Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, July 12, 2018

Súd: Okresný súd Zvolen
Spisová značka: 14C/27/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6717209219
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 07. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ľudmila Ostrolucká

ECLI: ECLI:SK:OSZV:2018:6717209219.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Zvolen, v konaní pred sudkyňou Mgr. Ľudmilou Ostroluckou, v právnej veci žalobcov I/. Y..

X.. M. S., C.. XX.XX.XXXX, D. S. O. XXXX/XX, XXX XX S. S. X. Y. B.. O. S., C.. XX.XX.XXXX, D. S.
O.Á. XXXX/XX, XXX XX S. S., obidvoch právne zastúpených advokátkou JUDr. Ľubicou Blažejovou, so
sídlom Krivánska 4, 974 11 Banská Bystrica, proti žalovanému L. I., C.. XX.XX.XXXX, D. S. R. XXX/X,
XXX XX H., právne zastúpenému advokátom JUDr. Dušanom Kracinom, so sídlom Nám. SNP 80/22,
960 01 Zvolen, o zaplatenie 4.011,60 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a.

II. Žalovaný m á voči žalobcom I/ a II/ spoločne a nerozdielne n á r o k na náhradu trov konania v
rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia I/ a II/ sa žalobou zo dňa 19.06.2017, ktorá bola doručená súdu dňa 23.06.2017 spolu s
jej doplnením zo dňa 20.04.2018, ktoré bolo doručené súdu dňa 25.04.2018 a spolu s jej doplnením do
zápisnice o pojednávaní zo dňa 17.05.2018 domáhali voči žalovanému zaplatenia sumy 4.011,60 Eur s
úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne z tejto sumy od 16.11.2016 do zaplatenia, keď plniť žiadali pre
nich spoločne a nerozdielne. Žalobu odôvodnili tým, že uzatvorili dňa 18.04.2016 so žalovaným kúpnu
zmluvu na predmet kúpy - nehnuteľnosti vedené Okresným úradom Zvolen, katastrálny odbor, M. L.

O., I. Ú. O. C. T. Č.. XX X. D.: U. J. O. Č. XXX, postavená na parcele CKN č. 849/91, parcela CKN č.
849/24, zastavané plochy a nádvoria o výmere 329 m2 a parcela CKN č. 849/91, zastavané plochy, o
výmere 73 m2. Za tento predmet kúpy zaplatili žalovanému sumu 50.000,- Eur. Nehnuteľnosti nadobudli
do bezpodielového spoluvlastníctva manželov v celosti. V kúpnej zmluve v čl. III. bod 3. vyhlásil žalovaný
ako predávajúci, že ... „nie sú mu známe také vady a poškodenia predmetov prevodu, na ktoré by mal
kupujúcich osobitne upozorniť“. Zároveň vyhlásil, že stavba a jej napojenie na technickú vybavenosť
vyhovuje príslušným právnym predpisom. V tomto istom článku v bode 4. prehlásili oni ako kupujúci, že

poznajústavpredmetovprevodu,akohobolomožnézistiťzohliadkynamiestesamomavtakomstavev
akom sa nachádzajú predmety prevodu kupujú do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Predmet
kúpy bol ponúkaný prostredníctvom realitnej kancelárie na predaj ako chata - bungalov s možným
celoročným bývaním a ako stavba po rekonštrukcii. Už v mesiaci jún 2016 pri výkone stavebných úprav
zistili, že drevená časť stavby nemá žiadny t.j. aspoň betónový alebo kamenný základ, ale je postavená
len na drevených trámoch položených na zemi a zasypaných štrkom. Tieto trámy naviac vykazovali
znaky hniloby, v dôsledku čoho sa v spodnej časti chytila huba, ktorá môže vážne ohroziť stabilitu

drevostavby. Dňa 07.06.2016 sa preto zmluvné strany zišli na mieste samom, kedy sa žalovaný osobne
presvedčil o zistených vadách nehnuteľností. Pri tomto stretnutí žalovaný súhlasil so zľavou z kúpnej
ceny v takej výške, aby sa rovnala náhrade nákladov, ktoré im vzniknú pri odstraňovaní vád. Túto
skutočnosť potvrdzuje aj ich list zo dňa 15.06.2016 adresovaný žalovanému. V závere tohto listu uviedli,že práce na sanácii stavby neboli ešte dokončené a z tohto dôvodu nie je výška nákladov známa, a
že na zľave naďalej trvajú. Listom zo dňa 15.08.2016 žalovanému oznámili, že závady na stavbe boli
odstránenéavýškanákladovdosiahla4.011,60Eur.Tútosumuuplatniliakozľavuzkúpnejcenyažiadali

ju uhradiť na svoj účet. Po tomto liste žalovaný už odmietal akúkoľvek komunikáciu a prostredníctvom
právneho zástupcu listom zo dňa 15.11.2016 poprel skutočnosti nimi tvrdené a označil ich za nepravdivé.
Zároveň oznámil, že pred predajom chaty ich oboznámil s neexistenciou základov v drevenej časti
stavby, v dôsledku čoho došlo k zníženiu pôvodne požadovanej kúpnej ceny za nehnuteľnosti z 52.000,-
Eur na 50.000,- Eur. Odo dňa nasledujúceho po tomto oznámení t.j. odo dňa 16.11.2016 požadujú preto

od žalovaného zaplatiť i zákonný úrok z omeškania. Vo vyjadrení zo dňa 13.12.2016 prostredníctvom
svojej právnej zástupkyne uviedli jednoznačne, že pokiaľ by ich bol žalovaný o neexistencii základov
drevenej časti stavby ako kupujúcich skutočne informoval, neboli by akceptovali ním požadovanú kúpnu
cenu a buď by jednali o skutočnej zľave, resp. by ku kúpe ani neboli pristúpili. Žalovaným udávaná
zľava 2.000,- Eur t.j. zníženie pôvodnej ceny 52.000,- Eur na cenu 50.000,- Eur je jednak bežným
a zaužívaným postupom pri predaji nehnuteľností, jednak nehnuteľnosti kupovali zo svojich vlastných

zdrojov, čo samotný akt predaja urýchlilo a žalovanému ako predávajúcemu bola kúpna cena uhradená
podstatne rýchlejšie ako pri predaji cez úverové zdroje. Podľa informácie od realitnej maklérky žalovaný
totiž potreboval súrne zdroje na financovanie rekonštrukcie vlastného domu. Výlučne z týchto dôvodov
došlo k zníženiu pôvodnej kúpnej ceny o sumu 2.000,- Eur. Na posledné vyjadrenie už žalovaný, ani
jeho právny zástupca žiadnym spôsobom nereagovali. Preto mali za to, že k dobrovoľnému plneniu od

žalovaného nedôjde. To ich viedlo k podaniu žaloby na súd. V zmysle § 596 Občianskeho zákonníka,
ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na
ne upozorniť. Nezakladá sa na pravde tvrdenie žalovaného, že ich na konkrétne vady upozornil, čo
potvrdzuje aj znenie samotnej kúpnej zmluvy, kde v čl. III. v bode 3. predávajúci vyhlasuje ... „že mu nie
sú známe také vady a poškodenia predmetov prevodu, na ktoré by mal kupujúcich osobitne upozorniť“.

Je logické, že pokiaľ by žalovaný na nejaké konkrétne vady upozornil, nebolo by citované ustanovenie
kúpnej zmluvy formulované uvedeným spôsobom a oni ako kupujúci by jednoznačne žiadali do obsahu
zmluvy zakomponovať upozornenie na vady a s tým súvisiacu dohodnutú zľavu z ceny predmetu kúpy.
Naopak boli to oni, ktorí požadovali úpravu návrhu textu kúpnej zmluvy, v ktorej došlo v čl. III. bod.
4. k vypusteniu slovného spojenia, že poznajú „skutočný stav predmetu kúpy“, pričom tento text bol

v kúpnej zmluve nahradený textom, že ... „poznajú stav predmetov kúpy, ako ho bolo možné zistiť z
ohliadky na mieste samom“, pričom zároveň bola vypustená aj časť textu, „že si nevymieňujú osobitné
vlastnosti predmetu kúpy“. Tieto skutočnosti dosvedčujú, že nedošlo k žiadnej inej úprave kúpnej ceny,
než k štandardnému zníženiu pôvodnej ceny o sumu 2.000,- Eur. Na preukázanie skutočného stavu
predmetu kúpy bol na ich objednávku vyhotovený dňa 18.06.2016 znalecký posudok č. 8/2016 znalcom

Ing. Ivanom Čížom, Lesnícka 30, Slovenská Ľupča, ktorého účelom bolo zistenie vzniku príčiny skrytých
porúch na stavbe chaty. Okrem podrobného popisu nekvalitne vykonaných prác a ich dôsledkov zo
znaleckého posudku vyplýva aj záver znalca, že oprava chaty bola urobená tzv. filmovou technikou
určenou na skorý predaj. Pritom v súvislosti so zverejnenou ponukou bolo zo strany žalovaného tvrdené,
že sa jedná o stavbu po rekonštrukcii. Na základe týchto skutočností majú za preukázané, že žalovaný o

vadách predmetu kúpy vedel, tieto sa snažil prekryť neodborne vykonanou „rekonštrukciou“, na žiadne
vady ich preukázateľne neupozornil a teda nedošlo ani k dohode o zľave z kúpnej ceny titulom vád
predmetu kúpy. Nárok uplatnili v zmysle § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, keď zodpovednosť
predávajúceho je objektívna a preto sa žalovaný nemôže žiadnym spôsobom jej zbaviť. Súčasne
požadovali nahradiť trovy konania v plnom rozsahu.

2. Žalovaný vo vyjadrení zo dňa 12.10.2017, ktoré bolo doručené súdu dňa 16.10.2017 uviedol k žalobe,
že ju žiada v celom rozsahu zamietnuť a priznať nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.
Tvrdenia žalobcov uvedené v žalobe sa nezakladajú na pravde a sú právne irelevantné. Jediné, čo však
môže potvrdiť je tá skutočnosť, že predmetom kúpy bola skutočne rekreačná chata, avšak súpisné číslo

XXX a nie súpisné číslo XXX ako to uvádzajú žalobcovia v žalobe, v katastrálnom území Sielnica a
nie rodinný dom. Už pri prvej ohliadke rekreačnej chaty boli žalobcovia upozornení, že pod drevenou
časťou chaty nie sú základy. Túto skutočnosť pred žalobcami nikdy neskrýval, čo nebolo ani možné,
nakoľko žalobca I/ je architekt s dlhoročnou praxou. Nejedná sa o nejakú závadu, na ktorú ich mal údajne
upozorniť aj písomne, ako sa to snažia tvrdiť žalobcovia. Chata bola užívaniaschopná, čo dokazuje

skutočnosť, že chatu užíval niekoľko rokov a takto užívala chatu aj jej predchádzajúca vlastníčka.
Rekreačných chát, ako i rodinných domov a iných stavieb, ktoré nemajú vôbec základy sú na Slovensku
státisíce. Ešte pred podpísaným kúpnej zmluvy na prevod predmetnej chaty došlo so žalobcami k
dohode o zľave t.j. znížení kúpnej ceny o 2.000,- Eur z pôvodnej ceny 52.000,- Eur práve z toho dôvodu,že žalobcovia, najmä žalobca I/ argumentovali, že po kúpe chaty budú musieť robiť základy v drevenej
časti chaty, nakoľko ako uvádzal žalobca I/ drevené trámy pod touto časťou chaty musia už byť za tie
roky napadnuté hubou a musia byť plesnivé, zhnité. Keby bola chata celomurovaná, jej cena by bola

oveľa vyššia. Je pravdou, že začiatkom mesiaca jún 2016 (t.j. 4 týždne pred prevodom vlastníckych
práv k chate) ho žalobcovia vyzvali, aby sa dostavil na ohliadku prác, ktoré vykonávali na chate. Na
osobnom stretnutí mali žalobcovia ďalšiu požiadavku na zníženie t.j. zľavu z kúpnej ceny, pričom výšku
tejtozľavyanineuviedli.Onimužnatomtostretnutí,ktorésakonalodňa07.06.2016oznámil,žesďalším
znížením kúpnej ceny nesúhlasí a radšej bude súhlasiť so zrušením kúpnej zmluvy, s čím ale nesúhlasili

žalobcovia. K nepravdivému a zavádzajúcemu tvrdeniu žalobcov, že k zníženiu pôvodnej kúpnej ceny o
2.000,- Eur došlo z dôvodu, že údajne súrne potreboval zdroje na financovanie rekonštrukcie vlastného
domu uviedol len toľko, že jednak realitná maklérka, ktorá im to mala údajne povedať Mgr. Snopková,
mala z minulosti vedomosť o časti jeho finančných zdrojov (oveľa vyšších ako bola kúpna cena za chatu
v Sielnici) a jednak on sa pol roka pred predajom chaty nasťahoval do už zrekonštruovaného rodinného
domu. K vyjadreniam, že oprava chaty bola robená tzv. filmovou technikou určenou na skorý predaj

a že bolo z jeho strany tvrdené, že sa jedná o stavbu po rekonštrukcii a že sa vady predmetu kúpy
snažil prekryť vykonanou rekonštrukciou uviedol, že toto nemôže tvrdiť odborník ani laik, pretože nie je
možné výmenou strešnej krytiny, zateplením chaty, výmenou okien a podobne zakryť chýbajúce základy
v drevenej časti stavby. Táto rekonštrukcia nebola pritom robená bezprostredne pred ponúknutím chaty
na predaj. Nikdy netvrdil, a ani nemohol tvrdiť, že bola vykonaná rekonštrukcia základov chaty.

3. Žalobcovia vo vyjadrení zo dňa 06.12.2017, ktoré bolo doručené súdu dňa 11.12.2017 k vyjadreniu
žalovaného zo dňa 12.10.2017, ktoré bolo doručené súdu dňa 16.10.2017 uviedli, že tvrdenia
žalovaného v tomto vyjadrení generálne popierajú. Je pravdou, že pôvodne boli nehnuteľnosti ponúkané
na predaj v cene 52.000,- Eur. Ako však vyplýva aj z textu kúpnej zmluvy, prvá suma nimi hradená, t.j.

suma 2.000,- Eur je vlastne províziou a preto nevideli dôvod, prečo by práve oni mali hradiť túto sumu,
keďže sa jednalo o províziu dohodnutú medzi žalovaným ako predávajúcim a realitnou kanceláriou
bez ich súhlasu. V dôsledku odmietnutia úhrady tejto sumy z ich strany, došlo k zníženiu kúpnej ceny
práve z toho dôvodu, ktorý uviedli v žalobe, išlo o obvyklú prvotnú zľavu ako bežný a zaužívaný postup
pri predaji nehnuteľností. Ďalej sa nezakladá na pravde, že už pri prvej ohliadke predmetu kúpy boli

upozornení na skutočnosť, že pod drevenou časťou chaty nie sú základy a že žalovaný ako predávajúci
túto skutočnosť pred nimi nikdy neskrýval. Pravdou je opak. O tejto skutočnosti pred uzatvorením kúpnej
zmluvy, ani nikdy následne potom, až do začiatku júna 2016 neboli informovaní. K odhaleniu tejto vady
došlo náhodne, v súvislosti s prácami, ktoré na chate začali vykonávať a to konkrétne pri pokládke tzv.
plávajúcich podláh. Keďže boli zistené nerovnosti podláh a bolo nutné vybrať podkladové dosky, na

ktorých mala byť plávajúca podlaha umiestnená, majster vykonávajúci práce pre nich, Vladimír Kapusta,
odkryl podkladové dosky za účelom vyrovnania podláh a zistil, že pod nimi vôbec nie sú pevné základy.
Pritom z vonku sa v tejto časti stavby po obvode nachádzal okapový chodník tvorený štrkovým zásypom,
ktorý siahal až po drevený obklad. Z tohto dôvodu bol následne žalovaný prizvaný na ohliadku, ktorej
sa zúčastnil, a to za prítomnosti realitnej maklérky a jej manžela, ktorých účasť na ohliadke im pôvodne

nebola zrejmá, keď účel ich účasti na ohliadke pochopili až teraz, keď ich žalovaný navrhol v konaní
vypočuť ako svedkov. Pokiaľ by pri prácach nebola nájdená im neznáma vada, nemali by žiadny reálny
dôvod prizývať žalovaného k prácam, ktoré na chate vykonávali, pretože takéto správanie by bolo
minimálne neštandardné. Pozvali žalovaného výlučne z dôvodu zistenia skutkového stavu po odkrytí
podlahovej konštrukcie, že pod touto časťou chaty nie sú žiadne základy. Pri tejto príležitosti skutočne

oznámili žalovanému, že budú požadovať zľavu z kúpnej ceny, pričom výšku zľavy v tej dobe nebolo
možné ešte určiť. V otázke, že v tej dobe nebolo možné výšku zľavy určiť, sa obidve strany zhodujú.
Nie je preto pravdivým tvrdenie žalovaného, že k zníženiu pôvodnej kúpnej ceny 52.000,- Eur na sumu
50.000,- Eur došlo z dôvodu vady - chýbajúcich základov pod časťou chaty a že by opakovane za tú istú
vadu požadovali ďalšie zníženie kúpnej ceny. Pokiaľ sa jedná o rozdielnosť v tvrdeniach, že k zníženiu

kúpnej ceny malo dôjsť aj z dôvodu potreby financií na rekonštrukciu vlastného domu žalovaného,
nimi interpretovaná táto skutočnosť bola získaná sprostredkovane od realitnej maklérky, avšak nie je v
tomto konaní relevantná. Realitná maklérka zdôvodňovala súhlas žalovaného so znížením kúpnej ceny
a zníženie podmienila uzatvorením kúpnej zmluvy a uhradením kúpnej ceny do 18.04.2016. V opačnom
prípade si údajne musí žalovaný vziať úver na rekonštrukciu domu. V mailovej komunikácii s realitnou

maklérkou W. O. žiadali pred uzatvorením kúpnej zmluvy aj o predloženie kolaudačného rozhodnutia k
chate,ktorévšakžalovanýakopredávajúcinevedeldoložiť.Ajztohtodôvoduveľmiprecíznepristupovali
k navrhnutému obsahu kúpnej zmluvy, keď v bode 3. čl. III. jej navrhovaného znenia žiadali doplniť a
v konečnej verzii kúpnej zmluvy sa text aj nachádza ... „predávajúci ďalej vyhlasuje, že stavba a jejnapojenie na technickú vybavenosť vyhovuje príslušným právnym predpisom“. Ďalej bolo v bode 4. čl.
III. textu kúpnej zmluvy vypustené slovo, že poznajú „skutočný stav predmetov prevodu“ a bol doplnený
text „ako ho bolo možné zistiť...“. Zároveň bola vypustená formulácia, že ... „ich osobitné vlastnosti si

nevymieňujú“. Je preto nemysliteľné, že pri takejto precizácii obsahu kúpnej zmluvy by neboli trvali na
tom, aby do obsahu bola pojatá aj dohoda o zľave z kúpnej ceny z dôvodu konkrétnej vady. Ako uvádza
žalovaný, žalobca I/ je architekt s dlhoročnou praxou, keď ďalej doplnili, že je aj znalcom z odboru
stavebníctva. Práve preto pristupoval k obsahu kúpnej zmluvy tak, aby formulácia zodpovedala reálnej
situácii a podmienkam v čase jej uzatvárania. Bol to práve žalovaný, ktorý ako predávajúci v bode 3.

