Uznesenie Judgement was issued on Tuesday, July 3, 2018

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 21C/32/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1218205611
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 07. 2018

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dagmar Buchalová
ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2018:1218205611.1

Uznesenie

Okresný súd Bratislava II v právnej veci žalobcu: X.) P. A., Z.. XX.XX.XXXX, Z. XE, B., X.) D.. X. X.,
Z.. XX.XX.XXXX, Z. XE, B., X.) F.. Q. T., Z.. XX.XXXXXX, Z. XG, B., X.) D.. X. Q., Z.. XX.XX.XXXX, Z.
XF, B., všetci zastúpení JUDr. Katarína Juričková, advokát, Drieňová 14, Bratislava, proti žalovanému:
Ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome J., súp. č. XXXXX, Z. Č.. X, B., uvedení
na LV č. XXXX, k. ú. Ružinov, obec BA - m.č. Ružinov, okres Bratislava II, zastúpení ETP Servis, s.r.o.,

Záhradnícka 30, Bratislava, IČO: 35743719, o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh na nariadenie neodkladného opatrenia z a m i e t a.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobcovia sa žalobou doručenou súdu dňa XX.XX.XXXX domáhali určenia neplatnosti uznesení
vlastníkovbytovanebytovýchpriestorov,konkrétneuzneseniač.7,8,9a10prijaténaschôdzivlastníkov
bytov a nebytových priestorov konanej dňa XX.XX.XXXX.

S podaním žaloby žalobcovia zároveň žiadali vydanie neodkladného opatrenia, ktorým by súd uložil
žalovaným (ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov zastúpených správcom tohto bytového
domu) strpieť žalobcami vykonávané faktické a právne úkony spojené s výkonom funkcie zástupcu
vlastníkov bytov a nebytových priestorov nachádzajúcich sa v bytovom dome so súp. č. XXXXX na Z.
R. Č.. X V. B., uvedení na LV č. XXXX, k. ú. J., obec BA - m. č. Ružinov, okres Bratislava II, a to až do

právoplatného skončenia vo veci samej.

Žalobu a k nej prislúchajúci návrh na nariadenie neodkladného opatrenia odôvodnili tým, že dňa
XX.XX.XXXX Q. H. XX:XX hod., na základe oznámenia o zvolaní schôdze vlastníkov správcom,
konala mimoriadna schôdza vlastníkov bytov a nebytových priestorov predmetného bytového domu.
O priebehu schôdze bola spísaná notárska zápisnica č. Z. XXX/XXXX, Z. XXXXX/XXXX. V čase

zahájenia schôdze boli prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov s počtom hlasov XXX, pričom v
priebehu schôdze sa počet vlastníkov menil. Programom schôdze bolo 1. otvorenie schôdze, 2. zvolenie
predsedajúceho schôdze, zapisovateľa a overovateľa zápisnice, 3. schválenie programu schôdze, 4.
riešenie parkovacieho systému, 5. rôzne a 6. ukončenie schôdze. Žalobcovia sú prehlasovaní vlastníci,
pričom žalobcovi v 1. rade prislúcha 1 hlas na schôdzi, žalobcovi v 2. rade prislúchajú 2 hlasy, žalobcovi
v 3. rade 1 hlas a žalobcovi v 4. rade 2 hlasy. Výsledok hlasovania na schôdzi bol žalobcom doručený

dňa 19.06.2018. Na základe zmluvy o výkone správy č. XXX/XXXX zo dňa XX.XX.XXXX vykonáva
správca správu predmetného bytového domu. Žalobcovia majú za to, že schôdza nebola zvolaná platne
a v súlade so zákonom, nakoľko v prezenčnej listine absentuje označenie o akú schôdzu ide, za akým
účelom sa schôdza zvoláva, program schôdze a dátum a čas konania schôdze. V rámci voľby orgánov
schôdze navyše nebol zvolený skrutátor, čím došlo k zmätočnému hlasovaniu ako aj nesprávnemu
sčítavaniu hlasov. Nakoľko v prípade absencie skrutátora na schôdzi vlastníkov nie je možné overiť

správnosť sčítania hlasov na schôdzi vlastníkov. Developer pri prevode vlastníckych práv k bytom a
nebytovým priestorom v zmysle jednotlivých kúpnych zmlúv súčasne prevádzal na každého vlastníkabytu a nebytového priestoru ako súčasť predávaných nehnuteľností aj spoluvlastníctvo na vybudovanom
parkovacom systému umožňujúcom prechod z/do 1 PP, 2 PP a 3 PP, a teda na vstupných a výstupných
závorách. Je tak zrejmé, že parkovací systém je spoločným zariadením bytového domu. Uznesenie

