Rozhodnutie ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Sunday, October 24, 2021

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 9C/53/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1416202280
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 10. 2021

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Taťána Poláková
ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2021:1416202280.12

Rozhodnutie

Okresný súd Bratislava IV sudkyňou JUDr. Taťánou Polákovou v spore žalobcu: B.. arch. C. W.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom L. č. 7, R., zastúpený JUDr. Marta Michalková, advokátka, Župné nám. 3,
Bratislava, proti žalovanému: N-PARTNER Grup s.r.o., so sídlom Homolova 2163/8, Bratislava, IČO: 44
478 500, zastúpený JUDr. Martin Jakeš, advokát, Dunajská 33, Bratislava, o zaplatenie 3.784,98 eur s
prísl. a o vzájomnej žalobe žalovaného o zaplatenie 296,80 eur, takto

r o z h o d o l :

I. Žaloba sa zamieta.

II. Žalobca je povinný zaplatiť žalovanému sumu 296,80 eur do troch dní od právoplatnosti tohto
rozsudku.

III. Žalovanému sa priznáva voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu 15.03.2016 domáhal zaviazať žalovaného na
zaplatenie sumy 3.784,98 eur s úrokmi z omeškania 5% ročne zo sumy 636 eur od 06.07.2015 do
zaplatenia, 5% ročne zo sumy 636 eur od 06.08.2015 do zaplatenia, 5% ročne zo sumy 636 eur
od 06.09.2015 do zaplatenia, 5% ročne zo sumy 636 eur od 06.10.2015 do zaplatenia, 5% ročne
zo sumy 636 eur od 06.11.2015 do zaplatenia, 5% ročne zo sumy 514,67 eur od 01.11.2015 do

zaplatenia, 5% ročne zo sumy 90,31 eur od 13.12.2015 do zaplatenia a náhrady trov konania titulom
dlžného nájomného za užívanie prenajatých priestorov na Kapucínskej ul. 5 v Bratislave za obdobie
od 01.07.2015 do 30.11.2015 v sume 3.180 eur ako titulom nezaplatenia faktúry č. XX/XXXX na sumu
514,67eurafaktúryč.11/2015nasumu90,31eurfakturovanýchžalovanémuzarenováciupredmetných
priestorov.

2. Žalobu odôvodnil tým, že dňa 22.10.2014 uzavrel so žalovaným Zmluvu o nájme, na základe ktorej
sa žalovaný zaviazal platiť za prenajaté priestory (nájomná jednotka č. 7a, 7b, 7g) mesačné nájomné
vo výške 636 eur, splatné 5. deň v mesiaci, ktoré sa zvyšovalo za každý kalendárny rok o výšku ročnej
inflácie na Slovensku. V roku 2014 a 2015 bola výška nájomného v sume 636 eur. Listom zo dňa
24.07.2015 zaslal žalovanému výpoveď s trojmesačnou výpovednou lehotou. Žalovaný mal právo vo
výpovednej lehote predmetné priestory užívať do dňa 30.11.2015, kedy tieto neodovzdal protokolárne.

Žalovaný nevypratal priestory a neodovzdal ich v stave, ako bolo zmluvne dohodnuté. Žalovaný nájomné
za obdobie od 01.07.2015 do 30.11.2015 mesačne vo výške 363 eur neplatil. Nedoplatok za uvedené
obdobie predstavuje sumu 3.180 eur. Žalobca v žalobe ďalej uviedol, že nakoľko žalovaný neuskutočnil
renováciu a neodovzdal priestory tak, ako bolo zmluvne dohodnuté, tieto ako vlastník vykonal na vlastné
náklady. Práce vykonal F. W. v rozsahu uvedenom vo faktúre č. XXXXXXX zo dňa 30.10.2015 na sumu
514,67 eur. Žalovaný neuhradil ani faktúru č. 11/2015 zo dňa 02.12.2015 za renováciu spoločných

priestorov podľa zmluvy na sumu 90,31 eur. Za účelom mimosúdneho usporiadania veci listom zo
dňa 11.11.2015 vyzval žalovaného na zaplatenie dlžnej sumy, v ktorom podrobne špecifikoval dlh apožiadal žalovaného o vypratanie prenajatých priestorov. Žalovaný nedoplatok na nájomnom ani faktúry
za renovačné práce priestorov neuhradil.

3. Žalovaný vo vyjadrení zo dňa 02.12.2016 uviedol, že nárok žalobcu v celom rozsahu neuznáva.
Žalovaný nemá voči žalobcovi žiadne neuhradené záväzky, nedlhuje mu žiadne nájomné a nemá ani
žiadne záväzky súvisiace s opravnými a renovačnými prácami, ktoré tvrdí žalobca v žalobe. Poukazoval
na čl. V bodu 1 Zmluvy o nájme uzavretej dňa 22.10.2014 zaplatil žalovaný ako nájomca kauciu
pri začatí nájmu vo výške 3-násobku celkového mesačného nájmu vo výške 1.908 eur. Táto kaucia

mala súžiť okrem iného ,,na úhradu prípadných škôd spôsobených nájomcom na predmete nájmu a
na krytie nezaplateného nájomného“. Žalobca zaplatil nájomné za mesiac 06/2015 dňa 23.06.2015.
Následne, vzhľadom na vyhrotenú situáciu, nezákonný postup žalobcu a obavu z vrátenia kaucie zo
strany žalobcu, nájomné za 07/2015 a ďalšie mesiace už neuhradil samostatnou platbou, ale malo
byť nájomné za uvedené obdobie uhradené zaplatenou kauciou. Zmyslom kaucie bolo okrem iného
aj úhrada nezaplateného nájomného. Nakoľko kaucia bola vo výške troch mesačných nájomných,

