Rozsudok Judgement was issued on Friday, March 4, 2016

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 15Cb/139/2010

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2110225900
Dátum vydania rozhodnutia: 04. 03. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Wilková

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2016:2110225900.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava sudkyňou JUDr. Janou Tóthovou v právnej veci navrhovateľa: L.. L. L., nar.

XX.XX.XXXX, W. XX, A., zastúpený: JUDr. PhDr. Jaroslava Balážiová, advokátka, Dolné Bašty 2,
Trnava proti odporcovi: Public & Business Services, s.r.o., Hlavná 29, Trnava, IČO: 43 803 750,
zastúpený: Prosman a Pavlovič advokátska kancelária s.r.o., Hlavná 31, Trnava, o zaplatenie 5.000 eur
s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a.

Navrhovateľ je p o v i n n ý zaplatiť odporcovi náhradu trov konania za zaplatený súdny poplatok vo

výške 300 eur a náhradu trov právneho zastúpenia vo výške 2.329,22 eur do troch dní od právoplatnosti
tohto rozsudku k rukám právneho zástupcu odporcu.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa svojim návrhom zo dňa 16.11.2010, doručeným tunajšiemu súdu dňa 16.11.2010
domáhal, aby súd uložil odporcovi zaplatiť 5.000 eur spolu s príslušenstvom a nahradiť trovy konania,
čo odôvodnil tým, že odporca si nesplnil po kvalifikovanom odstúpení navrhovateľa od zmluvy povinnosť
vrátiť zálohu ohľadom rezervácie nehnuteľnosti.

Odporca s uvedeným návrhom nesúhlasil a žiadal, aby súd návrh navrhovateľa v celom rozsahu

zamietol, čo odôvodnil tým, že zo strany navrhovateľa nedošlo k odstúpeniu od zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti, pričom dôvod na odstúpenie od zmluvy ani neexistoval. Odporcovi vznikol s poukazom
na čl. III Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti záväzok a odporcovi právo na zmluvnú pokutu vo výške
rezervačnej zálohy, keďže nedošlo do uplynutia doby rezervácie zo strany navrhovateľa k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy. Odporca bol oprávnený túto zmluvnú pokutu si započítať so zloženou rezervačnou
zálohou, čo aj urobil.

Okresný súd Trnava rozsudkom č.k. 15Cb/139/2010-145 zo dňa 04.10.2013 zamietol návrh
navrhovateľa a uložil mu povinnosť zaplatiť odporcovi náhradu trov konania. Proti uvedenému rozsudku
podal navrhovateľ v lehote odvolanie.

Krajský súd v Trnave uznesením č.k. 21Cob/9/2014-214 zo dňa 30.01.2015 rozsudok súdu prvého
stupňa zrušil a vrátil mu vec na ďalšie konanie a uložil prvostupňovému súdu povinnosť opätovne
rozhodnúť Z odôvodnenia rozhodnutia okrem iného vyplýva, že súd nezaoberal charakterom

rezervačnejzmluvy.Neobjasnil,čiplnenienavrhovateľavovýške5.000,-eurvôbecpovažovalzaplnenie
odporcovi, ako by to vyplývalo zo skutočnosti, že pri rozhodovaní zohľadnil vznik nároku odporcu na
zmluvnú pokutu v rovnakej výške, alebo či ho považoval za úhradu časti kúpnej ceny, ako by to vyplývalo
z konštatovania, že navrhovateľ neuhradil zostávajúcu časť kúpnej ceny, ako aj z čl. II. rezervačnejzmluvy a čl. III zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 03.03.2010, ktorej prijímateľom by však zrejme mali
byť predávajúci a v súvislosti s ktorou by preto opodstatnenie nemalo započítanie zmluvnej pokuty
dojednanej v prospech odporcu.

Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom celého spisového materiálu, s výpoveďami
účastníkov a svedka a zistil tento skutkový a právny stav:

Navrhovateľ v konaní uviedol, že pri ohliadke vyjadril nesúhlas so zabezpečením kolaudácie. Dňa 30.

03. 2010 odmietol ďalšie jednania s odporcom, z dôvodu neplatnosti uzavretej zmluvy.

