Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Friday, July 31, 2020

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 15C/32/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6117261679
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 07. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marek Bujňák

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2020:6117261679.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudcom JUDr. Marekom Bujňákom v právnej veci žalobcov: X./. Q. V., S..

XX.X.XXXX, M. V. XXA, XXX XX M., Č. R., X./. P. V., S.. 18.4.1993, bytom Slovenská 69, 056 01 Gelnica,
obaja právne zastúpení: JUDr. Rudolf Manik, PhD., MBA, MHA - ADVOKÁT s.r.o., IČO: 36861324, so
sídlom Masarykova 2, 040 01 Košice - Staré Mesto, proti žalovaným: X./. X. Q., S.. X.XX.XXXX, M. Z.. S.
XXX/XX, XXX XX Š. X., X./. X. Ž., S.. X.X.XXXX, M. V. XXX/XX, XXX XX Š. X., obaja právne zastúpení:
AK Peter Čabák, s.r.o., IČO: 51336448, so sídlom Rázusova 28, 040 01 Košice, o zaplatenie 3.000,-
eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a.

II. Žalobcovia v 1.a 2. rade sú povinní spoločne a nerozdielne nahradiť žalovaným v 1. a 2. rade trovy
konania v rozsahu 100%, o ktorých výške bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti
tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou došlou na tunajší súd dňa 19.7.2018 postúpením veci Okresným súdom Banská Bystrica
sa žalobcovia domáhali, aby súd zaviazal žalovaných na zaplatenie sumy vo výške 3.000,- eur s 5
% ročným úrokom zo sumy 3.000,- eur od 1.9.2017 do zaplatenia a náhrady trov konania na tom
skutkovozáklade,žežalovaníakobudúcipredávajúcinevrátiližalobcomakobudúcomkupujúcimzálohu

kúpnej ceny zaplatenej budúcimi kupujúcimi 12.6.2017 vo výške 3.000,- eur napriek výzve z 31.8.2017
a neuzatvoreniu kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve žalovaných z
k.ú. Š. X., zapísaných na LV č. XXXX.

2. Okresný súd Banská Bystrica v upomínacom konaní vydal dňa 4.4.2018 platobný rozkaz sp.zn.
20Up/593/2017 zhodný s petitom žaloby.

3. Proti vydanému platobnému rozkazu bol podaný odpor s odôvodnením, že žalovaní pohľadávku
vrátane príslušenstva považujú v celom rozsahu za nedôvodnú a neopodstatnenú. Pokiaľ si žalobcovia
uplatnili nárok na vrátenie zábezpeky vo výške 3.000,- eur prijatej ako prejav vážneho záujmu o kúpu/
prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam popísaným v rezervačnej zmluve zo dňa 12.6.2017 za
kúpnu cenu 89.990,- eur, vo svojom žalobnom návrhu opomínajú skutočnosť im dobre známu, pre ktorú
nemajú nárok na vrátenie zábezpeky v určenej výške. Žalobcovia na základe vážneho záujmu o kúpu/
prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam vo vlastníctve žalovaných po zvážení všetkých okolností,

opakovanej ohliadke nehnuteľnosti, zistenia finančných možnosti čerpania úveru, po ubezpečení
žalovaných o tom, že majú zabezpečené financovanie cestou hypotekárneho úveru v konkrétnej banke,
po preštudovaní emailom zaslanej rezervačnej zmluvy a jej doplnení o pripomienky žalobcov, pristúpili
strany dňa 12.6.2017 k uzavretiu rezervačnej zmluvy. Žalobcovia neboli schopní uzatvoriť kúpnu zmluvuz dôvodu potreby doriešenia administratívnych a formálnych úkonov predchádzajúcich uzatvoreniu
Zmluvy o hypotekárnom úvere, tak sa im poskytla lehota k doriešeniu hypotekárneho financovania.
Zmluvné strany sa zaviazali, že najneskôr do 24.7.2017 uzatvoria budúcu kúpnu zmluvu na prevod

nehnuteľnosti. V rezervačnej zmluve čl. III, bod 3.1 sa zároveň zmluvné strany dohodli na zložení
zábezpeky vo výške 3.000,- eur uhradenej v deň uzavretia zmluvy. Rovnako sa dohodli, že v prípade
ak v termíne nebude budúca kúpna zmluva uzatvorená, prijatá zábezpeka bude žalobcom ako budúcim
kupujúcim vrátená. Rovnako sa ale zmluvné strany dohodli v súlade s čl.. IV, bod 4.2, že v prípade ak v
termíne nebude uzavretá budúca kúpna zmluva z akýchkoľvek dôvodov na strane budúcich kupujúcich,

a to bez ohľadu na ich zavinenie, vzniká budúcemu predávajúcemu nárok na zmluvnú pokutu vo výške
3.000,- eur. Zmluvné strany sa tak dohodli na možnosti jednostranného započítanie nároku žalovaných
ako budúcich predávajúcich. Budúci kupujúci podpisom zmluvy súhlasili s určenou výškou zmluvnej
pokuty a spôsobom jej úhrady. Vzhľadom na skutočnosť, že v termíne do 24.7.2017 neboli žalobcovia
schopnízdôvodunaichstranepristúpiťkuzatvoreniubudúcejkúpnejzmluvy,atoajnapriekskutočnosti,
že už dňa 4.7.2017 žalovaní z nimi určeného kontaktného mailu zaslali návrh budúcej kúpnej zmluvy,

