Uznesenie ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, March 31, 2020

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 8Co/15/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3818201314
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 03. 2020

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Darina Legerská
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2020:3818201314.1

Uznesenie

Krajský súd v Trenčíne ako odvolací súd v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Dariny
Legerskej a členiek senátu JUDr. Ivici Čelkovej a Mgr. Ivany Šlesarovej,
v právnej veci žalobcu: Ing. E. R., nar. XX.XX.XXXX, bytom H. budovateľov XXX/XX, XXX XX X. K., v
konaní právne zastúpený advokátom JUDr. K. P., AK so sídlom G. Y. 8, XXX XX J., proti žalovanej: H.
O., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. nábrežie XXX/X, XXX XX J., v konaní právne zastúpenej advokátom

Mgr. Y. V., AK so sídlom X. R. č. XX, J., v spore o žalobe žalobcu o určenie neplatnosti odstúpenia od
zmluvy a o vzájomnej žalobe žalovanej o zaplatenie 72 000,- Eur s príslušenstvom a iné, o odvolaní
žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Prievidza č.k. 8C/6/2018-108 zo dňa 20. decembra 2018, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie z r u š u j e a vec v r a c i a súdu prvej inštancie na
ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom vo výroku I. žalobu žalobcu zamietol, výrokom II. uložil
žalobcovi povinnosť zaplatiť žalovanej 72 000 Eur spolu s 5 % ročným úrokom z omeškania od
25.11.2017dozaplateniaatodo3dníodprávoplatnostirozsudku,výrokomIII.žalovanejuložilpovinnosť
vydať žalobcovi nehnuteľnosť - rodinný dom so súpisným číslom XX, postavený na parcele C KN, parc.
č. XX/X a pozemok nachádzajúci sa na parcele C KN, parc. č. 36/1, zastavané plochy a nádvoria o
výmere 692 m2, všetko zapísané na LV XXX, vedené Okresným úradom Prievidza, katastrálny odbor,

katastrálne územie R., všetko v lehote 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku, výrokom IV. v prevyšujúcej
časti vzájomnú žalobu žalovanej zamietol a výrokom V. rozhodol o nároku žalovanej na náhradu trov
konania voči žalobcovi v rozsahu 100 %. Prvoinštančný súd vychádzal zo zistenia, že žalobca dňa
13.10.2017 uzatvoril so žalovanou kúpnu zmluvu
o prevode vlastníckeho práva k domu a pozemku zapísaných na LV č. XXX. Pred uzatvorením zmluvy
strany dňa 18.08.2017 uzatvorili zmluvu o budúcej zmluve, kde sa zaviazali

k uzavretiu zmluvy najneskôr do 15.10.2017. Predaj predmetu kúpy zabezpečovala na základe
sprostredkovateľskej zmluvy realitná kancelária DOMOV SK s.r.o., ktorú zastupoval H. H.. Predaj
nehnuteľnosti inzerovala a zabezpečovala realitná kancelária Halo reality s.r.o., ktorú zastupovala V.
E.. Listom zo dňa 24.11.2017 žalovaná odstúpila od zmluvy o kúpe nehnuteľnosti. Žalobca podaním zo
dňa 13.12.2017 písomne oznámil žalobcovi, že odstúpenie považuje za nedôvodné. Dňa 30.01.2018
bolo žalobcovi doručené podanie označené ako spresnenie dôvodov odstúpenia od zmluvy s tým, že

predmetný rodinný dom je ťažko obývateľný. Okresný úrad v Prievidzi katastrálne konanie prerušil
a vyzval žalobcu, aby si v lehote do 30 dní podal na súde žalobu. Žaloba na tunajší súd bola doručená
dňa 20.03.2018. Právne vec posúdil podľa § 597 ods. 1, 2, § 48 ods. 1, 2, § 451
ods. 1, 2, § 457 a § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Skonštatoval, že vykonaným dokazovaním
mal zo to, že v danej veci existuje naliehavý právny záujem ako na strane žalobcu, tak aj na strane
žalovanej, nakoľko ten vyplýva z rozhodnutia Okresného úradu Prievidza, katastrálny odbor sp. zn. V

