Rozsudok Judgement was issued on Wednesday, June 24, 2021

Súd: Okresný súd Martin
Spisová značka: 18C/15/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5718202802
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 06. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Nora Zátopková

ECLI: ECLI:SK:OSMT:2021:5718202802.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Martin sudkyňou JUDr. Norou Zátopkovou v právnej veci žalobcov: v rade 1/. F.. Z. Č., J..

XX.X.XXXX, G. XXX XX H. J. Y. XXX, v rade 2/ F.. S. Č., J.. XX.X.XXXX, G. XXX XX I., X. Č..XXXX/
XX, v rade 3/ S. Č., J.. XX.XX.XXXX, G. XXX XX O. XX, v rade 4/ K. Č., J.. XX.XX.XXXX, G. V. XXXX/
XX, XXX XX G., v rade 5/ F.. F. G., J.. XX.X.XXXX, G. XXX XX Z. J. J., W. Y. XXXX/XX, žalobcovia v
rade 1/, 2/ a 5/ zastúpení Mgr. Ľubošom Kráľom, advokátom so sídlom Martin, ČA 1, IČO: 37 804 171,
proti žalovanému: CRISTALLO s.r.o. , so sídlom Martin, M. R. Štefánika 36, IČO: 46 465 511, právne
zastúpený AK JUDr. Silvia Tatarková s.r.o., so sídlom Martin, Škultétyho 472/10, IČO: 36 868 108, v
konaní o vypratanie nebytových priestorov, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu žalobcov z a m i e t a.

II. Žalovaný m á voči žalobcom v rade 1/ - 5/ nárok na náhradu účelne vynaložených trov konania v
rozsahu 100 %. O výške trov konania bude rozhodnuté samostatným rozhodnutím po právoplatnosti
rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia žalobou, podanou dňa 8.8.2018, žiadali, aby súd zaviazal žalovaného vypratať nebytové
priestory, nachádzajúce sa v stavbe na W.. XX.M. XX v Martine, zapísané na LV č.XXXX k.ú. S., ako
budovu so súpisným číslom XXX na KN-C parcele č.XXX a to predajné priestory o výmere 42 m2,

skladovacie a spoločné priestory, chodbičku, priestor pod schodiskom o výmere 15 m2, nachádzajúce
sa na I.nadzemnom podlaží budovy a pivnicu o výmere 12 m2, nachádzajúcu sa v podzemnom podlaží
budovy. V písomne podanej žalobe uviedli, že žalobcovia sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností
(v čase podania žaloby bol podielovým spoluvlastníkom aj pôvodne označený žalobca v rade 5/ Z.
Č.M., J.. XX.X.XXXX, ktorý v priebehu konania previedol svoj podiel na žalobcov 1/,2/), ktorú žiadali
vypratať, pričom výška spoluvlastníckeho podielu vyplynula z výpisu z listu vlastníctva č.XXXX. Podľa
žalobcov žalovaný užíva nebytové priestory tak, ako boli špecifikované v petite žaloby, ako predajné

priestory, skladovacie a spoločné priestory pre účely prevádzkovania pohostinskej činnosti, výroby
hotových jedál a poskytovania služieb rýchleho občerstvenia. Vzhľadom na skutočnosť, že žalobcovia
nemali k dispozícií žiadnu zmluvu, na základe ktorej by žalovaný mal titul užívať predmetné nebytové
priestory, požiadali žalovaného o predloženie originálu zmluvy, ktorá oprávňuje žalovaného v užívaní
nebytových priestorov. Žalovaný predložil žalobcom prostredníctvom emailu naskenovanú zmluvu o
nájme nebytových priestorov zo dňa 1.9.2002, uzavretú medzi prenajímateľmi v rade 1/ F.. Z. Č., J..
X.XX.XXXX, Y..Č.. J., otec žalobcov rade 1/ a 2/, v rade 2/ Z. Č., J.. XX.X.XXXX, Y..Č.. J., v rade 3/

F. G., J.. XX.X.XXXX, v rade 4/ S. Č., J.. X.XX.XXXX, v rade 5/. Z. Č., J.. XX.X.XXXX, v rade 6/ O.
G., J.. XX.X.XXXX, Y..Č.. J. a nájomcom F.. Z. U. - P., miesto podnikania S., W.. Q. XX, F.: XX XXX
XXX. Žalovaný má užívať nebytové priestory ako nájomca na základe zmluvy, uzavretej s nájomcomF.. Z. U.U. -P.. Zmluvu o podnájme nebytových priestorov, uzavretú medzi žalovaným M. F.. Z. U.-P.,
žalobcovia nemali k dispozícií. F.. Z. U. je spoločníkom a konateľom žalovaného.
Žalobcovia tvrdili, že obsah žalovaným predloženej zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa

1.9.2002 len vo forme naskenovaného elektronického dokumentu nezodpovedá obsahu originálu
listinnej zmluvy o nájme nebytových priestorov, ktorú mali šiesti prenajímatelia dňa 1.9.2002 uzavrieť
s nájomcom F.. Z. U.Ú.-P. a mali pochybnosti o pravosti tejto zmluvy. Žalobcovia nemali k dispozícií
originál predmetnej zmluvy zo dňa 1.9.2002, avšak s určitosťou tvrdili, že zmluva nebola uzatváraná
s výpovednou lehotou dvadsať rokov, ako je uvedené v článku VIII. predmetnej zmluvy, zaslanej zo

strany žalovaného. Žalobcovia mali podozrenie, že článok VIII.zmluvy a tiež článok VI. a VII.zmluvy
niekto úmyselne pozmenil. Žalovaný nedoručil žalobcom originál predmetnej zmluvy ani po viacerých
urgenciách. Jednotlivé strany zmluvy (okrem poslednej piatej strany) nie sú autorizované žiadnymi
podpismi a je veľmi jednoduché ich vymeniť a následne ich naskenovať do elektronickej podoby.
Nespornou skutočnosťou je, že predmetná nájomná zmluva zo dňa 1.9.2002 mala byť uzavretá na dobu
neurčitú, čo nespochybňuje ani žalovaný, resp. konateľ a spoločník žalovaného F.. Z. U. vo svojom

liste označenom ako vyjadrenie k výpovedi zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 1.9.2018.
Žalobcovia tvrdili, že výpovedná lehota v zmluve nebola 20.rokov. Táto časť zmluvy bola dodatočne
neznámou osobou pozmenená, resp. do zmluvy dodatočne vložená strana so zmeneným textom zmluvy
a z toho dôvodu je tak časť zmluvy (článok VIII.zmluvy) neplatná. Bez ohľadu na toto tvrdenie, ak by aj
nedošlo k pozmeneniu obsahu zmluvy, je tá časť zmluvy neplatná pre rozpor s dobrými mravmi podľa