žalovaní pristúpili na žiadosť žalobcov k uzatvoreniu dodatku č. 1 k rezervačnej zmluve, ktorým sa
predĺžila lehota na uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy do 18.8.2017. Mailom z 1.8.2017 žalobcovia
oznámili žalovaným neschválenie hypotekárneho úveru v banke, u ktorej si žalobcovia podali žiadosť
o zároveň oznámili pretrvávajúci záujem o kúpu nehnuteľnosti, na základe čoho prejavili záujem o
využitie služieb hypotekárneho špecialistu W. Š., ktorý im podá žiadosť a za nich uskutoční úkony

potrebné pre schválenie hypotekárneho úveru v rôznych bankách. Na tomto základe špecialista započal
uskutočňovanie úkonov potrebných pre schválenie hypotekárneho úveru a požiadal o predĺženie lehoty
do 28.8.2017, v zmysle čoho bol uzavretý dodatok č. 2 k rezervačnej zmluve. Žalobcovia telefonicky
oznámili žalovaným 27.8.2017, že k uzavretiu zmluvy dňa 28.8.2017 nevedia pristúpiť. Na tomto
podklade žalovaní uskutočnili mailovú výzvu k zabezpečeniu písomného stanoviska žalobcov, ktorou ich

vyzvali k potvrdeniu nimi prezentovaného telefonického udania o nemožnosti uzavretia kúpnej zmluvy z
dôvodov na strane budúcich kupujúcich, teda žalobcov. Žalobcovia túto skutočnosť potvrdili a formálne
si so žalovanými dohodli vrátenie odovzdaných podkladov. Žalovaní už v tejto mailovej komunikácii
oznámili žalobcom, že z dôvodu neuzavretia kúpnej zmluvy budú požadovať v súlade s bodom 4.2 a
4.3 rezervačnej zmluvy v znení jej dodatkov a vzhľadom na vznik nároku na zmluvnú pokutu vo výške

3.000,- eur si túto započítajú oproti povinnosti žalovaných na vrátenie zábezpeky vo výške 3.000,- eur. Z
opatrnosti sa žalovaní v súlade s bodom 1.3 zmluvy posledný deň lehoty pre uzatvorenie budúcej kúpnej
zmluvy dostavili v dohodnutom čase 10:00 hod. na dohodnuté miesto k uzavretiu kúpnej zmluvy. Výzvou
právneho zástupcu za žalobcov z 31.8.2017 boli žalovaní vyzývaní na vrátenie zábezpeky 3.000,- eur,
na čo žalovaní oznámili žalobcom a právnemu zástupcovi, že uplatnený nárok neuznávajú čo do dôvodu

a výšky a oznámili započítanie nároku na vrátenie zábezpeky k nárokom žalovaných na zmluvnú pokutu
vo výške 3.000,- eur. Na podklade vyššie uvedeného sa žalovaní domnievajú, že žalobcovia nemajú
žiaden nárok na vrátenie zábezpeky.

4. Žalobcovia doručili k odporu negatívne vyjadrenie z dôvodu, že uniesli dôkazné bremeno v

preukázaní opodstatnenosti i nároku predovšetkým sa domnievajú, sú splnené podmienky na vyhovenie
žalobe. Zamietavé stanovisko k odporu odôvodňujú tým, že žalobcovia v uvedenom konaní preukázali
oprávnenosť požadovania zaplatenia dlžnej sumy zo strany žalovaných na základe skutočností, že
poskytli žalovaným zálohu kúpnej ceny vo výške 3.000,- eur, ktorá predstavuje bezdôvodné obohatenie
na strane žalovaných, keďže do 28.8.2017 nebola uzavretá kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti.

S poukázaním na aktuálnu judikatúru súdov SR žalobcovia uvádzajú, že nemožno zaviazať budúcich
kupujúcich na zaplatenie zmluvnej pokuty za neuzatvorenie kúpnej zmluvy, ako to bolo už viackrát
judikované v sporoch realitných kancelárií, ktoré si takto neoprávnene zaväzovali potenciálnych
kupujúcich. Zotrval na podanej žalobe.

