Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Monday, November 28, 2022

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 16Co/89/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6118365067
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 11. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Roman Majerský

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2022:6118365067.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Romana Majerského a sudkýň

JUDr. Ivany Štiftovej a Mgr. Daniely Drnákovej, v spore žalobcu:
DRB s. r. o., Medveďovej 17, Bratislava, IČO: 48 135 437, zastúpeného: Barger Prekop s.r.o., Mostová
2, Bratislava, IČO: 36 869 724, proti žalovanej: S.. O. O.,
V.. X.X.XXXX, P. Č.. XXX, zastúpenej advokátom JUDr. Tomášom Plankom, Námestie slobody 10,
Bratislava, o zaplatenie 2.250 eur s príslušenstvom, na odvolanie žalovanej proti rozsudku Okresného
súdu Malacky č. k. 32C/12/2019-238, zo dňa 14.7.2021, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e.

II. Žalobcovi p r i z n á v a proti žalovanej plný nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie uložil žalovanej povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 2.250
eur s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne od 6.12.2017 do zaplatenia a žalobcovi voči žalovanej
priznal nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

2.Vodôvodneníuviedol,žežaloboudoručenousúdudňa31.10.2018sažalobcavočižalovanejdomáhal
zaplatenia sumy 2.250 eur s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne od 6.12.2017 do zaplatenia

titulom vrátenia zábezpeky zloženej podľa Zmluvu o nájme rodinného domu (ďalej len „Zmluva o nájme“
alebo „Nájomná zmluva“), ktorú dňa 6.10.2015 uzavrel ako nájomca so žalovanou ako prenajímateľom,
a ktorej predmetom nájom rodinného domu so súpisným číslom XXX, nachádzajúci sa na pozemku s
parcela č. XXX/X, zapísaný na liste vlastníctva č. XXXX vedenom pre katastrálne územie P.. V súlade
s čl. III ods. 3.5 Zmluvy o nájme zložil v deň jej uzavretia do rúk žalovanej peňažnú zábezpeku vo
výške 2.250 eur, čo žalovaná potvrdila vystavením príjmového pokladničného dokladu. Dňa 30.11.2017
došlo k ukončeniu Zmluvy o nájme na základe písomnej Dohody o skončení nájomného vzťahu zo

dňa 4.9.2017. V deň skončenia nájmu odovzdal žalovanej predmet nájmu bez akýchkoľvek škôd na
ňom, jeho príslušenstve či vybavení a žalovaná ho prevzala bez akýchkoľvek námietok a výhrad,
nepredložila však a následne mu ani nedoručila preberací protokol k odovzdaniu predmetu nájmu. Podľa
Zmluvy o nájme platí, že ak nenastane žiadna okolnosť, ktorá by oprávňovala žalovanú započítať si
vcelku alebo čiastočne svoj nárok podľa Zmluvy o nájme oproti nároku žalobcu, je žalovaná povinná
vrátiť zábezpeku žalobcovi, a to najneskôr do piatich dní od protokolárneho odovzdania predmetu
nájmu. Písomnou výzvou z 10.1.2018 preto vyzval žalovanú na vrátenie zábezpeky, na ktorú žalovaná

reagovala listom zo dňa 31.1.2018, ktorým uznala existenciu jeho pohľadávky na vrátenie zábezpeky
a potvrdila, že v nadväznosti na ukončenie Zmluvy o nájme jej odovzdal predmet nájmu, resp., že ho
prevzala, ale spochybnila splatnosť jeho pohľadávky s poukazom na nevyhotovenie odovzdávacieho
protokolu. Napokon uviedla, že „vykonáva zápočet“ jeho pohľadávky na vrátenie zábezpeky voči údajnejpohľadávke žalovanej vo výške 6.173,08 eura. Žalobca mal za to, že pohľadávka žalovanej je fiktívna,
nikdy sa nemohla stať splatnou a započítací prejav urobila právne nedovoleným spôsobom; nároky
ničím nepreukázala, najmä nepredložila žiadne dôkazy, ktoré by akýmkoľvek spôsobom nasvedčovali,

že jej pohľadávka mala vzniknúť, keď jediným dokladom je zoznam fiktívnych, ničím nepreukázaných
nárokov spísaný žalovanou, ktorý obsahuje napr. aj položku 20 eur za hľadanie poklopu od studne
na záhrade. Nikdy ho podľa § 563 Občianskeho zákonníka nepožiadala o zaplatenie tejto údajnej
pohľadávky, ktorá (okrem toho že je fiktívna) sa z tohto dôvodu nikdy nemohla stať splatnou. Navyše,
aj keby ho v liste zo dňa 31.1.2018 požiadala o zaplatenie pohľadávky, tá by bola splatná podľa § 563

Občianskeho zákonníka až dňom nasledujúcim po doručení žiadosti. V okamihu, keď mal byť prejav
započítania žalovanou urobený, nemohla byť teda jej údajná pohľadávka ešte splatná a spôsobilá na
započítanie v zmysle § 581 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Dôvodil preto, že nie je možné uskutočniť
započítanie súčasne s výzvou na zaplatenie z dôvodu, že splatnosť dlhu nastáva až nasledujúci deň
po uskutočnení výzvy, pričom poukázal na to, že rovnaký názor zastáva aj početná judikatúra [napr.
rozsudok Krajského súdu v Košiciach sp. zn. 9Co/174/2017; uznesenie Ústavného súdu ČR sp. zn. III.

ÚS 3009/2012; uznesenie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 29 Odo 204/2003, uznesenie Najvyššieho súdu
ČR sp. zn. 29 Odo 204/2003 (R 64/2006); rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 26 Cdo 3662/2012;
rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 33 Cdo 4561/2011; rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 33
Odo 1642/2006; rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 25 Cdo 1012/2001]. Listom zo dňa 5.4.2018 sa
vyjadril k odpovedi žalovanej, kde jej údajný nárok poprel a opätovne ju vyzval na vrátenie zábezpeky,

avšak žalovaná mu zábezpeku doposiaľ nevrátila. Napokon poukázal aj na skutočnosť, že žalovaná
prevzala predmet nájmu ku dňu skončenia bez výhrad a o jej údajnom nároku ho informovala až po jeho
márnych výzvach na vrátenie zábezpeky - niekoľko mesiacov pod dni skončenia nájmu, pričom odo dňa
skončenia nájmu ani nemal prístup k predmetu nájmu.

3. Pokiaľ ide o stručný obsah napadnutého rozhodnutia (§ 393 ods. 2 C. s. p.), súd prvej inštancie mal
vykonaným dokazovaním za preukázané, že žalovaná Zmluvou o nájme rodinného domu zo 6.10.2015
žalobcovi prenajala rodinný dom so súpisným číslom XXX, postavený na pozemku s parcela č. XXX/X,
ktorý je zapísaný na liste vlastníctva XXXX, vedenom pre katastrálne územie P. a to spolu s pozemkom
parcela č. XXX/X - zastavané plochy a nádvoria, o výmere 139 m2. Dom bol žalobcovi prenechaný do

užívania spolu s vybavením a príslušenstvom, ktoré boli špecifikované v prílohe č. 1 Nájomnej zmluvy
a to v preberacom protokole. Preberací protokol bol podpísaný oboma stranami a boli v ňom uvedené
nasledujúce veci: obývačka (koberec, sedacie kreslo), spálňa (manželská posteľ, drevená komoda),
detská izba (sedací gauč, starší drevený stôl), komora (el. kotol - bojler Dražice, 6 x drevený regál),
zimná záhrada (drevené kreslo, stolík, gauč). Nájomné bolo dohodnuté vo výške 1.520 eur mesačne,

