Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, November 23, 2021

Súd: Okresný súd Levice
Spisová značka: 9C/38/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4319202705
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 11. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Mária Černáková

ECLI: ECLI:SK:OSLV:2021:4319202705.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Levice, sudkyňou Mgr. Máriou Černákovou, v spore žalobcov: 1/ C.. O. E., L.. XX.XX.XXXX,

J. C. XX, XXX XX B., 2/ N. E., L.. XX.XX.XXXX, J. C. XX, XXX XX B., obaja zastúpení JUDr. Petrom
Polákom, advokátom so sídlom Advokátskej kancelárie v Leviciach, Ul. M. R. Štefánika 3, 934 01 Levice,
proti žalovaným: 1/ G. W., L.. XX.XX.XXXX, J. G. XXXX/XX, XXX XX B., 2/ B. D., L.. XX.XX.XXXX, J. O.
W.. XXXX/XX, XXX XX B., obaja zastúpení Mgr. Ivetou Števkovou, advokátkou so sídlom Advokátskej
kancelárie v Leviciach, Ul. J. Jesenského 762/15, 934 01 Levice, IČO: 42 210 075, o zaplatenie 500,-
eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu zamieta.

II. Žalovaným 1/ a 2/ sa priznáva nárok na náhradu trov konania voči žalobcom 1/ a 2/ v rozsahu 100 %.

III. Svedkovi W.. P. D. sa nárok na náhradu svedočného nepriznáva.

IV. Svedkovi C.. C. M. sa nárok na náhradu svedočného nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 08.07.2019 domáhali voči žalovaným
zaplatenia sumy 500,- eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 8,25 % ročne zo sumy 500,- eur od

01.01.2017 do zaplatenia. Žalobu odôvodnili tým, že dňa 23.11.2016 žalobcovia a žalovaní uzatvorili
„Zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu“, pričom zmluvné strany sa v zmluve
dohodli, že najneskôr do 31.12.2016 uzatvoria kúpnopredajnú zmluvu, ktorou žalobcovia odpredajú a
žalovaní odkúpia byt v osobnom vlastníctve v B., A.. C.. O.. Š. Č.. X, byt č. XX na 6. poschodí, ako
i na nich pripadajúce časti spoločných priestorov, pozemku a príslušenstva. Uviedli ďalej, že v čl. IV
zmluvy si dohodli prípadné možnosti odstúpenia od zmluvy ako aj prípadné sankcie za nesplnenie
povinnosti uzavrieť zmluvu. V ods. 4.3 sa dohodli, že: „Ak kupujúci porušia povinnosť v dojednanej lehote

uzavrieť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti z akýchkoľvek dôvodov na ich strane, zaväzujú sa budúcim
predávajúcim zaplatiť paušálnu náhradu výdavkov a to v lehote 5 dní od márneho uplynutia lehoty, kedy
malo dôjsť k podpisu kúpnej zmluvy“. Argumentovali, že k uzavretiu kúpnej zmluvy v stanovenej lehote
nedošlo z dôvodu na strane budúcich kupujúcich, pričom zmluva bola uzatvorená až dňa 23.01.2017.
Uviedli tiež, že predávajúci výzvou zo dňa 13.11.2017 vyzvali kupujúcich na zaplatenie sumy vo výške
500,- eur do 14 dní, pričom po odpovedi právnej zástupkyne kupujúcich bol kupujúcim opäť zaslaný
pokus o zmier dňa 27.02.2019, avšak bezúspešne.

2. Žalovaní vo svojom vyjadrení k žalobe uviedli, že s podanou žalobou nesúhlasia a uplatnený nárok
považujú za neopodstatnený. Poukázali na skutočnosť, že dňa 14.11.2018 bol zo strany žalobcu 1/
žalovanému 1/ doručený list „Pokus o zmier“, v ktorom žalobca 1/ požadoval úhradu škody vo výške500,- eur, na ktorý zaslali odpoveď, v zmysle ktorého považovali uplatňovaný nárok za neopodstatnený
z dôvodu, že zo strany žalobcov nebol urobený žiadny zápočet pohľadávky v zmysle čl. 4.3. zmluvy a ani
nedošlokplatnémuodstúpeniuodzmluvy.Malizato,žekonkludentnýmprejavomvôleobochzmluvných

strán došlo k platnému uzatvoreniu kúpnej zmluvy dňa 23.01.2017. Zároveň poukázali na skutočnosť,
že samotný žalobca 1/ sa po podpise kúpnej zmluvy vyjadril, že nebude od nich požadovať žiadnu
náhradu paušálnych výdavkov. Uviedli ďalej, že dňa 27.02.2019 im bol opätovne doručený list „Pokus
o zmier“, tentokrát od právneho zástupcu žalobcov. Na uvedené reagovali odpoveďou prostredníctvom
svojho právneho zástupcu, pričom zotrvali na svojom postoji ohľadom neuznania nároku žalobcov,

nakoľko tento považujú za neoprávnený a v rozpore s dobrými mravmi. Argumentovali ďalej, že ku dňu
14.12.2016 mali splnené všetky podmienky pre poskytnutie hypotekárneho úveru, dňa 15.12.2016 boli
podklady doručené hypotekárnej banke. Vzhľadom však k tomu, že do konca roka 2016 prichádzalo do
úvahy iba 8 pracovných dní z dôvodu vianočných sviatkov, nebolo reálne splniť termín do 31.12.2016,
čo však nebolo zapríčinené nimi. Poukázali ďalej na skutočnosť, že kúpna zmluva bola pripravená k
podpisu dňa 03.01.2017, pričom dôvod, pre ktorý došlo k samotnému podpisu kúpnej zmluvy až dňa

23.01.2017 bol ten, že zo strany žalobcu 1/ boli uplatnené rôzne pripomienky a námietky, ktoré bolo
následne potrebné zapracovať, pričom zmluvu žalobca 1/ pripomienkoval dva týždne. Argumentovali
tiež, že pre prípad porušenia povinnosti uzatvoriť zmluvu do 31.12.2016, zo strany žalobcov nedošlo
v zmysle čl. 4.3. Zmluvy k zápočtu pohľadávky, ani k platnému odstúpeniu od Zmluvy podľa čl. 2.1.
Zo správania sa oboch zúčastnených strán bolo zrejmé, že majú záujem aj napriek vyššie uvedeným

skutočnostiam kúpnu zmluvu uzatvoriť, že ani jedna zo strán nemá záujem zmariť tento účel a nebude
potrebné uplatňovať a odvolávať sa na § 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka. Namietali tiež, že kúpnu
zmluvu uzavreli dňa 27.01.2017, t. j. previedli vec, ktorej budúci prevod bol obsahom Zmluvy o uzavretí
budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu, čím zanikli práva a povinnosti zo Zmluvy o uzavretí budúcej
zmluvy o prevode vlastníctva bytu, a namiesto nich nastúpili vzťahy, práva a povinnosti podľa novo

uzavretej kúpnej zmluvy. Nárok žalobcov považujú tiež v rozpore s dobrými mravmi, nakoľko samotný
žalobca 1/ sa pri podpise kúpnej zmluvy vyjadril, že si nebude od nich uplatňovať úhradu paušálnych
výdavkov 500,- eur a túto požiadavku na úhradu vyjadril až listom zo dňa 13.11.2018.

3. Žalobcovia vo svojom ďalšom vyjadrení poukázali na skutočnosť, že predkupnú zmluvu iniciovala

protistrana, žalobcovia mali ešte pred jej podpísaním pripomienku, či vôbec stihnú žalovaní vybaviť
všetky náležitosti ku kúpnej zmluve a predovšetkým úver. Argumentovali, že skutočnosť, že podklady
ku zmluvám boli doručené 15.12.2016 neznamená, že na uzavretie zmluvy nebol dostatok času, je to
len úvaha žalovaných a nie skutočnosť. Tvrdenie, že pre vianočné sviatky to už nebolo možné stihnúť
nie je pravdivé, keď od 15.12.2016 do 31.12.2016 bolo ešte 15 dní, pracovných minimálne 7 dní, za toto

obdobie dokáže advokát napísať nie jednu kompletnú zmluvu. Namietali tiež, že ak žalovaní vedeli, že
zmluva nebude do 31.12.2016 podpísaná, mohli to oznámiť predávajúcim riadne a včas a požiadať ich o
odklad, čo však neurobili. Zmluva bola podpísaná až dňa 23.01.2017, teda skoro mesiac od odovzdania
potrebných dokladov a 23 dní po uplynutí lehoty na podpísanie. Nič neoprávňuje žalovaných k tvrdeniu,
že bolo zúčastneným stranám zrejmé, že majú záujem na uzavretí zmluvy, pretože pre uzavretie zmluvy

ničneurobili.Jedinéčožalovaníurobilibolo,žeichnaprieknesúhlasuprinútilipodpísaťzmluvuozriadení
záložného práva a vecného bremena, a to ešte pred podpísaním kúpnopredajnej zmluvy a jej účastníkmi
boli žalovaní napriek tomu, že ešte ani neboli vlastníkmi nehnuteľnosti. Dôvodili ďalej, že pre meškanie
kupujúcich s uzavretím zmluvy museli ešte o 1 mesiac zaplatiť preddavky správcovi nehnuteľnosti a
dokonca aj daň z nehnuteľnosti, pretože k prevodu nedošlo v r. 2016, ale v roku 2017. Argumentovali, že

ešte v deň odovzdávania bytu trvali na zaplatení sumy 500,- eur a kupujúcim tiež oznámili, že si od bytu,
vchodu a pivnice ponechávajú 1 exemplár kľúčov, a tieto im odovzdajú až po zaplatení sumy 500,- eur.

