Rozsudok Judgement was issued on Thursday, December 20, 2017

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 16C/377/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1413219536
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 12. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Lucia Tóth

ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2017:1413219536.21

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava IV v Bratislave v konaní pred sudkyňou JUDr. Luciou Tóth v právnej veci

žalobkyne: Ing. L. H., nar. XX.XX.XXXX, D. 6, G. zastúpená G&G IURISCONSULTI s.r.o., Šoltésovej 32,
Bratislava, IČO 35 941 413, proti žalovanej: Mgr. M. Q., nar. XX.XX.XXXX, T. XX, Bratislava zastúpená
JUDr. Tatianou Madajovou, advokátkou so sídlom Heydukova 16, Bratislava, za účasti vedľajšieho
účastníka na strane žalovanej: Y. Q., nar. XX.XX.XXXX, H. dolina XXX, K., o zaplatenie 95.192,- eur s
príslušenstvom a 40,- eur takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaná je p o v i n n á zaplatiť žalobkyni 59.500,- eur spolu s úrokom z omeškania 9 % ročne zo sumy
59.500,- eur od 11.11.2011 do zaplatenia, a to v lehote do 4 mesiacov od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Súd v prevyšujúcej časti žalobu z a m i e t a.

II. Súd p r i z n á v a žalobkyni voči žalovanej nárok na náhradu trov konania v rozsahu 25 %.

IV. Súd p r i z n á v a štátu nárok na náhradu trov konania voči žalobkyni v rozsahu 37,49 % a voči
žalovanej v rozsahu 62,51 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa žalobou doručenou súdu dňa 14.10.2013 domáhala od žalovanej zaplatenia 59.500,-

eur titulom zľavy z dojednanej kúpnej ceny bytu, 40,- eur ako paušálnej náhrady nákladov podľa §
369c ods. 1 Obchodného zákonníka a náhrady trov konania. Žalobu odôvodnila tým, že uzatvorila
so žalovanou kúpnu zmluvu, na základe ktorej jej žalovaná previedla svoje výlučné vlastnícke právo
k bytu č. 3 nachádzajúcemu sa v suteréne bytového domu N., súp. č. XXXX na D. ulici v Bratislave,
vo vchode č. 6, zapísaného na LV č. XXXX pre kat. územie B.a B.á I.. Súčasne na základe kúpnej
zmluvy žalovaná odplatne na ňu previedla svoj spoluvlastnícky podiel patriaci k uvedenému bytu na
spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku zastavanému

bytovým domom o veľkosti podielu 9196/509311. Súčasťou predmetu prevodu podľa kúpnej zmluvy
bol aj spoluvlastnícky podiel o veľkosti 1/42 na nebytovom priestore - garáži č. NP1 nachádzajúcom
sa v suteréne bytového domu XXXX/XXXXXX. a s ním spojený spoluvlastnícky podiel na spoločných
častiach domu a spoločných zariadeniach domu o veľkosti podielu 126919/509311 a spoluvlastnícky
podiel na pozemku zastavanom bytovým domom o veľkosti podielu 126919/509311. Súčasťou predmetu
prevodu podľa kúpnej zmluvy bol aj pozemok parc. č. XXXX/XX o výmere 58 m2 - zastavané plochy a
nádvoria, evidovaný na LV č. XXXX pre kat. územie B.a B.á I.. Žalovaná nadobudla vlastnícke právo k

predmetu prevodu na základe kúpnej zmluvy zo dňa 27.11.2007 so spoločnosťou X.K.s.r.o., so sídlom
XX.XX.XXXX, Bratislava. Strany sporu dojednali kúpnu cenu vyššie uvedených nehnuteľností vo výške
163.000,- eur, ktorá bola riadne a včas vyplatená. Vlastnícke právo k predmetu prevodu nadobudlažalobkyňa rozhodnutím Správy katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu V-4002/11 o povolení vkladu
vlastníckeho práva v jej prospech zo dňa 21.03.2011.

2. Žalobkyňa zdôraznila, že v článku I., bod 8. kúpnej zmluvy žalovaná ako predávajúci vyhlásila, že jej
nie sú známe žiadne vady prevádzaných nehnuteľností, na ktoré by ju mala ako kupujúceho osobitne
upozorniť; pri rokovaniach o uzatváraní kúpnej zmluvy ju žalovaná ani ústnou formou neoboznámila s
akýmikoľvek vadami prevádzaného bytu. V priebehu mesiaca júl 2011 žalobkyni zástupca správcovskej
spoločnosti F..a, spol. s r.o., Bratislava, Ing. K. K. oznámil, že v roku 2009 vlastníci bytového domu

XXXX/XXXXXX. zadali Doc. Ing. F.e B.ej, znalkyni z odboru Stavebníctvo, v odvetviach Pozemné stavby,
Statika stavieb, Poruchy stavieb, Odhad hodnoty nehnuteľností vypracovanie znaleckého posudku
zameraného na zistenie porúch v bytovom dome XXXX/XXXXXX.. Zo znaleckého posudku Doc. Ing. F.y
B.ej č. 34/2009 zo dňa 11.11.2009 vyplynulo, že v bytovom dome bolo od roku 2007 značné množstvo
vád, konkrétne pri byte č. 3, ktorého bola žalovaná od januára 2008 vlastníkom (v znaleckom posudku sa
byt č. 3 označuje ešte ako nebytový priestor č. 2), išlo o vady, ktoré sú popísané na strane 3 znaleckého

posudku, a to najmä: zavlhnutie obvodových aj vnútorných nosných stien a priečok do výšky 150 až 300
mm, zavlhnutie vrstiev podláh od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien, zavlhnutie stropu v kúpeľni
(pod terasou), opraskávanie omietok od vlhkosti, dodatočne vyspravované hydroizolácie (opravované
realizátorom stavby v júni 2007) sa oddeľujú od vonkajších obvodových stien (akoby boli k stene len
priložené),zavlhnutiedlažbypredvstupomdobytu. Znalecprivypracovaníznaleckéhoposudkuvykonal

ohliadku v byte č. 3 a zistil, že v roku 2009 sa v ňom vyskytli najmä tieto vady: vlhnutie muriva v
kúpeľni pod terasou bytu na vyššom podlaží, vlhnutie muriva v okolí okien, v rohoch miestností, pri
podlahe, zaplavovanie bytu, vysoká vlhkosť v byte sprevádzaná sústavným vznikom plesní. Zároveň
znalec v posudku skonštatoval, že byt sa stal neobývateľným z dôvodu ohrozenia zdravia majiteľov
bytu a majitelia bytu sa museli vysťahovať. Z posudku vyplynuli príčiny porúch v bytovom dome

ako: nezrealizovaná izolácia proti tlakovej vode, nesprávne zrealizovaná izolácia terás, nesprávne
zrealizovaná izolácia vonkajšieho schodišťa nad pivnicami, nesprávne zrealizovaná izolácia pavlače,
nesprávne zrealizovaná izolácia prestupov potrubí, dilatačných špár v obvodovom múre, nesprávne
zrealizovaný oporný múr (bez odvodnenia), zlé konštrukčné detaily, nedodržanie technologických
predpisov a procesov a normou stanovených rozmerov konštrukcií. Spoločným menovateľom porúch

je zlá technológia hydroizolácie alebo jej absencia, ktoré znamenajú vlhnutie, zaplavovanie priestorov,
vznik plesní, ohrozovanie zdravia obyvateľov a veľké materiálne škody. V závere posudku znalec
doslovne uvádza: „Vyššie uvedené typy porúch, ako dokazuje stavebná prax a odborné skúsenosti,
sú neopraviteľné alebo len veľmi ťažko opraviteľné v našich podmienkach, najmä v takom rozsahu a
v takom rozsiahlom objekte ako je bytový dom „XXXX/XXXXXX.". Povinnosťou realizátora bytového

domu je uhradiť všetky škody spôsobené vlastníkom bytov a náklady na rekonštrukčné práce na
odstránenie porúch firmám, ktoré sú schopné tieto poruchy odstrániť, pretože realizátor už dokázal svoju
neodbornosť pri doterajších opravách na bytovom dome.

3. Žalobkyňa zdôraznila, že v čase zadania vypracovania znaleckého posudku bola vlastníkom bytu

č. 3 žalovaná a uvedený byt spolu s členmi svojej rodiny obývala, znalec u nej vykonal ohliadku, o
všetkých vadách vyskytujúcich sa v byte a v bytovom dome vedela. V dôsledku vád sa byt dokonca stal
neobývateľným a žalovaná ho z tohto dôvodu dočasne opustila, čo sa uvádza aj v znaleckom posudku.
Žalovanej museli byť dobre známe aj vyššie citované závery znaleckého posudku č. 34/2009, najmä
skutočnosť, že v byte sa vyskytli rozsiahle poruchy, ktoré sa budú postupom času stále viac prehlbovať.

Žalovaná žalobkyňu o existencii týchto vád pred uzatvorením kúpnej zmluvy na byt neinformovala a pri
predaji bytu tieto vady zámerne zatajila.

4. V čase od 08.08.2011 v byte spozorovala žalobkyňa zavlhnutie steny v pravom rohu obývacej
izby (na stene susediacej s garážou). Za účelom odborného zhodnotenia povahy a rozsahu vád

zadala vypracovanie stanoviska znalcovi v odboroch Pozemné stavby, Stavebníctvo, Odhad hodnoty
nehnuteľností, Odhad hodnoty stavebných prác Ing. S.ovi N.i, ktorý dňa 18.08.2011 vykonal v byte
ohliadku, uskutočnil aj meranie vlhkosti muriva, pričom nameral hodnotu 100% vlhkosti materiálu. V
stanovisku zo dňa 23.08.2011 znalec uviedol: „Znalec po vykonaní obhliadky konštatuje, že poruchy
zistené v znaleckom posudku číslo 34/2009 v roku 2007 v nebytovom priestore č. 2 v bode 2.1 a 2.2

pretrvávajú až do teraz. Vada nefunkčnej izolácie spodnej stavby nebola do dnes odstránená."
Písomným oznámením zo dňa 10.10.2011 si u žalovanej uplatnila nároky z vyššie popísaných vád
bytu, totožných s vadami zistenými ešte v znaleckom posudku č. 34/2009 a vyzvala ju na poskytnutie
primeranej zľavy z kúpnej ceny bytu vo výške 59.500,- eur. Žalovaná na jej podanie reagovala písomnedňa 21.10.2011, v ktorom nespochybnila, že na byte sa už v minulosti vyskytli vady, keď uviedla:
„všetky vady boli odstránené na základe úspešne uplatnenej reklamácie v období od 27.- 28.09.2010
K. staviteľstvom Žilina, a.s., ako zhotoviteľom spoločnosti X. byty, s.r.o., s ktorou uzavrela zmluvu o

prevode vlastníctva bytu. Išlo o rovnakú vadu, a to vlhnutie steny v rozsahu 1 dm2 vlhkého fľaku
vo výške cca 30 cm nad podlahou v obývacej izbe bytu, ktorá susedí s garážou. Oprava bola K.
staviteľstvom realizovaná v záručnej dobe, a to vykonaním jadrového vrtu, ktorým sa preukázalo,
že stena je zaizolovaná vodorovnou aj zvislou izoláciou a dutina je dostatočne zainjektovaná PUR
penou. Výmena vlhkého muriva sa uskutočnila v dňoch 27.-28.09.2010 a murivo sa omietlo sanačnou

omietkou."

5. Žalobkyňa namietala, že vady bytu by boli odstránené ešte v dňoch 27.-28.09.2010 na základe
uplatnenej reklamácie. O údajne vykonanej oprave jej žalovaná nepredložila žiadny dôkaz. Za účelom
preukázania skutočnosti, že vady bytu odstránené neboli, predložila súdu stanovisko znalca Ing. S.a Xa,
ktorý na jej podnet v byte č. 3 vykonal celkovo tri ohliadky v dňoch 18.08.2011, 29.09.2011 aj 31.07.2013,

pričom skonštatoval, že oprava jadrovým vrtom nemohla byť vykonaná. Podľa názoru odborníka jadrový
vrt bol použitý výlučne ako sonda za účelom zistenia, či je alebo nie je v bytovom dome hydroizolácia.
Bolo zistené, že hydroizolácia v bytovom dome je, ale nebola overená jej funkčnosť. Izolácia samotná
opravovaná nebola a o jej oprave neexistuje žiadny dôkaz. Na podklade miestneho zisťovania,
vykonaného naposledy dňa 31.07.2013, znalec vo svojom stanovisku zo dňa 01.08.2013 skonštatoval:

„Závada prestupujúcej vlhkosti zistená pri 1., 2 a 3.ohliadke pretrváva v nezmenenej podobe. Z
predloženej fotodokumentácie je zrejmé, že vlhkosť z konštrukcie steny nikdy nebola samovoľne
odstránená. Znalec konštatuje, že nikdy nebol odstránený zdroj vlhkosti v konštrukcii steny. Stena je
atakovaná vlhkostným zaťažením počas celého sledovaného obdobia nerovnomerne. Množstvo vlhkosti
v stene záviselo od poveternostných vplyvov. Znalec zotrváva na pôvodnom stanovisku." Znalec po

vykonaní ohliadky v uvedených dňoch konštatoval, že poruchy zistené v znaleckom posudku č. 34/2009
v roku 2007 v nebytovom priestore č. 2 v bode 2.1 a 2.2 pretrvávajú až do dňa 31.07.2013. Vada
nefunkčnej izolácie spodnej stavby nebola dodnes odstránená. Znalec konštatuje, že vady hydroizolácie
zistené v roku 2007 a 2009 neboli nikdy odstránené a museli sa prejavovať aj v predchádzajúcom
období. Vady zistené v roku 2009, hlavne bod 2.2, sa prejavujú počas sledovaného obdobia v plnom

rozsahu. Podľa odborného názoru znalca sa porucha v hydroizolácii odstrániť nedá. Hydroizolácia je
umiestnená v spodnej časti stavby a nie je k nej prístup. Opravu následkov zistenej poruchy je možné
vykonať použitím niektorého zo sanačných injektážných systémov, ktorý navrhne špecializovaná firma.
Zo staviska znalca je jednoznačné, že vady bytu, ktoré sa objavili ešte v roku 2007 nikdy odstránené
neboli a pretrvávajú doposiaľ. Tieto vady na byte existovali v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy so

žalovanou. Zo stanoviska znalca je jednoznačné aj to, že vady bytu majú charakter neodstrániteľnej
vady. Príčiny vady, t. j. poruchy v hydroizolácii nie je možné odstrániť, je možné opraviť len následky
vady, čo však nezabráni opakovanému výskytu zavlhnutia. O charaktere vady ako neodstrániteľnej vady
svedčí aj to, že spoločnosť XXX.XXX,-, a.s. vykonala pokus o opravu vady v septembri 2010, ale vadu
sa odstrániť nepodarilo. V skutočnosti bolo iba na istý čas prekryté zavlhnutie materiálu.