čl. III. kúpnej zmluvy uviedol, že ... „vyhlasuje, že nie sú mu známe také vady a poškodenia predmetov
prevodu, na ktoré by mal kupujúcich osobitne upozorniť“. Týmito prehláseniami žalovaný sám potvrdil,
že k žiadnemu upozorneniu na akúkoľvek vadu predmetu kúpy pred podpísaním zmluvy nedošlo. Až
následne po vyčíslení nákladov požadovaných z titulu zľavy z kúpnej ceny začal žalovaný účelovo tvrdiť,
že ich na túto konkrétnu vadu upozornil, a to zjavne v súvislosti so zistením, že v opačnom prípade je
za vadu objektívne zodpovedný. V súvislosti s týmto nepravdivým tvrdením žalovaného poukázali ako

na dokresľujúcu skutočnosť i na ďalšiu vadu zistenú v lete tohto roku. Žalovaný ako predávajúci uviedol
v kúpnej zmluve aj nepravdivý údaj o tom, že chata je odkanalizovaná do žumpy. Ani toto tvrdenie sa
nezakladá na pravde, pretože v skutočnosti je odkanalizovanie zavedené do plastovej skruže s odtokom
do potoka. Takéto riešenie je v rozpore s príslušnými predpismi, hoci súlad stavby s nimi žalovaný v
kúpnej zmluve jednoznačne vyhlásil. Z týchto dôvodov trvali na podanej žalobe.

4. Žalovaný vo vyjadrení zo dňa 08.01.2018, ktoré bolo doručené súdu dňa 09.01.2018 k vyjadreniu
žalobcov zo dňa 06.12.2017, ktoré bolo doručené súdu dňa 11.12.2017 uviedol, že nerozumie, prečo
žalobcovia vo svojom vyjadrení teraz nepravdivo vymýšľajú, že nevideli dôvod platiť províziu realitnej
kanceláriiaúdajnevdôsledkuodmietnutiaúhradyprovíziezichstranydošlokzníženiukúpnejceny.Toto

odžalobcovnikdynepožadovalajejehovecouakosadohodolsrealitnoukanceláriounavýškeprovízie-
odmenyzasprostredkovaniepredajarekreačnejchatyaspôsobejejuhradenia.Pridojednávanízníženej
kúpnej ceny sa provízia pre realitnú kanceláriu ani nespomínala a nebol na to ani dôvod. Je pravdou, že
časť kúpnej ceny v sume 2.000,- Eur žalobcovia zaplatili na základe zmluvne dohodnutých podmienok
priamo na účet realitnej kancelárie. Toto je uvedené jasne v kúpnej zmluve. Žalobcovia ďalej vo vyjadrení

zároveň však tvrdia, že dôvodom zníženia kúpnej ceny mala byť obvyklá prvotná zľava ako bežný a
zaužívaný postup pri predaji nehnuteľností. V žalobe žalobcovia ešte ďalej nepravdivo tvrdia aj to, že
druhým dôvodom zníženia kúpnej ceny bolo to, že údajne potreboval peniaze na rekonštrukciu domu,
ktorá však bola ukončená pol roka pred podpísaním kúpnej zmluvy, pričom on s manželkou mal viac ako
dostatok peňazí z vlastných úspor a ešte aj z predaja manželkinho bytu, ktorý sa uskutočnil len niekoľko

mesiacov pred podpísaním kúpnej zmluvy na prevod rekreačnej chaty. Tieto dva dôvody uvádzané
žalobcami mali byť výlučnými dôvodmi zníženia kúpnej ceny. On však nemá vedomosť o nejakej prvotnej
zľave pri predaji nehnuteľností pričom toto tvrdenie žalobcov je aj v rozpore s teraz vymysleným tretím
tvrdením žalobcov, že k zníženiu kúpnej ceny došlo údajne z dôvodu odmietnutia úhrady provízie
realitnej kancelárii. Súčasne žalobcovia uvádzajú, že ich tvrdenie ohľadom zníženia kúpnej ceny z

dôvodu nevyhnutnej potreby financií na rekonštrukciu rodinného domu nie je v tomto konaní relevantné.
Za právne relevantné však on považuje to, že tvrdenia žalobcov sa nezakladajú na pravde a sú účelovo
vymýšľané, aby mohli popierať skutočný dôvod zníženia kúpnej ceny. Jediným a skutočným dôvodom
zníženia kúpnej ceny bolo to, že ešte pred podpísaním kúpnej zmluvy na prevod chaty došlo so
žalobcami k dohode o znížení kúpnej ceny o 2.000,- Eur z pôvodnej ceny 52.000,- Eur práve z dôvodu,

že žalobcovia argumentovali, že po kúpe chaty budú musieť robiť základy v drevenej časti chaty, nakoľko
ako uvádzal žalobca I/ drevené trámy pod touto časťou chaty musia už byť za tie roky napadnuté hubou
a musia byť plesnivé a zhnité. K výmyslom žalobcov, že k „odhaleniu tejto vady došlo náhodne“ pri
pokládke tzv. plávajúcich podláh je potrebné uviesť, že výmena podlahy nebola potrebná, nakoľko táto
nebola poškodená a bola málo používaná. Žalobcovia si len chcú za jeho peniaze vylepšiť rekreačnú

chatu aj o také práce a materiál, ktoré nemajú nič spoločné s dobudovaním základov. Jediným dôvodom
odstránenia pôvodnej podlahy bolo to, že musela byť odstránená z dôvodu vybudovania betónových
základov v drevenej časti chaty, tak ako to chceli mať žalobcovia. Odstránenie podlahy a časť sanačných
prác žalobcovia uskutočnili ešte v čase, keď vlastníkom rekreačnej chaty bol ešte on. Žalobcovia sa
stali vlastníkmi rekreačnej chaty až dňa 29.06.2016. Na túto skutočnosť ich upozornil. Žalobcovia ho

na stretnutie dňa 07.06.2016 zavolali za účelom ohliadky prác, ktoré vykonávali na jeho rekreačnej
chate, rokovania ďalšieho zníženia kúpnej ceny z dôvodu, že vybudovanie základov bude nákladnejšie
ako predpokladali, ako aj doriešenia prevodu vlastníckych práv. On s ďalším znížením kúpnej ceny už
nesúhlasil a navrhol žalobcom zrušenie kúpnej zmluvy, s čím ale nesúhlasili žalobcovia. Je pravdou, žežalobcovia výšku ďalšej požadovanej zľavy zníženia kúpnej ceny neuviedli, pretože on hneď na začiatku,
ako mu žalobca I/ začal vysvetľovať, že čo všetko bude musieť spraviť na vybudovaní základov a z tohto
dôvodu bude požadovať ďalšie zníženie kúpnej ceny ho zastavil s tým, že na zníženie kúpnej ceny z

dôvodu neexistujúcich základov, ktoré si žalobcovia chceli dať vybudovať sa už raz dohodli a že on na
ďalšie zníženie ceny nepristúpi. Navrhol žalobcom zrušenie zmluvy s čím nesúhlasili. Výšku zľavy, resp.
zníženie kúpnej ceny si dohodli už pred podpísaním kúpnej zmluvy. Vyčíslenie nákladov na vybudovanie
základov musí byť pre architekta, znalca z odboru stavebníctva otázkou niekoľkých minút, tak ako
tomu bolo pred podpísaním kúpnej zmluvy. Účelovo vymyslenými tvrdeniami sú aj vyjadrenia žalobcov

uvedené v ich liste zo dňa 15.08.2016, v ktorom je uvedené, že dňa 12.08.2016 im dodávateľ Vladimír
Kapusta predložil vyúčtovanie nákladov v sume 4.011,60 Eur, ktoré mu uhradili. Žalobcovia mu však
neskôr zaslali vyúčtovanie rekonštrukcie podlahy, ktoré Vladimír Kapusta vypracoval, ale v skutočnosti
až dňa 10.09.2016. Žalobcovia k žalobe ako dôkaz pripojili faktúru č. 152016 zo dňa 25.10.2016 splatnú
dňa 25.11.2016 s dátumom vzniku daňovej povinnosti dňa 21.10.2016. Žalobcovia ďalej vo svojom
vyjadrení píšu o nejakej „precizácií obsahu kúpnej zmluvy“, ktorej návrh vypracovala realitná kancelária,

pričom sa odvolávajú na to, že nemal kolaudačné rozhodnutie ako doklad o vlastníctve k stavbe. Túto
však on nestaval. Realitná maklérka O. z tohto dôvodu ako doklad o vlastníctve predložila žalobcom
kúpnu zmluvu zo dňa 14.09.2011 na základe ktorej rekreačnú chatu nadobudol. Pod pojmom precizácia
obsahu kúpnej zmluvy sa skôr dá chápať špekulácia, keď ako sami žalobcovia tvrdia bolo z textu zmluvy
vypustené slovo „skutočný“ stav predmetov prevodu, ako ho bolo možné zistiť z ohliadky (nebola však

len jedna a pri ohliadkach boli žalobcovia opakovane upozornený na chýbajúce základy pod drevenou
časťou rekreačnej chaty) na mieste samom a v takom stave v akom sa nachádzajú predmety prevodu
kupujú do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Žalobcovia ďalej uvádzajú, že žiadali doplniť v
texte zmluvy, že „predávajúci vyhlasuje, že stavba a jej napojenie na technickú vybavenosť vyhovuje
príslušnýmprávnympredpisom“.Onvšaknemáanitušenie,čochceližalobcoviatýmtopovedať,nakoľko

stavba vyhovuje príslušným právnym predpisom. Za uvedenou vetou ešte nasleduje text „predmety
prevodu sú v stave zodpovedajúcom veku a bežnému užívaniu“. Keď teda architekt a znalec z odboru
stavebníctva tvrdil, že drevené trámy pod touto časťou chaty, kde nie sú základy musia už byť za tie roky
napadnuté hubou a musia byť plesnivé, zhnité, vedel o čom hovorí. Takto sa vyjadril žalobca I/. K nijakej
písomnej dohode o znížení kúpnej ceny nedošlo, pretože jednak to v praxi nebýva štandardné, aby sa

to v zmluve uvádzalo, že kúpna cena mala byť pôvodne iná ako sa nakoniec dohodlo. Pokiaľ žalobcovia
teraz tvrdia, že dohoda o zľave, resp. znížení kúpnej ceny mala byť z dôvodu konkrétnej vady, tak on k
tomuto uviedol, že chýbajúce základy pod drevenou časťou rekreačnej chaty za vadu nepovažoval a ani
nepovažuje, tak ako tisícky iných vlastníkov stavieb, ktoré nemajú základy. Považoval však za seriózne
na túto skutočnosť žalobcov upozorniť, čo sa aj stalo. V konečnom dôsledku to za vadu nepovažovali ani

žalobcovia, inak by to požadovali uviesť do kúpnej zmluvy. K okolnostiam ohľadne žumpy doplnil, že tu
žalobcovia „pozabudli“ vo svojom vyjadrení uviesť, že plastovú žumpu videli opakovane pri ohliadkach,
pričom sa ho pýtali, prečo sú vo vrchnej časti žumpy odtoky do potoka, keď im jasne vysvetlil, že
do žumpy je zvedená drenáž pre dažďovú vodu. Odtok do potoka slúži len ako „poistka“ v prípade
prívalových dažďov, ktoré by žumpa nemohla odobrať vo zvýšených množstvách. K takejto situácii však

v čase keď bol vlastníkom chaty nedošlo.

5. Súd vo veci vykonal dokazovanie listinami, ktoré v konaní predložili strany sporu, výsluchom žalobcov
ako strán sporu, výpoveďami svedkov B.. W. O., B.. B. I., A. I., B. O., B. O., keď zistil tento skutkový
a právny stav:

6. Dňa 18.04.2016 bola medzi žalovaným ako predávajúcim a žalobcami ako kupujúcimi uzatvorená
kúpna zmluva. Z čl. I. bod 1. kúpnej zmluvy vyplýva, že predmetom prevodu boli nehnuteľnosti
nachádzajúce sa v katastrálnom území O., L. O., L. H., zapísané v katastri nehnuteľností na T. Č.. XX
a to: pozemok - parcela registra „C“ parc.č. 849/24, zastavané plochy a nádvoria o výmere 329 m2,

pozemok - parcela registra „C“ parc.č. 849/91, zastavané plochy a nádvoria o výmere 73 m2, stavba -
súpisné číslo 563, rekreačná chata postavená na pozemku parcela registra „C“ parc.č. 849/91, napojená
na verejný rozvod elektriny, na verejný vodovod, odkanalizovaná do žumpy s príslušenstvom, ktoré
tvoriladrobnástavbadrevárne.Predmetomprevodubolinehnuteľnostivcelosti.Žalobcoviaakokupujúci
predmetné nehnuteľnosti podľa kúpnej zmluvy nadobudli do vlastníctva v režime bezpodielového

spoluvlastníctva manželov v celosti. Z čl. II. bod 1. kúpnej zmluvy vyplýva, že zmluvné strany si stanovili
kúpnu cenu za predmet prevodu dohodou na sumu vo výške 50.000,- Eur. Z tohto istého článku, z
bodu 2. kúpnej zmluvy vyplýva, že žalobcovia sa zaviazali zaplatiť žalovanému dohodnutú kúpnu cenu
vo výške 50.000,- Eur spôsobom: prvú časť kúpnej ceny vo výške 2.000,- Eur zaplatili žalobcoviaako kupujúci spoločne a nerozdielne v prospech realitnej kancelárie - Partner Plus, s.r.o., so sídlom
J. Matušku 7, 960 01 Zvolen, IČO: 36 781 835 („sprostredkovateľ“) a to priamym vkladom alebo
bankovým prevodom v prospech bankového účtu sprostredkovateľa, keď žalovaný ako predávajúci

svojim podpisom na kúpnej zmluve vyjadril výslovný súhlas s úhradou prvej časti kúpnej ceny v prospech
sprostredkovateľa a jej započítaním oproti realitnej provízii dohodnutej medzi ním ako záujemcom a
realitnou kanceláriou Partner Plus, s.r.o. ako sprostredkovateľom, druhú časť kúpnej ceny vo výške
48.000,- Eur sa zaviazali žalobcovia ako kupujúci spoločne a nerozdielne zaplatiť predávajúcemu
bankovým prevodom v prospech bankového účtu predávajúceho a to v deň podpísania kúpnej zmluvy.

Predávajúci a kupujúcimi svojimi podpismi v tomto istom článku v bode 3. kúpnej zmluvy výslovne
potvrdili výšku dohodnutej kúpnej ceny a súhlasili s formou jej úhrady. Z čl. III. bod 3. kúpnej zmluvy
vyplýva, že „predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe také vady a poškodenia predmetov prevodu,
na ktoré by mal kupujúcich osobitne upozorniť. Predávajúci ďalej vyhlasuje, že stavba a jej napojenie
na technickú vybavenosť vyhovuje príslušným právnym predpisom. Predmety prevodu sú v stave
zodpovedajúcom veku a bežnému užívaniu“. Z tohto istého článku bod 4. kúpnej zmluvy vyplýva, že

„kupujúci prehlasujú, že poznajú stav predmetov prevodu, ako ho bolo možné zistiť z ohliadky na
mieste samom a v takom stave v akom sa nachádzajú predmety prevodu kupujú do bezpodielového
spoluvlastníctva manželov“. Predmetom prevodu podľa kúpnej zmluvy, tak ako to vyplýva z čl. I. bol i
spoluvlastnícky podiel v 1/24-tine k nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v katastrálnom území O., L. O., L.
H., zapísanej v katastri nehnuteľností na T. Č.. XXXX a to: pozemok - parcela registra „E“ parc.č. 1121,

vedený ako trvalé trávne porasty o výmere 4.733 m2. Kúpna cena 50.000,- Eur bola dojednaná za celý
predmet prevodu.