XXXX/XXXX zo dňa 06.02.2018, ktorý prerušil vkladové konanie a vyzval na podanie žaloby. V prípade,
ak by nedošlo k podaniu predmetnej žaloby, katastrálny odbor by konanie o návrhu na vklad kúpnejzmluvy zastavil a právne postavenie oboch sporových strán by tak ostalo neistým. Z dokazovania
vykonaného oboznámením obsahu listinných dôkazov, výsluchmi strán sporu, svedkov a znalca mal
za preukázané, že žalobca žalovanú pri uzatváraní zmluvy v zmysle čl. V. bod 5. 1 kúpnej zmluvy

ubezpečil, že pred žalovanou nezamlčal žiadne podstatné skutočnosti týkajúce sa predmetu prevodu a
na predmete neviaznu žiadne faktické vady, ktoré by bránili riadnemu výkonu vlastníckeho práva, hlavne
užívaniu predmetu prevodu. Výsluchom svedkov a znalca mal v konaní za preukázané, že dojednanie
pod bodom 5. 1 zmluvy nezodpovedalo skutočnému faktickému stavu. Súd mal v konaní za preukázané,
žepredmetnánehnuteľnosťvykazovalaskrytévady.Jednalosaovady,ktorépreukázateľneužexistovali

v čase uzavretia zmluvy, a na ktoré predávajúci kupujúcich vopred výslovne neupozornil, a ktoré vyšli
najavo až dodatočne, t. j. po uzavretí kúpnej zmluvy a nasťahovaní sa svedkov E. F. a D. O. do
predmetnej nehnuteľnosti. Vzhľadom na skutočnosť, že k ohliadke predmetnej nehnuteľnosti došlo v
letných mesiacoch, kedy výsluchom svedkov bolo preukázané, že bolo teplé počasie
a v nehnuteľnosti sa vetralo, tak takáto vada nebola pri ohliadke postrehnuteľnou. Súd mal výsluchom
svedkyne T. E., M. H., E. F., D. O. preukázané, že predmetnú vadu pri ohliadkach, ktoré predchádzali

kúpe (t. j. pred 13.10.2017), a ktoré boli vykonávané počas letného obdobia v teplom počasí, kupujúci
nespozorovali. Výsluchom svedkov M. H., E. F., D. O. mal preukázané, že predmetné vady sa objavili
až po nasťahovaní sa do nehnuteľnosti v októbri 2017 a pri začatí jej užívania
v období jesene počas daždivých dní. Predloženým znaleckým posudkom, výsluchom znalca Ing.
Homolu a svedkov E. F., D. O. a M. H. bolo nespochybniteľne preukázané, že predmetná nehnuteľnosť

nespĺňa základné požiadavky na stavbu, v miestnosti sa vzlína po stenách vlhkosť a vytvárajú sa
v nej plesne, čím je zdraviu škodlivé v nej bývať. Výsluchom znalca bolo preukázané, že takáto
vada nehnuteľnosti nebola vadou nárazovou, avšak vznikala dlhodobejšie, pričom predmetné vady
bolo možné zistiť len postupným užívaním nehnuteľnosti. Súd prvej inštancie konštatoval, že nakoľko
žalovaná v konaní preukázala existenciu vád uvádzaných v odstúpení od zmluvy zo dňa 24.11.2017,

na základe ktorých stavba nespĺňa základné požiadavky stavby predovšetkým z hygienického hľadiska
a ochrany zdravia a odstúpenie od zmluvy žalovaná žalobcovi riadne doručila, odstúpenie od zmluvy
v zmysle § 597 OZ je platné a žalobu zamietol. Pokiaľ žalobca navrhol vykonať znalecké dokazovanie
na sporné otázky znalcom ustanoveným súdom, súd prvej inštancie skonštatoval, že žalobca taký
návrh na vykonanie dokazovania neuplatnil riadne a včas, preto ho nevykonal. Ako neopodstatnené

vyhodnotil námietky žalobcu týkajúce sa náležitostí súkromného znaleckého posudku č. 7/2018
vyhotoveného znalcom Ing. Dušanom Homolom, keď uviedol, že predmetný znalecký posudok obsahuje
všetky zákonné náležitosti vyžadované v ust. § 17 zák. č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch
a prekladateľoch. Vzájomnú žalobu žalovanej súd prvej inštancie považoval za dôvodnú, keďže
vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že žalovaná platne od zmluvy odstúpila, čím sa zmluva

zrušila od počiatku, a preto sú účastníci zmluvy povinní si vydať plnenie, ktoré zo zrušenej zmluvy
dostali. V konaní bolo preukázané, že kúpna cena v zmysle čl. III. kúpnej zmluvy vo výške 72 000,-
eur bola žalobcovi reálne vyplatená a predmetná nehnuteľnosť žalovanej odovzdaná do užívania.
Pretože sa jedná o synalagmatický záväzok, súd zaviazal žalobcu na vrátenie zaplatenej kúpnej ceny a
žalovanú,takakojetouvedenévovýrokutohtorozhodnutianapovinnosťvydaťpredmetnúnehnuteľnosť