6. Ak by mala žalobkyňa o existencii vád bytu nejakú vedomosť, nikdy by nebola uzatvorila kúpnu
zmluvu na byt s rozsiahlym zavlhnutím a poruchou hydroizolácie v celom bytovom dome za kúpnu cenu
163.000,- eur. Tým, že ju ako kupujúcu žalovaná ako predávajúca pri predaji na vady prevádzaného bytu
neupozornila, porušila ustanovenie čl. I., bod. 8 zmluvy a tiež § 596 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Žalovaná preukázateľne o vadách predávaného bytu pred uzatvorením kúpnej zmluvy vedela, musela
mať pred predajom bytu aj vedomosť o záveroch znaleckého posudku č. 34/2009, teda vedela že
vady bytu sú neodstrániteľné. Žalovaná vo svojom vyjadrení zo dňa 21.10.2011 o. i. uviedla aj to, že
v zmysle článku VI., bod 4. kúpnej zmluvy záručná doba k bytu stále plynie a mala by si nárok na
odstránenie vady uplatniť u spoločnosti XXX.XXX,-, a.s. V článku VI., bod 4. kúpnej zmluvy žalovaná

ako predávajúci postúpila všetky svoje práva zo záruky poskytnutej na byt jeho zhotoviteľom a prvým
majiteľom spoločnosťou X.K.s.r.o. na ňu ako kupujúceho, záruka na stavenú časť bytového domu bola
poskytnutá v trvaní 36 mesiacov odo dňa prevzatia bytu, žalovaná byt prevzala na základe kúpnej
zmluvy zo dňa 27.01.2009 a jeho vlastníkom bola od januára 2008. Žalovaná sa ju vo svojich písomných
vyjadreniach snažila presvedčiť o tom, že nenesie zodpovednosť za vady bytu, pokiaľ trvá záručná

doba zo strany zhotoviteľa bytu, tento výklad ustanovenia § 502 ods. 2 Obč. zák. je absurdný. Záručná
doba poskytnutá zhotoviteľom, spoločnosťou X.K.s.r.o. na stavebnú časť bytového domu mala uplynúť
najneskôr k 31.01.2011, žalobkyňa sa stala vlastníkom bytu až dňa 21.03.2011, t. j. po uplynutí tejto
záručnej doby. Ak by pripustila hypotetickú možnosť, že ako kupujúci si mohla uplatniť nároky z vád uspoločnosti X.K.s.r.o., potom od uvedenej spoločnosti mohla požadovať jedine odstránenie vád, nárok
na zľavu z kúpnej ceny by si nemohla uplatniť, čo by ju značne znevýhodnilo a viedlo k ukráteniu
jej práv a nárokov z vád. Zdôraznila, že záverom znaleckého posudku č. 34/2009 bolo, že vady sú

neodstrániteľné,pretoaninemohlapožadovaťodzhotoviteľaodstránenievád.Žalovanáakopredávajúci
sa svojej zodpovednosti za vady bytu, ktoré existovali v čase jeho predaja, nemôže jednostranne zbaviť
a ani ju obmedziť časovo alebo inak iba svojím vyhlásením, že byt je v záruke zhotoviteľa. Žalovaná
zodpovedá za všetky vyššie popísané vady bytu, nakoľko žalobkyňa tieto vady vytkla žalovanej ako
predávajúcemu včas, t. j. najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia bytu. Ako kupujúci si v zmysle §

597 ods. 1 Obč. zák. voči žalovanej ako predávajúcej v zákonnej lehote do 24 mesiacov od prevzatia
bytu (čo bolo 21.03.2011) listom zo dňa 10.10.2011 uplatnila nárok na zľavu z dojednanej kúpnej ceny
bytu zodpovedajúcej povahe a rozsahu vád vo výške 59.500,- eur. Vzhľadom k skutočnosti, že vady
bytu sú podľa odborných vyjadrení znalca Ing. Xa a aj znalkyne Doc. Ing. F.y B.ej neodstrániteľné, v
prípade ak by sa rozhodla byt predať, musela by kupujúceho informovať o vadách bytu a nie je dôvodné
očakávať, že by vzhľadom k neodstrániteľnému charakteru vád bolo možné byt odpredať za pôvodnú

kúpnu cenu, t. j. vo výške 163.000,- eur. Vady bytu výrazným spôsobom znížili trhovú hodnotu bytu.
Všetky vyššie popísané vady bytu sú natoľko rozsiahle, že činia byt prakticky nepredajným a vážnym
spôsobom ohrozujú zdravie obyvateľov bytu a vzhľadom k uvedenému je ňou požadovaná zľava z
kúpnej ceny primeraná.

7. Žalovaná vo vyjadrení k žalobe uviedla, že znalecký posudok č. 34/2009 je neaktuálny, takmer spred
štyroch rokov. Stav v ňom opisovaný nezodpovedá aktuálnemu stavu. Podľa jej názoru boli všetky vady
odstránené na základe úspešne uplatnenej reklamácie v období od 27.- 28.09.2010 K. staviteľstvom L.,
zastúpeným Ing. F.om XX.-om, predsedom predstavenstva ako zhotoviteľom spoločnosti X. byty, s.r.o.,
s ktorou uzavrela zmluvu o prevode vlastníctva bytu. Nie je pravdou, že nikdy nepreukázala, že vady

bytu boli odstránené, nakoľko listom zo dňa 21.10.2011 podrobne informovala žalobkyňu o priebehu
opráv uskutočnených K. staviteľstvom. Uvedomuje si, že zodpovednosť za vady má povahu objektívnej
zodpovednosti, ale aj naďalej trvá na skutočnosti, že zavlhnutie stien, príp. iné vady sa od opravy bytu
K. staviteľstvom v roku 2010 prestali objavovať. Odmietla tvrdenie, že ňou špecifikované vady vedome a
zámernezatajila,bolapresvedčená,žeprevádzanýbytnemalžiadnevady,oktorýchbyakopredávajúca

vedela, resp. nemohla na ne upozorniť, keďže o nich v dobrej viere ani nemala vedomosť. Rovnako
v zmysle čl. VI., bod 4. zmluvy postúpila všetky práva zo záruky tak, ako sú uvedené v čl. X., bod
5. zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu zo dňa 27.11.2007 uzatvorenej medzi spoločnosťou
X. Byty, s.r.o. ako predávajúcim a ňou ako kupujúcim a žalobkyni listom zo dňa 21.10.2011 poskytla
všetky relevantné kontaktné údaje na Pozemné staviteľstvo za účelom uplatnenia reklamácie voči nim.

Z uvedeného vyplýva, že ak by oprava bytu bola aj vadná, nie je podľa jej názoru za vadnú opravu
zodpovedná a žalobkyňa sa mala so svojimi nárokmi vyplývajúcimi z vadnej opravy obrátiť na Pozemné
staviteľstvo v príslušnej záručnej dobe. Nesúhlasila, že záručná doba uplynula a opätovne poukázala
na § 654 ods. 1 Obč. zák. a plynutie záručnej lehoty v zmysle tohto ustanovenia.

8. K uplatnenej zľave žalovaná uviedla, že na základe § 597 ods. 1 Obč. zák. je táto zľava neprimeraná.
Primeraná zľava z bytu v súvislosti s vadou bytu je dôvodná len do výšky nákladov vynaložených na
odstránenie tejto vady. Nakoľko vada bytu a jej odstránenie bolo povinné Pozemné staviteľstvo v zmysle
vyššie uvedeného odstrániť v záručnej dobe bezodplatne, v prípadne uplatnenia nárokov by žalobkyni
nevznikli žiadne náklady vynaložené na odstránenie tejto vady. Takisto pri uzatváraní kúpnej zmluvy bola

žalobkyni poskytnutá nižšia kúpna cena bytu o 6.000,- eur ako bola pôvodná ponuka a v liste zo dňa
21.10.2011žalobkyninavrhla,abysisumuvovýške4.000,-eur,ktorámalapredstavovaťdoplatokkúpnej
ceny podľa kúpnej zmluvy, ponechala na úhradu prípadných nevyhnutných nákladov, ktoré vzniknú v
súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vadu (vyhotovenie znaleckého posudku, poštovné a
podobne). Kúpna cena bytu znížená o 10.000,- eur, čo predstavuje cca 6% ceny bytu, je primeranou

zľavou, a preto žiadala žalobu v celom rozsahu zamietnuť.

9. Právna zástupkyňa žalovanej v písomnom vyjadrení k žalobe uviedla, že nie je sporné, že medzi
stranami sporu došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy na predmetný byt. Sporná zostáva skutočnosť, či v
danom prípade ide o vady bytu alebo o vady bytového domu XXXX/XXXXXX. a či požadovaná zľava

je primeraná. Namietla nedostatok pasívnej vecnej legitimácie. Aj napriek faktu, že Ing. S. X nie je
znalcom z odboru Poruchy stavieb, zdôraznila, že vady spomenuté oboma znalcami sú kolaudačné
vady bytového domu XXXX/XXXXXX., ktoré nikdy neboli odstránené. Problémy spomínané oboma
znalcami a to závada prestupujúcej vlhkosti ... vlhkosť z rekonštrukcie ... poruchy zistené v znaleckomposudku č. 34/2009 v roku 2007 ... vada nefunkčnej izolácie spodnej stavby... vady hydroizolácie zistené
v roku 2007 a 2009.... sú vadami, ktoré vznikli od výstavby bytového domu, t. j. ešte pred predajom
predmetného bytu. Nedostatky spomínané žalobkyňou, t. j. zavlhnutie steny v pravom rohu obývacej

izby a zavlhnutie podláh od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien, nemožno hodnotiť ako vady bytu,
ale sú následkom z vád, ktorý v danom byte vznikol z vád bytového domu. S poukazom na ustálenú
judikatúru (R 38/1978), podľa ktorej práva zo zodpovednosti za vady nemôže uplatňovať, na koho bola
vec ďalej zmluvne prevedená tým, kto ju kúpil, tomu zostáva právo voči pôvodnému predávajúcemu
zachované,možnokonštatovať,ževdanomprípadeniejeaplikácia§597ods.1Obč.zák.možná.Máza

to, že prenášať zodpovednosť za vady, za ktoré nesie zodpovednosť zhotoviteľ diela (bytového domu),
na prevodcu bytu v tomto bytovom dome, v danom prípade na žalovanú, nie je prípustné. Pri takomto
výkladeustanoveníObčianskehozákonníkabydošlokzbaveniusazodpovednostizavadyzhotoviteľom
bytového domu, a teda aj k preneseniu tej istej zodpovednosti na žalovanú. Žalobkyňa nadobudla byt do
výlučného vlastníctva kúpnou zmluvou zo dňa 18.02.2011, pričom v článku I., bod. 7. vyhlásila, že jej je
stav bytu známy z osobnej obhliadky a byt kupuje v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy.

Záleží na vôli nadobúdateľa bytu, či si dá preveriť technický stav bytu alebo mu bude stačiť obyčajná
prehliadka bytu, pričom sa môže s prevodcom bytu dohodnúť na vypracovaní znaleckého posudku,
účelom ktorého bude zistenie technického stavu bytu. Túto možnosť žalobkyňa pri kúpe bytu nevyužila
aj napriek skutočnosti, že žalovaná vypracovanie znaleckého posudku navrhla. V zmysle § 5 ods. 6 zák.
č. 182/1993 Z. z. v spojení s § 8a ods. 7 tohto zákona s prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu

alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru
v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Týmto dochádza k tzv. singulárnej
sukcesii všetkých práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o výkone správy z doterajšieho (t. j. zo
žalovanej) na nového vlastníka bytu (t. j. na žalobkyňu). V zmysle čl. III., bod 2. zmluvy spoločnými
časťami domu sa na účely tejto zmluvy rozumejú časti domu, nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť

a sú určené pre spoločné užívanie a to: základy domu, strecha, chodby, ... pavlače, ... Podľa ustanovení
Zákona o vlastníctve bytov sú vlastníci bytov oprávnení a predovšetkým povinní rozhodovať o opravách
spoločnýchčastíazariadeníbytovéhodomunaspoločnýchschôdzachvlastníkovbytovprostredníctvom
spoločenstva vlastníkov alebo správcu na základe zmluvy o výkone správy. Je teda v záujme všetkých
vlastníkov bytového domu, aby príslušnou väčšinou hlasov rozhodli o oprave spoločných častí bytového

domu, t. j. o oprave poruchy hydroizolácie. V prípade, ak by vlastníci jednotlivých bytov odmietli udeliť
súhlas na opravu hydroizolácie, prehlasovaný vlastník bytu (v tomto prípade žalobkyňa) je oprávnený
obrátiť sa v zákonom stavenej lehote s príslušnou žalobou na súd, pričom nie je vylúčená ani prípadná
zodpovednosťzaškoduspôsobenátomutovlastníkovi(t.j.žalobkyni).Návrhomsivšakžalobkyňatakýto
nárok neuplatnila. Žalobkyňa uzavretím zmluvy so žalovanou vstúpila do všetkých práv a povinností

vyplývajúcich zo zmluvy o výkone správy bytu, z čoho vyplýva, že mala možnosť oboznámiť sa so
stavom spoločných častí bytového domu a spoločných zariadení bytového domu zo správy o činnosti
spoločenstva za rok predchádzajúci kúpe bytu, ktorej súčasťou musí byť aj informácia o nevyhnutných
opravách vykonaných v minulom roku, plán opráv spoločných častí bytového domu a zariadení bytového
domu na nasledujúce obdobie a ostatné informácie. Aj napriek vyššie uvedenému namietla, že z

miestneho zisťovania znalca Ing. S.a Xa nevyplýva stanovenie primeranej zľavy z dojednanej ceny
zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady uplatňovanej žalobcom z titulu § 597 Obč. zák. ale iba určenie
vád v bytovom dome. Preto tieto dôkazy nie sú z hľadiska stanovenia primeranej zľavy relevantné a
zľavu nepovažuje za primeranú. Podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 20.01.2011 sa strany
sporu dohodli pôvodne na kúpnej cene bytu vo výške 173.000,- eur, následne dňa 18.02.2011 uzavierali

tzv. ostrú kúpnu zmluvu, kde žalovaná poskytla po vzájomnej dohode žalobkyni zľavu vo výške 10.000,-
eur, ktorá je primeraná.

10.Žalobkyňanapojednávaníkonanomdňa23.04.2014,pojehozačatí,vzalažalobuvčastiozaplatenie
sumy 40,- eur späť z dôvodu, že už nežiada o zaplatenie paušálnej náhrady v zmysle Obchodného

zákonníka.

11. Žalovaná a vedľajší účastník s čiastočným späťvzatím žaloby súhlasili.

