Rozsudok ,
Zmenené Judgement was issued on Wednesday, June 6, 2019

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 6C/92/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1416204023
Dátum vydania rozhodnutia: 06. 06. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ján Evin

ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2019:1416204023.10

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava IV sudcom JUDr. Jánom Evinom v spore žalobcu: A. M.J., E.. XX.X.XXXX, I.

D. X, XXX XX I., zastúpený JUDr. Darinou Solárovou, advokátkou so sídlom Škultétyová 3, Košice,
proti žalovaným: 1. Stavebné bytové družstvo Bratislava IV, so sídlom Polianky č. 9, 844 37 Bratislava,
IČO: 00 169 731, zastúpený JUDr. Jozefom Drvárom, advokátom so sídlom Belinského 16, 851 01
Bratislava, 2. SVB KUK 3, so sídlom Kuklovská 493/3, 841 04 Bratislava, IČO: 31 813 674, zastúpený
JUDr. Dušanom Mikulášom, advokátom so sídlom Nejedlého 29, 841 02 Bratislava, 3. CREDITORS,
s.r.o., so sídlom Mozartova 27, 811 02 Bratislava, IČO: 43 891 870, zastúpený HARGAŠ LEGAL, s.r.o.,
so sídlom Laskomerského 149/6, 831 03 Bratislava, 4. A. U., E.. XX.X.XXXX, I. Š. XXXX/XX, XXX XX I.,

zastúpený Advokátskou kanceláriou Andrej Mojžiš, s.r.o., so sídlom Gen. Svobodu 16, 902 01 Pezinok,
o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a.

II. Žalobca je p o v i n n ý zaplatiť žalovaným v 1.- 4. rade náhradu trov konania v rozsahu 100 %. O
výške tejto náhrady bude rozhodnuté súdom prvej inštancie samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 3.5.2016 domáhal určenia neplatnosti
dobrovoľnej dražby, ktorej priebeh bol osvedčený notárskou zápisnicou N 749/2016, Nz 13833/2016,

NCRIs 14242/2016 zo dňa 20.4.2016, vyhotovenej notárom Ondrejom Ďuriačom.

2. Svoj návrh odôvodnili tým, že na základe návrhu veriteľa (žalovaného v 2. rade) vykonala dražobná
spoločnosť (žalovaný v 3. rade) dražbu nehnuteľností (I. Č.. XX K. I. XX na D. Q. Č.. X K. I., pozostávajúci
z 3 izieb s príslušenstvom) zapísaných na liste vlastníctva č. XXXX vedených Okresným úradom
Bratislava, katastrálny odbor, okres Bratislava IV, obec BA - m.č. D. K., katastrálne územie D. K., ktorý
patril SBD BA IV (žalovanému v 1. rade). Dražba sa uskutočnila dňa 18.04.2016 o 10:00 hod. Jej

priebeh bol osvedčený notárskou zápisnicou N 749/2016, Nz 13833/2016, NCRIs 14242/2016 zo dňa
20.04.2016, vyhotovenou notárom JUDr. F. A., so sídlom X. 3, XXX XX I.. Z notárskej zápisnice vyplýva,
žedobrovoľnádražbabolaúspešná,predmetdražbybolvydraženýzacenu82.900,-€avydražiteľomsa
stal pán A. U. (žalovaný v 4. rade). Žalobca tvrdil, že je riadnym nájomcom predmetného družstevného
bytu na základe rozhodnutia o pridelení družstevného bytu členské číslo: XX XXX zo dňa 23.11.1993 a
Zápisnice o dohode o odovzdaní a prevzatí bytu zo dňa 23.11.1993. Dňa 8.9.2008 bola daná žalobcovi a
O. M. od žalovaného v 1. rade, výpoveď z nájmu družstevného bytu č. XX, nachádzajúceho sa v bytovom

dome na Q.. D. X K. I., X.Z.. z dôvodov hrubého porušenia povinnosti vyplývajúcich z nájmu bytu, ktorých
sa mal žalobca dopustiť tým, že neplatil nájomné, ako i úhrady za plnenia poskytované s užívaním
bytu za čas dlhší ako 3 mesiace žalovanému v 1. rade. Nakoľko však všetky podlžnosti na byte uhradil
otec žalobcu U.. W. M., tak vtedajší právny zástupca žalovaného v 1. rade zobral návrh na vypratanienehnuteľnostispäť,atedanebolonutnépristúpiťkvyprataniunehnuteľnosti,očomprávoplatnerozhodol
aj Krajský súd v Bratislave, sp. zn. 5Co/42/2010 zo dňa 31.3.2010 (potvrdil uznesenie súdu prvého
stupňa o zastavení konania pre späťvzatie žaloby). Na základe uvedeného je presvedčený, že nájomný

vzťah medzi žalobcom a žalovaným v 1. rade stále trvá na základe platnej nájomnej zmluvy. Následne v
priebehu rokov mu na byte vznikli ďalšie podlžnosti. Má však za to, že ku dňu dobrovoľnej dražby bol jeho
celý dlh uhradený na účet žalovaného v 1. rade. Žalovaný v 2. rade na základe telefonického dohovoru
prehlásil, že žalovaný v 1. rade nepoukázal platby za služby spojené s užívaním bytu č. XX na D. Č.. X
na účet žalovaného v 2. rade. Žalobca má za to, že tým, že žalovaný v 1. rade nepoukázal uhradené

platby žalovanému v 2. rade v zákonnej lehote, došlo na jeho strane k bezdôvodnému obohateniu. Dňa
16.03.2016 bolo upevnené na vchodové dvere Oznámenie o dobrovoľnej dražbe na byt vo vlastníctve
žalovaného v 1. rade. V oznámení vôbec nebola v popise práv a záväzkov k predmetu dražby udaná
skutočnosť, že na predmetnej adrese majú trvalý pobyt žalobca aj jeho rodinní príslušníci a že žalobca
má riadnu nájomnú zmluvu na predmetný byt. V žalobe teda žalobca argumentoval troma dôvodmi
neplatnosti dražby, a to: 1. že nájomná zmluva medzi žalobcom a žalovaným v 2. rade je stále platná, 2.

že v čase dražby žalobca uhradil na účet žalovaného v 1. rade celý dlh, 3. že v oznámení o dobrovoľnej
dražbe nebolo uvedené, že žalobca a jeho rodinní príslušníci majú k bytu nájomný vzťah.

3. Žalovaný v 2. rade vo svojom vyjadrení k žalobe uviedol, že žalovaný v 2. rade je spoločenstvom
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré vykonáva správu bytového domu na D. Q. Č.. X K. I..

