Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Thursday, November 9, 2011

Súd: Okresný súd Vranov n/T
Spisová značka: 11Cb/6/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8810210414
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 11. 2011
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Andrea Zolotová

ECLI: ECLI:SK:OSVT:2011:8810210414.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Vranov nad Topľou samosudkyňou JUDr. Andreou Zolotovou v právnej veci žalobcu:

SBK, s.r.o. so sídlom B. Nemcovej 1, 093 01 Vranov n/T, IČO: 36 470 694, zast. advokátom JUDr.
Mikulášom Drobňakom, AK M.R.Štefánika 873/204, 093 01 Vranov n/T , proti žalovanému: Regionálny
úrad verejného zdravotníctva, Pribinova 95, 093 01 Vranov n/T , IČO: 17335787, o zaplatenie sumy
7.000 eur s prísl. a o protižalobe žalovaného o vyslovenie neplatnosti nájomnej zmluvy, t a k t o

r o z h o d o l :

Žalobu z a m i e t a .

Súd u r č u j e, že zmluva o nájme nebytových priestorov podľa zákona č. 116/1990 Zb. a následných
zmien uzavretá medzi žalobcom a žalovaným dňa 31.05.2010 je n e p l a t n á.

Žalovanému náhradu trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa podanou žalobou domáhal rozhodnutia, ktorým by súd zaviazal žalovaného na zaplatenie

sumy 7.000 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 6% ročne od 24.09.2010 do zaplatenia a trov
konania. Svoju žalobu odôvodnil tým, že žalovaný si prenajal od neho nebytové priestory a dlhuje mu
na nájomnom za mesiac jún 2010 sumu 7.000 eur v zmysle faktúry č. 20100204, ktorá bola splatná
dňa 24.9.2010.

V predmetnej právnej veci súd dňa 03.12.2010 vydal platobný rozkaz proti ktorému podal žalovaný
včas odpor v ktorom uviedol, že so žalobou v celom rozsahu nesúhlasí a že žalovaný žiadne nebytové
priestory žalobcu neužíval a ani neužíva. O podpise zmluvy predchádzajúcim štatutárnym zástupcom
nemal žiadnu vedomosť. Poukázal na to, že podľa čl. I. bod 3,4 uvedenej zmluvy o nájme nebytových

priestorov má nájomca užívať predmetné nebytové priestory na účely prevádzkovania RÚVZ a že
pri odovzdaní predmetu nájmu do užívania nájomcovi prenajímateľ pripraví odovzdávací protokol o
odovzdaní nehnuteľnosti do užívania , kde sa zapíšu aj počiatočne stavy plynomeru, elektromeru a
vodomeru. Poukázal ďalej na to, že v zmysle ust. § 76 stavebného zákona , dokončenú stavbu, prípadne
jej časť spôsobilú na samostatné užívanie, pokiaľ na ne bolo vydané stavebné povolenie možno užívať
len na základe kolaudačného rozhodnutia príslušného stavebného úradu. V danom prípade zákon s
ohľadom na typ stavby s prevádzkovým charakterom nepripúšťa upustenie od kolaudácie. V rámci

kolaudačného konania jedným z dotknutých orgánov štátnej správy , ktorý podávajú stanovisko z
hľadiska ochrany života , zdravia je aj príslušný regionálny úrad verejného zdravotníctva. Na základe
uvedeného predmet nájmu by žalovaný vzhľadom na jeho záväzne stanovisko zo dňa 19.07.2010, t.j. až
po mesiaci za ktorý si žalobca uplatňuje nájom nemohol užívať. Z uvedeného teda vyplýva, že žalovanýneužíval a ani nemohol užívať predmet nájmu. Kolaudačné rozhodnutie bolo vydané až dňa 16.08.2010.
Pripojil k nemu záväzne stanovisko zo dňa 19.07.2010, kolaudačné rozhodnutie zo dňa 16.08.2010.

Počas konania dňa 10.08.2011 podal žalovaný protižalobu o vyslovenie neplatnosti zmluvy o nájme

nebytových priestorov uzavretej podľa zákona č. 116/1990 Zb. a následných zmien medzi žalobcom
a žalovaným dňa 31.05.2010. Túto odôvodil tým, že

táto zmluva o nájme nebytových priestorov podľa zák. č.116/1990 Zb. a následných zmien uzavretá
medzi žalovaným a žalobcom dňa 31.50.2010 je podľa § 37 ods.1 a § 39 Občianskeho zákonníka
absolútne neplatná s poukazom na zák. č.116/1990 Zb. nie je určitá. Poukázal na to, že zmluva
o nájme nebytových priestorov zo dňa 31.05.2010, ako už z jej označenia vyplýva bola uzavretá

podľa zák. č.116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
Rovnako podľa čl. VI. bodu 1 tejto zmluvy, práva a povinnosti strán, bližšie neupravené v zmluve
sa riadia ustanoveniami zák.č.116/1990 Zb. Uviedol, že predmet nájmu tak ako je vymedzený v
zmluve zo dňa 31.05.2010 v čl. I. bode 1 a 2 preukazuje, že predmetom nájmu podľa zmluvy zo
dňa 31.05.2010 je celá nehnuteľnosť - budova - „AB-Polyfunkčná budova“, postavená na pozemku

parc.č.905/25, zapísaná na LV č. 5050 k.ú. Vranov nad Topľou a nie len nebytové priestory. Túto
skutočnosť potvrdzuje aj „Záznam napísaný pri príležitosti odovzdania a prevzatia „AB-Polyfunkčnej
budovy“ zo dňa 30.06.2010. Je nesprávne uvedená aj ulica, kde sa nehnuteľnosť „AB - Polyfunkčná
budova“ nachádza. Podľa zmluvy o nájme zo dňa 31.05.2010 je to ulica Milana Lacka a podľa záznamu
z odovzdania budovy zo dňa 30.06.2010 je to ulica Hronského, pričom zák.č.116/1990 Zb. vymedzuje

predmet svojej úpravy tak, že v § 1 stanovuje, že tento zákon sa vzťahuje na nebytové priestory, ktorými
sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely
ako na bývanie, pričom nebytovými priestormi nie je príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu
a byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely. Z citovaného ustanovenia
§ 1 zák.č.116/1990 Zb. je zrejmé, že tento zákon sa vzťahuje len na nebytové priestory, ale nie na

nájom nehnuteľností - stavieb, v ktorých sú umiestnené nebytové priestory. Táto skutočnosť vyplýva
aj z rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. M Cdo 251/02 zo dňa 31.03.2003 ( judikát č.90/2004 ).
Na základe vyššie uvedeného, keďže je nespochybniteľne preukázané, že predmetom zmluvy o nájme
zo dňa 31.05.2010 nie je nájom nebytových priestorov v budove - „AB-Polyfunkčná budova“, ale že
predmetom tejto zmluvy je nájom nehnuteľnosti - stavby - „AB-Polyfunkčná budova“, ide teda o chybné

