Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, July 11, 2019

Súd: Okresný súd Piešťany
Spisová značka: 15C/351/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2514208597
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 07. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľudmila Hricková

ECLI: ECLI:SK:OSPN:2019:2514208597.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Piešťany sudkyňou JUDr. Ľudmilou Hrickovou v spore žalobkyne: J. T., rod. T., nar.

XX.XX.XXXX, trvale bytom V. XXXX/X, Y., zastúpenej právnym zástupcom: JUDr. Pavol Kvak, advokát
so sídlom Teplická 2282/42, Piešťany, proti žalovanému: APOLLO spa&living, s. r. o., so sídlom
Nitrianska 1835/1, Piešťany, IČO: 36561479, zastúpenému právnym zástupcom: Mgr. Juraj Šimuny,
advokát so sídlom Nám. M. R. Štefánika 30/33, Topoľčany, o určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu
a o vzájomnej žalobe o určenie, že výpoveď nájmu bytu je platná, a o určenie, byt podlieha režimu
regulovaného nájomného, takto

r o z h o d o l :

I. U r č u j e , že výpoveď z nájmu bytu, nachádzajúceho sa na prízemí budovy žalovaného so súp. č.

XXXX, postavenej na pozemku s parcelným č. XXXX v kat. úz. Y. na V. C. v Y., pozostávajúceho z dvoch
izieb, kuchyne, predsiene, komory, kúpeľne, WC a pivnice, ktorú dal žalovaný žalobkyni listom zo dňa
31.10.2014, ktorú si žalobkyňa prevzala ako doručenú listovú zásielku pod poštovým podacím číslom
RP459519542SK dňa 13.11.2014, j e n e p l a t n á .

II. Vzájomnú žalobu v časti o určenie, že výpoveď nájmu bytu je platná, z a m i e t a .

III. Vzájomnú žalobu v časti o určenie, že byt podlieha režimu regulovaného nájomného, z a m i e t a .

IV. P r i z n á v ažalobkyni nárok na náhradu trov konania o určenie neplatnosti výpovede nájmu v
plnom rozsahu.

V. P r i z n á v a žalobkyni nárok na náhradu trov konania o vzájomnej žalobe o určenie platnosti
výpovede a o určenie, že byt podlieha regulovanému nájomnému, v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou zo dňa 11.12.2014, doručenou Okresnému súdu Piešťany dňa 11.12.2014, sa žalobkyňa

domáhala určenia neplatnosti výpovede z nájmu bytu, nachádzajúceho sa na prízemí budovy so súp.
č. XXXX vo vlastníctve žalovaného, postavenej na pozemku s parcelným č. XXXX v kat. úz. Y. na V. C.
L. Y.D., pozostávajúceho z dvoch izieb, kuchyne, predsiene, komory, kúpeľne, WC a pivnice, ktorú dal
žalovaný žalobkyni listom zo dňa 31.10.2014, ktorú si žalobkyňa prevzala ako doručenú listovú zásielku
pod poštovým podacím číslom RP459519542SK dňa 13.11.2014. Zároveň žiadala priznať náhradu trov
konania.

2. Žalobný nárok žalobkyňa odvodzovala od písomnej nájomnej zmluvy uzavretej medzi žalobkyňou
ako nájomkyňou a Slovenskou štátnou sporiteľňou, I. mestskou pobočkou Trnava ako prenajímateľom
dňa 1.7.1992, ktorou jej Slovenská štátna sporiteľňa prenechala do nájmu 2-izbový byt, nachádzajúci
sa na prízemí v budove patriacej Slovenskej štátnej sporiteľni v Piešťanoch na Nitrianskej ul. č. 1, súčinnosťou od 1.7.1992. Dodala, že ide o jediný byt v prízemnej budove so súčasným súpisným číslom
XXXX, stojacej na pozemku so súčasným parcelným číslom XXX v kat úz. Y.. Uzavretiu tejto nájomnej
zmluvypredchádzalažiadosťžalobkyneoprenechaniebytudonájmu,následneobhliadkapredmetného

bytu žalobkyňou za účasti Slovenskej štátnej sporiteľne, I. mestskej pobočky Trnava, pri ktorej došlo k
dohode o nájme bytu asi v máji v roku 1992, o výške nájomného a ďalších úhrad spojených s nájmom,
pričom žalobkyňa, ako vtedajšia zamestnankyňa Slovenskej štátnej sporiteľne, I. mestskej pobočky
Trnava, začala predmetný byt ihneď užívať ako nájomkyňa, pričom Občiansky zákonník v danom čase
nevyžadoval písomnú formu nájomnej zmluvy, nájomná zmluva bola uzavretá ústnou formou na dobu

neurčitú, a predmetný nájom trvá až doposiaľ. Zmluva bola zmenená dňa 23.11.1999 Dodatkom č. 1
k zmluve o nájme bytu zo dňa 1.7.1992, uzavretým medzi žalobkyňou a Slovenskou sporiteľňou, a.
s., odštepným závodom Slovenská sporiteľňa, a. s., Krajská pobočka Trnava, ako právnym nástupcom
Slovenskej štátnej sporiteľne. V predmetnom dodatku účastníci zmluvného vzťahu iba označili nového
prenajímateľa predmetného bytu napriek tomu, že Slovenská sporiteľňa, a. s. vstúpila do nájomného
vzťahu priamo zo zákona titulom právneho nástupníctva po bývalej Slovenskej štátnej sporiteľni, š.

p. Na základe kúpnej zmluvy uzavretej so Slovenskou sporiteľňou, a. s., Bratislava sa stal žalovaný
ako kupujúci novým výlučným vlastníkom predmetnej budovy. Zmenou vlastníctva budovy, ku ktorej
došlo vkladom do katastra nehnuteľností (ďalej len „KN“) dňa 22.2.2013, žalovaný, ako nový vlastník
budovy, priamo zo zákona (§ 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka) vstúpil do právneho postavenia
prenajímateľa predmetného bytu v tejto budove. Žalobkyňa uviedla, že v budove sa stále nachádzal, a aj

doposiaľ nachádza, iba jeden byt, a to ten, ktorý užíva žalobkyňa. Listom zo dňa 31.10.2014, doručeným
navrhovateľkedňa13.11.2014,dalžalovanýžalobkynivýpoveďnájmupredmetnéhobytu,ktoráje,podľa
žalobkyne, neplatná z dôvodu, že 1.) žalovaný neuviedol, do ktorej skupiny bytov uvedených v § 2 ods.
1 pod písm. a) až e) zákona č. 260/2011 Z. z. spadá predmetný byt, od čoho závisí dĺžka výpovednej
doby, ktorá je odlišne upravená pre jednotlivé skupiny bytov, od čoho závisí aj rozsah pôsobnosti

citovaného zákona; 2.) neuviedol, podľa ktorého konkrétneho ustanovenia zákona č. 260/2011 Z. z.
podal predmetnú výpoveď, a či ju podal podľa zákona č. 260/2011 Z. z.; 3.) predmetná výpoveď je
neurčitá a nezrozumiteľná, a teda je neplatná podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka; 4.) žalobkyňa
je názoru, že predmetný byt nespadá do žiadnej kategórie bytov podľa § 2 ods. 1 písm. a) až e) zákona
č. 360/2011 Z. z., na ktoré sa vzťahuje pôsobnosť tohto zákona, pôsobnosť ktorého je vylúčená aj

tým, že žalovaný nadobudol predmetný by mimo akýchkoľvek reštitučných nárokov; 5.) žalovaný mohol
dať výpoveď nájmu bytu v zákonnej lehote do 31.12.2012 podľa § 3a zákona č. 260/2011 Z. z., avšak
žalovanej bola výpoveď doručená až dňa 13.11.2014, t. j. po uplynutí zákonnej lehoty; 6.) účelom zákona
č. 260/2011 Z. z. je zmiernenie niektorých majetkových krívd, čo úzko súvisí s reštitučnými zákonmi,
pričom pri každej kategórii bytov podľa § 2 citovaného zákona musí ísť o nájom vzniknutý podľa § 871

ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka, t. j. nájom musel vzniknúť zákonnou transformáciou práva osobného
užívania bytu vzniknutého podľa Občianskeho zákonníka v znení platnom a účinnom do 31.12.1991, na
nájom bytu, čo však nie je daný prípad, pretože predmetný nájom vznikol až na základe nájomnej zmluvy
uzavretej podľa Občianskeho zákonníka v znení účinnom po 1.1.1992, t. j. po účinnosti predmetnej
novely Občianskeho zákonníka. Žalovaný vedel už v čase kúpy predmetnej budovy do jeho výlučného

vlastníctva, že na byt v budove sa vzťahuje nájom na dobu neurčitú, pričom mal k dispozícii aj všetky
listiny súvisiace s nájmom bytu. Žalovaný sa sám dobrovoľne rozhodol uzavrieť kúpnu zmluvu, na
základe ktorej sa stal vlastníkom predmetnej budovy. Aj Slovenská štátna sporiteľňa, š. p. sa slobodne
rozhodla prenechať predmetný byt do nájmu žalobkyni bez toho, aby bol tento byt zaťažený reštitučnými
nárokmi iných osôb.