§ 3 Občianskeho zákonníka, keďže bežná zákonná dĺžka výpovednej lehoty podľa § 12 zák.č.116/1990
o nájme a podnájme nebytových priestorov je v dĺžke troch mesiacov, pričom dvadsaťročná výpovedná
lehota pri zmluve o nájme nebytových priestorov, uzavretej na dobu neurčitú neprimeraným spôsobom
obmedzuje vlastníka vo výkone jeho vlastníckeho práva. Vzhľadom na tieto skutočnosti žalobcovia
z opatrnosti písomnou formou dňa 31.1.2018 vypovedali predmetnú zmluvu o nájme nebytových

priestorov zo dňa 1.9.2002 a to výpovednou lehotou tri mesiace v zmysle § 12 zák.č.116/1990 Zb..
Výpoveď bola nájomcovi F.. Z. U. - P. doručená 15.2.2018. Nájomca sa k výpovedi písomne vyjadril
vo svojom liste zo dňa 1.9.2018, pričom výpoveď akceptoval, avšak pri výpovednej lehote 20.rokov.
Po uplynutí zákonnej trojmesačnej výpovednej lehoty (posledný deň lehoty bol 31.5.2018) nájomca
ani žalovaný, ktorý užíva nebytové priestory na podnikanie predmetné nebytové priestory neodovzdal

žalobcom. Následne žalobcovia listom zo dňa 18.6.2018 písomne vyzvali žalovaného na vypratanie
nebytových priestorov najneskôr do 30.6.2018. Žalovaný nebytové priestory nevypratal, naďalej ich
užíva podľa názoru žalobcov bez akéhokoľvek právneho titulu. Žalobcovia požadovali od súdu ochranu
svojho vlastníctva vychádzajúc z ustanovení § 3, § 123, § 124, § 126 ods.1 a § 139 ods.1 Občianskeho
zákonníka.

2. Žalovaný sa k žalobe písomne vyjadril podaním zo dňa 18.9.2018. Vo vyjadrení uviedol, že žalobu
nepodpísali všetci vlastníci nehnuteľností v súhrne vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/1, nakoľko
nie je uvedený spoluvlastník s najväčším spoluvlastníckym podielom a to Z. Č., prípadne dedičia
s veľkosťou spoluvlastníckeho podielu 7/25. Z tohto dôvodu považoval žalobu za nedôvodnú. Ďalej

uviedol, že žalovaný užíva predajné priestory v budove o výmere 42 m2, skladovacie a spoločné
priestory,chodbičkuapriestorpodschodiskomovýmere15m2,nachádzajúcesanaprvomnadzemnom
podlaží budovy a pivnice o výmere 15 m2, nachádzajúce sa v podzemnom podlaží budovy pre
účely prevádzkovania pohostinnej činnosti, výroby hotových jedál a poskytovanie služieb rýchleho
občerstvenia na základe zmluvy o podnájme nebytových priestorov, uzavretej dňa 31.12.2011, ktorá je

stále platná.
Žalobcovia v žalobe poukazujú na to, že nemajú zmluvu, samozrejme o existencii zmluvy o podnájme
nebytových priestorov sú si vedomí. Zmluva o nájme nebytových priestorov bola zo dňa 1.9.2002, ktorú
uzavreli prenajímatelia F.. Z. Č.M., Z. Č., F.. F. G., S. Č., Z. Č., O. G., V.. Č.M. a nájomca F.. Z. U.,
súkromný podnikateľ, bola uzavretá riadne s výpovednou lehotou tak, ako uvádzajú žalobcovia, avšak

žalovaný touto zmluvou nedisponuje. Žalovaný je samostatným právnym subjektom a nemá dôvod ako
podnájomca mať k dispozícií uvedenú zmluvu, ktorú požadujú zabezpečiť žalobcovia od žalovaného.
To, že je F.. Z. U. spoločník a konateľ spoločnosti žalovaného, neznamená automaticky, že je oprávnený
vydávať a presúvať dokumenty medzi dvoma rozdielnymi subjektami. Aj samotní žalobcovia, keď zaslali
vypovedania zmluvy o nájme nebytových priestorov, táto výpoveď bola adresovaná F.. Z. U. - P., ktorý

aj následne zaslal vyjadrenie, nakoľko toto vyjadrenie je súčasťou žaloby, preto nie je zrejmé, prečo
žiadajútakýtodôkazodúplneinéhosubjektu.Žalovanýaninemaldôvodtak,akotouvádzajúžalobcovia,
doručovať originály iným subjektom. Pokiaľ žalobcovia tvrdia, že žalovaného urgovali, túto skutočnosť
mali preukázať. Na rokovaniach sa nikdy neriešili veci, týkajúce sa spoločnosti žalovaného a skutkovýstav nezodpovedá realite. V prílohách žaloby nie je preukázaná výpoveď, ktorú dali žalobcovia F.. U.. Na
druhej strane je absurdné tvrdenie, prečo by sa malo jednať o rozpor s dobrými mravmi ak sa zmluvné
strany dohodli na inej výpovednej lehote, ktorá bola viac ako tri mesiace. V segmente uvedeného

podnikania sú bežne doby nájmu a výpovedné lehoty dlhodobé. Priestory, ktoré sú predmetom nájmu
a podnájmu boli zrekonštruované na náklady F.. Z. U. a žalobcovia ako spoluvlastníci sa nepodieľali
na investíciách, preto bola stanovená dlhodobá výpovedná lehota. Žalovaný má riadne uzavretú platnú
zmluvu o podnájme. Pokiaľ bola doručovaná výpoveď z nájmu, nájomný pomer však skončený nebol
vzhľadom k tomu, že začala plynúť len výpovedná lehota.

3. K vyjadreniu žalovaného sa písomne vyjadrili žalobcovia podaním zo dňa 15.10.2018, kde uviedli,
že na ochranu podielového spoluvlastníctva proti neoprávneným zásahom tretích osôb môžu použiť
všetky právne prostriedky, ktorými sa chráni vlastnícke právo. Základnými prostriedkami ochrany sú
predovšetkým vlastnícke žaloby na plnenie a to žaloba na vydanie veci. Právo na ochranu môžu
uplatniť všetci spoluvlastníci spoločne alebo každý spoluvlastník samostatne, prípadne len niekoľkí z

nich a to bez ohľadu na veľkosť spoluvlastníckeho podielu. Žalovaný tvrdí, že nedisponuje zmluvou o
nájme nebytových priestorov zo dňa 1.2.2002 a užíva priestory na základe predloženej zmluvy o nájme
nebytových priestorov zo dňa 31.12.2011. Zmluva o nájme musí mať pre svoju platnosť písomnú formu,
čo žalovaný nepreukázal a taktiež nepreukázal, že na uzavretie zmluvy o podnájme udelili spoluvlastníci
nehnuteľností súhlas (poznámka súdu súhlas spoluvlastníkov bol daný k zmluve o nájme). Vzhľadom

na to, že podnájom sa odvíja od nájomného vzťahu na základe zmluvy o nájme, ktorú žalovaný
nedoložil v písomnej forme, nevie ju preukázať, tiež nevie preukázať, že na uzavretie tejto zmluvy o
nájme bol Mestom Martin udelený predchádzajúci súhlas. Žalobcovia boli toho názoru, že žalovaný
v konaní neuniesol dôkazné bremeno ohľadne preukázania platného titulu na užívanie nebytových
priestorov. Žalovaný podľa nich do spoluvlastníckeho práva žalobcov neoprávnene zasahuje, keďže

využíva nebytové priestory bez platného právneho titulu. Žalobcom je zrejmé, že žalovaný a F.. Z.V. U.
sú dva odlišné subjekty, avšak je tiež pravdou, že F.. Z. U. je 50% spoločníkom žalovaného a konateľom
žalovaného s oprávnením samostatne konať za žalovaného. Tvrdenia o nedisponovaní so zmluvou o
nájmezdôvodurozdielnostisubjektovsúpretoúčelovéasúnaťarchužalovaného,naktoromjedôkazné
bremeno preukázania platného užívacieho titulu nebytových priestorov.

