Rozhodnutie ,
Potvrdené Judgement was issued on Monday, July 31, 2017

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 7C/114/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1416207138
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 07. 2017

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Tatiana Redenkovičová Koprdová
ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2017:1416207138.8

Rozhodnutie

Okresný súd Bratislava IV. v konaní pred sudkyňou JUDr. Tatianou Redenkovičovou Koprdovou, v
právnej veci žalobcu: W.. W. X., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom ul. C. č. X, XXX XX J., zast.: advokátska
kancelária Geško s.r.o., so sídlom ul. Velehradská č. 33, 821 08 Bratislava, IČO : 367 401 01, proti
žalovanej: W.. T. X., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom ul. Y. zast.: Advokátska kancelária Patassy s.r.o., so
sídlom ul. Koceľova č. 9, 821 08 Bratislava, o neplatnosť výpovede zmluvy o nájme nebytového priestoru

zo 7.4.2016 a o určenie, že nájomný vzťah, ktorý vznikol na základe Zmluvy o nájme nebytových
priestorov z 27.2.2009 medzi žalobcom ako nájomcom a žalovanou ako prenajímateľkou, trvá a o
vzájomnej žalobe žalovanej o vypratanie nehnuteľnosti žalobcom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu v celom rozsahu z a m i e t a.
II. Žalovanej súd p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi v rozsahu 100%.
III. O výške náhrady trov konania súd rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti tohto

rozsudku.
IV. Žalobca je p o v i n n ý vypratať nehnuteľnosť - nebytový priestor č. XX-X, nachádzajúci sa na 1.
Podlaží, vchod T., zapísaný v katastrálnom území J., zapísaný na LV č. XXXX, vedenom Okresným
úradom Bratislava, katastrálnym odborom, objekt s.č. XXXX na p.č. XXXX/XXX a odovzdať ju žalovanej
do 15 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

V. Žalovanej súd p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi v rozsahu 100%.
VI. O výške náhrady trov konania súd rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti tohto
rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobca sa žalobou zo dňa 28.07.2016, doručenou Okresnému súdu Bratislava IV dňa 29.07.2016
domáhal, aby súd určil neplatnosť výpovede Zmluvy o nájme nebytového priestoru z 07.04.2016 a

určenia, že nájomný vzťah, ktorý vznikol na základe Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa
27.02.2009 medzi žalobcom a žalovanou ako prenajímateľkou, trvá. Dňa 04.08.2016 žalobca ako
navrhovateľ neodkladného opatrenia (žalobca v konaní vo veci samej) doručil tunajšiemu súdu Návrh na
nariadenie neodkladného opatrenia zo dňa 02.08.2016 a žiadal, aby súd nariadil neodkladné opatrenie
a zaviazal žalovanú k povinnosti zdržať sa akýchkoľvek zásahov do užívacieho práva (nájomného
práva) žalobcu ako nájomcu, ktoré vzniklo na základe Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009 k nebytovému

priestoru č. XX - X nachádzajúci sa na 1.podlaží, vchod T., zapísaný v katastrálnom území J., zapísanej
na LV č. XXXX, Správy katastra pre Hlavné mesto SR Bratislavu, objekt s.č.. na parc.č.1XXX/XXX.
Súčasne žiadal žalovanej zakázať najmä ujať sa držby uvedenej nehnuteľnosti a to do právoplatnosti
rozhodnutiavovecisamejvedenejpodsp.zn.7C114/2016podľaust.§324anasl.CSP,sodôvodnením,
že žalovaná sa stala vlastníčkou predmetnej nehnuteľnosti na základe Kúpnej zmluvy V-3837/03-97
zo dňa 18.09.2003 a nájomný vzťah vznikol na základe Zmluvy o nájme nebytového priestoru zo dňa

27.02.2009. Nájom bol dohodnutý na dobu určitú na 10 rokov do 01.03.2009. Dňa 18.11.2011 bol
uzavretý Dodatok č. 1 k Zmluve o nájme nebytových priestorov, v zmysle ktorého žalovaná v čl. 1vyslovila súhlas s podnájmom uvedeného nebytového priestoru tretím osobám. Dňa 21.11.2011 bol
uzatvorený Dodatok č.2 k Zmluve o nájme nebytových priestorov a dňa 28.11.2011 Dodatok č. 3 k
Zmluve o nájme nebytových priestorov. So súhlasom žalovanej došlo počas trvania nájmu k uzatvoreniu

niekoľkých zmlúv o podnájme medzi odporcom a podnájomníkmi, pričom aj v súčasnosti je predmetný
nebytový priestor daný do podnájmu spoločnosti LJ COMPANY s.r.o. a to s vedomím a súhlasom
žalovanej, pričom žalovaná vydala podnájomníkovi súhlas s umiestnením sídla tejto spoločnosti na
adrese predmetného nebytového priestoru: T.. E-mailom zo dňa 06.06.2016 bolo zo strany žalovanej
oznámené žalobcovi, že sa z pošty vrátila zásielka, ktorá bola posielaná žalobcovi a bola žalobcom

„neprevzatá v odbernej lehote“. Obsahom tejto zásielky bola Výpoveď z zmluvy o nájme nebytových
priestorov a odvolanie splnomocnenia, pričom výpoveď bola priložená k e-mailu z 06.06.2016. Žalobca
považoval Výpoveď Zmluvy o nájme z 07.04.2016 za neplatnú (§ 39 Občianskeho zákonníka). Dňa
01.08.2016 žalovaná s pomocou niekoľkých mužov vykonala výmenu zámkov uvedeného priestoru
a žalobca následne vykonal opätovnú výmenu zámkov Žalobca nespochybňoval vlastnícke právo
žalovanej k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom nájmu, ale mal za to, že nájomná zmluva na základe

ktorej užíva tieto nehnuteľnosti je platným právnym úkonom, kým sa v samotnom konaní o neplatnosť
výpovede Zmluvy o nájme nebytového priestoru z 07.04.2016 nepreukáže opak. Právny zástupca
žalobcu vyslovil, že z dokazovania pred súdom prvej inštancie jednoznačne vyplynulo, že medzi
žalobcom a žalovanou nebol založený štandardný nájomný vzťah, a preto nie je možné tento nájomný
vzťah posudzovať výhradne v kontexte Zmluvy o nájme nebytového priestoru zo dňa 27.2.2009 v

znení dodatkov. Mal za to, že je nevyhnutné posudzovať aj všetky zdokumentované prejavy vôle
účastníkov konania v súlade s § 35, § 40 ods. 4 Občianskeho zákonníka. Žalobca súdu predložil e-
mailovú komunikáciu medzi ním a žalovanou, z ktorej podľa jeho názoru vyplýva prejav vôle obidvoch
strán týkajúci sa nielen platieb nájomného, ale aj iných podstatných okolnosti nájomného vzťahu
ako takého. Žalobca tvrdil, že žalovaná v predloženej e-mailovej komunikácii vykonala taký prejav

vôle, ktorý v žiadnom prípade nevzbudzuje pochybnosti o tom, čo chcela prejaviť, a preto žalovaná
nemôže tvrdiť, že jej vôľa nebola vzájomne si započítavať vzniknuté pohľadávky. To, že nedošlo k
formálnemupomenovaniuprávnehoúkonuako„vzájomnézapočítaniepohľadávok“ešteneznamená,že
vôľa účastníkov konania nebola pohľadávky vzájomne započítať. Žalobca ako adresát právnych úkonov,
ktoré urobila voči nemu žalovaná, mal dôvodne za to, že akékoľvek nedoplatky na nájomnom má voči

žalovanej vysporiadané. Žalovaná podľa žalobcu v konaní nepreukázala, že by mal žalobca v čase
vyhotovenia výpovede vedomosť o akýchkoľvek nedoplatkoch na nájomnom alebo platbách za služby,
ktorých poskytovanie je spojené s nájmom. Keďže žalovaná počas svojej výpovede na pojednávaní
dňa 11.05.2017 potvrdila, že komunikuje prostredníctvom e-mailovej adresy X., je nepochybné, že
právne úkony obsiahnuté v predmetnej e-mailovej komunikácii urobila samotná žalovaná. Taktiež

je nepochybné, že v súlade s § 40 ods. 4 Občianskeho zákonníka bola zachovaná písomná forma
urobených právnych úkonov, a preto neobstojí námietka žalovanej, že k žiadnym písomným zmenám
Zmluvyonájmenedošlo.Žalobcatvrdil,žeskutočnýmdôvodomvýpovedeniesújehoúdajnénedoplatky
na nájomnom, ale skutočnosť, že sa žalovaná dozvedela o prevode starorodičovského domu žalobcu na
spoločnosť, ktorej je spoluvlastníčkou aj súčasná partnerka žalobcu a takýmto spôsobom má v úmysle

žalobcu „vytrestať“, keďže sa cíti byť ukrátená, resp. vyčíta žalobcovi, že ukracuje svoje deti o dedičstvo.
Uvedenéjednoznačnevyplývazpredloženeje-mailovejkomunikáciezodňa17.3.2016,pričomžalovaná
túto skutočnosť v konaní nepoprela a nevysvetlila obsah jej e-mailu adresovaný žalobcovi a ani to, že by
predmetný e-mail nemal žiaden súvis s prejednávanou vecou (§ 151 ods. 1 CSP). Podporným dôkazom
onekonzistentnomsprávanísažalovanejjeajobsahjejvýpovedezodňa11.5.2017,zktoréhovyplynulo,