žalobcovi, všetko
v lehote 3 dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia. Keďže žalobca sa s plnením istiny dostal do
omeškania dodatočne žalovanej dlh neuhradil, žalovanej tak v zmysle § 517
ods. 2 OZ a § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. vznikol nárok na zaplatenie úroku
z omeškania. Vzhľadom na skutočnosť, že žalovaná si vyčíslil úrok z omeškania vyšší ako bol v danom

období jeho zákonný nárok, súd jej úrok z omeškania priznal v zákonnej výške 5 % ročne odo dňa
nasledujúceho po dni odstúpenia od zmluvy, t. j. od 25.11.2017 do zaplatenia a v prevyšujúcej časti daný
nárok žalovanej zamietol. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods.1 CSP.
Súd úspešnej žalovanej priznal voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

2. Proti tomuto rozsudku podal žalobca v zákonnej lehote odvolanie z dôvodov uvedených v ust. §
365 ods. 1 písm. b), e), f) CSP a žiadal, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil súdu
prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. trval na svojich tvrdeniach prezentovaných už v
konaní na súde prvej inštancie, že on žalovanej nezamlčal žiadne skutočnosti o stave nehnuteľnosti,
že žalovaná ako kupujúca bola pred uzavretím kúpnej zmluvy oboznámená s tým, že kupuje staršiu

nehnuteľnosť a pokiaľ ide o predmet kúpy (nehnuteľnosť), svojim podpisom zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve z 18.08.2017 i kúpnej zmluvy zo dňa 13.10.2017 potvrdila, že bola so stavom nehnuteľnosti
oboznámená. Syn žalovanej, svedok G. O., bol oboznámený s tým, že dom je sčasti postavený z
nepálenej tehly i so spôsobom vykurovania. Žalobca vyjadril presvedčenie, že stav nehnuteľnosti, ktorýžalovaná namietala a pre ktorý od zmluvy odstúpila, spôsobila po jej prevzatí žalovaná nevhodným
užívaním, neodbornými zásahmi a nedostatočnou starostlivosťou o nehnuteľnosť. Žalobca poukázal
na obsah svedeckej výpovede svedkyne E. potvrdzujúcej jeho tvrdenia o stave nehnuteľnosti a za

zavádzajúceaúčelovéoznačil.SvedeckévýpovedeG.O.,U.F.aH.H..Naďalejtrvalnatom,žeznalecký
posudok vyhotovený znalcom Ing. Dušanom Homolom, ktorý v spore predložila žalovaná strana, nemá
náležitostiznaleckéhoposudkupreabsenciuzákonnýchpodmienokstanovenýchvzák.č.382/2004Z.z.
a vyhl. č. 490/2004 Z.z. a neobsahuje tiež záväzné vyhlásenie znalca podľa § 209 ods. 2 CSP, lebo toto
vyhlásenie nie je podpísané. Súd prvej inštancie teda v predmetnom spore použil taký znalecký posudok

akodôkazvrozpores§209ods.2CSP.Žalobcaďalejuviedol,žeajzapredpokladu,akbybolpredmetný
znalecký posudok zákonným dôkazným prostriedkom, ani tento posudok, ani vyjadrenie znalca Ing.
Homolu neodpovedali na otázku, či by za predpokladu vhodného spôsobu vykurovanie a vetranie
nehnuteľnosti a za predpokladu netolerovania odtrhnutého polykarbonátu v zadnej časti nehnuteľnosti,
nastane stav popísaný znalcom Ing. Homolom. Žalobca tiež poukázal na to, že niektoré popísané vady
a skutočnosti zistil znalec Ing. Homola v čase, keď niekoľko mesiacov užívala nehnuteľnosť žalovaná.