4. Žalovaní vo svojom ďalšom vyjadrení poukázali na skutočnosť, že kúpna zmluva bola hotová a
pripravená už dňa 04.01.2017, avšak žalobca 1/ si chcel dať zmluvu skontrolovať, mal k nej výhrady,

ktoréevidujeajhypotekárnabanka.Argumentovaliďalej,žezostranybankyboližalovaníubezpečovaní,
že do konca roka 2016 sa to stihne, keďže podklady mala banka k dispozícii dňa 15.12.2016. Nakoniec
im však bolo oznámené, že kvôli sviatkom sa to do konca roka nestihne. O tejto skutočnosti bol žalobca
1/ telefonicky informovaný pánom D. s tým, že hneď začiatkom roka bude možné zmluvu podpísať,
pričomvtomčasestýmžalobca1/nemalžiadnyproblém.Nesúhlasilistvrdenímžalobcov,žeichprinútili

podpísať zmluvu o zriadení záložného práva a poukázali tiež na skutočnosť, že samotní žalobcovia
ich poprosili, aby im dali ešte dva-tri týždne na vysťahovanie bytu, s čím žalovaní súhlasili a byt začali
užívať až niekedy v polovici mesiaca február 2017. Tvrdenie žalobcov, že byt odovzdávali s tým, že
si nechávajú kľúče od bytu, vchodu a pivnice kým im nedajú peniaze, je úplne zavádzajúce, nakoľkokľúče od predmetného bytu odovzdávali žalobcovia priamo pánovi D., ktorý ich odovzdal žalovaným a
nemal žiadnu vedomosť o tom, že si žalobcovia nechávajú 1 exemplár kľúčov, pričom túto vedomosť
nemali ani žalovaní. Poukázali ďalej na skutočnosť, že žalobcovia predmetný byt nevedeli dlhšiu dobu

predať, že na obhliadke bytu boli v mesiaci október 2016, akceptovali kúpnu cenu, nič nezjednávali a
do troch mesiacov si vybavili hypotéku a uhradili kúpnu cenu. Jednanie z ich strany bolo seriózne a
korektné, s kúpou neváhali, nechceli od nej odstúpiť, o všetkých krokoch a omeškaniach boli žalobcovia
upovedomení. Sumu 500,- eur ako pokutu si žalobcovia nežiadali, ozvali sa až po roku a pol.

5. Súd vo veci nariadil pojednávania, na ktorých predmetnú sporovú vec prejednal. Právny zástupca
žalobcov sa na pojednávaní pridržal skutočností uvádzaných v podanej žalobe. Právna zástupkyňa
žalovaných na pojednávaní uviedla, že zmluva o budúcej zmluve obsahovala síce termín, do ktorého je
potrebnéuzatvoriťkúpnuzmluvu,avšakzmluvnéstranyboliupovedomenézostranyrealitnejkancelárie,
že vzhľadom na obdobie konca roka 2016 nebude možné tento termín dodržať a to z dôvodov na
strane hypotekárnej banky. Dňa 03.01.2017 bola už spracovaná zmluva o zriadení záložného práva k

nehnuteľnostiam ako aj kúpna zmluva, boli predložené na podpis zmluvným stranám, avšak zo strany
žalobcov boli dané pripomienky k záložnej zmluve. Dňa 17.01.2017 bola zaslaná opravená záložná
zmluva v zmysle požiadaviek žalobcov a až následne dňa 23.01.2017 došlo k jej podpisu, ako aj ku
podpisu kúpnej zmluvy. Poukázala ďalej na to, že zo strany žalovaných neboli žiadne obštrukcie kúpnu
zmluvu neuzavrieť, dňa 03.01.2017 boli pripravení predložené dokumenty podpísať a naplniť zmluvu o

budúcej kúpnej zmluve. Zo strany žalobcov došlo k faktickému odovzdaniu bytu až v polovici februára,
nakoľko bola z ich strany požiadavka mať k dispozícií ešte dva tri týždne na vysťahovanie vecí z bytu.
Poukázala ďalej na skutočnosť, že k požadovaniu sumy 500,- eur došlo zo strany žalobcov až dňa
14.11.2018 a tiež na možnosť pre prípad, že by nedošlo k uzavretiu samotnej kúpnej zmluvy, urobiť
vzájomný zápočet ohľadom nároku na vrátenie uhradenej prvej časti kúpnej ceny a nároku na úhradu

paušálnych výdavkov.

6. Žalovaný 1/ vo svojej výpovedi uviedol, že predmetný byt našli s priateľkou na internete, ponúkala
ho realitná kancelária. Na základe vzájomnej dohody so žalobcami si stanovili termín uzavretia kúpnej
zmluvy do 31.12.2016. Domnieval sa, že sa to všetko stihne vybaviť, pretože si potrebovali vziať úver

na zaplatenie kúpnej ceny a požiadali oň ešte začiatkom decembra 2016. V banke ich ubezpečili, že
sa to stihne. Potom však došlo k tomu, že sa prerábala záložná zmluva, menili sa nejaké podmienky
a tak ich pán D. informoval, že sa to do konca roka 2016 nestihne, pričom ani predávajúci a ani oni
proti tomu nemali žiadne výhrady. Žalobcovia vedeli o tom, že si musia vziať úver, aby mohli cenu bytu
zaplatiť, keďže nemali k dispozícii toľko finančných prostriedkov. Keď to všetko ukončili, rozprávali sa s

predávajúcimi aj o tom, čo s tou paušálnou náhradou a vtedy ich žalobkyňa 2/ ubezpečila, že ju žiadať
nebudú, žalobca 1/ sa nijak nevyjadril. 31.12.2016 sa s priateľkou do realitnej kancelárie nedostavili,
pretože im pán D. telefonicky oznámil, že sa nestihne všetko ukončiť, že to oznámi aj predávajúcim,
ktorí tiež nemali proti tomu žiadne výhrady. Keď kúpnu zmluvu podpísali, žalobcovia ich ešte žiadali, či
súhlasia, aby si ešte nejaké tri týždne mohli z bytu vypratať svoje veci. Aj s týmto súhlasili a nasťahovali

sa až potom, keď byt celkom vyprázdnili, do bytu sa dostali asi v polovici februára, ešte aj vtedy tam
žalobcovia zanechali nejaké krabice s vecami, ktoré si už potom ani nezobrali.

7.Právnyzástupcažalobcuuviedol,žezmluvaobudúcejzmluvebolapodpísaná23.11.2016,žalobcovia
nemali záujem túto zmluvu uzavrieť, pričom dátum, do ktorého sa mala kúpna zmluva uzavrieť, určili

žalovaní. Žalobcom nikto neoznámil, že 31.12.2016 zmluva nebude uzavretá preto, že sa to nestihne.
Oni sa dostavili do realitnej kancelárie, kde však nikto nebol, ak sa dobre pamätá, bola to sobota. Do
31.12.2016 žalobcovia neobdržali žiadny návrh kúpnej zmluvy a zmluvy na zriadenie záložného práva.
Až 04.01.2017 mu bol zaslaný návrh zmluvy na zriadenie záložného práva a myslí si, že nie je možné,
aby sa k tejto záložnej zmluve mohli vyjadriť do 31.12.2016. Poukázal na dátumy, kedy boli tak prevod

vlastníckeho práva ako aj záložná zmluva zapísané do katastra a z toho jednoznačne vyplýva, že k
31.12.2016 nebola ani jedna zmluva pripravená na podpis. V súvislosti so zmluvou o zriadení záložného
práva uviedol, že okrem iného namietal, že v zmluve o zriadení záložného práva už žalovaní vystupujú
ako vlastníci predávanej nehnuteľnosti, čo žiadal upraviť, pričom v tom čase ani nemali podpísanú
kúpnopredajnú zmluvu.

X. W.. P. D. vypočutý v konaní ako svedok vo svojej výpovedi uviedol, že pôsobí ako realitný maklér a
sprostredkovával predaj bytu žalobcov. Postupoval štandardným spôsobom, ponúkol byt na internete,
v médiách a podobne. Záujem prejavili žalovaní a tak pristúpili k vybavovaniu všetkých záležitostíokolo predaja. Spísala sa zmluva o budúcej zmluve, stanovil sa termín, dokedy sa má kúpna zmluva
uzavrieť. Žalovaní nemali k dispozícií toľko finančných prostriedkov v hotovosti, aby mohli kúpnu cenu
vyplatiť, a preto museli požiadať o úver, ktorý tiež vybavoval prostredníctvom svojej realitnej kancelárie.

