016 vo výške 2 x 1 750 eur, pretože platby poukázané 24.10.2016
zaplatil jeho právny predchodca a príjemcovia mu ich následne vrátili. Žalobca bol ďalej v omeškaní
so zaplatením nájomného za obdobie december 2016, ktoré bolo splatné do 15.11.2016, ktoré žalobca

zaplatil až 01.12.2016 vo výške 1 750 eur a nájomného za obdobie január 2017, ktoré bolo splatné
do 15.12.2016, ktoré žalobca zaplatil až 05.01.2017 vo výške 1 750 eur. Svedkyňa W. namietala voči
zneniu zmluvy v časti splatnosti nájomného, ktorú pripravila realitná kancelária. Žalovaná preukázala, že
zástupcovi žalobcu telefonovala 16.12.2016 a hoci zástupca žalobcu spochybnil obsah tohto telefonátu
a aj skutočnosť, že žalovaná tento prostriedok procesnej obrany nepoužila včas, nebolo potrebné kvôli

tomuto prostriedku pojednávanie odročovať a ani vykonať ďalší úkon, a preto súd na tento prostriedok
prihliadol, pričom žalobca opodstatnenosť svojich námietok nepreukázal. Z dôvodu, že žalobca bol
v omeškaní s platením nájomného, a pretože v konaní bolo preukázané, že ho žalovaná upozornila
na jeho omeškanie, mal súd za to, že výpoveď žalovanej z nájmu je platná. Pretože v konaní bolo
preukázané, že výpoveď bola doručená žalobcovi 18.01.2017, skončil nájomný vzťah podľa zmluvných

dojednaní v uvedený deň. V konaní neboli preukázané tvrdenia žalobcu, že žalovaná na predmete
nájmu vymenila skôr zámky a ani to kedy svedkyňa J. odovzdala žalovanej kľúče, pretože svedkyňa
sa v tomto smere vyjadrila neurčito a žalovaná dátum, ktorý tvrdil zástupca žalobcu, spochybnila. Z
vykonaného dokazovania nebolo okrem toho ani nesporne preukázané, koľko kľúčov mal od predmetu
nájmu k dispozícii žalobca, pretože to nevyplýva z odovzdávacieho a preberacieho protokolu a svedkyňa

J. uviedla, že žalobca si možno od predmetu dal urobiť kľúče. Uvedené skutočnosti však nemajú vplyv na
to, že k právnemu ukončeniu nájomného vzťahu prišlo 18.01.2017. V konaní nebolo sporné, že žalovaná
po ukončení nájomného vzťahu nevrátila žalobcovi depozit 1 750 eur a ani preplatok na zaplatenom
nájomnom za obdobie po ukončení nájmu t. j. od 19.01.2017 do 31.01.2017, ktorý predstavuje 790,30eura (1 750/31 = 56,45 x 14 = 790,30), pričom žalovaná neurobila doposiaľ vyúčtovanie energií, ktoré
za žalobcu zaplatila, hoci tak bola povinná urobiť do 10 dní a ich zaplatenie v konaní od žalobcu
kompenzačnou námietkou nepožadovala. Pretože v konaní bolo preukázané, že zmluva o nájme bola

platná a ani dodatočne právny dôvod platenia nájomného neodpadol, a teda žalobcovi nevzniklo právo
na vydanie bezdôvodného obohatenia, a pretože v konaní bolo preukázané, že žalovaná nevrátila
žalobcovi po skončení nájmu časť plnenia prijatého na základe zmluvy, ktorého dôvod dodatočne
odpadol, rozhodol súd, že žalovaná je povinná zaplatiť žalobcovi 2 540,30 eura (1 750 + 790,30 = 2
540,30) a vo zvyšnej časti žalobu zamietol.

9. O náhrade trov súd prvej inštancie rozhodol podľa § 255 ods. 2 CSP, a keďže v konaní úspešnejšej
žalovanej žiadne trovy nevznikli, preto jej nárok na ich náhradu proti neúspešnejšiemu žalobcovi
nepriznal. Žalovaná procesne zavinila trovy právneho zástupca žalobcu, ktorý sa zúčastnil pojednávania
na Okresnom súde Nitra 12.02.2018, ktoré muselo byť bez vážnych dôvodov na strane žalovanej
odročené, preto priznal žalobcovi, ktorý náhradu požadoval, proti žalovanej náhradu za tento úkon podľa

§ 256 ods. 2 CSP. Žalobca zložil na základe uznesenia z 25.09.2017 preddavok na trovy dôkazov
50 eur a žalovaná na základe uznesenia z 03.10.2017 preddavok na trovy dôkazov 10 eur, ktoré
neboli spotrebované, pretože žiaden z vypočutých svedkov nepožadoval priznať náhradu svedočného,
s výnimkou svedkyne W.. K., ktorej však súd náhradu uznesením z 05.03.2018 nepriznal, rozhodol súd
o vrátení nespotrebovaných preddavkov stranám, ktoré ich zložili po právoplatnosti tohto rozsudku a

žalovanej aj po právoplatnosti uznesenia z 05.03.2018.

