Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, September 2, 2020

Súd: Okresný súd Poprad
Spisová značka: 12C/20/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8717205389
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 09. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. František Zelený

ECLI: ECLI:SK:OSPP:2020:8717205389.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Poprad samosudcom JUDr. Františkom Zeleným, v právnej veci žalobcu: X. Y.,

Q..X.X.XXXX, W. U. M. XXXXX/XX, U. U. - N., práv. zast. G. X. R. R. Y..N..K.., H.. O. X, U. U., Z.: XX
XXX XXX, proti žalovanému: Y. T. U. T. U. D. Y., S.. Y. XXXX/XX, R., Z.: XX XXX XXX, práv.zast. J.. Š.
Š., G., Š. XXX, Svit, v konaní o uloženie povinnosti s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Súd u k l a d á žalovanému povinnosť vyhotoviť a doručiť žalobcovi písomné vyhlásenie o tom, že
žalobca ako vlastník bytu č. 33 na prízemí, vchod č. 27 v bytovom dome so súpisným číslom XXXX (U.
Y., S.. Y., K.. Č.. XX,XX,XX,XX), postavenom na parcele č. C-KN 3009/208, druh pozemku zastavané
plochy a nádvoria o výmere 683 m2, zapísanom na S. Č.. XXXX, X.. Ú.. R., nemá žiadne nedoplatky na

úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky,
údržby a opráv, a to do 3 dní od nadobudnutia právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Žalobca má voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 % s tým, že o výške tejto
náhrady rozhodne súd I. inštancie samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa
konanie končí.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobca sa žalobou doručenou súdu dňa 21.4.2017 domáhal, aby nariadil neodkladné opatrenie a
uložil povinnosť žalovanému vyhotoviť a doručiť žalobcovi písomné vyhlásenie o tom, že žalobca ako

vlastník k bytu č. 33 na prízemí, vchod č. 27 v bytovom dome so súpisným číslom 2669 postavenom
na parc. č. C- KN 3009/208, zapísanom Q. S. Č.. XXXX X.. Ú.. R., nemá žiadne nedoplatky na
úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky,
údržby a opráv a v prípade nenariadenia predbežného opatrenia rozhodol vo veci samej v rovnakom
znení. Zároveň si uplatnil náhradu trov konania. Žalobu v písomnom podaní odôvodnil tým, že
v roku 2014 vydražením, t . j. príklepom licitátora na dobrovoľnej dražbe konanej dňa 22.8.2014,
nadobudol v súlade so zák. č. 527/2002 Z. z. vlastnícke právo k nehnuteľnostiam M. Q. S. Č.. XXXX

X.. Ú.. R. G. W. U. č. 33 na prízemí, T. Č.. XX T. U. D. Y. v podiele 1/1, spoluvlastnícky podiel na
spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a spoluvlastnícky podiel na zastavaných
plochách a nádvoriach. Počnúc dňom nadobudnutia vlastníckeho práva v súlade s platnou zmluvou
o spoločenstve a platným mesačným predpisom pravidelne uhrádza príspevky do fondu prevádzky,
údržby a opráv a ďalšie plnenia, ktoré sú spojené s užívaním s právom užívania predmetného bytu.
Správu bytového domu zabezpečuje žalovaný, ktorý túto činnosť realizuje prostredníctvom Y. Y.,
Y..N..K.. R.. Koncom roku 2016 žalobca prejavil záujem byt odpredať a preto požiadal splnomocnenca

žalovaného o vydanie vyhlásenia, že ako vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za
plnenie sporné s užívaním bytu. Žalovaný požadované vyhlásenie nevydal, a to ani po opakovaných
osobných návštevách, urgenciách a písomných žiadostiach. Dôvodom nevydania vyhlásenia má byť
skutočnosť, že žalobca ako údajný dlžník neuhradil všetky nedoplatky spojené s užívaním a správoupredmetného bytu. Nedoplatky za služby nie sú záväzkom žalobcu voči žalovanému a tento dlh vznikol
ešte predtým, ako žalobca na základe príklepu licitátora na dobrovoľnej dražbe nadobudol vlastnícke
právo k predmetnému bytu. Predchádzajúcim vlastníkom bytu bola Magdaléna Molnárová. Ako pôvodná

vlastníčka bytu mala povinnosť uhrádzať mesačné zálohy spojené s užívaním bytu. Neplnením si
povinnosti jej vznikol voči žalovanému dlh, ktorý údajne do podania žaloby nie je uhradený. Vo vzťahu
k predmetnému dlhu žalobca nie je ani nebol dlžníkom žalovaného, a nemá povinnosť dlh uhradiť.
Oznámenie o dražbe takýto záväzok predchádzajúceho vlastníka neobsahoval. Navrhovateľom dražby
nebol žalovaný z titulu zákonného záložného práva, ale spoločnosť Prvá stavebná sporiteľňa, a.s.. ktorá

uplatňovala výkon svojho záložného práva. Po vydražení nehnuteľnosti žalovaný listom zo dňa 5.9.2014
uplatnil svoju pohľadávku evidovanú voči predchádzajúcemu vlastníkovi bytu za účelom jej uspokojenia
z výťažku dobrovoľnej dražby. Pravdepodobne pohľadávka bola uplatnená až po tom, čo bol
výťažok dobrovoľnej dražby po odpočítaní jej nákladov už vydaný navrhovateľovi dražby. K uspokojeniu
pohľadávky žalovaného nedošlo, pretože výťažok dražby nepostačoval ani na úplné uspokojenie jej
navrhovateľa. Žalovaný výsledok dražby nespochybnil. Žalobca nadobudol byt nezaťažený záložnými

právamiostatnýchzáložnýchveriteľovpredchádzajúcehovlastníkasneskoršímporadímnauspokojenie
záložného práva, vrátane záložného práva žalovaného. Žalovaný svojim konaním bráni žalobcovi byt
odpredať, pretože vyhlásenie tvorí obligatórnu prílohu zmluvy o prevode a jeho vydanie podmieňuje
splnenímdlhuzainého. Jedinoupodmienkouprevydanievyhláseniajereálnaneexistencianedoplatkov
na strane vlastníka bytu. Aj napriek ust. § 7a ods.2 zák. č. 182/1993 Z.z. týkajúce sa prechodu

práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o spoločenstve v prípade prechodu vlastníckeho práva,
citované ustanovenie zákona nie je možné vykladať extenzívne a to tak, že na nového vlastníka
bytu prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve, a teda aj záväzky
predchádzajúceho vlastníka. Tu poukázal na rozhodovaciu činnosť súdov a to rozhodnutie NS ČR
22Cdo/242/2009 a rozhodnutie ÚS ČR III. ÚS 885/2011. Prevod alebo prechod bytu na nového vlastníka

spôsobuje zánik všetkých práv a povinností pôvodného vlastníka vyplývajúci zo zmluvy o spoločenstve,
ale povinnosť uhradiť záväzky, ktoré vznikli v minulosti ostáva zachované. Záložné právo záložných
veriteľov, ktorí sú v poradí nasledujúcom, poradie záložného veriteľa, ktorý uskutočňuje výkon záložného
práva zaniká a títo majú možnosť len uspokojiť svoje pohľadávky z výťažku. Pretože navrhovateľ dražby
mal vo vzťahu k žalovaného postavenie prednostného záložného veriteľa, žalobca ako vydražiteľ bytu

s poukazom na ust. § 151 OZ a § 31 Zákona o dobrovoľných dražbách nadobudol predmetný byt
nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov predchádzajúceho vlastníka, ktorí neboli
v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv pred navrhovateľom dražby, vrátane záložného
práva žalovaného, ktoré zabezpečovalo pohľadávky voči pôvodnému vlastníkovi bytu. Podľa ust. § 17
Zákona o dobrovoľných dražbách, dražobník bol povinný vyhlásiť konanie dražby oznámením, a uviesť