V priebehu decembra už bolo zrejmé, že banka nestihne vybaviť všetky záležitosti okolo schválenia
úveru, koncom roka sa zvyčajne bankám nakumulujú takéto žiadosti a napriek tomu, že sa snažil
urgovať vybavenie, nepodarilo sa mu to. Až 02.01.2017 mu banka oznámila, že úver je schválený, avšak
bolo potrebné ešte uzavrieť zmluvu o záložnom práve, ktorej návrh žalobca pripomienkoval. Vyčkal,
kým obsah zmluvy žalobcovia prekonzultujú so svojím právnikom, potom sa tie pripomienky predložili

banke, ktorá napokon zmluvu o záložnom práve schválila. Keďže koncom decembra vedel, že úver sa
žalovaným nepodarí vybaviť do konca roka, obidvom stranám to oznámil, ak sa dobre pamätá, urobil tak
telefonicky, pričom 31.12.2016 sa do jeho kancelárie ani jedna zo strán nedostavila. Žalovaní sa mohli
prvýkrát zúčastniť ohliadky bytu niekedy októbri, novembri 2016. Celá záležitosť predaja nehnuteľností
so všetkým vybavovaním náležitostí trvá približne okolo 8 týždňov, v tomto prípade mal aj určitý osobný
záujem, aby bola vec čo najskôr vybavená, preto sa snažil, aby to bolo do tých 5 týždňov. Je to aj možné

pokiaľ najmä na strane banky nevzniknú nejaké prekážky, pokiaľ sa mi nenakopia žiadosti o úvery a
podobne.

9. Právna zástupkyňa žalovaných navrhla vypočuť v konaní žalovanú 2/ ako stranu sporu. Žalovaná 2/
sa na pojednávanie nedostavila, svoju neprítomnosť ospravedlnila a zaslala svoje písomné vyjadrenie.

Vo svojom písomnom vyjadrení uviedla, že žalobcovia sa po podpise kúpnej zmluvy vyjadrili, že
žiadnu náhradu paušálnych výdavkov od nich požadovať nebudú. Kúpu bytu realizovali prostredníctvom
hypotekárneho úveru. Aj z toho dôvodu sa uzatvárala zmluva o uzavretí budúcej zmluvy o prevode
vlastníctva bytu, ktorá v podstate býva podkladom pre posúdenie a schválenie hypotekárneho úveru. O
tejto skutočnosti mali žalobcovia vedomosť. V zmysle zmluvy bol síce termín uzatvorenia kúpnej zmluvy

stanovený do 31.12.2016, avšak vzhľadom na to, že hypotekárna banka nestihla do konca roka 2016
spracovaťžiadosťohypotekárnyúver,boloimzostranyrealitnejkancelárieoznámené,žedo31.12.2016
nebudemožnékúpnuzmluvuuzatvoriť.Bolvšakdanýprísľubzbanky,žehneďzačiatkomrokabyužmal
byť schválený. Dňa 03.01.2017 bola pripravená kúpna zmluva aj záložná zmluva na podpis, ktoré boli
z ich strany akceptované v plnom rozsahu. Zo strany žalobcov boli námietky a pripomienky k záložnej

zmluve, a z uvedeného dôvodu sa celý proces uzatvárania zmlúv posunul až na 23.01.2017. Vyjadrila
názor, že nie ich zavinením nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy do 31.12.2016, nevedeli ovplyvniť
resp. urýchliť vybavenie hypotekárneho úveru. Akonáhle boli dňa 03.01.2017 všetky zmluvy potrebné
k prevodu bytu pripravené, boli k dispozícii tieto zmluvy podpísať. Poukázala tiež na bod 4.3. Zmluvy
o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu, v zmysle ktorého si mohli žalobcovia, keď ako

tvrdia,žeporušilipovinnosťvdojednanejlehoteuzatvoriťkúpnuzmluvu,započítaťsvojnároknanáhradu
paušálnej náhrady výdavkov vo výške 500,- s ich nárokom na vrátenie uhradenej prvej časti kúpnej ceny.

10. Na ďalšom pojednávaní právna zástupkyňa žalovaných poukázala na neplatnosť zmluvy o budúcej
zmluve s tým, že zmluva o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu neobsahuje všetky

náležitosti, ktoré vyžaduje jednak Katastrálny zákon ako aj Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastnícke bytov
a nebytových priestorov, a to konkrétne nevymedzuje veľkosť spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu
alebo bytového priestoru v dome na spoločných častiach a zariadeniach domu, na príslušenstve, na
zastavanom pozemku a priľahlom pozemku, určenie a popis spoločných zariadení a spoločných častí
domu,akoajpríslušenstvapriľahléhopozemku,nakoľkozmluvaobudúcejzmluvemôžebyťuzavretáiba

vo väzbe na inú budúcu zmluvu a podstatnými náležitosťami zmluvy budúcej zmluve je písomná forma
zmluvy a dohoda o podstatných náležitostiach budúcej zmluvy. Požiadavka, aby sa zmluvné strany už
pri uzavretí zmluvy o budúcej zmluve dohodli o podstatných náležitostiach budúcej zmluvy má odraz v
tej absolútnej neplatnosti zmluvy o budúcej zmluve aj z toho dôvodu, že ustanovenie § 50a Občianskeho
zákonníka o budúcej zmluve pre prípad, že niektorá zo zmluvných strán nesplní povinnosť uzavrieť

budúcu zmluvu, umožňuje domáhať sa návrhom na súde nahradenia prejavu vôle súdnym rozhodnutím.
Takéto vyhlásenie vôle rozsudkom súdu má za následok, že nastávajú právne dôsledky zmluvného
dojednania. A ak má výrok rozsudku nahradzovať prehlásenie vôle kúpnej zmluvy, kúpna zmluva musí
byt' súčasťou výroku súdu alebo ako príloha rozsudku, pričom výrok súdu na túto prílohu odkazuje.
Právna zástupkyňa žalovaných poukázala na rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn.: 4Cdo/288/2015

zo dňa 28.09.2016 a sp. zn.: 2Cdo/274/2004. Dôvodila, že pokiaľ bude zmluva o uzavretí budúcej
zmluvy o predaji bytu posúdená ako absolútne neplatná, tak táto zmluva obsahuje neplatnosť zmluvy
o zmluvnej pokute, ktorá má akcesorickú povahu a nemôže byť dohodnutá bez existencie hlavného
zabezpečovacieho záväzku, keďže jej platnosť je závislá od hlavného záväzku.11. Právny zástupca žalobcov ďalej uviedol, že namietal dosť veľa vecí ohľadom zmluvy o budúcej
zmluve, hlavný dôvod bol bod 2.1, v súvislosti s ktorým namietal, že toto ustanovenie je neplatné. Myslí

si však, že toto neplatné ustanovenie nespôsobuje neplatnosť celej zmluvy. Argumentoval, že najskôr
bola uzatvorená zmluva o budúcej zmluve, z ktorej bolo podstatné len to, že do 31.12.2016 do 12.00
hod. dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, k čomu však nedošlo. Znamená to teda, že kúpna zmluva,
ako ani záložná zmluva sa už neuzatvárali na základe zmluvy o budúcej zmluve. Mal tiež za to, že je
viac vecí, ktoré by sa dali v spornej zmluve napadnúť, napr. že v zmluve o budúcej zmluve sa uvádza

kúpna cena 60.000,- eur a v zmluve o zriadení záložného práva suma 120.000,- eur. Má informáciu,
že zvyšok poskytnutých peňažných prostriedkov po uhradení kúpnej ceny za byt, bol použitý na kúpu
osobného motorového vozidla. G. D., ako aj žalovaní vo svojej výpovedi tvrdili, že byt potrebujú, lebo
žalovaná bola tehotná a nebudú mať kde bývať, pritom obaja majú svoje vlastné byty a v spornom
byte nikdy nebývali. Vie to, nakoľko vlastní byt pod týmto bytom. Keďže kúpna zmluva nebola uzavretá
do 31.12.2016, nebol už nikto povinný túto zmluvu uzatvoriť. Na zmluvu o budúcej zmluve sa tak už

odvolávať nemožno. Avšak lehoty, ktoré tam boli dojednané, sa mali dodržať. Poukázal tiež na to, že
pred nadobudnutím vlastníckeho práva žalovanými k spornej nehnuteľnosti, bolo na túto nehnuteľnosť
zriadené záložné právo, na základe ktorého žalobcovia ručili za poskytnutý úver vo výške 120.000,- eur
pričom kúpna cena sporného bytu bola len 60.000,- eur.

XX. C.. C. M. vypočutý v konaní ako svedok uviedol, že s pánom D. sa pozná už dlhšiu dobu, ešte z čias,
keď pracoval v SLSP, majú spolu pracovno-priateľské vzťahy. Vo VÚB banke spracovával hypotekárne
úvery s tým, že pán D. mu sprostredkoval klientov, ktorí mali záujem o sprostredkovanie hypotekárnych
úverov. Niekedy začiatkom decembra mu zavolal, že má klientov, ktorí by mali záujem o poskytnutie
hypotekárneho úveru s tým, že v polovici decembra mu predložil aj potrebné doklady. V tomto období

však nastal na trhu s hypotekárnymi úvermi „boom“, znížili sa úrokové sadzby, zo strany štátu prišla
možnosť uplatniť si štátny príspevok na daniach a každá banka mala v tomto čase z uvedeného dôvodu
obrovský nápor spočívajúci v záujme o hypotekárne úvery. On mal v tomto čase na stole cca 20
zložiek, štandardná doba na spracovanie jednej zložky bola do 48 hodín. V tomto období to však kvôli
uvedenémunáporunebolomožné,spornúžiadosťoúverspracovalzhrubadojednéhotýždňa.Následne

sa žiadosť predkladá ústrediu, štandardne to tam trvá cca do 5 pracovných dní, ak sú všetky predpoklady
splnené. V tomto období si schvaľovateľ v Bratislave niečo ešte vyžiadal, boli v tom čase aj dovolenky,
sviatky, nápor bol skutočne veľký. Sporný úver sa schválil niekedy na začiatku roka a mohol sa tak do
niekoľkých dní vyčerpať. Následne však vznikli komplikácie so záložnou zmluvou, z podnetu žalobcu ju
museli dať preskúmať na právne oddelenie s tým, že nakoniec sa tam cca po dvoch týždňoch vykonali

kozmetické úpravy. S klientmi úverovú zmluvu podpísali a následne sa poskytnutý úver aj vyčerpal. Na
otázku, kedy konkrétne došlo k schváleniu sporného úveru svedok uviedol, že úver sa schvaľuje tak, že
najskôr ho posudzuje hypotekárny špecialista, toto vie poskytnúť aj telefonicky, následne sa posudzuje
úver prostredníctvom kalkulačky, ďalšie posúdenie spočíva v predbežnom posúdení a posledné slovo
má schvaľovateľ. Pokiaľ ide o sporný úver, tento bol schválený niekedy na začiatku roka, 2., prípadne