10. Zistený skutkový stav súd prvej inštancie právne posúdil podľa ustanovení § 663, § 664, § 673, §
674, § 667 ods. 1,2, § 37 ods. 2, § 451 ods. 1, 2, § 454, § 456, § 457 zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho
zákonníka.

11. Proti tomuto rozsudku vo výroku o zamietnutí zvyšnej časti žaloby a vo výroku o náhrade trov konania
podal včas odvolanie žalobca, navrhujúc odvolaciemu súdu, aby napadnutý rozsudok v zamietajúcej
časti a vo výroku o trovách konania zmenil alebo zrušil a vec vrátil na ďalšie konania a nové rozhodnutie.

12. Uviedol, že súd prvej inštancie nedostatočne odôvodnil rozsudok vo vzťahu k „platnosti zmluvy“,
nesprávne považuje zmluvu za platne uzavretú, aj napriek tomu, že v rozsudku konštatuje nespôsobilosť
predmetu nájmu na dohodnutý účel a tiež nesprávne vyhodnotil, že si žalobca u žalovanej neuplatnil
právo na odpustenie nájomného. Nelogický bol záver o platnosti zmluvy napriek tomu, že súd vyhodnotil
predmet nájmu ako nespôsobilý (§ 37 ods. 2 OZ). Poukázal na ust. § 84 ods. 1 zák. č. 50/1976 Zb. o

územnomplánovaníastavebnomporiadkuarozhodnutieNSČRz24.03.2004sp.zn.26Cdo1775/2002.
V zmluve absentuje ustanovenie, podľa ktorého v čase začatia nájmu išlo o rodinný dom. Pokiaľ išlo o
zmenu užívania túto povinnosť zmeny účelu mala žalovaná, resp. jej manžel. Žalovanej nepatrí odplata
za užívanie nehnuteľnosti. Na vznik nájmu sa vyžaduje dohoda o podstatných náležitostiach zmluvy
(predmet, nájomné a doba nájmu). Okrem uvedeného aj dohoda o účele nájmu a dobe nájmu. Ak

sa dohodne účel nájmu, nájomca nesmie užívať predmet nájmu na iný účel. Nespôsobilosť nájmu je
upravená v § 664 OZ. Porušenie povinnosti odovzdať predmet nájmu na účel určený je porušením
zmluvy.Kuplatneniuprávanaodpustenienájomnéhouviedol,žezánikpovinnostiplatiťvznikázozákona
splnením podmienok.

13. Žalovaná sa k odvolaniu žalobcu vyjadrila, konštatujúc, že rozsudok je pripravená splniť.
Nehnuteľnosť poznal žalobca už dva mesiace pred uzavretím zmluvy po právnej aj faktickej stránke.
Neprišlo k dohode o odpustení nájomného. Žalovaná nepovažovala zmluvu za neplatnú z dôvodu, že
predmet nájmu nebol definovaný ako rodinný dom. Výpoveď p. L. považovala za klamlivú. Žalobca v
žalobe najskôr konštatoval neplatnosť výpovede z nájomnej zmluvy, ale v odvolaní sa jej už nevenoval.

14.Kvyjadreniužalovanejsavyjadrilžalobcaobsahovorovnako,akoargumentovalvodôvodnenísvojho
odvolania.

15. Žalovaná sa následne vyjadrila obsahovo obdobne, ako v prvom vyjadrení.

16. Krajský súd v Nitre ako odvolací súd (§ 34 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového poriadku,
účinného od 01.07.2016, ďalej len „CSP“) viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 CSP)
ako aj skutkovým stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie (§ 383 CSP), po prejednaní veci beznariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP a contrario CSP) urobil záver, že rozsudok
súdu prvej inštancie v napadnutej zamietajúcej časti (II. výrok) a výrok o trovách konania (III. výrok) bolo
potrebné podľa § 389 ods. 1 písm. b/ a c/ v spojení s § 391 ods. 1 CSP zrušiť a vec vrátiť na ďalšie

konanie a nové rozhodnutie. Rozsudok v prvom vyhovujúcom výroku, vo štvrtom, piatom a šiestom
výroku v dôsledku absencie odvolania nadobudli právoplatnosť.

17. Podľa § 389 ods. 1 písm. b/ CSP, odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie zruší, len ak súd
nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v

takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, ak tento nedostatok nemožno napraviť
v konaní pred odvolacím súdom.