označenie a opis predmetu dražby, práv a záväzkov na predmetné dražby viaznucich a s ním spojených,
ak podstatným spôsobom ovplyvňujú hodnotu predmetu dražby. Dražobník zodpovedá za škodu, ktorú
spôsobil porušením tohto ustanovenia. V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu tvorí neoddeliteľnú
prílohu zmluvy o prevode vlastníckeho práva vyhlásenie správcu. V prípade prechodu vlastníckeho
práva k byt zákon takúto podmienku neustanovuje. Oznámenie o opakovanej dražbe, opis záväzku

nie je uvedený. Žalobca zo strany dražobníka na daný záväzok nebol upozornený iným spôsobom.
Žalobca nemal dôvod domnievať sa, že na draženej nehnuteľnosti viaznu aj iné než oznámením o
dražbe označené záväzky. Predmetný byt nadobudol dobromyseľne a preto od neho nie je možné
spravodlivo požadovať úhradu tohto dlhu. Žalovaný od času dražby nepodnikol žiadne ďalšie kroky
smerujúce k vymoženiu pohľadávky, a to ani súdnou cestou. Naopak, splatenia dlhu sa domáha od

žalobcu. Z opatrnosti vzniesol námietku premlčania v podstatnej časti tohto dlhu, nie však z dôvodu
uznania nároku. Konanie žalovaného je možné posúdiť tiež ako konanie v rozpore s dobrými mravmi,
pretože napriek svojej zákonnej povinnosti odmieta vydať predmetné vyhlásenie. Nespochybnil právnu
povinnosť na plnenie predmetnej pohľadávky, ktorá je však pohľadávkou predchádzajúceho vlastníka
bytu resp. dražobníka, ktorý dražbu organizoval. Úhradou predmetného dlhu žalobcom by došlo k

splneniu dlhu za iného, čím by boli naplnené znaky bezdôvodného obohatenia. Na pojednávaní ďalej
uviedol, že žalobkyňa si od 1.9.2014 povinnosti spojené s úhradami plní a do dňa pojednávania má
uhradené všetky svoje záväzky, a to až do konca roku 2017. Na podporu svojich tvrdení poukázal na
rozhodnutie Krajského súdu Bratislava.

2.V ďalšom písomnom podaní žalobca poukázal na právny názor vyjadrený v rozhodnutí Krajského
súdu v Bratislave sp. zn. 3Cob 233/2013 zo dňa 28.1.2015 a rozhodnutie KS Trnava 23Co 370/2011.
Vznik zákonného záložného práva je potrebné odvodiť aj od časového momentu vzniku pohľadávky.
Existencia zákonného záložného práva je podmienená vznikom pohľadávky uvedenej v ustanovení (§15 Zákona o vlastníctve bytov). Záložné právo má akcesorickú povahu, tzn., že ak k vzniku hlavného
záväzku nedôjde, nemôže dôjsť ani k vzniku akcesorického záväzku. Žalovaný v čase výkonu záložného
práva k bytu zo strany navrhovateľa dražby nebol prednostným záložným veriteľom, pretože prvá

pohľadávka žalovaného voči predchádzajúcemu vlastníkovi bytu vznikla až v roku 2012. V súvislosti
s údajným prechodom záväzkov na žalobcu s odkazom na singulárnu sukcesiu, žalobca odkázal na
rozhodnutieKSBratislavasp.zn.6Co74/2016.Vychádzajúczvyslovenéhoprávnehonázorunedoplatky
spojené s užívaním a správou predmetného bytu nie sú záväzkom žalobcu voči žalovanému a ich
úhradou zo strany žalobcu by došlo k splneniu dlhu za iného, ktoré by viedlo k vzniku bezdôvodného

obohatenia. Odpredajom bytu sa pôvodný vlastník nezbavuje záväzkov, ktoré mu vyplynuli zo zmluvy
o výkone správy, pretože tieto zanikajú až ich uspokojením. Povinnosť nového vlastníka bytu uspokojiť
záväzky, ktoré vznikli v období, kedy tento ešte nebol vlastníkom bytu, nevyplýva zo zákona o vlastníctve
bytov. Zákon ukladá povinnosť poukazovať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníkom
bytov a nebytových priestorov a nie samotnému bytu, alebo nebytovému priestoru. Žalovaný spornú
pohľadávku voči žalobcovi dlhú dobu vôbec neevidoval, čo je zrejmé z vyúčtovania za roky 2014 a

2015. Urobil tak až v konečnom vyúčtovaní nákladov za rok 2016. Na informačnej tabuli bytového domu
žalobca najneskôr k 20.4.2017 nebol vedený ako dlžník žalovaného.Na preukázanie svojich tvrdení
predložil osvedčenie o výsledku dražby, potvrdenie o vydražení predmetu dražby, list vlastníctva, výpis
z registra spoločenstiev vlastníkov, informatívny výpis z obchodného registra, konečné vyúčtovania
nákladov spojených s užívaním a správou bytu za roky 2014 až 2016, žiadosť o vydanie vyhlásenia o

nedoplatkoch, oznámenie výšky dlžnej sumy, oznámenie o opakovanej dražbe, oznámenie spoločnosti
Licitor groupe, a.s., rozhodnutie o prerušení konania o návrhu na vklad, reklamácia vyúčtovania
nákladov.

3.Žalovaný v písomnom vyjadrení zo dňa 27.9.2017 žiadal žalobu zamietnuť. Poukázal na to, že

žalobkyňa je výlučnou vlastníčkou bytu č. 33, ktorý nadobudla v dobrovoľnej dražbe, konanej dňa
22.8.2014. Dobrovoľná dražba bola vykonaná na základe návrhu záložného veriteľa Prvej stavebnej
sporiteľne, a.s. Bratislava vo vzťahu k vlastníčke bytu Magdaléne Molnárovej. Existencia zákonného
záložného práva v prospech spoločenstva nastala zo zákona a v katastri nehnuteľnosti bolo toto právo
zapísané ešte pred vznikom záložného práva na základe zmluvy o zriadení záložného práva v prospech

Prvej stavebnej sporiteľne. Žalovaný bol preto prednostným záložným veriteľom. Z výťažku dražby
mu ako prednostnému záložnému veriteľovi nebola uhradená žiadna suma, a to napriek oznámeniu
dlžnej sumy na predmetnom byte zo dňa 2.6.2014. Žalobkyňa ako nová vlastníčka sa dostala do
pozície záložného dlžníka, preto jej nie je možné vydať písomné vyhlásenie o neexistencii nedoplatkov.
Žalobkyňa neuhradila svoje záväzky súvisiace s vyúčtovaním nedoplatkov za obdobie rokov 2012,

2013 a obdobie 1-8/2014 v sume 6.183,45 eur. Predmetný záväzok vo forme dlhu je predmetom
občianskeho sporového konania vedeného pod č. 11C 19/2017. Ustanovenie § 151 ma ods.3 OZ
žiadnym spôsobom neupravuje zánik samotného záväzku, ale iba prípadný zánik záložných práv
viažucich sa na predmetný záväzok. Ani toto ustanovenie uskutočnením dobrovoľnej dražby nemá
za následok zánik záväzkov súvisiacich s predmetným bytom. Zákonné záložné právo žalovaného k

predmetnému bytu je zapísané ku dňu 2.7.2008. Záložné právo ďalšieho veriteľa PSS, a.s. Bratislava
bolo zapísané dňa 15.3.2011, teda vzniklo neskôr ako zákonné záložné právo žalovaného. Zákonné
záložné právo predstavuje osobitný druh záložného práva a zabezpečuje všetky pohľadávky, teda i
tie, ktoré vzniknú v budúcnosti. Zákonná úprava záložného práva v ust. § 151a a nasl. OZ, pre vznik
záložného práva nekladie podmienku, aby žalovaný preukázal existenciu pohľadávky ako predpoklad

zápisu zákonného záložného práva do katastra nehnuteľností a ani to, že takáto pohľadávka by musela
existovať pred zápisom záložného práva iného veriteľa. V súvislosti s dobrovoľnou dražbou došlo k
singulárnej sukcesii, ktorá nastáva momentom prechodu vlastníckeho práva z doterajšieho vlastníka na
žalovanú (zrejme žalobcu). Z hľadiska hmotného práva nadobudnutím vlastníctva bytu nový vlastník
nadobúda všetky práva a zároveň preberá všetky povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve.

