Rozsudok ,
Zrušené Judgement was issued on Wednesday, December 20, 2018

Súd: Okresný súd Prievidza
Spisová značka: 8C/6/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3818201314
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 12. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Tomáš Rudáš

ECLI: ECLI:SK:OSPD:2018:3818201314.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prievidza samosudcom JUDr. Tomášom Rudášom v právnej veci žalobcu A.. E. R., nar.

XX.XX.XXXX, bytom H. budovateľov XXX/XX, XXX XX X. K., v konaní právne zastúpený advokátom
JUDr. Romanom Henčelom, AK so sídlom G. Švéniho 8, 971 01 Prievidza, proti žalovanému H. O.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom D. nábrežie XXX/X, XXX XX J., v konaní právne zastúpený advokátom
Mgr. Vladimírom Ľuptákom, AK so sídlom Námestie Slobody č. 10, Prievidza, o určenie neplatnosti
odstúpenia od zmluvy, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu žalobcu zamieta.

II. Žalobca A.. E. R., nar. XX.XX.XXXX je povinný zaplatiť žalovanému H. O., nar. XX.XX.XXXX sumu
72 000,-eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5% ročne od 25.11.2017 do zaplatenia, všetko v
lehote 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

III. Žalovaný H. O., nar. XX.XX.XXXX je povinná vydať žalobcovi A.. E. R., nar. XX.XX.XXXX
nehnuteľnosť - rodinný dom so súpisným číslom XX, postavený na parcele C KN, parc. č. XX/X a
pozemok nachádzajúci sa na parcele C KN, parc. č. XX/X, zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX

m2, všetko zapísané na LV XXX, vedené Okresným úradom J., katastrálny odbor, katastrálne územie
R., všetko v lehote 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

IV. Súd v prevyšujúcej časti vzájomnú žalobu žalovaného zamieta.

V. Žalovaný má voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 20.03.2018 domáhal proti žalovanému určenia
neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy. Žalovaný sa vzájomnou žalobou doručenou súdu dňa

31.05.2018 domáhal vrátenia bezdôvodného obohatenia vo výške 72 000,-eur spolu s úrokom z
omeškania vo výške 8,05% ročne od 25.11.2017 do zaplatenia a určenia povinnosti vydať žalobcovi
sporné nehnuteľnosti.

2. Podľa vyjadrenia žalobcu dňa 13.10.2017 uzatvoril so žalovaným kúpnu zmluvu o prevode
vlastníckeho práva k domu a pozemku zapísaných na LV č. XXX. Pred uzatvorením zmluvy
strany dňa 18.08.2017 uzatvorili zmluvu o budúcej zmluve, kde sa zaviazali k uzavretiu zmluvy

najneskôrdo15.10.2017.Predajpredmetukúpyzabezpečovalanazákladesprostredkovateľskejzmluvy
realitná kancelária DOMOV SK s.r.o., ktorú zastupoval pán H. H.. Predaj nehnuteľnosti inzerovala a
zabezpečovala realitná kancelária Halo reality s.r.o., ktorú zastupovala V. E.. Dom bol ponúkaný na
predaj ako starší rodinný dom, postavený zo stavebného materiálu kameň a nepálená tehla, dom jepo čiastočnej rekonštrukcii s elektrickým kúrením. V článku 5 bod 2 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve
žalovaný prehlásil, že ako budúcemu kupujúcemu je poloha a stav predmetu prevodu známy, že
nevyžaduje žiadne špecifické vlastnosti, ktoré by mal predmet prevodu mať, že si ho pred podpisom

tejto zmluvy dobre prehliadol, a že ho v stave v akom ho videl v budúcnosti hodlá kúpiť. Obdobne v
článku V. bod 3 kúpnej zmluvy žalovaný vyhlásil, že si predmet prevodu prehliadol, berie na vedomie
jeho súčasný stav, prístup k nemu a mieru bežného opotrebovania, ktorá zodpovedá jeho veku a kupuje
ho v stave v akom sa nachádza. Žalobca sa ďalej vyjadril, že žalovanému žiadne vady nezatajil, ktoré
by mu boli známe, a ktoré by reálne existovali na prevádzaných nehnuteľnostiach. Kúpna cena 72 000,-

eur zodpovedala stavu a veku predávanej nehnuteľnosti. Listom zo dňa 24.11.2017 žalovaný odstúpil
od zmluvy o kúpe nehnuteľnosti. Žalobca podaním zo dňa 13.12.2017 písomne oznámil žalobcovi,
že odstúpenie považuje za nedôvodné. Dňa 30.01.2018 bolo žalobcovi doručené podanie označené
ako spresnenie dôvodov odstúpenia od zmluvy s tým, že predmetný rodinný dom je ťažko obývateľný.
Podľa tvrdení žalobcu nedostatky na nehnuteľnosti vznikli zlým vykurovaním a vetraním ako aj zlou
starostlivosťou. Okresný úrad v Prievidzi katastrálne konanie prerušil a vyzval žalobcu, aby si v lehote

do 30 dní podal na súde žalobu. Z uvedeného dôvodu má žalobca za to, že vo veci existuje naliehavý
právny záujem.

3. Žalovaný na žalobu reagoval vzájomnou žalobou, v ktorej uviedol, že k odstúpeniu od zmluvy došlo
hlavne z dôvodov, že obvodové múry predmetného domu sú vlhké, po celom dome sa šíri pleseň a

dom je z nepálenej tehly, čo sa pri ohliadke nedalo zistiť, pretože z vnútornej strany bol natiahnutý
sadrokartón a z vonkajšej strany boli múry omietnuté. V čase ohliadky bolo teplo, v nehnuteľnosti sa
vetralo avšak keď nastalo obdobie dažďov, vlhkosť začala vystupovať až do výšky 1 metra a zároveň
sa tvorila pleseň. Žalovaný svoje tvrdenia podoprel predloženým súkromným znaleckým posudkom č.
7/2018, podľa ktorého sa v závere uvádza, že predmetný dom nie je vhodným na bývanie.

