Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Thursday, October 14, 2020

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 7Co/123/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1711217804
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 10. 2020

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mariana Harvancová
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2020:1711217804.2

Uznesenie

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Mariany Harvancovej a členov
senátu JUDr. Blanky Podmajerskej a Mgr. Adely Unčovskej, v právnej veci žalobcov: X/ Q. F., N.
XX.XX.XXXX, C. A. K. Š.K. XX, XXX XX B., X/ J. F., N. XX.XX.XXXX, C. A. K. Š. XX, XXX XX B., obaja
zastúpení spoločnosťou Gritters a spol., s. r. o., so sídlom Jakubovo nám. 19 811 09 Bratislava - mestská
časť Staré Mesto, IČO: 36 856 941, proti žalovanému: L.S.M., spol. s r.o., so sídlom Kostolná, 900 24

Veľký Biel, IČO: 00 613 258 zastúpený JUDr. Michaelou Kajabovou, advokátkou so sídlom Budovateľská
2, 821 08 Bratislava 2, o zaplatenie zľavy z kúpnej ceny vo výške 34 132,17 eur s príslušenstvom, na
odvolaniežalovanéhoprotirozsudkuOkresnéhosúduPezinokzodňa05.03.2018č.k.5C/323/2011-367,
jednomyseľne, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie sa v napadnutej časti z r u š u j e a vec sa v rozsahu zrušenia v r
a c i a súdu prvej inštancie na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi peňažnú sumu 17 532,21 eur spolu
s úrokom z omeškania vo výške 9 % p.a. zo sumy 17 532,21 eur od 30.03.2012 do zaplatenia, a to všetko
do troch dní od právoplatnosti rozsudku(výrok I), vo zvyšku súd žalobu zamietol ( výrok II) a žiadnej zo
strán nepriznal právo na náhradu trov konania (výrok III).

2. Rozhodnutie právne zdôvodnil ust. § 588, § 599, § 620, § 625 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky
zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“), § 3 ods. 1 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Zb., ktorým sa
vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka (ďalej len „Nariadenie“). Vecne rozhodnutie
zdôvodnil tým, že medzi stranami sporu nebolo sporné uzavretie Zmluvy o prevode vlastníctva k
nehnuteľnostiam v súlade s ust. Občianskeho zákonníka. Listami zo dňa 10.01.2010 a 03.08.2010 si
žalobcovia voči žalovanému uplatnili nároky z vád. Pričom žalobcami uplatnenú vadu a to zmenšenie

rozmerovdomuo200mmposúdilakovaduneodstrániteľnúa ostatnénamietanévadyato (i)nefunkčná
deliaca stena medzi domami z hľadiska zvukovej izolácie, (iii) zatekanie okolo rámov plastových okien a
dverí, (iv)prasknuténadpražienadposuvnýmidveramivobývacejizbe, (v)zatekaniepoddveramizizby
na 2. NPP na terase, (vi) zatekanie stropu a stene garáží, (vii) priesak vody cez dlažbu na terase a tvorba
minerálnych kvapľov z minerálnych látok, (viii) neodstránená prepravná fólia na klampiarskych a iných
výrobkoch, (ix) hrdza na zábradlí a (x) priesaky cez obvodové murivo do priestorov susedného domu z

vnútorných rozvodov v kúpeľni na 2. NP posúdil ako vady odstrániteľné. Zo Zmluvy o prevode vlastníctva
k nehnuteľnostiam mal za preukázané poskytnutie záruky za akosť stavby po dobu 36 mesiacov, pričom
zo Zápisu z odovzdania a prevzatia diela vyplývalo, že deň prevzatia veci bol dňa 27.11.2008, odkedy
aj záručná doba začala žalobcom plynúť. Vzhľadom k uvedenému si žalobcovia si tak mohli uplatniť
zodpovednosť za vady u žalovaného do dňa 27.11.2011. Pri posudzovaní vady - zmenšenie rozmerov
domuvzhliadolsúdprvejinštancienato,žežalobcoviakupovalizhotovenúvecažalovanýimbolpovinný

