Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Thursday, July 30, 2014

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 2Co/532/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1203899920
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 07. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ayše Pružinec - Erenová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2014:1203899920.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Ayše Pružinec Erenovej a

členov senátu JUDr. Márie Hajdínovej a JUDr. Ondrej Krajča, v právnej veci navrhovateľov: 1/ J. R., nar.
XX.XX.XXXX, bytom D. C.. Č.. X, P., 2/ S.. L. Š., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. C.. Č.. X, P., 3/ S.. O.
K., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. C.. Č.. X, P., 4/ I. X., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. C.. Č.. X, P., 5/ R. Y.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom D. C.. Č.. X, P., 6/ Y. Q., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. C.. Č.. X, P., 7/ R. Q.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom D. C.. Č.. X, P., 8/ R. X., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. C.. Č.. X, P., 9/ O. X.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom D. C.. Č.. X, P., 10/ S.. L. P., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. C.. Č.. X, P., 11/ E.
P., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. C.. Č.. X, P., 12/ O. R., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. C.. Č.. X, P., všetci

zastúpení advokátkou: JUDr. Jaroslava Keselá, CSc., Tichá ul. č. 4, Bratislava, proti odporkyni: S.. E. P.
S., X. C.. Č.. X/a, P., zastúpená advokátom: JUDr. Lórant Kóša, Bebravská ul. č. 7, Bratislava, o splnenie
povinnosti zo zodpovednosti za vady diela a zaplatenie náhrady nákladov vynaložených na odstránenie
vád diela, na odvolanie navrhovateľov 1/ až 12/ proti rozsudku Okresného súdu Bratislava II zo dňa 27.
februára 2013, č.k. 18C/36/2003-607, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e .

o d ô v o d n e n i e :

Súd prvého stupňa napadnutým rozsudkom zamietol návrh navrhovateľov 1/ až 12/, ktorým žiadali,
aby súd odporkyni uložil povinnosť odstrániť na bytovom dome v P. -L., D. C.. Č.. X, X, D. XX, tieto

vady: 1. Pri výjazde motorových vozidiel z objektu areálu vybuduje plynulý prechod na vozovku, a to
tak, že odstráni obrubníky z chodníka a dopracuje výjazd, zároveň na výjazdovej ceste opraví rozbitý a
rozdrobený betón, 2. Na vjazdovej a výjazdovej bráne pre motorové vozidlá do objektu areálu správne
nainštaluje otváracie mechanizmy, opraví murivo a ošetrí kovové časti brány proti hrdzaveniu, zároveň
opraví elektrické otváranie brán a riadne uchytenia vypínačov, 3. Na všetkých vchodových bránkach
pre chodcov do objektu areálu bytového domu P., D. C.. Č.. X, X, XX, zabezpečí pánty bránok proti
hrdzaveniu, 4. Vymení vchodovú bránku pre chodcov na D. C.. Č.. X za funkčnú po celý rok a upraví ju

tak, aby pod ňou nebol polmetrový priestor, 5. Upevní bránky pri smetných košoch a opraví odlúpené
časti muriva, 6. Obnoví nátery na všetkých oploteniach areálu, na zábradliach vonkajších schodísk
aj vnútorných schodísk proti hrdzaveniu, 7. Zámkovú dlažbu k bránke pre chodcov na D. C.. Č.. X
uloží do správne vyspádovanej polohy, 8. Opraví nefungujúce vonkajšie osvetlenie objektu, 9. Opraví
opadané omietky na celom bytovom dome, P., D. C.. Č.. X, X, XX a na múrikoch pre vjazde a výjazde
do garážových priestorov, 10. Opraví odlepené podlahové gumy na všetkých vnútorných schodiskách
bytového domu P., D. C.. Č.. X, X, XX, XX. Zabezpečí vetracie otvory do garážových priestorov a pivníc,

umiestnené na obvode vonkajších stien, proti vtekaniu vody do garážových a pivničných priestorov,
12. Opraví podlahy garážových priestorov tak, aby boli správne vyspádované proti hromadeniu vody
a vybuduje odtoky vody z garáže, 13. Odstráni vlhnutie omietok a podláh vo všetkých pivničných
priestoroch a v garážových priestoroch, 14. Opraví rozpadávajúce sa schody a pásy pre kočíky navšetkých vonkajších schodiskách vstupov do vchodov bytového domu P., D. C.. Č.. X, X, XX, XX. Na
celom bytovom dome P., D. C.. Č.. X, X, XX, urobí izoláciu tak, aby vnútorné steny bytov nevlhli a
neplesniveli, 16. V bytoch S.. L. Š. /. Č.. K. XX/, Y. H. D. Q. H. /. Č.. K. XX/, N. V.V. /. Č.. K. XX, I. X. /. Č.. K.

XX/,B. Q. /. Č.. K. XX/, R. Y. /. Č.. K. XX/, J. R. /. Č.. K. XX/, Y. Q. D. R. Q. /. Č.. K. XX/, R. X.Q. D. O. X. /.
Č.. R. XX/, P. Č. D. R. Č. /. Č.. R. XX/ D. S.. L. P. D. E. P. /. Č.. R. XX/, vymení všetky sklá na vonkajších
oknách a balkónových dverách a odizoluje ich tak, aby sa zvnútra nerosili a nezamokali, 17. V bytoch J.
R. D. O. R.Q. /. Č.. K. XX/, S.. L. Š. /. Č.. K. XX/, S.. O. K. /. Č.. K. XX/, Y. H. D. Q. H. /. Č.. K. XX/, N. V. /.
Č.. K. XX/, I. X. /. Č.. K. XX/, B. Q. /. Č.. K. XX/, R. Y. /. Č.. K. XX/, J. R. /. Č.. K. XX/, Y. Q. D. R. Q. /. Č.. K.

XX/, R. X. D. O. X. /. Č.. R. XX/, P. Č. D. R. Č. /. Č.. R. XX/, S.. Ľ. A. D. S.. X. A. /. Č.. R. XX/ D. S.. L. P. D.
E. P. /. Č.. R. XX/, odstráni vady na rozvodoch kúrenia tak, aby kúrenárske trúbky a radiátory pri kúrení
nevydávali počas vykurovania praskavý zvuk alebo, ak by toto nebolo možné, alternatívne je povinná
odporkyňa uhradiť J. R. D. O. R. sumu 123.400,-Sk, S.. L. Š. sumu 95.900,-Sk, S.. O. K. 123.400,-Sk,
Y. H. D. Q. H. spolu sumu 125.900,-Sk, N. V. 95.700,-Sk, I. X. 95.900,-Sk, B. Q. sumu 94.000,-Sk, R. Y.
sumu 95.900,-Sk, J. R. 125.900,-Sk, Y. Q. a R. Q. sumu 125.900,-Sk, R. X. a O. X. spolu 154.500,-Sk,

P. Č. a R. Č. spolu 155.000,- Sk, S.. Ľ. A. a S.. X. A. spolu 152.000,-Sk, S.. L. P. a E. P. spolu 241.200,-
Sk, 18. Byt J. R. a O. R. /P. Č.. K. XX/, S.. L. Š.Č. /. Č.. K. XX/, S.. O. K. /. Č.. K. XX/, Y. H. D. Q. H. /.
Č.. K. XX/, N. V. /. Č.. K. XX/, I. X. /. Č.. K. XX/, B. Q. /. Č.. K. XX/, R. Y. /. Č.. K. XX/, J. R. /. Č.. K.
XX/, Y. Q. D. R. Q. /. Č.. K. XX/, R. X. D. O. X. /. Č.. R. XX/, P. Č. D. R. Č. /. Č.. R. XX/, S.. Ľ. A. D.
S.. X. A. /. Č.. R. XX/ D. S.. L. P. D. E. P. /. Č.. R. XX/, zvukovo odizoluje od bytov s nimi susediacich,

19. Na balkónových zábradliach a zárubniach bytu J. R. D. O. R. /. Č.. K. XX/, S.. L. Š. /. Č.. K. XX/,
S.. O. K. /. Č.. K. XX/, Y. H. D. Q. H. /. Č.. K. XX/, N. V. /. Č.. K. XX/, I. X. /. Č.. K. XX/,B. Q. /. Č.. K.
XX/, R. Y.N. /. Č.. K. XX/, J. R. /. Č.. K. XX/, Y. Q. D. R. Q. /. Č.. K. XX/, R. X. D. O. X. /. Č.. R. XX/, P.
Č. D. R. Č. /. Č.. R. XX/, S.. Ľ.I. A. D. S.. X. A. /. Č.. R. XX/ D. S.. L. P. D. E. P. /. Č.. R. XX/, obnoví
nátery proti hrdzaveniu s tým, že všetky následné škody spojené s odstraňovaním stavebných vád je

odporkyňa povinná odstrániť na svoje náklady a tiež povinnosť do troch dní od právoplatnosti rozsudku
uhradiť skutočne vynaložené náklady na odstránenie stavebných vád S.. Ľ. A. v sume 18.649,60,-Sk,
S.. O. K. v sume 13.624,60,-Sk a J. R. v sume 10.335,90,- Sk. Svoje rozhodnutie odôvodnil právne ust.
§ 21 ods. 1, 2 zák. č. 182/1993 Zb., o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, § 262 ods. 1, § 373,
§ 387 ods. 1, § 388 ods. 1, § 391 ods. 1, § 397, § 436 ods. 1, 2, 3, 4 § 437 ods. 1 až 5, § 439 ods.

