Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Friday, September 25, 2020

Súd: Okresný súd Vranov nad Topľou
Spisová značka: 5C/8/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6119414610
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 09. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Barbora Kovaliková

ECLI: ECLI:SK:OSVT:2020:6119414610.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Vranov nad Topľou sudkyňou JUDr. Barborou Kovalikovou v spore žalobcu: Správcovské

bratislavské družstvo, Drobného 27, 841 01 Bratislava - Dúbravka, zastúpený: Advokátska kancelária
JUDr. Barbara Holíková, s.r.o., Staré Grunty 162, 841 04 Bratislava - Karlova Ves proti žalovanému: K.
T., L.. XX. XX. XXXX, J. D.Í. X. C. XX/XX, E. L. P., právne zastúpený JUDr. Dušan Kmec, advokátska
kancelária, M.R. Štefánika 2465, Vranov nad Topľou, o zaplatenie 578,25 eur s prísl., t a k t o

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a .

II. Žalovaný m á voči žalobcovi n á r o k na náhradu trov konania v rozsahu 100 % s tým, že o výške

nároku rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa podanou žalobou domáhal voči žalovanému zaplatenia sumy 578,25 eur a náhrady trov
konania.

2. Svoju žalobu odôvodnil tým, že žalovaný je výlučný vlastník bytu č. 29 nachádzajúceho sa v bytovom
dome na ulici C.. C. X E. J., vchod C.. C. X, zapísaného na LV č. XXXX, k.ú. K. L. E., okr. J.
W., obec J. - C..Č.. K. L. E.. V zmysle Zmluvy o výkone správy č. 3/2012 zo dňa 28. 09. 2012 v
znení jej dodatkov vykonáva správu vyššie uvedeného bytového domu žalobca, ktorý žalovanému

riadne dodal správcovské služby a plnenie spojené s užívaním bytu v zmysle Zmluvy o výkone správy
a zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
Žalovaný je v súlade so zmluvou povinný poukazovať mesačne vopred vo forme zálohových platieb
preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa po vklade vlastníckeho práva do
katastra nehnuteľností a podľa § 10 ods. 6 ZoVB mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke
úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, ako aj uhrádzať prípadné nedoplatky, ktoré jej môžu
vzniknúť z každoročného vyúčtovania, ktoré je žalobca povinný spracovať a predložiť vlastníkom bytov

a nebytových priestorov najneskôr do 31. 05. nasledujúceho roka. Zo sumárnej analýzy platieb spojenej
s užívaním bytu č. 29 za obdobie od 01. 12. 2017 do 31. 07. 2019 vyplýva, že žalovaný mal k dátumu
vyhotovenia sumárnej analýzy nedoplatok vo výške 1.608,16 eur. K dátumu 31. 07. 2019 predstavoval
nedoplatok žalovaného spolu s príslušenstvom zmluvnou pokutou 0,1 % denne za obdobie od 01.
12. 2018 do 31. 07. 2019 zo sumy 1.608,16 eur spolu vo výške 578,25 eur, poplatkom za vystavenie
upomienkyvovýške9,60eurapoštovným1,25eur,spolunedoplatok2.277,26eur,naktorúbolžalovaný
upozornený upomienkou žalobcu zo dňa 04. 09. 2019, ktorú prebral v odbernej lehote na pošte dňa 27.

09. 2019. Žalovaný bol povinný uhradiť nedoplatok do 14 dní odo dňa doručenia upomienky, t.j. do 11.
10. 2019. Nakoľko si žalovaný svoju povinnosť splnil len čiastočne a uhradil len nedoplatok vo výške
1.608,16 eur, žalobca si uplatňuje v súlade s čl. IV bodu 9 zmluvy o výkone správy zmluvnú pokutu vovýške 0,1 % za každý aj začatý deň omeškania zo sumy 1.608,16 eur za obdobie od 01. 12. 2018 do
31. 07. 2019 vo výške 578,25 eur.

3. Okresný súd Banská Bystrica v upomínacom konaní vydal dňa 03. 12. 2019 platobný rozkaz č. k.
28Up/1568/2019, voči ktorému podal žalovaný v zákonnej lehote odpor, v ktorom uviedol, že platobný
rozkaz považuje za nezákonný, vydaný v rozpore s § 3, ods. 6, písm. a), písm. b) zákona č. 307/2016
Z.Z.,vrozporesustanoveniami§52anasl.Občianskehozákonníkaavrozporesozásadamiuvedenými
v § 3 Občianskeho zákonníka. Uviedol, že ustanovenie zmluvy o výkone správy č. 3/2012 obsahuje

neprijateľnú zmluvnú podmienku o povinnosti zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 0,1 % z dlžnej sumy za
každý začatý deň omeškania až do dňa zaplatenia najmenej však 0,83 eur. Zmluvná pokuta vo výške
0,1 % z dlžnej sumy za každý začatý deň omeškania zodpovedá ročnému úroku vo výške 36,5
%, čo je v rozpore s ustanovením § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého výkon práva a
povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv
a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi. Podmienku uvedenú v článku V.