3. Naliehavý právny záujem na určení neplatnosti výpovede nájmu žalobkyňa odôvodnila tým, že jej
právne postavenie ako nájomkyne predmetného bytu je neisté, pričom poukázala na ust. § 711 ods. 6
Občianskeho zákonníka, podľa ktorého existenciu naliehavého právneho záujmu nemusí preukazovať.
Poznamenala, že žalovaný pokračuje v úsilí protiprávne jej vypovedať nájom predmetného bytu, pričom

o neplatnosti skoršej výpovede, doručenej žalobkyni dňa 27.3.2013, rozhodol Okresný súd Piešťany
rozsudkom č. k. 5C/204/2013-94 zo dňa 5.5.2014, právoplatným dňa 9.7.2014, ktorý určil, že výpoveď
je neplatná.

4. Žalovaný vo vyjadrení zo dňa 15.4.2015, doručenom súdu dňa 20.4.2015, uviedol, že predmetná

výpoveď nájmu sa viaže na rozsudok Európskeho súdu pre ľudské práva s Štrasburgu (ďalej len „ESĽP“)
vo veci žalobcu Bittó a iní proti Slovenskej republike zo dňa 28.1.2014, BSW 30255/09, čl. 1.1 Protokolu
k Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd (ďalej len „Dohovor“ v príslušnom tvare) a
čl. 46 Dohovoru, ktorý skonštatoval, že regulácia nájomného štátom je protizákonná. Žalovaný tentorozsudok ESĽP nepripojil, a iba odkázal na webovú stránku ESĽP. Dodal, že kópiu predmetnej výpovede
zaslal aj Mestu Piešťany, oddeleniu Referátu sociálnych vecí - bytová oblasť, ktoré však žiadosť
žalovaného zamietlo z dôvodu nedodržania lehoty stanovenej zákonom č. 260/2011 Z. z. O skutočnosti,

žepôvodnýprenajímateľ,Slovenskásporiteľňa,a.s.ažalobkyňasadohodlinaregulovanomnájomnom,
nasvedčuje Evidenčný list č. 1/2011 pre výpočet nájomného a služieb podľa opatrenia MF SR č. 02/
R/2008, podpísaný Slovenskou sporiteľňou dňa 5.1.2011 a žalobkyňou dňa 24.1.2011. O ukončenie
predmetného nájomného vzťahu sa žalovaný pokúšal aj mimosúdne, avšak bezvýsledne. Žalovaný
navrhol, aby súd rozsudkom určil, že jeho výpoveď z nájmu bytu nachádzajúceho sa na prízemí budovy

so súp. č. XXXX, na pozemku s parc. č. XXXX v kat. úz. Y., na V. C. v Y., je „právoplatná“, a že uvedený
byt podlieha regulovanému nájomnému SR.

5. Žalovaný v neskoršom vyjadrení uviedol, že predmetný nájomný vzťah bol pri kúpe nehnuteľnosti
žalovanýmoznačenýakoslužobnýbyt,akeďžežalobkyňaniejezamestnankyňoužalovaného,žalovaný
túto skutočnosť považoval za výpovedný dôvod. Dodal, že žalobkyni predložil niekoľkokrát Dodatok

k zmluve o nájme, upravujúci zvýšenie nájomného na bežné trhové nájomné, avšak bezvýsledne.
Žalobkyňa sa odmietla podieľať na akýchkoľvek nákladoch za služby spojené s užívaním predmetného
bytu, čo žalovaný považoval za výpovedný dôvod. V ďalšom podaní odkázal aj na rozsudok ESĽP zo
dňa 9.1.2018 vo veci Slávik a ďalší proti Slovenskej republike, č. 34749/15, ktorý taktiež nepredložil.

6. Poslednú časť vyjadrenia žalovaného, doručeného súdu dňa 20.4.2015, upresneného podaním zo
dňa 19.12.2018, doručeným súdu dňa 21.12.2018, súd posúdil podľa obsahu ako vzájomnú žalobu
podľa § 147 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového poriadku, v znení neskorších predpisov
(ďalej len „CSP“), ktorou sa žalovaný domáha určenia, že predmetná výpoveď je platná, a že 2-izbový
byt nachádzajúci sa v stavbe so súp. č. XXXX, postavenej na pozemku s parc. č. XXXX v kat. úz. Y.,

zapísaný na LV č. XXXX, vedenom Okresným úradom Piešťany, katastrálnym odborom, je bytom, ktorý
podlieha režimu regulovaného nájomného.

7. Súd nariadil na prejedane veci pojednávanie, vykonal dokazovanie listinami, a to nájomnou zmluvou
zo dňa 1.7.1992, Dodatkom č. 1 zo dňa 23.11.1999 k zmluve o nájme bytu zo dňa 1.7.1992,

informatívnym výpisom z LV č. XXXX pre kat. úz. Y., výpoveďou z nájomnej zmluvy zo dňa 31.10.2014,
fotokópiou zásielky s doručenkou zo dňa 13.11.2014, výpismi z obchodného registra, Evidenčným
listom č. 1/2011 pre výpočet nájomného a služieb, oznámením mesta Piešťany zo dňa 26.11.2014,
emailovou komunikáciou medzi stranami sporu pred podaním žaloby, Dodatkom č. 2 k nájomnej zmluve,
oznámením o zvýšení výšky nájomného, vyjadrením nesúhlasu so zvýšením nájomného, oboznámením

sa s rozsudkom Okresného súdu Piešťany č. k. 5C/204/2013-94 zo dňa 5.5.2014, podstatným obsahom
rozsudkov ESĽP, na ktoré odkazoval žalovaný, ako aj vyjadreniami právnych zástupcov strán sporu na
pojednávaní, a z i s t i l t e n t o s k u t k o v ý s t a v :

8. Z nájomnej zmluvy zo dňa 1.7.1992 uzavretej medzi nájomcom označeným v zmluve ako J. T.,

a prenajímateľom: Slovenská štátna sporiteľňa, I. mestská pobočka Trnava, v zastúpení Ing. S. E.,
riaditeľom, bol zo strany prenajímateľa prenechaný do užívania nájomcovi byt, v zmluve označený ako
2-izbový služobný byt v Y., V. X, ktorý pozostáva z izieb a kuchyne, predsiene, komory, kúpeľne, WC,
pivnice. V čl. III. zmluvy bola dohodnutá výška nájomného 204,- Kčs mesačne a mesačných záloh
za služby spojené s užívaním bytu sumou 352,- Kčs mesačne. Podľa čl. V. nájomnej zmluvy, nájom

služobného bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomníkom alebo písomnou
výpoveďou jednej zo zmluvných strán, pričom prenajímateľ môže zmluvu vypovedať, ak nájomník, alebo
tí,ktorísnímbývajú,napriekpísomnejvýzvehruboporušujúdobrémravyvdome,aknájomníknezaplatil
nájomné alebo zálohu za služby za dobu dlhšiu ako tri mesiace, ak prenajímateľ potrebuje naložiť s
bytom tak, že nebude naďalej spôsobilý plniť funkcie služobného bytu a napokon ak nájomník prestal

vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný a prenajímateľ potrebuje byt pre iného
nájomníka, ktorý bude túto prácu vykonávať.

