Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Tuesday, October 15, 2019

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 9Co/396/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7812200773
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 10. 2019

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Viera Bodnárová
ECLI: ECLI:SK:KSKE:2019:7812200773.2

Uznesenie

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr Viery Bodnárovej a členiek
senátu JUDr. Táne Veščičikovej a JUDr Gizely Majerčák v spore žalobcu Ing. Petra Šima - S & S,
Jasná 26, 048 01 Rožňava, IČO: 33 009 902, zastúpený JUDr. Miroslav Sklenár, advokát, Kováčska 40,
040 01 Košice, proti žalovanému Mesto Rožňava, Šafárikova 29, 048 01 Rožňava, IČO: 00 328 758,
zastúpený JUDr. Ladislav Török, advokát, Šafárikova 8, 048 01 Rožňava, o zaplatenie 77.000,- eur s

príslušenstvom, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Rožňava č.k. 9C/18/2012-932
zo 17. 07. 2018

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok vo výroku, ktorým bolo žalobe vyhovené a vo výroku o trovách konania a v
rozsahu zrušenia vec v r a c i a súdu prvej inštancie na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Rožňava (ďalej len „súd prvej inštancie“ alebo „súd“) rozsudkom zaviazal žalovaného

zaplatiť žalobcovi 77.000,- eur s úrokmi z omeškania zo sumy 51.613,25 eur 9 % ročne od 04. 04. 2012
do zaplatenia, zo sumy 9.569,03 eur 9 % ročne od 04. 04. 2012 do zaplatenia, zo sumy 9.073,12 eur
5,00 % ročne od 27. 06. 2018 do zaplatenia, zo sumy 6.744,60 eur 5,00 % ročne od 27. 06. 2018 do
zaplatenia, do troch dní od právoplatnosti rozsudku. Žalobu ohľadom úrokov z omeškania v prevyšujúcej
časti zamietol a žalobcovi priznal náhradu trov konania v rozsahu 100 % s tým, že o výške náhrady
trov konania bude rozhodnuté po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným

uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

2. Rozhodol tak o žalobe, ktorou sa žalobca domáhal zaplatenia sumy 77.000,- eur s prísl. titulom
náhrady škody a náhrady trov konania. Vychádzal zo zistenia, že medzitýmnym rozsudkom zo dňa
12. 06. 2015, ktorý nadobudol právoplatnosť 23. 01. 2017 bolo určené, že žalovaný v 1. rade Mesto
Rožňavazodpovedázaškoduvzniknutúžalobcovivdôsledkuporušeniapredkupnéhoprávažalobcu.Po

nadobudnutí právoplatnosti medzitýmneho rozsudku žalobca zobral žalobu voči pôvodne žalovanému v
2.radeCentruvoľnéhočasu,Rožňava,Q.I.XXX/XAspäť.Vtejtočastiuznesenímz26.09.2017konanie
voči tomuto žalovanému zastavil a náhradu trov konania stranám sporu v časti žalobcu a pôvodne
žalovaného v 2. rade nepriznal. Predmetom konania zostala teda žaloba o výške náhrady škody vo
vzťahu k pôvodne žalovanému v 1. rade - Mestu Rožňava. V dôsledku zmeny žaloby, zmenu ktorej
súd prvej inštancie v súlade s § 140 ods. 1, 2 C.s.p. uznesením pripustil, predmetom konania bola

žaloba o zaplatenie 51.613,25 eur z titulu hodnoty zodpovedajúcej zhodnoteniu nehnuteľnosti s úrokmi
z omeškania 9 % ročne od 01. 03. 2010 do zaplatenia, 9.569,03 eur z titulu zaplateného nájomného pre
SCO DELTA s.r.o. za obdobie od februára 2010 do februára 2012, s 9 % úrokmi z omeškania ročne od
01. 03. 2012 do zaplatenia, 9.073,12 eur z titulu zaplateného nájomného pre spoločnosť TONE s.r.o.
za nebytové priestory na G. K. Č.. XX v P.Ň. za obdobie od augusta do decembra 2013, (za 5 mesiacov)
s 8,75 % úrokmi z omeškania ročne od 01. 03. 2014 do zaplatenia a 6.744,60 eur z titulu zaplateného

nájomného pre Technické služby mesta Rožňava za nebytové priestory na ulici Q. I. za obdobie od
februára 2010 do marca 2014, s 8, 75 % úrokmi z omeškania ročne od 01. 04. 2014 do zaplatenia.3. Vychádzal zo zistenia, že na preukázanie výšky investícií žalobca predložil znalecký posudok T.. E. K.
Č.. XX/XXXX a na preukázanie zaplateného nájomného novému vlastníkovi a ďalších prenajímateľov

nebytových priestorov (TONE s.r.o., Technické služby mesta Rožňava) predložil účtovné výpisy, ústrižky
poštových poukážok a výpisy z účtov. Z dôvodu nesúhlasu s predloženým znaleckým posudkom
žalovaný predložil súdu na preukázanie svojich tvrdení znalecký posudok č. 103/2009, vyhotovený T..
W. na preukázanie všeobecnej hodnoty budovy, v ktorej prízemné priestory mal v prenájme žalobca a
ktorý bol vyhotovený za účelom predaja tejto budovy.