vec odovzdať tak, ako ju popisoval v kúpnej zmluve. Vzhliadol tak na to, že neoddeliteľnou súčasťou
kúpnej zmluvy boli pôdorysy 1. a 2. nadzemného podlažia ako prílohy č. 1 a 2, ktoré obsahovali presnézobrazenie miestností v dome, a to spolu s ich popisom spočívajúcom v popise úpravy povrchov a plochy
miestností a terás. Podľa ktorého celkový súčet podlahovej plochy miestností bez terás mal byť 155,74
m2, avšak zo Znaleckého posudku č. 1/2016 J.. V. H., PhD. bola zistená skutočná veľkosť podlahovej

plochy 153,06 m2. Vznikol tak rozdiel medzi skutočnou veľkosťou podlahovej plochy a veľkosťou
podlahovej plochy, na ktorú sa žalovaný zaviazal kúpnou zmluvou, a to v rozsahu 2,68 m2. Vo vzťahu k
námietkam žalovaného, že súčasťou kúpnej zmluvy nebola projektová dokumentácia súd prvej inštancie
poukázal na to, že samotné pôdorysy obsahujúce rozmery boli súčasťou zmluvy, z čoho vyvodil, že
žalovaný zodpovedá žalobcom za údaje uvedené v kúpnej zmluve a je povinný odovzdať vec popísanú

v kúpnej zmluve. Pokiaľ neodovzdal vec popísanú v kúpnej zmluve, ale je iný faktický stav vec ako bolo
dohodnuté, vec má vadu. Vo vzťahu k žalobcami uvádzanej vade - nefunkčnej deliacej stene medzi
svojim domom a susednými domami na L.. K. Š. XX P. XX z hľadiska zvukovej izolácie, vzhliadol na to, že
táto vady bola preukázaná výpoveďou žalobcov a nepriamo aj z Protokolu o meraní zvukovoizolačných
vlastností stavebných konštrukcií č. X_XXXXXX a Protokolu o meraní zvukovoizolačných vlastností
stavebných konštrukcií Č.. X_XXXXXX_A. Mal však za to, že uvedenými protokolmi nebola preukázaná

horšia ako obvyklá zvukotesnosť deliacich priečok, ale fyzikálna nespôsobilosť deliacich priečok vytvoriť
obvyklú zvukotesnú prekážku. Preto ako nedôvodnú vyhodnotil argumentáciu žalovaného, že použitie
ytongu 500 na deliacu stenu bolo uvedené aj v technickom liste. Pri posudzovaní žalobcami uplatnenej
vady, hrdza na zábradlí mal súd prvej inštancie za to, že táto podľa posudku č. 1/2011 bola vyvolaná
čiastočne mechanickým poškodením a čiastočne sa nachádza v stykoch jednotlivých profilov, ustálil

tak podiel žalovaného (v časti stykov jednotlivých profilov) a nepreukázaný podiel (v často mechanické
poškodenie), t.z. celkom v rozsahu 1/2. Vzhľadom k uvedenému mal za dôvodné priznať žalobcom zľavu
z kúpnej ceny vo výške 50 eur( za vadu - hrdza na zábradlí). Pokiaľ išlo o zmenšenie rozmerov domu o
2,68 m2, súd prvej inštancie výšku zľavy stanovil z jednotkovej výšky ceny t.j. 1 320 eur/m2, t.j. všetko
spolu vo výške 3 537,60 eura. Pri stanovení výšky zľavy za zhoršené akustické vlastnosti súd prvej