9. Z Dodatku č. 1 zo dňa 23.11.1999 k zmluve o nájme bytu zo dňa 1.7.1992 súd zistil, že ho uzavrela
Slovenská sporiteľňa, a. s. ako prenajímateľ so žalobkyňou ako nájomcom, ktorým účastníci dodatku

zmenili záhlavie zmluvy týkajúce sa prenajímateľa tak, že ako prenajímateľ bola označená Slovenská
sporiteľňa, a. s., odštepný závod Slovenská sporiteľňa, a. s., Krajská pobočka Trnava, Hlavná 28,
Trnava, zastúpená Ing. Q. B., vedúcou odštepného závodu. Súčasne bol nájomca v tomto dodatkuoznačený identifikačnými údajmi žalobkyne v rozsahu: meno, priezvisko, rodné číslo, dátum narodenia
a bydlisko, ktorého adresa bola uvedená ako V. X, Y..

10. Z informatívneho výpisu z LV č. XXXX pre kat. úz. Y. vyhotoveného dňa 10.12.2014 a dňa 11.7.2019
súd zistil, že žalovaný je, okrem iného, výlučným vlastníkom stavby so súp. XXXX, postavenej na
pozemku s parc. č. XXXX, vrátane pozemku pod stavbou o výmere 199 m2, ktoré nehnuteľnosti
nadobudol na základe kúpnej zmluvy. Vklad vlastníckeho práva žalovaného bol povolený dňa 22.2.2013
pod č. L. XXX/XX.

11. Z výpovede z nájomnej zmluvy datovanej dňa 31.10.2014 súd zistil, že ju podal žalovaný, adresoval
južalobkyni,auviedol,ževypovedážalobkyninájomnúzmluvukpredmetnému2-izbovémuslužobnému
bytunaNitrianskejul.1vPiešťanoch,ktorúžalobkyňauzavreladňa1.7.1992soSlovenskousporiteľňou,
a. s., ktorá bola vtedajším vlastníkom nehnuteľnosti, v ktorej sa byt nachádza. Dňa 14.6.2007 žalobkyňa
uzavrela so Slovenskou sporiteľňou, a. s., ktorá bola jej zamestnávateľom, dohodu o skončení

pracovného pomeru z dôvodu odchodu do starobného dôchodku ku dňu 30.6.2007, čím sa zmenila
doba nájmu služobného bytu z doby určitej na dobu neurčitú. Žalovaný uviedol, že vypovedá žalobkyni
nájomnú zmluvu v 1-ročnej výpovednej lehote s platnosťou dňa 31.12.2015, že výpoveď sa viaže na
zákon č. 260/2011 Z. z. zo dňa 15.11.2011, ako aj na konečné rozhodnutie ESĽP vo veci Bittó a iní proti
Slovenskej republike zo dňa 28.1.2014, resp. 28.4.2014, č. Bsw 30255/09. Zároveň žalobkyňu požiadal

o podanie žiadosti o pridelenie sociálneho alebo náhradného bytu od mesta Piešťany k 1.1.2017 na
základe zákona č. 260/2011 Z. z. a rozhodnutia ESĽP zo dňa 28.1.2014.

12. Z fotokópie zásielky zo dňa 13.11.2014 súd istil, že žalobkyňa si v daný deň prevzala zásielku
podanú žalovaným na pošte dňa 6.11.2014, pričom medzi stranami sporu nebolo sporné, že obsahom

zásielky bola predmetná výpoveď nájmu.

13. Z výpisov z obchodného registra v časti žalovaného súd zistil, že je žalovaný je obchodnou
spoločnosťou, ktorá vznikla dňa 24.6.2004. Z výpisu z obchodného registra týkajúceho sa Slovenskej
sporiteľne, a. s. súd zistil, že Slovenská sporiteľňa, a. s. vznikla dňa 1.4.1994, čomu predchádzalo

založenie spoločnosti zakladateľskou listinou Fondu národného majetku SR zo dňa 15.3.1994 v súlade
s Obchodným zákonníkom a na základe schváleného privatizačného projektu podnikania Slovenskej
štátnej sporiteľne, š. p.

14. Z Evidenčného listu č. 1/2011 pre výpočet nájomného a služieb zo dňa 24.1.2011 súd zistil, že

odkazuje na opatrenie MF SR č. 02/R/2008. Evidenčný list vyhotovila Slovenská sporiteľňa, a. s. ako
prenajímateľ, adresovala ho žalobkyni, ktorá je na evidenčnom liste podpísaná ako nájomca. Podpis
za prenajímateľa nie je možné náležite overiť, keďže pri podpise nie je uvedený ani vytlačený, ani
napísaný názov spoločnosti a funkcie podpisujúcich členov predstavenstva ako osôb konajúcich v mene
v mene spoločnosti, spôsobom uvedeným v Obchodnom registri. Evidenčný list sa vzťahuje na byt č.

X na prízemí na V. ul. X v Y.. Žalobkyňa podpísala evidenčný list dňa 24.1.2011, za prenajímateľa bol
podpísanýdňa5.1.2011súduneznámouosobou,príp.osobami.Mesačnáúhradazaužívaniebytupodľa
tejto listiny je 62,18 eura, mesačné zálohy za služby spojené s užívaním bytu sú 4,38 eura, teda celková
mesačná úhrada bola dohodnutá sumou 66,56 eura.

15. Z oznámenia mesta Piešťany zo dňa 26.11.2014 súd zistil, že mesto Piešťany žalovanému oznámilo,
že mesto nezistilo, že by na byt v nehnuteľnosti vo vlastníctve žalovaného so súp. č. XXXX a XXXX,
nachádzajúcich sa na V. ul. v Y., spĺňal niektorú zo zákonných podmienok špecifikovaných v § 2 ods.
1 písm. a) až e) zákona č. 260/2011 Z. z. v znení neskorších predpisov. Mesto považovalo za zrejmé,
že priznanie prípadného nároku na adekvátnu bytovú náhradu, vzhľadom na § 3, § 7 a § 11 zákona č.

261/2011 Z. z., vzhľadom na podanie žiadosti po uplynutí zákonných lehôt, nie je v kompetencii mesta.
Keďže žalovaný nadobudol predmetnú nehnuteľnosť do vlastníctva kúpnou zmluvou, výpoveď nájmu
by mohol podať iba podľa § 3 ods. 1 citovaného zákona, avšak iba v lehote do 31.3.2012, čo žalovaný
neurobil, nakoľko nehnuteľnosť nadobudol do vlastníctva neskôr, a to až dňa 22.2.2013. Zmeškanie
zákonnej lehoty možno konvalidovať iba ďalšou novelou zákona. Mesto uzavrelo, že na daný prípad

nie je možné aplikovať zákon č. 260/2011 Z. z. , a preto mesto nemá zákonnú povinnosť poskytnúť
nájomníčke žalovaného náhradný nájomný byt, ani platiť prenajímateľovi sumu rovnajúcu sa rozdielu
trhového mesačného nájomného a regulovaného mesačného nájomného. Na záver mesto vyslovilonázor, že žalovaný mal zrejme postupovať podľa ustanovení Občianskeho zákonníka o nájme bytu,
konkrétne podľa § 711 až § 712c.

16. Z emailovej komunikácie medzi stranami sporu pred podaním žaloby, Dodatkom č. 2 k nájomnej
zmluve, oznámením o zvýšení výšky nájomného, vyjadrením nesúhlasu so zvýšením nájomného, súd
zistil, že strany sporu sa dohadovali na odplate za mimosúdne ukončenie predmetného nájomného
vzťahu,avšakbezvýsledne,žeDodatokč.2knájomnejzmluvezostalibavrovinenávrhudodatku,keďže
nebol podpísaný oboma zmluvnými stranami, že žalovaná nesúhlasí so zvýšením nájomného a úhrad

spojených s užívaním predmetného bytu z dôvodu, že sa na nich žalobkyňa dohodla s predchádzajúcim
prenajímateľom dňa 24.1.2011, kedy sa žalobkyňa zaviazala platiť Slovenskej sporiteľni, a. s, ako
vtedajšej prenajímateľke nájomné vo výške 62,18 eura a mesačnú zálohu za vodné a točné v sume 4,38
eura, spolu 66,56 eura mesačne.