12. Uznesením č. k. 16C/377/2013 - 348 zo dňa 22.01.2015, právoplatným dňa 04.02.2015, súd pripustil

zmenu žaloby spočívajúcu v jej rozšírení, tak že žalobkyňa sa domáha uloženia povinnosti žalovanej
zaplatiť sumu 95.192,- eur s 9 % úrokom z omeškania ročne zo sumy 59.500,- eur od 11.11.2011 do
11.12.2014 a zo sumy 95.192,- eur od 12.12.2014 až do zaplatenia.13. Tunajší súd skorším rozsudkom č. k 16C/377/2013 - 476 zo dňa 05.08.2015, o podanej
žalobe rozhodol tak, že konanie o zaplatenie 40,- eur zastavil, žalobu o zaplatenie 95.192,- eur s 9%
úrokom z omeškania ročne zo sumy 59.500,- eur od 11.11.2011 do 11.12.2014 a zo sumy 95.192,-

eur od 12.12.2014 až do zaplatenia, zamietol a rozhodnutie o náhrade trov konania si vyhradil po
právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej, keď dospel k záveru o nedostatku pasívnej vecnej legitimácie
nastranežalovanej.Všetkyvadysúprimárnevadamibytovéhodomu,keďžesajednáovadyspoločných
častí bytového domu ako sú základové konštrukcie, strecha a obvodový plášť domu a následky týchto
vád sa následne prejavujú na poškodení a znehodnotení predmetného bytu. V danom prípade nie je

možná aplikácia § 597 ods. 1 Obč. zák., keď nie je možné prenášať zodpovednosť za vady, za ktoré
nesie zodpovednosť zhotoviteľ diela na prevodcu bytu, teda na žalovanú. Vady, ktoré sú predmetnom
uplatneného nároku na primeranú zľavu z kúpnej ceny sú vadami bytového domu a nie vadami bytu,
a teda žalovaná ako bývalá vlastníčka bytu, nie je v konaní pasívne legitimovaná. Pri kúpe bytu do
vlastníctva sa zodpovednosť za vady kúpeného bytu posudzuje podľa ust. § 596 až § 600 Obč. zák.
a treba rozlišovať vady, ktoré vyšli najavo po prevode vlastníctva k bytu od vád, ktoré boli zistené pri

kolaudácii(aktoréjevočiinvestorovipovinnáodstrániťstavebnáorganizácia,R33/1985).Vlastníkbytuv
bytovom dome nemôže niesť zodpovednosť za spoločné zariadenia bytového domu. Zákon č. 182/1993
Z. z. presne stanovuje za akých podmienok je možné odstraňovať vady, ktoré vzniknú na spoločných
častiach a zariadeniach bytového domu, a preto tvrdenie žalobkyne, že žalovaná zodpovedá aj za tieto
vady, súd vyhodnotil ako účelové. Záleží na každom kupujúcom, či si preverí pred nadobudnutím bytu do

vlastníctva, v akom technickom stave je kupovaný byt, a to buď dopytom na správcu alebo vypracovaním
znaleckého posudku, aj keď to nie je zvykom. Podľa názoru súdu v súčasnej situácii, keď dochádza
pri novostavbách k častým závadam, ako napr. zatekanie, netesnenie okien a pod., by bolo namieste
kupujúceho, si overiť technický stav bytu ešte pred jeho kúpou. V danom prípade, keď žalobkyňa byt
kupovala, išlo o štvorročný bytový dom a napr. dopytom u susedov alebo správcu si mohla overiť jeho

technický stav, čo ale neurobila. Nie je preto možné, zodpovednosť za vady, ktoré vznikli v predmetnom
byte ako následok vád bytového domu, prenášať na žalovanú.

14. Na odvolanie žalobkyne Krajský súd v Bratislave uznesením č. k. 16C/377/2013 - 545 zo dňa
31.01.2017 skorší rozsudok tunajšieho súdu zrušil (vo výrokoch o zamietnutí žaloby a náhrade trov

konania, nakoľko výrok o zastavení konania v časti o zaplatenie 40,- eur nebol odvolaním dotknutý),
a vec mu vrátil na ďalšie konanie, keď dospel k záveru, že úsudok súdu prvej inštancie o nedostatku
pasívnej vecnej legitimácie žalovanej, nie je správny. Krajský súd zdôraznil, že zodpovednosť za vady je
akcesorickým právnym vzťahom, ktorý je podmienený existenciou základného záväzkového právneho
vzťahu, z ktorého vznikajú práva a povinnosti sledované zmluvnými stranami. Ustanovenie § 597

Občianskeho zákonníka rieši situáciu, ak ide o vadu, ktorá existovala už v dobe uzavretia kúpnej
zmluvy, vada vyjde najavo až dodatočne a predávajúci na túto vadu kupujúceho výslovne neupozornil.
Zodpovednosť predávajúceho za vady podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka má pritom charakter
objektívnej zodpovednosti, ktorej sa predávajúci - pokiaľ na vady existujúce v čase uzavretia zmluvy
kupujúceho neupozornil - nemôže zbaviť, pričom nie je rozhodujúce, či o vadách vedel alebo nevedel.

Predávajúci sa môže zbaviť zodpovednosti za vady len vtedy, ak kupujúceho výslovne upozornil na
vady veci; v takom prípade toto upozornenie môže vylúčiť právo kupujúceho na zľavu z kúpnej ceny,
eventuálne na odstúpenie od kúpnej zmluvy. Interpretácia vád bytu vyslovená prvoinštančným súdom,
na základe ktorej ide v danom prípade primárne o vady bytového domu, ktoré sa iba prejavili na
predmetnom byte, nie je správna. Uvedeným výkladom by sa totiž úplne odignorovala skutočnosť,

že predávaný byt má nejaké vady, resp. by sa dospelo k záveru, že predmetný byt je vlastne bez
vád (keďže vady má iba bytový dom), čo však nie je udržateľný záver a nemá v danej veci oporu v
zistenýchskutkovýchokolnostiach.Podľanázoruodvolaciehosúdujepotrebnérozlišovaťzodpovednosť
zhotoviteľa za vady bytového domu a zodpovednosť predávajúceho za vady predávanej veci. Uvedené
rozlišovanie však nie je prekážkou vyvodenia zodpovednosti predávajúceho za vady predávanej veci.

Zodpovednosť za vady (v súvislosti so zhotovením stavby) nastupuje ako právny následok porušenia
povinností zhotoviteľa vykonať dielo riadne, vyplývajúcich zo zmluvy o dielo, na základe ktorej sa
zhotoviteľ (dodávateľ) domu zaviazal vykonať určité dielo. V prípade, že ide o vady dodávky stavby alebo
rekonštrukcie domu, mal zhotoviteľ stavby zodpovednosť za vady voči pôvodnému vlastníkovi domu
a ak by sa práva vyplývajúce z vád diela neuplatnili v zákonnej lehote, zanikli by. Zákonodarca tak v

záujme ochrany práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí nadobudli jednotlivéK.a nebytové
priestory v dome, upravil v § 9 ods. 1 zákona č. 182/1993 Zb. prechod práv a povinností, týkajúcich sa
nárokov vyplývajúcich zo zodpovednosti za vady stavby (a za škodu) voči zhotoviteľovi (dodávateľovi)
domu z pôvodného vlastníka domu na spoločenstvo vlastníkov.15. Krajský súd ďalej poukázal, že nemožno vyvodiť záver, že zodpovednosť za vady bytového
domu (ktorá svedčí zhotoviteľovi) sa v prípade vád bytu (ako predávanej veci), ktoré nastali v

dôsledku pôvodných vád bytového domu, prenáša na predávajúceho. V prípade zodpovednosti za
vady predávanej veci totiž ide o samostatnú zodpovednosť predávajúceho, ktorá existuje nezávisle od
inej zodpovednosti a žalovaná sa jej nemôže zbaviť (okrem prípadu, ak na vady veci upozornila). V
prípadoch predaja bytov od vlastníka domu, dochádza nadobudnutím vlastníckeho práva k bytu v dome
k prechodu práv a povinností z pôvodného vlastníka domu na nového vlastníka bytu. Vlastníctvo bytu je

pritom nerozlučne späté so spoločnými časťami a spoločnými zariadeniami domu. Momentom prvého
predaja bytu v bytovom dome sa dom, ktorý sa spravoval všeobecným vlastníckym režimom podľa
Občianskeho zákonníka, dostáva do odlišnej, osobitnej právnej situácie, keďže sa právne posudzuje
v novom, špeciálnom vlastníckom režime podľa osobitného zákona, a to v režime vlastníctva bytov a
nebytových priestorov. Týmto momentom sa bytový dom de facto mení na jednotlivéK.a spoločné časti
a spoločné zariadenia. V tejto súvislosti je dôležitý záver, že napriek možnému prechodu zodpovednosti

za vady bytového domu voči zhotoviteľovi z vlastníka domu na spoločenstvo alebo na vlastníka bytu v
podobe záruky, nastupuje aj zodpovednosť vlastníka bytu za vady bytu v prípade jeho predaja.

16. Odvolací súd dal do pozornosti, že v danej veci nie je z obsahu súdneho spisu zrejmé, o aké
uplatnenie práva z vád veci došlo pred predajom bytu žalobkyni. Vo vzťahu k záruke, na ktorú sa

odvolávala žalovaná, nie je zrejmé, čo vlastne bolo obsahom práva zo záruky, ktorú mala poskytnúť
spoločnosť X. byty, s.r.o. žalovanej, ktoré právo malo byť prevedené na žalobkyňu zmluvou o prevode
vlastníckeho práva k bytu. Vzhľadom na vyššie uvedené však nie je podstatné, či si môže spoločenstvo
uplatniť práva zo zodpovednosti za vady bytového domu alebo práva zo zodpovednosti za tieto vady
prešli na jednotlivého vlastníka (prevodom práv zo záruky), pretože to nijakým spôsobom neovplyvňuje

zodpovednosť predávajúceho za vady bytu pri jeho predaji. V posudzovanom prípade je tiež irelevantné,
akým spôsobom môže kupujúci dospieť k odstráneniu vád bytu, teda či bude nutné vykonať opravu v
režime zákona č. 182/1993 Z.z., t. j. za účasti a pri súhlase ostatných vlastníkov bytov. Vychádzajúc
z predmetu uplatneného nároku, ktorým je zľava z kúpnej ceny predávanej veci, sa žalovaná mohla
zbaviť svojej zodpovednosti len tak, že na vady bytu upozornila žalobkyňu. Z vykonaného dokazovania

vyplynulo, že túto svoju povinnosť si nesplnila, pričom je bez právneho významu, či o vytýkanej vade
bytu vedela alebo nie. Podstatnou je skutočnosť, že vada bytu existovala v čase predaja bytu, čo bolo
v konaní preukázané znaleckým dokazovaním. Nezodpovedanou ostáva otázka posúdenia primeranej
zľavy z kúpnej ceny, na preukázanie ktorej navrhla žalobkyňa znalecké dokazovanie. Odvolací súd v
tejto súvislosti dal do pozornosti, že nárok na zľavu z kúpnej ceny možno uplatniť len pre tie konkrétne

vady,ktorékupujúcipredávajúcemuoznámilvrámciprekluzívnejlehoty(§599Občianskehozákonníka),
pričom dodatočne už nemožno vytýkané vady rozširovať. Na základe uvedeného odvolací súd rozsudok
súdu prvej inštancie podľa § 389 ods. 1 písm. c) C.s.p. zrušil a podľa § 391 ods. 1 C.s.p. vec vrátil
súdu prvej inštancie na ďalšie konanie, pričom mu uložil pri ďalšom prejednaní veci opätovne posúdiť
nárok žalobkyne viazaný právnym názorom odvolacieho súdu, týkajúceho sa charakteru vád bytu a

zodpovednosti predávajúcej za vady, vykonať dokazovanie na ustálenie výšky zľavy z kúpnej ceny,
opätovne vo veci rozhodnúť a odôvodniť rozhodnutie tak, aby zodpovedalo ust. § 220 ods. 2 C.s.p., t.j.
uviesť stručný a jasný výklad o tom, o ktoré dôkazy oprel svoje skutkové zistenia a akými úvahami sa
riadil pri posúdení žaloby, zároveň posúdiť aj námietku premlčania vznesenú žalovanou.

17. Súd prvej inštancie po vrátení veci vo veci doplnil resp. zopakoval dokazovanie oboznámením
listinných dôkazov, ktoré sú obsahom súdneho spisu, a to najmä: list žalobkyne zo dňa 10.10.2011 s
doručenkou, výzva na zaplatenie - pokus o zmier z 31.05.2012 s doručenkou, fotografie predmetného
bytu z č.l. 25-31, zápisy z miestneho zisťovania z 18.08.2011 a 31.07.2013, čiastočný výpis z LV č.
XXXXzodňa04.09.2013,znaleckýposudokč.34/2009,zmluvaoprevodevlastníctvabytuz18.02.2011,

zmluva o budúcej kúpnej zmluve z 20.01.2011, odpoveď na reklamáciu zo dňa 11.02.2010 s prílohami,
lekárska správa z 28.11.2013, doklad spoločnosti XX.XX.XXXX, s.r.o., preberací protokol z 23.12.2010,
odborný posudok z marca 2011, listXX.XX.XXXX,L. zo dňa 19.10.2010, stanovisko k znalecký posudok
č. 34/2009, posudok Úradu verejného zdravotníctva SR zo dňa 18.09.2014 spolu s protokolom o
skúškachzč.l.277-284,znaleckýposudokč.410/2014,znaleckýposudokč.7/2009,znaleckýposudok

č. 7/2015, potvrdenie o oprave ďalšej časti spodnej hydroizolácie zo dňa 08.02.2017, znalecký posudok
č. 112/2017, výsluchom strán sporu, výsluchom svedkov p. XX.-a, p. F.a a výsluchom znalca Ing. IXXX/
XXXX,ého PhD. k obsahu v konaní predloženého súkromného znaleckého posudku.18. Žalobkyňa ako strana sporu vo výpovedi uviedla, že dňa 18.02.2011 uzavrela so žalovanou ako
jedinou vlastníčkou predmetného bytu, zmluvu o prevode vlastníctva bytu. Byt kupovala cez realitnú
kanceláriu V., na ktorú sa obrátila žalovaná ako predávajúca. Dvakrát bola na ohliadke bytu spolu

s pracovníčkou realitnej kancelárie a žiadne vonkajšie a ani viditeľné vady na byte neboli. Byt si pri
ohliadkach pozrela zbežne, pýtala sa či je byt suchý, ako je to s teplom a bolo jej povedané, že
je vo výbornom stave; žalovaná povedala, že má dve deti a v inom ako v byte, ktorý nie je 100%,
by nebývala. Do bytu sa nasťahovala asi v apríli 2011, predtým ho prerábala, ale boli to prerábky
vonkajšieho charakteru, nerobila nič s omietkami ani murivom. V auguste 2011 boli silnejšie dažde a

zistila, že v obývačke jedna stena, ktorá susedí s garážou má spodné vzlínanie vody. Asi po týždni volala
vedľajšiemu účastníkovi, čomu sa on čudoval, a bol prekvapený z jej informácie. Potom kontaktovala
žalovanú písomne a upozornila ju na túto vadu, načo ona reagovala tak, že vinu odmietla a tvrdila, že
v roku 2010 bola táto vada odstránená. Dala si to ohliadnuť aj znalcovi, ktorého si sama našla, vlhnutie
monitorovala a od roku 2011 do roku 2013 došlo k zvlhnutiu a plesniveniu všetkých stien vo všetkých
izbách. Byt sa nachádza pod kopcom, z ktorého steká voda, je to spodný byt. Nakoniec sa zistilo, že dom

nebol hydroizolovaný, nebola dodržaná projektová dokumentácia. Žalovanú kontaktovala viackrát, keď
zistila, aké vady sa vyskytli a žiadala od nej zľavu z kúpnej ceny, pretože jej tieto vady zamlčala, na čo
ona viackrát reagovala tak, že o týchto vadách nevedela. Nakoniec v jej byte bol uvedený znalec 3 x, išlo
o p. Xa, od ktorého chcela, aby posúdil tieto vady, čo aj urobil a vyhotovil tzv. zápisy z ohliadok. V byte
aj naďalej býva, pretože nemá inú možnosť kde bývať a udržiava ho v obývateľnom stave tak, že steny

ošetruje, pretože má z tohto celého stavu aj zdravotné problémy. Od roku 2011 robí chemické opatrenia,
ide však vždy len o dočasné riešenie, vydrží to tak 3 - 4 mesiace. O tejto situácii sa radila aj so správcom,
ktorý si dal vypracovať znalecký posudok a keďže mal obdobný problém aj vedľajší byt, tak sa tam urobili
opravy a na základe toho sa zistilo, že stavba nebola zhotovená riadne podľa dokumentácie, chýbala
tam hydroizolácia, čím vznikli vady, ktoré sú neodstrániteľné. K sume 59.500,- eur sa dopracovala tak,

