Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Friday, October 5, 2018

Súd: Okresný súd Zvolen
Spisová značka: 19C/44/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6718203284
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 10. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michal Tagaj

ECLI: ECLI:SK:OSZV:2018:6718203284.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Zvolen v konaní pred sudcom JUDr. Michalom Tagajom, v právnej veci žalobcu: Stavebné

bytové družstvo Zvolen, IČO: 00222054, Nográdyho 1455/24, 961 50 Zvolen, zast. TOMÁŠ KOHÚT
advokátska kancelária, s.r.o., Námestie SNP 74/28, 960 01 Zvolen, proti žalovanému: L. M., E.. M., O..
XX.XX.XXXX, R.. O. XXXX/X, XXX XX K., občan SR, o zaplatenie 1 680,44 Eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Súd konanie v časti o zaplatenie úrokov z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 711,92 Eur od
01.02.2018 do 31.03.2018 z a s t a v u j e .

II. Žalovaný je povinný z a p l a t i ť žalobcovi sumu 623,13 Eur spolu s úrokom z omeškania 5 %

ročne zo sumy 622,93 Eur od 01.04.2018 až do zaplatenia a to do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

III. Vo zvyšnej časti súd žalobu z a m i e t a .

IV. Žiadna zo strán n e m á právo na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 25.05.2018 domáhal od žalovaného zaplatenia
sumy 711,92 Eur, zmluvnej pokuty k 31.03.2018 vo výške 968,32 Eur, poštovného ku dňu 31.03.2018
vo výške 0,20 Eur, zmluvnej pokuty 1,5 ‰ zo sumy 711,92 Eur za každý deň omeškania od 01.04.2018

až do zaplatenia, úroku z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 711,92 Eur od 01.02.2018 až
do zaplatenia a náhrady trov konania a trov právneho zastúpenia a to na tom skutkovom a právnom
základe, že žalovaný je vlastníkom bytu č. X na ulici R.. O. XXXX/X K., pričom podľa čl. 4 ods. 2
Zmluvy o výkone správy č. XXX zo dňa 13.01.2010 (ďalej len ako „Zmluva o výkone správy“) je žalovaný
povinný platiť mesačne preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, na služby plnenia poskytované s
užívaním bytu (ďalej len ako „preddavky“) a poplatok za výkon správy. Žalovaný túto povinnosť zanedbal
a ku dňu 31.03.2018 dlhoval žalobcovi čiastku vo výške 6 172,73 Eur, ktorá pozostáva z neuhradených

preddavkov vo výške 3 401,83 Eur, zmluvnej pokuty vo výške 2 770 Eur podľa čl. 4 ods. 3 Zmluvy o
výkone správy a poštovného vo výške 0,90 Eur. Z uvedených čiastok bola v súdnom konaní vedenom
na Okresnom súde Zvolen pod sp.zn. XC/XXX/XXXX uplatnená čiastka 1 110,79 Eur (pozostávajúca
z neuhradených preddavkov k 31.10.2015 vo výške 852,65 Eur a zo zmluvnej pokuty k 31.10.2015 vo
výške 257,94 Eur a poštovného k 31.10.2015 vo výške 0,20 Eur). Ďalej bola v súdnom konaní vedenom
na Okresnom súde Zvolen pod sp.zn. XXC/XXX/XXXX uplatnená čiastka 1 142,89 Eur (pozostávajúca
z neuhradených preddavkov k 31.08.2016 vo výške 662,48 Eur a zo zmluvnej pokuty k 31.08.2016 vo

výške 480,11 Eur a poštovného k 31.08.2016 vo výške 0,30 Eur). Ďalej bola v súdnom konaní vedenom
na Okresnom súde Zvolen pod sp.zn. XC/XX/XXXX uplatnená čiastka 2 327,60 Eur (pozostávajúca z
neuhradených preddavkov k 31.08.2017 vo výške 1 263,77 Eur a zo zmluvnej pokuty k 31.08.2017 vo
výške 1 063,63 Eur a poštovného k 31.08.2016 vo výške 0,20 Eur). Na základe uvedeného žalobcažiadal od žalovaného čiastku 1 680,44 Eur, pozostávajúcu z neuhradených preddavkov vo výške 711,92
Eur, zo zmluvnej pokuty 968,32 Eur a poštovného 0,20 Eur.

2. K žalobe žalobca priložil „Sum analýzu platieb za obodbie od 01.01.2016 do 31.03.2018“ (ďalej len
ako „Analýza platieb“), Zmluvu o výkone správy a prílohy k Zmluve o výkone správy (podpisy vlastníkov
bytov).

3. Žalovaný prevzal žalobu s prílohami, poučeniami o procesných právach a povinnostiach a uznesením

tunajšiemu súdu, ktorým mu bola uložená povinnosť vyjadriť sa k žalobe dňa 09.08.2018 (č.l.59), napriek
tomu sa k žalobe písomne nevyjadril.

4. Dňa 05.10.2018 sa konalo pojednávanie, za prítomnosti právneho zástupcu žalobcu a žalovaného.
Žalovaný na pojednávaní uviedol, že si je vedomý svojho dlhu a je ochotný ho zaplatiť. Na žiadosť sudcu
v zmysle § 150 ods. 2 Civilného sporového poriadku o doplnenie skutkových tvrdení žalovaný uviedol,

že jeho dlh v zmysle predchádzajúcich súdnych konaní je už uhradený a že nemá vedomosť o tom,
že mu bola doručená Zmluva o výkone správy. Svoje záväzky si nehradí z dôvodu, že sa dostal do
finančných ťažkostí od roku 2016, nakoľko mu nebolo zaplatené za poskytnuté služby keď mal firmu,
ktorá je momentálne v likvidácii. Na úrade práce nie je a nepoberá ani dávky v hmotnej núdzi. Býva v byte
so synom, ktorý je maloletý. Momentálne pracuje pre druhého konateľa v inej firme, za čo poberá mzdu.

