Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, June 11, 2020

Súd: Okresný súd Bardejov
Spisová značka: 5C/10/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8212200386
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 06. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Roman Lajoš

ECLI: ECLI:SK:OSBJ:2020:8212200386.22

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bardejov sudcom JUDr. Romanom Lajošom, v právnej veci žalobcu: Q. V., N..

XX.XX.XXXX, T. X, XXX XX R., právne zastúpeného: JUDr. Ivan Savčák, advokát, Partizánska 45,
085 01 Bardejov, IČO: 42 230 080 proti žalovaným: 1. Slovenská sporiteľňa a.s., Tomášikova 48, 832
37 Bratislava, IČO: 00 151 653, právne zastúpený: AK JUDr. Marek Hic, s. r. o., P. O. Hviezdoslava
10625/23B, Martin, IČO: 36 865 036, 2. LICITOR group, a.s., Sládkovičova 6, 010 01 Žilina, IČO: 36
421 561, 3. CASSOVIA Group s.r.o., Národná trieda 206/75, 040 01 Košice, IČO: 45 711 241, právne
zastúpený JUDr. Mária Tomčová, advokátka so sídlom Tolstého 3, Košice, IČO: 35 540 834, o určenie
neplatnosti dobrovoľnej dražby s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

I. U r č u j e , že dražba vykonaná žalovaným v 2. rade ako dražobníkom na základe návrhu žalovaného
v 1. rade uskutočnená 8.12.2011 a osvedčená notárskou zápisnicou sp. zn. N 898/2011, Nz 52748/2011,
NCRls 54198/2011 napísanou JUDr. Ľudmilou Chodelkovou, notárkou so sídlom 1. mája č. 5, 010 01
Žilina, predmetom ktorej boli nehnuteľnosti nachádzajúce sa v okrese A., katastrálne územie T., vedené
na LV č. XXX ako rodinný dom súp. č. X, postavený na parcele C KN č. XXX, parcela C KN č. XXX
- záhrada o výmere 356 m2 a parcela C KN č. XXX - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 637 m2
je n e p l a t n á .

II. Žalobcovi voči spoločne a nerozdielne zaviazaným žalovaným v 1. až 3. rade p r i z
n á v a nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%, o výške ktorej rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou súdu dňa 20.1.2012 domáhal proti žalovaným v 1. až 3. rade určenia
neplatnosti dobrovoľnej dražby zo dňa 8.12.2011, predmetom ktorej boli nehnuteľnosti v katastrálnom
území T., vedené na LV č. XXX ako rodinný dom súp. č. X, postavený na parcele C KN č. XXX, parcela C

KN č. XXX - záhrada o výmere 356 m2 a parcela C KN č. XXX - zastavaná plocha a nádvorie o výmere
637 m2 (ďalej len „dražené nehnuteľnosti“) a náhrady trov konania.

2. Žalobu odôvodnil tým, že žalobca bol pôvodným vlastníkom dražených nehnuteľností, ktoré boli
vydražené na prvom kole dobrovoľnej dražby realizovanej žalovaným v 2. rade na návrh žalovaného v
1. rade 8.12.2011 v priestoroch Penziónu Šariš - reštaurácia SORAYA v Prešove, Sabinovská 5048/1
v prospech žalovaného v 3. rade ako vydražiteľa za najnižšie podanie vo výške 21 525,- Eur. Tvrdil,

že v priebehu dražby boli porušené ustanovenia zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a
o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky
poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dobrovoľných dražbách“) a týmto porušením
bol dotknutý na svojich právach. V súvislosti s napádanou dražbou mal za to, že všeobecná hodnotajehonehnuteľnostíajpovykonanýchrekonštrukciáchvrodinnomdomestanovenáznaleckýmposudkom
č. 11/2011 zabezpečeným žalovaným v 2. rade vo výške 28 700,- Eur bola neprimerane nízka a
túto cenu mal po vypracovaní znaleckého posudku namietať už žalovaný v 1. rade. V tejto súvislosti

uvádzal, že dražené nehnuteľnosti boli ohodnotené za účelom zriadenia záložného práva záložnou
zmluvou uzavretou medzi žalobcom a žalovaným v 1. rade znaleckým posudkom Ing. Jozefa Šoltýsa
č. 30/2006 z 10.3.2006, ktorým bola stanovená všeobecná hodnota dražených nehnuteľností na sumu
56 429,66 Eur (1 700 000,- Sk) a následne v súvislosti so žalovaným v 1. rade navrhnutou dražbou
znaleckým posudkom Ing. Emílie Hasíkovej č. 9/2010 z 8.6.2010 na sumu 30 900,- Eur a znaleckým

posudkom č. 10/2011 zo 7.8.2011 v sume 28 700,- Eur. V tomto kontexte namietal špekulatívnosť
postupu žalovaného v 1. rade, ktorý mal súhlasiť s prevodom dražených nehnuteľností za sumu 21
525,- Eur, čo podľa jeho názoru znamená zneužitie práva. V priebehu konania ďalej poukazoval na
následnú ponuku žalovaného v 3. rade adresovanú žalobcovi na odkúpenie vydražených nehnuteľností
za sumu 44 000,- Eur, čo má potvrdzovať, že aj žalovaný v 3. rade ako osoba podnikajúca v oblasti
realít cenil túto nehnuteľnosť na vyššiu ako vydraženú sumu. V tejto súvislosti namietal porušenie

zásady proporcionality, teda že intenzita zásahu do vlastníckeho práva realizovaného v podobe predaja
predmetu vlastníctva by nemala byť vo výraznom nepomere k skutočnej alebo aspoň k skutočnosti
sa čo najviac približujúcej cene predmetu vlastníctva. Poukazoval tiež na skutočnosť, že v dražobnom
procese nesie zodpovednosť za dodržanie § 12 zákona o dobrovoľných dražbách dražobník a nie znalec
a následne na pojednávaní konanom 19.3.2014 namietal porušenie ustanovení § 12 ods. 1 a § 16 ods. 6

zákona o dobrovoľných dražbách. Následne poukazoval na skutočnosť, že napriek zisku sumy 22 000,-
Eur z dražby žalovaný v 1. rade v mesiaci január 2013 oznámil žalobcovi výšku pohľadávky 32 000,-
Eur, teda, že samotnou dražbou nedošlo k uspokojeniu pohľadávky žalovaného v 1. rade. Opakovane
poukazoval na skutočnosť, že žalovaný v 1. rade aj po zistení nezáujmu o dražbu naďalej trval na jej
vydraženízacenu,ktoránebolaobvykláanevyužilinéspôsobyuspokojeniasvojejpohľadávky.Namietal

tiež rozpor konania žalovaného v 2. rade s dobrými mravmi s poukazom na § 3 a 39 Občianskeho
zákonníka.

3. Žalovaným v 1. a 2. rade bola žaloba doručená do vlastných rúk 15.11.2012 a žalovanému v 3. rade
19.11.2012.

4. Žalovaný v 1. rade vo vyjadrení k žalobe z 4.12.2012 uvádzal, že žalobcovi a jeho manželke poskytol
29.3.2006 zmluvou o splátkovom úvere č. XXXXXXXXXX sumu 33 193,92 Eur (1 000 000,- Sk),
návratnosť pohľadávky ktorá bola zabezpečená záložným právom na dražené nehnuteľnosti na základe
zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam a mandátnej zmluvy z 29.3.2006. Vzhľadom

na dlhodobé nesplácanie úverovej pohľadávky (v čase vyhlásenia mimoriadnej splatnosti úverovej
pohľadávky táto predstavovala omeškanie 407 dní) a vedenie exekúcie na majetok žalobcu z iného
právneho titulu. bolo vedené exekučné konania, žalovaný v 1. rade pristúpil k realizácii záložného práva
dobrovoľnou dražbou. Namietal, že dobrovoľná dražba, na ktorej došlo k vydraženiu nehnuteľnosti bola
druhou opakovanou dražbou a že cena dražených nehnuteľností bola určená znaleckým posudkom

č. 10/2011 vypracovaným znalkyňou Ing. Emíliou Hasíkovou. Poukázal tiež na to, že nehnuteľnosti
boli neúspešne dražené 1.10.2010 za najnižšie podanie 53 000,- Eur, a tiež v 1. opakovanej dražbe
konanej 17.1.2011 za najnižšie podanie 45 000,- Eur, čo je cena výrazne vyššia, ako cena zistená
znaleckým posudkom č. 10/2011 Ing. Hasíkovej a obdobná cene zistenej znaleckým posudkom č.
30/20006 Ing. Šoltýsa. Pri určení najnižšieho podania tak nedošlo k porušeniu § 16 ods. 6 zákona o

dobrovoľných dražbách. Mal za to, že cenu predmetu dražby neurčuje znalecký posudok, ale skutočný
záujmom dražiteľov, teda generuje sa v dražbe a v danom prípade za cenu určenú znaleckým posudkom
č. 10/2011 o dražené nehnuteľnosti nebol záujem. Rozdiely v znaleckých posudkoch nie sú podľa
žalovaného v 1. rade dôvodom neplatnosti dražby, keďže cena zistená znalcom je len procesným
podkladom dražobníka. V ďalšom konaní namietal, že žalobca neoznačil ktoré konkrétne ustanovenie

zákona o dobrovoľných dražbách bolo porušené, pretože procesným predpokladom vyplývajúcim z
§ 21 zákona o dobrovoľných dražbách je porušenie konkrétneho práva obsiahnutého v konkrétnom
právnom ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách. Vo vzťahu k § 12 zákona o dobrovoľných
dražbách poukazoval na to, že dražobník znalecký posudok nevypracúva, ale len jeho vypracovanie
zaisťuje a to od znalca ako odborne spôsobilej osoby, ktorá zodpovedá za prípadné zavinené porušenie

svojej povinnosti. S poukazom na existenciu primárneho záväzku žalobcu voči žalovanému v 1. rade
vychádzajúceho zo zmluvy o splátkovom úvere a záložného práva zriadeného záložnou zmluvou
popieral aj porušenie princípu proporcionality pri napadnutej dražbe. S odkazom na § 151 a nasl.
Občianskeho zákonníka mal za to, že žalobca bol povinný výkon záložného práva strpieť a žiadnymspôsobom neboli zo strany žalovaného v 1. rade zneužité jeho oprávnenia. Odmietal tvrdenia žalobcu
o akomkoľvek konaní v rozpore s dobrými mravmi a popieral, že by žalovanému v 2. rade pred dražbou
poskytol informácie o znaleckom posudku č. 30/2006. K vyvolávacej cene dražených nehnuteľností

v sume 53 000,- Eur v rámci prvého kola dražby tvrdil, že k dohode o nej žalovaný v 1. rade
pristúpil preto, aby mu nebol vytýkaný postup v rozpore s primeranou odbornou starostlivosťou. Vo
vyjadrení z 30.5.2017 namietal aj uplynutie 3-mesačnej prekluzívnej lehoty žalobcovi na podanie žaloby
o neplatnosť dražby, v dôsledku ktorej už žalobca po jej uplynutí nebol oprávnený dopĺňať dôvody
neplatnosti dražby a z toho vyvodzoval nesplnenie žalobcovej povinnosti tvrdenia a tomu nadväzujúcej

dôkaznej povinnosti. Mal za to, že dražobník nie je odborne spôsobilým subjektom oprávneným znalecky
ohodnotiť predmet dražby a prípadné porušenie jeho právnej povinnosti ako záložného veriteľa v zmysle
§ 151m ods. 8 Občianskeho zákonníka nemá za následok neplatnosť právneho úkonu, ktorým dochádza
k predaju zálohu a môže len zodpovedať za náhradu škody, k čomu odkázal na rozsudok Najvyššieho
súdu Slovenskej republiky sp. zn. 7Cdo/222/2012 u 30.9.2013. Žalovaný v 1. rade mal teda legitímnu
nádej na uspokojenie jeho splatnej úverovej pohľadávky, ku ktorej uspokojeniu môže dôjsť aj realizáciou

záložného práva dražbou. V podaní z 21.5.2020 namietal, že v danom prípade nejde o spor súvisiaci
so spotrebiteľskou zmluvou, ale ide o spor týkajúci sa výkonu oprávnenia vyplývajúceho z existencie
práva(vecnéhopráva).Rozhodnutímnatourčenýmorgánomvykonávajúcimverejnúmocdošlokzániku
obligačno-právnych účinkov zmluvy o zriadení záložného práva a tie boli nahradené vecno-právnymi
účinkami. V priebehu celého konania navrhoval žalobu zamietnuť a priznať mu nárok na náhradu trov

konania.