Žalovaný v 1. rade bol vlastníkom bytu v predmetnom bytovom dome, voči ktorému žalovaný v 2.
rade evidoval nedoplatok, ktorý mu umožňoval uspokojenie sa výkonom zákonného záložného práva
zriadeného v prospech žalovaného v 2. rade. Predmetom dražby bol pôvodne neodpredaný družstevný
byt, ktorý zostal vo vlastníctve družstva - žalovaného v 1. rade. Predmetný byt bol prenajatý konkrétnym
nájomcom, nájomný vzťah je však vzťahom medzi pôvodným vlastníkom - žalovaným v 1. rade a

žalobcom, resp. jeho bývalou manželkou. Vzhľadom na existenciu nedoplatku prevyšujúcu istinu 2.000
eur postupoval žalovaný v 2. rade zákonným spôsobom v súlade s príslušnými ustanoveniami zákona
182/1993 Z. z. a podal dražobníkovi - žalovanému v 3. rade návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby.
Žalobca v snahe zabrániť konaniu dražby zaplatil na účet žalovaného v 1. rade časť pohľadávky, ktorý
túto časť následne poukázal na bankový účet žalovaného v 2. rade tak, že mu bola pripísaná až v

deň dražby. Žalovaný v 2. rade má za to, že vzťah žalobcu a žalovaného v 1. rade nemá a nemôže
mať žiaden vplyv na platnosť dražby, keďže celý postup pri dražbe je výslovne v zákone formulovaný
tak, že dražobník, resp. navrhovateľ a neskôr aj vydražiteľ vystupujú vo vzťahu k vlastníkovi predmetu
dražby, teda voči žalovanému v 1. rade, ktorý žiadnym spôsobom nenamietal realizáciu dražby a súhlasil
s ňou. Žalobca nemá žiaden naliehavý právny záujem na určení neplatnosti dobrovoľnej dražby bytu

č. 84, keďže aj v prípade, ak by bola dobrovoľná dražba neplatnou, nezlepší takýto stav ani nezhorší
postavenie navrhovateľa, ktorého prioritou môže byť výlučne iba skutočnosť, či trvá jeho nájomný pomer
alebo nie. Taktiež spochybnil aktívnu legitimáciu žalobcu. Žalobu preto navrhol zamietnuť.

4. Žalobca vo svojej replike zo dňa 2.9.2016, doručenej súdu dňa 9.9.2016 k vyjadreniu žalovaného

v 2. rade uviedol, že aktívnu legitimáciu na podanie žaloby o neplatnosť dražby má každá osoba
fyzická osoba, alebo právnická osoba, ktorá tvrdí, že bola dotknutá na svojich právach porušením
ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách. Domnieva sa preto, že žalobca je v tomto prípade aktívne
legitimovaný na podanie návrhu na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby, pretože sa cíti dotknutý
na svojich právach. Žalobca je riadnym nájomcom a členom bytového družstva a mal by mať na byt

predkupné právo, vyplývajúce mu zo zákona. Byt obýva so svojou rodinou, pričom žalovaný v 4. rade
požiadal ZSE Energia, a.s. o zrušenie dodávky elektrickej energie do predmetného bytu.

5. Žalovaný v 2. rade v duplike zo dňa 13.3.2017 uviedol, že výkon zákonného záložného práva
formou dobrovoľnej dražby bol realizovaný na základe existujúceho nedoplatku na platbách spojených

s užívaním bytu zo strany vlastníka nehnuteľnosti - žalovaného v 1. rade. Žalovaný v 1. rade nenapádal
legitímnosť dražby, teda nedoplatku a oprávnenosti vykonať dražbu na základe návrhu žalovaného v 2.
rade. Žalovaný v 2. rade opäť uviedol, že žalobca nie je vôbec aktívne legitimovaný na podanie takejto
žaloby, pretože domáhať sa určenia neplatnosti dobrovoľnej dražby je možné iba v prípade neplatnosti
záložnej zmluvy a porušenia zákona o dobrovoľných dražbách, pričom ani k jednému z uvedených

prípadov nedošlo.

6. Žalovaný v 4. rade vo svojom vyjadrení k žalobe zo dňa 23.3.2017 uviedol, že žalobca nie je aktívne
legitimovaný na podanie takejto žaloby. Žiadna skutočnosť, ktorú žalobca v žalobe uvádza, nie jeporušením ustanovení o dobrovoľných dražbách, a preto nie je dôvod určiť, že dobrovoľná dražba je
neplatná. Žalobca v konaní nepreukázal, že pohľadávka žalovaného v 2. rade voči žalovanému v 1.
rade ku dňu vykonania dražby zanikla. Keďže žalobca riadne a včas neuhrádzal žalovanému v 1. rade

poplatky spojené s užívaním bytu, žalovaný v 1. rade následne nebol schopný plniť svoje peňažné
záväzky voči žalovanému v 2. rade. Žalovaný v 4. rade nesúhlasí s názorom žalobcu, že absencia
informácie o nájomnom vzťahu by mala byť porušením ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách,
ktorého následkom by mala byť neplatnosť dobrovoľne] dražby. V zmysle ust. § 33 ods. 1 zákona o
dobrovoľných dražbách možno nájomný vzťah, o ktorom navrhovateľ dražby neinformoval dražobníka a

o ktorých vydražiteľ nemal vedomosť, považovať za vadu predmetu dražby. Za takúto vadu zodpovedá
navrhovateľdražby.Žalovanýv4.radetaktiežuviedol,ženájomcovvzťahkpredmetudražbysanemení,
pretože vydražiteľ ako nadobúdateľ predmetu dražby vstupuje v zmysle občianskeho zákonníka do
všetkých práv a povinností prenajímateľa. Práva a povinnosti nájomcu tak neboli žiadnom spôsobom
dotknuté. V prejednávanom prípade je však potrebné podľa jeho názoru prihliadnuť i ďalšiu právne
významnú skutočnosť, a to, že žalobca nikdy nebol nájomcom predmetného bytu.

7. Žalobca vo svojej replike k vyjadreniu žalovaného v 4. rade zo dňa 29.5.2017 uviedol, že žalobca je
riadnym nájomcom družstevného bytu aj so svojou terajšou manželkou A. M.. Prvá manželka žalobcu
(O.) opustila spoločnú domácnosť v roku 1993 a terajšia manželka žalobcu s ním býva v spoločnej
domácnosti od roku 1993 v byte, ktorý je predmetom dražby. Dňa 18.5.1996 uzavreli manželstvo.

Výpoveď z nájmu tak mala byť doručená jeho druhej manželke A. M., v opačnom prípade pôjde o
neplatnosť výpovede z nájmu. Žalobca opätovne uviedol, že sa stal nájomcom predmetného bytu na
základe Rozhodnutia o pridelení družstevného bytu členské číslo: XX XXX zo dňa 23.11.1993 a Zápisnici
o dohode o odovzdaní a prevzatí bytu zo dňa 23.11.1993.

8. Súd vo veci vykonal dokazovanie listinami, pričom zistil tento skutkový stav.

9. Z potvrdenia o pobyte, vydaného m. č. Bratislava - D. K. dňa 18.4.2016 vyplýva, že na adrese D. X,
I. majú trvalý pobyt A. M., E.. XX.X.XXXX, A. M.J., E.. XX.X.XXXX, P. M., E.. X.XX.XXXX W. Z. M.J.,
E.. XX.XX.XXXX.