Zákonodarca použitím výrazu postupuje v právnej norme nemal v úmysle spôsobiť zánik súhrnu práv
a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o spoločenstve. Záväzky vyplývajúce zo zmluvy zanikajú až
ich usporiadaním. Záväzky pôvodného vlastníka v prípade vzniku nedoplatkov môže žalobca (zrejme
žalovaný) vymáhať od nového vlastníka aj po prechode vlastníckeho práva. To sa vzťahuje aj na ročné
zúčtovanie nákladov, ktoré by za uplynulé obdobie aj napriek zmene v subjekte vlastníka bytu znášal

vždy aktuálny vlastník bytu v čase vykonania ročného vyúčtovania. Vznik záväzkov je akcesorický
naviazaný nie na osobu vlastníka bytu (personálny substrát), ale na vecný substrát, ktorým je existencia
vecného práva k bytu. V tomto smere nie je možné vychádzať z rozhodnutí vydaných súdmi v ČR. Dlhzanikne až jeho splnením. Na preukázanie svojich tvrdení predložil rovnaké listinné dôkazy ako samotný
žalobca.

4.Súd na základe dokazovania oboznámením listinných dôkazov a to osvedčenia o výsledku dražby,
potvrdenia o vydražení predmetu dražby, listu vlastníctva, výpisu z registra spoločenstiev vlastníkov,
informatívneho výpisu z obchodného registra, konečného vyúčtovania nákladov spojených s užívaním
a správou bytu za roky 2014 až 2016, žiadosti o vydanie vyhlásenia o nedoplatkoch, oznámenia výšky
dlžnej sumy, oznámenia o opakovanej dražbe, oznámenia spoločnosti Licitor groupe, a.s., rozhodnutia

o prerušení konania o návrhu na vklad, reklamácie vyúčtovaných nákladov
rozsudkom zo dňa 13/12/2017 uložil žalovanému povinnosť vyhotoviť a doručiť žalobcovi písomné
vyhlásenieotom,žežalobcaakovlastníkbytuč.33naprízemí,vchodč.27vbytovomdomesosúpisným
číslom 2669 (Blok Slatina, L. Svobodu, or. č. 23,25,27,29), postavenom na parcele č. C-KN 3009/208,
druh pozemku zastavané plochy a nádvoria o výmere 683 m3, zapísanom na LV č. 4003, k. ú. Poprad,
nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a

na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv, a to do 3 dní od nadobudnutia právoplatnosti tohto rozsudku.
Súd vychádzal z ustáleného skutkového stavu, podľa ktorého dňa 22.8.2014 pod č. Nz 31266/2014
vyhotovila notárka H.. Ľ. O. Q. M. K. K. K. D. X. D. XX.X.XXXX U. Č.. XX T. U. D. Y.. Č.. XXXX v Poprade.
Notár osvedčil, že dražba prebehla s výsledkom: Predmet dražby byt č. 33 s prísl. pôvodná T. J. J., Q.
dražby Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., dražobník Y. S. E. Y. W., Ž. R. D. U. T. T. X. Y. M. O. D.Ú. T.

T. T. XX.XXX,- P.. R. T. M. K. N. Y. S. E., G..Y.. je vedená vo vložke č. 10476/L. Dňa 11.7.2014 bolo
vyhotovené oznámenie o opakovanej dražbe k bytu č. 33 v bytovom dome 2669 Poprad s prísl. s tým, že
vlastníckeprávoprechádzanavydražiteľaoudelenímpríklepuaprechodomvlastníckehoprávazanikajú
ostatné záložné práva v poradí za záložným veriteľom vykonávajúcim záložné právo. Dňa 22.8.2014
notárka H.. Ľ. O. T. R. K. T. R. D.. R. T. M. S. Č..XXXX X.. Ú.. R. M. D. X.X.XXXX ako výlučná vlastníčka

bytu č. 33 je vedená žalobkyňa s titulom nadobudnutia osvedčenia o priebehu dobrovoľnej dražby. V
časti ťarchy sú poznamenané záložné práva Slovenskej záručnej a rozvojovej banky, a.s. Bratislava a
Č., G..Y.. U. a záložné právo v prospech vlastníkov bytov D. Y.. Č.. XXXX. Ž. je evidovaný vo výpise
z registra príslušného správneho orgánu. Podľa výpisu z obchodného registra spoločnosť Y., Y..N..K..
R. zabezpečuje správu nehnuteľností na základe honoráru alebo kontraktu, prenájom nehnuteľností

vrátane bytového hospodárstva a i. Podľa konečného vyúčtovania nákladov spojených s užívaním a
správou bytu č. 33 za rok 2014 správca vykazoval nedoplatok vo výške 846,17 eur. Podľa konečného
vyúčtovania nákladov za rok 2015 správca evidoval nedoplatok 27,47 eur. Listom zo dňa 19.1.2017
žalobkyňa požiadala spoločnosť Y., Y..N..K.. R. K. T. T. K. Q. T. Y. Y. U. Č.. XX. S. M. D. X.X.XXXX Y.
Y., Y..N..K.. R. K. Y.Q. S. E., G..Y.. T. Q. Q. U. Č.. XX T. Magdalény Molnárovej v sume 7.209,85 eur

predstavujúci nedoplatky na mesačnom predpise od mesiaca máj 2012 do mesiaca august 2014 vo
výške 4.859,81 eur, nedoplatok z vyúčtovania v roku 2013 vo výške 645,87 eur, zálohu pri predaji bytu
527,94 eur, poplatok pri zmene vlastníka 30,- eur a poplatok z omeškania 1.146,23 eur. V obchodnom T.
Č..XXX/XXXX R. Č.. C. U. zverejnené oznámenie o opakovanej dobrovoľnej dražbe bytu č. 33. V bode I.
boli zverejnené práva a záväzky viaznuce na predmete dražby a to záložné právo Slovenskej záručnej a

rozvojovej banky, a.s., záložné právo v prospech vlastníkov bytov domu, záložné právo Prvej stavebnej
sporiteľne, a.s. exekučné záložné právo. Listom zo dňa 13.10.2014 spoločnosť S. E., G..Y.. K. K. Y.,
Y..N..K.., že výťažok dražby nepostačoval na úplné uspokojenie navrhovateľa dražby, preto do notárskej
úschovy neboli zložené žiadne finančné prostriedky v prospech ostatných záložných veriteľov. Zákonné
záložné právo mohlo byť realizované prvýkrát po vzniku pohľadávky správcu voči neplatičovi. Táto

pohľadávka správcovi vznikla prvýkrát v roku 2012. Prvá stavebná sporiteľňa, a.s. podala návrh na vklad
záložného práva dňa 25.2.2011. Pohľadávka navrhovateľa dražby vznikla v roku 2011, a preto dražiteľ
nesúhlasí, aby pohľadávka spoločenstva vlastníkov bytov bola uspokojená prednostne. Rozhodnutím
zo dňa 7.3.2017 Okresný úrad Poprad prerušil konanie o návrh na vklad vlastníckeho práva, ktorého
prílohoujekúpnazmluvauzavretámedziX.Y.G.J.H.,K.inéhozdôvodu,že knávrhunebolopredložené

vyhlásenie správcu, že vlastník bytu nemá nedoplatky na úhradách spojených s užívaním bytu. Podľa
vyúčtovania nákladov spojených s užívaním a správou bytu za rok 2014, pri byte č. 33 žalovaným
bol vykázaný nedoplatok vo výške 6.183,45 eur, za rok 2013 nedoplatok 4.801,76 eur a za rok 2012
nedoplatok vo výške 2.043,03 eur. Podľa účtovného dokladu vyhotoveného ČSOB, a.s. dňa 12.12.2017
v prospech účtu žalovaného bola zaúčtovaná suma 1.107,- eur. Podľa prehľadu úhrad týkajúcich sa bytu

č. 33 od mesiaca august 2016 je evidovaný nedoplatok na úhradách vo výške 6.010,92 eur.