4. Žalobca v reakcii uviedol, že o skutočnosti, že dom je z nepálenej tehly bol žalovaný upozornený
prostredníctvom realitnej maklérky T. E., takisto ako informovala, že v dome je elektrické vykurovanie.
Skutočnosť, že dom je postavený z nepálenej tehly bolo možné zistiť aj voľným okom pri ohliadke,
nakoľko stena od susedného domu nie je omietnutá. Žalovaný vykonal na dome úpravy, ktoré spôsobili

stav, ktorý namieta, pričom sa malo jednať o neodbornú vodoinštaláciu. Nehnuteľnosť bola v zimných
mesiacoch nedostatočne vykurovaná. Zápach z kanalizácie je spôsobený tým, že v sifónoch nebola
voda, ktorá by zamedzovala spätnému prerážaniu zápachu do domu. Laminát, ktorý mal slúžiť proti
stekaniu vody po stene a vlhnutiu stien tak pri ohliadke nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy žalobca
zistil, že ten bol odtrhnutý a opretý o strechu susedovej nehnuteľnosti. Tvrdenia, že nehnuteľnosť nie je

obývateľná nie sú pravdivé, nakoľko žalovaný po odstúpení od zmluvy nehnuteľnosť užíva. Znalecký
posudok nezohľadňuje stav nehnuteľnosti ku dňu prebratia nehnuteľnosti žalovaným, pričom posudok je
neobjektívny, vypracovaný na objednávku. Každý záujemca bol vopred upozornený na to, že sa jedná o
čiastočne zrekonštruovaný objekt, do ktorého bude potrebné vložiť ďalšie investície. Stav nehnuteľnosti,
ktorý zistil znalec bol spôsobený neodbornou a nevhodnou starostlivosťou o nehnuteľnosť zo strany

žalovaného.

5.Súdvykonalvovecidokazovanieoboznámenímsasdôkazmiakokúpnazmluva,výpisomzLVč.XXX,
zmluvououzavretíbudúcejkúpnejzmluvy,odstúpenímodzmluvyzodňa24.11.2017,odpoveďouzodňa
13.12.2017, listom o dňa 30.01.2018, vyjadrením zo dňa 20.02.2018, znaleckým posudkom č. 7/2018

Ing. Dušana Homolu, výsluchom znalca, výsluchom strán, výsluchom svedkov, rozhodnutím Okresného
úradu č.V6210/2017 spolu s ďalšími listinnými dôkazmi nachádzajúcimi sa v spise a zistil nasledovný
skutkový stav:

6. Žalobca dňa 13.10.2017 uzatvoril so žalovaným kúpnu zmluvu o prevode vlastníckeho práva k domu

a pozemku zapísaných na LV č. XXX. Pred uzatvorením zmluvy strany dňa 18.08.2017 uzatvorili zmluvu
o budúcej zmluve, kde sa zaviazali k uzavretiu zmluvy najneskôr do 15.10.2017. Predaj predmetu kúpy
zabezpečovala na základe sprostredkovateľskej zmluvy realitná kancelária DOMOV SK s.r.o., ktorú
zastupoval H. H.. Predaj nehnuteľnosti inzerovala a zabezpečovala realitná kancelária Halo reality s.r.o.,
ktorú zastupovala V. E.. Listom zo dňa 24.11.2017 žalovaný odstúpil od zmluvy o kúpe nehnuteľnosti.

Žalobcapodanímzodňa13.12.2017písomneoznámilžalobcovi,žeodstúpeniepovažujezanedôvodné.
Dňa 30.01.2018 bolo žalobcovi doručené podanie označené ako spresnenie dôvodov odstúpenia od
zmluvy s tým, že predmetný rodinný dom je ťažko obývateľný. Okresný úrad v Prievidzi katastrálnekonanie prerušil a vyzval žalobcu, aby si v lehote do 30 dní podal na súde žalobu. Žaloba na tunajší
súd bola doručená dňa 20.03.2018.

7. Svedkyňa T. E. k veci uviedla, že základ domu je kamenný a stavebný materiál je nepálená tehla, to
všetkomalavinzerciiuvedené. Záujemcovbolookolo15až20,jednalosaoponuku,ktorásivyžadovala
ešte ďalšie investície. V obývačke bolo kúrenie na pevné palivo to znamená pec a bolo zároveň aj
prirobené elektrické ohrievanie. Záujemcov informovala o technickom stave domu, to znamená z čoho
je dom postavený, aké má základy a aké je tam vykurovanie. Pri prvom kontakte bola s pánom O. na

mieste samom, bol tam aj pán H. a žalobca. Svedkyňa robila prehliadku domu so záujemcom, pán H.
s pánom O. sa držali na blízku. Svedkyňa pána O. aj H. informovala o technickom stave nehnuteľnosti
a materiály z akého je dom postavený. Asi 2 roky ponúkali predmetnú nehnuteľnosť na predaj a v tom
období nezaregistrovali zvýšenú vlhkosť. Počas obdobia ako svedkyňa inzerovala nehnuteľnosť mala
od nej kľúče a celé obdobie bolo vetrané.