7. Žalobcovia v zmysle kúpnej zmluvy zo dňa 18.04.2016, konkrétne v zmysle čl. II. bod 2. uhradili
za predmet prevodu dohodnutú kúpnu cenu 50.000,- Eur spôsobom 48.000,- Eur na účet žalovaného

uvedený v kúpnej zmluve dňa 18.04.2016 a 2.000,- Eur na účet realitnej kancelárie uvedený v kúpnej
zmluve dňa 18.04.2016 o čom svedčia platobné príkazy žalobcu I/ zo dňa 18.04.2016 pre OTP Banka
Slovensko, a.s. (č.l. 53-54 spisu). V obidvoch platobných príkazoch je uvedená informácia pre príjemcu
„prevod rekreačná chata“.

8. Žalobca I/ mailom zo dňa 18.04.2016 oznámil Jane Snopkovej, že s kúpnou zmluvou súhlasí s tým, že
žiadal doplniť červene dopísaný text. Uviedol, že je to z dôvodu, že majiteľ nemá kolaudačné rozhodnutie
na stavbu. Nemá tiež revíznu správu od elektriny a ani správu o skúške nepriepustnosti žumpy.

9. Pred uzavretím kúpnej zmluvy zo dňa 18.04.2016 mailom zo dňa 11.04.2016 žalobkyňa II/ oznámila

W. O., že za dohodnutých podmienok vo včerajšom telefonickom rozhovore sa rozhodli (99 %) kúpiť
chatu v Sielnici. Žiadala však zaslať ešte kolaudačné rozhodnutie a listy vlastníctva. Na tento mail
Jana Snopková reagovala mailom z toho istého dňa, kde oznámila žalobkyni II/ čísla LV, pokiaľ ide o
kolaudačné rozhodnutie oznámila, že toto predávajúci nemá, má len kúpnu zmluvu vo forme notárskej
zápisnice, ktorú kúpnu zmluvu môže vidieť pri osobnom stretnutí.

10. Na základe kúpnej zmluvy zo dňa 18.04.2016 bol povolený vklad vlastníckeho práva do katastra
nehnuteľností k predmetu prevodu na žalobcov rozhodnutím Okresného úradu Zvolen, katastrálny
odbor, číslo vkladu: V1264/2016 zo dňa 29.06.2016, keď vklad bol povolený dňa 29.06.2016, pričom
týmto dňom nastali i právne účinky vkladu.

11. Vkladové konanie č. V1264/2016 bolo pred vydaním rozhodnutia o povolení vkladu i prerušené
rozhodnutím Okresného úradu Zvolen, katastrálny odbor č. V-1264/2016 zo dňa 20.05.2016. Vkladové
konanie bolo prerušené z dôvodu: „s poukazom na ust. § 4 ods. 1 Zákona č. 140/2014 Z.z. v platnom
znení o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých

zákonov preukázať potrebnými dokladmi zo strany účastníkov predmetnej zmluvy, o ktorú z osôb vo
vzťahu ku kupujúcim podľa § 4 ods. 1 písm. a, b, c vyššie citovaného zákona ide, nakoľko vlastník alebo
iná osoba je oprávnená previesť vlastníctvo poľnohospodárskeho pozemku (spoluvlastnícky podiel E
KN parc.č. 1121 o výmere 4733) bez použitia postupu podľa ods. 3 až 10 a podľa § 5 a 6 citovaného
zákona do vlastníctva len tam citovaným osobám, v opačnom prípade platí postup podľa § 4 ods. 2

citovaného zákona“. Príslušný katastrálny orgán v tejto súvislosti žiadal účastníkov kúpnej zmluvy aby
v lehote 30 dní odo dňa doručenia rozhodnutia návrh na vklad vlastníckeho práva uvedeným spôsobom
doplnili inak bude katastrálne konanie v zmysle § 31 b ods. 1 písm. f/ Zákona č. 162/1995 Z.z., v platnom
znení, zastavené.12. Dňa 06.06.2016 žalobcovia k prerušenému vkladovému konaniu č. V1246/2016 Okresnému úradu
Zvolen, katastrálny odbor zaslali vyjadrenie obce O., podľa ktorého parcela č. EKN 1121 v k.ú. O. vedená

ako trvalé trávne porasty je Územným plánom obce Sielnica určená na iné ako poľnohospodárske
využitie.

13. Žalobcovia v konaní predložili na dôkaz i poslednú stranu návrhu textu kúpnej zmluvy (č.l. 49 spisu),
tvrdiac, že ide o pôvodný návrh textu kúpnej zmluvy, z ktorého vyplýva, že oproti podpísanej kúpnej

zmluve zo dňa 18.04.2016 je zmenený čl. III. bod 4. kúpnej zmluvy, keď pôvodný návrh textu kúpnej
zmluvy v tomto ohľade znel: „kupujúci prehlasujú, že poznajú skutočný stav predmetov prevodu, ako ho
bolo možné zistiť z ohliadky na mieste samom a ich osobitné vlastnosti si nevymieňujú a v takom stave
v akom sa nachádzajú predmety prevodu kupujú do bezpodielového spoluvlastníctva manželov“.

14. Podľa výpisu z T. Č.. XX pre okres Zvolen, L. O., I. Ú. O. vytvoreného cez katastrálny portál

Úradu geodézie, kartografie a katastra SR zo dňa 25.04.2017 a zo dňa 15.10.2017, žalobcovia
sú v režime bezpodielového spoluvlastníctva manželov výlučnými vlastníkmi v celosti nehnuteľností,
rekreačnej chaty súpisné číslo 563 postavenej na parcele číslo 849/91 a pozemkov - parciel registra
"C" evidovaných na katastrálnej mape parc.č. 849/24, zastavané plochy a nádvoria o výmere 329 m2,
parc.č. 849/91, zastavané plochy a nádvoria o výmere 73 m2 titulom kúpnej zmluvy č. V1264/2016 od

29.06.2016.

15. Rekreačná chata bola ponúkaná na predaj cez internetovú stránku realitnou kanceláriou Partner
Plus s.r.o., Nádvorná 16, Zvolen (č.l. 39 spisu). V ponuke je uvedené, že na predaj sa ponúka chata
ako bungalov s možným celoročným bývaním v Sielnici. V ponuke je uvedené, že chata, ktorá má štýl

bungalovuprešlavkusnourekonštrukciou,jezateplená,obytnépriestorymajúrozlohu73m2,podlahysú
plávajúce a dlažba, celá chata je zateplená, okná sú nové, drevené s drevenými žalúziami. Vedľa chaty
sa nachádza sklad náradia. Na pozemku sa nachádza vodovod a žumpa. Ďalej v ponuke je uvedené, že
niektoré chaty v okolí sú už využívané celoročne, na trvalé bývanie. V ponuke je uvedený kontakt: W. O.,
XXXX XXX XXX. Nehnuteľnosť bola ponúknutá na predaj spolu s pozemkom za kúpnu cenu 52.000,-

Eur, provízia 2.000,- Eur (č.l. 40 spisu).

16. Listom zo dňa 15.06.2016 žalobcovia oznámili žalovanému, že žiaľ pri stavebných úpravách
zistili, že drevená časť stavby nemá pevný (betónový alebo aspoň kamenný) základ, je postavená na
drevených trámoch uložených na zemi a zasypaných štrkom. Vykonané „izolácie“ nespĺňajú požiadavky

vodotesnosti, čo sa prejavilo na orosení konštrukcii pod tepelnou izoláciou. Drevené trámy, na ktorých
konštrukcia stojí vykazujú znaky hniloby, na drevenom obložení sa v spodnej časti chytila huba, ktorá
môže vážne ohroziť stabilitu drevostavby. Súčasne v tomto liste je uvedené, že o tejto skutočnosti
žalovaného žalobcovia bezodkladne informovali a dňa 07.06.2016 sa žalovaný o týchto skutočnostiach
mohol presvedčiť aj osobne. Ďalej v tomto liste je uvedené, že za súčasného stavu už nie je možné od

kúpnej zmluvy z ich strany odstúpiť, aj keď by im to vyhovovalo. Nevedia však stavbu vrátiť v pôvodnom
stave, keď tiež investovali už do niektorých úprav, kým sa zistili uvedené nedostatky. Vzhľadom na túto
skutočnosť navrhli daný stav riešiť zľavou z kúpnej ceny, keď zľava by sa rovnala nákladom nevyhnutne
vynaloženým na odstránenie tejto zásadnej vady stavby. V liste je ďalej uvedené, že s takýmto postupom
žalovaný súhlasil s tým, že majú predložiť výšku nákladov. List obsahuje aj oznámenie, že práce na

sanácii založenia stavby doteraz neboli ukončené a preto z tohto dôvodu nie je ani vypočítaná suma
nákladov. Na zľave z kúpnej ceny však žalobcovia stále trvali.

17. V ďalšom liste zo dňa 15.08.2016 žalobcovia žalovanému oznámili, že dňa 12.08.2016 im dodávateľ
stavby A.U. I. predložil vyúčtovanie za rekonštrukciu podlahy - odstránenie závad stavby rekreačnej

chaty súpisné číslo XXX, I. Ú. O.. Predmetom prác bolo demontáž podláh, odstránenie hnilobou a hubou
napadnutých drevených prvkov nosnej konštrukcie, konštrukcie podláh a obkladu stien, vybudovanie
betónových základov, položenie izolácie proti zemnej vlhkosti a tepelnej izolácie, položenie podláh.
Vyčíslené náklady, ktoré v tejto súvislosti uhradili dodávateľovi stavby A. I. predstavujú sumu 4.011,60
Eur. V tejto výške v zmysle dohody si uplatnili zľavu z kúpnej ceny a túto sumu žiadali poukázať na

účet v banke označený v tomto liste. Súčasne tu žalobcovia poznamenali, že v tejto sume nie sú
zahrnuté náklady na odvoz sute na skládku predbežne odhadnuté na 260,- Eur. V liste je ďalej uvedené,
že nakoľko žalovaný ich neinformoval objektívne o skutočnom stavebno-technickom stave predávanej
chaty, naopak zatajil podstatné skutočnosti, čím im spôsobil ďalšie náklady na dopravu počas realizácienevyhnutných sanačných prác ako aj stratu času vykonávaním dozoru na stavbe. Nevyčíslené sú tu tiež
práce, ktoré z toho titulu vykonali svojpomocne.

18. Predžalobnou výzvou zo dňa 26.10.2016 žalobcovia prostredníctvom právnej zástupkyne vyzvali
žalovaného k dobrovoľnému splneniu nimi uplatneného nároku na zľavu z kúpnej ceny vo výške
„4.001,60 Eur“ a jej úhradu v prospech ich účtu v lehote do 7 dní odo dňa doručenia tejto výzvy. Súčasne
oznámili žalovanému, že po márnom uplynutí tejto lehoty uplatnia nároky súdnou cestou, čím vzniknú
ďalšie zbytočné náklady a trovy žalovanému.

19. Na predžalobnú výzvu zo dňa 26.10.2016 reagoval žalovaný prostredníctvom právneho zástupcu
odpoveďou zo dňa 15.11.2016. V tejto odpovedi žalovaný uviedol, že tvrdenia žalobcov v liste zo dňa
26.10.2016 sa nezakladajú na pravde. Obdobné nepravdivé tvrdenia žalobcovia uvádzali už aj v liste
zo dňa 15.06.2016. Žalovaný nereagoval na list žalobcov zo dňa 15.06.2016 z dôvodu, že si celú vec
vydiskutovali na osobnom stretnutí, ktoré sa uskutočnilo priamo na predmetnej chate. Tu oznámil pred

predajom chaty žalobcom všetky skutočnosti týkajúce sa neexistencie základov v drevenej časti stavby
v dôsledku čoho došlo z podnetu žalobcov k zníženiu kúpnej ceny o 2.000,- Eur. Neexistuje preto žiaden
dôvod na ďalšie, duplicitné zníženie kúpnej ceny za chatu súpisné číslo XXX A. I..Ú.. O. o ďalších
„4.001,60 Eur“. Ďalej je v tejto odpovedi uvedené, že žalovaný žalobcom túto sumu neuhradí.

20. Žalobcovia na tento list žalovaného zo dňa 15.11.2016 reagovali listom zo dňa 13.12.2016
prostredníctvom právnej zástupkyne. Tvrdenia žalovaného vyhodnotili za zavádzajúce a nepravdivé,
pretože pokiaľ by ich bol o neexistencii základov drevenej časti stavby ako kupujúcich skutočne
informoval, neboli by akceptovali kúpnu cenu požadovanú ním ako predávajúcim a skutočne by boli
jednali o zľave z nej, resp. by ku kúpe ani neboli pristúpili. Pokiaľ sa jedná o tvrdenie žalovaného, že za

chýbajúce základy bola poskytnutá zľava 2.000,- Eur, skutočne došlo pri jednaní o cene nehnuteľností
o jej zníženie z inzerovanej sumy 52.000,- Eur na sumu 50.000,- Eur. Takýto postup pri predaji
nehnuteľností je však zaužívaný a bežný, pretože navrhovaná predajná cena sa nikdy nepredpokladá a
neuvádza ako fixná. Dôležitým dôvodom pre zníženie pôvodnej ceny bola i skutočnosť, že nehnuteľnosť
kupovali v podobe vyplatenia kúpnej ceny v hotovosti, teda zo svojich vlastných zdrojov, čo samotný

akt predaja urýchlilo a žalovanému ako predávajúcemu bola kúpna cena uhradená podstatne rýchlejšie
ako pri predaji cez úverové zdroje. Podľa informácie od realitnej maklérky žalovaný potreboval súrne
zdroje na financovanie rekonštrukcie domu. Súčasne žalobcovia vyslovili vieru, že celú vec uzatvoria
so žalovaným v zmysle ich požiadavky, pretože súdne konanie by zbytočne časovo aj finančne celý
problém sťažilo.

21. Žalovaný v konaní predložil i fotografie chaty súpisné číslo XXX (č.l. 41-42 spisu), ktorými deklaroval
stav chaty pred predajom. Fotografie neobsahujú dátum ich zhotovenia.

22. Zo znaleckého posudku č. 8/2016 zo dňa 18.06.2016 znalca Ing. Ivana Číža, Lesnícka 30,

976 13 Slovenská Ľupča, znalca zapísaného v zozname znalcov, prekladateľov a tlmočníkov, ktorý
vedie Ministerstvo spravodlivosti SR pre odbor stavebníctvo a odvetvie oceňovanie nehnuteľností,
pozemné stavby a poruchy stavieb (evidenčné číslo znalca: 910496) súd zistil, že znalecký posudok
bol vyhotovený na základe zadávateľa, ktorým bol žalobca I/. Úlohou znalca bolo zistenie príčiny
vzniku porúch na stavbe chaty súpisné číslo XXX C. O. A. O. Q., L. O.. Účelom znaleckého posudku

bolo zistenie stavu poruchy a určenie, či bez demontáže konštrukcie sa dala porucha zistiť. Dátum
vyžiadaniaposudkujeuvedený02.06.2016,čobolidátum,kuktorémubolvypracovanýposudok.Dátum
rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu nehnuteľností je tiež uvedený 02.06.2016. Znalec
na základe požiadania žalobcu I/ previedol dňa 03.06.2016 obhliadku chaty v chatovej oblasti O. Q.
O. Č. XXX A. L. O.. Znalec v znaleckom posudku žalobcu I/ označil za majiteľa chaty. V znaleckom

posudku je uvedené, že majiteľ chaty po dôkladnej prehliadke chaty sa zameral na odstránenie
niektorých nefunkčných, krivých konštrukcii a následne zistil, že okrem krivých podláh neboli dodržané
technicképarametreizolácieprotizemnejvlhkosti.Zameralsanainteriérovéúpravy,kdepredpoložením
laminátovej podlahy boli premerané položené USB dosky, keď sa zistili odchýlky do 5 cm. Na základe
týchto nerovností sa rozhodol odstrániť krivo položenú podkladovú vrstvu podlahy (USB dosky). Po

odstránení dosiek sa objavili vady stavby, ktoré by žiaden odborník z bežného pohľadu nemohol zistiť.
Pri prehliadke stavby sa zistilo, že všetky prístavby boli prevedené neznámou nosnou konštrukciou
uloženou na drevených trámoch priamo na terén. Z vonkajšej strany od severu okolo prístavby bývalej
drevárnesadodatočnepreviedloodizolovanieodvonkajšejvlhkostivzdušnouMOPizoláciouzasypanoukameninom. Izolácia bola prevedená nekvalitne a požadované vlastnosti nedosiahla. Z vnútornej
strany za prítomnosti majiteľa a znalca sa previedlo odkrytie podzákladových a podlahových vrstiev.
Postupne sa zistilo, že prístavba nie je chránená od zemnej vlhkosti. Pod obvodovým nosným trámom

sa nenachádzala žiadna izolácia proti vode. Nosný trám bol na 90 % zhnitý. Podlahové vrstvy boli
prevedená tak, že na rastlý terén bola rozprestrená ochranná fólia čiernej farby používaná na prekrytie
nábytku pri maliarskych prácach v byte. Fólia bola poškodená. Na fóliu bolo nasypané ostré kamenivo,
ktoré dodatočne po pritlačení prederavilo položenú fóliu. Medzi polštáre na ktorých mala byť nosná
konštrukcia podlahy sa ako opora vybetónovali petky neodizolované od zemnej vlhkosti. Položenie

polštárov sa previedlo na obvod a betónové petky na ktoré sa položila jedna vrstva molitánu slúžiaceho
ako podkladná vrstva pod plávajúcu podlahu proti kročajovému napätiu a nie ako izolácia proti zemnej
vlhkosti. Po odstránení molitánu - vlhkého, sa na vrchu betónovej petky objavili kropaje vody. Podobný
stav bol aj pod všetkými podkladnými vrstvami nosnej časti podlahy. O ochrane obvodovej nosnej
konštrukcii sa nedá popísať nič, nakoľko tam nebola. Po odkrytí podhlahových vrstiev sa na zhnitých,
drevených častiach objavili stopy po plesni a hnilobe. Na základe tohto sa rozhodli z rozdeľovacej

priečky oddeliť drevený obklad zo zvislej steny a tam objavila huba, zákerná drevomorka, ktorá
dokáže znehodnotiť celú drevenú konštrukciu. O stálej vlhkosti v konštrukcii a izolácii svedčili aj stopy
hubovitého podrastu v tepelnej izolácii. Oprava chaty bola prevedená neodborne tzv. filmovou technikou
určenou na skorý predaj. Zo záverov posudku vyplýva, že zistené závady boli v takom stave, že po
prevedení povrchových úprav sa nedali bežne zistiť. Objavené závady sa dali zistiť len po rozobratí časti

konštrukcie. Závady na stavebných konštrukciách sú takých rozsahov, že na stavbe zanechávajú trvalé
následky. Všetky odkryté drevené konštrukcie boli vlhké a napadnuté hnilobou. Podlahová izolácia v
takom prevedení sa dá hodnotiť ako žiadna, nakoľko neplnila žiadne úlohy. Záverom znalec konštatoval,
že závady na chate boli takého rozsahu, že pre záchranu objektu sa musela rozobrať celá poškodená
nosná a obkladová drevená časť. Skryté závady bez prevedenej demontáži sa nedali zistiť.