bod 9 zmluvy o výkone správy - zmluvnú pokutu - nie je možné považovať ani za individuálne dohodnutú
podmienkupretožetútožalovanýžiadnymspôsobomnemoholovplyvniťasožalobcomdojednať.Včase
uzatvorenia zmluvy žalovaný nebol vlastníkom bytu a na neho ako vlastníka bytu sa ustanovenia zmluvy
vzťahujú na základe prevodu vlastníctva bytu podľa zmluvy zo dňa 26. 10. 2017, kedy na žalovaného
prešli práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Matematickým prepočtom zmluvnej

pokuty z uvádzanej dlžnej istiny podľa vyššie uvedenej percentuálnej sadzby a počtu dní omeškania je
nepochybne preukázané že suma 578,25 eur, na ktorej zaplatenie žalovaného súd platobným rozkazom
zaviazal je podstatne vyššia ako suma ktorá by mala byť vypočítaná za vyššie uvedenú dobu omeškania.

4. K vyjadreniu žalovaného sa následne vyjadril žalobca, a to tak, že poukázal na rozsudok Krajského

súdu v Bratislave zo dňa 17. 12. 2019, sp. zn. 8Co/136/2019 v obdobnom spore, ktorý v súvislosti
s ustanoveniami o zmluvnej pokute a jej výške vo svojom odôvodnení uvádza: „Dohodnutú výšku
zmluvnej pokuty nemožno z hľadiska prípadného rozporu s dobrými mravmi posudzovať izolovane,
avšak je nevyhnutné vždy prihliadnuť na všetky okolnosti veci, okrem samotnej výšky predovšetkým
na význam zabezpečovacej povinnosti a intenzitu porušenia zo strany subjektu, ktorému má povinnosť

úhrady zmluvnej pokuty vzniknúť. V danom prípade bola zmluvná pokuta dohodnutá ako zabezpečovací
inštitút pre prípad omeškania s úhradou preddavkových platieb i nedoplatkov z vyúčtovania. Je potrebné
zdôrazniť, že povinnosť úhrady preddavkov a nedoplatkov jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov v danom bytovom dome je jednou z najdôležitejších povinností každého vlastníka bytu a
nebytového priestoru. Uskutočňovanie predmetných úrad a s tým bezprostredne súvisiaci dostatok

peňažných prostriedkov na prevádzkovom fonde bytového domu je totiž podmienkou zabezpečenia
dodávky jednotlivých služieb, ktoré sú nevyhnutné na samotné užívanie jednotlivých bytov a nebytových
priestorov, pričom mimoriadne významné sú v tomto smere nielen úhrady preddavkov, ale aj včasné
úhrady nedoplatkov jednotlivých vlastníkov. Bez takýchto úhrad uskutočnených jednotlivými vlastníkmi
riadne a včas, správca bytového domu nie je objektívne schopný zabezpečiť dodávku služieb, a to

nie len pre byt toho, kto je so zaplatením nedoplatkov z vyúčtovania alebo zálohových platieb v
omeškaní,avšakajprevšetkýchostatnýchvlastníkov.Sohľadomnavýznamzabezpečovacejpovinnosti
a závažnosť porušenia povinnosti vlastníkov riadne a včas uhrádzať preddavky a nedoplatky potom nie
je v danom prípade dojednanie zmluvnej pokuty vo výške 0,1 % za každý deň omeškania v rozpore s
dobrými mravmi, nepredstavuje žiadnu formu úžery, nie je neplatné ani iného dôvodu a nepredstavuje

ani neprijateľnú zmluvnú podmienku a nekalú obchodnú praktiku, preto žalovanému v dôsledku jeho
omeškania vznikla povinnosť predmetnú zmluvnú pokutu uhradiť.“ V tejto súvislosti tiež poukazuje na
fakt, že všeobecné súdy v Slovenskej republike (napr. rozsudok KS v Nitre zo dňa 03. 02. 2010, sp. zn.
5Co/16/2010) ani zmluvnú pokutu vo vyššej výške (napríklad 0,25 % denne) nepovažujú
za neprimerane vysokú a rozpor s dobrými mravmi. V súvislosti s problematikou charakteru zmlúv o

výkone správy, ktorú žalovaný namieta z hľadiska porušenia jeho práva ako spotrebiteľa na ochranu
pred neprijateľnou zmluvnou podmienkou obsiahnutou v zmluve o výkone správy žalobca poukazuje
na rozsudok Krajského súdu v Banskej Bystrici zo dňa 15. 06. 2011, sp. zn. 17Co/2/2011, kde Krajský
súd vo svojom odôvodnení vyslovil právny názor, že zmluvu o výkone správy nemožno považovať za
zmluvu spotrebiteľskú, nakoľko sa jedná o osobitný typ zmluvy uzatvorenej podľa osobitného zákona