Právny zástupca navrhovateľa v konaní uviedol, že zaplatenie čiastky žiada titulom bezdôvodného
obohatenia, ku ktorému došlo na základe zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní
služieb zo dňa 24.02.2010. Táto zabezpečovala, že odporca neuzavrie s treťou osobou v lehote jedného
mesiaca inú zmluvu na kúpu nehnuteľnosti. Odporca vystupoval ako sprostredkovateľ a zaviazal sa

vykonať činnosti smerujúce k uzavretiu kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti uvedené v bode 1., pričom v
tejto časti nie je uvedené, že sa jedná o kúpu budúceho rodinného domu, je zrejmé, že ide len o parcely
a garáž s.č. XXXX. V bode 2 pri určení kúpnej ceny je nepochybné, že sa jedná o stavbu budúceho
rodinnéhodomu.Ukončenímjehočinnostimalobyťpredloženiekúpnejzmluvysbudúcimipredávajúcimi
ako vlastníkmi nehnuteľnosti, čo sa však nestalo napriek záujmu navrhovateľa. Navrhovateľ preto dňa

30.03.2010vyzvalodporcunavrátenierezervačnéhopoplatku.Právnyzástupcaďalejdodal,ževžiadnej
zmluve nie je uvedená stavba budúceho domu, bez kolaudačného rozhodnutia a pridelenia súpisného
čísla nebolo možné zmluvu platne uzatvoriť. Nebolo tak možné urobiť do 24. 03.2010 ani 31. 03.
2010 podľa zmluvy o budúcej zmluve. Garáž uvedená v rezervačnej zmluve už neexistovala. Hlavným
predmetom mal byť prevod nehnuteľnosti - rodinného domu, ktorý bol zahrnutý v cene. V podpísanom

stave je rezervačná zmluva nejasná a nezrozumiteľná a to vo svojej podstatnej časti, ktorou nepochybne
predmet záväzku je. Zmluva je nezrozumiteľná a neurčitá, keď sa v časti v bode I. nehnuteľností
uvádza, že predmetom zmluvy má byť budova - nie stavba, ktorá nie je nikde v ďalšom texte bližšie
špec. a tiež má byť predmetom plnenia ako nešpecifikovaná vec. Nešpecifikovaná vec na parcele č.
XXXX/X-geom.plán č. X-X/XXXX-v.z.XXXX/XX. To že predmet záväzku rezervačnej zmluvy je nejasný a

nezrozumiteľný aj samotným zmluvný stranám je zrejmé aj z vyjadrenia navrhovateľa a odporcu v tomto
konaní, keď sám odporca najskôr tvrdí, že predmetom rezervačnej zmluvy mala byť rezervácia stavby,
rodinného domu na parcele č. XXXX/X a k nej prislúchajúce pozemky a následne prostredníctvom
právneho zástupcu zase tvrdí, že predmetom mala byť len rezervácia pozemkov a to parcely č. XXXX
a č.XXXX/X. Záujmom navrhovateľa pritom jednoznačne o začiatku nepochybne bolo sprostredkovanie

kúpy rodinného domu, stojaceho na parcele č. XXXX/X v čom čase rozostavaného, ku ktorému mohol
na základe kúpnej zmluvy nadobudnúť vlastnícke právo len vkladom do katastra nehnuteľností. Právny
zástupca ďalej v konaní uviedol, že čo sa týka platnosti zmluvy ako celku je potrebné zobrať do úvahy
aj okolnosti, ktoré viedli účastníkov konania k uzatvoreniu rezervačnej zmluvy, a to predovšetkým tú
skutočnosť, že navrhovateľ oslovil odporcu na základe inzerátu uverejneného v Trnavských novinách,

pričom jeho obsah hovoril o ponuke na predaj stavby rodinného domu. Navrhovateľ má za to, že
rezervačná zmluva je neplatná z dôvodov, ktoré podrobne uviedol v odvolaní. Neurčitosť spočíva aj
v označení nehnuteľnosti bod 1 predmetnej zmluvy, ktoré síce zodpovedalo v tom čase aktuálnemu
zápisu na liste vlastníctva, ale rozhodne nie vôli účastníkov v tomto konaní. Navrhovateľ nikdy nechcel
rezervovať pozemky tak, ako to tvrdí odporca, o čom svedčí príjmový pokladničný doklad , z ktorého

vyplýva, že sa jedná o rezervačnú zálohu na rodinný dom v zmysle rezervačnej zmluvy zo dňa
24.02.2010. Navrhovateľ konal v omyle, ktorý vyvolal svojím konaním odporca, je to nepochybné aj z
toho akým spôsobom mu potvrdil prijatie tých 5.000 eur ako rezervačnej zálohy. Nie je pravdou, že by
pri podpisovaní, prípadne pri príprave rezervačnej zmluvy akýmkoľvek spôsobom kooperoval právnik,
tak ako to uvádza odporca. T.. N. mal k dispozícii až návrh ďalších zmlúv, v štádiu pred podpisom

