Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, May 10, 2017

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 22C/160/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1414207532
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 05. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Matayová

ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2017:1414207532.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava IV v konaní pred sudkyňou JUDr. Janou Matayovou v právnej veci žalobkyne:

T. L., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom Z. XXX/XX, 900 31 Stupava, zastúpená: JUDr. Jindřich Stoszek,
advokát, Černyševského 26, 850 05 Bratislava, proti žalovaným: 1/ N.. T. G., nar. XX.XX.XXXX, trvale
bytom J. 1, 811 08 Bratislava, 2/ T.. X. G., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom L. XX, 841 02 Bratislava,
obaja zastúpení: Advokátska kancelária Chabadová, s.r.o., so sídlom Pri starej prachárni 13, 831 04
Bratislava, IČO: 36 866 733, o zaplatenie 12.000,- Eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu v celom rozsahu z a m i e t a.

Žalovaným v 1. a 2. rade p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania voči žalobkyni v rozsahu 100%.

O výške náhrady trov konania súd rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa žalobou zo dňa 14.04.2014, doručenou súdu 15.04.2014, domáhala voči žalovaným v
1. a 2. rade zaplatenia sumy 12.000,- Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 8,25% ročne z dlžnej
sumy od 03.02.2014 do zaplatenia. Žalobu odôvodnila tým, že uzatvorila so žalovanými kúpnu zmluvu
na predaj nehnuteľností:
a/ pozemok parcela registra „C“ parc. č. XXXX/XX, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria o

výmere 250 m2, k. ú. T. I, obec U., okres Malacky, zapísaný na LV č. XXXX,
b/ pozemok parcela registra „C“ parc. č. XXXX/XX, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria o
výmere 122 m2, k. ú. T. I, obec U., okres Malacky, zapísaný na LV č. XXXX,
c/ pozemok parcela registra „C“ parc. č. XXXX/X, druh pozemku - záhrady o výmere 37 m2, k. ú. T. I,
obec U., okres Malacky, zapísaný na LV č. XXXX,
d/ rozostavaná stavba popísaná v zmysle znaleckého posudku č. 119/2013 znalca N.. T. Q. zo dňa
10.09.2013 - znalecký posudok rozostavaného rodinného domu, postavená na pozemku parcely registra

„C“ parc. č. XXXX/XX, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria o výmere 122 m2, k. ú. T. I, obec
U., okres Malacky, zapísaná na LV č. XXXX,
e/ podiel 1/12 nehnuteľnosti zapísanej na LV č. XXXX vedenom pre k. ú. T. I, obec U., okres Malacky -
pozemok registra „C“ s parc. č. XXXX/XX o výmere 1.040 m2 spolu za kúpnu cenu 234.500,- Eur.
Kupujúci a predávajúca sa dohodli, že kúpna cena bude zaplatená tak, že prvú časť kúpnej ceny vo
výške 4.500,- Eur uhradia kupujúci pred podpisom zmluvy na základe rezervačnej zmluvy na účet
realitnej kancelárie T.. H. K. - H. realitná kancelária, druhú časť kúpnej ceny vo výške 91.000,- Eur

uhradí kupujúci č. 2 (žalovaná v 2. rade) a túto časť vinkulujú kupujúci najneskôr v deň podpisu
záložnej zmluvy v prospech O. banky, a.s. na účte vedenom v O. banke, a.s. s minimálnou dobou
vinkulácie 6 mesiacov, pričom O. banka, a.s. je povinná uvoľniť túto časť kúpnej ceny v prospech
predávajúcej po predložení originálov LV, na ktorých bude zapísaný predmet prevodu a kupujúcibudú vedení ako podieloví spoluvlastníci predmetu prevodu, a to bez tiarch a poznámok okrem
záložného práva v prospech O. banka, a.s. v zmysle hypotekárneho úveru čerpaného na úhradu
časti kúpnej ceny. Tretiu časť kúpnej ceny vo výške 12.000,- Eur uhradí kupujúci č. 2 a túto časť

kúpnej ceny budú kupujúci vinkulovať najneskôr v deň podpisu záložnej zmluvy v prospech O. banka,
a.s. s minimálnou dobou vinkulácie 6 mesiacov, pričom O. banka, a.s. je povinná túto sumu uvoľniť
v prospech účtu predávajúcej do 5 pracovných dní po predložení ktoroukoľvek zmluvnou stranou
originálu kolaudačného rozhodnutia stavebného úradu U.. Štvrtú časť kúpnej ceny vo výške 127.000,-
Eur uhradí kupujúci č. 1 (žalovaný v 1. rade) z hypotekárneho úveru poskytnutého O. bankou, a.s.

v prospech účtu predávajúcej najneskôr do 5 dní po tom, čo budú banke predložené LV na ktorých
bude zapísaný predmet prevodu bez tiarch a poznámok s plombou svedčiacou o konaní o povolení
vkladu záložného práva v prospech O. banka, a.s. z dôvodu čerpania hypotekárneho úveru a návrhu
na vklad záložného práva opečiatkovanom príslušnou správou katastra. Tretia časť kúpnej ceny nebola
kupujúcimi zaplatená. Listom O. banky, a.s. z 11.10.2013 bola žalobkyňa vyrozumená o vinkulácii kúpnej
ceny v uvedenom peňažnom ústave, pričom suma 12.000,- Eur jej mala byť vyplatená po splnení

podmienky predloženia originálu právoplatného kolaudačného rozhodnutia stavebného úradu U.. Listom
z 28.03.2014 jej banka oznámila, že nebola splnená podmienka vinkulačnej zmluvy, z čoho vyplýva
záver, že suma 12.000,- Eur jej nebude vyplatená. Kolaudačné rozhodnutie vydané Mestom U. č.j.:
SÚ-XXXXX/IX-XX/Pž z 21.01.2014 nadobudlo právoplatnosť 24.01.2014. Podľa rozdeľovníka sa však
nedoručovalo žalobkyni, nakoľko nebola účastníkom konania. Z jej strany teda nemohla byť splnená

podmienka vinkulačnej dohody uzatvorenej žalovanými s O. bankou, a.s. ohľadne predloženia originálu
kolaudačného rozhodnutia. To vyplýva z vyjadrenia banky z 12.03.2013. Vinkulácia trvala do 11.04.2014.
Originálmohlipredložiťibažalovaní.Nakoľkožalovanínezaplatiližalobkynidoplatokkúpnejcenyvsume
12.000,- Eur, žalobkyňa sa domáhala jeho vyplatenia žalobou.

2. Žalovaní vo svojom vyjadrení k žalobe uviedli, že žalobkyňa previedla na základe kúpnej zmluvy zo
dňa 03.10.2013 nehnuteľnosti v tom čase zapísané na LV č. XXXX k ú. T. I, obec U., okres Malacky
pozemok parcely registra „C“ parc. č. XXXX/XX - zastavané plochy a nádvoria vo výmere 250 m2, parc.
č. XXXX/XX - zastavané plochy a nádvoria vo výmere 122 m2, parc. č. XXXX/X - záhrady vo výmere 37
m2, stavba - rozostavaný rodinný doma postavený na parc. č. XXXX/XX, každému vo výške 1 k celku

a pozemok zapísaný na LV č. XXXX ako pozemok registra „C“ parc. č. XXXX/XX o výmere 1.040 m2
- zastavané plochy a nádvoria, pozemok na ktorom je postavená inžinierska stavba - cestná, miestna
a účelová komunikácia, lesná cesta, poľná cesta, chodník, nekryté parkovisko a ich súčasti, každému
vo výške 1/24. Stavba bola žalovaným predaná v stave holodomu so zateplením fasády a strechou.
Žalovaní dokončili interiér a vykonali vonkajšie terénne úpravy. V zmysle čl. V ods. 3 písm. a/ kúpnej

zmluvy žalovaný prehlásil, že mu nie sú známe také vady nehnuteľnosti, na ktoré by mal žalobcov
upozorniť, ani žiadne také vady nehnuteľnosti, ktoré nie sú v kúpnej zmluve uvedené. V zmysle čl. V ods.
3 písm. k/ žalobca prehlásil, že nehnuteľnosť je ako celok plne funkčná a užívania schopná na účely, na
ktoré je svojou povahou určená. Dňa 16.10.2013 žalobca odovzdal na základe preberacieho protokolu
žalobcom nehnuteľnosti, kde im prvýkrát odovzdal doklady k streche a projektovú dokumentáciu

(konkrétne išlo o stavebným úradom U. opečiatkované paré Projektovej dokumentácie pre stavebné
povolenie), pričom si žalobca nesplnil svoju povinnosť a doposiaľ žalovaným neodovzdal zakreslenie
uskutočnených zmien na stavbe s podpisom architekta, resp. zodpovedného projektanta. V rámci kúpnej
zmluvy aj v rámci preberacieho protokolu pritom žalobca uvádzal, že na stavbe došlo iba k drobným
zmenám oproti stavebným úradom schválenej projektovej dokumentácii, pričom však nešpecifikoval, o

aké drobné zmeny ide. Hoci žalobkyňa bola vlastníkom stavby, stavbu reálne zhotovoval svojpomocne
jej syn Y. L.. Z uvedeného dôvodu so žalovanými v rámci uplatnenia nárokov z vád komunikoval najmä
Y. L.. Dňa 25.01.2014 žalovaní prvýkrát upozornili žalobkyňu osobne za prítomnosti N.. U. G. na vady
predanej veci, konkrétne vady strechy stavby a síce, že zo strechy tiekla voda a táto vytvorila mokré
mapy na strope v troch miestnostiach na 2 NP stavby. Dňa 27.01.2014 sa na vady strechy prišli pozrieť

osoby, ktoré podľa informácie žalobkyne kládli na strechu strešnú krytinu, za prítomnosti syna žalobkyne
Y. L. a žalovaného v 2. rade. Osoby uviedli, že nevedia presne uviesť dôvod zatekania, že ním môže
byť strešné okno, ako aj odvodňovacie kanáliky na krytine. Nakoľko nasledovalo v priebehu niekoľkých
dní opätovné zatekanie strechy, dňa 10.02.2014 žalovaný v 2. rade opätovne kontaktoval osoby, ktoré
kládli strešnú krytinu a títo sa po urgenciách dostavili na miesto a skonštatovali, že sú zamrznuté

odkvapové kanáliky. Napokon keď došlo k ďalšiemu zatekaniu, dňa 13.02.2014 žalovaný v 2. rade
opätovne kontaktoval osoby, ktoré kládli strešnú krytinu, tieto sa dostavili a uviedli, že celá krytina je
pre daný sklon nevhodná a že na to upozorňovali žalobkyňu prostredníctvom pána L. už pri jej kladení,
avšak žalobkyňa na ich výzvy nereagovala. Toto uviedli za prítomnosti žalovaného v 2. rade a N.. U. G..Žalobkyňa sa napriek urgenciám zo strany žalovaných nedostavila. Tretie osoby uviedli, že im žalobkyňa
prostredníctvom pána L. navrhla, že ak žalovaným uvedené skutočnosti zataja, zadá im prácu na ďalšej
stavbe, ktorú plánuje realizovať. Pri každom daždi dochádzalo k masívnemu zatekaniu strechy a k

znehodnocovaniu majetku žalovaných. Na základe uvedených skutočností žalovaní sa rozhodli osloviť
N.. J. P., DAV-STO, odborníčku na energetickú certifikáciu budov pre miesto spotreby energie: tepelná
ochrana stavebných konštrukcií a budov, aby odborne posúdila rozsah vád a škôd a navrhla potrebné
opatrenia. N.. P. vyhotovila v prvom rade posudok č. 1/2014 zo dňa 17.02.2014, v ktorom konštatovala
najzávažnejšie vady - zatekanie strechy, nedodržanie projektovej dokumentácie. Na základe stretnutia

zo dňa 24.02.2014 na stavbe za účasti žalovaných a ich odborných zástupcov - N.. J. P., N.. U. G.,
N.. T. a N.. I. zo spoločnosti G. s.r.o. - odborná strechárska spoločnosť a zástupcov žalobkyne - syn
žalobkyne, T.. H. K. - realitného makléra, pána G. a jeho pracovníkov, ktorí realizovali zateplenie strechy
na stavbe, bola ustálená skladba strechy smerom od interiéru tak, ako je to uvedené v posudku. Na
otázku N.. J. P., prečo bola realizácia strechy vykonaná v rozpore s projektovou dokumentáciou Y. L.
odpovedal, že nedali na strechu o tvárnicu viac tak, ako mal byť projektovaný sklon, nakoľko sa mu to

zdalo neestetické a že titánzinok je zbytočne drahý, a preto zvolil lacnejšiu a estetickejšiu krytinu. Závery
zo stretnutia uviedla N.. J. P. v posudku č. 1/2014 - doplnenie návrh opatrení zo dňa 25.02.2014, v ktorom
zhrnula návrhy opatrení na strešnú krytinu a na zateplenie a izoláciu strechy. Pre zistenie skutočne
realizovanej skladby strešného plášťa a identifikáciu problému zavĺhania konštrukcií v mieste styku
zadná obvodová stena domu a strecha, bola dňa 27.03.2014 urobená sonda do strešného plášťa zo

stranyinteriéru,nazákladečohoboldoplnenýposudokN..J.P..Vrámcivykonanejsondybolvyhotovený
ďalší posudok pre presné zistenie umiestnenia a vzniku tepelného mostu s názvom Posúdenie detailu
strešnej konštrukcie zo dňa 04.04.2014 vyhotoveného N.. T. L., autorizovaným stavebným inžinierom,
pozemnéstavby.Vzmysledostupnýchodbornýchvyjadreníbolozistené,žežalobcaprirealizáciistrechy
nedodržal projektovú dokumentáciu pre stavebné povolenie schválenú príslušným stavebným úradom,

svojvoľnezmenilsklonstrechyazmenilstrešnúkrytinunevhodnúpredanýsklonstrechy,akoajvrozpore
s projektovou dokumentáciou realizoval na plochej streche strešné okno a realizované strešné okno bolo
navyše nevhodné pre daný sklon strechy, pričom následkom tohto konania žalobcu vznikli na streche
skryté vady, ktoré sa prejavili vo forme vlhnutia stropu ako následok stretu teplého vzduchu z interiéru
a studeného vzduchu z exteriéru (tepelný most) a zároveň zatekanie dažďovej vody do interiéru ako

následok zníženia sklonu plochej strechy, nevhodnej strešnej krytiny a nevhodného strešného okna. Na
základe uvedeného právny zástupca žalovaných listom zo dňa 06.03.2014 uplatnil u žalobkyne nárok z
vád. Žalovaní listom zo dňa 26.03.2014 započítali splatnú pohľadávku z titulu zľavy z kúpnej ceny voči
splatnej peňažnej pohľadávke žalobkyne z titulu úhrady časti kúpnej ceny v zmysle kúpnej zmluvy, a to
vo výške v ktorej sa kryli, t.j. vo výške 12.000,- Eur ku dňu 26.03.2014. Pohľadávka žalovaných bola

vyčíslená vo výške 41.104,51 Eur na základe cenovej ponuky spoločnosti HV mont s.r.o., ktorá bola
pripojená k listu právneho zástupcu žalovaných zo dňa 06.03.2014. Pohľadávka vychádza zo sumy,
ktorú by museli žalovaní vynaložiť na odstránenie vadného stavu strechy a na realizovanie strechy v
zmysle projektovej dokumentácie schválenej príslušným stavebným úradom. V zmysle uvedeného si
žalovaní riadne a včas uplatnili u žalobcu nároky z vád predanej stavby a uviedli aj voľbu nároku, ktorý

od žalobkyne požadovali - zľavu z kúpnej ceny. Žalovaní riadne započítali svoju splatnú pohľadávku
rovnakého druhu vo výške vyššej ako je uplatňovaná pohľadávka žalobkyne. Podľa názoru žalovaných
preto pohľadávka žalobkyne zanikla riadnym započítaním. Z povahy vady vyplýva, že vada jestvovala
ku dňu podpisu kúpnej zmluvy. Predmetná vada strechy aj v zmysle vypracovaného posudku znižuje
možnosť využitia stavby, resp. jej nerušeného užívania na účel, na ktorý bola určená (bývanie). Pričom

práve túto vlastnosť si žalovaní vymienili v kúpnej zmluve. Pri stanovení výšky zľavy bolo prihliadnuté
na kúpnu cenu, rozsah zníženia funkčnosti stavby, ako aj cenu nevyhnutných opráv, keďže v zmysle §
597 Občianskeho zákonníka sa neposkytuje žalovaným možnosť pri odstrániteľných vadách domáhať
sa opravy stavby. Vzhľadom na uvedené žalovaní žiadali, aby súd žalobu v celom rozsahu zamietol.