že v čase, keď žalobca nájomné neplatil mu výpoveď z nájmu nedala, avšak v čase, keď začal platiť
nájomné, výpoveď vyhotovila. Tento rozpor nemala žalovaná ani záujem vysvetliť, a ani tú skutočnosť,
ako nadobudla predmetný nebytový priestor do svojho vlastníctva. Keďže žalobca vo svojej výpovedi
tvrdil, že to bol on, ktorý financoval kúpu nebytového priestoru, mal za to, že žalovaná minimálne pre
odstránenie pochybnosti o jej konaní v súlade s dobrými mravmi mala túto skutočnosť objasniť, keďže

bola na takéto vysvetlenie aj priamo vyzvaná počas výpovede. Žalobcu navrhol aplikovať ustanovenie
§ 151 ods. 1 CSP a jeho tvrdenie posúdiť ako nesporné. Žalovaná do sporu medzi manželmi vtiahla
deti (ktoré do nájomného vzťahu medzi účastníkmi neboli nijakým spôsobom zaangažované), ktoré
mali byť prítomné na pojednávaní dňa 11.5.2017, čo je z hľadiska rodinných vzťahov neprípustné a
neetické. Toto je dôkazom o tom, že nejde o štandardný nájomný vzťah a neplatenie nájomného zo

strany žalobcu je iba zastieracím dôvodom pre revanšistické správanie žalovanej ako bývalej manželky
žalobcu, ktoré nemôže požívať ochranu zo strany súdu práve pre rozpor s dobrými mravmi. K samotným
dôvodom výpovede súhrne uviedol nasledovné: k Nájomnému za mesiace január - marec 2013, právo
dať výpoveď z nájmu nebytového priestoru považoval za majetkové právo a pri ňom sa podľa názoružalobcu uplatňuje 3-ročná premlčacia lehota, čiže nárok žalovanej v dôsledku uplatnenia námietky
premlčania považuje žalobca za premlčaný, a preto ho nemožno považovať za platný dôvod pre účely
výpovede z nájmu. K Nájomnému za august 2013: z e-mailu zo dňa 9.7.2013 predloženého súdu

je zrejmé, že žalovaná mala vedomosť o tom, že v mesiaci august 2013 už podnájomníci neužívali
nebytový priestor a že nájomný vzťah zanikol k 31.7.2013, a preto nemá nárok na nájomné za
uvedené obdobie. K Nájomnému za august 2015: žalobca tvrdí, že časť nájomného vo výške 265,-
EUR bola žalobcom uhradená formou dohody o započítaní, o čom svedčí e-mailová komunikácia zo
dňa 8.12.2015 predložená súdu, v ktorej žalovaná po dohode „zohľadnila“ sumu 265,- EUR vo vzťahu k

platbe nájomného. Zvyšnú časť 10,- EUR žalobca uhradil žalovanej formou ďalšieho započítania, a síce
v januári 2016 (konkrétne dňa 29.1.2016 - uhradením faktúry za opravu kotla). K Nájomnému za január
2016 : žalobca tvrdí, že uvedené nájomné uhradil dňa 29.1.2016 formou započítania, keď po vzájomnej
dohode medzi žalobcom a žalovanou (e-mailová komunikácia zo dňa 8.12.2015) žalobca uhradil faktúru
č. 16010105 zo dňa 29.1.2016 za opravu kotla v sume 300,- EUR. Po odpočítaní 10,- EUR (doplatenie
nájomného za august 2015) žalobca evidoval ku dňu 29.1.2016 voči žalovanej pohľadávku vo výške 15,-

EUR. Z predloženej e-mailovej komunikácie medzi žalobcom a žalovanou jednoznačne vyplynulo, že o
oprave kotla sa vzájomne informovali a dohadovali aj spôsob jeho úhrady. Vo vzťahu k platbe za opravu
kotla nemožno komunikáciu žalovanej o „zložení sa“ na kotol interpretovať nijak inak ako to, že žalovanej
vôľa bola finančne participovať na oprave kotla. K Nájomnému za marec 2016: dňa 17.3.2016 prebehla
e-mailová komunikácia medzi žalovanou a žalobcom, ktorá bola súdu predložená a prostredníctvom

ktorej žalovaná navrhla vzájomne si započítať pohľadávky (napr. platba za pozemok, za právne služby).
Preto žalobca očakával, že tak, ako obvykle, dôjde k vzájomnému započítaniu si záväzkov. Z e-mailovej
komunikácie jednoznačne vyplýva, že žalobca nemal žiadnu vedomosť o akýchkoľvek dlhoch voči
žalovanej z titulu úhrady nájomného. Navyše žalovanej bolo telefonicky oznámená aj výška nedoplatku
na energiách vo výške 212,- EUR, ktoré bolo potrebné taktiež vysporiadať podľa predchádzajúcich

dohôd. V súvislosti s úhradami za služby spojenými s užívaním nebytového priestoru žalobca uviedol,
že za obdobie rokov 2013 - 2017 uhrádzal za žalovanú aj také platby, na ktoré žalovaná nemá ako
vlastník nehnuteľnosti žiaden právny nárok, čím za obdobie rokov 2013 - 2016 žalovaný uhradil v
prospech resp. namiesto žalobkyne sumu 1.402,27 eur. Žalobca finančne participoval na úhradách
dane z nehnuteľností. Žalovaná uvedené plnenia od žalobcu bez ďalšieho ako samozrejmosť prijímala.

Na základe vyššie uvedeného mal žalobca za to, že v deň vyhotovenia výpovede žalobca nebol v
omeškaní s úhradou nájomného o viac ako o 1 mesiac. Zároveň v kontexte vzťahov medzi žalobcom a
žalovanou ako bývalými manželmi a vzhľadom na spôsob ich doterajšej komunikácie ohľadne užívania
a nakladania s predmetným nebytovým priestorom, výpoveď danú žalovanou podľa názoru žalobcu
nemožno vyhodnotiť inak ako rozpornú s dobrými mravmi a podľa § 39 Občianskeho zákonníka ako

neplatnú. Na základe uvedených skutočností žalobca žiadal žalobe vyhovieť.

2.Uznesením č.k. 7C/114/2016- 32 zo dňa 05.08.2016, v spojení s uznesením Krajského súdu v
Bratislave č.k.10Co/20/2017- 139 zo dňa 16.02.2017, právoplatným dňa 03.03.2017, súd nariadil
neodkladné opatrenie s odôvodnením, že žalobca osvedčil potrebu bezodkladne upraviť pomery medzi

stranami sporu navrhovaným neodkladným opatrením, nakoľko dôvody uvádzané žalobcom zakladajú
domnienku, že konanie žalovanej môže smerovať k zamedzeniu užívania nebytového priestoru
žalobcom, ktorý navrhol nariadiť neodkladné opatrenie po tom, ako žalovaná vnikla do nebytového
priestoru , ktorý má od nej prenajatý, vymenila zámky na dverách, čím mu znemožňuje riadne využívanie
tohto priestoru, ako aj z dôvodu ochrany žalobcom vzhľadom na podané oznámenie o skutočnostiach

nasvedčujúcich tomu, že mohlo dôjsť k spáchaniu trestného činu neoprávneného zásahu do práva k
domu, bytu, alebo nebytového priestoru podľa § 218 Trestného zákona, keďže žalovaná neoprávnene
vnikla do nebytového priestoru dňa 01.08.2016. Strany sporu si v Nájomnej zmluve zo dňa 27.02.2009
v čl. I bod 3 dohodli, že žalobca ako nájomca , bude nebytový priestor využívať na kancelárske,
skladové účely v súlade s predmetom podnikania a kolaudačným rozhodnutím stavby, ako aj k jeho

prechodnémuubytovaniu,avšakDodatkomč.2kuvedenejzmluveonájmezodňa21.11.2011sidohodli,
že žalobca môže využívať priestory aj na iné účely uvedené v čl.I bod 3, pokiaľ s tým bude žalovaná
ako prenajímateľ súhlasiť, z čoho vyplýva, že aj keď žalobca nevykonáva podnikateľskú činnosť , táto
skutočnosť nemá vplyv na účel nájmu, keďže nebytový priestor nemusí užívať výslovne za účelom
vykonávania svojej podnikateľskej činnosti. Predmetom konanie je určenie neplatnosti výpovede Zmluvy

o nájme nebytového priestoru z dôvodu neplatenia nájomného žalobcom.
3.Žalovaná doručila súdu dňa 22.08.2016 vzájomnú žalobu zo dňa 19.08.2016 (l.č. 87 - 94) a žiadala,
aby súd zaviazal žalobcu vypratať nehnuteľnosť - nebytový priestor č. XX-X, nachádzajúci sa na 1.
podlaží, vchod T., zapísaný v katastrálnom území J., zapísaný na LV č. XXXX, vedenom Okresnýmúradom Bratislava, katastrálnym odborom, objekt s.č. XXXX. na p.č. XXXX/XXX a odovzdať ju žalovanej
do 15 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku s odôvodnením, že žalobca v podanej žalobe zo
dňa 29.07.2016 tvrdí a snaží sa preukázať že: a) neexistoval ku dňu 07.04.2016 výpovedný dôvod,

nakoľko žalobca nemal nedoplatok na nájomnom, b) nedošlo k riadnemu doručeniu výpovede zo dňa
07.04.2016 . K neuhradenému nájomnému uviedla, že ako prenajímateľka listom zo dňa 07.04.2016
uzavretú Nájomnú zmluvu zo dňa 27.02.2009 v znení jej dodatkov vypovedala v zmysle Článku II., bod
3/ a bod 4/ Zmluvy o nájme zo dňa 07.02.2009 a v zmysle § 9 ods. 2/, písm. b) zákona č. 116/1990
Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, nakoľko žalobca ku dňu 07.04.2016 neuhradil žalovanej

nájomné za obdobie - 01/2013,02/2013, 08/2013, 08/2015,01/2016,03/2016 a to v celkovej sume 2025,-
eur. Žalobca v podanej žalobe spochybňuje uvedené nedoplatky na nájomnom, a to z dôvodu ich
premlčania a z dôvodu ich údajnej úhrady „inak". K Neuhradenému nájomnému za 01/2013, za 02/2013
aza03/2016,žalovanácestouprávnehozástupcuuviedla,žežalobcasadovolávanámietkypremlčania.
Podľa § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov uvádza, že
prenajímateľ môže písomne vypovedať nájomnú zmluvu, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká

s platením nájomného, nehovorí nič o „vymáhateľnom nájomnom“, resp. „nepremlčanom nájomnom“.
Faktom je, že žalobca nájomné za 01/2013, za 02/2013 a za 03/2013 žalovanej neuhradil a ani sa
nesnažilpreukázaťopak.Kneuhradenémunájomnémuza08/2013žalovanejniejezrejméaké„výdavky
na právne služby 800,-eur má žalobca na mysli. Jediné právne služby súvisiace s nebytovým priestorom
uhradila žalovaná v mesiaci 06/2009 , boli to trovy jej právneho zastúpenia v súdnom spore, ktorý

sa týkal nebytového priestoru a ktorý viedla proti SKP úpadcu SBD Viktoria (bývalý vlastník bytového
domu). V tejto súvislosti poukázala na e-mail žalobcu zo dňa 21.03.2014 adresovaný žalovanej, v
ktorom žalobca oznamuje, že „čo sa týka môjho nedoplatku nájomného Tebe od predchádzajúceho
klienta, spracuje to do pondelka a v priebehu budúceho týždňa Ti pošlem návrh splátok". Nedoplatok
nájomného uvádzaný žalobcom zahŕňal aj neuhradené nájomné za mesiac 08/2013, ktoré nebolo

uhradené. K neuhradenému nájomnému za 08/2015 žalobca uvádza, že podľa e-mailovej komunikácie
došlo k zápočtu titulom „spoluúčasti na vyúčtovanom nedoplatku k decembru 2015 v sume 265,-eur.
Žalovanej nie je zrejmé akú „spoluúčasť na vyúčtovanom nedoplatku k decembru 2015 v sume 265,-
eur má žalobca na mysli (a aj čisto matematicky vzniká rozdiel vo výške 10 EUR medzi nájomným
vo výške 275 EUR a žalobcom uvádzaným nedoplatkom vo výške 265 EUR). Žalobca e-mailom zo