18. Podľa § 389 ods. 1 písm. c/ CSP, odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie zruší, len ak súd
prvej inštancie v dôsledku nesprávneho právneho posúdenia veci nevykonal navrhované dôkazy, ak nie
je účelné doplniť dokazovanie odvolacím súdom.

19. Podľa § 391 ods. 1 CSP, ak odvolací súd zruší rozhodnutie, môže podľa povahy veci vrátiť vec súdu
prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, prerušiť konanie, schváliť zmier, zastaviť konanie
alebo postúpiť vec orgánu, do ktorého právomoci vec patrí.

20. Podľa § 220 ods. 2 veta tretia CSP súd dbá, aby odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé.

21. Vzhľadom na zákonnú povinnosť skúmať, či napadnuté rozhodnutie súdu prvej inštancie nebolo
vydané v konaní postihnutom niektorou z procesných vád uvedených v § 389 ods. 1 CSP, odvolací
súd skúmal, či konanie v predmetnej veci takouto vadou netrpí. Osobitne sa zameral na skúmanie, či v

konaní (ne)došlo k odňatiu možnosti konať pred súdom stranám sporu, pod ktorou treba rozumieť taký
závadný procesný postup súdu, ktorým sa strane znemožní realizácia jej procesných práv, priznaných
jej v občianskom súdnom konaní za účelom ochrany jej práv a právom chránených záujmov. Táto vada
konania znamená porušenie základného práva účastníka súdneho konania na spravodlivý proces, ktoré
zaručujú v podmienkach právneho poriadku Slovenskej republiky, okrem zákonov aj čl. 46 a nasl. Ústavy

Slovenskej republiky a čl. 6 ods. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd.

22. Rozhodnutie súdu ako orgánu verejnej moci nemusí byť totožné s očakávaniami a predstavami
účastníka konania, ale z hľadiska odôvodnenia musí spĺňať parametre (limity) zákonného rozhodnutia,
pričom štruktúra odôvodnenia súdneho rozhodnutia je rámcovo upravená v § 220 ods. 2 CSP. Výkladom

tohto ustanovenia treba dospieť k záveru, že s tam uvedenými požiadavkami je v rozpore nielen
úplný, či čiastočný nedostatok (absencia) dôvodov rozhodnutia, ale napr. aj existencia extrémneho
nesúladu medzi právnymi závermi súdu a jeho skutkovými zisteniami, resp. prípad, keď právne závery
zo skutkových zistení pri žiadnej možnej interpretácii nevyplývajú, a napokon tiež len všeobecné
súhrnné zistenia bez špecifikácie jednotlivých dôkazov, z ktorých mali byť vyvodené. Právo (strany)

a povinnosť (súdu) na náležité odôvodnenie súdneho rozhodnutia vyplýva z potreby transparentnosti
služby spravodlivosti, ktorá je esenciálnou náležitosťou každého jurisdikčného aktu (rozhodnutia).
Účelom odôvodnenia rozhodnutia je totiž preukázať jeho správnosť, logicky, vnútorne kompaktne a
neprotirečivo vysvetliť myšlienkový postup súdu vedúci k rozhodnutiu i s poukazom na právne závery,
ktoré prijal. Niet v ňom miesta pre dohady a domnienky. Súčasne je i prostriedkom kontroly správnosti

postupu súdu pri vydávaní súdnych rozhodnutí, ktoré preto musia byť preskúmateľné. V opačnom
prípade sa účastníkovi odníma možnosť konať pred súdom pre porušenie procesných ustanovení
upravujúcich postup súdu v občianskom súdnom konaní, a teda i porušuje právo na spravodlivé súdne
konanie.

23. Ak sa súd prvej inštancie dopustil omylu v právnom posúdení pre chybnú interpretáciu právnej
normy a z tohto dôvodu zároveň nedostatočne zistil skutkový stav, nesplnil tým ústavnú a zákonnú
povinnosť garantovať obsah základného práva na súdnu ochranu s tým, že takýto komplexne chybný
postup by nemal naprávať súd vyššej inštancie. Znenie komentovaného ustanovenia zachováva logickú
postupnosť, keď nedostatočné zistenie skutkového stavu uvádza ako následok nesprávneho právneho

posúdenia veci súdom prvej inštancie. V prípade zrušenia rozhodnutia z tohto dôvodu vráti odvolací súd
spor na ďalšie konanie a nové rozhodnutie súdu prvej inštancie (Mazák, J. Komentár k Občianskemu
súdnemu poriadku. § 221. Bratislava : ASPI, 2003, in Števček. M, Ficová, S., Baricová, J., Mesiarkinová,S., Bajánková, J., Tomašovič, M., a kol Civilný sporový poriadok. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2016,
s. 1303).