3.Súdnaprejednanievecinariadilpojednávania,naktorýchvykonaldokazovanievýsluchomžalobkyne,
žalovaných v 1. a 2. rade, výsluchom svedkov N.. U. G., Y. L., T.. H. K. a oboznámil listinné dôkazy
založené v spise, a to najmä zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 20.08.2013, oznámenie zo dňa
25.09.2013, rozhodnutie Správy katastra Malacky zo dňa 16.09.2013, kúpnu zmluvu zo dňa 03.10.2013,
oznámenie o vinkulácii č. XXX/XXXX, kolaudačné rozhodnutie zo dňa 21.01.2014, uplatnenie nároku

z vád zo dňa 07.03.2014, vyjadrenie žalobkyne zo dňa 21.03.2014, výpis z LV č. XXXX pre k.ú. T.
I, výpis z LV č. XXXX pre k.ú. T. I, podnet zo dňa 12.03.2014, potvrdenie z O. banky, a.s. zo dňa
28.03.2014, započítanie vzájomných peňažných pohľadávok zo dňa 26.03.2014, oznámenie žalobkyne
zo dňa 01.04.2014, odovzdávací protokol zo dňa 16.10.2013, posudok N.. J. P. č. 1/2014, posudokN.. J. P. č. 1/2014 - doplnenie, návrh opatrení, správa z obhliadky č. 1 - posúdenie detailu strešnej
konštrukcie vyhotovený N.. T. L., fotodokumentáciu na č.l. 79-80, technické informácie MASLEN na
kladenie strešnej krytiny na č.l. 81-82, technické informácie VELUX na umiestnenie strešných okien

na č.l. 83, cenová ponuka spoločnosti HV mont s.r.o. zo dňa 18.02.2014, časť znaleckého posudku č.
119/2013 vyhotoveného N.. T. Q., znalecký posudok č. 3/2014 vyhotovený J.. N.. Y. Z., L.., zmluvu o dielo
č. 35/2014 zo dňa 25.08.2014, oznámenie k ohláseniu udržiavacích prác zo dňa 27.08.2014, faktúru
spoločnosti TOR spol. s r.o. č. 201409002, potvrdenie o vklade hotovosti zo dňa 22.09.2014, dokument
označený ako „rekonštrukcia strešnej krytiny RD U., Moyzesova X na č.l. 183-191, prehlásenie N.. arch.

H. P. zo dňa 15.10.2013, listinu označenú ako „potvrdenie záujmu o znovu zakúpenie strešnej krytiny“ zo
dňa 13.11.2014, záznam č. 1 o skúškach ústredného vykurovania zo dňa 10.10.2013, zápis o prevedení
tlakovej skúšky potrubia: kanalizácia - odpad zo dňa 10.10.2013, zápis o prevedení tlakovej skúšky
potrubia: úžitkovej vody zo dňa 10.10.2013, montážny list meradla zo dňa 03.10.2013, energetický
certifikát zo dňa 08.10.2013, objednávku č. OBJ3300256. Zároveň súd oboznámil obsah pripojeného
spisu 6C 109/2014, a to najmä: návrh na nariadenie predbežného opatrenia zo dňa 25.03.2014,

uznesenie Okresného súdu Bratislava IV zo dňa 07.05.2014, č.k. 6C 109/2014-35, uznesenie Krajského
súdu v Bratislave zo dňa 20.06.2014, č.k. 9Co 319/2014-54.

4. Z výsluchu žalobkyne súd zistil, že jej syn sa rozhodol, že bude stavať a bude tam bývať s priateľkou,
žalobkyňa mu preto podpísala pozemok. Syn postavil dom, s priateľkou sa rozišiel a potom rozmýšľal, čo

s domom, tak ho predal. Väčšinu vecí riešil syn. Postavil dva takéto domy. Žalobkyňa nekomunikovala
osobne so žalovanými. Všetko riešil syn.

5.Zvýsluchužalovanéhov1.radesúdzistil,žejenepríjemneprekvapenýpostojomžalobkyneajejsyna,
keďže im predali nehnuteľnosť s veľmi vážnymi skrytými vadami a odmietajú akúkoľvek zodpovednosť

za tieto vady. Žalobkyňa spolu so synom akékoľvek predchádzajúce pokusy o dohodu so žalovanými
odmietli a nakoniec podali žalobu. Žalovaní boli nútení riešiť túto situáciu a museli závady na dome
urgentne opraviť. Pohľadávku žalobkyne považujú žalovaní za neaktuálnu a neplatnú, preto akékoľvek
ďalšie plnenie považovali za zbytočné. Najskôr započítali pohľadávku a potom už nepovažovali za
potrebnépredložiťkolaudačnérozhodnutie.Bankamalanejakýfinálnytermín,doktoréhobolavinkulácia

platná, ale oni započítanie pohľadávok urobili ešte predtým. K započítaniu pohľadávok nedošlo pred
vydaním kolaudačného rozhodnutia.

6. Z výsluchu žalovanej v 2. rade súd zistil, že priamo s pani žalobkyňou mali korektný vzťah založený
na bežnom susedskom spolužití a je im veľmi nepríjemné, že sa museli stretnúť na súde. Žalobkyňa

s nimi priamo nekonala. Kupovali ešte neskolaudovanú stavbu, holodom za sumu 235.000,- Eur a za
túto sumu očakávali, že nehnuteľnosť bude plne spôsobilá a bez vád, tak ako sa k tomu predávajúci
zaviazal v kúpnej zmluve. Žalobkyňa si vedela sama v zmysle platnej legislatívy vyžiadať právoplatné
kolaudačné rozhodnutie, nakoľko bola účastníkom prevodu práv v zmysle stavebného zákona a zároveň
aj v zmysle kúpnej zmluvy. Kolaudačné rozhodnutie je podľa stanoviska ministerstva verejnou listinou

a v zmluve nebola táto formulácia myslená nejako účelovo ani úmyselne. Preto tam bolo uvedené, že
ktorákoľvek zo zmluvných strán môže predložiť toto rozhodnutie. Po tom, čo sa po kolaudácii objavili
vady, tieto ihneď oznámili žalobkyni a jej synovi, ktorý sa osobne dostavil na ohliadku nehnuteľnosti
a zavolal osoby ktoré zhotovili strešnú krytinu domu. Tieto osoby oznámili, že to môže byť viacero
dôvodov na vznikanie zatekania a kondenzu s tým, že uviedli, že majú žalovaní počkať, kým sa oteplí.

Nakoľko o niekoľko dní vznikla rovnaká situácia, opätovne boli zavolané osoby na ohliadku aj so synom
žalobkyne, ktorý sa už nedostavil, vtedy tieto osoby uviedli, že syn žalobkyne bol pri zhotovení strechy
z ich strany upozorňovaný na nevhodnosť použitých materiálov na daný typ strechy, o čom žalovaní
nevedeli. Vtedy to vyšlo najavo. Od tejto chvíle začali zisťovať stav strechy a zároveň komunikovať aj
so synom žalobkyne o skutočnosti, že by zriadili notársku úschovu na zvyšnú časť tých 12.000,- Eur, z

ktorých by sa realizovala oprava strechy. A tá suma by sa uvoľnila oproti faktúram dodávateľskej firmy.
Natomtopostupesasosynomžalobkynedohodli,avšakkeďmalodôjsťkusamotnejdohodeourovnaní,
syn žalobkyne ani žalobkyňa sa nedostavili a bola im doručená výzva právneho zástupcu žalobkyne na
úhradu zvyšku kúpnej ceny. Následne teda boli vykonané všetky hmotnoprávne úkony na započítanie
pohľadávok, keďže bolo zrejmé, že druhá strana zodpovednosť niesť nebude. Následnými technickými

zisťovaniami vyhotovenia strechy zistili niekoľko vád strechy, potom čo bola vykoná sonda do strechy,
plus tieto boli doplnené zisteniami spoločnosti, ktorá nakoniec realizovala opravu strechy, pričom táto
spoločnosť postupovala v zmysle navrhnutého postupu znaleckého posudku 3/2014. Zároveň žalovaná
v 2. rade doložila do spisu zmluvu o dielo č. 35/2014 zo dňa 25.08.2014, na základe ktorej spoločnosť,ktorá má skúsenosti od roku 1992 s plochými strechami zhotovila ako technickú dokumentáciu k oprave,
tak aj realizovala samotnú opravu, pričom výška ceny za opravu bola 12.700,- Eur. Opravy boli riadne
nahlásené na Mesto U. dňa 27.08.2014. Tiež predložila do spisu dokument vyhotovený realizátorom

opravy obsahujúci fotodokumentáciu a popis zistených vád, len pre príklad pod 3 vrstvami strechy bola
stále voda ktorá stála v strede strechy. Tieto závady bolo možné zdokumentovať až po tom, čo sa
strecha otvorila. Všetky tieto vady strechy boli odborníkmi a znalcom definované ako skryté, na ich
odhalenie bolo potrebné vykonať špecifické odborné merania a výpočty, a že tieto vady existovali v
čase, kedy nehnuteľnosť kúpili, pričom nebolo možné, aby obhliadkou, hoci aj odbornou, mohli takéto

vady zistiť. Tieto vady sa totiž prejavovali pri špecifických poveternostných podmienkach, ako napr. mráz
pod - 10 stupňov (to bolo prvýkrát toho 25.01.2014, kedy sa tie vady prejavili), resp. hnaný dážď pod
určitým stupňom a určitej intenzity. Kolaudačné rozhodnutie nepredložili z dôvodu, že sa vyskytli vady
na nehnuteľnosti, a že následne táto pohľadávka žalobkyni zanikla jednostranným právnym úkonom
- započítaním. Voči žalobkyni si započítali pohľadávku 41.104,51 Eur z titulu rozpočtu vypracovaného
spoločnosťou HV mont a započítavali si zľavu z kúpnej ceny vo výške ktorej sa to krylo, nie náhradu

škody.

7. Z výsluchu svedkyne N.. U. G., matky žalovanej v 2. rade, súd zistil, že nehnuteľnosť žalovaní kúpili
na základe toho, že poznali osobne pána T.. K., nakoľko bol kolegom žalovaného v 1. rade a garantoval,
že nehnuteľnosť, ktorú ponúka, je určitej kvality a nakoľko pána L. poznal pán K. osobne, mali za

to že táto realitná záležitosť bude v kvalite dodávaných služieb nehnuteľnosti. Svedkyňa vyštudovala
vysokú školu technickú v Bratislave, vodohospodársky smer. Odborné vedomosti o strechách, ich
vlastnostiach, izoláciách, sklonoch striech nemá, je vodohospodár, to znamená kanalizácie, vodovody,
inžinierske siete, čistenie odpadových vôd, meliorácie, zdravotno-technické inštalácie a vnútorné
rozvody v budovách. Pred kúpou nehnuteľnosti sa svedkyňa pýtala pána L. na stav stredy, jej otázka

bola: od zhotovenia strechy ubehlo určité obdobie cca 1,5 roka a či za toto obdobie vykazovala strecha
zatekanie alebo iné vady. Odpoveď pána L. bola: dovtedy nenastala žiadna taká skutočnosť. Čiže
nezatiekla a netiekla. Pán L. ani žalobkyňa svedkyňu neinformovali o vadách strechy, povedali, že
strecha je v poriadku. Svedkyňa nevie rozlíšiť pozinkovanú strešnú krytinu od titánzinkovej. Rovnako
nevie voľným okom určiť stupeň sklonu strechy, vnútornú materiálovú skladbu strechy, jednotlivé

izolačné vrstvy a jej odvetranie. Pred kúpou nehnuteľnosti nebolo na stavbe vidieť zatečenie alebo iné
známky nefunkčnosti strechy. V septembri 2013 bola stavba v stave holodom, nehnuteľnosť nemala
oplotenie, nemala vstupnú bránu a spevnené plochy. Stavebné práce ani nákup stavebného materiálu
sa v septembri 2013 nerealizovali ani nenakupovali z dôvodu, že na nehnuteľnosti viazla ťarcha pani
L. a dcéra so zaťom sa dohodli, že žiadne práce ani nákupy nebudú realizované, nakoľko banka im

odmietla dať úver z titulu zadĺženosti nehnuteľnosti. Žalovaná v 2. rade pomáhala pri oddĺžení tejto
nehnuteľnosti a prenesení ťarchy na jestvujúci majetok pani L.. Stavebné práce a materiály k dokončeniu
nehnuteľnosti sa realizovali až po podpísaní kúpnej zmluvy. Svedkyňa mala vedomosť o komunikácii
strán sporu ohľadne vád strechy. Spolu s pánom G. na základe jeho telefonátu koncom januára 2014
išli spolu za pánom L., to bol víkend, nakoľko svedkyňu zavolal, aby si obzrela miesta v 1. nadzemnom

podlaží v celej dĺžke časti nehnuteľnosti, pretože celá bola zatečená. Navštívili spolu s pánom N.. G.
pána L. a následne vykonal obhliadku spolu s nimi danej nehnuteľnosti. Zbledol a sám bol prekvapený,
čo sa mohlo udiať v tak veľkom rozsahu zatečených miestností. Tvrdil, že s týmto sa ešte nestretol a
bolo mu to ľúto. Následne sa dohodli, že zabezpečí ľudí, ktorí zhotovovali strechu a boli zodpovední za
jej zhotovenie. Pánovi L. bola umožnená osobná ohliadka vád, keď mu spolu so žalovanými poskytli

miesto obhliadky v januári 2014. Svedkyňa bola osobne prítomná aj na stretnutí 24.02.2014 spolu so
žalovanými, N.. J. P. bola prítomná ako prvý odborník, aby sa dala odstrániť táto porucha strechy, bol
prítomný ďalej N.. T., z firmy G., ako zhotoviteľ striech, ktorý má odborné znalosti, ďalej bol prítomný
N.. K., pán L. a zhotoviteľ celej nehnuteľnosti, ktorý bol ako investičný technik, spolu s nejakými jeho
pracovníkmi. Stretnutie sa týkalo zistenia možných vád, otázky boli smerované k zhotoviteľovi strechy,

ako bola strecha budovaná, z akých materiálov postavená, a zistil sa skutkový stav, že pán L. znížil o
jednu radu tvárnic zhotovenie strechy. Pán L. konal v mene svojej matky ako zhotoviteľ nehnuteľnosti.
Žalobkyňa sa vôbec nezúčastňovala týchto stretnutí. Žalobkyňa sa vyjadrila tak, že vzhľadom na jej vek
koná jej syn v jej mene a na jej adresu. Žalovaní dostali kľúče od nehnuteľnosti až po podpise kúpnej
zmluvy. Pred kúpou svedkyňa spolu so žalovanými nehnuteľnosť ohliadli. Pri prvej ohliadke, keď sa

oboznamovali so stavom holodomu rozoberali s pánom L. stav strechy. Svedkyňa nemala vedomosť o
tom, že by pred uzatvorením kúpnej zmluvy za stranu kupujúcich nehnuteľnosť prezeral nejaký odborník,
ktorý by vedel posúdiť stav nehnuteľnosti. Svedkyňa mala vedomosť o havárii v nehnuteľnosti spojenej
s únikom vody, bolo to vo štvrtok pred Veľkonočným pondelkom v roku 2014, kedy praskol hlavný prívoddo nehnuteľnosti a nehnuteľnosť bola vytopená, celé prízemie. Na stretnutí ohľadom vád nehnuteľnosti
koncom januára 2014 bol prítomný pán L., obaja žalovaní a svedkyňa. Havária s vodou, o ktorej
svedkyňa vypovedala, nemala vplyv na zatekanie strechy. Túto skutočnosť nemožno dávať do súvisu

so zatekaním strechy, z dôvodu že v mieste kde mal byť hlavný uzáver pre nehnuteľnosť nebol uzáver a
následne v tomto mieste prechod medzi dvomi druhmi potrubia praskol. Zatekanie súvisiace so strechou
sa týkalo prvého nadzemného podlažia a havária vody v dôsledku prasknutého potrubia v mieste spoja
spôsobila zatečenie prízemia nehnuteľnosti. Na záver svedkyňa uviedla, že pri stretnutí v tom februári
bolo skonštatované všetkými prítomnými, že strecha nie je vybudovaná podľa projektovej dokumentácie.

