Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Wednesday, November 3, 2016

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 1Cob/169/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1712206676
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 11. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Soňa Pekarčíková
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2016:1712206676.1

Uznesenie

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Soni Pekarčíkovej a členiek
senátu JUDr. Andrey Haitovej a JUDr. Andrey Sedlačkovej v právnej veci žalobcu: A&T Reality, s. r.
o., 023 55 Vysoká nad Kysucou č. 228, IČO: 36 805 742, zast.: Advokátska kancelária JUDr. Silvia
Predná, s.r.o., Plynárenská 7/A, 821 09 Bratislava, IČO: 36 859 044 proti žalovanému: SC SUNCITY,
s.r.o., Fándlyho 3, Senec, IČO: 36 742 589, zast.: AK Herceg, s.r.o., Košická 56, 821 08 Bratislava,

IČO: 35 890 240 o zaplatenie sumy 62.791,87 eur s príslušenstvom a o odvolaní žalobcu proti rozsudku
Okresného súdu Pezinok, č.k. 33Cb 213/2012-677 zo dňa 30.4.2015 takto

r o z h o d o l :

Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Pezinok, č.k. 33Cb 213/2012-677 zo dňa 30.4.2015
v napadnutej zamietajúcej časti z r u š u j e a vec mu vracia na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie žalobu a vzájomný návrh zamietol. O trovách konania

si vymienil rozhodnúť po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej. V odôvodnení svojho rozhodnutia
uviedol, že žalobou doručenou súdu dňa 19.4.2012 sa žalobca domáhal zaplatenia sumy 62.791,87 eur
titulom zmluvnej pokuty za nedodržanie termínu zo zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách.

2. Žalobca svoj návrh odôvodnil tým, že dňa 24.5.2010 uzavrel ako budúci kupujúci so žalovaným ako
budúcim predávajúcim zmluvy o budúcich zmluvách o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru,

predmetom ktorých bol záväzok oboch strán v čase určenom v zmluve (t.j. najneskôr do 31.9.2010)
uzavrieť kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bude prevod vlastníctva k bytu/spoluvlastníckeho podielu
na nebytovom priestore v polyfunkčnom dome ORBIS na Š. K. Č.. XX, J., k.ú. J., zapísané na LV č.
XXXX vedenom Správou katastra J. pre katastrálne územie J.. Žalobca svoj nárok odvodzoval z čl. VII.
bodu 2 zmlúv o budúcich zmluvách, v zmysle ktorého bol žalovaný povinný pripraviť návrhy zmlúv o
prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru a predložiť všetky žalobcovi tak, aby sa zmluvy mohli

uzavrieť najneskôr do 31.9.2010. Ďalej uviedol, že žalovaný sa dostal do omeškania so splnením si
svojej povinnosti podľa čl. VII. bodu 2 zmlúv o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu/nebytového
priestoru, a to povinnosti pripraviť a predložiť návrhy zmlúv o prevode vlastníctva k bytom/nebytovým
priestorom tak, aby sa zmluvy mohli uzavrieť najneskôr do 31.9.2010, pričom omeškanie žalovaného
malo trvať od 1.10.2010 až do 11.7.2011, kedy boli zmluvy, na základe ktorých žalovaný previedol na
žalobcu vlastnícke právo k bytom/nebytovým priestorom skutočne uzavreté.

3. Žalovaný si dňa 6.7.2012 uplatnil nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 10% z ceny každého
bytu/nebytového priestoru v zmysle čl. VIII. ods. 3 jednotlivej zmluvy o budúcej zmluve, nakoľko žalobca
v termíne do 10 dní od predloženia návrhu kúpnych zmlúv zo strany žalovaného, kúpne zmluvy na
predmetnénehnuteľnostineuzatvorilnapriektomu,žemubolipredloženéaužalobcuneexistovalžiadny
právne relevantný dôvod na ich neuzatvorenie. Na základe uvedeného žalovaný vzájomným návrhom

požadoval od žalobcu zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 73.741,70 eur.4. Súd prvej inštancie mal na základe vykonaného dokazovania za preukázané, že medzi žalobcom
ako budúcim kupujúcim a žalovaným ako budúcim predávajúcim boli uzavreté zmluvy o budúcich
kúpnych zmluvách týkajúce sa piatich bytov, a to konkrétne č. 3.13, 3.16, 3.22, 7.14, 7.22 a štyroch