24. Odvolací súd poukazuje na to, že súd prvej inštancie vyhodnotil predmetný právny vzťah ako vzťah
z nájmu upravený v ustanoveniach Občianskeho zákonníka.

25. Podľa § 3 ods. 1 zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, prenajímateľ
môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len „nájomca“) zmluvou o nájme (ďalej len

„zmluva“).

26. Podľa § 3 ods. 2 cit. zák., nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.

27. Podľa § 3 ods. 3 cit. zák., zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel
nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na

ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia
založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný
zákon neustanovuje inak.

28. Podľa § 5 ods. 1 cit. zák., ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový

priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na
svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním
nebytového priestoru spojené.

29. Pre komplexný záver o nárokoch žalobcu (povinnosti žalovaného) bolo súdom prvej inštancie

rozhodnuté o nároku žalobcu bez toho, aby sa vysporiadal pre konanie podstatnými argumentmi, pričom
odôvodnenie rozhodujúcich okolností prípadu nebolo urobené dostatočne.

30. Všeobecný súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkom konania, ale len na
tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ

rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi konania. Preto
odôvodnenie rozhodnutia všeobecného súdu (prvoinštančného, ale aj odvolacieho), ktoré
stručne a jasne objasní skutkový a právny základ rozhodnutia, postačuje na záver o tom, že z tohto
aspektu je plne realizované základné právo účastníka na spravodlivý proces (Uznesenie Ústavného
súdu Slovenskej republiky sp. zn. IV.ÚS 115/03 z 3. júla 2003).

31. Zásada iura novit curia totiž neznamená len, že súd pozná právo, ale že si je zároveň vedomý
účinkov, ktoré právo v podobe, v ktorej ho súd aplikuje, vyvoláva vo vzťahu k procesnoprávnemu alebo
hmotnoprávnemu postaveniu nositeľa práva na súdnu ochranu svojich práv (Nález ÚS SR I. ÚS 59/2000
zo dňa 20.12.2001).

32. Zásada iura novit curia predstavuje povinnosť všeobecného súdu poskytnúť právnu kvalifikáciu
skutkového stavu veci tak, ako ho označil účastník konania a ako vyplýva z vykonaných dôkazov (ide
teda o subsumpciu zisteného skutkového stavu pod hypotézu príslušnej právnej normy) bez ohľadu
na právne posúdenie poskytnuté účastníkom konania. Po subsumpcii skutkového stavu pod hypotézu

právnej normy dochádza k interpretácii a následnej aplikácii príslušných právnych noriem, pri ktorej
všeobecný súd uvedie, akým spôsobom skutkový stav právne posúdil, ktorú právnu normu na daný
stav aplikoval a ako ju v okolnostiach prípadu interpretoval (Uznesenie ÚS SR II. ÚS 267/2015 zo dňa
23.04.2015).

33. Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov je zákonom, ktorý v oblasti
nájomných právnych vzťahov upravuje právne vzťahy nájmov nebytových priestorov, ktorými sú
miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely
ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu; alebo na
byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.

34. Odvolací súd poukazuje na to, že pri posudzovaní na skutkový stav dopadajúcich právnych noriem
súd (ex offo) vyhodnocuje normy, ktoré charakterizujú a upravujú právny vzťah jeho účastníkov. V
tomto prípade aj samotná zmluva v bode VIII. a vyjadrenie strany sporu v konaní poukazovali nacharakter zmluvy (zákon č. 116/1990Zb.), bez ohľadu na jej označenie. Predmetný právny vzťah mal
byť posudzovaný aj v súvislosti s osobitným zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme bytových a nebytových
priestorov.

35. Kritickým pre uvedené posudzovanie bolo zmluvné textové označenie predmetu nájmu. V čl. I a II.
zmluvy „o prenájme komerčného priestoru“ zo dňa 01.11.2016 bola nehnuteľnosť charakterizovaná ako
komerčný priestor, pričom účelom nájmu malo byť podnikateľské prevádzkovanie súkromných jaslí a
škôlky.

36. Prvoinštančný súd urobil záver o tom, že predmet nájmu nebol spôsobilý na dohodnutý účel.
Následne konštatoval, že zmluvu nepovažuje za neplatnú, pretože ustanovenie § 667 ods. 1
Občianskeho zákonníka (zrejme mal byť správne uvedený § 664 OZ) je dispozitívne ustanovenie, a
pretože v konaní bola preukázaná odlišná dohoda zmluvných strán, nemal súd za to, že by bola zmluva o
nájme z uvedeného dôvodu neplatná podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Uvedené konštatovanie

v texte odôvodnenia napadnutého rozsudku nasleduje po zistení súdu o subjekte povinnom dať predmet
nájmu do technicky spôsobilého stavu (bod 26.), preto aj vyššie uvedené konštatovanie prvoinštančného
súdu (o platnosti právneho úkonu) vyhodnocujúc ust. § 37 ods. 2 OZ odvolací súd považoval za závery
týkajúce sa predmetu nájmu a z uvedeného aj vychádzal.

