Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Tuesday, January 31, 2017

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 7Co/642/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1413219536
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 01. 2017

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Blanka Podmajerská
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2017:1413219536.1

Uznesenie

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Blanky Podmajerskej a
členov senátu JUDr. Blanky Malichovej a Mgr. Adely Unčovskej, v právnej veci žalobkyne: F.. L. H.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom D. X, G., zastúpenej: G & G IURISCONSULTI, s.r.o., so sídlom Šancová
48, Bratislava proti žalovanej: M. Q., nar. XX.X.XXXX, bytom N.. Y. XX, G., zastúpenej: JUDr. Tatiana
Madajová, advokátka, so sídlom Heydukova 16, Bratislava, za účasti vedľajšieho účastníka na strane

žalovanej: Y. Q., nar. X.X.XXXX, bytom N.. Y. XX, G., o zaplatenie 95 192 eur s príslušenstvom a
40 eur, na odvolanie žalobkyne proti rozsudku Okresného súdu Bratislava IV zo dňa 5.8.2015, č.k.
16C/377/2013-476, jednomyseľne takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie sa v napadnutej časti z r u š u j e a vec sa v r a c i a na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie konanie o zaplatenie 40 eur zastavil, žalobu o zaplatenie

95 192 eur spolu s úrokom z omeškania zamietol a vyslovil, že o náhrade trov konania rozhodne do 30
dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

2. Rozhodnutie vo veci samej právne odôvodnil § 597 ods. 1 § 599 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb.
Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) a vecne tým, že žalovaná nie je v spore o
zľavu z kúpnej ceny bytu pasívne vecne legitimovaná. Vychádzal pritom zo znaleckého dokazovania,

z výsledkov ktorého vyplynulo, že namietané vady bytu (ktorý bol predmetom kúpnej zmluvy uzavretej
medzi žalovanou ako predávajúcou a žalovanou ako kupujúcou) vznikli ako dôsledok vád bytového
domu. V dôsledku uvedeného vyvodil, že v danom prípade nie je možná aplikácia § 597 ods. 1
Občianskeho zákonníka, keď nemožno prenášať zodpovednosť za vady, za ktoré nesie zodpovednosť
zhotoviteľ diela na prevodcu bytu (v tomto prípade na žalovanú). Zároveň konštatoval, že bolo na
žalobkyni, aby si technický stav bytu overila ešte pred jeho kúpou, čo však neurobila a v kúpnej zmluve

vyhlásila, že jej je známy stav nehnuteľnosti z osobnej prehliadky a kupuje ju v stave, v akom sa
nachádza v deň podpisu zmluvy. Konanie v časti o zaplatenie 40 eur zastavil z dôvodu späťvzatia žaloby
v tejto časti podľa § 96 ods. 1 zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok (ďalej len „O.s.p.“). O
trovách konania rozhodol podľa § 151 ods. 3 O.s.p. s tým, že o náhrade konania rozhodne do 30 dní
po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

3. Proti rozhodnutiu podala v zákonnej lehote odvolanie žalobkyňa z dôvodu podľa §
205 ods. 2 písm. a) v spojení s § 221 ods. 1 písm. h), § 205 ods. 2 písm. d) a § 205 ods. 2 písm. f)
O.s.p., t.j., že súd prvej inštancie nesprávne vec právne posúdil tým, že nepoužil správne ustanovenie
právneho predpisu a nedostatočne zistil skutkový stav, dospel na základe vykonaných dôkazov k
nesprávnym skutkovým zisteniam a rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci. Napadnuté rozhodnutie súdu prvej inštancie považovala za nepreskúmateľné, keď v

odôvodnení absentuje zmienka o tom, že informačná povinnosť predávajúceho podľa § 596 až § 600
Občianskeho zákonníka zakladá objektívnu zodpovednosť predávajúceho, a to bez ohľadu na povahuvád a na vedomosť predávajúceho o existencii vád; zároveň v ňom absentuje relevantné, presvedčivé a
zrozumiteľné odôvodnenie opierajúce sa o zistený skutkový stav a o platné právne predpisy vzťahujúce
sa na predmet sporu. Poukázala na znenie ust. § 596 ods. 1 a § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka,