určenie obsahu zmluvy resp. nesprávneho určenia obsahu právneho vzťahu zmluvných strán, ich práv
a povinností, keďže na nájom nehnuteľností sa vzťahujú príslušné ustanovenia OZ. V zmysle § 37
ods.1 OZ, určitosť právneho úkonu, ako jedna z podmienok jeho platnosti sa týka určitosti prejavu
vôle z hľadiska právnej istoty jeho účastníkov, určenia účastníkov a podstatných zložiek obsahu
právneho úkonu a predmetu, ktorého sa právny úkon týka. Predmet nájmu musí byť špecifikovaný

takým spôsobom, aby nemohlo dôjsť k jeho zámene. Právny úkon je neurčitý, keď síce je zrozumiteľne
vyjadrený, avšak jeho obsah je nejasný a existujúce vecné nedostatky spočívajúce v neurčitom vyjadrení
obsahu nemožno odstrániť ani prostredníctvom interpretačného pravidla vyjadreného v § 35 ods.2
OZ. V danom prípade to znamená, že aj keď zmluva o nájme zo dňa 31.05.2010 je zrozumiteľná,
jej obsah je však nejasný, pretože je vyjadrený ako nájom nebytových priestorov podľa ustanovení

zák.č.116/1990 Zb., avšak v skutočnosti predmetom nájmu podľa tejto zmluvy je nehnuteľnosť - „AB-
Polyfunkčná budova“, pričom nájom nehnuteľností upravujú príslušné ustanovenia OZ, takže aj s
ohľadom na túto skutočnosť je vyjadrenie jej obsahu ( práv a povinností zmluvných strán) neurčité a
nemožno ho odstrániť ani výkladom podľa § 35 ods. OZ.Podľa § 39 OZ neplatný je právny úkon, ktorý
svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Poukázal ďalej na to, že táto zmluva o nájme nebytových priestorov podľa zák. č.116/1990 Zb. a
následných zmien, uzavretá medzi žalovaným a žalobcom dňa 31.05.2010 svojim obsahom odporuje
zákonu. V zmysle ustanovenia § 39 OZ, obchádzanie zákona obsahom alebo účelom urobeného
právneho úkonu spravidla znamená, že právny úkon neodporuje síce výslovnému zneniu zákonného
ustanovenia, avšak svojimi dôsledkami sleduje ten cieľ, aby zákon dodržaný nebol. Zákonom sa tu

myslí nielen OZ, ale aj ďalšie právne predpisy, ktoré majú právnu silu zákona. Podľa čl. VI., bodu 2
zmluvyonájmenebytovýchpriestorovzodňa31.05.2010,prenajímateľsazaväzujeodovzdaťnájomcovi
priestory v stave schopnom riadneho užívania. Podľa bodu 2 „Záznamu o odovzdaní a prevzatí „AB-
Polyfunkčnej budovy“ zo dňa 30.06.2010, odovzdávajúci odovzdáva skolaudovanú „AB-Polyfunkčnú
budovu“ preberajúcemu do prenájmu a tento ju dnešného dňa t.j.30.06.2010 preberá do užívania

a správy. Podľa uvedených dokumentov prenajímateľ - žalovaný odovzdal žalobcovi - nájomcoviskolaudovanú „AB-Polyfunkčnú budovu“ v stave schopnom na riadne užívanie, čo však nie je pravda.
V čase uzavretia zmluvy o nájme i odovzdania a prevzatia budovy, táto ešte nebola skolaudovaná,
čo znamená, že podľa stavebného zákona - zák.č.50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov na túto

novostavbu nebolo vydané podľa § 76 a nasl. cit. zákona kolaudačné rozhodnutie, ktorým sa povoľuje
užívať celá stavba, alebo jej časť, ktorú možno samostatne užívať. Podľa § 82 cit. stavebného zákona
až kolaudačným rozhodnutím sa povoľuje užívanie stavby na určený účel, a ak je to potrebné, určia
sa podmienky užívania stavby. V tomto konaní stavebný úrad skúma najmä, či dôsledky užívania
stavby nebudú ohrozovať záujmy sledované stavebným zákonom, najmä ochranu života a zdravia osôb,

životného prostredia a dodržanie technických požiadaviek. V danom prípade, kolaudačné rozhodnutie
na stavbu „AB-Polyfunkčnú budovu“ bolo príslušným stavebným úradom mestom Vranov nad Topľou
vydané až dňa 18.08.2010 pod č. 18824/2968/2010-Vo a právoplatnosť a vykonateľnosť nadobudlo
dňom 20.09.2010. Podľa tohto kolaudačného rozhodnutia bola novostavba uskutočnená v súlade s
projektom stavby, ktorý bol odsúhlasený v stavebnom konaní ( stavebné povolenie č. 12515/2702/2008-
Vo zo dňa 28.07.2008). Podkladom pre vydanie kolaudačného rozhodnutia sú aj stanoviská dotknutých

orgánovpodľa§80ods.1stavebnéhozákona.Dotknutýmorgánompodľa§6ods.3písm.g)vspojenís§
13ods.3písm.c)zák.č.355/2007Z.z.oochrane,podporearozvojiverejnéhozdraviavzneníneskorších
predpisov je aj príslušný regionálny úrad verejného zdravotníctva. RÚVZ so sídlom vo Vranove nad
Topľou, ako dotknutý orgán, vydal záväzné stanovisko ku kolaudácii predmetnej stavby dňa 19.07.2010
pod č. HŽP/01380/10/003139 s presným popisom dispozičného riešenia objektu.

Žalovaný ďalej v protižalobe poukázal na to, že dokumenty, zmluva o nájme zo dňa 31.05.2010 i záznam
o odovzdaní a prevzatí budovy zo dňa 30.06.2011 svojím znením sledovali, aby nebol dodržaný citovaný
stavebný zákon, t.j. aby novostavba „AB-Polyfunkčná budova“ bola prevzatá do nájmu čím skôr ( aj
bez kolaudácie), aby sa platil dohodnutý nájom. Tento sledovaný cieľ v uvedených dokumentoch,
jednoznačne dokazuje podanie návrhu na vydanie platobného rozkazu na úhradu nájomného za

obdobie júna 2010 vo výške 7,000 €, o ktorom sa vedie konanie na súde pod č. 11Cb/6/2011. Z
hľadiska vyššie uvedených záujmov spoločnosti, sledovaných pri kolaudácii stavieb, neobstojí ( je
právne bezvýznamné) tvrdenie žalovaného na súde dňa 06.04.2011, podľa ktorého žiadali spísanie
nájomnej zmluvy aj keď budova nebola dokončená z dôvodu, že záujem o prenájom prejavil bývalý
štatutárny zástupca žalobcu a po ohliadke priestorov mu odovzdali pôdorysy v hrubých črtách, s