parkovacích miest č. 24, č. 25, č. 28 a č. 29. Všetky zmluvy boli uzavreté dňa 24.5.2010. Ďalej mal za
preukázané, že z jednotlivých zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách konkrétne z čl. VIII. bod 1 vyplýva,
že ak stavba polyfunkčného domu (okrem príslušenstva polyfunkčného domu) nebude dokončená do
31.9.2010 a budúci predávajúci do tohto termínu nepredloží budúcemu kupujúcemu návrh zmluvy o
prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru, je budúci kupujúci oprávnený požadovať, aby mu budúci

predávajúci zaplatil zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % z kúpnej ceny bytu/nebytového priestoru s DPH za
každý deň obdobia od 1.10.2010 do dňa, keď bude stavba polyfunkčného domu (okrem príslušenstva
polyfunkčného domu) dokončená a budúci predávajúci odošle budúcemu kupujúcemu návrh zmluvy o
prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru. V rámci skutkového stavu konajúci súd ďalej zistil, že
podľa žalobcu si žalovaný svoju povinnosť zaslať návrh zmluvy vzťahujúci sa k jednotlivým bytom a
parkovacím miestam splnil až dňa 8.7.2011 a dňa 11.7.2011 ho žalobca prijal a podpísal, pričom žalobca

mázato,žeibatakýtonávrhkúpnejzmluvyjemožnévzmysleustanovenia§43Občianskehozákonníka
považovať za riadny návrh na uzavretie kúpnej zmluvy.

5. Prvoinštančný súd sa ako prvou zaoberal otázkou namietanou žalovaným, a to otázkou platnosti
čl. VIII ods. 1 všetkých zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách z hľadiska § 37 ods. 1 a 2 Občianskeho

zákonníka. Zo znenia predmetného článku konajúci súd zistil, že ide o splnenie dvoch kumulatívnych
podmienok. Po prvé dokončenie stavby polyfunkčného domu a súčasne predloženie návrhu zmluvy
o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru budúcemu kupujúcemu v termíne do 31.9.2010.
Pokiaľ ide o prvú z podmienok t.j. dokončenie stavby polyfunkčného domu, táto nie je v zmluve o
budúcej kúpnej zmluve jasne definovaná a vymedzená, pričom žalobca aj žalovaný za komplexné

dokončenie diela považovali reálne dokončenie stavby s vydaním kolaudačného rozhodnutia, k čomu
došlo dňa 7.2.2011 a ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 8.2.2011. Zo skutočnosti, že sa čiastočne
zmenil predmet zmluvy budúcej kúpnej zmluve, nakoľko sa zmenila v rámci konečných kúpnych zmlúv
veľkosť spoluvlastníckeho podielu vzťahujúca sa k jednotlivému bytu, nebytovému priestoru respektíve
k parkovaciemu miestu, vyplýva, že predmet vo vzťahu, ku ktorému bola uzavretá v konečnom dôsledku

kúpna zmluva, bol odlišný s predmetom vo vzťahu ku ktorému sa vzťahovala požadovaná zmluvná
pokuta. V tomto smere ďalej súd prvej inštancie doplnil, že dokončenie stavby polyfunkčného domu
nebolo povinnosťou žalovaného, nakoľko tento nebol zhotoviteľom stavby, ale jej objednávateľom. Inak
povedané zhotoviteľom stavby bola firma EKOSTAV SLOVAKIA, spol. s r.o. Žalovaný sa tak podľa
názoru prvoinštančného súdu zaviazal k povinnosti, ktorú nemohol od počiatku splniť, keďže stavbu

nerealizoval. Mal za to, že zmluvnou pokutou nemožno sankcionovať povinnosť, ktorá žalovanému
neprináleží, ale prináleží inému - tretiemu subjektu. Žalovaný ako objednávateľ diela sa tak zaviazal
od počiatku k nesplniteľnej podmienke, nakoľko nárok na zmluvnú pokutu vzniká a je viazaný aj k
dokončeniu stavby polyfunkčného domu.