že ide o 30% z kúpnej ceny, ktorú zaplatila, avšak išlo o prvú sumu, v tom čase nevedela, že vady sú
neodstrániteľné. Uvedená suma jej prišla primeraná za zamlčanie skutočnosti, že na byte sú vady. V
roku 2010 prebehlo reklamačné konanie na predmetný byt a v rámci tohto bolo zistené, že byt má vady
a že sú neodstrániteľné a že žalovaná spolu s rodinou je z bytu vysťahovaná. Zobrala si hypotéku, ešte
byt prerábala, takže ju vyšiel asi na 200.000,- eur, je zadlžená a byt je momentálne nepredajný. Taktiež

by mala banke oznámiť nové zabezpečenie nehnuteľností, pretože v súčasnosti už predmetný byt nemá
takú cenu, za akú ho kupovala a môže sa stať to, že banka od nej bude žiadať predčasné splatenie
hypotéky, čo chce tiež zahrnúť do požadovanej zľavy. Pred prvým písomným kontaktom so žalovanou
v auguste 2011 zistila, že bol na bytový dom, v ktorom sa byt nachádza, vyhotovený znalecký posudok
v roku 2009, ktorý jej žalovaná zamlčala a v ktorom bolo uvedené, že dom má neodstrániteľné vady,

ktoré sa prejavujú aj na predmetnom byte, ktorý bol zaplavovaný, dochádzalo tam k vzniku plesní a z
tohto dôvodu musela byť žalovaná spolu s rodinou z tohto bytu vysťahovaná. Pred kúpou bytu si nedala
technicky preveriť byt. Neskôr žiadala o zaplatenie sumy 95.192,- eur s príslušenstvom z dôvodu, že
si dala vypracovať znalecký posudok č. 410/2014, ktorým bola určená všeobecná cena predmetného
bytu na sumu 167.000,- eur.

19. Žalovaná ako strana sporu vo výpovedi uviedla, že kúpila predmetný byt v roku 2007 a následne
nahlasovala kolaudačné závady, pretože okolo okien boli plesne a taktiež v rohoch obývačky a kuchyne,
t. j. v prednej časti domu. Bolo jej povedané, že byt je nový, že toto sa odstráni. Nakoniec počas roka
uvedené závady boli odstránené. Na toto upozorňovala predávajúceho X. F. s.r.o., ktorých upozorňovala

aj na fľak, ktorý vznikol na jednej stene v obývačke, ktorá susedí s garážou. Išlo o mokrý fľak veľký asi
15 cm, ktorý sa nachádzal v blízkosti pravého rohu. Predávajúci túto reklamáciu postúpil na XXX.XXX,-
ako zhotoviteľa diela a tento fľak sa začal odstraňovať priebežne. Koncom roka 2009 sa opätovne tento
fľak objavil, tak sa obrátila listom opäť na Pozemné staviteľstvo a dohodli sa, že sa musí zistiť príčina,
z čoho to vzniká, a preto aj s deťmi z bytu odišla. Robili sa sondy zvonka aj zvnútra a zistila sa vlhkosť,

preto sa urobila injektáž celej steny po jej dĺžke. V tom čase nebývala v byte s rodinou, pretože tam
bol hluk a prach a chcela, aby sa táto závada ako kolaudačná odstránila. Nakoniec sa táto kolaudačná
vada odstránila a od tej doby sa už fľak neobjavil. V roku 2009 sa im vytopila chodba z dôvodu, že
byt je osadený trocha nižšie, nachádza sa v átriu kde sú aj odtokové rúry, bol veľmi silný dážď a rúry
nestíhali vodu zbierať; pred bytom sa začala zhromažďovať voda, ktorá im vtekala do bytu, pretože

medzi chodbou a bytom sa nenachádza žiaden stupienok, ani iná vyvýšenina. Taktiež aj túto závadu
nahlásili Pozemnému staviteľstvu L. a aj táto bola odstránená. Žiadne iné vlhnutie a plesne sa im v byte
už nevyskytli, aj keď tam bolo zvýšené vlhko. V byte bývala s rodinou do februára 2011, t. j. do doby
kedy predala byt žalobkyni. Pri predaji bytu žalobkyňu neupozornila na vyššie uvedené vady z dôvodu,že išlo o kolaudačné vady a tieto boli odstránené. Žalobkyňa ju prvýkrát kontaktovala listom v októbri
2011, že má v byte problémy, na čo reagovala tak, že jej písala, že si má uplatniť záruku. V zmluve o
predaji bytu v čl. VI., bod 4. je uvedené, že postupuje na žalobkyňu svoje práva zo záruky. Žalobkyňa s

ňou ešte komunikovala, už si však nepamätala presné dátumy a chcela zľavu z bytu, s čím nesúhlasila,
pretože už nie je zodpovedná za stav bytu z roku 2011. Zľava, ktorú žalobkyňa požaduje, sa jej zdá
neprimerane vysoká, ona nie je zodpovedná za terajší stav bytu. V čase, keď byt predávala, na ňom
neboli žiadne vady, a to niekoľko mesiacov; vady ktoré sa vyskytli v minulosti boli kolaudačné a tieto
boli odstránené. Doklad o posledných odstránených závadách nemá, malo ísť o odstránenie fľaku na

stene, žiaden doklad nedostali. Neskôr doplnila, že aj v auguste 2011 dostala od žalobkyne list, na ktorý
reagovala. O vadách, ktoré neboli viditeľné dlhšiu dobu nepovažovala za dôležité povedať žalobkyni. K
zmene žaloby uviedla, že namieta premlčanie v prevyšujúcej sume nad sumu 59.540,- eur s poukazom
na § 102 Obč. zák., namietala aj znalecký posudok č. 410/2014.

20. Vedľajší účastník na strane žalovanej vo výpovedi uviedol, že sa stotožňuje s tým, čo uviedla

žalovaná, ktorá je jeho manželkou. Zatopenie chodby bolo z dôvodu, že bol upchaný odtokový kanál,
ešte v rámci stavby toto bolo opravené a bolo namontované na dvor prečerpávacie zariadenie, aby už k
takémuto niečomu neprišlo. Keď sa robila oprava steny v obývačke, v tom čase v byte nebývali, tak sa
odkrývalapodlahavcelombyteanatrochmiestachbytusarobilasondáž.Jednasondabolavobývačke,
druhá v izbe vedľa kúpeľne a tretia už nevedel kde. Pri tomto sa zistilo, že pod celým bytom bol položený

voskový papier ako hydroizolácia, tento papier sa nemenil, a tak sa urobila chemická injektáž po celej
dĺžke steny v obývačke, na ktorej bol mokrý fľak. K zmene návrhu uviedol, že s ňou nesúhlasí a ani so
znaleckým posudkom č. 410/2014, pretože už ubehla určitá doba a stav sa mohol zmeniť.

21. Svedok Ing. F. XX.-, riaditeľ spoločnosti K. N. a.s., vo výpovedi uviedol, že Spoločnosť X.K.stavalaK.a

ich spoločnosť, t. j. K. N., a.s. bola ako dodávateľ a stavalo sa podľa projektu Firmy K. - S.. Od roku 2006
do júla 2007 sa postavila predmetná bytovka a následne odovzdala spoločnosti X. byty. Po postavení
tejto bytovky začal problém, pretože prišli prívalové dažde aK.č. 1, 2, 3 mali átria, ktoré boli zaplavené do
výšky asi do 30 cm zvonka. Zistilo sa, že nebola funkčná kanalizácia podľa projektu, vôbec totiž nebola
navrhnutá, a preto sa dodatočne toto odvodnenie urobilo a už potom s týmto nebol problém. V roku 2009,

keď byt ešte vlastnila žalovaná, spoločnosť X.K.reklamovala mokré miesta a plesne v jej byte s tým, že
malabyťmokrástena,ktorásusedísgarážou.List-reklamáciabolzodňa09.01.2009a21.01.2009prišli
na ohliadku a zistili, že žiadne takéto vady tam nie sú. Dňa 01.09.2009 im prišla opätovne reklamácia,
že sú opätovne v byte žalovanej plesne a preto dňa 04.09.2009 prišli na ohliadku a zistili, že pleseň v
byte je, a to v šatníku na veciach, na stenách však nič nebolo vidieť. Mali snahu vyriešiť tento problém,

ale nevedeli ako, a preto si žalovaná s manželom objednali znalca p. N.a, ktorý povedal, že bude treba
urobiť sondy v byte a aj mimo bytu. Sonda sa robila v detskej izbe a zistilo sa, že tam vlhkosť bola, v
iných miestnostiach sa vlhkosť nezistila. V skutočnosti ale v sonde nikdy vlhkosť nebola ani z vonka
ani z vnútra. Uvedený znalec lokalizoval miesto vlhkosti a že by sa tam vlhkosť o 2, 3 dni mala objaviť.
Keď sa však po tejto dobe prišli pozrieť, nič na stenách nebolo, toto sa udialo v septembri, októbri 2009.

Kontaktovali firmu Y. Bratislava na riešenie tohto problému, oni taktiež vykonali určité práce, merania,
ale nič nezistili. Navrhli, aby sa vykonala drenáž zvonka a izolácia, čo ich firma urobila, a to z toho
dôvodu, aby sa voda zachytávala do drenáže a odtiaľ do kanalizácie a aby sa nedostávala pod byt,
čo sa robilo začiatkom roka 2010. Celá stavba sa nachádza na piesku a nie je možné, aby voda cez
tento piesok, na ktorom je ešte štrkový násyp a izolácie, prenikla zospodu do bytu. Dňa 19.12.2009 mu

vedľajší účastník poslal fotky bytu, z ktorých bolo vidieť vlhký fľak asi 1 m2 a nachádzal sa 30 cm nad
podlahou v obývačke. V tom čase však bola zima a tak žalovanej a jej rodine preplácali ubytovanie,
išli bývať mimo tohto bytu, pretože už v tomto čase vedeli, že problém je v streche nad týmto bytom,
ale nemohli sa kvôli zime vykonávať žiadne práce. Vo februári 2010 sa objavil nový fľak v kuchyni na
obvodovej stene opäť nad podlahou vo výške asi 1,1 m, fľak bol veľký asi 25x25 cm. Už v tom čase začali

vykonávať práce a vybúrali stenu v obývačke, ktorá susedí s garážou a zistili, že zo strechy do medzery,
ktorá je medzi stenou garáže a stenou bytu kvapkala voda. Objednali firmu, ktorá strechu prehľadala a
aby na nej vyhľadala defekty a našla vadu v strešnej fólii, táto vada bola odstránená. Obvodová stena
bytu vadu nemala, vadu mal len strešný zvod, ktorý išiel z predmetnej steny. V máji 2010 sa objavil u
žalovanej fľak v chodbe, vlhkosť prenikala opäť zvonka zo strechy, ale toto bolo opäť odstránené na

streche. V júni 2010 sa objavil opäť fľak ako tomu bolo v decembri 2009 na tom istom mieste, tak sa
opäť strecha nad bytom odstránila, na nej bol zelený trávnik, štrk, dlažba až sa dostalo na strešnú fóliu,
urobila sa skúška, ale žiadna vada sa nenašla. Skúšalo sa ísť teda aj cez podlahu v garáži, ktorej časť
sa vybúrala, vykopala sa sonda, dostali sa až na základy, pod úroveň bytu a zistili, že všetko je suché.Zospodu neboli zistené žiadne vady. Byt, ktorý sa nachádza oproti predmetnému bytu tiež reklamoval
vlhkosť, tiež mal zavlhnutú stenu v podobnom období ako u žalovanej a keď už vedeli ako postupovať,
postupovali rovnako aj v tomto byte a tiež sa zistilo, že vada išla zvrchu, kde sa tiež nachádzala stena,

išlo o totožnú vadu a bola odstránená. V decembri 2011 obdržali reklamáciu už od žalobkyne, na ktorú
nereagovali z dôvodu, že s ňou neboli zmluvný partner, vtedy už uplynula aj záručná doba. Spolu s
reklamáciou im poslala aj posudok, v ktorom bolo konštatované, že do bytu sa vlhkosť dostáva zospodu,
že byt bol zaplavený v roku 2007 a myslí, že aj v roku 2009. Išlo o posudok Ing. Xa, ktorý čerpal aj zo
znaleckého posudku Ing. B.ej, v ktorom bolo konštatované, že takisto došlo k zatečeniu vo vedľajšom

nebytovom priestore a byte žalovanej, ale čo sa týka tohto nebytového priestoru, tento odovzdávali ako
hrubú stavbu a nakoniec sa zistilo, že cez otvorené okno, ktoré tam je, do tohto priestoru napršalo. So
znaleckým posudkom Ing. B.ej boli oboznámení, aj sa k nemu písomne vyjadrili, týkal sa uplatnených
reklamácii na dome. Do decembra 2009 v byte žalovanej žiadne plesne a vlhkosť na stenách neboli,
chodili na ohliadky, avšak nič nezistili.

22. Svedok Y. F., konateľ spoločnosti X. byty, s.r.o. vo výpovedi uviedol, že si nespomína na nič v
súvislosti s predmetným domom alebo bytom. V spoločnosti majú zamestnancov, ktorí majú na starosti
tieto veci, ak sa stanú nejaké vady alebo niekto niečo reklamuje. Nespomínal si, že by ho niektorý zo
zamestnancov oslovil ohľadom tejto veci a ani ho osobne žalobkyňa nikdy neoslovila, myslí si, že zo
stranyžalovanejbolanejakákomunikácia,alebolotodávno.Projektbolzroku2005,domboldokončený

v roku 2007. Mali tam projekt managera p. P., ktorý by sa vedel k tejto záležitosti vyjadriť, pretože
mal všetko na starosti v čase výstavby. O vadách bytu žalobkyne vedomosť nemá. XXX.XXX,- malo na
starosti vznesené reklamácie, oni ich aj robili, o čom musia existovať doklady.