žalovaný zaplatil nájomné aj za obdobie počnúc mesiacom 07/2015 prostredníctvom kaucie až do
30.09.2015. Tvrdenie žalobcu, že žalovaný nezaplatil nájomné od 01.07.2015 do 30.09.2015 je tak
nepravdivé. Žalovaný vo vyjadrení poukazoval na skutočnosť, že žalobca v žalobe uviedol, že listom
zo dňa 24.07.2015 zaslal žalovanému výpoveď zmluvy o nájme uzavretej 22.10.2015 s trojmesačnou
výpovednou lehotou a že žalovaný mal právo priestory užívať do 30.11.2015. Podľa tvrdení žalobcu tak

malnájomskončiťk30.11.2015.Tovšakniejekonzistentnéstvrdenímžalobcuvlistezodňa08.10.2015,
ktorý zaslal žalovanému a v ktorom uviedol, že nájom končí k 30.10.2015. Žalobca tak v žalobe tvrdí, že
nájom mal skončiť o mesiac neskôr. Paradoxne aj v liste zo dňa 11.11.2015, ktorý žalobca predložil súdu
v tomto konaní tvrdí, že nájom mal skončiť 30.10.2015. Otázka úhrady nájomného za mesiac 11/2015
tak je irelevantná, nakoľko aj podľa samotného žalobcu nemal nájom trvať aj v mesiaci november

2015. Žalovaný vo vyjadrení ďalej uviedol, že ešte v októbri 2015 došlo k úmyselnej a svojvoľnej
výmene zámkov do predmetu nájmu zo strany prenajímateľa, aby sa žalovaný do ním prenajatých
priestorov nedostal. Dôvody k takémuto postupu zo strany žalobcu žalovanému nie sú známe. Asi išlo
o osobnú antipatiu. Znemožnenie prístupu do prenajatých priestory došlo pred skončením doby nájmu,
a bez akéhokoľvek predchádzajúceho upozornenia zo strany prenajímateľa (žalobcu). Žalovanému tak

v prenajatých priestoroch zostali veci, nábytok a technické vybavenie používané k výučbe cudzích
jazykov (prenajaté priestory slúžili ako učebne jazykovej školy prevádzkovanej žalovaným), ku ktorým
žalovaný zo dňa na deň stratil možnosť sa dostať. Prenajímateľ (žalobca) mu napriek výzvam predmet
nájmu už nikdy nesprístupnil a od nových zámkov neodovzdal kľúče. Žalovaný bol nútený doslova
zo dňa na deň prerušiť a presunúť výučbu cudzích jazykov do iných priestorov a chod jeho firmy a

jazykovej školy bol na niekoľko dní až týždňov paralyzovaný. Výmenou zámkov žalobca znemožnil
nielen ďalšie užívanie predmetu nájmu, na čo mal žalovaný právny nárok, ale aj možnosť splnenia
povinnosti žalovaného protokolárne odovzdať predmet nájmu späť žalobcovi po skončení nájmu. Došlo
tým nielen k podstatnému porušeniu samotnej nájomnej zmluvy, ale nakoľko pri výmene zámkových
vložiek sa niekto musel dostať do prenajatých priestorov žalovaného, aj k nezákonnému vniknutiu

do nebytových priestorov bez jeho súhlasu a vedomia. Z uvedeného dôvodu žalovaný podal trestné
oznámenie na neznámeho páchateľa pre podozrenie zo spáchania trestného činu neoprávneného
zásahu do práva k domu, bytu, alebo nebytovému priestoru podľa § 218 Trestného zákona. Žalovaný
tak vznáša námietku, že jeho povinnosť vrátiť protokolárne priestory žalobcovi, ako aj povinnosť platiť
akékoľvek nájomné, tak vznikla z dôvodu nemožnosti plnenia podľa § 575 Obč. zákonníka. Žalobcovi

nebolo možné vrátiť predmetné priestory v čase, keď na nich žalobca vymenil zámky a žalovaný sa
do nich nemohol dostať a teda logicky priestory nemohol vypratať. Zjednodušene povedané, nemohol
ich naspäť odovzdať prenajímateľovi, keď ich už predtým prenajímateľ svojvoľne prevzal, resp. obsadil.
Rovnako tak nemal povinnosť platiť žiadne nájomné, nakoľko mu prenajímateľ znemožnil užívanie
predmetu nájmu. Výmenou zámkov na prenajatých priestoroch zo strany žalobcu nemohol žalovaný

užívať predmet nájmu a nemal tak povinnosť platiť za toto obdobie akékoľvek nájomné. K výmene
zámkov došlo v októbri 2015. Žalovaný vo vyjadrení k žalobe ďalej uviedol, že z dôvodu výmeny zámkov
na prenajatých priestoroch vznikla žalovanému škoda (nielen vo forme skutočnej škody, ale aj ušlého
zisku), pričom výšku škody žalovaný v priebehu konania upresní. K nákladom na renováciu žalovaný
uviedol, že žalovaný predložil ako dôkaz nákladov na renováciu prenajatých priestorov len faktúru

na sumu 514,67 eur, ktorá neobsahuje žiadnu špecifikáciu ,,opravných“ prác, resp. renovačných prác
a neobsahuje to ani samotná žaloba. Žalobca tak neuniesol bremeno tvrdenia (a teda ani bremeno
dôkazné, aké práce vlastne prebehli a či boli potrebné. Žalovaný ďalej uviedol, že faktúra bola vystavená
už dňa 31.10.2015. Nakoľko faktúrou došlo k vyúčtovaniu prác, ktoré prebehli pred vystavením samotnejfaktúry, museli byť renovačné práce realizované pred 31.10.2015. V tom čase však stále trval nájom
a podľa samotného žalobcu mal v tom čase ešte užívať priestory žalovaný. Žalobca v žalobe tvrdí, že
žalovaný neuskutočnil renováciu a neodovzdal priestory k 31.11.2015, ale súčasne predložil faktúru za

renovačné práce, ktoré mali prebehnúť mesiac pred skončením nájmu. Tým žalobca paradoxne sám
dokazuje, že žalovaný nemohol minimálne už koncom októbra užívať prenajaté priestory, nakoľko ich
svojvoľne a neoprávnene ,,obsadil“ sám prenajímateľ predtým, ešte v októbri. Prístup remeselníkovi do
priestorov mohol umožniť len prenajímateľ. Tým sám rozporuje, že nájom mal trvať ešte v novembri
2015, ako tvrdí. Okrem toho, žalobca nepredložil žiadny dôkaz (napr. fotografiu a pod.) o tom, že by