jeho odborný komentár ako aj rozsudok NS ČR zo dňa 28.7.2011, sp.zn. 33Cdo/896/2010, týkajúci
sa zodpovednosti predávajúceho za zjavné alebo skryté vady. Uviedla, že žalovaná svoje tvrdenia, že
byt bol v čase predaja bez vád (a že predchádzajúce vady boli ku dňu predaja odstránené) nijakým
spôsobom v priebehu konania nepreukázala, naopak, žalobkyňa predložila dôkaz, na základe ktorého
bolo preukázané, že vada bytu ku dňu 20.1.2010 nebola odstránená. V tejto súvislosti poukázala na

rozporné tvrdenia žalovanej, keď vo svojom vyjadrení k žalobe uviedla, že vady bytu boli odstránené,
v ďalšom vyjadrení už uviedla, že vady bytu sú kolaudačné vady bytového domu, ktoré neboli nikdy
odstránené. Na podporu svojej argumentácie odkázala na rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo
dňa 23.5.2013, sp.zn. 9Co/531/2011 v skutkovo a právne obdobnej veci. ďalej vyjadrila názor, že ak
sa žalovaná dobromyseľne domnievala, že vady bytu boli odstránené, mala ju o tejto skutočnosti (že v
minulosti sa v byte vyskytli vady) informovať v čase dojednania kúpnej zmluvy; vzhľadom na charakter

vád a prehláseniu, že prevádzaná nehnuteľnosť nemá žiadne vady, mala za to, že žalovaná nemohla byť
dobromyseľná. Namietala, že stanovisko NS č. 38/78, na ktoré odkázal súd prvej inštancie, nemožno
na právny vzťah strán sporu aplikovať, nakoľko sa jedná o výklad príslušných ustanovení Občianskeho
zákonníka, týkajúcich sa predaja tovaru v obchode; aj v prípade pripustenia výkladu per analogiam sa
týmto judikátom iba deklaruje, že žalovaná ako prvý kupujúci bytu by nemohla postúpiť nároky z vád

na žalobkyňu ako ďalšieho kupujúceho bytu. V súvislosti s uvedeným potom existuje rozpornosť tvrdení
žalovanej, keď na jednej strane uvádza, že zodpovednosť za vady bytu nesie zhotoviteľ, na strane druhej
poukázaním na uvedený judikát vylučuje možnosť postúpenia nárokov z vád voči zhotoviteľovi. Podľa
jej názoru neobstojí ani argumentácia žalovanej o postúpení všetkých práv zo záruky poskytnutej na
predmetný byt zhotoviteľom na žalobkyňu ako prvú kupujúcu, nakoľko záruka na predmetný byt zanikla

uplynutím záručnej doby dňa 31.1.2011, teda pred uzatvorením kúpnej zmluvy, čím nemohlo dôjsť k
efektívnemu postúpeniu práv zo záruky. Ak žalovaná v priebehu sporu tvrdila, že záručná doba sa
predĺžila vykonaním opravy bytu v čase od 27. až 28.9.2010, svoje tvrdenie ničím nepreukázala, nakoľko
nepredložila žiaden dôkaz o vykonaní opravy. Vo vzťahu k záveru súdu prvej inštancie o povinnosti
žalobkyne overiť si stav bytu pred kúpou, uviedla, že zo žiadneho právneho predpisu nevyplýva pre

kupujúceho povinnosť dať si vyhotoviť znalecký posudok na stav bytu pred uzavretím kúpnej zmluvy
(naviac, žalobkyňa sa na prípadné vady bytu dopytovala správcu bytového domu a zároveň preukázala
vyjadrením znalca, že pri bežnej obhliadke nie je možné identifikovať poruchy spôsobené vlhkosťou).
Ďalej namietala, že súd prvej inštancie sa nezaoberal a neprihliadol na listinné dôkazy a skutočnosti
svedčiace v prospech žalobkyne, predovšetkým na skutočnosť, že žalovaná disponovala odbornou

informáciou o vadách bytu a že žalovaná v r. 2010 iniciovala u investora stavby odstúpenie od kúpnej
zmluvy z dôvodu neobývateľnosti bytu. Zároveň poukázala na nepresné a nepravdivé skutkové zistenia
v odôvodnení napadnutého rozsudku, najmä o tom, že vzlínanie spodnej vody a plesnenie sa má
prejavovať takmer vo všetkých častiach stavby bytového domu, nakoľko uvedené sa prejavuje iba v byte
žalobkyne, o tom, že tvrdenia žalobkyne, že žalovaná zodpovedá aj za vady na spoločných častiach