3., 4., nepamätá si presne. V predmetnej veci posielal na ústredie dve až tri urgencie a to cez riaditeľku,
aj regionálneho manažéra. Na otázku či sa v spornej veci jednalo o bežnú úverovú zmluvu alebo nejakú
osobitnú svedok uviedol, že každý úver je osobitným úverom vzhľadom k tomu, že sú rôzne príjmy
žiadateľov, rôzne nehnuteľnosti, posudzujú sa individuálne rôzne veci. Ak sa má na mysli, či sa úverové
zmluvy nejako rozdeľujú, tak sa rozdeľujú podľa toho, či ide o úver na bývanie alebo iný úver. Na otázku,

čo všetko sa predmetnou záložnou zmluvou zabezpečovalo a prečo sa zabezpečovali pohľadávky vo
výške 121.500,- eur, keď kúpna cena sporného bytu bola vo výške 69.000,- eur, svedok uviedol, že
každý klient si môže vybrať aj úver na refinancovanie, pokiaľ vie ponúknuť dostatočné zabezpečenie
úveru. V tomto prípade sa zabezpečovala predmetným úverom kúpa nehnuteľnosti a refinancovala sa
časť úveru, pokiaľ si dobre spomína, zo SLSP. Pri refinancovaní úveru sa môžu pridružiť aj iné účely,

je to bežné, môžu byť takto pridružené aj 4 účely, napr. rekonštrukcia, výstavba alebo nadobudnutie.
Podmienkou je, aby klient ponúkol dostatočné zabezpečenie. Predmetom zmluvy o zriadení záložného
práva bol jednak byt, ktorý patril žalobcom, a ktorý vlastne zabezpečoval kúpnu cenu toho bytu a druhým
bytom, ktorý patril žalovanému, zabezpečoval tú časť úveru, ktorým sa refinancoval úver v SLSP. Na
otázku, či žalovaní a pán D. urgovali schválenie úveru svedkom a kedy boli tieto urgencie z jeho strany

realizované, svedok uviedol, že pán D. ho urgoval pravidelne, dvakrát denne, zaužívané mal, že mu vždy
zavolal aj 5 minút pred záverečnou. On žiadosť nahodil dňa 23.12., 27.12. ústredie urgoval. Myslí si, že
aj 28. alebo 29. a hneď aj po Novom roku. Urgoval ústredie aj takpovediac po vlastnej linke, pretože
viacerých schvaľovateľov aj osobne poznal. Na otázku, ako dlho trvá štandardný schvaľovací proces,či v prípade, že by sa nejednalo o koniec roka a nedošlo by k svedkom spomínanému náporu, v akom
časovom rozsahu by bol tento úver schválený, svedok uviedol, že štandardne ide o dobu 5 dní. Čo
sa týka schvaľovania úverov na byty, jedná sa o najjednoduchší a najrýchlejší schvaľovací proces. Za

bežných okolností by bol takýto úver od jeho zadania do systému schválený ústredím do dvoch, resp. do
dva aj pol dňa. Pokiaľ obdrží zložku a zadá ju do systému, kým ju predbežne schváli a predloží ústrediu,
trvá to cca do 48 hodín a následne ústredie štandardne schvaľuje tieto úvery do dvoch, resp. do dva
aj pol dňa.

13. Právny zástupca žalobcov predložil na pojednávaní svoje písomné stanovisko, v ktorom uviedol, že
predmetom zmluvy o budúcej zmluve bola vôľa strán zarezervovať si predmet kúpy na obdobie, kým si
kupujúci zabezpečia finančné prostriedky na jeho kúpu. Poukázal na to, že táto tzv. rezervačná zmluva
má odlišný účel než zmluva o budúcej zmluve. Na rozdiel od budúcej zmluvy, prioritným účelom nie je
možnosť požadovať nahradenie prejavu vôle niektorej zmluvnej strany súdnou cestou, čo je zrejmé aj
z obsahu zmluvy (nevyvrátiteľná domnienka, že zmluva zaniká k určitému dátumu, ak strany dovtedy

neuzavrú hlavnú „cieľovú zmluvu“). Účelom a predmetom tohto nepomenovaného zmluvného typu je
zabezpečiť, aby predávajúci nehnuteľnosť do určitej doby nepreviedol na inú osobu, než na záujemcu,
na druhej strane záujemca deklaruje svoju vážnu vôľu predmet prevodu kúpiť v určitom čase, ktorý je
potrebný na to, aby si vybavil potrebné financovanie. Štandardnou súčasťou rezervačných zmlúv je aj
dohoda o paušálnej náhrade škody, ktorá je svojou podstatou najbližšie dohode o zmluvnej pokute. Z

uvedených dôvodov mal za to, že medzi účastníkmi vznikol platný záväzkový vzťah, aj keď by tento
nebolo možné považovať za zmluvu o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu podľa Zákona č.
182/1993 Z. z. Predmetom tohto záväzku bolo zo strany predávajúcich nepreviesť vlastníctvo bytu
do určitej lehoty na nikoho iného než na záujemcu a zo strany potenciálnych kupujúcich vyriešiť do
dohodnutej lehoty financovanie kúpy. Pre prípad, že by k uzavretiu samotnej kúpnej zmluvy v dohodnutej

lehote nedošlo zavinením niektorej zmluvnej strany, si zmluvné strany jasne, určite a zrozumiteľne,
dohodli povinnosť uhradiť druhej zmluvnej strane 500,- eur ako paušálnu náhradu nákladov.

14. Právny zástupca žalobcov titulom záverečnej reči uviedol, že to, že nedošlo k uzavretiu kúpnej
zmluvy zavinili žalovaní, ktorým nebol včas schválený hypotekárny úver. Mohli požiadať o predĺženie

pôvodnej zmluvy a tú zmluvu považuje za zmluvu nepomenovanú podľa § 51 Občianskeho zákonníka
ako zmluvu zabezpečovaciu. Nakoniec k uzavretiu zmluvy aj došlo a žalobcom vznikla škoda mimo iné
zaplatením dane z nehnuteľnosti, nájomné za mesiac január a podobne. Pohľadávka vo výške 500,- eur
je dôvodná, jednalo sa o uplatnenie určitej nešpecifikovanej škody a zaviniť to zavinili žalovaní. Žiadal
o zaplatenie sumy 500,- eur ako aj príslušenstva a trov konania právneho zastúpenia vo výške 100 %.

15. Právna zástupkyňa žalovaných titulom záverečného návrhu uviedla, že aj svedeckou výpoveďou
svedka C.. M.Š. bolo preukázané, že zo strany žalovaných nebola zavinená tá skutočnosť, že úver, ktorý
požadovali na kúpu nehnuteľnosti, im nebol schválený do konca roka 2016. Zo svedeckej výpovede
vyplynulo, že sa jednalo o objektívne skutočnosti v tom čase a to nielen vo VÚB, ale všeobecne v

bankovom sektore na území SR, keďže bolo práve obdobie, kedy sa mali meniť úrokové sadzby,
podmienky poskytovania úverových produktov a z toho dôvodu bol nápor klientov nielen vo VÚB banke,
a jednak z dôvodu, že sa jednalo o obdobie Vianoc, vianočných sviatkov. Poukázala na článok 4.2
zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, podľa ktorého v prípade zavinenia vzniká nárok na paušálnu náhradu,
pričom mala za to, že zo strany žalovaných k žiadnemu zavineniu nedošlo. Ako dôvod pre zamietnutie