renovačné práce v priestoroch boli účelné, potrebné, alebo nevyhnutné. Naopak, žalovaný tvrdí, že
priestory boli v stave, v akom ich od prenajímateľa prevzal, dokonca v lepšom stave, a žiadne renovačné
či opravné práce neboli potrebné. Žalovaný rozporuje aj nárok žalobcu na zaplatenie sumy 90,31 eur za
renováciuspoločnýchpriestorovpodľazmluvy.Napreukázanietohtonárokužalobcapredložillenfaktúru
z 02.12.2015 vystavenú samotným žalobcom, ktorá naviac odkazuje len na ,, kalkuláciu vyhotovenú
o obhliadke v týchto priestoroch v predposlednom pracovnom dni pred termínom ukončia Vašej doby

nájmu....“Z faktúry ani žaloby nevyplýva, že by akékoľvek renovačné práce boli aj uskutočnené a žalobca
neuniesol bremeno tvrdenia (ani dôkazné bremeno).

4.Žalobcavovyjadrenízodňa17.02.2017uviedol,ženazákladezmluvyonájmečl.3bod2bolžalovaný
povinný platiť nájomné za prenajaté priestory najneskôr do 5. dňa v mesiaci vopred. Nájomca nájomné

platil nepravidelne. Nakoľko v zmluve bola dohodnutá doba nájmu na dobu určitú t.j. do 31.10.2015,
listom zo dňa 24.07.2015 nájomcovi oznámil, že nájomnú zmluvu s ním ďalej nepredlžuje. V zmluve
o nájme čl. 5 bolo dohodnuté, na čo má byť zložená kaucia použitá. Kaucia nemôže a nemala slúžiť
na úhradu nájomného, mala slúžiť na to, že o odovzdaní priestorov z nej budú uhradené prípadné
náklady na odstránenie nedostatkov v predmete nájmu. Kauciu nie je preto možné započítať na úhradu

nájomného počnúc mesiacom júl 2015, ktoré už naviac bolo v tom čase splatné, tak, ako to uvádza
žalovaný, keď v tomto čase nebolo zrejmé, že dôjde k ukončeniu nájomnej zmluvy. Žalovaného listom
zo dňa 08.10.2015 upozornil na skončenie nájomného vzťahu s tým, že nájomný pomer sa má skončiť
31.10.2015, kedy mu mal žalovaný priestory odovzdať v bezchybnom stave spôsobilom na okamžité
užívanie novým nájomníkom. Napriek tomu, že žalovaný sa vysťahoval medzi 10. a 17.9.2015, priestory

žalovaným k 31.10.2015 odovzdané v stave podľa zmluvy neboli. V novembri 2015 sa museli priestory
renovovať, aby mohli byť poskytnuté novému nájomcovi. S poukazom na uvedené, si žalobca od
žalovaného uplatňuje aj nájomné za mesiac november 2015. Žalobca ďalej uviedol, že rozsah prác
na renovácii predmetných priestorov žalovanému oznámil listom zo dňa 03.12.2015. Ďalej uviedol, že
žalovaný sa z priestorov vysťahoval 10. - 18.09.2015. K výmene kľúčov došlo 17.09.2015. Žalovaný

sa po výmene kľúčov ich nedomáhal. Naopak, kľúče, ktoré mal k dispozícii, ani po skončení nájmu
nevrátil.Kľúče,ktoréžalobcavymenil,nezabraňovaližalovanémuprístupkprenajatýmpriestorom.Tento
prístup však nebol priamo z hlavného vchodu. Žalobca zopakoval, že predmet sporu je dlžné nájomné
za obdobie od 01.07.2015 do 30.11.2015. Žalobca k nákladom na renováciu v sume 517,67 eur uviedol,
že pred začatím prác bola vyhotovená fotodokumentácia, z ktorej je zrejmé, aké práce v priestoroch

museli byť vykonané.

5. Žalovaný vo vyjadrení zo dňa 03.04.2017 uviedol, že tvrdenie žalobcu o tom, že kaucia nemôže
a nemala slúžiť na úhradu nájomného, ale mala slúžiť na to, že po odovzdaní priestorov z nej budú
uhradené prípadné náklady na odstránenie nedostatkov v predmete nájmu nie je pravdivé. Žalovaný

poukazoval na článok V. bod 2. nájomnej zmluvy, podľa ktorého kaucia slúži na úhradu prípadných škôd
spôsobených nájomcom na predmete nájmu a na krytie nezaplateného nájomného. Výška kaucie bola
1.908 eur, t.j. vo výške 3 mesačných nájomných a bola zaplatená žalobcovi po začatí nájmu riadne
a včas. Prenajímateľ (žalobca) si tak mohol a mal možnosť uspokojiť jeho pohľadávku na zaplatenie
nájomného zo zaplatenej kaucie. To bola jedna z jej základných funkcií. Žalovaný vo vyjadrení ďalej

uviedol, že z procesnej opatrnosti vznáša námietku započítania jeho pohľadávky na vrátenie kaucie
vo výške 1.908 eur po skončení nájmu voči pohľadávke žalobcu na zaplatenie nájomného za mesiace
07 až 09/2015 a to vo výške istiny 1.908 eur. Ide o prostriedok procesnej obrany žalovaného len pre
prípad, že by súd dospel k záveru, že by kaucia nebola čerpaná automaticky pri splatnosti nájomného
za mesiace 07/2015 až 09/2015. Opätovne nepravdivé je tvrdenie žalobcu, že žalovaný bol povinný