tým že zamestnanci RÚVZ mali urobiť vnútorné členenie priestorov tak, aby budova vyhovovala ich
požiadavkám, ktoré bolo potrebné ešte vykonať. Neobstojí aj preto, že požiadavku žalobcu, z hľadiska
právnej istoty uzavretia nájomnej zmluvy ešte pred prípadnou úpravou budovy, bolo možné riešiť aj
zákonným spôsobom a to uzavretím zmluvy o budúcej zmluve podľa § 50a OZ na čas po skolaudovaní
novostavby - „AB-Polyfunkčná budova“, ktorej uzavretie je právne vymožiteľné. Uviedli ďalej, že žalobca

má naliehavý právny záujem na preukázaní neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov zo
dňa 31.05.2010 najmä z týchto dôvodov : že žalobca nemá k dispozícii vo svojej evidencii zmluvu
o nájme zo dňa 31.05.2010 a s ňou súvisiacu dokumentáciu, faktúry za nájom a bývalý štatutárny
zástupca napriek výzve súdu i uloženej pokute uvedené doklady nepredložil, aj keď uviedol, že ich
má u seba. Táto skutočnosť veľmi oslabuje právnu istotu žalobcu, či dokumenty, ktoré má u seba

bývalý štatutárny zástupca sú totožné s dokumentmi predloženými súdu; ako aj z dôvodu, v súvislosti
s predmetnou zmluvou o nájme (najmä dojednanie výšky nájmu a zmluvnej pokuty), došlo zo strany
bývalého štatutárneho zástupcu k závažnému porušeniu finančnej disciplíny podľa zák č. 303/2004
Z.z. o rozpočtových pravidlách verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov čo má za
následok hroziacu, nemalú finančnú škodu pre RÚVZ, pretože pre rok 2010 i pre rok 2011 bolo nájomné

za nebytové priestory vyššie ako záväzný ukazovateľ rozpočtu RÚVZ na jeho prevádzku ( EK kód 630).
Poukázal na to, že zmluva o nájme zo dňa 31.05.2010, okrem dôvodov neplatnosti uvedených v bode
II. tejto žaloby obsahuje tiež zjavne nevýhodné podmienky pre RÚVZ: ktorými sú doba nájmu 20 rokov,
výpovedná doba 12 mesiacov, zmluvná pokuta vo výške 36 mesačných splátok nájomného ( mesačné
nájomné 7.000 €) v prípade predčasného ukončenia tejto zmluvy. Uvedené podmienky nie sú v rozpore

len s Obč. zákonníkom ( podľa ktorého právnymi úkonmi sú aj zmluvy a účastníci tohto právneho
úkonu sú povinní dbať, aby sa pri úprave zmluvných vzťahov odstránilo všetko, čo by mohlo viesť k
sporom, práva a povinností účastníkov musia byť vzájomne vyvážené a nie jednostranne nevýhodné pre
jedného účastníka), ale aj v rozpore so zákonom o správe majetku štátu, ktorý nepripúšťa dojednanie
takýchtopodmienokprinájmemajetkuštátu.Analogicky, vprípade,žesaštátstávanájomcom,uvedené

nevýhodné podmienky nájmu sú tiež neprípustné.Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa so žalobou, listinnými dôkazmi a to zmluvou o nájme
nebytových priestorov zo dňa 31.05.2010, upomienkou č. 100027, 100028, faktúrou č. 20100204,
vrátane kópie doručenky na čl. (61-62), kópiami poštových podacích hárkov na čl. (11), odporom

žalovaného proti vydanému platobnému rozkazu, záväzným stanoviskom zo dňa 19.07.2010,
kolaudačným rozhodnutím zo dňa 16.08.2010, vyjadrením žalovaného zo dňa 24.01.2011, výpisom
z registra organizácii, vyjadrením, žalovaného zo dňa 10.5.201 vrátane priložených listín týkajúcich
sa štátnozamestnaneckého pomeru svedka RNDR. Štefana Kuruca na čl.( 76-90), dodatkom č. 1 k
zmluve o nájme nebytových priestorov zo dňa 06.10.2010, záznamom zo dňa 30.06.2010, vyjadrením

žalovaného zo dňa 26.05.2011 vrátane priloženého listu MZ SR zo dňa 23.06.2010, protinávrhom
žalovaného zo dňa 17.08.2011, návrhom na mimosúdne vyrovnanie zo dňa 31.03.2011, odpoveďou
zo dňa 18.04.2010, vyjadrením žalobcu k podanému protinávrhu zo dňa 04.09.2011, vyjadrením
žalovaného zo dňa 17.10.2011, výsluchom účastníkov konania svedkov a na základe takto vykonaného
dokazovanie zistil nasledujúci skutkový stav vecí:

Zo zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 31.05.2010 uzavretej medzi žalobcom a žalovaným

vyplýva, že žalobca ako vlastník nehnuteľnosti nachádzajúcich sa na parcele č. 905/25 o výmere
345 m2, zap. na LV č. 5050, kú. Vranov n/T na ulici Milana Lacka prenajal žalovanému touto
zmluvou nebytové priestory nachádzajúce sa na ulici Milana Lacka , v AB -Polyfunkčnej budove, t.č.
bez súpisného čísla s výmerou pôdorysu 350,3 m2, počtom podlaží 4, vrátane prízemia s celkovou
prenajímanou plochou 1400m2. Účel nájmu bol vymedzený tak, že tento priestor ma nájomca užívať

na účely prevádzkovania RÚVZ. Z čl. II. vyplýva že medzi účastníkmi zmluvy bol dohodnutý mesačný
nájom 60,- eur za 1m2 za rok , s tým, že celkove ročné nájomne bolo určené na sumu 84.000 eur.
Nájomca sa zviazal uhrádzať dohodnutú výšku nájomného v mesačných splátkach vo výške 7.000 eur.
Nájomca sa zároveň zaviazal uhrádzať ďalšie náklady -vodne stočné, plyn a ďalšie vymedzené v čl. II.
zmluvy. Z článku III. vyplýva, že doba nájmu bola dohodnutá na 20 rokov od 01.06.2010 do 31.05.2030.

Z dodatku č. 1 k tejto vyššie citovanej zmluve zo dňa 06.10.2010 vyplýva, že neskôr sa účastníci zmluvy
dohodli na tom, že sa zmení mesačná sadzba nájomného na sumu 4.517 eur mesačne a to do konca
roka 2010 , s tým, že žalovaný bude užívať 1 a 2. podlažie.

Vyššie citovaná zmluva ako aj dodatok k nej boli podpísané za žalovaného RNDr. Štefanom Kurucom,
regionálnym hygienikom a vedúcim služobného úradu.