5.SpoukázanímnasúhlasspokračovanímvkonanínapríslušnomsúdebolavecpostúpenánaOkresný
súd Prešov.

6. Okresný súd Prešov rozsudkom zo dňa 22.11.2018, sp. zn. 15C/32/2018 uložil žalovaným v 1. a 2.
rade povinnosť spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcom v 1. a 2. rade 1.500 eur. V prevyšujúcej časti

žalobu zamietol. Stranám sporu nepriznal nárok na náhradu trov konania.

7. Proti uvedenému rozsudku v zákonom stanovenej lehote podali odvolanie žalovaní, a to okrem výroku
o zamietnutí žaloby v prevyšujúcej časti. Odvolanie odôvodňovali dôvodmi uvedenými v § 365 ods. 1písm. b), d), e), f) a g) CSP. Súdu prvej inštancie vytýkali jeho záver odôvodňujúci aplikáciu moderačného
práva vo vzťahu k výške zmluvnej pokuty dohodnutej sumou 3.000 eur nepodloženými a nezistenými
predpokladmi, ktoré v konaní nijako nedokazoval, čím došlo k neúplne zistenému skutkovému stavu.

Poukázali na to, že navrhli v priebehu konania súdu prvej inštancie vypočutie svedkov O. Ž. M. a W. Š.,
ktorých súd ani nevypočul, ani dôvody ich nevypočutia neuviedol v napadnutom rozsudku. Žalovaným
tým znemožnil uskutočňovať im patriace procesné práva spočívajúce v práve predkladať dôkazy na
podporu ich argumentov, právo vyjadriť sa k vykonanému dokazovaniu, a to v takej miere, že došlo
k porušeniu práva na spravodlivý proces. Uviedli, že žalobcovia neuzavreli kúpnu zmluvu z dôvodu

negatívneho vyjadrenia banky, lebo k ukončeniu schvaľovacieho konania u Slovenskej sporiteľne,
a.s. došlo odstúpením žiadosti o poskytnutie úveru. V čase, keď oslovili ČSOB, a.s. o poskytnutie
hypotekárneho úveru, mohli osloviť aj ďalšie banky, a to už dňa 12.06.2017, čo neurobili. Až po
zamietavej žiadosti ČSOB, a.s. oslovili Slovenskú sporiteľňu, a.s. Žalobcovia teda zavinili neuzavretie
budúcej kúpnej zmluvy, lebo banke neposkytli požadovanú súčinnosť potrebnú pre schválenie úveru.
Poskytnutie doby dva a pol mesiaca na zabezpečenie vybavenie hypotekárneho úveru je dostatočne, čo

vyplýva aj z čestného prehlásenia W. Š., finančného sprostredkovateľa a finančného poradcu, ktorého
im zabezpečili pre účely uzavretia úverovej zmluvy. Tiež uviedli, že prvoinštančný súd nevykonal žiadne
dokazovanie na preukázanie uvedených tvrdení, pritom ich uviedol ako zásadné pre zdôvodnenie
uplatnenia moderačného práva súdu vo vzťahu k zníženiu výšky nároku žalovaných na zmluvnú pokutu.
Rovnako poukázali na to, že im vznikla škoda, a to v súvislosti s dohodou strán sporu o dokončení

kúpeľne podľa predstáv žalobcov, do ktorej žalovaní investovali 2.500 eur za cenu materiálu a 1.000
eur za cenu práce. Vznikla im preto škoda, lebo dom následne predali za kúpnu cenu nižšiu o 4.990
eur ako dôsledok nespokojnosti kupujúcich s realizáciou kúpeľne. V ďalšom namietali nedostatočné
odôvodnenie rozhodnutia súdu prvej inštancie čo sa týka záverov o potrebe zníženia výšky zmluvnej
pokuty. Poukázali na ust. § 220 ods. 2 CSP s konkretizáciou, čo musí odôvodnenie rozsudku obsahovať.

Vyslovili nesúhlas so súdom prvej inštancie, že tento využil moderačné právo a znížil nárok žalovaných
na zmluvnú pokutu, pričom sa oprel o nepodložené a nedokazované skutočnosti (nesprávne konštatoval
aj to, že na strane žalovaných nevznikla škoda, že žalobcovia nepristúpili k uzavretiu budúcej zmluvy
bez jej zavinenia len z dôvodu neposkytnutia hypotekárneho úveru, tvrdenie, že lehota dva mesiace nie
je dostatočná pri získaní hypotekárneho úveru a pod.), čím nedostatočne odôvodnil znenie rozhodnutia,

úplne opomenul odôvodnenie, prečo nevykonal ďalšie žalovanými navrhnuté dôkazy a neodôvodnil
ani skutočnosti, prečo dospel k záveru o zmluvnej pokute vo výške 1.500 eur, ktorá je podľa neho
primeranou. Uvedené namietal ako inú vadu konania, majúcu za následok nesprávne rozhodnutie vo
veci, čím sa žalovaným odňala možnosť konať pred súdom. Navrhli preto zmeniť napadnutý rozsudok
a žalobu zamietnuť v celom rozsahu, prípadne alternatívne zrušiť napadnuté výroky a vec vrátiť súdu

prvej inštancie na ďalšie konanie. Uplatnili si zároveň trovy prvostupňového, ako aj odvolacieho konania.
K odvolaniu pripojili čestné prehlásenie W. Š. potvrdzujúce ich tvrdenia.