6. Pokiaľ ide o druhú z kumulatívnych podmienok pre priznanie nároku na zmluvnú pokutu, a to zaslanie
návrhu kúpnej zmluvy budúcemu kupujúcemu - zo strany budúceho predávajúceho - žalovaného, súd
prvej inštancie uviedol, že to, aby návrh kúpnej zmluvy bol riadne zaslaný, bolo potrebné vymedziť
jasne predmet kúpnej zmluvy, čo bez kolaudačného rozhodnutia a následného zápisu predmetných
nehnuteľností do katastra nehnuteľností nebolo možné. Splnenie tejto podmienky však záviselo

od rozhodnutí príslušných správnych orgánov (od rozhodnutia tretieho subjektu v rámci správneho
konania), v rámci ktorých dochádzalo aj k určitým zmenám (k zmene veľkosti podielu na spoločných
častiach a spoločných zariadeniach domu ), a teda podľa názoru súdu prvej inštancie išlo o dve
kumulatívne podmienky, ktorých splnenie zo strany žalovaného bolo od počiatku nemožné.

7. Prvoinštančný súd konštatoval, že v danom prípade bola zmluvná pokuta dojednaná neurčito,
nakoľko bola dojednaná ako kumulatívne splnenie dvoch podmienok, ktorými sú dokončenie stavby a
zaslanie návrhu kúpnej zmluvy. Napriek tomu, že tieto pojmy sú z hľadiska jazykového vyjadrenia svojím
spôsobom určité, nebolo možné tieto podmienky splniť súčasne v jeden okamih, a to ku dňu 31.9.2010,
a teda žalovaný nemohol v okamihu dokončenia stavby zároveň zaslať žalobcovi návrh týkajúci sa

prevodu konkrétneho bytu v bytovom dome. Keďže zmluvná pokuta bola dojednaná ako kumulatívne
splnenie dvoch zmluvných povinností smerujúcich ku konkrétnemu dátumu, musel by byť žalovaný
schopný spolu s dokončením diela vyhotoviť aj návrh kúpnej zmluvy vzťahujúci sa ku konkrétnemu bytu
a spoluvlastníckemu podielu na spoločných častiach a spoločných zariadenia bytového domu. Keďženávrh na uzavretie takejto kúpnej zmluvy v čase dokončenia stavby možný nebol, takéto dojednanie
zmluvnej pokuty je z tohto dôvodu neplatné. Návrh kúpnej zmluvy musí teda obsahovať vymedzenie
nielen predmetu konkrétne prevádzaného bytu, ale aj týchto spoluvlastníckych podielov, a to určením

aj výšky spoluvlastníckeho podielu. Vymedzenie spoluvlastníckych podielov k spoločným častiam a
zariadeniam na príslušenstve bytového domu, ako aj spoluvlastníckeho podielu k pozemku, však nebolo
možné k okamihu dokončenia stavby (ani jej prípadnej kolaudácie). Samotný návrh zmluvy obsahujúci
len vymedzenie konkrétneho bytu bez ďalšieho by v prípade jeho akceptácie žalobcom nebol spôsobilý
zápisu vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností. Samotné vyžadovanie splnenia takejto

povinnosti, by teda nemalo ani praktický význam, nakoľko by sa muselo naďalej čakať na presné
vymedzenietýchtopodielov,kčomubysamuselananovoprispôsobiťzmluvauzavretámedziúčastníkmi
a až následne by bola spôsobilá zápisu do katastra nehnuteľností. Vyžadovať splnenie povinnosti
(zaslanie návrhu kúpnej zmluvy) pod sankciou zaplatenia zmluvnej pokuty bez praktického významu
a bez možnosti na podklade takto uzavretej zmluvy nadobudnúť vlastnícke právo k bytu, možno tiež
považovať za šikanózny výkon práva. Konajúci súd tiež uviedol, že nemožno opomenúť skutočnosť, že

k omeškaniu s dokončením stavby v určitom rozsahu prispela dcérska spoločnosť žalobcu, ktorá bola
subdodávateľom žalovaného (resp. fy. Ekostav Slovakia), a preto požadovanie zmluvnej pokuty aj z
tohto pohľadu sa nejaví byť ako konanie, ktoré by malo byť v súlade s dobrými mravmi.

8. Na základe uvedeného súd prvej inštancie ustanovenia týkajúce sa zmluvnej pokuty vyhodnotil ako

nedostatočne určité a zrozumiteľné, vopred nemožné, a preto vyhodnotil predmetné ustanovenie čl. VIII
bod 1 všetkých zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách ako neplatné.