pričom bolo dojednané, že je v ňom zahrnutá aj odplata za užívanie pozemku, na ktorom dom stojí,
poplatok za internet a údržba a kosenie záhrady. V článku III. bod 3.5 Nájomnej zmluvy sa strany dohodli
na peňažnej zábezpeke vo výške 2.250 eur, ktorá mala byť uhradená k rukám prenajímateľa pri podpise
nájomnejzmluvy.Zároveňbolodohodnuté,že„...Zposkytnutejzábezpekysaposkončenínájmuuhradia
prípadné škody na predmete nájmu, jeho príslušenstve a vybavení zavinené nájomcom alebo osobami,

ktoré s ním predmet nájmu užívali. Pre tento prípad nájomca týmto udeľuje prenajímateľovi súhlas na
vykonanie zápočtu nároku nájomcu na vrátenie zábezpeky s nárokom prenajímateľa na úhradu škody a
tiež na nedoplatku na nájomnom a nedoplatku na úhradách za služby, ktorých poskytovanie je spojené
s nájmom. Ak nenastane žiadna okolnosť, ktorá by oprávňovala prenajímateľa započítať v celku alebo
čiastočne svoj nárok podľa tejto zmluvy do nároku nájomcu na vrátenie zábezpeky, je prenajímateľ

povinný nájomcovi zábezpeku vrátiť, a to najneskôr v lehote do 5 dní od protokolárneho odovzdania
predmetu nájmu prenajímateľovi.“. V článku VI. bod 6.3 a 6.8 Nájomnej zmluvy bol dohodnutý záväzok
nájomcu na úhradu nákladov spôsobených neprimeraným opotrebovaním predmetu nájmu, ako aj jeho
záväzok odovzdať predmet nájmu po skončení nájmu v stave, v akom ho prevzal, s ohľadom na obvyklé
opotrebenie.

4. Dohodou o skončení nájomného pomeru zo dňa 4.9.2017 sa strany dohodli na skončení nájomného
pomeru založeného Nájomnou zmluvou zo dňa 6.10.2015, a to k 30.11.2017. K tomuto dátumu mal
žalobca odovzdať žalovanej nehnuteľnosť a medzi stranami bolo dohodnuté, že vo vzájomnej súčinnosti
budú prevedené odbery od distribučných spoločností. Následne žalobca listom z 10.1.2018 vyzval

žalovanú na vrátenie zaplatenej zábezpeky keď uviedol, že dňa 30.11.2017 došlo k ukončeniu Nájomnej
zmluvy a k riadnemu a včasnému odovzdaniu predmetu nájmu bez akýchkoľvek škôd na ňom, jeho
príslušenstve a vybavení, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Keďže v deň skončenia nájmu bol
predmet nájmu odovzdaný a súčasne nenastala žiadna okolnosť podľa bodu 3.5 Zmluvy o nájme, ktoráby žalovanú oprávňovala započítať vcelku alebo čiastočne jej prípadný nárok podľa Zmluvy voči nároku
žalobcunavráteniezábezpeky,bolažalovanápovinnázábezpekuvrátiťdo5dnípoodovzdanípredmetu
nájmu.

5. V odpovedi na list žalobcu žalovaná listom z 31.1.2018 uviedla, že týmto činí „právny úkon započítania
vzájomných pohľadávok“, k čomu bližšie uviedla, že žalobca má voči nej nárok na vrátenie zábezpeky
v sume 2.250 eur, avšak tento nárok ešte nie je splatný, lebo nedošlo k protokolárnemu odovzdaniu
domu z dôvodu, že žalobca žalovanej neodovzdal kľúče ako symbol užívania domu, preto nedošlo k

spísaniu odovzdávacieho protokolu. Ďalej uviedla, že ako vlastník dom prevzala a následne zisťovala
rozsiahle škody zapríčinené žalobcom, ktorých rozpis bol priložený k listu. Celkovú výšku škôd vyčíslila
na 6.173,08 eura a v rozsahu, v akom tieto škody nie sú kryté zloženou zábezpekou (v ktorej časti bolo
vykonané započítanie) vyzvala žalobcu na ich úhradu.

6. Žalobca v liste z 5.4.2018 odmietol tvrdenie žalovanej, že by neodovzdal predmet nájmu a odmietol

aj jej nárok na náhradu spôsobených škôd. K týmto uviedol, že umývačka riadu, ktorú mu žalovaná
odovzdala spolu s predmetom nájmu, nebola funkčná a preto si zadovážil vlastnú umývačku. Ďalej na
základe dohody so žalovanou zhodnotil predmet nájmu tým, že doň nechal nainštalovať zatemňujúce
roletky, vstavané skrine a nábytok na mieru v celkovej hodnote 4.228 eur, ďalej skrine a nábytok v
hodnote 1.740 eur a 1.248 eur a nechal zrekonštruovať kuchynskú linku na mieru za celkovú sumu

1.500 eur. Kompenzáciu týchto výdavkov si nikdy neuplatňoval. Podľa žalobcu bol predmet nájmu
značne opotrebovaný už na začiatku nájmu a ak k nejakému ďalšiemu opotrebeniu došlo, ide výlučne o
bežné opotrebenie veci. Podľa zmluvy ho nezaťažovala povinnosť vymaľovať predmet nájmu a tento bol
žalovanej odovzdaný bez známok akéhokoľvek nadmerného znečistenia. Odplata za údržbu záhrady
bola zahrnutá v nájomnom. Ohľadom vecí, ktoré mal opomenúť vrátiť žalovanej pri skončení nájmu,

poukázal na to, že viacero týchto vecí mu žalovaná vôbec neodovzdala (nenachádzajú sa v preberacom
protokole, ktorý je prílohou Nájomnej zmluvy), zvyšné boli žalovanej vrátené v deň skončenia nájmu.

7. Z výpovede svedkyne L. O. (zamestnankyne žalobcu a partnerky jeho konateľa a spoločníka)
vyplynulo, že sa kamarátila s V. Y., ktorá v predmete nájmu bývala a mala v ňom kanceláriu. Chodievala

tam za ňou na návštevy, takže mala možnosť vidieť, ako dom užíva a tiež mala možnosť stretnúť so
žalovanou. Podľa nej sa pani Y. riadne o dom starala, rovnako ako o dva psy, ktoré tam bývali s ňou. Do
domu pani Y. tiež investovala vlastné prostriedky, napr. tam dala namontovať rolety do zimnej záhrady,
opraviť labilné schodisko, vyrobiť roldorové skrine, či opraviť kuchyňu. Na kuchynskej linke nechala
namontovať čierne lesklé dvierka, pretože dovtedy tam boli len police bez dvierok, kde sa nedali ukladať

veci. Úprava schodiska spočívala vo výstuži existujúceho schodiska, kde sa medzi jednotlivé jeho
stupienky dali priečky, aby bolo schodisko bezpečnejšie. Tiež sa pod schodiskom vybudoval odkladací
priestor. Všetky investície ostali v dome aj po ukončení nájmu. Žalovaná chodievala do domu väčšinou
v soboty, keď tam prichádzali ľudia, čo mali na starosti údržbu záhrady. Svedkyňa uviedla, že bola
osobne prítomná aj pri odovzdaní domu po ukončení nájmu. Spolu s pani Y. prešli celý dom, pričom