1 až 4, § 536 ods. 1, § 560 ods. 1 až 4, § 562 ods. 1, 2, 3, § 563 ods. 1 a 2 a § 564 Obchodného
zákonníka a vecne tým, že vykonaným dokazovaním nebolo jednoznačne preukázané, že navrhovatelia
vady reklamovali v súlade so zákonom, teda bez zbytočného odkladu po ich zistení, a preto im v zmysle
ust. § 562 ods. 2 Obchodného zákonníka nemohol priznať právo zo zodpovednosti za vady diela s
tým, že, ak by aj vady diela boli reklamované riadne a v zákonom stanovenej lehote, odporkyňa, ako

zhotoviteľ diela, navrhovateľom ako stavebníkom poskytla zľavu, ktorá mala byť paušálnou náhradou
za prípadné vady stavby. Súd prvého stupňa poukázal na skutočnosť, že dňa 30.08.1997 bola medzi
budúcimivlastníkmibytovanebytovýchpriestorov,označenýmiako„ZdruženiestavebníkovD.C.,P.-L.“
a R. Č. P. - L., v zastúpení starostkou Ľ. K., uzavretá Zmluva o výstavbe obytného domu podľa Zákona
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorej účelom bolo zabezpečiť výstavbu bytového domu

so 68 bytovými jednotkami, 45 garážovými státiami a zodpovedajúcimi zariadeniami domu, vlastnými
finančnými prostriedkami stavebníkov, so zámerom nadobudnúť vlastníctvo k bytu, garážovému státiu a
tomu zodpovedajúcemu spoluvlastníckemu podielu k spoločným častiam a zariadeniam domu, ako aj k
spoluvlastníckympodielomkzastavanýmanezastavanýmpozemkom,ktorémalzhotoviteľzrealizovaťv
termíne do 31.05.1999, za dohodnutú cenu diela vo výške 96.037.000,- Sk s tým, že uvedenou zmluvou

(čl. VI) poverili zastupovaním R. Č. P. - L., zastúpenú starostkou Ľ.C. K., ktorej udelili generálnu plnú
moc na ich zastupovanie voči zhotoviteľovi pri uzatváraní Zmluvy o dielo a pri ostatných úkonoch podľa
Zmluvy o výstavbe obytného domu. Z Prílohy č. 1 k Zmluve o dielo, podpísanej starostkou R. Č. P. -
L. Ľ. K. a odporkyňou mal preukázané, že záručná doba bola stanovená na 24 mesiacov s tým, že
objednávateľ nemôže uplatniť právo z vád diela, ak nevytkne vady diela, ktoré zistil, alebo mal zistiť pri

prehliadke v preberacej zápisnici, ktorú mal vyhotoviť objednávateľ a mala obsahovať aj zhodnotenie
kvality odovzdávaného a preberaného diela, súpis zistených vád, dohodu o spôsobe a lehotách
odstránenia vád, konštatovanie objednávateľa, že dielo preberá k určitému dňu, resp. dôvody, pre ktoré
dielo nepreberá, dodatočne požadované práce, súpis odovzdávaných dokladov, podpisy oprávnených
zástupcov zmluvných strán a konštatovanie, že dňom odovzdania a prevzatia diel začína plynúť záručná

lehota a doba jej trvania. Poukázal na skutočnosť, že vady diela mal objednávateľ oznámiť zhotoviteľovi
bez zbytočného odkladu v rámci záručnej doby doporučeným listom, v ktorom mal vady popísať a uviesť
dôkazné prostriedky, ktoré umožnia overiť oprávnenosť jeho nároku a pre prípad, že by odstránenie
vady bolo spojené s neúmerne vysokými nákladmi a vada by nebránila užívaniu zhotoveného diela,zmluvné strany boli oprávnené dohodnúť sa na primeranej zľave z ceny diela. Prvostupňový súd
poukázal na skutočnosť, že v konaní nebola predložená preberacia zápisnica, vyhotovená v súlade
s Prílohou č. 1 k Zmluve o dielo, avšak zo Zápisu o odovzdaní a prevzatí stavby, podpísaného za

preberajúcich starostkou R. Č. P. - L. Ľ. K. a Y. M. (technický dozor) a za odovzdávajúceho S.. E. P.
a S.. S. Q. (kompletná činnosť) vyplýva, že stavba bola odovzdaná a prevzatá ku dňu 30.04.2000 s
tým,žebolaprenechanázhotoviteľovi(odporkyni)nazabezpečenieodstránenianedostatkovuvedených
v prílohe č. 2 (ktorá súdu nebola predložená), ktoré nebránia kolaudačnému konaniu a následnému
užívaniu celej stavby. Súd prvého stupňa v dôvodoch svojho rozhodnutia uviedol, že mal vykonaným

dokazovaním preukázané, že kolaudačným rozhodnutím z júna 2000, č.j. SP/1197/2000/Hap-19, ktoré
nadobudlo právoplatnosť dňa 06.07.2000, Okresný úrad Bratislava II, odbor životného prostredia povolil
stavebníkovi, Združenie stavebníkov D. C., P. - L. užívanie stavby bytového domu so 68 bytovými
jednotkami a stavebných objektov - garážové miesta, napojenie bytového objektu a vonkajšie úpravy.
Z odôvodnenia tohto rozhodnutia vyplýva, že stavba bola povolená rozhodnutím OÚ Bratislava II -
odborom životného prostredia č.j.: 446/98/Z-7 zo dňa 09.03.1998, bola realizovaná podľa projektovej

dokumentácie, overenej stavebným úradom v stavebnom konaní s drobnými odchýlkami, ktoré sú
zakreslené v projektovej dokumentácii skutočného realizovania stavby. Súd prvého stupňa poukázal na
skutočnosť, že predmetná zmluva o dielo mala dva známe dodatky, keď Dodatok č. 1 zo dňa 28.05.1999,
podpísaný odporkyňou a starostkou Ľ.C. K., sa týkal termínov zhotovenia diela, ceny diela a platobných
podmienok a z Dodatku č. 2 zo dňa 12.04.2000, označeného ako Protokol o prerokovaní konečnej ceny

stavebných prác bytového domu na D. C. L. P. - L., v rozsahu podľa zmluvy o dielo zo dňa 31.10.1997,
uzatvorenej medzi Združením stavebníkov D. C. v zastúpení R. Č. P. - L. a S. - S.. E. P. vyplýva, že
precenenie stavebných prác bolo realizované znaleckým posudkom č. 20/2000, vypracovaným znalcom
z odboru stavebníctvo, S.. S. V. z apríla 2000 a najvýraznejšie zníženie konečnej ceny malo za následok
dohodnutú zľavu z cena diela v sume 13.051.000,-Sk, ktorú tvoria položky za realizované a akceptované

stavebné práce v objeme 4.339.000,-Sk (pred precenením) a v bezodplatnom prevode vlastníckych
práv k pozemku na stavebníkov v hodnote 8.712.000,- Sk, pričom nová konečná cena kontrahovaného
rozsahu stavby s uplatneným nárokom na zľavu bola dohodnutá na sumu 106.303.000,-Sk, ktorú podľa
protokolu účastníci Zmluvy o dielo zo dňa 31.10.1997 akceptovali s tým, že akceptovaný nárok na zľavu
v objeme 13.051.000,-Sk, bude použitý ako kompenzácia za chyby stavby, ktoré nebránia užívaniu

diela, pričom účastníci zmluvy o dielo poskytnutú zľavu považujú za paušálnu finančnú kompenzáciu,
ktorej výšku nebudú spochybňovať v súvislosti s jej kompenzačnými účinkami za chyby stavby, ktoré
nespochybňujú užívanie diela. Z obsahu predmetného protokolu vyplýva, že z celkovej zľavy v sume
13.051.000,- Sk pri jednotlivých bytoch navrhovateľov, zľava predstavovala sumu 182.000,-Sk (R., S..
K., Q.), 141.000,-Sk (S.. Š., X., Y.), 236.000,-Sk (X.) a 378.000,-Sk (P.), keď do konečnej ceny bytu

neboli započítané podielové položky z hodnoty pozemku (4.536 m2 x 2.000 m2 = 8.712.000,-Sk) a
náklady na neuplatnené vecné zmeny a naviac práce v hodnote 4.339.000,-Sk v podielovej položke
nákladov na 1m2 podlahovej plochy v sume 2.765,-Sk. Súd prvého stupňa dospel k záveru, že starostka
Ľ. K. bola oprávnená uvedený protokol zo dňa 12.04.2000 podpísať v súlade s čl. VI., bod 1., 1.1.,
Zmluvy o výstavbe obytného domu (Zmluva o združení ) zo dňa 30.08.1997 a zo zápisov o odovzdaní a