4. Žalovaný dňa 26.10.2018 sa písomne vyjadril k tvrdeniu žalobcov. Pokiaľ išlo o súhlas Mesta Martin,
teda súhlas obce v súlade s ustanovením § 3 ods.2 zák.č.116/1990 Zb. k zmluve zo dňa 1.9.2002, podľa
žalovaného sa jednalo o zmluvný vzťah medzi žalobcom a F.. Z. U.. K tejto veci sa podľa žalovaného
mal vyjadriť subjekt, ktorý je nájomcom a nie v pozícií podnájomcu, t.j. vo veci žalovaný. Sám žalovaný

podľa neho nemal povinnosť žiadať o súhlas Mesto Martin.

5. Podaním zo dňa 9.4.2019 právny zástupca žalobcov podal návrh na zmenu strany sporu na strane
žalobcu v rade 5/ s odôvodnením, že po začatí konania na základe darovacej zmluvy zo dňa 3.10.2018 ,
ktorej vklad bol povolený 15.1.2019 previedol žalobca v rade 5/ Z. Č. spoluvlastnícky podiel 3/25-iny

na žalobcu v rade 1/ F.. Z. Č. a žalobcu v rade 2/ F.. S. Č. a žalobkyňu v rade 4/ F.. F. G.. V súlade
s ustanovením § 80 C.s.p. žiadal, aby žalobca v rade 5/ z konania vystúpil a na jeho miesto vstúpili
žalobcovia v rade 1/, 2/ a 4/. K predloženému návrhu pripojil darovaciu zmluvu zo dňa 9.8.2018.
Uznesením zo dňa 10.4.2019 súd rozhodol o návrhu tak, že žalobca v rade 5/ Z. Č. vystúpil k z konania
a na jeho miesto vstúpili žalobcovia v rade 1/, 2/ a 4/. S nájomcom Ing. Z. U. - P. dňa 31.12.2017 sa

jednalo o totožné priestory, ktoré mal nájomca F.. Z. U. P. prenajaté od spoluvlastníkov nehnuteľností
na základe zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 1.9.2002. Žalobcovia tvrdili, že predmetná
zmluvy o nájme nebytových priestorov je neplatným právnym úkonom a to z toho dôvodu, že došlo k
pozmeneniu obsahu zmluvy oproti pôvodne uzavretej zmluve a to predovšetkým v časti V. v článku VI.,
VII. a VIII.

Zmluvu o nájme zo dňa 1.9.2002, žalobcovia tvrdili, že nedisponujú originálom tejto zmluvy. Žalovaný
taktiež zmluvu nevedel poskytnúť. Pokiaľ išlo o nájomcu F.. Z. U. , súkromného podnikateľa pod
obchodným menom F.. Z. U. - P. bolo nesporné, že tento bol spoločníkom a konateľom v spoločnosti
žalovaného a so žalovaným uzavrel následne aj zmluvu o podnájme nebytových priestorov. Pokiaľ
teda súd mal rozhodnúť o vyprataní nebytových priestorov žalovaným, mal vychádzať podľa názoru

žalobcov z toho, že základná zmluva a to zmluva o nájme nebytových priestorov je neplatným právnym
úkonom z dôvodu pozmenenia obsahu zmluvy. Bližšie žiadne údaje, týkajúce sa pozmeňovania zmluvy
neboli predložené a to ani vo forme návrhu výsluchu svedkov, predkladania listinných dokladov, okrem
samostatného vyjadrenia žalobcov. Zmluvu o nájme nebytových priestorov zo dňa 1.9.2002 za stranuprenajímateľov podpísalo šesť spoluvlastníkov, z ktorých stranami sporu v predmetnej veci bola len F..
F. G. M. S. Č.. Pokiaľ išlo o ďalších prenajímateľov, tak v čase podania podania žaloby nežili už F.. Z.
Č., O. G., V.. Č.M. M. Z. Č.. V prípade spoluvlastníkov a prenajímateľov F.. Z.Á. Č. do konania vstúpili

právni nástupcovia, avšak za Z. Č. , ktorý mal zomrieť v auguste 2018 právni nástupcovia do konania
nevstúpili. V čase uzatvárania zmluvy o nájme nebytových priestorov v roku 2002 zo žalobcov uzatvárali
zmluvu žalobcovia v rade 2/, 4/. Žalobkyňa v rade 3/ sa písomne vyjadrila vo veci. Žalobca v rade 5/
vystúpil z konania a v konaní bol vypočutý už následne len ako svedok, pôvodne označený ako žalobca.

6. Súd vykonal dokazovanie výsluchom strán sporu, vyjadreniami právnych zástupcov, výsluchom
svedka Z. Č. a listinnými dôkazmi - výpisom z LV č.XXXX k.ú. S., zmluvou o nájme nebytových
priestorov z 1.9.2002, výpoveďou zo dňa 31.1.2018, vyjadrením k výpovedi, výzvou na vypratanie
nebytových priestorov z 18.6.2018, výpisom z obchodného registra na žalovaného, zmluvou o podnájme
nebytových priestorov zo dňa 31.12.2011, darovacou zmluvou čl. 115, výpisom z LV č.XXXX k.ú.
Martin čl. 118, rozhodnutím Mesta Martin zo dňa 12.11.1993, koncesnou listinou zo dňa 20.7.1992, a

z 19.1.1994, dokumentáciou pre ohlásenie stavebných úprav, zmluvou o nájme nebytových priestorov
zo dňa 5.10.1993, zmluvou o združení zo dňa 4.1.1996, denným výkazom obratov platiteľa DPH za jún
2011 - čiastočný, december 2011 taktiež čiastočný a zistil nasledovný skutkový stav:

7. V danom prípade sa žalobcovia domáhali, aby súd prejudiciálne ako predbežnú otázku posúdil

neplatnosť zmluvy zo dňa 1.9.2002. Aj v takomto prípade musia byť pri posudzovaní zmluvy účastníkom
konania všetci, ktorí predmetnú zmluvu uzavreli, resp. ich právni nástupcovia. Uvedený záver
jednoznačne vyplýva z ustálenej judikatúry súdov a teda žalobe o neplatnosť právneho úkonu (zmluvy)
možno vyhovieť len vtedy ak sa konania zúčastnia či na strane žalobcov alebo žalovaného všetci
účastníci napádaného právneho úkonu (zmluvy) prípadne ich právni nástupcovia (napríklad právny

názor vyslovený v rozsudku Najvyššieho súdu Českej republiky sp.zn. 3Cz/61/1987, 22Cdo/2147/1999).
Pretože na strane žalobcov neboli označení všetci účastníci napádaného právneho úkonu, nebolo
možné vyhovieť takejto žalobe, resp. posúdiť žalobný návrh ako nedôvodný. Vo veci pôvodne bol
označený ako žalobca v rade 5/. Z. Č.M., ktorý z konania vystúpil. Bol vypočutý len v pozícií svedka.
Išlo nesporne o osobu, uzatvárajúcu napádanú zmluvu a minimálne v tomto prípade žaloba nespĺňala

náležitosti, čo sa týka aktívne legitimovaných strán sporu. Postavenie menovaného v pozícií svedka
nemohlo splniť ten predpoklad, že účastníkmi konania sú všetci účastníci napádaného právneho úkonu,
teda nestačí, aby bol v pozícií svedka.