rezervačnej zmluvy žiadnym spôsobom do nej nevstupoval. Právny úkon, ktorého predmetom je plnenie
nemožnéjeneplatné,atovsúvislostisbodom1,pričomgaráž,ktorájezapísanáakopredmetrezervácie
v čase podpisu rezervačnej zmluvy v skutočnosti neexistovala. Rezervačnú zmluvu ako celok a jej
časti je potrebné podrobiť dôslednému súdnemu prieskumu z pohľadu spotrebiteľskej ochrany. V tomto
konkrétnom prípade nepochybne ide o spotrebiteľskú zmluvu formulárového typu, kde navrhovateľ

nemal žiadnu reálnu možnosť vstupovať do obsahu tejto zmluvy. Čo sa týka platnosti jednotlivých
ustanovení rezervačnej zmluvy právny zástupca poukázal na bod III. označený ako zabezpečenie
záväzkov, ktorý upravuje zmluvnú pokutu, s tým, že tento je neplatný, nakoľko viaže vznik nároku
na zmluvnú pokutu na odstúpenie od rezervačnej zmluvy. Zmluvná pokuta je zabezpečovací inštitútplnenia zmluvných povinností, ktorého použitie je možné viazať len na porušenie zmluvnej povinnosti,
aleodstúpenieodzmluvyakojednostrannýprávnyúkonjevýkonprávaopierajúcisabuďozákonaleboo
zmluvu. Teda v prípade ak si zmluvné strany dohodnú zmluvnú pokutu pre prípad odstúpenia od zmluvy,

musí byť takáto dohoda neplatná. Pretože neviaže zmluvnú pokutu na porušenie zmluvnej povinnosti
ale na výkon práva. Zároveň sa jedná o článok, ktorý je v rozpore s dobrými mravmi, vzhľadom na
výšku pokuty. Právny zástupca ďalej uviedol, že nárok odporcu na zmluvnú pokutu nemohol vzniknúť
nakoľko navrhovateľ nezavinil to, že nedošlo k uzatvoreniu kúpnych zmlúv včas t.j. do 24.03.2010. Práve
z dôvodov na strane odporcu nedošlo v tejto dobe, teda dobe na ktorú bola rezervácia dojednaná, k

uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Práve sprostredkovaním zmluvy o budúcej kúpnej zmluve samotný odporca
znemožnil uzatvorenie kúpnej zmluvy v čase doby rezervácie.

Odporca žiadal návrh zamietnuť. Uviedol, že navrhovateľ mal záujem o kúpu nehnuteľnosti. Na ohliadke
sa navrhovateľovi dom páčil a chcel ho okamžite kúpiť. Navrhovateľ bol upozornený, že dom nie je
skolaudovaný s tým, že majiteľ zabezpečí podklady. V dome chýbala iba kuchynská linka, ktorú si

chcel zabezpečiť navrhovateľ. Vysvetlil mu, že sa uzatvorí rezervačná zmluva a počas tejto doby sa
uzavrie zmluva o budúcej zmluve alebo kúpna zmluva. Rezervačnú zmluvu si
navrhovateľ zobral na preštudovanie, pričom o niekoľko dní prišiel so svojim právnikom, zmluvu odobril
a navrhovateľ ju podpísal. Po pripomienkach navrhovateľa bola následne uzavretá zmluva o budúcej
zmluve. V pripravenej zmluve bolo presne uvedené, čo má zabezpečiť budúci predávajúci, teda doklady

ku kolaudácii, s tým, že po kúpe bude štandardne na Správu
katastra doložený geometrický plán a všetky doklady, s čím navrhovateľ súhlasil. Koncom marca mala
byť uzavretá riadna zmluva, navrhovateľ však odmietol nahliadnuť do pripravenej kúpnej zmluvy a
povedal, že dom nechce. Odporca si splnil všetky podmienky vyplývajúce zo zmluvy o rezervácii, nie je
účastníkom zmluvy o budúcej zmluve. Nehnuteľnosti uvedené v rezervačnej zmluve boli prevoditeľné,

v kúpnej cene bola zahrnutá aj rozostavaná stavba.