prevzatí stavby alebo jej dokončenej časti, podpísaných jednotlivými navrhovateľmi ako preberajúcimi
a starostkou K. a Y. M. (technický dozor ) za odovzdávajúceho ustálil, že jednotlivé byty boli odovzdané
a prevzaté v priebehu mesiaca máj 2000 a v jednom prípade (odporkyňa 5/) v mesiaci júl 2000.
Poukázal na skutočnosť, že v predmetných zápisoch je okrem iného uvedené, že súpis ojedinelých
drobných nedostatkov a vád zrejmých pri odovzdaní a prevzatí a dohoda o opatreniach a lehotách

pre odstránenie nedostatkov a vád, je obsahom prílohy č. 1, ktorá súdu predložená nebola s tým,
že pokiaľ ide o reklamácie vád diela zo strany navrhovateľov, prvostupňový súd nemal jednoznačne
preukázané uskutočnenie rokovania dňa 08.12.2000, ktoré sa malo konať v priestoroch R. Č. P. - L.
za účasti starostky Ľ. K., odporkyne, S.. S. Q., S.. Ľ. A. D. S.. O. K., z ktorého nebol vyhotovený
zápis a reklamácia vád zo strany jednotlivých navrhovateľov nevyplynula ani z ich výpovedí pred

súdom, keď sa vyjadrovali len k vadám v ich konkrétnych bytoch s tým, že navrhovateľ 2/ (S.. Š.
L.) a navrhovateľka 3/ (S.. K. O.), písomnú reklamáciu podali v máji 2002, navrhovateľke 12/, O. R.
písomnú reklamáciu pripravil advokát a v nešpecifikovanej dobe ju zaslala starostke Ľ. K., navrhovateľ
4/ individuálne písomne vady nereklamoval, z výpovede navrhovateľov 6/, 7/, 10/, 11/ nevyplynulo, kedy
a akým spôsobom konkrétne vady reklamovali a navrhovateľka 9/, vady reklamovala niekedy v roku

2001 písomne, na sekretariáte starostky K.. Súd prvého stupňa vo svojom rozhodnutí ďalej uviedol, že
v konaní nebolo jednoznačne preukázané, kedy bol zasielaný list zo dňa 11.06.2001, podpísaný S.. A.,
označeným ako zástupca obyvateľov D. X, adresovaný odporkyni, ku ktorému bol ako príloha pripojený
Zápis zo stretnutia obyvateľov D. X-XX zo dňa 09.05.2001, v ktorom sú uvedené a vyšpecifikovanézávady v spoločných priestoroch (teda mimo bytov), ani tú skutočnosť, či a kedy odporkyňa tento list
prevzala, avšak z vykonaného dokazovania preukázané mal, že navrhovatelia R. Č. P. - L., starostke
Ľ. K. adresovali podanie, označené ako reklamácia zo dňa 16.12.2001, ktorú podalo niekoľko desiatok

obyvateľov D. X-XX, a z ktorej navrhovatelia vychádzali pri koncipovaní návrhu na začatie konania. Z
listu odporkyne zo dňa 08.03.2002, ktorý bol doručený správcovi - P. Y. L. T..I..N.. dňa 11.03.2002, mal
súd prvého stupňa preukázané, že odporkyňa o reklamácii obyvateľov D. X-XX zo dňa 16.12.2001 mala
vedomosť a prevzala ju od R. P. - L. na vybavenie dňa 10.01.2002 s tým, že po preskúmaní uplatnenej
reklamácie listom zo dňa 08.03.2002 reklamované závady neuznala a pre potreby odstránenia niektorej

z reklamovaných závad odporučila na sanáciu použiť kompenzačné prostriedky poskytnutej zľavy z
ceny diela. Uviedol, že navrhovatelia (s výnimkou navrhovateľa 4/, ktorý písomnú reklamáciu nepodal)
v konaní predložili individuálne reklamácie vád jednotlivých navrhovateľov, zasielané odporkyni alebo
R. Č. P. - L., alebo obom súčasne, vyhotovené v máji 2002 (20.05., 22.05., 23.05. 24.05.) s výnimkou
reklamácie navrhovateľky 5/, ktorá dátum neobsahuje s tým, že pri reklamáciách navrhovateľov 1/, 3/,
8/, 9/ a 12/, nebolo ich zaslanie preukázané podacími lístkami a pri reklamáciách navrhovateľov 2/, 6/,

7/, 10/, 11/, bolo ich prevzatie adresátom preukázané. Z obsahu kúpnej zmluvy zo dňa 09.03.2007,
ktorou pôvodní navrhovatelia 4/ a 5/ (manželia H., ktorí v priebehu konania zobrali návrh späť a súd
voči nim konanie zastavil) previedli svoj byt na tretiu osobu, mal preukázané, že v kúpnej zmluve
ako predávajúci vyhlásili, že im nie sú známe také vady a poškodenia predmetu kúpy (byt, spoločné
časti a spoločné zariadenia bytového domu, garáž), na ktoré by mali kupujúcich osobitne upozorniť

a že nezamlčali kupujúcim žiadne im známe vady predmetu kúpy. Súd prvého stupňa poukázal na
skutočnosť, že právny vzťah medzi účastníkmi konania zo Zmluvy o dielo a nároky z toho plynúce,
posúdil podľa Obchodného zákonníka, vzhľadom na dohodu zmluvných strán v zmysle ust. § 262 ods.
1 Obchodného zákonníka a Zmluvu o výstavbe obytného domu (Zmluva o združení) podľa príslušných
ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení účinnom v

čase jej uzavretia. Uviedol, že predmetom sporu bolo odstránenie stavebných vád na obytnom dome
a neskôr po pripustenej zmene návrhu aj nároky na zaplatenie skutočne vynaložených nákladov na
odstránenie stavebných vád v prípade navrhovateľky 3/ v sume 13.624,60,-Sk a navrhovateľa 1/ v sume
10.335,90,-Sk s tým, že návrh bol podaný na súd dňa 03.03.2003, zmena návrhu bola súdu doručená
dňa 02.11.2005 a uznesenie o pripustení zmeny návrhu zo dňa 21.08.2006, č. k. 18C/36/2003-292,

nadobudlo právoplatnosť dňa 18.09.2006. Súd prvého stupňa dospel k záveru, že odstránenie vád
sa pôvodne týkalo všetkých bytových jednotiek v bytovom dome D. X-XX, P. - L., keď pôvodný petit
návrhu mal všeobecný charakter a obsahoval uloženie povinnosti odporkyni odstrániť stavebné vady na
obytnom dome D. X,X,XX v častiach - spoločné časti a zariadenia domu a garážové státia, vo všetkých
bytových priestoroch opraviť, resp. vymeniť okná, balkónové dvere, odstrániť praskavý zvuk z kúrenia a

zvukovo odizolovať jednotlivé byty a vodovodné a kanalizačné potrubia, pričom sa opieral o hromadnú
reklamáciu zo dňa 16.12.2001, ktorú podpísalo 53 vlastníkov bytov. Prvostupňový súd s poukazom
na ustanovenie § 562 ods. 2 Obchodného zákonníka, podľa ktorého súd neprizná objednávateľovi
právo z vád diela, ak objednávateľ neoznámi vady diela bez zbytočného odkladu po tom, čo ich
zistí, alebo čo ich mal zistiť alebo mohol zistiť pri vynaložení odbornej starostlivosti konštatoval, že

v konaní nebolo jednoznačne preukázané, že vady boli reklamované v súlade so zákonom, teda
bez zbytočného odkladu po ich zistení a preto ani v prípade existencie reklamovaných vád nebolo
možné navrhovateľom priznať právo zo zodpovednosti za vady diela. Vykonaným dokazovaním mal
totiž preukázané, že navrhovatelia vytknuté vady zistili hneď po nasťahovaní a o existencii vád museli
mať vedomosť najneskôr dňa 08.12.2000, kedy podľa ich (nepreukázaného) tvrdenia mali vady ústne

reklamovať na stretnutí u starostky R. Č. P. - L. Ľ. K., pričom prvá písomná reklamácia, podpísaná
len jedným z navrhovateľov, ktorý podľa Zápisu zo stretnutia obyvateľov D. X-XX zo dňa 09.05.2001
zastupoval vlastníkov bytov, adresovaná odporkyni, bola preukázaná až dňa 11.06.2001, spoločná
reklamácia zo dňa 16.12.2001, ktorá však nebola adresovaná odporkyni, ale R. Č. P. - L., resp. starostke
Ľ. K., ktorá navrhovateľov zastupovala podľa generálnej plnej moci, bola odporkyni doručená, resp. R.