5. Žalovaný v 2. rade vo svojom vyjadrení z 3.12.2012 k podanej žalobe namietal, že zákonnou
podmienkou pre vyslovenie neplatnosti dražby je len také porušenie zákona o dobrovoľných dražbách,
ktoré ukracuje osobu domáhajúcu sa neplatnosti dražby na jej právach. Mal za to, že v danom

prípade bolo podmienkou dražby žalobcových nehnuteľností určenie ich ceny znaleckým posudkom,
čo bolo splnené a v prípade jeho vecnej nesprávnosti zodpovednosť za prípadnú škodu nemôže
spôsobiť neplatnosť dražby. Samotné ohodnotenie dražby nemá však priamy vplyv na cenu dosiahnutú
vydražením,keďžetátocenasastanovujenazákladestretnutiaponukyadopytuvdanommiesteačase.
Ďalej namietal, že znalecký posudok z roku 2006 nemôže byť relevantným meradlom pre správnosť

posudku vyhodnoteného v roku 2011, t.j. v čase všeobecne známej krízy na realitnom trhu. Stanovenie
najnižšieho podania vo výške uvádzanej žalobcom (65 000,- Eur) by spôsobilo nepoužiteľnosť inštitútu
dobrovoľnej dražby. Zníženie ceny draženej nehnuteľnosti je objektívne spôsobené predpokladom
každého záujemcu o budúcich problémoch s vyprataním nehnuteľnosti a možného napadnutia dražby
na súde. Tvrdil, že za cenu 65 000,- Eur, resp. 56 000,- Eur by sa predmet dražby nikdy nemohol

predať, nakoľko na trhu nehnuteľností neexistoval subjekt, ktorý by takúto cenu ponúkol, o čom svedčia
3 neúspešné kolá dražby. Tvrdené vady znaleckého ocenenia považoval za vady účelovej povahy. V
priebehu konania dopĺňal, že dražobník nemôže dohliadať na pravdivosť znaleckého posudku podaného
znalcom, ktorý zodpovedá za podanie pravdivého znaleckého posudku. Tvrdil, že z príloh znaleckého
posudku vyplýva, že žalobca poskytol znalkyni súčinnosť a táto pri jeho vypracovaní vychádzala z

obhliadky nehnuteľností a čestného vyhlásenia žalobcu, ktorý v ňom neuvádzal žiadne skutočnosti
preukazujúce vykonanie tvrdenej rekonštrukcie a o týchto skutočnostiach nemal ani znalec a ani
dražobník žiadnu vedomosť. Žalobca voči doručovanému znaleckému posudku nevzniesol žiadne
námietky. Tvrdil tiež, že znaleckým posudkom č. 30/2006 Ing. Šoltýsa v čase prípravy a realizácie dražby
nedisponoval. K určeniu vyvolávacej ceny v prvej dražbe (53 000,- Eur) ďalej uvádzal, že vyvolávacia

cena je vždy stanovená na základe dohody medzi dražobníkom a navrhovateľom dražby, pričom cieľom
je vždy maximalizovať výťažok dražby aby bol navrhovateľ dražby uspokojený, preto môže byť na
začiatku procesu vyvolávacia cena vyššia ako je cena určená znaleckým posudkom. Namietal tiež
správnosť a právnu relevantnosť žalobcom predkladaných dôkazov o výške záväzku žalobcu z pôvodne
poskytnutého úveru k januáru 2013, resp. v období roka 2014. Vo vyjadrení zo 17.9.2019 poukazoval

na obsah uznesení Krajského súdu v Košiciach sp. zn. 1Co/298/2017 zo 6.9.2017 a 6Cdo/194/2017 z
31.7.2017, ako aj uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3Cdo/233/2010 z 3.10.2013. Rovnako ako
žalovaný v 1. rade navrhoval aj on žalobu zamietnuť a priznať mu nárok na náhradu trov konania v
podobe vynaložených cestovných nákladov.

6. Žalovaný v 3. rade vo svojom vyjadrení z 3.12.2012 považoval realizovanú dražbu za súladnú
so zákonom a žalobu žiadal zamietnuť. K dôvodom zrušenia prvého rozsudku vydaného v tejto veci
uznesením Krajského súdu v Prešove č.k. 10Co/14/2018-423, 10Co/15/2018-423 z 15.1.2019 uvádzal,
že žalovaný v 3. rade predmetnú nehnuteľnosť kúpil v rámci podnikateľskej činnosti, pričom v súvislostis ponukou spätného predaja nehnuteľnosti žalobcovi za sumu 44 000,- Eur tvrdil, že žalobca klame
a zavádza súd a súčasne poukázal na uzavretie nájomnej zmluvy medzi žalobcom a žalovaným v
3. rade z 21.5.2012, ktorú žalobca nikdy nenaplnil, na jej základe nikdy neuhrádzal nájomné a v

domovej nehnuteľnosti s celou rodinou nerušene býva bez toho, aby nehnuteľnosť žalovanému v 3.
rade odovzdal.
7. Vo veci vydal tunajší súd v predchádzajúcom konaní rozsudok č.k. 5C/10/2012-389 z 5.9.2017
v spojení s dopĺňacím rozsudkom č.k. 5C/10/2012-408 z 3.1.2018, ktorým žalobu v celom rozsahu
zamietol a žalovaným v 1. až 3. rade vo vzťahu k žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania.

Vychádzal zo záveru, že zo strany dražobníka bolo podľa § 12 ods. 1 cit. zákona zaistené ohodnotenie
predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a v čase konania dražieb, pričom cena predmetu
dražby bola určená znaleckým posudkom, ktorý v čase konania dražby nebol starší ako 6 mesiacov
a žalobca ako vlastník predmetu dražby nevzniesol v zmysle § 12 ods. 5 vyššie citovaného zákona
námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby.
8. Na odvolanie žalobcu Krajský súd v Prešove uznesením č. k. 10Co/14/2018-423 a č. k.

10Co/15/2018-423 z 15.1.2019 napadnutý prvostupňový rozsudok č.k. 5C/10/2012-389 z 5.9.2017 v
spojení s dopĺňacím rozsudkom č.k. 5C/10/2012-408 z 3.1.2018 zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie
na ďalšie konanie. V dôvodoch svojho rozhodnutia uviedol, že súd prvej inštancie nedostatočne zistil
skutkový stav veci v dôsledku čoho došlo k nesprávnemu právnemu posúdeniu uplatneného nároku.
Zrušený rozsudok podľa neho trpel vadou nedostatočného odôvodnenia a bol nepreskúmateľný.

Poukázal na to, že v prejednávanom prípade ide o vykonanie veľmi silného záložného práva, ktoré
umožňuje veriteľovi dosiahnuť uspokojenie pohľadávky siahnutím na majetok záložcu bez akéhokoľvek
predchádzajúceho odobrenia súdom či iným nezávislým tribunálom. Pritom ide okrem iného aj o
otázku, či pohľadávka je a v akej je výške. Súdu prvej inštancie vytkol, že nezistil výšku pohľadávky
žalovaného v 1. rade proti žalobcovi a jeho manželke v čase vykonania dražby ich obydlia a preto

ani neposudzoval primeranosť výkonu záložného práva, ktorý je neprimeraný vtedy keď hodnota
zálohou prevyšuje viac ako dvojnásobok hodnotu pohľadávky (rozsudok Krajského súdu v Prešove zo
17.12.2012 sp. zn. 17Co108/2012), respektíve keď hodnota zabezpečenia prevyšuje 140% pohľadávky
(rozsudok Krajského súdu v Prešove sp. zn. 7Co/62/2009). V súvislosti s potrebou vysporiadania sa
s nedostatkom proporcionality poukázal na uznesenie Ústavného súdu SR z 24. septembra 2014, sp.

zn. PL ÚS 23/2014, v kontexte ktorého zaujal názor, že v prípade, ak výsledkom dobrovoľnej dražby
mala byť strata hlavného obydlia a pohľadávku bolo možné uspokojiť iným spôsobom nevynímajúc
súdny proces s následnou exekúciou vrátane do úvahy prichádzajúcich splátok, musí dobrovoľná
dražba predstavovať iba akési ultima ratio, čo je v prejednávanej veci zdôraznené tým, že sa jednalo o
opakovanú dražbu, keď žalovaní poukazovali na nízku bonitu - trhovú hodnotu dražených nehnuteľností

a cena obdobných nehnuteľností v lokalite, v ktorej sa nachádzal predmet dražby dosahovala dlhodobú
nízku cenu, pri ktorej je zrejmé, že nezohľadňuje ani reálne vynaložené náklady na zhodnotenie týchto
nehnuteľností. Nedostatkom predchádzajúceho rozsudku súdu prvého stupňa bolo, že sa s týmito
relevantnými argumentmi žalobcu v konaní nevyporiadal, keď aj z rozsudku súdneho dvora z 10.
septembra 2014 vo veci C-34/13 Kušionová proti Smart Capital, v ktorom Súdny dvor Európskej únie

odobril právnu úpravu mimosúdnej exekúcie založenej veci a okrem iného uviedol, že je na súde,
aby v konaní o zdržanie sa výkonu záložného práva, respektíve o neplatnosť dražby zohľadnil okrem
iných skutočností aj obydlie záložcu, existenciu chránených osôb, a či je (prípadne bolo) nevyhnutné
obydlie záložcu vydražiť. Poukázal na to, že predmet zálohu v danom prípade je domovom, tak ako
je definovaný aj v uznesení Najvyššieho súdu SR vo veci sp. zn. 6Cdo 279/2012, keď rodinný dom

žalobcu a jeho manželky je miesto, kde sa rozvíja súkromný a rodinný život, pričom strata rodinného
obydlia by mohla vážne ohroziť nie len práva spotrebiteľa (rozsudok C2013:164, bod 61), ale uviesť
prípadne rodinu dotknutého spotrebiteľa - žalobcu do osobitnej citlivej situácie tým, že záložca by
sa po strate obydlia stal spolu so svojimi rodinnými príslušníkmi bezdomovcami a naviac by nedošlo
ani k celému uspokojeniu záložného veriteľa t.j. záložný veriteľ by aj naďalej v prípade, ak by sa

žalobcovi podarilo získať obydlie, mohol uspokojiť zvyšok svojej pohľadávky v rámci exekúcie aj
dražbou v budúcnosti získaného obydlia. Konštatoval, že v práve Únie predstavuje právo na obydlie
základné právo zaručené článkom 7 Charty, ktoré musí vnútroštátny súd, t.j. aj súd, ktorého rozsudok
je predmetom tohto odvolacieho prieskumu zohľadniť pri vykonávaní Smernice 93/13. Akákoľvek osoba
nielen žalobca, ktorej hrozí zásah do práva na obydlie by mala v princípe mať možnosť dať si

preskúmať proporcionalitu a dôvodnosť zásahu nezávislým súdom vo svetle relevantných princípov
podľa článku 8 Dohovoru, pričom v tejto súvislosti v rozsudku ESĽP z 5. júna 2009 vo veci Čosič
proti Chorvátsku, sťažnosť č. 28261/06 bolo konštatované, že strata obydlia je najextrémnejšou formou
zásahu do práva na rešpektovanie obydlia. Rovnako konštatoval, že zrušený rozsudok okresnéhosúdu sa nevysporiadal s argumentáciou žalobcu, že cena dosiahnutá vydražením vo výške 21 525,-
Eur je suma, ktorá absolútne nezohľadňuje trhovú hodnotu dražených nehnuteľností a uskutočnenie
ich predaja nehnuteľností žalobcu v rámci dobrovoľnej dražby za cenu nezanedbateľne nižšiu ako

je skutočná hodnota nehnuteľností by bolo poškodením jeho majetkového práva, v súvislosti s čím
poukázal na to, že hodnota dražených nehnuteľností bola ohodnotená znaleckým posudkom, ktorý si
nechal vyhotoviť žalovaný v 1. rade za účelom zriadenia záložného práva na tieto nehnuteľnosti vo
výške 57 792,54 Eur a napriek tomu, že žalobca preukázateľne túto nehnuteľnosť investíciou do nej
zveľadil ako aj tie skutočnosti, že nepochybne ceny nehnuteľností s odstupom času rastú je ohodnotený

predmet dražby v ďalšom znaleckom posudku, ktorý bol vyhotovený na účely dražobného konania
výrazne nižší s tým, že následná cena dosiahnutá vydražením vo výške 21 525,- Eur predstavuje len
jednu tretinu zo sumy, na akú bola táto nehnuteľnosť ohodnotená pri zriadení záložného práva a pred jej
čiastočným zhodnotením peňažnými prostriedkami, ktoré čerpal žalobca so svojou manželkou formou
úveru od žalovaného v 1. rade. Zvýraznil, že oba znalecké posudky si dal vyhotoviť žalovaný v 1. rade
s výrazným nepomerom hodnoty ohodnocovaných nehnuteľností v znaleckom posudku vyhotovenom

pre účely zriadenia záložného práva oproti znaleckému posudku vyhotoveným za účelom dražby s
tým, že napokon cena dosiahnutá vydražením predstavuje len niečo viac ako jednu tretinu hodnoty
tejto nehnuteľnosti, na ktorú bola ohodnotená znaleckým posudkom za účelom zriadenia záložného
práva v prospech žalovaného v 1. rade, a to aj po čiastočnej investícií do nej. Uzavrel, že súd prvej
inštancie sa nijako nevysporiadal s ohrozením ústavného práva žalobcu na obydlie a v tejto súvislosti s

rozhodovacou praxou ústavného súdu ako aj judikatúrou Súdneho dvora Európskej únie najmä vo veci
C-34/2013týkajúcejsaochranyobydlia,kdedošlokzdôrazneniuprávanaobydlieakozákladnéhopráva
zaručeného článku 7 Charty, ktoré v práve únie musí vnútroštátny súd pri vykonávaní Smernice rady
93/13 z 5. apríla 1993 zohľadniť, na základe čoho sa ukázal záver súdu prvej inštancie o nedôvodnosti
nároku žalobcu v zrušenom rozsudku predčasný. Dôvodom zrušenia napadnutého rozhodnutia bolo

nedostatočné zistenie skutkového stavu, ktoré malo za následok nesprávne právne posúdenie ako aj
nevysporiadanie sa so skutočnosťami relevantnými pre rozhodnutie. Uložil súdu prvej inštancie doplniť
dokazovanie za účelom zistenia presnej výšky pohľadávky ku dňu výkonu záložného práva, v tejto
súvislosti posúdiť, či uplatnený nárok žalovaných voči žalobcovi formou dobrovoľnej dražby je primeraný
vzhľadom na samotnú výšku pohľadávky ako aj namietané ohrozenie práva na obydlie, vyporiadať

sa s námietkou žalobcu ohľadom údajnej účelovosti konania žalovaného v 3. rade, ktorý mal tieto
nehnuteľnosti ponúknuť žalobcovi na spätnú kúpu za sumu 44.000,- Eur s tým, že účelovo došlo v
priebehu dražby k podhodnoteniu ich reálnej, respektíve trhovej ceny a svoje rozhodnutie náležite
odôvodniť.
9. Dodatkom č. 2 k Rozvrhu práce Okresného súdu Bardejov na rok 2020 došlo s účinnosťou k 8.1.2020

k zmene zákonného sudcu, ktorým bol vo veci vydaný tento rozsudok.
10.Povrátenívecisúdomprvejinštancieapridelenívecinovémuzákonnémusudcovivyššieoznačeným
dodatkom k Rozvrhu práce Okresného súdu Bardejov na rok 2020 súd vykonal pojednávanie 19.2.2020,
na ktoré boli predvolané všetky subjekty vystupujúce na niektorej zo strán skonania v dostatočnom
časovom predstihu, ktoré po vykonaní časti dokazovania bolo odročené na termín 18.3.2020 o

10.00 hod., termín ktorého vzali na vedomie žalobca, právny zástupca žalobcu, štatutárny zástupca
žalovaného v 2. rade aj právna zástupkyňa žalovaného v 3. rade, pričom predvolanie na neho bolo
právnemu zástupcovi žalovaného v 1. rade doručené 8.3.2020. Tento termín pojednávania však bol
13.3.2020 odročený na termín 27.4.2020 z dôvodu preventívno-hygienických opatrení na zabránenie
šírenia vírusovej infekcie COVID 19, v súlade s opatrením predsedníčky Okresného súdu Bardejov sp.

zn. 1SprO/565/2020 z 11.3.2020 a v nadväznosti na opatrenia Úradu verejného zdravotníctva o čom
boli upovedomené všetky subjekty na oboch sporových stranách, resp. ich právni zástupcovia (a právny
zástupca žalovaného v 1. rade konkrétne 30.3.2020). Aj tento termín pojednávania súd 17.4.2020
odročil na termín 11.6.2020 s poukazom na pretrvávanie dôvodov pre použitie preventívno-hygienických
opatrení na zabránenie šírenia vírusovej infekcie COVID 19 v súlade s opatrením predsedníčky

Okresného súdu Bardejov sp. zn. 1SprO/565/2020 z 11.3.2020 a jeho doplneniami a v nadväznosti
na zákon č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej
nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú ďalšie zákony (ďalej len
„zákona č. 62/2020 Z.z.“), pričom o zmene termínu pojednávania boli upovedomené všetky subjekty na
oboch sporových stranách, resp. ich právni zástupcovia (konkrétne právny zástupca žalovaného v 1.

rade 6.5.2020).