a spoločných zariadeniach domu, nakoľko žalobkyňa nikdy nič také netvrdila a o tom, že žalobkyňa si
neoverovala technický stav bytu, nakoľko sa na stav bytu dopytovala majiteľa susedného bytu ako aj
správcu bytového domu. Nesúhlasila so záverom súdu prvej inštancie o nedostatku pasívnej vecnej
legitimácie s poukazom na to, že žalovaná sa nemôže jednostranne zbaviť svojej zodpovednosti za
vady predaného bytu a ani existencia prípadnej záruky zo strany tretieho subjektu nevylučuje túto

zákonnú zodpovednosť za vady. V tejto súvislosti nepovažovala za podstatné, či uvedené vady sú
primárne vadami bytového domu, keďže vlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení bytového
domu je nerozlučne spojené s vlastníctvom bytu a predmetom prevodu podľa kúpnej zmluvy boli aj k
bytu prislúchajúce spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového
domu. Z procesného hľadiska vytkla súdu prvej inštancie, že so spoločnosťou LBG byty s.r.o. nekonal,

hoci ju žalobkyňa prostredníctvom súdu vyzvala, aby sa stal vedľajším účastníkom konania. Na základe
uvedeného žiadala, aby odvolací súd napadnuté rozhodnutie súdu prvej inštancie zrušil a vec vrátil na
ďalšie konanie, alternatívne, aby ho zmenil tak, že žalobe vyhovie.

4.Žalovanásakodvolaniužalobkynevyjadrilavpodanídoručenomsúduprvejinštanciedňa14.10.2015,

v ktorom uviedla, že sa stotožňuje so závermi prvoinštančného súdu. Vo vzťahu k námietkam
odvolateľky, že nie je podstatné, či ide o vady bytu alebo bytového domu vzhľadom na nerozlučné
spojenie vlastníctva bytu a vlastníctva spoločných častí a spoločných zariadení domu, poukázala na
rozdiel medzi pojmami vlastníctvo a zodpovednosť, pričom podľa jej názoru neobstojí argument, žes prevodom spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu je
spojená aj zodpovednosť prevodcu za vady spoločných častí a spoločných zariadení. Upozornila,
že vady, ktoré sú predmetom uplatneného nároku na primeranú zľavu z kúpnej ceny, sú vadami

bytového domu, pričom zákon č. 182/1993 Zb. podrobne upravuje, akým spôsobom sú vlastníci bytov a
nebytových priestorov v bytovom dome oprávnení a zároveň povinní rozhodovať o opravách spoločných
častí a zariadení bytového domu. Uviedla, že žalobkyňa sa v spore domáha primeranej zľavy z kúpnej
ceny, nie rozhodnutia, týkajúceho sa hlasovania ako prehlasovaný vlastník bytu, pričom jednotlivý
vlastník bytu nemôže zasahovať a teda aj niesť zodpovednosť za vadu spoločnej časti. Pri pripustení

opačnéhovýkladubypodľajejnázorudošlokzbaveniusazodpovednostizavadyzhotoviteľombytového
domu. Zároveň sa vyslovila, že zo žiadneho právneho predpisu nevyplýva, že by žalovaná pri predaji
bytumalabyťnositeľomhmotnoprávnejpovinnostiinformovaťžalobkyňuajovadáchbytovéhodomu.Na
podporu svojej argumentácie poukázala na rozsudok Krajského súdu v Bratislave sp.zn. 2Co/30/2013,
ktorý je možný aplikovať na danú vec. Na základe uvedeného navrhla, aby odvolací súd napadnutý
rozsudok potvrdil a zároveň si uplatnila náhradu trov odvolacieho konania.

5. Žalobkyňa doručila dňa 19.8.2016 odvolaciemu súdu vyjadrenie - výpoveď pred súdom, v ktorom
uviedla, že vzhľadom na argumentáciu žalovanej (a odôvodnenia napadnutého rozsudku) navrhuje
obhliadku bytu z dôvodu, že tento je atypický v tom, že strecha a obvodové múry sú totožné so strechou
a obvodovými múrmi domu a rovnako aj podlahová konštrukcia bytu je spoločná pre byt a dom. Uviedla,