37. Záver prvoinštančného súdu o platnosti právneho úkonu podľa názoru odvolacieho súdu nebol
správny (resp. bol predčasný) z troch dôvodov. Prvým dôvodom bolo, že neplatnosť právneho úkonu
(§ 37 ods. 2 OZ) je postavená na tzv. „nemožnosti plnenia“, pričom súd zistil „nespôsobilosť“ predmetu
nájmu. Druhým bola nesprávna aplikácia ust. § 664 ods. 1 OZ, pretože nespôsobilosť (vadné plnenie)
malo byť posudzované podľa ust. § 5 ods. 1 zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových

priestorov, ktoré ustanovenie je ustanovením špeciálnym. Tretím dôvodom, ktorý zároveň dáva odpoveď
na otázku, aký charakter mal predmetný nájom bolo, že súd prvej inštancie urobil nesprávny skutkový
záver o skutočnosti, že strany sa dohodli na inej úprave o predmete nájmu. Odvolací súd predpokladá,
že záver prvoinštančného súdu o odlišnej dohode o predmete nájmu pramenil z okolnosti, že v priebehu
konania strany sporu svojimi tvrdeniami informovali o „vedomosti“ oboch účastníkov právneho vzťahu

o skutočnosti, že hoci bol predmetom nájmu podľa zmluvy komerčný priestor určený na podnikanie, v
skutočnosti išlo o charakterom iný priestor, ktorý bolo treba dodatočne zmeniť.

38. Predmetná nájomná zmluva bola obligatórne písomná (§ 3 ods. 3 zák. č. 116/1990Zb.), preto záver
o vedomosti oboch strán o inom charaktere predmetu nájmu ako bol uvedený v písomnej zmluve nebolo

možné (v prípade absencie písomnej dohody - dodatku) považovať za existentnú a odlišnú dohodu
o predmete nájmu. Ak mala byť pre platnosť zmluvy zachovaná (obligatórna) písomná forma, potom
absencia písomne zachyteného prejavu vôle o odlišnej „dohode“ nemohla byť považovaná za platne
„dohodnutú“ (§ 40 ods. 1 a 2 OZ). Zákon vyžaduje pri zmene alebo zrušení obligatórne písomnej zmluvy
písomnú dohodu. Vôľa a prejav vôle účastníkov zmluvy smerovali k uzavretiu zmluvy s predmetom

nájmu,ktorýmalbyťnebytovýmpriestoromurčenýmnapodnikanie,pretoakbolpredmetnájmuvzmluve
označenýakokomerčnýpriestorurčenýnapodnikanie,bolopotrebnéuvedenýprávnyvzťahposudzovať
podľa osobitného zákona. K uvedenému odvolací súd ešte spomenie, že hoci nemožno prehliadať
želateľnú preferenciu zachovania platnosti právneho úkonu (pri udržateľnosti dôvodov platnosti) v
prípade, ak účastníci zmluvy „nedbanlivostne“ nepredchádzajú škode tým, že v procese kontraktácie

neupravia (§ 43 OZ) všetky potrebné práva a povinnosti, neskoršie argumentovanie dodatočnými
„mimozmluvnými ústnymi dohodami“, nemôže bez ďalšieho nahrádzať obligatórne písomnú formu
právneho úkonu.

39. Záver súdu o platnosti nájomnej zmluvy (§ 37 ods. 2 OZ) teda vychádzal z nesprávnych skutkových

záverov a tiež z toho, že neplatnosť právneho úkonu prostredníctvom ust. § 37 ods. 2 OZ posudzoval
obmedzene (nedostatočne), resp. cez pojem „nespôsobilý predmet nájmu“ upravený v § 664 OZ resp.
§ 5 ods. 1 zák. č. 116/1990 Zb.

40. Odvolací súd poukazuje tiež na argumentáciu odvolateľa, ktorý na jednom mieste odvolania

poukazuje na rozhodnutie NS ČR z 24.03.2004 sp. zn. 26Cdo/1775/2002, ktoré argumentačne smeruje
k záveru o absolútnej neplatnosti právneho úkonu z dôvodu nemožnosti plnenia od počiatku (ale aj
následne),avďalšejčastipoukazovalnajudikatúru,ktoráporušeniepovinnostiprenechaťvecnájomcoviv spôsobilom stave (§ 664 OZ) nespôsobuje dodatočnú nemožnosť plnenia, ale zodpovednosť za vadné
plnenie prenajímateľa.