9. Proti tomuto rozsudku, proti výroku ktorým bola žaloba zamietnutá, podal v zákonnej lehote odvolanie
žalobca z dôvodov podľa § 205 ods. 2 písm. d), a f) O.s.p. (účinného do 30.6.2016). Namietal záver

súdu prvej inštancie, že pojem „dokončenie stavby“ v zmluvnom ustanovení čl. VIII bod 1 zmlúv je
nedostatočne určité a nezrozumiteľné a poukázal pritom na vykonané dokazovanie, ako aj vyjadrenia
žalobcu a žalovaného, v zmysle ktorých je zrejmé, že za dokončenie diela strany sporu zhodne
považujú minimálne ten stav, kedy je dielo skolaudované. Ak mal konajúci súd za to, že znenie termínu
„dokončenie stavby“ sa javí byť ako nedostatočne určité a zrozumiteľné, mal použiť interpretačné

pravidlá upravené v § 266 Obchodného zákonník a v § 35 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka. Podľa
názoru žalobcu súd prvej inštancie vec nesprávne právne posúdil, nakoľko nepostupoval pri interpretácii
pojmu „dokončenie stavby“ v súlade s výkladovými pravidlami a z bez vysvetlenia neakceptoval výklad
tohto pojmu ako ho zhodne chápali účastníci, teda minimálne ako stav, kedy je stavba polyfunkčného
domu skolaudovaná. Žalobca sa tiež nestotožňuje so záverom prvoinštančného súdu, že dokončenie

stavby polyfunkčného domu nebolo povinnosťou žalovaného, nakoľko tento nebol zhotoviteľom stavby,
ale jej objednávateľom. Žalovaný sa podľa názoru konajúceho súdu zaviazal k povinnosti, ktorú nemohol
od počiatku splniť, keďže stavbu nerealizoval. Súd prvej inštancie konštatoval, že zmluvnou pokutou
nemožno sankcionovať povinnosť, ktorá žalovanému neprináleží, ale prináleží tretiemu subjektu, a
teda že ide o nesplniteľnú podmienku a od počiatku nemožné plnenie, ktoré robí dohodnutú zmluvnú

pokutu neplatnou. Žalobca poukázal na to, že termín dokončenia stavby určil samostatne žalovaný,
a preto nie je možné považovať takéto plnenie za nemožné, aj keď je závislé na činnosti, resp.
spolupôsobení tretej osoby. Žalobca sa nestotožňuje s skonštatovaním prvoinštančného súdu, že
zmluvnou pokutou nemožno sankcionovať účastníka zmluvného vzťahu za to, čo mal vykonať tretí
subjekt. Zo zákonných ustanovenia o zmluvnej pokute vyplýva možnosť dojednať zmluvnú pokutu

pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti, pričom zákon nevylučuje, že by povinný subjekt mohol
porušiť ním prevzatú zmluvnú povinnosť aj v prípade, ak splnenie ním prevzatej zmluvnej povinnosti
je závislé od činnosti tretej osoby. Pre prípady, ak by táto tretia osoba porušila svoje povinnosti, si
má povinný subjekt ošetriť zmluvný vzťah s takouto treťou osobou. Žalobca taktiež vyjadril nesúhlas
so záverom súdu prvej inštancie, ktorý konštatoval že v čl. VIII bod 1 zmlúv o budúcich kúpnych

zmluváchideonesplniteľnúpodmienku,atedaodpočiatkuonemožnéplneniezostranyžalovanéhoako
objednávateľadiela,ktorérobídohodnutúzmluvnúpokutuneplatnou.Takýtozáverpodľanázoružalobcu
nemá oporu v zákone, pretože nesplniteľná podmienka nie je tým kritériom, ktoré určuje absolútnu
neplatnosť právneho úkonu z dôvodu nemožnosti plnenia. Za nesplniteľnú podmienku sa považuje taká
podmienka, o ktorej je od začiatku známe, že nastať nemôže a teda v prípade, ak chýba objektívny

stav neistoty. Uvedený záver platí rovnako aj pre názor konajúceho súdu, v zmysle ktorého zaslanie
návrhu zmluvy o prevode vlastníctva bytu dokonca septembra 2010 predstavuje od počiatku nemožné
plnenie, keďže splnenie tejto podmienky záviselo od rozhodnutí príslušných správnych orgánov. V
tejto súvislosti poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 29 Cdo 1357/2000. Žalobca savôbec nestotožňuje so záverom prvoinštančného súdu, že splnenie podmienok uvedených v článku
VIII bod 1 zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách bolo potrebné splniť súčasne, v jeden konkrétny
okamih. Má za to, že znenie citovaného článku hovorí o najneskoršom termíne možného dokončenia

