Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, February 24, 2021

Súd: Okresný súd Poprad
Spisová značka: 21C/48/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8719205022
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 02. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Alexandra Mochnacká

ECLI: ECLI:SK:OSPP:2021:8719205022.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Poprad v konaní pred sudkyňou JUDr. Alexandrou Mochnackou, v právnej veci žalobcu:

R.. U. V., E., E. V. L. L. G.. XX. W. XX, XXX XX L. Ľ., K.: XX XXX XXX, právne zastúpený: R.. U. V., E.,
L. L. G.. XX. W. XX, XXX XX L. Ľ., K.: XX XXX XXX proti žalovanému: Ľ. V., W.. X.X.XXXX, F. M. X, XXX
XX L. Ľ., právne zastúpený: R.. H. Č., T.., E., L. L. H. W.Y.. X, XXX XX T., K.: XX XXX XXX, o určenie
neplatnosti výpovede zo zmluvy o prenájme nebytových priestorov s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a.

II. Žalovanému p r i z n á v a voči žalobcovi náhradu trov konania v plnom rozsahu s tým, že súd

rozhodne o trovách konania uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu elektronicky dňa 18.12.2019 domáhal, aby súd
určil, že výpoveď Zmluvy zo dňa 3.6.2004, uzavretej medzi zmluvnými stranami Ľ. V., M. X, L. Ľ., ako
prenajímateľom a R.. U. V., E. V., G.. XX. W. XX, XXX XX L. Ľ., ako nájomcom o prenájme
nebytových priestorov, oznámená prenajímateľom listom zo dňa 15.9.2019 je neplatná a nájomný vzťah
naďalej trvá. Zároveň žiadal priznať trovy konania.

2. Svoj nárok odôvodnil tým, že dňa 3.6.2004 so žalovaným uzatvoril Zmluvu o prenájme nebytových

priestorov, nachádzajúcich sa na UN.. Q. Č.. XX U. T.. V čl. IV zmluvy si dohodli výšku a splatnosť
nájomného. Povinnosť dohodnutú v Zmluve o nájme nebytových priestorov si riadne a včas plnili. Bez
akéhokoľvek ústneho alebo písomného upozornenia dňa 18.9.2019 mu bola doručená výpoveď z nájmu
podľa § 10 zákona č. 116/1990 Zb., k dátumu 18.12.2019. Namietal, že výpoveď je daná v rozpore s čl.
III Zmluvy o prenájme nebytových priestorov (ďalej len ,,Zmluva o prenájme NP,,). Nájomná zmluva bola
uzavretá na dobu neurčitú a v súlade s citovaným zákonom bola dohodnutá trojmesačná výpovedná
lehota, ktorá v zmysle § 12 citovaného zákona začína plynúť prvého dňa mesiaca nasledujúceho po

doručenívýpovede.Nastraneprenajímateľa-žalovaného,došlokporušeniuuzavretejnájomnejzmluvy.

3. Žalovaný sa písomne vyjadril, že so žalobou nesúhlasí v celom rozsahu. Uviedol, že so žalobcom
uzavreli dňa 3.6.2004 Zmluvu o prenájme NP na dobu neurčitú. Dňa 15.9.2019 písomne vyhotovil
výpoveď zo Zmluvy o prenájme NP a túto doporučene zaslal na adresu žalobcu. Žalobca prevzal
výpoveď. Zmluvu vypovedal bez udania dôvodu a výpoveď považoval za platnú. Žiadal žalobu zamietnuť
v celom rozsahu ako nedôvodnú a priznať náhradu trov konania.

4. V písomnej replike právna zástupkyňa žalobcu poukázala na ustanovenie § 677 Občianskeho
zákonníka (ďalej len OZ) a tú právnu skutočnosť, že výpovedná lehota začala plynúť od 1.10.2019 a
skončiť sa mala dňa 31.12.2019 a nie, ako uviedol žalovaný vo výpovedi, t.j. dňa 18.12.2019. Preto platízákonná výpovedná doba 3 mesiace. Argumentovala tým, že pokiaľ žalovaný nepostupoval v súlade so
zákonom, výpoveď je z tohto dôvodu neplatná.