11. Na termín pojednávania nariadený na 11.6.2020 sa po vyvolaní veci do pojednávacej miestnosti
dostavili len právny zástupca žalobcu, ktorý ospravedlnil neprítomnosť žalobcu na pojednávaní azástupca žalovaného v 2. rade. Do začatia pojednávania bolo súdu doručené (a konajúcemu sudcovi
na rozhodnutie o ďalšom procesnom postupe predložené) e-mailom odoslaným 11.6.2020 o 7:16 iba
ospravedlnenie neúčasti na pojednávaní žalovaného v 3. rade a jeho právneho zástupcu spolu so

žiadosťou o rozhodnutie v ich neprítomnosti, ktoré súd prítomným oboznámil a pre ďalšie konanie
akceptoval. Keďže do začiatku pojednávania o 10.00 hod. nebolo zo strany žalovaného v 1. rade
a jeho právneho zástupcu (predvolanie na pojednávanie právnemu zástupcovi žalovaného v 1. rade
vykázané 8.3.2020, posledné upovedomenie o zmene termínu pojednávania 6.5.2020) doručené žiadne
ospravedlnenieanižiadosťoodročeniepojednávania,súdrozhodol,žebudepojednávaťvneprítomnosti

žalobcu, žalovaného v 1. a 3. rade a právnych zástupcov žalovaných v 1. a 3. rade a na jeho konci
vyhlásil vo veci tento rozsudok.

12. Po vykonaní pojednávania bolo preverením súdneho registra zistené, že v priebehu pojednávania
o 10:50 hod. (viď záznam z prílohou na č.l. 723 a nasl. spisu) bolo do elektronického súdneho
spisu priradené v tento deň doručené elektronické podanie právneho zástupcu žalovaného v 1.

rade obsahujúce jeho ospravedlnenie neúčasti na pojednávaní a žiadosť o zrušenie a odročenie
pojednávania z dôvodu opierajúceho sa o § 3 zákona č. 62/2020 Z. z. a poukazom na to, že v
danom prípade nejde o mimoriadne špecifické okolnosti, pre ktoré je nevyhnutné pojednávanie vykonať.
K tejto právnym zástupcom žalovaného v 1. rade vyvolanej procesnej situácii súd uvádza, že ním
označeným ustanovením zákona č. 62/2020 Z. z. nebolo všeobecným súdom zakázané v jednotlivých

veciach vykonávať nariadené pojednávania (uvedené by bolo nepochybne v rozpore s čl. 46 a nasl.
Ústavy slovenskej republiky), ale len v záujme ochrany zdravia zakotvené obmedzenie, podľa ktorého
súdy v čase mimoriadnej situácie alebo núdzového stavu vykonávajú pojednávania v nevyhnutnom
rozsahu. Podľa názoru súdu v danej veci bola daná objektívna potreba vykonania pojednávania,
pretože bez neho by vzhľadom na ústavné limity dané čl. 48 ods. 2 Ústavy Slovenskej republiky a

zákonné limity dané §177 ods. 1 zákona č. 160/2015 Civilný sporový poriadok v znení neskorších
predpisov (ďalej len „C.s.p.“) nebolo možné dosiahnuť vydanie meritórneho rozhodnutia súdom prvého
stupňa pri naplnení práva na verejné prerokovanie veci bez zbytočných prieťahov. V danom prípade
ide o osem rokov trvajúci spor (tzv. reštančnú vec), ktorú je povinný súd vybavovať prednostne.
Preto zhodnotiac priaznivú epidemiologickú situáciu na území Slovenskej republiky ako aj zohľadniac

zmeny hygienicko-epidemiologických opatrení na všetkých súdoch Slovenskej republiky od 2.6.2020
(viď ) súd zastáva názor, že
zvolenýpostup(t.j.vykonaniepojednávania),popredchádzajúcomopakovanomodročenípojednávania
z tohto dôvodu a pri včasnom doručení upovedomenia o zmene termínu pojednávania je v súlade s
§ 3 ods. 1 písm. a) zákona č. 62/2020 Z. z. Konaním v rozpore s označeným ustanovením by bol

len taký postup súdu, pri ktorom by súd nariadil a vykonal pojednávanie napríklad vo veci, v ktorej
pojednávanie nariaďovať v zmysle § 177 ods. 2 C.s.p. nemusí, čo však nie je tento prípad. V zmysle §
183 C.s.p. možno pojednávanie odročiť len z dôležitých dôvodov a na návrh strany podaný bezodkladne
potom, čo sa o ňom strana dozvedela, pričom od advokáta možno okrem dôvodov, ktoré nastali krátko
pred pojednávaním a prípadu, ak advokát preukáže, že strana ktorú zastupuje odôvodnene trvá na

zastúpení týmto advokátom vždy spravodlivo žiadať, aby sa dal zastúpiť iným advokátom. S ohľadom
na uvádzané súd konštatuje, že aj v prípade včasného doručenia žiadosti o odročenie pojednávania
pred jeho otvorením, neboli splnené podmienky pre kladné vyhovenie tejto jeho žiadosti a súd by takejto
žiadosti nevyhovel. Dôvod, ktorý právny zástupca žalovaného v podaní doručenom 11.6.2020 uvádza,
nepochybne nenastal krátko pred pojednávaním a o odročenie z tohto dôvodu tak mohol žalovaný

žiadať aj vo svojom poslednom doručovanom podaní z 21.5.2020. Teda táto jeho žiadosť nebola podaná
bezodkladne a nebolo v nej ani tvrdené, že by u právneho zástupcu vznikol v krátkom čase pred
pojednávaním taký dôležitý dôvod, pre ktorý by sa nemohol na skoro dva mesiace predtým nariadený
termín pojednávania dostaviť. Navyše pri svojej predchádzajúcej žiadosti o odročenie pojednávania
(19.2.2020) právny zástupca žalovaného v 1. rade svoju žiadosť doručoval aj priamo na e-mailovú

adresu súdnej asistentky súdneho oddelenia, do ktorého bola vec pridelená na prerokovanie (viď č.l.
545), čo by umožnilo súdu včasnú reakciu na jeho žiadosť o odročenie pojednávania postupom podľa §
183 ods. 4 C.s.p., v tomto prípade si však zvolil postup jeho doručovania len do elektronickej schránky,
priktoromdochádzakomeškaniureálnehodoručeniažiadostikonajúcemusudcoviprepotrebuoverenia
podpisov a pečatí v elektronickej správe a jej následného priradenia do príslušného súdneho oddelenia.

Aj vzhľadom na opísané okolnosti súd považoval za potrebné na túto okolnosť osobitne v odôvodnení
tohto rozsudku reagovať.
13. V priebehu celého konania súd na nariadených pojednávaniach vo veci vykonal dokazovanie
výsluchom žalobcu a štatutárneho zástupcu žalovaného v 2. rade (dražobníka) a oboznámenímlistinných dôkazov zabezpečených do spisu, hlavne: notárska zápisnica z 8.12.2011 N 898/2011, Nz
52748/2011, NCRls 54198/2011, zmluva o splátkovom úvere č. XXXXXXXXXX zo dňa 29.3.2006,
zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam a mandátna zmluva z 29.3.2006, znalecký

posudok č. 9/2010 znalkyne Ing. Emílie Hasíkovej na č.l. 110-146, oznámenie o dobrovoľnej dražbe sp.
zn. F. XXXXXX z 26.10.2011, oznámenie o opakovanej dobrovoľnej dražbe č. F. XXXXXX z 9.12.2010,
oznámenieodobrovoľnejdražbeč.DD901510z3.6.2010,nájomnázmluvamedzižalovanýmv3.radea
žalobcomz21.5.2012,výzvaspoločnostiEOSKSISlovensko,s.r.o.z27.1.2014,oznámenieopostúpení
pohľadávky žalovaného v 1. rade z 30.12.2013, znalecký posudok znalkyne Ing. Emílie Hasíkovej č.

10/2011 zo 7.8.2011, výzva žalovaného v 3. rade zo 16.4.2012 s nájomnou zmluvou z 21.5.2012,
vyhlásenie navrhovateľa dražby o spôsobilosti predmetu dražby a sume splatnosti pohľadávky, pre ktorú
sa navrhuje výkon dražby z 2.8.2010, znalecký posudok č. 30/2006 znalca Ing. Jozef Šoltýs zo dňa
10.3.2006, vyjadrenie právneho zástupcu žalovaného v 1. rade z 30.5.2017, vyjadrenie žalovaného v
2. rade zo 6.4.2017, vyjadrenie žalovaného v 2. rade zo 17.9.2019, vyjadrenie žalobcu z 18.12.2019,
znalecký posudok č. 9/2010 Ing. Emílie Hasíkovej z 25.6.2010, list vlastníctva č. XXX, kat. územie T.,

zmluva o pôžičke a obmedzení prevodu nehnuteľností z 15.3.1982, rozhodnutie Štátneho notárstva
v Bardejove č. D 498/87 z 20.8.1987, rozhodnutie Miestneho národného výboru v Rešove č. 143/89
z 19.7.1989 spolu s geometrickým plánom, kúpna zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena z
5.2.1991, darovacia zmluva zo 6.2.2003 ako aj ostatným obsahom spisu, pričom vo veci bol súdom
zistený nasledovný skutkový stav.

14. Z výsluchu žalobcu realizovaného v priebehu konania vyplýva, že k dražbe svojho obydlia mal
komunikovať so žalovaným v 2. rade, pretože bol zúfalý, pričom mu bolo odporúčané nechať cenu
v dražbe spadnúť, aby mal možnosť dom spätne od vydražiteľa odkúpiť. Svedčil, že po získaní
prostriedkov z úveru investoval do rekonštrukcie nových rozvodov, kuchyne, zateplenia, omietok a

vykurovania. Potvrdil doručovanie oznámenia o dražbách, ako aj svoju prítomnosť na mieste konania
dražby a tvrdil aj snahu smerovanú k žalovanému v 1. rade o uzavretie dohody o odklade splátok
pohľadávky z úveru. Rovnako pripustil doručovanie oznámenia žalovaného v 1. rade o zosplatnení úveru
s určitým časovým odstupom od kedy prestal poskytnutý splátkový úver splácať ako aj doručovanie
znaleckých posudkov pri postupne realizovaných dražbách predmetných nehnuteľností. Tvrdil, že cenu

určenú znaleckým posudkom nenamietal riadiac sa už spomínaným odporúčaním, že cenu dražených
nehnuteľností má „nechať spadnúť“.

15. Z výsluchu žalovaného v 2. rade bolo súdom zistené, že ním bola opakovane organizovaná
dražba predmetných nehnuteľností, pričom pri žalobou napadnutom treťom pokuse bol vykonaný

dražobný proces nanovo, teda na základe nového znaleckého posudku 10/2011 a nie ako dražba
opakovaná. Popieral komunikáciu niektorého zo zamestnancov žalovaného v 2. rade so žalobcom o
padanícenydraženýchnehnuteľností,akoajakékoľvekovplyvňovaniedražbydohodamisvydražiteľom,
s odôvodnením, že dražiteľ nemôže ovplyvniť, kto sa dražby zúčastní ani kto bude vydražiteľom.
Prezentoval názor, že ceny nehnuteľností v roku 2006 boli na vzostupe, avšak v čase dražby pre krízu

naopak na poklese, pričom v tom čase o dražené nehnuteľnosti bol nízky dopyt, o čom svedčí neúčasť
vydražiteľov v prvých dvoch kolách dražby. Tvrdil, že oznámenia o konaní dražby boli zverejňované na
úradnej tabuli Obecného úradu Rešov, v Obchodnom vestníku, v Notárskom centrálnom registri dražieb,
inzertnom časopise Bardejovsko, a na internetovej stránke dražobníka. Okolnosti dražby v úmysle
žalobcu poškodiť netajil, mohol teda aj žalobca prípadných záujemcov o nehnuteľnosť informovať o

realizovanej dražbe. Odmietal, že by pri realizácii dražobného procesu disponoval znaleckým posudkom
č. 30/2006 z 10.3.2006. K vyšším vyvolávacím cenám (53 000,- Eur a 45 000,- Eur), než ktoré vyplývajú
zo znaleckého posudku vyhotoveného v súvislosti s prvými dvoma dražbami tvrdil, že táto cena bola
dohodnutásožalovanýmv1.rade,zaúčelomdosiahnutiačonajvyššiehovýťažku.Malzato,žeznalecký
odhad nepredstavuje trhovú cenu, ale je len odhadom najpravdepodobnejšej ceny. Tvrdil, že rozpor

medzi jednotlivými znaleckými posudkami nie je bez konzultácie zrejmý, žalobca ani nevzniesol voči
znaleckým posudkom žiadne námietky a dražobník nie je znalcom, preto nemohol obsah znaleckých
posudkov preskúmavať.