8. Krajský súd v Prešove uznesením zo dňa 17. októbra 2019, č.k. 19Co/56/2019 - 127 zrušil rozsudok v
jeho napadnutej časti, t.j. vo výroku I., ktorým bola žalovaným uložená povinnosť spoločne a nerozdielne

zaplatiť žalobcom sumu 1.500 eur a súvisiacom výroku o trovách konania a v rozsahu zrušenia vrátil
vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. V rozhodnutí uviedol, že zákonom č.
568/2007 Z.z., ktorý nadobudol účinnosť dňom 01.01.2008 došlo k doplneniu Občianskeho zákonníka
o ust. § 545 písm. a), ktorý umožňuje súdu neprimerane vysokú zmluvnú pokutu (hoc aj dohodnutú),
znížiť. Pri posúdení výšky zmluvnej pokuty je nutné, aby súd prihliadal na dva aspekty. Tým prvým je

hodnota a výzvam zabezpečovanej povinnosti a tým druhým je výška škody. V zásade platí, že pre
jedno a to isté porušenie povinnosti veriteľa nie je oprávnený požadovať aj náhradu škody, aj zmluvnú
pokutu (pokiaľ sa veriteľ s dlžníkom nedohodnú inak). Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd
znížiť predovšetkým s prihliadnutím na vzniknutú škodu za stavu, že veriteľ nie je oprávnený žiadať
náhradu škody popri zmluvnej pokute. V odôvodnení rozsudku súd uvedie, čoho sa žalobca domáhal,

aké skutočnosti tvrdil, aké dôkazy označil, aké prostriedky procesného útoku použil, ako sa vo veci
vyjadril žalovaný a aké prostriedky procesnej obrany použil. Súd jasne a výstižne vysvetlí, ako posúdil
podstatné skutkové tvrdenia a právne argumenty strán, ktoré skutočnosti považuje za preukázané a
ktoré nie, ktoré dôkazy vykonal, z ktorých dôkazov vychádzal a ako ich vy hodnotil, prečo nevykonal
ďalšie navrhnuté dôkazy a ako vec právne posúdil, prípadne odkáže na ustálenú rozhodovaciu prax.

Súd dbá, aby odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé (§ 220 ods. 2 CSP). Odvolací súd uvádza že je
možné prisvedčiť tvrdeniu odvolateľov, že napadnutý rozsudok nespĺňa atribúty ust. § 220 ods. 2 CSP.
Civilnýsporovýporiadokurčujezákladnéobsahovénáležitostiakvalitatívnepožiadavkynaodôvodnenie
rozsudku v zmysle cit. § 220 ods. 2 CSP. Odôvodnenie rozsudku je veľmi dôležitou súčasťou rozsudku,pretože z neho musí vyplývať, z čoho súd vychádzal pri hodnotení dôkazov a ktoré skutkové tvrdenia
strán boli nimi potvrdené alebo vyvrátené. Odôvodnenie nie je súhrnom súdneho spisu, preto sa v ňom
nemajú opisovať kompletné výpovede, ani napr. texty listinných dôkazov. Obsahom hodnotenia dôkazov

je opísanie úvahy súdu o tom, ktorý z vykonaných dôkazov považuje za hodnoverný a ktorý nie, aké
zisteniavyvodilzdôkazov,ktorésiodporujúalebosavylučujú.Tiežuvedie,ktorédôkazynebolivykonané
a z akého dôvodu. Je vhodné najprv uviesť dôkazy, v ktorých vyplynuli rozhodujúce čiastkové skutkové
zistenia. V prípade rozporov súd odôvodní, prečo konkrétny dôkaz považuje za vierohodný a iný nie. Je
pritom potrebné vychádzať zo základného princípu voľného hodnotenia dôkazov zakotveného v článku