8. Z výsluchu svedka Y. L., syna žalobkyne, súd zistil, že dom, kde nastala chyba staval pre seba, že tam
bude žiť s priateľkou, staval si to svojpomocne. Nie prostredníctvom firmy, ale staval to cez známych, za
účelom že tam bude žiť a že bude susedom svojej mamy. Na základe toho, že sa rozišiel s priateľkou,
sa rozhodol dom predať, nedal ho do inzerátu, ale cez kamaráta mu bol poradený pán K., ktorý mu na
prvom stretnutí povedal, že by mal záujemcov pani a pána G., ktorých poznal už dlhšie. Tak si dohodli

stretnutie, dom sa im páčil. Svedok mal ešte jedného kupca na tej istej ulici, ktorý mal tiež o dom záujem,
žalovaní mu povedali že sa im to páči a že je to dobre spravené, popozerali dom, všetko im o ňom
povedal, lebo všetko realizoval pre seba. Vznikol tu problém. Dohoda bola, že žalovaní chceli predať
byt, čo im išiel predávať pán K., povedali, že nevedia kedy ho predajú, že či svedok počká. Povedal
im, že áno. Prišli prví, páčilo sa im to, nemali žiadne námietky. Tak sa rozhodol, že to zrealizujú spolu.

Po nejakom mesiaci im dal 1 kľúč dopredu, niekedy v septembri 2013, aby si mohli tam začať niečo
robiť. Lebo pán K. im dokázal rýchlo ten byt predať a nabralo to veľmi rýchly spád po tom. Svedok
chodieval stále na dom. Žalovaní si pozvali už svojich ľudí, ktorí začali robiť úpravy vnútri aj vonku.
Predtým im dal návrh, že im to môže dokončiť aj svedok s tými ľuďmi, čo mu to stavali. Žalovaní povedali,
že majú svojich ľudí, tak to akceptoval. Bol im ochotný aj tak pomôcť, tým že to bolo také rýchle, tam ešte

nefungovala voda, zapožičal im miešačku, vodu a elektrinu, aby si mohli už sami budovať. Potom tam
nastal problém. Začali sa riešiť prípojky. Plynová prípojka bola nasmerovaná na suseda pozdĺž plotu a
mama žalovanej v 2. rade povedala, že ako budú riešiť bránu, že tie plynové hodiny treba otočiť inak.
Svedok to zrealizoval. Potom si to žalovaní rozmysleli, že to chcú zasa naspäť. V tom čase čo bolo 4-
ročné stavebné povolenie na siete, to prepadlo, tým pádom vznikol nový problém, že bolo treba nové

povolenie na plynovú prípojku. Začali na neho viac a viac tlačiť, chceli to strašne rýchlo, čakacia doba
je 2-3 mesiace, a na základe toho, že na tej ulici býva svedkov kamarát, ktorý robí v plynárňach, mu
to vybehal v priebehu 2-3 týždňov, aby sa to zrealizovalo. Takže prípojka sa potom prehodila naspäť.
Vznikol ďalší problém s elektrikou, lebo to svedok nemal odskúšané, pripájal elektriku z maminho domu.
Keď tam mali žalovaní svojich elektrikárov, zistili že tam nefunguje jedna fáza v tom dome. Zase začalo

byť na neho zle, prečo to neodskúšal. Zvažovali ako to odstrániť, správny postup by mal byť taký, že
mala by sa napísať písomná žiadosť elektrárňam, aby prišli zistiť závadu. Mohlo by to trvať aj 3 mesiace.
Na základe známeho elektrikára oslovili jeho známych v ZSE, ktorí sa pohybovali v blízkosti a prišli s
autom, dokázali nájsť závadu, ktorá sa nachádzala u susedy pri hlavnom rozvádzači. Za to im svedok
zaplatil dosť veľký peniaz. Aby dlho nečakali, elektrikár sa rozhodol, že to odstránia svojpomocne. Aj

tak sa stalo, pritom svedok to vôbec nemusel riešiť. Bol ústretový vo všetkom voči žalovaným a dohodli
sa na kolaudácii rodinného domu, že svedok ju zaplatí, všetky tie poplatky a dom sa skolauduje na
žalovaných. Žalovaní si dali vyrobiť znalecký posudok na dom, znalec spravil ohliadku, svedok bol pri
tom, nemal žiadne námietky. Dom sa skolaudoval a na základe toho ako bude skolaudovaný, predtým
bola vložená vinkulácia 12.000,- Eur. Malo to byť svedkovi vyplatené, nastal však problém. Žalovaní

dostali kolaudačné rozhodnutie a na druhý deň svedkovi prišli oznámiť, že tam majú problém na streche.
Povedali mu, že im tam tečie voda. Tak tam išiel s nimi, prišiel na poschodie, kde bolo namontované
strešné okno, na ktorom spozoroval, podľa svojho názoru kondenz, čo sa vyparuje z domu. Tak im
povedal, že zavolá toho pána čo robil strechu. Pán J. T., tam prišiel, v ten deň nepršalo, bola námraza,
bola teplá zima, a na jar začalo mrznúť. Prišiel po rebríku, otvoril si okno a hneď ich upozornil, že prečo

nemajú otvorené mikrovetranie. Otvoril okno, povedal že na strechu nemôže vyjsť, lebo je tam námraza
a by spadol. Spravili dohodu s pani G., ktorá mala dopredu prichystané, ešte ani nevedeli kde je závada,
že treba vymeniť strešné okno. Vedeli aj cenu, že stojí okolo 700,- Eur a aj keď nikto nevedel, kde je tá
závada, začal to riešiť s pánom T. a dohodli sa na druhé stretnutie keď nebude námraza, že pôjdu na
strechu. Tak aj prišiel a povedal, že to nemusí byť ani to okno, zbadal poškodenú strechu hneď vedľa

okna. Po druhom stretnutí mu dal svedok zálohu 100,- Eur, mal zistiť čo stojí to okno. Neustále svedkovi
volal pán K., ktorý bol žalovanými urgovaný. Ešte mu bolo povedané, že je to zle zateplené. Potom
sa svedok dozvedel od pána T., ktorý tam bol pozvaný bez neho, že sa žalovaní posťažovali, že dom
kúpili draho. Strechu nemali dôvod prečo riešiť, pretože v čase, keď dom predal žalovaným, strecha bolafunkčná. Stále sa bavili len o strešnom okne, že tam je závada. Nakoniec, keď svedok uvažoval, kde
vzniklo to poškodenie strechy, na ktorej nebol od montáže, čo ju bol prekontrolovať, povedal si, že to
mohlo vzniknúť vtedy keď sa montoval komín na plynový kotol. Chodil sa pozerať po záhrade a videl,

ako dotyční stavali ten komín bez lešenia a mali rebrík zapichnutý vo fasáde, pričom ten montér mal
okolo 100 kg. Chodili hore, dole, keby mali lešenie, nemuseli chodiť cez strešné okno po strešnej krytine.
Je to z takého materiálu, po ktorom by sa nemalo vôbec chodiť, alebo len človek ktorý je na školený
a bude zodpovedný za prípadnú škodu. Vznikol ďalší problém zo strany žalovaných, že po tom, ako
mali skolaudované a riešila sa táto strecha, tak volali, že majú problém, že im zateká voda v kuchyni,

kde bol hlavný prívod do domu. Vtedy svedkovi na dome pomáhal pán G., tak ho tam poslal sa pozrieť,
lenže tam už bola zabudovaná kuchynská linka. Pán G. bol nahnevaný, že prečo tam išiel, nakoniec
zhodnotili, že to už nie je ich problém, škodu spôsobil montér, ktorý sa pripájal do hlavného uzáveru.
Človek, ktorý bol žalovaným potom závadu odstrániť, je zo U., s ktorým sa svedok časom stretol, a
hovoril mu, že im tam zatekala voda pod dom. Mohlo to byť dlhodobo, a vzniklo to pri tej montáži linky.
Dom keď bol stále uzavretý a sa to vysušovalo, vznikal tam kondenz. Po tom, čo sa našla závada na

streche, mali spolu stretnutie, že spravia revíziu za prítomnosti svedka, pána G., jeho syna, ďalšieho
človeka, čo mu pomáhal zatepľovať, pán K., žalovaní obaja, znalkyňa žalovaných a ich známy, ktorý
dal návrh že by sa strecha vymenila, a ten pán robil so strechou, čo sa na strechu dáva guma. Keď
svedok riešil stavbu, bol u firmy MASLEN, kde mu navrhovali buď falcovanú strechu alebo škridlplech,
ktorý tam dal na základe svojho zváženia. Oslovil aj ďalšie firmy napr. firmu Bramac, na škridlu na

nízky sklon. Rozhodol sa nakoniec pre škridlplech, keďže to staval pre seba. Na základe toho, že tam
vznikol problém, chcel to so žalovanými riešiť tak, že si každý zavolá svojich ľudí, vyjdú na strechu a
skonštatujú a pozrú sa, kde je tá závada. Na to bolo stretnutie aj za účasti odborníčky žalovaných - N.. P.,
aj firmy ktorá mala žalovaným pokladať tú gumu, dohodli sa s tou firmou žalovaných G., že urobia sondu
zboku z podhľadu, lebo bolo povedané, že je aj zle urobené zateplenie. Lešenie sa tam postavilo pre tú

firmu, svedok bol v tom čase odcestovaný, prišla mu správa, že do hodiny to lešenie dole. Nepochopil
to, myslel si, že sa zľakli a nechceli si poškodiť dom a preukázať nejaký dôkaz, ktorý bol nepravdivý.
Takisto im oznámil, že by chcel dohodnúť z firmy MASLEN niekoho na obhliadku, keďže mu to nebolo
umožnené, tak sa to nekonalo. Keby urobil chybu, chcel to riešiť s touto firmou, poprípade keby to bola
veľká vada a všetko by bolo zle, tak aj výmenou strešnej krytiny. K tomu sa ani nedopracoval. Nebolo

vôbec preukázané, že tá strecha je celá zlá, demontovali ju bez svedka, bez jeho znalcov prípadne
kompetentných ľudí, takže nevedel kde vznikol problém. Vždy chcel žalovaným pomôcť, celý čas všetko
riešil,jemuľúto,žedompredalžalovaným.Matkažalovanejv2.radesapreduzatvorenímkúpnejzmluvy
na stav strechy nepýtala. Pred uzatvorením kúpnej zmluvy sa žiadne vady stavby nevyskytovali. Kľúč
dal žalovaným začiatkom septembra 2013, potom ostatné 2 pri odovzdaní stavby. Určite tam pracovali,

robili si odtok, zbernú jamu na vodu zo strechy. Robili takisto zámockú dlažbu pred domom, dlažbu
si dávali do kúpeľne. Ten kľúč svedok žalovaným dal do vlastných rúk, aby každé ráno nechodil robiť
vrátnika. Vždy sa tam popozeral a porozprával sa s dotyčným, čo pre nich robil - pán K., aj sa mu
sám ponúkol, že keby niečo potreboval, napr. zo stavebnín alebo nejaký materiál, že dokáže vybaviť so
zľavou, ale on mu povedal, že berú zo svojich stavebnín. Stále sa snažil nejako im pomôcť. Svedok ďalej

uviedol, že je oboznámený s obsahom spisu, ktorý má právny zástupca jeho matky, aj do neho nahliadal.
Navrhoval vypočuť ako svedka pána K., pána G. a pána T. a predložil listinu, že bol vo firme MASLEN
riešiť strechu. Skonštatoval, že postavil dom, ktorý je predmetom toho konania a prerobil mamin dom.
Vždy na každej stavbe sa nájde nejaká malá závada, ale na tomto dome, ktorý postavil pre seba, nezistil
žiadnu závadu. Svedok nevedel uviesť, kedy bol do domu zavedený plyn, lebo všetky papiere odovzdal

žalovaným. Prípojky tam boli všetky nachystané, prípojka bola už v dome, ktorá mala revíznu správu.
Revízna správa bola priložená k všetkým papierom odovzdaným žalovaným pred kolaudáciou. Dom je
vykurovaný plynom v podlahovom kúrení a na poschodí boli radiátory. Keď si žalovaní zapojili kotol, firma
im mala odvzdušniť podlahové kúrenie, opäť bol svedok napadnutý, že tam urobil nejakú vadu. Zavolal
preto dotyčného, ktorý to montoval a odvzdušnil tým celé podlahové kúrenie. Uviedol, že dom žalovaným

predal bez vyskúšania elektriny. Nešla tam fáza, hlavný spínač je u susedy. Keďže nepoužíval elektrinu,
používal svoju z maminho domu, keby to bol vedel, dávno by to odstránil. Svedok bol zavolaný s pánom
T. vtedy, keď tam bola tá námraza, to mohlo byť asi týždeň po kolaudácii. Strešné okno bolo orosené a
z okna stekala voda a kúsok to stekalo na strop, ktorý je šikmý, ale inde nebolo zatečené, maximálne
čo mu ešte bolo ukázané, vlhkosť v rohu strechy, ale to je na základe toho, že nikdy nevidel vetrať tento

dom. Pán T. mu povedal telefonicky, že žalovaní sa mu posťažovali a že videl tam na streche preliačinu.
Nepamätal si už presne kedy to bolo, či to bolo po prvý raz, alebo po druhý raz. Keď sa tam bol pozrieť,
bola vlhkosť iba v rohu pod strechou, to nebolo zatekanie, bola to iba vlhkosť, čo vyzeralo ako zatekanie
bolo iba pri strešnom okne, v druhých izbách to nebolo. Vlhkosť pod strechou sa našla prvý deň pokolaudácii. V piatok dostali žalovaní rozhodnutie a v sobotu o 9.00 hodine mu zvonili. V súvislosti s
ďalším zatekaním mu pani G. volala, aby sa osobne prišiel pozrieť, že im tam zateká, ale svedok nebol
ochotný tam ísť, tak skúsil prehovoriť pána G.. On tam prišiel, ale nič tam neporiešil a odišiel preč a

povedal, že on tam nič nemontoval, vnútri už je tam namontovaná kuchynská linka, nechcel sa ničoho
chytať, dal od toho ruky preč. Svedok si nepamätal presne kedy to bolo, mohlo to byť 3-4 mesiace po
tom, čo tam žalovaní bývali, asi máj 2014. Poukazoval na to, že nemá vzdelanie v oblasti stavby striech,
je vyučený autolakýrnik, tento dom si staval pre seba, nestaval ho nikomu na zákazku a myslí si, že ho
dobre zhotovil, čerpal zo skúseností iných ľudí, čo mu o tom rozprávali. Všetky rozhodnutia zvažoval

sám za seba. Keď sa svedok rozhodol pre škridlplech na strechu, konzultoval to s projektantom stavby,
ten mu dal návrh, aby tam dal gumu. Svedok tam aj tak dal škridlplech. Nevedel uviesť, čo prispôsoboval
v projektovej dokumentácii, prispôsoboval tam veľa vecí, napr. pridal balkóny, strešné okno, inak riešil v
jednej izbe okno smerujúce na susedu a prerobil dole technickú miestnosť s WC. Robila sa zmena v tej
dokumentácii, ale nepamätal si presne, či aj strecha. Bol osobne prítomný dňa 16.10.2013 pri podpise
preberacieho protokolu a žalovaným odovzdal v krabičke aj s kódom 2 kľúče. Nehnuteľnosť odovzdával

spolu s mamou. K textácii protokolu nemal žiadne výhrady, veril, že to dobre urobil. Nepáčila sa mu tá
vinkulácia. V ten deň odovzdával aj projektovú dokumentáciu. Jednu dal žalovaným dopredu, pri tom,
keď si začínali prerábať dom, takisto im ju zapožičal, keď si ho išli kupovať. Nepamätal si, kedy nastali
tie zmeny a kedy boli dokreslené do dokumentácie. Žalovaní vedeli čo kupujú, všetko im povedal aj
zmeny aj strechu akú spravil, že dal namontovať od firmy MASLEN plechovú strechu. Revízne skúšky

na nehnuteľnosti sa robili iba raz pred kolaudáciou. V období september až október 2013 svedok riešil
iba elektriku a plyn, iné vady neboli. Na stretnutí vo februári 2014 žalovaní navrhovali, že všetci spoločne
budúriešiťopravustrechy,svedokžiadal,abyvinkulovanépeniazeboliprevedenénaneho,alenakoniec
sa nedohodli. Svedok dal návrh, že keby dostal tie vinkulované peniaze, vymení sa celá strecha, keby to
bolo treba, preto oslovil najprv firmu MASLEN, lebo stále nikto nevedel, či je výmena strechy potrebná.