Z faktúry č. 20100204 vystavenej dňa 10.09.2010 vyplýva, že žalobca vyfakturoval žalovanému za
nájom nebytových priestorov AB-Polyfunkčná budova za mesiac jún 2010 podľa zmluvy zo dňa
31.05.2010 sumu 7.000 eur. Faktúra bola splatná dňa 24.09.2010. Z priloženej doručenky vyplýva, že
žalovaný túto faktúru prevzal dňa 10.09.2010. Uvedenú faktúru neskôr žalobca upomienkami č. 100027,
100028 u žalovaného urgoval uhradiť.

Z výpovede štatutárneho zástupcu žalobcu okrem iného vyplýva, že ich firma postavila budovu, ktorá
ponúkala priestory na prenájom. Túto ponuku zverejnili inzerciou aj médiách vo Vranovských novinách
s tým, že budova bola tesne pred dokončením. Záujem o priestory prejavil riaditeľ Úradu verejného
zdravotníctva. Bolo to hneď po vydaní inzerátu. Urobili obhliadku budovy, ktorá nebola kompletne
dokončená , odovzdali mu pôdorysy v hrubých črtách s tým, že jeho zamestnanci urobili členenie ako

by mal vnútorný obsah priestorov vyzerať tak, aby po úpravách budova vyhovovala ich účelom. Za
tým účelom požadovali spísanie nájomnej zmluvy. Úpravy bolo potrené urobiť aby to vyhovovalo ich
požiadavkám.

Žalobca na otázku súdu uviedol, že nájomná zmluva bola podpísaná v deň ako je to v nej uvedené
31.05.2010 s tým, že pripravená bola niekoľko dní vopred. Za žalobcu ju podpisoval on ako

štatutárny orgán , za žalovaného podpisoval riaditeľ RNDr. Kuruc. Pred podpisom zmluvy osobne s
pánom Kurucom boli za hlavným hygienikom na prekonzultovanie samotnej zmluvy MUDr. Rovným.
Stretnutie bolo v Žiline, bola tam konferencia, osobne tam bol prítomný on, pán Kuruc a pán Rovný.
Mal pripravené podklady fotografické a aj projekčné ohľadom celej budovy, kde mu odovzdali kópiez toho a to na posúdenie s tým, že predbežne im povedal že súhlasí s takýmto riešením . Pokiaľ
má informácie od vtedajšieho riaditeľa RNDr. Kuruca prišlo na ich úrad odsúhlasenie od hlavného
hygienika na presťahovanie sa samotného úradu verejného zdravotníctva vo Vranove do našej budovy,

ktorá je na ul. Hronského. Myslím, že to bolo doručené písomne na základe toho sa potom podpísala
zmluva. Keďže nebolo možné, aby sa vzhľadom na práce, ktoré bolo potrebné dokončiť aby sa úrad
presťahoval naraz, chvíľu to ešte trvalo. Zmluva bola podpísaná. Má za to, že plnenie na základe tejto
zmluvy sa malo riešiť. Po kolaudácií aj následne bolo potvrdenie, že budova spĺňa všetky požiadavky.

Štatutárny zástupca žalobcu na otázku súdu či v mesiaci jún 2010 za ktorý požaduje úhradu nájomného

fyzicky žalovaný užíval tieto priestory , či sa tam nachádzali ich zariadenie a pracovníci uviedol, že
nie, a to z titulu ,že sa dokončovali úpravy.

Z výpovede svedka RNDR. Štefana Kuruca, bývalého regionálneho hygienika a vedúceho služobného
úradu ako aj z predložených dokladov z jeho osobného spisu vyplýva, že v čase podpisovania zmluvy
o nájme túto funkciu zastával, mal oprávnenie na podpisovanie takejto zmluvy. Túto funkciu vykonával
od 01.12.2007 do 03.12.2010, kedy z tejto svojej funkcie bol odvolaný, ( čl. 80). Svedok potvrdil, že

zmluvu podpísal. Uviedol, že dôvodom uzavretia tejto zmluvy bola potreba riešenia priestorov pokiaľ
ide o Regionálny úrad verejného zdravotníctva, ktorá vznikla už dlhšie, pretože Regionálny úrad
verejného zdravotníctva sídli v dvoch budovách, jedna je vo vlastníctve polikliniky, druhá budova
je vo vlastníctve mesta. Bola potreba riešiť priestory, nakoľko tieto neboli vyhovujúce. Priestory v
ktorých sídli Regionálny úrad verejného zdravotníctva boli byty, nevyhovoval podmienkam, potrebám

Regionálneho úradu verejného zdravotníctva, odchádzali siete a to aj pokiaľ ide o kanalizáciu, s
elektrinou boli problémy , najväčší problém robilo vykurovanie, ktorá bola hlavná položka. Do úvahy
prichádzalo viacero variant. Jednou bola aj budova starej polikliniky, keďže priestory boli pre ich
potreby veľké, nakoniec sa od tohto variantu upustilo. Uvažovali o priestoroch v ktorých v súčasnosti
sídli okresný súd, bola potrebné taktiež veľká finančná položka na rekonštrukciu budovy. Jednalo

sa okolo 12 miliónov korún. Vo Vranove nebola budova, ktorá by prichádzala do úvahy pre ich
potreby. Nakoniec zistil, že firma SBK pán Boroš mala budovu, ktorá bola ukončená, avšak vnútorné
priestory ešte neboli dokončené. Následne sa stretli v Žiline s hlavným hygienikom SR Doc. Rovným .
Na tomto stretnutí predložili projektovú dokumentáciu počítačovú vizualizáciu celej budovy. Hlavný
hygienik SR tu bol viackrát, vedel o problémoch, ktoré sú tu a dostali prísľub. Priestory sa hlavnému

hygienikovi páčili, následne sa mali stretnúť na Úrade verejného zdravotníctva SR v Bratislave. Keď
tam bol zaslala sa aj žiadosť o zmenu sídla, nakoľko Úrad verejného zdravotníctva je priamo nadriadený
nášmu úradu. Následne táto žiadosť bola postúpená Úradom verejného zdravotníctva na Ministerstvo
zdravotníctva SR. Zúčastnil sa osobného jednania spolu s hlavným hygienikom s Ing. Klimovou,
ktorá je šéfkou financovia na sekcií financovania na Ministerstve zdravotníctva SR, taktiež s RNDr.

Polkovou, ktorá zastupovala právne oddelenie. Následne na základe tohto stretnutia dostali najskôr
faxom niekedy koncom mája začiatkom júna, následne aj oficiálne dostali súhlas so zmenou sídla
Regionálneho úrade verejného zdravotníctva. Následne bola zmluva ku 31. máju podpísaná, nakoľko
bolo potrebné vo vnútri vykonať úpravy tak, aby sa budova z vnútra dokončila.