Právny zástupca odporcu v konaní uviedol, že odporca sprostredkoval možnosť uzavrieť kúpnu zmluvu,
ktorej predmetom mali byť nehnuteľnosti uvedené v rezervačnej zmluve, k uzavretiu ktorej nedošlo
z dôvodov na strane navrhovateľa. Navrhovateľ porušil ustanovenia rezervačnej zmluvy článok 3.1,

keď do uplynutia doby rezervácie nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy a ani nedošlo k zloženiu či
prevedeniu zostávajúcej časti kúpnej ceny zo strany navrhovateľa a k odstúpeniu zmluvy o rezervácii.
Odporca mal teda právo na zmluvnú pokutu vo výške rezervačnej zálohy. K predaju mohlo dôjsť aj
v prípade nedokončenej stavby. Uzavretím rezervačnej zmluvy bolo len sprostredkovanie predaja, nie
uzavretie kúpnej zmluvy a to sa aj stalo. Navrhovateľ bez akéhokoľvek zavinenia odporcu neuzavrel

kúpnu zmluvu v lehote určenej v rezervačnej zmluve zo dňa 24.02.2010 a jednak ani v lehote
určenej v zmluve o budúcej zmluve. Z uvedeného dôvodu preto odporca využil svoje právo podľa
článku 3 ods. 1 rezervačnej zmluvy a uplatnil voči navrhovateľovi zmluvnú pokutu, ktorá je v súlade
s uvedeným ustanovením. Zmluva je platným právnym úkonom vychádzajúcim z dojednania medzi
účastníkmi konania, stav nehnuteľností uvedených v bode 1 rezervačnej zmluvy vychádzal zo stavu,

aký bol v danom čase zapísaný na príslušnom liste vlastníctva. Navrhovateľ mal vedomosť o tom, že
dom nachádzajúci sa na pozemkoch uvedených v rezervačnej zmluve, nebol v čase jej uzatvorenia
skolaudovaný. Uvedené vyplýva z vyjadrenia svedka A. F. na pojednávaní konanom dňa 19.01.2012.
Právny zástupca odporcu ďalej v konaní uviedol, že právny vzťah založený rezervačnou zmluvou, od
ktorej nebolo zo strany navrhovateľa platne odstúpené, zanikol v zmysle ustanovenia § 650 Obchodného

zákonníka uplynutím dojednanej doby jej trvania podľa bodu 4, nakoľko do jej uplynutia nedošlo k
uzatvoreniu kúpnej zmluvy, ktorej uzatvorenie malo byť predmetom sprostredkovania. Čo sa týka nároku
navrhovateľa požadujúceho vrátenie zaplatenej rezervačnej zálohy z dôvodu zániku rezervačnej zmluvy,
takýto nárok navrhovateľa voči odporcovi ani nevznikol, nakoľko podľa článku II. je rezervačná záloha
súčasťou kúpnej ceny. Túto rezervačnú zálohu síce odporca prijal, avšak išlo o plnenie prijaté v

prospech predávajúceho, ktorý je zo svojej právnej pozície na takéto plnenie oprávnený a teda odporca
bol v tomto prípade len dohodnutým platobným miestom. Samotný predávajúci v konaní vedenom na
súde pod sp.zn. 17C/175/2010, v ktorom vystupujú ako navrhovatelia uvádzajú, že do svojho nároku
na zaplatenie zmluvnej pokuty, ktorú si oni uplatňujú voči navrhovateľovi v tomto konaní, započítali
zálohu na kúpnu cenu vo výške 5.000 eur zloženú na základe rezervačnej zmluvy, a teda potvrdzujú,

že oni sú subjektom v prospech ktorého bola suma 5.000 eur zaplatená. Uvedené taktiež vyplýva aj
z dojednania článku III. zmluvy uzavretí o budúcej kúpnej zmluvy. Odporca teda nie je v tomto konaní
pasívne vecne legitimovaným subjektom na vrátenie zálohy a preto je potrebné návrh zamietnuť a to
bez potreby posudzovania toho, či vôbec odporcovi vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vočinavrhovateľovi. Právny zástupca tiež uviedol, že ak by sa súd s uvedenou argumentáciu nestotožnil,
trvá na tom, že nárok navrhovateľa na vrátenie rezervačnej zálohy zanikol započítaním s nárokov
odporcu na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa článku 3 bod 3.1 rezervačnej zmluvy. Výlučne navrhovateľ