23. Faktúrou č. 152016 zo dňa 25.10.2016 splatnou dňa 25.11.2016, v ktorej je uvedený dátum vzniku
daňovej povinnosti 21.10.2016 dodávateľ A. I., staviteľ, B., S. XXX/XX, XXX XX S. S., IČO: 17 062 365
fakturoval odberateľovi Y.. X.. M. S., O. XX, XXX XX S. S. za stavebné práce na rekreačnej chate súpisné
číslo XXX, O. podľa priloženého rozpisu celkovú čiastku 8.565,00 Eur včítane 20 % DPH. Stavebné

práce na rekreačnej chate boli vyčíslené nasledovne: rekonštrukcia základov a podlahy 4.011,60 Eur,
stavebné práce kuchyňa a vstup 473,73 Eur, oplotenie 699,60 Eur, doprava 220,- Eur, zľava 4,93 Eur,
osadenie okien a zateplenie časti chaty 1.737,50 Eur, spolu 7.137,50 Eur, k tomu 20 % DPH 1.427,50
Eur, spolu 8.565,00 Eur včítane DPH, uhradené zálohy 6.450,00 Eur, zostáva k úhrade 2.115,00 Eur.
Suma 4.011,60 Eur bola rozpísaná v „rekonštrukcii podlahy na chate v Sielnici“ položkami č. 1 až č. 44

(č.l. 103-104 spisu).

24. Žalobcovia v konaní dokladali, že v súvislosti s dodávkou stavebných prác a materiálu na chate v
Sielnici uhradili dňa 08.06.2016 čiastku 500,- Eur, dňa 29.06.2016 čiastku 1.000,- Eur, dňa 15.08.2016
čiastku 3.900,- Eur, spolu čiastku 5.400,- Eur.

25. Z podstatnej časti výsluchu žalobcu I/ ako strany sporu súd zistil, že rekreačnú chatu na predaj
našli na stránkach realitnej kancelárie. Následne kontaktovali maklérku tejto realitnej kancelárie W. O..
Dohodli si ohliadku rekreačnej chaty, ktorej sa táto zúčastnila. Rekreačná chata bola v ponuke za kúpnu
cenu 52.000,- Eur. Na ohliadke sa zúčastnili on, jeho manželka a realitná maklérka O.. Chatu si prehliadli

zvonkuajzvnútra.Jedinečonašlibolavydutápodlahavobytnejmiestnosti.Vdrevenejčastichatynebola
položená podlaha, len bol pripravený podklad na podlahu. Podklad bol z OSB dosiek. Po ohliadke s
manželkou realitnej maklérke oznámili, že sú v tamto stave chatu ochotní kúpiť za 50.000,- Eur. Realitná
maklérka W. O. povedala, že sa musí spojiť s predávajúcim a že im dá vedieť. Následne im oznámila,
že predávajúci je ochotný chatu predať za 50.000,- Eur za podmienky, že túto sumu zložia s manželkou

do týždňa. Odôvodnila to tým, že predávajúci súrne potrebuje peniaze na rekonštrukciu domu. Túto
informáciu získali teda od realitnej maklérky. Či predávajúci má nejaký dom, či ho má rozostavaný, alebo
nie, nemali odkiaľ mať, lebo predávajúceho nepoznali. Syna realitnej maklérky W. O. nikdy nevidel.
Po tomto stretnutí jeho manželka trvala aby sa osobne stretli aj s predávajúcim. Toto stretnutie sa
uskutočnilo a to za prítomnosti aj W. O. a jej manžela. Boli pri tom i manželia I.. Na položenie podlahy v

drevenej časti chaty si s manželkou objednali A. I.. Tento im telefonicky oznámil, že podklad z dosiek v
drevenej časti chaty je krivý, a teda či ho má vyrovnať. Následne tento otvoril OSB dosky a telefonoval
im, aký je stav stavby. Teda stav základov. Oznámil im, že základy nie sú prevedené, že je to postavené
len na drevených trámoch. Toto sa odohralo deň pred stretnutím s predávajúcim. Keď skutočnosť A.I. zistil a oznámil, hneď v tento deň volali na ohliadku aj predávajúceho. Nemohol však prísť. Preto s
manželkou zavolali znalca, ktorý skonštatoval aký stav na chate je. V deň stretnutia s predávajúcim,
nakoľko ho považoval za slušného človeka, on s manželkou si žiadnych svedkov na toto stretnutie

nevolali. Žalovaný na stretnutie prišiel O. O.. Keď im ukázal v akom stave je to, teda tie základy, najskôr
sa tvárili prekvapene. Oznámil im, že bude požadovať náhradu nákladov za tieto opravy. Pri stretnutí
bola aj manželka predávajúceho B. I.. Táto ešte poznamenala, že oni poznajú hodnotu stavebných
prác, a že v tomto smere sa to nijako naťahovať nebude. Keďže A. I. nevedel v tomto čase dať odhad
nákladov na tie základy, tak písomne predávajúcemu oznámil, že ešte nemajú tieto náklady vyčíslené,

avšak že budú trvať na ich náhrade. Toto sa všetko odohralo však už po uzavretí kúpnej zmluvy. V deň
uzavretia kúpnej zmluvy im s manželkou boli odovzdané kľúče. Bolo to úhrade kúpnej ceny. Kúpnu cenu
uhradili hneď v deň, ako bola podpísaná kúpna zmluva. Toto stretnutie, ktoré popísal pri výsluchu sa
odohralo po uzavretí kúpnej zmluvy. Po uzavretí kúpnej zmluvy asi tak s odstupom času jeden mesiac
začali na chate so stavebnými prácami. Pri stretnutí predávajúci na ich požiadavku prikývol, prikývla
aj jeho manželka s tým, že povedala, aby cenu na opravu nenaťahovali, že oni poznajú hodnotu prác.

S realitnou maklérkou Janou Snopkovou sa stretli ešte pri samotnom podpísaní kúpnej zmluvy. S ňou
boli 3 stretnutia. S predávajúcim po podpise kúpnej zmluvy sa stretli jedenkrát, a to v prípade o ktorom
vypovedal. Od predávajúceho žiadal i kolaudačné rozhodnutie, keďže kupovali stavbu, pričom nie je
pravdou, že kupovali stavbu bez základov ako to tvrdí žalovaný. Stavba bola zrekonštruovaná, bola
položená nová strecha, nie zrovna lacná strecha, preto nepredpokladal, že niekto položí takú strechu

na stavbu, ktorá nemá pevný základ. Drevený základ bol z vnútornej strany krytý OSB doskami ako
podklad pod podlahu a z vonkajšej strany prikrytý polystyrénom. Po otvorení zistili, že drevo je prehnité a
je na ňom huba. Huba bola aj v murovanej časti. Nakoľko veci rozumie, určite by nekupoval drevostavbu
napadnutú hubou, pretože táto huba v dohľadnom čase stavbu zlikviduje. Vzhľadom k tomu, že nebolo
kolaudačné rozhodnutie, nemohli robiť nijaké sondy. Preto aj žiadal do kúpnej zmluvy uviesť, že kupuje

stavbu tak, v akom je stave zistenom pri ohliadke. Text kúpnej zmluvy obdržali od realitnej maklérky.
Menil sa len jedenkrát a to na jeho požiadavku. Kúpna cena bola dohodnutá na čiastku 50.000,- Eur,
sumu 48.000,- Eur uhradili na účet predávajúceho a sumu 2.000,- Eur na účet W. O.. Takto je to uvedené
aj v kúpnej zmluve. S takýmto postupom súhlasili, keďže s tým súhlasil i predávajúci. K tvrdeniam
žalovaného, že pred uzavretím kúpnej zmluvy ho upozornil na to, že drevená časť chaty nemá základy

uviedol, že predávajúci ho na to neupozornil. Žalovaný v konaní mieni vyvrátiť jeho tvrdenie svedkami,
ktorí sú na veci zainteresovaní. Sú zainteresovaní preto, lebo predávali chatu a majú z toho províziu.
A. I. na práce poskytovali preddavky, následne sa vyrovnali vyúčtovacou faktúrou. Je pravdou, že je
znalcom z odboru ohodnocovania nehnuteľností. Podľa neho pri prvej ohliadke chaty sa nedalo zistiť len
ohliadnutím, že drevená časť chaty nemá základy, lebo by sa to dalo zistiť len ak by sa odkryl polystyrén

z vonkajšej strany alebo keby sa odkryli OSB dosky, čo sa udialo až vtedy, keď sa mala klásť podlaha.
Ďalej pri výsluchu upresnil, že s predávajúcim sa stretli trikrát. Bolo to pred podpisom kúpnej zmluvy, pri
samotnom podpise kúpnej zmluvy a potom následne pri ohliadke chaty, keď ho volali kvôli tejto vade.
Pred podpisom kúpnej zmluvy sa stretli s predávajúcim jedenkrát pri ohliadke chaty, išlo však v poradí už
o druhú ohliadku, pri prvej ohliadke bola realitná maklérka O.. Pri tejto prvej ohliadke predávajúci nebol.

Syna W. O. nepozná, nepamätá si ho na tejto prvej ohliadke. Pri druhej ohliadke pred uzavretím kúpnej
zmluvy boli prítomní manželia I., W. O. a jeho manželka. Pri treťom stretnutí s predávajúcim boli obidvaja
manželia I., oni s manželkou a manželia O.. Nepredpokladal, že dôjde k sporu, preto si termíny ohliadok
neznačil. Nehnuteľnosť kupovali pre bývanie dcéry. V liste pre žalovaného uviedol, že v tom čase už
nebolo možné odstúpiť od kúpnej zmluvy, pretože vrátenie do pôvodného stavu by ich stálo viacej ako

bola vybratá podlaha. Navyše predávajúci pri stretnutí súhlasil, že im náklady na toto uhradí. Na chate
v tomto čase boli už vybraté podlahy v 2 izbách, tiež v obytnej miestnosti. Znovu bolo potrebné položiť
fóliu, kúpiť nové OSB dosky a položiť ich tam, to by boli ďalšie náklady, ktoré by mu nikto neuhradil, ak
by chatu mal dať do pôvodného stavu. Navyše predávajúci povedal, že uhradí to, čo budú stáť náklady
na opravu základov. Vykonali ďalej aj ďalšie práce, zateplili stavbu, kompletne ju zaizolovali, dali tam

ústredné kúrenie. Ešte ich čaká vybudovanie žumpy, čo bola tiež klamlivá informácia v kúpnej zmluve.
V súvislosti s vadou, ktorá vznikla vznikli aj ďalšie náklady, keď časť drevenej stavby museli podpíliť a
odstrániť lebo bola napadnutá hubou. V tejto súvislosti bolo potom potrebné použiť aj nové obloženie,
teda niektoré dosky. Chata je tak isto stavbou, a to podľa zákona. Stavba musí mať pevný základ.

26. Z podstatnej časti výsluchu žalobkyne II/ ako strany sporu súd zistil, že s manželom hľadali bývanie
pre dcéru, ktorá sa mala vrátiť z Dominikánskej republiky. Starala sa o zvieratá, preto hľadali pre ňu
vhodné bývanie. Na portáli našli ponuku na predaj chaty v O., čo je blízko Banskej Bystrice, kde bývajú
oni s manželom v byte. Chatu išli pozrieť s W. O., ona s ňou komunikovala. Manžel, teda žalobca I/mal na starosti všetky písomnosti, teda aj uzavretie zmluvy. Pri prvom stretnutí na chatu išli ona, jej
manžel a W. O.. Chata sa jej páčila, bolo tam upravené prostredie, vo vnútri voňala. Bolo jej povedané,
že chata je vhodná na trvalé bývanie. Bolo to v apríli, tiež to bolo súrne, lebo dcéra sa mala vrátiť v

júni. Takže v priebehu asi dvoch týždňov od nájdenia ponuky uzatvorili zmluvu. Pri prvom stretnutí W.
O. ju informovala, že chata je rekonštruovaná, v obývačkovej časti bola položená plávajúca podlaha. V
2 zadných častiach, ktoré boli drevené boli položené len OSB dosky, bez plávajúcej podlahy. W. O. ich
na žiadne vady neupozornila. Jedine na čo upozornila bola skutočnosť, že je v chate prasknuté wc. Že
toto bude potrebné vymeniť. Pri tomto stretnutí bola len ona s manželom a W. O.. Pokiaľ predávajúci,

teda žalovaný tvrdí, že by tam mal byť ešte nejaký pán, ona si pamätala len realitnú maklérku O.. Cez
realitnú kanceláriu kúpna cena bola 52.000,- Eur. Doma sa s manželom rozprávali, manžel povedal, že
je ochotný dať za chatu 50.000,- Eur. Oznámila to W. O.. Keďže mali peniaze v hotovosti, tak I. povedali,
že súhlasia so sumou 50.000,- Eur keďže budú platiť v hotovosti. Boli s tým spokojní, boli spokojní, že
budú mať hneď peniaze na rekonštrukciu, čo im povedala W. O.. Táto ich tlačila, že musia súrne zaplatiť
do piatku. V prípade ak bude to uhradené do piatku, tak budú súhlasiť s kúpnou cenou 50.000,- Eur,

inak že nie. Ešte sa trochu rozčúlila, že prečo ich tak tlačí, že je to predsa ako „kúpiť topánku“. Chceli
sa tiež ešte stretnúť s majiteľmi. S majiteľmi sa stretli, boli tam obidvaja, ako aj pani O.Á.. Bol pri tom
i manžel, teda žalobca I/. Na toto stretnutie prišiel aj manžel W. O., ktorý pri tomto stretnutí nehovoril
nič. Viac menej aj realitná maklérka O. bola ticho. Povedali I. pri tomto stretnutí, čo zistili, teda že pri
rekonštrukcii zistili napadnutie hubou. V apríli chatu kúpili, boli im odovzdané kľúče a hneď v máji začali

s rekonštrukciou. V júni mala prísť dcéra. O tomto stretnutí, o ktorom vypovedala, toto sa odohralo už
niekedy začiatkom júna. Do uzavretia kúpnej zmluvy boli na chate určite dvakrát, možno aj trikrát, presne
nevedela. Dvakrát do uzavretia kúpnej zmluvy boli v jednom prípade na chate O. W. O., druhýkrát s
manželmi I. a bola tam aj W. O.. Ešte boli na chate asi aj tretíkrát s W. O., ale presne si nepamätala. Na
tom však nič nemení, že táto ich na žiadnu vadu neupozornila. Určite by nekupovali pre vlastnú dcéru

chatu, ktorá je zhnitá a napadnutá hubou. Pred uzavretím kúpnej zmluvy sa stretli aj s manželmi I.. Títo v
podstate pri stretnutí nepovedali nič. Ona sa pýtala na internet, povedali, že je tam nová strecha a že je
to po rekonštrukcii a upozornili na to wc. Kúpnu zmluvu podpisovali vo Zvolene, boli pri tom s manželom,
boli tam manželia I., aj manželia O.. Ona sa do písomností nestarala, to mal na starosti manžel. Vie, že
požadoval kolaudačné rozhodnutie. Po uzavretí kúpnej zmluvy prebiehala rekonštrukcia a boli odkryté

podlahy. Po ich odkrytí sa stretli s manželmi I. X. O.. Toto stretnutie dohadovala ona s pani I., keďže pán
I. sa ťažšie vyjadruje. Nepredpokladala, že si tam dovedú manželov O.. Na tomto stretnutí ich upozornili,
že pri rekonštrukčných prácach zistili, že tam nie sú základy a že drevené časti sú napadnuté hubou.
Ostali akože prekvapení, zaskočení, pretože v tejto časti boli nové OSB dosky a nepredpokladali, že
podlahu budú v tejto časti oni vyrovnávať. Pri tomto stretnutí súhlasili aby to opravili na ich náklady a

aby im ich zaslali. Ešte ich upozornili, že majú nejaké skúsenosti v oblasti stavebníctva, a teda aby cenu
za práce nenaťahovali, že oni budú vedieť, koľko to bude stáť. Toto stretnutie bolo krátke. Pri tomto
stretnutí si zhotovili oni fotodokumentáciu, keď to bolo poodkrývané. Následne volali znalca. Tento urobil
znalecký posudok. Od tohto stretnutia sa už opätovne s manželmi I. X. O. nestretla. Kúpna cena bola
50.000,- Eur, túto uhradili. Nie je pravdou, že žalovaný im ponúkol, že mu môžu chatu vrátiť. Na chate

vymieňali ďalej plastové okná, tiež si zadali nové vyhotovenie kuchynskej linky. Zabezpečili elektrické
kúrenie a elektrický sporák. Vybudovali oplotenie pozemku. V súčasnom období na chate býva dcéra.
Žalovaný im ani na druhý list neodpovedal. Jeho prvá reakcia bola len vtedy, keď záležitosť začali riešiť
cez advokátku. Doteraz vynaložili náklady na chatu 20.000,- Eur. Je v tom aj vybavenie, kuchynská linka,
oplotenie, to je už však ich problém. Nešlo jej do hlavy, keďže tvrdili, že je to suché a že tie dve dosky,

ktoré boli v obývačke vyduté sú len preto, že sem v zime nechodili a že je tam vlhko. Teda tvrdili, že
je to tým, že sa tam nekúrilo.