na ňom žiadne poškodenie nevidela. Asi o pol hodinu prišla žalovaná, následne sa dostavil realitný
maklér a zrejme údržbár. Maklér začal spisovať nejaký dokument, svedkyňa však nevedela, aký mal
obsah. Dokument podpisovala žalovaná aj pani Y., tá však jeho kópiu nedostala, bol vyhotovený len
jeden exemplár pre žalovanú, pričom pani Y. predkladala na účely jeho spísania občiansky preukaz.
Všetci zúčastnení si potom prešli dom. Žalovaná vtedy nenamietala žiadne poškodenia ani chýbajúce

veci a celé stretnutie prešlo vo veľmi priateľskom duchu. Potom šli ešte k šachte, kde maklér zapísal
stav meracieho zariadenia, následne svedkyňa odišla a za ňou odišla aj pani Y.. Pani Y. žalovanej
odovzdala kľúče od domu, ktoré dovtedy používala, na odovzdanie chýbali ešte jedny kľúče a asi aj
ovládač od brány. Žalovaná vtedy uviedla, že keď sa tieto veci odovzdajú bude všetko kompletné a
vráti sa zábezpeka. Svedkyňa nezaregistrovala nijaké škody od psov, na stenách boli síce odtlačky

paciek, avšak pred odovzdaním domu pani Y. zabezpečila jeho vymaľovanie, takže tieto odtlačky
boli odstránené. Taktiež bol predmet nájmu pred odovzdaním uprataný upratovačkou, ktorá k pani Y.
pravidelne chodila. Nebola si istá, či boli nejaké žalúzie v zimnej záhrade, ale mala vedomosť, že
tam pani Y. dala nainštalovať látkové sťahovacie rolety. Uviedla, že pani Y. uskladnila počas trvania
nájmu plastové stoličky tvoriace súčasť jedálne a staršie kreslo, ktoré patrili žalovanej a potom pri

odovzdávaní domu ich vrátila. Odovzdanie domu prebehlo asi koncom novembra. Ohľadom prítomnosti
psov v predmete nájmu uviedla, že je jej známe, že psy spával i v spálni s pani Y., pričom samotná
žalovaná videla, že sa psy pohybujú aj v interiéri. Z kópie SMS správy zo dňa 5.12.2017 súd prvejinštancie zistil, že pani Y. (obyvateľka predmetu nájmu, konateľka žalobcu) napísala žalovanej, že kľúče
ešte nenašla.

8. Z výpovede svedka R. K. vyplynulo, že so žalovanou má pracovné vzťahy (poskytuje jej realitné služby
vo viacerých nehnuteľnostiach). Samotný akt odovzdávania si bližšie nepamätal, uviedol len, že spisoval
preberací protokol. Ohľadom nepodpísaného protokolu založeného na č. l. 195 spisu potvrdil, že tento
spísal, avšak na okolnosti jeho spísania si nepamätal. Jediné, čo v ňom z odovzdávania zarezonovalo
bolo, že mu potom žalovaná volala, že tam boli nejaké nezrovnalosti, nejaké skrinky, schody a že neboli

odovzdanékompletkľúče.Osobnesižiadnenedostatkynepamätal,nevedelsavyjadriťanikodovzdaniu
kľúčov, len žalovaná mu uviedla, že nejaké chýbali. Ohľadom zápisu o stave vody uviedol, že tieto stavy
nikdy nedáva odhadom, teda ich museli odpísať. Potvrdil, že údaj je napísaný jeho písmom, ale nevedel,
či to opísal z fotografie alebo z merača.

9. Súd prvej inštancie z obsahu Nájomnej zmluvy, ako i zo zhodných tvrdení strán zistil, že medzi nimi

bola dojednaná peňažná zábezpeka, ktorú žalobca uhradil žalovanej vo výške 2.250 eur a ktorá slúžila
na zabezpečenie záväzkov žalobcu voči žalovanej na úhradu dojednaného nájomného a tiež záväzkov
z prípadných škôd spôsobených žalobcom ako nájomcom na predmete nájmu. Žalovaná žalobcovi po
skončení nájmu zábezpeku nevrátila ani sčasti. Zdôraznil, že pre rozhodnutie vo veci bolo potrebné
posúdiť a) či boli splnené Nájomnou zmluvou a zákonom stanovené podmienky pre vrátenie zábezpeky

žalobcovi a b) či záväzok žalovanej na vrátenie zábezpeky žalobcovi nezanikol započítaním voči nároku
žalovanej na náhradu škody spôsobenej žalobcom poškodením predmetu nájmu a/alebo poškodením
či nevrátením niektorých častí jeho zariadenia.

10. Skonštatoval, že v zmysle bodu 3.5 Zmluvy o nájme bola žalovaná povinná zábezpeku žalobcovi

vrátiť do piatich dní od protokolárneho odovzdania predmetu nájmu žalovanej, a to ak nenastala nijaká
okolnosť, ktorá by ju oprávňovala si proti nároku žalobcu na vrátenie zábezpeky započítať svoj nárok
podľa Nájomnej zmluvy. Žalovaná spochybňovala, že nastala splatnosť zábezpeky, keď uviedla, že
nedošlo k „protokolárnemu odovzdaniu predmetu nájmu“, ako to predpokladala Nájomná zmluva, t. j. že
medzistranaminebolspísanýpreberacíprotokol.Súdprvejinštancievšakpoukázalnato,žezvýpovede

svedkyne O., ako aj svedka K. vyplynulo, že predmet nájmu bol dňa 30.11.2017 fakticky žalovanej
vrátený, keď z neho žalobca odstránil svoje veci, odovzdal žalovanej kľúče, ktoré mal k dispozícii (s
tým, že jedno alebo niekoľko vyhotovení kľúčov chýbalo), so žalovanou nehnuteľnosť skontroloval a
zapísal stav merača vody a teda od tohto momentu nehnuteľnosť prestal užívať a do jej užívania sa
vrátila žalovaná ako vlastník nehnuteľnosti. Dodal, že o tom, že nehnuteľnosť bola skutočne žalovanej

odovzdaná, svedčia aj tvrdenia samotnej žalovanej, najmä v liste zo dňa 31.1.2018, kde cestou svojho
právneho zástupcu uviedla, že „...v čase odovzdávania predmetu prenájmu Váš klient (žalobca, pozn.
súdu), oznámil písomne, že nemá kľúče ... Moja klientka (žalovaná, pozn. súdu) ako vlastník dom
prevzala a následne zisťovala rozsiahle škody zapríčinené Vašim klientom.“. Taktiež v odpore proti
platobnémurozkazuuviedla,že„obeprotipohľadávkybolizročnévčasezápočtu“,t.j.akojejpohľadávka

na náhradu škôd a nadmerných opotrebení, tak i pohľadávka žalobcu na vrátenie zábezpeky. Súd
prvej inštancie poznamenal, že jeho pozornosti neušlo, že žalovaná v priebehu konania svoje tvrdenia
o odovzdaní predmetu nájmu neustále menila, raz uvádzala, že sa žalobca vôbec na odovzdávaní
domu nezúčastnil, inokedy uviedla, že sa síce dostavil, no keďže nemal kľúče, do domu sa nedostali a
napokon tvrdila, že síce dom odovzdaný bol, len neboli odovzdané kľúče od neho ako symbol užívania

domu.Tvrdeniažalovanejohľadomneodovzdaniadomužalobcompriskončenínájomnéhovzťahupreto
považoval za nedôveryhodné, pričom neboli preukázané ani vykonaným dokazovaním.