41. Aj z uvedeného pohľadu je treba v ďalšom postupe činnosťou súdu prvej inštancie uvedené otázky
týkajúce sa platnosti zmluvy, resp. dôsledky rozporu písomne dohodnutého označenia predmetu nájmu
so skutočným charakterom posudzovanej nehnuteľnosti presvedčivo odôvodniť.

42. Počiatočná právna nemožnosť plnenia (ako dôvod neplatnosti podľa § 37 ods. 2 OZ) je zásadne

odlišná od následnej nemožnosti plnenia v zmysle § 575 ods. 1 OZ, čo vylučuje možnosť ich súčasnej
aplikácie na skutkovo zhodný stav. Fekete, L: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava:
Eurokódex 2011. str. 268

43. Ak je plnenie fakticky i právne možné, potom iná než dojednaná vlastnosť, či stav predmetu plnenia
nemajú samy osebe za následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu pre počiatočnú nemožnosť

plnenia (Ro NS ČR z 30.07.2003, sp. zn. 25 Cdo 1569/2001).

44. O počiatočnú právnu nemožnosť plnenia nejde v prípade, keď síce pri vzniku právneho úkonu
existuje prekážka na realizáciu právneho úkonu, ale z povahy právneho úkonu a okolností, za ktorých
došlo k jeho uzavretiu, je zrejmé, že táto prekážka bude existovať len po určitú dobu. (Fekete, L:

Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011. str. 268).

45. Počiatočnú právnu nemožnosť plnenia nemožno zamieňať nedovolenosťou právneho úkonu podľa
ustanovenia § 39 OZ. Počiatočná právna nemožnosť plnenia prichádza totiž do úvahy iba tam,
kde je predmet neuskutočniteľný z dôvodu právnej prekážky existujúcej v čase urobenia právneho

úkonu, pričom nejde o nedovolený právny úkon v zmysle § 39 OZ. Počiatočná nemožnosť plnenia
predstavuje stav objektívneho rozporu s právom, teda so zákonom, či predpisom nižšej právnej
sily, alebo právom vyplývajúcim z dvoj- alebo viacstranného právneho dojednania alebo úradného
rozhodnutia existujúceho už v dobe vzniku právneho úkonu. Ak je tento predpoklad splnený, je právne
bezvýznamné prihliadať na faktickú realizáciu zmluvy, teda napr. na faktické užívanie predmetu nájmu.

Okolnosť, či jej účastníci o tejto nemožnosti vedeli, je právne bezvýznamná. Ak by však konajúci subjekt
vedel o tom, že ide o počiatočnú nemožnosť predmetu plnenia, zodpovedal by za takto spôsobenú škodu
(§ 42 a § 420 OZ). (Fekete, L: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011. str.
268).

46. Počiatočná nemožnosť predmetu plnenia má za následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu.
Nie je pritom podstatné, či o počiatočnej nemožnosti plnenia subjekty právneho úkonu v čase jeho vzniku
vedeli alebo nie. Na právny úkon, ktorého predmet plnenia je od začiatku nemožný, sa prihliada, ako
keby nikdy platne nevznikol. Ak na jeho základe bolo niektorým z účastníkov poskytnuté plnenie, ide o
plnenie bez právneho dôvodu. t. j. o jednu zo skutkových podstát bezdôvodného obohatenia (§ 451 ods.

2 OZ). Na absolútnu neplatnosť súd prihliada ex offo.

47. Odvolací súd je toho názoru, že pre posudzovanie spôsobilosti predmetu nájmu bolo potrebné
najskôr sa riadne vysporiadať s platnosťou právneho úkonu (a uvedené odôvodniť) a v prípade
vyslovenia platnosti právneho úkonu následne aplikovať ust. § 5 ods. 1 zák. č. 116/1990 Zb., ktoré

stanovuje povinnosť prenajímateľa odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na
dohovorené užívanie s tým, že subsidiárne sa použijú normy Občianskeho zákonníka. Nespôsobilý
predmet nájmu v čase uzavretia zmluvy nemožno bez ďalšieho považovať za počiatočnú nemožnosť
plnenia. Uvedený vplyv „nespôsobilosti predmetu nájmu“ na platnosť právneho úkonu realizoval aj
súd prvej inštancie. Podľa názoru odvolacieho súdu treba pre riadne uchopenie rozdielu medzi

nemožnosťou plnenia a nespôsobilým predmetom odlišovať moment uzavretia zmluvy a moment
odovzdania(prenechania)predmetunájmunájomcovi(§664OZ,resp.§5cit.zákona),hocibyajzmluva
bola podpísaná (uzavretá) a predmet nájmu odovzdávaný v ten istý deň.