8. Žalobkyňa v rade 4/ zaslala súdu písomné vyjadrenie datované dňa 27.5.2019, v ktorom uviedla, že v
nájomnej zmluve zo dňa 1.9.2002 v článku VIII. sa uvádza výpovedná lehota 20.rokov s čím nesúhlasí.
Nájomnú dobu s tak dlhou výpovednou lehotou určite nepodpisovala. Takáto výpovedná lehota je v
rozpore s bežnou zákonnou dĺžkou výpovednej lehoty. Už si nepamätala, aká bola dohodnutá presná
dĺžka výpovednej lehoty v danej nájomnej zmluve, určite však nie viac ako dva roky, nakoľko to tak

bolo aj v predchádzajúcej nájomnej zmluve s p. I. U.U. z roku 1997. Nebol žiadny relevantný dôvod
uzatvárať nájomnú zmluvu s tak dlhou výpovednou dobou, t.j. 20.rokov. Originálom zmluvy zo dňa
1.9.2002, ktorú jej po podpise nikto nedal, a preto ním ani nedisponuje. Čo sa týka podpisu na strane
5.príslušnej zmluvy tvrdila, že je to jej podpis, ale nedokazuje to to, že zmluvu podpísala v rovnakom
znení,akobolapredloženákópiazmluvyzodňa1.9.2002.Podľanejvpredloženejkópiísúnezrovnalosti,

o ktorých sa domnieva, že pôvodná zmluvy neobsahovala a to v odstavci II.prenájom chodbičky, čím
by si ako prenajímatelia zamedzili prístup do domu; v odstavci VI. povolenie umiestnenia zariadenia
vzduchotechniky a klimatizácie nemohlo byť predmetom nájomnej zmluvy a riešilo sa to neskôr ústnou
dohodou, keď p. U. prejavil záujem to inštalovať; v odstavci VII. umožnenie prenájmu ďalším osobám
do zmluvy nedávali; v odstavci IX.napísané jej priezvisko je skomolené, píše sa nemecky G., J. G..

9. Na pojednávaní dňa 6.6.2019 bol Z. Č. (v žalobe označený ako žalobca v rade 5/) potom ako vystúpil
z konania vypočutý, na návrh právneho zástupcu žalobcov ako svedok. Vo svojej svedeckej výpovedi
uviedol, že pokiaľ by niekto podpísal takúto zmluvu, ako bola predložená z roku 2002, poškodil by sám
seba. Tam je niečo pozmenené. Myslel tým, že druhá strana. Na zmluve je jeho podpis, ale muselo tam

dôjsť k pozmeneniu. Tam je zmenené niečo, keď ľudia chcú peniaze. Zmluva sa podpisovala vo dvore
rodičovského domu v strede Mesta Martin (Ul.29.augusta 17). Podľa neho nebolo v poriadku, aby sa
uzatvárala zmluva na takú dlhú dobu. Vyjadril sa v tom zmysle, že keby takú zmluvu podpísal, poškodil
by rodinu aj seba, niečo podľa neho je v zmluve dodatočne premarchrované. Niekto sa postaral, abybolo zmenené. Nepamätal si aké nájomné bolo v roku 2001 a následne v roku 2002. Peniaze, pokiaľ
dostane, ich minie. Podľa neho p. U. s rodinou robili nejaké úpravy priestorov, podlahy.

10. V tomto štádiu konania právny zástupca žalobcov uviedol, že pokiaľ nie je originál zmluvy z roku
2002, nie je možné zmluvu posúdiť grafológom a ďalej uviedol, že v roku 2002 platil zákon, že zmluva
musí byť predložená Mestu Martin (ďalej mesto) za účelom udelenia súhlasu, čo je uvedené aj v
predmetnej zmluve. Pokiaľ by tento súhlas mestom nebol daný, zmluva by bola neplatná v súlade s §
3 ods.4 zák.č.116/1990 Zb.. Sami zisťovali, či na meste takýto súhlas bol, resp. či bola daná žiadosť

o súhlas, ale na meste žiadosť nemajú.
Právna zástupkyňa žalovaného uviedla, že s odstupom 17.rokov žalobcovia spochybňujú dojednanie
podmienok, ktoré sa dohodli v čase, kedy sa zvýšilo o 300% nájomné. Mesto Martin podľa ich informácií
archivuje doklady 10.rokov. Sami z hľadiska účtovných dokladov takýmto dokladom v čase uplatnenia
tohto argumentu žalobcami, nedisponovali. Poukázala na to, že išlo o gastro-zariadenie, takýto súhlas
museli mať, pretože si to vyžadovali aj kontrolné úrady vrátane hygieny. Pokiaľ by nemali všetky

náležitosti, nedostali by súhlas na otvorenie prevádzky.
Následne právny zástupca žalobcov predložil komunikáciu s pracovníčkou Mesta Martin, ktorá v
emailovej komunikácií zo dňa 13.6.2019 uviedla, že po preverení dostupných evidencií Mesta Martin
v rámci došlo a odoslanej pošty v období rokov 2002-2004 neeviduje žiadosť o vydanie súhlasu na
prenajímanie miestností na prevádzkovanie obchodu a služieb Z. U., K. P.. Ani v registratúrnom stredisku

vo vyradených záznamoch sa písomnosti Č. - U., týkajúce sa uvedeného vyjadrenia nenachádzali.
Záznamy z rokov 2002-2004 boli zničené v roku 2014, resp. 2015.

11. Konateľ žalovaného vo svojej výpovedi pred súdom uviedol chronológiu vzájomných vzťahov s
rodinou Č. s tým, že vzájomne uzatvorili tri zmluvy o nájme. Prvá bola dojednaná ešte v mene otca

v roku 1993, ďalšia v roku 1996 a potom v roku 2002, ktorú už podpisoval on sám. Zo strany rodiny
Č. malo byť navrhnuté, že pôvodné nájomné z prvých dvoch zmlúv vo výške 15.000,-Sk mesačne sa
malo zvýšiť na sumu 48.000,-Sk mesačne. Vzhľadom na takto zvýšené navrhované nájomné snažili
sa dohodnúť, aby boli zrekonštruované tieto priestory, pretože boli zastaralé, s čím však vlastníci
nesúhlasili, trvali na zvýšení nájomného v priestoroch, kde už bola rodina U. deväť rokov. Títo sa rozhodli

zrekonštruovať priestory na vlastné náklady s podmienkou výpovednej lehoty 20.rokov vzhľadom na
náklady rekonštrukcie. V súvislosti s uvedeným následne žalovaná doložila súdu rozhodnutie Mesta
Martin zo dňa 12.11.1993 o udelení súhlasu na umiestnenie prevádzkarne v meste I. U. v Martine na
Ul. XX.M. Č..XX na verejné stravovanie (otcovi).
Ďalším dokladom bolo potvrdenie identifikačných údajov pre M. U. - P., čo sa týkalo jej prevádzky na Ul.