16. Z notárskej zápisnice z 8.12.2011, číslo N 898/2011 NZ 52748/2011, NCRls 54198/2011 spísanej

v priestoroch Penziónu Šariš - reštaurácia SORAYA v Prešove, Sabinovská 5048/1, notárkou JUDr.
Ľudmilou Chodelkovou, so sídlom 1. mája 5, 010 01 Žilina bolo zistené, že označeného dňa sa na
uvedenom mieste konala dražba nehnuteľností v katastrálnom území T.: rodinný dom súpisné číslo X
postavený na parcele CKN č. XXX, parcela CKN č. XXX - záhrady o výmere 356 m2, parcela CKNč. XXX zastavané plochy a nádvoria o výmere 637 m2, zapísané na LV č. XXX, ktorých vlastníkom
bol žalobca. Zo zápisnice vyplýva, že oznámenie dražobníka o dobrovoľnej dražbe číslo F. XXXXXX
z 26.10.2011 so všetkými potrebnými údajmi bolo uverejnené v Notárskom centrálnom registri dražieb

dňa 31.10.2011 pod spisovou značkou registra NCRdr číslo 7032/2011. Všeobecná hodnota predmetu
dražby bola určená znaleckým posudkom č. 10/2011 znalkyne Ing. Hasíkovej v sume 28 700,- Eur.
Dražobnú zábezpeku zložil jeden účastník dražby (žalovaný v 3. rade). Podľa obsahu zápisnice, v
rámci priebehu dražby licitátor oboznámil prítomných so zistenou cenou predmetu dražby 28 700,-
Eur, najnižším podaním 28 700,- Eur a minimálnym prihodením 300,- Eur. Licitátor vyhlásil najnižšie

podanie vo výške 28 700,- Eur a vyzval účastníka dobrovoľnej dražby, aby urobil svoje podanie. Účastník
dobrovoľnej dražby na výzvu licitátora nereagoval. Licitátor postupne znižoval najnižšie podanie až na
sumu 21 525,- Eur. Prítomný účastník s poradovým číslom 23 urobil podanie vo výške 21 525,- Eur. Ani
po dvojnásobnej výzve licitátora vyššie podanie urobené nebolo, preto po tretej výzve vykonal licitátor
príklep účastníkovi dražby, ktorý urobil najvyššie podanie a predmet dražby tak vydražil žalovaný v 3.
rade.

17. Stranami konania nebolo spochybnené, že by oznámenie o dobrovoľnej dražbe sp. zn. F. XXXXXX
z 26.10.2011 neobsahovalo náležitosti vyžadované § 17 v tom čase platného znenia zákona o
dobrovoľných dražbách a ani súd takéto nedostatky v predmetnom oznámení nezistil. Pri oboznamovaní
dôkazov o zasielaní oznámenia o dražbe žalobcovi, resp. zasielaní znaleckého posudku č. 10/2011

na pojednávaní konanom 5.12.2013 a na pojednávaní 19.4.2013 bolo zistené, že žalovaný v 2. rade
odoslal 2.11.2011 na adresu žalobcu (T. 4) zásielku označenú podľa doručenky „znalecký posudok
č. 10/2011 + OODD 901510“, podacia pečiatka na pošte Žilina 2, ktorá bola podľa pečiatky pošty
vrátená 28.11.2011 ako neprevzatá v odbernej lehote. Doručenie oznámenia o dražbe žalobcovi a jeho
manželke vyplýva osobitne aj z doručenky oboznámenej na pojednávaní konanom 19.4.2013, u žalobcu

je doručenie vykázané 21.11.2011 (prvý pokus o jeho doručenia poštovým doručovateľom bol vyznačený
na 4.11.2011).

18. Z predloženého oznámenia o dobrovoľnej dražbe z 3.6.2010 bolo zistené, že pred napadnutou
dražboužalovanýv2.radeorganizovaldobrovoľnúdražbuoznačenýchnehnuteľnostínazákladenávrhu

žalovaného v 1. rade s dátumom konania 1.10.2010 o 12.00 hod. v Salóniku Hotela Šariš, SNP č. 1,
085 01, Bardejov s najnižším podaním 53 000,- Eur, pri deklarovaní odhadu ich všeobecnej hodnoty na
podklade znaleckého posudku 9/2010 Ing. Emílie Hasíkovej z 25.6.2010 v sume 30 900,- Eur.

19. Z ďalšieho oznámenia o dobrovoľnej dražbe z 9.12.2010 bolo zistené, že žalovaný v 2. rade

organizoval aj dobrovoľnú dražbu označených nehnuteľností na základe návrhu žalovaného v 1. rade s
dátumomkonania1.10.2010o12.00hodvSalónikuHotelaŠariš,SNPč.1,08501,Bardejovsnajnižším
podaním 45 000,- Eur, pri deklarovaní odhadu ich všeobecnej hodnoty na podklade znaleckého posudku
9/2010 Ing. Emílie Hasíkovej z 25.6.2010 v sume 30 900,- Eur. Medzi stranami nebolo sporné, že na
týchto dvoch predchádzajúcich dražbách neboli predmetné nehnuteľnosti vydražené.

20. Zo znaleckého posudku č. 10/2011 zo 7.8.2011 vypracovaného znalkyňou Ing. Emíliou Hasíkovou
(čl. 232 a nasl. spisu) bola stanovená všeobecná hodnota dražených nehnuteľností v katastrálnom
území T. zaokrúhlene na sumu 28 700,- Eur. Z jeho obsahu bolo zistené, že znalkyňa pri stanovení
všeobecnej hodnoty nehnuteľností vychádzala z údaju o začiatku užívania stavby 1970 ustáleného na

základe potvrdenia rodinného domu vydaného Obecným úradom Rešov 5.2.2003 (viď podklady získané
znalcom pod bodom 5.2, str. 2 znaleckého posudku). Podkladom tohto znaleckého posudku bol aj skorší
znalecký posudok č. 9/2011 z 25.6.2011 (správne 9/2010 z 25.6.2010) vypracovaný totožnou znalkyňou.

21. Zo znaleckého posudku č. 9/2010 z 25.6.2010 vypracovaného znalkyňou Ing. Emíliou Hasíkovou,

(č. l. 110 a nasl. spisu) bola stanovená všeobecná hodnota dražených nehnuteľností v katastrálnom
území T. zaokrúhlene na sumu 30 900,- Eur. Z jeho obsahu bolo zistené, že znalkyňa pri stanovení
všeobecnej hodnoty nehnuteľností vychádzala z údaju o začiatku užívania stavby 1970 ustáleného na
základe potvrdenia rodinného domu vydaného Obecným úradom Rešov 5.2.2003 (viď podklady získané
znalcom pod bodom 5.2, str. 2 znaleckého posudku). Podkladom tohto znaleckého posudku bol aj skorší

znalecký posudok č. 30/2006 z 10.3.2006 vypracovaný znalcom Ing. Jozefom Šoltýsom 10.3.2006, ktorý
jej bol dodaný zadávateľom, t.j. žalovaným v 2. rade.22. Zo znaleckého posudku č. 30/2006 vypracovaného znalcom Ing. Jozefom Šoltýsom 10.3.2006, t.j.
bezprostredne pred uzavretím zmluvy o splátkovom úvere z 29.3.2006 a zmluvy o zriadení záložného
práva k nehnuteľnostiam a mandátnej zmluvy z 29.3.2006 (č. l. 256 a nasl. spisu) bola stanovená

všeobecná hodnota dražených nehnuteľností v katastrálnom území Rešov zaokrúhlene na sumu 56
429,66 Eur (t. j. 1 700 000 SKK). Z jeho obsahu bolo zistené, že znalec pri stanovení všeobecnej hodnoty
nehnuteľností vychádzal z údaja o začiatku užívania stavby 1982 ustáleného na základe potvrdenia
rodinného domu vydaného Obecným úradom Rešov 7.3.2006 (viď podklady získané od objednávateľa
pod bodom 1.5.1, str. 2 znaleckého posudku).

23. Z oboznámenej zmluvy o pôžičke a obmedzení prevodu nehnuteľností uzavretej Slovenskou štátnou
sporiteľňou, okresnou pobočkou Bardejov a Q. W. z 15.3.1982 bolo zistené, že na výstavbu rodinného
domu, ktorý mal byť postavený na parcele č. XXX, k. ú. Rešov, vedenej na LV č. XXX Slovenská štátna
sporiteľňa poskytla dlžníkovi pôžičku v sume 60 000,- Kčs za 2,7% ročný úrok. Z rozhodnutia Miestneho
národného výboru v Rešove č. 143/89 z 19.7.1989 bolo zistené, že ním bolo pre budovu postavenú

na parcele č. XXX, k.ú. T. pridelené súpisné č. X. Z tohto rozhodnutia ďalej vyplýva, že rozhodnutie o
uvedení do trvalého užívania vydal Okresný národný výbor-odbor územného plánovania a stavebného
poriadku Bardejov pod č. XXX/XXXX-S. dňa 8.12.1987.

24. Vlastníctvo k tomuto rodinnému domu evidovanému odborom katastra Okresného úradu Bardejov

na LV č. XXX, postavenému na parcele č. XXX, k.ú. T. v období predchádzajúcom jeho vydraženiu
napadnutou dražbou vyplýva žalobcovi z postupnosti jeho prechodu zo stavebníka Q. W. na P. W. a
Annu Pagáčovú (rozhodnutie Štátneho notárstva v Bardejove sp. zn. D 398/87 z 20.8.1987), následného
prevodu na P. V. s manž. V. V. (kúpna zmluva z 5.2.1991) a ďalšiemu jeho prevodu na žalobcu (darovacia
zmluva zo 6.2.2003). Z obsahu úplného listu vlastníctva č.XXX v časti B - poznámky vyplýva, že pod

pol. v. z. XX/XX bolo zaznamenané oznámenie o začatí výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou
realizovanou Slovenskou sporiteľňou, a.s., Bratislava na dražené nehnuteľnosti.

25. Zo zmluvy o splátkovom úvere č. XXXXXXXXXX z 29.3.2006 bolo zistené, že žalovaný v 1. rade
poskytol žalobcovi s manželkou splátkový úver (druh úveru: ÚverPLUS na bývanie) v sume 33 193,92

Eur (1 000 000,- Sk) za úrokovú sadzbu 6,25% ročne v deň uzavretia úverovej zmluvy, ktorý bol žalobca
s manželkou zaviazaný uhradiť v 354-och splátkach v sume po 215,66 Eur (6 497,- SKK) splatných
mesačne k 20. dňu v kalendárnom mesiaci, pri konečnej splatnosti úveru 20.3.2036, dohodnutom
poplatku za poskytnutie úveru v sume 7 000,- Sk z prostriedkov úveru a poplatku za správu úveru
50,- Sk mesačne. Podľa čl. II bodu 2. tejto zmluvy, sa žalobca oboznámil s všeobecnými obchodnými

podmienkami a úverovými podmienkami žalovaného v 1. rade a zaviazal sa ich dodržiavať.

26. Zo súbežne uzavretej zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam a mandátnej zmluvy z
29.3.2006 bolo zistené, že zriadeným záložným právom zabezpečenou pohľadávkou bola pohľadávka
žalovaného v 1. rade zo zmluvy o splátkovom úvere č. XXXXXXXXXX z 29.3.2006, ktorú tvorí istina

vo výške 33 193,92 Eur (1 000 000,- Sk), úroky z omeškania a všetky poplatky a náklady spojené
s Úverovou zmluvou, pohľadávka s príslušenstvom, ktorá vznikne v súvislosti s odstúpením alebo
vypovedaním zmluvy alebo v súvislosti so zánikom úverovej zmluvy iným spôsobom ako splnením,
odstúpením alebo vypovedaním, pohľadávka, alebo jej príslušenstvo na vydanie bezdôvodného
obohatenia v súvislosti s plnením záložného veriteľa dlžníkovi bez právneho dôvodu, z neplatného

právneho úkonu alebo z právneho dôvodu, ktorý odpadol a tiež pohľadávka, ktorá vznikne na základe
zmeny právneho vzťahu založeného úverovou zmluvou. Ako záloh boli v zmluve špecifikované dražené
nehnuteľnosti. Podľa časti II čl. III tejto zmluvy, záložné právo zaniká okrem splatenia celej zabezpečenej
pohľadávky aj okamihom, keď nastanú iné skutočnosti, na základe ktorých zaniká záložné právo podľa
zákona alebo podľa zmluvy o záložnom práve. Podľa časti II čl. V ak záložca nebude riadne a čas

splácať pohľadávku, je záložný veriteľ oprávnený začať výkon záložného práva v rámci ktorého uspokojí
svoju pohľadávku z výťažku predaja Zálohu spôsobom dohodnutým vo Všeobecných obchodných
podmienkach.

27. Z oznámenia o postúpení pohľadávky z 30.12.2013 vystaveného žalovaným v 1. rade bolo zistené,

že pohľadávka z predmetného úveru vo výške 31 790,82 Eur s príslušenstvom mala byť na základe
Zmluvy o postúpení pohľadávok č. XXXX/XXXX/CE uzatvorenej 13.12.2013 postúpená na spoločnosť
EOS KSI Slovensko s.r.o. Následne výzvou z 27.1.2014 vystavenou spoločnosť EOS KSI Slovensko
s.r.o. bol žalobca vyzvaný na zaplatenie sumy 32 208,55 Eur pozostávajúcej zo základnej pohľadávkyv sume 26 322,11 Eur, úrokov z omeškania v sume 5 736,44 Eur a ostatného príslušenstva v sume
150,- Eur.