17. Z rozsudku Okresného súdu Piešťany č. k. 5C/204/2013-94 zo dňa 5.5.2014, ktorý nadobudol

právoplatnosť dňa 12.6.2019, súd zistil, že súd určil, že výpoveď z nájmu bytu, nachádzajúceho sa na
prízemí budovy žalovaného súp. č. XXXX, nachádzajúcej sa na parcele č. XXXX v katastrálnom území
Y. V. V. C. L. Y., pozostávajúceho z dvoch izieb, kuchyne, predsiene, komory, kúpeľne, WC a pivnice,
ktorú dal žalovaný žalobkyni dňa 27.3.2013, ktorú prevzala žalobkyňa ako doručenú listovú zásielku
pod poštovým podacím číslom US456785005SK dňa 27.3.2013, je neplatná, a zaviazal žalovaného

na náhradu trov konania. Subjektami sporu boli tie isté osoby, ktoré sú aj subjektami tohto sporu (sp.
zn. 15C/351/2014). Súd pri rozhodovaní vychádzal z rovnakej nájomnej zmluvy, aj z dodatku č. 1 k
zmluve. Zistil, že dohodou o skončení pracovného pomeru zo dňa 14.6.2007 došlo ku dňu 30.6.2007 k
skončeniu pracovného pomeru žalobkyne u zamestnávateľa Slovenská sporiteľňa, a. s., ktorý vznikol
dňa 12.11.1998, z dôvodu odchodu žalobkyne do starobného dôchodku. Súd pri posudzovaní platnosti

nájomnej zmluvy vychádzal najmä z toho, že pre platnosť zmluvy nie je predpísaná písomná forma, že je
teda pravdou, že v predloženom písomnom vyhotovení nájomnej zmluvy nespĺňa označenie účastníkov
a predmetu užívania požiadavku určitosti právneho úkonu podľa § 37 OZ, tento nedostatok však súd
nepovažoval za rozhodný vo vzťahu k vzniku nájomného vzťahu medzi žalobkyňou ako nájomcom
a právnym predchodcom žalovaného ako prenajímateľom. Podpisu písomnej zmluvy predchádzala

osobná prehliadka bytu, ktorého užívanie bolo predmetom nájmu, a to za účasti oboch účastníkov
zmluvného vzťahu, kedy aj súčasne došlo medzi nimi k dohode o nájme, o výške nájomného a ďalších
úhrad spojených s nájmom. Vykonaním obhliadky tohto konkrétneho bytu bol predmet nájomnej zmluvy
vymedzený dostatočne určite. Medzi účastníkmi bol pritom založený pracovnoprávny vzťah, existencia
ktorého bola v priamej súvislosti so vznikom nájomnej zmluvy, a práve na základe týchto skutočností

súd usúdil, že pochybnosť o totožnosti prenajímateľa a nájomcu v čase vzniku zmluvy nemohla v
žiadnom prípade byť. Vychádzajúc z uvedených okolností súd dospel súd k záveru, že nájomný vzťah k
predmetnému bytu vznikol ústnou dohodou žalobkyne a jej zamestnávateľa ako vlastníka nehnuteľnosti,
v ktorej sa byt nachádzal, o jej podstatných náležitostiach ešte pred podpisom písomného vyhotovenia
nájomnej zmluvy zo dňa 1.7.1992. Na podporu právneho záveru o platnosti nájomnej zmluvy, a

teda existencie a trvania nájomného vzťahu v čase doručenia (neplatnej) výpovede, súd poukázal
aj na to, že žalobkyňa obývala predmetný byt vyvodzujúc svoje užívacie právo z nájomnej zmluvy
nerušene,bezakýchkoľvekpochybnostíojejplatnostizostranypredchádzajúcehoprenajímateľa,očom
svedčili aj žalobkyňou predložené evidenčné listy pre výpočet nájomného, podpísané oboma účastníkmi
zmluvného vzťahu, v ktorom je jednoznačne identifikovaný prenajímateľ a nájomca, ako aj predmetný

byt a tiež výška nájomného a úhrad za služby s nájmom spojené. Výpoveď nájmu súd vyhodnotil ako
neplatnú, keďže dôvod výpovede, tak ako ním bol skutkovo vymedzený, nebolo možné subsumovať pod
žiaden zo zákonných dôvodov, existencia ktorých oprávňuje prenajímateľa zrušiť nájom bytu výpoveďou
v zmysle ustanovenia § 711 ods. 1 OZ, a to nielen v znení účinnom ku dňu vypovedania zmluvy, ale ani
v znení účinnom ku dňu jej uzavretia. Opodstatnenosť výpovedného dôvodu nemožno vyvodzovať ani

zo samotnej nájomnej zmluvy, ktorá v čl. V. tento výpovedný dôvod pripúšťa, a to s ohľadom na vyššie
uvedenú nemožnosť zmluvných strán odchýliť sa od znenia zákona.

18.ZrozsudkuESĽPvprípadeBittóaďalšíprotiSlovenskejrepublikez28.1.2014,č.68715/11súdzistil,
že ESĽP posúdil slovenský systém regulácie nájomného ako kontrolu užívania majetku, ktorá má právny

základ v príslušných právnych predpisoch. Uznal, že systém regulácie nájomného sleduje legitímny cieľ
- sociálnu politiku štátu, je teda „v súlade so všeobecným záujmom“. Zaoberal sa aj primeranosťou tohto
opatrenia. Význam pripisoval najmä skutočnosti, že tento systém bol zavedený po páde komunistického
režimu, v období transformácie ekonomiky, a to s cieľom ochrany nájomníkov v bytoch, ktoré bolivrátené pôvodným vlastníkom. Tiež považoval za podstatné, že štát uskutočňoval legislatívne zmeny
umožňujúce zvýšenie regulovaného nájomného a napokon jeho zrušenie, ktorých cieľom bolo zmierniť
dopad regulácie na vlastníkov bytov. ESĽP poukázal na to, že regulácia nájomného sa uplatňuje už

viac ako dvadsať rokov, pričom na väčšinu dotknutých bytov sa vzťahuje počas celého tohto obdobia.
pripustil, že nedostatok nájomných bytov po páde komunistického režimu odôvodňoval úpravu vzťahov
medzi vlastníkmi a nájomcami, avšak legitímny spoločenský záujem podľa neho vyžaduje spravodlivé
rozdelenie sociálneho a finančného bremena, a to o to viac v tomto prípade, keď sa regulácia nevzťahuje
na veľký počet bytov a opakovane došlo k časovým posunom pri plánoch vlády ukončiť reguláciu

nájomného. Podľa názoru ESĽP, štátne orgány v tomto prípade nedodržali spravodlivú rovnováhu
medzi všeobecným záujmom spoločnosti a ochranou majetkových práv sťažovateľov, v dôsledku čoho
došlo k porušeniu práva na pokojné užívanie majetku sťažovateľov, zaručeného článkom 1 Protokolu
č. 1 k Dohovoru. Európsky súd pre ľudské práva vzhľadom na uvedený záver osobitne neposudzoval
námietku týkajúcu sa diskriminácie sťažovateľov. Napokon uviedol, že vzhľadom na skutočnosť, že mu
bolo podaných ďalších 13 podobných sťažností a štátom uskutočnené legislatívne opatrenia neriešia

situáciu existujúcu pred ich zavedením, štát bude v zmysle článku 46 Dohovoru povinný uskutočniť
ďalšie opatrenia, predovšetkým osobitný prostriedok nápravy, ktorý umožní získať náhradu škody za
zistené porušenie.