č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Zmluva
o výkone správy sa v charakteristických znakoch odlišuje od zmluvy spotrebiteľskej, pričom fakt, že
správca koná v rámci predmetu svojej obchodnej resp. podnikateľskej činnosti nezakladá automaticky
jeho charakter podľa § 52 OZ. Podľa § 8 zákona o vlastníctve bytov správcom môže byť právnickáosoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti
správu a údržbu bytového fondu. Z uvedeného vyplýva, že len samotný fakt že správca koná v rámci
predmetu svojej obchodnej činnosti, sám osebe bez skúmania odlišností zmluvy o výkone správy a

zmluvy spotrebiteľskej nemožno automaticky vyhodnotiť tak, že zmluva o výkone správy je zmluvou
spotrebiteľskou. Aj na základe vyššie uvedeného žalobca má za to že zmluva o výkone správy nespadá
pod charakteristiku § 52 a nasl. Občianskeho zákonníka, pretože je uzavretá podľa osobitného zákona
a to podľa zákona o vlastníctve bytov, je preto osobitným typom zmluvy. Zmluva o výkone správy
neupravuje len vzťahy medzi správcom a vlastníkmi, ale aj medzi jednotlivými vlastníkmi navzájom

na rozdiel od zmluvy spotrebiteľskej vlastníci bytov a nebytových priestorov obsah zmluvy o výkone
správy môžu podstatným spôsobom ovplyvniť, a teda nemožno konštatovať že by zmluva o výkone
správy bola zmluvou typovo vopred pripravenou vo forme pretlače, ktorú vlastníci bytov a nebytových
priestorov buď musia podpísať alebo k zmluve vôbec nepristúpiť. Navyše správca nie je vo vzťahu k
vlastníkom bytov a nebytových priestorov nadriadeným subjektom. Práve naopak, figuruje len ako ich
zástupca, ktorý koná v mene a na ich účet. Cieľom ustanovenia o zmluvnej pokute teda rozhodne nie je

obísť občiansky zákonník ani žiadny iný právny predpis, preto nemôže mať za následok jeho absolútnu
neplatnosť. Práve naopak takéto ustanovenie je platné a záväzné tak ako aj pre žalovaného, ktorý si
svoju povinnosť vyplývajúcu z predmetného ustanovenia do dnešného dňa nesplnil, čo v konečnom
dôsledku ani nepopiera. K tvrdeniu žalovaného, že v čase uzatvorenia zmluvy o výkone správy nebol
vlastníkom predmetného bytu, ustanovenia zmluvy o výkone správy sa naňho vzťahujú len s poukazom

na prevod vlastníctva k bytu na základe kúpnej zmluvy, kedy naňho prešli tieto práva a povinnosti,
a preto nemohol žiadnym spôsobom ovplyvniť ani dojednať so žalobcom zmluvnú pokutu dohodnutú
v článku V, bode 9, žalobca poukazuje na ustanovenie § 14, ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, že
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe
domu a hlasovaním rozhodnúť ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu,

spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva
a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku a ust. § 14a, ods. 1, že schôdzu vlastníkov
zvoláva správca alebo rada podľa potreby najmenej raz za kalendárny rok alebo keď o to požiada
aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania
schôdze vlastníkov musí byť určený tak aby sa ho mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov

a nebytových priestorov v dome. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby
alebo keď o to požiada štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O
písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním
na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do
15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov

v dome. Ak správca alebo rada tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje,
právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Z uvedeného vyplýva, že nie je pravdou, že žalovaný
ako vlastník bytu v bytovom dome nemohol žiadnym spôsobom ovplyvniť ani dojednať so žalobcom
zmenu ustanovenia článku V bodu 9 zákona o výkone správy o zmluvnej pokute, nakoľko využiť svoje

právo v súlade s vyššie citovanými ustanoveniami zákona o vlastníctve bytov, a to rozhodovať ako
spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu spoločných častí domu a spoločných
zariadení domu spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo
priľahlého pozemku, preniesť na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov návrh na zmenu
tohto ustanovenia respektíve navrhnúť zvolanie schôdze vlastníkov, ktorej predmetom by bol návrh na

zmenu prípadne vypustenie tohto ustanovenia zo zmluvy o výkone správy. Prostredníctvom odporu voči
platobnému rozkazu žalovaný rozporuje výšku zmluvnej pokuty, ktorá je vypočítaná k 31. 07. 2019.
Prílohou k návrhu na vydanie platobného rozkazu je sumárna na analýza platieb žalovaného za obdobie
od 01. 12. 2018 do 31. 07. 2019. V časti penále je uvedená ako počiatočný stav ku dňu 01. 12. 2018
suma vo výške 182,15 eur. Táto suma zohľadňuje výšku zmluvnej pokuty žalovaného za obdobie od

01. 12. 2017 do 01. 12. 2018, teda od prisťahovania do vyššie uvedeného domu. K dátumu splatnosti
31. 07. 2019 je v časti penále uvedená suma vo výške 396,10 eur, pričom táto predstavuje zmluvnú
pokutu žalovaného za obdobie od 01. 12. 2018 do 31. 07. 2019. Žalovaný poukazuje na to, že zmluvná
pokuta sa žalovanému nepočíta len z mesačných zálohových platieb, ktoré je ako vlastník bytu povinný
uhrádzať žalobcovi ako správcovi, ale rovnako aj z každoročného vyúčtovania nákladov spojených s