Svedok sa dožadoval svojich peňazí, ktoré mal dostať, chcel to zobrať do svojich rúk a chcel to riešiť z
peňazí,ktorémumalibyťdané.Bolochotnýztých12.000,-Eurriešiťopravustrechy.Ďalejuviedol,žemu
boli doručované podklady, posudky ohľadne závad strechy. Na rokovaní ohľadom výplaty vinkulovaných
peňazí a dohodách o financovaní strechy pán K. nebol prítomný.

9. Z výsluchu T.. H. K. súd zistil, že pán G. ho oslovil s tým, že hľadajú nehnuteľnosť, rodinný dom,
bolo to niekedy v júli 2013, mal v ponuke dom v U. na T. ulici, ktorý im ukázal ako prvý, na túto ponuku
nereflektovali, nebola podľa ich predstáv. Keď sa mu potom dostala do ponuky novostavba na T. ulici v
U., ako prvých kontaktoval pána G. a jeho manželku, nakoľko táto nehnuteľnosť bola podľa ich predstáv.
Keď sa svedok zoznámil s mamou pani G., nikdy mu nenapadlo, že to dôjde do tohto štádia. Mama

pani G. mu dala predávať byt v J., z ktorého sa mala financovať časť kúpnej ceny. Pre klientov robil
maximum. Rezervačné zmluvy k domu aj bytu podpisovali v auguste 2013. Následne do doby podpisu
kúpnejzmluvy,nakoľkobolstáleprostredníkmedzižalovanýmiapánomL.,hopaniG.poprosila,čimôže
zabezpečiť kľúč od nehnuteľnosti tak, aby tam mohli chodiť aj bez neho a aby si mohli dom pripraviť
a čím skôr sa doňho nasťahovať. Čo sa týka nehnuteľnosti, dom videla okrem pána G. a pani G. aj

mama pani G.. Takisto bol na stavbe prítomný pán K., ktorý mal dokončiť dom podľa predstáv klientov.
Všetko toto vybavil klientom nakoľko pána G. považoval za dobrého známeho. Takisto ako sa zoznámil
s pani G. mali dobré a korektné vzťahy. Všetko sa riešilo normálne, boli drobnosti, ktoré sa riešia na
každej stavbe. Tá nehnuteľnosť sa predávala s nejakým pozemkom a pani G. a pán G. ho poprosili,
či by vedel vybaviť k tej kúpnej cene aby dostali ešte kúsok pozemku ďalší, s čím pán L. súhlasil. Dali

vypracovať geometrický plán a klienti získali navyše časť pozemku v tej istej cene. Tiež mali možnosť
sa pred podpisom zmluvy voľne pohybovať po pozemku a robiť na dome. Počas tohto obdobia svedok
spoznal bližšie aj pána L. aj pani L., o ktorých si tiež myslí, že sú to čestní ľudia, ktorí chceli mať so
svojimi susedmi dobré vzťahy. Nakoľko sa kupujúci „obávali“ o termín kolaudácie, dohodli v kúpnej
zmluve podmienku, že čiastka 12.000,- Eur bude uhradená až na základe právoplatného kolaudačného

rozhodnutia. Za obdobie september až december 2013 sa dom stihol dokončiť a kolaudácia bola v
januári 2014. Kolaudačné rozhodnutie sa stalo právoplatným koncom januára 2014. Následne svedok
kontaktoval pani G. a keď sa dozvedel že rozhodnutie je k dispozícii hovorili o tom, že by bolo potrebné
uvoľniť vinkulované peniaze. Pýtal sa pani G. ako sú spokojní, či bývajú, vtedy povedala, že všetko
je v poriadku, z čoho sa tešil. Následne, hneď druhý deň obdržal telefón a dozvedel sa, že je údajne

problémsostrechou,ktorázatekáavtedyzačalproblémktorýbolomožnériešiť,načosvedoknavrhoval,
všetkým predávajúcim a kupujúcim, aby sa oboznámili s tým, čo sa v skutočnosti stalo, pretože bol
presvedčený, že pán L. staval tento dom pre seba, že je to kvalitne urobené. Na základe tohto bolo
dohodnuté stretnutie vo februári 2014, kde sa priamo v tomto dome stretli predávajúci - pani L., jej syn,obaja kupujúci, zástupcovia spoločnosti, ktorí mali posúdiť stav strechy, týchto zabezpečili žalovaní,
bola tam mama pani G., bol tam pán od pána L. a pani L., ktorý mu pomáhal pri stavbe, ďalšie osoby
uviesť nevedel. Na tomto stretnutí svedok povedal, aby sa išli pozrieť na poschodie, čo v skutočnosti

aká závada tam je, nech to vidia na vlastné oči. Videl fľak okolo strešného okna, ale len na snímkach,
ktoré mu ukazoval pán G., teda nevidel to na vlastné oči. Z tej fotografie nebolo možné posúdiť rozsah,
aký je ten fľak veľký. Následne na toto mu bolo povedané pani G. „H., už sme to všetci videli“, ale
svedkovi nebolo umožnené ísť hore. Napriek tomu sa dohodli na stretnutí, že pán L. dá postaviť k domu
lešenie. Toto pán L. zabezpečil, aby pracovníci tej firmy, ktorí mali pozrieť tú strechu, sa vedeli dostať k

streche a podhľadom, aby mohli urobiť sondu. Lešenie bolo postavené, následne potom pán L. dostal
telefonát od kupujúcich, že lešenie sa má okamžite odstrániť z pozemku. Pán L. lešenie na vlastné
náklady odstránil. Svedok chcel, keď sa strecha otvorí, aby boli pritom zástupcovia oboch zúčastnených
strán, tak znalec zo strany predávajúcich, ako aj zo strany kupujúcich, ako i firma ktorá by realizovala
prípadnú opravu, ak by bola nutná. Svedok vyjadril presvedčenie, že pán L. urobil maximum čo mohol
a ak by sa zistila objektívna závada, pán L. by sa podieľal na spolufinancovaní opravy. Za obdobie od

septembra 2013 do januára 2014 sa na streche neukázalo nič, strecha údajne zatiekla po oznámení,
že kolaudačné rozhodnutie je právoplatné a nastáva čas plnenia zvyšku kúpnej ceny. Do poslednej
chvíle sa svedok snažil, aby boli obe strany spokojné. Svedok vypracovával aj rezervačnú zmluvu.
Pred podpisom rezervačnej zmluvy bolo vykonaných niekoľko obhliadok, na ohliadke boli žalovaní,
ďalej mama pani G., ktorá má technické vzdelanie, ďalšou podmienkou kúpy bolo, aby pri ohliadke bol

prítomný aj pracovník, ktorý mal dokončovať dom, pán I. K.. Čiže bolo niekoľko obhliadok, pán K. posúdil
stav tej nehnuteľnosti, že všetko je v poriadku. Pri ohliadkach sa bavili o strešnom okne, s tým, že v
prípade, že s týmto strešným oknom by boli nejaké problémy, toto strešné okno sa jednoducho zruší.
Strešné okno tam bolo z dôvodu, že sused pani L. neumožnil umiestniť okno tak, ako bolo pôvodne
navrhnuté, aby táto miestnosť bola svetlá a zároveň toto strešné okno slúžilo aj ako výlez na strechu,

čo je praktická vec. Pred uzavretím kúpnej zmluvy kupujúci videli strechu práve cez to strešné okno.
Svedok bol prítomný pri tom, keď znalec N.. Q. robil posudok pre banku. Prebiehalo to ako klasická
ohliadka nehnuteľností znalcom banky. Nebol si istý, či pri tom boli aj kupujúci. Ďalej svedok uviedol,
že ho veľmi sklamalo, že nebola uhradená zvyšná kúpna cena a nebola naplnená kúpna zmluva. Bol
presvedčený, že ak by po uhradení kúpnej ceny, kupujúci objektívne čokoľvek zistili, tak by bol svedok

aj pán L. nápomocný žalovaným. Pán L. mal záujem posúdiť, pozrieť strechu so svojím znalcom a so
špecializovanou firmou a odstrániť prípadnú závadu. Čo mu nebolo umožnené. Kupujúci počkali na
ukončenie vinkulácie v O. banke a mohli začať disponovať s týmito peniazmi. Svedok poskytoval všetky
podklady a informácie potrebné k vypracovaniu znaleckého posudku N.. Q.. Znalca si zvolili žalovaní
sami. Technické informácie pre vypracovanie znaleckého posudku mal svedok k dispozícii od pani L. a

jej syna. Vedel z čoho je dom zhotovený, vedeli to aj kupujúci. Dom bol zhotovený z tvárnic Porfix, cez ten
výleznastrešnomoknevideliženastrecheješkridlplechavidelitoajkupujúci.Naotázkusúdu,čisvedok
pozná odborne tieto tvárnice Porfix, teda či ich vie rozlíšiť od iných tvárnic, svedok uviedol, že pozná
tvárnice Ytong, ktoré sú biele, pozná tvárnice Porfix, ktoré sú sivé a pozná tehlu. Ale možno existuje
napr. aj sivý Ytong. Svedok poukazoval na to, že bolo umožnené obhliadnuť dom aj pánovi K., ktorý

realizoval dokončenie domu pre kupujúcich a ktorý je stavbár. Informácie znalcovi Q. podával pán L..
Pán L. bol prítomný pri ohliadke znalcom N.. Q. a on priamo poskytoval informácie znalcovi. Sám svedok
vykonal ohliadku domu, nakoľko všetky nehnuteľnosti, ktoré ponúka, prejde, lebo fotí každú miestnosť.
Keď začali nepríjemnosti v súvislosti s predmetným domom svedok ponúkol kupujúcim, že dom predá.
Bol ďalší záujemca priamo z T. ulice, ktorý mal o tento dom záujem, ale svedok sa prihovoril u pána L.,

aby ho predal kupujúcim. Pri ohliadke domu svedok žiadne vady nevidel, len bola odštiepená dlažba
resp. kúsok dlažby na vstupnom schode. Pokiaľ spomínal, že na každej stavbe sa vyskytujú drobnosti,
malsvedoknamyslinapr.situáciu,žeboltamplyn,plynováskrinka,kupujúcichceliriešiťposuvnúbránu,
čo im nevychádzalo, pretože tá skrinka by zavadzala bráne. Dali to pánovi L. posunúť, on to vykonal,
medzitým tam žiaľ prepadlo povolenie od plynární a následne kupujúci zistili, že to bolo pôvodne dobre

a kázali mu to dať späť, čo pán L. urobil. Druhá vec sa riešila, vypadol istič, elektrina prívodu domu, čo
bola porucha mimo pozemok, tiež to dal pán L. odstrániť. Potom bola ešte situácia. Volala pani G., že
tým že dom je postavený pod miernym svahom, chceli ďalší kus pozemku, na ktorom chceli vykopať
odvodňovací kanál na zachytávanie dažďovej vody. Nie je možné, aby dážď ktorý spadne nevsiakol a
stekal po záhrade pani L.. K tejto skutočnosti si tiež dali vypracovať nejaký znalecký posudok. Vtedy

svedok povedal, že v poriadku, zabezpečí ďalšieho znalca, ktorý sa vyjadrí k skutočnostiam uvedeným
v posudku, teda či je naozaj potrebné vykopať ten odvodňovací kanál. Následne táto „kauza“ ustala.
Tým pádom ostali v ňom nejaké pochybnosti aj čo sa týka tej strechy v tom zmysle, že chcel, aby pri
posúdenístavustrechybolprítomnýďalšínezávislýznalec.Vpozíciipredávajúcehovrámcikomunikácieso svedkom vystupoval pán L., syn majiteľky pozemku, nakoľko to bolo tak, že pán L. staval dom na
pozemku svojej mamy pôvodne pre seba a jeho priateľku, s ktorou sa rozišiel, a tak sa dostal ten dom
do ponuky. Dom sa odovzdával oficiálne odovzdávacím protokolom 16. októbra. Jednu sadu kľúčov

dostali klienti niekoľko týždňov pre oficiálnym odovzdaním, asi v septembri. Svedok uviedol, že v oblasti
stavebníctva vzdelanie nemá, iba osobné skúsenosti zo stavby svojho domu, vyštudoval geografiu a
kartografiu na Univerzite Komenského v Bratislave. Pokiaľ ide o rezervačnú zmluvu, existuje mustra, do
ktorej sa dopĺňajú aktuálne údaje, táto zmluva bola konzultovaná s pani G., ktorá je advokátkou. Svedok
mal vedomosť o znaleckom posudku J.. Z., ale tento posudok nevidel. V súčasnosti s pani G. a pánom

G. nekomunikujú, až do doby vyriešenia celej situácie. S pani L. a pánom L. sa videl a z dôvodu, keď
nastala celá táto situácia, pán L. ho oslovil, keďže sa za žalovaných zaručil, ako za svojich známych.
Nebolo mu to však nejakým spôsobom vytýkané.

10. Zo zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 20.08.2013 súd zistil, že žalobkyňa ako predávajúca
a žalovaní ako kupujúci uzavreli prostredníctvom sprostredkovateľa T.. H. K. - H. realitná kancelária

dňa 20.08.2013 zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti, predmetom ktorej bol záväzok sprostredkovateľa
sprostredkovaťprepredávajúcupredajnehnuteľností-rozostavanéhorodinnéhodomuspríslušenstvom
na pozemku parcele registra „C“ parc. č. XXXX/XX, bodovaného na základe stavebného povolenia č.j.
SÚ-XXXX/XXXX/Pa spolu s pozemkom registra „C“ parc. č. XXXX/XX - zastavané plochy a nádvoria o
výmere 372 m2, časťou pozemku o výmere cca 40 m2 z pozemku parcely registra „C“ parc. č. XXXX/X -

záhrady, ktorá bude odčlenená po podpise zmluvy geometrickým plánom a spoluvlastníckym podielom
o veľkosti 1/12 na prístupovej komunikácii parcely registra „C“ parc. č. XXXX/XX - zastavané plochy a
nádvoria o výmere 1.040 m2 za kúpnu cenu 234.500,- Eur.

11. Z rozhodnutia Správy katastra Malacky zo dňa 16.09.2013 súd zistil, že vtedajšia Správa katastra

Malacky povolila vklad záložného práva do katastra nehnuteľností v katastrálnom území T. I LV XXXX
pozemok registra „C“ parc. č. XXXX/X - záhrady o výmere 382 m2, parc. č. XXXX/X - zastavané plochy
a nádvoria o výmere 654 m2, stavba rodinného domu so súpis. č. XXX na pozemku registra „C“ parc. č.
XXXX/X - zastavané plochy a nádvoria o výmere 654 m2 v prospech Y. J., nar. XX.XX.XXXX, V. XXX/
XXX, XXX XX U. v podiele 1/1 na základe záložnej zmluvy uzavretej medzi Y. J. a žalobkyňou.

12. Z kúpnej zmluvy zo dňa 03.10.2013 súd zistil, že žalobkyňa ako predávajúca a žalovaní ako kupujúci
uzavreli dňa 03.10.2016 kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol predaj nehnuteľností v k.ú. T. I, obec U.,
okres Malacky, a to:
a/ pozemok parcela registra „C“ parc. č. XXXX/XX, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria o

výmere 250 m2, k. ú. T. I, obec U., okres Malacky, zapísaný na LV č. XXXX,
b/ pozemok parcela registra „C“ parc. č. XXXX/XX, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria o
výmere 122 m2, k. ú. T. I, obec U., okres Malacky, zapísaný na LV č. XXXX,
c/ pozemok parcela registra „C“ parc. č. XXXX/X, druh pozemku - záhrady o výmere 37 m2, k. ú. T. I,
obec U., okres Malacky, zapísaný na LV č. XXXX,

d/ rozostavaná stavba popísaná v zmysle znaleckého posudku č. 119/2013 znalca N.. T. Q. zo dňa
10.09.2013 - znalecký posudok rozostavaného rodinného domu, postavená na pozemku parcely registra
„C“ parc. č. XXXX/XX, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria o výmere 122 m2, k. ú. T. I, obec
U., okres Malacky, zapísaná na LV č. XXXX,
e/ podiel 1/12 nehnuteľnosti zapísanej na LV č. XXXX vedenom pre k. ú. T. I, obec U., okres Malacky -

pozemok registra „C“ s parc. č. XXXX/XX o výmere 1.040 m2 spolu za kúpnu cenu 234.500,- Eur.