Podľa názoru žalobcu bolo potrebné nehnuteľnosť vzhľadom na jej vek a vlastnosti (ktoré žalovaná v
kúpnej zmluve akceptovala) novým vlastníkom udržiavať tak, aby eliminoval zvýšenú vlhkosť. Žalobca
tiež poukázal na to, že niektoré z vytýkaných vád (napríklad nekvalitné okná), týkajúcich sa vecí, ktoré
mala nehnuteľnosť v čase jej kúpy žalovanou. Žalobca bol názoru, že súd prvej inštancie mal zohľadniť
dôvody, ktoré žalovaná uviedla v písomnom odstúpení od zmluvy datovaného dňom 24.11.2017, pričom

niektoré z vytýkaných vád boli vadami, ktoré mohla zistiť pri riadnej prehliadke nehnuteľnosti, už pred
uzatvorením kúpnej zmluvy a tieto boli zohľadnené v kúpnej cene. Okrem toho, niektoré z vytýkaných
vád ani nebolo možné považovať za vady. Ďalej žalobca súdu prvej inštancie vytýkal odňatie mu práva
na spravodlivý proces v dôsledku nevykonania znaleckého dokazovania, pretože podľa názoru žalobcu
vykonanie takého dôkazu bolo opodstatnené. Okrem toho, súd prvej inštancie sa vôbec nevysporiadal s

jeho tvrdením a nevhodnom užívaní nehnuteľnosti žalovanou ohľadne akceptácie stavu nehnuteľnosti a
zdôraznil, že určitý vek nehnuteľnosti nemôže byť vadou veci. Žalobca preto označil napadnutý rozsudok
za nespravodlivý a nezákonný a odstúpenie od kúpnej zmluvy označil za neplatné a nedôvodné. Preto
trval na zrušení napadnutého rozsudku a vrátení veci súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a na nové
rozhodnutie.

3. Žalovaná v písomnom vyjadrení k odvolaniu žalobcu navrhla napadnutý rozsudok potvrdiť ako vecne
správny. K tvrdeniu žalobcu o nepoužiteľnosti znaleckého posudku vyhotoveného Ing. Homolom v
predmetnom spore žalovaná poukázala na skutočnosť, že prvoinštančnému súdu bol na pojednávaní
predložený originál znaleckého posudku č. 7/2018 riadne podpísaný znalcom, obsahujúci všetky

zákonom stanovené náležitosti, pričom žalobca tento posudok spočiatku nenamietal, a začal ho
spochybňovať až po vypočutí znalca na pojednávaní. Žalovaná zdôraznila, že znalecký posudok
bol žalobcovi doručený dňa 13.06.2018, takže mal dostatok času na jeho obsah reagovať návrhom
na doplnenie znaleckého dokazovania alebo nariadením nového znaleckého dokazovania súdom,
avšak tak včas neurobil. Súd prvej inštancie potom správne na oneskorený návrh žalobcu na nové

znalecké dokazovanie neprihliadal a taký dôkaz nevykonal. Ďalej žalovaná označila tvrdenia žalobcu o
nevhodnom užívaní predmetnej nehnuteľnosti z jej strany za účelovú obranu, pretože stav nehnuteľnosti
nemohol byť ňou ovplyvnený za tak krátky časový úsek, ktorý uplynul od jej kúpy do vykonania ohliadky
znalcom. Žalovaná trvala na tom, že žalobca pri predajinehnuteľnosti zatajil, že je postavená z nepálenej
tehly, čo pri ohliadke nebolo možné zistiť a zo znaleckého posudku nepochybne vyplýva, že vady, ktoré

nehnuteľnosť má, ju robia neobývateľnou, znižujú jej úžitkovú hodnotu a sú spôsobilé vyvolať poruchy
zdravia, pričom tieto nedostatky ona mohla zistiť až potom, keď začala v predmetnej nehnuteľnosti
bývať. Žalovaná z uvedených dôvodov označila odvolanie žalobcu za nedôvodné a napadnutý rozsudok
žiadala ako vecne správny potvrdiť.