inštancie vychádzal jednak z potreby budúceho zníženia podlahovej plochy v dôsledku dodatočných
stavebných úprav o 6 m2, čomu zodpovedá podľa kúpnej ceny zľava vo výške 7 920 eur a ďalej aj
nákladov na stavebné práce, ktorých hodnota bola preukázaná z cenových ponúk 4 827,01 eur a 1
197,60 eur. Ako nedôvodné a nepreukázané súd prvej inštancie vyhodnotil žalobcami uplatnené vady
(iii) zatekanie okolo rámov plastových okien a dverí, (iv) prasknuté nadpražie nad posuvnými dverami

v obývacej izbe, (vi) zatekanie stropu a stene garáží a (v) zatekanie pod dverami z izby na 2. NPP
na terase, a to s ohľadom na závery Znaleckého posudku č. 1/2016 J.. V. H., W... Vychádzajúc z
toho, že tieto vady boli primárne spôsobené nesprávnou inštaláciou vonkajších hliníkových žalúzií, ktoré
nechali osadiť žalobcovia, pričom až sekundárne boli spôsobené žalovaným. Vyvodil tak, že nebola
preukázaná zodpovednosť žalovaného za tento zhoršený faktický stav veci. Vo vzťahu k žalobcami

uplatnenými vadami, a to priesakov cez obvodové murivo do priestorov susedného domu z vnútorných
rozvodov v kúpeľni na 2. NP (vada (x)) uviedol, že nebola zistená príčina vlhkosti prípadne zatekania,
keď Znaleckým posudkom č. 1/2016 J.. V. H., W.. boli stanovené štyri hypotézy, vrátane hypotézy inej
zodpovednosti ako zodpovednosti žalovaného za vady veci, nie je potom jednoznačne preukázaná
zodpovednosť žalovaného za tento zhoršený faktický stav veci. Na základe uvedeného mal za dôvodné

priznať žalobcom sumu vo výške 17 482,21 eur a vo zvyšku žalobu žalobcov ako nedôvodnú zamietol.

3. Súd prvej inštancie priznal žalobcom aj nárok na zaplatenie úrokov z omeškania z priznanej
sumy, majúc za to, že žalovaný sa dostal s plnením do omeškania dňom doručenia žaloby, keďže
žalobcovia nepreukázali, že žalovaného vyzvali na zaplatenie peňažnej sumy skôr ako doručením

žaloby.Vychádzajúcztoho,žežalobabolažalovanémudoručená28.03.2012,žalovanýbolpovinnýplniť
29.03.2012, prvým dňom omeškania tak bol 30.03.2012. Vzhľadom k uvedenému uložil žalovanému
zaplatiť žalobcom z priznanej sumy úroky z omeškania vo výške 9% ročne od 30.03.2012 do zaplatenia
a v rozsahu nad zákonnú výšku úrok z omeškania uplatnený žalobcami zamietol.

4. O náhrade trov konania súd prvej inštancie rozhodol v súlade s § 255 ods. 2 zákona č. 160/2015 Z.z.
Civilný sporový poriadok (ďalej len „C.s.p.“), vychádzajúc z toho, že žalobcovia a žalovaný boli úspešní
v približne rovnakej časti, preto žiadnej zo strán nárok na náhradu trov súdneho konania nepriznal.

5. Proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie, a to do prisudzujúceho výroku, podal v zákonnej lehote

odvolanie žalovaný dôvodiac ust. § 365 ods. 1 písm. f) a h) C.s.p.. Namietal, že naprojektovaná
plocha rodinného domu nebola pre neho záväzná, nakoľko žalobcom predával rodinný dom v štádiu
dokončenosti ako holodom. Žalobcovia tak dom nenadobudli titulom zmluvy o dielo, ale kúpou a
ohliadkou na mieste samom sa presvedčili o jeho veľkosti, rozložení a polohe. Kúpna cena nebolastanovená na základe m2, ako je to v prípade zmluvy o dielo, ale za dom ako celok. Nesporoval, že
prílohu č.1 a č. 2 zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti boli pôdorysy 1. nadzemného podlažia
pôdorys 2. nadzemného podlažia, avšak tieto prílohy bolo potrebné vyhodnotiť v kontexte zmluvy.