Č. P. - L. odstúpená dňa 10.01.2002 a individuálne reklamácie väčšiny navrhovateľov boli datované
až v mesiaci máj 2002. Ako dôvodnú súd prvého stupňa vyhodnotil obranu odporkyne, ktorá nároky
navrhovateľov popierala, s poukazom na poskytnutú zľavu z ceny diela v sume 13.051.000,- Sk, podľa
Protokolu o prerokovaní konečnej ceny stavebných prác bytového domu na D. C. L. P. - L. zo dňa
12.04.2000, podpísaného starostkou Ľ. K., ako zástupkyňou stavebníkov - budúcich vlastníkov, keď mal

touto listinou preukázané, že odporkyňa ako zhotoviteľ diela navrhovateľom ako stavebníkom poskytla
vopred, pred zistením vád diela, uvedenú zľavu, ako paušálnu náhradu za prípadné vady stavby.
Zamietnutie návrhu v časti navrhovateľmi uplatnených nárokov na zaplatenie finančných súm, ktorých
sa navrhovatelia alternatívne domáhali namiesto odstránenia vád v ich bytoch zmeneným návrhom,odôvodnil súd prvého stupňa vecne dôvodnosťou vznesenej námietky premlčania odporkyňou s tým,
že uvedený nárok uplatnili po uplynutí premlčacej lehoty, keďže predmetné vady sa mali vyskytnúť
už v roku 2000 a návrh, ktorým si dané nároky uplatnili, podali (zmenený) až dňa 02.11.2005, t.j. po

uplynutí štvorročnej premlčacej lehoty a zároveň poukázal na skutočnosť, že navrhovatelia 1/ a 3/, ktorí
sa v konaní domáhali zaplatenia skutočne vynaložených nákladov za odstránenie stavebných vád v ich
bytoch, v konaní vznik týchto nákladov žiadnymi relevantnými dôkazmi (napr. objednávkou, faktúrou,
dokladom o zaplatení), nepreukázali. Opakovane navrhované znalecké dokazovanie na preukázanie
existencie vád stavby, súd prvého stupňa nevykonal s odôvodnením, že vzhľadom na skutkový stav,

dostatočne ustálený vykonanými dôkazmi, ktorý umožňoval v danej veci rozhodnúť, by bolo vykonanie
znaleckého dokazovania nadbytočné a nehospodárne. O trovách konania rozhodol podľa ust. § 151
ods. 3 O. s. p. tak, že o nich rozhodne až po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

Proti tomuto rozsudku podali v zákonnej lehote odvolanie navrhovatelia 1/ až 12/ z dôvodu, že súd
prvého stupňa počas celého súdneho sporu neprihliadal na ich námietky a vyjadrenia, nevyčerpal všetky

dôkazné prostriedky, nesprávne vykladal niektoré ustanovenia zákonov (§ 562 ods. 2 Obchodného
zákonníka) s tým, že celé vedenie sporu bolo poznačené prieťahmi v konaní a navrhli rozsudok zrušiť
a vec vrátiť na ďalšie konanie. Poukázali na skutočnosť, že konanie bolo zaťažené prieťahmi, ktorých
sa dopustil zákonný sudca a Ústavný súd Slovenskej republiky Nálezom zo dňa 07. 11. 2012, sp.
zn. IV. ÚS 139/2012 rozhodol o porušení ich základného práva na prerokovanie veci bez zbytočných

prieťahovpodľačl.48ods.2ÚstavySlovenskejrepublikyačl.38ods.2Listinyzákladnýchprávaslobôd.
Namietli, že opakovane navrhli doplniť dokazovanie ustanovením súdneho znalca na vypracovanie
znaleckého posudku, ktorý by predmet sporu objektivizoval s tým, že s navrhnutým dokazovaním
súhlasila aj odporkyňa, avšak súd prvého stupňa napriek tomu doposiaľ znalca neustanovil, čím im
neumožnil preukázať oprávnenosť podaného návrhu. Nestotožnili sa so záverom prvostupňového

súdu, že v konaní jednoznačne nepreukázali reklamáciu vád diela v súlade so zákonom, teda bez
zbytočného odkladu po ich zistení, ktorý je v rozpore s jeho vlastnými tvrdeniami, keď súd prvého stupňa
stanovil začiatok plynutia 24 mesačnej záručnej lehoty podľa tzv. Zápisu o odovzdaní a prevzatí stavby
(30.04.2000 a teda skončenie záručnej lehoty k 01. 05. 2002) v rozpore s vlastným konštatovaním, že sa
nejedná o Preberaciu zápisnicu, predpokladanú v Prílohe č. 1 k Zmluve o dielo, ktorá mala obsahovať

konštatovanie o začatí plynutia záručnej lehoty a doby jej trvania. Vytkli prvostupňovému súdu, že
nevzal do úvahy viacero časovo nasledujúcich preberacích konaní, ktoré vo svojom odôvodnení uviedol.
Poukázali na skutočnosť, že nakoľko sporové strany pri preberacom konaní nevyužili v Zmluve o dielo
predpokladanú Preberaciu zápisnicu, preberacie konanie sa skončilo najskôr prebratím poslednej časti
zmluvného diela, a teda záručná lehota plynula od 07/2000 do 07/2002, na čo skutkovo nadväzujú

jednotlivé reklamácie, kde je rozhodujúce, či boli uplatnené počas záručnej lehoty, alebo po jej uplynutí
(§ 562 ods. 2 písm. c/ posledná veta Obchodného zákonníka) a vytkli súdu prvého stupňa, že v tejto
časti je odôvodnenie napadnutého rozsudku nepreskúmateľné, nakoľko obsahuje len konštatovanie
vyhodnoteného skutkového stavu a uvedenie zákonných ustanovení, avšak absentuje v ňom uvedenie
jednotlivých skutkových okolností do súvislostí, z ktorých súd pri svojom rozhodnutí vychádzal, keď

sa v odôvodnení rozsudku nevyjadril k tomu, v akých lehotách bolo zmluvné dielo preberané, v akých
lehotách boli vady reklamované a či to bolo v súlade so zákonnými ustanoveniami. V rozpore so súdom
ustáleným skutkovým stavom je aj jeho vlastné konštatovanie, že v spise je založené podanie, označené
ako reklamácia zo dňa 16.12.2001, adresované R. P. - L., starostka Ľ. K., ktorú podalo niekoľko desiatok
obyvateľov bytov na D. C.. Č.. X-XX, z ktorého vyplýva, že vady diela reklamovali v záručnej lehote

a k zmeškaniu lehoty nedošlo. Vytkli súdu prvého stupňa, že na jednej strane neuznal, že vady boli
reklamované dňa 08.12.2000 a na druhej konštatoval, že dňa 08.12.2000 o vadách museli vedieť a
mali ich v tento deň (teda bez zbytočného dokladu) reklamovať a zároveň neuznal, že dňa 08. 12. 2000
k reklamácii došlo. Uviedli, že v skutočnosti na stretnutí u starostky R. P. - L., ktorého sa zúčastnila
aj odporkyňa, došlo k prvej reklamácii zistených vád, z čoho vyplýva, že minimálne od tohto dňa

odporkyňa o vadách vedela s tým, že prvostupňový súd v tejto veci nesprávne aplikoval ustanovenie
§ 562 ods. 2 Obchodného zákonníka, pokiaľ ide o výklad pojmu „bez zbytočného odkladu“, ktorý v
prípade vád stavebného diela v rozsahu 68 bytových jednotiek a k tomu prislúchajúcemu množstvu
stavebníkov, znamená inú časovú lehotu, ako by to bolo v prípade jednoduchého diela pre jedného
objednávateľa. Poukázali na skutočnosť, že ak by niektorí stavebníci niektoré čiastkové vady diela

mali zistiť dňa 08.12.2000, preukázaná hromadná písomná reklamácia zo dňa 16.12.2001 je podaná
len rok po tomto zistení, teda v lehote za daných okolností zodpovedajúcej lehote „bez zbytočného
odkladu“ pri stavebných dielach takéhoto rozsahu, keď aj zákonodarca pre takéto prípady špeciálne
upravil objektívnu lehotu z dvoch na päť rokov. V dôvodoch svojho odvolania uviedli, že v posudzovanejveci je potrebné zobrať do úvahy aj tú skutočnosť, že nie všetky vady, reklamované dňa 16.12.2001, sa
prejavili ku dňu 08.12.2000, keď ich výskyt bol podmienený budúcimi vplyvmi počasia a objektívne by sa
zistili, ak by súd vo veci ustanovil súdneho znalca. Navrhovatelia vo svojom odvolaní namietli správnosť

záveru súdu prvého stupňa, podľa ktorého zhotoviteľ diela (odporkyňa) stavebníkom (navrhovateľom)
poskytol vopred (pred zistením vád diela) zľavu v sume 13.051.000,-Sk, ako paušálnu náhradu za
prípadné vady stavby, dohodnutou v Protokole o prerokovaní konečnej ceny stavebných prác bytového
domu a podpísaným starostkou K., ako zástupkyňou stavebníkov, ktorý prvostupňový súd bezdôvodne
posúdil ako Dodatok č. 2 k Zmluve o dielo. Poukázali na skutočnosť, že zľavu podľa Protokolu mali

tvoriť položky za realizované a akceptované stavebné práce v sume 4.339.000,-Sk a v bezplatnom
prevode vlastníckych práv k pozemku na stavebníkov v hodnote 8. 712.000,-Sk, avšak z Kúpnej zmluvy
o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam, uzavretej dňa 15. 02. 2001 na spomínané pozemky vyplýva, že
tento prevod nemal s odporkyňou nič spoločné, nakoľko pozemky previedla na stavebníkov spoločnosť
SINTRAspol.sr.o.,tedaodporkyňaimnemohlaposkytnúťzľavubezplatnýmprevodompozemkov,ktoré
nikdy nevlastnila a preto je v tejto časti (minimálne) Protokol nezákonný a neplatný a súd prvého stupňa