nájomné platiť najneskôr do 5. dňa v mesiaci vopred. Žalovaný poukazoval na čl. III. bod 1. zmluvy,
kde sa uvádza, že nájomca bol povinný nájomné prenajímateľovi zaplatiť do 5. dňa príslušného
mesiaca na číslo účtu. Napr. nájomné za máj 2015 bolo splatné 05.05.2015 a pod. Žalovaný zaplatil
nájomné za mesiac 06/2015 dňa 23.06.2015 samostatným bankovým prevodom, nie z kaucie. Akouž bolo vyššie uvedené, nájomné za 07/2015 až 09/2015 bolo uhradené z kaucie. Žalovaný ďalej
uviedol, že žalobca žiada od žalovaného nájomné aj za november 2015, keď, ako žalobca sám potvrdil,
žalovaný v tom čase bol z priestorov vysťahovaný. Žalovaný ďalej uviedol, že v októbri 2015 žalobca

svojvoľne vymenil zámky od predmetu nájmu. Žalobca vo vyjadrení zo dňa 17.02.2017 potvrdil, že k
výmene kľúčov došlo 17.09.2015. V dôsledku výmeny kľúčov sa žalovaný nemohol dostať do priestorov.
Tvrdenie žalobcu, že výmena kľúčov nezabraňovala žalovanému v prístupe k prenajatým priestorom
je samozrejme nepravdivé. Konštatovanie žalobcu, že prístup k priestorom nebol priamo z hlavného
vchodu už vyznieva komicky. Žalovaný ďalej uviedol, že čo potvrdil aj žalobca a teda čo je nesporné

je to, že žalovaný od 17.09.2015 nemal možnosť predmetné priestory užívať, bolo mu znemožnené
priestory užívať a prenajímateľovi tak za obdobie od 17.09.2015 nevznikol nárok na zaplatenie nájmu
za toto obdobie. Alikvótna časť nájomného za mesiac 09/2015, ktorá bola nájomcom zaplatená z kaucie
za celý mesiac, by tak mala byť nájomcovi vrátená. Ide o časť nájomného za obdobie od 17.09.2015 do
30.09.2015 (14 dní) vo výške 296,80 eur. Časť nájomného za september 2015 vo výške 296,80 eur má
tak žalobca povinnosť žalovanému vrátiť. Táto povinnosť nebola do dnešného dňa splnená. Žalovaný

týmto vznáša a uplatňuje jeho nárok na zaplatenie sumy 296,80 eur. Pričom žalovaný vznáša námietku
započítania jeho pohľadávky na vrátenie časti nájomného za september 2015 vo výške 296,80 eur,
kedy žalovaný nemohol predmet nájmu riadne užívať. V prípade, že by súd dospel k záveru, že žalobca
má (akýkoľvek) peňažný nárok voči žalovanému požadovaný v tomto konaní vo výške istiny najmenej
296,80 eur, ide v tomto prípade o kompenzačnú námietku (prostriedok procesnej obrany) žalovaného

voči žalobcovi vo výške 296,80 eur. V prípade, že by súdu dospel k záveru, že žalobca nemá voči
žalovanému žiadny peňažný nárok uplatnený v tomto konaní, resp. v sume nižšej ako 296,80 eur, ide o
vzájomnú žalobu žalovaného proti žalobcovi. K renovácii priestorov žalovaný uviedol, že nárok žalobcu
na zaplatenie sumy 514,67 eur neuznáva. Žalobca predložil faktúru zo dňa 31.10.2015 za ,,prevedené
opravné práce“. Do 31.10.2015 však mal nájomný vzťah trvať. Pokiaľ teda žalobca vykonával renováciu

priestorov do 31.10.2015, sám potvrdzuje, že neoprávnene vnikol do predmetu nájmu a znemožnil ho
žalovanémuužívaťpodľazmluvy.Žalobcanajednejstranetvrdí,žepriestoryrenovovalvnovembri2015,
ale predkladá faktúru, že práce boli vykonané do 31.10.2015. Žalovaný má za to, že predložená faktúra
z 31.10.2015 nie je hodnoverný dôkaz. Podľa jeho názoru, ide o účelovo vystavenú faktúru, ktorá nemá
reálny základ. Tak isto, pokiaľ ide o nárok žalobcu na zaplatenie 90,31 eur, ktorý nie je ničím podložený.

6. Žalobca vo vyjadrení zo dňa 14.06.2017 poukazoval na text zmluvy o nájme zo dňa 22.10.2014
týkajúci sa kaucie a to, že kaucia bude vrátená po odovzdaní priestorov v stave opísanom v čl. IV
ods. 8 zmluvy. V opačnom prípade renovačné práce prevedie prenajímateľ na náklady nájomcu. Po
dobu prevedenia týchto prác platí nájomca naďalej nájomné. Poukazoval tiež na čl. V ods. 2 zmluvy,

podľa ktorého po ukončení užívania a po úhrade vzniknutých nákladov za škody spôsobené na majetku
vlastníka nehnuteľnosti nad rámec bežného opotrebovania, bude kaucia, resp. jej zvyšná časť vrátená
nájomcovi. Žalobca ďalej uviedol, že v čase medzi 10.09.2015 a 17.09.2015 spozoroval, že žalovaný
sa sťahuje z prenajatých priestorov. O uvedenom ho vôbec neupovedomil ani mu priestory neodovzdal.
Až 24.09.2015 mu žalovaný zaslal list, v ktorom mu oznámil okamžité skončenie nájmu. Ako dôvod

uviedolporušeniečl.IVbod3.zmluvy.Ktakejtosituáciivšaknedošlo.Žalobcakvýmenezámkovuviedol,
že práve predčasné vysťahovanie sa žalovaného uňho vzbudilo dojem, že zo strany žalovaného by
mohlo dôjsť k prípadnému podvodnému konaniu a na základe tohto jeho podozrenia vykonal potrebné
opatrenia a opravy v priestoroch. A, to aj napriek tomu, že nájomný vzťah mal ešte plynúť. A to aj
za účelom zabezpečenia priestorov a zabezpečenia úhrady dovtedy neuhradeného nájomného a tiež

pripravil priestory pre budúceho nájomcu. Žalobca tiež uviedol, že žalovaný mal prístup do priestorov
cez vchody z parkoviska na rohu X. Súd, ku ktorým mal kľúče.
7. Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom žalobcu, prednesmi právnych zástupcov strán sporu,
oboznámením listinných dôkazov a to, zmluvou o nájme zo dňa 22.10.2014 a prílohami k nej, Domovým
poriadkom k zmluve platným od 21.10.2014, faktúrou č. XXXXXXX zo dňa 31.10.2015, faktúrou č.

