Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, November 30, 2021

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 5Co/159/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6119224868
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 11. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr Janka Richterová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2021:6119224868.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Jany Richterovej a členov

senátu JUDr. Juraja Považana a JUDr. Milana Chalupku v spore žalobcu: K. Š., Y.. XX.XX.XXXX, E. E.,
G. Č.. X, zastúpeného Matejom Marhavým, advokátom so sídlom v Bratislave, Šafárikovo námestie č.4,
protižalovanému:Marrinott,s.r.o.,sosídlomvBratislave,Riazanskáč.14,IČO:35751070,zastúpenému
JUDr. Pavlom Čičmancom, advokátom so sídlom v Trenčíne, Bavlnárska č. 9, o zaplatenie 10.000 €
s prísl., na odvolanie žalobcu voči rozsudku Okresného súdu Bratislava III zo dňa 25. júna 2020 č. k.
11C/30/2019-96, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

Žalovanému p r i z n á v a nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1.Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol žalobu, ktorou sa žalobca domáhal vrátenia
rezervačného poplatku ako vydania bezdôvodného obohatenia, vzniknutého plnením z právneho
dôvodu (rezervačná zmluva, uzavretá medzi stranami sporu dňa 05.03.2018), ktorý odpadol (§ 451 ods.
2 OZ). Žalovanému priznal náhradu trov konania v plnom rozsahu.

2.V odôvodnení uviedol, že strany uzatvorili platnú rezervačnú zmluvu, ktorá strany zaväzuje. Preto

pokiaľ v čl. V bod 5.3 povinnosť vrátiť rezervačný poplatok bola naviazaná na oprávnenie žalobcu
odstúpiť od zmluvy a žalobca toto právo nevyužil, nemá právo na vrátenie rezervačného poplatku.
Dospel tiež k záveru, že i pri širšom výklade uvedeného článku zmluvy je nesporné, že jej účelom bolo
zabezpečiť, aby mal žalobca možnosť kúpiť nehnuteľnosť a tento účel bol naplnený aj v situácii, keď po
uzavretí zmluvy sa vlastníkom nehnuteľnosti stala konateľka žalovaného, pretože na postavení žalobcu
sa tým nič nezmenilo. Konateľka žalovaného totiž v zmysle rezervačnej zmluvy so žalobcom uzatvorila
zmluvu o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy a žalobca ju bez výhrad podpísal.

3. Súd prvej inštancie neaplikoval v spore ustanovenie § 498 OZ, v zmysle ktorého na to, čo dal pred
uzavretím zmluvy niektorý účastník, hľadí sa ako na preddavok. Žalovanú sumu 10.000 € žalobca
zložil na základe nepomenovanej (rezervačnej) zmluvy zo dňa 05.03.2018, ktorá upravovala dôvody
a spôsob vrátenia rezervačného poplatku. Táto dohoda má podľa záverov súdu pred ustanovením
§ 498 OZ prednosť. Zo zmluvy o prevode práv, povinností a záväzkov, uzatvorenej dňa 21.03.2018
medzi žalovaným a Q.. A., konateľkou žalovaného, mal preukázané, že záväzky žalovaného, týkajúce

sa nehnuteľnosti, o ktorú prejavil záujem žalobca, prešli na Q.. A.. V spore o vydanie bezdôvodného
obohatenia potom žalovaného nepovažoval ani za vecne pasívne legitimovaného.4. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie žalobca. Žiadal odvolací súd, aby pre inú vadu konania
a pre nesprávne právne posúdenie veci napadnutý rozsudok zmenil a žalobe vyhovel. Súdu vytkol,
že sa vôbec nevyporiadal s jeho obranou o tom, že rezervačná zmluva zanikla z dôvodu nemožnosti

plneniavzmysle§575ods.1OZ,čozakladápovinnosťdlžníkavydaťveriteľovibezdôvodnéobohatenie.
Nemožnosť plnenia vyvolal žalovaný tým, že previedol nehnuteľnosť na iný subjekt, I. A., ktorá síce
so žalobcom zmluvu o budúcej zmluve uzavrela, avšak krátko po jej uzavretí nehnuteľnosť previedla
na ďalšiu osobu. V dôsledku takéhoto postupu sa stala nemožnou situácia, aby žalobca rezervovanú
nehnuteľnosť nadobudol na základe rezervačnej zmluvy. Namietal tiež záver súdu prvej inštancie o

nedostatku vecnej pasívnej legitimácie žalovaného z dôvodu, že k zmluve o postúpení práva povinnosti
nedal ako veriteľ súhlas, ktorý musí mať písomnú formu, inak je zmluva o postúpení práv a povinností
neplatná.Dohodaopostúpeníprávapovinnostíz21.03.2018jeneplatnýmprávnymúkonom,čožalobca
tvrdil v priebehu súdneho sporu.