Zmluva v čl. 1 bode 2 odkazovala na prílohy č. 1 a č. 2 len v časti pôdorysov 1 a 2 nadzemného
podlažia a nie v časti legendy miestnosti. Pričom pôdorys je len obrázková časť prílohy č. 1 a č. 2 je len
schématickéznázorneniepolohyaskladbyzvislýchkonštrukciístavebnéhoobjektu.Maltakzato,žesúd
prvej inštancie nesprávne stotožnil pojem pôdorys a legendu miestností. Poukázal na to, že predmetom
zmluvy o prevode bol rodinný dom so zastavanou plochou 105 m2, s plochou terasy 27 m2, čo bolo

dodržané.Nejednalosatakovady,ktorávyšladodatočnenajavoanepatríimtaknároknazľavuzkúpnej
ceny. Namietal aj výpočet zľavy, ktorú v tejto časti priznal súd žalobcom, nakoľko kúpna cena za rodinný
dom s obytnou plochou 153,06 m2, plochou terasy 27 m2, zastavaným pozemkom 59 m, zastavaným
pozemkom 105 m2, ostatné pozemky 200 m2 bola 185 885,94 eur vrátane DPH. Jednotková cena za
m 2 tak bola 341,66 eur ( 185 885,94: 544,06). Namietal aj závery súdu prvej inštancie vo vzťahu
k nefunkčnej deliacej stene medzi rodinnými domami, nakoľko žalobcami predložené protokoly boli

vyhotovené bez jeho prítomnosti a po 9 rokoch od prevodu vlastníctva. Každé vŕtanie steny, vytvorenie
novej zástrčky, či pribitie obrazu zhoršuje zvukovú tesnosť stien, navyše protokol ani nekonštatoval
vadnosť deliacej priečky. I keď by protokol konštatoval, že deliaca stena nevyhovovala STN, STN nie
je technickým predpisom, preto jej dodržanie je dobrovoľné, preto neporušil žiadny predpis. Žalobcovia
mali vedomosť o tom, že si kupujú dom v radovej zástavbe, kde sú medzi domami deliace priečky, preto

s určitým prestupom zvuku museli počítať. B. XX XXXX nemá požiadavku na deliace priečky v bytoch v
radovej zástavbe v hodnote vyššej ako 60 dB, keďže v dome boli namerané hodnoty 53-54 dB, súd prvej
inštancie posúdil zvukovú nepriezvučnosť prísnejšie ako STN. Poukázal na to, že žalobcovia nadobudli
rodinný dom na základe kúpnej zmluvy, preto pre neho nebolo záväzným použitie materiálu uvedeného
v projektovej dokumentácii, preto sa ani v tomto prípade nejednalo o vadu. Namietali aj výšku zľavy za

odstránenie vady - zhoršené akustické vlastnosti, ktorú priznal súd prvej inštancie žalobcom. Uviedol,
že žalobcovia v konaní predložili len cenovú ponuku XXXXXXXX, nazvanú k realizácii Bytového domu
č. XX,XX,XX, pričom žalobcovia reklamovali vady na dome č. XX. V tejto cenovej ponuke sú uvedené
ponuky na demontáž a uskladnenie skriniek a v a druhej rekonštrukcia kúpeľne, čo nesúvisí s akustikou.
Maltakzato,žežalobcovianeunieslivtejtočastidôkaznébremeno.Vovzťahukvade-hrdzanazábradlí

uviedol, že ak sa mala hrdza na zábradlí vyskytnúť v styku profilov z dôvodu ich nenatretia, tak táto vada
musela byť zjavné žalobcom už pri obhliadke rodinného domu, preto sa nejednalo o dodatočne zistenú
vadu a žalobcom nepatrí zľava z kúpnej ceny. Na základe uvedeného žiadal, aby odvolací súd rozsudok
súdu prvej inštancie v napadnutej časti zmenil tak, že žalobu zamietne.