4. Vychádzajúc z medzitýmneho rozsudku zo dňa 12. 06. 2015, ktorý v spojení s rozsudkom Krajského
súdu v Košiciach sp. zn. 2Co/555/2015 z 13. 12. 2016, nadobudol právoplatnosť 23. 01. 2017, ktorým
bolaurčenázodpovednosťžalovanéhozaškoduvzniknutúžalobcovivdôsledkuporušeniapredkupného
práva žalobcu, prihliadajúc na závery rozsudku NS SR sp. zn. 1Cdo/7/99 z 27. 04. 1999 žalobcom
uplatnený nárok posúdil v zmysle § 420 a § 442 OZ, t.j. ako nárok na náhradu škody.

5. Po právnom posúdení veci podľa § 420 ods. 1, § 442, § 667 ods. 1 OZ konštatoval, že žalobca
mal v nájme nebytové priestory vo výmere 120 m2 na prízemí budovy nachádzajúcej sa na G. K. Č..
XX na základe platnej nájomnej zmluvy z 23. 03. 1998 a na základe nájomnej zmluvy účinnej od 01.
01. 2004, v ktorej bolo dojednané predkupné právo žalobcu. Vychádzajúc z čl. IV. nájomnej zmluvy z

23. 03. 1998, ako aj v čl. V od. 3 písm. f) a čl. VI. ods. 4 nájomnej zmluvy účinnej od 01. 01. 2004
konštatoval, že prenajímateľ dal súhlas so zmenou veci (s rekonštrukciou), ale nezaviazal sa na úhradu
nákladov. Písomným oznámením z 27. 03. 2011 bol daný súhlas s inštaláciou samostatnej elektrickej
prípojky, bezpečnostných dverí a klimatizácie a písomným oznámením z 22. 11. 2001 bol daný súhlas s
úpravou prenajatých priestorov a oznámením zo 06. 05. 2005 bol daný súhlas na vykonanie stavebných

prác, a to rekonštrukciu a opravu sociálnych zariadení, výmeru dverí do skladu, izoláciu a povrchovej
úpravy podláh a stien. Žiadosťou z 10. 02. 2004 doručenej Mestskému úradu Rožňava 15. 03. 2004
žalobca žiadal súhlas s rekonštrukciou niektorých priestorov v budove nachádzajúcej sa na G. K. Č..
XX. Prihliadajúc na výsledky vykonaného dokazovania, predovšetkým na výsledok znaleckého posudku
podávaného znalcom T.. M. C., znalcom z odboru stavebníctva, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností,

odhad hodnoty stavebných prác podaného v konaní pred súdom prvej inštancie na základe súdom
nariadeného znaleckého dokazovania, konštatoval, že znalec vyčíslil technické zhodnotenie stavby
sumou 45.490,09 eur a rozdiel všeobecných hodnôt nehnuteľnosti pred začatím rekonštrukčných prác
a po vykonaní rekonštrukčných prác žalobcom sumou 51.621,40 eur. Uzavrel, že na základe súhlasu
prenajímateľa žalobca vykonal rekonštrukčné práce a montáž klimatizácie. Vychádzajúc z obsahu

znaleckého posudku zohliadniac výpoveď svedka M. O. a konateľa nového vlastníka budovy Q. U. mal
preukázané, že žalobcom montované klimatizačné jednotky sa v nebytových priestoroch nachádzali
aj po skončení doby nájmu žalobcom. Uzavrel, že v konaní nebolo preukázané tvrdenie žalovaného,
že ku dňu skončenia nájmu sa klimatizačné jednotky a vzduchotechnika v prenajatých priestoroch
nenachádzali. Na základe vyššie uvedeného dospel k záveru, že ohľadne žalobcom uplatneného nároku

na zaplatenie 51.621,40 eur sú splnené predpoklady vzniku zodpovednosti žalovaného za škodu,
ktorým sú porušenie povinnosti zo záväzkového vzťahu, t. j. protiprávny úkon, vznik škody, príčinná
súvislosť medzi porušením povinnosti a vznikom škody. Konštatoval, že v prejednávanej veci bolo
preukázané, že v príčinnej súvislosti s porušením predkupného práva žalobcu žalovaným nedošlo k
získaniu rozmnoženia majetku žalobcu, získania prospechu, ktorý vznikol v priebehu trvania nájomného

vzťahu medzi stranami sporu a ktorého výška bola vyčíslená po ukončení nájmu znaleckým posudkom
T.. C. v sume 51.613,25 eur, preto súd v tejto časti žalobe vyhovel a žalovaného zaviazal zaplatiť
túto sumu žalobcovi titulom náhrady ušlého zisku. O nároku na náhradu škody titulom zaplateného
nájomného mal preukázané, že žalobca po predaji budovy žalovaným inému kupujúcemu naďalej
zostal v nájme v prenajatých priestoroch na prízemí budovy a novému vlastníkovi platil nájomné.

Nové nájomné zaplatené vlastníkovi považoval za dôvodne uplatnený nárok ako nárok na náhradu
škody vzniknutú na strane žalobcu, nakoľko zaplatením tohto nájomného došlo k zmenšeniu jeho
majetku, v príčinnej súvislosti s nemožnosťou realizácie zmluvného predkupného práva. V príčinnej
súvislosti s porušením predkupného práva žalobcu považoval aj zaplatenie nájomného za prenajaté
ďalšie nebytové priestory v iných budovách, s inými prenajímateľmi, napriek tomu, že tieto zmluvy

boli uzavreté pred zmenou vlastníka budovy na G. K. Č.. XX. Mal preukázané, že žalobca žiadal
žalovaného o súhlas s rekonštrukciou a o umožnenie prenájmu ďalšej časti budovy, na ktorú žiadosť
žalovaný neodpovedal. Na základe toho žalobca pristúpil k uzavretiu nájomných zmlúv o prenájme
nebytových priestorov s inými prenajímateľmi, ktoré by bolo možné ukončiť v prípade, že by na základerealizácie zmluvne dohodnutého predkupného práva žalovaný budovu na G. K. Č.. XX žalobcovi ponúkol
na odkúpenie a túto budovu by mu predal do vlastníctva. Keďže tento nárok považoval za nárok na
náhradu škody uplatnený z titulu zaplateného nájomného v iných nebytových priestoroch za dôvodný a

v príčinnej súvislosti s porušením predkupného práva, pričom žalobca preukázal zaplatenie nájomného
pre spoločnosť za žalované obdobie, aj v tejto časti žalobe vyhovel.