zavinil , že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo. Napriek tomu, že po uzatvorení rezervačnej zmluvy
navrhovateľ uzatvoril s predávajúcimi aj zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, do doby rezervácie
a ani do doby uvedenej v zmluve o budúcej kúpnej zmluve neuzatvoril s predávajúcimi kúpnu zmluvu
hoci všetky podmienky na jej uzatvorenie boli zo strany odporcu ako zo strany predávajúcich splnené.
Povinnosť navrhovateľa zabezpečenej zmluvnou pokutou vyplýva z ust. článku III bod 3.1 rezervačnej

zmluvy, v ktorom je jasne uvedené, že z jednou právnych povinností zabezpečených zmluvnou pokutou
je tá, že ak nedôjde do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane
navrhovateľa, prináleží odporcovi zmluvná pokuta. Samotným uzatvorením kúpnej zmluvy je podľa
názoru odporcu potrebné rozumieť predloženie jej návrhu zo strany predávajúcich a akceptácia tohto
návrhu navrhovateľom ako kupujúcim formou podpísania kúpnej zmluvy, čo zodpovedá kontraktačnému
procesu upravenému v príslušných ustanoveniach Občianskeho zákonníka.

Z výsluchu svedka A. F. vyplýva, že odporca mu mal zabezpečiť záujemcu na dom. Navrhovateľ bol
na obhliadke asi päťkrát, pričom pri prvej ohliadke bol navrhovateľ spokojný, na ďalších už hľadal na
stavbe nedostatky. Od začiatku vedel, že dom nie je skolaudovaný, dohodli sa, že svedok vybaví všetky
podklady, v Zmluve o budúcej zmluve si dohodli lehotu. Návrh na kolaudáciu mal podať navrhovateľ.

Pri ďalších stretnutiach nesúhlasil s cenou a keď mali podpísať kúpnu zmluvu, povedal, že odstupuje
od zmluvy a doklady odmietol prevziať, i keď boli zabezpečené. Svedok uviedol, že garáž bola počas
stavby používaná ako sklad náradia a v r. 2009 bez búracieho povolenia zbúraná. Zmluvu o budúcej
zmluve vyhotovil právny zástupca odporcu. Návrh na kolaudáciu bol podaný až v roku 2011, nakoľko
dovtedy to nepotreboval.

Z doložených listín súd zistil, že účastníci konania uzavreli dňa 24. 2. 2010 Zmluvu o rezervácii
nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľností s poukazom na ustanovenie §
262 Obchodného zákonníka. Odporca ako sprostredkovateľ a navrhovateľ ako záujemca si
dohodlivbodeI.rezerváciunehnuteľností-parcelyXXXX aXXXX/XvovýmenáchXXmXaXXX

m2, na parcele č. XXXX/X - geom. plán č. X-X/XXXX - vz.z. XXXX/XX a garáž s.č. XXXX na parcele č.
XXXX na S. č. X v A., zapísaných na liste vlastníctva č. XX. Kúpna cena bola uvedená vo výške 253.955
eur a rezervačná záloha predstavovala 5.000 eur. Doba trvania zmluvy bola 30 dní a to od 24. 2. 2010
do 24. 3. 2010. V ďalších zmluvných podmienkach sa sprostredkovateľ zaviazal vykonávať činnosti,
na základe ktorých vznikne záujemcovi možnosť uzatvorenia zmluvy s vlastníkom, ktorý ponúkol na

predaj nehnuteľnosti, ktorou dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam za uvedenú kúpnu
cenu. Sprostredkovateľ sa ďalej zaviazal vykonať po dobu trvania zmluvy činnosti smerujúce k uzavretiu
kúpnej zmluvy najmä tým, že po dobu trvania zmluvy neuzavrie rezervačnú zmluvu s treťou osobou.
Rezervačná záloha má slúžiť ako záloha na zaplatenie kúpnej ceny, ktorej je súčasťou /čl. II podmienok/.
Podľa čl. III podmienok - ak nedôjde do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu

na strane záujemcu alebo záujemca nezloží alebo neprevedie do uplynutia doby rezervácie zostávajúcu
časť kúpnej ceny, prípadne tento odstúpi od rezervačnej zmluvy, prináleží sprostredkovateľovi zmluvná
pokuta vo výške tejto zálohy. Podľa čl. IV v prípade, že nehnuteľnosti nebude možné previesť na
záujemcu pre prekážky na strane vlastníka, je záujemca oprávnený od zmluvy odstúpiť. V tomto prípade
je sprostredkovateľ povinný vrátiť záujemcovi rezervačnú zálohu.

