Rozsudok Judgement was issued on Monday, March 6, 2017

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 58C/397/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1215223237
Dátum vydania rozhodnutia: 06. 03. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michal Dzurdzík

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2017:1215223237.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II v Bratislave v konaní pred samosudcom JUDr. Michalom Dzurdzíkom, PhD.,

v právnej veci navrhovateľa: BYTOKOMPLET, s.r.o., so sídlom Kamenárska č. 18, Bratislava IČO: 35
698 845, zastúpeného JUDr. Rudolfom Mičietom, advokátom, AK Medzilaborecká č. 21, Bratislava, proti
odporcovi: Stavebné bytové družstvo Bratislava II, so sídlom Strojnícka č. 8, Bratislava IČO: 001 693
82, o zaplatenie 744,93 € s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi sumu 111,74 € spolu s 5,05 % úrokom z omeškania ročne zo
sumy 111,74 € od 16.09.2015 do zaplatenia, do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

Žalovanému sa náhrada trov konania nepriznáva.

Súd vo zvyšku žalobu zamieta.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou podanou na súd dňa 06.10.2015 sa žalobca domáhal vydania rozhodnutia, ktorým by súd
zaviazal žalovaného zaplatiť mu sumu 744,93 € s príslušenstvom titulom nedoplatku na zálohových
platbách, do fondu opráv údržby a prevádzky domu a odmeny správcu.

2. Žalobný návrh bol odôvodnený tým, že žalovaný je vlastníkom nebytového priestoru č. XX-X U. Č..

XX, D.. Podľa ustanovené čl. V bodu 5.2 Zmluvy o výkone správy sú vlastníci bytov povinný poukazovať
mesačné preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, platiť zálohové platby za služby spojené
s užívaním bytu a platiť správcovi mesačne poplatok za výkon správy. Nedoplatok žalovaného mal
predstavovať čiastku 744,93 €. Dlžnú sumu žalovaný neuhradil, ani na základe výzvy.

3. Žalovaný vo svojom písomnom vyjadrení uviedol, že od 01.10.2014 nadobudla účinnosť novela
zákona č. 182/1993 Z. z. a jednou zo zásadných zmien, ktorá sa týkala žalovaného ako vlastníka

nebytového priestoru, bolo doplnenie ust. § 10 ods. 1, kde sa pripojila veta: „Pri určení preddavkov do
fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť
mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov
a garáží v dome.“ Dňa 30.09.2014 žalobca ako správca bytového domu U. XX-XX C. D. vyhlásil v zmysle
§ 14 ods. 7 cit. zákona písomné hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov U. Č.. XX-XX o
nasledovnej otázke:“ Vlastníci bytov a nebytových priestorov súhlasia s úpravou výšky preddavku do
fondu prevádzky, údržby a opráv pre nebytové priestory nachádzajúce sa na U.Á. B. Č.. XX-XX C. D. vo

výške 50% z tvorby preddavkov tvorenými bytmi, t. j. na 0,415 €/m2 plochy na ktorú sa fond prevádzky,
údržby a opráv tvorí, a to od 01.10.2014.“ Správca odporučil vlastníkom bytov a NP navrhovanú tvorbu
fondu pre SBD Bratislava II odsúhlasiť. Podľa zápisnice z písomného hlasovania vlastníci bytov a NP
bytového domu U. Č.. XX-XX C. D. tento návrh neodsúhlasili. Vlastníci bytov a NP bytového domu U.H.Č.. XX-XX C. D. si teda nesplnili svoju zákonnú povinnosť a doposiaľ žiadnym spôsobom nezohľadnili
mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu žalovaným. Vzhľadom na
výsledok hlasovania podal žalovaný dňa 26.11.2014 na Okresný súd Bratislava II návrh na určenie

neplatnosti písomného hlasovania vlastníkov bytov a NP U. Č.. XX-XX, konaného dňa 11.-19.10.2014
spis. zn. 9C/44/2014. Je pritom nespochybniteľné, že prakticky všetky finančné prostriedky fondu
prevádzky, údržby a opráv bytových domov a teda aj bytového domu U. Č.. XX-XX sú používané výlučne
v prospech vlastníkov bytov (napr. revízie a opravy výťahov, paušálne poplatky za výťahy, výmena
výťahov, výmena vchodových dverí, výmena bytových zvončekov, výmena bytových telefónov, výmena

aopravysvietidielažiaroviek,maľovaniearekonštrukciavchodov,vestibulov,pivnícaschodísk,výmena
poštových schránok, obnova balkónov a lodžií atď.). Uvedenú skutočnosť zohľadnili vlastníci bytov a NP
v iných bytových domoch, v ktorých vlastní SBD Bratislava II nebytové priestory. V bytových domoch na
ulici J. Č.. XX - XX, D. Č.. X,X, J. Č.. XX, XX, K. Č.. XX, XX vlastníci bytov rozhodli o znížení príspevku
o 50% za nebytové priestory. V prípade, ak by tak vlastníci bytov a NP na ulici U. Č.. XX-XX neurobili,
dochádzalo by k neoprávnenému obohacovaniu vlastníkov na úkor žalovaného. Od 01.10.2014 uhrádza

mesačné preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv predmetného bytového domu za NP čiastku
vo výške 50% preddavku tvoreného bytmi.

4. Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa so sumárnou analýzou platieb od 01.11.2014 do
30.09.2015, výpisom z LV Č.. XXXX, Zmluvou o výkone správy zo dňa 22.03.2006, predpismi mesačnej

zálohovej úhrady za užívanie NP, vyúčtovaním nákladov spojených s užívaním nebytového priestoru,
upomienkou zo dňa 07.09.2015, doručenkou, zápisnicou zo schôdze vlastníkov bytov obytného domu
U. Č.. XX-XX zo dňa 29.04.2015, výsledkami písomných hlasovaní a oznámeniami o znížení príspevku
v bytových domoch, ako aj s ďalšími listinami založenými v spise.

5. Právny zástupca žalobcu pred súdom uviedol, že položky, ktorými žalovaný preukazuje výšku
požadovanej zľavy 35%, t. j. balkóny, okná, dvere a telefóny - sú súčasťou bytového domu. Ide
o spoločné zariadenia, na ktorých žalovaný participuje spoluvlastníckym podielom. Preto je povinný
prispievať do fondu opráv rovnakou čiastkou ako ostatní vlastníci bytov a NP. Predmetom tohto konania
je nedoplatok, nie určovanie nejakej paušálnej výšky zľavy z mesačného poplatku. V danom prípade

nedošlo k dohode, vlastníci bytov si podľa žalovaného nesplnili zákonnú povinnosť a teda žalovaný sa
mal na súde domáhať určenia výšky zľavy, prípadne sa domáhať nahradenia vôle vlastníkov súdnym
rozhodnutím. Nemal vedomosť o tom, že by bol podaný taký žalobný návrh a teda platí 100% výška
povinnosti žalovaného.

6. Zástupca žalovaného pred súdom uviedol, že vlastníci bytov v bytovom dome U. Č.. XX-XX si doposiaľ
nesplnili svoju zákonnú povinnosť podľa § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. a nezohľadnili mieru
využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkom nebytových priestorov.
Žalovaný ako spoluvlastník nevyužíva všetky spoločné časti domu a niektoré spoločné zariadenia domu,
nemá žiaden osoh z ich opravy, alebo údržby. V rámci vykonanej rekonštrukcie tohto bytového domu

bola na opravu balkónov, okien na schodisku, vchodových dverí a telefónov použitá suma 61.724,43 €.
Ide presne o spoločné časti a zariadenia domu, ktoré žalovaný nevyužíva. Táto suma tvorí približne 35
% z celkových nákladov rekonštrukcie bytového domu a teda žalovanému prináleží zľava z pravidelného
mesačného poplatku do fondu prevádzky, údržby a opráv vo výške 35 %. V prípade samostatnej žaloby
bol žalovaný pripravený súdnou cestou domáhať sa svojho práva, ale keďže žalobca skôr podal žalobu,

tak predpokladal, že sa spor vyrieši v tejto veci.

7. Podľa § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z., vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú
povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky
mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po

vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby
a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred
tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu,
spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako
aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v

dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu;
ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv
domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie
alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytovýchpriestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení
domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.

8. Na základe vykonaného dokazovania považoval súd za preukázané, že žalovaný je vlastníkom
nebytového priestoru č. 12-2 v bytovom dome nachádzajúcom sa C. D., na ulici U.H. Č.. XX-XX.
Žalobca uzatvoril dňa 22.03.2006 s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov predmetného bytového
domu Zmluvu o výkone správy podľa § 8 a nasl. zákona č. 182/1993 Z. z. Podľa sumárnej analýzy platieb
za obdobie od 01.11.2014 do 30.09.2015 predstavoval nedoplatok žalovaného na zálohových platbách,

platbách do fondu opráv údržby a prevádzky domu a odmene správcu sumu 744,93 €. Zástupca
žalovaného v tomto spore argumentoval tým, že vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového domu
Záhradnícka č. 43-45 si nesplnili svoju zákonnú povinnosť, ktorá im vyplýva z ustanovenia § 10 ods. 1
zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení, ktoré nadobudlo účinnosť
dňa 01.10.2014 a teda v primeranej miere nezohľadnili mieru využívania spoločných častí a zariadení
bytového domu vlastníkom nebytových priestorov. Na podporu daného tvrdenia predložil listiny, ktoré

preukazovali, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v iných bytových domoch si túto zákonnú
povinnosť splnili, pričom rozsah zľavy predstavoval 20 až 50 %. Napriek uvedenému žalovaný počnúc
dňom 01.10.2014 uhrádza mesačne preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv za svoje nebytové
priestory 50% preddavku tvoreného vlastníkmi bytov. V zmysle uvedeného navrhoval priznanie zľavy vo
výške 35 % z výšky príspevku plateného vlastníkmi bytov.