8. Svedok H. uviedol, že ohľadom kúpy spornej nehnuteľnosti viedol v mene žalobcu rokovania on s pani
F. a pánom O.. Na stretnutí ohľadom ohliadky sa najprv zúčastnil spolu so žalobcom a maklérkou T. E.,
následne stretnutie bolo s pánom O., žalobcom a pani maklérkou. Asi 80% ohliadky boli všetci pokope.
Žalobca a maklérka uvádzali, že dom je starší, že to nikdy nebolo vlhké, je to v stave na užívanie,
steny sú nanovo urobené. Žalobca uviedol, že nehnuteľnosť je plnohodnotná, obývateľná. Za krátko, asi

do mesiaca bol svedok ohliadnuť predmetnú nehnuteľnosť, nakoľko mu volala pani F., že vlhnú steny.
Svedok bol v miestnosti kde sa nachádzal elektrický bojler , tam bolo vidno, že to začalo plesnivieť,
vystupovala tam vlhkosť. Svedok uviedol, že nevie či vlhkosť mala súvis s bojlerom, ale vlhkosť bola vo
všetkých miestnostiach. Spodky a kraje v miestnostiach plesniveli. Po nasťahovaní sa do nehnuteľnosti
paniF.svedokpriohliadkevporovnanísohliadkou,ktorúvykonalpredkúpounehnuteľnostiveľkézmeny

nevidel. Rozdiel bol v tom, že mali novú vaňu, pec na vykurovanie. Rozdiel bol však vo vlhkosti. Keď
svedok vykonal ohliadku pred kúpou, všetko bolo pekne namaľované. V čase ohliadky bývali veľké teplá.
Keď sa do domu nasťahovala pani F. a svedok bol ohliadnuť nehnuteľnosť, boli už dažde. Svedok videl,
že pleseň je po celom dome, v izbách hlavne na chodbe a v kuchyni a nebolo to tak, že sa malo jednať
iba o fľak okolo ventilu.

9. Znalec Ing. Homola v konaní uviedol, že predmetom znaleckého posudku bolo zhodnotenie
predmetného rodinného domu a jeho technického stavu a jeho porúch. Opis technického stavu pri
ohliadke je opísaný na č.l. 4 ZP. Predmetom bolo len riešenie problémov predmetnej nehnuteľnosti,
nie zohľadnenie technického stavu nehnuteľnosti. Zadanie k čomu sa mal vyjadriť sa uvádza hneď na

prvej strane ZP pri uvedení „ vo veci“. Pri vypracovaní ZP zohľadňoval amortizáciu danej nehnuteľnosti.
Pokiaľ ako znalec bol prizvaný na zodpovedanie porúch stavby nie je povinný zisťovať vek stavby a
aké boli vykonané rekonštrukčné práce, to sa zisťuje pri úplne inom zadaní. Znalec uviedol, že mal
zadanie zistiť a popísať aktuálne vady na nehnuteľnosti. V bode II. 2. písm. a) až i) sú uvádzané
zistenia s tým, že daná nehnuteľnosť má nedostatočné vykurovanie, nehnuteľnosť bola vykurovaná len

pecou na pevné palivo v zadnej časti domu a v prednej obývačke, nakoľko znalec bol informovaný,
že elektrické vykurovanie je časovo obmedzené a je odstavované. Tento spôsob vykurovania, ktorý
zistil nebol dostatočný pre vykurovanie nehnuteľnosti. Nedostatočné vykurovanie má vplyv na vlhkosť v
objekte. Čo sa týka skutočnosti uvádzaných pod II. bod 2 písm. b) toto vplyv na vlhkosť určite nemalo,
funkčnosť ventilu neskúšal, pretože chcel predísť možnej havárii. V podstate konštatoval iba to, čo mu

bolo povedané od majiteľov, ktorí tam boli s ním. Čo sa týka bodu c) v predmetnej časti, znalec si všimol
prelepené medzery na oknách medzi rámom a krídlom a rámom a ostením. Išlo buď o vady okien a
dvier alebo o vady zle zabudovaných týchto konštrukcií. Takéto prelepenie páskou a podopchatie dverí
handrami môže mať vplyv na vetranie miestnosti. Okná a dvere sa majú správne vetrať ráno a večer, cez
deň majú byť zatvorené. Okná a dvere nemajú prepúšťať do miestnosti a z miestnosti žiadny vzduch.

Bolitodverezobývačkyadvojeoknáatakétoprelepeniemôžeovplyvňovaťprúdenievzduchuvobjekte.
Čo sa týka bodu II. písm. d) tak znalec zistil, že v čase ohliadky už boli v nehnuteľnosti plesne a má to
aj na fotke. Určite boli plesne v miestnosti, kde bol bojler a technická miestnosť. Bolo to v mokrom fľaku,
ktorý je asi meter do výšky a to bolo asi tak v 50% zaplesnivené. Okrem technickej miestnosti to bolo aj
schodisko na druhé nadzemné podlažie. Na druhom nadzemnom podlaží bol neznesiteľný zápach, kde

sa nedali ani previesť merania vlhkosti, narýchlo zhotovil iba fotodokumentáciu. Tento zápach mohol
vzniknúť nefunkčnou kanalizáciou, nefunkčným odvetraním, čo je uvádzané v závere posudku na str.
12 ZP 2. odsek z hornej časti. Znalec nezisťoval odkiaľ pochádzal zápach, bol to čpavkový zápach po
celom podkroví. Intenzívny bol pri WC, a preto usudzoval, že ide o zápach z kanalizácie. Nezisťovalči sifón vo WC bol funkčný a či tam bola voda. Takisto neskúmal či na bojleri je prepúšťací ventil lebo
mu bolo oznámené, že je nefunkčný, má sa vymeniť, a preto nebol dôvod skúmať bojler. Čo sa týka
polykarbonátu ten bol odtrhnutý od steny čiastočne a voda, ktorá stekala zo strechy aj dažďová voda po