15 základných princípov CSP a v § 191 ods. 1. Nie je pritom prípustný eklektický a neopodstatnený
výber dôkazov smerujúci k jednostranným záverom (pozri nález I. ÚS/114/2008). Vzhľadom na vyššie
uvedené bolo nutné rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutom rozsahu postupom podľa § 389 ods. 1
písm. b) CSP zrušiť a postupom podľa § 391 ods. 1 CSP vrátiť vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie
a nové rozhodnutie. Úlohou súdu prvej inštancie v ďalšom konaní bude náležite dodržiavať procesný
postup pri opätovnom rozhodovaní vo veci samej tak, aby boli odstránené vady konania prejavujúce sa v

nesprávnom procesnom postupe, ktorým bolo znemožnené stranám uskutočňovať im patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. Predovšetkým bude úlohou súdu
prvej inštancie vykonať dôkazy v zmysle druhého dielu CSP, a to § 195 a nasl. tak, aby bola náležite
splnená litera zákona pri ich vykonávaní. Pri svojom rozhodovaní totiž môže vychádzať iba z riadne
vykonaných dôkazov a záverov z nich vyplývajúcich. Ak nevykoná niektorý navrhnutý dôkaz, musí to v

odôvodnení rozsudku zdôvodniť. Po opätovnom prejednaní veci znova o nároku rozhodne.

9. Súd vykonal dokazovanie výsluchom svedkov a listinnými dôkazmi nachádzajúcimi sa v spise a zistil
tento skutkový stav:

10. Dňa 12.6.2017 bola uzavretá rezervačná zmluva, zmluva o budúcej kúpnej zmluve podľa § 52 a
nasl. OZ medzi budúcimi predávajúcimi X. Q. L. X. Ž. a budúcimi kupujúcimi Q. V. L. P. Z., N..Č.. V.,
z ktorej vyplýva, že budúci kupujúci prejavili záujem o kúpu nehnuteľností popísaných v čl. II zmluvy,
preto predmetom zmluvy je záväzok zmluvných strán uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu s podstatnými
náležitosťami uvedenými v tejto zmluve na prevod nehnuteľnosti najneskôr do 24.7.2017. Budúci

kupujúci riadne a včas zaplatili zábezpeku v zmysle čl. III, bod 3.1 zmluvy. Predmetom záujmu bola
nehnuteľnosť:
- pozemok parcela reg. „C“, parc. č. XXX/XX, o výmere 188 m2, druh pozemku - ostatné plochy, LV
č. XXXX,
- pozemok parcela reg. „C“, parc. č. XXX/XX, o výmere 511 m2, druh pozemku - orná pôda, LV č. XXXX,

- rozostavaný rodinný dom bez označenia súpisným číslom, postavený na pozemku parcela registra „.,
parc. č. XXX/XX, o výmere 188 m2, druh pozemku - ostatné plochy, ktorý v súčasnosti n ie je evidovaný
na liste vlastníctva a jeho zápis do katastra nehnuteľnosti bude zrealizovaný spolu so zápisom záložných
zmlúvkupujúcichvprospechhypotekárnejbankykupujúcich,ktoráimposkytneúverzaúčelomsplatenia
kúpnej ceny.

Katastrálne územie Š. X., J. Š. X., J. V., kraj Prešovský, vedenom katastrálnym odborom Okresného
úradu Sabinov

11. V bode IV si zmluvné strany dohodli následky neuzavretia kúpnej zmluvy a márneho uplynutia
termínu takto: 4.1 Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak v termíne nebude uzavretá budúca kúpna

zmluva budúci predávajúci sa zaväzujú vrátiť zaplatenú zábezpeku budúcim kupujúcim do 7 dní odo
dňa doručenia písomnej výzvy na jej vrátenie. 4.2 Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak v termíne
nebude uzavretá budúca kúpna zmluva z akýchkoľvek dôvodov na strane budúcich kupujúcich, a to
bez ohľadu na ich zavinenie, vzniká budúcemu predávajúcemu nárok na zmluvnú pokutu vo výške
3.000,- eur. 4.3 Budúci predávajúci sú oprávnení jednostranne započítať vzniknutý nárok na zmluvnú

pokutu podľa ods. 4.2 tohto článku proti povinnosti vrátiť zábezpeku podľa ods. 4.1 tohto článku. Budúci
kupujúci podpisom tejto zmluvy súhlasia s takto určeniu výškou zmluvnej pokuty a spôsobom jej úhrady.
V prípade, ak zmluvnú pokutu, alebo jej časť, nebude možné jednostranne započítať podľa prvej vety
tohto odseku, zmluvná pokuta alebo jej zvyšná časť je splatná do 7 dní odo dňa márneho uplynutia
termínu. V závere zmluvné strany vyhlásili, že sú spôsobilé na právne úkony, so zmluvou sa oboznámili,

s jej obsahom súhlasia a na dôkaz slobodnej a vážnej vôle ju podpisujú.12. K rezervačnej zmluve boli uzavreté dodatky. Z dodatku č. 1 zo dňa 23.7.2017 vyplýva zmena termínu
uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti najneskôr do 18.8.2017. Z dodatku č. 2 zo dňa 19.8.2017
vyplýva zmena v dátume uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti najneskôr do 28.8.2017.