užívaním bytu. Po zrátaní zmluvných pokút programom používaným žalobcom na podrobnú evidenciu
platieb ako aj prípadných nedoplatkov a penálov, a to za obidve vyššie uvedeného obdobia teda vyplýva,
že zmluvná pokuta žalovaného predstavovala ku dňu 31. 07. 2019 spolu sumu vo výške 578,25 eur,
ktorá je totožná so žalovanou sumou v návrhu na vydanie platobného rozkazu.5. Následne sa opäť vyjadril žalovaný, ktorý uviedol, že podľa § 8, ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.
účinného v čase prevodu vlastníctva bytu na žalovaného, schválená zmluva o výkone správy alebo jej

zmena alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak
je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom.
Podľa § 8a, ods. 6 zákona vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o
výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14 hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Výpovedná
lehota je tri mesiace ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak výpovedná

lehota začína plynúť od prvého kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. V zmysle
vyššie uvedeného žalovaný nemal teda možnosť ovplyvniť obsah zmluvy o výkone správy, ktorú
vlastníci uzatvorili so žalobcom a ku ktorej bol žalovaný povinný pristúpiť pri podpisovaní zmluvy o
prevode vlastníctva bytu. Žalovaný ako vlastník bytu v dome nemôže zmluvu o výkone správy sám
ani vypovedať. Dojednania o zmluvnej pokute uvedené v zmluve o výkone správy na základe ktorých
sa žalobca domáha zaplatenia zmluvnej pokuty nie je možné považovať za dojednanie individuálne,

pretože nie je výsledkom negociačného procesu prebiehajúceho medzi žalobcom a žalovaným podľa
zákonných zásad na uzatvorenie zmluvy v zmysle § 43 a nasl. Občianskeho zákonníka. Záver o
spotrebiteľskom charaktere zmluvy o výkone správy vyplýva z uznesenia Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky sp. zn. 2Co/1/2018 z 30. 05. 2019, v ktorom Najvyšší súd Slovenskej republiky mimo iného
uvádza, že vzhľadom na skutočnosť že vlastníci bytov vystupujú v rámci tohto zmluvného vzťahu ako

spotrebitelia je dôležité aby sa dodržali ustanovenia týkajúce sa spotrebiteľských zmlúv uvedené v § 52
a nasl. Občianskeho zákonníka. Je potrebné sa vyvarovať zakomponovania takzvaných neprijateľných
podmienok v spotrebiteľských zmluvách ktoré sú demonštratívne uvedené § 53, ods. 4 Občianskeho
zákonníka. Najvyšší súd Slovenskej republiky v uznesení sp. zn. 8Cdo/72/2019 zo dňa 19. augusta 2019
vyslovil záver, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu ktorú uzatvára

dodávateľ so spotrebiteľom čiže napríklad zmluva o úvere, zmluva o pripojení, kúpna zmluva, poistná
zmluva,zmluvaopreprave,zmluvaovýkonesprávy,apod.Kvyjadreniužalobcutýkajúcehosarozsudku
KS v Bratislave, sp. zn. 8Co/136/2019 je nevyhnutné uviesť, že výška zmluvnej pokuty uvedená v
článku V bod 9 zmluvy o výkone správy je zjavne neprimeraná s prihliadnutím na hodnotu a význam
zabezpečovanej povinnosti uhrádzať mesačné platby spojené s vlastníctvom bytu. Zákon o vlastníctve

bytov v žiadnom zo svojich ustanovení nepredpokladá dojednanie o zmluvnej pokute ako súčasť zmluvy
ovýkonesprávyauplatňovanie,respektívevymáhaniezmluvnejpokutynemožnozahrnúťmedzičinnosti
správcu v rámci správy domu. Zákon však nevylučuje aby si vlastníci pre prípad porušenia povinnosti
zmluvnú pokutu dojednali. Takéto dojednanie však musí spĺňať všetky formálne a obsahové náležitosti
vrátane primeranosti výšky pokuty a nesmie byť v rozpore s ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Výška zmluvnej pokuty nie je zákonom limitovaná, nemôže však byť v rozpore so zásadou zakotvenou
v § 3 Občianskeho zákonníka, a teda nemôže byť v rozpore s dobrými mravmi. Zo sumárnej analýzy
platieb, ktorou žalobca preukazuje výšku mesačných zálohových platieb by mal žalovaný žalobcovi
poukazovať zálohové platby v roku 2018, v sume 81,13 eur a v roku 2019 v sume 82,28 eur. V prípade
omeškania s úhradou čo i len jednej z uvedených platieb a povinnosti zaplatiť zmluvnú pokutu vo

výške 0,1 % z dlžnej sumy by bol žalovaný za 365 dní omeškania s úhradou jednej platby povinný
zaplatiť zmluvnú pokutu v sume 29,61 eur, resp. respektíve 30,032 eur, čo zodpovedá ročnému úroku z
omeškania vo výške 36,49 %. Keďže zmluvná pokuta je v zmluve uvedená najnižšou sumou
0,83 eur denne, v prípade omeškania s úhradou jednej mesačnej zálohovej platby by bol povinný za
365 dní omeškania zaplatiť zmluvnú pokutu v sume 302,95 eur. Suma 302,95 eur zodpovedá ročnému

úroku z omeškania 368,2 % zo sumy 82,28 eur. Uvedená výška zmluvnej pokuty je zjavne neprimeraná s
prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Zmluvné dojednanie uvedené v článku
V, bod 9 zmluvy o výkone správy v zmysle vyššie uvedeného je potrebné považovať za neprijateľnú
zmluvnú podmienku podľa § 53, ods. 5 Občianskeho zákonníka a z uvedeného dôvodu posúdiť ako
neplatnú.