10. Z rozsudku Okresného súdu Bratislava IV, sp. zn. 9C/71/1994 zo dňa 17.2.1995, právoplatný v
spojení s uznesením odvolacieho súdu dňa 14.2.1996 vyplýva, že manželstvo O. M. W. A. M. bolo
právoplatne rozvedené dňa 14.2.1996, pričom z manželstva pochádzali maloleté deti J. (XXXX) W. I.
(XXXX), ktoré boli zverené do starostlivosti matky.

11. V knihe manželstiev matričného úradu Bratislava, K., K. Y. X, X.E. XXXX, S. XX, Z.. Č.. XX, sa
nachádza sobášny listu, z ktorého vyplýva, že žalobca W. A., X.. D., E.. XX.X.XXXX, uzavreli dňa
18.5.1996 manželstvo a urobili dohodu o priezvisku M., M..

12. SBD BA IV listom zo dňa 24.3.2016 vyzvalo žalobcu na vypratanie a odovzdanie bytu s poukazom
na výpoveď z nájmu, ktorá bola doručená dňa 22.9.2008.

13. Zo zápisnice o dohode o odovzdaní a prevzatí bytu zo dňa 23.11.1993 vyplýva, že SBD BA IV, ako
vlastník domu č. p. XXX I. XXX na D. Q.. Č.. X, odovzdáva dňom 23.11.1993 byt č. XX do osobného

užívania svojmu členovi A. M., ktorý bol v čase uzavretia dohody v manželstve s O. M.. Spoločnými
užívateľmi bytu boli aj ich deti J. W. I..

14. Zo stanov SBD BA IV v čl. 7 vyplýva, že ak v priebehu trvania manželstva vznikne len jednému z
manželov právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu, vznikne so spoločným nájmom bytu

manželmi aj spoločné členstvo manželov v družstve. Manželia majú pri spoločnom hlasovaní jeden hlas.

15. Zo stanov SBD BA IV v čl. 20 vyplýva, že členstvo v družstve zaniká dohodou, vystúpením,
smrťou člena, vylúčením, zánikom družstva, konkurzom na majetok člena družstva iným spôsobom
ustanoveným zákonom.

16. Zo stanov SBD BA IV v čl. 26 vyplýva, že spoločné členstvo manželov v družstve zaniká smrťou
jedného z manželov, dohodou rozvedených manželov, alebo rozhodnutím súdu o zrušení spoločného
nájmu bytu.17. Zo stanov SBD BA IV v čl. 28 veta prvá vyplýva, že družstvo vedie zoznam všetkých svojich členov.

18. Zo stanov SBD BA IV v čl. 45 ods. 1 písm. a) vyplýva, že právo spoločného nájmu družstevného bytu
zanikne rozvodom manželstva v prípade, že nevzniklo spoločné spoločenstvo manželov v družstve.

19. Z dohody o výmene bytu, uzavretej medzi O.. J. G. a jeho manželkou A.. A. G. na jednej strane a
A. M. a O. M. na druhej strane, zo dňa 23.11.1993, došlo k vzájomnej výmene bytov medzi zmluvnými

stranami (K. X-U. I. na I. X za X- U. I. na D. X).

20. SBD BA IV vydalo dňa 23.11.1993 Rozhodnutie o pridelení bytu, ktorým pridelili svojmu členovi A.
M.J., I. Č.. XX, K. I. XXX na Q.. D. X K. I..

21. Dňa 16.3.2016 bolo vyhotovené oznámenie o dobrovoľnej dražbe, ktorá sa mala uskutočniť dňa

18.4.2016. Navrhovateľom dražby bol žalovaný v 2. rade, ako záložný veriteľ a predmetom dražby mal
byť byt č. XX na X. Z.. na D. X K. I., ktorý bol v tom čase vo vlastníctve žalovaného v 1. rade, pričom
predmet sa mal predať tak „ako stojí a leží“. V časti ťarchy bolo zapísané zákonné záložné právo na byt
v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa § 15 zákona č. 182/1993 Zb.
Znaleckým posudkom bola cena draženého bytu ocenená na sumu 88.900,-eur.

22. Listom zo dňa 22.4.2016 dražobná spoločnosť zaslala žalobcovi notársku zápisnicu o priebehu
dobrovoľnej dražby.

23. Z notárskej zápisnice, vyhotovenej notárom JUDr. A. dňa 18.4.2016 vyplýva, osvedčenie priebehu

dobrovoľnej dražby, ktorá sa konala dňa 18.4.2016 a predmetom ktorej bol byt č. XX na D. Q. Č.. X K.
I.. Príklep na dražbe bol toho istého dňa udelený vydražiteľovi - žalovanému v 4. rade.

24. Z čiastočného výpisu z LV č. XXXX, pre k. ú. D. K. zo dňa 29.4.2016 vyplýva, že vlastníkom bytu č.
XX na D. Q. Č.. X K. I., nachádzajúceho sa na X Z.. je SBD BA IV.

25. Výpoveďou z nájmu zo dňa 8.9.2008 vypovedal prenajímateľ - SBD BA IV žalobcovi nájom X-U. I.
Č.. XX na D. Q. Č.. X K. I. z dôvodu nepravidelného plnenia nájomného a úhrad za plnenia poskytované
s užívaním bytu, čím bol daný dôvod výpovede podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka.
Výpovedná lehota bola 3 mesačná a začala plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení

výpovede. Výpoveď z nájmu bola doručovaná žalobcovi a O. M.. Obidve zásielky boli neprevzaté v
odbernej lehote a uložené dňa 22.9.2008.

26. Z výpisu z bankového účtu zo dňa 24.3.2016 vyplýva, že na účet príjemcu S. bola odoslaná platba
678,19 eura.

27. Z platobného príkazu zo dňa 19.5.2015 vyplýva, že na účet príjemcu S. bola odoslaná platba 6.000,-
eur s poznámkou pre príjemcu: platba A. M., D. X.

28. Z výpisu internetbankingu L., a.s. vyplýva, že bankou bol dňa 23.3.2016 prijatý príkaz na úhradu

sumy 3.600,-eur v prospech účtu S. s poznámkou pre príjemcu: A. M., D. X.

29. Zo sumárnej analýzy platieb na účte: Nájom, vypracovanej SBD BA IV za obdobie 1.12.2006 -
30.4.2016 na meno A. M. vyplýva, že za rok 2014 mal žalobca nedoplatok -5.666,53 eura, rok 2015 mal
žalobca nedoplatok -1.454,48 eura a k 30.4.2016 mal žalobca preplatok 588,63 eura.

30. Zo sumárnej analýzy platieb na účte : SBD, vypracovanej SBD BA IV za obdobie 1.12.2006 -
30.4.2016 na meno A. M. vyplýva, že za rok 2014 mal žalobca preplatok 14,69 eura, rok 2015 mal
žalobca preplatok 264,39 eura a k 15.4.2016 mal žalobca preplatok 264,39 eura.