9. Podľa názoru súdu je citované ustanovenie § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. nevyhnutné
vykladať a aplikovať v celom kontexte. To znamená, že nie je možné takto nadväzujúce ustanovenie
separovať tak, že na jednej strane súd prihliadne na nesporný fakt, že žalovanému ako vlastníkovi
nebytového priestoru vznikol nedoplatok za správu bytového domu s tým, že by neprihliadol na zákonom

uloženú povinnosť vlastníkov bytov zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných
zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome. Inak povedané účinná právna
úprava dôvodne reflektuje stav, kedy vlastníci nebytových priestorov nevyužívajú všetky spoločné časti
a spoločné zariadenia domu a teda nemali by mať povinnosť znášať všetky náklady za ich opravy
a rekonštrukcie v rovnakej miere, ako vlastníci bytov. Úlohou súdu je v podmienkach materiálneho

právneho štátu nájsť také riešenie, ktoré je v súlade so všeobecnou ideou spravodlivosti, resp. v súlade
s prirodzeno-právnymi princípmi. Súd nemôže tolerovať formalistický prístup, pričom je nutné zdôrazniť,
že povinnosť súdu nachádzať právo neznamená len vyhľadávať priame a výslovné pokyny v zákonnom
texte, ale tiež formulovať, čo je zmyslom a účelom právnych predpisov (napr. analogicky rozsudok
NS SR 10Sža/13/2015). Súd teda musí nielen rešpektovať právo, ale jeho výklad a aplikácia musia

smerovať k spravodlivému výsledku. Je takto evidentné, že vzhľadom na cit. ustanovenie § 10 ods. 1
zákona č. 182/1993 Z. z. bola požadovaná úhrada zo strany žalobcu dôvodná iba čiastočne. Žalovaný
svoje stanovisko podložil jednak výsledkami písomných hlasovaní v ostatných bytových domoch, resp.
oznámeniami o zohľadnení miery využívania spoločných častí a zariadení domu, pričom zdôvodnil aj
navrhovaná zľavu 35 % podľa výpočtov s tým, že v rámci vykonanej rekonštrukcie bytového domu bolo

na opravu balkónov, okien a schodisku, vchodových dverí a telefónov bola použitá suma 61.724,43 €.
Ide pritom o spoločné časti a zariadenia domu, ktoré vôbec nevyužíva. Táto suma tvorí cca 35 % z
celkových nákladov rekonštrukcie bytového domu, preto mu tento percentuálny podiel zľavy prináleží.

10. Žalovaný počnúc dňom 01.10.2014 uhrádza mesačne preddavky do fondu prevádzky, údržby a

opráv za svoje nebytové priestory 50% preddavku a teda pri 35 % podiele zohľadnení miery využívania
spoločných častí domu a spoločných zariadení domu považoval súd žalobný návrh dôvodný iba v časti
15 %. Preto bol žalovaný zaviazaný zaplatiť žalobcovi sumu 111,74 € s príslušenstvom s tým, že vo
zvyšku súd žalobu zamietol.

11. Podľa § 517 ods.1 Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v
omeškaní.

12. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má
veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania.

13. Keďže žalovaný neuhradil pohľadávku v priznanej časti riadne a včas, dostal sa do omeškania s
plnením peňažného dlhu a teda podľa § 517 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka je povinný od 16.09.2015
zaplatiť žalobcovi aj úroky z omeškania. Výška úrokov z omeškania je o 5 percentuálnych bodov vyššiaako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením
peňažného dlhu, v súlade s § 3 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z.

14. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd v súlade s § 255 ods. 1 C.s.p. podľa ktorého, súd
prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Žalovaný mal v spore úspešnosť
85 %, ale keďže mu trovy nevznikli, ani si ich neuplatnil, súd mu ich nepriznal.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého
rozsudku smeruje.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Exekúciu vykoná ten exekútor, ktorého v návrhu na vykonanie exekúcie označí oprávnený (§ 38 zák. č.

233/1995 Z.z.) a ktorého jej vykonaním poverí súd, ak osobitný predpis alebo tento zákon neustanovuje
inak (§ 29 zákona č. 233/1995 Z.z.).