29.augusta č.16 v Martine a koncesná listina pre podnikateľa M. U.U. na vykonávanie koncesnej živnosti
verejné stravovanie v prevádzke na W.. XX.M. Č..XX I. S. zo dňa 19.1.1994.
Súdu bola predložená zmluva o združení, uzatvorená podľa § 829 a nasledujúcich Občianskeho
zákonníka medzi I. U., J.. XX.XX.XXXX M. M. U., J.. XX.X.XXXX. Sídlom združenia bol Martin,
Osloboditeľov 36. Menovaní boli rodičmi konateľov žalovaného.

Právna zástupkyňa žalovaného predložila bločky z pokladníc, preukazujúce tvrdenie, že ešte na konci
roku 2011 v predmete nájmu vrátane na Ul. 29.augusta č.16 v Martine, priestor prevádzkovala M. U.,
pričom prevádzkovateľom bola M. U. - P. a od 1.1.2012 sa prevádzkovateľom stala ako podnájomca
spoločnosť CRISTALO s.r.o.. Pre platnosť nájomnej zmluvy nebolo potrebné žiadať súhlas Mesta Martin,
nakoľko tento súhlas udelilo mesto ešte 12.11.1993 pre I. U.. V čase prevádzkovania podnájomcom

spoločnosťou CRISTALO s.r.o. zákon nevyžadoval súhlas mesta. Pokiaľ nájomná zmluva bola uzavretá
1.9.2002 o nájme nebytových priestorov F.. Z. U., ktorý zmluvu uzavrel neprevádzkoval priestor obchodu
a služieb, preto podľa tvrdenia právnej zástupkyne žalovaného nepotreboval pre platnosť žiadať súhlas
mesta.

12. Podľa ustanovenia § 3 ods.2 zák.č.116/1990 Zb. nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na
ktoré sú stavebne určené, miestnosti určené na prevádzkovanie obchodu a služieb možno prenajímateľ
iba po predchádzajúcom súhlase národného výboru. Pokiaľ národný výbor do 15.-tich dní od prijatia
žiadosti o veci nerozhodne, predpokladá sa, že súhlas bol udelený.

13. Podľa § 3 ods.4 citovaného zákona, pokiaľ sa zmluva uzavrie bez súhlasu národného výboru, je
neplatná.14. Takéto znenie zákona bolo platné v čase, kedy I. U. uzatváral nájomnú zmluvu z roku 1993 a v tej
dobe mal aj súhlas obce, t.j. Mesta Martin v súlade s citovaným zákonným ustanovením. Následne
mal súd preukázané, že v prenajatých priestoroch podnikal I. U. a jeho manželka M. U., čo mal súd

vydokladované zmluvou o združení, uzavretou dňa 4.1.1996. Nesporne ešte v roku 2011 v daných
priestoroch prevádzkovala činnosť M. U. - P.. Dňa 1.9.2002 bola uzavretá nájomná zmluva na predmetné
priestory medzi rodinou Č. M. F.. Z. U.U., ktorý ako nájomca dokladoval, že je podnikateľom a má
oprávnenievykonávaťkoncesnúčinnosť-verejnéstravovanie. Vrozsahu,uvedenomvčlánkuII.zmluvy
o nájme nebytových priestorov z roku 2002 bolo uvedené, že nájomca preberá v uvedenom rozsahu

nebytové priestory do nájmu od 1.9.2002.

15. Po chronologickom zistení uzatvárania nájomných zmlúv a nájomcov, ktorí v priestoroch
prenajímateľov vykonávali podnikateľskú činnosť od I. U. N. S.D. M. U. a následne spoločnosťou
CRISTALLO s.r.o. súd dospel k záveru, že v čase, kedy podnikali manželia I. U. M. S.M. M. U., boli
splnenézákonompredpokladanénáležitostiato,žeimboldanýsúhlasnárodnéhovýboru(MestaMartin)

na to, aby mohli tu mať prevádzku. V roku 2002 zákon takýto súhlas nevyžadoval teda v čase, kedy
prevádzku preberala spoločnosť CRISTALLO s.r.o..
Zásadnou vecou, ktorú súd posudzoval v predmetnej právnej veci bol okruh strán sporu na strane
žalobcov, pretože žalobcovia sa domáhali vypratania priestorov, ktoré mal v podnájme žalovaný, ale
na základe toho, že mala byť súdom posúdená ako neplatná nájomná zmluva zo dňa 1.9.2002, toto

mal urobiť súd prejudiciálne. Avšak aj za takejto situácie bolo potrebné, aby stranami sporu boli
všetci, ktorých práva sú v konaní dotknuté a teda nemohli na strane žalobcov vystupovať len niektorí
spoluvlastníci tak, ako to uviedol právny zástupca žalobcov. Pokiaľ by boli len niektorí spoluvlastníci,
mohli sa domáhať vypratania priestorov, avšak nie za situácie, kedy by predchádzajúca zmluva mala
byť posudzovaná ako neplatný právny úkon, z ktorého by ďalšie práva pre podnájomcu nemali vzniknúť.

Na strane žalobcov neboli označení všetci dotknutí na právach, ktoré mali byť posúdené, teda neboli
aktívne legitimovaní žalobcovia a preto musela byť žaloba zamietnutá.

16. Proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie žalobcovia podali odvolanie, na základe ktorého Krajský súd
v Žiline svojim uznesením zo dňa 21.08.2020 rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec vrátil na ďalšie

konanie a nové rozhodnutie.

17. Podľa rozhodnutia odvolacieho súdu otázka aktívnej vecnej legitimácie v sporoch o ochranu
vlastníckeho práva v prípadoch, ak žalobca je len spoluvlastník dotknutej nehnuteľnosti, už bola v
judikatúre Najvyššieho súdu riešená. Najvyšší súd vo viacerých svojich rozhodnutiach vyslovil názor, že

zcharakterupodieluakovýrazuvlastníctvavspoločnejvecivyplýva,žespoluvlastníkmusímaťmožnosť,
aby aj samostatne čelil protiprávnym zásahom do práv a povinností vyplývajúcich zo spoluvlastníckeho
vzťahu, je preto aj sám legitimovaný na podanie žaloby na ochranu jeho spoluvlastníctva v prípade
protiprávnych zásahov zo tretích osôb (rozsudok NS SR sp. zn. 1Cdo 69/2006, sp. zn. 1Cdo 68/2008
zo dňa 30.11.2010, rozhodnutie 2Cdo 80/02 publikované pod č. 18 v časopise Zo súdnej praxe