6. O úroku z omeškania rozhodol s poukazom na ust. § 517 ods. 2 OZ v spojení s § 3 nar. vl.
SR č. 87/1995 Z.z. Konštatoval, že žalovaný sa dostal do omeškania s plnením peňažného dlhu

odo dňa nasledujúceho po doručení žaloby žaloby žalovanému, ktoré doručenie považoval za výzvu
na zaplatenie. Vo vzťahu k nárokom na náhradu škody zaplateného iným prenajímateľom, žalobca
špecifikoval pojednávaní dňa 26. 06. 2018, preto zaviazal žalovaného na zaplateniu týchto peňažných
dlhov s úrokmi z omeškania od nasledujúceho dňa, t.j. 27. 06. 2018. V prevyšujúcej časti žalobu o
zaplatenie úrokov z omeškania zamietol ako nedôvodnú.

7. O náhrade trov konania rozhodol, podľa § 255 os. 1 C.s.p. Žalobcovi vo vzťahu k žalovanému náhradu
trov konania v rozsahu 100 %, nakoľko žalobca bol v konaní úspešný. O výške náhrady trov konania v
súlade s § 262 ods. 2 C.s.p. bude rozhodnuté po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí,
samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

8. Rozsudok napadol včas podaným odvolaním žalovaný z dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. f), h) C.s.p.
Navrhol zrušiť rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 389 a nasl. C.s.p. Rozhodnutie súdu prvej inštancie
nepovažoval za správne z dôvodu, že v danom prípade žalobca označil vo svojej žalobe za žalovaného
jednoznačneCentrumvoľnéhočasuavočinemu(MestuRožňava)rozšírilžalobuažpísomnýmpodaním
z 24. 09. 2014 po uplynutí dvojročnej premlčacej lehoty, v dôsledku čoho mal súd žalobu voči nemu

zamietnuť. Poukazujúc na ust. § 103 O.s.p. (v tom čase platom právnom predpise) vychádzajúc zo
zásady, že v sporových konaniach, ktoré môžu začať iba na základe návrhu, nemožno za stranu sporu
považovať toho, kto nebol žalobcom v žalobe správne označený ako žalovaný, a to ani v prípade, že
sa ho vec inak týka. Nesprávne označenie strán sporu v sporovom konaní nemôže súd odstrániť z
úradnej povinnosti a nemôže o tom nedostatku žalobcu poučiť. V danom prípade bol nedostatok vecnej

pasívnej legitimácie dôvodom pre zamietnutie žaloby. V súvislosti s tvrdeným uplynutím premlčacej
lehoty poukazoval na rozsudok NS SR sp. zn. 3Mcdo/40/2012 zo 17. 04. 2012. Zdôrazňoval, že žalobca
žalovanú sumu neustále rôznorodo a zmätočne špecifikoval, pričom svoj nárok spolu s príslušenstvom
presne špecifikoval a uplatnil až na poslednom súdnom pojednávaní 26. 06. 2018, dôsledku čoho mu
priznal tento nárok až od tohto dňa, ani s týmto rozhodnutím sa nestotožnil majúc za to, že tento nárok

považuje za uplatnený neskoro, teda za premlčaný, pričom súd na túto jeho námietku nijakým spôsobom
nereagoval. Aj v danej časti napadnutého rozhodnutia, t.j. príslušenstva istiny (úrokov z omeškania)
z opatrnosti vznášal opätovne námietku premlčania. Zdôrazňoval, že pôvodne si žalobca uplatňoval
nárok na náhradu škody na základe zákonného predkupného práva, následne až v písomnom podaní
zo 04. 12. 2012 a na pojednávaní 22. 11. 2013 si nárok na náhradu škody uplatnil v súvislosti s

porušením predkupného práva vyplývajúcim z nájomnej zmluvy, t.j. zo zmluvného predkupného práva
a záverom žiadal vydať bezdôvodné obohatenie, pričom súd pripustil zmenu žaloby, hoci dovtedy
vykonané dokazovanie bolo zamerané na náhradu škody a nie bezdôvodné obohatenie a nakoniec vec
posúdil v zmysle § 420 - 422 OZ, t.j. ako nárok na náhradu škody. Namietal, že tak znalci, ako aj súd prvej
inštancie bez akéhokoľvek preverenia zohľadnil všetky žalobcom predložené faktúry a v nich uvedené

práce, ako aj materiál, i keď z nich nie je zrejmé, či uvedené práce, ako aj materiál boli vykonané a
použité práve na spornej nehnuteľnosti. Keďže väčšina faktúr je neurčitá bez uvedenia konkrétnych
skutočností a bez rozpisu prác, preto považoval tieto doklady za nepreskúmateľné a v danom konaní aj
nepoužiteľné. Predmetom oceňovania investícií malo byť ohodnotenie celkovej hodnoty rekonštrukcie
zrealizovanej na spornej nehnuteľnosti žalobcom v období od 01. 04. 1998 do 31. 12. 2005 a od 31.