danom polykarbonáte, ktorý vytváral lievik stekala do konštrukcie steny a vytvárala nežiaducu vlhkosť.
Celú prehliadku znalec vykonal s pani F., ktorej zakaždým hovoril, čo je vadou. Ohliadku na predmetnej
nehnuteľnosti robil dňa 15.12.2017 a dňa 5.3.2018. Pripevnený polykarbonát mal vplyv na vlhkosť v
stene. Samotné pripevnenie polykarbonátu na stenu v danom mieste nebolo vhodným riešením úpravy.
Steny sa tak nedokázali odvetrávať, pretože polykarbonát neprepúšťal vlhkosť, ktorá sa dostávala zo

základov. Bolo vidieť, že dom je zo zmiešaného materiálu a je tam aj nepálená tehla. Technické normy
sú odporúčacie a tie sa musia používať na všetky konštrukcie, ktoré sa posudzujú. Či sa uplatní jedna
alebo iná norma stavba musí spĺňať základné požiadavky, ktoré sú predpísané v stavebnom zákone a
sú uvádzané v znaleckom posudku na strane 12. Znalec uviedol, že povrchová úprava stien sa robí z
vodopriepustných materiálov, ktorým polykarbonát určite nie je, preto bol nevhodne použitý. Ochraňoval
stavbu voči exteriérovej vlhkosti, ale umožňoval kapilárnej vzlínavosti narúšať murivo do väčšej výšky.

Múrsačiastočneodvetral,pretožepolykarbonátnebolnarovnompodklade,aleneumožňovalprirodzené
odvetranie tých stien. Znalec bol v objekte keď bol na prvej ohliadke dňa 15.12.2017 a bola citeľná
vlhkosť, ktorá bola vo vzduchu i na konštrukciách, čiže podlahy, steny, dvere a okná. Takáto vlhkosť,
ktorá vznikla je kombináciou všetkých zásahov, ktoré v predmetnej nehnuteľnosti boli. keďže boli okná
prelepená páskou a dvere podložené nejakou handrou alebo dekou tak tieto okná museli byť nekvalitné.

Ja som namieste zistil, že okná a dvere boli nekvalitné, pretože kvalitné okná a dvere neumožňujú
prepúšťať vzduch. Polykarbonát ako materiál je použitý absolútne nevhodne, je určený na strechy, zimné
záhrady, výplne balkónových záhrad. Vlhkosť ide cestou menšieho odporu čiže v zimných mesiacoch
sa tlačí do miesta kde je vyššia teplota, keďže ma zabránené prirodzené odvetrávanie. Znalec v ZP
uviedol, že sa v danom prípade jedná o výraznú degradáciu obvodových múrov. Výrazná degradácia

bola spôsobená vplyvom dlhodobej amortizácie, prestárnosťou stavby a čiastočne môže byť spôsobená
zásahmi do konštrukcie počas ich životnosti. Výrazná degradácia znamená vypadaná tehla, vypadané
časti muriva. Vypadávajú časti muriva, výplne malty, všetko má na to vplyv vlhkosť a odvetrávanie.
Pokiaľ je zabránené odvetraniu stien zlínavosť vlhkosti môže vystupňovať až do výšky, ktorá sa nedá
špecifikovať, môže to byť aj nad 1,5 metra. Pokiaľ znalec v posudku uvádzal, že objekt je v aktuálnom

stave len ťažko obývateľný tak mal tým na mysli, že objekt nespĺňa základné požiadavky na stavbu, je
tam zdraviu škodlivé bývať. Takáto porucha na objekte nebola nárazová, vznikala dlhodobejšie.

10. Svedkyňa Ester Karvayová uviedla, že predmetný dom najprv ohliadol jej partner D. O., následne
koncom júna 2017 si išla obzrieť predmetný dom aj spolu s pánom M. H.. Dom videla, že je poprerábaný.

Z vonku bol krásny, takisto to bolo tak aj zvnútra, mal pootvárané okná. Pri ohliadke sa pýtala žalobcu, či
tam nemal niekedy mokrú stenu, pretože dcéra má astmu a bolo jej povedané, že steny boli suché, tak
to ďalej neriešila. Po dohode s partnerom v auguste dala vedieť žalobcovi, že chcú kúpiť dom, vtedy mu
zaplatili prvú časť kúpnej ceny a keď predali byt tak zaplatili zvyšnú časť. Následne v nehnuteľnosti boli
až keď sa nasťahovali, t.j. v októbri 2017. Keď svedkyňa chcela napojiť práčku zistila, že je nefunkčný

uzávervody.Vdanomobdobízačalopršať,bolodaždivépočasieaakojechodbazačalaimvlhnúťstena,
videla tam pleseň. Hneď na to svedkyňa volala žalobcovi a chcela odstúpiť od zmluvy. Nakoľko sa so
žalobcom na ničom nedohodla odišla so svojimi dvomi deťmi bývať k mame do jednoizbového bytu. Bolo
to niekedy v októbri novembri a väčšiu časť trávila u mamy z dôvodu, že v dome nešla voda, kúrenie a
v celom dome bola vlhkosť. Ani jeden radiátor v dome nešiel, preto volala elektrikára a hneď keď začala

kúriť, tak začali mokvať steny od vrchu až dole a z vrchnej časti domu išiel strašný smrad. Takisto zistila,
že okná netesnia, preto ich polepila páskou. Dvere v zadnej časti izby boli v katastrofálnom stave. Pri
kúpe žalobca svedkyňu podľa jej tvrdení neupozornil, že dom je z nepálenej tehly až keď začali v dome
bývať zistila, čo vlastne je s domom. Žalobca svedkyňu pred kúpou ubezpečoval, že voda ani pleseň na
stene nebudú a svedkyňa ho upozorňovala, že má postihnutú dcéru, ktorá trpí astmou. Počas ohliadky

s Ing. Homolom na nehnuteľnosti bola aj svedkyňa a videla, že polykarbonát bol odtrhnutý a chýbali tam
nejaké tehly. Nevedela uviesť ako dlho bol polykarbonát odtrhnutý, všetko sa to nechalo tak ako to bolo.