žaloby uviedla aj neplatnosť zmluvy o uzavretí zmluvy o prevode vlastníctva bytu zo dňa 23.11.2016,
a to s poukazom na § 50a Občianskeho zákonníka v spojení s § 37 ods. l Občianskeho zákonníka,
ako aj v spojení so Zákonom č. 182/1993 a Katastrálneho zákona a to z dôvodu chýbajúcej dohody o
podstatných náležitostiach tejto zmluvy. Čo sa týka stanoviska žalobcov, ktoré predložili na pojednávaní,
mala za to, že v danom prípade sa nejedná o rezervačnú zmluvu, ale o zmluvu o budúcej kúpnej zmluve,

ktorá má obsahovať všetky podstatné náležitosti. Argumentovala, že rezervačná zmluva je zmluva,
ktorá obsahuje záväzok, že predávajúci nebude po určitú dobu predmetnú nehnuteľnosť ďalej ponúkať
na predaj a ani inak s ňou nakladať. Ide o prejav vôle nehnuteľnosť predať a prejav vôle kupujúceho
nehnuteľnosť kúpiť, avšak v danom prípade sa jedná nie o rezervačnú zmluvu, ale o zmluvu o budúcej
kúpnej zmluve a vzhľadom na to, že v tomto prípade zmluva o uzavretí budúcej zmluvy o prevode

vlastníctva bytu neobsahovala presnú špecifikáciu náležitostí v zmysle Zákona č. 182/1993, ako aj
Katastrálneho zákona v § 5 ods. 1 má za to, že tento nedostatok spôsobuje absolútnu neplatnosť zmluvy
ouzavretíbudúcejzmluvyakocelkuatátoneplatnosťspôsobujeajneplatnosťdohodyozmluvnejpokute
tak, ako ju obsahuje článok IV a na túto absolútnu neplatnosť je potrebné prihliadať.16. Po oboznámení sa s obsahom listinných dôkazov, a to najmä zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy
o prevode vlastníctva bytu, pokusom o zmier zo dňa 13.11.2018, pokusom o zmier zo dňa 27.02.2019,

výpisom z katastra nehnuteľností, vyjadrením žalovaných k žalobe, odpoveďou na pokus o zmier zo dňa
26.11.2018,odpoveďounapokusozmierzodňa04.03.2019,fotokópiamidoručeniekapodaciehohárku,
vyjadrením žalobcov, odpoveďou na vyjadrenie žalobcov, e - mailovou komunikáciou zo dňa 12.01.2017
spolu s prílohou, ktorou je návrh zmluvy o zriadení záložného práva, e - mailovou komunikáciou zo
dňa 03.01.2017, e - mailovou komunikáciou zo dňa 10.01.2017, e - mailovou komunikáciou zo dňa

17.01.2017 spolu s prílohou, ktorou je prepracovaná zmluva o zriadení záložného práva, vyjadrením
žalobcov na výzvu súdu, vyjadrením žalovaných na výzvu súdu, písomným vyjadrením žalovanej 2/, e -
mailovou komunikáciou zo dňa 18.09.2018, vyjadrením žalovaných spolu s prílohami (potvrdenie z VÚB
banky, čestné prehlásenie W.. P. D., komunikácia medzi žalovaným l/ a W.. D.), oznámením banky o
zbavení povinnosti zachovávať mlčanlivosť vo veci zachovávania bankového tajomstva, odpoveďou PZ
žalobcov adresovanej PZ žalovaných zo dňa 10.12.2018, rozsudkom NS SR sp. zn. 4Cdo/288/2015,

stanoviskom žalobcov zo dňa 22.11.2021, spisom Okresného úradu Levice, katastrálny odbor V 528/17
(a z neho rozhodnutie zo dňa 23.02.2017, zmluva o prevode vlastníctva bytu zo dňa 23.01.2017), spisom
Okresného úradu Levice, katastrálny odbor V 401/17 (a z neho rozhodnutie zo dňa 15.02.2017, zmluva
o zriadení záložného práva zo dňa 04.01.2017), výsluchom žalovaného 2/, výsluchom svedkov W.. P.
D. a C.. C. M., súd ustálil nasledovný skutkový a právny stav:

17. Žalobcovia ako budúci predávajúci a žalovaní ako budúci kupujúci, uzavreli dňa 23.11.2016 Zmluvu
o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu, na základe ktorej sa zmluvné strany zaviazali,
že najneskôr do 31.12.2016 uzavrú zmluvu o prevode vlastníctva bytu na nehnuteľnosti zapísané na
LV č. XXXX, vedené Okresným úradom B., katastrálny odbor, pre okres B., a to bytu č. XX, na 6.

poschodí v bytovom dome so súpisným číslom XXX, postavenom na pozemku parcely registra „C“, parc.
č. XXXX, na ulici C.. O.. Š., vchod č. X. V zmysle bodu 2.1 zmluvy, za účelom uzavretia zmluvy boli
tak budúci predávajúci ako aj budúci kupujúci, oprávnení vyzvať druhú stranu na uzatvorenie kúpnej
zmluvy a to v písomnej forme. Zmluvné strany sa tiež dohodli, že v prípade, ak ani budúci predávajúci ani
budúci kupujúci nevyzvú druhú zmluvnú stranu na uzavretie kúpnej zmluvy v lehote do 31.12.2016, resp.

vzniknú akékoľvek pochybnosti o určení termínu a miesta uzavretia kúpnej zmluvy, platí nevyvrátiteľná
domnienka, že sa účastníci dohodli na tom, že sa kúpna zmluva uzavrie dňa 31.12.2016 o 12.00
hod. v C. D.. O.. M.., realitnej kancelárii, v kancelárii na L.. Š. XX, XXX XX B.. V prípade, ak sa
ktorákoľvek zo zmluvných strán nedostaví v tomto termíne na určené miesto na podpis kúpnej zmluvy,
predpokladá sa, že neprítomná strana odmietla podpísať kúpnu zmluvu so všetkými následkami a

sankciami vyplývajúcimi z tejto zmluvy a z právnych predpisov. V zmysle bodu 2.4 zmluvy, zmluvné
strany na základe vzájomnej dohody stanovili celkovú kúpnu cenu za nehnuteľnosti spolu so všetkými
súčasťami a príslušenstvom na 69.000,- eur, pričom prvú časť dohodnutej kúpnej ceny vo výške 500,-
eur uhradili budúci kupujúci v deň podpisu zmluvy v hotovosti do úschovy realitnej kancelárie C., D..
O.. M.., čo obe strany potvrdili svojim podpisom. Druhú časť dohodnutej kúpnej ceny vo výške 68.500,-

eur mali budúci kupujúci predávajúcim uhradiť tak, že sumu 67.000,- eur uhradia na bankový účet
budúcich predávajúcich číslo: D. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX, E. E. E. J. a sumu 1.500,- eur na účet
realitnej kancelárie C., D.. O.. M.., W.: XX XXX XXX, K.: XXXXXXXXXX, D. D. G. G. X, XXX XX B. Č..
XXXXXXXXXX/XXXX, E. E. P., S.. D.., a to prostredníctvom hypotekárneho úveru poskytnutého bankou,
ktorýbudebližšiešpecifikovanývkúpnejzmluve,do14dníododňa,kedybudepodpísanákúpnazmluva

a následne bude podaný návrh na vklad vlastníckeho práva v prospech budúcich kupujúcich do katastra
nehnuteľností.

18. Zmluvné strany sa okrem iného v zmysle bodu 4.2 zmluvy tiež dohodli, že v prípade ak nedôjde
k uzavretiu kúpnej zmluvy a ani k platnému odstúpeniu od zmluvy, je zmluvná strana, ktorá zavinila

neuzavretie kúpnej zmluvy, povinná uhradiť druhej strane všetky náklady, ktoré jej vznikli v súvislosti
s prípravou realizácie prevodu nehnuteľností, a ktoré zahŕňajú najmä všetky reálne náklady, náhradu
škody a peňažné vyjadrenie vzniknutej ujmy (ďalej len „paušálna náhrada výdavkov“). Strany sa dohodli
na celkovej sume paušálnej náhrady výdavkov vo výške 500,- eur. Nárok na úhradu paušálnej náhrady
výdavkov vzniká len tej strane, ktoré nespôsobila neuzavretie kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti podľa

bodu 1.1. zmluvy. Strany tiež prehlásili, že výška paušálnej náhrady výdavkov je primeraná, nejaví
sa im privysoká a nebola dojednaná v rozpore s dobrými mravmi. Paušálna náhrada výdavkov bola
splatná najneskôr do 5 dní od márneho uplynutia lehoty, kedy malo dôjsť k podpisu zmluvy (bod 2.1
zmluvy). Podľa bodu 4.3 zmluvy, ak budúci kupujúci porušia povinnosť v dojednanej lehote uzavrieťkúpnu zmluvu na nehnuteľnosti z akýchkoľvek dôvodov na ich strane, zaväzujú sa zaplatiť budúcim
predávajúcim paušálnu náhradu výdavkov, a to v lehote 5 dní od márneho uplynutia lehoty, kedy malo
dôjsť k podpisu kúpnej zmluvy. Pre tento prípad budúci kupujúci výslovne súhlasia, aby bol ich nárok

na vrátenie uhradenej prvej časti kúpnej ceny podľa bodu 2.4 písm. a) zmluvy, vzájomne započítaný na
nárok budúcich predávajúcich na úhradu paušálnej náhrady výdavkov.

19. V konaní nebolo medzi stranami sporné, že k uzavretiu zmluvy v termíne dojednanom v zmluve
o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu, teda do 31.12.2016 do 12.00 hod. nedošlo. V

konaní nebolo sporné ani to a nakoniec to vyplýva aj zo samotnej zmluvy, že žalovaní hodlali financovať
kúpu nehnuteľností prostredníctvom hypotekárneho úveru. Žiadosť o poskytnutie hypotekárneho úveru
bola zo strany žalovaných sprostredkovaná prostredníctvom realitného makléra, ktorý sprostredkoval aj
samotnú kúpu a predaj nehnuteľností.