že žiadny iný byt netrpí takými závažnými vadami ako predmetný byt, čo preukazuje, že nejde prioritne
o vady bytového domu ale priamo o vady bytu. Rozporovala záver súdu prvej inštancie, že žalovaná
konala v dobrej viere, keď bola presvedčená, že všetky vady bytu boli dodávateľom odstránené, a to
s poukazom na jej opakované reklamácie a snahu o odstúpenie od zmluvy ako aj obsah znaleckého
posudku č. 7/2009. Upozornila, že viac ako 5 rokov býva v byte nevyhovujúcom najnižšiemu štandardu

pre bývanie, jej investície vložené na rekonštrukciu bytu boli znehodnotené, banka financujúca jej
hypotekárnyúvermôžežiadaťzábezpekuinounehnuteľnosťou,sanáciabytujemožnáibazapodmienky
vloženia vysokých nákladov na odstránenie vád. Poukázala na to, že napadnutým rozsudkom vzniká
právny precedens, na základe ktorého môže predávajúci zamlčať vady bytu, domu a vady domu,
vplývajúce na vady bytu a za takéto vady nenesie zodpovednosť, že môže zamlčať históriu porúch a

vád bytu, existenciu znaleckých posudkov, definujúcich závažné vady nehnuteľnosti, nepredložiť žiadny
doklad o oprave a „v dobrej viere“ predať byt za trhovú hodnotu s tým, že kupujúci má povinnosť dať si
vyhotoviť znalecký posudok a počítať s možnosťou vád u novostavieb a že kupujúci nemusí byť o vyššie
spomínaných skutočnostiach informovaný ani vtedy, ak predávajúci v zmluve o prevode vlastníckych
práv vyhlásil, že mu nie sú známe žiadne vady prevádzaných nehnuteľností.

6. Žalovaná reagovala na vyjadrenie žalobkyne podaním doručeným odvolaciemu súdu dňa 10.10.2015,
v ktorom upozornila na zákonnú koncentráciu konania v zmysle § 154 C.s.p. Tvrdenie žalobkyne, že
žiadny iný byt netrpí takými závažnými nedostatkami, je podľa jej názoru v rozpore s predloženými
dôkazmi. Nesúhlasila s argumentáciou žalobkyne o vzniku mylného názoru a právneho precedensu s

poukazomnato,žesúdprvejinštanciezamietolžalobuzdôvodunedostatkupasívnejvecnejlegitimácie,
pričom k tomuto záveru dospel predovšetkým na základe znaleckého posudku č. 7/2015. Na záver
uviedla, že žalobkyňa neuskutočnením opatrení na riešenie vzniknutého problému v predmetnom byte
s kompetentným správcom bytového domu viac ako 5 rokov porušuje všeobecnú preventívnu povinnosť
predchádzať škodám.

7. Žalobkyňa sa následne vyjadrila podaním doručeným odvolaciemu súdu dňa 16.11.2016, v ktorom
uviedla, že žalovaná zavádza súd nepravdivými tvrdeniami, keď z predložených dôkazov vyplýva, že iba
byt v jej vlastníctve trpí závažnými vadami a že ide o vady bytu, ktoré vznikli ako následok vád bytového
domu. Zároveň zopakovala svoju argumentáciu ohľadom uplynutia záručnej doby pred uzatvorením

kúpnej zmluvy.

8. Odvolací súd preskúmal vec, v ktorej je viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§
379 a § 380 ods. 1 zák. č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „C.s.p.“), bez nariadenia
odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 C.s.p.) keďže sa nejednalo o prípad, v ktorom

by bolo potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie a nariadenie pojednávania si nevyžadoval ani
dôležitý verejný záujem s použitím § 378 ods. 1 v spojení s § 470 C.s.p. a dospel k záveru,
že odvolanie žalobkyne je dôvodné.9. V prejednávanej veci z obsahu súdneho spisu vyplýva, že žalobkyňa ako kupujúca uzatvorila so
žalovanou ako predávajúcou kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol prevod vlastníckeho práva k bytu č.
3 nachádzajúcemu sa v suteréne bytového domu N., súp. č. XXXX na ulici D. I. G., vo vchode č. X,

zapísaného na LV č. XXXX pre kat. územie O. J. I., spoluvlastnícky podiel patriaci k uvedenému bytu na
spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku zastavenému
bytovým domom o veľkosti podielu XXXX/XXXXXX. Súčasťou predmetu prevodu podľa kúpnej zmluvy
bol aj spoluvlastnícky podiel o veľkosti 1/42 na nebytovom priestore - garáži č. J., nachádzajúcej sa
v suteréne bytového domu N. a s ním spojený spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu

a spoločných zariadeniach domu o veľkosti podielu XXXXXX/XXXXXX a spoluvlastnícky podiel na
pozemku zastavanom bytovým domom o veľkosti podielu XXXXXX/XXXXXX. Predmetom prevodu bol
nakoniec aj pozemok parc. č. XXXX/XX o výmere 58 m2 - zastavané plochy a nádvoria,
evidovaný na LV č. XXXX pre kat. územie Devínska Nová Ves. Dohodnutá kúpna cena predstavovala
sumu 163 000 eur, ktorá bola riadne a včas vyplatená. Vlastnícke právo k vyššie uvedenému predmetu
prevodu nadobudla žalobkyňa rozhodnutím Správy katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu V-4002/11

o povolení vkladu vlastníckeho práva v jej prospech zo dňa 21.3.2011. V článku I., bod 8.
kúpnej zmluvy žalovaná ako predávajúca vyhlásila, že jej nie sú známe žiadne vady prevádzaných
nehnuteľností, na ktoré by ju mala ako kupujúceho osobitne upozorniť (a ani pri rokovaniach o uzatváraní
kúpnej zmluvy ústnou formou neoboznámila žalobkyňu s akýmikoľvek vadami prevádzaného
bytu). Žalovaná nadobudla vlastnícke právo k predmetu prevodu na základe kúpnej zmluvy zo dňa

27.11.2007 so spoločnosťou LBG byty s.r.o., so sídlom K. XX, G.. Žalobkyňa si u žalovanej uplatnila
nároky z vád bytu a požiadala ju o poskytnutie primeranej zľavy z kúpnej ceny bytu vo výške 59 500 eur,
ktorá suma bola predmetom podanej žaloby spolu so sumou 40 eur ako paušálnej náhrady nákladov
podľa § 369c ods. 1 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník. V priebehu sporu rozšírila svoj nárok
na sumu 95 192 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 9% ročne zo sumy 59 500 eur od 11.11.2011

do 11.12.2014 a zo sumy 95 192 eur od 12.12.2014 do zaplatenia; súd prvej inštancie uznesením zo
dňa 22.1.2015, č.k. 16C/377/2013-348 pripustil zmenu žaloby v intenciách rozšírenej žaloby. Zároveň
zobrala späť žalobu o zaplatenie 40 eur; o zastavení konania v tejto časti rozhodol súd prvej inštancie
v rozsudku.

10. V súvislosti s podaným opravným prostriedkom žalobkyne považuje odvolací súd za potrebné
ako prvoradé uviesť, že rozsah prieskumu vykonaného v rámci odvolacieho konania je zásadne daný
odvolaním (§379 a § 380 ods. 1 C.s.p.), podľa ktorého je odvolací súd viazaný návrhom odvolateľa, ktorý
zahrňuje v sebe jednak kvalitatívnu ako i kvantitatívnu stránku a sám odvolateľ si
spravidlaurčujerozsah,vakommábyťnapadnutérozhodnutieodvolacímsúdompreskúmanéadôvody,

z ktorých má byť preskúmané. Predmetom odvolacieho prieskumu je (vychádzajúc z obsahu odvolania
podaného žalobkyňou ) výrok súdu prvej inštancie, v ktorom bola žaloba v časti o zaplatenie 95 192 eur
spolu s príslušenstvom zamietnutá. Výrok, v ktorom súd prvej inštancie zastavil konanie v
časti o zaplatenie 40 eur, nebol žiadnymi dôvodmi uvedenými v odvolaní napadnutý.

11. Odvolací súd ďalej konštatuje, že v prejednávanej veci súd prvej inštancie postupoval v konaní
a pri rozhodovaní s použitím ustanovení zákona č. 99/1963 Zb. (Občiansky súdny poriadok) v znení
účinnom do 30.6.2016. O odvolaní žalobkyne rozhodoval odvolací súd po nadobudnutí účinnosti zákona
č. 160/2015 Z.z. (Civilný sporový poriadok).

12. Podľa § 470 ods. 1 C.s.p. ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania začaté predo
dňom nadobudnutia jeho účinnosti.

13. Podľa § 470 ods. 2 C.s.p. právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom nadobudnutia
účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované. Ak sa tento zákon použije na konania začaté predo dňom

nadobudnutia účinnosti tohto zákona, nemožno uplatňovať ustanovenia tohto zákona o predbežnom
prejednaní veci, popretí skutkových tvrdení protistrany a sudcovskej koncentrácii konania, ak by boli v
neprospech strany.

14. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci

kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny
zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo
od zmluvy odstúpiť.15. Podľa § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho
bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak
vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

16. Odvolací súd v prejednávanej veci konštatuje, že záver súdu prvej inštancie o nedostatku pasívnej
vecnej legitimácie žalovanej, nie je správny. Vecná legitimácia vyjadruje stav vyplývajúci z hmotného
práva, ktorý v konečnom dôsledku vedie k úspechu alebo neúspechu v spore. Vyjadruje postavenie
strany sporu v hmotnoprávnom vzťahu. Strana sporu, ktorá je nositeľom hmotného práva alebo

oprávnenia má aktívnu vecnú legitimáciu, strana sporu, ktorá je nositeľom hmotnoprávnej povinnosti,
má pasívnu vecnú legitimáciu. Z hľadiska posúdenia vecnej legitimácie nie je rozhodujúce, či
a na základe čoho sa určitá fyzická alebo právnická osoba len subjektívne cíti byť účastníkom určitého
hmotnoprávneho vzťahu, ale vždy iba to, či účastníkom objektívne je alebo nie je. Nedostatok aktívnej
vecnej legitimácie znamená, že ten, kto o sebe tvrdí, že je nositeľom hmotnoprávneho oprávnenia
(žalobca), nie je nositeľom toho hmotnoprávneho oprávnenia, o ktoré v konaní ide; o

nedostatok pasívnej vecnej legitimácie ide naopak vtedy, ak ten, o kom žalobca tvrdí, že je nositeľom
hmotno-právnej povinnosti (žalovaný), nie je nositeľom hmotnoprávnej povinnosti, o ktorú v konaní ide.

17. Súd prvej inštancie vyvodil nedostatok pasívnej vecnej legitimácie žalovanej na základe záveru o
tom, že vady, ktoré sú predmetom uplatneného nároku na primeranú zľavu z kúpnej ceny, sú vadami

bytového domu (nie bytu), z toho dôvodu žalovaná ako bývalá vlastníčka bytu nemôže byť v spore
pasívne vecne legitimovaná. Poukázal pri tom na rozdiel medzi vadami, ktoré vyšli najavo po prevode
vlastníctva k bytu a vadami, ktoré boli zistené pri kolaudácii, pričom uviedol, že vlastník bytu v bytovom
dome nemôže niesť zodpovednosť za spoločné zariadenia bytového domu.

18. Zodpovednosť za vady je akcesorickým právnym vzťahom, ktorý je podmienený existenciou
základného záväzkového právneho vzťahu, z ktorého vznikajú práva a povinnosti sledované zmluvnými
stranami. Ustanovenie § 597 Občianskeho zákonníka rieši situáciu, ak ide o vadu, ktorá existovala už v
dobe uzavretia kúpnej zmluvy, vada vyjde najavo až dodatočne a predávajúci na túto vadu kupujúceho
výslovneneupozornil.Zodpovednosťpredávajúcehozavadypodľa§597ods.1Občianskehozákonníka

má pritom charakter objektívnej zodpovednosti, ktorej sa predávajúci - pokiaľ na vady existujúce v čase
uzavretia zmluvy kupujúceho neupozornil - nemôže zbaviť, pričom nie je rozhodujúce, či o vadách vedel
alebo nevedel. Z uvedeného vyplýva, že predávajúci sa môže zbaviť zodpovednosti za vady len vtedy,
ak kupujúceho výslovne upozornil na vady veci, v takom prípade toto upozornenie môže vylúčiť právo
kupujúceho na zľavu z kúpnej ceny, eventuálne na odstúpenie od kúpnej zmluvy.

19. Odvolacísúdmázato,žeinterpretáciavádbytuvyslovenáprvoinštančnýmsúdom,nazákladektorej
ide v danom prípade primárne o vady bytového domu, ktoré sa iba prejavili na predmetnom byte, nie je
správna. Uvedeným výkladom by sa totiž úplne odignorovala skutočnosť, že predávaný byt má nejaké
vady, resp. by sa dospelo k záveru, že predmetný byt je vlastne bez vád (keďže vady má iba bytový