č. 7 a č. 8 prijaté na predmetnej schôdzi sú však neplatné z dôvodu, že zákonná požiadavka v § 14
ods. 4 zákona o bytoch nebola splnená, teda schôdza vlastníkov nebola uznášaniaschopná, a teda tieto
uznesenia nemohli byť prijaté platne. Cenová ponuka na obstaranie veci v zmysle uznesenia č. 7 vo
výške 12.396,00 Eur je navyše vypracovaná pre spoločnosť RETRO Retail, a.s. a nie pre správcu alebo
vlastníkov, čo je absolútne nelogické a v rozpore s právnymi predpismi, nakoľko spoločnosť RETRO

Retail, a.s. nie je vlastníkom žiadneho bytu alebo nebytového priestoru, a tým pádom o takejto cenovej
ponuke nie je možné hlasovať. Vlastníci by tak hradili, resp. obstarávali vec v prospech tretej osoby.
Existujúci parkovací systém nie je v súčasnosti zlegalizovaným, nie je právoplatne skolaudovaný, typ
stavby je ako drobná stavba. Vlastníci tak majú z fondu opráv investovať do cudzieho nejestvujúceho
zariadenia. Uznesením č. 9 bola P.. X. splnomocnená na informovanie orgánov činných v trestnom
konaní o nesúhlase vlastníkov s trestnými oznámeniami podanými vlastníkmi na RETRO Retail, a.s.,

čo je v absolútnom rozpore s § 8 ods. 1 zákona o bytoch. P.. X. nespĺňa požiadavky na vykonanie
takýchto úkonov a preto je uvedené uznesenie č. 9 neplatné. Taktiež aj uznesenie č. 10, ktorým boli
zástupcovia vlastníkov p. Q., X.. X., X.. T., X.. A. T. X.. F. odvolaní, považujú žalobcovia za neplatné,
a to s poukazom na čl. XIV ods. 2 zmluvy o výkone správy, podľa ktorého každá zmena zástupcu
domu bude odsúhlasená písomným stanoviskom nadpolovičnej väčšiny vlastníkov príslušného vchodu.

Z obsahu zápisnice je zjavné, že táto požiadavka nebola splnená. Vlastníci navyše ani neboli vopred
informovaní a oboznámení o prijatom uznesení č. 10, toto hlasovanie nebolo vopred oznámené ako
oficiálny bod programu. Pomery účastníkov nie je možné upraviť inak, ako prostredníctvom súdneho
rozhodnutia, nakoľko rozhodnutiami prijatými na schôdzi vlastníkov, a to najmä odvolaním zástupcov
vlastníkov a nevymenovaním nových, dochádza k nemožnosti riadneho spravovania bytového domu,

a to najmä z dôvodu, že zástupcovia vlastníkov poskytujú súčinnosť správcovi pri výkone úkonov
vyplývajúcich zo zmluvy o výkone správy. Týmito rozhodnutiami nie je možné zabezpečovať základné
potreby chodu správy domu a iné činnosti potrebné pre chod správy domu, najmä schvaľovanie postupu
práv a objednávok správcu u jednotlivých dodávateľov, poskytovanie súčinnosti správcovi pri realizácií
práv na bytovom dome, schvaľovanie jednotlivých úhrad od 0 Eur, poskytovanie súčinnosti správcovi

pri revíziách, nahlasovanie potreby opráv a údržby v dome, poskytovanie súčinnosti správcovi pri
haváriách a poistných udalostiach na bytovom dome, schvaľovanie jednotlivých úkonov v súčinnosti
so správcom, ktoré sú prostredníctvom správcu zabezpečované a doručovať ostatným vlastníkom a
nájomcom korešpondenciu. Vzhľadom na uvedené nie je možné v súčasnosti okrem iného vykonávať
schvaľovanie plánu opráv bytového domu ako ani zabezpečiť bežný chod bytového domu.

Podľa § 324 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len "CSP"), pred začatím
konania, počas konania a po jeho skončení súd môže na návrh nariadiť neodkladné opatrenie.