20. Z čestného prehlásenia realitného makléra W.. P. D. zo dňa 09.02.2021 vyplýva, že ako finančný

sprostredkovateľspoločnostiV.,S..D..,vyvíjalčinnosťsmerujúcukpodaniužiadostioposkytnutieúveru,
pričom všetky podklady potrebné pre posúdenie a schválenie žiadosti o poskytnutie úveru, odovzdal
hypotekárnemu špecialistovi C.. M. dňa 13.12.2016. Viackrát sa v banke informoval ohľadom schválenia
žiadosti, pričom vždy bol daný prísľub, že každým dňom bude predmetná žiadosť o úver schválená a
úver poskytnutý. Dňa 30.12.2016, keď mu bolo zo strany banky oznámené, že úver nebude schválený

do 31.12.2016, ale až začiatkom roka 2017, túto skutočnosť oznámil tak kupujúcim ako aj predávajúcim,
s čím obe strany súhlasili a nemali žiadne námietky ohľadom neuzavretia zmluvy o prevode vlastníctva
bytu. W.. P. D. vo svojej svedeckej výpovedi pred súdom tiež uviedol, že túto skutočnosť oznámil obom
stranám telefonicky a do realitnej kancelárie sa dňa 31.12.2016 zmluvné strany nedostavili.

21. Z potvrdenia vydaného E. Ú. J., S.. D.. zo dňa 04.03.2021 vyplýva, že B. D. podala žiadosť o
hypotekárny úver č.: XXXXXXXXXXXXXXX, zadaný dňa 23.12.2016 vo výške 110.000,- eur, ktorý bol
schválený dňa 02.01.2017 pod reg. č.: XXX/XXXXXX/XX-XXX/XXX.

22. Z výpovede svedka C.. C. M., hypotekárneho špecialistu, ktorý spracovával žiadosť o poskytnutie

úveru na kúpu bytu vyplýva, že proces schvaľovania žiadosti o poskytnutie úveru pozostáva z
viacerých krokov. Žiadosť posudzuje ako prvý hypotekárny špecialista, následne sa posudzuje žiadosť
prostredníctvom kalkulačky, ďalšie posúdenie spočíva v predbežnom posúdení a posledné slovo má
schvaľovateľ. So žiadosťou o poskytnutie hypotekárneho úveru ho oslovil W.. P. D. niekedy začiatkom
mesiaca december 2016 a podklady na posúdenie žiadosti mu boli z jeho strany predložené v polovici

decembra. V tomto období sa však nastal nápor na hypotekárnom trhu spočívajúci v obrovskom záujme
ohypotekárneúveryatojednakzdôvodu,ženastalizmenyvpodmienkachposkytovaniahypotekárnych
úverov, ako aj z dôvodu blížiacich sa vianočných sviatkov. On sám mal v tomto čase na stole cca 20
zložiek. Štandardne pokiaľ obdrží zložku a zadá ju do systému, kým ju predbežne schváli a predloží
ústrediu, trvá to cca do 48 hodín a následne ústredie štandardne schvaľuje tieto úvery do dvoch, resp. do

dva aj pol dňa. Pre veľký záujem o hypotekárne úvery však spornú žiadosť o poskytnutie úveru spracoval
zhruba do jedného týždňa. Následne žiadosť predložil ústrediu, schvaľovateľ v Bratislave niečo ešte
vyžiadal, boli v tom čase aj dovolenky, sviatky. G. D. ho urgoval pravidelne dvakrát denne, zaužívané mal
tiež zavolať 5 minút pred záverečnou. Sám v predmetnej veci posielal na ústredie dve až tri urgencie a
to cez riaditeľku ako aj cez regionálneho manažéra a to dňa 27.12., 28. alebo 29.12. a následne hneď aj

po Novom roku. Ústredie urgoval aj po vlastnej linke, keďže viacerých schvaľovateľov aj osobne poznal.
Sporný úver sa schválil niekedy na začiatku roka a mohol sa tak do niekoľkých dní vyčerpať.

23. Dňa 03.01.2017 bola vypracovaná kúpna zmluva ako aj zmluva o zariadení záložného práva, keďže
banka si poskytnutý úver zabezpečila zriadením záložného práva k prevádzanej nehnuteľnosti. Ako

vyplýva z e - mailovej komunikácie medzi realitným maklérom a hypotekárnym špecialistom zo dňa
04.01.2017, zo strany žalobcov boli vznesené pripomienky a námietky vo vzťahu k zmluve o zriadení
záložného práva vypracovaného bankou, ktorú banka v zmysle požiadaviek žalobcov prepracovala dňa
17.01.2017 a následne dňa 23.01.2017 došlo medzi stranami sporu k podpisu jednak kúpnej ako aj
záložnej zmluvy. Zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu zo dňa 23.01.2017 vyplýva, že kúpna cena

predstavuje sumu 69.000,- eur, z ktorej prvú časť vo výške 500,- eur uhradili žalovaní v hotovosti do
úschovy realitnej kancelárie C., D.. O.. M.. Zvyšnú časť kúpnej ceny vo výške 68.500,- eur uhradia
kupujúci predávajúcim v sume 67.000,- eur na bankový účet predávajúcich číslo: D. XXXX XXXX XXXX
XXXX XXXX, vedený vo E. J. a sumu 1.500,- eur na účet realitnej kancelárie C., D.. O.. M.., W.: XXXXX XlX, K.: XXXXXXXXXX D. D. G. G. X, XXXXX B., Č.. Ú..: XXXXXXXXXX/XXXX, E. E. P., S..
D.., prostredníctvom hypotekárneho úveru poskytnutého E. Ú. J. S.. D.., do 14 dní od dňa podpisu
zmluvy a po zaplatení celej kúpnej ceny bude podaný návrh na vklad vlastníckeho práva v prospech

kupujúcich do katastra nehnuteľností. Z kúpnej zmluvy tiež vyplýva, že obe strany sa dohodli na zriadení
záložného práva v prospech E. Ú. J., S.. D.. z dôvodu financovania kúpy nehnuteľnosti kupujúcimi a
to ešte pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva. Okresný úrad B., katastrálny odbor, povolil
vklad vlastníckeho práva v prospech žalovaných rozhodnutím V 528/2017 zo dňa 23.02.2017.

24. Zo zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti reg. č.: XXX/XXXXXX/XX-XXX/XXX
datovanéhodňom04.01.2017,uzavretejmedziE.Ú.J.,S..D..,žalobcami1/a2/ažalovaným1/vyplýva,
že predmetom zálohu je jednak byt vo výlučnom vlastníctve žalovaného ako aj byt v bezpodielovom
spoluvlastníctve žalobcov 1/ a 2/. Zabezpečovanou pohľadávkou bola pohľadávka z úverovej zmluvy
reg. č.: XXX/XXXXXX/XX-XXX/XXX vo výške 109.300,- eur, najvyššia hodnota istiny, do ktorej sa
pohľadávky zabezpečujú sa určila vo výške 121.500,- eur. Ako vyplynulo z výpovede hypotekárneho

špecialistu ako svedka, v danom prípade sa záložnou zmluvou zabezpečovala pohľadávka titulom
poskytnutého úveru, ktorým sa financovala jednak kúpa spornej nehnuteľnosti ako aj refinancovala časť
úveru zo D.. Pri refinancovaní úveru sa môžu pridružiť aj iné účely ako bol primárny účel a to kúpa bytu,
podmienkou je, aby klient ponúkol dostatočné zabezpečenie. Zálohom v danom prípade tak bol podľa
vyjadrenia svedka jednak byt, ktorý patril žalobcom, a ktorý vlastne zabezpečoval kúpnu cenu sporného

bytu a tiež byt, ktorý patril do výlučného vlastníctva žalovaného 1/, a ktorý zabezpečoval tú časť úveru,
ktorým sa refinancoval úver zo D.. Okresný úrad B., katastrálny odbor, povolil vklad záložného práva do
katastra nehnuteľností rozhodnutím V 401/2017 dňa 15.02.2017. Medzi stranami sporu nebolo sporné,
že k podpísaniu zmluvy o zriadení záložného práva nedošlo dňa 04.01.2017 tak ako je to uvedené v
samotnej zmluve, ale až dňa 23.01.2017. V zmysle tvrdení žalovaných tak došlo z dôvodov na strane

banky, ktorá uviedla spätný dátum uzavretia zmluvy zrejme z dôvodu, že v rovnaký deň bola podpísaná
aj zmluva o úvere, ktorá nemala byť podpísaná skôr ako záložná zmluva.

25. Žalobca 1/ pokusom o zmier zo dňa 13.11.2018 adresovaným žalovanému 1/, vyzval žalovaného 1/
na zaplatenie sumy vo výške 500,- eur do 14 dní, t. j. do 27.11.2018. Na tento pokus o zmier reagovali

žalovaní prostredníctvom svojej právnej zástupkyne listom zo dňa 26.11.2018, ktorým nárok žalobcov
považovali za neopodstatnený.

26. Ďalším pokusom zmier zo dňa 27.02.2019 vyzval tentokrát už právny zástupca žalobcov žalovaného
1/ o zaplatenie sumy 500,- eur do 14 dní odo dňa obdržania pokusu o zmier. Na tento pokus o zmier

reagovali žalovaní opäť prostredníctvom svojej právnej zástupkyne a nárok žalobcov na zaplatenie sumy
vo výške 500,- eur považovali za neoprávnený. Poukázali pritom okrem iného aj na to, že ak majú
žalobcovia za to, že bola zo strany žalovaných porušená povinnosť zmluvu uzatvoriť, mohli si započítať
nárok na náhradu paušálnej náhrady výdavkov vo výške 500,- eur so sumou 500,- eur, ktorú žalovaní
uhradili v deň podpisu Zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu.