naň nemal prihliadať s tým, že navrhovatelia túto skutočnosť aj v konaní namietali. Uviedli, že práce si
stavebníci doplácali a preto odporkyni nemohli voči nim vzniknúť žiadne ďalšie pohľadávky dodávateľa
stavby, keď stavebníkom bolo vrátených 1. 334. 534,- Sk, suma ktorá predstavovala nepreinvestované
preddavky, teda im vznikol preplatok a nie nedoplatok, ktorý bol stavebníkom vrátený. Nestotožnili sa
ani so záverom súdu prvého stupňa, že návrh na alternatívne zaplatenie finančných súm je premlčaný,

nakoľko napriek tomu, že odporkyňa listom zo dňa 30.12.2005 namietala premlčanie, súd o zmene
návrhurozhodolazmenunávrhupripustiluznesenímzodňa21.8.2006anešloosamostatnénároky,ako
ich nesprávne vyhodnotil prvostupňový súd, keďže išlo o tie isté vady, ktorých odstránenie navrhovatelia
žiadali aj v pôvodnom návrhu a alternatívu finančného odškodnenia navrhli len z dôvodu, že medzi
časom by niektoré vady bolo ťažké odstraňovať, vzhľadom na dlhotrvajúci spor.

Odporkyňa vo vyjadrení k odvolaniu navrhovateľov 1/ až 12/ uviedla, že navrhuje rozsudok súdu prvého
stupňa potvrdiť z dôvodu jeho vecnej správnosti, nakoľko odvolanie navrhovateľov je nedôvodné a z
veľkej časti nepravdivé. Poukázala na skutočnosť, že súd prvého stupňa správne vyhodnotil dokument
označený ako „Protokol o prerokovaní konečnej ceny stavebných prác bytového domu na D. C. L.

P. - L. v rozsahu podľa zmluvy o dielo zo dňa 31.10.1997 uzatvorenej medzi ňou a Združením
Stavebníkov D. C., v zastúpení R. Č. P. - L., ktorý bol spísaný a podpísaný dňa 12.04.2000“, ako
dodatok k samotnej zmluve o dielo, nakoľko to vyplýva z jeho obsahu, povahy, ako aj zúčastnených
účastníkov, ktorí ho podpísali, keďže podľa ustálenej právnej teórie, nie je rozhodujúci názov dokumentu,
ale jeho obsah a povaha. Poukázala na skutočnosť, že podstatnou zákonnou náležitosťou zmluvy o

dielo je dohoda o cene za vykonané dielo a v tomto zmysle daný Protokol je dodatkom k zmluve o
dielo, keďže v zmysle vykonaného znaleckého posudku upravoval konečnú cenu za dielo. Uviedla, že
navrhovatelia nerozporovali platnosť a účinnosť Protokolu v čase jeho podpisu ani jeho obsah, vrátane
zľavy z ceny diela, vyrokovanej medzi ňou a starostkou mestskej časti v celkovej výške 13.051.000,-
Sk s tým, že navrhovatelia neuniesli dôkazné bremeno a nepreukázali uplatnenie svojho reklamačného

práva riadne a včas, keď nepreukázali, že by v lehote uplatňovali akékoľvek práva v zmysle zmluvy
o dielo v písomnej forme s tým, že v zmysle Protokolu ani nemohli uplatňovať akékoľvek práva tohto
charakteru, nakoľko strany Protokolu sa dohodli, že poskytnutá zľava z ceny diela vo výške 13 miliónov
Sk, bude použitá ako kompenzácia za chyby diela, ktoré nebránia jeho užívaniu a uznali túto zľavu
ako paušálnu kompenzáciu, ktorej výšku nebudú spochybňovať v súvislosti s jej kompenzačnými

účinkami za chyby stavby. Odporkyňa vo svojom vyjadrení k odvolaniu navrhovateľov ďalej uviedla, že
Rozhodnutím Okresného úradu Bratislava II, odbor životného prostredia, ktoré nadobudlo právoplatnosť
dňa 06.07.2000, bolo povolené užívanie diela - bytového domu na D. ulici a z obsahu tohto rozhodnutia
je zrejmé, že dielo bolo postavené podľa predloženej stavebnej dokumentácie, ktorú si dali vypracovať
stavebníci (navrhovatelia) a súčasne oni ako stavebníci stavbu prostredníctvom odporcu ako dodávateľa

stavby zrealizovali a počas kolaudačného konania neboli zistené žiadne vady stavby, ktoré by bránili jej
užívaniu, z dôvodu ktorého bola stavba skolaudovaná a bolo povolené jej užívanie, pričom žiaden zo
stavebníkov, ani ich splnomocnená zástupkyňa, starostka K., proti kolaudačnému rozhodnutiu nepodali
odvolanie, čím súhlasili s obsahom tohto rozhodnutia, ktoré konštatuje, že stavba je spôsobilá na
užívanie. Odporkyňa uviedla, že v konaní bolo preukázané, že stavba bola bez vád, ktoré by bránili

jej užívaniu a navrhovatelia akceptovali poskytnutú zľavu z ceny diela ako kompenzačnú náhradu za
prípadné vady diela, ktoré ale nebránili jej užívaniu s tým, že konanie navrhovateľov v čase rokovaní
o výške poskytnutej zľavy označila za konanie v rozpore s dobrými mravmi, keď podpisom zmluvy sa
zaviazali za dielo zaplatiť dohodnutú odmenu, avšak neskôr to odmietli, hoci vypracovaný znaleckýposudok potvrdil oprávnenosť požiadavky na navýšenie ceny diela, z dôvodu nárastu cien stavebných
prác a materiálov, ktoré čiastočne spôsobili aj navrhovatelia omeškaním s plnením si ich peňažných
povinností. Uviedla, že pri rokovaní o zľave využili postavenie ich splnomocnenej zástupkyne starostky

K., ktorá vyrokovala zľavu aj s tvrdením, že navrhovatelia už žiadne finančné prostriedky nemajú a nie
je možné reálne očakávať, že by ich mohli mať a preto odporkyňa v záujme dokončenia a kolaudácie
stavby, napokon so zľavou súhlasila. Ako nepravdivé označila tvrdenie navrhovateľov, že im bola
povinná vrátiť sumu vo výške 1.334.534,- Sk, keď si ako stavebníci zriadili spoločný účet, na ktorý
zasielali finančné prostriedky a s ktorým mohla disponovať len ich splnomocnená zástupkyňa, teda

odporkyňanemalavedomosťovýškezostatkunatomtoúčte,vytvorenomakorozdielmedzipríspevkami
stavebníkov a konečnou cenou diela, zníženou o poskytnutú zľavu z ceny diela, nie však tým, že
by odporkyňa vracala na tento účet finančné prostriedky. Nesúhlasila ani s tvrdením navrhovateľov,
že výška poskytnutej zľavy by mala byť znížená o cenu pozemkov, ktoré na navrhovateľov previedla
spoločnosť SINTRA spol. s r.o., nakoľko s danou obchodnou spoločnosťou uzavrela zmluvu o združení,
ktorej obsahom bol vklad pozemkov spoločnosti SINTRA spol. s r.o. do združenia a jej vklad finančných

prostriedkov za účelom bytovej výstavby s tým, že odplatou pre spoločnosť SINTRA spol. s r.o. za
vklad do združenia boli 4 byty a k nim prislúchajúce garážové státia v cene vložených pozemkov a z
uvedeného dôvodu sa zástupcovia spoločnosti SINTRA spol. s r.o. stali členmi združenia stavebníkov,
podľa zmluvy o združení z augusta 1997, avšak podľa čl. IV. zmluvy o združení sa na nich nevzťahovala
povinnosť zaplatiť za bytové jednotky K42, K44, M42 a M44 a garážové státia K4, K5, M8 a M9, ktoré

bola odporkyňa povinná zrealizovať na vlastné náklady, teda navrhovatelia sa na nich nepodieľali a
odporkyňa, ktorá byty a prislúchajúce garážové státia zhotovila na vlastné náklady, im v tomto rozsahu
poskytla zľavu. Poukázala na skutočnosť, že navrhovatelia teda nedostali pozemky od spoločnosti
SINTRA spol. s r.o., ale v skutočnosti od nej, vo forme zľavy v hodnote 4 bytových jednotiek a
prislúchajúcich garážových státí.

Odvolací súd preskúmal vec viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania podľa § 212 ods. l O. s. p. v znení
účinnom od 1. júna 2014, túto prejednal bez nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 214 ods. 2 O.
s. p., keďže pre nariadenie pojednávania neboli dané zákonné podmienky vyplývajúce z ustanovenia §
214ods.lO.s.p.(nebolopotrebnézopakovaťalebodoplniťdokazovanie,súdprvéhostupňanerozhodol

bez nariadenia pojednávania, nejde o konanie vo veciach porušenia zásady rovnakého zaobchádzania
a nevyžadoval to dôležitý verejný záujem) a rozsudok verejne vyhlásil dňa 30. júla 2014 podľa § 211
ods. 2 v spojení s § 156 ods. 3 O. s. p., pričom o termíne verejného vyhlásenia rozsudku boli účastníci
upovedomení zákonným spôsobom.