19. Súd zistil, že ESĽP rozsudkom z 9.1.2018 rozhodol spoločne o prípadoch Drahoš a ďalší proti

Slovenskej republike, Martinovičová a ďalší proti Slovenskej republike, Rauscher-Nchwalger proti
Slovenskej republike, Gálfy a ďalší proti Slovenskej republike, Mišík a ďalší proti Slovenskej republike,
Slávik a ďalší proti Slovenskej republike, Palinay a ďalší proti Slovenskej republike a Pitrunová a ďalší
proti Slovenskej republike, pričom všetky prípady sa týkali systému regulovaného nájomného. Na ESĽP
sa sťažovatelia obrátili v rokoch 2014 až 2016 a sťažovali sa na porušenie ich práva na pokojné užívanie

majetku v dôsledku uplatňovania regulácie nájomného na byty, ktoré vlastnia a diskrimináciu oproti iným
vlastníkom bytov. Pokiaľ ide o podstatu sťažností, ESĽP odkázal na svoje závery uvedené v rozsudkoch
Bittó a ďalší proti Slovenskej republike z 28. januára 2014, Mečiar a ďalší proti Slovenskej republike z
10. januára 2017, ako aj v ďalších obdobných prípadoch Súd skonštatoval porušenie článku 1 Protokolu
č. 1 (právo na pokojné užívanie majetku) a priznal spolu 86 sťažovateľom náhradu majetkovej škody

a nemajetkovej ujmy.

20. Z vyjadrenia právneho zástupcu žalobkyne na pojednávaní dňa 13.6.2019 súd zistil, že žalovaný je
vlastníkom stavby v Piešťanoch, v ktorej sa nachádza predmetný byt užívaný žalobkyňou, že neplatnosť
výpovede nájmu predmetného bytu daná žalovaným žalobkyni v roku 2013 bola určená za neplatnú

rozsudkom Okresného súdu Piešťany č. k. 5C/204/2013-94 zo dňa 5.5.2014, ktorý je právoplatný.
V tomto súvisiacom konaní sa súd dostatočne vysporiadal aj s otázkou platnosti uzavretia ústnej
nájomnej zmluvy. Predmetom tohto sporu je neplatnosť výpovede z nájmu toho istého bytu, tým istým
prenajímateľom, urobenú iným listom, a to zo dňa 31.10.2014, ktorá bola doručená žalobkyni dňa
13.11.2014. Žalovaný dôvod výpovede uviedol iba odkazom na zákon 260/2011 Z. z., a na rozsudok

ESĽP. Predmetný nájomný vzťah vznikol až po účinnosti ustanovenia § 871 Občianskeho zákonníka, t.
j. už aj z toho dôvodu nie je možné na predmetnú výpoveď aplikovať zákon č. 260/2011 Z. z. Keďže v
danom prípade došlo k vzniku nájmu na základe zmluvy medzi prenajímateľom a žalobkyňou, pričom
obe zmluvné strany sa riadne dohodli aj na výške nájomného. Žalovaný predmetnú nehnuteľnosť odkúpil
mimo akýchkoľvek reštitučných nárokov, pričom si bol vedomý, že žalobkyňa užíva byt, a mal k dispozícii

aj nájomnú zmluvu a ďalšiu dokumentáciu.

21. Z vyjadrenia právneho zástupcu žalovaného na pojednávaní dňa 13.6.2019 súd zistil, že platnosť
nájomnej zmluvy bola vyriešená ako predbežná otázka Okresným súdom Piešťany v inom konaní,
vedenom pod sp. zn. 5C/204/2013, a preto platnosť zmluvy žalovaný nerozporuje. Žalovaný zastával

názor, že v danom prípade ide o byt v dome podľa § 2 písm. 2 citovaného zákona, ktorý nadobudla
Slovenská sporiteľňa, a. s. podľa osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 92/1991 Zb., a to prevodom
majetku štátu zo Slovenskej štátnej sporiteľne, š. p. na Slovenskú sporiteľňu, a. s. Lehoty na podanie
výpovedepodľacitovanéhozákonasa,podľanázoružalovaného,vzťahujúibanavýpoveďbezuvedenia
dôvodu, čo nie je daný prípad, pretože dôvod výpovede bol v samotnej výpovedi uvedený v 2. odseku.

ESĽP rozhodol v obdobnej veci, v ktorej je žalovaný sťažovateľom, kde ESĽP skonštatoval, že ide o
právo na pokojné užívanie majetku vlastníkov bytov v kontexte regulácie nájomného. že predmetná
výpoveď je platná, že ju treba posudzovať v kontexte zákona č. 260/2011 Z. z.22. Súd vec p r á v n e p o s ú d i l nasledovne:

23. Podľa § 685 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, v znení neskorších predpisov

(ďalej len „OZ“ alebo „Občiansky zákonník“ v príslušnom tvare), v znení účinnom ku dňu uzavretia
nájomnej zmluvy, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za
nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva
spravidlaobsahujeajopispríslušenstvaaopisstavubytu.Nájombytujechránený;aknedôjdekdohode,
možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

24. Podľa § 686 ods. 1 OZ v znení účinnom ku dňu uzavretia nájomnej zmluvy, nájomná zmluva
musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia
spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis
stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

25. Podľa § 711 ods. 1 OZ, v znení účinnom ku dňu výpovede nájmu, prenajímateľ môže vypovedať
nájom bytu, ak a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo
nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, b) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom
služobného bytu viazaný, c) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje
prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne

narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo
porušuje dobré mravy v dome, d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu
najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako
tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu
prenajímateľa, e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt

nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo
dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať, f) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu
osobitnéhourčeniaalebopredpokladyužívaniabytuvyplývajúcezosobitnéhourčeniadomu,g)nájomca
využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.

26. Podľa § 711 ods. 2 OZ, dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo
možnézameniťsinýmdôvodom,inakjevýpoveďneplatná.Dôvodvýpovedenemožnododatočnemeniť.

27. Podľa § 711 ods. 6 OZ, neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov
odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia

súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

28.Podľa§680ods.2zákonač.40/1964Zb.OZ,akdôjdekzmenevlastníctvakprenajatejveci,vstupuje
nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov
voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.

29. Podľa § 37 ods. 1 OZ. právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak
je neplatný.

30. Podľa § 1 zákona č. 260/2011 Z. z. o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných

vzťahov k bytom a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v
znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 260/2011 Z. z.“), v znení účinnom ku dňu výpovede z
nájmu bytu, tento zákon upravuje právne vzťahy pri ukončení niektorých nájomných vzťahov k bytom
a podmienky poskytnutia bytovej náhrady.

31. Podľa § 2 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z. z., v znení účinnom ku dňu výpovede z nájmu bytu, tento
zákon sa vzťahuje na byty a) v domoch vydaných oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov 1)
alebo v domoch, kde časť domu bola vydaná oprávnenej osobe, ak ich ku dňu účinnosti tohto zákona
vlastní výlučne alebo v spoluvlastníctve oprávnená osoba, jej dedičia alebo iná osoba, ktorá tieto byty
od nich alebo od ich právnych nástupcov nadobudla a v ktorých nájom vznikol podľa § 871 ods. 1 a

4 Občianskeho zákonníka a ku dňu účinnosti tohto zákona trvá, b) v domoch alebo častiach domov,
ku ktorým bolo oprávnenej osobe rozhodnutím súdu určené vlastníctvo v spore s obcou, ak ich ku dňu
účinnosti tohto zákona vlastní oprávnená osoba alebo iná osoba, ktorá tieto byty od nej alebo od jej
právneho nástupcu nadobudla a v ktorých nájom vznikol podľa § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka,a osoby, ktoré mali práva nájomcu alebo práva od nájomcu odvodené, naďalej byt užívajú, c) v domoch,
o ktorých prebieha súdne konanie o ich vydanie podľa osobitných predpisov 1) alebo súdne konanie
o určenie vlastníctva v spore s obcou až do nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia súdu v týchto

konaniach a v ktorých nájom vznikol podľa § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka a ku dňu účinnosti
tohtozákonatrvá,d)vdomoch,ktorébolisúčasťouprevodumajetkuštátunainéosobypodľaosobitného
predpisu 2) alebo ktoré sú ku dňu účinnosti tohto zákona vo vlastníctve inej osoby ako tej, ktorá ich podľa
osobitného predpisu 2) nadobudla, alebo boli vložené ako vklad do obchodnej spoločnosti a v ktorých
nájom vznikol podľa § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka a ku dňu účinnosti tohto zákona trvá,

e) v domoch alebo častiach domov vo vlastníctve fyzických osôb, ich dedičov alebo iných osôb, ktoré
tieto byty od nich alebo od ich právnych nástupcov nadobudli a v ktorých bolo rozhodnutím štátneho
orgánu zriadené právo osobného užívania a v ktorých nájom vznikol podľa § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho
zákonníka a ku dňu účinnosti tohto zákona trvá.