Podľa § 324 ods. 3 CSP, neodkladné opatrenie súd nariadi iba za predpokladu, ak sledovaný účel

nemožno dosiahnuť zabezpečovacím opatrením.

Podľa § 325 ods. 1 CSP, neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne upraviť
pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.

Podľa § 325 ods. 2 písm. d) CSP, neodkladným opatrením možno strane uložiť najmä aby niečo
vykonala, niečoho sa zdržala alebo niečo znášala.

Podľa § 326 ods. 1 CSP, v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia sa popri náležitostiach žaloby
podľa § 132 uvedie opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej úpravy

pomerov alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená, opísanie skutočností hodnoverne osvedčujúcich
dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana a musí byť z neho zrejmé, akého
neodkladného opatrenia sa navrhovateľ domáha.

Podľa § 326 ods. 2 CSP, k návrhu musí navrhovateľ pripojiť listiny, na ktoré sa odvoláva.

Podľa § 328 ods. 1 CSP, ak súd nepostupoval podľa § 327, nariadi neodkladné opatrenie, ak sú splnené
podmienky podľa § 325 ods. 1, inak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietne.Podľa § 329 ods. 1 veta prvá CSP, súd môže rozhodnúť o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia
aj bez výsluchu a vyjadrenia strán a bez nariadenia pojednávania.

Neodkladné opatrenie je inštitút súdneho konania, ktorý je na mieste použiť tam, kde sa vyžaduje
okamžitý zásah súdu z dôvodu, že žalobcovi reálne a bezprostredne hrozí ujma, alebo že by
výkon v budúcnosti očakávaného súdneho rozhodnutia bol ohrozený. Žalobca musí po osvedčení
svojho hmotného nároku, ktorého ochrany sa domáha, presvedčivo osvedčiť skutočnosti odôvodňujúce
bezodkladnú potrebu úpravy pomerov alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená. Žalobca tak

musí osvedčiť také konkrétne správanie sa žalovaného, ktorým mu spôsobuje nenahraditeľnú
ujmu. Nárok pritom nemusí byť nepochybne preukázaný, ale musí byť aspoň osvedčený. Miera
osvedčenia sa riadi situáciou, najmä naliehavosťou riešenia. Osvedčovanie znamená zisťovanie
najvýznamnejších skutočností potrebných pre rozhodnutie o návrhu na nariadenie neodkladného
opatrenia prostredníctvom označených dôkazov. Osvedčenie skutočností odôvodňujúcich nariadenie
predbežného opatrenia sa posudzuje len podľa návrhu a k nemu doložených listín. Takýto postup

predpokladá platná právna úprava (§ 329 ods. 1 CSP), sledujúca tým dosiahnutie účelu inštitútu
neodkladného opatrenia, ktorým je rýchle a pružné riešenie situácie vyžadujúcej si okamžitý zásah súdu
v prípade potreby.

Aj v prípade splnenia formálnych a vecných predpokladov vyžadovaných zákonom pre nariadenie

neodkladného opatrenia súd musí ešte zvažovať, či v prípade jeho nariadenia nedôjde k nevyváženému
zásahu do vzťahov strán sporu alebo tretích osôb, a teda posúdiť primeranosť zásahu, ktorý predstavuje
nariadenie neodkladného opatrenia. Požadované obmedzenie musí byť primerané poskytnutej ochrane
žalobcu a nesmie nad nevyhnutnú mieru limitovať žalovaného.

Procesnú zodpovednosť za výsledok konania (dôkazné bremeno) v tomto smere má len žalobca.
Z uvedeného vyplýva, že pre vyhovenie návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia musí ísť o
osvedčenie takého stavu právnych (nie len faktických) vzťahov medzi žalobcom a žalovaným, ktorý
vyžadujerýchluúpravupomerovmedzinimisúdom,t.j.naliehavosťsituácieipoprávnejstránke,ataktiež
o osvedčenie ohrozenia nároku, keď jeho ohrozenie musí byť podložené konkrétnymi skutočnosťami.