12. 2005 do 03. 01. 2010. V tomto období mali byť vykonané viaceré presne neurčené, avšak neustále
sa opakujúce práce. Namietal, že prílohou znaleckého posudku sú jednotlivé faktúry, z ktorých znalec
vychádzal, pričom faktúra č. XF XXX XXX od spoločnosti, ktorej spoločníkom a konateľom je samotný
žalobca, teda si takto de facto fakturoval sám sebe, predmetom prác mali byť asfaltérske práce pred
predajňou ZP Orange v sume 11.269,50 Sk, pričom táto spoločnosť ani len nemá v predmete činnosti,

živnostenské oprávnenie na takýto druh práce. Nie je zrejmé ani, v akom množstve a rozsahu mali
byť tieto práce vykonané. Zároveň mu nie je známe, z akého dôvodu by mali byť tieto práce vykonané
mimo predmetu oceňovania zohľadnené v danej veci. K faktúre za dodávku a montáž klimatizácie v
celkovej sume 398.396,50 Sk namietal, že nie je zrejmé, o akú značku a ani aký typ klimatizácie sa malojednať, preto je zarážajúce, ako vedel znalec bez typového označenia takúto klimatizáciu ohodnotiť.
Takisto nekorešponduje vo faktúre uvedené množstvo s výpoveďou žalobcu. Navyše k danej faktúre
neboližalobcompredloženéžiadneinélistinnédôkazy,ktorébypreukazovalijehotvrdenia,napr.dodací,

montážny a záručný list, ktoré doklady žiadal predložiť ako dôkaz. Identicky to je aj s faktúrou znejúcou
na sumu 377.014,50 Sk za dodávku a montáž vzduchotechniky. Zdôrazňoval, že z miestnej ohliadky
vykonanej súdom 22. 11. 2017 je zrejmé, že takáto klimatizácia a vzduchotechnika v takejto hodnote sa
vdanomobjektenikdynenachádzala,pretopovažoval zazarážajúce,akomohlatakátofiktívnaokolnosť
zhodnotiť nehnuteľnosť. Ďalej namietal, že súd akceptoval aj nespočetné množstvo opakujúcich sa

stierkárskych, maliarskych a natieračských prác, ktoré podľa jeho názoru sú prácami udržiavacími, ktoré
nemajú žiaden vplyv na zhodnotenie nehnuteľnosti. Opätovne však zdôrazňoval, že z väčšiny faktúr nie
je zrejmý rozsah prác, či tieto práce boli vykonané na spornej nehnuteľnosti. V ďalšej časti odvolania
sa vyjadroval k jednotlivým faktúram a okrem iného namietal, že do sumy tovarov, ktorými sa mala
nehnuteľnosť zhodnotiť bola zahrnutá suma 5.302,- Sk za nákup koša na prádlo, nanuk Magnum
White a iné. Ďalej namietal, že následne po tom, čo v mesiacoch marec a máj 2001 malo dôjsť k

rozsiahlym stavebným a natieračským prácam, žalobca opätovne deklaroval už v januári 2002 stavebné
práce v sume 67.530,10 Sk, pričom sa tam nachádzajú doklady nasvedčujúce opätovne nákup farieb a
vykonaniunatieračskýchprácvcelkovejsume22.888,70Sk.Doďalšejskupinyžalobcomdeklarovaných
prác, ktoré mali spornú nehnuteľnosť zhodnotiť boli zohľadnené rozsiahle elektroinštalačné práce,
ktoré majú počiatok už v roku 1999 a z celkovej fakturovanej sumy 71.990,- Sk mala tvoriť suma

29.450,- Sk opravu elektrickej inštalácie bez bližšieho uvedenia rozsahu prác. K tejto faktúre absentuje
akýkoľvek dôkaz o úhrade tejto sumy v hotovosti. Podobne spochybňoval ďalšie faktúry za vykonané
elektroinštalačné práce vo výške 16.400 Sk, o 19 dní následne po tom ďalšie vykonané elektroinštalačné
práce v sume 5.996,10 Sk. Ďalšou faktúrou bola fakturovaná suma 41.302,50 Sk za elektroinštalačné
práce a dodaný materiál. Ďalšou faktúrou bola za prevedené elektroinštalačné práce fakturovaná

suma 49.429 Sk tým istým dodávateľom a suma 74.142,50 Sk - za opravu elektrických rozvodov.
Uvedené okolnosti podľa neho nasvedčujú účelovému správaniu sa žalobcu, z ktorých je zrejmé, že
väčšina ním deklarovaných prác nebola na spornom objekte nikdy prevedená a vo väčšine skutočne
vykonaných prác išlo o práce udržiavacie, nie zhodnocovacie. Konštatoval, že montáž klimatizácie
firmou žalobcu, ktorá na daný druh prác nemala oprávnenie a ktorá sa na mieste samom preukázateľne

nikdy nenachádzala, nemohla žiadnym spôsobom danú nehnuteľnosť zhodnotiť. Takisto maliarske
a natieračské práce považoval za nereálne, navyše ide o udržiavacie práce, ktoré nemajú žiaden
vplyv na zhodnotene nehnuteľnosti. Takisto elektroinštalačné práce v deklarovanom rozsahu. Napokon
ani stavebné práce v rozsahu, ako ich deklaroval žalobca, nepovažoval za reálne a preukázané.
Ďalej namietal, že boli vzaté do úvahy doklady o nákupe izbových rastlín, za premiestnenie telefónnej