11/2015 zo dňa 02.12.2015, listom žalobcu zo dňa 11.11.2015, listom žalobcu zo dňa 08.10.2015,
výpoveďou nájomnej zmluvy zo dňa 24.07.2015, listom žalobcu zo dňa 03.12.2015 listom žalobcu -
okamžitá výpoveď nájmu z čl. 76, ako aj ostatným obsahom spisu a zistil tento skutkový stav:

8. Na základe nájomnej zmluvy zo dňa 22.10.2014 žalovaný užíval priestory na Xa, a to jednotku

č. XX.XX.XXXX. Nájom bol dohodnutý na dobu určitú od 24.10.2014 do 31.10.2015. Listom zo dňa
24.07.2015 žalobca predmetný nájom vypovedal. Žalobca tvrdil, že žalovaný mu nezaplatil nájomné za
obdobie od 01.07.2015 do 30.11.2015 vo výške 3.180 eur a nenahradil mu ani náklady na renováciu
priestorov v sume 604,98 eur, ktorá bola vykonaná na jeho vlastné náklady.9. Žalobca na pojednávaní uviedol, že podľa neho sa musí nájomný vzťah oficiálne ukončiť, urobiť
rešerš priestorov až potom je možné sa poťažne dohodnúť na tom, že kaucia bude slúžiť aj na úhradu

vzniknutého nedoplatku na nájomnom. Dňa 17.09.2015 žalovaný proste zmizol Dňa 24.09.2015 mu
žalovaný zaslal okamžité skončenie, výpoveď nájmu. Neboli mu vrátené kľúče od priestorov. Okrem
dlžného nájomného sa domáha aj zaplatenia sumy 514,67 eur ako náhrady škody, ktorá mu vznikla tým,
že predmetné prenajaté priestory musel dať potom, ako ich opustil žalovaný do poriadku. Boli poškodené
dvere,rolety,boloichtrebadaťvymaľovať,vyčistiťkoberce,keďod02.11.2015maldohodnutéhonového

nájomcu. Suma 514,67 eur predstavuje sumu za opravné práce na jednotke XX,XX. Suma 90,31 eur
predstavuje náklady na renováciu spoločných priestorov - 25,32%.

10. Štatutárny zástupca žalovaného na pojednávaní uviedol, že žalovaný nárok žalobcu neuznáva.
Žalovaný žalobcovi nemá žiadny dlh. Naopak, je to žalobca, ktorý je žalovanému dlžný za neukončený
nájom. Nájomný vzťah bol ukončený násilím zo strany žalobcu, výmenou zámkov, žalovaný musel

prenajaté priestory nútene opustiť. Naopak, je to žalovaný, ktorému v tejto súvislosti vznikla škoda,
ktorú si alternatívne mieni uplatniť. Žalobca je taký človek, aký je. Hrozilo im, že im žalobca nevráti
kauciu, preto sa rozhodli, že nimi zaplatená kaucia sa použije na nájomné. Faktický stav je však taký,
aký je. Žalobca ich zažaloval. V prenajatom priestore mali byť ešte ďalší mesiac. Priestory vypratávali
veľmi komplikovaným spôsobom, nemali kľúče. Museli požiadať spolunájomníkov, aby im sprístupnili

vchodové dvere. Dozvedel sa, že žalobca vydieral nájomníkov, že ak nám pomôžu, dá im výpoveď.

11. Právny zástupca žalovaného uviedol, že 17.09.2015 žalobca znemožnil žalovanému predmetné
priestory užívať, v ktorej súvislosti vznikli žalovanému ako nemalé problémy (priestory boli užívané ako
jazyková škola). Do 17.09.2015 si žalovaný plnil svoje povinnosti a nájomné platil riadne. Žalovaný

nemal možnosť žalobcovi priestory oficiálne odovzdať, keď žalobca si ich prevzal sám. Žalovaný mal
nárok na vrátenie kaucie. Z nej však zaplatil nájomné za 07 - 09/2015. Kaucia slúžila aj na krytie
nájomného aj na náhradu škody. Predmetné priestory nebolo potrebné renovovať. Tieto boli v stave, a
akom ich prevzali, ich stav neprekračoval stav obvyklého opotrebovania. Po 17.09.2015 sa žalovaný do
prenajatých priestorov už nedostal. Tvrdenie žalobcu, že žalovaný mohol použiť nejaké bočné vchody

je irelevantné.

12. Žalobca vo vyjadrení zo dňa 16.08.2017 uviedol, že poukazuje formuláciu nájomnej zmluvy, podľa
ktorej pred vrátením kaucie musí byť nájomný vzťah riadne ukončený. V zmluve je uvedený aj presný
protokolárny postup a iné. Pokiaľ ide o kauciu, opätovne upriamoval pozornosť na zmluvu, podľa

ktorej kaucia slúži na úhradu prípadných škôd spôsobených nájomcom na predmete nájmu a na krytie
nezaplateného nájomného. Uvedené poradie jasne stanovuje, na aký účel sa kaucia primárne použije.
Žalovaný však predmetné priestory riadne neodovzdal. Žalovaný priestory neodovzdal ani po doručení
okamžitej výpovede, ani na základe výzvy z 08.10.2015, preto 29.10.2015 do priestorov vstúpil za
účelom ich kontroly. Nutnosť renovácie priestorov vyplýva z nájomnej zmluvy.