13. Z oznámenia o vinkulácii č. 009/2013 súd zistil, že O. banka, a.s. oznámila žalobkyni, že uzavrela
so žalovanou v 2. rade dňa 11.10.2013 zmluvu č. 009/2013 o vinkulácii práva disponovať s peňažnými
prostriedkami na účte. Na základe tejto zmluvy vinkulovala žalovaná v 2. rade v prospech žalobkyne

peňažné prostriedky v celkovej výške 103.000,- Eur za účelom zaplatenia kúpnej ceny za predaj
nehnuteľností nachádzajúcich sa v k.ú. T. I, obec U., okres Malacky. Na základe uvedenej zmluvy bola
O. banka, a.s. oprávnená previesť peňažné prostriedky v prospech účtu žalobkyne po tom, ako obdrží
originál výpisu z listu vlastníctva v ktorom budú v časti A uvedení ako výluční vlastníci prevádzaných
nehnuteľnostížalovaní,včastiCzáložnéprávovprospechO.banky,a.s.ztitulučerpaniahypotekárneho

úveru žalovaným v 1. rade a v časti Iné údaje bez poznámok. Uvedené platilo pre sumu 91.000,- Eur.
Pokiaľ ide o sumu 12.000,- Eur, túto bola O. banka, a.s. oprávnená previesť v prospech účtu žalobkyne
po obdržaní originálu právoplatného kolaudačného rozhodnutia Stavebného úradu Stupava.14. Z kolaudačného rozhodnutia zo dňa 21.01.2014 súd zistil, že Mesto Stupava ako stavebný úrad
vydalo dňa 21.01.2014 rozhodnutie, ktorým povolilo užívanie stavby rodinného domu na pozemku parc.
č. XXXX/XX, k.ú. T. I, ulica T.. Toto rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť 24.01.2014.

15. Z uplatnenia nároku z vád zo dňa 07.03.2014 súd zistil, že žalovaní oznámili prostredníctvom
svojho právneho zástupcu žalobkyni, že si ako kupujúci voči predávajúcej na základe kúpnej zmluvy
podľa ustanovenia § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka uplatnili z titulu vád rodinného domu právo na
primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady vo výške 41.104,51 Eur.

Suma uplatnenej zľavy vychádzala z cenovej ponuky na odstránenie vád. Žalovaní si pritom uplatnili
nasledovné vady: 1. nevhodný strešný plášť bez odvetrávania vzduchovej medzery, čo má za následok
vznik kondenzu v strešnom plášti a zatekanie strechy, 2. absencia titanzikového plechu na strešný plášť
s ohľadom na projektovú dokumentáciu a samotný sklon strechy - použitý bol škridloplech, čo má za
následok zatekanie strechy, 3. nevyhovujúce strešné okno - v rozpore s projektovou dokumentáciou a
sklonom strechy bolo nasadené strešné okno, ktoré spôsobuje zatekanie.

16. Z vyjadrenia žalobkyne zo dňa 21.03.2014 súd zistil, že žalobkyňa prostredníctvom svojho právneho
zástupcu neuznala žalovanými uvedené vady v liste zo dňa 07.03.2014 a neakceptovala požiadavku
na zľavu z kúpnej ceny. Uviedla, že nejde o vady spojené s užívaním predmetu kúpy, ale o námietky
technického charakteru - spôsobu realizácie strešnej časti stavby. Žalovaní nadobudli vlastnícke právo

titulom kúpnej zmluvy a nie zmluvy o dielo. S predmetom kúpy sa riadne oboznámili, vedeli čo kupujú a
za akú cenu. Preto považovala nároky žalovaných za nedôvodné.

17. Z výpisu z LV č. XXXX pre k.ú. T. I zo dňa 31.03.2014 súd zistil, že žalovaný v 1. rade a žalovaná

v 2. rade ku dňu 31.03.2014 boli podielovými spoluvlastníkmi pozemku registra „C“ parc. č. XXXX/XX -
zastavané plochy a nádvoria o výmere 1.040 m2, každý v podiele 1/24.

18. Z výpisu z LV č. XXXX pre k.ú. T. I zo dňa 31.03.2014 súd zistil, že žalovaní ku dňu 31.03.2014
boli podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností - pozemkov registra „C“ parc. č. XXXX/XX - zastavané

plochy a nádvoria o výmere 250 m2, parc. č. XXXX/XX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 122 m2,
parc. č. XXXX/X - záhrady o výmere 37 m2 a rozostavaného rodinného domu postaveného na parcele
č. XXXX/XX, každý v podiele 1.

19. Z podnetu zo dňa 12.03.2014 súd zistil, že žalobkyňa sa dostavila na pobočku O. banky, a.s.

kde predložila kópiu kolaudačného rozhodnutia za účelom uvoľnenia peňažných prostriedkov vo výške
12.000,- Eur vinkulovaných v jej prospech. Nakoľko v čase dostavenia sa do pobočky žalobkyňa
už nebola majiteľkou predanej nehnuteľnosti, nemala možnosť predložiť originál kolaudačného
rozhodnutia. Preto na pobočke predložila aspoň kópiu za účelom preukázania, že podmienka na
vyplatenie finančných prostriedkov existuje, len nový majiteľ ho nechce predložiť banke. Nakoľko

žalobkyňa mala k dispozícii len kópiu kolaudačného rozhodnutia, O. banka, a.s. jej nemohla uvoľniť
finančné prostriedky, keďže podmienkou pre vyplatenie vinkulácie s výplatou č. 009/2013 je predloženie
originálu kolaudačného rozhodnutia.

20. Z potvrdenia z O. banky, a.s. zo dňa 28.03.2014 súd zistil, že na žiadosť žalobkyne O. banka,

a.s. vydala žalobkyni potvrdenie, že vinkuláciu vyplatia po splnení zmluvne dohodnutých podmienok
uvedených v zmluve č. 009/2013 o vinkulácii práva disponovať s prostriedkami na účte zo dňa
11.10.2013.

21. Zo započítania vzájomných peňažných pohľadávok zo dňa 26.03.2014 súd zistil, že žalovaní

si jednostranným právnym úkonom uplatnili voči žalobkyni započítanie vzájomných peňažných
pohľadávok, a to splatnej peňažnej pohľadávky z titulu zľavy z kúpnej ceny vo výške 41.104,51 Eur proti
splatnej pohľadávke žalobkyne z titulu úhrady časti kúpnej ceny v zmysle kúpnej zmluvy, a to vo výške
12.000,- Eur ku dňu 26.03.2014.

22. Z oznámenia žalobkyne zo dňa 01.04.2014 súd zistil, že žalobkyňa žalovaným oznámila, že ich
právny úkon - započítanie vzájomných peňažných pohľadávok zo dňa 26.03.2014 považuje za neplatný,
pretože sa vyjadrila k žalovaným uplatnenému nároku na zľavu z kúpnej ceny, že ho neuznáva a zľavu
z ceny neposkytuje.23. Z odovzdávacieho protokolu zo dňa 16.10.2013 súd zistil, že žalobkyňa ako odovzdávajúca a
žalovaná v 2. rade ako preberajúca spísali odovzdávací protokol, predmetom ktorého bolo odovzdanie

stavby s príslušenstvom a pozemkov (prevádzaných nehnuteľností) v zmysle kúpnej zmluvy. V
odovzdávacom protokole je uvedené, že sa odovzdávajú 3x kľúče od domu a projektovú dokumentáciu
stavby (originál), pričom drobné zmeny uskutočnené v projektovej dokumentácii budú vyznačené v jej
kópii červeným perom a podpísané odovzdávajcim a architektom v termíne do 31.10.2013.

24. Z posudku N.. J. P. č. 1/2014 súd zistil, že N.. J. P. vypracovala posudok pre reklamáciu za účelom
zistenia závad a zatekania strechy na rodinnom dome v U. - T. I, parc. č. XXXX/XX. Reklamácia sa
týkala zatekania strechy v styku pri obvodovej streche a v blízkosti strešného okna VELUX. Z posudku
vyplýva, že projektová dokumentácia nebola dodržaná. V projekte, ktorý vypracovala firma ABORIGIN
s.r.o. s hlavným inžinierom projektu N.. arch. P., je na projekte strechy naprojektovaný sklon strechy 10°
z titanzinku. Pri realizácii došlo k závažným zmenám, a to: strecha je zrealizovaná so sklonom 6° a na

niektorých miestach iba 2° zo škridlplechu od firmy MASLEN - to je v rozpore s projektom. Pre krytinu z
titanzinku je sklon strechy od 10° do 75°. Teda v projekte predpísaný sklon 10° je v súlade s predpismi
pre aplikáciu titanzinkovej krytiny. Realizácia hrubo porušila predpísaný sklon. Strešná oceľová škridlová
krytina škridlplech je určená na vytváranie ľahkých strešných plášťov pri sklone strechy najmenej 16°
s priečnymi spojmi alebo pri sklone strechy 12° bez priečnych spojov. Zrealizovaný sklon škridlplechu

má sklon 6°, čiže realizácia hrubo porušila a zamenila typ materiálu strešnej krytiny a zároveň pre
zmenený materiál strešnej krytiny nesplnila požadovaný sklon. Na streche je osadené výklopno-kyvné
okno VELUX, ktoré je vhodné pre strechy so sklonom 15-55°, pričom sklon strechy je 6°. Z toho vyplýva,
že namontované strešné okno VELUX je v rozpore s požiadavkami kladenými na strešné okno.

25. Z posudku N.. J. P. č. 1/2014 - doplnenie, návrh opatrení súd zistil, že uvedený návrh opatrení je
vypracovaný po spoločnom stretnutí konanom na stavbe 24.02.2014 za účasti žalovaných, N.. G., pána
K., pána L., N.. T. a N.. I. z firmy G. s.r.o. - odbornej strechárskej firmy, pána G. s dvomi pracovníkmi,
ktorí realizovali zateplenie strechy na holodome a spracovateľky posudku N.. P.. Na spoločnom stretnutí
pán G. s dvomi pracovníkmi presne popísali vrstvy, hrúbky a spôsob zrealizovania strechy. Na základe

technického výpočtu, ktorý tvoril súčasť tohto posudku, je zrejmé, že daná skladba strechy z hľadiska
šíreniavlhkostivstrešnejkonštrukciinevyhovujeavstrešnejkonštrukciidochádzakukondenzuvodných
pár, pričom prípustné množstvo skondenzovanej vlhkosti je väčšie ako normou STN 73 0540 predpísané
množstvo. Jedná sa o podstatné vady, ktoré je možné odstrániť len nasledovným spôsobom: odstrániť
škridlplech a drevený záklop, na tepelnú izoláciu uložiť priepustnú ochrannú fóliu napr. TYVEK, vytvoriť

odvetrávanú vzduchovú medzeru, nad vzduchovú medzeru realizovať drevený záklop naimpregnovaný
proti hnilobe a položiť krytinu titanzikový plech RHEINZINK.

26. Následne N.. J. P. vypracovala po zrealizovaní sondy strešného plášťa doplnenie posudku č. 1/2014
- návrhy opatrení, z ktorého vyplýva, že tieto sú totožné ako v návrhu opatrení vyhotovenom po stretnutí

dňa 24.02.2014.

27. Zo správy z obhliadky č. 1 - posúdenie detailu strešnej konštrukcie vyhotovenej N.. T. L. vyplýva,
že pre zistenie skutočne realizovanej skladby strešného plášťa a identifikáciu problémov zavĺhania
konštrukcií v mieste styku zadná obvodová stena domu a strecha bola dňa 27.03.2014 urobená sonda

do strešného plášťa zo strany interiéru. Podľa zamerania sondy je sklon strechy 7°. Zo správy ďalej
vyplýva, že použitá bola krytina škridlplech od firmy MASLEN, ktorá potrebuje sklon najmenej 16° s
priečnymispojmi,aleboprisklone12°bezpriečnychspojov.STN731901pretentotypkrytinypredpisuje
bezpečný sklon 15°. Bezpečnosť krytiny voči podtekaniu dažďovej vody je závislá od presahu plechov
a spôsobu ich tesnenia. ďalej sa v správe uvádza, že na vnútornej strane obvodovej steny sa nachádza

tvárnica z pórobetónu šírky 80 mm a výšky 165 mm, za ktorou je dutý priestor bez tepelnej izolácie. Až
vo vzdialenosti 380 mm od vnútornej hrany múru sa nachádza minerálna vlna. V prípade, ak je obvodový
múr ukončený železobetónovým vencom 300 x 250 mm podľa PD, vzniká pri poklese vonkajšej teploty
do záporných hodnôt v zimnom období silný tepelný most presne v kúte - styku sadrokartónu a steny
pod strechou.

28. Z technických informácií MASLEN na kladenie strešnej krytiny na č.l. 81-82 vyplýva, že strešná
oceľová krytina škridlplech je určená na vytváranie ľahkých strešných plášťov pri sklone strechy
najmenej 16° s priečnymi spojmi alebo pri sklone strechy 12° bez priečnych spojov.29. Z technických informácií VELUX na umiestnenie strešných okien na č.l. 83 vyplýva, že pre montáž
GZL kyvného strešného okna sa vyžaduje sklon strechy v rozmedzí od 15° do 90°.

30. Z cenovej ponuky spoločnosti HV mont s.r.o. zo dňa 18.02.2014 súd zistil, že spoločnosť HV mont,
s.r.o. vypracovala pre žalovanú v 2. rade cenovú ponuku klampiarskych prác, súčasťou ktorého bola
demontáž strešnej krytiny a montáž novej strechy vrátane dodaného materiálu v sume 41.104,51 Eur
s DPH.

31. Z časti znaleckého posudku č. 119/2013 vyhotoveného N.. T. Q. súd zistil, že znalec N..
T. Q. vypracoval pre žalovaného v 1. rade znalecký posudok na stanovenie všeobecnej hodnoty
nehnuteľností, a to rozostavaného rodinného domu na novonavrhovanom pozemku parc. č. XXXX/XX,
novonavrhovaných pozemkov parc. č. XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/X a podielu na pozemku XXXX/XX
k. ú. T. I ako podklad pre zriadenie záložného práva.