6. K odvolaniu žalovaného sa žalobcovia vyjadrili podaním doručeným súdu prvej inštancie dňa
17.01.2019. Mali za to, že neoddeliteľnou súčasťou kúpnej zmluvy boli pôdorysy 1 a 2 nadzemného
podlažia ako prílohy č. 1 a 2, pričom tieto pôdorysy obsahujú presné zobrazenia miestností v dome,
a to spolu s popisom spočívajúcom v popise úprav povrchov a plochy miestností a terás. Uviedli, že
predložili protokol o meraní č. X_XXXXXX. Merania vzduchovej nepriezvučnosti deliacich konštrukcií,

podľa ktorého index stavebnej vzduchovej nepriezvučnosti posudzovanej priečky medzi detskou izbou v
rodinnom dome č. XX a izbou v rodinnom dome č. XX nevyhovuje požiadavkám na zvukovú izoláciu, a to
i napriek tomu, že zo strany vlastníka rodinného domu č. XX bola vykonaná izolácia. Zároveň predložili
Protokol o meraní č.X_XXXXXX_A Meranie vzduchovej nepriezvučnosti deliacich konštrukcií, podľa
ktorého index stavebnej vzduchovej nepriezvučnosti posudzovanej priečky medzi spálňou v rodinnom

dome č. XX a spálňou v rodinnom dome č. 42 nevyhovuje požiadavkám na zvukovú izoláciu stavebných
konštrukcií uvedených v B. XXXXXX: 2000 v obidvoch smeroch merania, i napriek tomu, zo strany
vlastníkarodinnéhodomuč.42bolavykonanáizolácia.Akonedôvodnúpovažovalinámietkužalovaného
vo vzťahu k vade hrdze na zábradlí.

7. Žalovaný sa k vyjadreniu žalobcov nevyjadril.

8. Odvolací súd preskúmal vec v rozsahu a medziach dôvodov odvolania (§ 379, § 380 ods.
1 a 378 ods. 1 C.s.p., vychádzajúc z toho, že odvolaním žalovaného bol napadnutý prisudzujúci
výrok rozhodnutia súdu prvej inštancie, preto odvolaním nenapadnutý zamietajúci výrok rozhodnutia

súdu prvej inštancie nadobudol právoplatnosť. Vzhľadom k uvedenému odvolací súd bez nariadenia
odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 C.s.p.), keďže sa nejednalo o prípad, v ktorom by bolo
potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie, nariadenie pojednávania si nevyžadoval ani dôležitýverejný záujem, prejednal odvolanie žalovaného a dospel k záveru, že odvolanie žalovaného je podané
dôvodne.

9. Z obsahu spisu odvolací súd zistil, že dňa 29.10.2008 uzavreli žalobcovia so žalovaným Zmluvu
o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam (dalej len „Kúpna zmluva“), predmetom ktorej bol prevod
radového rodinného dumu - súpisné číslo XXXX, na ulici K. Š.K. XX M. B., so zastavanou plochou
105 m2, s plochou terasy 27 m2 postaveného na pozemku parc. č. XXXX/XXX (ďalej len „rodinný
dom“), pozemku parc. č. XXXX/XXX o výmere 59 m2, druh pozemku zastavané plochy a nádvoria a

pozemku parc. č. 5385/113 o výmere 105 m2, druh pozemku zastavané plochy a nádvoria (ďalej len
„zastavané pozemky“) a pozemku parc. č. XXXX/XX o výmere 200 m2, druh pozemku ostatné plochy
(ďalej len „priľahlý pozemok“). Dňa 27.11.2008 žalobcovia prevzali predmet kúpy a dňa 31.12.2008 bol
v prospech žalobcov povolený vklad vlastníckeho práva k predmetu kúpy. Listom zo dňa 10.01.2010
žalobcovia reklamovali u žalovaného vady, a to zatekanie garážovej brány, hlučné termostatické ventily
pri spustení kúrenia, nedoliehania a následné podfukovanie a únik tepla terasových dverí, nedoliehanie