5. V písomnej duplike žalovaný právne argumentoval, že určenie plynutia výpovednej lehoty vo výpovedi
nie je obligatórnou ani podstatnou náležitosťou výpovede, pretože jej plynutie je upravené ex lege.
Určenie plynutia lehoty a jej celý výpočet je len veľmi čiastočným aspektom celého právneho úkonu a
nemôže spôsobiť jeho neplatnosť, ako celku. Dôležité je, že výpoveď spĺňala všetky náležitosti právneho
úkonu, ktoré súkromno-právne ustanovenia na ňu kladú. Nesprávne určenie plynutia výpovednej lehoty

jednou zo strán, nemôže byť podkladom pre vyslovenie neplatnosti celej výpovede, teda výpovedná
lehota mala plynúť odo dňa 1.10.2019 a skončiť mala dňa 31.12.2019 v zmysle § 12 zákona č.
116/1990 Zb. Žalobca nepopiera, že by výpovedná lehota mala skončiť inokedy ako 31.12.2019. Túto
právnu skutočnosť ani nerozporuje. Určenie plynutia výpovednej lehoty nie je podstatnou náležitosťou
výpovede. Vo výpovedi doručenej žalobcovi len nesprávne určil plynutie výpovednej lehoty, to však
nemá absolútne žiaden vplyv na formálne a materiálne atribúty výpovede, ako právne účinného

jednostranného právneho úkonu. Výpovedná lehota je 3 mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta sa
od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Poukázal na tú skutočnosť, že výpovedná
lehota, jej začiatok ani koniec sa nemusí uvádzať vo výpovedi a nie je podstatnou náležitosťou. Poukázal
na analogické riešenie veci v pracovnom práve, kde platí, že vo výpovedi nie je potrebné uvádzať
dĺžku výpovednej doby a ani začiatok jej plynutia, pretože tie vyplývajú priamo zo zákona. V súvislosti s

uvedeným poukázal na judikatúru NS SR zo dňa 27.9.2018, sp. zn. 8Cdo 4/2017.

6. Právna zástupkyňa žalobcu vo vyjadrení k odvolaniu k neodkladnému opatreniu prišla s novou
právnou skutočnosťou a to nevyvrátiteľnou právnou domnienkou konkludentného obnovenia nájomného
vzťahu v zmysle § 676 ods. 2 OZ. Na to zareagoval právny zástupca žalovaného, že ide o úplne novú

právnu argumentáciu, ktorá doposiaľ v súdnom konaní nebola uvádzaná, teda namietaná.

7. Na pojednávaní právni zástupcovia procesných strán zotrvali na svojich tvrdeniach. Právna
zástupkyňa žalobcu poukázala na to, že je potrebné posúdiť konanie žalovaného z pohľadu, akým
spôsobom prejavil svoju vôľu. Navrhla súdu posúdiť prejav vôle žalovaného nielen v súvislosti s tým, že

zákon neurčuje začiatok plynutia lehoty, že nie je potrebné, aby bol uvedený vo výpovedi, ale aby sa
na to pozeral z hľadiska, že žalovaný vedome uvádzal, resp. urobil prejav vôle v rozpore so zákonom
a samozrejme aj s nájomnou zmluvou.

8. Žalovaný sa vyjadril, že nesprávne ukončenie výpovednej doby spočívalo v nesprávnom výpočte

výpovednej doby.

9. Vykonaným dokazovaním, najmä listinnými dôkazmi, vyjadreniami procesných strán, právnych
zástupcov, Zmluvou o prenájme NP, výpoveďou zo Zmluvy, vyjadrením k výpovedi zo Zmluvy, podacím
lístkom, súd zistil nasledovný skutkový stav:

10. Dňa 3.6.2004 uzavrel žalovaný ako prenajímateľ a žalobca ako nájomca Zmluvu o prenájme
nebytových priestorov. Predmetom uvedenej zmluvy bola nehnuteľnosť súp. č. XXXX, nachádzajúcej
sa v T. W. G.. Q. Č.. XX. Na základe uvedenej zmluvy žalovaný ako prenajímateľ prenechal priestory
- 3 kancelárie, chodba, WC, podschodový priestor o výmere 42 m2, pre účely činnosti advokátskej

kancelárie nájomcu, na užívanie. V čl. III Zmluvy si zmluvné strany dohodli dobu nájmu od 1.7.2004, s
trojmesačnou výpovednou lehotou. Zmluvné strany si dohodli výšku nájomného. Dňa 15.9.2019 spísal
žalovaný ,,Výpoveď zo Zmluvy o prenájme NP,, adresovanú žalovanému. Žalovaný vo výpovedi uviedol,
že dáva žalobcovi výpoveď ku dňu 18.12.2019, bez udania dôvodu. Dňa 29.11.2019 sa žalobca vyjadril
k podanej výpovedi tak, že mu bola doručená výpoveď zo zmluvy, ktorú neakceptuje, pretože je podaná

v rozpore so zákonnými ustanoveniami.

11. Na takto zistený skutkový stav súd aplikoval právnu úpravu.

12. Podľa § 10 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších

právnych predpisov účinného ku dňu 15.9.2019, ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i
nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak.13. Podľa § 12 citovaného zákona, výpovedná lehota je 3 mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta
sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

14. Podľa § 3 ods. 3 a 4 citovaného zákona, zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet
a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas,
čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová
organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky,
pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak. Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.

15. Podľa § 676 ods. 1, 2 OZ, účinného ku dňu 15.9.2019, nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa
dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu
a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde
do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne.
Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu

sa obnovuje na túto dobu.

16. Podľa § 137 písm. d) Civilného sporového poriadku (ďalej len CSP), žalobou možno požadovať, aby
sa rozhodlo najmä o určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

17. Podľa § 151 ods. 1 CSP, skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa považujú
za nesporné.

18. Podľa § 215 CSP, súd rozhodne na základe zisteného skutkového stavu.

19.Súdkonštatoval,ževovecijedanýnaliehavýprávnyzáujemžalobcunaurčeníneplatnostivýpovede,
keďže ide o žalobu v zmysle § 137 písm. d) CSP. Predmetnou žalobou možno požadovať, aby sa
rozhodlo najmä o určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu. Na strane žalobcu
bol daný naliehavý právny záujem vyplývajúci zo zákona, vyššie citovaného.

20. Súd v zmysle zákona preskúmal, či išlo o platne uzavretú Zmluvu o prenájme nebytových priestorov.
Nájomná zmluva spĺňala v zmysle zákona písomnú formu, obsahovala predmet, účel nájmu, výšku
a splatnosť nájomného a spôsob platenia nájomného. Keďže išlo o nájomnú zmluvu uzavretú na
neurčitý čas, nebolo potrebné uvádzať čas, na ktorý sa nájom uzatvára. Nájomná zmluva spĺňala
všetky formálno-právne náležitosti v zmysle § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme

nebytových priestorov v znení neskorších právnych predpisov. Z platného právneho úkonu tzv. nájomnej
zmluvy, vyplývali zmluvným stranám práva a povinnosti. Jedným z týchto práv žalovaného bolo podanie
výpovede zo zmluvy o nájme v lehote 3 mesiacov, bez udania dôvodu.

21. V konaní bolo sporné medzi stranami, či uvedenie nesprávneho dátumu žalovaným vo výpovedi

(tzv. skrátenie výpovednej doby), ktorou sa mal skončiť nájom nebytových priestorov u žalovaného, či
spôsobuje neplatnosť právneho úkonu.

22. Dňa 15.9.2019 spísal žalovaný ,,Výpoveď zo Zmluvy o prenájme NP,, adresovanú žalovanému.
Pri spísaní výpovede žalovaný uviedol, „že dáva žalobcovi výpoveď ku dňu 18.12.2019“. Teda že sa

nájom končí ku dňu 18.12.2019, napriek skutočnosti, že výpovedná lehota bola dohodnutá v zmluve na
3 mesiace, preto mala začať plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede a to aj
zo zákona, tzv. odo dňa 1.10.2019 a skončiť mala dňa 31.12.2019. Teda nájomný vzťah mal zaniknúť ku
dňu 31.12.2019. V predmetnom konaní bolo zákonnou povinnosťou súdu preskúmať lehotu vyplývajúcu
či už zo zmluvy alebo zo zákona (ide o dispozitívnu právnu normu § 12 zák. č. 116/1990 Zb. o nájme

a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších právnych predpisov, podľa ktorého sa vzťahy
medzi stranami sporu mali spravovať). Z uvedeného preto vyplýva, že súd je povinný sa touto lehotou
zaoberať z úradnej povinnosti a to aj keď iniciátor právneho úkonu neuvedie alebo nesprávne uvedie
ukončenie právneho vzťahu vo výpovedi, už z akýchkoľvek dôvodov. Veď predsa aj z logiky veci vyplýva,
že iniciátor tohto úkonu nemôže vedieť, kedy bude výpoveď ako jednostranný právny úkon doručený

adresátovi (kedy výpoveď prevezme, neprevezme, odmietne prevziať, uložená doporučená zásielka),
kedy začne plynutie hmotnoprávnej výpovednej lehoty. Teda informácia o ukončení právneho vzťahu,
spočívajúca v konkrétnom dni vo výpovedi je nadbytočná, a takáto informácia nemôže disponovať
výpovednou hodnotou o právnej skutočnosti. Vzhľadom na to, že vo výpovedi nie je potrebné uvádzaťdĺžku výpovednej doby (v českej právnej úprave len pri výpovediach týkajúcich sa bytov), začiatok ani
koniec jej plynutia, pretože vyplývajú priamo zo zmluvy alebo zákona a uvedenie nesprávneho začiatku,
resp. konca výpovednej doby, podľa právneho názoru súdu, nemá vplyv na platnosť výpovede.

23. Súd mal za to, že výpoveď spĺňala všetky náležitosti právneho úkonu, ktoré súkromnoprávne
normy na neho kladú. Formálnou podmienkou platnosti výpovede je zákonom požadovaná písomná
forma. Jej nedodržanie má za následok absolútnu neplatnosť nájomnej zmluvy. Vo výpovedi nie je
potrebné uvádzať výpovedný dôvod. Doručením výpovede nastávajú účinky výpovede a začína plynúť

výpovedná doba nasledujúci mesiac po doručení. Uvedenie dátumu skončenia nájmu bytu vo výpovedi,
nie je obligatórnou náležitosťou, preto nemôže spôsobovať právne účinky neplatnosti právneho úkonu,
teda výpovede. Výpoveď predstavuje jednostranný právny úkon smerujúci k zániku nájomného vzťahu.
Úlohou súdu je posúdiť, kedy začala plynúť výpovedná doba, resp. začiatok plynutia výpovednej doby a
koniec plynutia výpovednej doby, pretože výpovedná doba vyplýva aj zo zákona (pokiaľ nie je dohodnutá
zmluvne). Na koniec výpovednej doby sa viažu ďalšie právne účinky týkajúce sa konkludentného

obnovenia nájomného vzťahu. Preto údaj o nesprávnom uplynutí výpovednej doby nemôže mať účinky,
ktoré by spočívali v zneplatnení právneho úkonu. Nemôže byť postihnutý právny úkon neplatnosťou.

24.Súduzavrelzvyššieuvedeného,žeprejavvôležalovaného,ktorýsmerovalkuskončeniunájomného
vzťahu, žalovaný zrejme počítal odo dňa, kedy spísal výpoveď z nájmu a nevzal do úvahy, kedy túto

výpoveď prevezme žalobca. Z uvedeného vyplýva, že aj žalovaný mal za to, že výpovedná lehota je
trojmesačná, keďže ju spísal dňa 18.9.2019 a považoval nájom za ukončený dňa 18.12.2019.

25. Ďalšou spornou skutočnosťou bolo, či došlo ku konkludentnému predĺženiu nájomnej zmluvy medzi
zmluvnými stranami, keďže žalovaný nepodal na súd žalobu o vypratanie nebytových priestorov. Zákon

o nájme a podnájme nebytových priestorov ako lex specialis túto právnu otázku nerieši, preto je potrebné
aplikovať Občiansky zákonník ako lex generalis. Konkludentné obnovenie nájmu nebytových priestorov
je upravené v ustanovení § 676 ods. 2 OZ, avšak treba uviesť, že konkludentné obnovenie zmluvy o
nájme nebytových priestorov je možné iba v prípade, ak bola pôvodná zmluva o nájme nebytových
priestorov uzatvorená iba na dobu určitú. Táto skutočnosť vyplýva práve z toho, že konkludentné

obnovenie nájmu je upravené v 2. odseku ustanovenia § 676 OZ a teda sa viaže na 1. odsek uvedeného
ustanovenia toho istého §, ktorý sa týka nájmu na dobu určitú. Súd je toho názoru, že nemožno teda
konkludentneobnovovaťzmluvuonájmenebytovýchpriestorov,ktorábolauzatvorenánadobuneurčitú.

26. Ustanovenie § 676 ods. 2 OZ o konkludentnom obnovení nájmu je kogentné, teda nie je

možné ho vylúčiť. Obnovenie nájomnej zmluvy nastáva automaticky zo zákona. Vyhnúť sa následkom
konkludentného nájmu nebytového priestoru možno len aktívnym konaním zo strany prenajímateľa -
t.j. podaním žaloby o vypratanie nehnuteľnosti v určenej lehote. Avšak v predmetnom spore nejde o
uvedený prípad. V tomto prípade súd sa nemusel zaoberať, či došlo v trojmesačnej lehote zo strany
žalovaného k podaniu žaloby o vypratanie žalobcu. Preto dospel k právnemu záveru, že k obnoveniu

zmluvy o nájme nebytového priestoru zo strany žalobcu nedošlo, a nebolo žalobcovi založené právo
užívať nebytový priestor.

27. Konkludentné obnovenie zmluvy o nájme nebytového priestoru je možné iba v prípade, ak bola
pôvodná Zmluva o nájme uzatvorená iba na dobu určitú, čo nie je tento prípad, keďže nájomná zmluva

medzi sporovými stranami bola uzavretá na dobu neurčitú. Na nebytové priestory sa vzťahuje osobitná
právna úprava v zmysle zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon
obsahuje vlastnú špeciálnu právnu úpravu skončenia nájmu v zmysle ustanovenia § 9 - § 14. Známe
vzťahové právne pravidlo lege specialis derogat lege generalis, špeciálna právna úprava má prednosť
pred všeobecnou. Preto ustanovenie § 676 ods. 2 OZ nie je aplikovateľné na nájomný vzťah, ktorý je

predmetom tohto súdneho sporu.

28. Čo sa týka námietky žalobcu aby súd preskúmal prejav vôle urobený žalovaným v rozpore so
zákonom, skrátiť výpovednú lehotu, súd uvádza, že žalobca nepreukázal úmysel žalovaného a žalovaný
ani nepopieral, že sa pomýlil vo výpočte výpovednej doby.

29. Z uvedených právnych dôvodov súd žalobu zamietol v celom rozsahu.30. Podľa § 251 CSP, trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky,
ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva.

31. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

32. Podľa § 262 ods. 1, 2 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v
rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny

úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od doručenia rozsudku na tunajšom súde.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a)neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu vyššie uvedenú, ak táto vada mala
vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie, ktorým bola upravená starostlivosť
o maloletého, styk s maloletým alebo iná ako peňažná povinnosť vo vzťahu k maloletému, oprávnený
môže podať návrh na súdny výkon rozhodnutia.