32. Zo znaleckého posudku č. 3/2014 vyhotoveného J.. N.. Y. Z., L.. vo veci posúdenia výskytu zatekania
vody na streche rodinného domu súpis. č. XXXX, postavenom na parcele XXXX/XX, T. ulica XX, U., k.ú.
T. vyplýva, že skutočná realizácia strechy nie je v súlade s predloženou projektovou dokumentáciou v
nasledujúcich bodoch:

- projektovaný sklon strechy je 10°, realizovaný sklon strechy je 6,4°,
- projektovaná strešná krytina bola z titanzinku, realizovaná strešná krytina je zo škridplechu MASLEN,
- sadrokartónový podhľad podľa projektovej dokumentácie má sklon 10° bez vzduchovej dutiny,
realizovaný je vodorovný s problémovo uzavretou vzduchovou dutinou,
- detail pri rímse je podľa projektovej dokumentácie zaizolovaný tepelnou izoláciou, v skutočnosti v

uvedenom detaile absentuje tepelná izolácia,
- v projektovej dokumentácii nie je uvažované so strešným oknom.
Počas užívania strechy sa vyskytli hlavne nasledovné vady: možno konštatovať, že nebolo dodržané
ustanovenie zákona č. 50/1976 Zb. Stavebný zákon § 49 ods. 3 - vady vznikli v dobe realizácie.
Dodaná škridlová krytina Škridplech je určená na vytváranie ľahkých strešných plášťov pri sklone

strechy najmenej 16° s priečnymi spojmi, pričom skutočný sklon strechy je 6,4°. Z uvedeného dôvodu
dochádza k prenikaniu dažďovej vody do interiéru. Znalec ďalej konštatoval porušenie ustanovení STN
73 1901 navrhovanie striech - základné ustanovenia, a to tým, že došlo k prenikaniu zrážkovej vody
do strechy a jej jednotlivých vrstiev, nebola dôsledne zrealizovaná parotesná vrstva, nebola dodržaná
najmenšia hrúbka vetranej vzduchovej vrstvy určenej pre odvod vodnej pary difundujúcej zo strešnej

konštrukcie pri dĺžke vzduchovej vrstvy do 10 m pre sklon vzduchovej vrstvy 5°až 25° 60 mm, neboli
hydroizolačné vrstvy spolu s ďalšími hydroizolačnými prvkami a konštrukciami použitými v miestach
stavebných detailov navrhnuté tak, aby vytvorili hydroizolačný systém vylučujúci prenikanie vody do
podstrešných priestorov. Tiež znalec konštatoval porušenie ustanovení STN 73 0540 Tepelnotechnické
vlastnosti stavebných konštrukcií a budov - parozábrana nebola vzduchotesne ukončená pri obvodovom

múre. Dôsledná aplikácia vrstvy parozábrany spôsobuje zabraňovanie prenikaniu studeného vzduchu
do interiéru, čím sa výrazne môžu znížiť tepelné straty. Strešné okno osadené v strešnej krytine je podľa
výrobcu možné použiť do striech so sklonom minimálne 15°. Skutočný sklon strechy je 6,4°, t.j. uvedené
okno nie je vhodné pre dané použitie. Osadenie okna do strešnej roviny je nevhodné z toho dôvodu,
že neumožňuje obtekanie vnútorného povrchu vzduchovým prúdom. Na povrchu sa aj z tohto dôvodu

kondenzuje voda. Problém nedodržania minimálneho sklonu strešnej krytiny, ako aj výskyt tepelných
mostov, považoval znalec za skrytú vadu. Pri kúpe nehnuteľnosti sa uvedené parametre nepreverujú.
Dôraz sa kladie na projekt skutočného vyhotovenia a prehlásenia predávajúceho o tom, že na objekte
nie sú skryté vady. Uvedené vady, ktoré znalec v znaleckom posudku popísal označil v rozhodujúcej
miere za neodstrániteľné. Na zabezpečenie ďalšieho bezporuchového používania strechy bolo podľa

znalca potrebné vykonať nasledovné opatrenia:
- odstrániť v celom rozsahu ľahkú strešnú krytinu MASLEN - Škridplech,
- odstrániť plechové lemovanie rímsy,
- odstrániť pomocnú hydroizoláciu,
- odstrániť systém roštu nachádzajúci sa na hornom záklope,

- odstrániť existujúce strešné okno,
- po obvode rímsy doplniť parozábranu a tepelnú izoláciu,
- vytvoriť vzduchovú prevetrávanú dutinu s nadimenzovanou tepelnou izoláciou,
- vytvoriť nosnú vrstvu strešnej krytiny,- navrhnúť a zrealizovať systém strešnej krytiny spolu s nadväzujúcimi detailami vhodný pre existujúci
sklon strechy.

33. Zo zmluvy o dielo č. 35/2014 zo dňa 25.08.2014 súd zistil, že žalovaní uzavreli so spoločnosťou TOR,
spol. s.r.o. so sídlom Starohájska 5, 851 03 Bratislava zmluvu o dielo, predmetom ktorej bolo zhotovenie
kompletnej rekonštrukcie plochej strechy na rodinnom dome - U., T. ul. XX. Kompletná rekonštrukcia
zahŕňalavšetkykonštrukcieaprácevzmyslecenovejponukyč.95/2014-3zjúla2014,návrhutechnickej
realizácie diela a statického posúdenia diela. Cena za dielo bola dohodnutá v sume 12.700,- Eur.

34. Z oznámenia k ohláseniu udržiavacích prác zo dňa 27.08.2014 súd zistil, že stavebný úrad - mesto
U. oznámil žalovanému, že nemá námietky proti uskutočneniu udržiavacích prác v rozsahu uvedenom
v ohlásení.

35. Z faktúry spoločnosti TOR spol. s r.o. č. 201409002 súd zistil, že spoločnosť TOR spol. s r.o. vystavila

žalovanej v 2. rade faktúru v zmysle čl. 5 ZoD č. 35/2014 „Zhotovenie kompletnej rekonštrukcie plochej
strechy na rodinnom dome U., ul. T. XX“ podľa priloženého potvrdeného súpisu prác na sumu 12.700,-
Eur.

36. Z potvrdenia o vklade hotovosti zo dňa 22.09.2014 súd zistil, že žalovaná v 2. rade vložila na účet

spoločnosti TOR spol. s r.o. sumu 12.700,- Eur.

37. Z dokumentu označeného ako „rekonštrukcia strešnej krytiny RD U., T. 9 na č.l. 183-191
vypracovaného spoločnosťou TOR spol. s r.o. vyplýva, že v dôsledku nesprávnej voľby typu strešnej
krytiny pre konkrétny sklon strešnej konštrukcie 6° dochádza pri silných búrkach, pri hnanom daždi,

pri topiacom sa snehu k zatekaniu. Vybraný typ strešnej krytiny neumožňuje utesniť prestupy v krytine
- komín, strešné okno, požadovaným spôsobom. Zrážková vlhkosť po krytine neodteká, zostáva stáť
na jej povrchu na najnevhodnejšom mieste za strešným prestupom. V uvedenom dokumente sa ďalej
konštatuje systémová chyba - hrubá neznalosť pokrývačských smerníc - spoje difúznej fólie pri 6° sklone
nie sú prelepené, len preložené. Uvedený postup je možné aplikovať pri skladaných strešných krytinách

so sklonom väčším ako 25°. Dôsledkom je nefunkčnosť systému poistnej hydroizolácie, poškodenie
tepelno-technických vlastností zabudovanej tepelnej izolácie. Chýbajúce zateplenie v mieste pomúrnice
spôsobuje vznik tepelných mostov, tvorbu rosného bodu v interiére objektu a tvorbu plesní na povrchu
stien.

38. Z prehlásenia N.. arch. H. P. zo dňa 15.10.2013 vyplýva, že N.. arch. H. P. ako odborne spôsobilý
stavebný dozor vykonal ohliadky na stavbe „rodinný dom“ realizovanej na pozemku parc. č. XXXX/XX, k.
ú. T. I. Stavebníkom predmetnej stavby bola žalobkyňa. Stavba bola povolená Mestom U. rozhodnutím
č.j. SÚ-8348/2011/Pa zo dňa 26.09.2011. Na základe vykonávaných kontrolných prehliadok N.. P.
skonštatoval, že v zmysle kontrolovaného rozsahu bola predmetná stavba postavená podľa uvedeného

stavebného povolenia a podľa predloženej projektovej dokumentácie overenej v stavebnom konaní.
Stavba po jej vyhotovení nevykazuje žiadne známky mechanického poškodenia či porušenia, alebo
chybného vyhotovenia, na základe čoho je možno usúdiť, že stavebné práce boli zrealizované podľa
platných technických a právnych predpisov platných na území SR a vyžadovaných technologických
postupov. V rámci realizácie stavby boli vykonané iba drobné odchýlky od pôvodnej projektovej

dokumentácie, ktoré je možné povoliť v rámci kolaudačného konania, nakoľko žiadnym spôsobom
neobmedzujú na právach a právom chránených záujmoch vlastníkov susedných nehnuteľností, a to:
vybudovanie dvoch balkónov v čelnej stene stavby, vybudovanie strešného okna v II. NP, deliaca
nenosná priečka na I. NP, zmenšenie okna na II. NP (osadené nepriehľadným preskladním), nerezový
komín - exteriérový.

39. Z listiny označenej ako „potvrdenie záujmu o znovu zakúpenie strešnej krytiny“ zo dňa 13.11.2014
súd zistil, že dňa 04.03.2014 navštívil pán Y. L., Z. XXX/XX, XXX XX U. prevádzku spoločnosti MASLEN,
s.r.o., Pri starom letisku 1, 831 07 Bratislava a prejavil záujem o znovuzakúpenie strešnej krytiny na
opravu rodinného domu na T. ulici v U.. Tiež prejavil záujem a dohodol sa s firmou MASLEN na

termíne zamerania strešnej krytiny a prekonzultovanie vhodnosti použitia krytiny na predmetný dom. K
zameraniu ani zakúpeniu strešnej krytiny nedošlo, nakoľko pán L. firme MASLEN oznámil, že im nebude
umožnený prístup na pozemok rodinného domu.40.Zozáznamuč.1oskúškachústrednéhovykurovaniazodňa10.10.2013súdzistil,žedňa10.10.2013
bola vykonaná skúška ústredného vykurovania v čase od 10:00 do 18:00 hod. v rodinnom dome na T.
ulici v U. za prítomnosti pána G. a pána L..

41. Zo zápisu o prevedení tlakovej skúšky potrubia: kanalizácia - odpad zo dňa 10.10.2013 súd zistil, že
dňa 10.10.2013 bola vykonaná skúška potrubia kanalizácie - odpadu v čase od 08:00 do 16:00 hod. v
rodinnom dome na T. ulici v U. za prítomnosti pána G., pána L. a žalobkyne.

42. Zo zápisu o prevedení tlakovej skúšky potrubia: úžitkovej vody zo dňa 10.10.2013 súd zistil, že dňa
10.10.2013 bola vykonaná skúška potrubia úžitkovej vody v čase od 08:00 do 16:00 hod. v rodinnom
dome na T. ulici v U. za prítomnosti pána G., pána L. a žalobkyne.

43. Z montážneho listu meradla zo dňa 03.10.2013 súd zistil, že dňa 03.10.2013 spoločnosť SPP
Distribúcia vykonala montáž meradla č. XXXXXXX v rodinnom dome na T. ulici v U..

44. Z energetického certifikátu zo dňa 08.10.2013 súd zistil, že spoločnosť I.N.I. s.r.o., Nové sady 276,
951 24 Nové Sady vydala energetický certifikát pre rodinný dom v U., k. ú. T. I postavenom na parcele
č. XXXX/XX pre žalobkyňu.

45. Z objednávky č. OBJ3300256 súd zistil, že dňa 05.10.2013 spoločnosť ALPOD Slovakia s.r.o.,
Bajkalská 4860/5, 080 01 Prešov prijala od žalovaného v 1. rade objednávku na laminátovú podlahu -
dub amiens svetlý, lišty a fóliu - parozábranu v celkovej sume 2.875,17 Eur.

46. Z obsahu pripojeného spisu 6C 109/2014 súd zistil, že žalobkyňa podala dňa 02.04.2014 voči

žalovaným návrh na nariadenie predbežného opatrenia, ktorým sa domáhala, aby súd zakázal
žalovaným disponovať sumou 12.000,- Eur na účte vedenom v O. banke, a.s., ktorá bola vinkulovaná
v prospech žalobkyne a zároveň aby súd zakázal žalovaným scudziť, previesť, vložiť, zaťažiť alebo
iným spôsobom zmeniť vlastnícke práva k nehnuteľnostiam, ktoré boli predmetom kúpnej zmluvy zo dňa
03.10.2013 medzi žalobkyňou a žalovanými. Okresný súd Bratislava IV uznesením zo dňa 07.05.2014,

č.k. 6C 109/2014-35 vydal predbežné opatrenie, ktorým zakázal žalovaným disponovať sumou 12.000,-
Eur na účte vedenom v O. banke, ktorá bola vinkulovaná v prospech žalobkyne do právoplatného
skončenia veci Okresného súdu Bratislava IV sp. zn. 30Ro 755/2014 a vo zvyšku návrh zamietol. Na
podklade odvolania podaného žalovanými Krajský súd v Bratislave uznesením z 20.06.2014, č.k. 9Co
319/2014-54 zmenil uznesenie súdu prvej inštancie tak, že návrh na nariadenie predbežného opatrenia

zamietol.

47. Súd zamietol návrhy na vykonanie dokazovania výsluchom znalcov N.. T. Q., J.. N.. Y. Z., L..,
výsluchom svedkov T. G., J. T., I. K., N.. J. P. a predložením znaleckého posudku N.. T. Q., cenovou
ponukou spoločnosti Scarserv s.r.o. z 02.05.2017, cenovou ponukou spoločnosti Izoltherm s.r.o. z

02.05.2017, cenovou ponukou spoločnosti Fatra Izolfa a.s. z 09.05.2017. Predloženie znaleckého
posudku N.. Q. súd nepovažuje za potrebné, nakoľko tento vypracovával posudok len za účelom
stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností pre účely hypotekárneho úveru, závery toho znaleckého
posudku podobne ako aj výsluch N.. Q. preto nemohli podľa názoru súdu prispieť k zisteniu skutkového
stavu veci v danom prípade. Pokiaľ ide o výsluch J.. Z., tento súd nepovažoval za potrebný, nakoľko

znalecký posudok č. 3/2014 je vypracovaný jasne a zrozumiteľne, pričom žalobkyňa tento posudok
nerozporovala a skutočnosť, že bol znalecký posudok vypracovaný bez účasti žalobkyne resp. jej
syna, ktorí sa k veci údajne nemohli vyjadriť, nemá vplyv na závery znaleckého posudku. Na viac súd
poukazuje na výpoveď samotného syna žalobkyne (pána Y. L.), ktorý na pojednávaní dňa 27.02.2017
potvrdil, že mu v súvislosti s vadami strechy boli doručované podklady, posudky, pričom tak syn

žalobkyne, ako aj samotná žalobkyňa, mali dostatočný priestor na vyjadrenie sa k uvedeným posudkom.
Potreba „upresnenia údajov“ z týchto posudkov tak, ako to označil právny zástupca žalobkyne, je
neurčitá, nešpecifikovaná a nezdôvodňuje potrebu vypočutia znalca Doc. Z.. Napokon pokiaľ ide o
výsluchy svedkov T. G., J. T., I. K., N.. J. P. súd ich vypočutie nepovažoval za potrebné, nakoľko tieto
žiadnym spôsobom neprispejú k objasneniu skutkového stavu veci. Výsluch svedkyne N.. J. P. súd

nepovažoval za potrebný z rovnakého dôvodu ako výsluch doc. Z.. Pokiaľ ide cenové ponuky predložené
na poslednom pojednávaní, súd poukazuje na to, že na pojednávaní konanom 27.02.2017 súd určil
stranám konania lehotu 15 dní na predloženie ďalších návrhov na vykonanie dokazovania, pričom strany
konania poučil o sudcovskej koncentrácii a o tom, že v prípade predloženia dôkazov po uplynutí lehoty,na tieto súd nebude prihliadať. Na viac súd zdôrazňuje, že uvedené dôkazy právny zástupca žalobkyne
predložil po tom, ako sa na pojednávaní dňa 10.05.2017 súd dopytoval na prítomné strany, či majú
ďalšie návrhy na doplnenie dokazovania, na ktorú otázku právny zástupca žalobkyne uviedol, že ďalšie

návrhy na doplnenie dokazovania nemá. Vzhľadom na vyššie uvedené, predovšetkým na skutočnosť,
že tieto dôkazy boli predložené po lehote určenej súdom, súd na tieto dôkazy v zmysle § 153 ods. 2 CSP
neprihliadal. Žalobkyni nič nebránilo, aby v prípade, keď nesúhlasila s uplatnenou výškou primeranej
zľavy zo strany žalovaných, predložila dôkazy na preukázanie svojich tvrdení, o to viac, keď sa spor na
súde vedie od roku 2014.

48. Podľa § 39 Občianskeho zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom
odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

49. Podľa § 489 Občianskeho zákonníka záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj
zo spôsobenej škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

50. Podľa § 499 Občianskeho zákonníka kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec
v čase plnenia má vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a
účelu zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.

51. Podľa § 504 Občianskeho zákonníka nadobúdateľ môže uplatňovať nárok zo zodpovednosti za
vady na súde len vtedy, ak vytkol vady bez zbytočného odkladu po tom, čo mal možnosť vec prezrieť.
Nadobúdateľ môže vadu vytknúť najneskôr do šiestich mesiacov, pokiaľ zákon neustanovuje inak. Ak
v tejto lehote nevytkne vadu, právo zanikne.

52. Podľa § 580 Občianskeho zákonníka ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie
je rovnakého druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči
druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé
na započítanie.

53.Podľa§581ods.1Občianskehozákonníkazapočítanieniejeprípustnéprotipohľadávkenanáhradu
škody spôsobenej na zdraví, ibaže by išlo o vzájomnú pohľadávku na náhradu škody toho istého druhu.
Započítanie nie je prípustné ani proti pohľadávkam, ktoré nemožno postihnúť výkonom rozhodnutia.

54. Podľa § 581 ods. 2 Občianskeho zákonníka započítať nemožno premlčané pohľadávky, pohľadávky,

ktorých sa nemožno domáhať na súde, ako aj pohľadávky z vkladov. Proti splatnej pohľadávke nemožno
započítať pohľadávku, ktorá ešte nie je splatná.

55. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť
predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň

predávajúcemu dohodnutú cenu.