a následné podfukovanie a únik tepla vchodových dverí, nastavenie cirkulácie TUV v rozvodoch, skrytú
vadu- nedostatočné odhlučnenie susedných domov. Listom zo dňa 03.08.2010 si žalobcovia uplatnili
reklamáciu vád, a to zatekanie pod terasovými dverami, zatekanie terasy do garáže. Listom zo dňa
04.04.2011sižalobcoviavočižalovanémuuplatnilinároknazľavuzkúpnejcenypoukazujúcnaznalecký
posudok č. 1/2011 vypracovaný znalcom J.. M. V.Ü.. Žalovaný na list žalobcov reagoval listom zo dňa

30.01.2012. Dňa 22.11.2011 doručili žalobcovia súdu prvej inštancie žalobu, ktorou si voči žalovanému
uplatnili nárok na zľavu z kúpnej ceny titulom vád ma rodinnom dome v celkovej výške 34 123,17 eur.
Vady špecifikovali nasledovne a) nefunkčná deliaca stena medzi domami z hľadiska zvukovej izolácie,
b) zmenšenie rozmerov domu o 200 mm, c) zatekanie okolo rámov platových okien a dverí, d) prasknuté
nadpražie nad posuvnými dverami v obývacej izbe, e) zatekanie pod dverami z izby na 2. NP na terasu,

f) zatekanie stropu a stien v garáži, g) priesak vody cez dlažbu na terase a tvorba minerálnych kvapľov
z minerálnych látok, h) neodstránená prepravná fólia na klampiarskych a iných výrobkoch, ch) hrdza na
zábradlí terasy, i) priesaky cez obvodové murivo do priestorov susedného domu z vnútorných rozvodov
v kúpeľni na 2. NP. Hodnotu stavebných prác na odstránenie vád s výnimkou vady a) a b) žalobcovia
vyčíslili sumou 1 836 eur a žiadali priznať aj náhradu odmeny za vypracovanie znaleckého posudku v

sume 400 eur. Predpokladané náklady na odstránenie vady a) žalobcovia vyčíslili v sume 4827,01 eur,
a to na základe „Súpisu prác a dodávok materiálu na odhlučnenie spoločných stien v radovej zástavbe
ul. K. Š. XX B.“, vypracovaného spoločnosťou MARTINS, s.r.o. a nákladov za vypracovanie znaleckého
posudku. Vo vzťahu k vade b) si žalobcovia uplatnili zľavu v sume 7 318,08 eur(5,544x1100). Vykonaním
prác pri odstraňovaní odstrániteľných vád mal žalobcom vzniknúť nárok na ďalšiu zľavu v sume 7 983,36

eur ( 6,048 m2 x 1100 eur + 20% DPH). Vadu i) (priesaky cez obvodové murivo do priestorov susedného
domu z vnútorných rozvodov v kúpeľni na 2. NP) predbežne žalobcovia vyčíslili v sume 4200 eur ( 3500
eur + 20 % DPH). Zároveň žalobcovia žiadali primeranú zľavu za náklady potrebné na odstránenie
zatekania na terase rodinného domu a to sumu 1 361,12 eur, náklady na sprievodné práce ( náklady na
sťahovanie nábytku a náklady za demontáž kuchynskej linky) v sume 1 197,60 eur a zľavu v sume 5 000

eur z dôvodu klamlivej reklamy. Súd prvej inštancie prisudzujúcim výrokom uložil žalovanému povinnosť
zaplatiť žalobcom sumu 17 532,21 eur s prísl., a to za vadu - hrdza na zábradlí sumu 50 eur, za vadu-
zmenšenie rozmerov domu o 2,68 m2 sumu 3537,60 eur (1320 eur/m2), za vadu - zhoršené akustické
vlastnosti sumu 7 920 eur a náklady na stavebné práce v sume 4827,01 eur a 1197,60 eur a v zvyšku
žalobu žalobcov ako nedôvodnú zamietol.