2/2003). Realizácia uvedeného práva vyplýva z práva spoluvlastníckeho podielu a nie je pri tom
podmienená dohodou žalobcu/žalobcov s ostatnými spoluvlastníkmi, resp. s ich súhlasom s takýmto
postupom. Najvyšší súd SR vo veci zo dňa 03.03.2017, sp. zn. 3Cdo 6/2017, konštatoval, že ustálená
rozhodovacia prax dovolacieho súdu je vyjadrená predovšetkým v stanoviskách alebo rozhodnutiach
Najvyššieho súdu, ktoré sú ako judikáty publikovaná v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí

súdov Slovenskej republiky. Do tohto pojmu možno zaradiť aj prax vyjadrenú opakovane vo viacerých
nepublikovaných rozhodnutiach Najvyššieho súdu alebo dokonca aj jednotlivo v dosiaľ nepublikovanom
rozhodnutí, pokiaľ niektoré neskôr vydané (nepublikované) rozhodnutia Najvyššieho súdu, názory
obsiahnuté v skoršom rozhodnutí nespochybnili, príp. tieto názory akceptovali a vecne na ne nadviazali.
Uznesenie NS SR z 31.10.2017, sp. zn. 6Cdo 129/2017, súd dodal, že s prihliadnutím na čl. 3

základných princípov Civilného sporového poriadku do pojmu ustálená rozhodovacieho súdu treba
zhrnúť aj rozhodnutia Ústavného súdu SR, Európskeho súdu pre ľudské práva, príp. Súdneho dvora
EÚ. Vychádzajúc z uvedeného vo vzťahu k prskúmavanej veci z toho vyplýva, že pokiaľ okresný súd
žalobu žalobcov o vypratanie nebytových priestorov, ktorých sú vlastníkmi, v prvom rade zamietol preto,
lebo na ich strane nevystupovali všetci tí, ktorí súd spoluvlastníkmi dotknutej nehnuteľnosti, nerozhodol

správne. V danom prípade mohol ktorýkoľvek z podielových spoluvlastníkov nehnuteľnosti, ktorá má
byť vyprataná, domáhať sa svojho práva, pričom jeho realizácie nie je podmienená tým, či ostatní
spoluvlastníci s takýmto postupom súhlasia.V súlade so záverom odvolacieho súdu teda v danej veci žalobcovi majú katívnu legitimáciu na konanie
a ich okruh je dostatočne určený.

18. Podľa odvolacieho súdu následne mal súd prvej inštancie vykonať riadne dokazovanie navrhované
žalobcami a to oboznámením sa predovšetkým s radom listinných dôkazov. Následne sa vysporiadať s
tvrdeniami žalobcov o nemožnosti prenesenia „Súhlasu obce s uzatvorením zmluvy o nájme nebytových
priestorov“, keďže v danom prípade takýto súhlas bol vydaný len v súvislosti s prvou nájomnou zmluvou
v roku 1993. Medzi stranami je pritom sporná zmluva zo dňa 01.09.2002, o ktorej žalobcovia tvrdia,

že je neplatná, okrem iného aj z dôvodu jej uzavretia bez súhlasu Mesta Martin. Dôvodom neplatnosti
zmluvy podľa žalobcov je tvrdenie, že nájomná zmluva bola uzatvorená v rozpore s dobrými mravmi,
resp. bola pozmenená v čl. VIII.

19. Po rozhodnutí odvolacieho súdu, súd vyzval strany sporu, aby sa vyjadrili vo veci a predložili ďalšie
návrhy na vykonanie dokazovania, pokiaľ majú záujem vykonať takéto dokazovanie.

20.Právnazástupkyňažalovanýchvosvojompodanízodňa13.10.2020uviedla,žejevkonanínesporné
uzatvorenie zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 01.09.2002 medzi prenajímateľmi F.. Z.S. Č.,
Z. Č., F.. F. G., S. Č., Z. Č.M., O. G. a nájomcom F.. Z. U. - P.. Skutočnosť, že zmluva bola uzavretá
v písomnej forme bola stranami sporu taktiež nesporná. Žalovaní užívajú priestory, ktorých vypratania

sa žalobcovia dožadujú, a na základe zmluvy o podnájme nebytových priestorov zo dňa 31.12.2011,
zmluva o podnájme nebytových priestorov spochybňovaná žalobcami nebola. Žalobcovia spochybňujú
lennájomnúzmluvu,naktorýpodnájomnývzťahnadväzuje.Medzistranamisporuzostalaspornáotázka
platnosti nájomnej zmluvy z dôvodu údajnej absencie súhlasu Mesta Martin a dĺžky výpovednej doby,
ktorú žalobcovia namietajú, a to tak, že po prvé uvedená dĺžka výpovednej doby je v rozpore s dobrými

mravmi a po druhé uvedená dĺžka výpovednej doby nebola v takejto lehote dohodnutá a údajne malo
dôjsť k pozmeňovaniu nájomnej zmluvy. Žalovaný má za to, že otázka platnosti nájomnej zmluvy je
otázkou, ktorú nie je súd oprávnený v danom konaní posúdiť. Pokiaľ by súd vyslovil právny názor
ohľadom neplatnosti nájomnej zmluvy, mala by to právne účinky vo vzťahu k tretej osobe, ktorá nie je
účastníkom uvedeného konania. Pokiaľ by súd vyhodnotil, že je uvedenú otázku oprávnený posúdiť,

žalovaný zastáva názor, že do konania by musel vstúpiť aj nájomca. Žalovaný nie je oprávnený vznášať
námietky ohľadne platnosti nájomnej zmluvy, ktoré by mohol vzniesť jedine nájomca. S poukazom na
ust. § 41a ods. 1 Občianskeho zákonníka pokiaľ by nájomná zmluva nebola platná z dôvodu, že nespĺňa
náležitosti podľa Zákona č. 116/1990 Zb., mohol by sa nájomca domáhať platnosti nájomnej zmluvy a
posúdiť ju ako nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka. Žalovaný však nemá možnosť vzniesť

uvedenú námietku, nakoľko túto môže vzniesť výlučne len strana nájomnej zmluvy, teda prenajímateľ
alebo nájomca.
Pokiaľsažalobcoviadomnievajú,žežalovanýmdoručenánájomnázmluvyniejesprávna,majúmožnosť
uvedenú nájomnú zmluvu predostrieť z vlastnej iniciatívy. Pokiaľ ide o namietanú neplatnosť dĺžky
výpovednej doby, žalovaný uvádza, že výpovedná doba 20 rokov bola stanovená dohodou strán sporu

preto, že nájomca mal záujem do uvedených priestorov investovať finančné prostriedky a práve preto
potreboval mať istotu trvania nájomnej zmluvy. Keby bola výpovedná doba krátka, žalobcovia by mohli
nájomnúzmluvuvypovedaťadostalisakzrekonštruovanýmpriestorom.Žalovanýpovažovalvýpovednú
dobu za primeranú vzhľadom k okolnosti na ktorých bola táto výpovedná doba dohodnutá. Žalovanému
zároveň nie je známe ustanovenie, ktoré by v takejto dlhej výpovednej dobe bránilo. Žalovaný žiadal

žalobu zamietnuť.