Súd prvého stupňa vo veci samej riadne zistil skutkový stav veci, keď vykonal dokazovanie v rozsahu
potrebnom na zistenie rozhodujúcich skutočností (§ 120 ods. 1 O. s. p.) z hľadiska posúdenia
opodstatnenosti návrhu, výsledky vykonaného dokazovania správne zhodnotil (§ 132 O. s. p.) a na ich
základe dospel k správnym skutkovým a právnym záverom, ktoré v napadnutom rozhodnutí aj náležite
odôvodnil (§ 157 ods. 2 O. s. p.).

Podľa § 219 ods. 2 O. s. p., ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého
rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.

K odvolacím námietkam o nesprávnych skutkových záveroch prvostupňového súdu odvolací súd
uvádza, že vnútorné presvedčenie súdu (ako výsledok hodnotenia dôkazov), by sa malo vytvárať na
základe starostlivého uváženia a zhodnotenia jednotlivých dôkazov jednotlivo aj v ich komplexnosti tak,
aby vychádzalo z pravidiel formálnej logiky. Podľa ust. § 132 O. s. p. dôkazy súd hodnotí podľa svojej
úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti, pritom starostlivo prihliada

na všetko, čo vyšlo za konania najavo, včítane toho, čo uviedli účastníci. Pri hodnotení dôkazov súd v
zásade nie je obmedzovaný právnymi predpismi, ako má z hľadiska pravdivosti ten-ktorý dôkaz hodnotiť;
uplatňuje sa teda zásada voľného hodnotenia dôkazov a len vo výnimočných prípadoch zákon súdu
ukladá určité obmedzenia pri hodnotení dôkazov (napr. § 133, § 134, § 135 O. s. p.). Kontrola výsledku
hodnoteniadôkazov,kuktorýmdospelsúd,sauskutočňujenajmäprostredníctvominštitútuodôvodnenia

rozsudku upraveného v § 157 ods. 2 O. s. p., podľa ktorého má súd uviesť, čoho sa navrhovateľ
domáhal a z akých dôvodov, ako sa vo veci vyjadril odporca, prípadne iný účastník konania, stručne,
jasne a výstižne vysvetliť, ktoré skutočnosti považuje za preukázané a ktoré nie, z ktorých dôkazov
vychádzal a akými úvahami sa pri hodnotení dôkazov riadil, prečo nevykonal ďalšie navrhnuté dôkazya ako vec právne posúdil. Súd má povinnosť dbať na tom, aby odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé
a vyhovujúce najmä základnej požiadavke preskúmateľnosti. V posudzovanom prípade súd prvého
stupňa v rozsahu potrebnom pre rozhodnutie rozsiahlym dokazovaním riadne zistil skutkový stav veci,

aplikoval naň správny predpis a svoje rozhodnutie aj podrobne a presvedčivo odôvodnil; z odôvodnenia
rozhodnutia presne, zrozumiteľne a určite vyplývajú v logickej nadväznosti a s hodnotiacou väzbou
k jednotlivým dôkazom skutkové zistenia, ktoré v súhrne vytvárajú skutkový nález súdu. Okolnosti
namietané navrhovateľmi 1/ až 12/ v odvolaní vo vzťahu k spôsobu vyhodnotenia vykonaných dôkazov
nemajú za následok úvahu odvolacieho súdu, ktorá by nebola zhodná s v napadnutom rozhodnutí

prezentovanou úvahou prvostupňového súdu. V tejto súvislosti odvolací súd poznamenáva, že do
práva na spravodlivý proces nepatrí právo účastníka konania, aby sa všeobecný súd stotožnil s jeho
právnymi názormi, navrhovaním a hodnotením dôkazov, ani právo na to, aby bol účastník konania pred
všeobecným súdom úspešný, tzn., aby sa rozhodlo v súlade s jeho požiadavkami a ani právo účastníka
konania vyjadrovať sa k spôsobu hodnotenia ním navrhnutých dôkazov súdom, prípadne sa dožadovať
ním navrhnutého spôsobu hodnotenia dôkazov.

Pokiaľ navrhovatelia 1/ až 12/ v odvolaní namietli, že napadnuté rozhodnutie spočíva na nesprávnom
právnom posúdení veci, odvolací súd uvádza, že právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorej zo
skutkových zistení vyvodzuje právne závery a aplikuje konkrétnu právnu normu na zistený skutkový
stav. Nesprávnym právnym posúdením veci je omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav. O

nesprávnuaplikáciuprávnychpredpisovidevtedy,aksúdnepoužilsprávnyprávnypredpisalebo,aksíce
aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo, ak zo správnych skutkových
záverov vyvodil nesprávne právne závery. V posudzovanom prípade s odvolaním sa na obsah už
uvedeného odôvodnenia, odvolací súd považuje skutkové zistenia súdu prvého stupňa za úplné a ich
právne posúdenie súdom prvého stupňa za správne (ako aj aplikáciu a interpretáciu ust. § 562 ods. 2

Obchodného zákonníka).

V posudzovanej veci sa navrhovatelia 1/ až 12/ domáhali proti odporkyni priznania nárokov zo
zodpovednosti za vady diela - bytového domu na D. C.. Č.. X, X, D. XX v P., ktorý zhotovila odporkyňa,
konkrétne odstránenia vád spoločných častí a zariadení bytového domu, ako aj jednotlivých bytov,

nachádzajúcich sa v predmetnom bytovom dome, spôsobom špecifikovaným v petite ich žalobného
návrhu a zaplatenia peňažnej náhrady za odstránenie vád viacerými vlastníkmi bytov v predmetnom
bytovom dome na ich vlastné náklady.

V posudzovanej veci sa navrhovatelia 1/ až 12/ domáhali proti odporkyni priznania nárokov zo

zodpovednosti za vady diela - bytového domu na D. C.. Č.. X, X, D. XX v P., ktorý zhotovila odporkyňa,
konkrétne odstránenia vád spoločných častí a zariadení bytového domu, ako aj jednotlivých bytov,
nachádzajúcich sa v predmetnom bytovom dome, spôsobom špecifikovaným v petite ich žalobného
návrhu a zaplatenia peňažnej náhrady za odstránenie vád viacerými vlastníkmi bytov v predmetnom
bytovom dome na ich vlastné náklady.

Podľa § 560 ods. 1 Obchodného zákonníka, dielo má vady, ak vykonanie diela nezodpovedá výsledku
určenému v zmluve.

Podľa § 560 ods. 2 Obchodného zákonníka, zhotoviteľ zodpovedá za vady, ktoré má dielo v čase jeho

odovzdania (§ 554); ak však nebezpečenstvo škody na zhotovenej veci prechádza na objednávateľa
neskôr, je rozhodujúci čas tohto prechodu. Za vady diela, na ktoré sa vzťahuje záruka za akosť,
zodpovedá zhotoviteľ v rozsahu tejto záruky.

Podľa § 562 ods. 1 Obchodného zákonníka, objednávateľ je povinný predmet diela prezrieť alebo

zariadiť jeho prehliadku podľa možností čo najskôr po odovzdaní diela.

Podľa § 562 ods. 2 Obchodného zákonníka, súd neprizná objednávateľovi právo z vád diela, ak
objednávateľ neoznámi vady diela: a) bez zbytočného odkladu po tom, čo ich zistí, b) bez zbytočného
odkladu po tom, čo ich mal zistiť pri vynaložení odbornej starostlivosti pri prehliadke uskutočnenej podľa

odseku 1, c) bez zbytočného odkladu po tom, čo mohli byť zistené neskôr pri vynaložení odbornej
starostlivosti, najneskôr však do dvoch rokov a pri stavbách do piatich rokov od odovzdania predmetu
diela. Pri vadách, na ktoré sa vzťahuje záruka, platí namiesto tejto lehoty záručná doba.Z citovaných zákonných ustanovení vyplýva povinnosť prehliadnuť zhotovené dielo v záujme včasného
zistenia vád diela, pričom vykonanie prehliadky je nepriamo ustanovené ako začiatok lehoty na
oznámenie vád tovaru (reklamačné lehoty) s tým, že reklamačná lehota, ako aj záručná lehota začína

plynúť najskôr dňom odovzdania predmetu diela, ak v zmluve nie je určené inak. Pri osobnom odovzdaní
diela (ako je to v posudzovanej veci) sa vady, ktoré sa odhalia obhliadkou, garančnými skúškami
môžu kvalifikovať ako vady, ktoré bránia odovzdaniu riadne vykonaného diela v dôsledku čoho dielo
nie je odovzdané a záväzok nie je splnený. Pri vadách, ktoré sa zhotoviteľom kvalifikujú ako vady,
ktoré nebránia riadnemu užívaniu diela, sa uvedú v zápisnici, zhotoviteľ tým uplatní svoje práva zo

zodpovednosti za zrejmé vady a zároveň dochádza k odovzdaniu a prevzatiu predmetu diela. Zistené
vady diela je povinný bez zbytočného odkladu reklamovať, ide o vady zrejmé, ktoré dielo v čase
prehliadky má a zároveň sú to vady, ktoré existovali v čase odovzdania a prevzatia diela (zhotoviteľ
sa nemôže brániť, že tieto vady neboli vytknuté pri odovzdaní diela, ak zo zmluvy vyplýva iné určenie
nárokov objednávateľa). Dôkazné bremeno o existencii týchto vád ťaží objednávateľa, zhotoviteľ sa
môže brániť len námietkou premlčania spočívajúcou v tom, že vady neboli reklamované bez zbytočného

odkladu od ich zistenia. Ak objednávateľ nevykonal prehliadku s odbornou starostlivosťou pri vadách,
ktoré reklamuje (aj skryté) po tom, ako ich počas užívania predmetu zistil, stratí svoje nároky zo
zodpovednosti zhotoviteľa za vadné plnenie, ak zhotoviteľ vznesie námietku premlčania podľa § 562
ods. 2 písm. b) Obchodného zákonníka, v dôsledku čoho nemôže súd objednávateľovi priznať nárok
z vád tovaru, ak zmluva neurčuje inak, resp., ak nie je poskytnutá zmluvná záruka na tieto vady.