27. Podľa § 50a ods. 1 Zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, účastníci sa môžu písomne zaviazať,
že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

28. Podľa § 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy,

možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.

29. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť
predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň

predávajúcemu dohodnutú cenu.

30. Podľa § 42 ods. 2 Zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a
iných práv k nehnuteľnostiam, zmluva, verejná listina alebo iná listina obsahujú označenie a) účastníkov
práv k nehnuteľnostiam; ak ide o fyzickú osobu, meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia,

rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo,
ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje, b) právneho úkonu a jeho predmet, miesto a
čas právneho úkonu, c) nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla
evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ aleboparcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla
pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla
vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na

pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na
ktorom je dom postavený; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel
vyjadrený zlomkom k celku.

31. Podľa § 5 ods. 1 Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zmluva o

prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná
a okrem všeobecných náležitostí9) musí obsahovať a) popis bytu alebo nebytového priestoru v dome
a príslušenstva bytu,5) vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla
bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia
bytu a nebytového priestoru v dome, b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka
bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach

domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť
spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k
úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku
nepostupuje podľa písmena e), c) určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
príslušenstvaapriľahléhopozemkuaprípadnéurčenie,ktoréspoločnéčastidomuaspoločnézariadenia

domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci
nebytových priestorov, d) úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku, e)
vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu
alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu, f) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového
priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy, g)

úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase
príslušných orgánov.9a)

32. Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď

oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

33. Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka, zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v
dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

34. Podľa § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak z dohody nevyplýva niečo iné, nie je dlžník povinný
zmluvnú pokutu zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil.

35. Na základe vykonaného dokazovania dospel súd k záveru, že žaloba je nedôvodná. Predmetom
sporu je zaplatenie sumy 500,- eur s príslušenstvom a to titulom uplatnenej paušálnej náhrady nákladov

na základe zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ktorú sporové strany uzavreli
dňa 23.11.2016. Uvedený záväzkový vzťah medzi zmluvnými stranami súd posúdil v zmysle § 50a a §
544 a nasl. Občianskeho zákonníka, teda ako nárok uplatňovaný titulom zmluvnej pokuty.

36. Zmluvná pokuta je prostriedkom zabezpečenia záväzkov, pričom zabezpečovacie prostriedky

majú akcesorickú povahu, pretože pri svojom vzniku predpokladajú existenciu hlavného záväzku,
na zabezpečenie ktorého majú slúžiť. Z akcesorickej povahy zabezpečenia záväzkov vyplýva,
že vedľajší (zabezpečovací) záväzok nemôže platne vzniknúť bez existencie platného hlavného
(zabezpečovacieho) záväzku. Preto sa súd v prvom rade zaoberal platnosťou dojednanej zmluvy.

37. Súd sa nestotožnil s právnym názorom žalobcov, že zmluvné strany uzatvorili tzv. „rezervačnú
zmluvu“. Rezervačná zmluva je zmluva, ktorá sa praxi často vyskytuje na realitnom trhu, pričom z
hľadiska právnej kvalifikácie ide o tzv. nepomenovanú zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka.
V praxi sa v nej predávajúci zaväzuje nepredať predmetnú nehnuteľnosť po dojednanú dobu tretej
osobe a tiež zabezpečuje, aby nehnuteľnosť nebola po túto dobu prostredníctvom sprostredkovateľa

ďalej ponúkaná na predaj. Po posúdení spornej zmluvy dospel súd k záveru, že zmluva uzatvorená
medzi stranami sporu, vykazuje znaky zmluvy o budúcej zmluve podľa § 50a Občianskeho zákonníka.
Predpokladmi platného uzavretia zmluvy o budúcej zmluve sú: zmluva o budúcej zmluve musí byť
uzavretá písomne (§ 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka), musí obsahovať záväzok zmluvných strándojednať budúcu konečnú zmluvu (§ 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka), musí v nej byť dojednaná
doba, do ktorej bude uzatvorená budúca zmluva (§ 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka), pričom
zároveň v nej musia byť dohodnuté aj všetky podstatné náležitosti budúcej zmluvy (§ 50a ods. 1

Občianskeho zákonníka). Sporná zmluva bola medzi zmluvnými stranami uzavretá písomne, obsahuje
záväzok zmluvných strán dojednať zmluvu o prevode vlastníctva bytu a to do 31.12.2016, obsahuje
teda prejav vôle predávajúcich nehnuteľnosť predať a prejav vôle kupujúcich nehnuteľnosť kúpiť a to do
dojednanej doby. Keďže zmluva o budúcej zmluve nie je samostatným zmluvným typom, ale viaže sa na
konkrétnu zmluvu, ktorá sa má v budúcnosti uzavrieť, v zmluve o budúcej zmluve musia byť dojednané aj

všetky podstatné náležitosti budúcej zmluvy. Ak teda ide o kúpnu zmluvu, predmetom ktorej je odplatný
prevod nehnuteľnosti, podstatnými náležitosťami, ktoré musia byť obsiahnuté v zmluve o budúcej kúpnej
zmluve, sú údaje o nehnuteľnosti, ktoré ju jednoznačne identifikujú tak, aby nebola zameniteľná a tiež
cena, ktorú bude po uzavretí kúpnej zmluvy povinný kupujúci zaplatiť predávajúcemu.

38. Súd sa nestotožňuje s názorom žalovaných, podľa ktorého by mala byť zmluva o budúcej zmluve

absolútne neplatným právnym úkonom pre absenciu podstatných náležitostí kúpnej zmluvy, keď súd
má za to, že nehnuteľnosť, ktorá mala byť predmetom kúpnej zmluvy, je v zmluve o budúcej zmluve
jednoznačne identifikovaná tak, že nie je zameniteľná a spĺňa náležitosti jej označenia tak, ako to má
na mysli § 42 ods. 2 písm. c) Katastrálneho zákona, keď obsahuje vymedzenie nehnuteľnosti podľa
katastrálneho územia, číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, spoluvlastnícky podiel na spoločných

častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, súpisné číslo bytového domu, v ktorom
sa byt nachádza, parcelné číslo pozemku, register a výmeru pozemku, na ktorom je bytový dom
postavený, ako aj podiel vlastníkov vyjadrených zlomkom k celku. Zároveň je uvedený aj popis bytu a
príslušenstva bytu v zmysle Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Možno so žalovanými
však súhlasiť, že podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu nie je v zmluve slovne

označený, v zmluve je vyjadrený len podiel, avšak že ide o túto náležitosť, je zo zmluvy možné odvodiť
s poukazom na list vlastníctva. Je tiež pravdou, že zmluva o budúcej zmluve neobsahuje určenie a
popis spoločných častí domu a spoločných zariadení domu v zmysle Zákona o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov, avšak tak ako bol predmet zmluvy o budúcej zmluve v zmluve vymedzený,
vyhovuje podľa názoru súdu po obsahovej stránke nielen ustanoveniam 588 a nasl. Občianskeho

zákonníka, ale aj § 42 ods. 2 písm. c)
Zákona o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam. V prípade, že
by došlo k podaniu žaloby o nahradenie vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím má súd za to, že konajúci
súd je povinný údaje uvádzané v zmluve verifikovať s údajmi zapísanými v katastri nehnuteľností, a ak
by uznal za potrebné slovné spojenie „podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu“ do výroku

doplniť, išlo by o takú zmenu formulácie výroku, ktorú súd môže urobiť sám a to bez toho, že by išlo
v danom prípade o napravovanie výkladu prejavu vôle účastníkov zmluvy o budúcej zmluve podľa
§ 35 Občianskeho zákonníka, keď z ostatnej identifikácie nehnuteľnosti je zrejmé, že nemožno mať
pochybnosti o jej nezameniteľnosti s inou nehnuteľnosťou. V tejto súvislosti je potrebné poukázať aj
na to, že výklad právnych predpisov nemôže byť tak formalistický, aby sa ním zmaril účel požadovanej

súdnej ochrany a zabránil v prístupe k súdnej ochrane strane, ktorá sa tejto ochrany domáha. V súvislosti
s rozhodnutím Najvyššieho súdu SR sp. zn.: 4 Cdo 288/2015 zo dňa 28.09.2016, na ktorý žalobcovia v
konaní poukazovali je potrebné uviesť, že nehnuteľnosť, ktorá mala byť predmetom zmluvy o prevode
vlastníctva bytu v tejto prejednávanej veci, bola v danom prípade špecifikovaná ako miestnosť alebo
súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného alebo iného príslušného orgánu trvalo určené na

bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky, mal ďalej vyhovovať zdravotným,
hygienickým, bezpečnostným, technickým a iným požiadavkám stanoveným všeobecne záväznými
právnymi predpismi a mal byť v dobrom technickom stave bez akýchkoľvek právnych vád a tiarch, ktoré
by bránili jeho riadnemu užívaniu a mal sa nachádzať v Bratislave - Starom meste. Ďalej bola uvedená
požadovaná podlahová plocha, požiadavka na samostatnú kuchyňu, kúpeľňu a WC. Z uvedeného je

teda zrejmé, že identifikáciu bytu, ktorý mal byť predmetom kúpnej zmluvy v konaní vedenom pred
tunajším súdom pod sp. zn.: 9C/38/2019, nie je možné porovnávať s identifikáciou bytu, ktorý bol
predmetom konania vedeného pred Najvyšším súdom SR.