6. Žalobca následne vo veci uviedol, že má to, že v prípade charakteru zmluvy o výkone správy nejde
spotrebiteľskú zmluvu, nakoľko na rozdiel do zmluvy spotrebiteľskej, majú vlastníci bytov a nebytových
priestorov možnosť ovplyvniť jej obsah, nie je vo forme predtlače, správca bytov a nebytových priestorov
je vo vzťahu k vlastníkom nepochybne len ako ich zástupca, ktorý koná v ich mene a na ich účet.

Vlastnícimajúmožnosťovplyvniťobsahzmluvyovýkonesprávy.Napožiadanie1vlastníkov,másprávca
povinnosť zvolať schôdzu, na ktorej okrem iného majú vlastníci možnosť hlasovať o zmene zmluvy o
výkone správy. Taktiež uviedli, že ku dnešnému dňu žiadny iný z vlastníkov bytu alebo nebytového
priestoru v predmetnom bytovom dome na ulici C.. C. X E. J. okrem žalovaného nevyjadril nesúhlas svýškou zmluvnej pokuty, nakoľko sú si všetci vedomí významu povinnosti, ktorá sa ňou zabezpečuje.
Výška zmluvnej pokuty nemá iba sankčný charakter, ale rovnako aj charakter prevenčný, a to najmä z
dôvodu, aby si vlastníci plnili svoje povinnosti uhrádzania platieb a plnení spojených s užívaním bytov

vyplývajúce im zo ZoVS riadne a včas. Ak je teda nejaká skutočnosť v rozpore s dobrými mravmi, je to
práve porušenie povinností žalovaného ako vlastníka, keď tento vedome, vlastným zavineným konaním,
neuhrádzal platby a plnenia spojené s užívaním bytu správcovi. Na základe vyššie uvedeného preto
má za to, že žalobcov nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty je oprávnený, výška dohodnutej zmluvnej
pokuty je v primeraná, v žiadnom ohľade nie je v rozpore s dobrými mravmi.

7. Dňa 24. 09. 2020 žalobca doložil platné plnomocenstvo pre právneho zástupcu, nakoľko bolo zistené,
že zrejme omylom bolo v spise založené plnomocenstvo od iného splnomocniteľa.

8. Na pojednávaní dňa 25. 09. 2020 žalobca poukázal najmä na to, že v tomto prípade sa nejedná o
spotrebiteľský spor, že zmluvná pokuta bola medzi žalobcom a žalovaným dojednaná, že sa nejedná

o neprijateľnú zmluvnú podmienku a poukazujú aj na rozhodnutia súdov v obdobných veciach, sp. zn.
8Co/136/2019 a 17Co/2/2011. V týchto rozhodnutiach sa odvolacie súdy zaoberali otázkou, či sa jedná
o spotrebiteľský spor alebo nie a taktiež aj primeranosťou zmluvnej pokuty. V rozsudku 17Co/2/2011
Krajského súdu v Banskej Bystrici, poukazuje najmä na skutočnosť, ktorú uvádza krajský súd, že
na rozdiel od zmluvy spotrebiteľskej, vlastníci bytov a nebytových priestorov obsah zmluvy o výkone

správy môžu podstatným spôsobom ovplyvniť a teda nemožno konštatovať, žeby zmluva o výkone
správy bola typovou zmluvou, vopred pripravenou formou predtlače, ktorú vlastníci bytov a nebytových
priestorov, buď musia podpísať, alebo k uzavretiu zmluvy vôbec neprísť. V rozsudku Krajského súdu v
Bratislave8Co/136/2019žalobcupoukazujenato,ževtejtovecikrajskýsúdodôvodnilsvojerozhodnutie
nasledovne: S ohľadom na význam zabezpečovanej povinnosti a závažnosť porušenia povinnosti

vlastníkov riadne a včas uhrádzať preddavky a nedoplatky, potom podľa odvolacieho súdu nie je v
danom prípade dojednanie zmluvnej pokuty vo výške 0,1 % za každý deň omeškania v rozpore s
dobrými mravmi, nepredstavuje žiadnu formu úžery, nie je neplatné ani z iného dôvodu a nepredstavuje
ani neprijateľnú zmluvnú podmienku a nekalú obchodnú praktiku, a preto žalovaným v dôsledku ich o
omeškania vznikla povinnosť predmetnú zmluvnú pokutu uhradiť.

9. Na pojednávaní dňa 25. 09. 2020 žalovaný uviedol, že je toho názoru, že rozsudky KS v Bratislave,
na ktoré poukazuje strana žalobcu sú v príkrom rozpore s uznesením NS SR z 19. augusta 2019
sp. zn. 8CdO/172/2019, v ktorom sa uvádza, že zmluva o výkone správy uzavretá medzi vlastníkmi
bytov a správcom, má charakter spotrebiteľskej zmluvy. Taktiež z uznesenia NS SR zo dňa 30. 05.