4. Žalobca v písomnom stanovisku zo dňa 07.02.2019 k vyjadreniu žalovanej uviedol, že trvá na
dôvodoch odvolania. K tvrdeniu žalovanej, že na formálne nedostatky znaleckého posudku mal
upozorniť hneď, žalobca uviedol, že ani vzhľadom na kontradiktórnosť konania nie je povinnosťou strán
sporu upozorňovať na formálne nedostatky podaní druhej strany, a teda ani na formálne nedostatky
dôkazu - znaleckého posudku, pretože tieto formálne (zákonné) náležitosti posudzuje súd z úradnej

povinnosti. Zdôraznil, že on od začiatku sporu namietal výpovednú hodnotu znaleckého posudku,
preto aj navrhol výsluch znalca a vyhodnotení obsahu jeho vyjadrení navrhol nariadenie znaleckého
dokazovania na posúdenie otázok, ktoré vystali ako sporné. Uviedol, že na formálne nedostatky
znaleckého posudku poukázal až po tom, čo ho súd prvej inštancie vyzval na upresnenie dôvodov,pre ktoré on žiadal vyhotovenie ďalšieho znaleckého posudku. Poukázal na to, že žalovaná až potom
predložila do spisu iný výtlačok posudku, ktorý bol podpísaný len na jednej strane. Žalobca zastával
názor, že práve tento postup súdu prvej inštancie znamenal zásah do jeho práva na spravodlivý proces.

5. Žalovaná na stanovisko žalobcu zo dňa 07.02.2019 písomne nereagovala.

6. Odvolací súd preskúmal vec v rozsahu podaného odvolania podľa § 379 a § 380
ods. 1, 2 CSP a dospel k záveru, že nie sú splnené podmienky pre potvrdenie, ani pre zmenu

napadnutého rozhodnutia, a že rozsudok súdu prvej inštancie je potrebné zrušiť podľa § 389 ods. 1
písm. b), c) CSP a podľa § 391 ods. 1 CSP vec vrátiť súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie.

7. Predovšetkým je potrebné uviesť, že súd prvej inštancie sa nesprávne vysporiadal s otázkou
existencie naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení neplatnosti odstúpenia od kúpnej

zmluvy. Je totiž potrebné zdôrazniť, že žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy je žalobou
znejúcou na určenie právnej skutočnosti v zmysle § 137 písm. d) CSP a tá je prípustná len za
predpokladu, ak to vyplýva z osobitného predpisu. Zo žiadneho z ustanovení zák. č. 162/1995 Z.z. o
katastri nehnuteľností a v zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam však nevyplýva možnosť
podať žalobu na určenie neplatnosti takej právnej skutočnosti, ktorou je odstúpenie od kúpnej zmluvy,

v dôsledku čoho žalobný petit (návrh) žalobcu je potrebné považovať za vadný. Ide pritom o vadu
odstrániteľnú, lebo súd je viazaný obsahom žalobného petitu, a nie jeho formuláciou. Pokiaľ teda súd
prvej inštancie vyvodil záver o prípustnosti žalobného petitu v znení formulovanom žalobcom, pričom
vychádzal z ust. § 137 CSP, obsah tohto ustanovenia nesprávne interpretoval. Len samotná skutočnosť,
že Okresný úrad Prievidza, katastrálny odbor prerušil vkladové konanie a vyzval žalobcu na podanie

žaloby, teda ešte neznamená, že ide o prípustnosť žaloby na určenie právnej skutočnosti v zmysle §
137 písm. d) CSP, nakoľko z ust. § 31 a zák. č. 162/1995 Z.z. žaloba na určenie neplatnosti právneho
úkonu (odstúpenia od zmluvy) nevyplýva.

8. Z odôvodnenia napadnutého rozsudku ďalej vyplýva, že súd prvej inštancie žalobu žalobcu o určenie

neplatnosti odstúpenia zamietol a zároveň vyhovel vzájomnej žalobe na vrátenie vzájomných plnení
zo zrušenej zmluvy, keď dospel k záveru o existencii skrytých vád nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom
kúpnej zmluvy zo dňa 13.10.2017 s odôvodnením, že žalovaná tieto skryté vady pred súdom preukázala,
pričom išlo o vady, na ktoré ju žalobca pred podpisom kúpnej zmluvy neupozornil a robia nehnuteľnosť
neobývateľnou. Súd prvej inštancie v tejto súvislosti skonštatoval, že nešlo o vady spočívajúce v

bežnom opotrebovaní materiálu, resp. o vady zistiteľné pri bežnej ohliadke, ale o vady, ktoré vyšli najavo
dodatočne a ktoré robia vec neupotrebiteľnou.