dňa 08.09.2015 oznámil žalovanej, že omylom uhradil nájomné na iné účty v banke a že „Keď sa mi
vrátia omylom zaslané platby, doplatím Ti za august - teraz bohužiaľ v dôsledku omylu nemám dostatok
financií." Nájomné za mesiac 08/2015 nebolo uhradené. K neuhradené nájomnému za 01/2016 žalobca
uviedol, že podľa e-mailovej komunikácie došlo k zápočtu titulom „opravy kotla 300,-EUR". Žalovanej
nie je zrejmé akú „opravu kotla 300,-EUR“ má žalobca na mysli. Žalobca nepredložil žiadny relevantný

dôkaz o tom, že bola niekým vykonaná oprava kotla a že cena opravy stála 300,-EUR. V tejto súvislosti
žalovaná poukázala na ustanovenie čl. IV, bod 3. Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009, v zmysle ktorého
akúkoľvek opravu zabezpečí nájomca (žalobca) po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa
(žalovanej). Žalovaná žiadny súhlas žalobcovi neudelila. Nájomné za mesiac 01/2016 nebolo uhradené.
K neuhradenému nájomnému za 03/2016 žalobca uviedol, že podľa e-mailovej komunikácie došlo k

zápočtu titulom „spoluúčasti na vyúčtovanom nedoplatku z 07.06.2016 v sume 106 EUR. Žalovanej nie
je zrejmé akú „spoluúčasti na vyúčtovanom nedoplatku z 07.06.2016 v sume 106 EUR“ má žalobca na
mysli (a aj čisto matematicky vzniká rozdiel vo výške 169 EUR medzi nájomným vo výške 275 EUR a
žalobcom uvádzaným nedoplatkom vo výške 106 EUR). Nájomné za mesiac 03/2016 nebolo uhradené.
Z vyššie uvedeného mala žalovaná za to, že žalobca počas trvania nájomného vzťahu uhrádzal (ak

vôbec) nájom nepravidelne, nedodržiaval dohodnutú splatnosť nájomného podľa nájomnej zmluvy
(5. deň v mesiaci) a „započítaval si rôzne nepreukázané platby. V tejto súvislosti uviedla, že žiadne
ustanovenie nájomnej zmluvy neupravovalo povinnosť žalovanej podieľať sa na nákladoch súvisiacich
so službami, t.j. dodávka elektrickej energie, plynu, vody, a pod. a náklady správy správcovskej Žalobca
neuhradil riadne a včas ani nájom za obdobie od 04/2016 do 07/2016. Taktiež neuhradil ani nájom za

08/2016 (splatný dňa 05.08.2016). Žalovaná je presvedčená, že žalobca zmeškané nájomné ani nemá
v úmysle uhradiť, nakoľko si ako reakciu na výpoveď nájomnej zmluvy uplatnil voči žalovanej svoju
„pohľadávku" vo výške cca. 120.000 EUR, oproti ktorej teraz bude započítavať pohľadávky žalovanej
(Výzva právneho zástupcu žalobcu zo dňa 14.06.2016, Odpoveď právneho zástupcu žalovanej zo dňa
28.06.201 6, Odpoveď právneho zástupcu žalobcu zo dňa 30.06.2016). Žalobca v podanej žalobe

tvrdil, že „nedošlo k riadnemu doručeniu výpovede", nakoľko výpoveď musí byť daná písomne a
doručená druhej strane. Žalovaná písomnú výpoveď zo dňa 07.04.2016 zaslala poštou ako doporučenú
zásielku na adresu trvalého pobytu žalovaného - C. J.. Žalovanej doporučená zásielka adresovaná
žalobcovi vrátila ako „neprevzatá v odbernej lehote“ (žalobca cielene nepreberá doporučené zásielky) ,žalovaná zaslala oscanovanú výpoveď žalobcovi vo forme e-mailu, čo bol obvyklý spôsob komunikácie.
Skutočnosť,žesažalobcaovýpovediajejobsahudozvedel(žemubolariadnedoručená)jepreukázaná
samotnou podanou žalobou žalobcu a taktiež aj listom právneho zástupcu žalobcu zo dňa 30.06.2016

adresovaným žalovanej, ktorým sa vyjadruje v mene žalobcu k samotnej výpovedi. Všetka komunikácia
sporových strán prebiehala v minulosti skoro výhradne len elektronicky, žalobca všetky svoje „zápočty"
pohľadávok realizoval výučne len elektronicky (a nikdy iným spôsobom) v presvedčení, že takáto forma
„zápočtu" je v súlade s Občianskym zákonníkom. Článok II, bod 3. Zmluvy o nájme 20 dňa 27.02.2009
uvádza, že výpoveď musí byť daná písomne a doručená druhej strane. písomní forma výpovede zo

strany žalovanej bola dodržaná, žalovaná neoznámila žalobcovi výpoveď z nájmu napr. telefonicky a
taktiež bola dodržaná podmienka jej doručenia žalobcovi, žalobca sa o nej riadne dozvedel. Žalovaná
uplatnený nárok žalobcu neuznala, a na základe všetkých vyššie uvedených skutočností a doložených
listinných dôkazov navrhla, aby Okresný súd Bratislava IV žalobu žalobcu o neplatnosť výpovede z
nájmu a o určenie že nájomný vzťah trvá, v celom rozsahu zamietol a žalobcu zaviazal na úhradu trov
konania v prospech žalovanej

4.Žalovaná sa k žalobe vyjadrila písomným podaním zo dňa 16.02.2017, doručeným súdu dňa
20.02.2017 (l.č. 144) poprela tvrdenie žalobcu o vysporiadaní pohľadávok ich započítaním, tieto tvrdenia
žalobcu považovala za nepravdivé a ničím nepodložené. Namietala k tvrdeniu žalobcu o dohode o
pomernom znášaní nákladov, že takúto dohodu žalobca nepredložil a v bode 2 Zmluvy o nájme zo
dňa 27.02.2009 bolo dohodnuté, že zmena zmluvy je možná iba písomnou formou, pričom iba výlučne

žalobca bol zaviazaný na úhradu nákladov súvisiacich so službami a poukázala na čl. III bod 2 Zmluvy
o nájme zo dňa 27.02.2009, čl. III bod 4 Dodatku č. 2 zo dňa 21.11.2011 a čl. I Dodatku č. 3 zo dňa
28.11.2011. K žalobcom vznesenej námietke premlčania neuhradeného nájomného za obdobie roku
2013 žalovaná poukázala na skutočnosť, že súhlasí so žalobcom, ale ona neuhradenú sumu nájomného
za rok 2013 nežaluje a ak by žalovala až potom by bola námietka premlčania zo strany žalobcu na

mieste. Poukázala na skutočnosť, že dôvodom výpovede z nájmu zo strany žalovanej bolo neuhradené
nájomné za obdobie roku 2013, neuhradené nájomné za obdobie 08/2015, za obdobie 01/2016 a za
obdobie 03/2016, pričom nárok žalovanej za toto obdobie nie je premlčaný.
Na záver právny zástupca žalovanej uviedol, že žalobca sa v zmysle podanej žaloby zo dňa 29.07.2016
domáha určenia neplatnosti výpovede z nájmu a určenia, že nájomný vzťah trvá, nakoľko podľa jeho

tvrdení (i) nemal ku dňu 07.04.2016 nedoplatok na nájomnom, t.j. neexistoval výpovedný dôvod a
(ii) nedošlo zo strany žalovanej k riadnemu doručeniu výpovede zo dňa 07.04.2016 žalobcovi. K
nedoplatkom na nájomnom uviedol, že žalobca tvrdí, že sporné nájomné (okrem nájomného za rok
2013) bolo z jeho strany uhradené započítaním svojich pohľadávok, ktoré mal voči žalovanej, pričom
zápočet pohľadávok sa “realizoval“ formou e-mailovej komunikácie. Podľa ust. § 580 Občianskeho

zákonníka, základnou podmienkou započítania pohľadávok je, aby bola započítavaná pohľadávka
platná, t.j. aby existovala. Podľa ust. § 580 Občianskeho zákonníka, vzájomné pohľadávky zaniknú
započítaním, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému účastníkovi prejav smerujúci k započítaniu.
Žalobcavkonaní(akonositeľdôkaznéhobremena)nepreukázalexistenciusvojichúdajnýchpohľadávok
anepreukázal,žebyvočižalovanejvykonalprejavsmerujúcikzapočítaniusvojichúdajnýchpohľadávok.

K neuhradenému nájomnému za 01/2013, za 02/2013 a za 03/2013 spolu vo výške 900 EUR žalovaná
výpismi zo svojho bankového účtu vedeného v SLSP preukázala, že žalobca neuhradil nájomné za
01/2013, za 02/2013 a za 03/2013. Žalobca sa dovolával námietky premlčania, avšak žalovaná dlžnú
sumu nájomného v konaní nežaluje, a podľa ust. § 9 odsek 2 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a
podnájme nebytových priestorov uvádza, že prenajímateľ môže písomne vypovedať nájomnú zmluvu,

ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného, nehovorí nič o „vymáhateľnom
nájomnom“, resp. „nepremlčanom nájomnom“, Žalobca nájomné za 01/2013, za 02/2013 a za 03/2013
žalovanej neuhradil a žiadnymi dôkazmi nepreukázal opak. K neuhradenému nájomnému za 08/2013
vo výške 300 EUR žalovaná listinami jednoznačne preukázala, že žalobca mal povinnosť úhrady
nájomného aj za mesiac 08/2013, a to vo výške 300 EUR, nakoľko podnájom spoločnosti Omega