5. Žalovaný navrhol napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdiť.

6. Odvolací súd prejednal odvolanie žalobcu v rozsahu a z dôvodov v ňom vymedzených (§ 379 a § 380
ods. 1 CSP), bez nariadenia pojednávania a dospel k záveru, že je neopodstatnené.

7. Zo skutkových záverov súdu prvej inštancie, pre odvolací súd záväzných, vyplýva, že zmluvné strany

uzatvorili dňa 05.03.2018 nepomenovanú rezervačnú zmluvu (§ 51 OZ, v záhlaví nesprávny poukaz
na § 50a OZ) za účelom zabezpečenia možnosti žalobcovi kúpiť nehnuteľnosť v t. č. vo vlastníctve
žalovaného (penzión s kaviarňou a pozemky v kat. území Bojnice). Po dohodnutý čas sa žalovaný
zaviazal nepredávať nehnuteľnosť inému záujemcovi (článok III bod 3.2 zmluvy). Žalobca v súlade
s článkom IV bod 4.2 zaplatil rezervačný poplatok vo výške 10.000 €. Rezervovanie nehnuteľnosti

bolo dojednané najneskôr do 31.05.2018 (článok V bod 5.1). V článku V bod 5.3 zmluvy sa žalovaný
zaviazal najneskôr do 31.05.2018 predložiť žalobcovi zmluvu o budúcej zmluve o prevode vlastníctva
nehnuteľnosti a vynaložiť primerané úsilie za účelom jej uzatvorenia. V prípade, ak si budúci predávajúci
túto povinnosť nesplní, budúci kupujúci je oprávnený od tejto rezervačnej zmluvy odstúpiť s tým, že
budúci predávajúci je povinný vrátiť budúcemu kupujúcemu rezervačný poplatok. Budúci kupujúci sa

zaviazal uzatvoriť kúpnu zmluvu najneskôr do 31.05.2018 (bod 5.2). Ak budúci kupujúci poruší svoju
povinnosť uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva nehnuteľnosti v uvedenej lehote z dôvodov na jeho
strane, budúci predávajúci nie je povinný vrátiť mu rezervačný poplatok (bod 5.4)

8. Pred uplynutím rezervačnej doby spornú nehnuteľnosť nadobudla konateľka žalovaného, keď

žalobcovi vyšla v ústrety za účelom výhodnejšieho čerpania zamýšľaného úveru na kúpu rezervovanej
nehnuteľnosti od banky, resp. poskytnutia pôžičky od fyzickej osoby. V priebehu mesiaca máj 2018
Q.. H. A. žalobcu v súlade s bodom 5.3 zmluvy opakovane vyzývala na uzavretie zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve, ktorá bola napokon aj uzatvorená. Podpis žalobcu na zmluve bol notársky overený dňa
01.06.2018. Podľa žalovanej strany k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo z dôvodov na strane žalobcu,

keď prvú splátku minimálne vo výške 150.000 € nezaplatil najneskôr do 31.05.2018, ktorá požiadavka
vyplynula z mejlu ešte zo dňa 02.02.2018 a 10.2.2018 (č.l. 21, 23). O finančnej neschopnosti zaplatiť
150.000 € žalobca informoval žalovaného ešte pred uplynutím lehoty na jej splatenie.

9. Q.. A. dňa 27.04.2018 navrhla obom stranám odstúpenie od rezervačnej zmluvy a vrátenie poplatkov,

ak by žalobca nesúhlasil s podmienkami odkúpenia majetku, ktorý návrh žalobca neakceptoval a
následne uzavrel zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (č. l. 25, p. v.).