13. Žalovaný vo vyjadrení zo dňa 31.08.2017 uviedol, že zo zmluvy jasne vyplýva, že kaucia sa
mohla použiť na úhradu prípadných škôd a na krytie nezaplateného nájomného. Tiež poukazoval na
skutočnosť, že výška kaucie je 1.908 eur. Ak by sa žalobca choval podľa toho, čo hovorí, mal z kaucie
najskôr odčítať sumu 514,67 eur ako údajnú škodu, a zostávajúcu časť kaucie vo výške 1.393,33 eur

započítať na úhradu nájomného. Tiež upriamoval pozornosť na skutočnosť, že podľa tvrdenia žalobcu
mal nájom skončiť 24.09.2015. Teda, na jednej strane žalobca uvádza, že nájom skončil 24.09.2015, na
strane druhej požaduje nájomné do 30.11.2015.

14. Svedok F. W., vo výpovedi uviedol, že žalobca ho v roku 2015 oslovil, aby mu v priestoroch na

Klariskej ulici urobil nejaké práce. Odstraňoval tam znečistenie, poškodenie stien, a iné. S odstupom
času si už nepamätá.

15. Svedok C. F., domovník v priestoroch na Klariskej ulici vypovedal, že si spomína, že v zasadacej
miestnosti aj na zárubniach bolo všeličo olepené, v stenách boli diery, museli poupratovať. Ale, len

maličkosti to boli. Opravovala ich firma.

16. Svedok D. C., domovník v priestoroch na D.vypovedal, že v pondelok videli, že žalovaný je z
prenajatých priestorov vysťahovaný. Priestory neboli poupratované, neboli vymaľované, boli diery vstenách. Pán W. tam potom vykonával nejaké práce. My sme opravovali žalúzie. Koberce boli čistené
dodatočne. Žalovaný nesprávne užíval žalobcom nainštalované poplašné zariadenie. Hocikedy hučalo.

17. Žalovaný vo vyjadrení zo dňa 09.10.2018 zhrnul, že žalobca v jeho poslednom vyjadrení zo
16.08.2017 paradoxne sám potvrdil správnosť argumentácie žalovaného, ktorú predkladá súdu od
začiatku tohto konania. To platí najmä pre skutočnosť, že kaucia sa mohla a mala použiť na zaplatenie
nájomného (spornou zostala len otázka poradia, rovnocennosti s nárokmi na náhradu škody), ako aj to,
že nájom minimálne od 24.09.2015 nemal trvať, žalobca napriek tomu požaduje zaplatenie nájomného

až do 30.11.2015.

18. Žalobca vo vyjadrení zo dňa 05.11.2018 uviedol, že žalovaný nepreukázal, že nemal možnosť vstupu
do prenajatých priestorov, o čom svedčí i skutočnosť, že pri svojom odchode z priestorov neodovzdal
všetky kľúče, a i o skončení výpovednej doby mal možnosť vstupu do priestoru. Uviedol, že kaucia
primárne nemala slúžiť na platenie nájmu, ale na odstránenie škôd, ktoré na predmete nájmu vznikli.

19. Faktúrou č. XXXXXXX zo dňa 31.10.2015 F. W. fakturoval žalobcovi sumu 514,67 eur s uvedením,
že sa jedná o fakturáciu na základe dohody za vykonané práce na jednotke č. XX. Z

20. Z faktúry č. 11/2015 zo dňa 02.12.2015 súd zistil, že žalobca fakturoval žalovanému sumu 90,31 eur

titulom nákladov na opravné práce spoločných priestorov na L. 5.

21. Z listu žalobcu zo dňa 08.10.2015 súd zistil, že žalobca oznamuje žalovanému, že na základe jeho
výpovede nájomný vzťah medzi zmluvnými stranami končí 30.10.2015.

22. Z rozsudku tunajšieho súdu zo dňa 27.02.2018, č.k. 10C/113/2016-122, právoplatným 15.03.2018
súd zistil, že predmetom sporu žalobcu a žalovaného /totožní, ako v tomto konaní/, bol nárok žalobcu
na vydanie kľúčov, alternatívne zaplatiť mu finančnú náhradu 2 eur. Súd žalobu žalobcu zamietol s
odôvodnením, že vykonaným dokazovaním mal súd za preukázané, že žalovaný žalobcovi žiadnu
škodu nezavinil, keď táto ešte reálne žalobcovi ani nevznikla. Žalobca oprel svoj nárok len na kalkulácii

nákladov, ktoré by mu mohli v budúcnosti vzniknúť, ak by menil všetky zámky v budove, cca 150 kľúčov.

23. Listom zo dňa 24.07.2015 žalobca dáva žalovanému výpoveď z nájmu.

24. Podľa § 663 Občianskeho zákonníka (ďalej len ,,OZ“), nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva

za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne /v dojednanej dobe/ užíval alebo z nej bral aj úžitky.

25. Podľa § 682 OZ, ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave
zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci, ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol,
v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Pokiaľ nájomca vráti

prenajatú vec, ktorá vykazuje znaky obvyklého opotrebenia, ide o zákonom povolený a možný
rozsah ,,poškodenia“ (používania) prenajatej veci a prenajímateľ nemá nárok na akúkoľvek náhradu
škody z tohto titulu.

26. Podľa § 420 ods. 1 OZ, každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti.

27. Podľa § 560 veta prvá OZ, ak si zo zmluvy majú účastníci plniť navzájom, môže sa domáhať splnenia
záväzku len ten, kto sám splnil svoj záväzok skôr, alebo je pripravený ho splniť.

28. Daj § 575 ods. 1 OZ, ak sa plnenie stane nemožným, povinnosť dlžníka plniť zanikne.

29. Podľa čl. V ods. 1 zmluvy o nájme zo dňa 22.10.2014, nájomca sa zaväzuje pri podpise tejto zmluvy
odovzdať prenajímateľovi peňažnú sumu rovnajúcu sa 3 násobku celkového mesačného nájomného
ako kauciu, ktorá bude vrátená o odovzdaní nebytových priestorov, v stave opísanom v čl. IV ods. 8
tejto zmluvy. V opačnom prípade opísané renovačné práce prevedie prenajímateľ na náklady nájomcu.