48. Uvedené súvisí s tým, že nemožnosť plnenia (§ 37 ods. 2 OZ) musela objektívne existovať v čase

uzavretia zmluvy a musela byť trvalá. Ak nešlo o trvalú nemožnosť plnenia, nebolo možné hovoriť o
nemožnosti počiatočnej. Ak v čase uzavretia zmluvy predmet nájmu bol predmet nájmu „nespôsobilý“,
nespôsobuje to bez ďalšieho počiatočnú nemožnosť plnenia podľa § 37 ods. 2 OZ.49. Neplatnosť podľa § 37 ods. 2 OZ predpokladá, že ide o počiatočnú, objektívnu a trvalú nemožnosť
plnenia, a to buď právnu, alebo fyzickú; ak je plnenie fakticky a právne možné, iná než dojednaná
vlastnosť či stav predmetu plnenia nemá sama osebe za následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu

(Uz NS ČR z 30.07.2003, sp. zn. 25Cdo 1569/2001).

50. Vyššie uvedené komentované závery podľa názoru odvolacieho súdu potvrdzujú to, že nemožno
predstavu o nemožnosti plnenia ako mimoprávny pojem zamieňať s nemožnosťou plnenia ako pojmom
právnym (§ 37 ods. 2 OZ), ktorý môže byť naplnený len za predpokladu objektívnosti a trvalosti stavu

nemožnosti plnenia, či už v čase uzatvárania zmluvy alebo následne (§ 575 OZ). Ide o inú kategóriu
ako „nespôsobilý predmet nájmu“. Len objektívna a trvajúca nemožnosť plnenia spôsobuje neplatnosť
právneho úkonu (§ 37 ods. 2 OZ). Nespôsobilý predmet nájmu na druhej strane, je „pojem“ charakterovo
náležiaci predmetu vadného plnenia podľa typových úprav nájomných zmlúv (§ 664 OZ, resp. § 5 ods.
1 zák. č. 116/1990 Zb.) a spôsobuje iné následky stanovené zákonom. V žiadnom prípade ale nemôže
ísť v prejednávanom spore o nedovolenosť právneho úkonu (§ 39 OZ).

51. Trvalosť a objektívnosť stavu počiatočnej nemožnosti plnenia súdom prvej inštancie vyhodnocovaný
pri posudzovaní § 37 ods. 2 OZ nebol.

52. V ďalšom postupe bude potrebné pre vyčerpávajúce zhodnotenie platnosti právneho úkonu

vyhodnotiť a riadne odôvodniť existenciu trvalosti a stavu objektívnej nemožnosti plnenia v čase
uzavretia zmluvy a až následne sa bude súd môcť (v prípade vyhodnotenia platnosti zmluvy) zaoberať
nespôsobilým predmetom nájmu odovzdaným nájomcovi a z neho plynúcimi nárokmi. Nemožnosť
plnenia bude potrebné vyhodnocovať aj v súvislosti s údajmi zapísanými v katastri nehnuteľností
(charakteru zapísanej nehnuteľnosti) s porovnaním s obsahom textu zmluvy vymedzujúci predmet

nájomnej zmluvy, ďalej s obsahom textu a právneho vzťahu (práva a povinnosti) vyplývajúcom z
uzavretej nájomnej zmluvy (napr. absencia ďalších dohôd o dočasnom inom charaktere predmetu nájmu
a absencie dohody a zmene charaktere predmetu nájmu a akým mechanizmom sa má spolupôsobiť).
Hoci je treba povedať, že predmetom skúmania obsahu zmluvy pri jej výklade je aj skutočná vôľa jej
účastníkov (§ 35 OZ), táto nemôže odporovať jazykovému prejavu v texte obligatórne písomnej zmluvy.

53. Až po riadnom zodpovedaní otázky platnosti (neplatnosti) právneho úkonu bude možné sa zoberať
nárokmi vyplývajúcimi z vadného plnenia (nároky na zľavu z nájomného, ich uplatnenie a pod.), resp.
plnenia z bezdôvodného obohatenia (či pre neplatnosť právneho úkonu, alebo odpadnutím právneho
dôvodu - nároky súvisiace s výpoveďou).

54. Zákon v ust. § 664 OZ ako aj v ust. § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a
podnájme nebytových priestorov stanovuje povinnosť prenajímateľa prenechať, resp. odovzdať predmet
nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Také odovzdanie (čo nie je zákonom vylúčené)
môže vo všeobecnosti nastať aj niekoľko dní, či mesiacov (podľa dohody) po uzavretí zmluvy.

Čas odovzdania (prenechania) predmetu nájmu je svojím spôsobom čas „splatnosti“ povinnosti
prenajímateľa. Odovzdanie nebytového priestoru (§ 5 ods. 1 cit. zák.) v stave spôsobilom na dohodnutý
účel bolo povinnosťou prenajímateľa. Ak táto povinnosť splnená riadne nebola, môže nájomca využiť
viaceré zákonné oprávnenia.