10. Podľa § 499 Občianskeho zákonníka, kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec
v čase plnenia má vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a
účelu zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.

11. Podľa § 597 Občianskeho zákonníka, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

12. Podľa § 598 Občianskeho zákonníka, kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré

mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.13. Podľa § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez
zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady
vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

14. Podľa § 599 ods. 2 Občianskeho zákonníka, právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže
kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1.

15. Vo vzťahu k žalovaným uplatnenému odvolaciemu dôvodu, že rozhodnutie súdu prvej inštancie

vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1 písm. h) C.s.p.), odvolací súd uvádza.
Nesprávnym právnym posúdením veci je omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav. O
nesprávnu aplikáciu právnych predpisov ide vtedy, ak súd nepoužil správny právny predpis alebo ak
síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo ak zo správnych skutkových
záverov vyvodil nesprávne právne závery.

16. K odvolateľom uplatnenému odvolaciemu dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. f) C.s.p. (t.j. že súd
prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam) odvolací
súd konštatuje, že citovaný odvolací dôvod je v súdnej praxi vykladaný tak, že musí ísť o také skutkové
zistenia, na základe ktorých súd prvej inštancie spor posúdil po právnej stránke a ktoré nemajú
v podstatnej časti oporu vo vykonanom dokazovaní. Skutkové zistenia nezodpovedajú vykonaným

dôkazom, ak výsledok hodnotenia dôkazov nie je v súlade s § 191 C.s.p., a to vzhľadom na to, že
súd vzal do úvahy skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo z prednesov strán sporu nevyplynuli,
ani inak nevyšli počas konania najavo, alebo opomenul rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými
dôkazmi preukázané, alebo vyšli počas konania najavo.

17. Podľa ustálenej súdnej praxe uplatnenie práv zo zodpovednosti za vady (reklamácia) je
jednostranným právnym úkonom, ktorým kupujúci vytýka predávajúcemu určitú vadu dodanej veci
a ktorého právne účinky nastávajú až vtedy, ak tiež uvedie, aké konkrétne právo si v súvislosti s
reklamovanouvadouuplatňuje,čímvznikápredávajúcemuvrámcizodpovednostnéhovzťahukonkrétna
povinnosť zodpovedajúca uplatňovanému právu. V prejednávanej veci bolo nesporným, že žalobcovia

na základe Kúpnej zmluvy nadobudli do vlastníctva rodinný dom, spolu so zastavaným a priľahlým
pozemkom a za predmet kúpy zaplatili riadne kúpnu cenu. Vychádzajúc z toho, že v danom prípade
žalobcovia nadobudli predmet kúpy ako hotovú vec, nejednalo sa o vzťah objednávateľa a zhotoviteľa
na základe zmluvy o dielo, preto na vec bolo dôvodným aplikovať ust. § 499 až § 510 Občianskeho
zákonníka a ust. § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka upravujúce Kúpnu zmluvu (druhá hlava, prvý

oddiel). Zodpovednosť za vady veci je daná v prípade, ak vec v čase plnenia nemá vlastnosti výslovne
vymienené alebo obvyklé, že ju nemožno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho, čo si
účastníci dojednali, a že vec má právne vady. Strany sporu si v čl. I bod 1 Kúpnej zmluvy vymienili, že
predmetom kúpy je rodinný dom so zastavanou plochou 105 m2, s plochou terasy 27 m2, preto bolo
potrebné posudzovať žalobcami uplatnenú vadu - zmenšenie rozmerov domu o 200 mm vo vzťahu k čl.