11. Zo všetkých vyššie uvedených skutočností dospel súd prvej inštancie k záveru, že predmet nájmu bol
žalovanej fakticky odovzdaný dňa 30.11.2017. Ku skutočnosti, že žalobca neodovzdal žalovanej všetky

exempláre kľúčov od prenajatého domu uviedol, že okrem nespornosti tejto skutočnosti medzi stranami,
táto vyplýva aj z vykonaných svedeckých výsluchov a kópie SMS správy. Dôvodil, že neodovzdanie
jedného či viacerých exemplárov kľúčov od domu nemôže zmariť odovzdanie domu ako takého a
prenajímateľ je povinný predmet nájmu prevziať aj v prípade, že nie sú odovzdané všetky exempláre
kľúčov (keď rovnako má povinnosť predmet nájmu prevziať napr. aj v prípade jeho poškodenia alebo

nadmerného opotrebovania), pričom žalovaná mala možnosť nechať na dome vymeniť zámky a náklady
na takú výmenu si titulom spôsobenej škody uplatniť u žalobcu. Dodal, že na samotný akt odovzdania
domu a povinnosť žalovanej predmet nájmu prevziať však toto opomenutie žalobcu vplyv mať nemôže.12. Pokiaľ žalovaná namietala, že nemohla nastať splatnosť zábezpeky z dôvodu, že o odovzdaní (ktoré
reálne prebehlo) nebol medzi stranami spísaný preberací (odovzdávací) protokol, súd prvej inštancie
považoval takýto výklad bodu 3.5 Zmluvy za neprijateľný a nesprávny. Poukázal na to, že právny úkon sa

má v súlade s § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka vykladať nielen podľa jeho jazykového vyjadrenia, ale
najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom.
V bode 3.5 Zmluvy je uvedené, že prenajímateľ nájomcovi zábezpeku vráti „v lehote do 5 dní od
protokolárneho odovzdania predmetu nájmu prenajímateľovi“. Z citovaného ustanovenia celkom zjavne
vyplýva, že jeho účelom bol odklad povinnosti vrátenia zábezpeky nájomcovi až do doby, kedy bude

predmet nájmu vrátený prenajímateľovi, aby tento mohol bezpečne zistiť, či mu boli jednak uhradené
všetky jeho pohľadávky z nájomnej zmluvy (nájomné, platby za súvisiace plnenia) a jednak či na
prenajatej veci neboli spôsobené nejaké poškodenia, ktoré by bolo potrebné zo zábezpeky uspokojiť.
Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že nehnuteľnosť bola žalovanej v deň skončenia nájmu vrátená
(hoci bez jedného či viacerých exemplárov kľúčov), táto sa v tento deň ujala jej faktickej držby a
získala možnosť ju bez obmedzení užívať a tiež, ak to považovala za potrebné, podrobne skontrolovať.

Účel odkladu povinnosti vrátiť žalobcovi ako nájomcovi zábezpeku tak bol splnený a nebolo na mieste
plnenie ďalej z rýdzo formálnych dôvodov odkladať. Mal za to, že pokiaľ citované ustanovenie nájomnej
zmluvy uvádza, že lehota na plnenie žalovanej sa má počítať od „protokolárneho odovzdania“ predmetu
nájmu, nie je možné toto ustanovenie vykladať tak, že len v prípade vyhotovenia písomného protokolu
o odovzdaní nehnuteľnosti podpísaného oboma stranami (ako to vykladá žalovaná) má vzniknúť

prenajímateľovi povinnosť vrátiť kauciu nájomcovi. Taký výklad predmetného ustanovenia nevyplýva ani
z jeho jazykového vyjadrenia (predmetné ustanovenie nehovorí nič o tom, čo má predmetný protokol
obsahovať, kto ho má spísať a kto podpísať), ani z jeho účelu, ako je uvedené vyššie. Dodal, že
trvanie na výklade zastávanom žalovanou by dokonca hraničilo so šikanóznym výkonom práva, pretože
by bolo iba prostriedkom umožňujúcim poškodiť žalobcu ako druhého účastníka právneho vzťahu,

zatiaľ čo dosiahnutie vlastného zmyslu a účelu sledovaného právnou normou a uzavretou zmluvou by
zostalo vedľajšie. Je preto potrebné ustanovenie bodu 3.5 Nájomnej zmluvy vykladať tak, že splatnosť
zábezpeky sa má počítať od faktického odovzdania, ktoré má byť následne zachytené v preberacom
protokole. Na okraj podotkol, že „zápisničné“ podchytenie odovzdania nehnuteľnosti aj reálne prebehlo,
čo vyplýva z nepodpísaného „odovzdávacieho protokolu“ spísaného realitným maklérom R. K. priamo

na mieste odovzdania (ako vyplýva z jeho svedeckej výpovede) a v ktorom je okrem iného zachytený
stav merača vody (čo vyplýva tiež z výpovede svedkyne O.) a je potom bez akéhokoľvek významu, že
tento protokol nebol podpísaný ani jednou zo strán sporu.

13. Z vyššie uvedených skutočností preto súd prvej inštancie uzavrel, že žalovanej vznikla povinnosť

žalobcovi vydať zloženú zábezpeku, a to najneskôr dňa 5.12.2017 (päť dní po odovzdaní domu
30.11.2017). K posúdeniu, či nenastala žiadna okolnosť, ktorá by žalovanú oprávňovala započítať
si proti nároku žalobcu na vrátenie zábezpeky nejaký svoj nárok podľa Zmluvy o nájme ozrejmil,
že žalovaná uviedla, že si proti žalobcovi započítala svoju pohľadávku na náhradu škody vo výške
6.173,08 eura, pričom nárok na náhradu škody si uplatnila listom zo dňa 31.1.2018, ktorým vykonala

aj započítací prejav. Následne zopakovala započítací prejav v odpore proti platobnému rozkazu, ktorý
upomínaciemu súdu došiel dňa 12.12.2018 a ktorý bol žalobcovi doručený dňa 22.1.2019. Z listu, ktorým
si žalovaná uplatnila svoj nárok voči žalobcovi (a na ktorom v priebehu konania v celosti zotrvala) a z
ňou vypracovaného elaborátu spôsobených škôd vyplynulo, že nárok žalovanej má spočívať v škode,
ktorú žalobca ako nájomca spôsobil na predmete nájmu, a to nadmerným opotrebovaním, znečistením,

poškodením alebo stratou jeho vybavenia (zariadenia). Keďže predmetom nájmu bol rodinný dom s
pozemkom ako celok vrátane jeho vnútorného vybavenia a príslušenstva, poškodenie (nevrátenie)
jednotlivých častí jeho vnútorného vybavenia posudzoval ako poškodenie predmetu nájmu ako takého.

14. Súd prvej inštancie poukázal na to, že § 682 Občianskeho zákonníka upravuje, v akom stave sa

má vrátiť prenajatá vec prenajímateľovi, keď došlo k zániku nájomného pomeru. Predmetom vrátenia
je vec, ktorá bola odovzdaná do nájmu, so všetkým príslušenstvom, pričom táto vec sa musí vrátiť v
stave, v akom bola odovzdaná nájomcovi. Ak bol nájomcom pri skončení nájmu vrátený predmet nájmu v
stave, ktorý nezodpovedá ustanoveniu § 682 Občianskeho zákonníka, vzniká prenajímateľovi iba právo
domáhať sa náhrady škody podľa § 683 Občianskeho zákonníka; prenajímateľ nemá právo domáhať

sa uvedenia predmetu nájmu do pôvodného stavu a nemôže z tohto dôvodu ani odmietnuť prevzatie
predmetu nájmu (viď rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 26 Cdo 2488/2012). Doplnil, že zákon
počíta aj s tým, že výkonom užívacieho práva nájomcu môže dôjsť k opotrebeniu prenajatej veci, stupeň
opotrebenia však musí zodpovedať riadnemu užívaniu veci. Prenajímateľovi vzniká právo na náhraduškody, ak bola táto spôsobená vadným používaním prenajatej veci; ide o nárok na náhradu škody z
obligačného vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom. Dôkazné bremeno o tom, že škoda nebola
spôsobená vadným užívaním veci, znáša nájomca. Prenajímateľ je však povinný preukázať, že vec mu

bola vrátená ako vadná.