28. Z ponuky na odkúpenie domu podpísanej za žalovaného v 3. rade J.. Q. C. vyplýva, že žalobcovi
a jeho manželke žalovaný v 3. rade listom z 21.5.2012 ponúkol odkúpenie nehnuteľnosti za sumu 44
000,- Eur s tým, že v prípade prevodu vlastníctva vydražených nehnuteľností sa ku dňu odkúpenia
odpočítasumarovnajúcasasúčtuvyplatenéhonájomnéhopodľanájomnejzmluvy.Platnosťtejtoponuky
žalovaný v 3. rade obmedzoval na obdobie trvania nájomného vzťahu vydražených nehnuteľností.

29. Z nájomnej zmluvy z 21.5.2012 uzatvorenej medzi žalovaným v 3. rade a žalobcom s manželkou bolo
zistené, že žalovaný prenechal vydraženú nehnuteľnosť žalobcovi s manželkou do nájmu na dobu určitú
od 1.5.2012 do 31.7.2012 a to za mesačné nájomné v sume 300,- Eur. Podľa čl. VII tejto zmluvy, nájom
domu zaniká uplynutím dobu nájmu, písomnou dohodou, alebo tretí deň od nevyplatenia nájomného
riadne a včas podľa predmetnej zmluvy.

30. Podľa § 7 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách, v znení účinnom v čase konania napadnutej
dražby, navrhovateľ dražby je povinný písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť. Ak
je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť aj pravosť, výšku a splatnosť
pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva podľa tohto zákona (§ 16 ods. 3).

31. Podľa § 11 ods. 1 a 4 zákona o dobrovoľných dražbách v znení účinnom v čase konania napadnutej
dražby, miesto, dátum a čas začatia dražby musia byť určené dražobníkom po dohode s navrhovateľom
dražby tak, aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe. Ak je predmetom dražby byt, dom, iná
nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, dražobník je povinný najmenej 15 dní pred konaním dražby

zverejniť oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe na úradnej tabuli obce, na ktorej
území sa predmet dražby nachádza. V rovnakej lehote zverejní oznámenie o dražbe aj v periodickej
tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza, základné
údaje o čase, mieste, predmete a najnižšom podaní dražby alebo opakovanej dražby. Obec je povinná
bezodkladne a bezodplatne takéto oznámenie zverejniť.

32. Podľa § 12 ods. 1 až 4 zákona o dobrovoľných dražbách v znení účinnom v čase konania napadnutej
dražby, dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania
dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom
predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu

dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov.
Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezaniknú, a
upraví príslušným spôsobom odhad ceny. Vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet
dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve
umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby. Doba obhliadky musí byť vo výzve

ustanovená s prihliadnutím na charakter draženej veci, pri nehnuteľnosti spravidla tri týždne po odoslaní
výzvy. Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby,
ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii. Ak je navrhovateľom
dražby záložný veriteľ, dražobník zašle vlastníkovi predmetu dražby znalecký posudok, a to najneskôr
30 dní pred dňom konania dražby.

33. Podľa § 16 ods. 6 zákona o dobrovoľných dražbách v znení účinnom v čase konania napadnutej
dražby, vo veciach zákonného záložného práva a v prípadoch, ak je predmetom dražby alebo
opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu,
najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým

posudkom a v ostatných prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako polovica hodnoty predmetu
dražby určenej znaleckým posudkom.

34. Podľa § 17 ods. 3 zákona o dobrovoľných dražbách v znení účinnom v čase konania napadnutej
dražby, ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo

ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, uverejní dražobník oznámenie o dražbe v registri dražieb
najmenej 30 dní pred začatím dražby. Oznámenie o dražbe dražobník bez zbytočného odkladu zašle aj
ministerstvu na zverejnenie v Obchodnom vestníku.35.Podľa§21ods.2,4a5zákonaodobrovoľnýchdražbáchvzneníúčinnomvčasekonanianapadnutej
dražby, v prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola
dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia

neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak
dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo
bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa
osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.
V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka. Účastníkmi

súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ,
predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa odseku 2. Ak vydražiteľ zmaril dražbu alebo ak súd určil
dražbu za neplatnú, účinky príklepu zanikajú ku dňu príklepu.

36. Podľa § 12 ods. 5 zákona o dobrovoľných dražbách v znení účinnom od 1.6.2014, vlastník predmetu
dražby je oprávnený do desiatich pracovných dní od doručenia znaleckého posudku podľa odseku 4

vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký
posudok iným znalcom. Dražobník je povinný sa so vznesenými námietkami písomne vysporiadať
a najneskôr päť pracovných dní pred konaním dražby zaslať vlastníkovi predmetu dražby písomnú
odpoveď. Ak vlastník predmetu dražby žiada vyhotoviť nový znalecký posudok, zabezpečí dražobník
znalecký posudok bezodkladne do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti od iného znalca.

37. Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) výkon
práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať
do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

38. Podľa § 151a Občianskeho zákonníka v znení platnom v čase konania dražby záložné právo slúži na
zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo
domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva (ďalej len „záloh“), ak pohľadávka
nie je riadne a včas splnená.

39. Podľa § 151b ods. 1 Občianskeho zákonníka v znení platnom v čase konania dražby záložné právo
sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím
súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom. Zmluva o zriadení záložného práva na hnuteľnú vec sa
nemusí uzatvoriť v písomnej forme, ak záložné právo vzniká odovzdaním veci podľa tohto zákona.

40. Podľa § 151e ods. 2 Občianskeho zákonníka v znení platnom v čase konania dražby Záložné právo
k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká zápisom v katastri nehnuteľností, ak osobitný
zákon neustanovuje inak.

41. Podľa § 151j ods. 1 Občianskeho zákonníka v znení platnom v čase konania dražby, ak pohľadávka

zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon
záložnéhopráva.Vrámcivýkonuzáložnéhoprávasazáložnýveriteľmôžeuspokojiťspôsobomurčeným
v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe podľa osobitného zákona, alebo domáhať sa uspokojenia
predajom zálohu podľa osobitných zákonov, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.

42. Podľa § 151m ods. 1 Občianskeho zákonníka predať záloh spôsobom určeným v zmluve o zriadení
záložného práva alebo na dražbe môže záložný veriteľ najskôr po uplynutí 30 dní odo dňa oznámenia o
začatí výkonu záložného práva záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu,
ak osobitný zákon neustanovuje inak. Ak je záložné právo registrované v registri záložných práv a deň
registrácie začatia výkonu záložného práva v registri záložných práv je neskorší, ako deň oznámenia o

začatí výkonu záložného práva záložcovi a dlžníkovi a ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu,
30-dňová lehota začína plynúť odo dňa registrácie začatia výkonu záložného práva v registri záložných
práv.

43. Dražbou je verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k

predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred
neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom
naosobu,ktoráurobínajvyššiuponuku,prejdepríklepomlicitátoravlastníckealeboinéprávokpredmetu
dražby,aleboverejnékonanie,ktorébololicitátoromukončenézdôvodu,ženebolourobenéaninajnižšiepodanie [§ 2 písm. a) zákona o dobrovoľných dražbách]. V prípade, ak boli porušené ustanovenia
tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby
určil neplatnosť dražby. Toto právo zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu (§ 21

ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách). Aj keď neplatnosť dražby môže byť vyslovená len z dôvodov
porušenia ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách, zákon pre ich uplatnenie na súde žiadnu
lehotu neustanovuje. Ak bolo v stanovenej (3 mesačnej) lehote začaté konanie o určenie neplatnosti
dobrovoľnej dražby, môže žalobca dôvody, pre ktoré považuje dražbu za neplatnú, označiť (tvrdiť) nielen
v žalobe, prípadne pred uplynutím 3 mesačnej lehoty uvedenej v § 21 ods. 2 zákona o dobrovoľných

dražbách, ale aj kedykoľvek počas konania a súd môže vysloviť (určiť) neplatnosť dobrovoľnej dražby
nielen z dôvodov, ktoré boli v priebehu konania tvrdené, ale i ktoré vyšli v konaní inak najavo, aj
keď ich žiadna zo strán sporu neoznačila. V konaní o neplatnosť dražby podľa § 21 ods. 2 zákona o
dobrovoľných dražbách tak súdu nič nebráni vysloviť neplatnosť dražby na základe i takej skutkovej
okolnosti, ktorú síce žalobca v žalobe uviedol, hoci výslovne nenamietal jej rozpor so zákonom, ani ju
výslovne neoznačil za dôvod neplatnosti dražby; takýto postup nenarúša kontradiktórnosť konania a

s tým spojenú zásadu rovnosti strán sporu, súd tu nepomáha jednej zo strán sporu v uplatňovaní jej
práv (nedopĺňa jej žalobný „prednes“ a nevyhľadáva za ňu „rozhodujúce skutočnosti“, ani nemení ňou
uplatnené právo), ale vykonáva to, čo je jeho výlučnou úlohou, teda aplikáciu práva na zistený skutkový
stav. Lehota uvedená v § 21 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách teda slúži k uplatneniu práva na
vyslovenie (určenie) neplatnosti dobrovoľnej dražby a nie aj na vymedzenie jednotlivých dôvodov tejto

neplatnosti. Ustanovenie § 21 zákona o dobrovoľných dražbách v znení účinnom do 30. septembra
2013, upravujúce právo domáhať sa neplatnosti dobrovoľnej dražby totiž žiadnu koncentračnú zásadu
ohľadne uplatňovania dôvodov neplatnosti dražby neobsahovalo. Preto ak došlo v stanovenej lehote
k začatiu konania o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby, žalobca môže aj po uplynutí 3 mesačnej
prekluzívnej lehoty namietať i ďalšie dôvody jej neplatnosti (k týmto záverom pozri hlavne rozsudok

Najvyššieho súdu ČR z 11. apríla 2006, sp. zn. 21 Cdo 1679/2005, a tiež uznesenie Najvyššieho súdu
SR z 5. júna 2019, sp. zn. 8 Cdo 58/2018).

44. Predpokladom aktívnej legitimácie podľa citovaného ustanovenia § 21 zákona o dobrovoľných
dražbách je také ukrátenie žalobcu na jeho právach, ktoré je priamym dôsledkom porušenia označeného

zákona. Tento zákon však neustanovuje, o aké práva môže ísť, v dôsledku čoho postačí, ak bude v
konaní preukázané, že v dôsledku vykonania dobrovoľnej dražby, pri ktorej bol porušený zákon, prišiel
o svoje právo, jeho obsah sa zmenil na jeho úkor alebo nenadobudol právo, aké nadobudnúť mohol.
Pokiaľ žalobu podáva bývalý vlastník predmetu dražby, postačí preukázať, že nebyť porušenia zákona
pri dobrovoľnej dražbe, nestratil by svoje vlastnícke právo k predmetu dražby, prípadne by zaň získal

právo na majetkovú hodnotu vo väčšom rozsahu. Zmyslom dobrovoľnej dražby (vo všeobecnosti, teda
nielen v rámci výkonu záložného práva) je totiž speňažiť predmet dražby verejným a transparentným
konaním [§ 2 písm. a) zákona o dobrovoľných dražbách] čo najvýhodnejšie, teda zabezpečiť pre
vlastníka predmetu dražby čo najvyššiu cenu zaň (najvyššie podanie). Osobitne potom z § 151m ods. 8
v spojení s § 151a Občianskeho zákonníka možno vyvodiť, že účelom výkonu záložného práva formou

dobrovoľnej dražby je speňažiť záloh a z výťažku uspokojiť pohľadávku záložného veriteľa, teda splniť
(časť) dlhu dlžníka. Pokiaľ po tomto uspokojení zostane časť výťažku (hyperocha), má na ňu nárok
záložca - vlastník predmetu dražby. Vlastník predmetu dražby je dotknutý na svojich právach už tým, že v
dobrovoľnej dražbe nebol dosiahnutý taký výťažok aký byť dosiahnutý mohol, a teda v dôsledku toho za
predmet dražby nezískal takú peňažnú protihodnotu akú mohol, resp. že v dôsledku toho záložný veriteľ

neuspokojil svoju pohľadávku v dostatočnom rozsahu, v akom by ju mohol uspokojiť, ak by sa dosiahol
výťažok vyšší, prípadne dokonca nevzniklo vlastníkovi žiadne alebo len menšie právo na vydanie zvyšku
výťažku.