Plus, s.r.o. skončil dňa 31.08.2013 a nie 31.07.2013, ako to tvrdí žalobca. Žalobca tvrdí, že podľa e-
mailovej komunikácie došlo k započítanou jeho pohľadávky titulom „výdavky za právne služby 800,-
EUR“, ktoré žalobca uhradil žalovanej dňa 21.09.2009, žalobcom uhradená suma vo výške 800
EUR v žiadnom prípade nemôže byť „pohľadávkou“ voči žalovanej, žalobca nikdy nežiadal žalovanú
o vrátenie uvedenej sumy (pôžička), nebolo to plnenie zo strany žalobcu, ktoré by zakladalo jeho

pohľadávku voči žalovanej, žalobca nevykonal voči žalovanej žiadny prejav smerujúci k započítaniu
pohľadávok, ako to predpokladá § 580 Občianskeho zákonníka, naviac, suma vo výške 800 EUR
bola vyplatená dňa 21.09.2009 a prípadný nárok na jej vrátenie, je už toho času dávno premlčaný,
pričom podľa ust. § 581 odsek 1/ Občianskeho zákonníka započítať nemožno premlčané pohľadávky.Žalobca nájomné za 08/2013 vo výške 300 EUR žalovanej neuhradil, jeho záväzok nemohol zaniknúť
ani započítaním. K neuhradenému nájomnému za 08/2015 vo výške 275 EUR, žalobca tvrdí, že podľa
e-mailovej komunikácie došlo k započítaniu jeho pohľadávky titulom „spoluúčasti na vyúčtovanom

nedoplatku k decembru 2015 v sume 265,-EUR“, žalobca síce predložil Vyúčtovaciu faktúru SPP zo
dňa 05.05.2016, z ktorej vyplýva nedoplatok vo výške 218,03 EUR a Dohodu o splátkach zo dňa
08.01.2016 z ktorej vyplýva nedoplatok vo výške 833,92 EUR, avšak žalobcovo vysvetlenie ohľadom
spoluúčasti žalovanej na úhrade nedoplatku na pojednávaní konanom dňa 11.05.2017 je nejasné a
nezrozumiteľné, žiadne ustanovenie nájomnej zmluvy neupravovalo povinnosť žalovanej podieľať sa

na nákladoch súvisiacich so službami, t.j. na nákladoch za dodávku plynu, úhradu matematického
rozdielu vo výške 10 EUR medzi nájomným vo výške 275 EUR a údajným nedoplatkom vo výške
265 EUR, žalobca na pojednávaní konanom dňa 11.05.2017 vysvetlil „bola tam oprava kotla za 300
EUR v januári 2016“, a to bez ďalšieho, údajná pohľadávka žalobcu vo výške 265 EUR nie je zo
strany žalobcu preukázaná, žalobca nevykonal voči žalovanej žiadny prejav smerujúci k započítaniu
pohľadávok, ako to predpokladá § 580 Občianskeho zákonníka, žalobca e-mailom zo dňa 08.09.2015

oznámil žalovanej, že omylom uhradil nájomné na iné účty v banke a že „Keď sa mi vrátia omylom
zaslané platby, doplatím Ti za august - teraz bohužiaľ v dôsledku omylu nemám dostatok financií.“
Žalobca nájomné za 08/2015 vo výške 275 EUR žalovanej neuhradil, jeho záväzok nemohol zaniknúť
ani započítaním. K neuhradenému nájomnému za 01/2016 vo výške 275 EUR žalobca tvrdí, že podľa
e-mailovej komunikácie došlo k započítaniu jeho pohľadávky titulom „opravy kotla 300,-EUR“, žalobca

jednoznačneporušilustanoveniaZmluvyonájmezodňa27.02.2009,nakoľkopodľaustanovenieČlánku
IV, bod 3. predmetnej zmluvy, akúkoľvek opravu zabezpečí nájomca (žalobca) po predchádzajúcom
písomnom súhlase prenajímateľa (žalovanej), pričom žalovaná žiadny súhlas žalobcovi neudelila a o
oprave sa dozvedela až ex post, navyše, podľa ustanovenie Článku IV, bod 3. Zmluvy o nájme zo dňa
27.02.2009 akúkoľvek opravu zabezpečí nájomca (žalobca) na svoje náklady, žalobca nevykonal voči

žalovanej žiadny prejav smerujúci k započítaniu pohľadávok, ako to predpokladá § 580 Občianskeho
zákonníka. Žalobca nájomné za 08/2015 vo výške 275 EUR žalovanej neuhradil, jeho záväzok nemohol
zaniknúť ani započítaním. K neuhradenému nájomnému za 03/2016 vo výške 275 EUR žalobca
tvrdí, že podľa e-mailovej komunikácie došlo k započítaniu jeho pohľadávky titulom „spoluúčasti na
vyúčtovanom nedoplatku z 07.06.2016 v sume 106 EUR“, žalobca nepredložil jediný dôkaz preukazujúci

akýkoľvek nedoplatok, žalobca síce na pojednávaní konanom dňa 11.05.2017 uviedol, že sa malo
jednať o nedoplatok za spotrebu elektrickej energie vo výške 212 EUR, avšak žiadnym dôkazom svoje
tvrdenie nepodložil, žiadne ustanovenie nájomnej zmluvy neupravovalo povinnosť žalovanej podieľať
sa na nákladoch súvisiacich so službami, t.j. na nákladoch za dodávku elektrickej energie, úhradu
matematického rozdielu vo výške 169 EUR medzi nájomným vo výške 275 EUR a údajným nedoplatkom

vo výške 106 EUR, žalobca na pojednávaní vysvetlil, že úhrada bola vykonaná „zápočtom dňa
17.03.2016“, a to bez ďalšieho, údajná pohľadávka žalobcu vo výške 106 EUR nie je zo strany žalobcu
preukázaná, žalobca nevykonal voči žalovanej žiadny prejav smerujúci k započítaniu pohľadávok, ako to
predpokladá § 580 Občianskeho zákonníka. Žalobca nájomné za 03/2016 vo výške 275 EUR žalovanej
neuhradil, jeho záväzok nemohol zaniknúť ani započítaním. K doručeniu výpovede žalobcovi na záver

poukázal na to, že žalobca v podanej žalobe tvrdí, že „nedošlo k riadnemu doručeniu výpovede“,
nakoľko výpoveď musí byť daná písomne a doručená druhej strane. Všetka komunikácia sporových
strán prebiehala v minulosti skoro výhradne len elektronicky, alebo telefonicky (čo nakoniec potvrdil
tak sám žalobca). Žalovaná zaslala oscanovanú výpoveď žalobcovi vo forme e-mailu, čo bol medzi
stranami obvyklý spôsob komunikácie. Skutočnosť, že sa žalobca o výpovedi a jej obsahu dozvedel

(že mu bola riadne doručená) je preukázaná samotnou podanou žalobou žalobcu a taktiež aj listom
právneho zástupcu žalobcu zo dňa 30.06.2016 adresovaným žalovanej, ktorým sa vyjadruje v mene
žalobcu k samotnej výpovedi. Naviac podľa ust. § 40 odsek 4/ Občianskeho zákonníka, písomná forma
je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami,
ktoré umožňujú zachytenie obsahu právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. V tejto

súvislosti dávam do pozornosti rozhodnutie uverejnené v Zbierke súdnych rozhodnutí a stanovísk č.
Rc 104/2008 - upravujúci doručenie zásielky obsahujúcej právny úkon, a to, že postačí ak sa zásielka
obsahujúca takýto úkon ocitne vo sfére dispozície adresáta tým, že získa možnosť oboznámiť sa s jej
obsahom (spozná obsah písomnosti), čo v našom prípade bezpochyby nastalo (žaloba, list právneho
zástupcu žalobcu zo dňa 30.06.2016). Žalovaná riadne, v súlade so zákonom doručila výpoveď zo

dňa 07.04.2016 žalobcovi. K vzájomnej žalobe o vypratanie nehnuteľnosti na záver poukázal právny
zástupca žalovanej na uznesenie Okresného súdu Bratislava IV zo dňa 05.08.2016, ktorým súd poučil
žalovanú, že je oprávnená podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti, dňa 22.08.2016 podala proti
žalobcovi v zmysle § 147 CSP vzájomnú žalobu, a to o vypratanie nehnuteľnosti - nebytového priestoruč. XX-X., ktorý sa nachádza v J. zapísaného na LV č. XXXX, k.ú. T., a to na základe nasledovných
skutočností: a) žalovaná dňa 07.04.2016 Zmluvu o nájme zo dňa 27.02.2009 v znení jej dodatkov
riadne a v súlade so zákonom vypovedala, b) nájom nebytového priestoru skončil uplynutím 3-mesačnej

výpovednej lehoty, c) žalobca nebytový priestor žalovanej dobrovoľne neuvoľnil a neodovzdal, a nakoľko
spochybňuje platnosť výpovede nájmu zo dňa 07.04.2016 podanou žalobou, je zrejmé, že dobrovoľne
nebytový priestor žalovanej ani neuvoľní a ani nevydá, d) je preukázané, že žaloba o vypratanie
nehnuteľnosti - nebytového priestoru je na mieste, nakoľko (i) žalovaná je výlučná vlastníčka nebytového
priestoru, (ii) nájom nebytového priestoru skončil výpoveďou, (iii) nebytový priestor užíva žalobca

neoprávnene, a neoprávnene ho zadržuje a (iv) žalobca nemá v úmysle nebytový priestor dobrovoľne
odovzdaťžalovanej. Nazákladevšetkýchvyššieuvedenýchskutočností,doloženýchlistinnýchdôkazov,
písomných a ústnych vyjadrení má žalovaná za to, že žalobca ako nositeľ dôkazného bremena
nepreukázal, že (i) nemal ku dňu 07.04.2016 nedoplatok na nájomnom, t.j. neexistoval výpovedný dôvod
a (ii) nedošlo zo strany žalovanej k riadnemu doručeniu výpovede zo dňa 07.04.2016 žalobcovi, práve
naopak, zo strany žalovanej bolo jednoznačne preukázané, že (i) žalovaný mal ku dňu 07.04.2016

nedoplatok na nájomnom, nakoľko žalovanej neuhradil riadne a včas nájomné za 01/2013, za 02/2013,
za03/2013,za08/2013,za08/2015,za01/2016aza03/2016a(ii)žalovanáriadne,vsúladesozákonom
doručila výpovede zo dňa 07.04.2016 žalobcovi.
5.V predmetnej veci súd vykonal dokazovanie : výsluchom strán sporu, oboznámením sa s listinnými
dôkazmi, ktoré sú súčasťou súdneho spisu ( a to najmä : Žaloba z 28.7.2016 doručená Okresný

súd Bratislava IV 29.7.2016 s prílohami l.č 1-18, Návrh na nariadenie neodkladného opatrenia z
2.8.2016 s prílohami l.č. 20-27, Uznesenie č.k. 7C/114/2016 - 28 z 5.8.2016 (výzva na vyjadrenie sa
k žalobe) l.č. 28-31, Uznesenie č.k. 7C/114/2016 - 32 z 5.8.2016 právoplatné 3.3.2017 (súd nariadil
NO a uložil žalovanej zdržať sa zásahov do užívacieho nájomného práva žalobcu a poučil strany sporu
o oprávnení podať žalobu vo veci samej o vypratanie nehnuteľnosti) doručené právnemu zástupcovi

žalobcu 11.8.2016, žalovanej 15.8.2016 l.č. 32-38, Odvolanie proti uzneseniu z 19.8.2016 doručené
súdu 22.8.2016 s prílohami l.č 46-86, Vyjadrenie k žalobe z 19.8.2016 a vzájomná žaloba o vypratanie
nehnuteľnosti s prílohami a PM l.č. 87-103, Žiadosť OR PZ BA IV OO - Karlova Ves z 31.8.2016 ČVS:
ORP- 727/KV-B4-2016 (pre účely tr. konania v trestnej veci podozrenia z prečinu neoprávnený zásah
do práva k domu, bytu alebo k nebytovému priestoru podľa § 218 ods. 1 Tr. zák. žiadosť o oznámenie

stavu konania) + oznámenie súdu z 31.8.2016 doručené OR PZ BA IV 7.8.2016 l.č. 106-108, Záznam
o zložení 3x súdny poplatok 99,50 eur žalobcom 25.8.2016, 99,50 eur dňa 25.8.2017 a 33,- eur dňa
25.8.2016 l.č. 109-111 , Lustrácia osoby žalobcu v RO l.č. 112, Lustrácia osoby žalovanej v RO l.č
114, Uznesenie č.k. 7C/114/2016 - 116 (výzva na vyjadrenie sa k vyjadreniu žalovanej) l.č. 116-119,
Záznam o zložení súdneho poplatku 99,50 eur žalovanou dňa 26.10.2016, SP 33,- eur 26.10.2016 l.č.