Zo Zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 03.03.2010, uzavretej medzi vlastníkmi a
navrhovateľom vyplýva, že predmetom tejto zmluvy bol odplatný prevod vlastníckeho práva k
nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v katastrálnom území A. zapísaných na LV č. XX, Katastrálneho
úradu v A., Správy katastra A., pre obec A. označených ako pozemok, par. č. XXXX, parcela registra

„C“ evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria o celkovej výmere
22 m2, pozemok, parc.č. XXXX/X, parcela registra „C“ evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku:
záhrady o celkovej výmere XXX m2, stavba, druh stavby: garáž s.č. XXXX postavená na parcele č.
XXXX, stavba- rozostavaný rodinný dom podľa stavebného povolenia vydaného Okresným úradom v
A., odbor životného prostredia, oddelenie stavebného poriadku, postavený na parc.č. XXXX/X V zmysle

tejto zmluvy mala byť riadna kúpna zmluva uzavretá do 31. 3. 2010 s tým, že budúci predávajúci do
30 dní zabezpečí dokumentáciu potrebnú na vydanie kolaudačného rozhodnutia príslušným stavebným
úradom.Podanímzodňa30.03.2010navrhovateľodstúpilodzmluvyouzavretíbudúcejkúpnejzmluvyzdôvodu,
že bol uvedený do omylu, nakoľko vlastník nepožiadal o predĺženie lehoty dostavby domu, nepredložil
stavebný denník, pri ohliadke domu zistil vadu okien.

Podaním zo dňa 14. 04. 2010 požiadal navrhovateľ o vrátenie rezervačného poplatku. Listom zo dňa
05. 10. 2010 opätovne žiadal navrhovateľ odporcu o vrátenie rezervačnej zálohy, potvrdil odstúpenie
od zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 30. 03. 2010 z dôvodu, že zmluva nemohla by
uzavretá pre prekážky na strane predávajúceho, pričom už od počiatku mal výhrady, že dom nie je

skolaudovaný a toto má byť úlohou predávajúceho, ktorý má podať návrh na začatie kolaudačného
konania. Doklady ku kolaudácii neprevzal, pretože nebolo jeho povinnosťou podať návrh na začatie
kolaudačného konania. Rozostavaná stavba právne neexistovala, nebola zapísaná na liste vlastníctva
a teda nemohla byť predmetom prevodu.

Podľa ustanovenia § 642 Obchodného zákonníka zmluvou o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ

zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu
s treťou osobou, a záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu).

Podľa ustanovenia § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne,
určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.

Podľa ustanovenia § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka právny úkon, ktorého predmetom je plnenie
nemožné, je neplatný.

Podľa ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo

účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa ustanovenia § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez
ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

Podľa ustanovenia § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať
ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v
neprospech spotrebiteľa (ďalej len "neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky,
ktorésatýkajúhlavnéhopredmetuplneniaaprimeranosticeny,aktietozmluvnépodmienkysúvyjadrené
určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.

Podľa ustanovenia § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka neprijateľné podmienky upravené v
spotrebiteľských zmluvách sú neplatné.

Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku účastníkovi, ktorý mal vo veci plný úspech, súd

prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo
veci úspech nemal.

V predmetnej veci súd vyhodnotil všetky dôkazy vykonané v rámci dokazovania a to tak jednotlivo, ako
aj v ich súhrne a dospel k záveru, že medzi účastníkmi konania bola uzatvorená Zmluva o rezervácii

nehnuteľnosti, v predmete ktorej sa odporca ako sprostredkovateľ zaviazal vykonávať činnosti, na
základe ktorých vznikne navrhovateľovi ako záujemcovi možnosť uzatvorenia zmluvy s vlastníkom
nehnuteľnosti, na základe ktorej dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti špecifikovanej v
bode I. Navrhovateľ sa v konaní od odporcu domáhal vydania bezdôvodného obohatenia vo výške
zaplatenej rezervačnej zálohy. Odporca sa bránil tým, že nie je pasívne vecne legitimovaným subjektom

na vrátenie zálohy, pričom sa jednalo o plnenie prijaté v prospech predávajúcich.