5.Na základe takto zisteného skutkového stavu dospel k záveru, že žaloba je dôvodná. Medzi stranami
nie je sporným, že žalobkyňa je vlastníkom nehnuteľnosti a to bytu č. 33 bytovom dome súp. č. 2669s príslušenstvom, všetko zapísané na LV č. 4003 k. ú. Poprad, a to od 22.8.2014. Zároveň medzi
stranami nie je sporné, že za dobu, odkedy sa žalobkyňa stala vlastníčkou predmetného bytu, táto
uhrádzala náklady spojené s užívaním bytu a náklady na tvorbu fondu prevádzky, údržby a opráv a

ku dňu rozhodnutia súdu za danú dobu nemá nedoplatky na týchto úhradách. Medzi stranami ďalej
nie je sporné, že za dobu, kedy vlastníkom bytu bol právny predchodca žalobkyne, žalovaný vykazuje
nedoplatky na úhradách spojených s užívaním bytu, nedoplatky súvisiace s vyúčtovaním ročných
nákladov za obdobie od roku 2012 do 22.8.2014. Podľa § 8a ods.7 zák. č. 182/93 Z.z., s prevodom
alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka

bytu práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu
na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy
o výkone správy, pričom záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového
vlastníkabytuzaväzujúajprávneúkonytýkajúcesadomu,spoločnýchčastídomu,spoločnýchzariadení
domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu, alebo
nebytového priestoru v dome. Prechodom vlastníctva na žalobkyňu príklepom v dobrovoľnej dražbe sa

má za to, že pôvodný vlastník odstúpil zo zákona od zmluvy o výkone správy, uzavretej so žalovaným
(resp. jeho splnomocneným zástupcom). Uvedené odstúpenie od zmluvy je svojou podstatou osobitným
druhom odstúpenia (lex specialis vo vzťahu k § 48 ods. 2 OZ), pri ktorom na rozdiel od účinkov
odstúpenia podľa § 48 ods.2 OZ platí, že záväzky vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy zanikajú
až ich usporiadaním. Účinky odstúpenia nastávajú až prevodom vlastníctva bytu s tým, že samotným

odstúpením nezanikajú záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy. Tieto zanikajú až ich usporiadaním. Do
22.8.2014 bol povinný znášať náklady spojené s užívaním bytu a uhrádzať platby pôvodný vlastník,
pričom samotným prechodom vlastníctva bytu tieto jeho záväzky nezanikli. K usporiadaniu dlhu jeho
zaplatením prípadne iným spôsobom pôvodným vlastníkom nedošlo. Preto od nového vlastníka bytu
nie je možné požadovať, aby znášal nedoplatky za pôvodného vlastníka resp. nedoplatky, ktoré vznikli

v období, kedy žalobca ešte nebol vlastníkom bytu. Ak by nedoplatok mal uhradiť nový vlastník, tak by
tento plnil dlh za iného bez právneho dôvodu, čím by došlo k vzniku bezdôvodného obohatenia. Nie
je odôvodnené tvrdenie žalovaného, že vznik záväzkov podľa zákona č. 182/1993 Z.z. je akcesoricky
spojený nie s osobou vlastníka bytu, ale s vecným substrátom, ktorým je existencia vecného práva k bytu
resp., že záväzky sa viažu vždy na byt a nie na vlastníka bytu. Povinnosť uhrádzať preddavky do fondu a

zálohovéplatbyzabytjepovinnosťouvlastníkabytuanebytovýchpriestorov,aniesamotnéhobytualebo
nebytového priestoru. Súd sa osobitne nezaoberal tvrdeniami strán súvisiacimi so zákonným záložným
právom, pretože daný právny inštitút slúži k zabezpečeniu pohľadávky. Žalovaný voči žalobkyni , ako
bolo vyššie uvedené, nedisponuje pohľadávkou, ktorá by mala byť zabezpečená záložným právom.
Ako nedôvodnú súd vyhodnotil vznesenú námietku premlčania žalobcom. Námietka premlčania bola

formulovaná ako námietka premlčania podstatnej časti peňažnej pohľadávky uplatňovanej žalovaným
voči žalobcovi. Ak sa námietka netýkala celej pohľadávky, nebola by daná povinnosť žalovaného vydať
vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že
vlastníkbytunemážiadnenedoplatkynaúhradáchzaplneniaspojenésužívanímbytualebonebytového
priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

6.Proti rozhodnutiu súdu podal odvolanie žalovaný. Odôvodnil ho tým, že ak k usporiadaniu záväzkov
pôvodného vlastníka po prechode vlastníctva bytu nedošlo. Súd prvej inštancie neriešil otázku, kto
zodpovedá za úhradu nevysporiadaných záväzkov, keď vlastníčkou bytu je žalobkyňa ako úspešný
vydražiteľ na základe dobrovoľnej dražby konanej dňa 22.8.2014. Ustanovenie § 8a ods. 7 zákona č.

182/1993 Z.z. upravuje zásadu, ktorá vyplýva aj z ďalších ustanovení zákona č. 182/1993 Z.z. a to
§ 5 písm. g) a §7a ods. 2, na základe ktorých prechodom vlastníctva k bytu dochádza k singulárnej
sukcesii všetkých práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o spoločenstve z doterajšieho vlastníka
na nového vlastníka bytu v dome, ktorý pristupuje k zmluve o spoločenstve, v dôsledku čoho po
prechode vlastníctva na neho prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce z tejto zmluvy.

Žalovaný poukázal, že je nesporné, že v súvislosti s predmetným bytom existujú nedoplatky za plnenia
spojené s užívaním bytu, pričom žalobkyňa nepreukázala, že by tento záväzok pôvodného vlastníka
zanikol niektorým zo zákonných spôsobov. Poukázal, že v zákone č. 182/1993 v ustanovení § 19 ods.
1 je upravená sukcesia všetkých vecných práv a v § 8a ods. 7 a §7 ods. 2 je upravená sukcesia
všetkých obligatórnych práv, ktoré súvisia s vlastníctvom bytu. Na základe čoho po odstúpení od zmluvy

o spoločenstve zodpovedá v dôsledku singulárnej sukcesie za nevysporiadané záväzky nový vlastník
bytu. Žalovaný zároveň namietal, že súd prvej inštancie sa nevysporiadal s otázkou prednostného
záložného veriteľa. Žalovaný mal zákonné záložné právo zapísané podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z.z.zapísané ku dňu 2.7.2008, pričom záložný veriteľ PSS, .a.s., Bratislava bol zapísaný až ako ďalší v
poradí dňa 15.3.2011, teda záložné právo tohto veriteľa vzniklo až neskôr.