127-128, Vyjadreniu žalobcu k podaniu žalovanej l.č 129-131, Uznesenie č.k. 7C/114/2016 - 132 z
20.1.2017 (výzva žalovanej na vyjadreniu sa k vyjadreniu žalobcu) l.č. 132-134, Uznesenie KS v BA
č.k. 10Co/20/2017-139 zo 16.2.2017 právoplatné dňa 3.3.2017 (odvolací súd uzneseniu súdu prvej
inštancie o nariadení neodkladného opatrenia potvrdil) l.č. 139-143, Vyjadrenie k podaniu žalobcu
doručené súdu 20.2.2017 l.č. 144-146, 28.2.2017 stanovený termín pojednávania na deň 11.5.2017

(predvolanie, lustrácie strán sporu, procesné poučenia o právach a povinnostiach v zmysle CSP)
l.č. 149-154, Žiadosť OR PZ BA IV OO PZ - Karlova Ves zo 7.3.2017 ČVS ORP-726/KV-B4-2016
(žiadosť o oznámenie stavu konania 7C/114/2016 o zaslanie uznesenia č.k. 7C/114/2016-32 z 5.8.2016,
dokladu o doručení žalovanej, návrhu na vydanie neodkladného opatrenia a odvolanie žalovanej a o
zaslanie príslušného súdneho rozhodnutia) l.č 155, Oznámenie o zmene právneho zastúpenia žalobcu

a predloženie aktuálnej plnej moci na zastupovanie v konaní l.č. 156-157, odpoveď na žiadosť o
oznámenie stavu konania adresovaná OR PZ BA IV l.č. 158, Zápisnica o pojednávaní z 11.5.2017 s
prílohami, ktoré boli doložené na pojednávaní (prednesy, určenie sporných a nesporných skutkových
tvrdení strán sporu , výsluchy strán sporu, odročené na doloženie listinných dôkazov preukazujúcich
vykonané úhrady žalobcu) l.č. 175-186, žiadosť PZ žalovanej o vyhotovenie zvukového záznamu z

pojednávania z 11.5.2017, protokol o vyhotovení a odovzdaní kópie zvukového záznamu l.č. 188-191,
úradný záznam o nahliadnutí do súdneho spisu PZ žalovanej l.č. 192, podanie PZ žalovanej doručené
súdu 29.5.2017 - vyjadrenie a zaslanie listinných dôkazov - žalovaná namieta, že s poukazom na §
580 ods. 1 Obč. zák. , § 581 ods. 1 Obč. zák. - nemohlo dôjsť k započítaniu pohľadávok, žalobca
zrozumiteľne neuviedol, že si započítava svoju pohľadávku voči pohľadávke žalovanej a odkázal na e-

mailovú komunikáciu bez bližšej špecifikácie, nepredložil dôkazy preukazujúce akýkoľvek nedoplatok na
dodávkach plynu ako uviedol 11.5.2017 na pojednávaní pričom podmienkou započítania pohľadávok
je, aby bola započítavaná pohľadávka platná t.j. aby existovala a nemožno započítať premlčané
pohľadávky. Žalobca nevykonal voči žalovanej žiadny prejav smerujúci k započítaniu pohľadávok. Kpredloženému dokladu o oprave kotla na pojednávaní 11.5.2017 od spoločnosti DIZAJN & REAL
s.r.o. z 29.1.2016 žalovaná poukázala, že žalobca porušil Zmluvu o nájme z 27.2.2009 čl. IV bod 3
nakoľko opravu bol povinný zabezpečiť žalobca ako nájomca po predchádzajúcom písomnom súhlase

prenajímateľa - žalovanej, pričom žalovaná súhlas žalobcovi neudelila. S poukazom na čl. IV bod. 3
Zmluvy akúkoľvek opravu mal zabezpečiť žalobca ako nájomca na svoje náklady (doručené na vedomie
PZ žalobcu 5.6.2017) l.č. 193-213, Vyúčtovanie nákladov s užívaním nebytového priestoru obdobie
01.01.2013 - 31.12.2013 l.č. 215, Prehľad platieb za rok 2013 l.č. 216, Vyúčtovanie nákladov spojených
s užívaním nebytového priestoru obdobie 01.01.2014-31.12.2014, Predpis mesačnej zálohovej úhrady

za užívanie NP platný od 01.08.2014 l.č. 218, Predpis mesačnej zálohovej úhrady za užívanie NP
platný od 01.01.2016 l.č. 219, SPP Vyúčtovacia faktúra za dodávku elektriny 302645054 zo dňa
05.05.2016 na meno žalobcu l.č. 220, SPP Vyúčtovacia faktúra za dodávku elektriny 302645054 zo
dňa 05.05.2016 na meno žalobcu vyúčtovanie pre odberné miesto , vyčíslenie nedoplatku , vyčíslenie
spotreby Zmluvný účet číslo : XXXXXXXXXX l.č. 221-223, Zápisnica o pojednávaní zo dňa 19.06.2017
( oboznámené dokazovanie listinnými dôkazmi, nepredložený doklad na preukázanie Započítacieho

prejavu žalobcom voči žalovanej do dňa 07.04.2016 , pojednávanie odročené na doloženie listinných
dôkazov - výpisov z účtov potvrdzujúcich úhradu vykonanú podľa Tabuľky pripojenej k vyjadreniu l.č.
224 - 229, Zaslanie listinných dôkazov : výpis z účtu č. 4/2013 preukazujúci úhradu zo dňa 04.04.2013
v sume 300,-eur s poznámkou žalobcu „Nájom NP KO. - marec 2013“ , č. 5/2013 preukazujúci úhradu
zo dňa 03.05.2013 v sume 300,-eur s poznámkou žalobcu „Nájom NP T. - apríl 2013“, č. 5/2013

preukazujúci úhradu zo dňa 29.05.2013 v sume 150,-eur s poznámkou žalobcu „Nájom NP T. - máj 1
2013“ , č. 7/2013 preukazujúci úhradu zo dňa 02.07.2013 v sume 300,-eur s poznámkou žalobcu „Nájom
NP T. - jún 2013“ a vo výške 150,-eur s poznámkou žalobcu „Nájom NP T. - máj 2 2013“ (doručené PZ
žalobcu dňa 28.06.2017) l.č. 230 - 235 , Zápisnica o pojednávaní zo dňa 31.07.2017) a zistil nasledovný
skutkový stav :

6. Z obsahu listinných dôkazov, ktoré sú súčasťou súdneho spisu (bod 5 odôvodnenia) nesporne
vyplýva, že žalovaná je vlastníčkou predmetnej nehnuteľnosti na základe Kúpnej zmluvy V-3837/03-97
zo dňa 18.09.2003. Z obsahu Zmluvy o nájme nebytových priestorov uzatvorenej podľa § 3 zák.č.
116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (l.č. 5- 7) z 27.02.2009 bolo preukázané,

že predmetný nájomný vzťah medzi stranami sporu vznikol na základe Zmluvy o nájme nebytového
priestoru zo dňa 27.02.2009. Podľa čl. II bod 1 zmluva - predmetný nájom bol uzatvorený (dohodnutý)
na dobu určitú na 10 rokov od 01.03.2009, t.j. do 01.03.2019. V čl. II bod 3 predmetnej zmluvy si strany
sporu dohodli, že zmluvu možno vypovedať z dôvodov uvedených v § 9 ods. 2, 3 zák.č. 116/1990 Zb.
v znení neskorších predpisov, pričom výpoveď musí byť písomná a doručená druhej strane. Podľa čl.

II bod 4 výpovedná lehota je trojmesačná a začína plynúť 1.deň nasledujúceho mesiaca po doručení
výpovede. Zmluvné strany sa dohodli, že v nájomnom nie je zahrnutá úhrada za dodávku elektriny,
plynu a studenej vody, upratovanie spoločných priestorov, odvoz smetí a všetky ostatné služby spojené s
užívaním predmetného nebytového priestoru( čl. III bod 2 Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009). Žalobca
ako nájomca sa zaviazal uhrádzať poplatky za užívanie NP v plnej výške podľa zálohového predpisu za

príslušný kalendárny mesiac tak, ako stanovil správca, a to do 25 dňa predchádzajúceho mesiaca, na
účet správcu s variabilným symbolom VS: 63127 na číslo účtu správcu : XXXXXXXXXX/XXXX. Podľa čl.
IVbod2Zmluvyonájmezodňa27.02.2009,sažalobcaakonájomcaokreminéhozaviazalajkpovinnosti
hradiť náklady spojené s obvyklým udržiavaním, bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi
potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ, v prípade nesplnenia tejto povinnosti je nájomca povinný

uhradiť škodu, ktorá týmto vznikla. Podľa čl. IV bod 3 Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009, akékoľvek
opravy účelovej povahy vo vnútri užívaného priestoru sa zaviazal zabezpečiť žalobca ako nájomca na
svoje náklady po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa.

7. Dňa 18.11.2011 bol uzavretý Dodatok č. 1 k Zmluve o nájme nebytových priestorov (l.č. 8), v zmysle

ktorého okrem iného žalovaná v čl. I bod. 1 vyslovila súhlas s podnájmom uvedeného nebytového
priestoru tretím osobám.