2019 2Co/1/2018 vyplýva, že vzhľadom na skutočnosť, že vlastníci bytov vystupujú v rámci tohto
zmluvného vzťahu ako spotrebiteľ, je dôležité, aby sa pre platnosť zmluvy dodržali ustanovenia týkajúce
sa spotrebiteľských zmlúv. Podľa názoru žalovaného, 36,5 % ročný úrok z omeškania je neprimeraný na
zabezpečenú pohľadávku. Ak žalobca tvrdí, že boli ohrozené dodávky energií do bytového domu, tepla,
osvetlenia spoločných priestorov, toto nie je pravda, pretože správca disponuje dostatočným počtom

finančných prostriedkov, aby ho jeden neplatič mohol ohroziť na zabezpečení dodávky tepla a studenej
vody a elektrickej energie na osvetlenie spoločných priestorov. Žalovaný ako nadobúdateľ vlastníctva
bytu bol povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy, ktorú uzavreli iní vlastníci bytov so správcom. Je
zrejmé,žetútozmluvuovýkonesprávynepodpisovali,tedanepripravovalivlastnícibytov,alepripravoval
ich samotný správa a vlastníci bytov len túto zmluvu podpisovali. V zmysle § 31 katastrálneho zákona, ak

by kataster nemal v kúpnej zmluve na základe ktorej žalovaný nadobudol vlastníctvo bytu, ustanovenie
o tom, že žalovaný pristupuje k zmluve o výkone správy v žiadnom prípade by nebol nepovolil vklad
vlastníckeho práva do katastra, lebo je to jedna z podstatných náležitostí zmluvy. Taktiež ďalej uviedol,
že sám žalovaný na schôdzi vlastníkov bytov, bez toho, aby dosiahol nadpolovičnú väčšinu hlasov,
nedosiahne nič a nedomôže sa svojho práva zmeniť ustanovenie zmluvy o výkone správy a nedokáže

zrušiť ustanovenie o zmluvnej pokute.

10. Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa so žalobou a prílohami žaloby, a to návrhom na
vydanie platobného rozkazu, plnomocenstvom, výpis z LV, upomienkou za nedoplatok za plnenia,
sumárnou analýzou platieb za obdobie od 01. 12. 2018 do 31. 07. 2019, doručenkou, zmluvou o

výkone správy, platobným rozkazom s doručenkou, odporom proti platobnému rozkazu, vyjadrením
k upomienke, vyjadrením k odporu žalovaného, vyjadrením žalovaného, doložením výpočtu zmluvnej
pokuty, vyjadrením k podaniu žalovaného zo dňa 20. 08. 2020, výpočtom poplatku z omeškania,plnomocenstvom z 24. 09. 2020 a vyúčtovaním nákladov spojených s užívaním bytu a zistil nasledovný
skutkový stav:

11. Žalovaný je výlučný vlastník bytu č. 29 nachádzajúceho sa v bytovom dome na ulici C.. C. X E.
J., vchod C.. C. X, zapísaného na LV č. XXXX, k.ú. K. L. E., okr. J. W., obec J. - C..Č.. K. L. E..
V zmysle Zmluvy o výkone správy č. 3/2012 zo dňa 28. 09. 2012 v znení jej dodatkov vykonáva
správu vyššie uvedeného bytového domu žalobca, ktorý žalovanému riadne dodal správcovské služby a
plnenie spojené s užívaním bytu v zmysle Zmluvy o výkone správy a zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve

bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Žalovaný je v súlade so zmluvou povinný
poukazovať mesačne vopred vo forme zálohových platieb preddavky do fondu prevádzky, údržby a
opráv, a to od prvého dňa po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a podľa § 10 ods.
6 ZoVB mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke úhrady za plnenia spojené s užívaním
bytu, ako aj uhrádzať prípadné nedoplatky, ktoré môžu vzniknúť z každoročného vyúčtovania, ktoré je
žalobca povinný spracovať a predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov najneskôr do 31. 05.

nasledujúceho roka. Zo sumárnej analýzy platieb spojenej s užívaním bytu č. 29 za obdobie od 01. 12.
2017 do 31. 07. 2019 vyplýva, že žalovaný mal k dátumu vyhotovenia sumárnej analýzy nedoplatok vo
výške 1.608,16 eur. K dátumu 31. 07. 2019 predstavoval nedoplatok žalovaného spolu s príslušenstvom
zmluvnou pokutou 0,1 % denne za obdobie od 01. 12. 2018 do 31. 07. 2019 zo sumy 1.608,16 eur spolu
vo výške 578,25 eur, poplatkom za vystavenie upomienky vo výške 9,60 eur a poštovným 1,25 eur, spolu

nedoplatok 2.277,26 eur, na ktorý bol žalovaný upozornený upomienkou žalobcu zo dňa 04. 09. 2019,
ktorú prebral v odbernej lehote na pošte dňa 27. 09. 2019. Žalovaný bol povinný uhradiť nedoplatok do
14 dní odo dňa doručenia upomienky, t.j. do 11. 10. 2019. Žalovaný svoju povinnosť splnil len čiastočne
a uhradil len nedoplatok vo výške 1.608,16 eur.