13. Žalovaná strana predložila mailovú komunikáciu medzi sporovými stranami, ktorá má podľa
žalovaných preukazovať, že tak rezervačnú zmluvu, ako aj jej dodatky strany spolu komunikovali.
Žalobcovia informovali žalovaných o neposkytnutí hypotekárneho úveru, na čo následne im žalovaní
sprostredkovali hypotekárneho špecialistu W. Š., ktorý im mal pomôcť pri zariaďovaní hypotekárneho

úveru.

14. Žalovaní v písomnom stanovisku súdu doručenom dňa 24.9.2018 uviedli, že argumentácia žalobcov
nie je právne podložená, len sa odvoláva na bližšie nešpecifikované súdne rozhodnutia vo vzťahu k
realitným kanceláriám. Žalovaní zdôraznili, že vzťah medzi stranami nie je vzťahom spotrebiteľským.
Opätovne žalovaní zdôraznili, že žalobcom bola rezervačná zmluva vrátane dodatkov vždy vopred

zaslaná k preštudovaniu, žalobcovia nemali nijakých pochybností o povinnosti úhrady zmluvnej pokuty v
prípade nesplnenia zmluvných povinností uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu. Žalobcovia to nerešpektovali,
prejavovali záujem o kúpu nehnuteľnosti za tým účelom sa lehota na uzavretie zmluvy dvakrát
predlžovala. V neposlednom rade žalobcovia odstúpili od svojho záujmu kúpy nehnuteľnosti ešte
predtým, ako im bolo poskytnuté stanovisko banky o možnosti hypotekárneho financovania kúpy

nehnuteľností.

15. Svedkyňa O. C. M., manželka žalovaného v 2. rade, pri svojom výsluchu uviedla, že žalobcovia
mali záujem o predmetnú nehnuteľnosť. Prišli na obhliadku. Tento dom sa im páčil a mali o neho vážny
záujem. Vtedy žalovaným oznámili, že idú zisťovať cez banku, či im bude poskytnutý úver. Obrátili sa na

ČSOB-čku a tam povedali, že im bude schválený úver vo vyššej sume, ako je hodnota nehnuteľnosti.
Došlo k podpisu rezervačnej zmluvy, zároveň sa zaplatil aj rezervačný poplatok vo výške 3000 eur, ktorý
zohľadňoval aj tú skutočnosť, že žalobcovia chceli v tomto dome hneď bývať a teda, že bude dokončená
aj kúpeľňa. Teda požiadali žalovaných o dokončenie kúpeľne počas plynutia rezervačnej doby. Žalovaní
posielali žalobcom návrhy, títo si z predmetných návrhov vybrali iba kachličky. Následne kúpeľňa bola

vyhotovená podľa ich žiadosti. Narýchlo museli zabezpečiť pracovníkov, čo malo za následok zvýšené
náklady. Pred skončením rezervačnej doby im oznámili, že im nebola schválená hypotéka z ČSOB.
Nakoľko mali vážny záujem o kúpu nehnuteľnosti, tak sa predĺžila doba rezervácie na základe dodatku
č. 1, následne si podali žiadosti do ostatných bánk. Žalovaní im odporučili aj špecialistu a to pána Š.. S
ním uzatvorili zmluvu o sprostredkovaní finančnej služby. Bol podpísaný dodatok číslo 2. Pred uplynutím

lehotyoznámili,žeodstupujúodzmluvystým,žedostanúmenejpeňazíakochceli.Žalovaníkontaktovali
pána Š., či vie o tom, že žalobcovia odstúpili od zmluvy a tento povedal, že o tom nevie. Taktiež sa
ho spýtali, či im nebude schválená hypotéka a tento povedal, že hypotéka im bude schválená, avšak
čakalo sa ešte za doplnením ďalších údajov od pána V.. Škoda žalovaným vznikla taká, že kúpeľňa
bola vyhotovená podľa predstáv žalobcu, ďalej to boli náklady žalovaných s tým, že museli chodiť do

kúpeľňového štúdia a nakoniec dom sa predal za nižšiu hodnotu a to o 4900 eur menej za 85.000,-
eur manželom N.. V realitnej kancelárii bol dom asi mesiac predtým, ako bola uzatvorená zmluva so
žalobcami.

16. Svedok W. Š. pri svojom výsluchu uviedol, že so žalovanými sa spoznal pri riešení úveru žalobcov.

OslovilahopaniC..Malvybaviťhypotekárnyúverprežalobcov.Zaslalimukópiuobčianskychpreukazov,
potvrdenie o príjme, návrh kúpnej zmluvy, znalecký posudok. Nemal určené, v ktorej finančnej inštitúcii
má žiadať. Obrátil sa na Slovenskú sporiteľňu a Tatrabanku a má vedomosť, že žalobcovia sa obrátili
na ČSOB. Hypotekárny úver nebol poskytnutý, keďže sa nedokončil schvaľovací proces, nakoľko pán
V. odvolal žiadosť predtým ako banka schválila.