7.Na základe odvolania žalovaného Krajský súd v Prešove uznesením zo dňa 25/4/2019 zrušil
rozsudok súdu prvej inštancie a vec vrátil súdu na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Rozhodnutie
odôvodnil tým, že žalovaný v podanom odvolaní okrem iného vytýkal rozhodnutiu súdu prvej inštancie,
že sa nevysporiadal s ním tvrdenou skutočnosťou o jeho postavení ako prednostného záložného
veriteľa, v dôsledku čoho pohľadávka na nedoplatkoch pôvodnej vlastníčky bytu zostala zabezpečená

záložným právom žalovaného na byte žalobkyne. V dôsledku uvedenej odvolacej námietky sa odvolací
súd zaoberal tým, či postupom súdu prvej inštancie nedošlo k takému nesprávnemu procesnému
postupu, ktorý by znemožnil stranám uskutočňovať im patriace procesné práva v takej miere, že by
došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, resp. či neexistuje taká vada, ktorá by bola spôsobilou
mať za následok žalovaným namietané nesprávne rozhodnutie vo veci (§ 365 ods. 1 písm. d/ CSP).
Zo spisového materiálu je odvolaciemu súdu zrejmé, že záložné právo v prospech vlastníkov bytov

domu s č.2669 bolo registrované v roku 2008 a až následne dňa 15.3.2011 bola registrovaná zmluva
o zriadení záložného práva v prospech PSS, a.s. Bratislava, uvedené medzi stranami sporu nebolo
sporné. Spornou skutočnosťou však bol samotný vznik záložného práva, keďže podľa žalobkyne vznik
zákonného záložného práva nemôže nastať pred vznikom zabezpečovanej pohľadávky. Mala za to,
že prvá pohľadávka žalovaného voči pôvodnej vlastníčke bytu vznikla v roku 2012, teda prednostným

záložným veriteľom bola PSS, a.s. Bratislava, v dôsledku čoho žalobkyňa v rámci dražby získala byt
nezaťažený záložným právom. Žalovaný mal za to, že pre výkon záložného práva je rozhodujúca jeho
registrácia v príslušnom registri, preto sa žalobkyňa ako nová vlastníčka dostala do pozície záložného
dlžníka a okrem iného aj z uvedeného dôvodu zodpovedá za dlh vzniknutý na predmetnom byte. Súd
prvej inštancie po konštatovaní, že za dlhy na byte vzniknuté pred jeho dražbou zodpovedá pôvodná

vlastníčka bytu, sa s existenciou záložného práva bližšie nevysporiadal, nakoľko mal za to, že žalovaný
voči žalobkyni nedisponuje pohľadávkou, ktorá by mala byť zabezpečená záložným právom.
8.K uvedenému odvolací súd poukazuje na vyššie citované zákonné ustanovenia, v zmysle ktorých
na nadobúdateľa zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, prechádzajú účinnosťou prevodu alebo
prechodu všetky práva a povinnosti záložcu zo zmluvy o zriadení záložného práva (§ 151h ods. 2

Občianskeho zákonníka). V uvedenom ustanovení je zakotvené právne nástupníctvo nadobúdateľa
zálohu v súvislosti s nadobudnutím zálohu (prevodom či prechodom), ktorý je zaťažený záložným
právom. Nadobúdateľ zálohu vstupuje do práv pôvodného záložcu a má všetky práva a povinnosti,
ktoré zákon alebo zmluva o zriadení záložného práva zakotvujú. K prevodu alebo prechodu zálohu
zaťaženého záložným právom dochádza v prípade, ak výkon záložného práva vykonal záložný veriteľ,

ktorý nemal postavenie prednostného záložného veriteľa, preto bude úlohou súdu prvej inštancie
sa vysporiadať s charakterom záložného práva zriadeného žalovaným, vysporiadať sa s poradím
jednotlivých záložných práv zriadených na predmetnom byte pred uskutočnením dražby a až následne
pristúpiťkhodnoteniu,čižalobkyňajepovinnáuhradiťpohľadávkupôvodnejvlastníčkybytuaakáno,tak
akým titulom. Súd prvej inštancie odôvodnenie napadnutého rozhodnutia týkajúce sa neexistencie dlhu

žalobkyne voči žalovanému oprel o znenie ustanovenia § 8a ods. 7 zákona č. 182/1993 Z.z. (obdobne
aj § 7 ods. 2 predmetného zákona), v zmysle ktorého záväzky vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy
zanikajú až ich usporiadaním. Uvedené znenie však nadväzuje na vetu pred ňou predchádzajúcu a
teda, že prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje
doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o spoločenstve. Formulácia, že

záväzkyzanikajúažusporiadanímmátedasúvisstým,ženarozdielododstúpeniaodzmluvyupravenej
v Občianskom zákonníku, kde dochádza k zániku záväzkov od počiatku, v uvedenom prípade sa
zmluvy o výkone správny nerušia od počiatku a záväzky je nevyhnutné vysporiadať. Odvolací súd však
poukazuje na skutočnosť, že zákonodarca použil slovné spojenie záväzky zanikajú až ich usporiadaním,
z uvedeného však nevyplýva, čo je nevyhnutné rozumieť pod pojmom usporiadanie. Nejedná sa ani o

žiadny z právny termínov, ktorý by bol špecifikovaný v zákone, teda uvedenému usporiadaniu nebráni,
ak záväzky zaniknú uhradením záložcu, t.j. novým vlastníkom bytu. Na základe uvedeného je súd prvej
inštancie povinný sa vysporiadať aj s významom slovného spojenia zánik záväzkov usporiadaním a
singulárnou sukcesiou práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o výkone správy. Bez toho, aby sa súd
prvej inštancie vysporiadal s vyššie uvedenými otázkami, nemožno považovať napadnuté rozhodnutie

za rozhodnutie vydané v súlade s ustanovením § 220 ods. 2 Civilného sporového poriadku, keďže súd
prvej inštancie nevysvetlil, ako posúdil právne argumenty žalovaného týkajúce sa jeho postavenia ako
prednostného záložného veriteľa a v súvislosti s tým aj argumenty týkajúce sa existencie záložného
práva žalovaného na predmetnom byte, ktoré má zabezpečovať pohľadávku pôvodnej vlastníčky bytu.Na základe uvedeného má odvolací súd za to, že ide o rozhodnutie, ktoré v dôsledku toho, že
neobsahuje náležitosti ustanovené v § 220 ods. 2 Civilného sporového poriadku vyvoláva zmätočnosť.
Vydanie zmätočného rozhodnutia bez ďalšieho nemá svoje právne opodstatnenie, a preto je vždy

nevyhnuté takéto rozhodnutie zrušiť najmä z hľadiska ústavou garantovaného práva na súdnu ochranu
a spravodlivé súdne konanie. Riadne odôvodnenie súdneho rozhodnutia ako súčasť základného práva
na súdnu a inú právnu ochranu vyžaduje, aby sa súd jasným, právne korektným a zrozumiteľným
spôsobom vyrovnal so všetkými skutkovými a právnymi skutočnosťami, ktoré sú pre jeho rozhodnutie
vo veci podstatné a právne významné (Nález Ústavného súdu SR, sp. zn. I. ÚS 236/06). Odôvodnenie

má obsahovať dostatok dôvodov a ich uvedenie má byť zrozumiteľné. Súd je povinný formulovať
odôvodnenie spôsobom, ktorý zodpovedá základným pravidlám logického, jasného vyjadrovania a musí
spĺňať základné gramatické, lexikálne a štylistické hľadiská. Odvolací súd považoval za nevyhnutné
vyriešiť vyššie uvedené otázky, ktoré sú nevyhnutné k tomu, aby rozhodnutie napĺňalo požiadavku
dostatočnej zrozumiteľnosti a presvedčivosti.