výstavby polyfunkčného domu a predloženia návrhu zmlúv, aby nenastalo splnenie podmienky pre
vznik nároku žalobcu na zaplatenie zmluvnej pokuty. Žalobca usudzuje na určenie najneskoršieho
možného termínu z dôvodu použitie spojky „do“ v predmetnom ustanovení zmluvy. Žalobca sa ďalej
nestotožňuje s odôvodnením konajúceho súdu, že požadovanie zmluvnej pokuty zo strany žalobcu sa
nejaví byť konaním v súlade s dobrými mravmi, nakoľko údajne k omeškaniu so zhotovením stavby

polyfunkčného domu prispela dcérska spoločnosť žalobcu, ktorá bola subdodávateľom žalovaného.
Tento záver považuje za arbitrárny, nakoľko úplne absentuje označenie dôkazov, ktoré by odôvodňovali,
aby súd takýto záver konštatoval. Vzhľadom na uvedené argumenty má žalobca za to, že súd prvej
inštancie nesprávne určil a rozhodol o absolútnej neplatnosti ustanovenia článku VIII bod 1 zmlúv o
budúcich kúpnych zmluvách, preto žiadal aby odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil na
ďalšie konanie.

10. Žalovaný v písomnom vyjadrení k odvolaniu zo dňa 4.6.2015 uviedol, že žalobca si v predmetnej
veci uplatňuje nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, ktorú považuje za sankciu za nedokončenie domu
včas, avšak je nepochybné a vykonanými listinnými dôkazmi preukázané, že omeškanie s dokončením
domu spoluzavinila aj spoločnosť, ktorá je sesterskou spoločnosťou žalobcu. Práve z uvedeného

dôvodu má žalovaný za to, že uplatnený nárok je v rozpore s dobrými mravmi a zásadami poctivého
obchodného styku, keďže žalobca sankcionuje žalovaného za to, že spoluzavinením jeho sesterskou
spoločnosťou došlo k omeškaniu s dokončením bytového domu. Ďalej uviedol, žalobca si uplatnil tieto
nároky na zaplatenie zmluvných pokút až potom, ako na predmetnej stavbe polyfunkčného domu boli
identifikované vady na diele zhotovenom sesterskou spoločnosťou žalobcu a žalovaný sa obrátil s

reklamáciou priamou na sesterskú spoločnosť žalobcu, aj, keď táto spoločnosť bola len subdodávateľom
EKOSTAV Slovakia s.r.o., ktorý so žalovaným prestal komunikovať. Tieto vady nakoniec žalovaný
odstránil na vlastné náklady, nakoľko so sesterskou spoločnosťou žalobcu nemal žiadny právny vzťah.
Voči EKOSTAV Slovakia s.r.o. ostalo žalovanému nedobytná pohľadávka 448.507,31 eur k prihlásená
do konkurzného konania. Žalovaný má za to, že prvoinštančný súd nejasnosť a neurčitosť dojednania

zmluvnej pokuty konštatoval správne, nakoľko z hľadiska časového nemôžu nikdy moment kolaudácie
a moment zápisu stavby do operátu katastra nehnuteľnosti nastať súčasne. V tejto súvislosti poukázal
na to, že ustáliť moment dokončenia stavby ako minimálne ten stav, kedy je dielo skolaudované je de
facto i de iure nemožné a ďalej len prehlbuje konštatovanú neurčitosť ustanovenia o zmluvnej pokute.
V uvedenej súvislosti má žalovaný za to, že z jednotlivých zmlúv o budúcich zmluvách platne nevznikol

záväzok žalovaného dokončiť stavbu do 31.9.2010 pre jeho neurčitosť. Žalovaný poukázal na rozsudok
Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 18.3.2008, sp. zn. 4 Obo 119 07, v zmysle ktorého ak by
dojednanieozmluvnejpokuteodporovalozásadámpoctivéhoobchodnéhostyku,právonajejzaplatenie
by nebolo súdne vymožiteľné. Keďže žalovaný sa v celom rozsahu stotožňuje s napadnutým rozsudkom
čo do výroku aj odôvodnenia, preto navrhuje, aby ho odvolací súd ako vecne správny potvrdil.

11. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací prejednal odvolanie žalobcu podľa § 379 - 380 CSP
bez nariadenia odvolacieho pojednávania a dospel k záveru, že napadnutý rozsudok je potrebné v
napadnutej časti zrušiť a vec vrátiť prvoinštančnému súdu na ďalšie konanie.

12. Prvoinštančný súd na strane 14 a 15 napadnutého rozhodnutia prezentoval názor, že znenie
termínu „dokončenie stavby“ sa mu javí byť ako nedostatočne určité a zrozumiteľné, pričom poukázal
na výsluch žalobcu, podľa ktorého je dokončením diela stav, kedy je stavba dokončená, resp. stav, kedy
možno identifikovať jednotlivé byty tak, aby mohli byť uzavreté zmluvy, a teda vtedy, keď stavba bola
skolaudovaná a zapísaná do katastra nehnuteľností. Žalovaný považoval za dokončenie stavby reálne

dokončenie stavby s vydaním kolaudačného rozhodnutia. V tejto súvislosti odvolací súd poznamenáva,
že právny úkon je v zmysle § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka neurčitý vtedy, ak je vyjadrený prejav
vôle síce po jazykovej stránke zrozumiteľný, ale jednoznačný a určitý nie je jeho vecný obsah a
súčasne neurčitosť obsahu nemožno preklenúť ani za použitia výkladových pravidiel podľa § 35 ods.
2, 3 Občianskeho zákonníka a v danom prípade tiež podľa interpretačných pravidiel obsiahnutých v

266 Obchodného zákonníka. S poukazom na odôvodnenie napadnutého rozhodnutia možno mať za
to, že súd prvej inštancie sa vyššie uvedeným dôsledne neriadil, keď z rozhodnutia nie je zrejmé,
akým spôsobom v zmysle citovaných ustanovení konajúci súd odstránil prípadné pochybnosti o obsahu
právneho úkonu.13. Súd prvej inštancie na základe zisteného skutkového stavu konštatoval, že žalovaný sa zaviazal
k povinnosti (dokončeniu diela), ktorú nemohol od počiatku splniť, keďže stavbu nerealizoval, a teda

ide o nesplniteľnú podmienku a od počiatku nemožné plnenie zo strany žalovaného ako objednávateľa
diela, ktoré robí dohodnutú zmluvnú pokutu neplatnou. S daným záverom sa odvolací súd nestotožňuje
a uvádza, že zákonná úprava zmluvnej pokuty nevylučuje, že by povinný subjekt mohol porušiť ním
prevzatú zmluvnú povinnosť aj v prípade, ak splnenie ním prevzatej zmluvnej povinnosti je závislé od
činnosti tretej osoby. Za nemožné plnenie sa v zmysle § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka považuje, ak

predmet plnenia je neuskutočniteľný v dôsledku určitej právnej alebo faktickej prekážky, ktorá existuje v
dobe uskutočnenia právneho úkonu. Nemožné je plnenie, ak ho nemôže poskytnúť nikto. Subjektívna
nemožnosť nespôsobuje neplatnosť právneho dojednania. Počiatočná nemožnosť predmetu plnenia
spočíva v tom, že predmet plnenia je (posudzované objektívne), fakticky neuskutočniteľný (nestačí preto
nemožnosť poskytnutia predmetu plnenia iba na strane dlžníka vzhľadom na jeho osobné pomery).
Záver prvoinštančného súdu o „nesplniteľnej“ podmienke, a teda od počiatku nemožnom plnení, nemá

oporu v zákone, pretože nesplniteľná podmienka nie je tým kritériom, ktoré určuje absolútnu neplatnosť
právneho úkonu z dôvodu nemožnosti plnenia. V danej veci nedokončenie diela do konca septembra
2010 nie je možné vyhodnotiť ako nesplniteľnú podmienku v zmysle § 36 Občianskeho zákonníka.