9. Z doposiaľ zisteného skutkového stavu na základe dokazovania vykonaného súdom prvej inštancie
je zrejmé, že nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom kúpnej zmluvy zo dňa 13.10.2017, bola ponúkaná

na predaj ako starší rodinný dom postavený zo stavebného materiálu - kameň a nepálená tehla, po
čiastočnej rekonštrukcii s elektrickým kúrením. Z vykonaného dokazovania ďalej vyplynulo, že z čl. V.
bod 2. Zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 18.08.2017 žalovaná prehlásila, že ako budúcej kupujúcej je jej
poloha a stav predmetu prevodu známy, že nevyžaduje žiadne špecifické vlastnosti, ktoré by predmet
prevodu mal mať, že si ho pred podpisom zmluvy dobre prehliadla a že ho v stave, v akom ho videla,

hodlá v budúcnosti kúpiť. Následne v čl. V. bod 3. Kúpnej zmluvy zo dňa 13.10.2017 žalovaná ako
kupujúca vyhlásila, že si predmet prevodu k nemu a mieru bežného opotrebovania, ktoré zodpovedá
jeho veku a kupuje ho v stave, v akom sa nachádza.

10. Vychádzajúc z vyššie uvedených zmluvných dojednaní, nesporné je, že žalovaná ako kupujúca

mala vedomosť o tom, že na predaj je jej ponúkaný starší rodinný dom postavený z kameňa a nepálenej
tehly, ktorý stavebný materiál nebol pri čiastočnej rekonštrukcii nahradený iným stavebným materiálom.
Vyhláseniami v citovaných článkoch zmluvy teda žalovaná ako kupujúca prejavila, že bola oboznámená
a uzrozumená s tým, že nehnuteľnosť preberá aj so všetkými možnými prejavmi nedostatkov všeobecne
zodpovedajúcim materiálu, z ktorého bola nehnuteľnosť postavená, ako aj veku nehnuteľnosti a jej

stavebného prevedenia. Z ust. § 597 ods. 1, 2 Obč. zák. vyplýva, že ak dodatočne vyjde najavo vada,
na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny
zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od
zmluvy odstúpiť. Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec máurčité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie
sa ukáže nepravdivým. Podľa názoru odvolacieho súdu z vyhlásení žalovanej v citovaných článkoch
zmluvy o budúcej kúpnej zmluve i z kúpnej zmluvy vo vzťahu k predmetu kúpy sú zrejmé podstatné

skutočnosti rozhodujúce pre posúdenie zodpovednosti za vady, s ktorými sa však súd prvej inštancie
dostatočne nezaoberal. Nevysporiadal sa náležite najmä so skutočnosťou, že ak žalovaná podľa prejavu
jej vôle v zmluvách bola uzrozumená so stavom rodinného domu s prihliadnutím na jeho vek a stavebné
prevedenie a následne v celkom krátkom čase od uzavretia kúpnej zmluvy od tejto zmluvy odstúpila z
dôvodu vád domu, ktoré mali podľa znaleckého posudku č. 7/2018 spočívať vo veľkosti stien a tvorbe

plesní, pričom zo znaleckého ani iného dokazovania nevyplynulo, či vo všeobecnosti takéto nedostatky
domu v jeho veku a stavebnom prevedení z daných materiálov možno predpokladať, a to najmä za
situácie, keď aj zo samotného znaleckého posudku a výsluchu znalca vyplynulo, že vlhkosť stien domu
nebolaspôsobenáčinnosťoužalovanej,aleišlooprejavdlhodobýchvplyvovnanehnuteľnosť.Taktiežsa
prvoinštančný súd nevysporiadal so skutočnosťou, že žalovaná mala možnosť vykonať pred uzavretím
kúpnej zmluvy podľa jej vlastného uváženia v potrebnom rozsahu prehliadka domu, a to prípadne aj

za účasti odborne spôsobilej osoby. Ak totiž žalovaná v kúpnej zmluve vyhlásila, že si predmet kúpy
prehliadla a berie na vedomie jeho stav a v takom stave ho kupuje, potom prevzala predmet kúpy
so všetkými nedostatkami, ktoré sa môžu vo všeobecnosti objektívne na takej nehnuteľnosti, akou je
predmetný rodinný dom vyskytovať. Vo všeobecnosti totiž možno konštatovať, že domy vyhotovené bez
izolácie proti zemnej vlhkosti a z nepálenej tehly, sú poznačené vlhnutím a spravidla nespĺňajú všetky

hygienické predpoklady.