O dobu prevedenia týchto renovačných prác platí nájomca naďalej nájomné. To platí pre ukončenie
nájmuzakýchkoľvekdôvodov.PodmienkouvráteniakauciejeajodhlásenieužívaniainternetuufirmyA..
OdhláseniaazaplatenievšetkýchpoplatkovpreukáženájomcaprenajímateľoviaktentoužívalslužbyA..30. Podľa čl. V ods. 2 zmluvy o nájme zo dňa 22.10.2014 kaucia slúži na úhradu prípadných škôd
spôsobených nájomcom na predmete nájmu a na krytie nájomného. Kaucia slúži aj na náhradu
nákladov prenajímateľa vynaložených na sprostredkovanie nájomcu, ak nájomca nezaplatí najmenej

12 mesačných splátok nájomného. V tomto prípade sa nájomca podieľa na nákladoch sprostredkovania
vo výške 1/12 mesačného nájomného za každý mesiac, o ktorý on zmluvu pred uplynutím jedného roka
vypovedal. Kaucia bude uložená na termínovanom vklade v banke v Slovenskej republike a bude určená
počas doby nájmu. Po ukončení užívania a po úhrade vzniknutých nákladov za škody spôsobené na
majetku vlastníka nehnuteľnosti uvedenej v čl. 1 bod 1 nad rámec bežného opotrebenia, bude kaucia,

resp. jej zvyšná časť vrátená nájomcovi spolu s úrokom, ktorý na nej bude nakumulovaný, po skončení
doby viazanosti (3-6 mesiacov, závislé od termínu zaplatenia kaucie a termínu výpovede).

31. Podľa čl. IV ods. 8 zmluvy, nájomca preberá priestory vlastné, ako aj spoločne užívané v
renovovanom stave a zaväzuje sa ich odovzdať po skončení doby užívania v tom istom stave tzn.
odbornou firmou vymaľované steny, zariadenie priestorov, radiátory, lampy, žiarivky, dvere, okná a

špalety sa takisto musia nachádzať v bezchybnom stave, spôsobilom na okamžité užívanie novým
nájomníkom. Priestory musia byť upratané. Koberec musí byť odbornou firmou vyčistený. V opačnom
prípadeopísanérenovačnépráceprevedieprenajímateľnanákladynájomcu.Doprevedeniatýchtoprác
prenajímateľom platí nájomca naďalej nájomné. Náklady renovovania spoločných priestorov preberá
nájomca primerane, vo výške 22,32%.

32. Na základe vykonaného dokazovania súd dospel k záveru, že predmetnej žalobe nie je možné
vyhovieť.

33. Z výsledkov vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že predmetom nájmu boli priestory na

L. v R., nájomná jednotka č. Xa, Q. a Xg. Žalovaný sa zaviazal za užívanie priestorov platiť žalobcovi
nájomné vo výške 636 eur mesačne. Listom zo dňa 24.07.2015 žalobca zmluvu o nájme zo dňa
22.10.2014 vypovedal. Dňa 17.09.2015 došlo žalobcom k výmene zámkov na mrežiach do spoločnej
chodby na poschodí, z ktorej sa vchádzalo do troch kancelárií prenajatých žalovaným.

34. Vyhodnotením vykonaných dôkazov súd dospel k záveru, že nájom predmetných priestorov
žalovaným skončil dňa 17.09.2015 (štvrtok) kedy, ako už bolo vyššie uvedené, došlo žalobcom k výmene
zámkov na mrežiach do spoločnej chodby na poschodí, z ktorej sa vchádzalo do troch kancelárií
prenajatých žalovaným. Týmto dňom sa predmet nájmu stal nespôsobilý k dohodnutému užívaniu. Z
tohto dôvodu sa v priebehu nasledujúceho víkendu (piatok 18.09.2015 a soboty 19.09.2015) žalovaný z

prenajatýchpriestorovvysťahoval.Následne,odpondelka21.09.2015boliprenajatékancelárieprázdne,
a prenajímateľ sa sám o tom presvedčil. Podľa názoru súdu, odo dňa 17.09.2015 preto žalovaný nebol
povinný platiť žalobcovi nájomné. Túto skutočnosť mal súd preukázanú aj výpoveďami svedkov C.om
F.om, ktorý uviedol, že firma sa sťahovala niekedy vo štvrtok, piatok, a my sme do tých priestorov
vstúpili v pondelok. Svedok D. C. uviedol, že v pondelok videli, že prenajaté priestory sú prázdne. Sám

žalobca uviedol, že k výmene kľúčov došlo 17.09.2015. Žalobca tak sám potvrdil, že v dôsledku jeho
výmeny zámkov sa do priestorov nebolo možné od štvrtku 17.09.2015 sa dostať, že nájomca priestory
vypratal tak, že od pondelka 21.09.2015 boli prázdne. Vzhľadom na správanie sa žalobcu, ani on sám
nepovažoval nájomnú zmluvu a nájom priestorov za platný od 21.09.2015. Nájomná zmluva skončila
dňa 17.09.2015 pre nemožnosť žalovaného predmetné priestory užívať. Žalobca sa nemôže domáhať

platenia nájomného za obdobie, kedy sám nájomnú zmluvu neplnil a znemožnil užívanie predmetu
nájmu dohodnutým spôsobom. Vykonaným dokazovaním mal súd ďalej preukázané, že na začiatku
nájomného vzťahu žalovaný zaplatil kauciu vo výške 1.908 eur (3 mesačné nájomné). Podľa názoru
súdu, kaucia sa mala a mohla použiť na zaplatenie nájomného (spornou zostala len otázka poradia
(rovnocennosti s nárokmi na náhradu škody). Nájomné tak žalovaný zaplatil (formou zaplatenia z kaucie)

až do 30.09.2015. Nájom skončil 17.09.2015. Po zaplatení kaucie do dňa 16.09.2015 zostáva na kaucii
suma 296,80 eur (1.908 - 636 - 636 - 339,20 eur), ktorú žalobca žalovanému doposiaľ nevrátil. Nárok
žalobcu na zaplatenie nájomného aj za obdobie od 17.09.2015 do 30.11.2015 je nedôvodný. Žalovaný
zaplatil nájomné za celé obdobie, za ktoré nájomné platiť mal. Vzhľadom k tomu, že žalovaný od
17.09.2015 predmetné priestory užívať nemohol, má nárok na vrátenie časti kaucie v sume 296,80 eur