31. Súd vo veci vyhlásil dňa rozsudok pod č.k. 6C/92/-227 zo dňa, 19.9.2017, ktorým zamietol žalobu a
žalobcu zaviazal na zaplatenie náhrady trov konania všetkým žalovaným.32. Odvolací súd žalobcom napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie uznesením č.k. 6Co/231/2018-328
zo dňa 31.10.2018 zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie. Odvolací súd zaujal právny názor, že
žalobcovi prislúcha naliehavý právny záujem na tejto určovacej žalobe priamo z § 21 ods. 2, 3 zákona

č. 524/2002 Z. z. Odvolací súd rovnako súhlasil so žalobcom, že zmluva o výkone správy je zmluvou
spotrebiteľskou a podlieha súdnej kontrole zmluvných podmienok a teda či v nej nebola zakomponovaná
neprijateľná zmluvná podmienka vo vzťahu k oprávneniu žalovaného v 2. rade navrhnúť výkon
záložného práva dobrovoľnou dražbou. Súčasne zaviazal tunajší súd posúdiť otázku primeranosti, teda
či intenzita zásahu do vlastníckeho práva, vyvolaná výškou dlhu žalobcu, nie je vo výraznom nepomere

k cene predmetu dražby. Zároveň mal tunajší súd posúdiť otázku účinnosti doručovania výpovede z
nájmu bytu, s prihliadnutím na zodpovedanie otázky, či mala byť výpoveď z nájmu doručovaná bývalej,
alebo terajšej manželke žalobcu.

33. Súd vo veci nariadil pojednávanie a dokazovanie doplnil vykonaním ďalších listinných dôkazov
pričom zistil tento skutkový a právny stav.

34. Z predložených dohôd o pracovnej činnosti (4x) uzavretých medzi zamestnávateľom (žalovaným
v 2. rade) a A. M. v rokoch 2015, 2016, 2017 a 2018 vyplýva, že A. M. vykonávala upratovanie
spoločných častí a priestorov a chodníka vedúceho k objektu D. X, Bratislava za mesačnú odmenu 150,-
eur mesačne.

35. Z písomného vyjadrenia zo dňa 3.6.1999, ktoré je podpísané rukou menom O. M. vyplýva, že
podpísaná osoba tvrdí, že sa do bytu s deťmi nemohla nasťahovať, lebo jej manžel odmietol vydať kľúče.
Zostala bývať u rodičov v presvedčení, že sa dohodnú mimosúdne.

36. Z oznámenia žalovaného v 1. rade vyplýva, že od roku 1993 sú spoločnými členmi bytového družstva
(SBD BA IV) osoby A. M. W. O. M..

37. Zo zoznamu nedoplatkov a preplatkov za obdobie 1-11/2015 vyplýva, že vlastník bytu, vedený pod
označením SBD IV-M. mal nedoplatok 1.764,73 eura (11 x 160,43 eura).

38. Z výpočtu poplatku z omeškania ku dňu 4.2.2016 vyplýva dlh na byte k 4.2.2016 vo výške 1.925,16
eura a poplatok z omeškania vo výške 977,42 eura.

39. Z výpisu úhrad za byt za rok 2015, ktoré boli vykonané v prospech spoločenstva vlastníkov bytov

vyplýva,ževroku2015boldlhvlastníkabytuvovýške1.925,16eura,pričom19.4.2016bolouhradených
1.923,307 eura. V roku 2016 bol dlh vlastníka bytu za prvé štyri mesiace vo výške 639,60 eura, pričom
19.4.2016 bolo uhradených 645,92 eura. Žalovaný v 2. rade evidoval voči žalovanému v 1. rade dlh za
rok 2015 a za obdobie 1-4/2016 v celkovej výške 2.564,76 eura. Dňa 19.4.2016 bolo z dlhu uhradených
2.568,99 eura.

40.Zvyúčtovaniaplneníaslužiebspojenýchsužívanímspornéhobytu zaobdobie1.1.2015-31.12.2015
vyplýva preplatok 264,39 eura.

41. Podľa výkazu o pošte osobomesiacov zo dňa 9.1.2017, bývali v byte č. XX okrem žalobcu aj ďalšie

3 osoby (A. M. P.Š. M. W. Z. M.).

42. Z predloženej zmluvy o spoločenstve vlastníkov vyplýva, že vlastníci bytov a nebytových priestorov
sa dohodli, že si založia spoločenstvo vlastníkov bytov s názvom SVB KUK 3.

43. Z výpisu z bankového účtu žalovaného v 2. rade vyplýva, že dňa 18.4.2016 prijal od žalovaného v
1. rade sumu 645,92 eura a sumu 1.923,07 eura, teda spolu 2.568,99 eura.

44. Pod sp. zn. 12C/85/2009 bolo na tunajšom súde vedené konanie o vypratanie nehnuteľnosti vo
veci žalobcu - SBD BA IV, proti žalovaným A. M. W. O. M.. Konanie bolo z dôvodu späťvzatia žaloby

zastavené uznesením tunajšieho súdu, č.k. 12C/84/2009-39 zo dňa 30.11.2009, v spojení s uznesením
odvolacieho súdu, č.k. 5Co/42/2010-50 zo dňa 31.3.2010.45. Pod sp. zn. 11C/567/2015 bolo na tunajšom súde vedené konanie o zaplatenie 1.703,89 eura s
príslušenstvom, v spore žalobcu - SBD BA IV, proti žalovanému A. M., titulom neuhradených zálohových
platieb a nájomného za sporný byt za obdobie 1-12/2015. Vec bola právoplatne skončená platobným

rozkazom č.k. 11C/567/2015-28 zo dňa 7.1.2016, právoplatný 30.3.2016.

46. Z pripojeného dražobného spisu vyplýva, že dňa 8.2.2016 navrhovateľ dražby - žalovaný v 2. rade,
navrhol dražobníkovi - žalovanému v 3. rade, vykonať dražbu bytu č. XX na X. Z.. K. D. X, nachádzajúci
sa v bytovom dome súp. č. XXX a podielu na priestoroch a spoločných častiach a zariadeniach

domu, patriaceho dlžníkovi - žalovanému v 1. rade, a to za účelom uspokojenia nezaplatenej splatnej
pohľadávky s príslušenstvom, ktorú eviduje voči dlžníkovi ku dňu 1.2.2016 v celkovej výške 2.070,94
eura. Pohľadávka vznikla titulom neuhradených platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv, odplaty za
vykonanie správy a platieb za služby spojené s užívaním bytu. Dražobník a navrhovateľ dražby uzatvorili
dňa 8.2.2016 Zmluvu o vykonaní dražby č. 11200516. Oznámenie o začatí výkonu záložného práva
bolo dňa 17.2.2016 doručené dlžníkovi - žalovanému v 1. rade. Znaleckým posudkom č. 14/2016 bola