11. S prihliadnutím na vyššie uvedené skutočnosti bude preto potrebné, aby súd prvej inštancie doplnil
dokazovanie (nariadením znaleckého dokazovania) zamerané predovšetkým na zistenie, či vady, ktoré
žalovaná vytýkala žalobcovi v odstúpení od kúpnej zmluvy, sú obvyklými vadami, ktoré sa môžu na

nehnuteľnosti podobného veku s obdobným použitým stavebným materiálom vyskytnúť a s ktorými
potom záujemca o kúpu takej nehnuteľnosti musí počítať, a až po zodpovedaní tejto otázky bude možné
posúdiť či pre také vady mohla žalovaná od kúpnej zmluvy odstúpiť a či by žalobca vôbec mohol za také
vady niesť zodpovednosť. Je tiež potrebné posúdiť a vyhodnotiť skutočnosť, že žalovaná si v kúpnej
zmluve žiadne osobitné vlastnosti predmetu kúpy nevymienila, a teda úvahy o jeho neobývateľnosti je

potrebné hodnotiť aj v kontexte toho, že dom vzhľadom na jeho vek a charakter stavebných materiálov
nemusel spĺňať kritéria, ktoré by bolo možné vyžadovať od nehnuteľnosti zhotovenej z iných, aktuálne
využívaných stavebných materiálov. Taktiež bude potrebné vysporiadať sa aj s okolnosťou možného
vplyvu na zvýšenie vlhkosti stien domu v dôsledku úprav vykonaných na dome samotnou žalovanou. Až
na základe doplnenia dokazovania v rozsahu vyššie uvedenom bude možné posúdiť dôvodnosť alebo

nedôvodnosť odstúpenia žalovanej od kúpnej zmluvy.

12. Odvolací súd ďalej vo vzťahu k výrokom II. a III. napadnutého rozsudku uvádza, že tieto nevyjadrujú
podstatu synalagmatického vzťahu vyplývajúceho z ust. § 560 Obč. zák., ktorý vzniká aj zrušením kúpnej
zmluvy v zmysle ust. § 457 Obč. zák. a ktorého obsahom je vzájomné právo a povinnosť na vrátenie

plnení prijatých stranami zrušenej zmluvy. Podstata synalagmatického vzťahu na vrátenie vzájomných
plnení zo zrušenej zmluvy totiž spočíva v tom, že jedna strana zrušenej zmluvy je povinná vrátiť
druhej strane zrušenej zmluvy prijaté plnenie oproti splneniu takej povinnosti druhou stranou zmluvy.
Tomu musí potom zodpovedať aj výrok súdneho rozhodnutia o vrátení vzájomných plnení zo zrušenej
zmluvy. V nadväznosti na vyššie uvedené je potom nesprávne aj rozhodnutie prvoinštančného súdu

a priznaní úroku z omeškania žalovanej vo výroku II. napadnutého rozsudku. Pri správnej formulácií
výroku vyjadrujúceho synalagmatický vzťah sa totiž žalobca nemôže dostať do omeškania so splnením
povinnosti vrátiť kúpnu cenu, pokiaľ nebola splnená vzájomná povinnosť vrátiť predmet kúpy zo strany
žalovanej.

13. Odvolací súd z dôvodov vyššie uvedených zrušil napadnutý rozsudok podľa § 389 ods. 1 písm. b),
c) CSP a podľa § 391 ods. 1 CSP vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

14. V ďalšom konaní sa súd prvej inštancie vysporiada s obsahom a formuláciou žalobného petitu
žalobcu a doplní dokazovanie v zmysle názoru odvolacieho súdu vysloveného v odôvodnení tohto

rozhodnutia. Po doplnení dokazovania opätovne vyhodnotí dôvodnosť odstúpenia žalovanej od kúpnej
zmluvy a vo veci znovu rozhodne. Podľa § 391 ods. 2 CSP je súd prvej inštancie viazaný právnym
názorom odvolacieho súdu.15. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodne súd prvej inštancie v zmysle § 396
ods. 3 CSP v novom rozhodnutí o veci.

16. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Trenčíne v pomere hlasov tri ku nule.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) :
- dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP)
- dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo
zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od
vyriešenia právnej otázky,

a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe
dovolacieho súdu
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP)
- dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424

CSP)
- dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je
podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427

ods. 1, 2 CSP)
- v dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh, § 428 CSP)
- dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom (okrem prípadov podľa § 429 ods. 2

CSP). Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).