32. Podľa § 2 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z. z., v znení účinnom ku dňu výpovede z nájmu bytu, na účely

tohto zákona sa za nájom, ktorý vznikol podľa § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka, považuje aj
nájom bytu, ktorý vznikol na základe práva prechodu nájmu bytu alebo výmeny bytu.

33. Pri poznámke 1) v zákone č. 260/2011 Z. z. je uvedené: napríklad zákon č. 298/1990 Zb. o úprave
niektorých majetkových vzťahov rehoľných rádov a kongregácií a arcibiskupstva olomouckého v znení

zákona č. 338/1991 Zb., zákon č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v
znení neskorších predpisov, zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v znení neskorších
predpisov, zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu
majetku v znení neskorších predpisov, zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 282/1993 Z. z. o
zmiernení niektorých majetkových krívd spôsobených cirkvám a náboženským spoločnostiam v znení

zákona č. 97/2002 Z. z.

34. Pri poznámke 2) v zákone č. 260/2011 Z. z. je uvedený text: zákon č. 92/1991 Zb. o podmienkach
prevodu majetku štátu na iné osoby v znení neskorších predpisov.

35. Zákon č. 260/2011 Z. z. v ustanoveniach § 3 až § 3 upravuje zánik nájmu bytu, vrátane výpovedných
dôb, resp. lehôt v jednotlivých prípadoch vzťahujúcich sa na byty, na ktoré sa vzťahuje tento zákon, t.
j. na byty vymedzené v § 2 citovaného zákona.

36. Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 260/20011 Z. z. v znení účinnom ku dňu výpovede z nájmu bytu,

v bytoch, v ktorých nájom bytu skončí podľa tohto zákona, môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť
dohodnuté mesačné nájomné raz ročne, najskôr s účinnosťou od 15. septembra a) v roku 2011 o 20% z
výšky nájomného vypočítaného ku dňu nadobudnutia účinnosti tohto zákona, b) v rokoch 2012 až 2015
každoročne o 20% z výšky nájomného vypočítaného v predchádzajúcom roku.

37. Podľa § 4 ods. 2, ods. 3 zákona č. 260/2011 Z. z. v znení účinnom ku dňu výpovede z nájmu bytu,
oznámenie o jednostrannom zvýšení nájomného je prenajímateľ povinný doručiť nájomcovi do vlastných
rúk. Oznámenie musí obsahovať výpočet výšky nájomného podľa odseku 1. Povinnosť platiť zvýšené
nájomné vzniká dňom, ktorý je uvedený v oznámení o jednostrannom zvýšení nájomného, najskôr však
prvým dňom mesiaca nasledujúceho po uplynutí dvoch mesiacov od jeho doručenia nájomcovi. V tejto

lehote je nájomca oprávnený podať žalobu na súd o určenie neplatnosti zvýšenia nájomného, inak toto
právo zanikne.

38. Podľa § 1 ods. 5 zákona č. 18/1996 Z.z. o cenách, v znení neskorších predpisov, ustanovenia § 4,
4a, 5 až 8 a 11 sa nevzťahujú na reguláciu cien nájmu bytov podľa osobitného predpisu.

39. Z odkazu 2) podľa § 1 ods. 5 zákona o cenách vyplýva, že týmto osobitným predpisom je § 4 zákona
č. 260/2011 Z. z.

40. Podľa dôvodovej správy k návrhu zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných

vzťahov k bytom (zákona č. 260/2011 Z. z.), cieľom prijatia predloženého návrhu zákona bolo vytvoriť
legislatívny mechanizmus, ktorý ukončí ingerenciu štátu do užívania súkromného majetku a umožní
postupne pristúpiť na podmienky zaužívané v iných demokratických štátoch, ktoré nemuseli prejsť
časovo a materiálne transformačným procesom. Zároveň nájomcom, ktorí nie sú natoľko solventní,aby si dokázali po doručení výpovede z nájmu bytu bez uvedenia dôvodu zabezpečiť bez pomoci
náhradné bývanie, dal možnosť požiadať obec o pridelenie náhradného nájomného bytu. Nájomná
zmluva v náhradnom byte by bola uzavretá na dobu neurčitú s regulovanou cenou nájmu, prípadne s

možnosťou odkúpenia takéhoto bytu podľa zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.
z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

41. Ustanovenie § 2 zákona č. 260/2011 Z. z. konkretizuje nájomné vzťahy, ktoré vznikli na základe
zmeny práva osobného užívania bytu na nájom podľa § 871 ods. 1 a 4 OZ. Zákon zužuje svoju

pôsobnosť len na také byty, ktoré zároveň boli vydané oprávneným osobám podľa reštitučných
zákonov (napríklad zákon č. 298/1990 Zb. o úprave niektorých majetkových vzťahov rehoľných rádov
a kongregácií a arcibiskupstva olomouckého v znení zákona č. 338/1991 Zb., zákon č. 403/1990 Zb.
o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v znení neskorších predpisov, zákon č. 87/1991
Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v znení neskorších predpisov, zákon č. 229/1991 Zb. o úprave
vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku v znení neskorších predpisov,

zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 282/1993 Z. z. o zmiernení niektorých majetkových krívd
spôsobených cirkvám a náboženským spoločnostiam v znení zákona č. 97/2002 Z.z.; pozn. pod čiarou).
Dôvodom je, aby sa vysporiadali nájomné vzťahy, ktoré boli založené pred vydaním nehnuteľnosti
pôvodným vlastníkom, ktoré aj po zmene vlastníctva bytov naďalej trvajú a ktoré sú chránené zákonom.
V odseku 1 písm. a/ § 2 zákona č. 260/2011 Z.z. sa riešia prípady, ak celý dom bol vydaný v reštitúciách

oprávnenej osobe, prípadne viacerým oprávneným osobám, ako aj domov, kde časť vlastní oprávnená
osoba a časť obec. Zároveň do pôsobnosti zákona patria aj byty, kde oprávnená osoba alebo jej dedičia
previedli dom s bytmi alebo časť domu inej osobe, teda k účinnosti zákona už nie sú jeho vlastníkmi.
Základnou podmienkou však je, aby išlo o domy, v ktorých nájom vznikol podľa § 871 ods. 1 a 4 OZ
(teda transformáciou práva osobného užívania bytu na nájom, t. j. k 1. januáru 1992) a ku dňu účinnosti

zákona č. 260/2011 Z.z. (t.j. k 15. septembru 2011) nájom trval (rozsudok NSSR sp. zn. 7Sžo/9/2017
zo dňa 24.10.2018).

42. Dňa 1.10.2008 nadobudlo účinnosť opatrenie Ministerstva financií SR zo dňa 25.9.2008 č. 02/
R/2008, ktorým sa mení a dopĺňa opatrenie Ministerstva financií SR zo dňa 23.4.2008 č. 01/R/2008

o regulácii cien nájmu bytov. Inštitút regulovaného nájomného bol zavedený v súvislosti s reštitúciami
nehnuteľnostíporoku1989.Cieľomtejtocenovejreguláciejechrániťpôvodnýchnájomcovbytov,ktorým
boli ešte v období pred rokom 1989 pridelené byty v zoštátnených domoch a ktorí nemali možnosť
odkúpiť byty v reštituovaných domoch za výhodnú zostatkovú cenu, ide teda predovšetkým o byty v
domoch súkromných vlastníkov.

43. Podľa § 696 ods. 1, ods. 2 OZ, ktorý bol zavedený do Občianskeho zákonníka s účinnosťou od
1.1.1992, spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich
platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za
plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný

právny predpis. Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí s
nájomným, ak sa účastníci nedohodnú alebo právny predpis neustanovuje inak.

44. Občiansky zákonník v ustanoveniach § 696 až § 699 (nájomné a úhrada za plnenia poskytované
s užívaním bytu) neupravuje spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním

bytu a spôsob ich platenia a nevymedzuje ani prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne
zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej
zmluvy.