Právny zástupca žalobcu uviedol, že trvajú na podanej žalobe a pridŕžajú sa svojich písomných podaní
a žiadajú, aby bol žalovaný zaviazaný na zaplatenie dlžnej sumy preddavkov a poplatkov správcovi vo
výške 711,92 Eur, ako aj zmluvných pokút vo výške 968,32 Eur ako aj poštovného vo výške 0,20 Eur,
pričom ide o stav k 31.03.2018. Žiadali ďalej o zaviazanie žalovaného na zaplatenie zmluvných pokút
1,5‰dennezosumy 711,92Eurod01.02.2018dozaplatenia,akoajúrokovzomeškania5%ročne

zo sumy 711,92 Eur od 01.02.2018 do zaplatenia, ako aj náhrady trov konania vo výške 100 %. Majú za
to, že žalovaný porušil svoje povinnosti, ktoré mu vyplývajú zo zákona č. 182/93 Z.z., ako aj zo Zmluvy
o výkone správy. Pokiaľ ide o žalovaným tvrdenú skutočnosť, že jeho dlh v zmysle predchádzajúcich
konaní je už uhradený, právny zástupca žalobcu uviedol, že jediná úhrada od 01.01.2018 do 01.10.2018
bola vo výške 500 Eur, ktorú žalobca započítal na najstaršie dlhy a aktuálny dlh žalovaného predstavuje

sumu 7 373,88 Eur; súčasne predložil Analýzu platieb za obdobie od 01.01.2018 do 01.10.2018. Na
otázku sudcu, aby sa právny zástupca žalobcu vyjadril prečo - keď v žalobe uvádzajú, že ide o stav k
31.03.2018- požadujú úroky z omeškania a zmluvnú pokutu od 01.02.2018, právny zástupca žalobcu
uviedol, že zmluvnú pokutu a úroky z omeškania požadujú až od 01.04.2018 a teda v časti úrokov z
omeškania uplatnených v žalobe od 01.02.2018 do 31.03.2018 berú žalobu späť. Na žiadosť sudcu

v zmysle § 150 ods. 2 Civilného sporového poriadku o doplnenie skutkových tvrdení právny zástupca
žalobcu uviedol, že:
- časť Zmluvy o výkone správy týkajúca sa zmluvnej pokuty nebola individuálne dojednávaná a ide o
štandardný typ zmluvy;
- žalobca (správca) momentálne nedisponuje informáciou, či Zmluva o výkone správy bola doručená

žalovanému;
- na otázku sudcu, prečo pri odpočítaní čiastkových súm priznaných predchádzajúcimi súdnymi
rozhodnutiami v konkrétnej výške 852,65 Eur, 662,48 Eur a 1 263,77 Eur od celkovej sumy 3 401,83
Eur (uvedenej v žalobe ako celkový dlh žalovaného), nevychádza suma 711,92 Eur, ktorá je zažalovaná,
ale len suma 622,93 Eur, uviedol, že pravdepodobne bol do tejto žaloby zahrnutý aj predpis 8/2017

vo výške 88,99 Eur;
- zmluvné pokuty sa týkali neuhradených platieb za obdobie od augusta 2017 do 31.03.2018, takže 1.
deň, od ktorého sa počítala zmluvná pokuta bol 1. september roku 2017, pričom základom pre výpočet
zmluvnej pokuty bol celkový dlh žalovaného. Na otázku sudcu, prečo pri výpočte celkového dlhu ako
základu pre výpočet zmluvnej pokuty neboli zohľadnené už predchádzajúce súdne rozhodnutia, na

základe ktorých bol priznaný žalobcovi nárok na zaplatenie dlžných istín ako aj zmluvných pokút a
na otázku sudcu, z ktorých konkrétnych výšok zmluvných pokút uvedených v Analýze platieb (č.l.8)
pozostáva vyčíslená zmluvná pokuta v celkovej sume 968,32 Eur a ktorého obdobia sa týkajú, právny
zástupcažalobcunevedelodpovedať.Naotázkusudcu,odktorýchkonkrétnychdátumovrátalivypočítali
zmluvné pokuty, uviedol že vždy od ďalšieho nasledujúceho dňa po dátume splatnosti predpisu, ktorý

bol k 30. dňu, resp. k 31. dňu v mesiaci, čiže splatnosť jednotlivých predpisov bola vždy k poslednému
dňu v danom mesiaci. Zmluvné pokuty boli vypočítavané z jednotlivých predpisov, t.j. vo výške 88,99
Eur tak, že prvé omeškanie od ktorého sa rátala zmluvná pokuta bolo od 01.09.2017 do 31.03.2018.
Na opätovnú otázku sudcu, aby sa vyjadril k skutočnosti, prečo výška zmluvnej pokuty je vyššia akosamotná istina, ak uvádza, že zmluvné pokuty boli rátané len z predpisov 88,99 Eur, sa právny zástupca
nevedel vyjadriť a nemal v tejto časti ani návrhy na doplnenie dokazovania.

5. Podľa § 132 ods. 1,2 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok v znení zákona č. 87/2017
Z.z. (ďalej len ako „CSP“), v žalobe sa okrem všeobecných náležitostí podania uvedie označenie strán,
pravdivé a úplné opísanie rozhodujúcich skutočností, označenie dôkazov na ich preukázanie a žalobný
návrh. Opísanie rozhodujúcich skutočností nemožno nahradiť odkazom na označené dôkazy.

6. Podľa § 150 ods. 2 CSP, na zistenie podstatných a rozhodujúcich skutočností môže súd strany
požiadať o ďalšie skutkové tvrdenia.

7. Podľa § 151 ods. 1 CSP skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa považujú
za nesporné.

8. Podľa § 2 ods. 2 písm. a) Zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (ďalej len ako „Obchodný
zákonník“) v znení účinnom do 30.04.2018, podnikateľom podľa tohto zákona je osoba zapísaná v
obchodnom registri,

9. Podľa § 2 ods. 1 Obchodného zákonníka v znení účinnom do 30.04.2018, podnikaním sa rozumie

sústavná činnosť vykonávaná samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť
za účelom dosiahnutia zisku.

10. Podľa § 3 ods. 1 Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako
„ZVBaNP“) v znení účinnom do 31.03.2010, ak tento zákon neustanovuje inak, vzťahuje sa na práva a

povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov Občiansky zákonníka a osobitné predpisy.

11. Podľa § 6 ods. 1 ZVBaNP v znení účinnom do 31.10.2018 na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len "spoločenstvo"), ak vlastníci bytov a
nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou

osobou (ďalej len "správca"), najmä s bytovým družstvom.

12. Podľa § 6 ods. 2 ZVBaNP v znení účinnom do 31.10.2018, správa domu je obstarávanie služieb a
tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome

a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
priľahlého pozemku a príslušenstva,
b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
c) vedenie účtu domu v banke,
d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,

e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a
nebytových priestorov v dome.