prípojky a ISDN, montáž dátovej siete. Navyše vzhľadom na to, že mal v prenájme žalobca iba časť
nehnuteľnosti a len v tejto časti vykonával udržiavacie práce, ním deklarovaný rozsah prác považoval
za maximálne nereálny. Namietol zjavne nesprávnosti znalcom vypracovaného znaleckého posudku v
časti určovania koeficientov vybavenia objektu, aj v samotnom určení vybavenia, ktorá okolnosť má
podstatný vplyv na výpočet cenového podielu hodnotenej stavby, a to v časti 2.1.2.1.1 znaleckého

posudku str. 8, kedy znalec pri výpočte koeficientu vplyvu vybavenia objektu zahrnul neexistujúce
vybavenie nehnuteľnosti, a to aj v časti ďalšej (2.3.11.1 na strane 19 zhodnotil). Ďalej poukazoval
na to, že hodnotený objekt nemá vôbec výťah, nie je napojený na plyn, nenachádza sa tam žiadna
kuchyňa a žiadne plnohodnotné vykurovanie. Napriek tomu znalec zahrnul do svojho znaleckého
posudku všetky tieto neexistujúce položky a navyše pri určení koeficientu štandardu, ktorý je 1,00

ich vo väčšine prípadov bezdôvodne navýšil od 1,20 až do 1,60, čím upravil cenový podiel zo 76 %
až na 116,80 %. Bol teda podaný nepravdivý znalecký posudok, z ktorého nie je možné vychádzať.
Vo vzťahu k náhrade z titulu zaplateného nájomného spoločnostiam TONE s.r.o., a Technickým
službám mesta Rožňava uviedol, že ich považuje za neopodstatnené, keďže uvedené zmluvy s týmito
spoločnosťami boli uzavreté skôr, t. j. ešte pred predajom spornej nehnuteľnosti, v dôsledku čoho

absentuje príčinná súvislosť medzi vznikom škody a porušením povinností na jeho strane. Navyše sám
žalobca uviedol, že väčšie priestory potreboval na základe požiadavky spoločnosti Orange Slovensko,
a.s., pričom pôvodné priestory v spornej nehnuteľnosti boli na takýto typ prevádzky nevyhovujúce. Preto
nemožno hovoriť o náhrade škody v danej časti, ktorá nemá súvis so spornou nehnuteľnosťou. Napokon
namietal riadne a presvedčivé odôvodnenie rozhodnutia, keďže súd prvej inštancie nezdôvodnil, prečo

zamietol návrh na dokazovanie výsluchom znalca, resp. doplnením znaleckého dokazovania. Zotrval
na svojich námietkach aj ohľadom nemožnosti vzniku škody v dôsledku investícií do nehnuteľnosti,
keďže žalovaný konal v rozpore s nájomnou zmluvou a napriek nesúhlasu do prenajatých nebytových
priestorov investoval, čím konal protiprávne a vystavil sa tak riziku straty investícií do nehnuteľnosti.9. Žalobca v písomnom vyjadrení k odvolaniu žalovaného navrhol napadnutý rozsudok v celom rozsahu
potvrdiť. Považoval napadnutý rozsudok za vecne a právne správny. Súd podľa neho dospel na

základe vykonaných dôkazov k správnym skutkovým zisteniam a správne vec právne posúdil. Bol toho
názoru, že žalovaný v odvolaní neuviedol ani jednu relevantnú skutočnosť, ktorá by odôvodňovala ním
navrhovaný postup. Tvrdenia žalovaného nie sú ničím novým, v značnej miere sa s nimi vyporiadal už
Krajský súd v Košiciach v konaní vedenom pod sp. zn. 2Co/555/2015, a to s námietkou žalovaného,
že pôvodne označil za žalovaného iba jednu stranu, že upravil, resp. rozšíril žalobu voči Mestu

Rožňava až písomným podaním z 24. 09. 2014, t.j. po uplynutí premlčacej lehoty. K námietke o
neustálom rôznorodom, zmätočnom špecifikovaní nároku, ktorý bol presne špecifikovaný, uplatnený
až na pojednávaní 26. 06. 2018 a z tohto dôvodu ide o nárok premlčaný, dával do pozornosti svoje
podanie zo 04. 12. 2014. Poukázal na to, že žalovaný nevzniesol k jeho nárokom námietku premlčania
do vyhlásenia uznesenia, ktorým sa dokazovanie končí, preto tvrdenie, že jeho nárok považoval za
uplatnený neskoro a teda za premlčaný, považoval za právne bezvýznamnú. K námietke, podľa ktorej

súd kedykoľvek prihliada na to, či sú splnené podmienky, za ktorých môže konať, dal do pozornosti,
že v čase rozhodnutia súdu prvej inštancie sa vo veci samej neuplatňujú ustanovenia O.s.p., ale
ustanovenia C.s.p. a v zmysle § 154 C.s.p. prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany
možno uplatniť najneskôr do vyhlásenia uznesenia, ktorým sa konanie končí. Žalovaný k námietke
premlčania, o ktorej už bolo raz právoplatne rozhodnuté, žiadne námietky premlčania do vyhlásenia