(alikvotná časť nájomného zaplatená z kaucie). Žalobca nemá nárok na zaplatenie nájomného aj za
mesiac november 2015 a to jednak s poukazom na to, že ako už bolo vyššie uvedené nájom priestorov
skončil 17.09.2015 ako aj vzhľadom na okolnosti skončenia nájmu.35. K nároku žalobcu na zaplatenie sumy 514,67 eur súd uvádza, že žalovaný nemal možnosť prenajaté
priestory žalobcovi odovzdať podľa čl. IV ods. 8 zmluvy o nájme zo dňa 22.10.2014 a to vzhľadom na
okolnosti skončenia predmetného nájmu. Nárok žalobcu súd posúdil ako nárok na náhradu škody, ktorá

mala žalobcovi vzniknúť za vykonanie renovačných prác priestorov F.om Q.. Aby mohol byť žalobcovi
priznaný nárok na náhradu škody, musí nielen tvrdiť, ale aj preukázať vznik škody a jej výšku ako
aj všetky zákonné predpoklady pre priznanie tohto nároku. Žalobca však tieto nepreukázal. Žalobca
nepreukázal, že faktúru č. XXXXXXX zo dňa 31.10.2015 p. Facunovi zaplatil. Prijatie fakturovanej sumy
od žalobcu nepotvrdil ani sám svedok pri jeho výsluchu. Žalobca nepreukázal ani výšku údajnej škody.

Nepreukázal, či, a koľko za renovačné práce zaplatil a aké položky faktúra obsahuje. Fakturovaná
suma 514,67 eur za ,,opravné práce“ je nejasná. Súdu bola predložená len cenová ponuka p. XXX,XX
z 29.10.2015 vo výške 356,66 eur obsahuje položky ,,vysávanie a tepovanie kobercov“, ,,drobné
vysprávky na stenách“, ,,maľovka biela“ a ,,zakrývanie podlahy“. To sú všetko drobné práce, ktoré sa
obvykle robia po každom skončení nájmu. Nejde o škodu, resp. poškodenia predmetu nájmu nad mieru
obvyklú alebo nad mieru obvyklého opotrebovania nájomcom. Ani svedok Ľ. W. vo svojej výpovedi

neuviedol žiadne zásadnejšie škody na predmete nájmu, ktoré odstraňoval a ktoré by presahovali
obvyklú mieru. Uviedol, že žalobcovi na priestoroch odstraňoval znečistenie, poškodenie stien, nejaké
diery do stien a iné. Svedok C. F. v rámci výpovede na otázku, ako vyzerali priestory uviedol, že
v zasadačke bolo všeličo polepené, na zárubniach tiež, boli tam diery, museli poupratovať. Svedok
C. uviedol, že priestory neboli poupratované, nebolo, boli diery na stenách alebo po poličkách. Z

uvedeného vyplýva, že priestory, ktoré musel žalobca na rýchlo vypratať po výmene kľúčov zo strany
prenajímateľa - žalobcu neboli poupratované, neboli vymaľované a boli tam diery na stenách a asi po
poličkách. Podľa názoru súdu je to bežné opotrebenie prenajatého priestoru. Nad rámec uvedeného
žalovaný povinnosť vymaľovať priestory nemal. Žiadne konkrétne škody svedkovia ani žalobca neuviedli
a žalobca nepredložil žiadne iné dôkazy o rozsahu tvrdenej škody na priestoroch. Žalobca neuniesol

bremenotvrdeniaadôkaznébremenoanivtomtoprípade.Nakoľko,,poškodenie“prenajatýchpriestorov
nepresiahlo zákonom povolenú mieru obvyklého opotrebenia, nedošlo zo strany žalovaného ako
nájomcu k porušeniu žiadnej zákonnej alebo zmluvnej povinnosti. Okrem toho znemožnením prístupu
do priestorov z hlavnej brány výmenou zámkov prenajímateľom dňa 17.09.2015 a prakticky núteným
okamžitým vysťahovaním nájomcu zo strany žalobcu došlo k znemožneniu riadneho odovzdania

priestorov a ich uprataniu zo strany nájomcu. Aj dôvodnosť tohto nároku žalobca nepreukázal, keď
vykonaným dokazovaním žalobca nepreukázal, že mu škoda v uvedenej výške skutočne vznikla, že ju
spôsobil žalovaný, ako aj to, že by bol žalovaný porušil akúkoľvek jeho povinnosť.

36. K nároku žalobcu na zaplatenie sumy 90,31 eur súd uvádza, že sa jedná o samostatný nárok

žalobcu, ktorý mal byť za ,, renováciu spoločných priestorov“. Žalobca tento nárok preukazoval faktúrou
vystavenou samotným žalobcom. Napriek tomu, že žalobca tento nárok ničím nepreukázal, takisto sa
jedná o nárok na náhradu škody. Ani v tomto prípade však nie je preukázaná existencia škody, jej výška,
porušenie povinnosti žalovaným a ani príčinná súvislosť. A tento nárok nebol preukázaný ani výsluchom
svedkov. Tento nárok žalobca nepreukázal ničím, okrem ním vystavenej faktúry.

37. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 C.s.p. v spojení § 262 ods.1
C.s.p. tak, že žalovanému ako v celom rozsahu úspešnej strane sporu priznal voči žalobcovi nárok na
náhradu trov konania v plnom rozsahu.

38.Ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdvsúlades§262ods.2C.s.p.poprávoplatnostirozsudku
samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Bratislava IV, v dvoch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 127 ods. 1 C.s.p.) uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) § 363 C.s.p..
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci ( § 365 ods.
1CSP).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania ( § 365 ods. 3 CSP).

Ak žalovaný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, žalobca môže podať návrh na
vykonanie exekúcie.