21. Právny zástupca žalobcov podaním zo dňa 25.10.2020 oznámil súdu, že žalobca v rade 3/ S. Č.M.
dňa 08.03.2020 zomrel a jeho dedičmi sú S. Č. M. K. Č. v súlade s uznesením Okresného súdu Martin,
sp. zn. 17D/158/2020, D not 69/2020, prostredníctvom notárky JUDr. Školníkovej zo dňa 12.10.2020,

ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 12.10.2020. uvedené rozhodnutie bolo pripojené do spisu.
Žalobcovia na základe výzvy súdu predložili súdu zmluvu o nájme nebytových priestorov zo dňa
28.10.1997 a zo dňa 13.06.2015. z predmetných zmlúv, ktoré boli uzatvárané v minulosti (medzi L.Í.
Č. M. I. U. zo dňa 28.10.1997, V.. S. Z. Č. a žalovaným zo dňa 13.06.2015) je zrejmé, že výpovedná
lehota pre účely vypovedania týchto zmlúv bola 24 mesiacov, resp. 3 mesiace. Podľa zmluvy o nájme

nebytových priestorov zo dňa 05.10.1993 (uzavretá medzi O. O. M. I. U.), ktorú doložil do spisu žalovaný,
vyplýva, že výpovedná lehota pre účely vypovedania danej zmluvy bola 6 mesiacov. Je teda zrejmé, že
v minulosti sa medzi prenajímateľmi a nájomcami nebytových priestorov v budove, súp. č. 646, ustálila
prax, že výpovedná lehota pre účely skončenia nájmu bez uvedenia dôvodu je max. 24 mesiacov. Nikdysa medzi stranami nájomného sporu v praxi nepoužívala výpovedná lehota 20 rokov, ako sa to uvádza
pri zmluve o nájme nebytových priestorov zo dňa 01.09.2002, ktorú žalobcovia napádajú neplatnosťou
pre rozpor s dobrými mravmi. Poukázali na rozhodnutie NS SR, sp. zn. 3Cdo 137/2003, podľa ktorého za

právny úkon priečiaci sa dobrým mravom v zmysle § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, treba považovať
úkon, ktorý je všeobecne neakceptovateľný z hľadiska v spoločnosti prevládajúcich právnych zásad a
princípov vzájomných vzťahov medzi ľudmi.
Podľa žalobcov nemôže byť všeobecne akceptovateľný právny úkon v danom prípade nájomná zmluvy z
roku 2002 uzavretá na dobu neurčitú, kde dĺžka výpovednej lehoty (na rozdiel od dispozitívnej zákonnej

trojmesačnej výpovednej doby podľa § 12 Zákona č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov) je
20 rokov, čo v podstate pre žalobcov znamená nemožnosť disponovať svojim vlastníckym právom viac
ako 1 produktívneho života. V nájomnej zmluve z roku 2002 nebolo žiadnym spôsobom zdôvodnené
a podložené, prečo má byť dĺžka výpovednej doby až 20 rokov (napr. z dôvodu investícii do budovy,
resp. rekonštrukcie budovy v konkrétnej hodnote, ktorá by oprávňovala nájomcu požadovať takú dlhú
výpovednú lehotu). Žalobcovia žiadali žalobe vyhovieť.

22.Uznesenímzodňa26.11.2020súdrozhodolpokračovaťvkonanísdedičmižalobcuvrade3/,ktorými
N.Ú. S. Č., J.. XX.XX.XXXX, a K. Č., J.. XX.XX.XXXX.

23. Dedičom, ktorí vstúpili do konania, bola zaslaná žaloba, ku ktorej sa nevyjadrili, pojednávaní vo veci,

v ktorej už boli stranami sporu, sa nezúčastnili.

24 Na pojednávaní konanom dňa 26.05.2021 právny zástupca žalobcov v rade 1/, 2/ a 5/ uviedol, že
žalobcovia preukázali, že sú vlastníkmi budovy, súp. č. XXX, postavenej na parcele č. XXX, zapísanej
na LV č. XXXX, k. ú. S., že sú aktívne legitimovaní na ochranu svojho vlastníckeho práva a to v

zmysle § 126 ods. 1 a § 130 Občianskeho zákonníka. Žalovaná strana využíva nebytové priestory,
ktoré sú špecifikované v petite žaloby bez platného právneho titulu. Dôvody neplatnosti boli deklarované
tak, že nebola predložená zmluva v písomnej podobe (neunesenie dôkazného bremena) z roku 2002,
nepreukázanie predchádzajúceho súhlasu Mesta Martin, ktorý bol v tomto čase potrebný v zmysle
zákona č. 116/1990 v znení účinnom v roku 2004, rozporovali neprimerane dlhú výpovednú lehotu a to

20 rokov, ktorá v zmluvách o nájme nebytových priestorov uzavretých na dobu určitú je v zmysle zákona
len trojmesačná. Poukázal na výpoveď žalobcov, p. G. M. Z. Č.M., ktorí zhodne tvrdili, že zmluvu v znení,
ktorá je predložená v spise na č. l. 8 s výpovednou dobou 20 rokov nikdy nepodpísali. Ďalšie návrhy
na vykonanie dokazovania nemal.

25. Právna zástupkyňa žalovaného uviedla potrebnosť vyjadriť sa k dĺžke výpovednej doby, jej klienti
ju nepovažovali za neštandardnú, nakoľko majetok žalobcov zhodnotili, prerobili na vlastné náklady,
keďže v segmente gastronómie, kde podnikala dostatočne dlho, trúfli si odhadnúť svoje sily a chceli
byť chránení v prípade, že by strana žalobcov tak, ako je to teraz, rozhodla sa nájom ukončiť. Otázka
dobrých mravov je na mieste, keď jeden zo žalobcov potvrdil, že sa nejednalo o skončenie nájomného

pomeru, ale neustále chceli zvyšovať nájomné, lebo mal zvýšené výdavky s vyplatením podielu jedného
zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti. Týmto došlo k porušeniu dobrých mravov zo strany žalobcov. Ďalej
poukázalanato,želenčasťspoluvlastníkovmázáujmenariešenísporu,niektorísakvecianinevyjadrili,
na pojednávania sa nedostavili a svoju neúčasť neospravedlnili. Podľa nej má rozhodnutie smerovať k
spravodlivosti a preto zastávala názor, že celá žaloba nie je dôvodná. To, že Mestský úrad, vzhľadom

na odstup času, neeviduje vydaný súhlas na prevádzku neznamená, že takýto súhlas nebol vydaný. S
odstupom času zákon neprikazuje archivovať dokumenty z viac ako 10 rokov, to ale neznamená, že
takéto dôkazy neexistujú. Strana žalobcu mala tieto skutočnosti sama aktívne preukázať a nie len v
neprospech a na ťarchu žalovanej strany. Žalobu žiadala zamietnuť.