Svedok na otázku súdu prečo bola zmluva podpísaná v období keď ešte žalovaný tieto priestory

neužíval uviedol, že dôvodom toho bolo to, že žalobca nechcel prestavovať priestory bez toho aby bola
podpísaná zmluva nakoľko stanovisko sa mohlo na ministerstve zmeniť. Chýbala tam sanita , bolo
potrebné urobiť otvorené priestory zasadačku a ďalšie. Na otázku súdu či zmluvu zo dňa 31.05.2010
teda nájomnú zmluvu podpísal uviedol, že áno , ako aj žalobca. Svedok na otázku zamestnanca
žalovaného z akého dôvodu sa v registri zmlúv, ktorý je povinný viesť Regionálny úrad verejného

zdravotníctva nenachádza originál predmetnej zmluvy , nakoľko tento originál im bol predložený až
samotným žalobcom v tomto konaní uviedol, že celú písomnú dokumentáciu vrátane iných písomnosti
má ešte u seba nakoľko od 02.12. bol práceneschopný , mal zdravotné problémy, bol hospitalizovaný
a je pripravený celú túto písomnú agendu odovzdať zamestnávateľovi. Obsah nájomnej zmluvy,
ktorú podpísal pozná. Pokiaľ vie ešte k zmluve bol podpísaný dodatok v súvislosti s rozpočtovými

problémami a financovaním. Dodatok bol podpísaný do konca roka. Svedok uviedol, že tento dodatok
môže súdu doložiť s tým, že v tomto dodatku bolo uvedené, že budú využívané tri podlažia s tým, že
sa bude hradiť len za dva podlažia. Svedok na otázku zamestnanca žalovaného nakoľko po prešetrení
na mieste bolo zistené, že na vrchnom poschodí predmetnej budovy sa nachádzajú tri byty za akýmúčelom boli prenajaté aj tieto priestory uviedol, že byty neboli prenajaté mali byť zmenené, nakoľko
byty neboli potrebné pre Regionálny úrad verejného zdravotníctva. Svedok na otázku žalovaného
z akého dôvodu sa takto zaväzoval k uzavretiu nájomného v čase keď teda tento priestor nebol

užívania schopný, nebol skolaudovaný, celá budova nebola skolaudovaná a zároveň v tomto čase
platil Regionálny úrad verejného zdravotníctva aj nájom inej organizácií, uviedol, že bolo dohodnuté,
že platiť začína až po ich presťahovaní. Dohodol sa takto so žalobcom.

K čomu štatutárny zástupca žalobcu na otázku súdu, či je pravda tvrdenie svedka o tom, že sa
dohodli , že sa nebude hradiť nájom za obdobie kým sa nepresťahujú potvrdil, že je to pravda. Na

otázku súdu prečo teda žaluje v tomto konaní žalovaného o nahradenie nájmu za mesiac jún uviedol,
že z dôvodu , že nemali istotu, že sa žalovaný presťahuje do priestorov. Z tohto dôvodu bol ešte
pred uplynutím mája podpísaný dodatok.

Uviedol, že dodatok bol podpísaný koncom mája 2010. K čomu súd poukázal , že dátum v dodatku
č. 1 k zmluve je zo dňa 06.10.2010.

Z vyjadrenia žalobcu k podanej protižalobe vyplýva, že podľa neho zmluva o nájme nebytových

priestorov bola uzatvorená bez akýchkoľvek pochybností medzi žalobcom a žalovaným dňa
31.05.2011, štatutárnymi zástupcami oboch strán. Zmluva o nájme nebytových priestorov bola
uzatvorená na dobu určitú do 31.05.2030. Predmet nájmu, AB-Polyfunkčnú budovu na ul. Milana Lacka,
prevzal nájomca dňa 30.06.2010 do užívania a správy, s tam uvedenými stavmi energií. Odvolanie
regionálneho hygienika RNDr. Štefana Kuruca z funkcie, je právne irelevantné k tvrdeniu žalobcu, že

uzatvorená zmluva o nájme nebytových priestorov je platná.- Regionálny úrad verejného zdravotníctva
vo Vranove nad Topľou súhlasí s návrhom SBK na kolaudáciu stavby, vydaním Záväzného stanoviska
zo dňa 19.07.2010. Toto rozhodnutie bolo podkladom pre kolaudačné rozhodnutie mesta Vranov nad
Topľou zo dňa 16.08.2010. Tvrdením žalovaného, že prenajatá budova sa stala užívania schopnou až
právoplatnosťou kolaudačného rozhodnutia dňom 02.09.2010, nie je spochybnená platnosť nájomnej

zmluvy. Žalovaný, Regionálny úrad verejného zdravotníctva tvrdí, že nemá vo svojej evidencií žiadne
nájomné zmluvy a ani faktúry o nájme zo strany žalobcu, SBK s.r.o. Vranov nad Topľou. Zmluva o nájme
nebytových priestorov bola podpísaná štatutárnym zástupcom žalovaného a preto námietka chýbajúcej
zmluvy a faktúr je nepodstatná k platnosti zmluvy. Je to interný problém žalovaného, žalobca nemá
dosah na spôsob evidencie zmlúv a faktúr odporcu. Žalobca predložil originály písomnosti osvedčujúci

platný nájomný vzťah. Na pojednávaní dňa 23.05.2011 bol vypočutý bývalý regionálny hygienik a ten
potvrdil podpísanie nájomných zmlúv s tým, že písomnú dokumentáciu má u seba a tieto odovzdá
zamestnávateľovi. Námietka žalovaného, že nemá preukázané, či písomnosti nachádzajúce sa u
bývalého štatutárneho zástupcu žalovaného sú totožné s písomnosťami predloženými žalobcom súdu ,
sú právne nepodstatné. Pokiaľ žalovaný tvrdí, že uzatvorená Zmluva o nájme nebytových priestorov

je absolútne neplatná s poukazom na §37 ods. 1 Obč. zákonníka a § 39 Obč. zákonníka. § 37 ods.
1 právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne, inak je neplatný. Žalovaný
zastáva názor, že Zmluva o nájme medzi žalobcom a žalovaným nie je určitá, nakoľko označenie
budovy a to pomenovaním ulice na nájomnej zmluve je Milana Lacku a na zázname o odovzdaní
budovy zo dňa 30.06.2010 je to ulica Hronského. Uvedenie rozdielneho názvu ulíc je iba chybou

v písaní, obaja účastníci zmluvného vzťahu mali bez akýchkoľvek pochybností na mysli budovu na
ulici Milana Lacku. Táto chyba v písaní nezakladá dôvod na vyslovenie neurčitosti nájomnej zmluvy.
Žalobca zastáva názor, že sa jedná iba o snahu žalovaného spochybniť platne uzatvorenú zmluvu
o nájme. Žalovaný prenajal priestory v AB - Polyfunkčná budova v celku. Žalovaný namieta Zmluvu o
nájme v tom, že svojím obsahom odporuje zákonu podľa § 39 Obč. zákonníka, neplatný je právny