45. Ustanovenie § 696 ods. 1 OZ predpokladá, že tieto otázky upraví osobitný právny predpis. Opatrenia

Ministerstva financií SR č. R-1/2001 a č. R-1/2003, ani výnos Ministerstva výstavby a regionálneho
rozvoja SR č. V-1/2003 o regulácii cien nájmu bytov a ani predošlé, resp. následné opatrenia, ktorými
sa regulovala, resp. reguluje cena nájmu bytov, a ani zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, nepredstavujú
osobitný právny predpis, ktorý ustanovenie § 696 ods. 1 OZ predpokladá ako predpis upravujúci,
okrem iného, prípady, v ktorých prenajímateľ bytu má právnu možnosť jednostranne zvýšiť nájomné za

prenajatý byt a úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu. Tento záver je v súlade s ustálenou
súdnou praxou. NSSR v uznesení zo dňa 4.2.2009, sp. zn. 3 M Cdo 6/2008, zaoberajúcom sa
dosahom právnej úpravy o regulácii cien nájmu bytov, ktoré schválilo občianskoprávne kolégium NSSR
v máji 2009 na publikovanie v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskejrepubliky, upozornil, že zo samej skutočnosti, že štát v určitých prípadoch stanovením maximálnej
výšky nájomného reguluje výšku nájomného za účelom zamedzenia nežiaduceho cenového vývoja
nájomného, nevyplýva oprávnenie prenajímateľa jednostranne zvýšiť nájomné v nadväznosti na zmeny

v určení maximálnej výšky nájomného. Právny vzťah založený zmluvou o nájme bytu je záväzkový
vzťah, ktorý bez súhlasu zmluvných strán nie je možno meniť; bez dohody prenajímateľa s nájomcom
nie je preto možné zmeniť výšku pôvodne dohodnutého nájomného, pokiaľ právny predpis nestanovuje
niečo iné (rovnako rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 25.06.2009, sp. zn. 1 Cdo
35/2008).

46. Podľa § 871 OZ, ktorý bol zavedený do Občianskeho zákonníka zákonom č. 509/1991 Zb. s
účinnosťou od 1.1.1992, právo osobného užívania bytu a právo užívania iných obytných miestností
a miestností neslúžiacich na bývanie vzniknuté podľa doterajších predpisov, ktoré trvá ku dňu
nadobudnutiaúčinnostitohtozákona,samenídňomúčinnostitohtozákonananájom.Spoločnéužívanie
bytu a spoločné užívanie bytu manželmi sa mení na spoločný nájom (odsek 1).

47. Podľa § 871 ods. 4 OZ, osobné užívanie bytov slúžiacich na trvalé ubytovanie pracovníkov
organizácie sa mení na nájom služobného bytu, pokiaľ tieto byty spĺňajú kritériá ustanovené zákonom
pre služobné byty; pokiaľ tieto podmienky nie sú splnené, mení sa také osobné užívanie na nájom.

48. Podľa § 215 ods. 1 CSP, súd rozhodne na základe zisteného skutkového stavu.

49. Podľa § 137 CSP, žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o a) splnení povinnosti, b)
nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami
vyplýva z osobitného predpisu, c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny

záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebo
d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

50. Podľa § 147 ods. 1, ods. 3 CSP, žalovaný môže uplatniť svoje právo proti žalobcovi vzájomnou
žalobou. Na vzájomnú žalobu sa primerane použijú ustanovenia o žalobe.

51. Vykonaným dokazovaním listinami, a to nájomnou zmluvou zo dňa 1.7.1992, Dodatkom č. 1 zo
dňa 23.11.1999 k zmluve o nájme bytu zo dňa 1.7.1992, informatívnym výpisom z LV č. XXXX pre
kat. úz. Y., výpoveďou z nájomnej zmluvy zo dňa 31.10.2014, fotokópiou zásielky s doručenkou zo
dňa 13.11.2014, výpismi z obchodného registra, Evidenčným listom č. 1/2011 pre výpočet nájomného

a služieb, oznámením mesta Piešťany zo dňa 26.11.2014, emailovou komunikáciou medzi stranami
sporu pred podaním žaloby, Dodatkom č. 2 k nájomnej zmluve, oznámením o zvýšení výšky nájomného,
vyjadrením nesúhlasu so zvýšením nájomného, oboznámením sa s rozsudkom Okresného súdu
Piešťany č. k. 5C/204/2013-94 zo dňa 5.5.2014, podstatným obsahom rozsudkov ESĽP, na ktoré
odkazoval žalovaný, ako aj vyjadreniami právnych zástupcov strán sporu na pojednávaní, súd m a l z a

preukázané, žežalovanýnadobudolnazákladekúpnejzmluvyodspoločnostiSlovenskásporiteľňa,
a .s. vlastnícke právo k stavbe so súp. č. XXXX postavenej na pozemku s parc. č. XXXX, zapísanej na LV
č. XXXX pre kat. úz. Y., pričom vlastnícke právo žalovaný nadobudol povolením vkladu jeho vlastníckeho
práva do KN, dňom 22.2.2013. V tejto budove sa nachádza byt užívaný žalobkyňou na základe
nájomnej zmluvy, čím žalovaný podľa § 680 ods. 2 OZ vstúpil do práv a povinností prenajímateľa bytu.

Žalovaný listom zo dňa 31.10.2014, doručeným žalobkyni dňa 13.11.2014, vypovedal nájomnú zmluvu,
z ktorej žalobkyňa odvodzuje svoje užívacie právo k 2-izbovému bytu nachádzajúcemu sa na prízemí
nehnuteľnosti so súp. č. XXXX na V. C. Č.. X L. Y.. V čase prenechania bytu do nájmu bola žalobkyňa
zamestnankyňou Slovenskej štátnej sporiteľne, š. p., byt jej bol prenechaný do nájmu, pričom platnosť
nájomnej zmluvy medzi Slovenskou sporiteľňou, š. p. a žalobkyňou ako nájomkyňou už vyriešil Okresný

súd Piešťany v inej veci medzi tými istými subjektami sporu ako predbežnú otázku tým spôsobom,
že mal za to, že predmetný nájom bytu vznikol ústnou dohodou žalobkyne a jej zamestnávateľa ako
vlastníka nehnuteľnosti, v ktorej sa byt nachádzal, o jej podstatných náležitostiach ešte pred podpisom
písomného vyhotovenia nájomnej zmluvy zo dňa 1.7.1992. Nakoľko platnosť predmetnej nájomnej
zmluvy nebola medzi stranami v tomto konaní rozporovaná, súd sa platnosťou predmetnej nájomnej

zmluvy pri dokazovaní viac nezaoberal, a v tejto súvislosti odkazuje na jasné a presvedčivé odôvodnenie
rozsudku tunajšieho súdu vo veci č. k. 5C/204/2013-94 zo dňa 5.5.2014, časť ktorého je uvedená v
odseku 17. tohto odôvodenia.52. Žalovaný výpoveď nájmu bytu danú žalobkyni listom zo dňa 31.10.2014 odôvodnil iba odkazom na
zákon č. 260/2011 Z. z. a na konečné rozhodnutie ESĽP vo veci Bittó a iní proti Slovenskej republike č.
Bsw 30255/09. Vo výpovedi neuviedol konkrétne ustanovenie citovaného zákona, na ktoré sa žalovaný

odvoláva, dôvod výpovede vôbec skutkovo nevymedzil. Neodkázal na žiadne ustanovenie Občianskeho
zákonníka. K výpovedi nepripojil rozsudok ESĽP, na ktorý sa odvolával vo výpovedi nájmu.

53. V priebehu sporu žalovaný dodatočne uvádzal ďalšie výpovedné dôvody, na ktoré však súd nemohol
prihliadnuť, keďže neboli uvedené priamo v predmetnej písomnej výpovedi.

54. Súd nevykonal dokazovanie snímkou časti katastrálnej mapy predloženou žalobkyňou, nakoľko
táto listina nebola potrebná pre zistenie skutkového stavu v rozsahu potrebnom pre rozhodnutie vo
veci samej. Súd sa ďalej nezoberal záznamom z rokovania zo dňa 2.2.2018, spísaným a podpísaným
výlučne žalovaným, obsahom ktorého je tvrdenie, že ESĽP rozhodol dňa 9.1.2018 rozsudkom, nakoľko
ani táto listina nemala žiadny vplyv pre zistenie skutkového stavu vo veci samej.