15. Ďalej súd prvej inštancie uviedol, že v § 683 Občianskeho zákonníka je zakotvená sankcia za
porušenie povinností nájomcu podľa § 665 a § 667 Občianskeho zákonníka, spočívajúca v jeho
povinnosti nahradiť škodu spôsobenú poškodením alebo nadmerným opotrebovaním prenajatej veci,

t. j. zneužitím prenajatej veci, za ktoré sa považuje také užívanie veci, ktoré sa prieči riadnemu
užívaniu, teda dohodnutému alebo obvyklému spôsobu užívania. Predpokladom aplikácie § 683 ods. 1
Občianskeho zákonníka je nárok na náhradu škody skutkovo odôvodnený tým, že škoda, ktorej náhrada
je požadovaná, spočíva v poškodení alebo nadmernom opotrebovaní prenajatej veci v dôsledku jej
zneužitia, teda iného spôsobu užívania než ustanovuje § 665 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Nájomca
jezodpovednýbuďzapriamuškodunapredmetenájmu(poškodenie,resp.zničenie)alebozapodstatné

zníženie úžitkovej hodnoty veci (opotrebenie) v dôsledku neprimeraného, resp. nadmerného užívania
veci, ktoré je v rozpore s nájomnou zmluvou alebo povahou užívania veci. Poukázal na to, že v § 683
ods. 2 Občianskeho zákonníka je však zároveň zakotvená prekluzívna lehota na uplatnenie nároku
prenajímateľa na náhradu škody vzniknutej poškodením alebo nadmerným užívaním prenajatej veci.
Nárok prenajímateľa je potrebné v prepadnej šesťmesačnej lehote uplatniť na súde žalobou, pričom

rozhodným okamihom pre počítanie lehoty je okamih, kedy bola vec skutočne prenajímateľovi vrátená.
V zmysle súdnej praxe na to, aby mohla vôbec začať plynúť prekluzívna lehota na uplatnenie práva
prenajímateľa podľa § 683 Občianskeho zákonníka, musí byť prenajímateľovi predmet nájmu ponúknutý
na prevzatie. Ak ho neprevezme s poukazom na jeho poškodenie (či ako v tomto prípade na nevrátenie
niektorej časti jeho príslušenstva - kľúčov), plynie prekluzívna lehota odo dňa, keď mu ho nájomca takto

skutočne ponúkol na prevzatie. Keď teda § 683 ods. 2 Občianskeho zákonníka spája právo na náhradu
škody spôsobenej poškodením, či nadmerným opotrebením prenajatej veci v dôsledku jej zneužitia s
okamihom vrátenia prenajatej veci, potom šesťmesačná prekluzívna doba začne plynúť bez ohľadu na
to, že túto vec prenajímateľ odmietol protokolárne prevziať od bývalého nájomcu, k čomu poukázal
na odbornú literatúru [I. Fekete: Občiansky zákonník. 4. zväzok (Záväzkové právo - zmluvy). Veľký

komentár, 2. aktualizované a rozšírené vydanie].

16. Súd prvej inštancie skonštatoval, že z listu žalovanej zo dňa 31.1.2018, ako aj z jej špecifikácie
uplatňovaného nároku na náhradu škody, ktorá bola prílohou listu a tiež z odporu žalovanej proti
platobnému rozkazu jednoznačne vyplynulo, že žalovaná si voči žalobcovi uplatňuje náhradu škody,

ktorá jej mala vzniknúť poškodením predmetu nájmu a jeho vybavenia, ktoré bolo v súlade s bodom
1.5 Nájomnej zmluvy prenechané žalobcovi do užívania spolu s prenajatým rodinným domom. Škoda
totiž mala vzniknúť na vnútornom vybavení a zariadení prenajatého rodinného domu a na spolu s ním
prenajatom pozemku, a to poškodením, nadmerným opotrebením alebo nevrátením niektorých častí
vybavenia domu. Vzhľadom na povahu uplatneného nároku žalovanej súd prvej inštancie ustálil, že sa

naň musí aplikovať režim § 683 Občianskeho zákonníka, a teda žalovaná bola oprávnená sa svojho
nároku domáhať len v 6-mesačnej prekluzívnej lehote.

17. Doplnil, že pri nároku na náhradu škody nie je čas plnenia určený dohodou, ani právnym predpisom,
a preto jeho splatnosť treba posudzovať podľa ustanovenia § 563 Občianskeho zákonníka (viď rozsudok

Najvyššieho súdu SR zo dňa 27.9.2012, sp. zn.
7 MCdo 15/2011), a teda škodca je povinný nahradiť škodu prvý deň po tom, čo ho veriteľ požiadal o
splnenie.Keďževeriteľ(žalovaná)požiadalškodcu(žalobcu)oplnenielistomzodňa31.1.2018,ktorýbol
žalobcovi, resp. jeho právnemu zástupcovi doručený najneskôr dňa 5.2.2018 (ako vyplýva z odpovede
žalobcu na list žalovanej datovaný dňom 5.4.2018), splatnosť záväzku žalobcu na náhradu škody tak

mohla nastať najskôr dňa 6.2.2018.

18. K otázke započítania súd prvej inštancie poukázal na to, že v zmysle § 580 Občianskeho zákonníka
započítanie je spôsobom zániku navzájom sa kryjúcich pohľadávok veriteľa a dlžníka. Zánik nastáva
okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na započítanie a boli splnené všetky podmienky na to

potrebné. Podmienkou započítania je, že ide o dva záväzky medzi tými istými subjektmi, keď je veriteľ
jednej pohľadávky súčasne dlžníkom druhej pohľadávky, a dlžník naopak (vzájomnosť pohľadávok).
Plnenie musí byť rovnakého druhu a pohľadávky musia byť spôsobilé na započítanie. K započítaniu
nedochádza automaticky, len čo sa pohľadávky stretli, vyžaduje sa na to právny úkon niektorého zúčastníkov záväzkového právneho vzťahu. Musí ísť o prejav adresovaný druhému účastníkovi, z ktorého
je zrejmé, ktorá pohľadávka a v akom rozsahu sa uplatňuje na započítanie proti pohľadávke veriteľa.
Na započítanie, ako jednostranný právny úkon, sa nevyžaduje súhlas druhého účastníka, pretože ho

možno vykonať aj proti jeho vôli. Započítací prejav možno uplatniť po tom, keď sa pohľadávky stretli,
a to od okamihu splatnosti pohľadávky, ktorá sa stala splatnou ako posledná. Vtedy dôjde k zániku
pohľadávok v dôsledku započítania, a to v rozsahu, a akom sa navzájom kryjú. Ak je niektorá z nich
vyššia, zaniká len do výšky započítavanej protipohľadávky (uznesenie Najvyššieho súdu SR zo dňa
26.5.2010, sp. zn. 1 MCdo 11/2008). Dôvodil, že v § 581 Občianskeho zákonníka sú taxatívne uvedené

pohľadávky, proti ktorým nie je prípustné započítanie jednostranným právnym úkonom, pričom § 581
ods. 2 druhá veta Občianskeho zákonníka výslovne uvádza, že proti splatnej pohľadávke nemožno
započítať pohľadávku, ktorá ešte nie je splatná. Ak teda splatnosť pohľadávky žalovanej na náhradu
škody nastala dňa 6.2.2018, potom započítací prejav žalovanej obsiahnutý v liste zo dňa 31.1.2018
nevyvoláva žiadne právne účinky, keďže si ním žalovaná voči splatnej pohľadávke žalobcu na vrátenie
zábezpeky započítala nesplatnú vlastnú pohľadávku proti žalobcovi na náhradu škody, preto na tento