27. Z podstatnej časti výpovede svedkyne B.. W. O. súd zistil, že táto ako maklérka realitnej kancelárie
Partner Plus s.r.o., zabezpečovala sprostredkovanie predaja rekreačnej chaty od žalovaného pre

žalobcov. Text kúpnej zmluvy pripravovala realitná kancelária. Pokiaľ ide o jej vzťah k manželom I., sú jej
klientmi, žalobcovia v podstate tiež. Žiaden iný pomer k nim nemá. Realitná kancelária, v ktorej pracuje
ako realitná maklérka patrí jej. V minulosti pre manželov I. sprostredkovávala kúpu rodinného domu. V
danom prípade bolo viacej ohliadok ako v iných prípadoch. Bežne bývajú dve ohliadky, v tomto prípade
síce nevedela presne koľko ich bolo, uviedla, že možno 4 až 5. Prvá ohliadka bola asi na prelome

marca a apríla. Pri tejto ohliadke boli manželia S., a bol pri nej i jej syn, ale len ako „štatista“. Tento
chodieva v takýchto prípadoch s ňou, nie je však zamestnancom realitnej kancelárie. Manželia S. si
ohliadli nehnuteľnosť pred uzavretím kúpnej zmluvy a to niekoľkokrát. Pri prvej ohliadke žalobca I/ si
pozrel detaily, na niektoré upozornila. Na niektoré sa tento vypytoval. Upozornila manželov S. na to, žechata už dlhší čas nie je obývaná. Žalobca I/, keďže v obývacej časti chaty boli podlahy nadvihnuté sa
pýtal, prečo sú nadvihnuté, ona mu povedala informáciu, ktorú mala od majiteľov, že v chate sa dlho
nebývalo, nekúrilo, tak že je to asi z tohto dôvodu. Žalobca I/ vtedy povedal, že to nemôže byť len z

tohto dôvodu. Povedal tiež, že je tam vlhkosť. Posledná časť chaty, kde neboli podlahy, boli tam len OSB
dosky, bolo vidieť, na čo aj upozorňovala, že je to len prístavba k murovanej chate. Nespomínala si už
ďalej presne na čo sa manželia S. pýtali. Tiež ich informovala, že tu prebehla čiastočná rekonštrukcia
po tom ako majiteľ chatu kúpil. Od majiteľa bola informovaná, že bola kompletne vymenená strecha a
zateplená. Túto informáciu aj odovzdala. Ešte sa manželia S. pýtali na žumpu, siete, žalobca I/ sa pýtal,

aká je to žumpa. Na ohliadke ju videli len z vonka. Povedala informáciu, ktorú mala od majiteľov, ktorí na
chate bývali len cez víkendy, že žumpa je tomu prispôsobená. Ponuka na predaj chaty bola za 52.000,-
Eur. Chata sa predala za nižšiu kúpnu cenu a to na základe požiadaviek voči I.. Predala sa nižšie o
2.000,- Eur. Provízia bola dojednaná na sumu 2.000,- Eur. Následne S. telefonovali, že chcú ďalšiu
ohliadku. Vtedy prišiel aj majiteľ. Chceli sa pýtať na detaily. Prišli na túto ohliadku I., S. a ona s manželom.
Bolo to pár dní na to, ako bola prvá ohliadka. Na tejto ohliadke niečo komunikoval žalovaný so žalobcom

I/, niečo prekladala aj manželka žalovaného, keďže žalovaný je Nemec. Žalobca I/ sa detailne vypytoval
na niektoré veci, obchádzali chatu zvonku i zvnútra detailne. Jednalo sa o prístavbu, bolo jednoznačné,
že drevená časť je prístavbou. Žalobca I/ sa pýtal na drenáže okolo chaty, žalovaný vysvetľoval, že
tieto drenáže robil vlastne on. Keď boli vo vnútri, žalobca I/ sa pýtal na vlhkosť, uvádzal že tam hrozí
hniloba. Tiež sa pýtal na žumpu, lebo zo žumpy boli nejaké vývody, a boli tam aj drenáže. Z ohliadky

mala pocit, že žalobkyňa II/ nesúhlasí s kúpou chaty, predovšetkým mala pochybnosti, či je to slnečné.
Podklady k chate mala také, že mala listy vlastníctva. Žalobcovia požadovali kolaudačné rozhodnutie,
žalovaný kolaudačné rozhodnutie nemal, kúpil chatu na základe notárskej zápisnice. K zníženiu kúpnej
ceny došlo kvôli vlhkosti v zadnej časti. Toto sa však dozvedela len od I.. Na ohliadke chaty boli ešte aj
v deň podpisu kúpnej zmluvy, pretože manželia S. chceli chatu ešte raz vidieť. Vtedy tam boli S.U., I. a

ona s manželom. Viac-menej S. zaujímalo, či je to slnečné. Následne začiatkom júna ju volala manželka
žalovaného, ktorá jej povedala, že sa jej ozvali S., ktorí požadujú ďalšie zníženie ceny. Požiadala ju,
aby prišla na stretnutie. K stretnutiu došlo 07.06.. K stretnutiu došlo za prítomnosti S., I. a na stretnutí
bola ona s manželom. Posledná časť chaty bola rozobratá. Zdôrazňovali, že nečakali, že to bude až
také vlhké. Celá chata bola vyrámovaná, veci z jej vnútra boli preč. V zadnej časti bolo vidieť, že začala

rekonštrukcia. Ona nebola účastníkom toho, čo riešili, viac-menej to riešili medzi sebou. Kvôli tomu, že
neočakávali, že v tej zadnej časti to bude v horšom stave, tak požadovali od I. nejaké zníženie ceny.
Dohoda nebola, ťažko tam bolo možné vydedukovať ako to je. Vkladové konanie bolo prerušené, ona
to chcela riešiť, žalobca I/ povedal, že to vyrieši on, jednal aj so starostkou, išlo o to, že pozemok nebol
vyňatý z pôdneho fondu, išlo o ornú pôdu. Toho dňa 07.06. to chcela so žalobcom I/ doriešiť. Hlavná časť

chaty bola murovaná, posledné dve miestnosti tvorili drvenú prístavbu. V murovanej časti boli základy,
drevená časť mala len drevené základy na nejakých betónových petkách. Informáciu, že tam nie sú
betónové základy mali aj kupujúci, samozrejme boli o tom informovaní. Ohliadkou sa dalo zistiť, že tam
nie sú murované základy. Žalobca I/ je architekt, dôsledne si to pozeral, niečo tam „hrabal“. Jeho reakcia
na to bola také, že hovoril o tej vlhkosti, že za tie roky tam môže byť nejaká vlhkosť alebo pleseň. S.

hovorili, že to chcú pre dcéru na trvalé bývanie, od počiatku hovorili, že sa to bude prerábať. Nepáčila
sa im kúpeľňa, podlahy, v zadnej časti chýbalo obloženie, predpokladalo sa, že sa to bude kompletne
prerábať. Vie, že chceli robiť základy v drevenej časti. Žalovaný jej povedal, prečo chce chatu predať.
Žalovaný s manželkou rok predtým kúpil rodinný dom a už chatu nepotrebovali. Tento dom im vlastne
predávala, preto o tom vie. Ponuku na predaj manželia I. našli tiež na internetovej stránke, oslovili ju ako

klienti. Má vedomosť, že títo ihneď začali s rekonštrukciou rodinného domu, keď bola u nich v mesiaci
januári ohľadne chaty, tak tam už bývali. V januári 2016 ju oslovili, že majú chatu a že by ju chceli predať.
Ona im vysvetlila, že v tom období nie je vhodné chatu predávať, odporučila im, aby to bolo skôr na jar
alebo k letu. Tak sa dohodli na neskoršom zverejnení predaja chaty, keď začiatkom marca začala túto
informáciu dávať na internet. Nedali jej žiaden termín dokedy sa má chata predať, predpokladala, že

chata sa predá do konca leta. Netvrdila manželom S., že žalovaný potrebuje peniaze na rekonštrukciu
domu, v tomto období I. už bývali v zrekonštruovanom rodinnom dome. Nebol to preto dôvod tvrdiť. Po
kúpe chaty, manželka žalovaného ju zavolala na stretnutie s S.. Vtedy žalovaný bol nespokojný, keď
manželia S. vzniesli požiadavku na zníženie kúpnej ceny, bol nespokojný preto, lebo sám kúpil chatu za
45.000,- Eur a čo ona vie, investoval do chaty ďalších 10.000,- Eur, takže už aj tak bol pri predaji chaty v

strate. Dal návrh na riešenie S., povedal, že nech mu radšej chatu vrátia, že aj tak ešte vkladové konanie
nie je dokončené. K zníženiu kúpnej ceny o 2.000,- Eur došlo kvôli vlhkosti, kvôli podlahám, ktoré boli
zdvihnuté. Aj I. X. S. dostali návrh kúpnej zmluvy, žiadne požiadavky na to, aby v kúpnej zmluve boli
uvedené upozornenia na vady, neboli. S manželmi I. sa pozná len ako s klientmi, s ktorými sa stretla pripredaji domu, následne chaty. Nenavštevujú sa, netykajú si. V realitnej oblasti pôsobí už dlhšiu dobu, nie
vždy sa nehnuteľnosti predávajú za tú cenu, za ktorú sa ponúkajú. Je to na dohode medzi predávajúcim
a kupujúcim. Je tiež bežné, že sa dojedná zľava pri predaji nehnuteľnosti. O predmetnú nehnuteľnosť

mali záujem aj iní kupujúci, žalobcovia však boli prví. Ešte keď žalobkyňa II/ hovorila, že si nie je istá,
povedala jej, že to nie je problém, že na chatu má ďalších záujemcov. Títo iní záujemcovia kontaktovali
ju ako realitnú maklérku. S. boli uprednostnení preto, lebo boli ako prví záujemcovia. Zľava 2.000,- Eur
bola dojednaná pri druhej ohliadke. Sama znižovať kúpnu cenu nemôže, takže ju znížil predávajúci.
Dojednal si to priamo žalovaný so žalobcom I/. Bola pri tom. K zníženiu kúpnej ceny došlo zrejme z toho

dôvodu, že tá posledná časť sa im nezdala, teda že to bolo vlhké. Zopakovala, že S. boli informovaní
o tom, že pod murovanou časťou sú murované základy a pod drevenou časťou je táto postavená na
petkách, informovaní boli pri stretnutí, keď tam boli i manželia I.. Ako realitná maklérka sa stretáva s
rozličnými nehnuteľnosťami teda i s takýmito prístavbami, ktoré nemajú základy. Žalobca I/ sám povedal,
že je odborník, predpokladala, že keby sa mu niečo nepáčilo, tak nehnuteľnosť nekúpi. Ona si myslí, že
vlhkosť bola preto, že tam neboli základy a tiež si myslí, že žalobca I/ ako odborník to musel vedieť. Keby

žalobcovia mali záujem zapracovať do kúpnej zmluvy všetky vady, ktoré oni považovali za vady, tak na
ich požiadanie by to zapracovala do zmluvy, ale takáto požiadavka z ich strany tu nebola. Dňa 07.06.
na stretnutie ju zavolala manželka žalovaného. Informovala ju, že S. sa chcú stretnúť, že je tu nejaký
problém. Požiadala ju, aby prišla na stretnutie. Ona na stretnutie išla hlavne kvôli prerušeniu vkladového
konania. Žalobcu I/ informovala, že toto hneď začala riešiť ako došlo k prerušeniu vkladového konania,

dávaližiadostinapozemkovýfond,akoajvýveskunaobec,onjuvšakinformoval,žetoužvyriešil.Nevie,
či ju o tom informoval práve toho dňa 07.06., ale pravdepodobne áno. Povedal jej to len ústne, že tam
územný plán a že je to už vyriešené. Na tomto stretnutí bola viac-menej ako „štatista“. Pri tomto stretnutí
S. mali ďalšie požiadavky na zníženie kúpnej ceny. Ako dôvod uviedli, že to odkryli a že neočakávali, že
to bude v takom stave, čo nemohol vedieť nikto. Ani predávajúci nevedel o tom, že je to v takom stave.

Rekonštrukciu chaty pre žalovaného robila nejaká firma. K tomu sa však nevedela vyjadriť. Ona vedela,
že drevená časť mala základy na betónových petkách, mohla to vedieť len od žalovaného, povedala to
určite kupujúcim, ako aj žalovaný. Bolo to pri druhom stretnutí s manželmi S..

28. Z podstatnej časti výpovede svedkyne B.. B. I., manželky žalovaného súd zistil, že s manželmi S.U.

pred uzavretím kúpnej zmluvy sa stretli dvakrát. Prvé stretnutie bolo pri prvej ohliadke, druhýkrát sa
stretli tesne pred uzavretím kúpnej zmluvy. Prvej ohliadky, ktorej sa zúčastnila, táto bola asi dva alebo
tri týždne pred predajom. Pri tejto ohliadke bola ona, manžel, manželia S. a manželia O.. Predmetom
ohliadky bol záujem S. o kúpu chaty, oni s manželom odpovedali, na čo sa títo pýtali. Pýtali sa na kúrenie,
na žumpu, na základy, odpovedali im pravdivo, ako vedeli. Pýtali sa na to, či chata má základy. Oni

povedali, že obývacia časť áno, a že prístavba - drevená časť, že základy nie sú, neboli, ale že oni
to tak kúpili. Reagovali na to tak, že oni to chcú na trvalé bývanie, a že tam by chceli základy, na čo
chceli vykonať rekonštrukciu. Plánovali urobiť kompletne rekonštrukciu. Hovorili, že chcú robiť podlahy
a základy, pretože dve izby neboli dokončené a to dve izby v drevenej prístavbe. Návrh kúpnej zmluvy
videla. Manžel rozumie slovenskému jazyku, i keď nie celkom dobre. Oni celú záležitosť medzi sebou

konzultovali.Mávedomosť,ževkúpnejzmluvesaniečozmenilo,čokonkrétnetonevedelauviesť.Chata
bola predaná za 50.000,- Eur, z pôvodnej sumy 52.000,- Eur bola spustená na 50.000,- Eur. Dôvodom
na zníženie bolo to, že manželia S. videli, že je tam vydutá podlaha, a že je tam určite nejaká vlhkosť. To
bolo dôvodom na zníženie kúpnej ceny. Predpokladali, že tam bude pleseň. Manžel s tým súhlasil. Ešte
bolo jedno stretnutie, tesne pred podpísaním kúpnej zmluvy. Manželia S. si to chceli ešte raz pozrieť.