Zhotoviteľ zodpovedá za vady diela vzniknuté aj po odovzdaní diela, ak ide o vady, na ktoré sa vzťahuje
záruka za akosť alebo ide o vady spôsobené porušením jeho povinností, pričom vedomosť zhotoviteľa o
porušení povinnosti pri zhotovovaní diela je právne významná z časového hľadiska, keďže pri vedomom
porušení povinností sa neuplatní časové obmedzenie pri reklamácií vád zo strany objednávateľa. V
prípade, ak zhotoviteľ na žiadosť objednávateľa vady diela neodstránil a objednávateľ sa práv zo

zodpovednosti za vady domáha prostredníctvom súdu, nemôže súd objednávateľovi jeho práva priznať,
ak objednávateľovi uplatnené vady diela neoznámil bez zbytočného odkladu po ich zistení, alebo po
tom, ako ich mal zistiť pri vynaložení odbornej starostlivosti, prípadne bez zbytočného odkladu po tom,
čo mohli byť zistené neskôr pri vynaložení odbornej starostlivosti, najneskôr však do dvoch rokov a pri
stavbách do piatich rokov od odovzdania predmetu diela. Oznámenie vád diela zhotoviteľovi v lehote

podľa citovaných ustanovení je tak základným predpokladom úspešnosti v spore zo zodpovednosti za
vady diela. Objednávateľ je zároveň povinný preveriť riadne ukončenie diela pri jeho odovzdaní a ak
zistí vady, dielo nemusí prevziať (§ 554). Po prevzatí diela je povinný sám dielo prehliadnuť, alebo
zabezpečiť jeho prehliadku odbornou osobou (fyzickou alebo právnickou). Pri riadnej prehliadke by mal
zistiť všetky zrejmé vady prevzatého diela. Zrejmé vady musí objednávateľ oznámiť zhotoviteľovi buď

po ich osobnom zistení, alebo v nadväznosti na prehliadku zabezpečenú inou osobou.

Objednávateľ musí zistené vady zhotoviteľovi oznámiť. V oznámení však netreba uviesť aj konkrétne
nároky vyplývajúce z vád. S nesplnením oznamovacej povinnosti zákon priamo nespája zánik práva.
Zhotoviteľ však môže v súdnom konaní namietnuť nesplnenie oznamovacej povinnosti o zistenej vade.

Na základe tejto námietky súd neprizná právo z vád diela, čo však zhotoviteľovi nebráni vady bezplatne
odstrániť, avšak na základe dobrovoľného rozhodnutia. Uplatnenie skrytých vád je viazané na ich
zistenie alebo možnosť zistenia pri vynaložení odbornej starostlivosti a ich oznámenie bez zbytočného
odkladu. Ako vyplýva z odseku 3, dôsledky za nesplnenie oznamovacej povinnosti nenastupujú
automaticky a súd ich nemusí použiť z úradnej povinnosti, keďže nejde o prekluzívnu lehotu. Z § 428

ods. 2 vyplýva, že súd musí prihliadnuť na nesplnenie oznamovacej povinnosti len v prípade, keď to
namietolzhotoviteľ.Vprípade,keďzhotoviteľvedelalebomuselvedieťovadáchdiela,nemôženamietať
nesplnenie oznamovacej povinnosti objednávateľa (§ 428 ods. 3).

Z obsahu spisu vyplýva, že navrhovatelia 1/ až 12/ sa návrhom zo dňa 03. 03. 2003 domáhali

uložiť odporkyni povinnosť odstrániť vady, špecifikované ich podaním zo dňa 28. 10. 2005, pripustené
uznesením súdu prvého stupňa zo dňa 21. augusta 2006, č. k. 18C/36/2003 - 292, ktoré nadobudlo
právoplatnosť dňa 18. 09. 2006 a zároveň žiadali odporkyni uložiť povinnosť uhradiť skutočne
vynaložené náklady za odstránenie stavebných vád Ing. Ľ. A. v sumu 18. 649, 60,-Sk (619, 05 eur),
ktorý v priebehu prvostupňového konania svoj návrh zobral v celom rozsahu späť, navrhovateľke 3/

sumu 13. 624, 60,- Sk (452, 25 eur) a navrhovateľovi 1/ sumu 10. 335, 90,- Sk (343, 08 eur). Z návrhu
na začatie konania vyplýva, že navrhovatelia sa domáhali odstrániť spoločné vady na bytovom dome
(ktoré v petite aj špecifikovali), pričom zároveň uviedli, že každý obyvateľ zároveň reklamoval vady, ktorésa vyskytli v jednotlivých bytoch s tým, že svoje práva zo zodpovednosti za vady niekoľkokrát uplatnili
ústne aj písomne.

Súd prvého stupňa dospel jednoznačne k správnemu právnemu záveru, že navrhovatelia nielen právne
relevantným spôsobom v konaní nepreukázali údajné ústne reklamácie, ale najmä obdobie, kedy k nim
malo dôjsť, keď navrhovatelia v konaní iba preukázali podanie písomnej reklamácie zo dňa 11. 06. 2001
odporkyni, v mene S.. Ľ. A., zástupcu obyvateľov D. X, na základe zápisu zo stretnutia obyvateľov D.É.
X - XX zo dňa 09. 05. 2011, v ktorom sú konštatované vady, totožné s vadami, špecifikovanými v návrhu

na začatie konania zo dňa 03. 03. 2003.

Predmetom odvolacieho konania je právne posúdenie vecnej správnosti záveru súdu prvého stupňa, či
si navrhovatelia zodpovednosť za vady uplatnili riadne a včas, resp., či navrhovatelia oznámili odporkyni
riadne a včas vady diela - bytového domu D. C.. Č.. X, X, D. XX L. P. i jednotlivých bytov, ktoré sa v
tomto bytovom dome nachádzajú, v lehote podľa § 562 ods. 2 Obchodného zákonníka.

Súd prvého stupňa na základe vykonaných dôkazov správne skutkovo ustálil, že predmetné dielo
- stavba bytového domu D. C.. Č.. X, X, D. XX L. P. bolo odovzdané dňa 30.04.2000 a jednotlivé
byty boli odovzdané budúcim vlastníkom - navrhovateľom v priebehu mesiaca máj 2000 a odporkyni
5/ v mesiaci júl 2000, kedy sa navrhovatelia o vadách diela dozvedeli a zároveň dospel na základe

vykonaného dokazovania k správnemu právnemu záveru, že navrhovatelia odporkyni vady spoločných
častí bytového domu reklamovali najskôr až dňa 11.06.2001, niektorí neskôr a niektorí ich individuálne
dokonca nereklamovali doposiaľ.

Odvolacísúdsapretostotožnilsosprávnymzáveromprvostupňovéhosúdu,podľaktoréhonavrhovatelia

neuplatnili voči odporkyni zodpovednosť za vady diela v lehote podľa ust. § 562 ods. 2 Obchodného
zákonníka, t.j. bez zbytočného odkladu po ich zistení, keď zhotoviteľovi, ako to sami uviedli, oznámili
uplatnené vady diela až po uplynutí doby viac, než jedného roka, od kedy sa o vadách dozvedeli, čo
nemožno považovať za uplatnenie zodpovednosti za vady bez zbytočného odkladu.

Bolo potrebné sa stotožniť aj so záverom súdu prvého stupňa, že návrh bolo nutné ako nedôvodný
zamietnuť aj z dôvodu, že navrhovatelia sa, v zastúpení starostkou R. Č. P. - L. Ľ.C. K. s odporkyňou v
Protokole o prerokovaní konečnej ceny stavebných prác bytového domu na D.V. C. L. P. - L. v rozsahu
podľa zmluvy o dielo zo dňa 31. 10. 1997 uzatvorenej medzi Združením stavebníkov D. C. v zastúpení
R. Č. P. - L. a IPC - S.. E. P. zo dňa 12.04.2000 dohodli na poskytnutí zľavy z ceny diela v celkovej sume

13.051.000,-Sk, ktorá predstavovala kompenzáciu za chyby stavby, ktoré nebránia užívaniu diela s tým,
že účastníci označenej zmluvy o dielo, objem nárokovanej a poskytnutej zľavy považujú za paušálnu
finančnúkompenzáciuúčinkamizachybystavby,ktorénespochybňujúužívaniediela(viďč.l.137spisu).