12. Podľa § 5, ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, účinného v
čase prevodu vlastníctva bytu na žalovaného (ďalej „zákon“) zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva
o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí
musí obsahovať
a) popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo

nebytovéhopriestoruvdomeoznačenímčíslabytu,číslavchoduaopisomnebytovéhopriestoru,určenie
rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na
spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom
domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom

podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a
nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
c) určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého
pozemkuaprípadnéurčenie,ktoréspoločnéčastidomuaspoločnézariadeniadomu,častipríslušenstva
a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,

d) úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu
alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
f) zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv,
ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo

nebytového priestoru požiada,
g) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o
spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
h) úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase
príslušných orgánov.

13. Podľa § 8a, ods. 1 zákona vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom
písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje
nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená
zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a

nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému
vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome.14. Podľa § 8a, ods. 7 zákona s prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru
v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti
vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol

byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný
pristúpiť k zmluve o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome
na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o
výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu
alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu

a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom
vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

15. Podľa § 10 ods. 1 zákona vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade
so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne
vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade

vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv
určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa
pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky
na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome

vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je
súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa
zarátavadoveľkostispoluvlastníckehopodielu25%zpodlahovejplochybalkóna,lodžiealeboterasy.Pri
určenípreddavkovdofonduprevádzky,údržbyaoprávsúvlastnícibytovanebytovýchpriestorovvdome
povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi

nebytových priestorov a garáží v dome.

16. Podľa § 10 ods. 2 písm. e) zákona príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú zmluvné
pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu.

17. Podľa § 52 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu
formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj
všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak
je to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody,
ktorýchobsahomaleboúčelomjeobchádzanietohtoustanovenia,súneplatné.Navšetkyprávnevzťahy,

ktorých účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka,
aj keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva. Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní
a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej
činnosti. Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci
predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

18. Podľa § 53, ods. 1, 2, 3 Občianskeho zákonníka spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať
ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v
neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky,
ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú

vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané. Za
individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť
oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. Ak dodávateľ nepreukáže opak,
zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne
dojednané.

19. Podľa § 53, ods. 4 písm. k) Občianskeho zákonníka za neprijateľné podmienky uvedené v
spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil
svoj záväzok, aby zaplatil neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku,

20. Podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, výkon práv a povinností vyplývajúcich z
občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov
iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.21. Súd na základe vyššie uvedeného dospel k tomuto záveru: Je potrebné konštatovať, že Zmluva o
výkone správy uzatvorená medzi žalobcom a žalovaným je spotrebiteľskou zmluvou, v ktorej žalobca
vystupoval v postavení dodávateľa, keďže konal v rámci predmetu svojej obchodnej, teda podnikateľskej

činnosti a žalovaný vystupoval ako spotrebiteľ. Uvedené podporuje aj uznesenie Najvyššieho súdu
8Cdo/72/2019 zo dňa 19. augusta 2019, podľa ktorého spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez
ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ (podnikateľ) so spotrebiteľom (nepodnikateľ), čiže
napríklad zmluva o úvere, zmluva o pripojení, kúpna zmluva, poistná zmluva, zmluva o preprave, zmluva
o výkone správy domu a pod. Zmluva o výkone správy uzavretá v zmysle § 8a zákona č. 182/1993

Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov predstavuje svojím charakterom spotrebiteľskú
zmluvu. Rovnako je potrebné vyhodnocovať aj ustanovenia upravujúce zmluvnú pokutu. Dojednanie
o zmluvnej pokute nachádzajúce sa v tejto zmluve nebolo žalovaným individuálne dohodnuté podľa
§ 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka. V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že podľa § 53 ods.
2 Občianskeho zákonníka, ak dodávateľ nepreukáže opak, zmluvné dojednania dohodnuté medzi
dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne dojednané. Žalobca nepreukázal, že medzi

ním a žalovaným došlo k individuálnemu dojednaniu zmluvnej pokuty, nakoľko žalovaný bol povinný
pristúpiť k tejto zmluve o výkone správy ešte pred nadobudnutím vlastníckeho práva, aby mohlo dôjsť
ku vkladu vlastníckeho práva k bytu, ktorého sa správa týkala, do Katastra nehnuteľností. Z uvedeného
dôvodu je vylúčené, aby zmluvná pokuta mohla byť medzi stranami individuálne dojednaná. Keďže súd
uzavrel, že sa nejednalo o individuálne dojednané ustanovenie, musel posúdiť či nejde o neprijateľnú

zmluvnú podmienku a to konkrétne, či uvedená zmluvná pokuta nie je neprimerane vysoká. Výška
zmluvnej pokuty nie je zákonom limitovaná, nemôže však byť v rozpore so zásadou zakotvenou v § 3
Občianskeho zákonníka, a teda nemôže byť v rozpore s dobrými mravmi. Súd v prípade zmluvnej pokuty
dospelkzáveru,žezmluvnédojednanietýkajúcesazmluvnejpokutyjeneprijateľnézmluvnédojednanie,
spôsobujúce značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán na úkor spotrebiteľa a