uznesenia, ktorým sa dokazovanie končí neuplatnil. K námietkam vo veci samotného nároku na náhradu
škody, ako aj právneho posúdenia poukazoval na rozhodnutie odvolacieho súdu, ktorý sa samotným
nárokom na náhradu škody v rámci odvolacieho konania zaoberal. Námietky žalovaného uvedené
v odvolaní teda nie sú ničím novým. K námietkam týkajúcim sa rozsahu prác a výšky zhodnotenia
nehnuteľnostiurčenejznalcom uviedol,žesaktýmtovcelomrozsahudostatočnevyčerpávajúcovyjadril

už v písomnom podaní zo 07. 05. 2018, na ktorom trvá v celom rozsahu. Časť tohto podania citoval.
Za právne bezvýznamnú považoval námietku, podľa ktorej nájomné zmluvy mal už uzavreté skôr v
súvislosti s priznanou náhradou škody z titulu zaplateného nájomného, zdôrazňujúc, že preukázateľne
žiadal žalovaného o prenajatie zvyšnej časti budovy, pričom na jeho žiadosť žalovaný neodpovedal.
V prípade, ak by si žalovaný splnil povinnosť plynúcu z predkupného práva, stal by sa vlastníkom

budovy, jej podlahová plocha by postačovala na vykonávanie podnikateľskej činnosti a nemusel by si
prenajímať iné nehnuteľnosti na výkon svojej podnikateľskej činnosti. Príčinná súvislosť medzi konaním
žalovaného a škodou mu spôsobenou, je daná. K nepreskúmateľnosti odôvodnenia rozhodnutia uviedol,
že právo na riadne odôvodnenie súdneho rozhodnutia neznamená, že súd musí dať podrobnú odpoveď
na každý argument a na každý navrhovaný dôkaz účastníkov konania. Zdôrazňoval, že súd upozornil

žalovaného na koncentráciu vo veci dokazovania, žalovaný sa s niekoľkomesačným omeškaním vyjadril
k znaleckému posudku a aj napriek tomu, že z jeho strany nebola zachovaná lehota na vyjadrenie, súd
vyzval znalca na vyjadrenie k otázkam žalovaného, ktorý sa k ním písomne vyjadril. Nedostatočnosť
tohto vyjadrenia žalovaný nenamietal.

10. Vyjadrenie žalobcu k odvolaniu žalovaného bolo žalovanému doručené 15. 10. 2018.

11. Krajský súd v Košiciach ako odvolací súd (§ 34 C.s.p.) prejednal odvolanie žalovaného ako
podané včas oprávnenou osobou proti rozhodnutiu, proti ktorému je odvolanie prípustné, bez nariadenia
odvolacieho pojednávania podľa § 385 ods. 1 C.s.p. a contrario v rozsahu vyplývajúcom z ust. § 379 a

§ 380 C.s.p. a z hľadísk uplatnených odvolacích dôvodov a dospel k záveru, že odvolanie je dôvodné.

12. Žalovaný v odvolaní síce uvádza, že odvolaním napáda rozsudok v celom rozsahu, z obsahu
odvolania však je zrejmé, že žalovaný nenapáda správnosť rozhodnutia vo výroku, ktorým žaloba
ohľadne úrokov z omeškania v prevyšujúcej časti bola zamietnutá. Odvolací súd mal za to, že odvolaním

bol napadnutý iba výrok, ktorým bolo žalobe vyhovené a výrok o trovách konania. Z uvedeného dôvodu
predmetom odvolacieho prieskumu nebol výrok, ktorým súd ohľadne úrokov z omeškania v prevyšujúcej
časti žalobu zamietol.

13. Odvolací súd dospel k záveru, že rozsudok vo výroku, ktorým bolo žalobe vyhovené a vo výroku

o trovách konania je potrebné zrušiť a vec vrátiť súdu prvej inštancie na ďalšie konanie (§ 389 ods. 1
písm. b), c), § 391 ods. 1 C.s.p.).14. Rozsudok vo vyhovujúcej časti je nepreskúmateľný pre nedostatok dôvodov. Z jeho odôvodnenia
nie je zrejmé, ako sa vyporiadal s námietkami žalovaného voči záverom znaleckého posudku, keďže
podľa jeho názoru znalec nesprávne pri posudzovaní zhodnotenia nehnuteľnosti prihliadal aj na

udržiavacie práce a práce, ktoré neboli vykonané priamo na nehnuteľnosti (asfaltovanie chodníka).
Z rozhodnutia súdu prvej inštancie nie je možné zistiť, ako sa vyporiadal s námietkou žalovaného,
že žalobcom tvrdené práce, ktorými preukazoval zhodnotenie nehnuteľnosti boli skutočne vykonané,
že náklady preukazované niektorými (presne špecifikovanými v odvolaní) faktúrami nesúvisia s
rekonštrukciou budovy. Nie je možné z odôvodnenia rozhodnutia zistiť ani, z ktorých dôkazov vychádzal

pri konštatovaní, že v príčinnej súvislosti s porušením predkupného práva je možné považovať aj
zaplatenie nájomného za prenajaté ďalšie nebytové priestory v iných budovách s inými prenajímateľmi,
ktoré nájomné zmluvy bolo možné ukončiť v prípade, ak by na základe realizácie zmluvne dohodnutého
predkupnéhoprávažalovanýponúkolžalobcovinaodkúpenieadošlobykpredajubudovydovlastníctva
žalobcu.