Pod vecnou legitimáciou, či už aktívnou alebo pasívnou sa vo všeobecnosti v občianskom
súdnom konaní rozumie oprávnenie alebo povinnosť účastníkov vyplývajúce z hmotného
práva. Vecnú legitimáciu má ten z účastníkov, komu svedčí stav z hmotného práva, teda kto je nositeľom

subjektívneho práva (aktívna vecná legitimácia) alebo nositeľom subjektívnej povinnosti vyplývajúcej z
hmotného práva (pasívna vecná legitimácia), o ktorých sa v konaní rozhoduje.V rámci skúmania pasívnej vecnej legitimácie sa súd zaoberal platnosťou zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti. Navrhovateľ v konaní rozšíril argumentáciu týkajúcu sa neplatnosti predmetnej zmluvy,
ktorú považuje za neplatnú okrem dôvodov už uvádzaných a to z dôvodu neurčitosti a

nezrozumiteľnosti predmetu zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti aj z dôvodu, že táto obsahuje neplatné
neprijateľné zmluvné podmienky ukladajúce spotrebiteľovi povinnosť zaplatiť rezervačnú zálohu, ktorej
vydanie nie je možné žiadať od odporcu, rovnako neplatné dojednanie týkajúce sa zmluvnej pokuty
a obsahujúce článok, ktorý je v rozpore s dobrými mravmi. Súd v tejto súvislosti uvádza, že už
sa zaoberal otázkou platnosti zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti najmä v súvislosti s namietanou

neplatnosťou zmluvy v časti špecifikácie nehnuteľnosti, keď dospel k záveru, že uvedená zmluva
je platným právnym úkonom , pričom z odôvodnenia rozhodnutia odvolacieho súdu nevyplýva, že
by sa súd mal opätovne zaoberať otázkou platnosti tejto zmluvy, keď sám odvolací súd konštatuje,
že vzťah bol platne založený rezervačnou zmluvou. Súd preskúmal predmetnú zmluvu, ktorá je tak,
ako uvádza navrhovateľ spotrebiteľskou zmluvou formulárového typu, pričom nezistil, že by táto
obsahovala neprijateľné zmluvné podmienky. Neobstoja tvrdenia navrhovateľa, že dojednanie o tom, že

rezervačná záloha je súčasťou kúpnej ceny je neprijateľným zmluvným dojednaním, ktoré neumožňuje
navrhovateľovi domôcť sa vrátenia ním poskytnutého plnenia. Súd sa stotožňuje s argumentáciou
odporcu, že na úkor navrhovateľa by bolo práve, ak by v zmluve bolo dojednané, že rezervačná záloha
nie je súčasťou kúpnej ceny a patrí odporcovi, znamenalo by to, že navrhovateľ by nad rámec kúpnej
ceny za kúpu nehnuteľnosti zaplatil odporcovi ďalšiu sumu predstavujúcu rezervačný poplatok. V danom

prípade bola rezervačná záloha dojednaná ako plnenie, ktoré patrí predávajúcim a navrhovateľ sa
mohol domáhať vrátenia ním poskytnutého plnenia od predávajúcich. Zároveň neobstojí ani tvrdenie
navrhovateľa, že dojednanie článku II. veta druhá je absolútne neplatným aj z dôvodu jeho neurčitosti,
pričom z tohto dojednania jednoznačne vyplýva, že navrhovateľom zložená rezervačná záloha je
súčasťou kúpnej ceny. Uvedené bolo následne premietnuté aj do článku III. bodu 2 Zmluvy o uzavretí

budúcej kúpnej zmluvy uzavretej medzi predávajúcimi a navrhovateľom ako kupujúcim. Dokazovaním
zároveň nebolo preukázané, že by článok III. Zmluvných podmienok rezervačnej zmluvy bol v rozpore s
dobrými mravmi a to pre neadekvátnu výšku zmluvnej pokuty. Z čl. II Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti
a čl. III Zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy vyplýva, že kúpna cena za prevod vlastníckeho práva k
nehnuteľnostipredstavovala253.955euratedazmluvnúpokutadojednanúvovýške5.000eurnemožno

považovať za neprimeranú k hodnote predmetu rezervačnej zmluvy. Súd ohľadom otázky platnosti
zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti má za to, že táto je platná.