45. V okolnostiach prejednávanej veci, aplikujúc platné objektívne právo na zistený skutkový stav

konajúci súd v prvom rade dospel k záveru, že v dražobnom procese došlo k porušeniu § 12 ods. 1
prvej vety zákona o dobrovoľných dražbách, ktorý ukladá dražobníkovi zaistiť ohodnotenie dražby podľa
všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Tým súčasne došlo aj k ukráteniu žalobcu na
jeho právach v zmysle § 21 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách. Povinnosť dražobníka zaistiť
ohodnoteniedražbypodľavšeobecnejhodnotyvmiesteačasekonaniadražbypodľanázorukonajúceho

súdu nevylučuje ani povinnosť vyplývajúca z druhej vety § 12 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách,
podľa ktorej musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom. Podstatou (zmyslom) tohto
zákonného ustanovenia je, aby pred vykonaním dražby bola objektívne zistená skutočná všeobecná
hodnota draženej veci, ktorá je v danom mieste a danom čase obvyklá. Na tomto mieste je potrebnépripomenúť, že žalobca už v žalobe (a potom aj počas celého súdneho konania) namietal neprimeranosť
všeobecnej hodnoty dražených nehnuteľností, zistenej znaleckým posudkom. V danom prípade bolo
vykonaným dokazovaním preukázané, že pred napadnutou dražbou žalovaný v 2. rade ako dražobník

zaistil ocenenie predmetu dražby znaleckým posudkom č. 10/2011 znalkyne Ing. Emílie Hasíkovej, ktorá
všeobecnú hodnotu na dražbu určených nehnuteľností ustálila k 7.8.2011 v sume 28 700,- Eur a pri jej
určení sa spravovala potvrdením Obecného úradu Rešov z 5.2.2003, podľa ktorého dom súp. č. X na
parcele C KN č. XXX bol daný do užívania v roku 1970. Pritom znalec Ing. Šoltýs v znaleckom posudku č.
30/2006 z 10.3.2006, ktorý vychádzal pri stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti z predpokladu, že

dom súp. č. X na parcele C KN č. XXX bol postavený v roku 1982, zistil všeobecnú hodnotu založených
a neskôr dražených nehnuteľností v sume 1 700 000,- Sk, t.j. v sume 56 429,66 Eur, čo v podstate
predstavuje dvojnásobok hodnoty zistenej znaleckým posudkom znalkyne Ing. Emílie Hasíkovej. Súd
v konaní neuveril tvrdeniam dražobníka (žalovaného v 2. rade) produkovaným v priebehu súdneho
konania, že pred realizovanou dražbou nemal znalecký posudok Ing. Šoltýsa 30/2006 k dispozícii, keďže
priamo z prvého znaleckého posudku Ing. Hasíkovej č. 9/2010 z 25.6.2010 nepochybne vyplýva, že

jej bol ako jeden z podkladov poskytnutý priamo objednávateľom, t.j. žalovaným v 2. rade. V konaní
tiež nebolo sporné, že pri dvoch skorších dražbách predchádzajúcich napadnutej dražbe si žalovaný v
1. rade so žalovaným v 2. rade v zmluve o vykonaní dražby dohodli vyvolávaciu cenu v sume 53 000,-
Eur a 45 000,- Eur. Aj táto skutočnosť podľa názoru súdu indikuje, že nielen žalovanému v 1. rade ako
navrhovateľovi dražby, ale aj žalovanému v 2. rade ako dražobníkovi musela byť informácia o pôvodne

vyššej všeobecnej hodnote draženého majetku známa. Pokiaľ dražobník vedel o tom, že päť rokov
pred vypracovaním znaleckého posudku č. 10/2011 zo 7.8.2011 iný znalec ocenil dražené nehnuteľnosti
na dvojnásobok, potom nemôže byť v súlade s primeranou odbornou starostlivosťou, ktorú možno
od dražobníka vyžadovať, aby tieto zásadné rozdiely v hodnote dražených nehnuteľností nepodrobil
dodatočnému prieskumu zameranému na zistenie dôvodov týchto neprehliadnuteľných rozdielov v

znaleckých posudkoch ohodnocujúcich jeden a ten istý predmet ocenenia. Z § 6 ods. 2 zákona o
dobrovoľných dražbách totiž vyplýva, že dražobníkom môže byť len osoba, ktorá má vysokoškolské
vzdelanie a tri roky praxe, alebo úplné stredné vzdelanie a osem rokov praxe, pričom u dražobníka,
ktorý je právnickou osobou musí tieto podmienky spĺňať zodpovedná osoba, ktorým v danom prípade
bol štatutárny zástupca žalovaného v 2. rade s právnickým vysokoškolským vzdelaním, čo vyplýva

z verejne dostupného živnostenského registra. Súd len na základe všeobecných znalostí týkajúcich
sa oceňovania nehnuteľností a primeraného oboznámenia sa s podkladmi použitými znalcami a nimi
použitej metódy ocenenia dospel k záveru, že minimálne jeden z oboznámených posudkov vychádza z
nesprávnych vstupných predpokladov pre stanovenie všeobecnej hodnoty oceňovaných nehnuteľností,
pričom na základe jednoduchého dopytu Okresného úradu Bardejov, ktorý vedie kataster nehnuteľností

ako jeden z verejne dostupných registrov zistil, že výstavba draženého rodinného domu súp. č. X
bola v skutočnosti realizovaná v priebehu v 80-tych rokoch 20. storočia (a nie v roku 1970) a do
užívania bol tento daný v roku 1987. Preto znalecký posudok znalkyne Ing. Emílie Hasíkovej č. 10/2011
zo 7.8.2011 použitý v súvislosti s dražbou konanou 8.12.2011 nemohol byť správny a ohodnotenie
predmetu dražby tak nebolo dražobníkom zabezpečené tak, aby zodpovedalo všeobecnej hodnote

v mieste a čase konania dražby. Podľa názoru súdu sa dražobník v okolnostiach prípadu nemôže
tejto zodpovednosti za porušenie svojej povinnosti vyplývajúcej z § 12 ods. 1 zákona o dobrovoľných
dražbách zbaviť poukazom na zodpovednosť znalca za škodu pre podanie nepravdivého znaleckého
posudku,pretožeakobolovyššieustálené,žalovanémuv2.radebol(rovnakoakožalovanémuv1.rade)
známy znalecký posudok znalca Ing. Šoltýsa č. 30/2006 a teda tieto nezrovnalosti bol pri vynaložení

primeranej odbornej starostlivosti spôsobilý zistiť a na ich odstránenie aj vykonať nevyhnutné úkony,
ktoré od neho nevyžadovali vynaloženie neprimeraného úsilia - napríklad požiadať ním ustanoveného
znalca o prešetrenie a prípadné doplnenie znaleckého posudku, alebo vypracovanie nového znaleckého
posudku, ktorý by predmet dražby ocenil podľa hodnoty v danom mieste a čase obvyklej.

46. Súd má teda za to, že vyššie realizovaným nesprávnym ohodnotením predmetu dražby boli dotknuté
práva žalobcu a pôvodného vlastníka predmetu dražby, pretože mohlo viesť k situácii, že sa na dražbe
nedosiahol maximálny výťažok, ktorý by za iných okolností mohol byť dosiahnutý. Žalovaní vo svojich
prednesoch a podaniach tvrdili na to, že povinnosťou dražobníka je len zabezpečiť znalecký posudok
a zodpovednosť za jeho obsah je na znalcovi poukazujúc pritom na niektoré rozhodnutia odvolacích

súdov ako aj na uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3Cdo/233/2010 z 3.10.2013. Podľa názoru
súdu sa však Najvyšší súd SR v označenom rozhodnutí otázkou výkladu § 12 ods. 1 zákona o
dobrovoľných dražbách zaoberal len okrajovo, keď vo svojich záveroch len stroho konštatoval, že
určenie ceny draženej nehnuteľnosti nemá za následok neplatnosť dražby, pričom tento svoj názornepodporil žiadnou bližšou argumentáciou. V relatívne nedávnom uznesení sp. zn. 6 Cdo 89/2017 však
Najvyšší súd SR vytkol ním preskúmavanému rozhodnutiu, že sa náležite nevyrovnalo s námietkou
porušenia § 12 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách, ktorú najvyšší súd považoval za podstatnú. V

uvádzanom prípade bola námietka založená na skutočnosti, že ten istý znalec v rozpätí 13 mesiacov
ohodnotil ten istý predmet dražby dvakrát, pričom v druhom znaleckom posudku ho ohodnotil o 24%
nižšie. Najvyšší súd SR v označenom uznesení v tejto súvislosti konštatoval, že zodpovednosť znalca
za vypracovaný znalecký posudok je síce nespochybniteľný fakt vyplývajúci zo zákona, avšak táto
konštatovanáskutočnosťžiadnymspôsobomnevyvracianámietku,žetakýtoznaleckýposudoknemohol

byť bez akýchkoľvek pochybností relevantným podkladom pre vykonanie dražby, tak aby bol zohľadnený
prirodzený záujem pôvodných vlastníkov nehnuteľností na ich vydražení za čo najvyššiu možnú cenu.
Námietka porušenia § 12 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách dražobníkom teda nebola vyvrátená
skutočnosťou, že za obsah znaleckého posudku zodpovedá znalec, pretože takýto nesprávny znalecký
posudok nemohol byť podkladom pre vykonanie dobrovoľnej dražby. Najvyšší súd Slovenskej republiky
v označenom uznesení súčasne výslovne odmietol, že by táto otázka bola už vyriešená uznesením

sp. zn. 3 Cdo 233/2010. V tejto súvislosti súd poznamenáva, že aj Ústavný súd Slovenskej republiky v
nálezesp.zn.II.237/2011vyslovil,ženízkeohodnoteniepredmetudražbymôžepredstavovaťohrozenie
vlastníckeho práva vlastníka predmetu dražby a intenzita tohto zásahu by nemala byť vo výraznom
nepomere k skutočnej alebo aspoň skutočnosti sa približujúcej cene tohto predmetu vlastníctva. Na
základe uvedeného tak tunajší súd v danej veci považuje otázku zabezpečenia ohodnotenia predmetu

dražby dražobníkom podľa jeho všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby za otázku pre
posúdenie neplatnosti dražby podstatnú, právne posúdenie ktorej bolo realizované ako bolo opísané v
predchádzajúcom bode odôvodnenia tohto rozsudku.

47. K tvrdeniam žalovaných spočívajúcich na názore, že konečná cena draženého majetku sa generuje

na samotnej dražbe najvyšším podaním, súd uvádza, že cenu na dražbe generujú svojimi podaniami
len osoby, ktoré sa na nej zúčastňujú, pričom vychádzajú z najnižšieho podania (§ 20 ods. 6 zákona
o dobrovoľných dražbách), na ktoré nadväzujú svojimi podaniami s najnižšími prihodeniami (§ 20 ods.
7 cit. zák.) až do udelenia príklepu. Súd sa stotožňuje s racionálnou úvahou, že ochota účastníkov
dražby dostaviť sa na dražbu, dražiť predmet dražby, teda robiť prihodenia, a tak postupne zvyšovať

podania nevychádza len z odhadnutej ceny dražby, ale aj z vyhodnotenia výhodnosti (v najširšom
zmysle slova) pomeru medzi odhadnou cenou (a teda najnižším podaním) a reálnou hodnotou predmetu
dražby tak, ako ju subjektívne vníma záujemca oň. Ten však subjektívnu hodnotu predmetu dražby
vníma prostredníctvom objektívnych informácií, ktoré má dispozícii, medzi ktorými dôležitú úlohu hrá aj
samotné ohodnotenie predmetu dražby, resp. znalecký posudok vyhotovený na tento účel. Nie každý

záujemcamátotižmožnosťnechaťsispracovaťvlastnýodbornýodhadhodnotypredmetudražby,keďže
nemusí byť ochotný investovať čas a prostriedky do podrobnej a finančne nákladnej obhliadky predmetu
dražby, na základe ktorej by sa tento odhad mal vykonať. Práve preto zákon o dobrovoľných dražbách
zveruje prípravu a vykonanie dobrovoľnej dražby do rúk odborne spôsobilej osoby - dražobníka, ktorému
zveruje okrem iného aj povinnosť zabezpečiť ohodnotenie predmetu dražby cenou v mieste a čase

obvyklou (§ 12 cit. zák.). Účelom tohto ohodnotenia je teda na jednej strane vytvoriť podklad pre
najnižšie podanie, na druhej strane ale poskytnúť potenciálnym účastníkom dražby aspoň orientačný
údaj o trhovej cene predmetu dražby. Takto určený orientačný údaj je tiež dôležitým činiteľom pri
rozhodovanísazáujemcov,čisaopredmetdražbybudúzaujímaťazúčastniasajehodraženia,prípadne
do akej výšky budú ochotní dávať vyššie podania. Nie je namieste aplikovať zjednodušujúcu úvahu,

že čím bude ohodnotenie predmetu dražby nižšie, tým viac bude záujemcov, následkom čoho tak
práva vlastníka - záložcu nemôžu byť dotknuté. Práve naopak, nízke ohodnotenie predmetu dražby
môže pre záujemcov naznačovať nízku trhovú atraktívnosť predmetu dražby, teda viesť k rozhodnutiu
potenciálnych dražobníkov, že sa oň „neoplatí“ zaujímať a investovať do neho finančné prostriedky.
Nízke ohodnotenie predmetu tak môže mať na účasť na dražbe aj odradzujúci účinok a tým (nepriamo)

vplývať aj na tvorbu ceny dosiahnutej na dražbe. Práve preto ocenenie predmetu dražby zaistené
dražobníkom musí zodpovedať cene obvyklej v mieste a čase, čomu sa v danom prípade nestalo.
Odmietnuť je potrebné aj námietku, že žalobca pred dražbou žiadnym spôsobom ohodnotenie týchto
nehnuteľností nenamietal. Oprávnenie vlastníka predmetu dražby vzniesť u dražobník do 10 pracovných
dníoddoručeniaznaleckéhoposudkunámietkyprotiohodnoteniupredmetudražbyažiadaťvyhotovenie

nového znaleckého posudku bolo podľa § 12 ods. 5 zákona o dobrovoľných dražbách inkorporované do
právneho poriadku až s účinnosťou od 1.6.2014. Navyše v danom prípade, z výsluchu žalovaného v 2.
rade bolo zistené, že žalobca pred dražbou doručovaný znalecký posudok č. 10/2011 reálne neprevzal,
keďže zásielka s ním bola dražobníkovi vrátená ako neprevzatá v odbernej lehote dňa 28.11.2011.Znenie zákona o dobrovoľných dražbách platné a účinné v čase jej konania neupravuje žiaden liberačný
dôvod pre vylúčenie zodpovednosti dražobníka za riadne nesplnenie jeho povinnosti zaistiť ohodnotenie
predmetu dražby podľa ceny v mieste a čase obvyklej, preto túto žalovanými namietanú skutočnosť súd

vyhodnotil za právne irelevantnú.