dom), čo však nie je udržateľný záver a nemá v danej veci oporu v zistených skutkových okolnostiach.
Aj podľa názoru odvolacieho súdu je potrebné rozlišovať zodpovednosť zhotoviteľa za vady bytového
domu a zodpovednosť predávajúceho za vady predávanej veci. Uvedené rozlišovanie však nie je
prekážkou vyvodenia zodpovednosti predávajúceho za vady predávanej veci. Zodpovednosť za vady
(v súvislosti so zhotovením stavby) nastupuje ako právny následok porušenia povinností zhotoviteľa

vykonať dielo riadne, vyplývajúcich zo zmluvy o dielo, na základe ktorej sa zhotoviteľ (dodávateľ) domu
zaviazal vykonať určité dielo. V prípade, že ide o vady dodávky stavby alebo rekonštrukcie domu, mal
zhotoviteľ stavby zodpovednosť za vady voči pôvodnému vlastníkovi domu a ak by sa práva vyplývajúce
z vád diela neuplatnili v zákonnej lehote, zanikli by. Zákonodarca tak v záujme ochrany práv vlastníkov
bytov a nebytových priestorov, ktorí nadobudli jednotlivé byty a nebytové priestory v dome, upravil v

§ 9 ods. 1 zákona č. 182/1993 Zb. prechod práv a povinností, týkajúcich sa nárokov vyplývajúcich
zo zodpovednosti za vady stavby (a za škodu) voči zhotoviteľovi (dodávateľovi) domu z pôvodného
vlastníka domu na spoločenstvo vlastníkov.

20. Podľa názoru odvolacieho súdu nemožno vyvodiť záver, že zodpovednosť za vady bytového

domu (ktorá svedčí zhotoviteľovi) sa v prípade vád bytu (ako predávanej veci), ktoré nastali v
dôsledku pôvodných vád bytového domu, prenáša na predávajúceho. V prípade zodpovednosti za vady
predávanej veci totiž ide o samostatnú zodpovednosť predávajúceho, ktorá existuje nezávisle od inej
zodpovednostiažalovanásajejnemôžezbaviť(okremprípadu,aknavadyveciupozornila).Vprípadochpredaja bytov od vlastníka domu, dochádza nadobudnutím vlastníckeho práva k bytu v dome k prechodu
práv a povinností z pôvodného vlastníka domu na nového vlastníka bytu. Vlastníctvo bytu je pritom
nerozlučne späté so spoločnými časťami a spoločnými zariadeniami domu. Momentom prvého predaja

bytu v bytovom dome sa dom, ktorý sa spravoval všeobecným vlastníckym režimom podľa Občianskeho
zákonníka, dostáva do odlišnej, osobitnej právnej situácie, keďže sa právne posudzuje v novom,
špeciálnom vlastníckom režime podľa osobitného zákona, a to v režime vlastníctva bytov a nebytových
priestorov. Týmtomomentomsabytovýdomdefactomenínajednotlivébytyaspoločnéčastiaspoločné
zariadenia. V tejto súvislosti je dôležitý záver, že napriek možnému prechodu zodpovednosti za vady

bytového domu voči zhotoviteľovi z vlastníka domu na spoločenstvo alebo na vlastníka bytu v podobe
záruky, nastupuje aj zodpovednosť vlastníka bytu za vady bytu v prípade jeho predaja.

21. V danej veci nie je z obsahu súdneho spisu (okrem iného) zrejmé, o aké uplatnenie práva z vád
veci došlo pred predajom bytu žalobkyni. Odvolací súd konštatuje, že vo vzťahu k záruke, na ktorú sa
odvolávala žalovaná, nie je zrejmé, čo vlastne bolo obsahom práva zo záruky, ktorú mala poskytnúť

spoločnosť LBG byty, s.r.o. žalovanej, ktoré právo malo byť prevedené na žalobkyňu zmluvou o prevode
vlastníckeho práva k bytu. Vzhľadom na vyššie uvedené však nie je podstatné, či si môže spoločenstvo
uplatniť práva zo zodpovednosti za vady bytového domu alebo práva zo zodpovednosti za tieto vady
prešli na jednotlivého vlastníka (prevodom práv zo záruky), pretože to nijakým spôsobom neovplyvňuje
zodpovednosť predávajúceho za vady bytu pri jeho predaji. V posudzovanom prípade je tiež irelevantné,