úkon započítania nemožno prihliadať. Dodal, že žalovaná započítací prejav zopakovala v odpore proti
platobnému rozkazu, ktorý bol žalobcovi doručený dňa 22.1.2019. Tento „druhý“ započítací prejav bol
však žalovanou vykonaný po uplynutí prekluzívnej šesťmesačnej lehoty stanovenej v § 683 ods. 2
Občianskeho zákonníka, ktorá žalovanej uplynula dňa 30.5.2018, teda jej nárok na náhradu škody tak
už v čase vykonania „druhého“ započítacieho prejavu neexistoval, keďže zanikol márnym uplynutím

šesťmesačnej lehoty podľa § 683 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

19. Na uvedenom základe za použitia § 2 ods. 3, § 3 ods. 1, § 35 ods. 2, § 122 ods. 2,
§ 420 ods. 1, § 451 ods. 1, ods. 2, § 457, § 517 ods. 2, § 563, § 580, § 581 ods. 2, § 663,
§ 665 ods. 1, § 667 ods. 2, § 682 a § 683 ods. 1, ods. 2 Občianskeho zákonníka; dospel súd prvej

inštancie k záveru, že žalovanej vznikla povinnosť dňa 5.12.2017 vrátiť zloženú zábezpeku vo výške
2.250 eur žalobcovi, pričom nebola zistená žiadna okolnosť, ktorá by ju oprávňovala na započítanie jej
pohľadávky podľa Nájomnej zmluvy proti pohľadávke žalobcu na vrátenie zábezpeky, a preto žalovanú
zaviazal na úhradu sumy 2.250 eur žalobcovi v lehote troch dní od právoplatnosti rozsudku. Keďže
sa žalovaná dostala do omeškania s plnením peňažného dlhu, priznal žalobcovi aj úrok z omeškania

v zákonnej výške 5 % ročne od 6.12.2017 (deň nasledujúci po uplynutí zmluvnej lehoty na vrátenie
zábezpeky) do zaplatenia.

20. O trovách konania rozhodol podľa § 255 ods. 1 C. s. p., keď v konaní plne úspešnému žalobcovi
priznal voči žalovanej nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

21. Proti rozsudku podala odvolanie žalovaná a žiadala rozsudok súdu prvej inštancie zmeniť, žalobu
zamietnuť a priznať jej právo na náhradu trov konania. Podstatným zhrnutím skutkových tvrdení a
právnych argumentov jej odvolania (§ 393 ods. 2 C. s. p.) bola námietka, že súd prvej inštancie dospel na
základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a že rozhodnutie súdu prvej inštancie

vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

22. Žalovaná uviedla, že vzhľadom na rozsudok a jeho zdôvodnenie sa javí vykonané dokazovanie ako
zbytočné. Súd prvej inštancie vypočul svedkov, hoci v zmysle
§ 196 C. s. p. tak učiniť môže, ale nemusí. Od počiatku mal vytvorený právny názor na vec, čo aj

sporovým stranám oznámil a tento názor prejavil aj v rozsudku. Namietala nesprávne vyhodnotenie
Nájomnej zmluvy, konkrétne jej čl. 3.5, súdom prvej inštancie keď poukázala na to, že zmluvy sa majú
plniť a ustanovenia zmluvy sú platné ak nie sú v rozpore so zákonom (§ 39 Občianskeho zákonníka).
Uviedla, predmetný článok je právne platným a záväzným ustanovením zmluvy. Zábezpeka 2.250 eur,
ktorá je predmetom sporu, mala jasné zmluvné určenie, keď mala slúžiť na vyrovnanie nedoplatkov

a škôd. V tomto zmysle vykonala započítanie, pričom zmluvná zábezpeka ani nestačila pokryť škody
spôsobené žalobcom jeho užívaním predmetu prenájmu.

23. Potvrdila, že žalobca pri uzavretí nájomného pomeru zaplatil zábezpeku 2.250 eur, ktorá bola
podmienečne vratná a ak by neboli nedoplatky ani vzniknutá škoda, tak by mal nárok na vrátenie celej

zábezpeky, za splnenia podmienky protokolárneho odovzdania domu. Poukázala na skutočnosť, že v
nájomnej zmluve žalobca vyjadril predbežný súhlas so započítaním vzniknutých škôd a ponechal jej
výlučnú kompetenciu pri započítaní vzájomných protipohľadávok. Takáto dohoda je prípustná v zmysle §
51 Občianskeho zákonníka, lebo neodporuje zákonu. Dodala, že zmluvy nemusia byť úplne vyvážené čodo práv a povinností, preto považuje za platné zmluvné dojednanie o rozhodovaní jednej zmluvnej strany
o použití kaucie, keď s tým druhá zmluvná strana súhlasí. Z obsahu tohto zmluvného dojednania vyplýva
výklad,ženájomca(žalobca)vopredpočítalspoužitímkaucieapretosúhlasilstým,abyzapočítaniebolo

vo výlučnej kompetencii prenajímateľa. Dôvodila, že ak je splatná zábezpeka napriek vyššie uvedenej
zmluvnej úprave jej splatnosti, tak je splatná aj náhrada škody, na ktorej započítanie s kauciou dal
žalobca zmocnenie žalovanej v nájomnej zmluve. Výpočet škôd vecne i finančne žalobcovi predostrela
spolu so započítacím prejavom a žalobca ho pripojil k žalobe. Predložila dôkazy o spôsobenej škode,
svedecké dokazovanie, fotografie prehlásenia a listinné dôkazy. Ku skutočnosti, že žalobca poukázal na

to, že v priebehu nájomného pomeru mu nevytýkala spôsob užívania ani vznik škôd, hoci zabezpečovala
údržbu pozemku uviedla, že počas nájomného pomeru nevyrušovala žalobcu detailnou kontrolou domu
ani pozemku a konštatovanie a započítanie škôd so zábezpekou sa zmluvne viazalo na skončenie
nájomnéhopomeru.Poskončenínájomnéhopomeruškodyzistila,špecifikovalaapredostrelažalobcovi.
Skutočnosť, že žalobca popiera svoju zodpovednosť za vzniknutú škodu a tým aj opodstatnenosť
započítania nároku na náhradu škody so zábezpekou ešte neznamená, že má pravdu. Rozsah škody

preukázala listinnými dôkazmi, fotografiami, účtami, prehlásením upratovačky. Škodcom je evidentne
užívateľ, t. j. žalobca, a preto mala za to, že urobila oprávnený zápočet škody s finančnou zábezpekou,
v zmysle Nájomnej zmluvy a na základe vopred daného bezvýhradného súhlasu žalobcu vyjadreného
jednoznačne v Nájomnej zmluve.