Žalobca musí opísaním rozhodujúcich skutočností presvedčiť o potrebe nariadiť neodkladné opatrenie
v záujme dosiahnutia ochranného účelu, ktorý je pre tento inštitút charakteristický. Rozhodujúce
skutočnosti musí žalobca náležitým spôsobom osvedčiť. Pred nariadením neodkladného opatrenia
posudzuje súd či je osvedčená existencia právneho vzťahu medzi stranami, žalobcom tvrdené a

osvedčené skutočnosti odôvodňujú potrebu neodkladnej úpravy pomerov alebo obavu z ohrozenia
exekúcie, uložením požadovanej povinnosti alebo obmedzenia objektívne možno dosiahnuť ochranu,
ktorej sa domáha, navrhovaným neodkladným opatrením, pokiaľ má mať podľa okolností dočasný
charakter, nebude vytvorený nenávratný stav, právne účinky neodkladného opatrenia neobmedzia
povinnú osobu neprimeraným spôsobom a nad nevyhnutný rozsah a sledovaný účel nemožno

dosiahnuť zabezpečovacím opatrením. Reálne vyhodnotenie potreby bezodkladne upraviť pomery je
otázkou voľnej úvahy súdu. V súvislosti s vyhodnotením potreby bezodkladne upraviť pomery musí
súd nevyhnutne skúmať aj splnenie ďalších predpokladov na nariadenie neodkladného opatrenia a
otázku ich osvedčenia zo strany žalobcu, vrátane hodnoverného osvedčenia dôvodnosti a trvania
nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana. Pokiaľ dospeje k záveru, že žalobca sa domáha

niektorého zo zákonom predpokladaných neodkladných opatrení, skúma bez ďalšieho splnenie
všeobecných podmienok jeho nariadenia. Súd pri rozhodovaní o neodkladnom opatrení riadne
dokazovanie nevykonáva, a vychádza z obsahu spisu a skutočností osvedčených z predložených
listín. Listinné dôkazné prostriedky majú pri rozhodovaní o návrhu osobitný význam, keďže súd
nevykonáva plnohodnotné dokazovanie. Súd na základe dostupných dôkazných prostriedkov zisťuje

najvýznamnejšie relevantné skutočnosti. Žalobca je povinný dosiahnuť hodnoverné osvedčenie. Súd
nemôže nariadiť neodkladné opatrenie ak žalobca neosvedčil svoj nárok.

Na základe obsahu spisu súd dospel k záveru, že v predmetnej veci zákonné podmienky pre vyhovenie
návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia nie sú dané. Súd je názoru, že nariadením neodkladného

opatrenia v navrhovanom rozsahu a znení, a to až do právoplatného skončenia konania vo veci
samej, by došlo k nevyváženému zásahu do vzťahov strán sporu, konkrétne do neprimeraného
zvýhodnenia žalobcov. Žalobcami prezentovaná potreba, resp. stav, ktorému sa má poskytnúť dočasná
súdna ochrana, tkvie v nemožnosti zabezpečovať základné potreby chodu správy domu, nakoľkožalobcovia, ako zástupcovia vlastníkov, boli na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
konanej dňa 13.06.2018, uznesením č. 10 odvolaní. Pokiaľ sa v konaní vo veci samej, ktoré bude po
konaní o neodkladnom opatrení nasledovať, nepreukáže opak, tieto uznesenia sú aj naďalej platné.

Ide o uznesenia, ktoré boli prijaté nadpolovičnou väčšinou na schôdzi prítomných vlastníkov. Ak
žalobcovia dôvodnosť nariadenia neodkladného opatrenia odvodzujú zo skutočnosti, že odvolaním
zástupcov vlastníkov a nevymenovaním nových dochádza k nemožnosti riadneho spravovania bytového
domu, nakoľko zástupcovia poskytujú správcovi pri výkone správy súčinnosť, tak podľa súdu uvedená
konštrukcia nepostačuje na neodkladný súdny zásah do právnych vzťahov medzi stranami sporu.

V naznačenom smere je potrebné poukázať aj na samotnú "funkciu" a rozsah oprávnení zástupcu
vlastníkov. Ide o osobu, ktorá v zmysle zákonnej definície zabezpečuje styk vlastníkov so správcom
domu, resp. ktorá je oprávnená na tlmočenie požiadaviek vlastníkov voči správcovi a na druhej strane,
ktorá je tzv. "predĺženou" rukou správcu pri informovaní vlastníkov o úkonoch a záležitostiach, ktoré
správca v mene a na účet vlastníkov vykonáva v rámci výkonu správy. Pod pojmom styk možno rozumieť
najmä pravidelnú komunikáciu a úlohu informovať o dôležitých, ale aj o menej dôležitých záležitostiach,