úkon, ktorý svojim obsahom odporuje zákonu, alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.
Žalovaný tvrdí, že právny úkon - teda uzatvorená zmluva o nájme neodporuje síce výslovnému
zneniu zákonného ustanovenia, avšak svojimi dôsledkami sleduje tento cieľ, aby zákon dodržaný nebol.
Poukazuje na Záznam o odovzdaní polyfunkčnej budovy zo dňa 30.06.2010, ktorú preberá do
správy a užívania. Tento záznam spochybňuje stavebným zákonom číslo 50/1976 Zb. a tvrdí, že

novostavbu je možné odovzdať do užívania až po vydaní kolaudačného rozhodnutia § 76 a § 82
stavebného zákona. Stavebný úrad mesta Vranov n.T. vydal kolaudačné rozhodnutie dňa 18.08.2010 a
právoplatné avykonateľnéboloaž 02.09.2010.Nakoniecsamotnýžalovaný,vydal záväzné stanovisko
ku kolaudácií budovy dňa 19.07.2010 a presným popisom dispozičného riešenia objektu. Námietka
žalovaného, že v záujme právnej istoty mal uzavretie nájomnej zmluvy zabezpečiť žaloba uzavretímzmluvy o budúcej zmluve, je právne nepodstatná. Nič nebránilo žalovanému, aby nájom nebytových
priestorov AB- Polyfunkčná budova, riešil týmto spôsobom. Uzatvorenie zmluvy o nájme a prevzatie
predmetu nájmu do správy a užívania žalovaný ničím nespochybnil. Žalovaný má naliehavý právny

záujem na preukázaní neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 31.05.2010. Námietka
žalovaného v tom, že nemá dokumentáciu súvisiacu s nájomnou zmluvou od bývalého štatutára je pre
navrhovateľa právne irelevantná. V súvislosti so zmluvou o nájme poukazuje žalovaný na porušenie
finančnej disciplíny v zmysle zákona č. 303/2004 Z.z. o rozpočtových pravidlách verejnej správy
zo strany bývalého štatutára. Porušenie zákona č. 303/2004 Z. z. zo strany bývalého štatutára

žalovaného je vnútornou záležitosťou organizácie. Navrhovateľ nepoznal finančné zabezpečenie
žalovaného na rok 2010 a 2011. Podľa vedomostí navrhovateľa, vedúci služobného úradu žalovaného
jednal s Ministerstvom zdravotníctva o navýšenie finančných prostriedkov v súvislosti s uzatvorenou
nájomnou zmluvou. Odporca namieta, že nájomná zmluva obsahuje zjavne nevýhodné podmienky pre
žalovaného Regionálny úrad verejného zdravotníctva vo Vranove nad Topľou. Spochybňuje 20 ročnú
dobu nájmu, výpovedná lehota 12 mesiacov a zmluvnú pokutu za porušenie zmluvných podmienok.

Dojednané podmienky nie sú podľa žalobcu v rozpore s Obč. zákonníkom, 20 ročná doba nájmu je
vzájomne výhodná aj pre nájomcu - žalovaného, chráni oboch účastníkov uzatvorenej nájomnej
zmluvy. Rovnako 12 mesačná výpovedná lehota je ochranou nielen prenajímateľa, ale aj nájomcu.
Žalovaný vedomie zamlčuje ústretovosť žalobcu a jeho snahu pre vytvorenie čo najvhodnejších
podmienok k uzatvorenej nájomnej zmluve, vrátane zníženia mesačného nájmu, ktoré bolo Dodatkom

k zmluva zo dňa 06.10.2010 znížené na sumu 4517,- Eur do konca roku 2010, prenajímateľ bol ochotný
nájomné znížiť po dobu trvania nájomnej zmluvy. Žalovaný nesúhlasí asi s návrhom žalobcu na
mimosúdne vyrovnanie. Namieta predovšetkým úpravu prenajatých priestorov, ako jeden z dôvodov
úhrady nájomného vo výške 62551,- Eur. Tvrdí, že žiadne stavebné úpravy prenajatých priestorov
robené neboli a ani sa nemohli uskutočniť bez súhlasu príslušného stavebného úradu. Stavebné úpravy

prenajímateľ vykonal podľa požiadavky nájomcu. Vzhľadom k hore uvedenému má navrhovateľ zato, že
uzatvorená Zmluva o nájme nebytových priestorov zo dňa 31.05.2010 medzi žalobcom a žalovaným
bola platne uzatvorená, podľa zákona č. 116/1990 Zb. a následných zmien. Odporca nijakým
spôsobom relevantne nepreukázal svoje tvrdenie v podanom protinávrhu ( protižalobe), že uzatvorená
zmluva o nájme nebytových priestorov zo dňa 31.05.2010 medzi žalobcom a žalovaným je neplatná.

Žalobca má zato, že žalovaný neuniesol dôkazné bremeno svojich tvrdení v podanom protinávrhu a
navrhuje, aby tento protinávrh súd zamietol.

Podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka, § 663 nájomnou zmluvou prenajímateľ
prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj
úžitky.

Podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka , § 664 prenajímateľ je povinný prenechať
prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania
nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať.

Podľa všeobecných ustanovení OZ týkajúcich sa nájmu a to podľa ust. § 673 nájomca nie je povinný
platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým

spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci.

Podľa ust. § 720 Občianskeho zákonníka nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný
zákon a to zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Podľa ust. § 3 ods. 1,2 citovaného zákona prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie
inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva"). Nebytové priestory sa prenajímajú

na účely, na ktoré sú stavebne určené. 3)

Podľa ust. § 3 ods. 3 ,4 citovaného zákona zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet
a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý
čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári
bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva

roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.4) Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je
neplatná.Podľa ustanovenia § 451 ods. 12,OZ kto sa na úrok iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.
Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový

prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Podľa ust. § 454 OZ bezdôvodne sa obohatí aj ten , za koho sa plnilo, čo podľa práva mal plniť sám.

Podľa § 39 OZ neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho
obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa ust. § 37 ods. 1,2 právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je
neplatný. Právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné, je neplatný.

Podľa ust. § 76 ods. ,12,3 zákona č. 50/1976Zb.dokončenú stavbu, prípadne jej časť spôsobilú na
samostatné užívanie alebo tú časť stavby, na ktorej sa vykonala zmena alebo udržiavacie práce, pokiaľ
tieto stavby vyžadovali stavebné povolenie, možno užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia.
Dokončené terénne úpravy, ťažobné a im podobné alebo s nimi súvisiace práce, ako aj informačné,
reklamné a propagačné zariadenia sa kolaudujú len v prípadoch, že to stavebný úrad určil pri ich

povolení. Kolaudačné rozhodnutie sa vyžaduje aj pre jednoduché stavby, ich prístavby a nadstavby,
ktoré postačilo ohlásiť podľa § 55 ods. 2 písm. a).