11. Svedok G. uviedol, že pred kúpou bol pozrieť dom s pánom H. a bolo to niekedy počas júla 2017.
Videl, že v dome sú nové stierky, že všetko je porobené. Do nehnuteľnosti sa nasťahovali v októbri

2017. Keďže bol sprchový kút starší, poprosil kamaráta, aby tam dal vaňu. Keď zbadal, že v bojleri nejde
teplá voda, kúpil a namontoval nový bojler. Všetko bolo v poriadku pokiaľ nezačal kúriť, vtedy zbadal
na stenách vodu., robila sa na stenách pleseň. Plávajúce podlahy sa v dome prepadávajú. Čo sa týkaokien, tak pomedzi ne fúkalo, a preto na ne polepil pásky. Cez dvere takisto fúkalo tak s kamarátom
musel nabiť dosku, pretože z dverí bolo odpílené a odtiaľ fúkalo.

12. Podľa § 137 CSP Žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o a) splnení povinnosti, b)
nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami
vyplýva z osobitného predpisu, c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny
záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebo
d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

13. Podľa § 597 ods. 1 a 2 OZ ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho
neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu
vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Právo odstúpiť od
zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti
vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

14. Podľa § 48 ods. 1 a 2 OZ od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone
ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie
je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

15.Podľa§17ods.2zákonač.382/2004Z.z.oznalcoch,tlmočníkochaprekladateľochjednotlivéstrany
znaleckého posudku podaného v listinnej podobe musia byť očíslované, zviazané a zošité šnúrou. Voľné
konce šnúry sa prekryjú nálepkou, ktorú znalec opatrí odtlačkom svojej úradnej pečiatky. Povinnosť
očíslovať jednotlivé strany sa nedotýka príloh znaleckého posudku.

16. Podľa § 17 ods. 4 zákona č. 382/2004 Z. z. písomné vyhotovenie znaleckého posudku obsahuje
titulnú stranu, úvod, posudok, záver, prílohy potrebné na zabezpečenie preskúmateľnosti znaleckého
posudku, znaleckú doložku.

17. Podľa § 451 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí

obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho
dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako
aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

18. Podľa § 457 OZ ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť

druhému všetko, čo podľa nej dostal.

19. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má
veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania.

20. Podľa § 3 nariadenia č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho
zákonníka výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková
sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

21. Súd vykonaným dokazovaním mal zo to, že v danej veci existuje naliehavý právny záujem ako na

strane žalobcu tak aj na žalovaného, nakoľko ten vyplýva z rozhodnutia Okresného úradu Prievidza,
katastrálny odbor sp. zn. V 6210/2017 zo dňa 06.02.2018, ktorý prerušil vkladové konanie a vyzval na
podanie žaloby. V prípade ak by nedošlo k podaniu predmetnej žaloby, katastrálny odbor by konanie
o návrhu na vklad kúpnej zmluvy zastavil a právne postavenie oboch sporových strán by tak ostalo
neistým.

22. Súd mal vykonaným dokazovaním za preukázané, že žalobca žalovaného pri uzatváraní zmluvy
v zmysle čl. V. bod 5. 1 kúpnej zmluvy ubezpečil, že pred žalovaným nezamlčal žiadne podstatné
skutočnosti týkajúce sa predmetu prevodu a na predmete neviaznu žiadne faktické vady, ktoré by bránili
riadnemu výkonu vlastníckeho práva, hlavne užívaniu predmetu prevodu.

23. Súd výsluchom svedkov a znalca mal v konaní za preukázané, že dojednanie pod bodom 5. 1
zmluvy nezodpovedalo skutočnému faktickému stavu. Súd mal v konaní za preukázané, že predmetná
nehnuteľnosť vykazovala skryté vady. Jednalo sa o vady, ktoré preukázateľne už existovali v časeuzavretia zmluvy, a na ktoré predávajúci kupujúcich vopred výslovne neupozornil, a ktoré vyšli najavo
až dodatočne, t. j. po uzavretí kúpnej zmluvy a nasťahovaní sa svedkov E. F. a D. O. do predmetnej
nehnuteľnosti.

24. Súd predloženým znaleckým posudkom č. 7/2018 a výsluchom znalca Ing. P. mal preukázané,
že prvé nadzemné podlažie nie je hydroizolačne zabezpečené, na stenách domu vo vnútornej časti v
každej miestnosti je prítomná pleseň a vlhkosť. Z výsluchu znalca mal súd preukázané, že už v čase
prvej ohliadky dňa15.12.2017 a následne dňa 05.03.2017 obvodové múry nehnuteľnosti boli vlhké.