ktoré sa týkajú správy domu. Existencia zástupcov v dome však samozrejme neznamená, že by
samotní vlastníci nemohli so správcom sami komunikovať, informovať sa o všeobecných i konkrétnych
problémoch týkajúcich sa správy domu, či hlásiť svoje požiadavky a pripomienky k činnosti správcu. V
záujme zjednodušenia i odbremenenia správcu od individuálneho "vysvetľovania" a riešenia problémov
týkajúcich sa celého domu a všetkých vlastníkov, je práve na tento účel zriadený inštitút zástupcu

vlastníkov. V zmysle dôvodovej správy k návrhu zákona č. 268/2007 Z. z., ktorým bol inštitút zástupcu
vlastníkovdopraxezavedený,sa"navrhujeuzákoniťfunkciusplnomocnenéhozástupcuvlastníkov,ktorý
zabezpečuje komunikáciu medzi správcom a vlastníkmi bytov." Je potrebné tiež uviesť, že zákon v tomto
smere (pri dojednaní rozsahu činností) poskytuje vlastníkom voľnú ruku, nakoľko jediným zákonným
obmedzením v § 8a ods. 5 zákona č. 182/1992 Z. z. je posledná veta, podľa ktorej zástupca vlastníkov

nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome podľa § 14. Inými slovami, konkretizácia obsahu a rozsahu činností, ktoré je zástupca
oprávnený vykonávať, zákon ponecháva na dohodu vlastníkov obsiahnutej v zmluve o výkone správy
v rámci zásady zmluvnej voľnosti. Jediným zákonným obmedzením je už spomenutá posledná veta v
§ 8a ods. 5 citovaného zákona.

V nadväznosti na uvedený výklad potom tvrdenie žalobcov, že bez vymenovania nových zástupcov (po
odvolaní pôvodných - žalobcov) dochádza k nemožnosti riadneho spravovania bytového domu, je bez
právnejsilyaoporyvzákone.Takátonavrhovanáskladba,resp.úpravavzťahovprostredníctvomautority
súdu, a síce nariadenia neodkladného opatrenia, nepožíva hmotnoprávnu, ale ani procesnoprávnu
ochranu. Neodkladné opatrenie ako výnimočný inštitút totiž môže súd nariadiť iba vtedy, ak je

potrebné bezodkladne upraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená. Je zrejmé, že
odvolaním pôvodných zástupcov a nevymenovaním nových, tak ako to tvrdia žalobcovia, nakoľko súd
pri rozhodovaní o nariadení neodkladného opatrenia vychádza iba z tvrdení a dôkazov predložených
jednou stranou konania (navrhovateľ, resp. žalobca), nedochádza k nemožnosti riadnej správy domu.
Žalobcovia síce uviedli, že v súčasnosti nie je možné zabezpečovať základné potreby chodu správy

domu a iné, nimi vymenované činnosti potrebné pre chod správy domu, avšak tieto činnosti uvedené v
bode VIII. žaloby (najmä schvaľovanie postupu práv a objednávok správcu u jednotlivých dodávateľov,
poskytovanie súčinnosti správcovi pri realizácií práv na bytovom dome, schvaľovanie jednotlivých úhrad
od 0 Eur, poskytovanie súčinnosti správcovi pri revíziách, nahlasovanie potreby opráv a údržby v dome,
poskytovaniesúčinnostisprávcoviprihaváriáchapoistnýchudalostiachnabytovomdome,schvaľovanie

jednotlivých úkonov v súčinnosti so správcom, ktoré sú prostredníctvom správcu zabezpečované
a doručovať ostatným vlastníkom a nájomcom korešpondenciu), podľa názoru súdu neznamenajú
závažný a bezprostredný zásah do riadneho výkonu správy. Ako už súd uviedol v predchádzajúcom
odseku, zástupca vlastníkov je tzv. "domový dôverník", pričom existencia, resp. neexistencia zástupcov
v dome neznamená, že by samotní vlastníci nemohli so správcom sami komunikovať, informovať

sa a vykonávať činnosti, ktoré žalobcovia vymenovali. Ak by súd pripustil takéto dôvody, čím by sa
stotožnil s argumentáciou žalobcov o tom, že vyššie, kurzívou označené činnosti, sú bez zástupcu
vlastníkov nerealizovateľné a tým je bezprostredne narušená riadna správa domu, došlo by nariadením
neodkladného opatrenia v navrhovanom znení k neprimeranému zvýhodneniu jednej strany na úkor
strany druhej.

V nadväznosti na uvedené je preto potrebné opätovne uviesť, že aj v prípade splnenia formálnych a
vecných predpokladov (v konaní nie sú splnené) vyžadovaných zákonom pre nariadenie neodkladného
opatrenia súd musí ešte zvažovať, či v prípade jeho nariadenia nedôjde k nevyváženému zásahu dovzťahov strán sporu alebo tretích osôb, a teda posúdiť primeranosť zásahu, ktorý predstavuje nariadenie
neodkladného opatrenia. Požadované obmedzenie musí byť primerané poskytnutej ochrane žalobcu
a nesmie nad nevyhnutnú mieru limitovať žalovaného. V danom prípade sa jedná o neprimeraný a

nevyvážený zásah, nakoľko takéto dôvody nezakladajú potrebu bezodkladnej úpravy pomerov.

Je tak možné ustáliť, že žalobcami uvedené činnosti a údajná "nemožnosť" ich vykonávať nie sú
dôvodom na nariadenie neodkladného opatrenia. Tieto činnosti môžu vykonávať aj samotní vlastníci
bytov (resp. prostredníctvom správcu), aj keď v nižšej miere pohodlnosti a možno efektívnosti, avšak

uvedené v žiadnom prípade nepredstavuje (a ani nemôže) dôvod na zásah súdu (aj keď iba dočasný
do skončenia konania vo veci samej) do právnych vzťahov medzi stranami - vlastníkmi. Nejedná sa
tak o dôvody, pre ktoré je možné nariadiť neodkladné opatrenie. Nejedná sa o dôvody, pre ktoré
je znemožnený a ochromený výkon správy predmetného bytového domu tak, ako to žalobcovia
prezentovali súdu.

Nad rámec uvedeného súd považuje za potrebné ďalej uviesť, prečo v záhlaví tohto rozhodnutia označil
žalovaného ako "ostatných vlastníkov..." a nie všetkých XXX menovite označených vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v predmetnom bytovom dome. V zmysle § 8b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.
z., "správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v dome pred súdom. Správca zastupuje v konaní na súde vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome, proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom
bytu a nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o určenie platnosti zmluvy o výkone
správy podaný iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome alebo návrh na začatie konania
o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom

bytu a nebytového priestoru v dome; toto zastupovanie trvá, kým sa v konaní pred súdom nepreukáže
rozpor záujmov správcu so záujmom zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome".
Uvedené zákonné znenie v právnej praxi spôsobuje početné, najmä procesné a administratívne
problémy, a to najmä v konaniach s vyšším počtom obyvateľov bytových domov, tak ako aj prejednávaný
prípad. Ak je teda v bytovom dome napríklad XXX vlastníkov, stranami konania sú všetci títo vlastníci,

za ktorých správca koná ako ich zákonný zástupca (ako je uvedené nižšie). Ide tak o zvýšené
administratívne náklady nielen pre strany sporu a správcu, ale aj pre konajúci súd, lebo ten musí počas
konania prihliadať na všetky zmeny v osobách vlastníkov, ktoré počas súdneho konania nastanú (úmrtie,
predaj a kúpa bytu atď.). To potom v praxi nevyhnutne vedie k predlžovaniu súdnych konaní a ich
neefektívnosti.

Súd je názoru, že aj keď samotná žaloba musí smerovať proti všetkým ostatným vlastníkom (čo v
tomto konaní splnené bolo) a samotné rozhodnutie musí všetkých týchto vlastníkov v záhlaví označiť,
nakoľko v opačnom prípade by nezaväzovalo všetky dotknuté subjekty, ktoré podľa práva zaväzovať
má (§ 228 ods. 1 CSP), je možné uvedené preklenúť a splniť označením týchto subjektov tak, ako

ich súd v tomto rozhodnutí označil. Zákonom č. 246/2015 Z. z., ktorým sa zákon č. 182/1993 Z. z.
novelizoval, bola s účinnosťou od 01.01.2016 do § 8b ods. 1 citovaného zákona pripojená ďalšia veta:
"Správca zastupuje v konaní na súde vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým
smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v
dome, návrh na začatie konania o určenie platnosti zmluvy o výkone správy podaný iným vlastníkom