Podľa ust. § 77 zákona č. 50/1976Zbkolaudačné konanie vykonáva stavebný úrad, ktorý vydal stavebné
povolenie alebo povolil terénne úpravy, ťažobné a im podobné alebo s nimi súvisiace práce, ako aj
informačné, reklamné a propagačné zariadenia.

Podľa ust. § 78 ods. 1,2 zákona č. 50/1976Zb účastníkmi kolaudačného konania sú stavebník, vlastník
stavby, ak nie je stavebníkom a vlastník pozemku, na ktorom je stavba umiestnená. Ak stavebný úrad
zlúči s kolaudačným konaním konanie o zmene stavby pred dokončením, sú účastníkmi konania aj tí
účastníci stavebného konania, ktorých by sa zmena mohla dotýkať.

Podľa § 82 ods. ,1,2,3,4 zákona č. 50/1976Zb kolaudačným rozhodnutím sa povoľuje užívanie stavby

na určený účel, a ak je to potrebné, určia sa podmienky užívania stavby. V kolaudačnom rozhodnutí
môžestavebnýúradurčiťpodmienkyvyplývajúcezovšeobecnýchtechnickýchpožiadavieknavýstavbu,
odstránenie drobných nedostatkov skutočného realizovania stavby zistených pri kolaudačnom konaní
a určiť primeranú lehotu na ich odstránenie. Môže tak urobiť iba v prípade, že ide o nedostatky, ktoré
neohrozujú zdravie a bezpečnosť osôb a nebránia vo svojom súhrne riadnemu a nerušenému užívaniu

stavby na určený účel; inak kolaudačné rozhodnutie nevydá.) V podmienkach užívania stavby stavebný
úrad podľa druhu a účelu stavby uloží najmä vyznačenie drobných odchýlok do overenej dokumentácie
stavby, ktoré stavebný úrad vzal na vedomie, a ďalšie povinnosti na zabezpečenie verejných záujmov,
na ochranu práv a oprávnených záujmov účastníkov, na zabezpečenie záujmov starostlivosti o životné
prostredie, bezpečnosť a ochranu zdravia ľudí, požiarnu bezpečnosť a zabezpečenie prístupu osobám

s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie. Ak sa má stavba užívať ako prevádzkáreň, je
kolaudačné rozhodnutie zároveň osvedčením, že prevádzkáreň je spôsobilá na prevádzku.

V zmysle vyššie citovaných zákonných ustanovení je zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov
vo vzťahu k Občianskemu zákonníku lex specialis, čo vyplýva z ust. § 720 OZ. Nájom a podnájom
nebytových priestorov upravuje osobitný zákon. Preto na právne vzťahy vzniknuté na základ tohto

zákona sa použijú prednostne tieto ustanovenia s tým, že ak niektoré záležitosti nemožno riešiť podľa
tohto osobitného ustanovenia použije sa podporne Občiansky zákonník. Takýmto ustanovením je ust.
§ 673 OZ , nakoľko takúto situáciu osobitný zákon neustanovuje a preto aj v prípad vád. Podľa ust. § 673
OZ nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú
vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu

veci. a vzťahuje sa to aj na nájom nebytových priestorov. Musí ísť o také vady veci , ktoré majú za
následkom úplnú nemožnosť užívať nebytové priestory.V danom prípade na základe vykonaného dokazovania bolo preukázané, za predpokladu platnosti
predmetnej nájomnej zmluvy, že žalovaný ako nájomca nebytové priestory v mesiaci jún 2010 neužíval,
potvrdiltožalobca,pričomichaniužívaťspoukazomnavýsledkydokazovaniaaust.stavebnéhozákona

nemohol, pretože v tomto čase ( jún 2010 ) budova nebola skolaudovaná. Teda vec ako taká mala také
vady, pre ktoré nemohol vôbec žalovaný vec užívať. Celá budova bola skolaudovaná až dňa 16.8.2010,
kedy bolo vydané kolaudačné rozhodnutie, ku ktorému samotný žalovaný vydal záväzne stanovisko
dňa 19.7.2010. Navyše vo svojej výpovedi samotný štatutárny zástupca žalobca najprv potvrdil, že bola
dohodnutá zľava na nájomnom a po výsluchu svedka potvrdil to, že sa so žalovaným dohodli na tom,

že žalovaný nie je povinný platiť nájom za čas keď priestory neužíva, do presťahovania, teda ja za
mesiac jún 2010.

Na základe uvedeného preto súd považoval žalobu žalobcu za nedôvodnú, pretože dospel k záveru s
poukazom na vyššie uvedené, že v prípade ak je zmluva platná žalovaný nie je za žalované obdobie
povinný platiť nájom, z dôvodov vyššie uvedených.

Súd po preskúmaní veci dospel k záveru, žalovaný nemá povinnosť platiť nájomne ani v prípade

že zmluva nie je neplatná, pretože žalovaný predmetné priestory preukázateľne v žalovanom období
neužíval a teda nemohlo dôjsť ani k bezdôvodnému obohateniu sa na jeho strane.

Na základe vyššie uvedeného preto žalobu v celom rozsahu ako nedôvodnú zamietol.

Pokiaľsajednáoprotižalobužalovanéhoovyslovenieneplatnostizmluvyonájmenebytových priestorov
uzavretej podľa zákona č. 116/1990 Zb. a následných zmien uzavretej medzi žalobcom a žalovaným

dňa 31.05.2010 súd po preskúmaní veci dospel k záveru, že táto zmluva je neplatná s poukazom na
citovaného zákonné ustanovenia Občianskeho zákonníka a zákona č. 116/1990 Zb. a to ust. § 3 ods. 1,2
citovaného zákona podľa ktorého prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému
(ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva"). Nebytové priestory sa prenajímajú na účely,
na ktoré sú stavebne určené a s poukazom na ust. § 3 ods. 3 ,4 citovaného zákona zmluva podľa ktorého

zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného
a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera pretože ak
zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.

Po preskúmaní predmetnej právnej veci na základe vykonaného dokazovania súd dospel k záveru,
že zmluva je neplatná pretože zmluva neobsahovala jednoznačne vymedzenie predmet a účel nájmu

v zmysle citovaného zákona a tiež preto že je v rozpore so zákonom s poukazom na ust. § 39 OZ
podľa ktorého je neplatný právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho
obchádza alebo sa prieči dobrým mravom a s poukazom na ust.. § 37 ods. 1,2 OZ podľa ktorého právny
úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný. Právny úkon, ktorého
predmetom je plnenie nemožné, je neplatný.