56. Podľa § 596 Občianskeho zákonníka ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný
kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

57. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

58. Podľa § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez

zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady
vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

59. Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že dňa 03.10.2013 žalobkyňa ako predávajúca
uzavrela so žalovanými ako kupujúcimi kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol predaj nehnuteľností, a to:

a/ pozemok parcela registra „C“ parc. č. XXXX/XX, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria o
výmere 250 m2, k. ú. T. I, obec U., okres Malacky, zapísaný na LV č. XXXX,
b/ pozemok parcela registra „C“ parc. č. XXXX/XX, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria o
výmere 122 m2, k. ú. T. I, obec U., okres Malacky, zapísaný na LV č. XXXX,c/ pozemok parcela registra „C“ parc. č. XXXX/X, druh pozemku - záhrady o výmere 37 m2, k. ú. T. I,
obec U., okres Malacky, zapísaný na LV č. XXXX,
d/ rozostavaná stavba popísaná v zmysle znaleckého posudku č. 119/2013 znalca N.. T. Q. zo dňa

10.09.2013 - znalecký posudok rozostavaného rodinného domu, postavená na pozemku parcely registra
„C“ parc. č. XXXX/XX, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria o výmere 122 m2, k. ú. T. I, obec
U., okres Malacky, zapísaná na LV č. XXXX,
e/ podiel 1/12 nehnuteľnosti zapísanej na LV č. XXXX vedenom pre k. ú. T. I, obec U., okres Malacky -
pozemok registra „C“ s parc. č. XXXX/XX o výmere 1.040 m2 spolu za kúpnu cenu 234.500,- Eur.

60. V kúpnej zmluve sa kupujúci a predávajúca dohodli, že kúpna cena bude zaplatená tak, že prvú
časť kúpnej ceny vo výške 4.500,- Eur uhradia kupujúci pred podpisom zmluvy na základe rezervačnej
zmluvy na účet realitnej kancelárie T.. H. K. - ALEXUS realitná kancelária, druhú časť kúpnej ceny vo
výške91.000,-Euruhradíkupujúcič.2(žalovanáv2.rade)atútočasťvinkulujúkupujúcinajneskôrvdeň
podpisuzáložnejzmluvyvprospechO.banky,a.s.naúčtevedenomvO.banke,a.s.sminimálnoudobou

vinkulácie 6 mesiacov, pričom O. banka, a.s. bude povinná uvoľniť túto časť kúpnej ceny v prospech
predávajúcej po predložení originálov LV, na ktorých bude zapísaný predmet prevodu a kupujúci budú
vedení ako podieloví spoluvlastníci predmetu prevodu, a to bez tiarch a poznámok okrem záložného
práva v prospech O. banka, a.s. v zmysle hypotekárneho úveru čerpaného na úhradu časti kúpnej ceny.
Tretiu časť kúpnej ceny vo výške 12.000,- Eur uhradí kupujúci č. 2 a túto časť kúpnej ceny kupujúci

vinkulujú najneskôr v deň podpisu záložnej zmluvy v prospech O. banka, a.s. s minimálnou dobou
vinkulácie 6 mesiacov, pričom O. banka, a.s. je povinná túto sumu uvoľniť v prospech účtu predávajúcej
do 5 pracovných dní po predložení ktoroukoľvek zmluvnou stranou originálu kolaudačného rozhodnutia
stavebného úradu U.. Štvrtú časť kúpnej ceny vo výške 127.000,- Eur uhradí kupujúci č. 1 (žalovaný v
1. rade) z hypotekárneho úveru poskytnutého O. bankou, a.s. v prospech účtu predávajúcej najneskôr

do 5 dní po tom, čo budú banke predložené LV na ktorých bude zapísaný predmet prevodu bez tiarch
a poznámok s plombou svedčiacou o konaní o povolení vkladu záložného práva v prospech Tatra
banka, a.s. z dôvodu čerpania hypotekárneho úveru a návrhu na vklad záložného práva opečiatkovanom
príslušnou správou katastra.

61. Žalovaní uhradili žalobkyni prvé dve časti kúpnej ceny a štvrtú časť kúpnej ceny, teda spolu 222.500,-
Eur. Tretia časť kúpnej ceny nebola zo strany žalovaných zaplatená.

62. Žalovaní v konaní namietali, že došlo k započítaniu pohľadávky žalobkyne titulom zvyšnej časti
kúpnej ceny v sume 12.000,- Eur oproti pohľadávke žalovaných uplatnenej voči žalobkyni titulom vád

veci v sume 41.104,51 Eur, a to jednostranným právnym úkonom zo dňa 26.03.2014.

63. V zmysle ustanovenia § 580 Občianskeho zákonníka započítanie je spôsobom zániku navzájom sa
kryjúcich pohľadávok veriteľa a dlžníka. Zánik nastáva okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé
na započítanie a boli splnené všetky podmienky na to potrebné. Podmienkou započítania je, že ide o

dva záväzky medzi tými istými subjektmi, keď je veriteľ jednej pohľadávky súčasne dlžníkom druhej
pohľadávky, a dlžník naopak (vzájomnosť pohľadávok). Plnenie musí byť rovnakého druhu a pohľadávky
musiabyťspôsobilénazapočítanie.Pritomkzapočítaniunedochádzaautomaticky,lenčosapohľadávky
stretli. Vyžaduje sa na to právny úkon niektorého z účastníkov záväzkového právneho vzťahu. Musí ísť
o prejav adresovaný druhému účastníkovi, z ktorého je zrejmé, ktorá pohľadávka a v akom rozsahu sa

uplatňuje na započítanie proti pohľadávke veriteľa. Na započítanie, ako jednostranný právny úkon, sa
nevyžaduje súhlas druhého účastníka, pretože ho možno vykonať aj proti jeho vôli. Započítací prejav
možno uplatniť po tom, keď sa pohľadávky stretli, a to od okamihu splatnosti pohľadávky, ktorá sa stala
splatnou ako posledná. Vtedy dôjde k zániku pohľadávok v dôsledku započítania, a to v rozsahu, a
akom sa navzájom kryjú. Ak je niektorá z nich vyššia, zaniká len do výšky započítavanej protipohľadávky

(uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 26.05.2010, sp. zn. 1MCdo 11/2008).

64. Pokiaľ ide o vzájomnosť pohľadávok, ide o stav, kedy dlžník právneho vzťahu má zároveň
pohľadávku voči svojmu veriteľovi. V danom prípade žalovaní započítali voči žalobkyni svoju pohľadávku
titulom zľavy z kúpnej ceny v dôsledku vád domu, a to v sume 41.104,51 Eur, ktorá vychádzala z cenovej

ponuky spoločnosti HV mont, s.r.o. na opravu strešnej krytiny. V prvom rade sa teda súd zaoberal
existenciu pohľadávky žalovaných.65. Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že žalovaní v októbri 2013 kúpili od žalobkyne
rozostavaný rodinný dom v štádiu holodom spolu s priľahlým pozemkom, ktorý im bol odovzdaný
na základe odovzdávacieho protokolu dňa 16.10.2013. V zmysle uvedeného protokolu žalobkyňa

odovzdala žalovaným 3ks kľúčov a projektovú dokumentáciu k stavbe, pričom v bode 8 protokolu sa
uvádza, že drobné zmeny uskutočnené v projektovej dokumentácii, budú vyznačené v jej kópii červenou
farbou. Následne 25.01.2014 žalovaní prvýkrát upozornili žalobkyňu na existenciu vád predanej veci,
konkrétne vady strechy stavby, v dôsledku čoho dochádzalo v 2 NP stavby k zatekaniu. Na uvedené
vady strechy sa prišiel pozrieť pán L. (syn žalobkyne) spolu s pánom T. (ako to vyplýva z výpovedi

Y. L.), ktorý skonštatoval, že vadu pravdepodobne spôsobuje strešné okno. Pán T. chcel vyliezť aj na
strechu a pozrieť prípadné ďalšie vady strechy, avšak na streche bola námraza. Dohodli sa na preto
na druhé stretnutie keď nebude námraza. Vtedy pán T. zbadal poškodenú strechu hneď vedľa okna
(ako vypovedal pán L.). Následne došlo v priebehu ďalších dní k opätovnému zatekaniu strechy, v
dôsledku čoho vo februári 2014 prebehlo stretnutie za účelom riešenia vád strechy, na ktorom sa okrem
žalovaných zúčastnila pani G. (matka žalovanej v 2. rade), pán L., N.. J. P., pracovníci z firmy RETRIX

- odbornej strechárskej firmy a pán G.. Na predmetom stretnutí, ako to vyplýva aj z výpovede pána L.,
bolo dohodnuté, že sa vykoná sonda do strešného plášťa za účelom posúdenia rozsahu vád.

66. V tejto súvislosti vypracovala N.. J. P. posudok č. 1/2014 za účelom posúdenia reklamácie - vád
strechy, v ktorom uviedla, že projektová dokumentácia nebola dodržaná. V projekte, ktorý vypracovala

firma ABORIGIN s.r.o. s hlavným inžinierom projektu N.. arch. P., je na projekte strechy naprojektovaný
sklon strechy 10° z titanzinku. Pri realizácii došlo k závažným zmenám, a to: strecha je zrealizovaná
so sklonom 6° a na niektorých miestach iba 2° zo škridlplechu od firmy MASLEN - to je v rozpore s
projektom. Pre krytinu z titanzinku je sklon strechy od 10° do 75°. Teda v projekte predpísaný sklon
10° je v súlade s predpismi pre aplikáciu titanzinkovej krytiny. Realizácia hrubo porušila predpísaný

sklon. Strešná oceľová škridlová krytina škridlplech je určená na vytváranie ľahkých strešných plášťov
pri sklone strechy najmenej 16° s priečnymi spojmi alebo pri sklone strechy 12° bez priečnych spojov.
Zrealizovaný sklon škridlplechu má sklon 6°, čiže realizácia hrubo porušila a zamenila typ materiálu
strešnej krytiny a zároveň pre zmenený materiál strešnej krytiny nesplnila požadovaný sklon. Na streche
je osadené výklopno-kyvné okno VELUX, ktoré je vhodné pre strechy so sklonom 15-55°, pričom sklon

strechy je 6°. Z toho vyplýva, že namontované strešné okno VELUX je v rozpore s požiadavkami
kladenými na strešné okno. Následne po vykonaní sondy vypracovala N.. J. P. doplnený posudok, v
rámci ktorého skonštatovala, že na základe technického výpočtu, ktorý tvorí súčasť tohto posudku,
je zrejmé, že daná skladba strechy z hľadiska šírenia vlhkosti v strešnej konštrukcii nevyhovuje a v
strešnej konštrukcii dochádza ku kondenzu vodných pár, pričom prípustné množstvo skondenzovanej

vlhkosti je väčšie ako normou STN 73 0540 predpísané množstvo. Jedná sa o podstatné vady, ktoré je
možné odstrániť len nasledovným spôsobom: odstrániť škridlplech a drevený záklop, na tepelnú izoláciu
uložiť priepustnú ochrannú fóliu napr. TYVEK, vytvoriť odvetrávanú vzduchovú medzeru, nad vzduchovú
medzeru realizovať drevený záklop naimpregnovaný proti hnilobe a položiť krytinu titanzikový plech
RHEINZINK.

67. V rámci vykonanej sondy bol vypracovaný aj ďalší posudok N.. T. L. za účelom posúdenia detailu
strešnej konštrukcie. N.. L. v posudku skonštatovala, že pre zistenie skutočne realizovanej skladby
strešného plášťa a identifikáciu problémov zavĺhania konštrukcií v mieste styku zadná obvodová stena
domu a strecha bola dňa 27.03.2014 urobená sonda do strešného plášťa zo strany interiéru. Podľa

zamerania sondy je sklon strechy 7°. Zo správy ďalej vyplýva, že použitá bola krytina škridlplech od firmy
MASLEN, ktorá potrebuje sklon najmenej 16° s priečnymi spojmi, alebo pri sklone 12° bez priečnych
spojov. STN 73 1901 pre tento typ krytiny predpisuje bezpečný sklon 15°. Bezpečnosť krytiny voči
podtekaniu dažďovej vody je závislá od presahu plechov a spôsobu ich tesnenia.

68. Uvedené posudky potvrdili, že žalobkyňa pri realizácii strechy nedodržala projektovú dokumentáciu
schválenú príslušným stavebným úradom, svojvoľne zmenila skon strechy, zmenila strešnú krytinu
nevhodnú pre daný typ strechy a realizovala nevhodné strešné okno pre daný sklon strechy, pričom
následkom tohto konania vznikli na streche vady spôsobujúce vznik tepelného mostu a zatekanie. V
tomto období sa žalovaní spolu so synom žalobkyne dohadovali na tom, že peniaze v sume 12.000,-

Eur, ako doplatok kúpnej ceny, by sa zložili do notárskej úschovy, pričom z týchto peňazí by sa následne
realizovala oprava strechy a suma by sa uvoľnila oproti faktúram dodávateľskej firmy. Nakoniec však
žalobkyňa ani jej syn s takouto dohodou nesúhlasili.69. Žalovaní si preto dali vypracovať cenovú ponuku spoločnosti HV mont, s.r.o. na demontáž strešnej
krytiny a položenie novej strešnej krytiny v celkovej sume 41.104,51 Eur. Následne si u žalobkyne listom
zo dňa 07.03.2014 uplatnili nárok z vád predanej veci formou zľavy z kúpnej ceny zodpovedajúcej

povahe a rozsahu vady, pričom vychádzali z vyššie uvedenej cenovej ponuky. V liste zároveň žiadali, aby
im žalobkyňa uhradila uplatňovanú zľavu z ceny v lehote 14 dní od doručenia uplatnenia vád. Žalobkyňa
listom zo dňa 21.03.2014 vady neuznala a zľavu z ceny neakceptovala. Žalovaní preto listom zo dňa
26.03.2014 jednostranným právnym úkonom započítali svoju pohľadávku titulom zľavy z kúpnej ceny
voči pohľadávke žalobkyne na doplatenie zvyšku kúpnej ceny ku dňu vypracovania tohto úkonu.

70. Následne žalovaní dali vypracovať znalecký posudok za účelom posúdenia výskytu zatekania vody
na streche rodinného domu v U. na T. ulici č. XX. Znalecký posudok č. 3/2014 znalca J.. N.. Y. Z., L..
potvrdil vady strechy podobne ako už boli uvádzané N.. J. P., pričom uviedol, že skutočná realizácia
strechy nie je v súlade s predloženou projektovou dokumentáciou v nasledujúcich bodoch:
- projektovaný sklon strechy je 10°, realizovaný sklon strechy je 6,4°,

- projektovaná strešná krytina bola z titanzinku, realizovaná strešná krytina je zo škridplechu MASLEN,
- sadrokartónový podhľad podľa projektovej dokumentácie má sklon 10° bez vzduchovej dutiny,
realizovaný je vodorovný s problémovo uzavretou vzduchovou dutinou,
- detail pri rímse je podľa projektovej dokumentácie zaizolovaný tepelnou izoláciou, v skutočnosti v
uvedenom detaile absentuje tepelná izolácia,

- v projektovej dokumentácii nie je uvažované so strešným oknom.
Ďalej znalec skonštatoval, že nebolo dodržané ustanovenie zákona č. 50/1976 Zb. Stavebný zákon §
49 ods. 3 - vady vznikli v dobe realizácie. Dodaná škridlová krytina Škridplech je určená na vytváranie
ľahkých strešných plášťov pri sklone strechy najmenej 16° s priečnymi spojmi, pričom skutočný sklon
strechy je 6,4°. Z uvedeného dôvodu dochádza k prenikaniu dažďovej vody do interiéru. Znalec

tiež konštatoval porušenie ustanovení STN 73 1901 navrhovanie striech - základné ustanovenia, a
to tým, že došlo k prenikaniu zrážkovej vody do strechy a jej jednotlivých vrstiev, nebola dôsledne
zrealizovaná parotesná vrstva, nebola dodržaná najmenšia hrúbka vetranej vzduchovej vrstvy určenej
pre odvod vodnej pary difundujúcej zo strešnej konštrukcie pri dĺžke vzduchovej vrstvy do 10 m pre sklon
vzduchovej vrstvy 5°až 25° 60 mm, neboli hydroizolačné vrstvy spolu s ďalšími hydroizolačnými prvkami

a konštrukciami použitými v miestach stavebných detailov navrhnuté tak, aby vytvorili hydroizolačný
systém vylučujúci prenikanie vody do podstrešných priestorov. Tiež znalec konštatoval porušenie
ustanovení STN 73 0540 Tepelnotechnické vlastnosti stavebných konštrukcií a budov - parozábrana
nebola vzduchotesne ukončená pri obvodovom múre. Dôsledná aplikácia vrstvy parozábrany spôsobuje
zabraňovanie prenikaniu studeného vzduchu do interiéru, čím sa výrazne môžu znížiť tepelné straty.