bytu a nebytového priestoru v dome alebo návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného
práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v
dome; toto zastupovanie trvá, kým sa v konaní pred súdom nepreukáže rozpor záujmov správcu so
záujmom zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome." Je tak zrejmé, že správca
zastupuje vlastníkov v ich mene a na ich účet, ide teda o zákonné automatické zastúpenie. Dôvodová

správa k zákonu č. 246/2015 Z. z. uvedenú zmenu, resp. doplnenie § 8b ods. 1 odôvodnila tým, že
"v záujme zlepšenia vymožiteľnosti práva sa zavádza zákonný režim priameho zastúpenia vlastníkov
bytov a nebytových priestorov správcom v súdnych konaniach, v ktorých sú vlastníci žalovaní iným
vlastníkom alebo vlastníkom, ktorý bol prehlasovaný. V aplikačnej praxi vznikajú procesne neriešiteľné
situácie, kde jeden vlastník musí žalovať niekoľko desiatok alebo dokonca stoviek vlastníkov, aby sa

v režime bytového (spolu)vlastníctva dovolal súdnej ochrany. Uvedený stav nielenže bráni prístupu k
spravodlivosti, ale súčasne zásadným spôsobom sťažuje aj postup súdu, ktorý musí konať s jednotlivými
vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, týmto osobitne doručovať a pod. V súlade s navrhovanou
dikciou bude správca v určených sporoch zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov nastrane žalovaných, pričom v danom návrhu plne postačí, ak žalobca označí ako pasívne legitimovaných
vlastníkov (všeobecná formulácia s prípadnými prílohami v podobe listu vlastníctva) a uvedie, že zo
zákona koná v danom súdnom konaní v mene a na účet žalovaných vlastníkov bytov a nebytových

priestorov správca."

Podľa názoru súdu je s prihliadnutím na úmysel zákonodarcu, uvedený v citovanej dôvodovej správe,
účel a zmysel predmetného zákonného predpisu, ako aj na teologický výklad ustanovenia § 8b ods.
1 zákona v nadväznosti na čl. 17 CSP (súd postupuje v konaní tak, aby vec bola čo najrýchlejšie

prejednaná a rozhodnutá, predchádza zbytočným prieťahom, koná hospodárne a bez zbytočného a
neprimeranéhozaťažovaniastránsporuainýchosôb.)ačl.48ods.2ÚstavySR(každýmáprávo,abysa
jeho vec verejne prerokovala bez zbytočných prieťahov...) dôvodný záver, že je možné v sporoch podľa
§ 8b ods. 1 citovaného zákona pri veľkom množstve subjektov, žalovaných ako ostatných vlastníkov
označiť všeobecnou formuláciou (ako napr. ostatní vlastníci...) s tým, že ich zákonný zástupca je
konkrétny správca, ktorý vykonáva správu konkrétneho bytového domu, v ktorom existuje spor, ktorý

sa prejednáva v súdnom konaní. Záväznosť rozhodnutia voči všetkým dotknutým subjektom je potom
splnená s poukazom na priložený konkrétny LV, z ktorého vyplývajú reálni a súčasní, resp. aktuálni
vlastníci. Uvedený záver samozrejme nerozbíja nerozlučné spoločenstvo, o ktoré v takýchto sporoch
ide, a zároveň tak nebude narušená ani pasívna legitimácia žalovaného - vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v predmetnom bytovom dome, ktorých správca v konaní zastupuje v ich mene a na ich účet,

ako výsledok priameho zákonného zastúpenia.

Po dôkladnom preskúmaní obsahu súdneho spisu a na základe vyššie uvedených skutočností je možné
ustáliť, že nie sú splnené podmienky na vydanie neodkladného opatrenia a súd preto rozhodol tak, ako
je uvedené vo výroku tohto uznesenia.

Keďže ide o návrh dočasného neodkladného opatrenia, teda návrh nekonzumuje vec samú a
žalovanému trovy konania nevznikli a vzhľadom na štádium súdneho konania ani vzniknúť nemohli, súd
o trovách konania nerozhodoval.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu možno podať odvolanie na Okresný súd Bratislava II v lehote 15 dní odo dňa
jeho doručenia.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom počte rovnopisov s prílohami tak, aby
sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší subjekt dostal jeden
rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie odvolania

na trovy toho, kto odvolanie podal.