13. Podľa § 8 ods. 1 ZVBaNP, v znení účinnom do 31.03.2010, správcom môže byť právnická osoba
alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a

údržbu bytového fondu. Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona.

14. V zmysle § 8 ods. 3 ZVBaNP v znení účinnom do 31.03.2010 ako aj v znení neskorších predpisov,
správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky
získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu

prevádzky,údržbyaopráv(ďalejlen"majetokvlastníkov")musísprávcaviesťoddeleneodúčtovsprávcu
v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu.
Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne
nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný
prospech alebo v prospech tretích osôb.

15. Podľa § 8b ods. 1 prvá veta ZVBaNP, v znení účinnom do 31.10.2018, správca je povinný vykonávať
správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je
oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom.16. Podľa § 8b ods. 2 ZVBaNP, v znení účinnom do 31.10.2018, pri správe domu je správca povinný
a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou

v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,
b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy
pred vlastnými,
c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla
činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,

d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,
f) umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov
týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv,
g)zvolaťschôdzuvlastníkovpodľapotreby,najmenejrazzarok,alebokeďotopožiadanajmenejštvrtina

vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
h) vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí
domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na
kalendárny rok,
i) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie

pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome,
j) podať návrh na exekučné konanie,
k) zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v súlade so zmluvou o
výkone správy a s týmto zákonom,

l) priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo na webovom
sídle správcu, ak ho má zriadené, postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania
prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných činnostiach spojených so
správou domu, vrátane jednotlivých cenových ponúk.

17. Podľa § 8a ZVBaNP, v znení účinnom do 31.03.2010, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej
zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov

bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej
zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje
osobitný predpis. Zmluva o výkone správy obsahuje najmä:
a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri
zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,

b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových
priestorov, príslušenstva a pozemku,
c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia
disponovať s nimi,
d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,

e) zásady určenia výšky platieb za správu,
f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

18. Podľa § 52 Zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len ako „Občiansky zákonník“ alebo
ako „Obč.Z.“) v znení účinnom do 31.03.2015, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na

právnuformu,ktorúuzatváradodávateľsospotrebiteľom.Ustanoveniaospotrebiteľskýchzmluvách,ako
aj všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy,
ak je to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody,
ktorých obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Dodávateľ je osoba,ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej
podnikateľskej činnosti. Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy
nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

19. Podľa § 53 ods. 1 Obč. Z. v znení účinnom do 28.02.2010, spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať
ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v
neprospech spotrebiteľa (ďalej len "neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide o predmet plnenia, cenu
plnenia alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.

20. Podľa § 53 ods. 2 Obč. Z. v znení účinnom do 28.02.2010, za individuálne dojednané zmluvné
ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom
zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah.

21. Podľa § 53 ods. 3 Obč. Z. v znení účinnom do 28.02.2010, ak dodávateľ nepreukáže opak, zmluvné

ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne dojednané.

22. Podľa § 53 ods. 4 písm. k/ Obč. Z. v znení účinnom do 28.02.2010, za neprijateľné podmienky
uvedené v spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré požadujú od spotrebiteľa, ktorý
nesplnil svoj záväzok, aby zaplatil neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho

záväzku.

23. Podľa § 53 ods. 5 Obč. Z. v znení účinnom do 28.02.2010, neprijateľné podmienky upravené v
spotrebiteľských zmluvách sú neplatné.

24. V zmysle § 54 ods. 1 druhá veta Obč. Z. sa spotrebiteľ nemôže vopred vzdať svojich práv alebo si
inak zhoršiť svoje zmluvné postavenie.

25. Podľa § 39 Obč. Z., neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu
alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

26. Podľa § 544 ods. 1 Obč. Z. v znení neskorších predpisov, ak strany dojednajú pre prípad porušenia
zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť,
aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

27. Podľa § 545a Obč. Z. v znení neskorších predpisov, neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže
súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený
požadovať náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje,
súd prihliadne aj na výšku škody, ktorá porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta
presahuje rozsah vzniknutej škody.

28. Podľa § 517 ods. 2 Obč. Z. v znení neskorších predpisov, ak ide o omeškanie s plnením peňažného
dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona
povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje
vykonávací predpis.

29. Podľa § 3 Nariadenia Vlády SR 87/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „Nariadenie
Vlády SR“), výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková
sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

30. Podľa § 255 ods. 1 a 2 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo
veci. Ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne
vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

31. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,

ktorým sa konanie končí.

32. Podľa § 145 ods. 2 CSP, ak je žaloba vzatá späť sčasti, súd konanie v tejto časti zastaví. O
čiastočnom späťvzatí žaloby rozhodne súd v rozhodnutí vo veci samej.33. Vzhľadom na nepopretie skutkových tvrdení žalobcu zo strany žalovaného, ako aj vzhľadom na
prehlásenie žalovaného, že si je vedomý dlhu, súd nepovažoval za sporné medzi stranami sporu žiadne

skutkové tvrdenia žalobcu. Súd v tejto súvislosti však konštatuje, že nepopretie skutkových tvrdení
nezbavuje súd povinnosti ex offo prihliadať na absolútnu neplatnosť právnych úkonov a v prípade
spotrebiteľských vzťahov aj na neprijateľné zmluvné podmienky (ktoré sú ex lege taktiež neplatné).

34. Súd na pojednávaní vykonal dokazovanie v zmysle § 204 CSP listinnými dôkazmi, in concreto

Zmluvou o výkone správy, Prílohami k zmluve o výkone správy, Analýzou platieb od 01.01.2016 do
31.03.2018, Analýzou platieb od 01.01.2018 do 01.10.2018, ako aj listinami nachádzajúcimi sa v
súdnych spisoch tunajšieho súdu pod sp.zn. XC/XXX/XXXX, sp.zn. XXC/XXX/XXXX a sp.zn. XC/XX/
XXXX a po vykonanom dokazovaní dospel k záveru, že nárok žalobcu je dôvodný len v časti.

35. Žalobca zobral na pojednávaní žalobu v časti o zaplatenie úrokov z omeškania za obdobie od

01.02.2018 do 31.03.2018 späť, súd preto v zmysle § 145 ods. 2 CSP konanie v tejto časti zastavil
(výrok I.).