9. Po zrušení veci žalobca v písomných podaniach a na pojednávaní viedol, že predmet sporu
naďalej trvá, pretože zo strany žalovaného stále nebolo žalobkyni vystavené potvrdenie o neexistencii
nedoplatkov. Z tohto dôvodu žalobkyňa s predmetnou nehnuteľnosťou nemôže riadne disponovať,
pretože pri nepredložení tohto potvrdenia OÚ Poprad, katastrálny odbor, vkladové konanie preruší a
následne zastaví. Je zákonná povinnosť žalovaného takéto potvrdenie žalobkyni vydať. V danom

prípade zmluvná strana žalobcu teda kupujúci trval na tom, aby žalobca takéto potvrdenie o neexistencii
nedoplatkovpredložil.Preposúdeniedôvodnostiuplatnenéhonárokuokreminéhojedôležitéposúdenie,
čižalobkyňamáalebonemázáväzkyvočiSpoločenstvuvlastníkovbytov,resp.vočiostatnýmvlastníkom
v predmetnom bytovom dome Táto otázka bola riešená pred OS Poprad v konaní 11C 19/2017,
kde žalovaný subjekt v tomto konaní žaloval žalobkyňu o zaplatenie 6.183,45 eur. Rozsudkom z

28.2.2019 bolo konanie v časti 1.338,01 eur zastavené, vo zvyšku bola žaloba zamietnutá. Krajský
súd zrušil I. stupňové rozhodnutie, nevyslovil svoj právny názor v otázke priority záložného práva,
tzn. , že ako účastníci konania tak aj I. stupňový súd naďalej ostáva v stave právnej neistoty v
otázke priority či už zmluvného alebo záložného práva. Argumentácia odvolacieho súdu uvedená v
odôvodnení tohto uznesenia môže nasvedčovať tomu, že KS ako keby prisvedčoval snahe žalovaného

prelomiťprávnuteóriudlhodobopreferovanývýkladzáložnéprávaakoakcesorickéhoprávnehoinštitútu,
existencia ktorého je vždy viazaná na existujúcu pohľadávku. Keď odvolací súd hovoril o singulárnej
sukcesii, spomínal ju vždy len vo vzťahu k právnemu postaveniu záložcu, nikdy nie k právnemu
postaveniu obligačného dlžníka. KS ako keby chcel povedať, že nový vlastník bytu vstupuje do právneho
postavenia žalobcu, teda záložcu, s čím je možné za istých podmienok súhlasiť. KS ani v náznakoch

nepovedal to, že nový nadobúdateľ bytu sa súčasne stáva aj dlžníkom namiesto pôvodného dlžníka
bytu. Ak by vchádzali z týchto právnych úvah KS, mohla by nastať situácia, kedy žalovaný bude
oprávnený uspokojiť pohľadávku, ktorá vznikla voči pôvodnému vlastníkovi bytu, pri predaji, ale nemôže
si uplatňovať nárok na zaplatenie tejto pohľadávky voči novému vlastníkovi bytu. Ak by sa prijal tento
právny výklad, neexistuje potom žiadna zákonná prekážka, pre ktorú by žalovaný nemal žalobkyni

vydať požadované potvrdenie o tom, že ona sama nemá záväzok. Druhá vec je, že existuje záväzok,
ktorý je zabezpečeným záložným právom, avšak tento je vždy spojený s pôvodným vlastníkom bytu.
Apeloval na vyšší princíp spravodlivosti, kedy súčasná situácia, ktorej je žalobkyňa obeťou, vznikla
porušovaním zákonných povinností žalovaného, jeho neodborným a nezodpovedným postupom, kde
v prvom rade žalovaný nechal narásť záväzok pôvodného vlastníka bytu na sumu prevyšujúcu 6.000,-

eur. Túto svoju pohľadávku nevymáhal v súdnom konaní, nevymáhal ju výkonom záložného práva
napriek tomu, že záložný veriteľ, ktorý začal výkon záložného práva, doručil žalovanému oznámenie o
začiatku výkonu. Žalovaný neurobil žiadny úkon predpokladaný objektívnym právom. Svoju pohľadávku
do konania dražby neprihlásil, neprihlásil ju ani do okamihu rozvrhu výťažku z dražby a žalobkyňa v
dobrovoľnej dražbe nadobudla tento byt v dobrej viere, že zákonné záložné právo zapísané v katastri

nehnuteľnosti síce existuje, ale nezabezpečuje žiadnu pohľadávku. Pri takomto konaní žalovaného
by bolo absolútne nespravodlivé, keby žalobkyňa ako dobromyseľná nadobúdateľka bytu mala niesť
akýchkoľvek duplikačný záväzok, ktorý vznikol na základe konania predchádzajúceho vlastníka bytu a
navrholkonanieprerušiťdoprávoplatnéhorozhodnutiavovecivedenejnasúdepodsp.zn.11C19/2017,
v ktorom sa rieši otázka podstatná pre posúdenie sporu, či žalobkyňa má alebo nemá voči žalovanému

záväzky.

10. Žalovaný vo svojich podaniach a vyjadreniach poukázal na to, že žalobca nekonkretizoval ani v
žalobe, ani vo svojich ďalších podaniach, či vôbec povinnosť v zmysle § 5 ods.2 Bytového zákonavznikla. Zákonodarca nekoncipuje vyhlásenie správcu ako obligatórnu náležitosť zmluvy podľa odseku
1 § 5 Bytového zákona, ale len ako prílohu tejto zmluvy a nemalo by ísť de jure o neoddeliteľnú
súčasť zmluvy, ale len o jej ďalšiu náležitosť. Nielen prostredníctvom ust. § 5 ods.2 Bytového zákona,

ale aj prostredníctvom samostanej zmluvy jej účastníci vyhlasujú resp. prevodca vyhlasuje že na
prevádzanom byte neviaznu žiadne dlhy, vecné bremena či iné ťarchy. Účelom prílohy zmluvy o prevode
vlastníctvajevzmysleajdostupnejjudikatúryzabezpečenieinformácií. Prílohamáinformačnýcharakter
pre záujemcu o kúpu bytu s tým, že toto je zdroj informácií o záväzkoch, resp. pohľadávkach, ktoré
viaznu na predávanom byte a ktoré informácie od správcu sú pre záujemcu ťažko dostupné. NS

SR v tejto veci ďalej poukazuje na to, že pokiaľ záujemkyňa v tomto prípade J. H., W. informácie
nepotrebovala, alebo jej postačovali informácie v miere dostupnej v zmluve o prevode vlastníctva,
nemôže byť ani proti jej vôli toto právo štátnym orgánom nanútené. Z toho vyplýva, že informácie od
tretej osoby o finančných ťarchách viaznucich na prevádzanom byte a ktoré vychádzajú od osoby,
ktorá nie je zmluvnou stranou, nie sú spôsobilé vyvolať občianskoprávne následky neplatnosti zmluvy
ako 2-stranného právneho úkonu, uzavretého medzi celkom odlišnými stranami. V zmysle§ 31 kat.