23. Žalobkyňa ako kupujúca uzavrela so žalovanou ako predávajúcou dňa 18.02.2011 Zmluvu o prevode

vlastníctva bytu, ktorej predmetom bol byt č. 3, pozostávajúci z troch obytných miestností a príslušenstva
vcelkovejvýmere91,96m2vsuteréneobytnéhodomuvBratislavenauliciD.6,súp.č.XXXX,postavený
na pozemku parc. č. 2019/20, bytový dom XXXX/XXXXXX. - D. 6 a spoluvlastnícky podiel na spoločných
častiach a zariadeniach domu a priľahlému pozemku patriaci k tomuto bytu, ako aj spoluvlastnícky podiel
1/42 na nebytovom priestore - garáži č. NP1 a jemu zodpovedajúci spoločný podiel na spoločných

častiach a zariadeniach domu a priľahlému pozemku, všetko zapísané na LV č. XXXX, kat. územie B.a
B.á I. (čl. I., bod. 1. a čl. II., bod. 1 a 2. zmluvy) /ďalej v texte rozsudku aj „dotknutý byt"/. Podľa čl. I., bod
8. zmluvy, žalobkyňa vyhlásila, že nehnuteľnosti opísané v čl. I., bod 1. zmluvy a ich stav je jej známy z
osobnej prehliadky a nehnuteľnosti kupuje v stave v akom sa nachádzajú v deň podpisu zmluvy. Podľa
čl. I bod 7 zmluvy, žalovaná vyhlásila, že jej nie sú známe žiadne vady prevádzaných nehnuteľností, na

ktoré by mala žalobkyňu osobitne upozorniť. Kúpna cena a jej splatnosť bola dojednaná v čl. V. uvedenej
zmluvy a jej výška bola 163.000,- eur.

24. Listom zo dňa 12.08.2011 žalobkyňa uplatnila u žalovanej nároky z vád dotknutého bytu, keď uviedla,
že v čase od augusta 2011 sa v byte vyskytli nasledovné vady: zavlhnutie steny v pravom rohu obývacej

izby (stena susediaca s garážou). Súčasne poukázala, že v priebehu mesiaca júl 2011 jej zástupca
správcovskej spoločnosti oznámil, že v roku 2009 zadali vlastníci bytového domu XXXX/XXXXXX. Doc.
Ing. B.ej vypracovanie znaleckého posudku, z ktorého posudku č. 34/2009 zo dňa 11.11.2009 vyplynulo,
že v bytovom dome bolo od roku 2007 značné množstvo vád, a to konkrétne pri byte č. 3, ktorého bola
od januára 2008 vlastníčkou žalovaná, ktoré vady sú popísané na s. 3 znaleckého posudku, a to najmä:

- zavlhnutie obvodových aj vnútorných nosných stien a priečok do výšky 150 až 300 mm
- zavlhnutie vrstiev podláh od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien
- zavlhnutie stropu v kúpeľni (pod terasou)
- opraskávanie omietok od vlhkosti
- dodatočne vyspravované hydroizolácie (opravované realizátorom stavby v júni 2007) sa oddeľujú od

vonkajších obvodových stien (ako by boli k stene len priložené)
- zavlhnutie dlažby pred vstupom do bytu.
Vroku2009savbyteč.3vyskytlinajmätietovady:vlhnutiemurivavkúpeľnipodterasoubytunavyššom
podlaží,vlhnutiemurivavokolístien,vrohochmiestností,pripodlahe,zaplavovaniebytu,vysokávlhkosť
v byte sprevádzaná sústavným vznikom plesní; byt sa stal neobývateľným z dôvodu ohrozenia zdravia

majiteľov bytu, majitelia sa museli vysťahovať. Z uvedeného posudku vyplynuli príčiny porúch v bytovom
dome: nezrealizovaná izolácia proti tlakovej vode, nesprávne zrealizovaná izolácia terás, nesprávne
zrealizovaná izolácia vonkajšieho schodišťa nad pivnicami, nesprávne zrealizovaná izolácia pavlače,
nesprávne zrealizovaná izolácia prestupov potrubí. dilatačných špár v obvodovom múre, nesprávnezrealizovaný oporný múr (bez odvodnenia), zlé konštrukčné detaily, nedodržanie technologických
predpisov a postupov a normou stanovených rozmerov konštrukcií. Spoločným menovateľom porúch
je zlá technológia hydroizolácie alebo jej absencia, ktoré znamenajú vlhnutie, zaplavovanie priestorov,

vznik plesní, ohrozovanie zdravia obyvateľov a veľké materiálne škody. Vyššie uvedené typy porúch sú
neopraviteľné alebo len veľmi ťažko opraviteľné, najmä v takom rozsahu a v takom rozsiahlom objekte
ako je bytový dom XXXX/XXXXXX.. Žalobkyňa zdôraznila, že nakoľko v čase zadania vypracovania
znaleckého posudku bola žalovaná vlastníčkou bytu a byt s členmi rodiny obývala, tak o všetkých
vadách v byte a bytovom dome sa vyskytujúcich vedela. Rovnako žalovanej museli byť známe aj

závery znaleckého posudku č. 34/2009, že ide o rozsiahle poruchy, ktoré sa budú postupom času stále
viac prehlbovať. Kupujúca si uplatnila nárok na zľavu z dojednanej kúpnej ceny za byt zodpovedajúcu
povahe a rozsahu vád. Výšku požadovanej zľavy mala žalobkyňa oznámiť bezodkladne po vypracovaní
znaleckého posudku popisujúceho vznik a charakter vád, nakoľko oslovila znalca z odboru stavebníctvo,
aby vypracoval znalecký posudok a popísal charakter vád, najmä či ide o vady odstrániteľné alebo
neodstrániteľné, popísal možnosť ich odstránenia a tiež ocenil náklady, ktoré bude potrebné vynaložiť

na ich odstránenie.

25. Zo záveru miestneho zisťovania zo dňa 18.08.2011 vykonaného Ing. Xom vyplýva, že poruchy
zistené v posudku č. 34/2009 v roku 2007 v dotknutom byte pretrvávajú až doteraz. Vada nefunkčnej
izolácie spodnej stavby nebola dodnes odstránená. Tieto vady hydroizolácie zistené v roku 2007 a 2009

neboli nikdy odstránené a museli sa prejavovať aj v predchádzajúcom období, pričom porucha pod
bodom 2.2 (zavlhnutie vrstiev podláh od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien) sa môže opakovať v
plnom rozsahu. Zistenú poruchu je potrebné neodkladne odstrániť, pokiaľ nepríde k prestupu vlhkosti do
stien a podláh v celom byte. Ak sa zistená vada urýchlene neodstráni, časom sa byt stane neobývateľný.

26. Listom zo dňa 10.10.2011, doručeným žalovanej dňa 17.10.2011, žalobkyňa špecifikovala u
žalovanej nároky z vád dotknutého bytu, tak, že poukázala na stanovisko znalca Ing. Xa, ktorý
konštatoval, že poruchy zistené v posudku č. 34/2009 v roku 2007 pretrvávajú až doteraz. Vada
nefunkčnej izolácie spodnej stavby nebola dodnes odstránená. Tieto vady hydroizolácie zistené v roku
2007 a 2009 neboli nikdy odstránené a museli sa prejavovať aj v predchádzajúcom období, pričom

porucha pod bodom 2.2 (zavlhnutie vrstiev podláh od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien) sa môže
opakovať v plnom rozsahu. Zistenú poruchu je potrebné neodkladne odstrániť, pokiaľ nepríde k prestupu
vlhkosti do stien a podláh v celom byte. Ak sa zistená vada urýchlene neodstráni, časom sa byt stane
neobývateľný. Nakoľko žalovaná bola v čase zadania vypracovania znaleckého posudku č. 34/2009
vlastníčkou dotknutého bytu a byt s členmi rodiny obývala, o všetkých vadách vyskytujúcich sa v byte a

v bytovom dome vedela. Rovnako žalovanej museli byť dobre známe aj závery posudku č. 34/2009, že
ide o rozsiahle poruchy, ktoré sa budú postupom času stále viac prehlbovať. Žalobkyňa rovnako uviedla,
že v čase po odoslaní listu zo dňa 12.08.2011 sa vyskytlo tiež zavlhnutie podláh od vlhkosti šíriacej
sa od zavlhnutých stien. Výška žalobkyňou požadovanej zľavy vzhľadom na charakter vád je 59.500,-
eur, čo predstavuje 35 % ceny bytu a súčasne od žalovanej požadovala náhradu škody, ktorá vznikne

v dôsledku odstránenia vyskytnutých vád.

27. Podľa znaleckého posudku č. 34/2009, ktorý si dali vypracovať vlastníci bytového domu XXXX/
XXXXXX. Doc. Ing. F.ou B.ou, PhD., nebytový priestor č. 2 (pôvodne označenie bytu č. 3) má tieto
poruchy (rok 2007): zavlhnutie obvodových aj vnútorných nosných stien a priečok do výšky 150 až 300

mm, zvlhnutie vrstiev podláh od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien, zavlhnutie stropu v kúpeľni
(pod terasou), opraskávanie omietok od vlhkosti, dodatočne vyspravované hydroizolácie (opravované
realizátorom stavby v júni 2007) sa oddeľujú od vonkajších obvodových stien (ako by boli k stene len
priložené), zavlhnutie dlažby pred vstupom do bytu. V roku 2009 sa v byte č. 3 vyskytli najmä tieto
vady: vlhnutie muriva v kúpeľni pod terasou bytu na vyššom podlaží, vlhnutie muriva v okolí stien,

v rohoch miestností, pri podlahe, zaplavovanie bytu, vysoká vlhkosť v byte sprevádzaná sústavným
vznikom plesní; byt sa stal neobývateľným z dôvodu ohrozenia zdravia majiteľov bytu, majitelia sa
museli vysťahovať. Z uvedeného posudku vyplynuli príčiny porúch v bytovom dome: nezrealizovaná
izolácia proti tlakovej vode, nesprávne zrealizovaná izolácia terás, nesprávne zrealizovaná izolácia
vonkajšieho schodišťa nad pivnicami, nesprávne zrealizovaná izolácia pavlače, nesprávne zrealizovaná

izolácia prestupov potrubí. dilatačných špár v obvodovom múre, nesprávne zrealizovaný oporný múr
(bez odvodnenia), pričom spoločným menovateľom porúch je hydroizolácia objektu, jej zlá technológia
alebo jej absencia. Poruchy sú veľmi rozsiahle a časom sa budú stále viac prejavovať na stavebných
konštrukciách. Urobiť zle hydroizolácie resp. neurobiť izoláciu proti tlakovej vode znamená vlhnutie,zaplavovanie priestorov, vznik plesní, s čím súvisí ohrozovanie zdravia obyvateľov bytového domu a
veľké materiálne škody. Uvedené typy porúch sú neopraviteľné alebo len veľmi ťažko opraviteľné v
našich podmienkach, najmä v takom rozsahu a v takom rozsiahlom objekte ako je bytový dom XXXX/

XXXXXX..

28. Podľa Stanoviska Ing. Z. H. k znaleckému posudku č. 34/2009 vo veci zistenia porúch v bytovom
dome XXXX/XXXXXX., v roku 2007 boli v byte č. 3 zavlhnuté obvodové a vnútorné nosné steny a
priečky do výšky 150 až 300 mm z dôvodu zaplavenia dvorovej časti bytového domu počas prívalových

dažďov; porucha bola odstránená zrealizovaním dodatočného odvodnenia. Ďalej boli zavlhnuté vrstvy
podláh od vlhkosti šíriacej sa od zvlhnutých stien, porucha bola odstránená. Došlo k zavlhnutiu stropu
v kúpeľni z dôvodu porušenia hydroizolácie na terase, porucha bola odstránená. Opraskali omietky
od vlhkosti, čo bolo odstránené. Dodatočne sa vyspravovala hydroizolácia (opravované realizátorom
stavby v júni 2007), ktorá sa oddeľuje od vonkajších obvodových stien z dôvodu, že neboli dôkladne
zrealizované spoje hydroizolácie, porucha bola odstránená a zavlhnutie dlažby pred vstupom do bytu,

čo bolo odstránené. Ďalej bolo konštatované, že byt žalobkyne mal v roku 2009 poruchy: vlhnutie muriva
v kúpeľni pod terasou bytu, ktorá bola odstránená; vlhnutie bytu v okolí stien, v rohoch miestností, pri
podlahe, zaplavovanie bytu, ktoré boli odstránené; vysoká vlhkosť v byte sprevádzaná výskytom plesní,
ktorá bola odstránená.

29. Zo znaleckého posudku č. 7/2009 znalca Ing. N.a, ktorý si dal vypracovať vedľajší účastník,
bolo zistené, že v predmetnom byte je nadmerná vlhkosť spôsobená nefunkčnou, resp. chýbajúcou
hydroizoláciou a jej zlým konštrukčným usporiadaním. Pri prívalových dažďoch dochádza k vytvoreniu
spojitej vodnej hladiny nad úrovňou hydroizolácie. Voda vniká do podlahového priestoru, kde
porobetónová vrstva, ktorá má pravdepodobne nahrádzať tepelnú izoláciu túto vodu nasáva ako špongia

a potom postupne uvoľňuje do priestoru cez obvodové murivo a čiastočne aj cez betónový poter.
Odparovaním nadmerného množstva vody z konštrukcií vzniká mikroklíma, ktorá je z hygienického
hľadiska neprípustná pre užívanie bytu. Tieto podmienky dávajú ideálny predpoklad pre vznik plesní. V
byte je pokryté plesňou prakticky všetko, od stien cez nábytok, matrace, detské hračky až po kuchynský
riad. Za daných podmienok je z hygienického hľadiska byt neobývateľný.

30. Zhotoviteľ dotknutého bytového domu XXX.XXX,-, a.s. dal posúdiť teplotno - vlhkostné pomery v
predmetnom byte a podľa posudku Y. a G. z marca 2011 bolo zistené, že v posudzovanom období
od 17.12.2010 do 25.02.2011 vnútorná teplota vzduchu spĺňa normovú požiadavku, relatívna vlhkosť
vzduchu v posudzovaných miestnostiach je pomerne vysoká, ale nie je dôvodom pre vznik plesní.
XXX.XXX,-, a.s. v svojom stanovisku k hromadnej reklamácii skrytých vád v záručnej dobe po obhliadke

objektu 12.04.2010 a stavu reklamačných vád ku dňu 30.09.2010 zo dňa 19.10.2010 o. i. uviedlo, že v
byte č. 3 chýba hydroizolácia pod stenami, základy nie sú z vodostavebného betónu, v múroch v tomto
byte ako aj v podlahe v suteréne boli urobené sondy, ktorými sa preukázala zvislá aj vodorovná izolácia
stien bytov a pivníc. Nesprávne bola zrealizovaná izolácia terás, vonkajšieho schodiska nad pivnicami,
prestupov potrubí, pričom tieto vady boli odstránené.