Bola účastná i tohto stretnutia. Zúčastnili sa ho i manželia O.. Pri tomto stretnutí sa nezdržali dlho, S.U. si
to chceli pozrieť za svetla, či tam svieti slnko, ešte raz si chceli pozrieť žumpu, pozerali si detaily. Z tejto
ohliadkynásledneišlidokancelárie,kdesapodpísalakúpnazmluva.Popodpísaníkúpnejzmluvyvznikol
problém z katastra so zavkladovaním. Kontaktovala realitnú maklérku, bol problém s pozemkom. Táto jej
povedala, že sa to rieši. Na to krátko jej volala žalobkyňa II/, alebo žalobca I/, presne si už nepamätala,

že odkryli podlahy v tej drevenej časti a že je tam väčšia vlhkosť a pleseň ako si mysleli. Z ich strany bola
požiadavka na stretnutie, na čo s manželom reagovali a hneď na druhý deň sa stretli. Tu manželia S. mali
požiadavku na ďalšiu zľavu z kúpnej ceny, pretože rekonštrukcia si bude vyžadovať ďalšie navýšenie,
keďže nepredpokladali a nepočítali s takou hnilobou a plesňou. Manžel s ďalšou zľavou nesúhlasil,
navrhol odstúpenie od zmluvy, keďže vklad bol prerušený. S týmto S. nesúhlasili. Asi 2 týždne na to,

prišiel list od S., že trvajú na zľave, na ktorej sa dohodli, pričom oni sa nedohodli na žiadnej ďalšej
zľave. Manžel predával chatu preto, lebo na jar roku 2015 kúpili rodinný dom so záhradou. Nemali
dôvod chodiť na chatu a venovali sa rekonštrukcii rodinného domu. Rekonštruovali ho do jesene 2015,
rekonštrukcia rodinného domu bola ukončená v novembri 2015 a na prelome mesiacov november adecember 2015 sa nasťahovali do rodinného domu. Peniaze z predaja chaty nepotrebovali súrne, dom
bol už zrekonštruovaný kompletne. Svedčí o tom i údaj o ich trvalom pobyte. S manželmi O. O.a zoznámi
vtedy,keďkupovalirodinnýdom.Realitnákanceláriasprostredkovávalaimpredajrodinnéhodomu,ktorý

kúpili. Bolo to v apríli 2015. Nenavštevujú sa, ani si netykajú. Manžel kúpil chatu v roku 2011 za kúpnu
cenu 45.000,- Eur. Na chate po jej zakúpení sa robila strecha, zateplenie strechy, riešila sa kúpeľňa,
zabetónovanie podlahy, nové obkladačky, vaňa, dávala sa kuchynská linka. Nová podlaha sa kládla v
obývacej časti. V zadnej časti bola len taká drevená podlaha, ktorá nebola dokončená, pretože kúpili
s manželom rodinný dom a rozhodli sa chatu predať. Manžel sa s S. rozprával aj o žumpe. Manžel

vysvetľoval, že do žumpy ide aj drenáž, ktorá bola aj okolo chaty. Žalobca I/ sa vyjadril, že keďže chata
bude slúžiť na trvalé bývanie, tak žumpu bude potrebné zväčšiť. Na prvom stretnutí, ktoré oni mali s
manželmi S., boli títo informovaní, že chata nemá základy. Pýtali sa jej manžela, ten im to odpovedal
a ona to tlmočila, preto o tom vie. Že časť chaty nemá základy, to s manželom predpokladali, keďže
manžel vybral tie dosky, tak to bolo zrejmé. Keď oni kupovali chatu, len sa domnievali, že nemá základy,
bola to chata, teda u tej drevenej časti to predpokladali. Aj realitná kancelária vedela o chýbajúcich

základoch v tejto časti. Nepamätala si, či realitná kancelária bola poverená, aby upozornila kupujúcich
na túto skutočnosť, ale oni zodpovedali na tieto otázky pravdivo. Určite pred predajom chaty nevedeli
o rozsahu vlhkosti. Keď tam boli S. ešte prvýkrát, ešte hovorili ako to tam všetko vonia, ako je všetko
čisté, nebol tam žiaden zápach. Vydutá podlaha tam bola, žalobca I/ povedal, že tam musí byť vlhkosť.
Manžel na to povedal, že dobre a tak sa dohodli na zľave 2.000,- Eur. Oni s manželom boli v tom, že

vydutá podlaha je z toho dôvodu, že sa tam celú zimu nekúrilo, že vydutie podlahy vzniklo z vlhkosti,
pretože sa tam cez zimu nekúrilo, žalobca I/ tiež tvrdil, že vydutie podlahy je z vlhkosti. V zadnej časti
manžel vybral podlahu po tom ako chatu kúpil, ale na pokládku novej podlahy si zavolal firmu. O tom,
že o chatu majú záujem aj iní, o tom s manželom vedeli. Rozhodli sa to predať S., pretože s nimi začali
rokovať a títo mali vážny záujem. Súhlasili so zľavou i keď boli iní záujemcovia o chatu, keď pripustili,

že podlaha je vydutá a že je tam vlhkosť. V žiadnom prípade nebolo spomínané od nich, že potrebujú
peniaze na rekonštrukciu.

29. Z podstatnej časti výpovede svedka A. I. súd zistil, že žalovaného nepozná, nikdy sa s ním nestretol.
Manželov S. pozná,keď v máji 2016 ho títo oslovili, že potrebujú nejaké stavebné práce. On má založenú

živnosť na stavebné práce. Povedali mu, že kúpili chatu a že potrebujú niečo dorobiť. On im povedal,
že to potrebuje vidieť. Zobrali ho na chatu do Sielnice a povedali mu, že čo chcú robiť. Bola tam taká
prístavba, keď mu povedali, že na zadnú stenu tejto prístavby chcú keramický obklad. Vpredu bola
plávajúca podlaha, v zadnej časti požadovali aby urobil plávajúcu podlahu, boli tam len OSB dosky.
Dohodli sa, že to spraví, že to nie je veľa roboty. Uzatvorili medzi sebou ústnu zmluvu, poskytli mu

zálohu 500,- Eur. Vtedy sa ešte na konečnej cene nedohodli. Kúpil nejaký materiál, keramický obklad
si kúpili sami. Pri prácach zistil, že stena je krivá, musel ju vyrovnať. Kúpil omietky. Tiež zistil, že treba
prerobiť elektrinu. Keď sa urobil obklad z jednej aj z druhej strany, a keď sa dala omietka, resp. opravila
omietka, vybúralo okno, zamurovalo, išla sa robiť podlaha a to ako posledná. Podlaha bola kúpená. Pred
pokládkou zistil, že nie je rovná, preto oslovil žalobkyňu II/, že síce sa to dá technicky spraviť, ale že

podlaha bude krivá, a teda nech sa rozhodne, či má byť rovná alebo môže byť aj krivá, ale ak má byť
rovná, že ju je potrebné rozobrať. Následne sa dohodli, že chce rovnú podlahu. Na takéto práce nemal
hneď pri sebe nástroje, preto prišli až na druhý deň a začal s pomocníkmi rozoberať podlahu. Boli tam
rošty, drevené hranoly, na ktorých boli prichytené OSB dosky. Keď to rozobrali, bol tam polystyrén, ale
len tak poukladaný, pod polystyrénom fólia, ktorá sa dáva na strechu, teda paropriepustná. Hranoly boli

na betónových petkách. Keď to dali preč, zistili, že pod fóliou nie je žiaden betón a fólia je zo spodnej časti
mokrá, že tam boli kvapky. Poklad bol mokrý, bola tam voda. Pod stenami chatky, ktoré mali hrúbku asi
10 cm bol polystyrén, bolo to položené priamo na zemi. Bola tam pleseň na stenách. Zavolal S., ktorí si
následne zavolali znalca. On prestal s vykonávaním prác. Povedal im postup ako to treba urobiť, aby to
boloriadne,sčímonisúhlasili.Nacenesanedohodli.Dostalďalšiuzálohu.Prácenachateboliukončené

niekedy v októbri, po skončení prác vystavil faktúru. To, čo požadoval, to mu manželia S. uhradili. Myslí
si, že v akom to bolo stave sa dopredu vedieť nedalo. Keď prišiel, videl, že podlaha bola sčasti zvlnená,
bolo to v tej časti, kde už podlaha bola hotová. V zadnej časti chaty boli tie OSB dosky, nebolo vidieť,
že by niečo bolo zle spravené. Keď S. oznámil v akom je to stave, niekomu volali, on sa však tohto ich
následného stretnutia nezúčastnil. Začiatkom júna začali robiť podlahu, pokračovali na druhý, tretí deň,

keď ju zabetónovali. Následne s prácami na podlahe prestali, lebo pod izoláciu treba suchý betón. Chata
bola obsypaná rubým štrkom, polystyrén nebolo vidieť, bola tam taká fólia. Peňažný denník nevedie.
Všetky peniaze za práce a materiál išli cez účet okrem zálohy 500,- Eur. Podlahu odkryli najskôr v
zadnej časti, potom aj v prednej, lebo tam bola zvlnená. Robili aj podlahu vo výklenku, kde tiež nebolaizolácia. V prednej časti len opravili poškodenú izoláciu, betón nepresekávali. Súpis rekonštrukčných
prác na faktúre robil po ukončení rekonštrukčných prác. Do tohto pod položkou 23 započítal i demontáž
dreveného obkladu stien a pod položkou 34 tatranský obklad. S podlahou to nemalo súvis. Obklad však

musel rozobrať aj na stenách, pretože pleseň išla až do vrchu po stenách. V zadnej časti bol obklad,
vo vnútri. Keď zistil, že je tam pleseň z vnútornej strany tak musel obklad rozobrať a dať nový lebo tam
bola pleseň. Žalobcovia mali požiadavku na keramický, na zadnej stene bol však tatranský obklad, ten
musel demontovať na zadnej stene už tatranský obklad na zadnú stenu nedával, lebo išiel keramický
obklad. Tatranský obklad dokladal len na ostatných stenách v zadnej časti, ktoré boli rozobraté asi 30

cm odspodu. Preto pod položkou 23 je uvedená demontáž obkladu 5,5 m a pod položkou 34 položenie
nového obkladu 3 m. Za tým čo napísal si stojí. Najskôr uviedol, že súpis rekonštrukčných prác sa týka
len ohľadne zadnej časti chaty. Po nahliadnutí do znaleckého posudku, ktorý je súčasťou spisu uviedol,
že vo vyúčtovaní podláh rekonštrukčných prác vyúčtoval rekonštrukciu podlahy ako celku, teda v celej
chate, lebo tepelná izolácia v prednej časti chaty robená nebola. Faktúru za tieto práce nevyhotovil hneď
preto, lebo na chate boli vykonávané aj ďalšie rekonštrukčné práce, ktoré boli ukončené v októbri. Toto

pre neho nebola hlavná zákazka, mal aj iné zákazky, preto práce trvali do októbra. Keď zistil v akom
stave je zadná časť, dalo sa vysvetliť prečo podlaha v prednej časti je vlnitá. V žiadnom prípade sa
nedalo zistiť, že sú chýbajúce základy, všetko bolo zakryté, z vonku prisypané štrkom.

30. Z podstatnej časti výpovede svedka B. O., syna realitnej maklérky W. O. súd zistil, že nemá žiaden

právny vzťah voči spoločnosti Partner Plus s.r.o. Zvolen, ide o realitnú kanceláriu, ktorú prevádzkuje jeho
matka. Nie je zamestnancom tejto realitnej kancelárie. K celej záležitosti uviedol, že bol prítomný raz
na ohliadke, kde boli prítomní S.. Na pojednávaní ich označil ako ľudí, ktorých meno si nepamätal. Na
ohliadku prišiel s matkou a s týmito ako so záujemcami o kúpu chaty A. O.. S matkou niekedy chodieva
na ohliadky. Bolo to niekedy na jar v roku 2016. Pri tejto ohliadke, kde prišiel spolu s matkou na jej

žiadosť bol on, jeho matka, W. O. a boli tam tiež S.. Pri ohliadke matka im povedala, že pod drevenou
časťou nie sú základy. Tiež vedľa kuchyne v miestnosti bola vydutá podlaha, išlo o obývaciu miestnosť.
Matka hovorila, že vydutá podlaha je pravdepodobne z toho, že sa tam nekúrilo a že je to z vlhkosti.
Záujemca o kúpu nehnuteľností sa vyjadril, že je architekt a že pravdepodobne to nebude z vlhkosti a
z nekúrenia, ale že to bude pravdepodobne z hniloby. Keď sa končila ohliadka záujemcovia žiadali o

stretnutie s predávajúcim I.. Iného stretnutia sa nezúčastnil. Matka mu v tomto prípade tiež hovorila, že
na ohliadke bola častejšie so záujemcami ako v iných prípadoch. Tiež mu povedala, že záujemcovia
žiadali zľavu z kúpnej ceny z dôvodu, že neboli základy pod drevenou časťou chaty. S matkou žije v
spoločnej domácnosti. Kupujúci hovorili o plánoch s chatkou, uvádzali, že ju chcú využiť celoročne a
tiež, že ju chcú pre dcéru.

31. Z podstatnej časti výpovede svedka B. O., manžela realitnej maklérky W. O. súd zistil, že jeho
manželka vykonáva realitnú činnosti cez firmu Partner Plus s.r.o. Zvolen, ktorej je on spolumajiteľom.
Konateľom tejto firmy nie je a nie je ani jej zamestnancom. Manželov S. pozná. Tiež pozná manželov
I.. K manželom I. má vzťah ako k zákazníkom, pretože robil servis pri predaji tejto chaty. Takýto

istý vzťah má aj k manželom S.. Pamätal si, že žalobca I/ spomínal, že je architekt, súdny znalec v
oblasti nehnuteľností. Pokiaľ sa vyjadril ohľadne servisu pri predaji chaty, vyplývalo to z toho, že je
spolumajiteľom realitnej kancelárie, pričom na pokyn manželky robí také činnosti ako je zabezpečovanie
vozenia, fotografovania, vybavovania. Koncom zimy bol s manželmi I. pozrieť danú nehnuteľnosť. Urobil
fotografie. Potom pokračovali na začiatku jari, keď tu boli s manželmi S., I. ako aj s jeho manželkou. Ešte

vedel, že syn bol medzi tým so záujemcami na chate o kúpu tejto nehnuteľnosti, zrejme to boli S., keď pri
tom bola aj jeho manželka. Pri prvom stretnutí s S. prebiehala diskusia, žalobca I/ je architekt, preto bolo
zaujímavé to, čo hovoril. Hovoril, že v zadnej časti, keďže nie sú tam základy, tak časom tam môže byť
huba, ktorá môže napadnúť drevo. Predávajúci I. C.a to povedal, že s týmto nemajú takúto skúsenosť, že
je to dlhodobo takto. Žalobca I/ ešte upozornil, že v prednej časti, kde bola položená plávajúca podlaha,

tak pár dosiek tam bolo vydutých alebo zvlnených. Uviedol, že to musí byť z vlhkosti, ktorá ide zo zeme.
Žalovaný na to povedal, že na chatu v tomto čase už nechodili, takže to bude zrejme z toho dôvodu,
že to nebolo vetrané. Dlhšie o tom diskutovali. Skončilo to tak, že žalobca I/ od žalovaného chcel zľavu
2.000,- Eur. Chcel to práve na opravu týchto vecí s čím žalovaný súhlasil. Ešte žalovaný jeho manželke
hovoril, že ak to S. vezmú, že im to predá za 50.000,- Eur. Po tom sa bavili ešte o žumpe. Bavili sa, že

na také bývanie ako mali I. to stačí. Tiež sa rozprávalo o tom, že tu bývajú prívalové dažde, ďalej to, že
žalobca I/ spomínal, že to chce pre dcéru na celoročné bývanie a že to treba opraviť poriadne. Potom
sa stretli tretíkrát, bol tam on, manželka, manželia S.. Vtedy ho dosť prekvapilo správanie žalobkyne
II/, ktorá bola „podráždená“. Napríklad v predsieni strecha bola do šikma a tomu boli prispôsobené ajdvere do šikma. Dosť agresívne hovorila, prečo to tak postavili, na čo on jej povedal, že nevie. Obdobné
pripomienky mala ku kúpeľni, k wc, čo nekomentoval. Štvrtýkrát tam boli v deň podpisu kúpnej zmluvy
na chvíľu. Vtedy tam boli S., I., manželka a on. Následne išli do kancelárie a z kancelárie každý svojou

cestou do banky a na matriku. Zhruba mesiac a pol po tomto podpise volala manželka žalovaného, že
žalobcovia chcú ďalšiu zľavu a že sa chcú stretnúť. Manželka povedala, že aj tak sa musia stretnúť, lebo
na katastri bolo prerušené konanie. Žalovaný dostal papier z obecného úradu, aby toto konanie mohlo
prebiehať ďalej. Stretli sa. Žalobca I/ hovoril, že aby sa pozreli, že trámy, ktoré sú zvislé, pod nimi boli
betónové petky alebo nejaké betónové súčiastky, kocky, pričom vodorovný trám bol odkrytý a na tomto

tráme miestami boli biele mapky. Miestnosť vpredu mala položenú plávajúcu podlahu aj s tou vyduťou.
Žalovaný reagoval tak, že žiadnu zľavu ďalšiu už nedá, pretože na opravu tej vydute už dal zľavu. Tiež
sa vyjadril v tom zmysle, že zľavu už dal a že to predáva za menej ako do toho investoval. Zľavu 2.000,-
Eur dal žalovaný na opravu vydutej podlahy a opravu základov v zadnej časti. S manželmi I. nie je
v bližšom vzťahu, sú to pre nich zákazníci ako každý iní. S kupujúcimi o provízii sa nehovorilo, je to
výsostný vzťah medzi realitnou kanceláriou a jej klientmi. Tretiu stranu do toho nič. Takýchto stretnutí do

roka s manželkou sa zúčastní podľa toho koľko treba, keď ho o to požiadala manželka, tak išiel času sa
zúčastnil každého takéhoto stretnutia. Všetky takéto stretnutia vie podrobne opísať, pretože pôvodným
povolaním je kriminalista profilovač, a teda si pamätá udalosti, pamätá si ľudí, navyše voči žalobcovi I/
získal dobrý pocitový vzťah, lebo bol sympatický, je architekt a je aj v kombinácii so znalcom. Mal pocit,
že je potrebné ho počúvať, lebo takéhoto zákazníka nemajú každý deň. Kto predkladal návrh kúpnej

zmluvy to si nepamätal. Administratívu má na starosti prevažne manželka. K tomu, či sa opravoval text
zmluvy, k tomu sa vyjadriť nevedel, opätovne zdôraznil, že tieto záležitosti má na starosti manželka.

32. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť
predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň

predávajúcemu dohodnutú cenu.

33. Podľa § 596 Občianskeho zákonníka, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný
kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

34. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak dodatočne výjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

35. Podľa § 118 ods. 1 Občianskeho zákonníka, predmetom občianskoprávnych vzťahov sú veci, a

pokiaľ to ich povaha pripúšťa, práva alebo iné majetkové hodnoty.

36. Podľa § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka, nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so
zemou pevným základom.

37. Podľa § 132 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vlastníctvo veci možno nadobudnúť kúpnou, darovacou
alebo inou zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností
ustanovených zákonom.

38. Podľa § 132 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho

orgánu, nadobúda sa vlastníctvo dňom v ňom určeným, a ak určený nie je, dňom právoplatnosti
rozhodnutia.

39. Podľa § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy,
nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný

zákon neustanovuje inak.

40. Podľa § 4 ods. 1 Zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných
práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 162/1995
Z.z.“), práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú vkladom práv k nehnuteľnostiam do katastra

(ďalej len “vklad“), záznamom práv k nehnuteľnostiam do katastra (ďalej len “záznam“) a poznámkou o
právach k nehnuteľnostiam v katastri (ďalej len “poznámka“).41. Podľa § 6 ods. 1 písm. c/ zákona č. 162/1995 Z.z., v katastri sa evidujú stavby spojené so zemou
pevným základom, ktoré
1. sú označené súpisným číslom,

2. nie sú označené súpisným číslom,
3. sú rozostavanými stavbami v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva k nim,
4. sú podzemnými stavbami, a to v miestach ich prienikov so zemským povrchom,
5. sú nadzemnými stavbami, a to prienikom ich vonkajšieho obvodu so zemským povrchom alebo
predmetom ich vonkajšieho obvodu na zemský povrch.

42. V súdenej veci žalobcovia voči žalovanému uplatnili právo v zmysle § 597 ods. 1 Občianskeho
zákonníka v zmysle prvej jeho vety, keď v konaní tvrdili, že po kúpe nehnuteľností v katastrálnom území
Sielnica, a to rekreačnej chaty súpisné číslo 563 postavenej na parcele číslo 849/91 s príslušnými
pozemkami od žalovaného na základe kúpnej zmluvy zo dňa 18.04.2016 dodatočne vyšla najavo vada
na rekreačnej chate, na ktorú ju ich mal žalovaný upozorniť. Vada spočívala v tom, že dodatočne v

mesiaci jún 2016 pri rekonštrukcii rekreačnej chaty zistili, že táto nemá z časti základy (drevená časť), že
je postavená na drevených trámoch položených na zemi vykazujúcimi znaky hniloby, huby. Na túto vadu
ich žalovaný neupozornil, hoci o nej vedel. Žiadali preto od žalovaného primeranú zľavu z dojednanej
kúpnej ceny.

43. Ustanovenie § 596 Občianskeho zákonníka ukladá predávajúcemu povinnosť upozorniť na vady
predávanej veci. Túto povinnosť má však iba vtedy, ak o vadách vie. Pre existenciu vád k zodpovednosti
za vady v súvislosti s upozornením na ich existenciu je rozhodujúci stav, ktorý tu je v čase plnenia,
hoci ustanovenie § 596 Občianskeho zákonníka ukladá povinnosť predávajúceho na existenciu vád
upozorniť pri dojednávaní kúpnej zmluvy. Na rozdiel od zodpovednosti za vady, ktorá má charakter

objektívnej zodpovednosti, v prípade povinnosti upozorniť na existujúce vady ide o subjektívnu
vedomosť(viazanánavedomosťpredávajúceho),ktorejnedodržanienemávecnédôsledkypresamotnú
zodpovednosť predávajúceho. Samotné upozornenie na existenciu vady má však významné právne
dôsledky. Upozornenie na konkrétnu vadu má totiž za následok zánik zodpovednosti predávajúceho
za vadu, na ktorú kupujúceho upozornil. Dôkazné bremeno spočívajúce v povinnosti preukázať, že

kupujúceho na vadu upozornil zaťažuje predávajúceho. Ak to predávajúci preukáže, treba mať za to, že
kupujúci akceptoval kúpu aj pri existencii danej vady. Pod upozornením treba rozumieť iba upozornenie
na konkrétnu vadu. Iba všeobecné upozornenie na existenciu vád nie je upozornením v zmysle § 596
Občianskeho zákonníka. Inak zodpovednosť predávajúceho za vady upravená v § 597 Občianskeho
zákonníka je daná bez zreteľa na to, či ide o vady zjavné, skryté, vecné alebo právne. Rozhodujúce je

iba to, že došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy a predávajúci kupujúceho pri uzavretí zmluvy na existenciu
vád neupozornil a to, že vec vykazuje vadu. Zodpovednosť za vadu je objektívnej povahy, čo má ten
dôsledok, že predávajúci zodpovedá za vady bez zreteľa na to, či predávajúci o ich existencii vedel. Iba
výnimočne je zodpovednosť predávajúceho obmedzená a to vtedy, ak ide o zjavné vady, alebo o vady,
ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností, okrem, ak predávajúci kupujúceho výslovne

ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád (§ 500 Občianskeho zákonníka). Podľa judikatúry súdov však
pre vylúčenie zodpovednosti predávajúceho, ktorý na existenciu vady neupozornil stačí aj to, ak kupujúci
o vade vedel. Právne dôsledky toho, že dodatočne vyšla najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho
neupozornil spočívajú aj v tom, že kupujúci môže žiadať zľavu z kúpnej ceny v zmysle § 597 ods. 1
Občianskeho zákonníka. Môže žiadať primeranú zľavu. Pod primeranou zľavou je treba podľa ustálenej

judikatúry rozumieť zhodnotenie okolností významných najmä vo vzťahu k povahe a rozsahu vady so
zreteľomnadohodnutúkúpnucenuacenunevyhnutnýchopráv,zníženiufunkčnostivlastnosti,estetickej
hodnote veci, ďalšiemu možnému spôsobu a rozsahu užívania veci.

44. V prejednávanej veci je nesporné, že medzi žalobcami ako kupujúcimi a žalovaným ako

predávajúcim došlo dňa 18.04.2016 k uzavretiu kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľností, tak ako to
vyplýva z čl. I. bod 1. kúpnej zmluvy. Predmetom prevodu boli nehnuteľnosti špecifikované v kúpnej
zmluve, okrem iného i rekreačná chata súpisné číslo XXX A. I. Ú. O., postavená na parcele číslo 849/91
zapísaná už v čase prevodu na T. Č.. XX, teda riadnym spôsobom v katastri nehnuteľností. Žalobcovia
nadobudlo vlastnícke právo k predmetu prevodu dňa 29.06.2016, kedy nadobudlo právoplatnosť

rozhodnutie o vklade č. V1264/2016 zo dňa 29.06.2016 Okresného úradu, katastrálny odbor Zvolen
právoplatnosť. Týmto dňom nadobudli i právne účinky vkladu. Z obsahu a účelu kúpnej zmluvy vyplýva,
že žalobcovia kupovali rekreačnú chatu ako nehnuteľnosť, ktorá bola v čase prevzatia kúpnej zmluvy
riadne zapísaná ako stavba spojená so zemou pevným základom a označená súpisným číslom vkatastri nehnuteľností podľa zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností. V zmysle § 119 ods.
2 Občianskeho zákonníka, nehnuteľnosťami sú i stavby spojené so zemou pevným základom. Zo
zhodných tvrdení strán sporu, zo znaleckého posudku č. 8/2016 znalca Ing. Ivana Číža zo dňa

18.06.2016 a napokon i z výpovedí všetkých svedkov vypočutých v konaní vyplynulo, že časť rekreačnej
chaty (drevená) nemá pevný základ spojený so zemou. Nakoľko žalobcovia kupovali rekreačnú chatu
ako nehnuteľnosť, u ktorej sa všeobecne predpokladá, že táto je spojená so zemou pevným základom
(nie hnuteľnú vec, ktorou môže byť i stavba nespojená so zemou pevným základom), ktorá skutočnosť
vyplýva okrem už z uvedeného i z výpovede svedkyne B.. W. O., realitnej maklérky, ktorá za realitnú

kanceláriu konala pri predaji, ktorá uviedla „Manželia S. si ohliadli nehnuteľnosť pred uzavretím kúpnej
zmluvy a to niekoľkokrát“. Tiež im oznámila pred uzavretím kúpnej zmluvy LV ohľadne rekreačnej chaty
a pozemkov, čo vyplýva z jej mailu zo dňa 11.04.2016. Za takéhoto skutkového stavu potom žalobcovia
dôvodne mohli mať za to, že kupovali rekreačnú chatu ako nehnuteľnosť - stavbu spojenú so zemou
pevným základom v celom obvode rekreačnej chaty. Dôvodne mohli predpokladať u tejto veci túto
vlastnosť a to bez ohľadu na to, či žalobca I/ je architektom, znalcom z odboru oceňovania nehnuteľností.

45. Žalobcovia po uzavretí kúpnej zmluvy a po odovzdaní rekreačnej chaty do užívania dňa 18.04.2016
začali s rekonštrukciou rekreačnej chaty. V súvislosti s rekreačnou chatou reklamovali u žalovaného
vady, ktoré sa vyskytli v záručnej dobe (§ 620 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Najskôr ústne dňa
07.06.2016 pri osobnom stretnutí, neskôr i písomne listami zo dňa 15.06.2016 a zo dňa 15.08.2016.

Táto skutočnosť nebola v konaní medzi stranami sporná. Bola tiež preukázaná výpoveďami svedkov B..
W. O., B.. B. I. X. B. O., ktorí boli osobne účastní stretnutia žalobcov so žalovaným dňa 07.06.2016. Vadu
špecifikovali tak, čo je jednoznačne uvedené v liste zo dňa 15.06.2016, že drevená časť stavby nemá
pevný (betónový alebo aspoň kamenný) základ, je postavená drevených trámoch uložených na zemi a
zasypaných štrkom. Vykonané „izolácie“ nespĺňajú požiadavky vodotesnosti, čo sa prejavilo na orosení

konštrukcii pod tepelnou izoláciou. Drevené trámy, na ktorých konštrukcia stojí, vykazujú znaky hniloby,
na drevenom obložení sa v spodnej časti chytila huba, ktorá môže vážne ohroziť stabilitu drevostavby.
Súčasne uplatnili i nárok z tejto zodpovednosti žalovaného, ktorá je objektívna, a to na primeranú zľavu
z kúpnej ceny vo výške 4.011,60 Eur z titulu nevyhnutných nákladov na odstránenie vady. V liste zo dňa
15.08.2016 uviedli už aj výšku požadovaného nároku z titulu zľavy z kúpnej ceny vo výške 4.011,60 Eur.

46. Ďalej z vykonaného dokazovania vyplynulo, že žalovaný ako predávajúci vedel, že rekreačná chata
nemá pod drevenou časťou základy. Žalobcovia túto skutočnosť tvrdili v žalobe, žalovaný ju nepoprel.
Napokon tiež vyplynula z vykonaného dokazovania a to najmä z výpovede svedkýň B.. W. O., realitnej
maklérky a B.. B. I., manželky žalovaného.

47. Žalovaný v konaní mal za to, že chýbajúci základ pod drevenou časťou chaty nie je vadou, pretože
sa bežne vyskytujú na území SR stavby, ktoré nemajú základ. Napriek uvedenému žalobcov na túto
skutočnosť upozornil.

48. Súd sa s obranou žalovaného v tom, že chýbajúci pevný základ pod drevenou časťou chaty nie je
vadou, nestotožňuje. Ako už dôvodí, nakoľko žalobcovia kupovali rekreačnú chatu ako nehnuteľnosť,
čo vyplýva z obsahu a účelu kúpnej zmluvy, ďalej zo skutočností, že rekreačná chata s prideleným
súpisným číslo bola v čase uzavretia kúpnej zmluvy zapísaná ako nehnuteľnosť v katastri nehnuteľností
na LV v zmysle zákona č. 162/1995 Z.z. a že i realitná kancelária sprostredkovávajúca predaj rekreačnej

chaty kupujúcim žalobcom prezentovala túto ako nehnuteľnosť mal súd za to, že žalobcovia dôvodne
predpokladali a mohli predpokladať, že rekreačná chata ako celok je nehnuteľnosťou, stavbou spojenou
so zemou pevným základom. I keď žalobca I/ je architekt, znalec z odboru oceňovania nehnuteľností,
podľa názoru súdu bežnou ohliadkou, i keď precíznou, tento stav nebolo možné objektívne zistiť, čo
vyplýva z fotodokumentácie predloženej žalovaným (č.l. 41-42 spisu), ako aj z výpovede svedka A. I..

Žalovaný tak bol povinný na túto skutočnosť, ktorú súd vyhodnotil ako vadu, žalobcov upozorniť. Bol tak
povinný urobiť najneskôr pri uzavretí kúpnej zmluvy. Podľa názoru súdu ide o vadu, pretože u rekreačnej
chaty, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností ako nehnuteľnosť sa všeobecne predpokladá, že je
pevným základom spojená so zemou. Išlo o vadu nie zjavnú, na ktorú bol povinný žalovaný žalobcov
upozorniť v zmysle § 596 Občianskeho zákonníka, navyše keď o skutočnosti, že rekreačná chata

(drevená časť) nemá základy vedel, tak ako to potvrdil sám v konaní.

49. Dôkazné bremeno v konaní zaťažovalo žalovaného preukázať, že na túto vadu žalobcov upozornil,
resp. že žalobcovia v čase uzavretia kúpnej zmluvy a v čase jej naplnenia mali vedomosť o vade, žerekreačná chata v drevenej časti nemá pevný základ. Z textu písomnej kúpnej zmluvy zo dňa 18.04.2016
takéto upozornenie nevyplýva, tak ako správne poukazovali žalobcovia. Naopak vyplýva, že žalovaný
vyhlásil, že sú mu nie známe také vady predmetov prevodu, na ktoré by mal kupujúcich osobitne

upozorniť, tak ako je to uvedené v čl. III. bod 3. kúpnej zmluvy. Zo žiadneho zákonného ustanovenia však
nevyplýva, že by takéto upozornenie malo byť priamo v písomnej kúpnej zmluve, keď zákonná úprava
pripúšťa, že takéto upozornenie nemusí byť písomné, navyše sa nevyžaduje, v prípade, keď kupujúci o
takejto vade mal vedomosť. Svedkyňa B.. W. O. vypovedala, že text kúpnej zmluvy pripravovala realitná
kancelária, žiadna zo strán nežiadala do kúpnej zmluvy doplniť „vady“ predávanej nehnuteľnosti. Z

vykonaného dokazovania vyplynulo, že síce bol na požiadavku žalobcov menený text kúpnej zmluvy v
čl. III. bod 4., ale čl. III. bod 3. kúpnej zmluvy týmto nebol dotknutý (č.l. 49 spisu). Navyše táto skutočnosť
nemá právne dôsledky v súvislosti s upozorňovacou povinnosťou žalovaného na túto vadu, resp. v
súvislosti s vedomosťou žalobcov o tejto vade. Upozornenie na vadu môže byť aj ústne, skutočnosť, že
toto upozornenie nebolo priamo v kúpnej zmluve len sťažuje dôkazné postavenie žalovaného v tom, že
bol v konaní povinný túto skutočnosť preukázať inými dôkazmi, keďže ju žalobcovia popierali.