48. Dobrovoľná dražba je typická tým, že ju nesprevádza preventívna súdna kontrola neprijateľnosti
zmluvných podmienok. O tom, či sa dražba vykoná a o výške pohľadávky rozhodne súkromná osoba a
dražbu vykoná ďalšia súkromná osoba, ktorá pri takejto činnosti sleduje zisk. Konajúci súd sa stotožňuje

s konštatovaním odvolacieho súdu v jeho skoršom zrušujúcom uznesení, že pri dobrovoľnej dražbe ide o
vykonanie veľmi silného záložného práva, ktoré umožňuje veriteľovi dosiahnuť uspokojenie pohľadávky
siahnutím na majetok záložcu bez akéhokoľvek predchádzajúceho odobrenia súdom či iným nezávislým
tribunálom. Pritom ide okrem iného vždy aj o otázku, či pohľadávka je a v akej je výške. K tvrdeniam
žalovaných, že slovenská právna úprava dobrovoľných dražieb je v súlade s európskym spotrebiteľským
právom konajúci súd ďalej poukazuje na právne názory ustálené v rámci doterajšej súdnej praxe -

napríklad v uznesení Krajského súdu v Prešove sp. zn. 6Co/106/2014, rozsudku Krajského súdu v
Prešove sp. zn. 6Co/131/2011, uznesení Krajského súdu v Prešove č.k. 3Co/87/2017-243 z 3.5.2018,
uzneseniach Ústavného súdu SR sp. zn. II. ÚS 261/2013 z 30. apríla 2013 a sp. zn. PL. ÚS 23/2014-18
z 24.9.2014. Podľa nich sa dobrovoľnou dražbou obchádza dôležitý unijný prvok, a to ex offo súdna
kontrola neprijateľnosti zmluvných podmienok a obchádza sa ňou aj pri dražbe najpodstatnejšia právna

otázka, a to či je naozaj nevyhnutné v demokratickej spoločnosti, aby sa výkon záložného práva
vykonal týmto spôsobom. Pochybnosti o súlade inštitútu dobrovoľnej dražby s unijným právom vyvolali
pritom dve prejudiciálne konania (C-482/12 Macinský/Getfin, C-34/13 Kušionová/SMART Capital). Z
pripomienok Európskej komisie vo veci C-482/12 sa žiada pripomenúť obavy nad otázkou súladu
procesu dobrovoľnej dražby s právom Európskej únie, konkrétne so Smernicou Rady 93/13/EHS z 5.

apríla1993onekalýchpodmienkachvspotrebiteľskýchzmluvách,ktorásamávykladaťvtomzmysle,že
bráni uplatňovaniu takej vnútroštátnej úpravy, ktorá umožňuje veriteľovi vymôcť plnenie z neprijateľných
zmluvných podmienok tak, že vykoná záložné právo predajom nehnuteľnosti aj napriek námietkam
spotrebiteľa a bez posúdenia zmluvných podmienok súdom alebo iným nezávislým tribunálom.

49. Inštitút dobrovoľnej dražby je inštitútom, ktorý vo svojej podstate vážnym spôsobom zasahuje
do práva vlastniť majetok podľa čl. 20 Ústavy Slovenskej republiky s dosahom na ústavné právo na
obydlie podľa čl. 19 Ústavy Slovenskej republiky a to bez akejkoľvek (preventívnej) ingerencie súdnej
moci. Záložca je tak počas celého trvania záložného práva vystavený jedine konaniu a rozhodovaniu
záložného veriteľa, ktorého písomné vyhlásenie o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú

sa navrhuje výkon záložného práva, a o tom, že predmet dražby je možné dražiť, plní na účely
výkonu záložného práva funkciu „exekučného titulu“ s priamym dosahom na ústavné práva záložcu.
Je otázne, či takáto konštrukcia neodporuje základným súkromnoprávnym zásadám, najmä zásade
rovnosti účastníkov súkromnoprávnych vzťahov (§ 2 ods. 2 Občianskeho zákonníka) s dosahom na čl.
20 Ústavy Slovenskej republiky, kedy je vlastníckemu právu nadradené iné vecné právo vykonávané

bez verifikácie oprávnenosti a dôvodnosti jeho výkonu zmocneným orgánom štátnej moci (súdom).
Líniu ingerencie súdnej moci pri nútenom výkone súkromného práva podporuje aj ustálená judikatúra
Európskeho súdu pre ľudské práva najmä k čl. 8 Dohovoru o ochrane základných práv a slobôd v
znení jeho dodatkových protokolov (porov. napr. rozsudok vo veci Paulić v. Chorvátsko z 1. marca 2010,
rozsudok Novoseletskiy v. Ukrajina (Sťažnosť 47148/99). V tejto súvislosti sa žiada poukázať aj na nález

Ústavného súdu ČR z 8. marca 2005 sp. zn. PL. ÚS 47/04, ktorým ústavný súd zrušil ustanovenie
§ 36 ods. 2 českého zákona o verejných dražbách z dôvodu, že umožňovalo nútenú dražbu majetku
bez toho, aby pohľadávka bola priznaná vykonateľným súdnym rozhodnutím alebo iným kvalifikovaným
aktom poskytujúcim záruku vierohodnosti a kontrolovateľnosti. Ústavný súd ČR pritom skonštatoval,
že otázky, ktoré v právnom štáte musí zodpovedať súd, zákon zveril do „rozhodovania“ živnostníka -

dražobníka, pričom z tohto dôvodu je predmetná právna úprava nezlučiteľná s princípmi právneho štátu.
Aj Ústavný súd SR v jednom zo svojich rozhodnutí (uznesenie sp. zn. II. ÚS 261/2013 z 30. apríla 2013)
pripomenul, že podľa platnej právnej úpravy zákona o dobrovoľných dražbách je rozsah prostriedkov
následnej nápravy proti výkonu záložného práva obmedzený v podstate len na žalobu o neplatnosť
dobrovoľnej dražby (§ 21 zákona o dobrovoľných dražbách) a takáto následná prípadná obrana záložcu

je podstatne sťažená. V uznesení sp. zn. PL ÚS 23/2014 z 24. septembra 2014 Ústavný súd SR tiež
zaujal stanovisko, že záujem záložného veriteľa na speňaženie majetku dlžníka v procese, ktorý sa
neuskutočňuje v súčinnosti s dlžníkom, a nad ktorým nie je vykonávaná priebežná súdna kontrola, a
to obzvlášť vtedy ak je predmetom dobrovoľnej dražby vec plniaca významné sociálne potreby dlžníkavšak nemôže byť nadradený nad záujem dlžníka vo väčšej miere ako je to v prípade právnej úpravy
exekúcie. Uvedené pnutie medzi záujmami účastníkov právneho vzťahu a potenciálnu kolíziu záujmov
musí všeobecný súd zohľadniť a vyvodiť z neho závery relevantné pre danú vec.

50. Aj v prejednávanej veci s prihliadnutím na vyššie uvedené a doterajší vývoj judikatúry stotožňujúc
sa s právnym názorom odvolacieho súdu vysloveným v jeho zrušujúcom rozhodnutí zastáva konajúci
súd názor, že samostatným dôvodom neplatnosti dražby je aj jej neprimeranosť, ktorá sa posudzuje s
ohľadom na § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka s poukazom na ústavný princíp primeranosti plynúci

z čl. 1 Ústavy Slovenskej republiky. Neskoršie (t.j. po dátume konanej dražby) prijaté znenie § 3 ods.
6 zákona o dobrovoľných dražbách, stanovujúce limit hodnoty pohľadávky bez príslušenstva v sume
do 2 000,- Eur, pre uspokojenie ktorej nie je možné nehnuteľnú vec postihnúť dražbou nie je vo
svojej podstate reguláciou primeranosti dražby, ale len reguláciou jej zákonnosti. Označené ustanovenie
Občianskeho zákonníka je generálnou klauzulou primeraného výkonu akéhokoľvek práva vrátane práva
záložného. Neprimeraný výkon záložného práva je však aktuálny vždy, keď hodnota zálohu prevyšuje

viac ako dvojnásobok hodnotu pohľadávky (rozsudok Krajského súdu v Prešove zo 17.12.2012 sp.
zn. 17Co108/2012), respektíve keď hodnota zabezpečenia prevyšuje 140% pohľadávky (rozsudok
Krajského súdu v Prešove sp. zn. 7Co/62/2009). V rozsudku z 10. septembra 2014 vo veci C-34/13
Kušionová proti Smart Capital, v ktorom bola odobrená právna úprava mimosúdnej exekúcie založenej
veci Súdny dvor EÚ okrem iného judikoval, že je na súde, aby v konaní o zdržanie sa výkonu záložného

práva, respektíve o neplatnosť dražby zohľadnil okrem iných skutočností aj obydlie záložcu, existenciu
chránených osôb, a či je (prípadne bolo) nevyhnutné obydlie záložcu vydražiť. V práve Únie predstavuje
právo na obydlie základné právo zaručené článkom 7 Charty, ktoré musí vnútroštátny súd, t.j. aj súd,
ktorého rozsudok je predmetom tohto odvolacieho prieskumu zohľadniť pri vykonávaní Smernice 93/13.
Akákoľvek osoba nielen žalobca, ktorej hrozí zásah do práva na obydlie by mala mať možnosť dať

si preskúmať proporcionalitu a dôvodnosť zásahu nezávislým súdom vo svetle relevantných princípov
podľa článku 8 Dohovoru, pričom v tejto súvislosti z rozsudku ESĽP z 5. júna 2009 vo veci Čosič
proti Chorvátsku, sťažnosť č. 28261/06 bolo konštatované, že strata obydlia je najextrémnejšou formou
zásahu do práva na rešpektovanie obydlia.

51. Realizovaným dokazovaním bolo v predloženej veci nepochybne zistené, že vydražením bola
dosiahnutá finančná hodnota 21 525,- Eur. Všeobecná hodnota dražených nehnuteľností však bola
podľa znaleckého posudku vyhotoveného pre potreby žalovaného v 1. rade v marci 2006 ustálená v
sume 56 429,66 Eur (1 700 000,- Sk), pričom išlo o všeobecnú hodnotu ustálenú pred preukázateľnou
investíciou do zhodnotenia rodinného domu súp. č. X, k. ú. T.. Žiada sa pripomenúť, že splátkový úver

poskytnutý žalovaným v 1. rade nebol určený na nadobudnutie vlastníctva dražených nehnuteľnosti,
keďže tieto boli v žalobcovom vlastníctve od roku 2003. Vychádzajúc z označeného druhu úveru
„ÚverPLUS na bývanie“ tak jeho účel musel byť zameraný prioritne na zhodnotenie založených
nehnuteľnostíurčenýchnabývanie.Ajpodľanázorusúduprvejinštancievzhodesnázoromodvolacieho
súdu je nutné konštatovať, že cena dosiahnutá vydražením absolútne nezohľadňuje reálnu, respektíve

trhovú hodnotu predmetných nehnuteľností. Prípadné uskutočnenie predaja nehnuteľností žalobcu v
rámci dobrovoľnej dražby za cenu nezanedbateľne nižšiu ako je skutočná hodnota nehnuteľností by bolo
poškodením majetkového práva žalobcu a keďže dražba bola realizovaná vo vzťahu k nehnuteľnosti,
v ktorých sa nesporne nachádza obydlie žalobcu a jeho rodiny, ide tu aj o zásah do práva žalobcu na
ochranu pred zasahovaním do súkromného a rodinného života garantovaného v čl. 19 ods. 2 Ústavy

Slovenskej republiky, čl. 8 ods. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a slobôd a rovnako tak aj v čl. 7
Charty základných práv Európskej únie. V tejto súvislosti bol nepochybne predmet zálohu domovom, tak
ako je definovaný aj v uznesení Najvyššieho súdu SR vo veci sp. zn. 6Cdo 279/2012, keď rodinný dom
žalobcu a jeho manželky je miesto, kde sa rozvíja súkromný a rodinný život, pričom strata rodinného
obydlia by mohla vážne ohroziť nie len práva žalobcu ako spotrebiteľa, ale uviesť prípadne rodinu

dotknutého spotrebiteľa do osobitnej citlivej situácie tým, že záložca by sa po strate obydlia stal spolu so
svojimirodinnýmipríslušníkmibezdomovcamianaviacbynedošloanikcelémuuspokojeniupohľadávky
záložného veriteľa t.j. záložný veriteľ by aj naďalej v prípade ak by sa žalobcovi podarilo získať obydlie,
mohol uspokojiť zvyšok svojej pohľadávky v rámci exekúcie aj dražbou v budúcnosti získaného obydlia.