8.Dňa21.11.2011boluzatvorenýDodatokč.2kZmluveonájmenebytovýchpriestorov,zktoréhovyplýva
z čl. III bod 4 Dodatku č. 2 zo dňa 21.11.2011, že v nájomnom nie je zahrnutá úhrada za dodávku

elektriny, plynu , vody, odvoz smetí upratovanie spoločných priestorov a všetky ostatné služby spojené s
užívaním predmetného nebytového priestoru. Nájomca sa zaväzuje uhrádzať mesačne poplatky v plnej
výške za priestor podľa zálohového predpisu od správcu nehnuteľnosti v termíne splatnosti.9. Dňa 28.11.2011 Dodatok č. 3 k Zmluve o nájme nebytových priestorov. Nájomné je splatné mesačne
k 5.dňu príslušného mesiaca na účet prenajímateľa XXXXXXXXXX/XXXX ( čl. I bod. 1 ). V nájomnom
nie je zahrnutá úhrada za dodávku elektriny, plynu, vody, odvoz smetí, upratovanie spoločných

priestorov a všetky ostatné služby spojené s užívaním predmetného nebytového priestoru. Nájomca sa
zaväzuje uhrádzať mesačne poplatky v plnej výške za priestor podľa zálohového predpisu od správcu
nehnuteľnosti v termíne splatnosti (čl. I bod. 2 Dodatku č. 3 ). V prípade prenájmu nebytového priestoru
nájomcom tretej osobe ku dňu 30.novembra 2011 sa výška mesačného nájomného v bode 1 mení a to
na sumu 300,-eur (čl. I bod. 3 Dodatku č. 3 zo dňa 28.11.2011).

10. Počas trvania nájmu k uzatvoreniu niekoľkých zmlúv o podnájme , v súčasnosti je predmetný
nebytový priestor daný do podnájmu spoločnosti LJ COMPANY s.r.o. s umiestnením sídla na adrese
predmetného nebytového priestoru: T.

11. Žalovaná písomnú výpoveď zo dňa 07.04.2016 zaslala poštou ako doporučenú zásielku na adresu
trvalého pobytu žalovaného - C.. Žalovanej doporučená zásielka adresovaná žalobcovi vrátila ako
„neprevzatá v odbernej lehote“ (žalobca si nepreberal doporučenú zásielku). Z uvedeného dôvodu
žalovaná zaslala oscanovanú výpoveď žalobcovi vo forme e-mailu ( e-mailová komunikácia bol obvyklý
spôsob komunikácie strán sporu ako zmluvných partnerov a e-mailom zo dňa 06.06.2016 bolo zo strany

žalovanej oznámené žalobcovi, že sa z pošty vrátila zásielka, ktorá bola posielaná žalobcovi a bola
žalobcom „neprevzatá v odbernej lehote“, pričom obsahom tejto zásielky bola predmetná Výpoveď z
zmluvy o nájme nebytových priestorov a odvolanie splnomocnenia, pričom výpoveď bola priložená k
e-mailu zo dňa 06.06.2016 - l.č. 11 - 12). Žalobca aj pripojil predmetnú výpoveď z nájmu k žalobe,
a skutočnosť, že výpoveď sa dostala do jeho dispozície vyplýva aj zo skutočnosti, že listom právny

zástupca žalobcu zo dňa 30.06.2016 adresovaným žalovanej, sa vyjadril v mene žalobcu k samotnej
výpovedi.

12. Z obsahu listinného dôkazu „Výpoveď Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009, odvolanie plnej moci
zo dňa 05.05.2010 a výzva“ zo dňa 07.04.2016 nesporne vyplýva, že žalovaná ako prenajímateľka

predmetnýmlistomzodňa07.04.2016uzavretúNájomnúzmluvuzodňa27.02.2009vzneníjejdodatkov
vypovedala v zmysle Článku II., bod 3/ a bod 4/ Zmluvy o nájme zo dňa 07.02.2009 a v zmysle ust. §
9 ods. 2 písm. b) , ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov, nakoľko žalobca ku dňu 07.04.2016 neuhradil žalovanej nájomné za obdobie -
01/2013,02/2013, 08/2013 po 300,-eur mesačne (t.j. 1200eur), 08/2015 po 275,-eur/mes., a nájomné za

01/2016,03/2016 po 275,-eur/mes t.j. 550,-eur, a to teda v celkovej sume 2025,-eur.

13. Žalovaná doručila súdu dňa 22.08.2016 vzájomnú žalobu zo dňa 19.08.2016 (l.č. 87 - 94) a žiadala,
aby súd zaviazal žalobcu vypratať nehnuteľnosť - nebytový priestor č. XX-X, nachádzajúci sa na 1.
podlaží, vchod T. zapísaný v katastrálnom území BO. zapísaný na LV č. XXXX, vedenom Okresným

úradom J.a, katastrálnym odborom, objekt s.č. XXXX na p.č. XXXX/XXX a odovzdať ju žalovanej do 15
dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku

14. Žalobca podal 02.08.2016 trestné oznámenie a z listinného dôkazu „Žiadosť OR PZ BA IV OO
- Karlova Ves z 31.8.2016 ČVS: ORP- 727/KV-B4-2016“ vyplýva, že pre účely trestného konania v

trestnej veci podozrenia z prečinu neoprávneného zásahu do práva k domu, bytu alebo k nebytovému
priestoru podľa § 218 ods. 1 Trestného zákona, bol súd odpytovaný za účelom oznámenia stavu konania
vedeného pod sp.zn. 7C/114/2016.

15. Podľa čl. 20 ods. 3 Ústavy Slovenskej republiky zák.č. 460/1992 Zb. v znení neskorších predpisov,

vlastníctvozaväzuje.Nemožnohozneužiťnaujmuprávinýchalebovrozporesovšeobecnýmizáujmami
chránenými zákonom. Výkon vlastníckeho práva nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne
pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.
16. Vlastníctvom nehnuteľnosti sa rozumie najmä právo ju držať, užívať a nakladať s ňou vlastnou
mocou, ktorá nie je od ničoho a nikoho závislá. Tieto práva platia pre každého vlastníka, pretože ústavné

právo ani zákon nerozlišuje medzi druhmi a formami vlastníctva(čl. 20 Ústavy SR). Vlastnícke právo
má pre každého rovnaký zákonný obsah a požíva rovnakú ochranu. Vlastník nehnuteľnosti má právo
nehnuteľnosť užívať ako aj neužívať, prípadne prenechať ju na užívanie niekomu inému t.j. prenechať
nehnuteľnosť do nájmu na základe nájomnej zmluvy ako v predmetnom prípade.17. Podľa § 218 ods. 1 Trestného zákona , kto protiprávne obsadí alebo užíva dom alebo byt iného
alebo kto oprávnenej osobe v užívaní domu alebo bytu neoprávnene bráni, potrestá sa odňatím slobody
až na dva roky.

18.Žalobca v danej veci podal trestné oznámenie dňa 02.08.2016 (§ 62 zák.č. 301/2005 Z.z. v znení
neskorších predpisov) pričom v tomto konaní sa budú musieť orgány činné v trestnom konaní
vysporiadať so základnou otázkou, či takto zistené a ustálené zásahy do práva navrhovateľa napĺňa-
jú znaky skutkovej podstaty prečinu neoprávneného zásahu do práva k nebytovému priestoru podľa §
218 ods. 1 Tr. zák.

19.Podľaust.§3 ods.1zák.č.116/1990Z.z.vzneníneskoršíchpredpisov,prenajímateľmôženebytový
priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len „nájomca“) zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva“).

20. Podľa ust. § 3 ods. 2 zák. č. 116/1990 Z.z. v znení neskorších predpisov, nebytové priestory sa
prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.

21. Podľa ust. § 3 ods. 2 zák. č. 116/1990 Z.z. v znení neskorších predpisov, zmluva musí mať písomnú
formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia,
a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v
objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý

čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

22. Podľa ust. § 3 ods. 4 zák. č. 116/1990 Z.z. v znení neskorších predpisov, ak zmluva neobsahuje
náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.

23. Podľa ust. § 9 ods. 1 zák. č. 116/1990 Z.z. v znení neskorších predpisov, nájom dojednaný na určitý
čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.

24. Podľa ust. § 9 ods. 2 písm. a, b, c, d zák. č. 116/1990 Z.z. v znení neskorších predpisov, prenajímateľ
môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak

a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;

b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie
je spojené s nájmom;

c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby,
tieto služby neposkytuje riadne a včas;

d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo

porušujú pokoj alebo poriadok;

25. Podľa ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, výkon práv a povinností vyplývajúcich z
občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov
iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

26. Podľa ust. § 35 ods. 1 Občianskeho zákonníka, prejav vôle sa môže urobiť konaním alebo
opomenutím; môže sa stať výslovne alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel
účastník prejaviť.

27. Podľa ust. § 35 ods. 3 Občianskeho zákonníka, právne úkony vyjadrené inak než slovami sa
vykladajú podľa toho, čo spôsob ich vyjadrenia obvykle znamená. Pritom sa prihliada na vôľu toho, kto
právny úkon urobil, a chráni sa dobromyseľnosť toho, komu bol právny úkon určený.

28. Podľa ust. § 39 Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo

účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

29. Podľa ust. § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú
vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný.30. Podľa ust. § 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka, písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo
zrušiť iba písomne.

31. Podľa ust. § 40 ods. 4 Občianskeho zákonníka, písomná forma je zachovaná, ak je právny
úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami, ktoré umožňujú zachytenie
obsahu právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. Písomná forma je zachovaná vždy,
ak právny úkon urobený elektronickými prostriedkami je podpísaný zaručeným elektronickým podpisom

alebo zaručenou elektronickou pečaťou.

32. Podľa ust. § 580 Občianskeho zákonníka, ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých
plnenie je rovnakého druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov
urobí voči druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky
spôsobilé na započítanie.

33. Podľa ust. § 581 ods. 1 Občianskeho zákonníka, Započítanie nie je prípustné proti pohľadávke
na náhradu škody spôsobenej na zdraví, ibaže by išlo o vzájomnú pohľadávku na náhradu škody toho
istého druhu. Započítanie nie je prípustné ani proti pohľadávkam, ktoré nemožno postihnúť výkonom
rozhodnutia.

34. Podľa ust. § 581 ods. 2 Občianskeho zákonníka, započítať nemožno premlčané pohľadávky,
pohľadávky, ktorých sa nemožno domáhať na súde, ako aj pohľadávky z vkladov. Proti splatnej
pohľadávke nemožno započítať pohľadávku, ktorá ešte nie je splatná.

35. Podľa čl. II bod 1 Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009, zmluva sa uzatvára na dobu určitú na 10
rokov od 01.03.2009.

36. Podľa čl. II bod 3 Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009, zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať z

dôvodov uvedených v § 9 ods. 2, 3 zák.č. 116/1990 Zb., pričom výpoveď musí byť písomná a doručená
druhej strane.