31. Zo záveru miestneho zisťovania zo dňa 31.07.2013 vykonaného Ing. Xom vyplýva, že závada
prestupujúcej vlhkosti pretrváva v nezmenenej forme, vlhkosť z konštrukcie nikdy nebola samovoľne
odstránená, nikdy nebol odstránený zdroj vlhkosti v konštrukcii steny (obývacia izba, zadná stena).
Stena je atakovaná vlhkostným zaťažením počas celého sledovaného obdobia nerovnomerne. Vada

nefunkčnej izolácie spodnej stavby nebola dodnes odstránená. Vady hydroizolácie zistené v roku 2007
a 2009 neboli nikdy odstránené a museli sa prejavovať aj v predchádzajúcom období. Vada nefunkčnej
izolácie spodnej stavby nebola dodnes odstránená. Tieto vady hydroizolácie zistené v roku 2007 a 2009
neboli nikdy odstránené a museli sa prejavovať aj v predchádzajúcom období, pričom porucha pod
bodom 2.2 (zavlhnutie vrstiev podláh od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien) sa môže opakovať v

plnom rozsahu. Zistenú poruchu je potrebné neodkladne odstrániť, pokiaľ nepríde k prestupu vlhkosti do
stien a podláh v celom byte. Ak sa zistená vada urýchlene neodstráni, časom sa byt stane neobývateľný.
Vady zistené v roku 2009, hlavne zavlhnutie vrstiev podláh od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien,
sa prejavujú počas sledovaného obdobia v plnom rozsahu. Porucha v hydroizolácii sa odstrániť nedá.
Hydroizolácia je umiestnená v spodnej časti stavby a nie je k nej prístup. Opravu následkov zistenej

poruchy je možné vykonať použitím niektorého zo sanačných injektážnych systémov, ktorý navrhne
špecializovaná firma.32. Z potvrdenia spoločnosti SK THM Construction s.r.o. zo dňa 18.02.2014, súd zistil, že byt č. 2 /
identický s bytom žalobkyne/ má obdobné problémy so vzlínaním spodnej vlhkosti a jej priesakom do
interiéru bytu, pričom v byte č. 2 pri vykonávaní opráv v čase od 10.02.2014 do 18.02.2014 bolo po

zrezaní podlahy zistené, že hydroizolácia nie je zhotovená v súlade s projektovou dokumentáciou a
miesto izolácie je použitá iba nopová fólia, ktorá je v tomto prípade určená na separáciu dvoch rôznych
materiálov, ale neplní funkciu hydroizolácie. Priesak vlhkosti je následkom chýbajúcej spodnej izolácie,
čo je vada neodstrániteľná.

33. Z posudku Úradu verejného zdravotníctva SR zo dňa 18.09.2014 súd zistil, že vnútorné ovzdušie
odobraté dňa 08.09.2014 v byte žalobkyne nevyhovuje hygienickým požiadavkám stanovených vo
vyhláške MZ SR č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach a požiadavkách na vnútorné prostredie budov a
o minimálnych požiadavkách naK.nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. Analyzované plesne
prekračovali limit stanovený v prílohe č. 7, bol identifikovaný typ saprofytických plesní; v ostatných
sledovaných ukazovateľoch vyhovuje hygienickým požiadavkám uvedeným v cit. zákone (vzorky boli

odobraté zo spálne, kuchyne, prepojovacej chodbe a to vždy zo stredu).

34. Z vyjadrenia spoločnosti Irrealis, spol. s.r.o., je zrejmé, že dotknutý byt je vzhľadom na špecifikované
a dokladované vady a súčasný stav nepredajný.

35. Zo znaleckého posudku č. 410/2014 znalkyne Ing. A. predloženého žalobkyňou bolo zistené, že
k 20.10.2014 bola všeobecná hodnota bytu s príslušnými spoluvlastníckymi podielmi určená v sume
69.500,- eur, pričom všeobecná hodnota dotknutého bytu bez zohľadnenia porúch bola k 20.10.2014
vo výške 167.000,- eur.

36. Zo znaleckého posudku č. 7/2015 súdom ustanovenej znalkyne Ing. arch. Jurovatej súd zistil, že
podstatnými vadami v byte sú nadmerná vlhkosť, opadávanie omietky a pleseň na viacerých miestach
v byte. Hlavnou príčinou vzniku vád je chybne osadená hydroizolácia spodnej stavby a plochej strechy
a nedostatočné a nesprávne riešené zateplenie v okolí okenných a dverných otvorov bytu, príp.
nadokenných prekladov. Všetky uvedené vady sú primárne vadami bytového domu, keďže sa jedná o

vady spoločných častí bytového domu ako sú základové konštrukcie, strecha a obvodový plášť domu.
Následky týchto vád sa sekundárne prejavujú na poškodení a znehodnotení bytu. Vznik vád možno
konštatovať od vzniku stavby, od roku 2007. Lokálne sanačné zásahy zhotoviteľa v roku 2008 boli len
čiastkové, nekomplexné a neúčinné. Vady v byte vznikli ako následok vád bytového domu.

37. Zo súkromného znaleckého posudku č. 112/2017 znalca Ing. IXXX/XXXX,ého PhD., predloženého
žalobkyňou, súd zistil, že pri obhliadke dňa 21.04.2017 boli identifikované prejavy porúch v byte:
plesne na obvodovej stene nad vstupnými dverami do bytu, plesne na stenách a strope (práčovňa pri
predsieni na obvodových stenách a streche), plesne na oknách a stenách v práčovni pri predsieni,
vzlínajúca vlhkosť v stene medzi predsieňou a práčovňou, vzlínajúca vlhkosť steny obývacej izby

pri krbe, pričom s ohľadom na charakter prejavov zavlhnutia a s ohľadom na tú skutočnosť, že
prejavy vzlínania sú majiteľkou bytu priebežne opravované (len následky nie príčina), dochádza k
výraznému vzlínaniu vlhkosti do zasiahnutých stien a priečok, pričom primárnou vstupnou bránou je
horizontálna hydroizolačná vrstva stavby, ktorá je poškodená resp. nie je celistvá, a cez túto vzlína
zemská vlhkosť do priľahlých zabudovaných stavebných konštrukcií. Znalec konštatoval potrebu opravy

horizontálnej hydroizolačnej vrstvy pod celým posudzovaným bytom spolu s adekvátnym ukončením
horizontálnej vrstvy na exteriérovej strane a s vytvorením hydroizolačnej vrstvy pod existujúcimi
vnútornými deliacimi konštrukciami v byte (pod priečkami) a pod obvodovými neexteriérovými stenami.
Rozsah opráv je uvedený v bode 3.5.5. posudku, pričom opravy bytu predpokladajú odstránenie/
demontáž existujúceho vstavaného nábytku, zariadení a kuchynskej linky a existujúcich podláh v

byte až po úroveň existujúcej horizontálnej hydroizolácie, odstránenie/demontáž všetkých rozvodov
inžinierskych sietí a kúrenia situovaných v existujúcich podlahových vrstvách, odstránenie vnútorných
povrchových úprav (omietok, obkladov) stien do výšky cca 1,2 m od úrovne podlahy, obnaženie/
odkopania exteriérových obvodových stien po úroveň existujúcej horizontálnej hydroizolácie, obnaženie/
odstránenie vonkajších povrchových úprav (omietok, obkladov) stien do výšky cca 1 m od úrovne

podlahy, vytvorenie novej hydroizolačnej vrstvy spolu s podrezaním existujúcich stien bytu, vytvorenie
nových podlahových vrstiev spolu so spätnou montážou/osadením všetkých rozvodov inžinierskych sietí
a kúrenia, vytvorenie nových vnútorných a vonkajších povrchových úprav stien, osadenie vstavaného
nábytku, zariadení a kuchynskej linky, maľovanie. Počas takéhoto rozsahu opráv je byt neobývateľný.Zaplesneniebytuajehonevhodnosťnabývaniejedôsledkomvád,ktorýmidotknutýbyttrpelodvýstavby
aj v roku 2011. K 21.03.2011 mal dotknutý byt bez vád všeobecnú hodnotu 143.000,- eur; hodnota bytu
s vadami bola k 21.03.2011 91.700,- eur. K 21.04.2017 má dotknutý byt bez vád všeobecnú hodnotu

171.000,- eur; hodnota bytu s vadami k 21.04.2017 je 115.000,- eur.

38. Znalec Ing. IXXX/XXXX,ý PhD., pri výsluchu k obsahu znaleckého posudku uviedol, že pri
vypracovaníposudkumalkdispozíciistaréznalecképosudky,tietosúuvedenévpodkladochznaleckého
posudku, pričom to boli posudky iných znalcov z obdobia pred termínom posudzovania, zápisom

miestneho zisťovania znalca Ing. S.a S. nedisponoval. V poskytnutých posudkoch bolo relatívne
rozsiahlo popísané aké vady existovali na stavbe pred rokom 2011. Z obhliadky na mieste samom
vyplynuli aj tie závery, že príčiny vád existujú; v priebehu rokov boli čiastočne odstraňované iba dôsledky
týchto vád. Jeho úlohou bolo stanoviť výšku škody na byte, ak tam identifikuje nejaké závady, ktoré by
mohli existovať k termínu nadobudnutia vlastníctva, teda k roku 2011. Taký výsledok bol aj dosiahnutý,
možno konštatovať, že v byte existujú a existovali vady, ktoré možno zaradiť k tzv. skrytým závadám

a existovali aj v roku 2011, teda pri termíne nadobudnutia vlastníctva. Výška škody bola stanovená
aj s ohľadom na § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, aj s ohľadom na § 439 ods. 1 Občianskeho
zákonníka, a to ako rozdiel hodnoty veci (bytu) bez vady a s vadou. Dôvod prečo sa ohodnocoval byt
v poškodenom stave v roku 2011 bol ten, že posudkom bolo ustálené, že vady existujú a existovali v
roku 2011, a preto je logické, že aj v roku 2011 bola stanovená hodnota bytu so skrytými existujúcimi

vadami. Poruchy v byte je možné subsumovať pod pojem skryté závady. Z tých vecí, ktoré Doc. B.á
popísala v znaleckom posudku, tieto stále existujú. Čo sa týka použitých koeficientov, toto je odborná
znalecká objektivizácia a súvisí aj s vývojom cien nehnuteľností na trhu s nehnuteľnosťami v daných
časoch na danom mieste. Iným spôsobom ako je uvedený v bode 3.5.5 znaleckého posudku je možné
odstrániť len dôsledky vlhnutia stien a podlahy, príčinu nie; príčinu je možné odstrániť len postupom,

ktorý je uvedený v posudku. Odstraňovať dôsledky je bezpredmetné, tieto by sa tam objavovali neustále.
Opraviť príčiny porúch v byte za dva dni (27. - 28. 09. 2010) je nereálne. Percento poškodenia bytu v
roku 2017 je rovnaké ako v roku 2011, pričom na dovysvetlenie uviedol, že keď sa ohodnocuje dopredu
alebo dozadu, vždy je to hypotetická hodnota akú by mala vec cenu v danom čase na danom mieste s
tými okrajovými podmienkami, ktoré sú tam. K zápisom k miestnom zisťovaní (č. l. 32 a nasl., č. l. 36

a nasl.) znalec uviedol, že tieto nie sú znaleckým úkonom, avšak Ing. X tvrdí to isté čo on, nenavrhuje
žiaden spôsob opravy, znalec na svojich záveroch nemá čo meniť.

39. Podľa § 100 ods. 1 Občianskeho zákonníka, právo sa premlčí, ak sa nevykonalo v dobe v tomto
zákone ustanovenej ( § 101 až 110). Na premlčanie súd prihliadne len na námietku dlžníka. Ak sa dlžník

premlčania dovolá, nemožno premlčané právo veriteľovi priznať.
Podľa § 100 ods. 2 Občianskeho zákonníka, premlčujú sa všetky majetkové práva s výnimkou
vlastníckeho práva. Tým nie je dotknuté ustanovenie § 105. Záložné práva sa nepremlčujú skôr, než
zabezpečená pohľadávka.
Podľa § 101 Občianskeho zákonníka, pokiaľ nie je v ďalších ustanoveniach uvedené inak, premlčacia

doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.
Podľa § 102 Občianskeho zákonníka, pri právach, ktoré sa musia najprv uplatniť u fyzickej alebo
právnickej osoby začína plynúť premlčacia doba odo dňa, keď sa právo takto uplatnilo.
Podľa § 112 Občianskeho zákonníka, ak veriteľ v premlčacej dobe uplatní právo na súde alebo u iného
príslušného orgánu a v začatom konaní riadne pokračuje, premlčacia doba od tohto uplatnenia po dobu

konania neplynie. To platí aj o práve, ktoré bolo právoplatne priznané a pre ktoré bol na súde alebo u
iného príslušného orgánu navrhnutý výkon rozhodnutia.
Podľa § 488 Občianskeho zákonníka, záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi vzniká
právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.
Podľa § 489 Občianskeho zákonníka, záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj zo

spôsobenej škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.
Podľa § 492 Občianskeho zákonníka, ustanovenia o záväzkoch, ktoré vznikajú zo zmlúv, sa použijú
primerane aj na záväzky vznikajúce na základe iných skutočností upravených v zákone, ak niet osobitnej
úpravy.
Podľa § 494 Občianskeho zákonníka, z platného záväzku je dlžník povinný niečo dať, konať, niečoho

sa zdržať alebo niečo trpieť a veriteľ je oprávnený to od neho požadovať.
Podľa § 499 Občianskeho zákonníka, kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec v
čase plnenia má vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a účelu
zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.Podľa § 596 Občianskeho zákonníka, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho
pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.
Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci

kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.
Podľa § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez
zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady
vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

Podľa § 517 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní.
Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy
odstúpiť; ak ide o deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len
jednotlivých plnení. Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania;
výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

Podľa § 3 ods. 1 nariadenia č. 87/1995 Z. z., výška úrokov z omeškania je o 8 percentuálnych bodov
vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky 2) platná k prvému dňu omeškania s
plnením peňažného dlhu.

40. Vykonaným dokazovaním mal súd preukázané, že žalobkyňa ako kupujúca uzavrela so žalovanou

ako predávajúcou dňa 18.02.2011 Zmluvu o prevode vlastníctva bytu, ktorej predmetom bol dotknutý
byt, pričom podľa čl. I., bod 8. žalobkyňa vyhlásila, že nehnuteľnosti opísané v čl. I., bod 1. zmluvy a
ich stav je jej známy z osobnej prehliadky a nehnuteľnosti kupuje v stave v akom sa nachádzajú v deň
podpisu zmluvy. Kúpna cena a jej splatnosť bola dojednaná v čl. V. uvedenej zmluvy a jej výška bola
163.000,- eur. Podľa čl. I bod 7, žalovaná vyhlásila, že jej nie sú známe žiadne vady prevádzaných

nehnuteľností, na ktoré by mala žalobkyňu osobitne upozorniť.

41. Konajúci súd viazaný právnym názorom krajského súdu vysloveného v tomto konaní (§ 391 ods. 2
CSP), vychádzal pri právnom posúdení veci zo záveru, že v prípade zodpovednosti za vady predávanej
veci ide o samostatnú zodpovednosť žalovanej ako predávajúcej, ktorá existuje nezávisle od inej

zodpovednosti a žalovaná sa jej nemôže zbaviť, okrem prípadu, ak na vady veci upozornila, čo však v
prejednávanej veci nebolo preukázané. Momentom prvého predaja bytu v bytovom dome sa dom, ktorý
sa spravoval všeobecným vlastníckym režimom podľa Občianskeho zákonníka, dostáva do odlišnej,
osobitnej právnej situácie, keďže sa právne posudzuje v novom, špeciálnom vlastníckom režime podľa
osobitného zákona, a to v režime vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Týmto momentom sa

bytový dom de facto mení na jednotlivéK.a spoločné časti a spoločné zariadenia. V tejto súvislosti je
dôležitý záver, že napriek možnému prechodu zodpovednosti za vady bytového domu voči zhotoviteľovi
z vlastníka domu na spoločenstvo alebo na vlastníka bytu v podobe záruky, nastupuje aj zodpovednosť
vlastníka bytu za vady bytu v prípade jeho predaja.