15. Podľa § 220 ods. 2 C.s.p. v odôvodnení rozsudku súd uvedie, čoho sa žalobca domáhal, aké
skutočnosti tvrdil, aké dôkazy označil, aké prostriedky procesného útoku použil, ako sa vo veci vyjadril
žalovaný a aké prostriedky procesnej obrany použil. Súd jasne a výstižne vysvetlí, ako posúdil podstatné
skutkové tvrdenia a právne argumenty strán, ktoré skutočnosti považuje za preukázané a ktoré nie, ktoré
dôkazy vykonal, z ktorých dôkazov vychádzal a ako ich vyhodnotil, prečo nevykonal ďalšie navrhnuté

dôkazy a ako vec právne posúdil, prípadne odkáže na ustálenú rozhodovaciu prax. Súd dbá, aby
odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé.

16. Rozsudok musí obsahovať odôvodnenie v súlade s cit. ust. § 220 ods. 2 C.s.p., pretože povinnosť
súdu riadne odôvodniť rozhodnutie je odrazom práva strany sporu na dostatočné a presvedčivé

odôvodnenie rozhodnutia súdu, ktorý sa vysporiada i so špecifickými námietkami strany sporu. V
odôvodnení sa súd rozhodujúci o uplatnenom nároku aj o procesných návrhoch musí vysporiadať so
všetkými rozhodujúcimi skutočnosťami a jeho myšlienkový postup musí byť v odôvodnení dostatočne
vysvetlený nielen s poukazom na všetky skutočnosti zistené vykonaným dokazovaním, ale tiež s
poukazom na právne závery, ktoré prijal; niet v ňom miesta pre dohady a domnienky. Súdne rozhodnutie

musí preto obsahovať stručný a jasný výklad opodstatnenosti, pravdivosti, zákonnosti a spravodlivosti
výroku.Odôvodneniemábyťprostriedkomkontrolysprávnostirozhodnutianielenpresúd,ktorýhovydal,
ale aj pre súd, ktorý ho bude skúmať v dôsledku opravného prostriedku, t.j. musí byť preskúmateľné.

17. Z vyššie uvedeného je zrejmé, že o nepreskúmateľný rozsudok ide vtedy, ak dôvody neobsahuje

alebo sú nezrozumiteľne podané. Odôvodnenie musí byť úplné v zmysle, že sa vyporiada so všetkými
otázkami riešenými v konaní a musí byť v súlade s výrokom.

18. V danom prípade je zrejmé, že v odôvodnení rozsudku súd prvej inštancie stranám sporu neozrejmil
svoje myšlienkové pochody v súvislosti s právnym posúdením žalobcom uplatneného nároku, v

súvislosti s výškou nároku takým spôsobom, aby strany sporu nemuseli hľadať odpovede na nastolenú
problematiku v rovine dohadov a tak, aby s prijatými závermi sa bolo možné stotožniť ako s logickým
záverom procesu poznania nielen právnych záverov, ale aj záverov skutkových, z ktorých právne závery
vychádzajú.

19. Z uvedených dôvodov je potrebné považovať rozsudok za nepreskúmateľný v dôsledku čoho súd
nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v
takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, čím je naplnený dôvod pre zrušenie
rozsudku podľa § 389 ods. 1 písm. b/, ods. 2 C.s.p.

20. Rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza aj z nesprávneho právneho posúdenia veci, pokiaľ
konštatoval, že vykonaným dokazovaním bola preukázaná existencia škody, resp. škody a inej ujmy,
ktorá je v príčinnej súvislosti s porušením predkupného práva.

21. V dôsledku tohto nesprávneho právneho posúdenia veci súd nevykonal vo veci dokazovanie

potrebné na riadne zistenie skutkového stavu, čím je naplnený aj dôvod pre zrušenie rozsudku v zmysle
§ 389 ods. 1 písm. c) C.s.p.22. Z odôvodnenia rozhodnutia súdu prvej inštancie vyplýva, že dôvodom pre vyhovenie žaloby vo
veci samej bolo konštatovanie, že znaleckým dokazovaním vykonaným znalcom T.. M. C., ktorý rozdiel
medzi všeobecnými hodnotami prenajatých priestorov pred rekonštrukciou a po rekonštrukcii vyčíslil

sumou 51.621,40 eur sú splnené predpoklady vzniku zodpovednosti za škodu. V príčinnej súvislosti s
porušením predkupného práva žalobcu žalovaným nedošlo k získaniu rozmnoženia majetku žalobcu
vyčíslenej znaleckým posudkom v sume 51.613,25 eur, preto v tejto časti žalobe vyhovel. V časti o
náhradu škody z titulu zaplateného nájomného považoval takisto žalobu za dôvodnú napriek tomu, že
zmluvy s inými prenajímateľmi boli uzavreté pred zmenou vlastníka budovy, vo vzťahu ku ktorej došlo

k porušeniu predkupného práva z dôvodu, že žalobca žiadal žalovaného o súhlas s rekonštrukciou a
o umožnenie prenájmu ďalšej časti budovy, na ktorú odpoveď nedostal, v dôsledku čoho pristúpil k
uzavretiu nájomných zmlúv o prenájme nebytových priestorov s inými prenajímateľmi, ktoré by bolo
možné ukončiť v prípade, ak by na základe realizácie zmluvne dohodnutého predkupného práva
nadobudol nehnuteľnosť žalovaného.