55. Nakoľko predmetná žaloba je žalobou o určenie právnej skutočnosti, súd žalobu subsumoval pod
ust. § 137 písm. d) CSP, nakoľko určenie neplatnosti nájmu bytu vyplýva z osobitného predpisu, ktorým
je § 711 ods. 6 OZ, a preto naliehavý právny záujem na požadovanom určení žalobkyňa nemusela
preukazovať. Súd zistil, že žaloba bola podaná v zákonnej 3-mesačnej lehote podľa § 711 ods. 6 OZ.

56. Žalovaný v priebehu celého sporu tvrdil, že predmetná výpoveď nájmu bola podaná podľa zákona
č. 260/2011 Z. z. v príslušnom znení, k čomu súd dodáva, že tento zákon má povahu lex specialis
vo vzťahu k Občianskemu zákonníku ako lex generalis. Keďže tento osobitný zákon neobsahuje
žiadne ustanovenie, ktoré by upravovalo právo nájomcu domáhať sa neplatnosti výpovede nájmu, ani

ustanovenie, ktoré by mu toto právo výslovne nepriznávalo, za subsidiárneho a primeraného použitia
príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka, súd mal za to, že žalobkyňa bola oprávnená podať
aj žalobu o určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu podanú podľa citovaného osobitného zákona, za
primeraného použitia § 711 ods. 6 OZ, a teda aj v tomto prípade žalobkyňa nemusela preukazovať
naliehavý právny záujem na určení neplatnosti výpovede nájmu.

57. Základnou zákonnou podmienkou aplikácie zákona č. 260/2011 Z. z. v príslušnom znení je, že sa
vzťahuje iba na domy, príp. byty v týchto domoch, v ktorých nájom vznikol podľa § 871 ods. 1 a 4 OZ,
teda zákonnou transformáciou práva osobného užívania bytu na nájom, t. j. k 1.1.1992, pričom súčasne
nájom trval ku dňu účinnosti citovaného zákona (t. j. k 15.9.2011). Zákon navyše v ust. § 2 zužuje svoju

pôsobnosť len na také byty, ktoré zároveň boli vydané oprávneným osobám podľa reštitučných zákonov,
čo nie je daný prípad. K pôsobnosti citovaného zákona sa už podrobne vyjadril NSSR v rozsudku sp. zn.
7Sžo/9/2017 zo dňa 24.10.2018, pričom táto pôsobnosť vyplýva aj z dôvodovej správy k návrhu zákona
č. 260/2011 Z. z., tak ako je uvedené aj v odsekoch 40. a 41. tohto odôvodnenia.

58. Keďže predmetný nájomný vzťah vznikol až v máji, príp. júni v roku 1992 na základe ústnej nájomnej
zmluvy, pričom tento nájom žalobkyni nevznikol na základe prechodu nájmu bytu alebo výmeny bytu, je
vylúčená aplikácia ktoréhokoľvek ustanovenia zákona č. 260/2001 Z. z. na predmetný nájomný vzťah,
a preto žalovaný ani nemohol podať platnú výpoveď nájmu bytu podľa tohto zákona. Súd preto skúmal,
či predmetná výpoveď obsahuje všetky zákonné náležitosti podľa príslušných ustanovení Občianskeho

zákonníka, pričom zistil, že žalovaný v predmetnej výpovedi neuviedol žiadny zákonný dôvod výpovede
nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 OZ, v znení účinnom ku dňu výpovede, a ani ho skutkovo nevymedzil tak,
aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom. Na dôvody výpovede oznamované súdu žalovaným
dodatočne v priebehu sporu súd nemohol prihliadnuť podľa (§ 711 ods. 2 OZ), a preto súdu neostávalo
nič iné, len určiť, že predmetná výpoveď je neplatná podľa § 711 ods. 2 OZ (I. výrok).

59. Žalovaný uplatnil svoje právo proti žalobkyni v tomto spore vzájomnou žalobou, ktorou sa domáhal
a) určenia, že predmetná výpoveď je platná, a b) určenia, že predmetný byt je bytom, ktorý podlieha
režimu regulovaného nájomného.

60. Vzájomnú žalobu v časti určenia, že výpoveď nájmu je platná, súd zamietol (II. výrok) hneď z dvoch
dôvodov, a to preto, že na určení platnosti akéhokoľvek právneho úkonu vo všeobecnosti nie je daný
naliehavý právny záujem, čo je nevyhnutnou podmienkou prípustnosti určovacej žaloby podľa § 137
písm. c) CSP. Tento nárok vzájomnej žaloby navyše nespadá do kategórie určovacích žalôb podľa §137 písm. d) CSP, keďže žiadny osobitný predpis neupravuje možnosť domáhať sa na súde určenia
platnosti (a nie neplatnosti) výpovede nájmu. Druhým dôvodom zamietnutia vzájomnej žaloby v časti
určenia platnosti predmetnej výpovede je skutočnosť, že súd mal za preukázané, že predmetná výpoveď

je neplatná, o čom aj rozhodol výrokom I. tohto rozsudku.

61. Nárok vzájomnej žaloby o určenie, že predmetný byt je bytom, ktorý podlieha režimu regulovaného
nájomného súd ako skutkovo a právne nedôvodný zamietol (III. výrok), pretože mal za preukázané, že
predmetný byt nie je bytom, na ktorý sa vzťahuje pôsobnosť zákona č. 260/2011 Z. z., čím je regulácia

nájmu predmetného bytu z toho dôvodu vylúčená. Žalovaný neuviedol žiadne iné skutkové tvrdenia, na
základe ktorých by súd mohol určiť, že predmetný nájom bytu je regulovaný, hoci aj na základe iného
právneho predpisu, z ktorého by bolo možné vyvodiť záver o regulácii nájomného v danom prípade.
Rozsudky ESĽP, na ktoré žalovaný opakovane poukazoval v priebehu sporu, sa zaoberajú základnými
ľudskými právami sťažovateľov ako prenajímateľov bytov a domov s regulovaným nájomným, čo však
nie je daný prípad. K argumentácii žalovaného, že evidenčný list č. 1/2011 pre výpočet nájomného bol

vyhotovený podľa opatrenia MF SR č. 02/R/2008, súd dodáva, že samotný odkaz v evidenčnom liste
na predmetné opatrenie MF SR sám osebe nezakladá režim regulovaného nájmu predmetného bytu, a
táto listina nie je dostatočným dôkazom na preukázanie tvrdenia žalovaného, že predmetný byt podlieha
režimu regulovaného nájomného.

62. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

63. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

64. Podľa § 255 ods. 2 CSP, ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania
pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

65. Nakoľko žalobkyňa mala vo veci plný úspech tak v časti konania o určenie neplatnosti výpovede
nájmu bytu, ako aj v časti oboch žalobných nárokov žalovaného uplatnených vzájomnou žalobou, súd

podľa § 255 ods. 1 CSP priznal žalobkyni proti žalovanému nárok na náhradu trov konania o určenie
neplatnosti výpovede nájmu bytu, ako aj trov konania o vzájomnej žalobe v jej oboch častiach v plnom
rozsahu (výroky IV. a V.).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie na Okresnom súde Piešťany do 15 dní od doručenia

rozhodnutia, v dvoch písomných vyhotoveniach.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 359 CSP).
Ak zákon na podanie nevyžaduje osobitné náležitosti, v podaní sa uvedie, a) ktorému súdu je určené,
b) kto ho robí, c) ktorej veci sa týka, d) čo sa ním sleduje a e) podpis. Ak ide o podanie urobené v

prebiehajúcom konaní, náležitosťou podania je aj uvedenie spisovej značky tohto konania (§ 127 CSP).
V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 127 CSP) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh; § 363 CSP).
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné (§ 358 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 364 CSP).
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1

CSP).
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 CSP).
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred

súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie (§ 366 CSP).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania (§ 365 ods. 3 CSP).