55. Predmet nájmu a jeho príslušenstvo musí mať všetky kvalitatívne náležitosti zodpovedajúce zmluve,
resp. jej účelu, alebo ktoré sú zákonom ustanovené. Z toho vyplýva, že prenajímateľ zodpovedá za
vady veci, či už právne, alebo faktické, a to, že pokiaľ niet osobitných ustanovení v nájomnej zmluve,
platia v tomto smere ustanovenia § 673, § 674 a § 679 OZ a podporne tiež všeobecné ustanovenia §
499 a nasl. OZ o zodpovednosti za vady. Prenajatá vec môže mať faktické alebo právne vady. Právna

úprava nájomnej zmluvy nehovorí o zodpovednosti prenajímateľa za vady prenajatej veci. Možno však
vychádzať zo všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o zodpovednosti za vady, ktoré hovoria
o „prenechaní veci inému za odplatu“, čo je i prípad nájomnej zmluvy. Na rozdiel od § 664 OZ, z ktorého
vyplýva, že spôsob užívania veci nemusí byť dohovorený, vyžadujú ustanovenia § 3 a § 5 ZNP dohodu
o účele nájmu nebytových priestorov (Fekete, L: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava:

Eurokódex 2011. str. 2000 a 2003).

56. V prípade, že prenajímateľ neodovzdá nájomcovi vec v stave spôsobilom na dohodnuté alebo
obvyklé užívanie alebo ak sa predmet nájmu stane neskôr nespôsobilým na dohodnuté alebo obvykléužívanie, má nájomca právo od nájomnej zmluvy odstúpiť (§ 679 ods. 1 OZ). Odstúpením od zmluvy nie
je dotknuté právo nájomcu uplatniť nárok na náhradu vzniknutej škody (Fekete, L: Občiansky zákonník
1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011. str. 2002).

57. Pre ďalšie potreby odvolací súd uvádza čiastkové závery, že bezdôvodné obohatenie z
neplatného právneho úkonu (v prípade posúdenia neplatnosti nájomnej zmluvy) je treba vyhodnocovať
s prihliadnutím na § 457 OZ v prípade, ak to (zistená) skutková a procesná situácia bude vyžadovať.
Iba vtedy možno považovať žalobcom tvrdené nároky na zľavu, resp. odpustenie nájomného považovať

za účinné a relevantné, ak boli uplatnené spôsobom, ktoré vyžaduje zákon (§ 675 OZ), alebo sa na
tom účastníci zmluvy preukázateľne dohodli. Záver súdu o neexistencii (nepreukázaní) takej dohody bol
správny. Záver súdu o platnosti výpovede bol správny v prípade, ak možno považovať nájomnú zmluvu
za platnú. Žalobca o inom charaktere predmetu nájmu od začiatku vedel, odstúpenie od zmluvy nevyužil.

58. S poukazom na vyššie uvedené dôvody, odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie

podľa § 389 ods. 1 písm. b/ a c/ CSP v napadnutej zamietajúcej časti zrušil a vec mu vrátil na ďalšie
konanie a nové rozhodnutie (§ 391 ods. 1 CSP). Uvedené sa týka aj závislého výroku o trovách konania.

59. Úlohou súdu prvej inštancie v ďalšom konaní bude riadiť sa právne záväzným názorom odvolacieho
súdu (§ 391 ods. 2 CSP), odstrániť vytýkané nedostatky, vysporiadať sa s argumentmi odvolateľa

uvedenými v podanom odvolaní a opätovne rozhodnúť a svoje rozhodnutie odôvodniť zákonným
spôsobom tak, aby bolo v súlade s § 220 CSP. Len pre úplnosť treba povedať, že súd (v zásade) nemôže
priznať viac ako žalobca v konaní uplatnil (ultra petitum), pričom treba zohľadniť už právoplatne priznanú
výšku priznaného nároku nedotknutého odvolaním.

60. O trovách odvolacieho konania rozhodne súd prvej inštancie v zmysle § 396 ods. 3 CSP.

61. Toto rozhodnutie prijal odvolací senát Krajského súdu v Nitre pomerom hlasov 3 : 0 (§
393 ods. 2 druhá veta CSP a § 3 ods. 9 posledná veta zák. č. 757/2004 Z. z. o súdoch a o zmene a
doplnení niektorých zákonov).

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu nie je prípustné odvolanie.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP), v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý

rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP). Dovolanie je podané včas aj
vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427 ods. 2 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP), to neplatí, ak je a) dovolateľom fyzická osoba,

ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, b) dovolateľom právnická osoba a jej
zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, c)
dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a

ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).