39. Rovnako tak súd nesúhlasí ani s tvrdením žalobcov, že by mala byť zmluva neplatná v časti bodu

2.1 z dôvodu, že zmluva o budúcej zmluve neobsahuje oprávnenie domáhať sa do jedného roka
nahradenia vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím, resp. že by toto oprávnenie domáhať sa nahradenia
vyhlásenia vôle bolo znemožnené tým, že ak sa ktorákoľvek strana nedostaví dňa 31.12.2016 do
realitnej kancelárie, predpokladá sa, že neprítomná strana odmietla kúpnu zmluvu podpísať. Oprávneniedomáhať sa nahradenia vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím do jedného roka vyplýva priamo z §
50a ods. 2 Občianskeho zákonníka, preto nejde o podstatnú náležitosť zmluvy o budúcej zmluve a
jej absencia tak nespôsobuje neplatnosť zmluvy. Rovnako tak má súd za to, že zmluvné strany sa

v zmysle dojednania obsiahnutého v bode 2.1 zmluvy tohto práva vopred nevzdali, keď sa zaviazali,
že kúpnu zmluvu uzavrú do 31.12.2016 s tým, že obe strany sú oprávnené kedykoľvek vyzvať druhú
zmluvnú stranu na uzavretie kúpnej zmluvy a pre prípad, že ani jedna zo zmluvných strán na uzavretie
zmluvy druhú stranu nevyzve, platí, že sa kúpna zmluva uzavrie dňa 31.12.2016 o 12.00 hod. v realitnej
kancelárii C. D.. O.. M.. Uzavretie zmluvy dňa 31.12.2016 o 12.00 hod. bol tak posledným možným

termínom na jej uzavretie v zmysle zmluvy o budúcej zmluve s tým, že neprítomná zmluvná strana tak
znáša následky a sankcie vyplývajúce zo zmluvy, čo zahŕňa podľa názoru súdu aj možnosť podania
žaloby o nahradenie prejavu vôle súdnym rozhodnutím, ktorá možnosť navyše vyplýva zo samotného
zákona. V zmysle uvedených skutočností tak považuje súd zmluvu o budúcej zmluve za platnú a
rovnako tak považuje súd za platné aj samotné dojednanie o zmluvnej pokute, ktorá bola dojednaná
písomne, jednoznačne je v zmluve špecifikovaná zmluvná povinnosť, ktorej porušenie je zmluvnou

pokutou sankcionované a tiež výška zmluvnej pokuty.

40. V konaní nebolo sporné, že k uzavretiu kúpnopredajnej zmluvy k 31.12.2016 tak ako to bolo
dojednané v zmluve o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu nedošlo, a že táto bola
uzatvorená dňa 23.01.2017, v dôsledku čoho tak domáhať sa nahradenia prejavu vôle súdnou cestou

nebolo potrebné. Rozhodujúce v súdenej veci bolo preukázanie skutočnosti, či a ktorá zo zmluvných
strán zavinila jej neuzavretie v dojednanej lehote a to v zmysle § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka,
keďže z dohody o zmluvnej pokute uzatvorenej medzi stranami sporu nevyplýva, že povinnosť zaplatiť
zmluvnú pokutu vznikne aj v prípade nezavineného porušenia zmluvných povinností. Z potvrdenia
predloženého E.R. Ú. J., S.. D.. vyplýva, že hypotekárny úver, ktorý bol prostriedkom financovania

kúpy predmetnej nehnuteľnosti zo strany žalovaných, bol schválený až dňa 02.01.2017 a až následne
mohlo dôjsť k uzatvoreniu záložnej zmluvy ako aj kúpnej zmluvy. Z uvedeného teda vyplýva, že
prekážka bola na strane žalovaných, ktorí nemali k dátumu, kedy mala byť kúpna zmluva uzatvorená,
k dispozícii peňažné prostriedky, prostredníctvom ktorých sa mala kúpa nehnuteľnosti financovať. V
ďalšompriebehukonaniasataksúdzaoberalotázkou,čižalovaníporušeniezmluvnejpovinnostizavinili,

keď právna úprava v § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka je viazaná na zavinené porušenie povinnosti,
pričom na splnenie podmienky zavinenia postačuje nevedomá nedbanlivosť.

41. Na základe vykonaného dokazovania dospel súd k záveru, že v konaní bolo preukázané, že
žalovaní nesplnenie zmluvnej povinnosti sankcionovanej zmluvnou pokutou nespôsobili, keď prvoradým

predpokladom pre uzavretie kúpnej zmluvy bolo schválenie hypotekárneho úveru zo strany banky,
pričom k uvedenému došlo až dňa 02.01.2017 a to z dôvodu existencie objektívnych prekážok na strane
banky, spočívajúcich v náhlom zvýšenom dopyte po hypotekárnych úveroch pre meniace sa podmienky
ako aj v skutočnosti, že išlo o obdobie Vianoc, s ktorým sú spojené dni pracovného pokoja, ale aj
čerpanie dovoleniek. Tieto skutočnosti potvrdil tak svedok zastupujúci realitnú kanceláriu, ktorá kúpu a

predaj nehnuteľnosti sprostredkovala, pričom sprostredkovala aj samotné poskytnutie hypotekárneho
úveru, ako aj svedok, hypotekárny špecialista, ktorý žiadosť žalovaných o poskytnutie úveru posudzoval.
Podklady pre posúdenie žiadosti o poskytnutie úveru boli zo strany žalovaných banke predložené v
polovici decembra. Štandardný proces schvaľovania úverov predstavuje cca 5 pracovných dní. Od
predbežného schválenia žiadaného úveru hypotekárnym špecialistom, zadania žiadosti do systému až

do predloženia žiadosti ústrediu cca 2 dni a následne schvaľovanie prostredníctvom ústredia cca 2 - 2,5
dňa. Aj napriek tomu, že hypotekárny špecialista žiadosť žalovaných opakovane urgoval, k schváleniu
úveru pred koncom roka 2016 nedošlo. I keď teda prekážka, pre ktorú k uzavretiu zmluvy v dojednanej
lehote nedošlo, bola na strane žalovaných, títo porušenie svojej zmluvnej povinnosti nezavinili. V
prospech žalovaných hovorí aj skutočnosť, že dňa 02.01.2017 bol zo strany banky hypotekárny úver

schválený, a žalovaní boli len tri dni po pôvodnom termíne pripravení zmluvu o záložnom práve ako
aj kúpnopredajnú zmluvu podpísať, keď k ani k jednej zmluve pripomienky nemali. Tieto boli vznesené
práve zo strany žalobcov, ktoré boli v zmysle ich pripomienok do zmluvy o zriadení záložného práva
zapracované a v akceptovateľnej podobe zaslané zo strany banky zmluvným stranám dňa 17.01.2017,
pričom k uzavretiu kúpnopredajnej zmluvy ako aj zmluvy o zriadení záložného práva následne došlo

dňa 23.01.2017.

42. V zmysle uvedeného, keď žalovaní porušenie zmluvnej povinnosti nezavinili a k neuzavretiu zmluvy
do dátumu dohodnutého v zmluve o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu došlo z objektívnychdôvodov na strane banky poskytujúcej hypotekárny úver, prostredníctvom ktorého sa predmetná
kúpnopredajná zmluva financovala, dospel súd záveru, že žalovaní nie sú povinní zmluvnú pokutu v
zmysle § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka zaplatiť, a preto súd žalobu v celom rozsahu zamietol.

Pre úplnosť ešte súd dodáva, že námietka žalovaných spočívajúca vo vzájomnom započítaní nároku na
zaplatenie zmluvnej pokuty s prvou časťou kúpnej ceny vo výške 500,- eur by bola možná podľa bodu
4.3 zmluvy len v prípade, keby k uzavretiu kúpnej zmluvy vôbec nedošlo, keďže suma 500,- eur tak ako
to vyplýva zo samotnej kúpnej zmluvy zo dňa 23.01.2017, je prvou časťou kúpnej ceny, ktorú žalovaní
zaplatili pri uzavretí zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu.

43. Podľa § 255 ods. 1 Zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), súd prizná
strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

44. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

45.Podľa§262ods.2CSP,ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdprvejinštanciepoprávoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

46. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd podľa § 255 ods. 1 CSP a žalovaným 1/ a 2/ ako

strane v konaní úspešnej v celom rozsahu, priznal voči žalobcom 1/ a 2/ nárok na náhradu trov konania
v rozsahu 100 %. O výške náhrady trov konania rozhodne súd samostatným uznesením podľa § 262
ods. 2 CSP po právoplatnosti tohto rozsudku.

47. Podľa § 258 ods. 1 CSP, svedkovi môže súd ako svedočné priznať náhradu účelne vynaložených

hotových, preukázaných a uplatnených výdavkov spojených s jeho výsluchom.

48. Nárok na svedočné posúdil súd podľa § 258 CSP, ale keďže svedkovia si nárok na náhradu
svedočného neuplatnili, súd im nárok na náhradu svedočného nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný
súd Levice.

Podľa § 363 CSP v odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie

dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Podľa § 364 CSP, rozsah, v akom sa rozhodnutie
napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 CSP).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania (§ 365 ods. 3 CSP).