42. Obrana žalovanej spočívala len v tvrdení, že vychádzala z toho, že príčina vád v byte - nefunkčná
hydroizolácia bola odstránená, čo však preukázané nebolo, naopak trvajúcu existenciu uvedenej vady
konštatoval v ostatnom znaleckom posudku aj Ing. IXXX/XXXX,ý, táto vada existovala aj v čase predaja
bytu (rok 2011), s tým, že závady, ktoré Doc. B.á popísala v znaleckom posudku, tieto stále existujú; a
rovnako to bolo preukázané aj znaleckým posudkom Ing. arch. Z.. Žalovaná súčasne mala vedomosť

tak o znaleckom posudku č. 7/2009, ktorého objednávateľom bol vedľajší účastník - manžel žalovanej,
ako aj o znaleckom posudku č. 34/2009 Doc. Ing. B.ej, ktorý si dali zhotoviť vlastníci bytového domu
XXXX/XXXXXX., ako aj o záveroch plynúcich z týchto znaleckých posudkov, a teda toho, že absencia
resp. nesprávne osadenie hydroizolácie je vadou neodstrániteľou inak ako bez neprimeraných nákladov
a obtiaží (teda nie napríklad vymaľovaním alebo iným odstránením prejavov vlhkosti v byte).

43. Účelom zodpovednosti predávajúceho za vady prevádzanej veci je zaistiť, aby kupujúci dosiahol pri
plnení z právneho úkonu - kúpnej zmluvy plnenie, ktoré bude bez akýchkoľvek vád tak, aby nadobudnutá
vec mala vymienené alebo obvyklé vlastnosti a bola bez právnych alebo faktických vád. V prípade,
ak je plnenie z kúpnej zmluvy postihnuté vadami, nastupuje zodpovednosť predávajúceho za tieto

vady, pričom kupujúci je oprávnený uplatniť u predávajúceho jednotlivé nároky zo zodpovednosti (podľa
povahy vád), pričom voľba patrí kupujúcemu. Krajský súd v zrušujúcom uznesení zdôraznil, že nárok na
zľavu z kúpnej ceny možno uplatniť len pre tie konkrétne vady, ktoré kupujúci predávajúcemu oznámilv rámci prekluzívnej lehoty (§ 599 Občianskeho zákonníka), pričom dodatočne už nemožno vytýkané
vady rozširovať.

44. V súvislosti s uvedeným prvotne konajúci súd považoval za nevyhnutné ustáliť povahu a rozsah
vád, ktoré boli žalobkyňou v prekluzívnej lehote u žalovanej vytknuté. Vytknutie vady musí obsahovať
dostatočne určité označenie vady, resp. dostatočne určité popísanie toho, ako sa táto vada navonok
prejavuje. Vytknutie vady vedľa popisu vady musí obsahovať i oznámenie určitého konkrétneho práva
zo zodpovednosti za vady, ktorého sa nadobúdateľ vadnej veci domáha. V bodoch 24, 26 odôvodnenia

tohto rozsudku súd podrobne poukázal na podstatný obsah listov zo dňa 12.08.2011 a 10.10.2011, v
ktorých žalobkyňa oznámila žalovanej, že dotknutý byt má vady, na ktoré ju žalovaná neupozornila,
pričom nemožno prisvedčiť námietke žalovanej, že boli vytknuté len vady špecifikované ako: zavlhnutie
steny v pravom rohu obývacej izby (stena susediaca s garážou) /list z 12.08.2010/ a zavlhnutie podláh
od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien /list z 10.10.2010/. Príčinou porúch v byte je vada nefunkčnej
izolácie, čo medzi stranami sporu nie je sporné, napokon vyplýva to aj z vyjadrenia žalovanej zo dňa

28.07.2017 (č. l. 679), hoc ju aj žalovaná označuje ako „ďalšiu vadu", ktorú však žalobkyňa v prekluzívnej
lehote nevytkla.

45. Výlučne na základe toho, že žalobkyňa v označených písomnostiach výslovne nešpecifikovala resp.
neuvidela, že sa domáha primeranej zľavy z kúpnej ceny bytu práve pre chýbajúcu hydroizoláciu, toto

neodôvodňuje záver, že súd pri rozhodovaní by mohol ustáliť, že žalobkyňa vytkla len vady označené
ako: zavlhnutie steny v pravom rohu obývacej izby (stena susediaca s garážou) a zavlhnutie podláh
od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien. Takýto reštriktívny výklad by bol popretím zodpovednosti
žalovanej za stav bytu, keď len jednoduchým odstránením „viditeľnosti" týchto vád by nebolo možné
v žiadnom prípade prijať záver o hodnotení dotknutého byt ako bezvadného. Príčinou týchto porúch

v byte (vlhnutie stien, podláh) je vada nefunkčnej izolácie, takéto exaktné označenie vady je možné
považovať len za dodatočnú špecifikáciu resp. konkretizáciu uplatnených vád, keď tieto sú práve
sekundárnym prejavom a dôsledkom chýbajúcej resp. nesprávne realizovanej hydroizolácie. Súd mal
za to, že listy z 12.08.2011 a 10.10.2011 obsahujú dostatočne určité popísanie toho, ako sa táto vada
navonok prejavuje. Uvedenému záveru svedčí aj to, že v liste zo dňa 12.08.2011 žalobkyňa výslovne

uviedla, že vo vzťahu k vzniku a charakteru vád bol ňou oslovený znalec, a teda je nepochybné, že
uplatnila právo zo zodpovednosti za vady, ktorých prítomnosť sa navonok prejavovala vlhnutím stien a
podláh. Žalobkyňa naviac nedisponuje takými odbornými vedomosťami, ktoré by jej umožňovali presne
pri výskyte akejkoľvek vlhkosti na stenách prípadne podlahách, bez ďalšieho vyšpecifikovať, ustáliť a
jasne označiť príčinu takýto prejavov. Len pre úplnosť súd poukazuje, že súčasne samotná žalovaná,

aj s ohľadom na v konaní zistený skutkový stav (existencia skorších znaleckých posudkov, opakovaný
výskyt vlhkosti v byte počas jeho užívania žalovanou, zámer žalovanej na odstúpenie od kúpnej zmluvy
s investorom) nepochybne mala vedomosť o aké vady dotknutého bytu sa jedná, pričom tvrdenie
žalovanej o tom, že vady boli odstránené bolo súdom vyhodnotené ako účelové, keď odstránenie fľaku
na stene (ako to uvádzala žalovaná vo svojej výpovedi) nemožno v žiadnom prípade považovať za

odstránenie vady. Naviac okolnosť, či predávajúci o vade, na ktorú kupujúceho upozornil vedel, alebo
sa bez primeraných podkladov domnieval, že vec je bez vád, nemá pri riešení zodpovednosti za vady
význam, táto zodpovednosť má povahu objektívnej zodpovednosti.

46. V tejto súvislosti naviac nemožno opomenúť a ignorovať celkový obsah listov zo dňa 12.08.2011

a 10.10.2011 a tieto hodnotiť s ohľadom na ich celkový kontext, z ktorého nepochybne vyplýva,
že žalobkyňa až po nadobudnutí vlastníctva k dotknutému bytu sa dozvedela o existencii skoršieho
znaleckého posudku Doc. Ing. B.ej, z ktorého je zrejmé, že spoločným menovateľom porúch je zlá
technológia hydroizolácie alebo jej absencia, ktoré znamenajú vlhnutie, zaplavovanie priestorov, vznik
plesní, ohrozovanie zdravia obyvateľov a veľké materiálne škody. Vyššie uvedené typy porúch sú

neopraviteľné alebo len veľmi ťažko opraviteľné, pričom v liste zo dňa 10.10.2011 žalobkyňa poukázala
na závery Ing. Xa, ktorého oslovila, podľa ktorého vada nefunkčnej izolácie spodnej stavby nebola
doposiaľ odstránená, vady hydroizolácie zistené v roku 2007 a 2009 neboli nikdy odstránené a museli
sa prejavovať aj v predchádzajúcom období, pričom porucha pod bodom 2.2 (zavlhnutie vrstiev podláh
od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien) sa môže opakovať v plnom rozsahu. Zistenú poruchu je

potrebné neodkladne odstrániť, pokiaľ nepríde k prestupu vlhkosti do stien a podláh v celom byte.47. Na základe uvedených dôvodov dospel súd k záveru, že žalobkyňa u žalovanej riadne a včas
uplatnila nároky zo zodpovednosti vyplývajúce z existencie vád bytu majúcich pôvod v nefunkčnej
spodnej hydroizolácii.

48. Následne sa súd zaoberal námietkou premlčania vznesenú žalovanou ohľadne sumy prevyšujúcej
sumu 59.540,- eur, teda v časti o zaplatenie 35.652,- eur (95.192,- eur - 59.540,- eur), keď namietala,
že žalobkyňa prvýkrát uplatnila nárok listom zo dňa 12.08.2011, pričom výšku požadovanej zľavy
určila listom zo dňa 10.10.2011 v sume 59.500,- eur, tvrdenie žalobkyne, že pôvodne žalovaná suma

nie je konečná a bude sa meniť podľa toho, ako určí cenu bytu znalec je irelevantné z hľadiska
plynutia premlčacej doby; súd je viazaný žalobou, pričom ak žalobca rozšíri žalobu po márnom uplynutí
premlčacej doby, nemôže to byť na škodu žalovanej. Žalobkyňa zase dôvodila, že súd pripustil zmenu
žaloby správne, nakoľko aj po zmene žaloby ide o uplatnenie práva zo zodpovednosti za vady, a to o
uplatnenie práva na primeranú zľavu z kúpnej ceny bytu. Žalobkyňa vytkla vady a uplatnila u žalovanej
právo na zľavu z kúpnej ceny bytu listom z 12.08.2011, teda v prekluzívnej 24 mesačnej lehote, pričom

Občiansky zákonník neustanovuje, že nie je možné meniť výšku uplatnenej primeranej zľavy z kúpnej
ceny, počas celého súdneho konania žalobkyňa nerozširovala vady bytu, zmenila len výšku primeranej
zľavy. Zmena výšky primeranej zľavy z kúpnej ceny bytu nie je vytknutím vady ani jej rozšírením.
Samotné vytknutie vady nemusí obsahovať výšku zľavy z kúpnej ceny, stačí ak bude obsahovať
oznámenie o uplatnení konkrétneho práva zo zodpovednosti za vady, ktorým je buď odstúpenie od

zmluvy alebo uplatnenie práva na primeranú zľavu z kúpnej ceny bytu, ktorá zodpovedá rozsahu a
povahevady.Premlčaciadobabymalauplynúť15.08.2014.Žalobabolapodanádňa01.10.2013,pričom
premlčacia doba spočíva po celú dobu súdneho konania, keďže žalobkyňa v začatom súdnom konaní
riadne pokračuje.

49. Žalobkyňa žalobou doručenou súdu dňa 14.10.2013 uplatnila voči žalovanej nárok na zaplatenie
primeranej zľavy z kúpnej ceny vo výške 59.500,- eur, pričom dňa 11.12.2014 doručila súdu rozšírenie
žaloby na sumu 95.192,- eur s príslušenstvom. Súd rozšírenie žaloby pripustil uznesením č. k.
16C/377/2013 - 348 zo dňa 22.01.2015, právoplatným dňa 04.02.2015.

50. Skutočnosť, že pri uplatnení práva zodpovednosti za vady stačí, ak toto bolo uplatnené u
predávajúceho v záručnej lehote, pričom vytknutie vady nemusí obsahovať výšku zľavy z kúpnej ceny,
neznamená, že žalobkyňa nie je povinná v civilnom procese kvantifikovať ňou uplatňovaný nárok,
ktorého ochrany sa domáha podanou žalobou. V zmysle § 132 ods. 1 CSP (resp. v čase podania
žaloby a jej zmeny účinného § 79 ods. 1 OSP) je obsahovou náležitosťou žaloby aj žalobný návrh,

teda jasné označenie toho, čoho presne sa žalobca v konaní domáha tak, aby bola splnená požiadavka
materiálnej vykonateľnosti rozsudku, pričom pri prejednaní veci samej sa súd zaoberá dôvodnosťou
takto uplatneného nároku. V prípade, ak zo žaloby nie je zrejmé, čoho konkrétne sa žalobca v konaní
mieni domáhať, takáto vada podania má za následok postup v zmysle § 129 CSP, t.j. odstraňovanie vád
žaloby. Súd je totiž v zásade viazaný obsahom žaloby a nemôže rozhodnúť ultra petitum, t. j. nesmie

prisúdiť viac, než čoho sa žalobca domáha, prípadne priznať iné práva alebo uložiť iné povinnosti, ako
sú navrhované.

51. Je potrebné odlišovať právne následky uplatnenia nárokov zo zodpovednosti za vady u
predávajúceho a uplatnenie nárokov zo zodpovednosti na súde, tieto nemožno zamieňať. Dôsledkom

vadného uplatnenia nárokov zo zodpovednosti za vady v zmysle § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka je
preklúzia práva, t. j. jeho zánik, a to bez ohľadu ďalšieho, čiže pokiaľ by kupujúci relevantným spôsobom
vady nevytkol vady (napríklad včas, dostatočne určite), jeho nároky zo zodpovednosti by zanikli.

52. Na druhej strane pre riadne uplatnenie nároku na primeranú zľavu z kúpnej ceny vyplývajúceho

zo zodpovednosti za vady na súde je potrebné tento špecifikovať dostatočne určitým spôsobom.
Len podaním žaloby, ktorou sa žalobca domáha uloženia konkrétnej povinnosti nastanú účinky
predpokladané v § 112 Občianskeho zákonníka, a teda spočívanie premlčacej doby, a to len v rozsahu
uplatneného práva. Uplatnením nároku nedochádza k spočívaniu premlčacej doby z hľadiska budúceho
rozšírenia žaloby. Zmenou žaloby došlo k rozšíreniu pôvodne uplatňovanej žalobkyňou tvrdenej

primeranej zľavy z kúpnej ceny, pričom hmotnoprávne účinky - teda spočívanie plynutia premlčacej
doby, zmenenej žaloby nastanú až uplatnením nároku na súde, za predpokladu, že zmena žaloby
je pripustená. Uvedený záver napokon vyplýva aj z rozhodnutia citovaného žalobkyňou (uznesenie
Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Obo/67/2011 z 16.04.2013).53. Ohľadne nároku na primeranú zľavu z kúpnej ceny tak k spočívaniu premlčacej doby mohlo dôjsť
len ohľadne nároku na primeranú zľavu vo výške, v ktorej bola žalobkyňou uplatnená. Pokiaľ tak

žalobkyňa uplatnila právo zo zodpovednosti za vady u žalovanej listom zo dňa 12.08.2011, doručeným
dňa 15.08.2011 (vychádzajúc z vyjadrenia žalovanej zo dňa 23.02.2015, č. l. 379, keď k uvedenej
písomnosti bol žalobkyňou predložený len podací lístok na č. l. 260), týmto uplatnením začala plynúť v
zmysle § 102 Občianskeho zákonníka pre uplatnenie práva na súde trojročná premlčacia doba, pričom
posledným dňom tejto doby bol 15.08.2014 (podľa § 122 ods. 2 Občianskeho zákonníka per analogiam).