Súd návrh navrhovateľa zamietol, keď prihliadol na námietku odporcu, že v danej veci nie je pasívne
vecne legitimovaný, čo odôvodnil tým, že rezervačnú zálohu síce od navrhovateľa prijal, avšak išlo o

plnenie prijaté v prospech predávajúceho, ktorý je zo svojej právnej pozície na takéto plnenie oprávnený
a teda odporca bol v tomto prípade len dohodnutým platobným miestom. Odporca v tejto súvislosti
poukázal článok III. Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, z ktorého vyplýva, že rezervačná záloha je
súčasťou kúpnej ceny a tiež na článok III bod. 2 Zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, z
ktorej vyplýva, že navrhovateľom uhradená suma 5.000 eur, predstavuje časť kúpnej ceny resp. zálohu

na kúpnu cenu. V tejto súvislosti súd uvádza, že jedným zo základných predpokladov úspešnosti žaloby
je, že účastníci majú vecnú legitimáciu, ktorá predstavuje stav vyplývajúci z hmotného práva, keď jeden
účastník občianskeho súdneho konania - navrhovateľ je subjektom hmotnoprávneho oprávnenia, o ktoré
v konaní ide a teda je aktívne vecne legitimovaný a účastník na opačnej procesnej strane, teda odporca
je subjektom hmotnoprávnej povinnosti a je pasívne vecne legitimovaný. Súd má za to,

že námietka odporcu je oprávnená a odporca nie je pasívne vecne legitimovaný v predmetnej veci.
Z predložených zmlúv jednoznačne vyplýva, že rezervačná záloha je plnenie, ktoré patrí predávajúcim
ako preddavok na kúpu cenu. Zároveň z predloženého návrhu vo veci sp. zn. 17C/175/2010 vyplýva,
že predávajúci boli subjektom v prospech ktorého bola suma 5.000 eur zaplatená a teda aj subjektom
povinným na prípadné vrátenie rezervačnej zálohy navrhovateľovi.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku a odporcovi
ako procesne úspešnému účastníkovi konania priznal náhradu trov konania pozostávajúcich zo
zaplateného súdneho poplatku za odvolanie vo výške 300 eur a trov právneho zastúpenia, pričom ich
výpočet je v súlade s príslušnými ustanoveniami vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z. z. o odmenách a

náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb v znení neskorších predpisov a pozostávajú z
nasledovného:

· prevzatie a príprava zastupovania....................................................................180,93 eur· vyjadrenie k návrhu 18.03.2011.......................................................................180,93 eur
· účasť na pojednávaní dňa 15.11.2011..............................................................180,93 eur
· účasť na pojednávaní dňa 19.01.2012..............................................................180,93 eur

· účasť na pojednávaní dňa 24.01.2012- vyhlásenie rozsudku.............................45,23 eur
· podanie odvolania 07.03.2012.........................................................................180,93 eur
· účasť na pojednávaní dňa 04.10.2013..............................................................180,93 eur
· vyjadrenie k odvolaniu zo dňa 19.12.2013......................................................180,93 eur
· účasť na pojednávaní dňa 22.01.2016..............................................................180,93 eur

· písomné vyjadrenie zo dňa 22.02.2016............................................................180,93 eur
· účasť na pojednávaní dňa 04.03.2016..............................................................180,93 eur
· 20 % DPH zo sumy 1.854,53 eur ....................................................................370,91 eur
· náhrada výdavkov za 3 úkony právnej služby v roku 2011 ..............................22,23 eur
· náhrada výdavkov za 3 úkony právnej služby v roku 2012 ..............................22,89 eur
· náhrada výdavkov za 2 úkony právnej služby v roku 2013 ..............................15,62 eur

· náhrada výdavkov za 3 úkony právnej služby v roku 2016...............................25,74 eur
· 20 % DPH zo sumy 86,48 eur............................................................................17,30 eur

Súd na rozdiel od návrhu odporcu nepriznal odporcovi náhradu trov za účasť na pojednávaní dňa
24.01.2012- vyhlásenie rozsudku tak, ako si ho vyčíslil právny zástupca odporcu vo svojom podaní, vo

výške 45,26 eur, ale len vo výške 45,23 eur (1 zo sumy 180,93 eur). Zároveň súd nepriznal odporcovi
z režijného paušálu 20 % DPH vo výške 19,41 eur, ale len vo výške 17,30 eur.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia prostredníctvom
Okresného súdu Trnava na Krajský súd v Trnave.

Náležitosti odvolania ( § 42 ods. 3, § 205 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku ): z odvolania musí
byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu
sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny, čoho sa odvolateľ
domáha, musí byť podpísané a datované. Odvolanie s prípadnými prílohami treba predložiť dvojmo.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní to, čo mu ukladá vykonateľné súdne rozhodnutie oprávnený môže podať
návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného predpisu.