odhadnutá všeobecná hodnota bytu vo výške 88.900,-eur. Dňa 16.3.2016 bolo vydané oznámenie o
dobrovoľnej dražbe, ktorá sa mala uskutočniť dňa 18.4.2016 na byt č. XX na X. Z.. K. D. X, nachádzajúci
sa v bytovom dome súp. č. XXX a podielu na priestoroch a spoločných častiach a zariadeniach domu. V
popise práv a záväzkov viaznucich na predmete dražby bolo uvedené zákonné záložné právo podľa §
15 zákona č. 182/1993 Z. z. a právo stavby na parcele č. XXXX. Dňa 16.3.2016 bolo vydané potvrdenie

o registrácii a zverejnení oznámenia o dobrovoľnej dražbe v Notárskom centrálnom registri dražieb.
Listami zo dňa 17.3.2016 dražobník v zmysle § 17 ods. 5 zákona č. 527/2002 Z. z. zaslal oprávneným
subjektom oznámenie o dražbe. V obchodnom vestníku č. 54/2016, vydanom dňa 18.3.2016, bola
zverejnené oznámenie o dražbe bytu a podielu na priestoroch a spoločných častiach a zariadeniach
bytovéhodomu.Dražbysazúčastnilo9účastníkov.Znotárskejzápisniceč.N749/2016,NZ13833/2016,

NCRIs 14242/2016, vyhotovenej notárom JUDr. F. A. vyplýva osvedčený priebeh dobrovoľnej dražby na
sporný byt a podielu na priestoroch a spoločných častiach a zariadeniach domu, ktorá sa uskutočnila
dňa 18.4.2016. Draženú nehnuteľnosť, po udelení príklepu, vydražil A. U. - žalovaný v 4. rade, za sumu
82.900,-eur. Z oznámenia o výsledku dražby, vypracovanom dražobníkom dňa 18.4.2016 vyplýva, že
predmet dražby bol vydražený za sumu 82.900,-eur. Dňa 18.4.2016 bolo vydané potvrdenie o registrácii

a zverejnení oznámenia o výsledku dobrovoľnej dražby v Notárskom centrálnom registri dražieb, s
označením vydražiteľa - žalovaného v 4. rade. Zápisnicu o vykonanej dražbe zaslal dražobník do piatich
dní odo dňa konania dražby všetkým osobám uvedeným v § 17 ods. 5 zákona č. 527/2002 Z. z.
Žalobca bol listom zo dňa 6.7.2016, doručeným dňa 17.7.2016 vyzvaný na vypratanie a odovzdanie
vydraženého bytu najneskôr do 21.7.2016. Rovnako bol na vypratanie bytu vyzvaný aj žalovaný v

1. rade. Dňa 21.7.2016 bolo spísaná zápisnica o odovzdaní predmetu dražby s výsledkom, že p. M.
odmietol vydražiteľovi, ako aj pôvodnému vlastníkovi - žalovanému v 1. rade, vydať byt a podpísať
zápisnica o odovzdaní predmetu dražby.

47. Z písomného potvrdenia predsedníčky SVB KUK3 vyplýva, že k 18.4.2016 bol dlh žalovaného v 1.

rade vo výške 2.406,45 eura. Dňa 18.4.2016 žalovaný v 2. rade prijal od žalovaného v 1. rade sumu
1.923,07 eura, ktorá bola započítaná na úhrady za rok 2015.

48. Podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, na
zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich

sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie
pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré
urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému
priestoru v dome záložné právo 16) v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Existencia záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností 17) a nemožno ho vymazať počas

existencie predmetu záložného práva.

49. Podľa § 3 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej
národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok), dražiť nemožno
nehnuteľné veci, ak hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu

oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000 eur.

50. Podľa § 19 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z., (1) Dražobník je povinný upustiť od dražby najneskôr
do jej začatiaa) na základe písomnej žiadosti navrhovateľa dražby,
b) ak je dražobníkovi preukázané vykonateľným rozhodnutím, že navrhovateľ dražby nie je oprávnený
navrhnúť vykonanie dražby; ak ide o neodkladné opatrenie súdu, postačí, ak je dražobníkovi

preukázané, že toto bolo súdom nariadené,
c) ak je podľa vykonateľného rozhodnutia súdu zmluva o vykonaní dražby neplatná, ak dôjde k
odstúpeniu od zmluvy o vykonaní dražby alebo nie je možné podľa podmienok dohodnutých v zmluve
o vykonaní dražby dražbu vykonať,
d) ak neboli splnené podmienky ustanovené v § 13 a 17,

e) ak bol na majetok vlastníka predmetu dražby vyhlásený konkurz alebo ak bola povolená
reštrukturalizácia v súvislosti s majetkom vlastníka predmetu dražby,
f) ak je navrhovateľom dražby vlastník predmetu dražby a ak bol na predmet dražby alebo jeho časť
nariadený výkon rozhodnutia alebo exekučné konanie podľa osobitných predpisov, 16)
g) ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ a na predmet dražby zaťažený jeho záložným právom bol
nariadený s jeho súhlasom 9) výkon rozhodnutia alebo exekučné konanie podľa osobitných predpisov,

16)
h) ak bolo navrhovateľovi dražby alebo dražobníkovi vykonateľným rozhodnutím súdu alebo
vykonateľným rozhodnutím orgánu verejnej správy zakázané s predmetom dražby nakladať,
i) ak zaniklo živnostenské oprávnenie dražobníka,
j) ak dražobník nemá uzatvorené poistenie zodpovednosti za škodu,

k) ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ a dlžník alebo vlastník predmetu dražby pred dražbou zloží
dražobníkovi na účely splnenia dlhu sumu rovnajúcu sa pohľadávke s príslušenstvom vrátane nákladov
dražby v rozsahu, v akom je povinný ich znášať; dražobník je oprávnený prijať plnenie popri veriteľovi.

51. Podľa § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z., v prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy

alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich
právach,požiadaťsúd,abyurčilneplatnosťdražby.Právodomáhaťsaurčenianeplatnostidražbyzaniká,
ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia
so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci
vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto

prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby
bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23).

52. Podľa § 21 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z., účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa
odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa

odseku 2.

53. Podľa § 700 ods. 3 (ďalej len „OZ“), Pri družstevnom byte môže spoločný nájom vzniknúť len medzi
manželmi.

54. Podľa § 703 ods. 1,2,3, OZ, (1) Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú
nájomcami bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi. (2) Ak vznikne len jednému z manželov
za trvania manželstva právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu, vznikne so spoločným
nájmom bytu manželmi aj spoločné členstvo manželov v družstve; z tohto členstva sú obaja manželia
oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. (3) Ustanovenia odsekov 1 a 2 neplatia, ak manželia spolu

trvale nežijú.