54. Žalobkyňa uplatnila nárok na zľavu z kúpnej ceny voči žalovanej žalobou na súde dňa 14.10.2013,
pričom je potrebné mať za to, že voči žalovanej bol nárok na zaplatenie určitej sumy, uplatnený až
doručením predmetnej žaloby. Nakoľko žalobkyňa žalobu rozšírila podaním doručeným súdu mailom
až dňa 11.12.2014, písomne doplneným dňa 15.12.2014, teda po uplynutí premlčacej doby, nárok
žalobkyne uplatnený v sume 35.692,- eur je potrebné považovať za premlčaný. Na uvedený záver nemá

vplyvanirozhodnutiesúduopripustenízmenyžalobyspočívajúcejvjejrozšírení,nakoľkoanipremlčanie
nároku uplatneného rozšírenou žalobou nie je dôvodom pre nepripustenie zmeny žaloby, keď dôvody
nepripusteniavyplývajúz§143ods.2CSP(resp.vtedyúčinného§95ods.2OSP); dôvodnosťnámietky
premlčania, pokiaľ je v konaní vznesená, súd posudzuje pri rozhodovaní o veci samej.

55. Konajúci súd tak prisvedčil námietke žalovanej, že nárok žalobkyne, avšak v sume prevyšujúcej
sumu 59.500,- eur, teda vo výške 35.692,- eur (suma 40,- eur bola uplatnená ako paušálne náklady
spojené s uplatnením pohľadávky, v ktorej časti bolo konanie právoplatne zastavené) je potrebné
považovať za premlčaný, a teda žalobu v časti o zaplatenie 35.692,- eur s príslušenstvom na základe
uvedeného zamietol.

56. Súd sa tak v ďalšom zaoberal primeranosťou uplatnenej zľavy z kúpnej ceny vo výške 59.500,- eur.
Žalobkyňa pri uplatnení zľavy vychádzala z rozdielu ceny dotknutého bytu s vadou a ceny tohto bytu
bez vady. Kúpna cena bytu bola dojednaná vo výške 163.000,- eur, predmetom posúdenia primeranosti
požadovanej zľavy je suma 59.500,- eur, ktorá predstavuje cca 36 % z hodnoty kúpnej ceny.

57. Znalec Ing. IXXX/XXXX,ý stanovil cenu dotknutého bytu k 21.03.2011 (bez vád) vo výške 143.000,-
eur; hodnota bytu s vadami bola k 21.03.2011 91.700,- eur, pričom rozdiel 51.300,- eur predstavuje cca
35 % z hodnoty bytu bez vád. K 21.04.2017 má dotknutý byt bez vád všeobecnú hodnotu 171.000,-
eur; hodnota bytu s vadami je k 21.04.2017 115.000,- eur, rozdiel 56.000,- eur predstavuje cca 32 %

z hodnoty bytu bez vád; uvedený znalec rovnako uviedol, že percento poškodenia bytu v roku 2017 je
rovnaké ako v roku 2011. Zo znaleckého posudku č. 410/2014 znalkyne Ing. A. vyplýva, že k 20.10.2014
bola všeobecná hodnota bytu s príslušnými spoluvlastníckymi podielmi určená v sume 69.500,- eur,
pričom všeobecná hodnota bez zohľadnenia porúch bola k 20.10.2014 vo výške 167.000,- eur, rozdiel,
teda suma 97.500,- eur predstavuje cca 58 % z hodnoty bytu bez vád.

58. Pre určenie výšky zľavy z kúpnej ceny zákon neustanovuje žiadne všeobecné pravidlo. Rozsah
zníženej kúpnej ceny musí byť vždy posúdený s prihliadnutím na okolnosti daného prípadu. Výška
zľavy bude teda závisieť predovšetkým od povahy a rozsahu vady, vzhľadom na kúpnu cenu, ďalej
od rozsahu zníženia funkčnosti a estetickej hodnoty predmetu kúpy, zníženia funkčných vlastností, od

ďalšej upotrebiteľnosti, ceny potrebných opráv, spôsobu ako sa vytknutá vada prejavuje pri užívaní veci,
či a ako toto užívanie komplikuje, či ho obmedzuje, prípadne aj na cenu nevyhnutných opráv a ďalších
vyvolaných nákladov a podobne.

59. Súd na základe vykonaného dokazovania dospel zo záveru, že vada v byte žalobkyne - nefunkčná

hydroizolácia je takého charakteru, že táto zásadným spôsobom bráni riadnemu užívaniu bytu, v
dôsledku uvedenej vady je možnosť funkčného využívania bytu podstatne znížená. Pri dotknutom
byte ide o vadu, (vzhľadom na skutočnosť, že ide o byt s celoročným využitím, u ktorého sa
predpokladá hygienická a zdravotná nezávadnosť), ktorá znižuje možnosť využitia bytu. Žalobkyňa
je opakovane „nútená" prejavy vady nefunkčnej hydroizolácie odstraňovať sanačnými opatreniami,

pričom až odstránením vady samotnej vymiznú aj poruchy v byte žalobkyne. Zo znaleckého posudku
Ing. IXXX/XXXX,ého je zrejmé, že postup pri odstránení vady, t. j. aby sa dosiahol stav bytu bez
akýchkoľvek vád, je časovo ako aj technicky a technologicky náročný, pričom pri uvedených opravách
nie je byt obývateľný, takže žalobkyňa bude v podstate z užívania bytu v dôsledku vád vylúčená abude nútená vynaložiť (okrem nákladov na náhradné ubytovanie) ďalšie náklady na odstránenie vady,
ktorých predbežná kalkulácia bola vyčíslená na sumu presahujúcu 32.000,- eur (č. l. 520), pričom aj
s priebežným odstraňovaním vlhkosti prenikajúcej do bytu, ktoré žalobkyňa priebežne vykonáva, čo

nepochybne vyplýva zo znaleckého posudku č. 112/2017 sú nevyhnutne spojené dodatočné náklady,
v súdnom spise dokladové sumou takmer 6.500,- eur (č. l. 514 - 518) ako aj obmedzenie v užívaní
dotknutého bytu. Potreba vykonávania priebežných sanačných prác tak v zásade žalobkyni znemožňuje
nerušené užívanie bytu a v danom čase nepochybne nepriaznivo ovplyvňuje obvyklý život žalobkyne.
Naviac z fotografií založených do súdneho spisu vyplýva, že vlhkosť prenikajúca do bytu vytvára na

stenách v obytných miestnostiach nevzhľadné fľaky znižujúce estetickú hodnotu bytu, pričom dôsledkom
vady je aj výskyt plesní, ktoré presahujú zákonné limity, čo okrem negatívneho vplyvu na majetok
žalobkyne umiestnený v byte, znamená nepriaznivý vplyv na jej zdravie.

60. Rovnako nie je bez právneho významu, že v prípade ďalšieho predaja je hodnota bytu žalobkyne
znížená nielen pre výskyt uvedenej vady, ale zníži sa aj o nevyhnutné náklady, ktoré je pre odstránenie

vady vynaložiť, pričom za súčasného stavu bytu (t. j. bez odstránenia vady) pri zachovaní oznamovacej
povinnosti žalobkyne podľa § 596 Občianskeho zákonníka nie je podľa názoru súdu možno vylúčiť ani
závery o faktickej nepredajnosti dotknutého bytu. Súd pri posudzovaní primeranosti zľavy z kúpnej ceny
vychádzal z vyššie uvedených kritérií, pričom prihliadol aj na závery znaleckých posudkov, z ktorých
vyplýva zníženie hodnoty bytu s vadou (v priemere) o cca 40 %, a tak dospel k záveru, že žalobkyňou

uplatnená zľava z kúpnej ceny vo výške 59.500,- eur je zľavou primeranou povahe a rozsahu vady, a
preto žalovanú zaviazal k uhradeniu uvedenej sumy.

61. Súd ako nedôvodnú hodnotil námietku žalovanej, že pôvodne bola kúpna cena dojednaná vo
výške 173.000,- eur, pričom žalovaná poskytla žalobkyni zľavu 10.000,- eur, čo je primeraná zľava z

kúpnej ceny. Prvotne táto „zľava" nebola poskytnutá v príčinnej súvislosti s uplatnením zodpovednosti
predávajúcej za vady predávaného bytu, jednalo sa o výsledok zmluvného konsenzu strán sporu o
výške kúpnej ceny, pričom nemožno nepoukázať, že v tomto konaní bol žalovanou vzájomnou žalobou
uplatnený nárok na zaplatenie sumy 4.000,- eur (nedoplatok z pôžičky vo výške 10.000,- eur, zmluva
o ktorej bola dojednaná rovnaký deň ako kúpna zmluva na dotknutý byt), pričom samotná žalovaná

sa prostredníctvom právnej zástupkyne vyjadrila (č. l. 271), že pri uvedenej pôžičke ide v podstate o
nedoplatok za kúpnu cenu dotknutého bytu.

62. Súd zamietol návrh žalovanej na doplnenie dokazovania znaleckým dokazovaním za účelom
vyčíslenia nákladov, nakoľko toto nepovažoval za nevyhnutné vykonať pre rozhodnutie vo veci, nakoľko

posúdenie primeranosti zľavy z dojednanej kúpnej ceny je v prípade sporu otázkou právnou a nie
znaleckou, pričom pokiaľ žalobkyňa primeranosť zľavy vyvodzovala z rozdielu medzi hodnotou bytu bez
vádahodnotoubytusvadami,bolotaknaprávnomposúdenísúdu,abytútoprimeranosťposúdil.Naviac
výška nákladov na odstránenie je len jedným z kritérií /nie výlučným/, z ktorých možno pri posudzovaní
primeranosti zľavy z kúpnej ceny vychádzať a súčasne žalobkyňa súdu predložila predbežnú kalkuláciu

nákladov potrebných opráv.
63. Nakoľko sa žalovaná dostala so zaplatením peňažného dlhu do omeškania, súd priznal žalobkyni
aj nárok na úrok z omeškania vo výške 9 % ročne zo sumy 59.500,- eur od 11.11.2011 (t.j. dňom
nasledujúcim po dni, kedy mala byť zľava z kúpnej ceny zaplatená na základe výzvy zo dňa 10.10.2011)
do zaplatenia v zmysle § 517 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka. Výška úrokovej sadzby predstavuje

dvojnásobok základnej úrokovej sadzby platný prvý deň omeškania v zmysle § 3 Nariadenia vlády SR
č. 87/1995 Z.z. Pre úplnosť konajúci súd poukazuje, že sadzba úrokov z omeškania bola k prvému dňu
omeškania 9,25 % p. a., avšak súd viazaný obsahom žaloby v zmysle pripustenej zmeny žaloby priznal
žalobkyni úroky z omeškania len v ňou uplatnenej výške 9 % p. a.

64. Súd berúc do úvahy výšku priznaného plnenia 59.500,- eur, určil žalovanej lehotu pre splnenie
uvedenejpovinnosti4mesiace(§232ods.3CSP),vpriebehuktorejbudemaťdostatočnýčasamožnosť
zabezpečiť si prostriedky na jej splnenie.

65. O náhrade trov konania súd rozhodol v zmysle § 262 ods. 1 C. s. .p. v spojení s § 255 ods. 2 C.

s. p., podľa ktorého ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne
rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov právo. Žalobkyňa žiadala uložiť
povinnosťžalovanejzaplatiťjejsumu95.192,-eurspríslušenstvom.Súdpriznalžalobkynisumu59.500,-
eur s príslušenstvom, žalobu v časti uloženia povinnosti žalovanej na úhradu sumy 35.692,- eur spríslušenstvom zamietol, čo predstavuje úspech žalobkyne v rozsahu 62,51 % a úspech žalovanej 37,49
%. Čistý pomer úspechu vo veci žalobkyne tak súd ustálil v rozsahu 25 %, v ktorom jej súd voči žalovanej
priznal nárok na náhradu trov konania. Pre úplnosť súd uvádza, že pri posudzovaní procesného úspechu

vo veci súd nemohol dospieť k záveru, že žalobkyni svedčí plný úspech, hoc rozhodovanie o priznanej
výškeprimeranejzľavyzkúpnejcenyzávisíodprávnehoposúdeniasúdu,atoprávezdôvodu,žežaloba
bola v časti zamietnutá pre dôvodne uplatnenú námietku premlčania, v ktorej časti mala nepochybne
žalobkyňa procesný neúspech.

66. Súd ako nedôvodnú vzhliadol námietku žalobkyne, že pri rozhodovaní o nároku na náhradu trov
konania by mal súd postupovať podľa § 256 ods. 2 CSP, nakoľko pri uplatnení tohto zákonného
ustanovenia súd neberie do úvahy zásadu úspechu vo veci samej; jedná sa o tzv. separáciu trov
konania a o rozhodovanie o trovách, ktoré vznikli zavinením jednej zo strán sporu, a to v dôsledku
porušenia procesných povinností, pričom tieto trovy nesúvisia s riadnym vedením sporu, pôjde
o trovy vynaložené neúčelne, ktoré pre zavinenie protistrany boli vynaložené zbytočne (napríklad

účasť právneho zástupcu na pojednávaní, ktoré bolo správaním protistrany zmarené). Skutočnosť,
že žalovaná nesplnila informačnú povinnosť predávajúceho vyplývajúcu z hmotného práva a nebola
ochotná sa mimosúdne sa vyrovnať, nie je zavinením vzniknutých trov konania, ktoré by bez zavinenia
žalovanej neboli vznikli.

67. Rovnako súd v konaní nezistil dôvod pre aplikáciu § 257 CSP, nakoľko postup podľa uvedeného
ustanovenia prichádza do úvahy v prípade, ak by súd v konaní úspešnej strane náhrady trov konania
nepriznal, čo nebol prípad prejednávanej veci.

68. V konaní bola súdom ustanovená znalkyňa Ing. arch. XXX,XX, ktorej boli zo štátnych rozpočtových

prostriedkov vyplatené finančné prostriedky vo výške 415,88 eur, a preto súd priznal štátu nárok
na náhradu trov konania, a to voči žalobkyni v rozsahu 37,49 % a voči žalovanej v rozsahu 62,51 %
vychádzajúc z pomeru neúspechu strán vo veci (výrok IV).

69. O výške náhrady trov konania rozhodne súd samostatným uznesením po právoplatnosti tohto

rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia, písomne,
trojmo, na Okresnom súde Bratislava IV.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 ods. 1 C. s. p. ) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že neboli splnené procesné podmienky, súd nesprávnym

procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere,
že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne
obsadený súd, konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza
z nesprávneho právneho posúdenia veci ( § 365 ods. 1 C. s. p.).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania ( § 365 ods. 3 C. s. p.).

Ak povinná dobrovoľne nesplní, čo jej ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnená môže podať návrh
na vykonanie exekúcie.