Znalec pred súdom uviedol, že pri prvej ohliadke nehnuteľnosti dňa 15.12.2017 bola v objekte citeľná
vlhkosť, ktorá sa nachádzala vo vzduchu i na konštrukciách, podlahách, stenách, dverách a oknách. Zo
záverovznaleckéhoposudkuč.7/2018malsúdzapreukázané,žestenynapredmetnejnehnuteľnostisú
značne ovplyvňované vzlínajúcou vlhkosťou. Nad terénom je v niektorých miestach ukotvená na steny
nevhodným spôsobom nopová fólia, ktorá bráni prirodzenému odvetrávaniu vlhkosti. Dokazovaním mal
súd preukázané, že už v čase predaja nehnuteľnosti zadný obvodový múr domu bol pokrytý plastom,

ktorý spôsobuje podľa vyjadrenia znalca nedostatočné odvetrávanie objektu, čím degraduje obvodové
murivo,spôsobujevypadávaniejednotlivýchstavebnýchčastícmurivaadopomáhavlhkostivzlínaťsaod
základov po celej šírke muriva a vnútorných častí stien. Takáto vlhkosť sa tlačí v smere menšieho odporu
a hlavne v zimných mesiacoch dovnútra. V zmysle znalecké posudku č. 7/2018 a vyjadrenia znalca
na pojednávaní je evidentné, že steny predmetnej nehnuteľnosti sú z dôvodu absolútne nevhodného

obloženia polykarbonátom pod veľkým vplyvom vlhkosti a nedostatočne sa odvetrávajú. Znalec v
konaní potvrdil, že samotné pripevnenie polykarbonátu na stenu nebolo vhodným riešením úpravy,
steny sa tak nedokázali odvetrávať, pretože polykarbonát neprepúšťal vlhkosť, ktorá sa dostávala zo
základov. Ochraňoval stavbu voči exteriérovej vlhkosti, ale umožňoval kapilárnej vzlínavosti narúšať
murivo do väčšej výšky. Múr sa čiastočne odvetral, pretože polykarbonát nebol na rovnom podklade,

ale neumožňoval prirodzené odvetranie stien. Takisto mal súd za preukázané, že na nehnuteľnosti sa
dodatočne objavili vady ako netesniace plastové okná či dvere, nedoliehanie rámov a krídiel okien
(žalobca v záverečnej reči potvrdil, že dom s takýmito oknami kúpil už on a odvtedy s nimi nič nerobil),
nefunkčný uzáver vody, kedy podľa zistení znalca nie je možné bezpečne pootočiť ventilom, aby nedošlo
k pretrhnutiu potrubia, a ktorý teda bolo nevyhnutné vymeniť, poruchové elektrické kúrenie, kedy podľa

zisteníznalcavdôsledkutechnickéhoproblémuskúrenímsútepelnéstratyobjektuvýraznevyššieakoje
potrebný tepelný výkon kúrenia, zápach v dome, ktorý je podľa vyjadrenia znalca spôsobený nefunkčnou
kanalizáciou,nefunkčnýmodvetranímdotakejmiery,žezotrvanievdomejesťažené,resp.nehnuteľnosť
je z uvedeného dôvodu nevyužiteľná na bývanie, prepadávanie sa podlahy, spôsobené vlhkosťou v
objekte či odpílené dvere v ich spodnej časti. Žalobca žiadnym relevantným dôkazom v konaní nevyvrátil

ani nespochybnil, že predmetné vady predávanej nehnuteľnosti v čase predaja neexistovali. Nakoľko
žalobca sa snažil spochybniť predložený znalecký posudok poukázaním na skutočnosť, že na vlhkosť
má vplyv spôsob kúrenia a dostatočnosť kúrenia a vetrania, tak súd mal výsluchom znalca jednoznačne
za preukázané, že vlhkosť, ktorá vznikla na stenách v celom dome spolu s plesňami bola vadou, ktorá v
objekte nebola nárazová, ale vznikala dlhodobejšie. Súd má v zmysle záverov znalca za to, že obdobia

odkúpypredmetnejnehnuteľnosti,t.j.od13.10.2017domomentuodstúpeniaodzmluvydňa24.11.2017
a odsťahovaní sa z domu, čo je obdobie mesiaca a pol, kedy podľa výsluchu svedkov vlhkosť siahala
výrazne na stenách vo všetkých častiach domu, vznik takejto rozsiahlej vady nebol spôsobený konaním
či nekonaním žalovaného, ale bolo to prejavom dlhodobých vplyvov na nehnuteľnosť, ktoré sa prejavili
ako skryté vady. Zo znaleckého posudku mal súd preukázané, že rodinný dom mal poddimenzované

kúrenie, pretože sa jednalo o technický problém kúrenia v danom objekte. Nový vlastník o tomto
probléme pri preberaní domu podľa vyjadrení znalca nemusel nič tušiť. V miestnostiach domu boli
umiestnené telesá radiátorov ako bežne v rodinnom dome. To, že ich bolo možné využívať len v niektorú
dobu dňa, resp. v obmedzenom čase či výkone malo byť oznámené kupujúcim v kúpnej zmluve či
aspoň ústne. Jednalo sa o technický nedostatok, na základe ktorého boli tepelné straty výraznejšie ako

tepelný výkon kúrenia. Predmetná vada mala okrem iného vplyv na dlhodobé hromadenie sa vlhkosti
nielen v stenách objektu, ale aj pod podlahou, čo v konečnom dôsledku spôsobilo neobývateľnosť
objektu. Navyše v záverečnej reči žalobca potvrdil, že pred kúpou bol s pánom O. niekoľkokrát pozrieť
polykarbonát,ktorýžalobcaosadilnastenuzdôvodu,ževlhlisteny,čímsámžalobcavkonanípotvrdil,že
problém s vlhnutím stien bol z časového hľadiska dlhodobejším, objavil sa už pred kúpou nehnuteľnosti

a z uvedeného dôvodu bolo nevyhnutným vykonať úpravy na predmetnej nehnuteľnosti. Z uvedených
dôvodov potom nie je možné prijať záver, že vlhkosť na stenách spôsobili kupujúci.25. Vzhľadom na skutočnosť, že k ohliadke predmetnej nehnuteľnosti došlo v letných mesiacoch, kedy
výsluchom svedkov bolo preukázané, že bolo teplé počasie a v nehnuteľnosti sa vetralo, tak takáto
vada nebola pri ohliadke postrehnuteľnou. Súd mal výsluchom svedkyne T. E., M. H., E. F., D. O.