23. Správne súd prvej inštancie postupoval, pokiaľ za škodu v časti investícií vynaložených do
nehnuteľností, pôvodne ktorej vlastníkom bol žalovaný, považoval to, o čo sa zvýšila vykonanými
prácami hodnota veci. Pochybil však, pokiaľ pri zhodnotení neprihliadal aj na opotrebenie, ktoré
ubehlo od vykonania rekonštrukcie a na skutočnosť, či žalobcom vykonané práce skutočne prispeli k
zhodnoteniu nehnuteľnosti a resp., či nešlo iba o udržiavacie práce. Uvedená otázka je otázkou, na ktorú

sú potrebné odborné znalosti. Je potrebné prisvedčiť odvolacím námietkam, že znalec ani v písomnom
stanovisku k námietkam voči podanému znaleckému posudku sa nevyporiadal s tým, či predložené
faktúry súvisia s prácami rekonštrukčnými, ktoré mohli mať vplyv na zhodnotenie nehnuteľnosti alebo
ide iba o bežné udržiavacie práce a to vo vzťahu k jednotlivým faktúram. Vo vzťahu k námietke o zahrnutí
asfaltérskych prác do znaleckého posudku je potrebné konštatovať, že úlohou súdu prvej inštancie bolo

posúdiť, či tieto práce majú súvis so zhodnotením nehnuteľnosti, t.j. či tieto náklady možno zahrnúť do
nákladov, ktoré mali vplyv na zhodnotenie nehnuteľnosti, resp. súviseli s prácami, na vykonanie ktorých
žalovaný ako vlastník nehnuteľnosti dal súhlas žalobcovi ako nájomcovi. Ide o otázku skutkovú, na ktorú
nie sú potrebné odborné vedomosti. V spise sa nachádzajú doklady, vo vzťahu ku ktorým žalovaný
namietal, že nemajú žiaden súvis s prejednávanou vecou, a to doklady o nákupe izbových rastlín,

premiestnenie telefónnej prípojky a ISDN, montáž dátovej siete, v rámci námietok voči znaleckému
posudku. Aj v tejto časti posúdenie, či uvedené náklady vynaložené žalovaným predstavujú výšku škody
súvisiacu s porušením predkupného práva, je otázkou skutkovou, na ktorú nie sú potrebné odborné
vedomosti, a preto bolo povinnosťou súdu prvej inštancie sa s týmito námietkami vyporiadať. Súd
prvej inštancie v dôsledku nesprávneho právneho posúdenia veci teda nevykonal vo veci dokazovanie

potrebné na riadne zistenie skutkového stavu, čím je naplnený dôvod pre zrušenie rozsudku v zmysle
§ 389 ods. 1 písm. c) C.s.p.

24.Zvyššieuvedenýchdôvodovodvolacísúdzrušilrozsudokokremvýroku,ktorýmbolažalobaohľadne
úrokov z omeškania v prevyšujúcej časti zamietnutá a v rozsahu zrušenia vec vrátil súdu prvej inštancie

na ďalšie konanie v súlade s § 389 ods. 1 písm. b), c) C.s.p.

25. Po vrátení veci bude úlohou súdu predovšetkým si ujasniť, ktoré žalobcom uplatňované nároky
titulom náhrady škody sú preukázateľne v príčinnej súvislosti s porušením predkupného práva. t.j.,
ktoré žalobcom predložené doklady preukazujú výšku nákladov vynaložených v súvislosti s prácami,

na vykonanie ktorých mal súhlas žalovaného. Následne bude potrebné posúdiť, ktoré súvisiace
práce vynaložené na nehnuteľnosť pôvodne vo vlastníctve žalovaného boli prácami, ktoré zhodnotili
nehnuteľnosť a ktoré boli prácami udržiavacími, pričom v tejto časti ide o otázku, na zodpovedanie
ktorej sú potrebné odborné vedomosti. Pri posudzovaní výšky zhodenia bude potrebné prihliadať
aj na opotrebenie za obdobie, ktoré ubehlo od vykonania prác - rekonštrukcie majúcej vplyv na

zhodnotenie nehnuteľnosti. Vo vzťahu k nárokom na náhradu škody v súvislosti s prenájmom ďalších
nebytových priestorov u iných prenajímateľov bude povinnosťou súdu opätovne posúdiť (ne)dôvodnosť
tohto uplatneného nároku, posúdiť, či nájomné zmluvy v iných priestoroch uzavreté pred porušením
predkupnéhoprávazakladajúnároknanáhraduškody,avtejtosúvislostivyporiadaťsasoskutočnosťou,
či žalobca preukázal tvrdenie, že v prípade uzavretia kúpnopredajnej zmluvy so žalovaným by došlo

k ukončeniu nájomných zmlúv s ďalšími subjektmi (TONE s.r.o. Rožňava, Technické služby Mesta
Rožňava, SCO - DELTA s.r.o.), t.j. či žalobca preukázal svoje tvrdenie, že pristúpil k uzavretiu nájomných
zmlúv o prenájme nebytových priestorov s inými prenajímateľmi, ktoré by bolo možné okamžite ukončiť
v prípade realizácie zmluvne dohodnutého predkupného práva.26. Následne súd prvej inštancie opätovne rozhodne o žalobcom uplatnenom nároku, rozhodnutie
odôvodní tak, aby bolo preskúmateľné.

27. V novom rozhodnutí rozhodne súd prvej inštancie aj o náhrade trov celého konania, vrátane trov
tohto odvolacieho konania (§ 396 ods. 3 C.s.p.).

28. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2 veta

posledná C.s.p.).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie n i e j e prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný

zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 C.s.p.).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,

b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 C.s.p.).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 C.s.p.).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany

neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).

Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby

na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 C.s.p.).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu

oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je
podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1,2 C.s.p.).V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je

a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a

ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 C.s.p.).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 C.s.p.).