akým spôsobom môže kupujúci dospieť k odstráneniu vád bytu, teda či bude nutné vykonať opravu
v režime zákona č. 182/1993 Z.z., t.j. za účasti a pri súhlase ostatných vlastníkov bytov. Na základe
uvedeného odvolací súd konštatuje, že vyslovenie nedostatku pasívnej vecnej legitimácie žalovanej z
dôvodu, že nenesie zodpovednosť za vady bytového domu, nie je správne. Vychádzajúc z predmetu
uplatneného nároku, ktorým je zľava z kúpnej ceny predávanej veci sa žalovaná mohla zbaviť svojej

zodpovednosti len tak, že na vady bytu upozornila žalobkyňu. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že
túto svoju povinnosť si nesplnila, pričom je bez právneho významu, či o vytýkanej vade bytu vedela alebo
nie. Podstatnou je skutočnosť, že vada bytu existovala v čase predaja bytu, čo bolo v konaní preukázané
znaleckým dokazovaním. Nezodpovedanou ostáva otázka posúdenia primeranej zľavy z kúpnej ceny,
na preukázanie ktorej navrhla žalobkyňa znalecké dokazovanie. Odvolací súd v tejto súvislosti dáva do

pozornosti, že nárok na zľavu z kúpnej ceny možno uplatniť len pre tie konkrétne vady, ktoré kupujúci
predávajúcemu oznámil v rámci prekluzívnej lehoty (§ 599 Občianskeho zákonníka), pričom dodatočne
už nemožno vytýkané vady rozširovať. Vychádzajúc z uvedeného je možné konštatovať, že námietky
žalobkyne sú dôvodné, čím je zároveň naplnený dôvod pre zrušenie prvoinštančného rozhodnutia v
napadnutej časti podľa § 389 ods. 1 písm. c) C.s.p., nakoľko súd prvej inštancie v dôsledku nesprávneho

právneho posúdenia veci nevykonal navrhované dôkazy, a nie je účelné doplniť dokazovanie odvolacím
súdom.

22. Pokiaľ ide o námietku žalobkyne v súvislosti s navrhovaným vedľajším účastníkom na strane
žalovanej - LBG byty, s.r.o., odvolací súd dáva do pozornosti, že uvedený subjekt podaním doručeným

súdu prvej inštancie dňa 20.12.2013 oznámil (na výzvu súdu), že nesúhlasí s návrhom žalobkyne a
do predmetného konania ako vedľajší účastník na strane žalovanej nevstupuje. Inštitút vedľajšieho
účastníctvabolupravenýv§93O.s.p.účinnomvčasepodanianávrhunavstupvedľajšiehoúčastníkado
konania na strane žalovanej. V tejto súvislosti je potrebné konštatovať, že v zmysle tejto právnej úpravy
nebol možný proti vôli vedľajšieho účastníka jeho neformálny ani formálny vstup do konania, a to bez

ohľadu na ktorej strane v spore mal vystupovať. Uvedené bolo prejavom právneho záujmu vedľajšieho
účastníka na úspešnom výsledku konania v prospech strany na ktorej vystupuje. Postup súdu prvej
inštancie, v rámci ktorého nekonal s navrhnutým vedľajším účastníkom, tak nepredstavoval procesnú
vadu. Odvolací súd na okraj uvádza, že v súčasnosti účinná procesná právna úprava neupravuje inštitút
vedľajšieho účastníctva, ale obsahuje čiastočne odlišnú koncepciu intervencie a osobitných subjektov

v konaní.

23. Na základe uvedeného odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 389 ods. 1 písm. c)
C.s.p. zrušil a podľa § 391 ods. 1 C.s.p. vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie. Úlohou
prvoinštančného súdu bude pri ďalšom prejednaní veci opätovne posúdiť nárok žalobkyne viazaný

právnym názorom odvolacieho súdu, týkajúceho sa charakteru vád bytu a zodpovednosti predávajúcej
za vady, vykonať dokazovanie na ustálenie výšky zľavy z kúpnej ceny, opätovne vo veci rozhodnúť a
odôvodniť rozhodnutie tak, aby zodpovedalo ust. § 220 ods. 2 C.s.p., t.zn. v ňom uviesť stručný a jasný
výklad o tom, o ktoré dôkazy oprel svoje skutkové zistenia a akými úvahami sa riadil pri posúdení žaloby,v ďalšom konaní zároveň posúdi aj námietku premlčania vznesenú žalovanou; v novom rozhodnutí o
veci súd prvej inštancie rozhodne o náhrade trov konania (§ 396 ods.3 C.s.p.).

24. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods.
2 C.s.p.).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon
pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,

lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods.
1 C.s.p.).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).