Zmluva o nájme nebytových priestorov bola uzavretá dňa 31.05.2010 a teda ako to vyplynulo z
dokazovania v čase uzavretia zmluvy o nájme i odovzdania a prevzatia budovy, táto ešte nebola
skolaudovaná, čo znamená, že podľa stavebného zákona - zák.č.50/1976 Zb. v znení neskorších
predpisov na túto novostavbu nebolo vydané podľa § 76 a nasl. cit. zákona kolaudačné rozhodnutie,
ktorým sa povoľuje užívať celá stavba, alebo jej časť, ktorú možno samostatne užívať. V tomto

kolaudačnom konaní stavebný úrad skúma najmä, či dôsledky užívania stavby nebudú ohrozovať
záujmy sledované stavebným zákonom, najmä ochranu života a zdravia osôb, životného prostredia
a dodržanie technických požiadaviek. V danom prípade, kolaudačné rozhodnutie na stavbu „AB-
Polyfunkčnú budovu“ bolo príslušným stavebným úradom mestom Vranov nad Topľou vydané až dňa
18.8.2010 , teda až po podpise zmluvy pod č. 18824/2968/2010-Vo a právoplatnosť a vykonateľnosť

nadobudlo dňom 2.9.2010.Pred vydaním kolaudačného rozhodnutia nebolo možné predmetnú budovu užívať a teda ani prenajať
či už celú alebo jednotlivé nebytové priestory. Podľa tohto kolaudačného rozhodnutia bola novostavba
uskutočnená v súlade s projektom stavby, ktorý bol odsúhlasený v stavebnom konaní ( stavebné

povolenie č. 12515/2702/2008-Vo zo dňa 28.7.2008). Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na
ktoré sú stavebne určené. V zmysel cit. stavebného zákona stavbu možno užívať len na účel určený v
kolaudačnom rozhodnutí a preto vymedzenie účelu prenájmu v nájomnej zmluve musí byť v zásade v
súlade s určením účelu užívania daným kolaudačným rozhodnutím. Súd je tohto názoru, že prenajatie
nebytových priestorov pred vydaním kolaudačného rozhodnutia je v rozpore so zákonom.

Podkladom pre vydanie kolaudačného rozhodnutia sú aj stanoviská dotknutých orgánov podľa § 80
ods.1 stavebného zákona, kde jedným z dotknutým orgánom je aj príslušný regionálny úrad verejného
zdravotníctva. RÚVZ so sídlom vo Vranove nad Topľou, ako dotknutý orgán, žalovaný, ktorý vydal
záväzné stanovisko ku kolaudácii predmetnej stavby dňa 19.7.2010 pod č. HŽP/01380/10/003139 s
presnýmpopisomdispozičnéhoriešeniaobjektu.Požiadavkužalobcu,zhľadiskaprávnejistotyuzavretia
nájomnej zmluvy a to otázku finančného riešenia požiadaviek prispôsobenia tejto budovy ešte pred

prípadnou úpravou budovy, bolo možné riešiť aj zákonným spôsobom a to uzavretím zmluvy o budúcej
zmluve podľa § 50a OZ prípadne nepomenovanou zmluvou ktorých uzavretie je právne vymožiteľné.

Keďže budova nebola skolaudovaná, pričom v kolaudačnom rozhodnutí sa bližšie vymedzuje účel
užívania, v čase uzavretie zmluvy ( pred vydaním kolaudačného rozhodnutia) nebolo možné tiež presne
a v súlade zo zákonom vymedziť účel jej užívania a nebolo možné presne v čase uzavretia zmluvy

vymedziť predmet a účel nájmu, ako jeden z ďalších obligatórnych náležitosti tejto zmluvy v súlade s
cit zákonom č. 116/1990 Zb. ktorý vyplýva ako taký až z kolaudačného rozhodnutia a v súlade so
stavebným zákonom. Nedodržanie týchto náležitosti zákon taktiež sankcionuje neplatnosťou takejto
zmluvy. Minimálne z týchto dôvodov súd dospel k záveru, že predmetná zmluva je neplatná. Zmluva
bola uzavretá predčasne táto mala byť uzavretá až po vydaní kolaudačného rozhodnutia.

Taktiež je otázne, čo bolo predmetom zmluvy, či nájom nebytových nehnuteľnosti o určitej výmere alebo
nájom celej nehnuteľnosti, ktorý sa riadi iným režimom a zákonom nakoľko z obsahu pôvodnej zmluvy
vyplýva, že premetom nájmu bola celá nehnuteľnosť, po sčítaní výmery prenajatej plochy a výmery
jednéhoposchodia(výmeroupôdorysubudovy350,3m2,počtompodlaží4,vrátaneprízemiascelkovou
prenajímanou plochou 1400m2, teda 350,3 x4 je zruba celková prenajímaná plochy 1400m2) aj keď

neskôr dodatkom č. 1 bola spresnená prenajatá plocha. Predmet nájmu, teda vymedzenie nebytového
priestoru je ďalšou obligatórnou náležitosťou nájomnej zmluvy, ktorej nedodržanie sankcionuje jej
neplatnosťou.

Po preskúmaní veci v súlade citovaným zákonnými ustanoveniami a z dôvodov vyššie uvedených súd
dospel k záveru, že táto zmluva o nájme nebytových priestorov podľa zákona č. 116/1990 Zb. a

následných zmien uzavretá medzi žalobcom a žalovaným dňa 31.05.2010 je neplatná. Súd poukazuje
na to, že žalovaný preukázal naliehavý právny záujem, tak ako ho špecifikoval vo svojom protinávrhu.

Podľa ust. § 142 ods. 1 OSP účastníkovi, ktorý mal vo veci plný úspech, súd prizná náhradu trov
potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal

Žalovaný bol v konaní v plnom rozsahu úspešný aj pokiaľ sa jedna o žalobu , tá bola voči nemu

zamietnutá aj pokiaľ sa jedná o jeho protižalobu, ktorej bolo vyhovené v celom rozsahu a preto má v
zmysle ust. § 142 ods. 1 OSP právo na plnú náhradu trov konania. Keďže žalovaný v konaní nepožiadal
o priznanie náhrady trov konania, pričom mu ani žiadne trovy konania nevznikli, súd mu náhradu trov
konania nepriznal.

Poučenie:Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
tunajšieho súdu na Krajský súd do Prešova.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach / § 42 ods. 3 / uviesť, proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej , možno odôvodniť
len tým, že

a/ v konaní došlo k vadám uvedených v § 221 ods. l

b/ konanie má inú vadu , ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci

c/ súd I. stupňa neúplne zistil skutkový stav veci , pretože nevykonal navrhnuté dôkazy potrebné na
zistenie rozhodujúcich skutočností

d/súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam

e/ doteraz zistený skutkový stav neobstojí , pretože sú tu ďalšie skutočnosti, alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené / § 205 a/

f/ rozhodnutie súdu I.stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.

Ak nebude povinnosť uložená týmto rozsudkom splnená v stanovenej lehote , možno sa jej plnenia
domáhať návrhom na výkon exekúcie podľa osobitného právneho predpisu.