36. Podľa čl. 4 bod 2 Zmluvy o výkone správy: „Na zabezpečenie prevádzky, údržby a opráv domu sú
vlastníci bytov povinní platiť :

a) preddavky do FPÚaO a na služby a plnenia poskytované s užívaním bytu mesačne vopred na účet
domu v banke, najneskôr do posledného dňa bežného mesiaca
b) správcovi poplatok za výkon správy vo výške stanovenej orgánom správcu mesačne vopred,
najneskôr do posledného dňa bežného mesiaca...Poplatok za výkon správy bude trvalým príkazom z
účtu domu v banke uhrádzaný na účet správcu mesačne.

37. Z Analýzy platieb za obdobie od 01.01.2016 do 31.03.2018 vyplýva, že celkový dlh žalovaného k
31.03.2018 predstavoval (a) sumu 3 401,83 Eur na preddavkoch, (b) celkový dlh na penáloch (pozn.
súdu zmluvné pokuty) predstavoval sumu 2 770 Eur a na poštovnom predstavoval celkový dlh 0,90 Eur,
pričom výška predpisov (povinných platieb) za rozhodné obdobie - v zmysle žaloby a predchádzajúcich

súdnych konaní za mesiace od 09/2017 vrátane až po 03/2018 vrátane (ďalej aj len ako „Rozhodné
obdobie“) - bola 88,99 Eur za každý mesiac, celkom tak za Rozhodné obdobie predstavoval
súčet neuhradených predpisov (preddavkov) sumu 622,93 Eur a nie sumu 711,92 Eur, ako tvrdil žalobca
v žalobe. Na pojednávaní právny zástupca na otázku sudcu v zmysle § 150 ods. 2 CSP, prečo pri
odpočítaní čiastkových súm priznaných predchádzajúcimi súdnymi rozhodnutiami v konkrétnej výške

852,65 Eur, 662,48 Eur a 1 263,77 Eur od celkovej sumy 3 401,83 Eur (uvedenej v žalobe
ako celkový dlh žalovaného), nevychádza suma 711,92 Eur, ktorá je zažalovaná, ale len suma 622,93
Eur, uviedol, že pravdepodobne bol do tejto žaloby zahrnutý aj predpis 8/2017 vo výške 88,99
Eur. Súd však konštatuje, že ak by tomu tak bolo, tento nárok za obdobie 08/2017 už bol žalobcovi
priznaný právoplatným rozsudkom tunajšieho súdu č.k. XC/XX/XXXX-XX zo dňa 23.04.2018, v ktorom

sa vychádzalo zo stavu ku 31.08.2018 a predmetom tohto sporu, bez pripustenia prípadnej zmeny
žaloby, mohli byť len neuhradené preddavky za Rozhodné obdobie od 01.09.2017 do 31.03.2018. Súd
preto žalobcovi priznal len (i) nárok na zaplatenie sumy 622,93 Eur z titulu 7 neuhradených preddavkov
po 88,99 Eur za Rozhodné obdobie (09/2017 až 03/2018), (ii) nárok na náhradu poštovného v sume
0,20 Eur a (iii) keďže sa žalovaný dostal do omeškania, súd priznal žalobcovi aj nárok na zaplatenie

úrokov z omeškania zo sumy 622,93 Eur od 01.04.2018 až do zaplatenia (výrok II.). Vo zvyšnej časti
tohto nároku (jeden neuhradený preddavok vo výške 88,99 Eur) súd žalobu zamietol (výrok III.)

38. Súd zamietol (výrok III) aj nárok žalobcu na zaplatenie všetkých zmluvných pokút, a to tak (a)
vyčíslených pevnou sumou 968,32 Eur ku dňu 31.03.2018, ako aj (b) zmluvnú pokutu uplatnenú v miere

1,5‰ denne zo sumy 711,92 Eur za každý deň omeškania od 01.04.2018 až do zaplatenia, a to z
nasledovných dôvodov:
1. žalobca v žalobe neuviedol, ako dospel k výške zmluvnej pokuty ku dňu 31.03.2018 vo výške 968,32
Eur a túto skutočnosť nevedel vysvetliť ani na pojednávaní;
2. zmluvnú pokutu nie je možné priznať do budúcna, teda za obdobie po vyhlásení rozsudku;

3. zmluvné dojednania v Zmluve o výkone správy v častiach týkajúcich sa zmluvných pokút sú neplatné
v dôsledku neprijateľných zmluvných podmienok;
4. zmluvné dojednania v Zmluve o výkone správy v častiach týkajúcich sa zmluvných pokút sú neplatné
pre rozpor so zákonom a pre obchádzanie zákona.39. Zo súdneho spisu tunajšieho súdu sp.zn. XC/XXX/XXXX vyplýva, že žalobca sa domáhal od
žalovaného zaplatenia neuhradených preddavkov k 31.10.2015 vo výške 852,65 Eur, zmluvnej

pokuty k 31.10.2015 v sume 257,94 Eur, poštovného 0,20 Eur ako aj zmluvnej pokuty 1,5‰ denne zo
sumy 852,65 Eur za každý deň omeškania od 01.11.2015 až do zaplatenia a úrokov z omeškania 5,05 %
ročne zo sumy 852,65 Eur od 01.11.2015 až do zaplatenia. Predmetné súdne konanie bolo právoplatne
rozhodnuté (rozsudok č.k. XC/XXX/XXXX-XX zo dňa 18.09.2017 a rozsudok č.k. XC/XXX/XXXX-XXXX
zo dňa 31.05.2018) tak, že žalovaný bol povinný zaplatiť žalobcovi :

a) neuhradené preddavky k 31.10.2015 vo výške 852,65 Eur,
b) zmluvnú pokutu k 31.10.2015 v sume 257,94 Eur,
c) poštovné 0,20 Eur
d) zmluvnú pokutu vo výške 1,5‰ denne zo sumy 852,65 Eur za každý deň omeškania od 01.11.2015
až do zaplatenia;
e) úroky z omeškania 5,05 % ročne zo sumy 852,65 Eur od 01.11.2015 až do zaplatenia.