preukázané, že predmetnú vadu pri ohliadkach, ktoré predchádzali kúpe (t. j. pred 13.10.2017), a ktoré
boli vykonávané počas letného obdobia v teplom počasí, kupujúci nespozorovali. Súd mal výsluchom
svedkov M. H., E. F., D. O. preukázané, že predmetné vady sa objavili až po nasťahovaní sa do
nehnuteľnosti v októbri 2017 a pri začatí jej užívania v období jesene počas daždivých dní.

26. Predloženým znaleckým posudkom, výsluchom znalca Ing. P. a svedkov E. F., D. O. a M. H. mal súd
nespochybniteľne za preukázané, že predmetná nehnuteľnosť nespĺňa základné požiadavky na stavbu,
v miestnosti sa vzlína po stenách vlhkosť a vytvárajú sa v nej plesne, čím je zdraviu škodlivé v nej bývať.
Výsluchom znalca mal súd preukázané, že takáto vada nehnuteľnosti nebola vadou nárazovou, avšak
vznikala dlhodobejšie, pričom predmetné vady bolo možné zistiť len postupným užívaním nehnuteľnosti.

27. Výsluchom svedkov mal súd preukázané, že v prípade ak by žalovaný mal vedomosť o zistených
vadách, predmetnú nehnuteľnosť by nekúpil. Súd má potom za to, že predávajúci v danom prípade
zodpovedá za vady, ktoré sa dodatočne objavili na nehnuteľnosti a to rovnako v prípade pokiaľ o
nich v čase predaja vedel a ich pred žalovaným zamlčal ako aj v prípade pokiaľ na ne žalovaného
nemohol upozorniť, pretože o nich nevedel, t. j. zodpovednosť za skryté vady (R 23/2017). Nakoľko

v čase ohliadky predmetná nehnuteľnosť podľa výsluchu svedkov nevykazovala vyššie opísané vady
(vlhkosť stien či plesne objavujúce sa na stenách), ale tieto vady vyšli najavo až užívaním predmetnej
nehnuteľnosti, má súd za to, že dané skutočnosti zakladajú dôvodnosť odstúpenia od zmluvy. Súd
mal preukázané, že na predmetnej nehnuteľnosti sa objavili skryté vady, ktoré žalovaný pred súdom
preukázal, že sú vadami, na ktoré ho žalobca pred podpisom kúpnej zmluvy neupozornil, a ktoré robia

nehnuteľnosť neobývateľnou. V danom prípade sa nejednalo o vady bežného opotrebovania materiálu,
či o vady, ktoré mohol zistiť žalovaný pri bežnej ohliadke, ale o vady, ktoré vyšli dodatočne najavo, a
ktoré robia vec neupotrebiteľnou.

28. Súd má za to, že odstúpenie od zmluvy je jednostranným právnym úkonom, ktorý nevyžaduje

presnú špecifikáciu dôvodov odstúpenia od zmluvy. Na naplnenie účinkov odstúpenia od zmluvy sa
vyžaduje jeho doručenie druhej zmluvnej strane podľa § 48 OZ. Podmienka doručenia v danom prípade
bola splnenou, čo preukazujú aj reakcie žalobcu na odstúpenie od zmluvy v liste zo dňa 13.12.2017
označeného ako „zaslanie stanoviska k odstúpeniu od zmluvy“ a samotná podaná žaloba. Z uvedených
dôvodov mal súd za to, že žalovaný platne odstúpil od kúpnej zmluvy, na základe čoho sa zmluva zrušuje

ex tunc a strany sú povinné si vrátiť všetko čo podľa zmluvy dostali.

29. Pretože žalovaný v konaní preukázal existenciu vád uvádzaných v odstúpení od zmluvy zo
dňa 24.11.2017, na základe ktorých stavba nespĺňa základné požiadavky stavby predovšetkým z
hygienického hľadiska a ochrany zdravia a odstúpenie od zmluvy žalovaný žalobcovi riadne doručil, súd

z uvedeného dôvodu považoval odstúpenie od zmluvy v zmysle § 597 OZ za platné a žalobu zamietol.

30. Čo sa týka žalobcom navrhovaného nariadenia znaleckého dokazovania na sporné otázky znalcom
ustanoveným súdom má súd za to, že žalobca takýto návrh neuplatnil riadne a včas, a preto súd
takýto dôkaz nevykonal. Žalobca pri svojich návrhoch na vykonanie dokazovania v žalobe takýto

dôkaz vykonať nežiadal, aj napriek skutočnosti, že svoje tvrdenia nepreukázal žiadnymi relevantnými
dôkazmi. Na druhej strane žalovaný svoje tvrdenia podoprel súkromným znaleckým posudkom, ktorý
súdu k vyjadreniu k žalobe priložil, a s ktorým mal žalobca možnosť sa riadne a včas oboznámiť.
Predmetný znalecký posudok bol žalobcovi doručený dňa 13.06.2018 spolu s vyjadrením žalovaného
a stanoveným termínom pojednávania na deň 10.08.2018. Žalobca svoje vyjadrenie súdu adresoval