Strešné okno osadené v strešnej krytine je podľa výrobcu možné použiť do striech so sklonom minimálne
15°. Skutočný sklon strechy je 6,4°, t.j. uvedené okno nie je vhodné pre dané použitie. Osadenie okna do
strešnej roviny je nevhodné z toho dôvodu, že neumožňuje obtekanie vnútorného povrchu vzduchovým
prúdom. Na povrchu sa aj z tohto dôvodu kondenzuje vody. Problém nedodržania minimálneho sklonu
strešnej krytiny ako aj výskyt tepelných mostov považoval znalec za skrytú vadu. Pri kúpe nehnuteľnosti

sa uvedené parametre nepreverujú. Dôraz sa kladie na projekt skutočného vyhotovenia a prehlásenia
predávajúcehootom,ženaobjekteniesúskrytévady.Uvedenévady,ktoréznalecvznaleckomposudku
popísal označil v rozhodujúcej miere za neodstrániteľné. Na zabezpečenie ďalšieho bezporuchového
používania strechy bolo podľa znalca potrebné vykonať nasledovné opatrenia:
- odstrániť v celom rozsahu ľahkú strešnú krytinu MASLEN - Škridplech,

- odstrániť plechové lemovanie rímsy,
- odstrániť pomocnú hydroizoláciu,
- odstrániť systém roštu nachádzajúci sa na hornom záklope,
- odstrániť existujúce strešné okno,
- po obvode rímsy doplniť parozábranu a tepelnú izoláciu,

- vytvoriť vzduchovú prevetrávanú dutinu s nadimenzovanou tepelnou izoláciou,
- vytvoriť nosnú vrstvu strešnej krytiny,
- navrhnúť a zrealizovať systém strešnej krytiny spolu s nadväzujúcimi detailami vhodný pre existujúci
sklon strechy.

71. Z vykonaného dokazovania mal súd preto za preukázané, že žalovaní mali voči žalobkyni
pohľadávku titulom zľavy z kúpnej ceny vo výške 41.104,51 Eur splatnú 04.04.2014, ktorá predstavovala
náklady potrebné na vynaloženie opráv na odstránenie vád predanej veci. Bol teda splnený prvý
predpoklad na započítanie pohľadávok. Pokiaľ ide o splatnosť pohľadávky, nakoľko v spise nebolidoložené doručenky, súd vychádzal z listu žalobkyne zo dňa 21.03.2014, ktorým reagovala na uplatnenú
zľavu z ceny zo strany žalovaných. Najneskôr v tento deň súd ustálil, že sa žalobkyňa o uplatnenom
nároku dozvedela, a teda od tohto dátumu počítal lehotu 14 dní na zaplatenie v zmysle listu žalovaných

zo dňa 07.03.2014.

72. Pokiaľ žalobkyňa popierala existenciu vád strešnej krytiny, súd v tomto smere poukazuje
predovšetkým na posudky N.. J. P., N.. T. L., ale najmä na posudok J.. N.. Z., L.. Z uvedených posudkov
je zrejmé, že žalobkyňa resp. jej syn pri stavbe rodinného domu nedodržali projektovú dokumentáciu

a postavili strechu v rozpore s touto dokumentáciu, najmä došlo k nevhodnému sklonu strechy, s tým
spojené použitie nevhodnej strešnej krytiny ako aj strešného okna, ktoré nebolo prispôsobené na takýto
sklon strechy. Ako skonštatoval vo svojom posudku J.. Z., išlo o skryté vady, a teda námietky žalobkyne
v tom smere, že žalovaní mali možnosť obzrieť si niekoľkokrát dom a videli, z čoho je strecha urobená,
neobstoja. Pokiaľ žalobkyňa namietala, že pri obhliadkach bola prítomná mama žalovanej v 2. rade N..
G., ktorá má technické vzdelanie, súd poukazuje na to, že pani G. vyštudovala vysokú školu technickú

- vodohospodársky smer, a teda rovnako nebola spôsobilá posúdiť stavbu strechy a jej zloženie.

73. Pokiaľ žalobkyňa namietala, že žalovaní si nároky z vád neuplatnili riadne a včas, súd poukazuje na
to, že prvýkrát žalovaní poukazovali na vady dňa 25.01.2014, kedy sa bol syn žalobkyne pán L. spolu
s pánom T. na zatekanie v II. NP stavby pozrieť. Následne v dôsledku opakujúceho sa zatekania došlo

dňa 24.02.2014 za účasti žalovaných, pána L., N.. G., N.. P., pána G., pracovníkov zo spoločnosti G. k
stretnutiu za účelom zistenia rozsahu vád a spôsobu reálneho zhotovenia strechy. Napokon listom zo
dňa 06.03.2014 žalovaní voči žalobkyni uplatnili písomne nároky z vád predanej veci s tým, že v tomto
liste popísali jednotlivé vady nehnuteľnosti a zvolili si formu nároku zľavou z kúpnej ceny. Žalobkyňa
v konaní poukazovala na to, že žalovaní mali už pred odovzdaním nehnuteľnosti možnosť pohybovať

sa nehnuteľnosti (v septembri 2013), od tejto mali kľúče, a teda mali možnosť nehnuteľnosť prezrieť v
takom rozsahu, aby zistili prípadné vady strechy.

74. V tejto súvislosti súd poukazuje na rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 30Cdo
2175/2000, podľa ktorého začiatok plynutia k vytknutiu vady kupujúcim sa upína ku dňu prevzatia veci.

Uvedená lehota je prepadná, k čomu je súd povinný prihliadať vždy, aj keď námietky v tomto zmysle
neboli vznesené. Beh prekluzívnej lehoty na vytknutie vád veci kupujúcim predávajúcemu pre uplatnenie
práva zo zodpovednosti za vady na súde ustanovuje Občiansky zákonník uplynutím určenej lehoty
po prevzatí veci, teda vo vzťahu k objektívnej okolnosti. Predpokladom vzniku zodpovednosti za vady
je existencia platného záväzkového právneho vzťahu. Nakoľko v danom prípade medzi žalobkyňou

a žalovanými bola uzatvorená kúpna zmluva, na uplatnenie zodpovednosti za vady veci sa použije
ustanovenie § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka, teda povinnosť vytknúť vady veci v 24-mesačnej
prekluzívnej dobe. Toto ustanovenie má povahu lex specialis k ustanoveniu § 504 Občianskeho
zákonníka. Žalovaní teda uplatnili nárok zo zodpovednosti za vady u žalobkyne včas. Na viac súd
považuje za potrebné uviesť, že aj v prípade, ak by vychádzal z ustanovenia § 504 Občianskeho

zákonníka, a teda 6-mesačnej prekluzívnej lehoty, žalovaní by si uplatnili nárok zo zodpovednosti za
vady včas, pretože rozhodujúcim momentom pre začatie plynutia tejto lehoty bol moment odovzdania
nehnuteľnosti dňa 16.10.2013. Zároveň je potrebné uviesť, že aj v prípade ak by žalovaní mali skutočne
možnosť už v septembri 2013 pohybovať sa po nehnuteľnosti, a teda mohli zistiť prípadné vady
nehnuteľnosti, toto z ich strany nebolo možné, nakoľko z predložených posudkov je zrejmé, že išlo

o skryté vady, ktorých nedostatok, teda zatekanie sa prejavovalo až pri určitých poveternostných
situáciách, ktoré nastali až v období januára 2014, kedy bolo možné prvýkrát zistiť existenciu vady na
streche. Na viac žalovaní mali k dispozícii od žalobkyne vyjadrenie stavebného dozoru - N.. P., z ktorého
vyplýva, že stavba bola vyhotovená v súlade s projektom a jediné zmeny zrealizované na stavbe bolo
viac okien, strešné okno a balkón. Z uvedeného vyjadrenia nevyplýva, že by došlo k zníženiu sklonu

strechy oproti projektovej dokumentácii, resp. použití inej strešnej krytiny. Žalovaní preto nemali dôvod
overovať si tieto tvrdenia a odbornými posudkami zisťovať stav domu či strešnej krytiny.

75. Pokiaľ žalobkyňa poukazovala na to, že strany sporu uzavreli kúpnu zmluvu, nie zmluvu o dielo, súd
konštatuje, že táto skutočnosť medzi stranami nikdy sporná nebola. Je však potrebné uviesť, že v článku

V ods. 3 písm. a/ kúpnej zmluvy žalobkyňa prehlásila, že jej nie sú známe také vady nehnuteľnosti,
na ktoré by mala žalovaných upozorniť, ani žiadne také vady nehnuteľností, ktoré nie sú v kúpnej
zmluve uvedené. Z vykonaného dokazovania pritom bolo preukázané, že žalobkyňa, resp. jej syn Y.
L. postavil stavbu, najmä strechu stavby v rozpore s projektovou dokumentáciu, pričom nedodržaliurčený sklon strechy, použili nevhodnú strešnú krytinu, ktorá nebola prispôsobená na strechu s takto
nízkym sklonom a v rozpore s dokumentáciu použili strešné okno, ktoré nebolo určené pre takýto nízky
sklon strechy. Pokiaľ svedok Y. L. v konaní uvádzal, že žalovaných upozornil na zmenu strešnej krytiny,

prípadne inú zmenu, súd toto tvrdenie považoval za účelové, nakoľko sám následne v rámci svojej
výpovede uviedol, že žalovaných neupozorňoval na zmenu skutočného vyhotovenia strechy, len im
povedal, že dal namontovať od firmy MASLEN škridlplech. Ďalšie tvrdenie pána L. o tom, že konzultoval
s projektantom stavby zmenu strešnej krytiny na škridlplech, súd tiež považoval za účelové tvrdenie,
nakoľkozprehláseniaN..P.zodňa15.10.2013saozmenestrešnejkrytinynenachádzažiadnazmienka,

z čoho je možné vyvodiť záver, že ani stavebný dozor nemal o takejto zmene vedomosť.

76. Napokon čo sa týka samotného uplatnenia nároku z vád veci formou zľavy z kúpnej ceny, táto
možnosť vyplýva žalovaným priamo z ustanovenia § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, pričom
žalovaní neboli povinní umožniť žalobkyni možnosť opravy strechy na jej náklady. Tvrdenie žalobkyne,

ženemalamožnosťsivadyprehliadnuťaanisaknimvyjadriť,resp.vyjadriťsakpredloženýmposudkom
vypracovanými odborníkmi, súd považoval za účelové. V konaní bolo preukázané, že pri uzatváraní
kúpnej zmluvy ako aj pri všetkých úkonoch s tým súvisiacich konal v mene žalobkyne a na jej účet jej
syn Y. L.. V čase, keď došlo k prvému zatekaniu strechy, žalovaní tieto skutočnosti oznámili žalobkyni
ako aj jej synovi, pričom zo samotnej výpovede Y. L. je zrejmé, že tento sa na zatekanie bol pozrieť.

Následne sa zúčastnil aj stretnutia vo februári 2014 za prítomnosti ďalších odborníkov, kedy bola
skonštatovaná potreba vykonať sondu strešnej krytiny. V súvislosti s tvrdením o nemožnosti oboznámiť
sasposudkamisúdpoukazujenavýpoveďsamotnéhosynažalobkyne(pánaY.L.),ktorýnapojednávaní
dňa 27.02.2017 potvrdil, že mu v súvislosti s vadami strechy boli doručované podklady, posudky, pričom
tak syn žalobkyne, ako aj samotná žalobkyňa, mali dostatočný priestor na vyjadrenie sa k uvedeným

posudkom.

77. Ďalším zákonným predpokladom započítania pohľadávky je rovnakosť druhu započítaných
pohľadávok. Tento zákonný predpoklad je splnený vždy, ak predmetom vzájomných pohľadávok bude
plnenie rovnakého druhu. V danom prípade mal súd aj túto podmienku na započítanie splnenú, nakoľko

v oboch prípadoch, teda aj pri pohľadávke žalobkyne, aj pri pohľadávke žalovaných išlo o rovnaký druh
pohľadávok - teda peňažné plnenie.

78. Posledným predpokladom zániku záväzku započítaním pohľadávok je uskutočnenie právne
relevantného prejavu vôle smerujúceho k zániku záväzku započítaním. V danom prípade mal súd za

preukázané, že žalovaní jednostranným právnym úkonom - listom zo dňa 26.03.2014 adresovaným
žalobkyni započítali svoju pohľadávku titulom zľavy z kúpnej ceny oproti pohľadávke žalobkyne titulom
doplatku kúpnej ceny. Žalobkyňa v priebehu konania namietala, že toto započítanie je neplatné, pričom
neplatnosť tohto právneho úkonu neodôvodňovala žiadnymi konkrétnymi skutočnosťami, teda že by
išlo o neurčitý prejav, nezrozumiteľný, neurobený slobodne a vážne. Pri posudzovaní právneho úkonu -

prejavu vôle žalovaných, ktorým započítali svoju pohľadávku oproti pohľadávke žalobkyne súd nezistil
žiadny z dôvodov neplatnosti tohto právneho úkonu. Žalobkyňa v súvislosti s uvedeným právnym
úkonom namietala rozpor s dobrými mravmi.

79. Dobré mravy patria k zásadám súkromného práva, bývajú užívané ako kritérium obmedzujúce

subjektívne práva v ich obsahu alebo častejšie obmedzujúce výkon subjektívnych práv. Dobré mravy,
hoci sú zákonným pojmom, a teda majú funkciu normotvornú, nie sú zákonom definované. Ich
obsah spočíva vo všeobecne platných pravidlách morálky, pri ktorých je daný všeobecný záujem ich
rešpektovať (rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp zn. 3Cdo 191/96). Výkon práva v rozpore s dobrými
mravmi znamená, že výkon práva sa ocitá v rozpore s uznávaným názorom majority spoločnosti, ktorá

vo vzájomných vzťahoch určuje aký má byť výkon práva, aby bol v súlade so základnými a všeobecne
uznávanými a rešpektovanými zásadami mravného správania sa členov spoločnosti.

80. Žalobkyňa rozpor s dobrými mravmi videla len v tom, že podľa jej názoru žalovaní mali najskôr

doplatiť zvyšok kúpnej ceny za predané nehnuteľnosti a až následne si mali uplatňovať nároky z vád
predanej veci. S uvedeným názorom žalobkyne sa súd nestotožňuje, nakoľko takýmto spôsobom by sa
strácal zmysel jednak samotnej možnosti uplatniť v prípade vady veci zľavu z kúpnej ceny a rovnako
aj inštitút započítania vzájomných pohľadávok dlžníka a veriteľa. Na viac súd poukazuje na výpoveďsvedka L., ktorý uviedol na otázku právnej zástupkyne žalovaných, že bol ochotný riešiť z tých 12.000,-
Eur opravu strechy, či už by ich mal svedok, alebo žalovaní. Skutočnosť, že žalovaní nevyplatili žalobkyni
zvyšnú časť kúpnej ceny, ale z tejto financovali demontáž nekvalitne urobenej strešnej krytiny a následne

vybudovanie novej strechy, nemožno považovať za výkon práva v rozpore s dobrými mravmi.

81. Vzhľadom na uvedené súd dospel k záveru, že žalobkyňa v konaní žalovala pohľadávku v sume
12.000,- Eur titulom zaplatenia zvyšnej časti kúpnej ceny, ktorá však zanikla započítaním pohľadávky
žalobcov titulom zľavy z kúpnej ceny v dôsledku vád predanej veci. Súd preto žalobu v celom rozsahu

zamietol.

82. O náhrade trov konania súd rozhodol v zmysle § 262 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP,
podľa ktorého súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu. Vzhľadom k tomu, že
žalovaní v 1. a 2. rade boli v konaní úspešní, súd im priznal nárok na náhradu trov konania v plnom
rozsahu. O výške náhrady trov konania súd rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti tohto

rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Bratislava IV, v dvoch vyhotoveniach.
V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 127 ods. 1 CSP) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) § 363 CSP.
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1
CSP).
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania (§ 365 ods. 3 CSP).