24. Nestotožnila sa s vyhodnotením jej pohľadávky ako nesplatnej, keď uviedla, že nemožno zamieňať
zmluvné a iné záväzkové vzťahy. Pri zmluvných záväzkových vzťahoch, pri ktorých nebol dohodnutý čas
plnenia nastáva splatnosť deň po výzve na plnenie, avšak vznik škody a uplatnenie náhrady škody sa
týmito ustanoveniami nespravujú. Dodala, že zodpovednosť za škodu vzniká škodcovi jej spôsobením,
pričom poškodený má právo uplatniť náhradu škody akonáhle sa o nej a o škodcovi dozvedel a nemá

povinnosť vyzývať najprv škodcu na plnenie a oznamovať mu vznik škody. Nevyžaduje sa to ani v praxi,
v súdnych konaniach o náhradu škody; a preto mala za to, že nárok na náhradu škody bol zročný,
splatný a uplatniteľný v čase jeho prvého započítania. Pokiaľ súd prvej inštancie poukázal v napadnutom
rozhodnutínapreklúziunárokunanáhraduškodyspoukazomna§682a§683Občianskehozákonníka;
vyslovila názor, že nárok na náhradu škody možno započítať proti kaucii v rámci prekluzívnej lehoty.

Tým zaniknú protipohľadávky zo započítania a nárok na náhradu škody už netreba uplatniť na súde,
preto treba objektívne vyhodnotiť splatnosť jej pohľadávky na náhradu škody v čase prvého započítania.
Oponovala, že splatnosť jej pohľadávky nastala aj bez predošlej výzvy na plnenie, lebo sa nejedná
o zmluvný záväzok, ale o náhradu škody. Z uvedených dôvodov sa nestotožnila s právnym názorom
súdu prvej inštancie, ktorý považoval jej pohľadávku za prekludovanú a neuznal právne účinky prvého

započítacieho prejavu.

25. Žalovaná za nesprávny považovala aj záver súdu prvej inštancie o splatnosti kaucie. Poukázala
na to, že splatnosť zábezpeky je v Nájomnej zmluve uvedená v lehote 5 dní od protokolárneho
odovzdania domu. Keďže žalobca potvrdil, že nedošlo k protokolárnemu odovzdaniu domu, čo vyplýva

aj z dokazovania, nemohla teda nastať splatnosť vrátenia zábezpeky. Poznamenala, že túto skutočnosť
spôsobil samotný žalobca tým, že nehnuteľnosť, ani kľúče od nej dodnes protokolárne neodovzdal.
Svojej nehnuteľnosti sa teda ujala fakticky, vymenila zámok a následne zistila vznik škôd spôsobených
žalobcom a tieto mu oznámila. Súdu prvej inštancie vyčítala pochybenie aj v tom, že vyhodnotil situáciu
tak, že došlo k faktickému prevzatiu domu a protokol o odovzdaní považoval za nepodstatnú formalitu,

pričom sa nezaoberal právnou povahou tzv. odkladacej podmienky podľa § 36 Občianskeho zákonníka.
Takouto podmienkou splatnosti kaucie bol písomný odovzdávací protokol. Z vykonaného dokazovania
vyplynulo, že strany mali úmysel protokol vyhotoviť a tento začal spisovať prítomný realitný maklér,
protokol ale nebol dokončený ani podpísaný a odovzdávanie domu aj spísanie protokolu sa nedokončili.
Nájomníčka Y., ktorá nedodaním všetkých kľúčov a ovládača brány spôsobila tento stav, sa odmlčala a

neučinila nič na zabezpečenie vyhotovenia protokolu. Žalobca požadoval vrátenie kaucie a mal iniciovať
splnenie podmienky splatnosti kaucie - vyhotovenie odovzdávajúceho protokolu, avšak v tomto smere
ju na súčinnosť nevyzval, pričom ona na uplatnenie svojich práv protokol nepotrebovala.

26. Záverom odvolania žalovaná žiadala žalobu zamietnuť s argumentáciou, že žalovaný nárok nie je

splatný, lebo neuplynula zmluvná podmienka lehoty 5 dní od protokolárneho odovzdania nehnuteľnosti;
jednostranné započítanie vyčíslenej škody žalovanej so zábezpekou žalobcu je právne účinné a
započítanie je platné do výšky vzájomného krytia protipohľadávok; a z vykonaných dôkazov vyplýva, že
nesporná výška škody spôsobenej žalovanej zo strany žalobcu prevyšuje žalovaný nárok.27. Žalobca vo vyjadrení k odvolaniu žalovanej stručne zhrnul skutkový stav a uviedol, že nepodložené
tvrdenia žalovanej ako odvolacie dôvody neobstoja, pretože nie sú spôsobilé narušiť detailné, správne

a presvedčivé zhodnotenie skutkového stavu a právne posúdenie uvedené v napadnutom rozhodnutí,
ktoré navrhol potvrdiť a priznať mu náhradu trov konania. Ďalej uviedol, že osobne odovzdal 30.11.2017
žalovanej predmet nájmu, a preto jej vznikla povinnosť vrátiť mu zloženú zábezpeku v súlade s bodom
3.5 Zmluvy o nájme, najneskôr do piatich dní od odovzdania predmetu nájmu, resp. najneskôr do
5.12.2017(odsek36až39napadnutéhorozsudku),čovšaknespravila.Okremtohosižalovanáuplatnila

údajný nárok na náhradu škody listom z 31.1.2018 (až v reakcii na jeho žiadosť o vrátenie zábezpeky),
ktorým aj zamýšľala započítať (prvý zápočet). V tom čase však jej nárok nebol splatný, pretože jeho
splatnosť by mohla v prípade jeho existencie nastať podľa § 563 Občianskeho zákonníka až deň
nasledujúci po dni predmetnej výzvy. Podľa § 581 ods. 2 Občianskeho zákonníka však nebolo možné
započítať nesplatný údajný nárok žalovanej proti jeho splatnému nároku, teda nie je možné uskutočniť
započítanie súčasne s výzvou na zaplatenie z dôvodu, že splatnosť dlhu nastáva až nasledujúci deň po

uskutočnení výzvy, pričom tento právny názor vyplýva, okrem textu zákona, aj z početnej a ustálenej
judikatúry (na ktorú poukázal v žalobe) a odbornej literatúry [Fekete I.: Občiansky zákonník, 2. zväzok,
Vecné práva, Zodpovednosť za škodu a bezdôvodné obohatenie, Veľký komentár, 2. aktualizované a
rozšírené vydanie, Bratislava, Eurokódex 2015, str. 865; komentár k § 581].

28. Doplnil, že jeho nárok nemohol spochybniť ani druhý zápočet v žalovanou podanom odpore z
12.12.2018 voči v konaní vydanému platobnému rozkazu, keďže tento urobila po uplynutí prekluzívnej
šesťmesačnej lehoty v zmysle § 683 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktorá jej uplynula 30.5.2018,
v dôsledku čoho jej údajný nárok zanikol, resp. v čase druhého zápočtu už neexistoval (odsek
44 napadnutého rozsudku). Záverom uviedol, že žalovanej vznikla povinnosť vrátiť mu zábezpeku

najneskôr do 5.12.2017, čo však nespravila, pričom nepreukázala žiadnu okolnosť, ktorá by ju
oprávňovala započítať jej údajný nárok voči jeho nároku na vrátenie zábezpeky, preto ju súd prvej
inštancie zaviazal vrátiť mu zábezpeku, resp. zaplatiť 2.250 eur spolu s úrokom z omeškania 5 % od
6.12.2017 až do zaplatenia.