Tvrdenie navrhovateľov, že odporkyňa im nemohla poskytnúť zľavu formou bezodplatného prevodu

vlastníckych práv k pozemku v hodnote 8. 712.000,- Sk, keď predmetný pozemok nebol v jej vlastníctve,
ale vo vlastníctve obchodnej spoločnosti SINTRA spol. s r. o., nemá podľa odvolacieho súdu oporu
vo vykonanom dokazovaní, keď z predloženej zmluvy o združení uzavretej medzi odporkyňou a
spoločnosťou SINTRA spol. s r. o. a ďalších vykonaných dôkazov vyplýva, že v konečnom dôsledku
nadobudnutie predmetného pozemku (prevedeného na navrhovateľov) financovala odporkyňa formou

bezodplatného prevodu dvoch bytov a garážových státí na spoločnosť SINTRA spol. s r. o. s tým, že
navrhovatelia na jeho nadobudnutie nemuseli vynaložiť žiadne finančné prostriedky. Odporkyňa tak síce
neposkytla navrhovateľom zľavu v podobe priameho peňažného plnenia, avšak popísaným spôsobom
za navrhovateľov poskytla odplatu za nimi nadobudnutý pozemok bez toho, aby od nich za to žiadala
akúkoľvek náhradu.

Správny je tiež záver súdu prvého stupňa, že v časti zaplatenia finančných súm, ktoré navrhovatelia
alternatívne uplatňovali namiesto odstránenia vád v ich bytoch zmeneným návrhom, bolo nutné návrh
zamietnuť, vzhľadom na odporkyňou dôvodne vznesenú námietku premlčania, keď predmetné vady
diela sa mali vyskytnúť už v roku 2000 a návrh bol v tejto časti zmenený, resp. zo strany navrhovateľov

rozšírený dňa 02.11.2005, teda až po uplynutí štvorročnej premlčacej lehoty v zmysle ust. § 397
Obchodného zákonníka.Odvolací súd ako nedôvodnú vyhodnotil námietku navrhovateľov v podanom odvolaní, že v prípade
nárokov uplatnených pôvodne podaným návrhom a nárokov uplatnených zmeneným návrhom nešlo o
samostatné nároky, ako ich nesprávne vyhodnotil prvostupňový súd, keďže išlo o tie isté vady, ktorých

odstránenie navrhovatelia žiadali aj v pôvodnom návrhu a alternatívu finančného odškodnenia navrhli
len z dôvodu, že medzi časom by niektoré vady bolo ťažké odstraňovať, vzhľadom na dlhotrvajúci
spor, keď neopodstatnenosť tejto námietky vyplýva už len z porovnania obsahu pôvodného návrhu
a nového návrhu, keď pôvodným návrhom, ako to správne konštatoval aj prvostupňový súd, žiadali
navrhovatelia odstrániť iba vady na spoločných častiach a zariadeniach predmetného bytového domu

a zmeneným návrhom, už aj vady jednotlivých konkrétnych bytov a zároveň za odstránenie niektorých
vád žiadali priznať finančnú kompenzáciu, ktorej zaplatenia sa pôvodným návrhom vôbec nedomáhali.
V súvislosti s otázkou premlčania uplatnených nárokov odvolací súd poukazuje na skutočnosť, že pre
účely počítania premlčacej doby podľa ust. § 402 Obchodného zákonníka nie je významné, kedy súd
rozhodol o pripustení zmeny návrhu, avšak iba tá skutočnosť, kedy navrhovatelia uplatnili tieto nároky
na súde, t.j. kedy doručili súdu písomné podanie, ktorým si prvý krát voči odporkyni uplatnili aj peňažný

nárok.

Nedôvodná je námietka navrhovateľov, že z reklamácie zo dňa 16.12.2001 adresovanej R. Č. P. -
L., starostke Ľ. K., ktorú podalo niekoľko desiatok obyvateľov bytov na D.V. C.. Č.. X-XX vyplýva, že
vady diela reklamovali v záručnej lehote a k zmeškaniu lehoty nedošlo. V konaní bolo vykonaným

dokazovaním preukázané, že vady diela boli navrhovateľmi reklamované až po uplynutí viac, než
jedného roka po tom, ako boli zistené, resp. ako mohli byť z ich strany zistené pri vynaložení odbornej
starostlivosti. V tejto súvislosti odvolací súd považuje za potrebné poukázať na skutočnosť, že v danej
veci nie je rozhodujúce, kedy jednotlivé byty začali navrhovatelia reálne užívať, avšak iba to, kedy bola
skutočne odovzdaná stavba bytového domu, ktorého v čase odovzdania boli jednotlivé byty súčasťou.

Zo Zápisu o odovzdaní a prevzatí stavby, podpísaného za preberajúcich starostkou R. Č. P. - L. Ľ. K.
a Y. M. (technický dozor) a za odovzdávajúceho S.. E. P. a S.. S. Q. (kompletná činnosť) jednoznačne
vyplýva, že k odovzdaniu stavby bytového domu došlo dňa 30. 04. 2000.

Súd prvého stupňa dospel k správnemu záveru, že za dodržanie lehoty bez zbytočného odkladu

nemožno považovať uplatnenie reklamácii v lehote jedného roka od zistenia vád, ako to tvrdili v
konaní navrhovatelia, keď túto lehotu možno považovať za dodržanú iba vtedy, ak bol úkon vykonaný
bezprostredne porealizáciiúkonovnevyhnutnýchnasamotnéuplatnenievádpoichzistení,tedaúkonov
nevyhnutných na realizáciu reklamácie (prípravu písomností, sprievodných dokumentov, ktoré sa k
písomnosti obsahujúcej reklamáciu pripájajú a pod.). V tejto súvislosti odvolací súd uvádza, že zákonnú

lehotu bez zbytočného odkladu nemožno považovať v posudzovanej veci za dodržanú ani vzhľadom
na okolnosti danej veci, na ktoré poukazovali navrhovatelia, t.j., rozsah zhotoveného diela a množstvo
vlastníkov bytov, keďže reklamácia bola uplatnená po uplynutí viac, než jedného roka a v konaní neboli
preukázané také objektívne okolnosti, ktoré by navrhovateľom v oznámení vád diela odporkyni bránili.

Právne bezvýznamné sú aj námietky navrhovateľov v podanom odvolaní, že súd prvého stupňa vo veci
neúplne zistil skutkový stav, resp., že na základe vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým
zisteniam, keď v posudzovanej veci vykonal dokazovanie v rozsahu potrebnom na ustálenie skutkového
stavu veci (§ 120 ods. 1 O.s.p.), vykonané dokazovanie riadne vyhodnotil a po vyhodnotení vykonaných
dôkazov skutkový stav správne ustálil. Súd prvého stupňa zároveň dospel k správnemu záveru, že

vykonanie znaleckého dokazovania na zistenie vád diela by bolo za stavu, keď nebolo možné návrhu
vyhovieť z dôvodu nedodržania zákonom stanovenej lehoty na oznámenie vád diela zhotoviteľovi a z
dôvodu premlčania uplatnených finančných nárokov, nadbytočné a nehospodárne.

Podľa § 219 ods. 1 O. s. p., odvolací súd rozhodnutie potvrdí, ak je vo výroku vecne správne.

Podľa § 219 ods. 2 O. s. p., ak sa odvolací súd v celom stotožňuje s odôvodnením napadnutého
rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.

S poukazom na citované ustanovenie a za stavu, keď súd prvého stupňa v danom prípade v potrebnom
rozsahu pre rozhodnutie vo veci samej zistil skutkový stav, vykonaním potrebných a účastníkmi
navrhnutých dôkazov, a keď navrhovatelia v odvolaní neuviedli žiadne skutočnosti, resp. tvrdenia, s
ktorými by sa nebol súd prvého stupňa v odôvodnení napadnutého rozsudku dôsledne vysporiadal anásledne takto riadne zistený skutkový stav aj správne právne posúdil, tzn., že na správne zistený
skutkový stav aplikoval zodpovedajúce zákonné ustanovenia Zákona o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov a Obchodného zákonníka, rozhodol vecne správne.

Odvolací súd sa v celom rozsahu sa stotožnil so správnym právnym záverom súdu prvého stupňa
uvedeným v odôvodnení napadnutého rozsudku, na ktoré odôvodnenie spĺňajúce všetky požiadavky
ust. § 157 ods. 2 O. s. p. aj v celom rozsahu poukazuje a preto rozsudok ako vecne správny potvrdil
podľa § 219 ods. 1 a 2 O. s. p.

O trovách odvolacieho konania rozhodne súd prvého stupňa samostatným uznesením v zmysle ust. §
224 ods. 4 O. s. p.

Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 (§ 3 ods. 9
zákona 757/2004 Z. z. o súdoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.