zákona, Okresný úrad katastrálny odbor okrem iného skúma platnosť zmluvy, povoľuje a vykladá
v súlade s interpretačnými pravidlami výklad vôle účastníkov vkladového konania, a v rámci svojej
kompetencie odstraňuje vzniknuté spory. V tomto prípade tak urobil, že požiadal navrhovateľa, aby
doložil vyhlásenie, ktoré je nevyhnutnou náležitosťou zmluvy. Vzniká otázka, či pokiaľ by žalovaný
predložil OÚ vyhlásenie o tom, že žalobkyňa má dlhy na prevádzanom byte, ako by postupoval správny

orgán v rámci cit. Ustanovenia. Má za to, že by vklad vl. práva povolil a obdobne správny orgán
postupuje aj v prípade, pokiaľ by správca predmetné vyhlásenie nedoložil. Priklonil sa k stanovisku
NS SR 1SŽR/10/2011 z 8.11.2011, ktorý prijal záver, že z tejto právnej situácie, teda pokiaľ buď
nedoložil správca vyhlásenie, alebo predložil vyhlásenie, predmetom ktorého sú dlhy o prevádzanom
byte, nemôže byť dôvodom na prijatie záveru o neplatnosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Žalobca

vo svojom žalobnom návrhu sa opiera o nepravdivé tvrdenia týkajúce sa priority záložných práv, ktoré aj
odvolací súd v tomto konaní odmietol s tým, že zákonné záložné právo podľa § 15 Bytového zákona sa
vzťahuje aj na pohľadávky, ktoré nie sú splatné do budúcna. Ďalej tiež otázka prihlásenia pohľadávky do
dobrovoľnej dražby, žalobca uvádza nepravdivé tvrdenia, že žalovaný neuplatnil pohľadávku 2.6.2014 v
prvom kole predmetnej dražby. Správa katastra má povinnosť vo vkladovom konaní odstrániť vzniknuté

rozpory, a to aj z úradnej moci tak, že požiada správcu o predmetné vyhlásenie. Nie je možné nanútiť
správcovi vôľu, aby takéto vyhlásenie v zmysle požadovaného návrhu žalobkyňou, teda o neexistencii
nedoplatkov, podal. Je na vôli správcu, že doloží vyhlásenia ku prílohe k zmluve v znení to, že buď
predmetné nedoplatky existujú, alebo neexistujú. Záložné právo k bytu vzniká spoločenstvu prípadne
vlastníkom bytov zo zákona a to pre prípad úkonov, ktoré sa týkajú bytového domu, prípadne bytu

alebo nebytového priestoru, ak tieto urobil vlastník sám. Využitie práva na zabezpečenie pohľadávok
neplatenia predpísaných mesačných úhrad a tiež na zamedzenie protiprávneho konania je namierený
proti ostatným vlastníkom. Poukázal na rozhodnutie NS SR, 10SŽR/144/2012 25.9.2013, ktorý uvádza,
že zákonné záložné právo je viazané na nehnuteľnosť a preto aj prechodom n právneho nástupcu
prechádza záložné právo naňho v plnom rozsahu. Z tohto rozhodnutia NS vychádza aj rozhodnutie

KS Prešov, 2Co 99/2017 zo 14.11.2018. Je zrejmé, že záložné právo v prospech ostatných vlastníkov
bytov vzniká zo zákona a jeho vznik sa zapisuje do katastra nehnuteľnosti. Toto záložné právo
sa zriaďuje súčasne s prevodom vlastníctva bytu, a nie je závislé od vôle konkrétneho vlastníka
bytu. Jeho cieľom je zabezpečenie existujúcich ako aj budúcich pohľadávok, ktoré vzniknú ostatným
vlastníkom bytov voči konkrétnemu dlžníkovi. Je rozhodujúce, či v čase realizácie záložného práv

ďalším záložným veriteľom, v tomto prípade prvá stavebná sporiteľňa, existuje voči konkrétnu dlžníkovi
v dobe splatná pohľadávka, a túto skutočnosť považuje v tomto konaní za preukázanú a na potvrdenie
tejto skutočnosti predložil súdu podací lístok žalovaného zo dňa 2.6.2014, ktorým žalovaný oznámil
výšku dlžnej sumy dražobníkovi. Žalovaný uplatnil svoju pohľadávku včas, pred začatím dobrovoľnej
dražby a napriek tomu zo zápisnice z vykonanej dražby 22.8.2014 ako aj oznámením dražobníka z

13.10.2014 vyplýva, že pohľadávka zabezpečená zákonným záložným právom nebola z výťažku dražby
uspokojená v prednostnom poradí. Keďže žalovaný mal postavenie prednostného záložného veriteľa,
čo je zistiteľné porovnaním údajov, o čase registrácie záložného práva Prvej stavebnej sporiteľni a
zákonného záložného práva žalovaného, mala byť pohľadávka žalovaného uspokojená prednostne pred
ostatnými záložnými veriteľmi. Právo spoločenstva vymáhať nedoplatky možno len voči súčasnému

vlastníkovi bytu, ktorým je stále žalobkyňa, o čom svedčí aj zápis v katastri nehnuteľnosti. Právo
vymáhať nedoplatky je nerozlučne spojené s vlastníctvom bytu a to sa vzťahuje takisto aj na povinnosti
vyplývajúceho z ročného vyúčtovania nedoplatkov. KS v Trnave v rozsudku 24Co 191/2014 z 18.2.2015
zaujal stanovisko, že sa prikláňa k výkladu, že z úhradu takýchto záväzkov má zodpovedať výlučne novývlastník v dôsledku singulárnej sukcesie. Zároveň odpovedá na otázku voči komu je možné uplatniť
existujúce nedoplatky. V odôvodnení svojho rozhodnutia zodpovedá, že je to možné len voči súčasnému
vlastníkovi bytu a tým je v podstate aj vytvorená dôležitá zásada, podľa ktorej je podľa akcesorický

naviazaný nie na osobu vlastníka, t. j. personálny substrát, ale na vec substrát, ktorým je existencia
vecného práva k bytu. Poukázal tiež na bod 24 uzn. odvolacieho súdu na vysvetlenie pojmu, že záväzky
zanikajú až ich vysporiadaním, teda postoj a názor odvolacieho súdu, že usporiadaním záväzkov
nebráni, ak záväzky zaniknú uhradením nového vlastník bytu, ktorý sa dostal prechodom vlastníckeho
práva do postavenia záložného dlžníka.

Vzhľadom na prechod záložného práva a podľa všeobecných ustanovení OZ a v dôsledku singulárnej
sukcesie podľa osobitného predpisu sa stala záložným dlžníkom žalobkyňa a právo vymáhať existujúcu
dlhjemožnélenvočinovémuvlastníkovibytu,zapísanémuvkatastrinehnuteľnosti.Žalovanýnenapadol
všeobecné výsledky dražby.
Na preukázanie svojich tvrdení predložil listinné dôkazy, a to oznámenie výšky dlžnej sumy, podací
hárok, čiastočný výpis z LV.

11.Uznesením zo dňa 26.9. 2019 v spojení s uznesením KS v Prešove zo dňa 14.1. 2020 súd
konanie prerušil do právoplatnosti veci prejednávanej pod sp. zn 11C/19/2017. Po odpadnutí dôvodu na
prerušenie konania súd na základe dokazovania vykonaného v súlade s prednesmi strán oznámenia
výšky dlžnej sumy, podacieho hárku, čiastočného výpisu z LV zistil nasledovný skutkový stav:

12.Listom zo dňa 2.6.2014 organizácia Y. R., Y..N..K.. K. dražobnej spoločnosti výšku dlžnej sumy
- nedoplatku na byte č. 33, ktorého výlučným vlastníkom bola Magdaléna Molnárová spolu vo výške
6.436,66 eur. Z podacieho lístku pošty vyplýva, že organizácia Y. K. D.ražobnej spoločnosti doporučenú

zásielku dňa 2.6.2014. Podľa čiastočného výpisu z LV č. 4003 ako vlastníčka bytu č. 33 je P. X. Y. M.
W. osvedčenia o priebehu dražby. V časti C je zaznamenaná ťarcha a to záložné právo v prospech
vlastníkov bytov domu.

13.Uznesením zo dňa 26.9.2019 súd prerušil konanie do právoplatného rozhodnutia veci vedenej na

Okresnom súde v Poprade pod sp. zn. XXC XX/XXXX. Q. základe odvolania žalovaného Krajský súd
uznesením zo dňa 14.1.2020 potvrdil prvostupňové rozhodnutie.

14.Rozsudkom Okresného súdu R. Y.. M.. XXC XX/XXXX - XX M. D. XX.X.XXXX T. Y. Y. N. X. Y. R. Y..
M..XXCoXX/XXXX-XXXM.D.XX.XX.XXXX,ktorýnadobudolprávoplatnosťdňa3.1.2020súdzamietol

žalobu Spoločenstva vlastníkov bytov v bytovom dome Slatina Poprad proti Ž. X. Y., K. M. 6.183,45 eur.