17. Zistený skutkový stav súd právne posúdil.

18. Podľa § 451 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. (ďalej „OZ“), kto sa na úkor iného bezdôvodne
obohatí, musí obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením

bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý
odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.19. Podľa § 456 OZ, predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal.
Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.

20. Podľa § 457 OZ, ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť
druhému všetko, čo podľa nej dostal.

21. Podľa § 544 ods. 1,2 OZ, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú
pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému

účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v
dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

22. Podľa § 545 OZ, ak z dojednania o zmluvnej pokute nevyplýva niečo iné, je dlžník zaviazaný
plniť povinnosť, ktorej splnenie bolo zabezpečené zmluvnou pokutou, aj po jej zaplatení. Veriteľ nie je
oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa vzťahuje zmluvná

pokuta,akzdojednaniaúčastníkovozmluvnejpokutenevyplývaniečoiné.Veriteľjeoprávnenýdomáhať
sa náhrady škody presahujúcej zmluvnú pokutu, len keď je to medzi účastníkmi dohodnuté. Ak z dohody
nevyplýva niečo iné, nie je dlžník povinný zmluvnú pokutu zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil.

23. Podľa § 545a OZ, neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a

význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej
porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne aj na výšku škody, ktorá
porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah vzniknutej škody.

24. Podľa § 50a OZ, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia

sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu
zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym
rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti,
z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo
požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

25. Podľa § 580 OZ, ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je rovnakého druhu,
zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému prejav
smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na započítanie.

26. Po zrušení rozsudku predmetom konania zostalo rozhodnúť o zaplatení 1.500,- eur.

27. Vykonaným dokazovaním mal súd za preukázané, že sporové strany uzavreli dňa 12.6.2017
rezervačnú zmluvu, zmluvu o budúcej kúpnej zmluve podľa § 50a a nasl. OZ, predmetom ktorej bolo
uzavretie budúcej kúpnej zmluvy o prevode konkrétnych nehnuteľností, a to najneskôr do 24.7.2017.

V rezervačnej zmluve čl. III, bod 3.1 sa zároveň zmluvné strany dohodli na zložení zábezpeky vo
výške 3.000,- eur uhradenej v deň uzavretia zmluvy. V bode IV si strany dohodli sankcie v prípade
neuzavretia kúpnej zmluvy a márneho uplynutia termínu. Medzi stranami nebolo sporné, že žalobcovia
zložili zábezpeku 3.000,- eur, pričom k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo. Žalovaní sa v konaní bránili,
že v súlade s čl.. IV, bod 4.2, v prípade ak v termíne nebude uzavretá budúca kúpna zmluva z

akýchkoľvekdôvodovnastranebudúcichkupujúcich,atobezohľadunaichzavinenie,vznikábudúcemu
predávajúcemu nárok na zmluvnú pokutu vo výške 3.000,- eur. Zmluvné strany sa dohodli na možnosti
jednostranného započítania.

28. Zmluvná pokuta v tomto prípade predstavuje pohľadávku na strane žalovaných, ktorí si túto

jednostranne započítali voči pohľadávke žalobcov na vráteniu zálohy. Uvedené započítanie bolo
priamo obsahom písomnej zmluvy medzi stranami sporu. Uvedené zmluvné dojednanie obsiahnuté v
rezervačnej zmluve bolo dojednané individuálne a teda takto bola dojednaná aj zmluvná pokuta, vrátane
jej výšky. Túto výšku súd nepovažoval za rozpornú s dobrými mravmi, pretože sa ňou zabezpečovala
povinnosť žalobcov uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu na prevod nehnuteľnosti v hodnote 89.990,- eur, t.j.

zmluvná pokuta predstavuje 3% z tejto hodnoty. Zmluvnou pokutou sa pritom zabezpečovalo plnenie
hlavného záväzku žalobcov vyplývajúceho z rezervačnej zmluvy, keď hlavným záväzkom žalovaných
bolo rezervovať žalobcom nehnuteľnosť do doby zabezpečenia finančných prostriedkov a hlavným
záväzkom žalobcov bolo uzavrieť v rámci doby rezervácie kúpnu zmluvu.29. Podľa rozhodnutia NS SR zo dňa 30.09.2008 sp. zn. 2 Cdo 172/2007 ,: „ pri skúmaní platnosti dojednania o

zmluvnej pokute z hľadiska dobrých mravov je nutné uvážiť funkcie zmluvnej pokuty (funkciu
preventívnu, uhradzovaciu a sankčnú). V súvislosti s výškou zmluvnej pokuty je potrebné, aby pokuta
zahŕňalavšetkyškody,ktorémožnorozumnevdanomkonkrétnomvzťahusporušenímurčitejpovinnosti
očakávať, musí byť dostatočnou nie však premrštenou výškou. Zmluvná pokuta, ktorej výška výrazne
prevyšuje výšku skutočne vzniknutej škody, je neprimeraná, pre rozpor s dobrými mravmi neplatná. Pri