55. Podľa § 705 ods. 1, 2, 3 OZ, (1) Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o nájme bytu, súd na návrh
jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu. Súčasne určí, ktorý z manželov
bude byt ďalej užívať ako nájomca. (2) Ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného

bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva, zanikne právo spoločného nájmu bytu
rozvodom; právo užívať byt zostane tomu z manželov, ktorý nadobudol právo na nájom bytu pred
uzavretím manželstva. V ostatných prípadoch spoločného nájmu družstevného bytu rozhodne súd, ak
sarozvedenímanželianedohodnú,nanávrhjednéhoznichozrušenítohtopráva,akoajotom,ktoznich
bude ako člen družstva ďalej nájomcom bytu; tým zanikne aj spoločné členstvo rozvedených manželov

v družstve. (3) Pri rozhodovaní o ďalšom nájme bytu vezme súd zreteľ najmä na záujmy maloletých detí
a stanovisko prenajímateľa.56. Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že byt č. XX na D. Q. Č.. X K. I., E. S. na X Z.., pôvodne
patriaci žalovanému v 1. rade (SBD BA IV), vydražil na základe príklepu, udeleného dňa 18.4.2016,
žalovaný v 4. rade, za sumu 82.900,-eur. Znaleckým posudkom bol cena draženej nehnuteľnosti

odhadnutá na sumu 88.900,-eur. Žalobca podal žalobu o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby, pričom
vžalobepodanejdňa3.5.2016uvádzal3hlavnédôvodyneplatnostidražby:1.ženájomnázmluvamedzi
žalobcom a žalovaným v 2. rade je stále platná, 2. že v čase dražby žalobca uhradil na účet žalovaného
v 1. rade celý dlh, 3. že v oznámení o dobrovoľnej dražbe nebolo uvedené, že žalobca a jeho rodinní
príslušníci majú k bytu nájomný vzťah. K týmto jednotlivým dôvodom súd uvádza nasledovné. Žalobcovi,

ako členovi družstva SBD v obvode Bratislava IV, bol dňa 23.11.1993 odovzdaný do užívania družstevný
byt č. XX na D. X. V čase odovzdania bytu bol žalobca ženatý s O. M.. Manželstvo A. M. W. O. M.J. trvalo
od 16.3.1991 do 14.2.1996, kedy bolo právoplatne rozvedené. Nakoľko títo manželia nadobudli byt na
D. X počas trvania manželstva, stali sa spoločnými nájomcami družstevného bytu a zároveň spoločnými
členmi bytového družstva. Po rozvode manželstva súd doposiaľ nerozhodol o tom, že by sa zrušilo
právo spoločného nájmu bytu a ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca (ani to žalobca

netvrdil, že takéto rozhodnutie existuje). Rovnako tak sa o nájme bytu nedohodli ani bývalí manželia
A. W. O. M.Í.. To, že sa o nájme bytu nedohodli svedčí skutočnosť, že samotná O. M. v písomnom
vyjadrení zo dňa 3.6.1999 (čl. 411) uvádza, že „ja som sa do bytu nasťahovať nemohla, odmietol mi
vydať kľúče. Požiadala som o pomoc Obvodnú úrad Karloveská 2 Bratislava. Nakoniec som ustúpila,
aby deti neboli vystavované neustálemu stresu, zostala som bývať u svojich rodičov v presvedčení, že

sa dohodneme mimosúdne“. Z uvedeného vyplýva, že k dohode iba malo dôjsť, ale nakoniec sa tak
nikdy nestalo. V neposlednom rade aj vlastník bytu - žalovaný v 1. rade evidoval práve A. W. O. M. ako
členov družstva, ku ktorým prislúcha byt č. XX, čo posilňuje argumentáciu ohľadne neexistencie dohody
manželov. Z uvedeného teda vyplýva, že právo spoločného nájmu bytu (aj napriek novo uzatvorenému
manželstvu žalobcu s A. M. dňa 18.5.1996), stále svedčí A. M. a jeho prvej manželke O. M.C., keďže

bývalí manželia sa o tejto veci od rozvodu doposiaľ nedohodli a ani súd v tejto otázke v zmysle § 705
ods. 1 OZ, nerozhodol. Výpoveď z nájmu bytu zo dňa 8.9.2008 preto bola správne doručovaná A. M.
a jeho prvej manželke - O. M.. Nakoľko výpoveď z nájmu bytu nebola žalobcom napadnutá osobitnou
žalobou, súd musí konštatovať, že nateraz neexistuje žiaden dôvod spochybňovať podanú výpoveď z
nájmu bytu a táto je platná. Uplynutím výpovednej doby (počítanej od prvého mesiaca nasledujúceho

po mesiaci, v ktorom bola doručená výpoveď, resp. odo dňa určeného fikciou doručenia podľa § 45
OSP) nájom družstevného bytu zanikol. Druhým argumentom pre neplatnosť dražby malo byť tvrdenie,
že v čase dražby žalobca uhradil na účet žalovaného v 1. rade celý dlh. Dokazovanie v prvom rade
preukázalo slabú platobnú disciplínu žalobcu, ktorý platil nepravidelne a svoje dlhy (aj pomocou svojho
otca) uhrádzal nárazovite. Je pravdou, že na účet žalovaného v 1. rade boli dňa 24.3.2016 poukázané

sumy 678,19 eura a 3.600,-eur, čo ale preukazuje iba to, že žalobca mal dlh a uhradil ho v dvoch
splátkach. Ani takáto úhrada (hoci by ňou uhradil aj svoj celý dlh voči žalovanému v 1. rade) neznamená,
že si dlh vyrovnal aj žalovaný v 1. rade voči žalovanému v 2. rade. Rovnako to ani neznamená, že
dlh žalobcu voči žalovanému v 1. rade a dlh žalovaného v 1. rade voči žalovanému v 2. rade, bol v
rovnakej výške. Úhrada dlhu žalobcu na účet žalovaného v 1. rade však nebola a ani nemohla byť

spôsobilá odvrátiť konanie dobrovoľnej dražby, keďže navrhovateľom dražby bol žalovaný v 2. rade -
spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorý evidoval svoju pohľadávku voči vlastníkovi
bytu - žalovanému v 1. rade. Tretím argumentom žalobcu bolo, že v oznámení o dobrovoľnej dražbe
nebolo uvedené, že žalobca a jeho rodinní príslušníci majú k bytu nájomný vzťah. Tu súd opakuje, že
nájomný vzťah sa skončil (k tomu súd odkazuje na svoje odôvodnenie uvedené vyššie) a teda nebolo

potrebné v oznámení o dobrovoľnej dražbe uvádzať jeho existenciou, ako sa domáhal žalobca. Súčasne
súd podotýka, že aj keby v oznámení o dobrovoľnej dražbe nebola uvedená existencia nájomného
vzťahu, nezakladalo by to automaticky vyhlásenie neplatnosti dobrovoľnej dražby, ale nanajvýš by mohlo
zakladať zodpovednosť za vzniknutú škodu v zmysle § 33 zákona o dobrovoľných dražbách. K tomuto
súd ešte pridáva, že ak by bol nájomný vzťah stále platný, zmluvný záväzok by po dražbe prešiel