50. Z vykonaného dokazovania výpoveďami svedkov B.. W. O., B. O. X. B. O. vyplýva, že žalovaný
žalobcom toto upozornenie ústne pred uzavretím kúpnej zmluvy a pred časom jej naplnenia dal. B..
W. O. vypovedala, že žalobcovia boli o tomto informovaní od nej i od žalovaného, B. O. vypovedal, že
túto informáciu odovzdala jeho matka pri prvej ohliadke žalobcom, ktorej sa zúčastnil s matkou, B. O.

vypovedal, že žalobca I/ sa sám pri ohliadke ktorej sa zúčastnil vyjadril, že „keďže nie sú tam základy...“.
Zo svedeckých výpovedí týchto svedkov súd potom mal za preukázané, že žalobcovia mali vedomosť
pred uzavretím kúpnej zmluvy a jej faktickým naplnením o tom, že drevená časť rekreačnej chaty nemá
pevné základy, a že žalovaný ich na túto skutočnosť upozornil. Preto za túto vadu nemôžu uplatňovať
nárok v zmysle § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka na primeranú zľavu z kúpnej ceny. Žalobcovia síce

spochybnili výpovede týchto svedkov, namietali ich zainteresovanosť vo veci, keďže realitná kancelária
B.. W. O. X. B. O. sprostredkovávala predaj, tvrdenia o inom vzťahu týchto svedkov ako i svedka B. O. k
žalovanému sa nepreukázala, keď tiež tvrdili rozpory v ich svedeckých výpovediach, ale súd zdôrazňuje,
že nemal žiaden dôvod vyhodnotiť tieto výpovede za účelové a za nepravdivé, keď svedkovia boli
poučení podľa § 196 ods. 2 CSP o povinnosti vypovedať pred súdom pravdu, tiež o trestnoprávnych

následkoch krivej svedeckej výpovede. Ak sa potom žalobcovia rozhodli kúpiť rekreačnú chatu aj bez
časti pevných základov (v drevenej časti), nemôžu v príčinnej súvislosti s touto skutočnosťou úspešne
uplatniť nárok podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka v podobe primeranej zľavy z kúpnej ceny
za túto vadu. Vzhľadom tiež na odstup času a vzhľadom tiež k tomu, že sa uskutočnilo pred uzavretím
kúpnej zmluvy niekoľko ohliadok, boli 3, prvá za účasti žalobcov, realitnej maklérky B.. W. O., jej syna B.

O., druhá za účasti žalobcov, B.. W. O., B. O., jej manžela, za účasti žalovaného a jeho manželky B.. B.
I., a tretia v deň podpísania kúpnej zmluvy, možno pripustiť, že výpovede svedkov ohľadne podrobností
tohto upozornenia sa rôznia. Nejde však o tak zásadné rozdiely, z ktorých by súd mohol uzavrieť, že
svedecké výpovede sú nepravdivé.

51. V konaní však nebolo možné opomenúť, že žalobcovia uplatnili reklamáciu i za vadu „izolácie“ v
drevenejčastirekreačnejchaty,čosaprejaviloorosenímkonštrukciipodtepelnouizoláciou,ďalejtým,že
drevené trámy na ktorých konštrukcia stojí vykazujú znaky hniloby, ďalej tým, že na drevenom obložení
sa v spodnej časti chytila huba. Takto vytkli žalobcovia vadu na drevenej časti rekreačnej chaty už v
liste zo dňa 15.06.2016 a v príčinnej súvislosti s touto reklamáciou podali tiež žalobu na súde. Za vadu

veci v zmysle § 597 Občianskeho zákonníka sa považuje neexistencia takej vlastnosti veci, ktorá sa
pri veci určitého druhu, veku a ceny všeobecne predpokladá a v dôsledku ktorej je možnosť využitia
veci podstatne znížená. Za takúto vadu pri rekreačnej chate možno spravidla považovať aj nevhodnú
izoláciu a konštrukčné prvky s chybami. V súdenej veci nepochybne ide o takúto vadu, ako to vyplýva
zo znaleckého posudku znalca Ing. Ivana Číža č. 8/2016 zo dňa 18.06.2016, ktorého závery žalovaný

v ničom nenamietal, a napokon i zo svedeckej výpovede svedka A. I., ktorého si žalobcovia objednali
na rekonštrukčné práce. Táto vada bola zrejmá už v mesiaci máj, jún 2016, kedy žalobcovia začali s
rekonštrukciou chaty. Teda musela existovať vzhľadom k tomu, že kúpna zmluva je zo dňa 18.04.2016 a
vzhľadom na povahu tejto vady, ktorá logicky nemôže vzniknúť náhle už v čase uzavretia kúpnej zmluvy.
Táto vada bola skrytou vadou, žalovaný o nej nevedel, keď zo žiadneho dôkazu v konaní nevyplynulo,

že by o tejto vade vedel. B.. W. O. vypovedala, že keď pri rekonštrukcii došlo k odkrytiu v zadnej časti
chaty nemohol nikto vedieť v akom je to stave. Že išlo o skryté vady vyplýva i z výpovede svedka A. I.,
ktorý uviedol, že len po odkrytí OSB dosiek v zadnej časti rekreačnej chaty sa dal zistiť skutočný stav,
izolácia síce tu bola, bola položená fólia, zo spodnej časti po odkrytí však bola mokrá, na stenách bolapleseň, hniloba. Že išlo o skrytú vadu vyplýva však predovšetkým zo znaleckého posudku Ing. Ivana
Číža č. 8/2016 zo dňa 18.06.2016 s dátumom rozhodujúcim pre zistenie stavebno-technického stavu
nehnuteľnosti ku dňu 02.06.2016. Zo záverov tohto znaleckého posudku vyplýva, že išlo o skryté závady,

ktoré bez prevedenej demontáži sa nedali zistiť. Žalovaný vzhľadom na tieto zistenia tak preukázateľne
na túto vadu nemohol žalobcov upozorniť, a ani ich neupozornil, táto vada sa vyskytla dodatočne po
uzavretí kúpnej zmluvy v záručnej dobe. Za túto vadu preto žalobcovia dôvodne uplatnili nárok podľa §
597 ods. 1 Občianskeho zákonníka v podobe uplatnenej zľavy z kúpnej ceny.

52. Pokiaľ žalovaný tvrdil, že zľavu za túto vadu už žalobcom poskytol pri uzatvorení kúpnej zmluvy v
sume 2.000,- Eur táto skutočnosť z vykonaného dokazovania nevyplynula. K zníženiu kúpnej ceny síce
došlo oproti ponuke 52.000,- Eur na 50.000,- Eur, ktorá skutočnosť nebola v konaní sporná, navyše
preukázaná listinnými dôkazmi, avšak zníženie kúpnej ceny nebolo za túto vadu, ale ako vyplynulo
zo svedeckej výpovede manželky žalovaného B.. B. I. bolo to za vadu vydutej podlahy v prednej
časti obytnej miestnosti rekreačnej chaty (obývacej izby), keď táto vada bola zrejmá žalobcom už pri

uzatváraní kúpnej zmluvy, pretože bola viditeľná pri ohliadkach, ktorých sa žalobcovia zúčastnili. Že táto
vadabolaviditeľnápriohliadkachpreduzavretímkúpnejzmluvyvyplývazvýsluchusamotnýchžalobcov,
ako aj z výpovedí svedkov B.. W. O., B.. B. I., B. O. Y. B. O.. Len za túto viditeľnú vadu mohla byť tak
žalovaným poskytnutá žalobcom zľava z kúpnej ceny. Nie za žiadnu inú vadu, skrytú, ktorú bolo možné
zistiť dodatočne až po prevedenej demontáži. K zľave z kúpnej ceny v sume 2.000,- Eur súd dopĺňa,

že žalobcovia žiadnym dôkazom v konaní nepreukázali svoje tvrdenie, že by malo ísť o obvyklú zľavu
z kúpnej ceny pri uzatváraní kúpnej zmluvy, ani že by malo ísť o zľavu za rýchlu platbu kúpnej ceny pre
žalovaného z vlastných, nie úverových zdrojov, keď nepreukázali žalobcovia ani tvrdenie, že žalovaný
nevyhnutne potreboval finančné prostriedky na rekonštrukciu rodinného domu. Žalobcovia tvrdili, že túto
informáciu získali od realitnej maklérky B.. W. O., ktorá vo svedeckej výpovedi túto skutočnosť však

nepotvrdila.

53. Formu uplatnenia práva zo zodpovednosti za vady v zmysle § 497 Občianskeho zákonníka,
zákon ponecháva na kupujúceho. Žalobcovia využili právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny, nezvolili
odstúpenie od kúpnej zmluvy. Je to ich právo, preto pokiaľ by aj žalovaný navrhol po uzavretí

kúpnej zmluvy dňa 07.06.2016 pri osobnom stretnutí odstúpenie od kúpnej zmluvy (v tom čase ešte
nezavkladovanej), uvedené nemá právny význam v tom ohľade. Sú to práve kupujúci, ktorí sú oprávnení
zvoliť formu uplatnenia práva zo zodpovednosti za vady predanej veci.

54. Výška zľavy z kúpnej ceny v zmysle § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka závisí na povahe a rozsahu

vady vzhľadom k dohodnutej kúpnej cene veci, na znížení funkčných vlastností veci alebo jej estetickej
hodnote, na ďalšom možnom spôsobe a rozsahu užívania veci, na cene nutných opráv veci a iných
obdobných hľadiskách.

55. V súdenej veci nemožno opomenúť, že kúpna cena v sume 50.000,- Eur bola podľa kúpnej zmluvy

stranami dojednaná za celý predmet prevodu, keď predmetom prevodu nebola len rekreačná chata, ale
aj priľahlé pozemky a spoluvlastnícky podiel na ďalšom pozemku. Je preto na vadu tohto konania to, že
z kúpnej zmluvy nevyplýva aká suma z čiastky 50.000,- Eur pripadá len na kúpnu cenu za rekreačnú
chatu. Že kúpna cena bola dojednaná v takejto výške vyplýva priamo z kúpnej zmluvy, pokiaľ z tejto
sumy sumu 2.000,- Eur žalovaný ako predávajúci žiadal vyplatiť na účet realitnej kancelárie ako províziu

za sprostredkovanie predaja, ide len o dojednanie spôsobu platby, nie dojednanie inej výšky kúpnej
ceny, ktorá jednoznačne bola dojednaná v čiastke 50.000,- Eur. Tak ako správne dôvodil žalovaný,
provízia a jej dojednanie je výlučne vzťahom medzi ním ako predávajúcim a realitnou kanceláriou. Že
žalovaný sa rozhodol z časti kúpnej ceny, ktorá bola dojednaná poukázať províziu realitnej kancelárii
spôsobom dojednaným v kúpnej zmluve neznamená, že by kúpna cena bola dojednaná v inej výške.

Preto suma 2.000,- Eur nepredstavuje platbu, ktorú by boli povinní žalobcovia uhradiť realitnej kancelárii,
ale o platbu, ktorú v rámci kúpnej ceny boli žalobcovia povinní uhradiť žalovanému. Takýto postup bol
dojednaný v kúpnej zmluve, a napokon v konaní aj stranami potvrdený. Pokiaľ žalobcovia ohľadne tohto
tvrdili iný výklad, tento nebol v konaní žiadnym dôkazom preukázaný.

56. Ustanovenie § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka patrí pri spôsobe určenia primeranej zľavy z
dohodnutej kúpnej ceny k právnym normám s relatívne neurčitou (abstraktnou) hypotézou t.j. k právnym
normám, ktorých hypotéza nie je stanovená priamo právnym predpisom a ktoré tak ponechávajú súdu,aby podľa svojho uváženia v každom jednotlivom prípade vymedzil sám hypotézu právnej normy zo
širokého, vopred neobmedzeného okruhu okolností.

57. V danom prípade išlo o vadu na nehnuteľnosti, pri stanovení výšky zľavy za takúto vadu sa prihliada
predovšetkým k cene opravy, keďže v konaní bolo nesporné, že vada, za ktorú žalobcovia dôvodne
uplatnili v konaní nárok bola nimi opravená. Nie je však možné vyjsť iba z tejto ceny, pretože opravou
mohlo dôjsť aj k zhodnoteniu veci, ak vec získala vyššiu úžitkovú hodnotu, než by zodpovedala bežnému
opotrebeniu vzhľadom na vek stavby, jej technický stav. K posúdeniu všetkých týchto skutočností sa

vyžaduje odborná expertíza. Preto súd v tomto ohľade sa nemohol zaobísť bez znaleckého posudku
alebo bez odborného vyjadrenia. Takýto postup bol dôvodný vzhľadom i na tú skutočnosť, že žalobcovia
na preukázanie primeranej zľavy z kúpnej ceny za túto vadu predložili k žalobe jedine faktúru A. I.
č. 152016 zo dňa 25.10.2016 splatnú dňa 25.11.2016 na čiastku 8.565,- Eur včítane 20 % DPH. V
priebehu súdneho konania po argumentácii žalovaného, ktorý rozporoval rozpis rekonštrukčných prác
k tejto faktúre žalobcovia na dôkaz v konaní predložili i tento súpis rekonštrukcie (č.l. 103-104 spisu)

týkajúci sa podlahy na chate A. O.. Tento vyhotovil dodávateľ rekonštrukcie A. I., keď súd toho v konaní
vypočul ako svedka i na tento súpis rekonštrukčných prác na podlahe rekreačnej chaty A. O.. Napriek
tomu, že žalobcovia tento dôkaz predložili oneskorene, až po prvom pojednávaní v merite veci, súd
tento dôkaz pripustil. Z konečnej výpovede svedka A. I. k tomuto dôkazu však vyplynulo, že rozpis týchto
rekonštrukčných prác sa týkal nielen vady v zadnej časti rekreačnej chaty, ale aj vady vydutej podlahy

v prednej časti rekreačnej chaty, za čo žalobcovia mali poskytnutú zľavu tak ako ustálil súd 2.000,-
Eur. Svedok vo výpovedi potvrdil, že týmto súpisom, ktorým bol vyčíslený materiál a práca na čiastku
4.011,60 Eur boli vyčíslené rekonštrukčné práce za podlahu nielen v zadnej časti rekreačnej chaty,
ale aj opravu podlahy v prednej časti rekreačnej chaty a vo výklenku. Teda pokiaľ žalobcovia uplatnili
zľavu vo výške 4.011,60 Eur podľa tohto súpisu rekonštrukčných prác, ktorý žalovaný v podstatnom

rozsahu namietal, boli povinní pre unesenie dôkazného bremena na preukázanie výšky zľavy z kúpnej
ceny predložiť alebo označiť na vykonanie hodnoverný dôkaz, odborné vyjadrenie, znalecký posudok.
Takýto dôkaz nepredložili a ani neoznačili na vykonanie. Z ustanovenia § 185 ods. 1 CSP, súd rozhodne,
ktoré z navrhnutých dôkazov vykoná. V zmysle ods. 2 tohto zákonného ustanovenia súd môže aj bez
návrhu vykonať dôkaz, ktorý vyplýva z verejných registrov a zoznamov, ak tieto registre alebo zoznamy

nasvedčujú, že skutkové tvrdenia strán sú v rozpore so skutočnosťou; iné dôkazy bez návrhu nevykoná
ak tento zákon neustanovuje inak. Súd po prijatí Civilného sporového poriadku má tak obmedzené
možnosti v dokazovaní, keď v typickom sporovom konaní dôkazy vykonáva len na návrh strán sporu.
Žalobcovia pre unesenie dôkazného bremena preukázania primeranej zľavy z kúpnej ceny boli povinní
produkovať dôkazy. Tieto neoznačili, nepredložili na vykonanie, neuniesli tak v tomto ohľade dôkazné

bremeno pričom v zmysle § 154 CSP boli poučení, že prostriedky procesného útoku a prostriedky
procesnej obrany možno uplatniť najneskôr do vyhlásenia uznesenia, ktorým sa dokazovanie končí. Z
týchto dôvodov potom súd nemohol ich žalobe vyhovieť a nárok priznať, a to ani z časti.

58. Z uvedených skutkových a právnych dôvodov súd žalobu žalobcov v celom rozsahu zamietol.

59. Na záver už len súd dodáva, že v rozsudku dal odpovede na tie otázky, ktoré považoval za skutkovo
a právne významné.

60. O nároku na trovy konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP, podľa ktorého súd prizná strane

náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

61. Žalovaný mal v konaní plný úspech vo veci, žalobcovia preto majú povinnosť úspešnému
žalovanému nahradiť trovy konania v plnom rozsahu, t.j. v rozsahu 100 %.

62.Podľa§262ods.2CSP,ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdprvejinštanciepoprávoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
tunajšieho súdu na Krajský súd v Banskej Bystrici, a to písomne v potrebnom počte vyhotovení (§ 355

ods. 1, § 362 ods. 1 CSP).V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 127 CSP) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie

dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže
odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania (§ 363, § 364 CSP).

Podanie možno urobiť písomne, a to v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe. Podanie vo veci
samej urobené v elektronickej podobe bez autorizácie podľa osobitného predpisu treba dodatočne

doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe autorizované podľa osobitného predpisu; ak sa
dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné doručenie
podania nevyzýva. Podanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom počte rovnopisov
s prílohami tak, aby sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší
subjekt dostal jeden rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd
vyhotoví kópie podania na trovy toho, kto podanie urobil (§ 125 CSP).

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 359 CSP).

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné (§ 358 CSP).

Pokiaľ zákon pre podanie určitého druhu nevyžaduje ďalšie náležitosti, musí byť z podania zjavné,
ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, a musí byť vyhotovené v písomnej
forme, podpísané a v prípade doručenia podania do prebiehajúceho konania s uvedením spisovej
značky (§ 127 CSP).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1
CSP).
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada

mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 CSP).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania (§ 365 ods. 3 CSP).

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a/ sa týkajú procesných podmienok,
b/ sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c/ má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci alebo
d/ ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie (§ 366 CSP).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (Zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a

exekučnej činnosti - Exekučný poriadok a o zmene a doplnení ďalších zákonov, v znení neskorších
predpisov).