26. Vyhodnotiac skutkový stav vo veci samej bolo nesporné, že nájomná zmluva zo dňa 01.09.2002
uzatvorená medzi žalobcami (časť žalobcov) a F.. Z. U. bola uzavretá písomne, plynuli z nej práva a
povinnosti stranám zmluvného vzťahu. Problémom, ktorý vyvstal bola doba nájmu uvedená v čl. VIII
nájomnej zmluvy, ktorú žalobcovia v prebiehajúcom konaní namietali ako neštandardnú lehotu 20 rokov,
podľa nich bola uzavretá v rozpore s dobrými mravmi. Pokiaľ išlo o originál nájomnej zmluvy, túto súdu

nepredložili strany sporu a nebolo možné posúdiť zmluvu tým, že by napr. boli grafológom posúdené
podpisy, príp. iný spôsob posúdenia pravosti tejto zmluvy. Súd mohol vychádzať len z kópie, ktorá bola
predložená. V zmluve bolo ustanovenie o tom, že nájomca môže prenajaté priestory prenechať do
podnájmu jemu blízkym osobám alebo spoločnostiam, kde má majetkovú alebo personálnu účasť. Tátoskutočnosť sporná v konaní nebola. Tým ostalo nesporné aj uzavretie podnájomnej zmluvy medzi F.. Z.
U. a spoločnosťou CRISTALLO, s.r.o. dňa 31.12.2011.
Pokiaľ išlo o dĺžku trvania nájmu v uzavretej nájomnej zmluve v roku 2002, túto žalobcovia hodnotili ako

neštandardnú, ktorá by bola v rozpore s dobrými mravmi a dlhodobo ich obmedzovala vo výkone ich
vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti. Tvrdili, že doba nájmu na 20 rokov sa pri uzatváraní v
texte zmluvy nenachádzala a tvrdili, že došlo k jej pozmeneniu, čo však v konaní preukázané nebolo.
Žalovaný argumentoval tým, že doba nájmu bola uzatvorená na dobu 20 rokov s prihliadnutím na gastro
sektor, v ktorom prenajímateľ a následne žalovaný podnikal a preto bolo odôvodnené, aby bola dlhšia

vzhľadom na investície, ktoré si takéto podnikanie vyžadovalo, vrátane investícii do budovy, kde sa
prevádzka nachádzala. Je pravdou, že v zmluve z roku 2002 argumentácia uvádzaná žalovaným o dĺžke
nájomnej zmluvy uvedená nebola a žiadny listinný doklad alebo preukázané investície súdu neboli. V
tomto smere sa naozaj javí to, že je doba nájmu neprimerane dlhá a mohla by obmedzovať vlastníka
nehnuteľnosti pri výkone jeho vlastníckych práv. Pri preukázaní všetkých rozhodných skutočností a
zákonných predpokladov v tomto konaní by súd právny úkon a to nájomnú zmluvu z roku 2002 s

poukazom na dĺžku nájomnej zmluvy posudzoval ako za lehotu a následne celý právny úkon priečiaci
sa dobrým mravom, pokiaľ by neboli preukázané iné skutočnosti.

27. Žalobcovia uviedli, že pri uzatváraní nájomnej zmluvy zo dňa 01.09.2002 nebol daný súhlas Mesta
Martin v súlade s § 3 ods. 2, 4 Zákona č. 116/1990 Zb. v účinnom pre rozhodné obdobie. Žalobcovia

ani žalovaný súdu nepredložili súhlas obce v zmysle uvedeného zákonného ustanovenia. Súdu bola
predložená len informácia Mesta Martin, že podľa preverených dostupných informácii v rámci došlej
a odoslanej pošty v rokoch 2002 - 2004 sa neeviduje žiadosť o vydanie súhlasu na prenajímanie
miestností, na prevádzkovanie obchodu a služieb pre žiadateľa Z. U., K.. P.. Ani v registratúrnom
stredisku vo vyradených záznamoch sa K. Č. - U. týkajúce sa uvedeného vyjadrenia nenachádzali.

Záznamy v rokoch 2002 - 2004 boli zničené v roku 2014, resp. v roku 2015.
Pokiaľ bola uzavretá zmluvy bez súhlasu národného výboru tak, ako to bolo označené v uvedenom
zákone č. 116/1990 Zb., takáto zmluva bola zo zákona neplatná. Prenesenie súhlasu v súvislosti
s podnikaním I.V. U. k nájomnej zmluve v roku 1993 na Z. U., ktorý uzatváral nájomnú zmluvu v
roku 2002, aj keď išlo o priestory, kde podnikala rodina U., nebolo možné vyhodnotiť ako súhlas k

uzavretiu zmluvy o nájme 01.09.2002 (pokiaľ žiadny listinné alebo iné dôkazy týkajúce sa súhlasu obce
s zatvorením zmluvy o nájme nebytových priestorov roku 2002 nebol predložený, súd nemal na aké
listiny prihliadnuť). S tvrdením právnej zástupkyne žalovaného, že pokiaľ takéto listiny neboli predložené,
neznamená, že neexistujú, sa súd nestotožnil, pretože takýto dôkaz v konaní s predpokladom naplnenia
zákonného ustanovenia len vyvodením opaku, že keď doklad nemáme, neznamená, že neexistuje, resp.

že existoval, nemožno.

28. Podstatnou skutočnosťou, ktorá vyvstala z dokazovania a vyjadrenia strán sporu bola tá skutočnosť,
že žalobcovia žiadali, aby žalovaný vypratal ním prenajaté priestory na základe podnájomnej zmluvy.
Na základe zmluvy o podnájme nebytových priestorov zo dňa 31.12.2011, ktorý uzatvoril na strane

nájomcu Z. U. s tým, že toto oprávnenie mu vyplynulo zo zmluvy o nájme nebytových priestorov zo
dňa 01.09.2002. Žalobcovia žiadali, aby súd prejudiciálne posúdil nájomnú zmluvu z roku 2002 ako
neplatnúzdôvodovprezentovanýchvkonaníanatomzákladeposúdilajzmluvuopodnájmenebytových
priestorov ako neplatnú a žalobe vyhovel.

29. Súd dospel k záveru, že otázku platnosti nájomnej zmluvy by mohol posudzovať len v prípade, ak by
stranami sporu bol aj nájomca z nájomnej zmluvy z roku 2002, pretože pokiaľ by bol vyslovený názor,
že nájomná zmluvy je neplatná, malo by to právne účinky k tretej osobe, ktorá nie je stranou sporu,
teda nájomcovi, ktorý uzatváral nájomnú zmluvu v roku 2002. Tomuto by bolo upreté právo vznášať
námietky ohľadne platnosti nájomnej zmluvy, ktoré zrejme neprináležia v danej veci žalovanému. Pre

tento nedostatok na strane žalovaného teda v rozsahu žalovaných pri posúdení ich pasívnej legitimácie
súd žalobe nevyhovel a žalobu zamietol. V konaní bola prezentovaná skutočnosť, že nájomca si
riadne plní povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy z roku 2002 vo vzťahu k prenajímateľom, teda
riadne platí nájomné aj napriek zlej situácii v gastronómii. Zo strany žalobcov, resp. právneho zástupcu
časti žalobcov, bolo uvedené, že z minulosti, zrejme aj v súčasnej dobe, by bol záujem na uzavretie

riadnej nájomnej zmluvy na základe ktorej by nájomca užíval nehnuteľnosť vo vlastníctve žalobcov, ale
pretože nájomca nebol stranou sporu, v tomto smere sa súd ani nemohol pokúsiť o vysporiadanie veci
mimosúdne, resp. dohodou.30. O trovách konania súd rozhodol v súlade s ust. § 255 ods. Civilného sporového poriadku a
žalovanému, ktorý bol v konaní úspešný, priznal nárok na náhradu trov konanie v rozsahu 100 %, pričom
o výške trov konania bude rozhodnuté samostatným rozhodnutím po právoplatnosti tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie, ktoré sa podáva v lehote 15 dní od doručenia
rozhodnutia na súde, ktorý ho vydal.

Podľa § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za

nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 364 CSP rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty
na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa § 365 ods. 3 CSP odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 366 CSP prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli

uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.