na vydražiteľa, teda postavenie nájomníka by sa nijako nezhoršilo. V tejto súvislosti treba doplniť, že
aj napriek tomu, že žalobcovi svedčí naliehavý právny záujem na tejto určovacej žalobe, jeho aktívna
legitimácia, aj s ohľadom na vyššie uvedené, je v tomto konaní nedostatočná. Z hľadiska posúdenia
vecnej legitimácie nie je rozhodujúce, či a na základe čoho sa určitá fyzická alebo právnická osoba
len subjektívne cíti byť účastníkom určitého hmotno-právneho vzťahu, ale vždy iba to, či účastníkom

objektívne je alebo nie je. Nedostatok aktívnej vecnej legitimácie znamená, že ten, kto o sebe tvrdí, že je
nositeľom hmotno-právneho oprávnenia (žalobca), nie je nositeľom toho hmotno-právneho oprávnenia,
o ktoré v konaní ide. Žalobca nie je nositeľom toho hmotno-právneho oprávnenia, keďže k bytu nemá
žiaden právny vzťah, od ktorého by mohol odvíjať aj svoju aktívnu vecnú legitimáciu v tomto spore.57. K následným argumentáciám žalobcu, ktorými rozširoval dôvody neplatnosti dobrovoľnej dražby
súd uvádza, že tieto boli podané po uplynutí prekluzívnej lehoty (§ 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z.

z.,), teda po uplynutí 3 mesiacov odo dňa príklepu, ktorý bol 18.4.2016. Preto súd mohol prihliadať iba
na dôvody uvádzané v žalobe, pričom následné dôvody (napr. v replike zo dňa 2.9.2016 a nasl.) už
nemožno považovať za dôvody uvedené v prekluzívnej lehote.

58. Žaloba o určenie neplatnosti dražby musí obsahovať všetky podstatné náležitosti, t. j.

označenie účastníkov (žalobcu a žalovaných), pravdivé opísanie rozhodujúcich skutočností, špecifikáciu
konkrétneho práva alebo práv, ktorých porušením mal byť žalobca dotknutý, označenie dôkazov, ktorých
sa žalobca dovoláva a musí byť z neho zrejmé, čoho sa žalobca domáha.

59. V tejto súvislosti nadobúda na právnom význame pravdivé opísanie rozhodujúcich skutočností ako
nevyhnutná podmienka riadne podaného návrhu na začatie súdneho konania. Opísanie rozhodujúcich

skutočností v návrhu je prejavom tzv. povinnosti tvrdenia. Žalobca tak musí v žalobe jasne, stručne
a zrozumiteľne (pritom však nezameniteľne) uviesť skutkový dej, od ktorého odvodzuje porušenie, či
ohrozenie svojho subjektívneho práva v sporovom konaní. Takto uvedený skutkový dej potom môže,
no nemusí žalobca subsumovať pod hypotézu príslušnej právnej normy. Je totiž v konečnom dôsledku
výlučným právom súdu na právne posúdenie zisteného skutkového stavu, a teda na aplikáciu a

interpretáciu hmotného práva. Ak je skutkový dej v žalobe popísaný zmätočne, či absentuje vôbec, ide o
vadu žaloby odstrániteľnú podľa § 43 ods. 1 O.s.p.. Takýto postup súdu však nie je na mieste v prípade,
že žalobca v žalobe skutkové tvrdenia uvedie, hoci len veľmi stručne, avšak v rozsahu dostatočnom,
aby sa z neho dal vymedziť predmet konania. Pokiaľ obsahuje žaloba tvrdenie skutočností, z ktorých
možno vyvodiť, aký je predmet konania, potom procesnou sankciou za nesplnenie dôkaznej povinnosti

v žalobe je i prípadný neúspech strany vo veci samej.

60. To platí vo zvýšenej miere v prípade, že takéto tvrdenie skutočností tvoriacich predmet konania sa
malo uskutočniť v priebehu prekluzívnej lehoty. Nestačí, aby pred uplynutím tejto lehoty bola podaná na
súd žaloba obsahujúca síce žalobný petit na určenie neplatnosti dražby, v ktorej je však uvedená len časť

rozhodujúcich skutočností, ktoré podľa neskoršieho tvrdenia žalobcu boli dôvodom tvrdenej neplatnosti
dražby. Súd nemôže prihliadať na ďalšie skutočnosti uvedené až po uplynutí prekluzívnej doby, hoci by
mohli byť dôvodom neplatnosti dražby. Dodatočné uvádzanie skutkových dôvodov neplatnosti dražby je
v rozpore s účelom preklúzie, ktorú v tomto prípade možno označiť za sankciu za včasné neuplatnenie
práva.

61. V žalobe boli uvedené iba 3 dôvody neplatnosti dražby, a to: 1. že nájomná zmluva medzi žalobcom
a žalovaným v 2. rade je stále platná, 2. že v čase dražby žalobca uhradil na účet žalovaného v 1. rade
celý dlh, 3. že v oznámení o dobrovoľnej dražbe nebolo uvedené, že žalobca a jeho rodinní príslušníci
majú k bytu nájomný vzťah. Tieto tvrdenia bolo možné precizovať aj po uplynutí prekluzívnej lehoty. Po

uplynutí tejto lehoty však už nebolo možné účinne tvrdiť skutočnosti, ktoré nemožno zahrnúť pod vyššie
vymedzený okruh neplatností dobrovoľnej dražby.

62. Tunajší súd sa aj napriek vyššie uvedenej argumentácii o uplynutí prekluzívnej lehoty zaoberal aj
dôvodmi neplatnosti dražby, ktoré žalobca uviedol po jej uplynutí. Osobitne sa zaoberal otázkami, ktoré

prvoinštančnému súdu nariadil posúdiť odvolací súd. Išlo o otázku týkajúcu sa existencie neprimeranej
zmluvnej podmienky v Zmluve o výkone správy a otázku splnenia podmienky primeranosti. K otázke
platnosti a účinnosti výpovede z nájmu bytu, so zameraním sa na okruh účastníkov, ktorým mala byť
doručovaná výpoveď z nájmu bytu a následky vysporiadania spoločného členstva bývalých manželov
v družstve po rozvode manželstva, sa súd podrobnejšie venoval v predchádzajúcej časti odôvodnenia

rozsudku a v plnom rozsahu naň odkazuje. Dokazovaním sa nezistilo, že by niektorá zo sporových
strán bola zmluvnou stranou Zmluvy o výkone správy, teda nebolo možné, aby sa prvoinštančný súd
zaoberal existenciou potenciálne existujúcej neprijateľnej zmluvnej podmienky vo vzťahu k oprávneniu
žalovaného v 2. rade navrhnúť výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou. Boli zistené iba to,
že vlastníci bytov majú zriadené Spoločenstvo vlastníkov bytov na základe Zmluvy o spoločenstve