14. Odvolací súd nepovažuje za správny ani záver súdu prvej inštancie, v zmysle ktorého je nemožná

aj druhá časť kumulatívnej podmienky na priznanie nároku na zmluvnú pokutu, a to zaslanie návrhu
zmluvy o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru/garážového státia do konca septembra 2010.
Prvoinštančný súd v odôvodnení napadnutého rozhodnutia konštatoval, že splnenie tejto druhej časti
kumulatívnej podmienky záviselo od rozhodnutí príslušných správnych orgánov, a teda ide zo strany
žalovaného o nesplniteľné plnenie, čo robí zmluvnú pokutu neplatnou. V tejto súvislosti odvolací súd

poukazuje na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 29 Cdo 1357/2000 zo dňa 20.3.2001, v zmysle
ktorého „ak sa účastník zaviaže, že zabezpečí záložnú zmluvu opatrenú doložkou katastrálneho úradu
o povolení vkladu, a to do určitého dátumu, ktorý pri pravidelnom resp. obvyklom behu udalostí možno
považovať za reálny, nemožno mať za to, že ide o plnenie nemožné, aj keď je závislé tiež na činnosti
tretej osoby (katastrálneho úradu). Bolo vecou žalobcu ako zo zmluvy zaviazaného subjektu, aby zobral

do úvahy vecný i časový aspekt prevzatého záväzku v nadväznosti na dohodnutú zmluvnú pokutu so
zreteľom na všetky konkrétne okolnosti. Žalobca sa v tomto smere teda zaviazal platne“. Rovnaký záver
prijal Najvyšší súd ČR i v rozhodnutí sp. zn. 25 Cdo 2893/99, podľa ktorého „iba okolnosť, že zmluvné
dojednanie spája plnenie dlžníka so súčinnosťou tretej osoby, nie je dôvodom počiatočnej nemožnosti
plnenia podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka“.

15. Je nutné prisvedčiť odvolateľovi, že nie je zrejmé, na základe akých úvah dospel konajúci
súd k záveru, že splnenie podmienok uvedených v čl. VIII. bod 1 zmlúv o budúcich kúpnych
zmluvách bolo potrebné splniť súčasne, t.j. v jeden konkrétny okamih (31.9.2010). V zmysle čl. VIII.
bod 1 zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách „ak stavba polyfunkčného domu (okrem príslušenstva

polyfunkčnéhodomu)nebudedokončenádo31.9.2010abudúcipredávajúcidotohtotermínunepredloží
budúcemu kupujúcemu návrh zmluvy o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru, je budúci
kupujúci oprávnený požadovať, aby mu budúci predávajúci zaplatil zmluvnú pokutu...“.S poukazom
na citovaný článok má odvolací súd za to, že z neho nevyplýva, že by splnenie oboch podmienok
malo nastať v jeden okamih (deň), ale tento hovorí o najneskoršom termíne možného dokončenia

polyfunkčného domu a predloženia návrhu zmlúv, aby nenastalo splnenie podmienky pre vznik nároku
žalobcu na zaplatenie zmluvnej pokuty.

16. Z uvedeného dôvodu odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej časti podľa § 389
ods. 1 písm. b) CSP zrušil a podľa ods. 2 uvedeného ustanovenia mu vec vrátil na ďalšie konanie s tým,

že súd prvej inštancie sa bude v ďalšom konaní opätovne zaoberať platnosťou dojednania o zmluvnej
pokute medzi stranami sporu v súlade so všeobecnou podmienkou platnosti právnych úkonov podľa §
37 Občianskeho zákonníka, pričom zohľadní vyššie uvedené závery odvolacieho súdu. Súčasne bude
posudzovať primeranosť výšky zmluvnej pokuty v zmysle § 301 Obchodného zákonníka. Odvolací súd
na záver poznamenáva, že výkon práva na zaplatenie zmluvnej pokuty je v obchodnoprávnych vzťahoch

potrebné posudzovať tak z hľadiska, či nejde o výkon práva, ktorý je v rozpore s dobrými mravmi (§ 3
ods. 1 Občianskeho zákonníka), ako aj z hľadiska, či nejde o výkon práva, ktorý je v rozpore s poctivým
obchodným stykom (§ 265 Obchodného zákonníka).17. O náhrade trov konania vrátane trov odvolacieho konania rozhodne súd prvej inštancie v novom
rozhodnutí o veci v súlade s § 396 ods. 3 O.s.p.

18. Toto rozhodnutie bolo členmi senátu prijaté pomerom hlasov 3:0 (§ 3 ods. 9 tretia veta zák. č.
757/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP)
v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,
ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom.

Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).