37. Podľa čl. II bod 4 Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009, výpovedná lehota je trojmesačná a začína
plynúť 1.deň nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede

38.Podľačl.IIIbod2Zmluvyonájmezodňa27.02.2009,vnájomnomniejezahrnutáúhradazadodávku
elektriny, plynu a studenej vody, upratovanie spoločných priestorov, odvoz smetí a všetky ostatné služby
spojené s užívaním predmetného nebytového priestoru. Nájomca sa zaväzuje uhrádzať poplatky za
užívanie NP v plnej výške podľa zálohového predpisu za príslušný kalendárny mesiac tak, ako stanovil

správca, a to do 25 dňa predchádzajúceho mesiaca, na účet správcu s variabilným symbolom VS: 63127
na číslo účtu správcu : XXXXXXXXXX/XXXX.

39. Podľa čl. IV bod 2 Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009,nájomca sa zaväzuje :
-prenajaté priestory využívať na dohodnuté účely

-užívať priestory len pre účely spoločnosti a neprenajať ich bez výslovného súhlasu prenajímateľa
-hradiť náklady spojené s obvyklým udržiavaním
-bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ, v
prípade nesplnenia tejto povinnosti je nájomca povinný uhradiť škodu, ktorá týmto vznikla
-vykonávať kontrolu stavu prenajatých priestorov z hľadiska proti požiarnej prevencie a bezpečnosti

práce.

40. Podľa čl. IV bod 3 Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009, akékoľvek opravy účelovej povahy vo vnútri
užívaného priestoru zabezpečí nájomca na svoje náklady po predchádzajúcom písomnom súhlase
prenajímateľa.

41 . Podľa čl. III bod 4 Dodatku č. 2 zo dňa 21.11.2011 , v nájomnom nie je zahrnutá úhrada za dodávku
elektriny, plynu , vody, odvoz smetí upratovanie spoločných priestorov a všetky ostatné služby spojené sužívaním predmetného nebytového priestoru. Nájomca sa zaväzuje uhrádzať mesačne poplatky v plnej
výške za priestor podľa zálohového predpisu od správcu nehnuteľnosti v termíne splatnosti.

42. Podľa čl. I bod. 1 Dodatku č. 3 zo dňa 28.11.2011, nájomné je splatné mesačne k 5.dňu príslušného
mesiaca na účet prenajímateľa XXXXXXXXXX/XXXX.

43. Podľa čl. I bod. 2 Dodatku č. 3 zo dňa 28.11.2011, v nájomnom nie je zahrnutá úhrada za dodávku
elektriny, plynu, vody, odvoz smetí, upratovanie spoločných priestorov a všetky ostatné služby spojené s

užívaním predmetného nebytového priestoru. Nájomca sa zaväzuje uhrádzať mesačne poplatky v plnej
výške za priestor podľa zálohového predpisu od správcu nehnuteľnosti v termíne splatnosti.

44. Podľa čl. I bod. 3 Dodatku č. 3 zo dňa 28.11.2011, v prípade prenájmu nebytového priestoru
nájomcom tretej osobe ku dňu 30.novembra 2011 sa výška mesačného nájomného v bode 1 mení a
to na sumu 300,-eur.

45. Podľa ust. § 147 ods. 1 CSP, žalovaný môže uplatniť svoje právo proti žalobcovi vzájomnou žalobou.

46. Podľa ust. § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do
jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu

ju neprávom zadržuje.

47. K otázke žalobcom uvedeného započítania pohľadávok súd uvádza, že je všeobecne známe
z platných právnych predpisov (Občianskeho zákonníka), že základnou podmienkou započítania
predmetnýchpohľadávokje,abybolazapočítavanápohľadávkaplatná,t.j.abyvčaseúkonuzapočítania

existovala a aby niektorý z účastníkov započítacieho úkonu urobil voči druhému účastníkovi prejav
smerujúci k započítaniu, potom je možný zánik započítaním. V zmysle ustanovenia § 580 Občianskeho
zákonníka započítanie je spôsobom zániku navzájom sa kryjúcich pohľadávok veriteľa a dlžníka.
Zánik nastáva okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na započítanie a boli splnené všetky
podmienkynatopotrebné.Podmienkouzapočítaniaje,žeideodvazáväzkymedzitýmiistýmisubjektmi,

keď je veriteľ jednej pohľadávky súčasne dlžníkom druhej pohľadávky, a dlžník naopak (vzájomnosť
pohľadávok). Plnenie musí byť rovnakého druhu a pohľadávky musia byť spôsobilé na započítanie.
Pritom k započítaniu nedochádza automaticky, len čo sa pohľadávky stretli. Vyžaduje sa na to právny
úkon niektorého z účastníkov záväzkového právneho vzťahu. Musí ísť o prejav adresovaný druhému
účastníkovi, z ktorého je zrejmé, ktorá pohľadávka a v akom rozsahu sa uplatňuje na započítanie proti

pohľadávke veriteľa. Na započítanie, ako jednostranný právny úkon, sa nevyžaduje súhlas druhého
účastníka, pretože ho možno vykonať aj proti jeho vôli. Započítací prejav možno uplatniť po tom, keď
sa pohľadávky stretli, a to od okamihu splatnosti pohľadávky, ktorá sa stala splatnou ako posledná.
Vtedy dôjde k zániku pohľadávok v dôsledku započítania, a to v rozsahu, a akom sa navzájom kryjú.
Ak je niektorá z nich vyššia, zaniká len do výšky započítavanej protipohľadávky (uznesenie Najvyššieho

súdu SR, sp. zn. 1 M Cdo 11/2008 zo dňa 26. mája 2010). Žalobca v predmetnom konaní nepreukázal
existenciu svojich ním opísaných údajných pohľadávok, nepreukázal, že voči žalovanej vykonal prejav
smerujúci k započítaniu svojich údajných pohľadávok a na otázku súdu do Zápisnice o pojednávaní
konanom dňa 19.06.2017 (l.č. 228) či urobil žalobca v zmysle Občianskeho zákonníka (§ 580, § 581
OZ ) voči žalovanej do 07.04.2016 písomne započítací prejav a má k dispozícii takýto dôkaz uviedol

cestou právneho zástupcu, že takýto doklad žalobca nemá a má e-mailovú komunikáciu. Žalobca tvrdil,
že podľa tejto e-mailovej komunikácie došlo k započítanou jeho údajnej pohľadávky titulom „výdavky za
právne služby 800,-eur“, ktoré žalobca uhradil žalovanej dňa 21.09.2009, žalobcom uhradená suma vo
výške 800 eur podľa vykonaného dokazovanie nie je a nemôže byť pohľadávkou voči žalovanej, žalobca
nepredložil dôkaz, že by žalovanú žiadal o vrátenie uvedenej sumy titulom pôžičky a v akej lehote,

a teda nešlo o plnenie zo strany žalobcu, ktoré by zakladalo jeho pohľadávku voči žalovanej, a teda
žalobca nevykonal voči žalovanej žiadny prejav smerujúci k započítaniu pohľadávok, ako to predpokladá
§ 580 Občianskeho zákonníka (nebolo sporné že suma vo výške 800 eur bola vyplatená dňa 21.09.2009
a nárok na jej vrátenie je premlčaný a podľa citovaného ust. § 581 ods. 1 Občianskeho zákonníka
započítať nemožno premlčané pohľadávky). Žalobca nájomné za 08/2013 vo výške 300 EUR žalovanej

neuhradil, jeho záväzok nezanikol započítaním. Všetka komunikácia sporových strán prebiehala v
minulostiprevažnelenelektronicky,žalobcavšetkysvojeúdajné„zápočty"údajnýchpohľadávokvykonal
výučne elektronicky (a nikdy iným spôsobom) v presvedčení, že takáto forma „zápočtu" je v súlade
s Občianskym zákonníkom. V danom prípade k započítaniu nedošlo, započítací prejav (kompenzačnúnámietku) zo strany žalobcu bolo nutné adresovať žalovanej a obsahu tohto úkonu muselo byť zrejmé
najmä to, ktorá pohľadávka alebo viaceré pohľadávky sa uplatňujú na započítanie, v akej výške, proti
ktorej pohľadávke žalobcu veriteľa. Kompenzačný prejav žalobcu by mohol byť úspešne urobený iba od

toho okamihu, keď sa vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je rovnakého druhu, stretli a boli spôsobilé
na započítanie. Nakoľko právna úprava nepripúšťa započítanie jednostranným započítacím úkonom
proti premlčaným, v danom prípade právne účinky započítania nenastali.

48. V zmysle uzavretej Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009 bol žalobca povinný uhrádzať dohodnuté

nájomné. a to mesačne k 5. dňu príslušného mesiaca na bankový účet žalovanej. Žalobca uhrádzal
dohodnuté nájomné nepravidelne, nedodržiaval dohodnutú splatnosť nájomného, resp. dohodnutý
nájom neuhrádzal vôbec. Ku dňu 07.04.2016 evidovala žalovaná voči žalobcovi pohľadávku v celkovej
výške 2.025 eur, a to titulom neuhradeného nájomného za obdobie - 01/2013, 02/2013. 03/2013,
08/2013. 08/2015, 01/2016303/2016. K neuhradenému nájomnému za 08/2015 vo výške 275 EUR,
žalobca tvrdí, že podľa e-mailovej komunikácie došlo k započítaniu jeho pohľadávky titulom „spoluúčasti

navyúčtovanomnedoplatkukdecembru2015vsume265,-EUR“,žalobca predložilVyúčtovaciufaktúru
SPP zo dňa 05.05.2016 ( nedoplatok vo výške 218,03 EUR) a Dohodu o splátkach zo dňa 08.01.2016
( nedoplatok vo výške 833,92 EUR), ale žiadne ustanovenie predmetnej nájomnej zmluvy v znení jej
dodatkov neupravovalo povinnosť žalovanej podieľať sa na nákladoch súvisiacich so službami, t.j. na
nákladoch za dodávku plynu, úhradu matematického rozdielu vo výške 10 EUR medzi nájomným vo

výške 275 EUR a údajným nedoplatkom vo výške 265 EUR. Žalobca e-mailom zo dňa 08.09.2015
oznámil žalovanej, že omylom uhradil nájomné na iné účty v banke a že „Keď sa mi vrátia omylom
zaslané platby, doplatím Ti za august - teraz bohužiaľ v dôsledku omylu nemám dostatok financií.“
Žalobca nájomné za 08/2015 vo výške 275 EUR žalovanej neuhradil, jeho záväzok nemohol zaniknúť
ani započítaním. K neuhradenému nájomnému za 01/2016 vo výške 275 EUR žalobca tvrdí, že

podľa e-mailovej komunikácie došlo k započítaniu jeho pohľadávky titulom „opravy kotla 300,-EUR“,
žalobca jednoznačne porušil ustanovenia Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009. K žalobcom uhradenej
oprave kotla za 300 EUR v januári 2016 súd dodáva, že podľa zmluvy o nájme akékoľvek opravy
mal zabezpečiť žalobca na svoje náklady a po predchádzajúcom písomnom súhlase žalovanej ako
prenajímateľa ( článok IV, bod 3. Zmluvy) ,t.j. akúkoľvek opravu mal zabezpečiť žalobca ako nájomca

po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa (žalovanej), pričom žalovaná žiadny súhlas
žalobcovi neudelila a o oprave sa dozvedela až ex post. Žalobca nájomné za 08/2015 vo výške 275
EUR žalovanej neuhradil, jeho záväzok nezanikol započítaním.
49.K neuhradenému nájomnému za 03/2016 vo výške 275 eur žalobca tvrdí, že podľa e-mailovej
komunikácie došlo k započítaniu jeho pohľadávky titulom „spoluúčasti na vyúčtovanom nedoplatku z

07.06.2016 v sume 106 EUR“, žalobca nepredložil dôkaz preukazujúci nedoplatok, a na pojednávaní
konanom dňa 11.05.2017 uviedol, že sa malo jednať o nedoplatok za spotrebu elektrickej energie vo
výške 212 EUR, ale žiadne ustanovenie predmetnej nájomnej zmluvy neupravovalo povinnosť žalovanej
podieľať sa na nákladoch súvisiacich so službami, t.j. na nákladoch za dodávku elektrickej energie, a
k zániku nedošlo započítaním.