vlastníkov bytov (teda nemajú správcu), pričom postavenie spoločenstva, ako aj oprávnenie na výkon
zákonného záložného práva je upravené v § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. K otázke splnenia
podmienky primeranosti súd uvádza, že z návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby vyplýva, že ku dňu
1.2.2016 bola celková výška istiny 2.070,94 eura. Z predloženého vyúčtovania za plnenia náhrad zabyt za rok 2015 a prvé tri mesiace roka 2016 vyplýva, že žalovaný v 1. rade neuhradil v roku 2015
žiadnu čiastku (160,43 x 12 = 1.925,16 eura) a za prvé tri mesiace rok 2016 taktiež nič neuhradil (160,43
x 3 = 481,29 eura). Spolu teda žalovaný v 1. rade nemal uhradené ku dňu konania dražby 2.406,45

eura. K tomu súd pripomína, že argumentácia o neprimeranosti dlžnej ceny nebola žalobcom použitá
a ani spomenutá do uplynutia prekluzívnej lehoty. Žalobca iba uviedol, že zaplatil zhruba mesiac pred
dražbou žalovanému v 1. rade. Vzťah žalovaného v 1. rade a žalovaného v 2. rade je však samostatným
vzťahom, na ktorý nemal žalobca dosah. Neplnenie žalovaného v 1. rade na účet žalovaného v 2. rade,
ktoré v konečnom dôsledku spôsobilo výkon zákonného záložného práva, by mohol žalobca sanovať

nanajvýš ak tak v osobitnom konaní o náhradu škody, ale nie v konaní o neplatnosť dobrovoľnej dražby,
kde bol v pozícii osoby, obývajúcej byt, ktorý je vo vlastníctve žalovaného v 1. rade. To, že žalovaný v 1.
rade neplatil riadne a včas žalovanému v 2. rade bolo podľa vyjadrenia žalovaného v 1. rade spôsobené
práve zlou platobnou disciplínou žalobcu.

63. Súd môže rozhodnúť o neplatnosti dražby len v prípade, ak dražba nebola uskutočnená v súlade

so zákonom číslo 527/2002 Z. z.. Podmienkou pre takéto rozhodnutie je naviac aj dôkaz o tom, že boli,
a teda nielen mohli byť, dotknuté práva osoby, ktorá podala návrh na určenie neplatnosti dražby. Súd
potom určí neplatnosť dražby v prípade, ak porušenie ustanovení tohto zákona bolo takej povahy, že to
malo preukázateľný vplyv na vydraženie predmetu dražby, a to tak, pokiaľ ide o splnenie predpokladov
stanovených zákonom pre vykonanie dražby, ako aj pokiaľ ide o cenu dosiahnutú vydražením.

Pri extenzívnom výklade porušenia ktoréhokoľvek zákonného ustanovenia Zákona o dobrovoľných
dražbách môže byť dôvodom pre podanie žaloby za predpokladu, že osoba, ktorá porušenie namieta,
bola tým dotknutá na svojich právach. Musí teda existovať príčinná súvislosť medzi porušením
konkrétneho zákonného ustanovenia a vznikom ujmy na právach žalujúcej osoby. Povinnosť tvrdenia
a dôkazné bremeno v tejto súvislosti je na žalobcovi. Súd mal preukázané, že formálne náležitosti

zákona o dobrovoľných dražbách boli naplnené, či už ide o výšku dlhu, prevyšujúcu 2.000,-eur, alebo
samotný začiatok, priebeh, či realizáciu dražby. Neboli zistené ani žiadne také pochybenia, ktoré by
sa dotkli práv žalobcu, ktorému by vznikla nejaká škoda v príčinnej súvislosti práve s uskutočnenou
dražbou. Výťažok získaný dražbou bol o 6.000,-eur nižší ako znalcom odhadnutá cena bytu (88.900,-
eur), čo je cena primeraná vzhľadom na cenu určenú znalcom. Súd nemal iné znalecké posudky, ktoré

by cenu bytu stanovili inak, preto mohol vychádzať iba z primeranosti dosiahnutého výťažku z dražby v
porovnaní s odhadom určeným znalcom. Tu súd nevidel žiadny výrazný nepomer, ktorý by mal spôsobiť
neplatnosť dražby, pričom je potrebné poukázať aj na priebeh dražby, keď sa jej zúčastnilo 9 dražiteľov,
ktorý na prvé podanie (vyvolávaciu cenu bytu) najprv ani nereagovali a cena sa postupne znížila. V tejto
súvislosti súd zároveň poukazuje aj na citované rozhodenie II. ÚS 237/2011 ....“V uvedenej súvislosti

ústavný súd konštatuje, že intenzita zásahu do vlastníckeho práva realizovaného v podobe predaja
predmetu vlastníctva by nemala byť vo výraznom nepomere k skutočnej alebo aspoň skutočnosti sa
čo najviac približujúcej cene toho predmetu vlastníctva“. Ústavný súd v prejednávanej veci riešil otázku
primeranosti skutočnej alebo aspoň skutočnosti sa čo najviac približujúcej ceny draženého predmetu
vlastníctva. Ústavný súd vyslovil požiadavku, predaja nehnuteľnosti za „skutočnú cenu“. V opačnom

prípade by bol ukrátený samotný sťažovateľ. V predmetnom ústavnom rozhodnutí je riešený nepomer
medzi skutočnou cenou draženého majetku a medzi cenou, ktorá bola získaná výťažkom z výrazne
podceneného znaleckého posudku. Tunajší súd však nemal v prejednávanom spore preukázané a ani
žiadnou zo strán spochybnené, že by všeobecná hodnota bytu, určená znaleckým posudkom, mala byť
výrazne podcenená. V otázke ceny bytu nebol medzi stranami rozpor. Čo bolo namietané, bolo to, že

k dražbe vôbec nemalo dôjsť, keďže žalobca plnil žalovanému v 1. rade. Súd teda mal dokazovaním
preukázané, že formálne podmienky dražby, ako aj jej priebeh, bol plne súladný so zákonom. Nakoľko
bol žalobca subjektom s nedostatočnou aktívnou legitimáciou v tomto spore a keďže jeho práva neboli
dotknuté dobrovoľnou dražbou, ako aj s ohľadom na to, že dražba bola uskutočnená v súlade so
zákonom, súd žalobu z uvedených dôvodov zamietol.

65. O náhrade trov konania rozhodol súd podľa ustanovenia § 262 ods. 1 Civilného sporového poriadku
a úspešným žalovaným priznal nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 % účelne vynaložených
trov konania. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v súlade s ustanovením § 262
ods. 2 Civilného sporového poriadku, po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným uznesením, ktoré

vydá súdny úradník.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom
súde Bratislava IV.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ
domáha (odvolací návrh).

V prípade, že nebude dobrovoľne splnená povinnosť uložená týmto rozsudkom, možno podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.