z toho dôvodu je neplatné. Zo sumárnej analýzy platieb, ktorou žalobca preukazuje výšku mesačných
zálohových platieb by mal žalovaný žalobcovi poukazovať zálohové platby v roku 2018, v sume 81,13
eur a v roku 2019 v sume 82,28 eur. V prípade omeškania s úhradou čo i len jednej z uvedených platieb a
povinnosti zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 0,1 % z dlžnej sumy by bol žalovaný za 365 dní omeškania
s úhradou jednej platby povinný zaplatiť zmluvnú pokutu v sume 29,61 eur, resp. respektíve 30,032

eur, čo zodpovedá ročnému úroku z omeškania vo výške 36,49 %. Keďže zmluvná pokuta je v zmluve
uvedená najnižšou sumou 0,83 eur denne, v prípade omeškania s úhradou jednej mesačnej zálohovej
platby by bol povinný za 365 dní omeškania zaplatiť zmluvnú pokutu v sume 302,95 eur. Suma 302,95
eur zodpovedá ročnému úroku z omeškania 368,2 % zo sumy 82,28 eur.

22. Zmluvná pokuta, ktorá nebola individuálne dojednaná a ktorá spôsobuje hrubú nerovnováhu v
právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa, je v rozpore s ochranou práv
spotrebiteľa, ako aj v rozpore s Chartou základných práv Európskej únie (čl. 98), podľa ktorého v
záujmenaplneniajednéhozozákladnýchprávEurópskejúniepolitikyštátovjezabezpečiťvysokýstupeň
ochrany spotrebiteľa, a preto je potrebné využiť všetky efektívne prostriedky ochrany spotrebiteľa, aby

sa zvyšovala dôvera spotrebiteľov v trh, aby neprimerané postupy spotrebiteľov na trhu nezaťažovali.
Zmluvná pokuta, tak ako bola dojednaná, umožňuje dodávateľovi požadovať od spotrebiteľa zaplatenie
zmluvnej pokuty vo výške podstatne prevyšujúcej pohľadávku vzniknutú porušením záväzku. Takáto
výška zmluvnej pokuty je v rozpore s dobrými mravmi. Dojednaná zmluvná pokuta je neprijateľnou
zmluvnou podmienkou a podľa § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka je neplatná. Z neplatnej zmluvnej

podmienky nevzniklo žalobcovi právo na plnenie a žalovanému povinnosť plniť. Priznanie plnenia z
takejto zmluvnej podmienky je v priamom rozpore so zákonom. Ak by súd priznal plnenie z neprijateľnej
zmluvnej podmienky, išlo by o tolerovanie pokračujúceho protiprávneho stavu zo strany súdu a
popieranie vysokého záujmu EÚ a práva EÚ na ochrane práv spotrebiteľa. Súd ako orgán členského
štátu EÚ je pri poskytovaní ochrany pred neprijateľnými zmluvnými podmienkami povinný ex offo

skúmať, či voči spotrebiteľovi nie je uplatňované plnenie z neprijateľnej zmluvnej podmienky. Taktiež
pokiaľ ide o primeranosť zmluvnej pokuty, neprijateľnú zmluvnú podmienku obsahujúcu zmluvnú pokutu
súdy nemôžu upravovať, a teda ani moderovať plnenie z nej.

23. Súd považoval za bezpredmetné aj tvrdenie žalobcu, že vlastníci bytov a nebytových priestorov

môžu podstatným spôsobom ovplyvniť obsah zmluvy o výkone správy a teda nemožno konštatovať,
žeby zmluva o výkone správy bola typovou zmluvou, vopred pripravenou formou predtlače. V tomto
konkrétnom prípade, totiž žalovaný nemal možnosť ovplyvniť obsah zmluvy o výkone správy, ktorú
vlastníci uzatvorili so žalobcom a ku ktorej bol žalovaný povinný pristúpiť pri podpisovaní zmluvy oprevode vlastníctva bytu. Žalovaný ako vlastník bytu v dome nemôže zmluvu o výkone správy sám
ani vypovedať. Dojednania o zmluvnej pokute uvedené v zmluve o výkone správy na základe ktorých
sa žalobca domáha zaplatenia zmluvnej pokuty nie je možné považovať za dojednanie individuálne,

pretože nie sú výsledkom negociačného procesu prebiehajúceho medzi žalobcom a žalovaným podľa
zákonných zásad na uzatvorenie zmluvy v zmysle § 43 a nasl. Občianskeho zákonníka.

24. Na základe vyššie uvedeného súd žalobu žalobcu zamietol.

25. Podľa § 251 CSP trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky,
ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva.

26. V zmysle § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo
veci.

27. Podľa § 262 ods. 1, ods. 2 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd
v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

28. Žalobca bol v predmetnej veci v celom rozsahu neúspešný, nakoľko žaloba bola v celom rozsahu
zamietnutá. Vzhľadom na to, že žalobca bol v konaní neúspešný, neprislúcha mu nárok na náhradu trov
konania. V plnom rozsahu tak bola v danej veci úspešná žalovaná, ktorej vznikol nárok na náhradu trov
konania v plnom rozsahu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný
súd Vranov nad Topľou, písomne, v príslušnom počte rovnopisov s prílohami tak, aby sa jeden rovnopis
s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší subjekt dostal jeden rovnopis s prílohami.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a
čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania
môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť
a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.