50. Podľa čl. II, bod 3. Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009 výpoveď musí byť daná písomne a doručená
druhej strane. Písomní forma výpovede bola dodržaná (výpoveď je súčasťou súdneho spisu a bola
založená žalobcom ako príloha k žalobe), žalovaná žalobcovi výpoveď z nájmu doručovala poštou
na adresu C. (zásielka sa vrátila ako „neprevzatá v odbernej lehote“ a e-mailom ) t.j. bola dodržaná
podmienka jej doručenia žalobcovi, a žalobca sa o nej riadne dozvedel (žalobou doručenou súdu dňa

29.07.2016 napadol neplatnosť výpovede). Žalovaná zaslala žalobcovi oscanovanú výpoveď žalobcovi
vo forme e-mailu ( čo nebolo medzi stranami sporu sporné a čo bol medzi stranami obvyklý spôsob
komunikácie). Skutočnosť, že sa žalobca o výpovedi a jej obsahu dozvedel je preukázaná aj listom
právneho zástupcu žalobcu zo dňa 30.06.2016 adresovaným žalovanej, ktorým sa vyjadruje v mene
žalobcu k samotnej výpovedi (ust. § 40 ods. 4 Občianskeho zákonníka - č. Rc 104/2008 - na doručenie

zásielky obsahujúcej právny úkon, postačí ak sa zásielka obsahujúca takýto úkon ocitne vo sfére
dispozície adresáta tým, že získa možnosť oboznámiť sa s jej obsahom (spozná obsah písomnosti), a
teda žalovaná riadne, v súlade so zmluvou a cit. zákonom doručila žalobcovi výpoveď z nájmu zo dňa
07.04.2016 (čl. II., bod 3, 4 Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009 v znení jej dodatkov , § 9 ods. 2, písmeno
a) zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov).

51. Výpovedná lehota v zmysle výpovede zo dňa 07.04.2016 bola 3 mesiace, nájom skončil dňom
31.07.2016. Žalobca nebytový priestor žalovanej neodovzdal, a žalobou spochybnil Platnosť výpovede
nájmu zo dňa 07.04.2016 . K vzájomnej žalobe žalobkyne o vypratanie nehnuteľnosti súd vyslovuje,že žalovaná podľa uznesenia Okresného súdu Bratislava IV č.k. 7C/114/2016 zo dňa 05.08.2016,
ktorým súd poučil žalovanú, že je oprávnená podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti, dňa 22.08.2016
podala proti žalobcovi v zmysle § 147 CSP vzájomnú žalobu o vypratanie predmetnej nehnuteľnosti

- nebytového priestoru č. XX-X, ktorý sa nachádza v J., zapísaného na LV č. XXXX, k.ú. T. Z
dôvodu, že žalovaná dňa 07.04.2016 Zmluvu o nájme zo dňa 27.02.2009 v znení jej dodatkov
riadne a v súlade s platnými právnymi predpismi vypovedala, a teda nájom nebytového priestoru
skončiluplynutím3-mesačnejvýpovednejlehoty,pričomžalobcanebytovýpriestoržalovanejdobrovoľne
neuvoľnil a neodovzdal, spochybňoval platnosť výpovede nájmu zo dňa 07.04.2016 podanou žalobou,

dobrovoľnenebytovýpriestoržalovanejneuvoľnilaaninevydal, bolopreukázané,žežalobaovypratanie
nehnuteľnosti - nebytového priestoru je dôvodná, podľa listu vlastníctva žalovaná je výlučná vlastníčka
nebytového priestoru, zaviazal žalovaného predmetný nebytový priestor vypratať tak, ako je uvedené
vo výroku tohto rozsudku.
52. Z dokazovania vyplýva, že výlučne žalobca bol zaviazaný na úhradu nákladov súvisiacich so
službami a poukázala na čl. III bod 2 Zmluvy o nájme zo dňa 27.02.2009, čl. III bod 4 Dodatku č. 2 zo

dňa 21.11.2011 a čl. I Dodatku č. 3 zo dňa 28.11.2011.

53. K žalobcom vznesenej námietke premlčania súd okrem iného poukazuje na predmet sporu t.j.
určenie že nájomný vzťah medzi stranami sporu trvá a vzájomnú žalobu o vypratanie predmetnej
nehnuteľnosti. A teda aj keď žalovaná listinnými dôkazmi - výpismi z jej bankového účtu vedeného

v SLSP a.s. preukázala, že žalobca neuhradil nájomné za 01/2013, za 02/2013 a za 03/2016, ale je
nesporné, že v tomto konaní žalovaná dlžnú sumu nájomného nežiada t.j. nežaluje a nie je predmetom
tohto konania. Žalovaná ako prenajímateľ môže (mohla) písomne vypovedať nájomnú zmluvu, ak
nájomca - žalobca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného bez ohľadu na plynutie lehoty
na premlčanie ( § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení

neskorších predpisov) pričom nie je sporné, že žalobca nájomné za 01/2013, za 02/2013 a za 03/2013
žalovanej neuhradil, ale vzniesol námietku premlčania tohto nároku. Žalobca svoju povinnosť zaplatiť
nájomné za mesiac 08/2013 vo výške 300,- eur nesplnil, pričom podnájom spoločnosti Omega Plus,
s.r.o. skončil dňa 31.08.2013 .
54. Na záver súd uvádza, že nakoľko bolo listinnými dôkazmi preukázané, že počas trvania nájomného

vzťahu uhrádzal (ak vôbec) nájom nepravidelne, nedodržiaval dohodnutú splatnosť nájomného podľa
nájomnej zmluvy (5. deň v mesiaci) a „započítaval si rôzne nepreukázané platby. V tejto súvislosti
uviedla, že žiadne ustanovenie nájomnej zmluvy neupravovalo povinnosť žalovanej podieľať sa na
nákladoch súvisiacich so službami, t.j. dodávka elektrickej energie, plynu, vody, a pod. a náklady
správy správcovskej spoločnosti. žalobca ako nájomca predmetného nebytového priestoru mal ku dňu

07.04.2016 nedoplatok na nájomnom, a tento nedoplatok na nájomnom žalovanej ako prenajímateľovi
neuhradil riadne a včas t.j. nájomné za 01/2013, za 02/2013, za 03/2016, za 08/2013, za 08/2015, za
01/2016 a za 03/2016 a žalovaná ako prenajímateľ, žalobcovi ako nájomcovi riadne, v súlade s platnými
právnymi predpismi, doručila výpoveď zo dňa 07.04.2016 žalobcovi. S poukazom na obsah žaloby a
priložené listinné dôkazy a samotné výsluchy strán sporu súd dospel k záveru, že žalovaná riadne,

v súlade s platnými právnymi predpismi doručila predmetnú výpoveď zo dňa 07.04.2016 žalobcovi, a
preto z dôvodu uvedených v odôvodnení žalobu žalobcu v celom rozsahu zamietol a zaviazal žalobcu
vypratať predmetné nebytové priestory č. XX-X, nachádzajúce v J., zapísané na LV č. XXXX., k.ú. T.
pričom žalobca neuniesol dôkazné bremeno a nepreukázal, že nemal ku dňu 07.04.2016 nedoplatok
na nájomnom, t.j. že neexistoval výpovedný dôvod a nepreukázal, že by nedošlo zo strany žalovanej k

riadnemu doručeniu výpovede zo dňa 07.04.2016 žalobcovi, pričom ako už bolo v odôvodnení rozsudku
opísané, bolo listinnými dôkazmi preukázané, že žalovaný mal ku dňu 07.04.2016 nedoplatok na
nájomnom, že žalovanej neuhradil riadne a včas nájomné za 01/2013, za 02/2013, za 03/2013, za
08/2013, za 08/2015, za 01/2016 a za 03/2016. S poukazom na ustálený skutkový stav listinnými
dôkazmi súd žalobu žalobcu zo dňa 29.07.2017 v celom rozsahu zamietol, a o vzájomnej žalobe

žalovanej rozhodol tak, že zaviazal žalobcu ako nájomcu vypratať predmetnú nehnuteľnosť - nebytový
priestor č. XX-X, nachádzajúci sa na 1. podlaží, vchod T., zapísaný v katastrálnom území BO., zapísaný
na LV č. XXXX, vedenom Okresným úradom J. katastrálnym odborom, objekt s.č. XXXX na p.č. XXXX/
XXX a odovzdať ju žalovanej.

55. Podľa ust. § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v
rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.56. Podľa ust. § 262 ods.2 CSP, o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po
právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

57. Podľa ust. 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

58. Žalovaná žiadala priznať náhradu trov konania. O náhrade trov konania súd rozhodol v zmysle
ustanovenia § 262 ods. 1 CSP v spojení s ust. § 255 ods. 1 CSP, keď v konaní úspešnej žalovanej priznal

voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu 100%. O výške náhrady trov konania
rozhodne súd samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku prípustné odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia, písomne, dvojmo,
na Okresnom súde Bratislava IV.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 ods. 1 C. s. p. ) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že neboli splnené procesné podmienky, súd nesprávnym

procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere,
že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne
obsadený súd, konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza
z nesprávneho právneho posúdenia veci ( § 365 ods. 1 C. s. p.).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania ( § 365 ods. 3 C. s. p.).

Ak povinná dobrovoľne nesplní, čo jej ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie.