Rozsudok – Kúpna zmluva ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, November 15, 2018

Súd: Okresný súd Bratislava III
Spisová značka: 43C/26/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1312206965
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 11. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ivana Fekete

ECLI: ECLI:SK:OSBA3:2018:1312206965.18

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava III v Bratislave, v konaní pred sudkyňou Mgr. Ivanou Fekete v právnej veci

žalobcu: F. so sídlom V., G., IČO: XX XXX XXX zastúpeného Advokátska kancelária Ivan Syrový, s.r.o.,
so sídlom Kadnárová 83, Bratislava, IČO: 47 232 765, proti žalovanému 1/: V., nar. XX.XX.XXXX, trvale
bytom M. XX, J..a a žalovanému 2/: V.D., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. XX, G., obaja žalovaní
zastúpení JUDr. Tomášom Plankom, advokátom, so sídlom Nám. Slobody 10, Bratislava, o zaplatenie
112.294,74 € s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu zamieta.

II. Žalovaným v 1/ a 2/ rade súd priznáva v plnom rozsahu nárok na náhradu trov konania, vo výške o
ktorej rozhodne súd samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou zo dňa 04.06.2012 sa žalobca domáhal voči žalovaným 1/ a 2/ zaplatenia istiny 112.294,73
euro spolu s úrokom z omeškania vo výške 9,5% ročne od 02.08.2011 do zaplatenia, spoločne a
nerozdielne, z titulu zodpovednosti za vady, predstavujúcu zľavu z kúpnej ceny v sume 111 627,45
euro, zodpovedajúcu hodnote nákladov na odstránenie skrytých vád nehnuteľnosti určených znaleckými
posudkami a náhradu nákladov v sume 667,28 euro, ktoré žalobca vynaložil na vyhotovenie znaleckých
posudkov v súvislosti s uplatnením práva zo zodpovednosti za vady. Zároveň žalobca žiadal priznať

náhradu trov konania. Úroky z omeškania si žalobca uplatnil v zákonnej výške odo dňa 01.08.2011,
dokedy vyzval žalobca žalovaných uhradiť uplatnenú zľavu z kúpnej ceny a náklady spojené s
uplatnením vád a v ktorej žalovaní plnenie žalobcovi neposkytli.

2. Skutkovým základom žaloby bolo, žalobca ako kupujúci uzatvoril so žalovanými ako predávajúcimi
dňa 19.06.2009 Kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam,
nachádzajúcich sa v katastrálnom území V., obec G., okres G., zapísaných v katastri nehnuteľností

vedenom Okresným úradom v Bratislave, katastrálnym odborom na liste vlastníctva č. XXX ako :
- pozemok parcela č. XXXX/X o výmere 194 m2, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria,
- pozemok parcela č. XXXX/XX. o výmere 363 m2, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria,
- stavba- rodinný dom so súpisným č. XXXX na parcele č. XXXX/XX (ďalej len „nehnuteľnosti“ alebo
„sporné nehnuteľnosti“), I., G..
Žalobca uviedol, že nehnuteľnosti prevzal na základe Zápisu o odovzdaní nehnuteľnosti spísaného
dňa 31.08.2009 a užívať ich začal po nasťahovaní v mesiaci december 2009. Po čase užívania

nehnuteľnosti žalobca nadobudol podozrenie, že nehnuteľnosti majú vady, ktoré sa „zmyslovo" prejavili
počas zimných mesiacov. Na možnú závažnosť vád poukázalo následné termovizuálne snímanie teplôt
v zime 2010/2011, napr. pri vonkajšej teplote - 15 °C vo vykúrených miestnostiach na 28 °C boli miesta
na podlahe s teplotou len 6 °C. Za účelom stanovenia a posúdenia vád, dal žalobca na rodinnomdome vypracovať F., súdnym znalcom z oboru stavebníctvo, Znalecký posudok č. 19/2011 zo dňa
22.05.2011 (ďalej len „ZP č. 19/2011“). Zo záveru znalca na strane 20 ZP č. 19/2011 vyplýva, že v
zmysle § 43s Stavebného zákona, ktorý určuje 6 základných požiadaviek na stavbu, posudzovaná

stavba nespĺňa minimálne 4 tieto podmienky, a to: 1/ podmienku mechanickej odolnosti a stability, 2/
podmienku hygieny a ochrany zdravia a životného prostredia, 3/ podmienku bezpečnosti stavby pri
jej užívaní a 4/ podmienku energetickej úspornosti a ochrany tepla stavby. Žalobca ďalej uvádza,
že znalec v časti 2.2. ZP č. 19/2011 špecifikuje jednotlivé vady stavby, pričom relevantné z hľadiska
tohto sporu sú len skryté vady, ktoré na nehnuteľnosti existovali už v čase jej nadobudnutia, okrem

iného spočívajúce v nedodržaných stavebných postupoch na stavbe, v nezateplení niektorých
častí stavby a v nesprávne použitých stavebných materiáloch. Žalobca za účelom ohodnotenia
stavebných prác-škôd (závad) na rodinnom dome, dal následne vypracovať Ing. Ivetou Schulzovou,
súdnym znalcom z oboru stavebníctvo, Znalecký posudok č. 6/2011 zo dňa 19.07.2011 (ďalej len „ZP
č. 6/2011“). Znalkyňa v tomto posudku ZP č. 6/2011 určila hodnotu stavebných prác, ktoré je potrebné
vykonať na odstránenie vád stavby definovaných znalcom Ing. Adamovským v ZP č. 19/2011 a to v

celkovej sume nákladov na odstránenie skrytých vád vo výške 111.627,45 euro bez DPH. Na základe
týchto podkladov si žalobca dňa 20.07.2011 uplatnil u žalovaných 1/ a 2/ nárok na zľavu z kúpnej ceny
v sume 111. 627,45 euro, zodpovedajúcej hodnote skrytých vád stavby podľa znaleckých posudkov a
nárok na náhradu nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady v
sume 667,28 euro, vynaložených na vyhotovenie znaleckých posudkov. Žalovaní odmietli nárok žalobcu

na požadovanú zľavu z kúpnej ceny a vylúčili akúkoľvek zodpovednosť za vady na nehnuteľnosti,
odvolávajúc sa § 501 Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“), podľa ktorého „ak sa vec prenechá ako
stojí a leží, nezodpovedá scudziteľ za jej vady, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil,
že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil“. Žalobca následne dňa 03.10.2011 vyzval
žalovaných na plnenie s tým, že v zmysle § 596 OZ „ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný

kupujúceho pri dojednávaní kúpnej ceny na ne upozorniť“, pričom nebol pri uzatvorení kúpnej zmluvy
na žiadne vytýkané vady upozornený, pričom je reálny predpoklad, že žalovaní o existujúcich vadách
vedeli, nakoľko rekonštrukciu podstatnej časti stavby realizovali a kolaudovali a viac rokov aj užívali ako
obyvatelia domu spolu s ich rodičmi. Ďalej žalobca uviedol, že neobstojí argument, že kúpna cena v
sume 531.100 euro bola už znížená z dôvodu existencie vád nehnuteľnosti, čím žalovaní len potvrdzujú

existenciu vedomosti vád v čase prevodu nehnuteľnosti, nakoľko by táto skutočnosť bola z dôvodu
právnej istoty pre neskoršie vylúčenie uplatnenia vád výslovne v zmluve uvedená, navyše keď bola
vypracovaná právnym zástupcom žalovaných. Zároveň v vylúčil aplikáciu § 501 OZ na daný prípad, a to
z dôvodov: (i) že formulácia „vec sa prenecháva ako stojí a leží“ nie je v zmluve vôbec uvedená, nakoľko
vČl.6ods.6.2Kúpnejzmluvysauvádza„Kupujúcisinehnuteľnostipodrobneprehliadolavdanomstave

ich kúpil“, čo nemožno stotožňovať so zákonným ustanovením; (ii) ustanovenie § 501 OZ nie je podľa
ustálenej súdnej praxe a historický vývoj možné aplikovať na danú vec s poukazom na vyslovený názor
v rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky, sp. zn. 32Odo 441/2003, že „Predmetom kúpnej zmluvy
môžu byť veci určené individuálne, druhovo, hromadne alebo úhrnne „ako stojí a leží", t. j. bez určenia
druhu, množstva a akosti“, a aj ďalšie rozhodnutie v skutkovo podrobnom prípade, kde sa konštatuje, „v

zmysle ustanovenia § 501 Občanského zákonníku scudziteľ nezodpovedá za vadu veci „prenechaných
akostojíaleží“,lenakideoveciurčenéúhrnne,tedabezrozlíšeniavecíurčenýchindividuálnečidruhovo
a bez ohľadu na ich akosť, množstvo, váhu a pod. Pretože predmetom kúpnej zmluvy boli „individuálne
určené veci (nehnuteľnosti), nemožno vyvodzovať následky, ktoré z ustanovenia § 501 občianskeho
zákonníka vyplývajú, teda, že scudziteľ nezodpovedá za vady.“ (Rozsudok NS ČR zo dňa 11.02.2010,

sp.zn.21Cdo5236/2007),ktorésúaplikovateľnéajnaprávneposúdenievecivpodmienkachSlovenskej
republiky.

3. Po právnej stránke žalobca odôvodnil žalobu ustanoveniami§ 597 odst. 1, § 598 a § 599 Občianskeho
zákonníka.

4. Na preukázanie svojich tvrdení žalobca predložil súdu nasledovné dôkazy: Kúpna zmluva zo dňa
19.06.2009, Protokol o odovzdaní a prevzatí rodinného domu z 31.08.2009, Znalecký posudok č.
19/2011 zo dňa 22.05.2011 (Ing. Peter Adamovský), Znalecký posudok č. 6/2011 zo dňa 19.07.2011
(Ing. Iveta Schulzová), Uplatnenie práva zo zodpovednosti za vady, výzva na zaplatenie zo dňa

20.07.2011, Odpoveď žalovaných na výzvu zo dňa 01.08.2011, Výzva na plnenie zo dňa 03.10.2011,
Odpoveď žalovaných zo dňa 02.11.2011.5. K žalobe sa vyjadrili žalovaní prostredníctvom advokáta písomne dňa 30.11.2012 a žiadali žalobu
zamietnuť ako špekulatívnu, zneužívajúcu právny poriadok v rozpore s dobrými mravmi v zmysle § 3
OZ na bezdôvodné obohatenie. K veci advokát žalovaných uviedol, že sporné nehnuteľnosti nadobudli

darom od rodičov, išlo o rodičovský dom a preto aj pri predaji rokovali so žalobcom rodičia a hlavne
matka žalovaných. Poukázal, na rozpornosť právnej úpravy v § 504 OZ, kde sa uvádza 6 mesačná
lehota a § 599 OZ, kde sa uvádza 24 mesačná lehota, na uplatnenie vád veci, pričom ide o analogické
ustanovenia. Ustanovenie § 599 OZ bolo novelizované pri vstupe SR do Európskej únie a v súvislosti s
tým boli postupne prijaté aj ďalšie európske predpisy a normy v oblasti stavebníctva, ktorých aplikácia

nie je striktne možná na staršie stavby ako je to v danom prípade, kde ide o straší dom, ktorý bol
prestavaný. Advokát žalovaných namietal, že žalobca vytkol vady až krátko pred uplynutím 24 mesačnej
lehoty, tzn. po tom čo prežil v dome 2 roky a 2 zimy. Pred kúpou žalovaný umožnili žalobcovi aby,
si dal stavbu posúdiť viacerým odborníkom, bol pozrieť dom aj s manželkou a o kúpe sa rozhodoval
minimálne tri mesiace, kedy chodil do na ohliadku domu jeden až trikrát za týždeň a trávil v nehnuteľnosti
aj niekoľko hodín. Vždy sa preberal stav nehnuteľnosti a potreba jej rekonštrukcie, žalobca hovoril

o plánoch na úplnú rekonštrukciu pre potreby svojho podnikania, rozsiahlych stavebných zmenách
interiéru, odstránení strešnej konštrukcie a nadstavby domu, aj odkúpenie vedľajšieho mestského
pozemku, z ktorého by vytvoril nový vstup do stavby. Preto technický stav domu, vrátane závad bol
žalobcovi dostatočne známy už pri jeho kúpe, informovali ho o ňom predávajúci a aj odborníci, ktorých si
žalobca priviedol za účelom odborného posúdenia kupovanej nehnuteľnosti a uvádzaná dielčia oprava

domu sa javí iba špekulatívna. Žalobca technický stav stavby akceptoval, keďže hľadal práve v m. č. V.
objekt na podnikanie a v čase kúpy nenašiel iný vhodný a dom žalovaných mu vyhovoval, pretože sa
dá rekonštruovať, navyše mu za rovnakú cenu ponúkali o polovicu menší objekt. Práve z tohto dôvodu
sa v Kúpnej zmluve nachádza Čl. 6.2, ktorý uvádza: „Kupujúci si nehnuteľnosť podrobne prehliadol a
v danom stave ich kúpil“ a tiež Čl. 6.9., podľa ktorého: „Kupujúci prehlasuje, že pred uzavretím tejto

Zmluvy ho Predávajúci informovali o technickom stave Nehnuteľnosti a v tomto stave ich preberá.“. Z
týchto ustanovení Kúpnej zmluvy vyplýva zánik zodpovednosti predávajúcich za prípadné vady podľa §
501 OZ a podľa žalovaných ide o vyjadrenie, že vec sa „prenecháva ako stojí a leží“ a preto uvedené
článkyKúpnejzmluvyvystihujúakceptáciudanéhostavukupujúcimžalobcom.Vtejtosúvislostinamietali
výklad § 501 OZ žalobcom s tým, že česká legislatíva je iná ako slovenská, judikatúra NS ČR nie je

záväzná a nemožno ju použiť na daný právny vzťah. Advokát žalovaných uviedol, že ustanovenie § 501
OZ sa síce spravidla uplatňuje pri kúpe súboru vecí, ale v komentároch pri tomto inštitúte sa spomína
aj kúpa vinohradu s príslušenstvom, z čoho vyplýva, že nehnuteľnosti nie sú vyradené z aplikácie § 501
OZ. Ďalej advokát žalovaných uviedol, že účastníci kúpnej zmluvy si majú právo dojednať cenu staršej
veci, ktorá vyjadruje jej opotrebovanosť, čo je v súlade s § 39 a § 51 OZ a § 3 zákona č. 18/1996 Z.z.

o cenách v znení neskorších noviel.
V danom prípade bola nehnuteľnosť v ponuke pôvodne za cenu 19.800.00,-Sk (657.240 €), a žalobca
po dlhšom čase a rozhodovaní a posúdení odborníkmi ktorých si prizval, konštatoval, že dom bude
vyžadovať ešte invcestície a preto sa zmluvné strany dohodli na znížení pôvodnej ceny o 3.800.000,-
Sk (126.140 €), na konečnú kúpnu cenu 16.000.000,- Sk (531.100 €). Investície neboli jednotlivo

vymenovanéabolibranéakocelokstým,žežalobcasijevedomýtechnickéhostavunehnuteľnostiaboli
zapracovanévKúpnejzmluveČl.6.2.a6.9.vzmysle§501OZstým,žesinebudežalobcamôcťuplatniť
náhradu za prípadné vady. Žalobca si nemôže uplatňovať zľavu z kúpnej ceny z dôvodu vád, keď z
rovnakéhodôvoduužbolacenazníženáavzľavebolapremietnutácenaopotrebovanejvecivyžadujúcej
investície a vylepšenie. Advokát žalovaných poukazoval na to, že žalobca v čase kúpy tvrdil, že pre účely

čerpania hypotekárneho úveru, z ktorého čiastočne kúpu financoval bol vypracovaný posudok na vyššiu
sumu ako 26.000.000,- Sk preto dojednaná kúpna cena 16.000.000,- Sk reflektovala aj aktuálne trhové
vzťahy a počiatok realitnej krízy. Advokát žalovaných namietal ako nepravdivé tvrdenie, že kúpnu zmluvu
pripravil právny zástupca žalovaných, nakoľko naopak ju v základe predložil žalobca a následne bola
upravovaná, pričom sa osobitne diskutovalo práve o Čl. 6.2. a 6.9.. Účastníci zmluvy sa pritom výslovne

dohodli, že žalobca kupuje dom v takom technickom stave v akom je a bol predávajúcimi výslovne
upozornenývzmysle§596OZ,žedommávadyabudepotrebnájehoopravaatohosibolprikúpedomu
žalobca vedomý, čo je doslovne uvedené v o Čl. 6.9. Kúpnej zmluvy. Poukazoval ďalej na to, že žalobca
nehnuteľnosť riadne užíva, predovšetkým na podnikateľské účely, kúpil ju ako podnikateľ a tomuto účelu
technický stav domu nebráni. Advokát žalovaných napokon uviedol, že žalobcom predložený Znalecký

posudok č. 19/2011 znalca Ing. Adamovského bol vypracovaný na základe objednávky žalobcu, aby
hľadal skryté vady a ktorý konštatuje v podstate vady zateplenia domu. Dom je však starší, prestavovaný
a zatepľovaný bol dávnejšie, kedy neplatili súčasné prísne normy na zatepľovanie, pričom v minulosti sa
stavali domy bez zateplenia a vyhovovali požiadavkám bývania. Určité prvky konštatované v posudkuboli evidentné už pri kúpe domu a žalobca musel s tým počítať už vtedy, keďže dom posudzovali pred
kúpou ním požiadaný odborníci a predmetom kúpy nebol nový dom a ani nové zateplenie. Preto sa
ani nejedná o vady v pravom slova zmysle a žalobca nemá nárok si dať preplatiť nové zateplenie na

účet žalovaných. Na základe toho advokát žalovaných žiadal spravodlivé posúdenie veci s ohľadom na
uvedené dôvody a konkrétne skutkové okolnosti.

6. Súd vec prejednal, pričom vykonal dokazovanie výsluchom žalobcu, žalovaných 1/ a 2/, svedkov -
O. E., S. I., Z. I. a S. E., predloženými listinami (uvedené v odseku 4. rozsudku) a ďalej Znaleckým

posudkom Ing. Miloša Encingera č. 19/2009 z 27.03.2009, kolaudačným rozhodnutím z roku 2000 a
2007, ďalej súd nariadil znalecké dokazovanie Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity (ÚSI
ŽU), na základe ktorého bol vypracovaný Znalecký posudok č. 230/2017 z 27.10.2017 na základe čoho
mal súd za preukázaný nasledovný skutkový stav, rozhodný pre posúdenie veci:

7. Medzi stranami nebolo sporným, že žalobca (živnostník) ako kupujúci a žalovaní 1/ a 2/ ako

predávajúci, uzatvorili dňa 19.06.2009 Kúpnu zmluvu, V-15454/09 zo dňa 28.07.2009, predmetom ktorej
bol prevod vlastníckeho práva k špecifikovaným nehnuteľnostiam (odsek 2.), nachádzajúcich sa v m.č.
V., okres G., zapísaných v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva č. XXX.

8. Podľa bodu 4.1. Kúpnej zmluvy predávajúci predávajú nehnuteľnosti za dohodnutú celkovú kúpnu

zmluvu vo výške 531.100 euro.

9. Podľa bodu 6.2 Kúpnej zmluvy si kupujúci nehnuteľnosti podrobne prehliadol a v danom stave ich
kúpil.

10. Podľa bodu 6.9 Kúpnej zmluvy kupujúci prehlasuje, že pred uzavretím tejto Zmluvy ho predávajúci
informovali o technickom stave nehnuteľnosti a v tomto stave ich preberá.

11. Rovnako nebolo sporným, že žalobca nehnuteľnosti prevzal dňa 31.08.2009 na základe Zápisu o
odovzdaní nehnuteľnosti a užívať ich začal po nasťahovaní v mesiaci december 2009, resp. s rodinou

na jar 2010.

12. Z výpisu z listu vlastníctva č. 538 vyplýva, že dotknuté nehnuteľnosti nadobudla na základe kúpnej
zmluvy V-315223/11 zo dňa 19.12.2011 spoločnosť Y. so sídlom I., G..

13. Žalobca, ktorý po roku užívania nehnuteľností, v zime 2010/2011 nadobudol pocit, že stavba
má vady, dal dňa 20.04.2011 za účelom zistenia závad na rodinnom dome vypracovať Ing. Petrom
Adamovským, súdnym znalcom z oboru stavebníctvo, Znalecký posudok č. 19/2011 zo dňa 22.05.2011.
V závere posudku znalec konštatoval, že po analýze zateplenia stavba nespĺňa minimálne 4 základné
požiadavky (zo 6) v zmysle § 43s stavebného zákona (zák. č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní

a stavebnom poriadku), a tieto závažné nedostatky v zatepľovacom systéme bránia kvalitnému a
energeticky hospodárnemu užívaniu nehnuteľnosti. V časti 2.2.1. znalec posudzoval kvalitu realizácie
zateplenia domu podľa platných noriem ku dňu posúdenia, špecifikoval jednotlivé vady a nedostaky
zateplenia, ktoré zistil v počte 18 závad (časť 2.2. ZP) a z ktorých určil 12 závad, ktoré znalec považuje
za skryté vady (časť 2.3.), nakoľko nemohli byť viditeľné pri preberaní nehnuteľnosti a je ich možné zistiť

len vytvorením sondy, príp. termokamerou a prejavia sa na povrchu konštrukcie až po určitom čase;
prevažne ide o zakryté konštrukcie.

14. Na základe týchto záverov znalca Ing. Adamovského v ZP č. 19/2011, dal žalobca následne za
účelom ohodnotenia stavebných prác na odstránenie škôd (závad), vypracovať ďalší posudok znalcom z

oboru stavebníctvo, Ing. Ivetou Schulzovou, ktorá v Znaleckom posudku č. 6/2011 zo dňa 19.07.2011, v
Čl. 3.2, Čl. 4, 4.1 až 4.6, určila technologický postup a stanovila pravdepodobnú cenu opráv potrebných
na odstránenie závad a nedostatkov stavby, zistených znalcom Ing. Adamovským, v celkovej sume
111.627,45 euro bez DPH.

15. Následne žalobca prostredníctvom advokáta, na podklade týchto znaleckých posudkov, v liste zo
dňa 20.07.2011 doručenom žalovanému 1/ dňa 22.07.2011, vytkol nasledované vady stavby:

1) železobetónové konštrukcie nie sú zateplené ,,,, čo si vyžaduje výmenu strešnej konštrukcie2) vznik zvislých trhlín na fasáde stavby a opadávajúca omietka na vonkajšej stene 1.NP oddeľujúcej
izbu a kuchyňu od prekrytej terasy s krbom ako dôsledok nedodržania stavebných postupov
3) vypadávanie tmeliaceho materiálu, vznik trhlín, kde následne zateká

4) nesprávne použitie obyčajného fasádneho polystyrénu na spodnú časť sokla
5) diery a dutiny v inštalačnej krabici telefónnych rozvodov
6) tenká, nedostatočná vrstva tepelnej izolácie na stenách severozápadnej fasády
7) nevytmelené špáry medzi zateplenou stenou a tepelnou izoláciou
8) nesprávne lepenie izolačných dosiek

9) lepiaca hmota v špárach tepelnej izolácie
10) založenie zateplenia bez zakladacej lišty
11) neutesnené diery na kotvách strešných zvodov
12 absentujúca omietka a zateplenie vnútorných stien
13) neprekrytie betónu pod oplechovaním parapetu
14) nezateplené časti ostení okien

15) závada na kanalizácii v podkrovnom priestore
16) neošetrené detaily styku asfaltových šindľov s omietkov
17) praskliny na styku keramickej dlažby s oplechovaním
18) opačné vyspádovanie strešných žľabov.
V tomto liste žalobca žalovaným oznámil, že uvedené vady vyplývajú zo znaleckých posudkov,

sú podrobne popísané v prílohe a sú natoľko vážne, že z pohľadu izolácie stavby je potrebné pre
riadne užívanie stavby odstrániť staré a vybudovať nové zateplenie, železobetónové konštrukcie,
vymeniť strešnú konštrukciu, odstrániť vnútorné zateplenie a omietku, opraviť spád žľabov, čo si
vyžiada vynaloženie nákladov zo strany žalobcu na odstránenie popísaných vád v sume 111.627,45
euro. Nakoľko ho žalovaní na tieto vady stavby neupozornili, žalobca si tieto náklady na odstránenie

popísaných vád uplatnil ako zľavu z uhradenej kúpnej ceny. Zároveň si voči žalovaným uplatnil aj nárok
na náhradu nákladov vynaložených na vypracovanie znaleckých posudkov v súvislosti s uplatnením
práv zo zodpovednosti za vady v sume 600 euro.

16. Na uvedený list (Uplatnenie práva zo zodpovednosti za vady, výzva na zaplatenie) reagovali žalovaní

prostredníctvom advokáta, listom doručeným žalobcovi dňa 02.08.2011, v ktorom advokát odmietol
nárok žalobcu na zľavu a poukázal na okolnosti, za ktorých bola zmluva uzavretá. Uviedol, že pôvodne
bola nehnuteľnosť ponúkaná na predaj za vyššiu cenu a to za 19.800.000,- Sk (657.240 €), pričom
žalobca si pred kúpou opakovane a podrobne prezrel nehnuteľnosť aj za účasti viacerých odborníkov
a znalcov a jej technický stav mu bol dobre známy už pred uzavretím zmluvy a znalecký posudok

Ing. Adamovského neznamená novoobjavené vady. Žalobca pred kúpou nehnuteľnosti angažoval aj
odborníkov z odboru statiky a architektúry aj za účelom potrebných opráv domu, čo je preukázateľné
svedecky aj z emailovej komunikácie strán. Žalobca teda vedel, že stavba nebola nová a práve
vzhľadom na potrebu opráv, došlo ku zľave z kúpnej ceny o 3.800.000,- Sk (126.140 €) a bola
dohodnutá kúpna cena 16.000.000,- Sk (531.100 €) Advokát žalovaných ďalej namietal, že žalobca

nevytkol uvedené vady bez zbytočného odkladu v zmysle § 504 a § 599 Občianskeho zákonníka
a ich vytknutie v lehote 24 mesiacov od prevzatia veci a uplatnenie ďalšej zľavy je neseriózne a
evokuje špekulatívnosť uplatneného nároku. Žiadne osobitné vlastnosti stavby si žalobca nevymienil
a žalovaní nedali žiadne prehlásenie o konkrétnom kvalitatívnom stave nehnuteľnosti. Vzhľadom na
tieto skutočnosti bol formulovaný aj Článok 6.2 kúpnej zmluvy o tom, že kupujúci si podrobne ohliadol

nehnuteľnosť a v danom stave ju kúpil, čo vylučuje zodpovednosť predávajúcich za vady v zmysle §
501 Občianskeho zákonníka.

17. Žalobca prostredníctvom advokáta, následne Výzvou na plnenie zo dňa 03.10.2011, žalovaných
vyzval na úhradu sumy 111.627,45 €, z titulu uplatnenej zľavy z kúpnej ceny, sumy 600 euro, z titulu

nákladov súvisiacich s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady a úrokov z omeškania 9,5% p.a. zo
sumy 112.227,45 € od 02.08.2011 do zaplatenia, namietajúc, že napriek tomu, že si pred kúpou stavbu
prezrel, vytknuté vady neboli v čase kúpy viditeľné a žalovaní ho na tieto vady neupozornili, čo v zmysle
§ 596 OZ zakladá pre žalobcu okrem iného aj uplatnené právo na zľavu z kúpnej ceny. Žalobca vo výzve
uviedol, že vytýkal len tie vady, ktoré vyšli najavo pri používaní nehnuteľnosti a hneď ako ich zistil, dal

vyhotoviť znalecký posudok a následne, bez zbytočného odkladu v zákonnej lehote podľa § 599 OZ, si
nárok uplatnil u predávajúcich. Ako nenáležité namietal spájanie § 501 OZ a termínu „ako stojí a leží“,
keďže takýto právny termín kúpna zmluva neobsahuje, pričom kupujúci žalobca stavbu podrobne prezrel
avšak vady, ktoré vyšli najavo neskôr, nezistil a stavbu kúpil. Namietal výklad Čl. 6.2. Kúpnej zmluvy akodojednanie zbavujúce žalovaných zodpovednosti za vady v zmysle § 501 OZ, pričom uvedený právny
termín sa používa takmer výlučne pri kúpe súboru vecí, kde je obtiažne každú vec osobitne špecifikovať
a v danom prípade o takúto vec nešlo. Napokon advokát žalobcu vo výzve uviedol, že kupujúci má

z dôvodu nepravdivého prehlásenia predávajúcich právo od zmluvy aj odstúpiť podľa Čl. 7.6. Kúpnej
zmluvy, avšak prihliadal na to, že vzhľadom na prípadné súdne trovy, je požadovaná zľava z kúpnej
ceny pre žalovaných finančne výhodnejšia.

18. V ďalšom liste doručenom advokátovi žalobcu dňa 04.11.2011, advokát žalovaných namietal, že

vo výzve na zaplatenie požadovanej zľavy z kúpnej ceny advokát žalobcu nereagoval na podstatnú
informáciu, že už pred uzavretím Kúpnej zmluvy strany dojedali podstatnú zľavu z pôvodne požadovanej
kúpnej ceny, ktorá bola motivovaná práve požiadavkou žalobcu, že bude musieť dom opravovať.
Žalobca, ktorý si aj v prítomnosti rôznych odborníkov opakovane stavbu pre kúpou prezrel, namietal
rôzne nedostatky a všeobecne poukazoval na stav domu a nutnosť rôznych opráv, ktorých hodnotu
paušalizovaldopodstatnejzľavyzkúpnejceny,ato3.800.000,-SK(126.140€).Tiežadvokátžalovaných

poukazoval na legislatívnu zmenu ohľadom predĺženia garančnej doby na 24 mesiacov na uplatnenie
nárokov z vád, ktorá sa vzťahuje predovšetkým na kúpu nových vecí, pričom v danom prípade nešlo
o novostavbu. Argumentoval, že § 501 OZ sa vzťahuje na všetky prípady prevodu vecí, tzn. aj
nehnuteľnosti a formulácia v Kúpnej zmluve nebola zvolená náhodne, ale bola výsledkom dohody strán,
že kupujúci ju kupuje v danom stave a výlučne z toho dôvodu aj bola znížená pôvodná kúpna cena z

19,8 milióna Sk na 16 miliónov (z 657.240 € na 531.100 €), čo vyplýva aj z emailovej komunikácie medzi
stranami. Napokon poukázal na to, že v čase prevodu boli nehnuteľnosti z iniciatívy žalobcu znalecky
ocenené podstatne vyššou cenou ako bola predávajúcimi pôvodne požadovaná kúpna cena, pred
znížením na dojednanú kúpnu cenu, ktorá preto predstavuje cenový strop a nemožno z nej bezhranične
uplatňovať ďalšie zľavy. Dojednaná kúpna cena z vôle strán reflektovala daný stav nehnuteľnosti a

fixovala definitívnu cenu za predaj opotrebovanej veci v zmysle § 501 OZ, práve preto aby nebolo možné
požadovať ďalšiu zľavu.

19. Zo Znaleckého posudku č. 19/2011 zo dňa 22.05.2011, Ing. Petra Adamovského, znalec z
odboru stavebníctvo, odhad hodnoty nehnuteľností vyplývalo, že žalobca tento posudok objednal

dňa 20.04.2011 za „účelom posúdenia závad na rodinnom dome“, konkrétne zodpovedania „otázky
identifikovaniaakonkretizovaniazávad,určeniaktorésúskrytýmivadamiaurčeniamateriáluapostupov
nutných k ich odstráneniu“, pre potreby „Reklamácie závad“, na základe predloženej projektovej
dokumentácie skutočného stavu objektu rodinného domu, ktorú si dal žalobca vypracovať v marci
2010, (projekčnou kanceláriou SPDe, s.r.o. zodpovedný projektant Ing. Augustín Frolkovič) a snímok

termovíznej kamery.
Súdny znalec z oboru stavebníctvo v posudku posudzoval kvalitatívne vyhotovenie stavebných prác
podľa platného stavebného zákona, STN a technologických predpisov, špecifikoval závady a stanovil
postupy na ich odstránenie.
Znalec v bode 2.2.1 posudku, ohľadom posúdenia kvality realizácie zateplenia konštatoval, že nebol

predložený žiaden projekt, podľa ktorého bolo zateplenie domu zhotovené a pokiaľ aj existoval, nebol
dodržaný, neboli predložené ani doklady o uskutočnených prácach, certifikáty, záznamy zo stavebného
denníka, z kontrol stavebného dozoru, protokol z odovzdania a prevzatia stavby a pod.. Objekt
rodinného domu bol realizovaný v rôznych časových obdobiach s prístavbami a nadstavbami a s
použitím rôznych materiálov nosných konštrukcií, čo nebolo zohľadnené pri hrúbke tepelnej izolácie

a spôsobu realizácie zateplenia. Zároveň konštatoval, že dokazovanie dodržiavania technologických
postupov počas výstavby, riešenia detailov použitia konkrétnych materiálov v rámci systému a pod. je
v súčasnosti problematické, nakoľko zateplenie je hotové, všetky dielčie skladby sú zakryté a mali
byť priebežne kontrolované technickým dozorom stavby. Podkladom pre posúdenie závad rodinného
domu bola vizuálna obhliadka a sondy, pričom zistený skutkový stav, použité materiály, kvalita a

spôsob realizácie, nezodpovedajú príslušným platným technickým normám, technologickým predpisom,
princípom zatepľovania a stavba nevyhovuje predpísaným normám STN 7302901, STN 730540-5, ako
aj technologickým predpisom realizácie vonkajšieho tepelnoizolačného kontaktného systému (ETICS).
Snímky získané meraním termovíznou kamerou v zimnom období predložené znalcovi žalobcom tieto
zistenia len potvrdili, avšak majú len informatívny charakter pre zreteľnejšie zdokladovanie miesta

tepelných mostov. Znalec konštatoval , že zistené závady majú negatívny vplyv na funkčnosť a životnosť
fasády, ktorá má chrániť stavbu pred poveternostnými vplyvmi. Ak sa na fasáde sa nachádzajú zjavné a
skryté závady, jej funkcia je narušená a fasádny zatepľovací systém nebude mať predpísané vlastnosti
a postupne dôjde k pôsobeniu poveternostných vplyvov do konštrukcie fasády, následne k ich prienikuna vnútorné strany stien, k vzniku trhlín, pliesní a pod. a zároveň je nutné vynakladať zvýšené množstvo
energie na výrobu tepla v interiéri stavby.
Znalec konštatoval nekvalitnú realizáciu zatepľovania a neschopnosť fasády plniť tepelnoizolačnú,

ochrannú, estetickú a hygienickú funkciu, pričom v bode 2.2.2 konkrétne diagnostikoval nasledovné
závady a nedostatky stavby:
1/ Nezateplenie železobetónových konštrukcií - tepelné mosty
2/ Zvislé trhliny na fasáde a opadávajúca omietka
3/ Nekvalitné riešenie styku oplechovania parapetov s omietkou

4/ Použitie klasického fasádneho polystyrénu na spodnej časti sokla
5/ Diery a dutiny v inštalačnej krabici telefónnych rozvodov
6/ Malá hrúbka tepelnej izolácie
7/ Nesprávne použitie zakladacej lišty a nevytmelené špáry medzi zatepľovanou stenou a tepelnou
izoláciou
8/ Nesprávne lepenie izolačných dosiek

9/ Lepiaca hmota v špárach tepelnej izolácie
10/ Nepriesieťkované založenie zateplenia bez zakladacej lišty
11/ Neutesnené diery na kotvách strešných zvodov
12/ Absentujúca omietka a zateplenie vnútorných stien
13/ Neprekrytie betónu pod oplechovaním parapetu okenného otvoru

14/ Nezateplené časti ostení okien
15/ Opačné vyspádovanie strešných žľabov.
Z uvedených diagnostikovaných závad znalec označil za skryté, ktoré jednoznačne nemohli byť viditeľné
pri preberaní nehnuteľnosti, závady pod bodmi 1/, 2/, 4/ až 10/, 12/, 14/ a 18/, nakoľko išlo prevažne o
zakryté konštrukcie, ktoré nie je možné zistiť voľným okom, ale len pomocou sondy, resp. termokamery

a ktoré sa prejavia až po určitom čase.
V bode 2.4 znalec určil materiály a postupy nutné na odstránenie zistených skrytých závad stavby a to vo
všetkýchbodochdiagnostikovanýchzávad(okrembodov12/a18/),odstránenímpôvodnéhozateplenia,
ktoré bez odstránenia časti strešnej konštrukcie podľa znalca nie je možné, a uskutočnenia kvalitatívne
nového zateplenia, s nutnosťou zdvihnutia celej konštrukcie strechy so zateplením obvodových,

železobetónových konštrukcií vrátane podhľadu pod oceľovými nosníkmi, s dokonalou technickou a
projekčnou predprípravou, s použitím kontaktného zatepľovacieho systému v zmysle normy STN 73
2901, realizovaného odborne zdatnou realizačnou firmou s licenciou ETICS (kontaktné zatepľovacie
systémy), na ktorý bude dohliadať nezávislý stavebný dozor. V závere znalec Ing. Adamovský
konštatoval, že po analýze zateplenia predmetného rodinného domu, stavba (rodinný dom) nespĺňa

minimálne 4 základné kritéria zo 6 podľa § 43d Stavebného zákona (a, c, d, f,) a tieto závažné vady v
zatepľovacom systéme bránia jeho kvalitnému a energeticky hospodárnemu užívaniu.

20. Zo Znaleckého posudku č. 6/2011 zo dňa 19.07.2011, Ing. Ivety Schulzovej, znalkyňa z odboru
stavebníctvo, odhad hodnoty nehnuteľností a stavebných prác vyplývalo, že žalobca tento posudok

objednal dňa 26.05.2011 za účelom „reklamačného konania“ pre potreby „Ohodnotenia stavebných prác
- škôd na základe Znaleckého posudku č. 19/2011 .... Ing. Petra Adamovského...“. Súdna znalkyňa v
posudku podľa cenových predpisov a metodiky tvorby cien v stavebníctve, platných ku dňu vyhotovenia
posudku posudzovala postup odstránenia zistených závad, pričom rovnako ako znalec Ing. Adamovský
konštatovala v bode 3.2, že je potrebné odstrániť pôvodné zateplenie stavby a je nutné ho urobiť

nanovo s dokonalou technickou a projekčnou predprípravou a vypacovaním Energetického posudku
stavby na základe ktorého bude navrhnutý projekt zateplenia. V bode 4. posudku následne ohodnotila
primerané náklady na opravu vád a nedostatkov stavby podľa položiek jednotlivých zistených závad Ing.
Adamovským, konkrétne nákladov demontáže pôvodného a montáže nového vonkajšieho a vnútorného
zateplenia a strešnej konštrukcie stavby, s použitím cenového softvéru a nástrojov cenovej kalkulácie.

V časti III, bod 1.2 záveru posudku znalkyňa ohodnotila celkové náklady stavebných prác potrebných na
opravu všetkých zistených závad nehnuteľnosti (skrytých aj zjavných, uvedených v odseku 19 rozsudku
ako závady 1/ až 18/ ) vo výške 111.627,45 euro bez DPH.

21. Zo Znaleckého posudku Ing. Miloša Encingera č. 19/2009 z 27.03.2009 vyplýva, že posudok bol

vyžiadaný pre účely poskytnutia úveru žalobcom (Y., F., IČO XXXXXXXXXX) dňa 19.03.2009 a znalec
z odboru stavebníctvo, odhad hodnoty nehnuteľností, v ňom stanovil všeobecnú hodnotu predmetných
špecifikovaných nehnuteľností v sume 20.937.570,- SK (695.000 €).22. Advokát žalovaných 1/ a 2/ v súvislosti s predloženými znaleckými posudkami žalobcom (odsek 14,
15 a 16 rozsudku), vyžiadal v rámci konania od ďalšieho znalca - Ing. Gerhard Horňák, znalec z odboru
stavebníctvo, odhad hodnoty nehnuteľností, Odborné stanovisko na posúdenie závad zateplenia na

rodinnom dome na I. v G. zo dňa 02.04.2013, ktorý na podklade uvedených troch znaleckých posudkov
a osobnej ohliadky rodinného domu dňa 27.04.2013, konštatoval priebeh výstavby domu, pôvodného
z roku 1939, s prístavbou skolaudovanou dňa 14.6.1995 a nadstavbou skolaudovanou dňa 13.08.2007
so záverom, že obe časti boli realizované na základe stavebného povolenia, bez závad skolaudované,
tzn. spĺňali v tom čase platné normy. Znalec uviedol, že závady, ktoré znalec Ing. Adamovský vymenoval

v posudku, nemožno zaradiť komplexne medzi skryté závady, pričom v čase realizácie jednotlivých
etápvýstavbyneplatilaSTN732901:Zhotovovanievonkajšíchtepelnoizolačnýchkontaktnýchsystémov
(ETICS), podľa ktorej znalec Ing. Adamovský posudzoval kvalitu realizácie zateplenia a preto nebolo
ich splnenie v danom čase požadované. Za problematické označil aj uvedenie niektorých závad ako
skrytých, nakoľko sú viditeľné a to konkrétne uvedené v odseku 15. rozsudku pod bodmi 2/, 6/, 12/
a 14/ a ďalšie pod bodmi 1/, 5/, 7/ a 15/, sú zistiteľné jednoduchým spôsobom. Znalec uviedol, že

v čase obhliadky a spracovania posudku znalcom Ing. Encingerom pre účely prevodu nehnuteľností,
tento znalec v posudku č. 19/2009 z 27.03.2009 jasne popísal hrúbku muriva, ktorá predstavovala
podľa vtedajších noriem dostatočnú izoláciu, tepelnoizolačnej vrstvy s ušľachtilou omietkovou zmesou,
špecifikoval rôzne stupne dokončenia stavby a poškodenia časti konštrukcií a vybavenia, a to bez
akéhokoľvek naznačenia možnosti skrytých vád. Znalec Ing. Encinger popísal v svojom posudku aj

rôzne stupne prevádzkovej schopnosti nehnuteľnosti a konštatoval, že má výrazné netypické riešenia.
Odborné popísanie nosnej časti domu plnilo v danom čase požadované ukazovatele z hľadiska noriem a
posudok obsahuje podrobný technický popis nehnuteľnosti. Na základe obhliadky v čase vypracovania
odborného stanoviska znalec Ing. Horňák konštatoval, že opotrebenie fasády zodpovedá jej veku
a nevykazuje nadmerné opotrebenie. Napokon znalec skonštatoval, že vyšší únik tepla uvedený v

posudku Ing. Adamovského, bol dokumentovaný neautorizovanými snímkami a vzhľadom na vek stavby
a etapy výstavby, nie je opodstatnený.

23. V konaní vypočutý žalobca, živnostník, zapísaný pod obchodným menom F. S. E. - Y.,
IČO: XXXXXXXX uviedol, že so žalovanými uzatvoril dňa 19.06.2009 písomnú kúpnu zmluvu, KN

V-15454/09 zo dňa 28.07.2009 a predmet kúpy fyzicky prevzal dňa 01.08.2009 o čom bol spísaný zápis.
Nehnuteľnosti boli majetkom firmy žalobcu a boli kupované na podnikateľské a aj súkromné účely a
žalobca si v účtovníctve uplatňoval amortizačné odpisy. Kúpna cenu bola dojednaná vo výške 16 mil.
Sk a vyplatená bola po podpise kúpnej zmluvy v plnej výške, z časti z vlastnej finančnej hotovosti a z
časti z úveru. Na účely čerpanaia investičného úveru v F., boli nehnuteľnosti ocenené v čase uzavretia

kúpnej zmluvy znalcom vo výške 20.937.570,- Sk (ZP č. 19/2009 z 27.03.2009 Ing. Miloša Encingera).
Takáto, pôvodne navrhovaná kúpna cena, zverejnená aj realitnou kanceláriou V., v sume 20 mil. Sk,
bola mimo finančné možnosti žalobcu. Iné nehnuteľnosti z ktorých v tom čase vyberal boli ponúkané
za 12 až 16 mil. Sk, pričom však dotknuté nehnuteľnosti mali parametre požadované žalobcom a jeho
manželkou z hľadiska polohy, rozlohy a vizuálneho stavu. Žalobca uviedol, že si nehnuteľnosti obhliadol,

pričom už po prvej obhliadke konštatoval, že navrhovaná cena 20 mil. Sk nezodpovedá ich technickému
stavu a preto matka žalovaných dala návrh kúpnej ceny 16 mil. Sk, ktorá bola napokon akceptovaná aj v
kúpnej zmluve. Pred uzavretím kúpnej zmluvy bol žalobca na obhliadke nehnuteľnosti minimálne 5 krát,
v čase od februára 2009, priebežne až do uzavretia zmluvy dňa 19.06.2009 a to buď sám, jedenkrát s
manželkou, jeden krát so znalcom na účely čerpania investičného úveru a stavbu bol obhliadnuť pred

kúpou statik a aj architekt. Žalobca ďalej uviedol, že sa aj s rodinou do nehnuteľnosti nasťahoval v
mesiaci 2-3/2010 a vady stavby sa začali prejavovať až nástupom nízkych teplôt, niekedy v novembri
2010. Vylúčil, že by pred uzavretím kúpnej zmluvy matke žalovaných povedal, že v budúcnosti si uplatní
z titulu skrytých vád zľavu z kúpnej ceny, tak že si ich dá opraviť na ich účet žalovaných. Uviedol, že voči
žalovaným si nároky zo zodpovednosti za vady predmetu uplatnil listom zo dňa 20.07.2011 a výzvami

na plnenie zo dna 03.10.2011 a zo dňa 02.11.2011, vo vymedzenom rozsahu, na základe znaleckých
posudkov č. 19/2011 (Ing. Adamovského) a č. 16/2011 (Ing. Schultzovej).

24. Žalovaní 1/ v konaní vypovedal, že spolu s bratom (žalovaný 2/), uzatvorili so žalobcom kúpnu
zmluvu, riadne prevzal kúpnu cenu v dojednanej výške a zápisnične odovzdali nehnuteľnosti do užívania

žalobcovi dňa 31.08.2009. Išlo o rodinný dom, v ktorom býval žalovaný 1/ takmer celý svoj život. Uviedol,
že kontrakt sprostredkovala matka žalovaných a pred kúpou boli veľakrát vykonávané prehliadky domu
v prítomnosti žalobcu, matky žalovaných a aj žalovaného 1/, pričom prvá návšteva bola vo februári
2009 a po dobu nasledujúcich 3 mesiacov pred podpisom kúpnej zmluvy, žalobca chodil obhliadaťnehnuteľnosti minimálne jedenkrát týždenne, v rozsahu 3-4 hodín a aj viac. Na technický stav domu
a na to, že dom je starý, prestavovaný, pričom priebeh prestavby ktorá bola realizovaná v 3-4 fázach,
bolo žalobcovi popísaný, bol žalobca matkou žalovaných upozornený ako aj na to, že prízemie je veľmi

chladné a na jar, pri niektorej z obhliadok stavby matka žalovaných žalobcovi výslovne navrhla, aby sadli
na vonkajšiu terasu, pretože keď sa prestalo v dome kúriť, bolo vonku teplejšie, pričom žalobcovi boli
predložené aj faktúry za plyn, aby mal predstavu o vykurovacích nákladoch. Žalobca pri obhliadkach
deklaroval svoje predstavy o tom, že dom prestavia, dokonca zámer postaviť ďalšie podlažie, chcel
spraviť vchod z inej strany a mal aj záujem o odkúpenie susedného pozemku. Na ohliadku podstrešia si

žalobca prizval architekta, a celý dom obhliadali aj so statikom, v prítomnosti ktorého sa matka opýtala
na technický stav strechy domu, ktorý konštatoval, že je práve zbytočne predimenzovaná, ale že je
dobré, že dali urobiť krovy kvôli zvýšenej požiarnej bezpečnosti. Ku konkrétnym dôvodom zníženia
pôvodne požadovanej kúpnej ceny o 4 mil. Sk sa žalobca 1/ nevedel vyjadriť jednoznačne, avšak
už pri prvej obhliadke domu žalobcom matka žalovaným oznámila, že cenu znížia, nakoľko si boli
vedomí toho, že stavba potrebuje nutnú investíciu. Dôvodom, pre ktorý do kúpnej zmluvy nezapracovali

informáciu o technickom stave domu a vadách podľa žalovaného 1/ bolo, že takúto požiadavku žalobca
nevzniesol, na daný technický stav a vady stavby bol žalobca ústne upozornený a navyše, písomnú
zmluvu vyhotovoval vtedajší advokát žalobcu. tiež mali pred predajom nehnuteľnosti spravený znalecký
posudok na stanovenie ceny nehnuteľnosti, avšak nie na jej technický stav.

25. Žalovaní 2/ k veci doplnil, že v nehnuteľnosti býval do roku 2008 a pri rokovaniach so žalobcom,
ktoré predchádzali uzatvoreniu kúpnej zmluvy nebol.

26. Svedkyňa O. E., ktorá je sesternicou žalovaných 1/ a 2/ a ktorá v predmetnom rodinnom dome bývala
v čase, keď sa žalobca začal zaujímať o kúpu nehnuteľnosti uviedla, že bola osobne prítomná keď si

žalobca chodil nehnuteľnosť ohliadať. Nezúčastňovala sa osobne týchto rozhovorov ale bola prítomná
v dome počas obhliadok a potvrdila, že keď žalobca so svojim maklérom prvý krát navštívili v dom
žalovaných, spolu s nimi si celý dom obhliadol, kompletne všetky miestnosti od prízemia až po najvyššie
poschodie a aj pivničné priestory. Na ďalšiu obhliadku asi o dva týždne, čo bolo koncom zimy, resp. na
jar,prišielžalobcaajsmanželkou,kedysvedkyňapočulaavidela,žeprejavilizáujem okúpudomu,ktorý

v tom čase žalovaný ponúkali cez realitnú kanceláriu za cca 20 mil. Sk, pričom žalobca im navrhoval
uzavretie kúpnej zmluvy bez súčinnosti realitnej kancelárie. Pri tejto obhliadke bola prítomná aj matka
žalovaných, ktorá žalobcu s manželkou podrobne informovala o technickom stave domu. Svedkyňa bola
tiežprítomnávdomeajpriďalšejobhliadkedomu,kedysižalobcazabezpečilprítomnosťznalcov,ktorísi
dom fotili, konkrétne povalu domu na prvom poschodí, kuchyňu a opäť boli výslovne matkou žalovaných

upozorňovaný na technický stav balkóna a prízemné priestory domu, ktoré potrebovali najväčšie úpravy.
Svedkyňa bola prítomná v dome aj pri ďalších návštevách a obhliadkach domu žalobcom, zhruba tri
až päťkrát v lete, keď sa sedelo na terase a riešili sa potrebné úpravy a opravy domu, tieto návštevy
žalobcu trvali dosť dlho, pár hodín a vtedy svedkyňa výslovne počula matku žalovaných opakovane
upozorňovať žalobcu na nevyhnutnosť opráv, najmä spodných priestorov domu, ktoré sú chladnejšie a

tiež hornej izby domu od parkoviska, ktorá je najstudenšia v dome. Na potrebu úprav hornej izby a jej
vady bol žalobca opakovane matkou žalovaných upozorňovaný práve pre to, že v tejto izbe plánoval
umiestniť detskú izbu. Podľa svedkyne bol žalobca konkrétne upozorňovaný na prízemie domu, že ide o
chladnejšie priestory, na prvom poschodí bol upozornený na kuchyňu, jej rohy a plafón, na chlad v jednej
bočnej izbe a aj na to, že na rožnom balkóne z obývačky na prvom poschodí nebol urobený obklad

alebo dlažba. Podľa svedkyne žalobca mal žalobca zámer urobiť z nehnuteľnosti dvojgeneračný dom
plus pracovné priestory. Svedkyňa potvrdia, že dom stavala postupne na etapy stavebná firma, najskôr
spodok, neskôr sa nadstavovalo vrchné poschodie. Svedkyňa sama nevnímala akýkoľvek problém s
technickým stavom domu ani s jeho zateplením a strechou domu, nepociťovala v ňom vlhkosť, keď v
ňom po dorobení jeho vrchnej časti bývala úplne hore.

27. Svedok S. I., otec žalovaných uviedol, že v rodinnom dome býval až do augusta 2009 a preto dobre
poznal technický stav a vady domu, ktorých bolo viacej, avšak konkretizovať vedel len tie, na ktoré
si s odstupom času spomenul. Konkrétne uviedol, že hlavne prízemie bolo z časti neobývateľne, lebo
bolo v rekonštrukcii, rekonštruovala sa obývačka, pôvodná detská izba, ktorá sa využívala ako hala,

pivnica zatekala a bolo ju treba opraviť, na čo bol žalobca výslovne upozornený. Rovnako bol žalobca
upozornený na balkón, z ktorého bola vybraná dlažba s tým, že balkón treba zaizolovať. Svedok uviedol,
že žalobca bol ďalej upozornený, že do obývacej miestnosti na poschodí fúka cez vypínač (zásuvku) a že
detskáizbasynanaposchodíjechladná,vzhľadomnato,žeajžalobcajuchcelvyužívaťakodetskúizbu.Svedok uviedol, že bol prítomný pri niektorých ohliadkach domu, kedy si žalobca prizval na ohliadku aj
statikov, architektov a znalcov, ktorí ohliadali celý dom od suterénu až po povalu, išlo o niekoľkohodinové
návštevy, avšak čo konkrétne skúmali svedok nevedel. Bol prítomný aj pri rozhovore, kedy žalobcu

bývalámanželkasvedka(matkažalovaných)informovalaotom,ženadomejenovopostavenáprístavba
a nadstavba, nová strecha z roku 2000 o ktorej architekt povedal, že je dobre spravená a preto podľa
svedka nemá vady a rovnako z tohto obdobia nové zateplenie domu, ktorého kvalitu svedok nevedel
posúdiť, keďže rekonštrukciu realizovala stavebná firma so stavebným dozorom. Uviedol, že dom bol
žalobcovi predávaný v takom technickom stave v akom bol, pričom žalobca bol upozornený na to, že je

studený, čo súviselo s izoláciou domu. Uviedol, že pôvodná predajná cena nehnuteľností ponúkaných
prostredníctvomrealitnejkancelária,bola okolo20mil.Sk,pričompriprejednávaníkúpnejceny,žalobca
navrhol aby nepredávali nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu, že to bude lacnejšie, na čo žalobcovi
navrhli, že z dôvodu technických závad domu a nutnosti rekonštrukcie celého domu, na ktorú bude
potrebné financie, zľavili z pôvodnej požadovanej ceny. Žalobca s tým súhlasil, lebo dom sa mu páčil a
tešil sa na to, že si ho prestavia. O tom, čo konkrétne bude potrebné na dome opraviť sa nerozprávali a

žalobcakupovaldomvtakomtechnickomstavevakombolanaktorýbolajupozorňovaný.Podľasvedka
žalobca kupoval dom na podnikateľské účely a mal s ním veľké plány, napr. že kúpi veľké parkovisko
za domom, že zbúra strechu a nadstaví ešte jedno ďalšie poschodie.

28. Svedkyňa Z. I., matka žalovaných 1/ a 2/ uviedla, že bývala v predmetnom dome do 31.08.2009 aj s

rodinou. Podľa svedkyne synovia ponúkali nehnuteľnosti na predaj prostredníctvom realitnej kancelárie
za východiskovú kúpnu cenu 30 mil. Sk, ktorú postupne znižovali, keďže sa záujemcovia nehlásili a
posledná ponuka v realitnej kancelárii, na ktorú zareagoval žalobca, bola 19.800.000,- Sk. Žalovaní
poverili svedkyňu aby rokovala ohľadom predaja nehnuteľností so žalobcom a preto všetky rokovania
prebiehali v jej prítomnosti. Uzavretiu kúpnej zmluvy predchádzalo minimálne 10 stretnutí žalobcu v

dome, ktorý si opakovanie obhliadal aj v prítomnosti bývalého manžela svedkyne, svedkyne O.. E. a
žalovaných. Pri prvej obhliadke bol aj realitný maklér, svedkyňa ich previedla celým domom, okrem
povaly, za tri týždne prišiel žalobca na ohliadku so znalcom, ktorý mal vypracovať posudok pre banku,
avšak ten, z dôvodu, že neposudzuje také veľké stavby, odmietol vypracovať posudok a preto prišli iní
dvaja znalci, na vypracovanie posudku pre banku a naposledy prišiel statik a architekt. Prítomná pri

druhej ohliadke bola aj manželka žalobcu, vo februári 2009, bol ešte sneh a obhliadala balkóny. Okrem
toho bol žalobca ešte veľa krát na obhliadke domu sám. Tieto obhliadky prebiehali od 02.02.2009 do
júna/júla 2009.
Svedkyňapodrobnepopísalapriebehobhliadokarokovaníokúpedomu,jehotechnickomstaveakúpnej
cene. Uviedla, že už pri prvej ohliadke žalobcu informovala, že napriek tomu, že dom zateplili, je stavba

chladná a tento problém bude musieť nový majiteľ riešiť a tiež, že dom je pristavovaný a opísala mu,
že základy domu sú 70-ročné a prístavba sa realizovala na 4 etapy a upozornila žalobcu na všetky
závady, ktoré dom mal. Konkrétne žalobcu informovala, že časť prízemia domu je neobývateľná, že sú
tam oškrabané omietky do tehál, strop je odhalený a podbitý doskami, ďalšie dve miestnosti na prízemí
sú zhora zatečené, pri oknách na prízemí neomietnuté, na poschodí upozornila svedkyňa žalobcu, že pri

balkónoch je vlhká omietka a na to, že v obývačke na poschodí je zle urobený balkón, pretože predtým
si prizvala na posúdenie jeho zatečenia odborníka, ktorý jej odporučil ako riešenie vyrezať časť
zateplenia, potiahnuť izoláciu 15 až 20 cm na stenu, o čom informovala aj žalobcu. V ďalšej izbe zo
severnejstranynaposchodíbolžalobcaupozornenýnato,žeizbajestudenšiaod ostatných miestností,
avšak nevie prečo tomu tak je, lebo bola zateplená aj z vnútornej strany. K chronológii realizácie prác na

prístavbe domu pro prvej obhliadke žalobcu informovala, že 1. etapa pri kúpe domu v 1990 pozostávala
z prístavby v prízemnej časti kuchyne a rodičovskej spálne, chodby a otvorenej terasy; 2. etapa v roku
1996 pozostávala z rozšírenia pivničných priestorov a suterénu, ktorý rozširovali o výrobné priestory, pod
celým dvorom; 3.etapa v roku 1998, bolo dobudované prízemie výrobnej časti a 4. etapa v roku 2001,
nadstavba celého prvého poschodia vrátane novej strechy, pozostávala zo stavby kúpeľne, obývateľnej

kuchyne a troch spálni, ktorú realizovala firma z nových materiálov. Následne v roku 2001 sa realizovalo
zateplenie celého domu, tzn. celé prízemie a podkrovie nad výšku 1,5 metra až po strechu, ktorá bola
z vnútornej strany do výšky 1,5 metra odoskovaná. Kolaudačné rozhodnutie predmetnej stavby, ktoré
odovzdala svedkyňa žalobcovi bolo zo dňa 13.08.2007. Už vtedy, aj v prítomnosti realitného makléra
svedkyňa žalobcovi oznámila, že v prípade vážneho záujmu je ochotná zľaviť z naposledy ponúkanej

kúpnej ceny 19,8 mil. Sk na cenu 16 mil. Sk, práve z dôvodu že dom potrebuje nevyhnutú investíciu a
rekonštrukciu a rodina žalovaných na to nemá potrebné finančné prostriedky. Asi o týždeň po prvej
obhliadke prišli žalobca s manželkou a svedkyni povedali, že majú vážny záujem o kúpu domu, pretože
sa s ním dá pracovať a ona je prvá, z ktorou sa dá jednať o cene, keď viem, že dom potrebuje investíciua rekonštrukcii a aj vtedy v prítomnosti manželky žalobcu, svedkyňa zopakovala, že dom potrebuje
rekonštrukciu, nakoľko pivnica zateká a je potrebné odstrániť vlhkosť a zateplenie pri balkónoch a celú
spodnú časť domu. Žalobca v tom nevidel žiadny problém, ani čo sa týka chladu prízemných priestorov

s tým, že nehnuteľnosť kupuje „na firmu“ a v prízemí plánuje umiestniť dielne, kancelárie. O výmene
strechy so žalobcom nehovorili, pretože podľa svedkyne na to nebol žiadny dôvod a rovnako nebol
dôvod a preto nehovorili ani o nutnosti odstránenia pôvodného zateplenia a potrebe urobiť zateplenie
nanovo, po celom obvodovom plášti a svedkyňa žalobcu v tejto súvislosti upozorňovala iba na zimu
v miestnostiach domu. Na tomto stretnutí svedkyňa predložila žalobcovi doklady o predchádzajúcich

nákladoch na vykurovanie a o koľko sa znížili po zateplení, čo vtedy žalobca nepokladal za pre neho
dôležité, pretože plánoval mať na streche solárne panely a plánoval tiež nadstavbu domu, pri ktorej chcel
časť steny oddeľujúcej komerčné priestory od bytových odstrániť. V tejto súvislosti svedkyňa žalobcu
upozornila, že krov bol na základe podmienok stavebného úradu vyhotovený oceľovými trámami. Ďalšie
stretnutia žalobca opakoval približne každý týždeň, pričom keď prišiel v máji už v dome bolo vypnuté
kúrenie a výslovne mu vtedy svedkyňa povedala, aby sa posadili vonku na terase, kde je teplejšie ako v

dome a vtedy znovu prebrali podrobne technický stav celého domu a konkrétne detaily všetky závad
domu. Vtedy sa tiež svedkyňa so žalobcom dohodli, že žalobca pripraví písomnú kúpnu zmluvu, ktorú
však predložil cca po dvoch mesiacoch, ale bez uvedenia výšky kúpnej ceny 16 mil. na ktorej dohodli,
pričom zisťoval, či ide o fixnú cenu. Svedkyňa ho upozornila, že znalec ktorého oslovili určil pôvodne
úradnú cenu nehnuteľnosti vo výške 29 mil. Sk a preto sa nemá ďalej so žalobcom o čom baviť.

Žalobca na to reagoval tak, že by mali spolupracovať, pretože dom môže mať aj skryté vady, ktoré bude
musieť žalobca financovať a platiť tiež za odborné posudky, na čo mu svedkyňa oznámila, že od dohody
odstupuje. Následnú obhliadku urobil žalobca v prítomnosti statika a architekta v júni alebo júli, kedy si
prezreli spolu celý dom vrátane strechy, podkrovia a vtedy sa svedkyňa vzhľadom na predchádzajúci
rozhovor so žalobcom výslovne statika opýtala, či je dom v poriadku, ktorý jej odpovedal, že áno,

len že strecha je príliš predimenzovaná, čo ale nie je na závada, len že zaplatila viac za materiál ako
bolo treba. V súvislosti s možnými vadami domu svedkyňa uviedla, že mala v tom čase aj telefonický
rozhovor s vtedajším právnym zástupcom žalobcu S.. S., pričom o žalobcom predloženej verzie kúpnej
zmluvy žalovaní žiadali zakomponovať formuláciu, že „žalobca nehnuteľnosť kupuje v stave takom ako
stojí a leží“ (bod 6.2), ktorú žalobca žiadal vyškrtnúť, s čím svedkyňa nesúhlasila, alebo ak žalobca

na tom trvá, svedkyňa oznámila advokátovi žalobcu, že potom trvá na tom, aby namiesto toho bola
do zmluvy zakomponovaná veta, že z pôvodnej kúpnej ceny 19.800.000,- Sk bola poskytnutá zľava
na rekonštrukciu domu v sume 3.800.000,- Sk. Na to advokát žalobcu reagoval, že to je pre žalobcu
nevýhodné, pretože aj keby mu spadla polka domu, na nijakom súde to neobstojí a preto tam radšej
nechal bod 6.2 s tým, že ustanovenie o poskytnutej zľave v zmluve nebude, čo sa aj stalo. Ďalej

svedkyňa k okolnostiam podpísania kúpnej zmluvy uviedla, že kúpna cena 16 mil. Sk pôvodne v zmluve
uvedená nebola a dopisoval ju žalobca na výhradu svedkyne, ktorý uviedol, že pôvodná cena 20 mil.
Sk jej mimo jeho finančných možností a k jej podpísaniu prišlo ešte pred návštevou statika. Napokon
svedkyňa vylúčila, že dôvodom zníženia kúpnej ceny bolo vylúčenie provízie realitnej kancelárie vo
výške 2 % z konečnej kúpnej ceny, nakoľko prvá ponuka kúpnej ceny bola 30 mil. Sk, vrátane provízie

a nakoľko neboli žiadne dôveryhodné ponuky, tak postupne sa kúpna ceny znižovala až na 19.800.000,-
Sk, avšak táto ponuka rovnako v sebe obsahovala províziu pre realitnú kanceláriu vo výške 2 % z
konečnej kúpnej ceny, tzn. žalobca reagoval na ponuku 19.800.000,- Sk vrátene provízie realitného
makléra.

29. Svedkyňa S. E., manželka žalobcu k veci uviedla, že nehnuteľnosť vyberala ona, nakoľko
zodpovedala kritériam, ktoré požadovali, jediným problémom bola výška navrhovanej kúpnej ceny,
nakoľko na internetovej stránke bola v ponuke za kúpnu cenu 21 mil. Sk. Napriek tomu prehovorila
žalobcu aby sa išli na nehnuteľnosť pozrieť. Prvú obhliadku sprosredkovala realitná kancelária v polovici
februára a prvé si obhliadli druhé nadzemné podlažie aj v prítomnosti svedkyne I., ktorá ich previedla

nehnuteľnosťou. Svedkyňa popísala, že v prázdnej obývačke sa pýtali na materiály, z čoho ako je
robená podlaha a kúrenie, kuchyňa bola tiež prázdna, bez kuchynskej linky, boli tam len vývody na
vodu a plyn, pričom svedkyňa I. zodpovedala všetky otázky žalobcu ako je vedená voda a kúrenie, v
kúpeľni ukázala žalobcovi s manželkou plynový kotol a vysvetlila, ako je urobený a napojený na plyn
a ako je prerobené celé plynové kúrenie v druhom nadzemnom podlaží. V kúpeľni bolo umývadlo,

hydromasážna rohová vaňa a svedkyňa si pri odchode všimla na strope kúpeľne machuľu vo veľkosti
10 x 8 cm, na čo svedkyňa I. uviedla, že je to opravené a výslovne vylúčila, že by dôvodom zatečenia
a fľaku na strope bola diera v streche. Ďalej si prezreli chodbu a ďalšie tri miestnosti, pričom na chodbe
si svedkyňa všimla vodorovnú prasklinu, ktorú svedkyňa I. zdôvodnila tým, že novostavba pracuje.Svedkyňaďalejuviedla,žesvedkyňaI.ichupozornila,ženadruhomnadzemnompodlažíjezamurovaná
miestnosť, ktorá sa dá prebúrať, nakoľko bola pôvodne otvorená, slúžila pre zamestnancov, ktorú im
však vtedy neukázala. Na prvom nadzemnom podlaží si prezreli chodbu aj so svedkom I. kde svedkyňa

I. vysvetľovala, ako bol dom na etapy pristavaný a ukázala, kde končí starý pôvodný dom a kde nová
prístavba. V časti novej prístavby bola spálňa s betónovým podkladom na zemi, v druhej miestnosti
kompletná kuchynská linka aj so spotrebičmi a ďalšia miestnosť-kúpeľňa, ktorá bola sčasti súčasťou
starého domu, bola vykachličkovaná s osadenou vaňou, umývadlom, toaletou, pričom vychádzali na
chodbu si svedkyňa všimla v starej časti domu navlhnuté múry vo výške 20 cm od zeme, na čo jej

svedkyňa I. povedala, že starý dom nebol zaizolovaný, čo je dôvod vlhka. Na strope v tejto časti boli
staré pôvodné trámy z drevenými latami, pričom na otázku žalobcu ako sú ukotvené trámy z obvodovými
múrmi, mu svedok I. odpovedal, že ide sú pôvodné, ale upevnené. V hlavnej chodbe si svedkyňa opäť
všimlazatečenéstropy,čosvedokI.vysvetliltým,žepristavbedruhéhonadzemnéhopodlažiabolidažde
aeštenemaliurobenústrechuavysvetlilakotosušili.Nadvoresiobhliadliďalšiupristavovanúmiestnosť
s vysvetlením ako bola prístavba realizovaná, ďalej nedorobený dvor, na ktorom bol položený igelit,

pričom vstup do domu, nebol vydláždený. Svedkyňa uviedla, že ďalšia časť domu bola neprístupná a na
prvépodlažiebolvchodzdvorasprovizórnymidrevenýmischodíkmi,pričomsvedkyňaI.ichinformovala,
že predtým tam bola nákladná rampa. Svedkyňa bola v čase ohliadky gravidná a preto si netrúfala
ísť po schodíkoch hore a odišla so svedkyňou I. do domu a zvyšok domu obhliadal už len žalobca so
svedkom I., žalovaným 1/ a realitným maklérom. Pri rozhovore svedkyňa I. uviedla ako dôvod predaja

domu rozvod manželstva, pri ktorom previedli nehnuteľností na synov (žalovaní 1/ a 2/). Svedkyňa ďalej
uviedla, že jej manžel (žalobca) svedkyni I. pri tejto obhliadke povedal, že pivničné priestory sú vlhké
a sú v katastrofálnom stave a prvé nadzemné podlažie bude vyžadovať značnú finančnú investíciu, čo
presahuje finančný limit rodiny žalobcu, na čo svedkyňa I. znížila požadovanú cenu nehnuteľností na
16 mil. Sk, na čo žalobca reagoval pozitívne. Ďalej sa bavili už len o tom, čo sa dá opraviť, pozerali

projektovú dokumentáciu, kolaudačné rozhodnutie z roku 2007 a rozišli sa s tým, že oznámia svoje
stanovisko. Svedkyňa uviedla, že ďalšia návšteva v dome bola so žalobcom, bez makléra, asi o 2 týždne,
na ktorej chceli predovšetkým získať od svedkyne I. nejakú garanciu, že navrhovaná kúpna cena 16
mil. už nebude ďalej navyšovaná. Preto svedkyňa a žalobca navrhli vylúčiť z celého procesu realitného
makléra. Tiež chceli poznať stanovisko rodiny žalovaných, či budú ústretoví pri financovaní časti kúpnej

ceny úverom z banky. Svedkyňa I. v prítomnosti svedka I. súhlasila s preúverovaním časti kúpnej ceny,
aj s vylúčením realitného makléra a potvrdila konečnú kúpnu cenu 16 mil. Sk a napokon aj s návrhom
žalobcu a svedkyne (manželky), že ako prví vyhotovia písomné znenie kúpnej zmluvy. Svedkyňa
uviedla, že počas tejto ďalšej návštevy si pozrela aj tie miestnosti, ktoré pri predchádzajúcej návšteve
neboli sprístupnené a aj prvé nadzemné podlažie. Utvrdila sa v tom, že pivničné priestory boli vlhké

a v dezolátnom stave, tzn. neomietnuté stropy, vyduté kachličky, nezaizolované základy pôvodného
domu aj prístavby. Potvrdila, že svedkyňa I. súhlasila, aby si znalec banky obhliadol priestory, pričom
jeden znalec konštatoval, že takéto veľké nehnuteľnosti neoceňuje a preto svedkyňa našla znalca Ing.
Encingera, s ktorým bola na obhliadke a viac už v dome nebola a na ďalšie obhliadky chodil len žalobca
a jednal len o technických veciach. Následne asi dva mesiace hľadali banku, ktorá im poskytne úver a asi

v máji 2011 oznámili svedkyni I., že majú finančné prostriedky a poslali jej emailom návrh kúpnej zmluvy.
Svedkyňa ďalej uviedla, že verzií kúpnej zmluvy bolo asi 8 a preto žalobca asi 5 x navštívil svedkyňu I. v
dome. Šiesta emailová verzia obsahovala aj preberací protokol, ktorý však svedkyňa I. odmietla s tým,
že ak žalobca trvá na preberacom protokole, žiada pôvodne navrhovanú kúpnu cenu alebo, aby v kúpnej
zmluve bolo uvedené, že nám poskytla zľavu. S touto požiadavkou žalobca a svedkyňa nesúhlasili a

ďalejkomunikovaliužlenprostredníctvomadvokáta,pričomkonečnábolaažôsmaverziakúpnejzmluvy.
Pri podpise preberacieho protokolu sa do protokolu zapísal stav elektromeru, vodomeru, plynomeru a
kde sa nachádzajú hlavné prívody plynu, vody, elektriny a po podpise prevzali kľúče od domu, avšak
z rodinných dôvodov sa nasťahovali až na jar 2010. Svedkyňa uviedla, že časť domu považovala za
novostavbu, lebo v nej nebolo žiadne zariadenie, bola tam nová, 5 rokov stará strecha, nové zateplenie,

ohľadom ktorého svedkyňa I. predložila žalobcovi s manželkou kolaudačné rozhodnutie z roku 2007.
Svedkyňa popísala, že vady domu zistili v zime 2010/2011, kedy si všimla, že fúka spod podlahových
líšt ,v izbách bola zima aj keď kúrili na plný výkon, podlaha bola chladná aj keď tam boli parkety a
podlahové kúrenie a najhoršie to bolo po obvode izieb zo severnej strany. Hneď po nasťahovaní si
svedkyňa všimla, že fľak, ktorý mal byť opravený sa začal zväčšovať a neskôr do izieb zatekalo zo

stropov. Už v prvé leto si svedkyňa všimla, že vo všetkých priestoroch druhého nadzemného podlažia
je veľmi horúco, avšak pozornosť tomu začala venovať až v zime, kedy si zaobstarali termosnímky a
dali si vypracovať znalecké posudky, aby zistili v čom spočíva problém s výkyvom teplôt. Svedkyňa ďalej
popísala náklady v súvislosti s prevádzkou domu a to, že keď jej svedkyňa I. predložila účet SIPO, poprepočteznehovyplývalo,ženákladyzodpovedaliveľkostidomu.Uviedla,žedomkupovalisožalobcom
na súkromné bývanie a aj na podnikanie, na ktoré sa dom aj využívajú, pričom náklady idú na firmu a
ako rodina majú nájomnú zmluvu.

30. V danom štádiu konania, advokát žalobcu navrhol na preukázanie nároku na požadovanú zľavu
z kúpnej ceny vo veci vykonať ďalšie znalecké dokazovanie, znalcom z odboru stavebníctvo, odhad
nehnuteľností a odhad hodnoty stavebných prac, a to konkrétne za účelom určenia vád nehnuteľnosti a
ceny na ich odstránenie, od ktorej odvodzuje stanovenie primeranej zľavy z kúpnej ceny. K námietkam

protistrany uviedol, že v danom prípade ide o kúpnu zmluvu, kedy nemožno aplikovať na daný vzťah
všeobecné ustanovenie § 504 OZ, nakoľko sa naň vzťahuje špeciálna úprava podľa § 599 OZ o
zodpovednosti za vady, pričom žalobca si nárok o zodpovednosti uplatnil v lehote do 24 mesiacov
od prevzatia predmetu kúpy, tzn. včas. Ako hlavnú vadu označil advokát žalobcu, s poukazom na
predložené listiny (najmä list zo dňa 20.07.2011 a následné výzvy), vadu strešnej konštrukcie, ktorá je
najnákladnejšia a ktorá vyplýva z posudku Ing. Adamovského, pričom ani žalovaní 1/ a 2/ a ani žiadny

zo svedkov neupozornili pred kúpou žalobcu na zlé osadenie strechy. Čo sa týka kvality zateplenia
a zistených závad, advokát žalobcu uviedol, že nejde o dodržanie súčasných noriem, podľa ktorých
posudzovalznalecIng.Adamovskýrealizáciuzatepleniastavbyaleoto,abyzatepleniespĺňalozákladné
funkcie, čo v danom prípade, podľa posudku znalca zateplenie stavby nespĺňa. V prípade, že by zmluvné
strany uviedli v zmluve vady prevádzanej nehnuteľnosti, podpisom zmluvy by ich kupujúci akceptoval,

avšak sa tak nestalo a preto má právo využiť ochranu zákona a v dvojročnej lehote od prevzatia
veci uplatniť nároky zo zodpovednosti za vady, vrátane skrytých. Ohľadom kúpnej ceny sa v zmluve
neuvádza žiadna zľava a predstavuje iba dohodu strán odrážajúcu dohodu medzi ponukou a dopytom
a odzrkadľujúcu stav nehnuteľnosti na základe jej ohliadky kupujúcim, s pohľadu nevyhovujúceho stavu
suterénu a sčasti prízemia s tým, že dom je zateplený a má novú strechu. K prevzatiu nehnuteľnosti

prišlo 31.08.2009 a keďže sa žalobca s rodinou nasťahovali do nehnuteľnosti až na jar 2010, vytýkané
vady sa mohli prejaviť až ďalšiu zimu, tzn. 2010-2011, a až potom si mohol dať žalobca vyhotoviť za
týmto účelom posudky.

31. Advokát žalovaných 1/ a 2/ v danom štádiu konania ďalšie znalecké dokazovanie namietal ako

nadbytočné a žiadal žalobu ako nedôvodnú zamietnuť, predovšetkým z dôvodu preklúzie nároku,
nakoľko vady neboli vytknuté bez zbytočného odkladu v zmysle § 504 a § 599 OZ. Uviedol, že je
potrebné rozlišovať pri aplikácii § 599 OZ či ide o hnuteľné alebo nehnuteľné veci a špeciálne pri
nehnuteľnostiach je významným to, či ide o novostavbu alebo staršiu nehnuteľnosť. Zdôraznil, že
v konkrétnom prípade všetky etapy výstavby (2000 a 2007) vyhovovali požiadavkám kolaudačného

konania, pri ktorom neboli zistené závady, pričom ide o staršiu nehnuteľnosť, dostavovanú na viac
etáp. Poukázal na okolnosti uzatvorenia zmluvy, najmä skutočnosť, že žalobca kupoval nehnuteľnosť
predovšetkým na podnikateľské účely a preto okolnosť, kedy sa v skutočnosti nasťahovala do domu
jeho rodina nie je právne významné. Žalobca spočiatku popieral, že oproti pôvodnej kúpnej cene na
ktorú zareagoval, došlo k jej výraznému zníženiu, a až neskôr pripustil túto zľavu z ceny nehnuteľnosti

a to nielen oproti ponuke predávajúcivh, ale oproti všeobecnej cene stanovenej znalcom (Ing. Encinger)
v čase prevodu. Advokát žalovaných uviedol, že táto zľava odrážala technický stav stavby a potrebu
jej opravy, čo bolo v Kúpnej zmluve vyjadrené v bode 6.2. formuláciou, že „kupujúci si nehnuteľnosti
podrobne prehliadol a v danom stave ich kúpil“, obdobne ako v zmysle § 501 OZ. Uviedol, že práve pri
predaji staršej veci ako v danom prípade, kedy existuje riziko vád sa používa v praxi uvedená formulácia

na potvrdenie, že vec kupuje kupujúci v danom stave a nie ako novostavbu, kde je plná záruka za
realizované stavebné práce. Čo sa týka tvrdení žalobcu o vadách strešnej konštrukcie, skrytých alebo
zjavných, tieto advokát žalovaných namietal ako nepravdivé, nakoľko bola skolaudovaná v roku 2007
bez závad.

32. Na základe návrhu strany žalobcu, súd následne nariadil uznesením č. k. 43C/26/2012-245 z
29.10.2013 v konaní znalecké dokazovanie Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity (ÚSI ŽU),
ktorý vypracoval Znalecký posudok č. 230/2017 z 27.10.2017, v ktorom zodpovedal nasledovné otázky :
1) Stanoviť všeobecnú hodnotu špecifikovanej nehnuteľnosti ku dňu uzatvorenia kúpnej zmluvy
19.06.2009

2) Identifikovať všetky závady a nedostatky (zjavné a skryté) na špecifikovanej nehnuteľnosti
3) Ohodnotiť náklady na odstránenie zjavných a skrytých vád stavebných prác, elektrotechnických,
plynových a vykurovacích zariadeniach špecifikovanej nehnuteľnosti4) Určiť či finančný rozdiel 163.900 euro, medzi všeobecnou hodnotou v čase predaja špecifikovanej
nehnuteľnosti znalcom Ing. Encingerom sumou 695.000 euro a dohodnutou kúpnou cenou 531.000 euro
dostatočne odzrkadľuje vady nehnuteľnosti , či už zjavné alebo skryté

5) Posúdiť vady nehnuteľnosti uvedené v posudku Ing. Adamovského na strane 16 ako skryté, či boli
zistiteľné odbornou ohliadkou v čase kúpy, resp. diferencovať ktoré boli zistiteľné a ktoré nie
6) Posúdiť s prihliadnutím na Odborné stanovisko Ing. Horňáka, či je možné posudzovať kvalitu
zateplenia podľa normy STN 732901 z roku 2008, keď zateplenie bolo vyhotovené pred jej účinnosťou
7) Stanoviť aké stavebné predpisy alebo technické normy na zateplenie budov platili pred rokom 2008

a posúdiť zateplenie z pohľadu noriem platných v čase realizácie zateplenia.
Znalecký ústav na základe listín v spise, ohliadky vykonanej dňa 28.04.2015, vyhotovenej
fotodokumentácie, vyžiadanej projektovej dokumentácie, tvoriacej podklad rozhodnutia o povolení
užívania stavby z 13.08.2007, výpisom z LV, katastrálnou mapou, projektovej dokumentácie pôdorysu
stavby, prístavby a ďalšej stavebnej dokumentácie vyžiadanej ÚSI ŽU od strán sporu, zodpovedal
uvedené otázky nasledovne:

K otázke 1) všeobecnú hodnotu špecifikovanej nehnuteľnosti (stavby a pozemkov) ku dňu uzatvorenia
kúpnej zmluvy 19.06.2009, ústav stanovil v sume 518.000 € (bod 3.3)
K otázke 2) pri identifikovaní závad a nedostatkov (zjavných a skrytých) na špecifikovanej nehnuteľnosti,
vychádzal znalecký ústav z listu žalobcu z 20.07.2011, ktoré si uplatnil voči žalovaným 1/ a 2/ a zo
skutkového stavu rodinného domu zisteného ohliadkou dňa 28.04.2015, popísal ich na liste č. 28 až 33

posudku tak, že okrem závad špecifikovaných Ing. Adamovským, znalecký ústav zistil ohliadkou ďalšie
vady, ktoré neboli žalobcom vytýkané (neuplatnil si ich, závady 1 až 6), a to :
- vlhnutie obvodových stien (v podzemnom podlaží v pristavenej časti suterénu), keď v prvom
podzemnom podlaží boli dodatočne odstránené vnútorné niektoré časti stavby (vnútorné keramické
obklady, časti vnútorných omietok aj časti niektorých priečok, ktoré vykonal súčasný vlastník/žalobca);

vlhkosť pravdepodobne prenikala z okolitej zeminy v dôsledku nevyhotovenej alebo nefunkčnej
vonkajšej hydroizolácie v časti prístavby podzemného podlažia, ktorá je však skrytá pod terénom a nie
je vizuálne preskúmateľná;
- dvojitá stena, na ktorú počas obhliadky upozornil žalobca, že v prvom podzemnom podlaží (v miestnosti
chladiaci box), bola zhotovená duplicitná stena, pravdepodobne dodatočne, vymurovaním z plných

tehál a v čase obhliadky bola ľavá horná časť tejto steny odstránená (vybúraná) a za vybúranou časťou
bol viditeľný keramický obklad stien; existencia doplnenej steny nemá negatívny vplyv na užívanie
priestoru
- nákladný výťah, ktorý bol v čase ohliadky
- poškodenie steny v sklade na prízemí, kde bola vybúraná časť obvodovej tehlovej steny a bola viditeľná

tepelná izolácia, zhotovená v rámci vonkajšieho zatepľovacieho systému a nebolo uvedené kedy došlo
k poškodeniu;
- elektroinštalácia v prevádzkovej časti domu (v bývalej mäsovýrobe), je podľa vyjadrenia žalobcu vadná
a prejavuje sa iskrením, rozvody sú lokálne nefunkčné, revízia nebola pravdepodobne vykonaná;
- kotol ústredného kúrenia a vykurovací systém v prevádzkovej časti domu, bol podľa vyjadrenia

žalobcu počas obhliadky nefunkčný a pravdepodobne na ňom neboli vykonané servisné kontroly; v
čase obhliadky bol napojený na rozvody zemného plynu a studenej a teplej vody; na rozvod ústredného
vykurovania nebol napojený a preto v tejto časti nemohol byť prevádzkovaný;
Ďalej ústav popísal zistenie nasledovných vád, ktoré žalobca vytkol (závady 7 až 10) a to:
- zatekanie steny nad schodiskom - ústav konštatoval, že podľa polohy zatekania predpokladá, že túto

závadu spôsobuje zlá hydroionizácia a chýbajúce klampiarske konštrukcie na terase nad priestorom;
- lokálne praskliny vnútorných omietok - ústav konštatoval, že na vnútorných maľbách sa lokálne v malej
miere vyskytovali praskliny;
- zatekanie podhľadov v kúpeľni - boli identifikované vysušené stopy zatekania vody z podstrešného
priestoru, pričom v čase obhliadky vlhkosť na poškodených miestach zistená nebola;

- nedostatočné vyspádovanie časti strešných žľabov - bola vykonaná ústavom skúška funkčnosti odtoku
vody, na základe ktorej možno konštatovať, že nebol zabezpečený dostatočný odtok vody dôsledkom
nedokonalého vyspádovania, čomu sekundárne prispeli nahromadené nečistoty v žľabe, ktoré treba
odstraňovať v rámci bežnej údržby.
K otázke 3) ohodnotenia nákladov na odstránenie zjavných aj skrytých vád stavebných prác, k

jednotlivým nákladom na opravy podľa Znaleckého posudku č. 6/2011 Ing. Schulzovej, znalecký ústav
uviedol, že navrhovanú opravu zateplenia jeho celoplošnou demontážou a nahradením novým, s
prihliadnutím na posúdenie teplotechnických vlastností obvodových stien domu, vo vzťahu k zisteným
závadám nepovažuje za potrebnú, rovnako tak navrhovanú opravu vnútorných podhľadov, výmenustrešných konštrukcií, pričom záverom uviedol, že ústav navrhuje iný technologický postup opravy závad
strešnej konštrukcie. K vyčísleniu nákladov opravy ústav uviedol, že po analýze možných spôsobov
opráv, tieto rozdelil na dve časti a to lokálne opravy zateplenia fasády, vnútorných omietok na poschodí,

úprava povrchov na terase a balkóne a oprava strešnej konštrukcie, pričom náklady na túto časť ústav
vyčíslil v sume 46.721,91 € bez DPH a druhú časť predstavujúcu sanáciu obvodovej časti prístavby
suterénu a terasy na časťou suterénu nad ulicou, vyčíslil v sume 13.667,70 € bez DPH; k vadám na
elektrotechnickomzdvíhacomzariadení,vadáchnavykurovaníaplynovýchzariadeniachznaleckýústav
uviedol, že závady neboli vizuálne zistené, sú však dlhodobo nepoužívané, resp. nefunkčné (výťah),

pričom žalobca si tieto ani neuplatňoval.
K otázke 4) k určeniu, či finančný rozdiel 163.900 € zohľadňuje vady nehnuteľnosti znalecký ústav
uviedol, že ZP č. 19/2009 Ing. Encingera nezohľadňuje negatívny vplyv vád pri stanovení všeobecnej
hodnote rodinného domu, avšak uvedená suma 163.900 €, ako dohoda dvoch zmluvných strán a s
ohľadom na všeobecnú hodnotu nehnuteľností určenú k 19.03.2009 Ing. Encingerom v sume 695.000
€ a všeobecnú hodnotu určenú ÚSI ŽU k 19.06.2009 v sume 518.000 € (odpoveď na otázku 1), môže

odzrkadľovať zníženie všeobecnej hodnoty stavieb z titulu výskytu vád.
K otázke 5) posúdenia vád nehnuteľnosti uvedené v posudku Ing. Adamovského (str. 16 = 1/ až 18/
z odseku 19 rozsudku) či a ktoré boli skryté (zistiteľné odbornou ohliadkou v čase kúpy) a ktoré nie,
znalecký ústav uviedol, že skrytými vadami sú vady pod bodmi 1/, 4/, 5/, 6/, 8/, 9/ 10/, 12/ až 18/;
pravdepodobne skrytými sú vady pod bodmi 3/ a 7/ a pod bodmi 2/ a 11/ išlo o vady zjavné, zistiteľné

ohliadkou.
K otázke 6) ohľadom možnosti posúdenia kvality zateplenia podľa normy STN 732901 z roku 2008 s
prihliadnutím na Odborné stanovisko Ing. Horňáka, znalecký ústav sa stotožnil so záverom menovaného
znalca, že posudzovať kvalitu zateplenia stavby, resp. stavebných úprav z 23.04.2007 nie je prípustné
podľa normy platnej od mája 2008, tzn. zateplenia vyhotoveného pred jej účinnosťou.

K otázke 7) stanovenia stavebné predpisov a technických noriem na zateplenie budov pred rokom
2008 a posúdenia zateplenia z pohľadu noriem platných v čase realizácie zateplenia, znalecký ústav
uviedol záver, že východiskovou právnou normou je stavebný zákon č. 50/2008 Zb. a problematiku v
oblasti stavebnej tepelnej techniky usmerňovali vybrané STN, pričom rozhodujúcou je STN 730540-2
a ďalšie na ňu nadväzujúce, ktoré boli platné od marca 2002 do júla 2012. Technické požiadavky

na zatepľovacie systémy upravovala STN 730551 platná od apríla 1999 do mája 2008. Na základe
dostupných údajov znalecký ústav konštatoval, že rozhodujúca časť obvodových stien rodinného domu
vyhovuje požadovaným normám, časť pôvodných obvodových stien im nevyhovuje a nevyhovuje im
konštrukcia terasy, ríms a strop nad najvyšším podlažím, ktoré je potrebné opraviť tak, aby spĺňali
požadované kritériá.

33. Advokát žalobcu v konaní ďalej argumentoval tým, že žalobca, ktorý kúpil na základe Kúpnej
zmluvy z 19.06.2009 a protokolárne prevzal Zápisom o odovzdaní nehnuteľnosti zo dňa 31.08.2009
od žalovaných 1/ a 2/ nehnuteľnosť, v zákonnej dvojročnej lehote listom z 20.07.2011 si uplatnil u
žalovaných nárok na zľavu z kúpnej ceny, čomu žalovaní nevyhoveli. Uviedol, že žalobca začal užívať

nehnuteľnosť až na jar 2010 a nasledujúcu zimu 2010/2011 zistil teplotné rozdiely a začal zisťovať
príčinu,nakoľkoažpojejustálenísimoholužalovanýchuplatniťnárok.Malzapreukázané,žesajednáo
vadnú nehnuteľnosť so skrytými vadami. Žalobca preto žalobou podanou dňa 04.06.2012 si uplatnil voči
žalovaným nárok na primeranú zľavu za vady nehnuteľnosti, ktorú kúpil, avšak nie za vady tých častí,
ktoré boli skolaudované pred rokom 2007, tzn. za vady podzemného podlažia a prvého nadzemného

podlažia. Advokát žalobcu uviedol, že z kúpnej zmluvy, preberacieho protokolu a výpovede svedkov je
zrejmé, že žalobca nebol upozornený na vady kupovanej nehnuteľnosti, ktorá bola skolaudovaná v roku
2007, najmä na zle vykonané a nefunkčné zateplenie a na zle osadenú strechu, ktorá vytvára tepelné
mosty. Ohľadom ustanovenia čl. 6.2. kúpnej zmluvy zdôraznil, že toto zmluvné ustanovenie spravodlivo
delízodpovednosťzavadymedzi predávajúcehoakupujúceho,pričompredávajúcinesiezodpovednosť

za vady skryté a kupujúci za vady ostatné a v žiadnom prípade ho nemožno vykladať ako modernú
verziu archaického názvu „ako stojí a leží", čo tvrdia žalovaní v snahe sa zbaviť svojej zodpovednosti.
Namietal, že neobstojí ani argumentácia žalovaných , že výsledná kúpna cena je so zľavou, nakoľko ide
o vady skryté a žalovaní ničím nepreukázali, že by žalobcu na ne upozornili a zo zákona predávajúci
zodpovedá za vady predávanej veci, ktoré táto vec mala v čase kúpy, čo je daný prípad. Stavba bola

aj predmetom znaleckého dokazovania, zateplenie aj strecha sú tie isté, ako boli v čase predaja stavb,
pričom podľa všetkých znaleckých posudkov sa jedná o skryté vady. Dohodnutá kúpna cena uvedená
v zmluve zodpovedá ponuke a dopytu, a pri danej cene bol ochotný žalobca nehnuteľnosť kúpiť s
tým, že ju kupuje v takom stave, v akom sa javila navonok po jednotlivých etapách rekonštrukciepôvodnej stavby a s takmer novou strechou a zateplením (skolaudované v roku 2007). Advokát žalobcu
uviedol, že dohodnutá kúpna cena nebola predmetom jednania o zľave za vady počas obhliadok a bola
znížená predávajúcimi na prvom stretnutí, s cieľom konečne nehnuteľnosť predať, čo dokazuje výpoveď

svedkyne I. (pôvodnej spoluvlastníčky nehnuteľnosti spolu s manželom, ktorí nehnuteľnosť previedli na
žalovaných), ktorá uviedla, že pôvodnú kúpnu cenu 30 mil. Sk postupne znižovali, keďže záujemcovia
sa nehlásili a posledná ponuku na ktorú reagoval žalobca bola 19.800.000,- Sk, z ktorej bola svedkyňa v
prípade vážneho záujmu ochotná zľaviť na sumu 15.160.000 Sk. Tiež tvrdil, že aj z posudku znaleckého
ústavu USI ŽI určená všeobecná hodnota nehnuteľností, bez zohľadnenia skrytých vád v sume 518.000

EUR (15.605.268,-Sk) je suma veľmi blízka dohodnutej kúpnej cene medzi žalobcom a žalovanými
v kúpnej zmluve. K námietka advokáta žalovaných, že predávajúci v zmluve neprehlásili a netvrdili,
že dom je zateplený a ani kupujúci si takúto vlastnosť v zmluve nevymienili ako podmienku advokát
žalobcu uviedol, že o tejto skutočnosti ho informovali pri obhliadke nehnuteľností pred samotnou kúpou
a žalobca mal za to, že dom kupuje so skoro novou strechou a zateplením a do týchto položiek nebude
nutné v dlhodobom rámci investovať. Žalobca nenamieta platné normy v čase vykonania zateplenia,

avšak požaduje funkčné zateplenie, pričom merania vykonané termokamerou, akceptoval v posudku č.
19/2011 Ing. Adamovský dokazujeú úplnú nefunkčnosť zateplenia. Preto sa žalobca v zákonnej lehote
obrátil na súd a žalovanú sumu určil na základe nákladov, ktoré je nutné vynaložiť na odstránenie vád
podľa záverov v znaleckom posudku č. 19/2011, vypracovanom Ing. Peter Adamovským a znaleckým
posudkom č. 6/2011, vypracovanom Ing. Iveta Schultzovou. Charakter vád je ustálený znaleckým

posudkom Ústavom súdneho inžinierstva ŽI č. 230/2017. Na základe týchto posudkov si žalobca
uplatňuje náklady na odstránenie závad (nedostatkov) rodinného domu, tak ako sú uvedené v bodoch
1/ až 18/ v odseku 19. rozsudku, formou zľavy z kúpnej ceny nehnuteľností.

34. Advokát žalovaných 1/ a 2/ k veci ďalej uviedol, že v kúpnej zmluve je na dvoch miestach

v Čl. 6.2. a 6.9. výslovne uvedené, že kupujúci kupuje nehnuteľnosť v danom stave po podrobnej
prehliadke a toto slovné vyjadrenie je obsahovo totožné s archaickým pomenovaním kúpy „ako stojí
a leží“. Poukazoval, na to, že výklad a aplikáciu normy treba vidieť aj v súvislostiach. Žalobca si
nehnuteľnosť prezeral viackrát podrobne a za pomoci odborníkov, zdôrazňoval že nehnuteľnosť kupuje
na podnikateľské účely, čo je zachytené v kúpnej zmluve v čl. 3.3. a že ju plánuje prerábať. Žalobca

ako kupujúci v súvislosti so stavom domu s predávajúcimi zjednal veľmi podstatnú zľavu, pričom
argumentoval potrebou rekonštrukcie a bolo evidentné, že dom nie je nový a že bol stavaný na etapy
počas desaťročí. Predávajúci so zľavou súhlasili, i keď v čase kontaktu kupujúceho s predávajúcimi
nehnuteľnosť ponúkali na predaj za 21 miliónov Sk (tzn. 697.000 €). Dojednaná cena bola napokon
531.100 euro, čo predstavuje dojednanú zľavu 163.900 euro. Zotrval na námietke preklúzie uplatnenia

nároku žalobcu. Uviedol, že § 599 OZ obsahuje dve podmienky právne účinného uplatnenia nároku zo
zodpovednosti za vady a to : (i) uplatnenie vád u predávajúceho bez zbytočného odkladu /subjektívna
lehota/ a (ii) objektívna lehota 24 mesiacov. Žalobca si ako kupujúci uplatnil u predávajúcich svoj
nárok tesne pred vypršaním objektívnej lehoty 24 mesiacov, avšak podľa žalovaných nestihol uplatniť
nárok bez zbytočného odkladu, tzn. v subjektívnej lehote. K objasneniu termínu uvedeného v § 504

OZ „bez zbytočného odkladu po tom, čo mal možnosť vec prezrieť“ advokát žalovaných uviedol, že
termín bez zbytočného odkladu je treba vykladať tak, že uplatnenie nároku na súde je podmienené
predošlýmvytknutímvádbezzbytočnéhoodkladupotom,čomalmožnosťvecisiprezrieť,ktorúzákonnú
podmienku žalobca nesplnil, čo zakladá dôvod na zamietnutie žaloby. Žalobca ako kupujúci pritom mal
možnosť vec si prezrieť aj pred kúpou a to opakovane, ale najmä po kúpe, ihneď, ako mu po kúpe

bola odovzdaná a to aj odborníkmi a je právne nedôležité tvrdenie žalobcu, že sa do domu nasťahovali
až neskôr a preto až neskôr zistil vady. Aj znalcovi Ing. Adamovskému zadal žalobca hľadať vady
až 20.04.2011. Žalobcu v konaní neprezentoval akceptovateľný dôvod, prečo nemohol nehnuteľnosť
prezrieť hneď po jej prevzatí. Zákonodarca zároveň okrem uvedenej subjektívnej lehoty stanovil aj
dlhšiu objektívnu lehotu 24 mesiacov, v rámci ktorej musí kupujúci vytknutie vád stihnúť. Z praktického

hľadiska môže nastať situácia kúpy na diaľku, následný dlhodobý pobyt v zahraničí, alebo chorobný stav
neumožňujúci prezrieť kúpenú vec. V takom prípade by kupujúci ihneď po odpadnutí takejto prekážky
musel vady vytknúť bez zbytočného odkladu, avšak najneskôr do 24 mesiacov. To zároveň neznamená,
že každý kupujúci môže vytknúť vady až do uplynutia 24 mesiacov od prevzatia veci, bez splnenia lehoty
výtky bez zbytočného odkladu. V danom prípade bola kúpna zmluva uzavretá dňa 19.06.2009 a vklad

vlastníckeho práva bol katastrom povolený dňa 28.07.2009, kedy sa žalobca stal vlastníkom, pričom
fyzicky odovzdaná bola nehnuteľnosť žalobcovi dňa 31.08.2009. Po tomto termíne mal žalobca zistiť a
vytknúť vady bez zbytočného odkladu po tom, čo nehnuteľnosť prevzal. Nakoľko žalobca vytkol vady
žalovaným až listom z 20.07.2011, nemožno to považovať za uplatnenie zodpovednosti bez zbytočnéhoodkladu. Advokát žalovaných uviedol, že zákonodarca účelovo stanovil do ustanovení § 504 a 599 OZ
limitujúcu lehotu na uplatnenia práv zo zodpovednosti za vady bez zbytočného odkladu zjavne z dôvodu,
aby stav právnej neistoty netrval dlho. Ide o právnu formu subjektívnej lehoty, ktorú musí kupujúci subjekt

dodržať. Túto lehotu uplatnenia bez zbytočného odkladu nemožno opomenúť a využiť výtku vád iba v
objektívnej lehote (6 mesiacov podľa § 504 OZ a 24 mesiacov podľa § 599 OZ). Preto žalobu možno
úspešne podať iba ak žalobca predtým bez zbytočného odkladu uplatnil u predávajúceho svoje právo zo
zodpovednosti za vady (§ 504 OZ). Ďalej advokát žalovaných poukázal na to, že žalobca predal kúpnou
zmluvou z 19.12.2011 predmetnú nehnuteľnosť svojej firme TECHNOPLUSS, s.r.o. čo vyplýva z LV č.

538, údajne za pôvodnú cenu zníženú o hodnotu žalovaných vád a neponúkol nehnuteľnosť na voľnom
realitnom trhu za trhovú cenu, vzhľadom k čomu je právne diskutabilné, či v takomto prípade má žalobca
aktívnulegitimáciu,resp.čijehouplatňovanýnároknezanikol.Napokonsaadvokátžalovanýchvyjadrilaj
k vecnej stránke sporu. Poukázal na to, že súd dal vyhotoviť znalecký posudok nie z dôvodu prejudikácie
oprávnenosti žaloby, ale objektivizácie tzv. skrytých vád, ich ohodnotenia a porovnanie s prvotnou
zľavou, pričom potreba porovnania hodnôt vád a prvotnej zľavy je evidentná v otázke a odpovedi znalca

č. 4., kde sa v odpovedi uvádza, že zníženie kúpnej ceny (zľava 163.900 € pokrýva/je vyššia, ako
ohodnotené vady) a táto otázka má význam z pohľadu súladnosti práva s dobrými mravmi. Znalecký
posudok v otázke č. 3 ohodnotil vady domu v menšom rozsahu vecne i hodnotovo ako žaloba, pričom
ohodnotenie zjavne obsahuje aj vady zjavné aj vady skryté, keď v otázke č. 5. rozčlenil ohodnotené
vady na zjavné a skryté a prehodnotil tým posudok, ktorý bol podkladom žaloby. Za skryté považoval

vady označené č. 1, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16,17 a18; za zjavné považoval vady č. 2 a 10
a za čiastočne zjavné i skryté považoval vady č. 3 a 7. Vady ktoré boli zjavné pri ohliadke i čiastočne
zjavné, je treba vylúčiť. Vady uplatnené žalobcom a týkajúce sa zateplenia tvoria podstatu ohodnotenia
vád v otázke č. 3 posudku a sú uvedené pod č. 1, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 12 a14. Sú vytýkané s odkazom na
neskôr platnú normy, ktorú však nemôžno aplikovať na zateplenie predmetného domu realizované pred

jej účinnosťou, čo potvrdil aj znalec v odpovedi na otázku č. 6. a v odpovedi na otázku č. 7, ods. 2 znalec
posúdil zateplenie v prevažne vyhovujúce a v menšej časti, skoro vyhovujúce vtedy platným predpisom.
Za nevyhovujúce určil konštrukcie terasy, balkónov, ríms a strop nad najvyšším podlažím. Advokát
žalovaných na základe uvedeného žiadal žalobu zamietnuť z dôvodu zbavenia sa zodpovednosti za
akékoľvek vady, nakoľko zmluva bola uzavretá v zmysle § 501 Občianskeho zákonníka, pričom zľava z

pôvodnejkúpnejcenyzohľadňovalatechnickýstavnehnuteľnostiavychádzalazposudkuIng.Encingera
vyhotoveného pre účely prevodu a napokon žalobca neuplatnil vady bez zbytočného odkladu v zmysle §
599 OZ, z a preto v subjektívnej lehote si neuplatnil právo zo zodpovednosti za vady a preto mu zaniklo.
Preto aj znalecké dokazovanie považoval od počiatku za nadbytočné, pričom znalecký ústav spôsobil
prieťahy. Zároveň však posudok ústavu zodpovedal základné otázky: porovnanie zníženia kúpnej ceny

s hodnou požadovaných opráv a vylúčenie vád zateplenia z dôvodu, že v čase zatepľovania neplatila
súčasná prísnejšia legislatíva. Na podporu uvedenej argumentácie advokát žalovaných odkázal na
výkladové pravidlá ohľadom určovania lehôt a pojmu „bez zbytočného odkladu", vyjadrené vo viacerých
rozhodnutiach NS SR a odbornej literatúre (rozhodnutie NS SR č. 4Obdo 32/2007, NS SR 5Tdo 32/2012,
OS BAI 38Cb 91/2014, KS BA 1Cob 385/2013, Akademik Štefan Luby: Výber z diela a myšlienok, Prof.

JUDr. Oľga Ovečková, DrSc.: Určenie lehoty všeobecným spôsobom).

35. Podľa § 499 Občianskeho zákonníka, kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec
v čase plnenia má vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a
účelu zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.

36. Podľa § 504 Občianskeho zákonníka, nadobúdateľ môže uplatňovať nárok zo zodpovednosti za
vady na súde len vtedy, ak vytkol vady bez zbytočného odkladu po tom, čo mal možnosť vec prezrieť.
Nadobúdateľ môže vadu vytknúť najneskôr do šiestich mesiacov, pokiaľ zákon neustanovuje inak. Ak
v tejto lehote nevytkne vadu, právo zanikne.

37. Podľa § 507 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak nemožno vadu odstrániť a ak nemožno pre ňu vec
užívať dohodnutým spôsobom alebo riadne, je nadobúdateľ oprávnený domáhať sa zrušenia zmluvy.
Inak sa môže nadobúdateľ domáhať buď primeranej zľavy z ceny, výmeny, alebo opravy alebo doplnenia
toho, čo chýba.

38. Podľa § 507 ods. 2 Občianskeho zákonníka, práva vyplývajúce zo zodpovednosti za vady môžu byť
pri jednotlivých záväzkoch upravené zákonom alebo dohodnuté účastníkmi inak.39. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

40. Podľa § 598 Občianskeho zákonníka, kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré
mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.

41. Podľa § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez

zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady
vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

42. Podľa § 599 ods. 2 Občianskeho zákonníka, právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže
kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1.

43. Za vadu veci v zmysle ,,,,OZ sa považuje neexistencia takej vlastnosti veci, ktorá sa pri veci určitého
druhu, veku a ceny všeobecne predpokladá a v dôsledku ktorej je možnosť využitia veci podstatne
znížená. Pri rodinnom dome možno za takúto vadu spravidla považovať nefunkčné kúrenie, kanalizáciu,
nevhodnú izoláciu a obvodové múry s konštrukčnými chybami (40/1996 ZSP).

44. V citovaných ustanoveniach je obsiahnutá úprava vzniku a uplatnenia nárokov zo zodpovednosti za
vady veci, ktorá je právnym dôsledkom vadného plnenia a kompenzuje ujmu nadobúdateľa spočívajúcu
vo vade veci. Zodpovednosť za vady veci je objektívnou a nastupuje bez ohľadu na to či predávajúca
strana o vade vedela alebo nie. Občiansky zákonník neupravuje pri tejto zodpovednosti žiadne liberačné
dôvody a nie je možné sa jej zbaviť. Jej predpokladom je platné uzatvorenie záväzku a uplatňovať ju

môže iba nadobúdateľ veci. V § 499 až 510 OZ sú obsiahnuté všeobecné ustanovenia zodpovednosti za
vady, ku ktorým sú ustanovenia o zodpovednosti za vady pri jednotlivých zmluvných typoch, osobitnými
(lex specialis) a majú prednosť pred všeobecnou úpravou a § 499 OZ podmieňuje vznik zodpovednosti
za vady uzatvorením odplatnej zmluvy.

45. V ustanoveniach § 596 až § 600 OZ je obsiahnutá špeciálna úprava zodpovednosti za vady pri
kúpnej zmluve. Zákon predávajúcemu, u ktorého je predpoklad že pozná vlastnosti a stav predávanej
veci ukladá tzv. notifikačnú povinnosť, čo znamená povinnosť upozorniť kupujúceho na vady, ktoré sa
pri používaní prejavila a o ktorých predávajúci vie. Táto povinnosť sa týka všetkých vád (faktických aj
právnych, skrytých i zjavných) o ktorých predávajúci vie, avšak naopak sa netýka tých vád o ktorých

predávajúci nevedel, aj keby pri náležitej starostlivosti a pozornosti o nich vedieť mal. Dôkazné bremeno
o tom, že predávajúci o vade/-ách vedel, znáša kupujúci. Za vady, na ktoré predávajúci kupujúceho
upozornil pred predajom veci predávajúci nezodpovedá, rovnako ani za vady ktoré vznikli neskôr ako
došlo k prevodu a naopak, nesplnenie notifikačnej povinnosti má za následok vznik nároku kupujúceho
z vadného plnenia. Ako bolo uvedené, predávajúci z hľadiska objektívnej zodpovednosti zodpovedá

za všetky vady veci, ktoré mala v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy a aj za tie, ktoré sa prejavili
dodatočne, bez ohľadu či o nej predávajúci vedel a lebo nie. Zbaviť sa zodpovednosti za vady môže
iba ak na ne kupujúceho výslovne upozornil, čo je v podstate vylúčené pokiaľ ide o skryté vady veci, o
ktorých predávajúci nevedel a existovali v čase prevodu. V takomto prípade, ak dodatočne vyjde najavo
vada veci, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, môže si kupujúci uplatniť primeranú zľavu z

dojednanej ceny ak je vec použiteľná na daný účel, alebo ak je vec nepoužiteľná a vada neodstrániteľná,
má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť. V prípade vadného plnenia predávajúcim, § 599 OZ upravuje
osobitnýmspôsobomlehoty,vktorýchmusíkupujúciuplatniťsvojeprávozvadnéhoplnenia(lexspecialis
k § 504 OZ). Lehota upravená v prvej vete tohto ustanovenia „bez zbytočného odkladu“ má subjektívny
charakter a jej márnym uplynutím dochádza k zániku práva a vyjadruje potrebu bezodkladného splnenia

povinnosti, tzn. v najkratšom možnom čase z hľadiska objektívnych okolností, tzn. „ihneď ako ihneď ako
je to len možné“, avšak najneskôr „do 24 mesiacov“ ( druhá veta).

46. V danom prípade zistenie vád nehnuteľnosti, ktorá bola na etapy pristavovaná, sa javí ako časovo
náročnejšie. Zo zistených okolností však nevplývalo, že by odborné posúdenie vád nehnuteľnosti bolo

časovo náročné, a aj keď prisvedčíme, že žalobca mohol zisťovať vady pomocou odborníka, znalca,
nekonal „bez zbytočného odkladu“. Znalecký posudok pritom znalci vypracovali do mesiaca až dvoch.
Žalobca prevzal predmet kúpy dňa 31.08.2009, pričom v predzmluvných rokovaniach deklaroval využitie
nehnuteľnosti najmä na podnikateľské účely, čomu nasvedčovalo aj jej účtovné zaradenie, avšak tvrdil,že do nehnuteľnosti sa nasťahoval až na jar 2010 (tzn. cca o pol roka) z rodinných dôvodov. V súdnom
konaní nebol produkovaný žiaden dôkaz, odôvodňujúci takúto „pomalosť“ ohľadom užívania veci.
Navyše bolo zrejmé, že nejde o novú stavbu, už pri predzmluvných rokovaniach mohla stavba vyvolať

obavu, že okrem množstva zjavných vád a nedostatkov, bude mať aj vážne skryté vady. Napokon ani po
nasťahovaní si žalobca nedal vyhotoviť podrobný odborný posudok o technickom stave nehnuteľnosti a
rozsahu vád, na ktoré bol pred kúpou predávajúcimi upozornený. Až v závere ďalšej zimy 2011/2012,
tzn. takmer rok a pol po prevzatí veci, žalobca požiadal o vypracovanie znaleckých posudkov Ing.
Adamovského a následne Ing. Shultzovú. Tieto vady žalobca voči žalovaným formuloval v podstate ako

vady strešnej konštrukcie, ktoré boli dôsledkom zlého a neodborného zateplenia. Ostané vady, ktoré
vytkol žalobca listom z 20.07.2011 a ktorým si uplatnil nárok zo zodpovednosti za skryté vady veci podľa
§ 599 OZ, boli predovšetkým vady týkajúce sa zateplenia domu z roku 2007. Preto ohľadom námietky
preklúzie uplatňovaného práva, podľa názoru súdu žalobca zmeškal prekluzívnu lehotu vymedzenú
formuláciou„bezzbytočnéhoodkladu“,vzmysle§599OZ, ktoréjelexspecialisk§504OZupravujúcom
všeobecnú, zákonnú zodpovednosť za vady podľa § 499 OZ. Zo znenia § 504 a § 599 OZ vyplýva

notifikačná povinnosť kupujúceho, splnenie ktorej v prekluzívnej lehote, je hmotnoprávnou podmienkou
uplatnenia nároku zo zodpovednosti za vady. Žalobca mal už pred kúpou nehnuteľnosti dostatočný
čas na premyslenie, mal informácie ohľadom technického stavu nehnuteľnosti, resp. mal možnosť
si ich zabezpečiť alebo vyžadovať. O stave nehnuteľnosti sa pred jej kúpou podrobne informoval a
práve z dôvodu, že mal dostatok informácií o množstve zjavných vád nehnuteľnosti, ohľadom chladu,

zatečeného stropu, prasklín, vlhkosti v pivničných priestoroch, o potrebe značnej finančnej investície
do prvého nadzemného podlažia, dalo by sa predpokladať, že kupujúci žalobca sa bezodkladne po
prevzatí nehnuteľnosti ubezpečí, že nehnuteľnosť je v takom technickom stave, s akým sa oboznámil,
čo vyplýva práve z uvedených Čl. 6.2 a 6.9 kúpnej zmluvy. Ustanovenie § 599 úplne jednoznačne
stanovuje objektívnu a subjektívnu lehotu na uplatnenie nároku tým, že kupujúci musí vytknúť vady „bez

zbytočného odkladu“ a táto bezodkladnosť je vymedzená potom konkrétnymi skutkovými okolnosťami.
V danom prípade však žiadne osobitné a akceptovateľné dôvody, pre ktoré žalobca nevytkol vady
bezodkladnepoprevzatíveci,nebolianitvrdené,tzn.anipreukázané.Graviditamanželkyžalobcutakým
dôvodom iste nie je, práve naopak je predpoklad, že z tohto dôvodu bol žalobca prítomný v mieste
nehnuteľnosti a pokaiľ mal záujem nasťahovať sa do nehnuteľnosti aj s rodinou, mal bezodkladne zistiť,

či je nehnuteľnosť užívania schopná a či nemá vady, o ktorých nebol informovaný. Nie je vylúčené, že
k vytknutiu vád dôjde až v závere 24 mesačnej lehoty, avšak zároveň musí byť naplnená podmienka, že
aj v tomto prípade ide o bezodkladné vytknutie vád, až na konci objektívnej lehoty 24 mesiacov, ktorá
je maximálnou a v ktorej je potrebné najneskôr nárok uplatniť voči predávajúcemu, inak právo zaniká.
V danom prípade objektívna lehota 24 mesiacov dodržaná bola, avšak nenahrádza subjektívnu lehotu

ktorá bola zákonom stanovená v prvej vete § 599 ods. 1 OZ bez zbytočného odkladu. V konaní neboli
ani tvrdené žiadne také okolnosti, pre ktoré si kupujúci nepreveril stav nehnuteľnosti bezprostredne
po prevzatí v primeranej lehote, tzn. bezodkladne. Z výpovedí strán a svedkov vyplýva, že náznaky
vád, ktoré považuje za relevantné vady a pre ktoré sa žalobca domáha zníženia kúpnej ceny, sa začali
prejavovať už začiatkom zimy, v mesiacoch keď sa začalo kúriť (november 2010). K zadaniu posudku

alebo konania zo strany žalobcu prišlo až apríli 2011 a k podaniu žaloby 04.06.2012.

47. K otázke formulácie Čl. 6.2. Kúpnej zmluvy súd uvádza, že na daný prípade nemožno aplikovať §
501 OZ, aj keď jeho zjavným účelom bolo regulovať zodpovednosť za vady prevedenej nehnuteľnosti,
keďže išlo staršiu stavbu, ku ktorej boli v dvoch etapách pristavené ďalšie časti a uzatvoreniu zmluvy

predchádzali početné ohliadky nehnuteľnosti a oboma zmluvnými stranami boli konštatované výhrady
k jej technickému stavu, so záverom potreby rekonštrukcie z ktorého dôvodu došlo aj k dohode o
podstatnej zľave z kúpnej ceny. Ustanovenie § 501 OZ síce umožňuje zásadné vylúčenie zodpovednosti
scudziteľa za vady veci, ktorá je prenechaná tak, ako stojí a leží, ibaže vec nemá vlastnosť, o
ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil a aj naozaj zbavuje

predávajúcehozodpovednostizaškodu.Platítovšaklenvprípadepredajaveciúhrnom,tzn.vecivcelku,
nachádzajúcich sa na určitom mieste (napr. predaj dielne s náradím, vínnej pivnice so sudmi, vecí v
sklade,,,,,) a je dôsledkom právom predpokladaného zámeru jednej zmluvnej strany prenechať druhej
zmluvnej strane veci súhrnom určené, ktoré nadobúdateľ preberá ako celok bez ohľadu na ich kvantitu a
kvalitu, pričom požiadavku určitosti predmetu kúpy pri predaji vecí určených súhrnne je nutné vzťahovať

na vymedzenie tohto súhrnu za použitia údajov určených napríklad miestom, kde sa veci v určitom
čase nachádzajú, na ich druhové určenie a podobne; nemožno ju naopak stotožňovať s konkretizáciou
(individualizáciou) jednotlivých predávaných vecí, tzn. napr. aj nehnuteľností s identifikačnými údajmipotrebnými pre zápis do katastra (rozsudok NS ČR, sp. zn. 32 Odo 441/2003 z 26.11. 2003, Nález ÚS
SR III. US 48/2012-25 z 28.03.2012).

48. Preto v danom prípade nemožno uplatniť výklad v zmysle § 501 OZ, avšak možno uvedenú
formuláciu v Čl. 6.2. zohľadniť v súvislosti konkrétnymi okolnosťami, ktoré boli vykonaným dokazovaním
preukázané a to s preukázaním dôvodu dojednania zníženia pôvodnej kúpnej ceny 695.000 euro o
zľavu 163.900 euro, na dojednanú cenu 531.100 euro. Na uvedený Čl. 6.2. zjavne nadväzuje aj Čl.
6.9. Kúpnej zmluvy, v ktorom sa opätovne zdôrazňuje, že kupujúci bol predávajúcim informovaný o

technickom stave nehnuteľnosti a v takom ich preberá. Z Čl. 4.1. vyplýva že dojednaná celková kúpna
cena je 531.100 euro, ktorú žalobca uhradil z časti pri podpise zmluvy na bankové účty žalovaných a z
časti z úverových prostriedkov. Zmluva síce neobsahuje konkrétne ustanovenie o tom, že došlo v rámci
predkupných rokovaní k ponuke zo strany žalovaných na zníženie pôvodnej kúpnej ceny, avšak táto
skutočnosť nebola v zásade medzi stranami sporná a vyplývala z výsluchu strán a svedkov. Sporným
bol dôvod zľavy, keď žalobca uvádzal, že predávajúci znížili cenu preto, že nehnuteľnosť chceli konečne

predať a naopak žalovaní uvádzali, že dôvodom boli vady nehnuteľnosti, ktoré pri ohliadkach žalobca
zistil a konštatoval, a ktoré bolo zjavne potrebné opraviť v rámci rekonštrukcie a plánovej prestavby a z
tohto dôvodu pristúpili žalovaní k poskytnutiu zľavy z kúpnej ceny. Vzhľadom na skutočnosť, že práve
žalobcom (a jeho manželkou) oslovený znalec Ing. Encinger v čase ponuky nehnuteľnosti na predaj,
za týmto účelom stanovil v posudku č. 19/2009 z 27.03.2009 jej všeobecnú hodnotu so zohľadnením

daného technického stavu nehnuteľností porovnateľnú, resp. vyššiu ako bola ponúkaná kúpna cena a
zároveň bola preukázaná súčasná potreba odstránenia viacerých vád nehnuteľnosti a opráv a ďalších
nevyhnutných investícií deklarovaná žalobcom a jeho manželkou pri zvažovaní kúpy, uvedené logicky
odôvodňovalo zásadné zníženie kúpnej ceny o 163.900 euro, na ktorom sa v skutočnosti strany dohodli.
Je častým prípadom, že práve pri starších nehnuteľnostiach sa vyskytujú nezateplené konštrukcie,

resp. zastaralé systémy, problémovými s konštrukciami striech, nefunkčným vykurovaním, inštaláciami
bez potrebných revízií, problematickou elektroinštaláciou nevyhovujúcou súčasným normám, preto
je v záujme predávajúcich aj kupujúcich si ujasniť, aký je stav nehnuteľnosti, či zodpovedá veku a
môže mať okrem viditeľných vád aj skryté vady. V danom prípade nebolo sporným, že predávajúci
umožnili kupujúcemu dôkladnú obhliadku nehnuteľnosti aj v prítomnosti odborníkov, ktorých si prizval,

pričom všeobecná hodnota nehnuteľnosti zahŕňajúca aj jej technický stav a vady a bola stanovená
znalcom v čase jej prevodu v obdobnej výške ako bola ponuková kúpna cena nehnuteľnosti. Preto
vzhľadom množstvo vád, ktoré nahnuteľnosť mala, možno predpokladať, že práve zjavné vady stavby
a s tým súvisiaci aj predpokladaný výskyt skrytých vád, boli dôvodom, pre ktorý došlo k zľave k ceny
nehnuteľnosti a kúpna cena bola znížená o sumu 163.900 euro a aj dôvodom.

49. Podľa § 255 ods. 1 C.s.p. súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

50.Podľa§262ods.1C.s.p.onárokunanáhradutrovkonaniarozhodneajbeznávrhusúdvrozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

51. Podľa § 262 ods. 2 C.s.p. o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po
právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

1) O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd v súlade s princípom úspechu v konaní podľa § 255
ods. 1 C.s.p. tak, že žalovanému ako plne úspešnej strane sporu priznal podľa § 262 ods. 1 C.s.p. nárok
na náhradu trov konania, pričom o samotnej výške tohto nároku rozhodne súd podľa § 262 ods. 1 C.s.p.
samostatným rozhodnutím, vydaným vyšším súdnym úradníkom, po právoplatnosti tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje.
Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,

b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže žalobca podať návrh na vykonanie

exekúcie podľa Exekučného poriadku.