40. Zo súdneho spisu tunajšieho súdu sp.zn. XXC/XXX/XXXX vyplýva, že žalobca sa domáhal od
žalovaného zaplatenia neuhradených preddavkov k 31.08.2016 vo výške 662,48 Eur, zmluvnej
pokuty k 31.08.2016 v sume 480,11 Eur, poštovného 0,30 Eur ako aj zmluvnej pokuty 1,5‰ denne zo
sumy 662,48 Eur za každý deň omeškania od 01.09.2016 až do zaplatenia a úrokov z omeškania 5,05 %

ročne zo sumy 662,48 Eur od 01.09.2016 až do zaplatenia. Predmetné súdne konanie bolo právoplatne
rozhodnuté (platobný rozkaz č.k. XXC/XXX/XXXX-XX zo dňa 28.11.2016) tak, že žalovaný bol povinný
zaplatiť žalobcovi :
a) neuhradené preddavky k 31.08.2016 vo výške 662,48 Eur,
b) zmluvnú pokutu k 31.08.2016 v sume 480,11 Eur,

c) poštovné k 31.08.2016 vo výške 0,30 Eur
d) zmluvnú pokutu vo výške 1,5‰ denne zo sumy 662,48 Eur za každý deň omeškania od 01.09.2016
až do zaplatenia;
e) úroky z omeškania 5,05 % ročne zo sumy 662,48 Eur od 01.09.2016 až do zaplatenia.

41. Zo súdneho spisu tunajšieho súdu sp.zn. XC/XX/XXXX vyplýva, že žalobca sa domáhal od
žalovaného zaplatenia neuhradených preddavkov k 31.08.2017 vo výške 1 263,77 Eur, zmluvnej pokuty
k 31.08.2017 v sume 1 063,63 Eur, poštovného 0,20 Eur ako aj zmluvnej pokuty 1,5‰ denne zo sumy 1
263,77 Eur za každý deň omeškania od 01.09.2017 až do zaplatenia a úrokov z omeškania 5,00 % ročne
zo sumy 1 263,77 Eur od 01.09.2017 až do zaplatenia. Predmetné súdne konanie bolo právoplatne

rozhodnuté (rozsudok č.k. XC/XX/XXXX-XX zo dňa 23.04.2018) tak, že žalovaný bol povinný zaplatiť
žalobcovi :
a) sumu 2 327,60 Eur, pozostávajúcu z (i) neuhradených preddavkov k 31.08.2017 vo výške 1 263,77
Eur, (ii) zmluvnej pokuty k 31.08.2017 v sume 1 063,63 Eur Eur a (iii) poštovného k 31.08.2017 vo výške
0,20 Eur

b) zmluvnú pokutu vo výške 1,5‰ denne zo sumy 1 263,77 Eur za každý deň omeškania od 01.09.2017
až do zaplatenia;
e) úroky z omeškania 5 % ročne zo sumy 1 263,77 Eur od 01.09.2017 až do zaplatenia.

42. Podľa čl. 4 bod 3 Zmluvy o výkone správy : „V prípade omeškania s platbami podľa ods.2 tohto

článku sú vlastníci povinní zaplatiť správcovi zmluvnú pokutu vo výške 1,5 ‰ z dlžnej čiastky
za každý deň omeškania odo dňa, keď dlh vznikol až do jeho zaplatenia v súlade s ustanovením § 544
ods.2 Občianskeho zákonníka, ktorá je výnosom správcu. Nárok na náhradu škody nie je tým dotknutý.“
Podľa čl. 4 bod 4 Zmluvy o výkone správy: „Vyúčtovaním zistený nedoplatok skutočných nákladov za
služby a plnenia poskytované s užívaním bytu sú vlastníci povinní zaplatiť správcovi do 15 dní odo dňa

doručenia vyúčtovania. Ak budú vlastníci v omeškaní so splnením tejto povinnosti, sú povinní zaplatiť
zmluvnú pokutu vo výške 1,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania odo dňa keď dlh vznikol
až do jeho zaplatenia, ktorá je výnosom správcu. Nárok na náhradu škody tým nie je dotknutý.“

43. Jedným z dôvodov pre zamietnutie žaloby v časti o zaplatenie zmluvných pokút bola skutočnosť, že

žalobca v žalobe neuviedol, ako dospel k výške zmluvnej pokuty ku dňu 31.03.2018 vo výške 968,32
Eur a túto skutočnosť nevedel vysvetliť ani na pojednávaní. Súd v prvom rade poukazuje na povinnosť
žalobcu v zmysle § 132 ods. 1 CSP uviesť v žalobe rozhodujúce skutočnosti - v danom prípade z akej
dlžnej sumy alebo súm a od kedy sa zmluvné pokuty vypočítavali a uplatnili, pričom podľa ods. 2 tohtoustanovenia opísanie rozhodujúcich skutočností nemožno nahradiť odkazom na označené dôkazy. Zo
žaloby nie je zrejmé, z akej dlžnej istiny alebo dlžných istín bola predmetná zmluvná pokuta vypočítaná,
ktorých konkrétnych mesiacov sa týka zmluvná pokuta a nevyplýva tiež ani od akého dátumu sa zmluvná

pokuta alebo možno viac zmluvných pokút vypočítavali a uplatnili. K žalobe síce bola priložená Analýza
platieb, pričom súd z nej mohol len predpokladať, že uplatnená zmluvná pokuta 968,32 Eur pozostáva
z jednotlivých zmluvných pokút priradených v Analýze platieb k jednotlivým mesiacom Rozhodného
obdobia (09/2017 až 03/2018), kde je len uvedené že výška zmluvnej pokuty je : 125,05 Eur za 09/2017,
133,36 Eur za 10/2017, 133,06 Eur za 11/2017, 141,63 Eur za 12/2017, 145,77 Eur za 01/2018, 135,40

Eur za 02/2018 a 154,05 Eur za 03/2018 - čo je spolu žalovaná suma zmluvných pokút 968,32
Eur, avšak ani z tejto Analýzy platieb súdu nie je zrejmé, z akej dlžnej istiny alebo dlžných istín bola
predmetná zmluvná pokuta vypočítaná ani od akého dátumu sa zmluvná pokuta vypočítavala. Právny
zástupca žalobcu na pojednávaní uviedol, že prvý deň, od ktorého sa počítala zmluvná pokuta, bol
1. september roku 2017, pričom základom pre výpočet zmluvnej pokuty bol celkový dlh žalovaného.
Tomu by v podstate nasvedčovalo aj to, že výška v Analýze platieb uvedených zmluvných pokút a

priradených k jednotlivým mesiacom Rozhodného obdobia (09/2017 až 03/2018), napriek znižujúcemu
sa počtu dní omeškania každého nasledujúceho mesiaca, rástla (napr. zmluvná pokuta k 30.09.2017
bola 125,05 Eur a k 31.03.2018 bola zmluvná pokuta už 154,05 Eur). Pokiaľ by si ale žalobca uplatnil
zmluvnú pokutu z celkovej dlžnej sumy, v istej časti takto uplatnenej zmluvnej pokuty by tu potom
bola prekážka rozsúdenej veci, nakoľko tunajší súd právoplatným rozsudkom č.k. XC/XXX/XXXX-XX zo

dňa 18.09.2017 a rozsudkom č.k. XC/XXX/XXXX-XXXX zo dňa 31.05.2018 priznal žalobcovi i.a. nárok
voči žalovanému na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 1,5‰ denne zo sumy 852,65 Eur za každý
deň omeškania od 01.11.2015 až do zaplatenia Platobným rozkazom č.k. XXC/XXX/XXXX-XX zo dňa
28.11.2016 priznal žalobcovi i.a. nárok voči žalovanému na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 1,5‰
denne zo sumy 662,48 Eur za každý deň omeškania od 01.09.2016 až do zaplatenia a rozsudkom č.k.

XC/XX/XXXX-XXzodňa23.04.2018priznalžalobcovii.a.nárokvočižalovanémunazaplateniezmluvnej
pokuty vo výške 1,5‰ denne zo sumy 1 263,77 Eur za každý deň omeškania od 01.09.2017 až do
zaplatenia. Z uvedeného potom vyplýva, že ak by si žalobca v spore uplatnil zmluvné pokuty vypočítané
tak, že každý mesiac sa vypočítavala samostatná zmluvná pokuta a to z celkovej dlžnej sumy, vznikla
by v časti zmluvných pokút počítaných z dlžnej sumy 2 778,90 Eur (ako súčet sumy 852,65 Eur, sumy

662,48 Eur a sumy 1 263,77 Eur) procesná prekážka rozhodnutej veci, keďže zmluvné pokuty z týchto
dlžných istín už boli právoplatne žalobcovi priznané. Súd však nemohol v tejto časti konanie zastaviť pre
procesnú prekážku, nakoľko právny zástupca žalobcu na pojednávaní následne zmenil argumentáciu
a uviedol, že zmluvné pokuty boli vypočítavané z jednotlivých predpisov, t.j. vo výške 88,99 Eur tak,
že prvé omeškanie od ktorého sa rátala zmluvná pokuta, bolo od 01.09.2017 do 31.03.2018. Ak by

to tak ale skutočne bolo, výška jednotlivých zmluvných pokút priradených ku konkrétnym mesiacom
Rozhodného obdobia by nerástla s každým nasledovným mesiacom, ale naopak, klesala by. A už by
potom vonkoncom bolo matematicky a logicky vylúčené, aby výška zmluvnej pokuty (968,32 Eur) za
krátke obdobie (od 01.09.2017 do 31.03.2018) predstavovala až 155 % dlžnej istiny (622,93 Eur) za toto
isté obdobie. Na otázku sudcu, aby sa právny zástupca žalobcu vyjadril k skutočnosti, prečo za to isté

Rozhodné obdobie je výška zmluvnej pokuty vyššia ako samotná dlžná istina za toto obdobie, sa právny
zástupca nevedel vyjadriť a nemal v tejto časti ani návrhy na doplnenie dokazovania.

44. Pokiaľ ide o uplatnenú zmluvnú pokutu v miere 1,5‰ denne zo sumy 711,92 Eur za každý
deň omeškania od 01.04.2018 až do zaplatenia, súd s poukazom na ust. § 217 ods. 2 CSP, ako

aj na súdnu prax (napr. uzn. Najvyššieho súdu SR sp.zn. 3Mcdo 12/2011 z 14.6.2012, uznesenie
Najvyššieho súdu ČR sp.zn. 32Cdo/1432/2010 z 30.03.2011, uznesenie Najvyššieho súdu ČR sp.zn.
23Cdo 4799/2010 z 26.4.2011) konštatuje, že zmluvnú pokutu nie je možné priznať do budúcna, teda
za obdobie po vyhlásení rozsudku, nakoľko zmluvná pokuta je samostatným nárokom (pohľadávkou) a
nejde o opakujúce sa dávky ani splátky a ani o príslušenstvom pohľadávky (úroky z omeškania). Naviac,

v predmetnej veci bola takto uplatnená zmluvná pokuta, ktorá sa mala vypočítať zo základu 711,92 Eur,
avšak za Rozhodné obdobie bola dlžná suma na preddavkoch len 622,93 Eur.

45.Ďalšímdôvodomzamietnutiažalobyvčastiozaplateniezmluvnýchpokútbolaneplatnosťzmluvných
dojednaní Zmluvy o výkone správy v častiach týkajúcich sa zmluvných pokút v dôsledku neprijateľných

zmluvných podmienok. V predmetnej veci bola uzavretá Zmluva o výkone správy podľa ZVBaNP, ktorý v
§ 3 ods. 1 odkazuje pri právach a povinnostiach vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov najmä
na Občiansky zákonník. Podľa § 52 Obč. Z. je spotrebiteľskou zmluvou každá zmluva bez ohľadu na
právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Dodávateľom je osoba, ktorá pri uzatváraní aplnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.
Spotrebiteľom je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci
predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti. Zmluvu o výkone správy uzavreli

vlastníci so žalobcom ako správcom, ktorým podľa § 8 ods. 1 ZVBaNP môže byť len podnikateľ, ktorý má
v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Žalobca je zapísaný
v Obchodnom registri a podľa § 2 ods. 2 písm. a) Obchodného zákonníka sa považuje za podnikateľa. Aj
keď súdna prax nie je jednotná v otázke spotrebiteľského charakteru zmluvy o výkone správy, uzavretej
podľa ZVBaNP, súd sa prikláňa k tým záverom, že pokiaľ ide o fyzické osoby ako vlastníkov bytov

a nebytových priestorov, nemožno vo vzťahu k nim uprieť spotrebiteľský charakter Zmluvy o výkone
správy,akdruhouzmluvnoustranoujesprávcapodnikateľ,ktorývykonávačinnosťsprávcuvrámcisvojej
podnikateľskej činnosti. K obdobným záverom dospel aj Krajský súd v Banskej Bystrici v uznesení č.k.
17CO/379/2016-109 z 29.06.2017, ktorý sa vysporiadal aj s otázkou rôzneho posudzovania zmluvnej
pokuty súdmi a s otázkou spotrebiteľského charakteru zmluvy. Súd taktiež poukazuje na obdobné závery
o spotrebiteľskom charaktere zmluvy o výkone správy podľa ZVBaNP, ku ktorým dospel Krajský súd v

Žiline v rozsudku č.k. 21S/70/2011-26 zo dňa 30.11.2011, ktorý bol potvrdený rozsudkom Najvyššieho
súduSRsp.zn.2Sžo/7/2012z23.10.2012 (tietozáverynebolispochybnenéanivUzneseníNajvyššieho
súdu SR sp.zn. 4Cdo/556/2014 zo dňa 26.08.2015 a ani v uznesení Ústavného súdu SR sp.zn. II.
ÚS 490/2015 zo dňa 20.08.2015). Taktiež k obdobným záverom dospel aj Krajský súd v Bratislave v
uznesení sp.zn. 5Co/140/2010 z 30.04.2010 a Krajský súd v Prešove v rozsudku sp.zn. 4 Co/125/2009,

ktorý prešiel aj testom ústavnosti (IV. ÚS 33/2010 z 28.1.2010) a Krajský súd v Prešove v rozsudku
sp.zn. 3S/43/2015 zo dňa 21.10.2016, ktorý vyvodil záver, že je nesporné, že zmluva o výkone správy
a zmluvný vzťah medzi správcom a vlastníkmi bytov je spotrebiteľským vzťahom.

46. Pokiaľ je teda Zmluva o výkone správy vo vzťahu k žalovanému zmluvou spotrebiteľskou a žalovaný

je spotrebiteľom, súd musel skúmať aj prípadné neprijateľné zmluvné podmienky, ktoré sú ex lege
neplatné (§ 53 ods. 5 Obč. Z.). Občiansky zákonník považuje za neprijateľné zmluvné podmienky
také, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu, ak neboli individuálne dojednané, pričom za individuálne
dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa
pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. Dôkazné bremeno preukázania individuálneho

dojednania leží na dodávateľovi (žalobca) a ak nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia dohodnuté
medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne dojednané. Podľa § 53 ods. 4 písm.
k/ Obč. Z. v znení účinnom do 28.02.2010, za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve
sa považujú najmä ustanovenia, ktoré požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok, aby zaplatil
neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku.

47. ZVBaNP v § 8a vymedzuje zákonné obsahové náležitosti Zmluvy o výkone správy, ako aj spôsob
jej schvaľovania, jej záväznosť a tiež povinnosť správcu doručiť ju každému vlastníkovi. Schválená
zmluva o výkone správy je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
ak je podpísaná nadpolovičnou väčšinou vlastníkov. Z príloh k Zmluvy o výkone správy vyplýva, že

táto zmluva bola schválená nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov a teda
schválená Zmluva o výkone správy zaväzuje aj žalovaného. Podľa cit.ust. § 8a ZVBaNP, bol žalobca ako
správca povinný schválenú Zmluvu o výkone správy doručiť žalovanému. Nakoľko v prílohách Zmluvy
o výkone správy absentuje podpis žalovaného, súd na pojednávaní vyzval právneho zástupcu žalobcu,
aby sa vyjadril, či táto zmluva bola doručená žalovanému, na čo právny zástupca žalobcu nevedel

reagovať a žalovaný nemal vedomosť, že mu bola táto zmluva doručená.

48. Dojednanie o zmluvnej pokute nepatrí medzi základné obsahové náležitosti zmluvy o výkone
správy podľa ZVBaNP, avšak dojednanie o zmluvnej pokute v zmluve o výkone správy nemožno vo
všeobecnosti vylúčiť a je možné súhlasiť s tým, že za istých okolností je dojednaná zmluvná pokuta

aj vhodná a účelná, nakoľko vlastníkov núti plniť si svoje peňažné záväzky (preddavky a poplatky do
fondu úprav a poplatky správcovi) a teda zmluvná pokuta tak zabezpečuje tvorbu majetku samotných
vlastníkov (podľa § 8 ods. 3 ZVBaNP je majetok vlastníkov tvorený z prostriedkov získaných z úhrad
za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a
opráv), čo je na prospech samotných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. To však ale nie je tento

prípad Zmluvy o výkone správy v súdenej veci. Zmluvná pokuta nebola so spotrebiteľmi individuálne
dojednaná, čo potvrdil aj právny zástupca žalobcu na pojednávaní, keď uviedol, že išlo o štandardný typ
zmluvy a ustanovenie o zmluvnej pokute nebolo individuálne dojednávané. Podľa čl. 4 Zmluvy o výkone
správyjezmluvnápokutadohodnutálenakojednostrannýzáväzoktohovlastníkabytualebonebytovéhopriestoru, ktorý nezaplatí riadne a načas preddavky, pričom zmluvná pokuta nie je spoločným výnosom
(majetkom) vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ale je výnosom správcu a teda peňažné
prostriedky získané zaplatením alebo vymožením zmluvných pokút nie sú na prospech vlastníkov bytov

a nebytových priestorov (netvoria majetok vlastníkov, tak ako to sleduje § 8 ods. 3 ZVBaNP), ale
podľa Zmluvy o výkone správy sú vyslovene výnosom žalobcu ako správcu, ktorý však za výkon svojej
činnosti od vlastníkov poberá na mesačnej báze aj poplatky. Je nepochybné, že Zmluva o výkone
správy bola vopred pripravená žalobcom ako správcom, kedy išlo o štandardizovaný typ zmluvy žalobcu,
ktorý už vopred obsahoval aj ustanovenia o zmluvnej pokute a vlastníci ako spotrebitelia reálne nemali

možnosť do tohto predpripraveného textu zmluvy zasiahnuť. Zmluvná pokuta v čl. 4 Zmluvy o výkone
správy nebola dohodnutá takým spôsobom, že by mal aj žalobca ako správca platiť za porušenie jeho
povinností zmluvné pokuty, takže z tohto hľadiska je zmluvná pokuta len jednostranne zaväzujúca a
sleduje len majetkový prospech správcu (žalobcu), čo spôsobuje medzi spotrebiteľmi na jednej strane a
správcom na strane druhej značnú nerovnováhu práv a povinností v neprospech spotrebiteľov, pričom
súd považuje výšku tejto zmluvnej pokuty 1,5 ‰ denne (viac ako 54 % ročne) za neprimeranú. Súdu je

známe, že v iných sporoch prebiehajúcich na tunajšom súde bola zmluvná pokuta taktiež vyhodnotená
ako neprimeraná a z tohto dôvodu bola súdom moderovaná (znížená). Nakoľko však podľa názoru súdu
ideovedľajšiedojednaniespotrebiteľskejzmluvy,ktoréneboloindividuálnedojednanéaktoréspôsobuje
nerovnováhu v právach a povinnostiach v neprospech spotrebiteľov, pričom výška zmluvnej pokuty (viac
ako 54 % ročne) je neprimerane vysoká a samotná zmluvná pokuta sleduje najmä majetkový prospech

správcu a nie vlastníkov bytov (čo je inak v rozpore so ZVBaNP), je takéto dojednane pre neprijateľnosť
zmluvnej podmienky ex lege neplatné a preto neprichádza do úvahy moderácia výšky zmluvnej pokuty
súdom v zmysle § 545a Obč. Z..

49.Ďalšímdôvodomzamietnutiažalobyvčastiozaplateniezmluvnýchpokútbolaneplatnosťustanovení

Zmluvy o výkone správy pre rozpor so zákonom (§ 39 Obč. Z.). Súd jednak videl rozpor predmetných
ustanovení Zmluvy o výkone správy (čl. 4) s ustanovením § 54 Obč. Z., nakoľko sa podľa
názoru súdu vlastníci bytov a nebytových priestorov fakticky vopred vzdali svojho práva na majetok
- príjmu (výnosov) zo zaplatených zmluvných pokút. Ako už bolo skôr uvedené, podľa § 8 ods. 3
ZVBaNP je majetok vlastníkov tvorený z prostriedkov získaných z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov

a nebytových priestorov v dome a prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv. Analogicky by tento
majetok vlastníkov mali tvoriť aj príjmy zo sankcií za porušenie povinností platiť riadne a včas predmetné
preddavky, t.z. úroky z omeškania (ako príslušenstvo pohľadávok) i zmluvné pokuty (ako samostatné
nároky). V danom prípade má zmluvná pokuta svoj základ nepochybne v neuhradených preddavkoch
ako majetku vlastníkov (najskôr je majetkom vlastníkov pohľadávka na zaplatenie preddavkov a po

zaplatení sa pohľadávka mení na finančné prostriedky), pričom podľa § 8 ods. 3 ZVBaNP správca
nesmie majetok vlastníkov využívať na svoj prospech. Pokiaľ by čl. 4 neobsahoval ustanovenie o tom, že
zmluvná pokuta je výnosom správcu, nepochybne by zmluvné pokuty tvorili majetok vlastníkov bytov a
nebytových priestorov. V článku IV. Zmluvy o výkone správy sa však zmluvné strany dohodli, že zmluvné
pokuty sú výnosom správcu (žalobcu) a teda vlastníci sa tak fakticky vzdali nároku na zaplatené zmluvné

pokuty, ktoré by inak mali tvoriť tiež ich majetok, tak ako ostatné zaplatené úhrady a teda vzdali sa
vopred práva na majetok, čo je v zmysle § 54 Obč. Z. neprípustné.

50. Neplatné v zmysle § 39 Obč. Z. považuje súd ustanovenia (čl. 4) Zmluvy o výkone správy v častiach
o zmluvných pokutách aj pre rozpor so ZVBaNP a pre obchádzanie účelu ZVBaNP. Podľa § 6 ods.

2 ZVBaNP správca i.a. zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vymáhanie
nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov. Podľa § 8b ods. 1 prvá veta
ZVBaNP, správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov a na ich účet a
je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom.
Podľa § 8 ods. 3 ZVBaNP je majetok vlastníkov tvorený z prostriedkov získaných z úhrad za plnenia od

vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv. Tento
majetok vlastníkov správca nesmie využiť vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb. Podľa
§ 8b ods. 2 písm. d/ a e/ ZVBaNP pri správe domu je správca povinný vykonávať práva k majetku
vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, sledovať úhrady za plnenia
a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov

v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky. Správca je teda v zmysle ZVBaNP povinný konať len v
záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov, pričom koná v ich mene a na ich účet (takto vymáha
aj nedoplatky) a správca nesmie majetok vlastníkov využívať vo svoj prospech. Podľa názoru súdu,
takto dojednaná zmluvná pokuta v Zmluve o výkone správy je v rozpore s účelom sledovaným ZVBaNP,nakoľko (i) správca nekonal v záujme vlastníkov bytov (zmluvná pokuta ako sankcia nesleduje výnos
na strane vlastníkov ale výnos správcu, (ii) správca nekonal ani na účet vlastníkov (zmluvná pokuta je
výnosom správcu) a (iii) správca v zásade využíva majetok vlastníkov (nebyť predmetného ustanovenia,

bola by zmluvná pokuta majetkom (výnosom) vlastníkom bytov a nebytových priestorov) na svoj vlastný
prospech, kedy sankcia za nesplnenie tejto povinnosti je podľa čl. 4 Zmluvy o výkone správy v plnej
miere výnosom správcu.

51. O trovách súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 2 CSP tak, že žiadnej zo strán nepriznal nárok na

náhradu trov konania, nakoľko žalobca bol úspešný len v miere 37,07 % a teda väčší úspech mal
žalovaný, ktorý by mal mať (pomerný) nárok na náhradu trov konania. Žalovaný sa však od začiatku
konania správal pasívne, na výzvy súdu nereagoval, nevyjadril sa k žalobe a na pojednávaní nebol
právne zastúpený. Súd preto nárok na náhradu trov konania nepriznal ani jednej sporovej strane.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd

Zvolen, písomne v dvoch vyhotoveniach. Podľa § 362 CSP odvolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo
v lehote podané na príslušnom odvolacom súde, ktorým je Krajský súd v Banskej Bystrici.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania podľa § 127 CSP (ktorému súdu je
určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne a
čoho sa odvolateľ domáha (§ 363 CSP). Odvolanie možno odôvodniť tým, že a) neboli splnené
procesné podmienky, b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala

jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, c)
rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za
následok nesprávne rozhodnutie vo veci, e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností, f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov
k nesprávnym skutkovým zisteniam, g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie

prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1 CSP).

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada

mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 CSP).

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

odvolania.Odvolaciedôvodyadôkazynaichpreukázaniemožnomeniťadopĺňaťlendouplynutialehoty
na podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak

a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný exekučný titul, môže oprávnený podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa Exekučného poriadku.