10. Za tohto skutkového stavu súd prvej inštancie dospel k správnemu záveru, o tom, že žaloba je vecne
neopodstatnená. Ako bolo uvedené vyššie v bode 7, právo na vrátenie rezervačného poplatku žalobcovi

vzniklovprípade,akžalovanýporušípovinnosťvstanovenomčasepredložiťžalobcovizmluvuobudúcej
kúpnej zmluve. Konateľka žalovaného tento záväzok celkom jasne splnila. Ďalším predpokladom pre
vrátenie rezervačného poplatku žalobcovi bolo odstúpenie od rezervačnej zmluvy žalobcom, k čomu zo
strany žalobcu nedošlo (bod 9).

11. Žalovaný preto neporušil záväzok z rezervačnej zmluvy, ako správne uzavrel i súd prvej inštancie,
keď pre nepopretie tvrdení žalovaného k prevodu vlastníctva k rezervovanej nehnuteľnosti zo
žalovaného na jeho konateľku došlo práve so súhlasom žalobcu a v záujme nadobudnutia nehnuteľností
žalobcom, za účelom získania výhodnejšieho úveru žalobcom na financovanie kúpy nehnuteľnosti,resp. dokonca na poskytnutie pôžičky od konateľky žalovaného, čo obchodná spoločnosť nebola
oprávnená urobiť. Žalobca tento postup žalovaného akceptoval, keď zmluvu o budúcej zmluve, na ktorú
priamo odkazuje článok V bod 5.3, uzatvoril. Účel rezervačnej zmluvy bol teda naplnený, v dôsledku

čoho absentuje dôvod na vrátenie rezervačného poplatku; právny dôvod jeho zaplatenia dodatočne
neodpadol, ako správne uzavrel i súd prvej inštancie. Na strane žalovaného nevzniklo bezdôvodné
obohatenie, ktoré by bolo potrebné žalobcovi vydať. Q.. H. A. ako nová vlastníčka nehnuteľnosti
umožnila žalobcovi užívať rezervovanú nehnuteľnosť dokonca pred podpisom zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve, keď žalobca ešte dňa 30.04.2018 podpísal preberací protokol, v nehnuteľnosti si dokonca

dal zapísať (spolu s partnerkou) prechodný pobyt (máj 2018) a čiastočne plnil plnenia vo vzťahu k
dodávateľom energií.

12. Podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve sa žalobcovi celkom neštandardne poskytla doba na
uzavretie kúpnej zmluvy až v rozsahu 129 mesiacov! pri možnosti užívania nehnuteľnosti už pred
uzatvorením kúpnej zmluvy. Takéto zmluvné dojednania potvrdzujú tvrdenia žalovaného o tom, že k

uzavretiu samotnej kúpnej zmluvy nedošlo pre platobnú neschopnosť žalobcu, čo tiež v zmysle čl. V bod
5.4 vylučuje povinnosť žalovaného vrátiť rezervačný poplatok.

13. V danom prípade preto nedošlo k dodatočnej nemožnosti plnenia v zmysle § 575 OZ ako nesprávne
tvrdí žalobca v odvolaní. Dôvodom nenadobudnutia vlastníckeho práva žalobcom k rezervovanej

nehnuteľnosti nebol prevod vlastníctva k nehnuteľnostiam zo žalovaného na jeho konateľku, resp. po
uplynutí rezervačnej zmluvy na tretiu osobu (s odstupom niekoľkých týždňov), ale platobná neschopnosť
žalobcu uhradiť prvú splátku kúpnej ceny nehnuteľností v požadovanej výške a lehote, ktoré tvrdenia
žalovanej strany žalobca nepoprel.

14. Súd prvej inštancie dospel tiež k správnemu záveru o tom, že dojednanie podmienok vrátenia
rezervačného poplatku v zmluve má prednosť pred dispozitívnym ustanovením § 575 OZ. Rezervačný
poplatok, ktorý v prípade uzavretia kúpnej zmluvy mal byť započítaný ako splátka kúpnej ceny (čl. IV
4.4) bol zaplatený za poskytnutie lehoty na zváženie budúcej kúpy nehnuteľností, ktorú žalovaný, resp.
jeho konateľka, aj zachovali (čl. III 3.2 zmluvy).

15. Z týchto dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdil (§ 387 ods. 1 CSP).

16.V odvolacom konaní úspešnému žalovanému odvolací súd priznal náhradu trov odvolacieho konania
v plnom rozsahu (§ 396 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 CSP).

17. Rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý

rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).