52. V tomto smere námietku žalovaných o poklese cien nehnuteľností v čase konania dražby konajúci
súd vyhodnotil ako nedôvodnú. Za všeobecne známu možno považovať skutočnosť, že vývoj trhových
cien nehnuteľností v priebehu plynutia času podlieha cyklickým výkyvom, ktoré viac-menej kopírujú
globálne hospodárske cykly, avšak ani štatisticky preukázateľné poznatky týkajúce sa hospodárskehopoklesu v rokoch 2009-2011 neodôvodňujú názor, že pri nej došlo k poklesu cien nehnuteľností o
65% oproti úrovni trhových cien nehnuteľností z prvého štvrťroka roku 2006. Keďže predkrízový vrchol
trhových cien nehnuteľností kulminoval až okolo roku 2008, k postupnému rastu cien nehnuteľností

dochádzalo ešte najmenej 2 až 3 roky od ocenenia realizovaného znalcom Ing. Šoltýsom 10.3.2006 a
pokles cien oproti stavu z času vrcholu tohto rastu vo všeobecnosti nedosahoval viac ako jednu tretinu.
Preto je potrebné stotožniť sa so záverom odvolacieho súdu, že suma získaná vydražením vo výške
21 525,- Eur bola neprimerane nízka, keďže predstavuje len niečo cez jednu tretinu zo sumy, na akú
bola dražená nehnuteľnosť ohodnotená pri zriadení záložného práva a pred jej čiastočným zhodnotením

peňažnými prostriedkami, ktoré čerpal žalobca so svojou manželkou formou úveru od žalovaného v 1.
rade. Tento záver potvrdzuje ako konanie žalovaných v 1. a 2. rade, ktorí v dražbách predchádzajúcich
napadnutej dražbe dohodli vyvolávaciu cenu bližšiu ich reálnej hodnote (53 000,- Eur, 45.000,- Eur)
a rovnako aj ponuka žalovaného v 3. rade žalobcovi na odpredaj vydraženej nehnuteľnosti za sumu
44 000,- Eur. Zo strany žalovaného v 3. rade neboli produkované také racionálne argumenty, ktoré by
spochybňovali skutočnosť, že reálna hodnota predmetu dražby v období tesne nadväzujúcom na jej

termín nedosahovala aspoň túto ním ponúkanú sumu. Zhoda okolností spočívajúca v zmene miesta
konania napadnutej dražby oproti predchádzajúcim dvom dražbám, dohoda žalovaných v 1. a 2. rade
o oprávnení licitátora znížiť najnižšie podanie podľa § 16 ods. 7 zákona o dobrovoľných dražbách až na
vydraženúsumu,ktorávšakpredstavovalalenniečookolotretinyreálnejhodnotydraženejnehnuteľnosti
a následná ponuka na spätný odkup dražených nehnuteľností žalovaným v 3. rade za dvojnásobok

vydraženej sumy indikuje možnosť účelového konania subjektov zúčastnených dražby, zameraného na
dosiahnutie nízkeho výťažku dražby, čo je potrebné vyhodnotiť ako konanie zasahujúce do práv žalobcu
na dosiahnutie čo najvyššieho výťažku z dražby. Bez potreby ďalšieho preukazovania týchto okolností
týkajúcich sa dražby tak vykonané dokazovanie umožňuje dospieť k spoľahlivému záveru o nedodržaní
princípu proporcionality napadnutej dražby v konflikte medzi vyššie označenými právami (predovšetkým

majetkovými právami strán tohto konania ako aj práva žalobcu na ochranu jeho obydlia). Totiž za
stavu, aký je aj v prejednávanej veci, že draženou vecou bolo obydlie záložcu (žalobcu) a výsledkom
dobrovoľnejdražbystratajedinéhoobydliazáložcuajehorodiny,akoajexistenciepohľadávky,ktorúbolo
možné uspokojiť iným spôsobom, nevynímajúc súdny proces s následnou exekúciou vrátane do úvahy
prichádzajúcich splátok, musí dobrovoľná dražba predstavovať „ultima ratio“. Je tomu totiž tak najmä

v tých prípadoch, do ktorých spadá aj prejednávaná vec, keď vykonanou dražbou nebola uspokojená
pohľadávka záložného veriteľa a záložca nielenže prišiel spolu so svojou rodinou o bydlisko, ale nedošlo
u neho ani k zániku jeho dlhu, kvôli ktorému bola dobrovoľná dražba vykonaná.

53. V súvislosti s posúdením primeranosti realizovanej dražby konajúci súd k odvolacím súdom

nastolenej potrebe doplnenia dokazovania za účelom zistenia presnej výšky pohľadávky ku dňu
výkonu záložného práva, akcentujúc opakovane deklarovaný negatívny postoj žalovaného v 1. rade
a právneho zástupcu žalovaného 1. rade (hlavne v podaniach z 19.2.2020, 23.3.2020 a 21.5.2020)
uvádza,žeporealizovanomdokazovanísauvedenédoplnenieneukázaloakonevyhnutnépremeritórne
posúdenie uplatneného nároku. Vo vzťahu k nemu súd predovšetkým poukazuje na predchádzajúce

body odôvodnenia tohto rozsudku. Považuje však za žiaduce poznamenať, že povinnosť dokazovať
relevantnéskutočnostivsporenemálenžalobca,alemáajžalovaný,pokiaľodnehomožnopreukázanie
takejto skutočnosti spravodlivo požadovať. Preukázanie reálnej, na objektívnom práve založenej výšky
pohľadávky, na uspokojenie ktorej bola napadnutá dražba realizovaná, pokiaľ táto bola dôležitá pre
vyhodnotenie ne-/primeranosti spôsobu výkonu záložného práva je podľa názoru súdu na strane

oprávneného z tejto pohľadávky, t.j. na strane žalovaného v 1. rade. Zistenie jej skutočnej výšky
totiž nie je závislé len od tvrdení o jednotlivých úhradách žalobcu, ale je možné až po posúdení
viacerých súvisiacich otázok a listinných dôkazov, a to o všetkých zúčtovaných, ako kreditných tak aj
debetných operáciách na úverovom účte a dátume ich zúčtovania, o účtovaní prípadných poplatkov,
ktorých požadovanie úhrady mohlo byť založené aj na neprijateľných zmluvných podmienkach (§ 53

Občianskeho zákonníka), ďalej na posúdení splnenia vyhlásenia predčasnej splatnosti úveru a dátume
uplatnenia tohto práva veriteľom, ako aj posúdení oprávnenosti všetkých účtovaných úrokov, poplatkov
a úrokov z omeškania. Vzhľadom k tomu, že nie celá dokumentácia uvedené obsahujúca musela
byť žalobcovi aj reálne doručená (napr. z praxe súdu je známe, že výpisy z účtu spravidla nie sú
doručované žalobcovi doporučene, ale len obyčajnou listovou zásielkou), nemôže byť po tak dlhom čase

spravodlivé, aby boli tieto dôkazy vyžadované od žalobcu ako spotrebiteľa, keď ňou v celosti disponuje
práve žalovaný v 1. rade, ktorý je subjektom podnikajúcim v bankovníctve na základe bankovej licencie,
majúcim na trhu finančných prostriedkov z tohto titulu špecifické, zákonom upravené postavenie, ktoré
okrem iného odráža aj jeho povinnosť vyplývajúcu z § 91 ods. 4 písm. a) zákona č. 483/2001 Z. z.o bankách a o zmene a doplnení niektorých zákonov v aktuálnom znení. Preto podľa názoru súdu
došlo v tejto otázke aj k presunu dôkazného bremena na žalovaného v 1. rade, ktorý disponuje zložitým
informačným systémom obsahujúcim všetky požadované informácie a dôkazy.

54. Nedôvodná je podľa konajúceho súdu aj súvisiaca námietka žalovaného v 1. rade, že v danom
prípade nejde o spor súvisiaci so spotrebiteľskou zmluvou. Pri výkone záložného práva dražbou ide
totiž vždy aj o pohľadávku a o to, v akej výške táto pohľadávka v priebehu dražby existuje. Táto
pohľadávka, ktorá mala byť uspokojená (zjavne však uspokojená nebola, ako vyplýva z oznámenia

o postúpení pohľadávky vystaveného žalovaným v 1. rade 30.12.2013 v sume 31 790,82 Eur)
nepochybne vznikla zo zmluvy o splátkovom úvere z 29.3.2006, ktorá bola spotrebiteľskou zmluvou. Aj
spomínané rozhodnutie Súdneho dvora vo veci C-34/13 Kušionová proti Smart Capital, sa v súvislosti
s dobrovoľnou dražbou zaoberá dopadom a výkladom práve Smernice Rady č. 93/13/EHS z 5.4.1993
o nekalých podmienkach v spotrebiteľských zmluvách na prípady mimosúdneho výkonu záložného
práva na nehnuteľný majetok, ktorý spotrebiteľ poskytol ako zabezpečenie pohľadávky a posúdeniu

nadmerného sťaženia ochrany práv, ktoré spotrebiteľovi označená smernica priznáva. Aj v rozsudku
sp. zn. 13Co/12/2019-334 z 16.12.2019 Krajský súd v Prešove zaujal obdobne názor, že v prípade
konania o neplatnosť dražby vykonanej na podklade spotrebiteľskej zmluvy ide vždy o právne vzťahy
založenej spotrebiteľskou zmluvou, keďže iniciátorom vykonania dobrovoľnej dražby bol veriteľ z tohto
vzťahu a preto je povinnosťou súdu dbať na zabezpečenie ochrany slabšej strany, v danom prípade

žalobcu. Podľa názoru súdu tak aj v danom prípade ide o spor súvisiaci so spotrebiteľskou zmluvou,
a súd mal možnosť postupom podľa § 295 C.s.p. vykonať aj tie dôkazy, ktoré spotrebiteľ nenavrhol
a boli pre rozhodnutie vo veci nevyhnutné. S prihliadnutím na to boli vo veci súdom realizované len
nevyhnutné dôkazy zamerané na overenie pravdivosti žalobcových zásadných skutkových tvrdení a to o
neprimerane nízkej cene stanovenej znaleckým posudkom zabezpečeným dražobníkom (t. j. žalovaným

v 2. rade) v súvislosti s dražbou a o nedodržaní zásady proporcionality pri výkone záložného práva
dražbou na nehnuteľnosť tvoriacu obydlie žalobcu a jeho rodiny.

55. Právne irelevantná bola napokon i námietka žalobcu o určení miesta konania dražby tak, že došlo
k obmedzeniu možnosti účasti na dražbe (namietaný rozpor s § 11 ods. 1 zákona o dobrovoľných

dražbách). Miesto konania dražby v Prešove vzdialené cca 50 km od dražených nehnuteľností po
dvoch neúspešných kolách realizovaných v príslušnom okresnom meste nemožno považovať za
natoľko vzdialené, aby tým bola sťažená účasť dražiteľov na dražbe (k tomu bližšie pozri rozhodnutia
Najvyššieho súdu SR vo veciach sp. zn. 8 Cdo 58/2018 a sp. zn. 4 Cdo 100/2012).

56. Na základe všetkých vyššie uvedených dôvodov bolo preto vo veci rozhodnuté tak, ako to vyplýva
výroku tohto rozsudku.

57. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa ustanovenia § 255 ods. 1 a 2 C.s.p., v
zmysle ktorého súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci, pričom ak

mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne vysloví,
že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo. Výrok o trovách konania tak vychádza zo
záveru, že žalobca bol v konaní voči žalovaným v 1. až 3. rade plne procesne úspešný, preto mu
súd voči nim priznal plnú náhradu trov konania. Súd na ich zaplatenie zaviazal žalovaných v 1. až 3.
rade spoločne a nerozdielne, nakoľko medzi žalovanými je podľa § 21 ods. 4 zákona o dobrovoľných

dražbách založené nútené procesné spoločenstvo v zmysle § 78 ods. 1 Civilného sporového poriadku.
Toto rozhodnutie sa vzťahuje ako na trovy prvoinštančného konania, tak aj v zmysle § 396 ods. 3 C.s.p.
na trovy tomuto rozsudku predchádzajúceho odvolacieho konania skončeného z procesných dôvodov
zrušujúcimuznesenímodvolaciehosúdu,ohľadnektorýchrozhodnutieonárokunanáhradutrovkonania
musí nevyhnutne taktiež vychádzať z celkového výsledku sporu.

58. Podľa § 262 ods. 2 C.s.p., o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po
právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

Poučenie:Proti tomuto rozsudku môže podať odvolanie strana, v ktorej neprospech bol rozsudok vydaný (§ 359
CSP). Odvolanie sa podáva v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na Okresnom súde Bardejov.
Odvolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v uvedenej lehote podané na príslušnom odvolacom súde

(§ 362 ods. 1, 2 CSP).

V odvolaní popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 CSP) je treba uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci
(§ 365 ods. 1 CSP).

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada

mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 364 CSP). Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania (§ 365 ods. 3 CSP). Odvolanie len proti odôvodneniu rozsudku

nie je prípustné (§ 358 CSP).

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,

b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie
(§ 366 CSP).

Ak podá ten, kto je na to oprávnený, včas odvolanie, nenadobúda rozhodnutie právoplatnosť,
dokiaľ o odvolaní právoplatne nerozhodne odvolací súd. Ak sa rozhodlo o niekoľkých právach
so samostatným skutkovým základom alebo ak sa rozhodnutie týka niekoľkých subjektov a ide o
samostatné spoločenstvo podľa § 76 a odvolanie sa výslovne vzťahuje len na niektoré práva alebo na

niektoré subjekty, nie je právoplatnosť výroku, ktorý nie je napadnutý, odvolaním dotknutá. To neplatí,
ak od rozhodnutia o napadnutom výroku závisí výrok, ktorý odvolaním nebol výslovne dotknutý, alebo
ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami vyplýva z osobitného predpisu. Právoplatnosť
ostatných výrokov nie je dotknutá ani vtedy, ak odvolanie smeruje len proti výroku o trovách konania, o
príslušenstve pohľadávky, o jej splatnosti alebo o predbežnej vykonateľnosti (§ 367 CSP).

Dokiaľ o odvolaní nebolo rozhodnuté, možno ho vziať späť. Ak odvolateľ vzal odvolanie späť, nemôže
ho podať znova. Ak odvolateľ vezme odvolanie späť, právoplatnosť napadnutého rozhodnutia nastane,
ako keby k podaniu odvolania nedošlo. Lehoty, ktoré majú plynúť od právoplatnosti napadnutého
rozhodnutia, plynú v takom prípade od právoplatnosti uznesenia o zastavení odvolacieho konania. Ak

sa odvolanie, o ktorom nebolo rozhodnuté, vzalo späť, odvolací súd odvolacie konanie zastaví. Ak sa
odvolanie vzalo späť sčasti, použijú sa ustanovenia predchádzajúcich odsekov primerane (§ 369 CSP).Ak je žaloba vzatá späť po rozhodnutí súdu prvej inštancie, ale skôr, ako rozhodnutie nadobudlo
právoplatnosť,odvolacísúdrozhodneopripusteníspäťvzatia.Súdspäťvzatiežalobynepripustí,akstým
protistrana z vážnych dôvodov nesúhlasí. Ak späťvzatie žaloby pripustí, odvolací súd zruší rozhodnutie

súdu prvej inštancie a konanie zastaví. Ak je žaloba vzatá späť sčasti, použijú sa ustanovenia
predchádzajúcich odsekov primerane (§ 370 CSP).

Žalobu nemožno v odvolacom konaní meniť (§ 371 CSP). V odvolacom konaní nemožno uplatniť práva
voči žalobcovi vzájomnou žalobou (§ 372 CSP).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti
v znení neskorších predpisov, ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh na súdny výkon
rozhodnutia.