posudzovaníprimeranostidojednanejvýškyzmluvnejpokutyjetrebaprihliadnuťkcelkovýmokolnostiam
úkonu, jeho pohnútkam a účelu, ktorý sledoval. V úvahu je treba taktiež vziať výšku úrokov z omeškania,
ktoré tiež predstavujú sankciu za porušenie povinnosti i výšku zabezpečenej čiastky, z ktorej možno
taktiež usúdiť na neprimeranosť zmluvnej pokuty s ohľadom na vzájomný pomer pôvodnej a sankčnej
povinnosti.“

30. Moderačné právo súdu upravuje ust. § 545a OZ, keď podľa tohto ustanovenia „neprimerane vysokú
zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti.
Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa
zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne aj na výšku škody, ktorá porušením povinnosti vznikla, a na to,
o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah vzniknutej škody.“

31. Z predmetného ustanovenia vyplýva, že určujúcim pre prípadné zníženie zmluvnej pokuty sú dve
hľadiská: 1. hodnota zabezpečovanej povinnosti, 2. význam zabezpečovanej povinnosti. Súd zároveň
prihliadne na výšku škody v prípade, keď ju veriteľ nie je oprávnený požadovať

32. Ako už bolo uvedené zmluvná pokuta zabezpečovala splnenie hlavného záväzku z rezervačnej
zmluvy, teda zabezpečovala splnenie povinnosti, ktorá bola kľúčová a ktorej splnením by došlo k
naplneniu účelu rezervačnej zmluvy, ktorým bolo rezervovanie nehnuteľnosti do doby, kým žalobcovia
ako záujemcovia o nehnuteľnosť, si zabezpečia dostatok finančných prostriedkov. Ak by si žalobcovia
svoju, zmluvnou pokutou zabezpečovanú, povinnosť splnili a uzavreli kúpnu zmluvu, zábezpeka by bola

použitá na prvú časť kúpnej ceny. Nedodržaním dohodnutej povinnosti žalobcovia nemohli nadobudnúť
nehnuteľnosť a žalovaní nemohli za ňu obdŕžať kúpnu cenu v sume 89.990,- eur, čo je dôvod, pre
ktorý do zmluvného vzťahu so žalobcami vstupovali. Povinnosť uzavrieť zmluvu tak možno považovať
za značne významnú a v nezanedbateľnej hodnote. Súd taktiež zohľadnil tú skutočnosť, že žalovaní
pristúpili na žiadosť žalobcov k uzatvoreniu dodatku č. 1 k rezervačnej zmluve, ktorým sa predĺžila

lehota na uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy do 18.08.2017 a následne v zmysle dodatku č. 2 do
28.08.2017. Napriek tomu žalobcovia si svoju povinnosť nesplnili, pričom ako vyplynulo z výsluchu
svedkov, žalobcom nebol poskytnutý hypotekárny úver z dôvodu to, že sa nedokončil schvaľovací
proces, keďže žalobca v 1. rade odvolal žiadosť predtým ako banka úver schválila. Teda k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy došlo výlučne z dôvodov na strane žalobcov. Súd nakoniec prihliadol aj na škodu, ktorá

žalovaným vznikla, keďže nehnuteľnosť bola predaná za sumu 85.000,- eur, čo predstavuje o 5.000,-
eur menej, ako bola dohodnutá kúpna cena.

33. Súd na základe uvedeného dospel k záveru, že s prihliadnutím na hodnotu a význam
zabezpečovanej povinnosti nie je dôvod na uplatnenie moderačného oprávnenia súdu znížiť dohodnutú

výšku zmluvnej pokuty, ktorý inštitút má výnimočnú povahu a teda možno ho použiť v ojedinelých
prípadoch, ktoré svojou povahu vyžadujú takýto zásah. V danom prípade podľa názoru súdu o takýto
prípad nejde.

34. Keďže došlo zo strany žalovaných k jednostrannému započítaniu zmluvnej pokuty voči pohľadávke

žalobcov na vráteniu zálohy v celom rozsahu, súd žalobu zamietol.

35. O trovách strán súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok
(ďalejlenako„CSP“),podľaktoréhosúdpriznástranenáhradutrovkonaniapodľapomerujejúspechuvo
veci. Žalovaní mali v konaní plný úspech, a preto súd priznal žalovaným nárok na náhradu trov konania

v rozsahu 100%. Existencia dôvodov pre výnimočné nepriznanie náhrady trov konania v zmysle § 257
CSP zo spisu nevyplynula.