tesne pred pojednávaním dňa 09.08.2018 v poobedňajších hodinách aj napriek skutočnosti, že mal
možnosťreagovaťnasúkromnýznaleckýposudokvlehote2mesiacov.Žalobcavpredmetnomvyjadrení
navrhuje vykonať ako dôkaz iba výsluch znalca Ing. Homolu. Žalobca v danom vyjadrení nežiada doplniť
predmetné znalecké dokazovanie či nariadiť nové znalecké dokazovanie súdom. Súd má potom za to,
že žalobca návrh na vykonanie dokazovania ustanovením znalca mal nielen možnosť, ale povinnosť

uplatniť včas, t.j. už v podanej žalobe, či už vo vyjadrení k vyjadreniu žalovaného alebo na prvom
pojednávaní, čo však aj napriek zákonným poučeniam v zmysle § 153 v spojení s § 149 CSP neurobil.
Súd poznamenáva, že takisto ako žalovaný aj žalobca mal právo v konaní predložiť súkromný znalecký
posudok, na ktorý by súd prihliadal. Nakoľko žalobca žiadal vypočuť iba znalca Ing. Homolu a záveryznalca položenými otázkami ani žiadnymi relevantnými dôkazmi či návrhmi na vykonanie dokazovania
nevyvrátil a návrh na znalecké dokazovanie súdu predniesol až na poslednom pojednávaní, kedy by
ďalšiedokazovaniespôsobilovykonanieviacerýchúkonovsúdu(odustanoveniaznalca,pojehovýsluch

či prípadne doplňujúce znalecké dokazovanie) a vyžadovalo by si nariadenie ďalšieho pojednávania,
vzhľadom na neuplatnenie návrhu na dokazovanie včas, súd z vyššie uvedených dôvodov na takýto
návrh neprihliadol a takýto dôkaz nevykonal.

31.Pokiaľžalobcanaposlednompojednávaníspochybnilzákonnénáležitostiznaleckéhoposudku,ktorý

podľa tvrdenia žalobcu nie je riadne podpísaný v zmysle prílohy č. 4 vyhlášky 490/2004 Z. z. má súd
za to, že ustanovenie § 17 ods. 4 zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch
explicitne stanovuje zákonné náležitosti znalecké posudku, ktorými sú titulná strana, úvod, posudok,
záver, prílohy potrebné na zabezpečenie preskúmateľnosti znaleckého posudku a znalecká doložka.
Súd mal preskúmaním znaleckého posudku za preukázané, že obsahoval všetky zákonné náležitosti.
Z výsluchu znalca je evidentné, že znalecký posudok nachádzajúci sa v spise bol riadne vypracovaný

Ing. Homolom a žalovaným predložený v tomto konaní ako listinný dôkaz v podobe kópie s označením
na prvej strane číslom 3. Na pojednávaní žalovaný predložil súdu do spisu aj originál predmetného
znaleckého posudku č. 7/2018, ktorý je na prvej strane znalcom riadne podpísaný a obsahovo totožný
s predloženou kópiou, ktorá obsahovala všetky zákonné náležitosti tak ako ich vyžaduje § 17 zákona č.
382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch.

32. Čo sa týka vznesenej vzájomnej žaloby žalovaným súd mal vykonaným dokazovaním za preukázanú
dôvodnosť nároku žalovaného, nakoľko v konaní bolo preukázaným, že žalovaný platne od zmluvy
odstúpil, čím sa zmluva zrušila od počiatku, a preto sú účastníci zmluvy povinní si vydať plnenie, ktoré
zo zrušenej zmluvy dostali. V konaní bolo preukázané, že kúpna cena v zmysle čl. III. kúpnej zmluvy vo

výške 72 000,-eur bola žalobcovi reálne vyplatená a predmetná nehnuteľnosť žalovanému odovzdaná
do užívania. Pretože sa jedná o synalagmatický záväzok, súd zaviazal žalobcu na vrátenie zaplatenej
kúpnej ceny a žalovaného tak ako je to uvedené vo výroku tohto rozhodnutia na povinnosť vydať
predmetnú nehnuteľnosť žalobcovi, všetko v lehote 3 dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia.

33. Keďže žalobca sa s plnením istiny dostal do omeškania dodatočne žalovanému dlh neuhradil,
žalovanému tak v zmysle § 517 ods. 2 OZ a § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. vznikol nárok na
zaplatenie úroku z omeškania.

34. Vzhľadom na skutočnosť, že žalovaný si vyčíslil úrok z omeškania vyšší ako bol v danom období jeho

zákonný nárok, súd mu úrok z omeškania priznal v zákonnej výške 5 % ročne odo dňa nasledujúceho po
dni odstúpenia od zmluvy, t. j. od 25.11.2017 do zaplatenia a v prevyšujúcej časti daný nárok žalovaného
zamietol.

35. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods.1 CSP. Súd úspešnému

žalovanému priznal voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania, ktoré predstavujú v rozsahu jeho
čistého úspechu v konaní 100%.

36. O výške náhrady trov konania žalovaného rozhodne súd po právoplatnosti tohto rozsudku
samostatným uznesením (§ 262 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie vo vyhotovení dvojmo do 15 dní od doručenia jeho
písomného vyhotovenia, písomne cestou tunajšieho súdu na Krajský súd v Trenčíne.

V odvolaní treba popri všeobecných náležitostiach (§ 127 Civilného sporového poriadku) uviesť, proti

ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa
rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Odvolanie je
potrebné predložiť v potrebnom počte rovnopisov inak súd zhotoví kópie na trovy odvolateľa.
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:

a) neboli splnené procesné podmienky,b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1
Civilného sporového poriadku).
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pre súdom prvej inštancie (§ 366 Civilného
sporového poriadku).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný rozsudok, môže oprávnený podať návrh
na výkon exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. Exekučný poriadok v znení neskorších predpisov.