Podľa § 5 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z., prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o
prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia

spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to
neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového
priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového
priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne
nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

Podľa § 7a ods. 2 uvedeného zákona, s prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového
priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a
povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome
nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je

povinný pristúpiť k zmluve o spoločenstve. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru
na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o
spoločenstve; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu
alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu
a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom

vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Podľa § 8a ods. 2, 7 citovaného zákona
(2) Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a
nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmäo finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako
aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať
vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty

a nebytové priestory v dome. Ak správca končí svoju činnosť, je povinný 30 dní pred jej skončením,
najneskôr v deň skončenia činnosti, predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu
o svojej činnosti týkajúcej sa tohto domu a odovzdať všetky písomné materiály, ktoré súvisia so správou
domu vrátane vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia. Zároveň
je povinný previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na účty nového správcu alebo

spoločenstva.
(7) S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na
nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy
o výkone správy. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový
priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve
o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome na nového

vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o výkone
správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo
nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu
a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom
vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Podľa § 24 ods. 1 písm. j) zákona č. 162/1995 Z.z.
(1) Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať
i) označenie príloh,

Podľa § 30 ods. 4 uvedeného zákona
(4) Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané
právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Ďalšími prílohami sú:
a) verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo k nehnuteľnosti

nie je vpísané na liste vlastníctva,
b) identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,
c) dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa
musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 3 ,

d) oznámenie podľa odseku 3 v papierovej podobe.
e) čestné vyhlásenie o splnení podmienok podľa § 59a Obchodného zákonníka alebo čestné vyhlásenie,
že sa tieto podmienky na danú obchodnú spoločnosť nevzťahujú,
f) poverenie právnickej osoby udelené jej zamestnancovi, ak je účastníkom konania o návrhu na vklad

právnická osoba, ktorá písomne poverí svojho zamestnanca v rámci svojej podnikateľskej činnosti
podaním návrhu na vklad,
g) listiny, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad.

Podľa § 31 ods. 1-3 uvedeného zákona
(1) Okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon
urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle
dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú
obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Pri

rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne skutočnosti, 10b) ktoré by mohli
mať vplyv na povolenie vkladu.
(2) Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo
autorizovaná advokátom, okresný úrad posudzuje zmluvu iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym
operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu.

(3) Ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad vklad povolí; inak návrh zamietne.

15. S poukazom na vyššie uvedené skutočnosti, citované zákonné ustanovenia a odôvodnenie
rozhodnutia Krajského súdu v Prešove mal súd preukázané, že žaloba je dôvodná. V čase vydanianového rozhodnutia súd v inom konaní 11C/19/2017 o záväzku evidovanom žalovaným voči žalobkyni,
pre ktorý nebolo vydané vyhlásenie, ktorý vznikol neuhrádzaním zálohových platieb a nedoplatku z
vyúčtovania zálohových platieb predchádzajúcou vlastníčkou bytu, neúspešne prihlásenom žalovaným

v dobrovoľnej dražbe a následne vymáhanom voči žalobkyni ako vydražiteľke nehnuteľnosti- novej
vlastníčke, rozhodol tak, že žalobu žalovaného proti žalobkyni právoplatne zamietol. Dôvody zamietnutia
žaloby zhrnul súd druhej inštancie v bode 11 odôvodnenia rozsudku sp. zn. 17Co/71/2019, kde uviedol,
že zákon č. 182/1993 Z.z. rozlišuje nároky v súvislosti so správou bytu a nároky v súvislosti so správou
bytového domu a príslušenstva. V danom prípade by nebolo správne, aby záväzky v súvislosti s bytovým

domom ostávali viazané na pôvodného vlastníka. Tu ex lege nový vlastník vstupuje do všetkých práv a
povinnostíjehoprávnehopredchodcu/.Bezohľadunaodôvodnenieuvedenéhorozsudkuaodôvodnenie
zrušujúceho rozhodnutia v prejednávanej veci je nepochybné, že žalobkyňa nie je povinná uhradiť
záväzok vo výške 6183,45,- eur. Žaloba bola voči nej zamietnutá. Žalovaný voči žalobkyni nedeklaruje
ani žiadnu inú pohľadávku súvisiacu s užívaním bytu.

16. Žalobkyňa v konaní teda preukázala, že voči žalovanému ako vlastník bytu č. 33 nemá žiadne
nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu, alebo nebytového priestoru a na tvorbe
fondu prevádzky, údržby a opráv. Žalobkyňa má záujem byt odpredať a s treťou osobou uzavrieť
zmluvu o prevode vlastníctva bytu. Prílohu zmluvy musí vždy tvoriť vyhlásenie správcu alebo predsedu
spoločenstva vlastníkov bytov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za

plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a
opráv. Predmetné vyhlásenie je prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ktorú je povinná predložiť
príslušnému správnemu orgánu spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva. Samotnou zmluvou sa
však ešte nenadobúda vlastnícke právo a vecnoprávne účinky zmluvy nastávajú až rozhodnutím o
povolení vkladu.

17.Žalobkyňa má legitímne právo ako vlastníčka bytu požiadať správcu alebo predsedu spoločenstva
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o vydanie takého písomného vyhlásenia a v prípade
nevyhovenia žiadosti domáhať sa splnenia povinnosti. V danom prípade ešte nebola uzavretá kúpna
zmluva medzi žalobcom a treťou osobou, nebol predložený návrh na vklad vlastníckeho práva a správny

orgán o návrhu nerozhodoval. Ak žalovaný poukazuje na odôvodnenie rozhodnutia NS SR sp. zn.
1SŽR/10/2011 vydaného správnym senátom NS, dané rozhodnutie je preto pre prejednávanú vec
neaplikovateľné, pretože vychádza z iného skutkového stavu.

18.Súd preto neuznal dôvody právnej argumentácie obrany žalovaného o pretrvávajúcej evidencii

pohľadávky voči žalobkyni z titulu nedoplatkov bývalého vlastníka s odkazom na existenciu zákonného
záložného práva ani poukaz na nedostatok pasívnej vecnej legitimácie žalovaného, ktorú procesnú
obranu žalovaný nijako bližšie nezdôvodnil. Argumentácia žalovaného, že takéto potvrdenie je
oprávnený vyžadovať iba správny orgán pri rozhodovaní o vklade vlastníckeho práva, ak zmluva takúto
prílohu neobsahuje, nie je ničím právne významným odôvodnené.

19.Medzi stranami nie je sporným, že dlh, ktorý eviduje žalovaný voči žalobkyni čo do základu a výšky,
bol predmetom súdneho konania 11C 19/2017. Vzhľadom k vyššie uvedenému sa už súd osobitne
nezaoberal otázkou záložného práva, prednostného záložného práva , rozsahom prechodu práv a
povinností na žalobkyňu tak, ako to súdu I. inštancie uložil súd II. stupňa v zrušujúcom uznesení.

20.O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 a 262 CSP tak, že žalobcovi ako úspešnej strane
priznal náhradu trov voči žalovanému v rozsahu 100 %. O výške náhrady rozhodne súd I. inštancie
samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí.

Poučenie:

P o u č e n i e : Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od doručenia rozsudku na
tunajšom súde vo dvoch vyhotoveniach.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že neboli splnené procesné podmienky, súd nesprávnym

procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že
došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený
súd, konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza
z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
sa týkajú procesných podmienok,

sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
mábyťnimipreukázané,ževkonanídošlokvadám,ktorémohlimaťzanásledoknesprávnerozhodnutie
vo veci alebo
ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
Ak žalovaný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, žalobca môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa Exekučného poriadku.