29. Odvolací súd viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 ods. 1 C. s. p.) preskúmal
rozsudok súdu prvej inštancie, prejednal odvolanie žalovanej bez nariadenia odvolacieho pojednávania
podľa§385ods.1acontrarioC.s.p.,keďžesanejednalooprípad,vktorombybolopotrebnézopakovať
alebo doplniť dokazovanie a nariadenie pojednávania si nevyžadoval ani dôležitý verejný záujem a
rozhodnutie súdu prvej inštancie ako vecne správne potvrdil (§ 387 ods. 1 C. s. p.) Rozsudok verejne

vyhlásil 29.11.2022 (§ 387 ods. 1, § 219 ods. 3 C. s. p.).

30. Podľa § 387 ods. 2 C. s. p. ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením
napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov
napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia

ďalšie dôvody. Pretože odvolací súd sa stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozsudku, konštatuje
správnosť jeho dôvodov.

31. Vo vzťahu k podstatným odvolacím tvrdeniam žalovanej v odvolaní, týkajúcich sa splatnosti
pohľadávkyžalovanejajejvyhodnoteniavovzťahuksplatnostipohľadávkyžalobcu,akoajvyhodnotenia

absencie podpísaného písomného protokolu o odovzdaní nehnuteľnosti, s ktorými sa odvolací súd musí
v odôvodnení vysporiadať (§ 387 ods. 3 C. s. p.) hodno podotknúť, že ide o nedôvodnú argumentáciu
a to s poukazom na správne vyhodnotenie skutkových a právnych okolností vedúcich k vyhoveniu
žalobe. Súd prvej inštancie v preskúmavanej veci vykonal náležité dokazovanie potrebné na zistenie
rozhodujúcich skutočností dôležitých pre posúdenie dôvodnosti žaloby, ako aj na relevantnosť tvrdení

žalovanej z hľadiska skutočností uvádzaných na jej obranu. S námietkami a argumentami žalovanej
sa súd prvej inštancie v odôvodnení svojho rozhodnutia riadne vysporiadal, uviedol prečo na ne
neprihliadol a v dostatočne primeranom rozsahu poukázal na všetky podstatné skutočnosti vyplývajúce
z vykonaného dokazovania objasňujúce skutkový a právny základ rozhodnutia.

32. Na zdôraznenie správnosti napadnutého rozsudku, v nadväznosti na námietku žalovanej týkajúcej
sa splatnosti jej pohľadávky na náhradu škody voči pohľadávke žalobcu na vrátenie zábezpeky; odvolací
súd považuje za potrebné ozrejmiť, že zmyslom inštitútu peňažnej zábezpeky je zabezpečovacia a
uhradzovacia funkcia. Svojím účelom slúži v praxi v nájomných vzťahoch na zabezpečenie prípadnýchsplatných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za
plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho
zariadení, prípadne v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Na uplatnenie nároku

voči peňažnej zábezpeke titulom náhrady škody je potrebné preukázanie splnenia všetkých zákonných
podmienok vzniku škody a jej náhrady vo vzťahu k nájomcovi (porušenie právnej povinnosti, vznik škody,
príčinná súvislosť a zavinenie) a súčasné preukázateľné oboznámenie nájomcu so vznikom škody a
uplatnením započítania pohľadávky vo vzťahu k peňažnej zábezpeke, vrátane odôvodnenia konania
prenajímateľa. Pred samotným uplatnením započítania je nevyhnutné, aby prenajímateľ nájomcu na

povinnosť náhrady vyčíslenej škody vyzval.

33. So zreteľom na uvedené neobstojí argumentácia žalovanej o tom, že jej nárok na náhradu škody
bol splatný vznikom škody a teda voči žalobcovej pohľadávke si listom z 31.1.2018 započítala svoju
splatnú pohľadávku; z dôvodu, že okamih vzniku práva na náhradu škody nie je totožný s okamihom
jeho splatnosti, keďže škodca je škodu povinný nahradiť prvý deň po tom, čo ho veriteľ požiadal o

plnenie (§ 563 Občianskeho zákonníka). Pretože žalovaná ako prenajímateľ požiadala žalobcu ako
škodcu o plnenie náhrady škody spôsobenej na predmete nájmu listom z 31.1.2018, ktorý bol žalobcovi
doručený najneskôr dňa 5.2.2018, splatnosť záväzku žalobcu nastala najskôr dňa 6.2.2018, teda až po
započítacom prejave žalobkyne obsiahnutom v liste z 31.1.2018.

34. Odvolací súd ďalej poukazuje na skutočnosť, že Občiansky zákonník v § 581
ods. 2 vylučuje započítanie nesplatnej pohľadávky proti splatnej. Započítanie predstavuje formu
náhradného splnenia dlhu, avšak dlh pred splatnosťou pohľadávky pojmovo nevzniká. Povinnosť plniť
dlh je právne vynútiteľnou povinnosťou, avšak súd nemôže deklarovať existenciu povinnosti, ktorá v
hmotnom práve ešte neexistuje. Povinnosť splniť dlh vzniká až momentom, kedy pohľadávka veriteľa

nadobudne vlastnosť splatnosti. Pre perfektnosť započítacieho právneho úkonu je preto pojmovým
znakom splatnosť oboch pohľadávok. Hoci podľa § 581 ods. 3 Občianskeho zákonníka je možné
dohodoustránvyrovnaťzapočítanímajpohľadávkypodľa§581ods.2Občianskehozákonníka,odvolací
súd dospel k záveru, že výkladom bodu 3.5. Zmluvy o nájme v zmysle § 35 ods. 1, ods. 2 Občianskeho
zákonníka nemožno dospieť k jednoznačnému záveru, že žalobca prejavil svoju vôľu k súhlasu so

započítaním ešte nesplatnej pohľadávky žalovanej voči jeho nároku na vrátenie kaucie; čím nebola
naplnená podmienka dohody strán vyžadovaná v § 581 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Z tohto dôvodu
súd prvej inštancie dospel k správnym záverom, že započítací prejav žalovanej v liste z 31.1.2018
nevyvoláva žiadne právne účinky, keďže si ním uplatnila voči splatnej pohľadávke žalobcu na vrátenie
zábezpeky svoju nesplatnú pohľadávku voči žalobcovi na náhradu škody a že započítanie započítacím

prejavom v podanom odpore doručenom žalobcovi dňa 22.1.2019, bolo žalovanou vykonané až po
uplynutí prekluzívnej šesťmesačnej lehoty v zmysle § 683 Občianskeho zákonníka, ktorá uplynula dňa
30.5.2018.

35. Keďže žalovaná v podanom odvolaní neuviedla žiadne ďalšie relevantné skutočnosti, ktorými by

preukázala nesprávnosť napadnutého rozhodnutia, odvolací súd ostatné tvrdenia uvádzané v odvolaní
nepovažoval za podstatné, t. j. také, ktoré by svojou relevanciou, aj v prípade preukázania, boli spôsobilé
privodiť zmenu napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie; ďalšie odvolacie námietky žalovanej preto
odvolací súd vyhodnotil v ich súhrne ako právne irelevantné a také, ktoré z povahy veci nie sú spôsobilé
privodiť zmenu napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie.

36. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 C. s. p. v
spojení s § 255 ods. 1 C. s. p. a § 262 ods. 1 C. s. p. tak, že žalobcovi, ktorý mal v odvolacom konaní
plný úspech, priznal proti žalovanej plný nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

37. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C. s. p.) v

lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C. s. p.).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C. s. p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C. s. p.).