I bod 1 Kúpnej zmluvy. Ak si strany v Kúpnej zmluve výslovne nevymienili, že predmet kúpy - rodinný
dom má byť postavený v súlade s projektovou dokumentáciou pre stavebné povolenie, t.z. výslovne si
nevymienilipodlahovúplochurodinnéhodomu,nejednásaovaduplnenia.Odvolacísúdvtejtosúvislosti
upriamuje pozornosť na vyjadrenie znalca J.. V. H., W.. v znaleckom posudku č. 1/2016 v odpovedi na
otázku č. 12 ( str. 24): „ Celková podlahová plocha Radového rodinného domu je 153,06 m2, v prípade,

že by vzdialenosť medzi štítovými stenami bola 8700 mm (tak ako je uvedené v projekte pre stavebné
povolenie) zväčšila by sa zastavaná plocha domu z doterajšej plochy na 156,52 m2, rozdiel predstavuje
3,46 m2“. Vychádzajúc zo záverov znalca, podľa ktorých zastavaná plocha domu je 153,06 m2 ( 156,52
- 3,46) a porovnaním čl. I bod 1 Kúpnej zmluvy v časti určenia zastavanej plochy domu ( 105 m2),
tak nie je zrejmým, na základe akých záverov súd prvej inštancie dospel k presvedčeniu, že žalovaný

neodovzdal žalobcom predmet kúpnej zmluvy vo vymienenom rozsahu.

18. Vo vzťahu k žalobcami uplatnenej vade - hrdza na zábradlí považuje odvolací súd považuje za
potrebné upriamiť pozornosť na bod 2.5.12 Posudku č. 1/2011, v ktorom je konštatované: „Pri obhliadke
terasy znalec zistil poškodenie povrchovej úpravy oceľového zábradlia terasy. Poškodenie povrchu

terasy bolo čiastočne spôsobené mechanicky a čiastočne sa hrdza nachádzala v stykoch jednotlivých
profilov..“ Tento záver je podporený aj vyjadrením znalca F.. J.. Q. Ž.J., W.. v znaleckom posudku č.
5/2016, ktorý v odpovedi na otázku č. 11 uviedol: „pri podrobnej prehliadke bol v čase obhliadky zistený
drobný výskyt korózie na zábradlí terasy rodinného domu. Korózia bola podľa vyjadrenia navrhovateľav predošlej dobe už odstraňovaná. Uvedený výskyt môže byť ako následok nedôsledne zrealizovaného
systému ochranných vrstiev pri prvom nátere realizátorom.“ Možno tak súhlasiť so skutkovými závermi
súdu prvej inštancie, ktorý posudzujúc žalobcami uplatnenú vadu - hrdza na zábradlí vyvodil, že podiel

na vzniku vady zo strana žalovaného bol v rozsahu 1. Rovnako správne súd prvej inštancie postupoval
aj pri určení zľavy z kúpnej ceny, kedy s ohľadom na povahu a rozsah vady vzhliadol na cenu nutných
opráv (posudok znalca J.. M. V., str. 18) a stanovil výšku zľavy v sume 50 eur.

19. Vo vzťahu k nároku žalobcov zo zodpovednosti za vady - nefunkčná deliaca stena medzi domami

z hľadiska zvukovej izolácie má odvolací súd za to, že súd prvej inštancie správne upriamil pozornosť
na skutkové tvrdenia žalobcov, ktorými namietali, že uvedená vada bráni riadnemu užívaniu veci.
Vzhľadom k uvedenému ako s vecou nesúvisiace boli námietky žalovaného týkajúce sa použitého
materiálu, z ktorého bola deliaca stena postavená. Dôvodným tak bolo zameral pozornosť na protokoly
o meraní zvukovoizolačných vlastností stavebných konštrukcií. Z Protokolu o meraní zvukovoizolačných
vlastností stavebných konštrukcií č. X_XXXXXX mal súd prvej inštancie za preukázané vykonanie

merania v domoch na ul. K. Š. Č.. XX a XX, pričom bola zistená stavebná nepriezvučnosť v 54
dB (v opačnom smere 53 dB) pri hodnote požadovanej normou 57 dB, teda stavebná vzduchová
nepriezvučnosť priečky medzi izbou v rodinnom dome č. XX a izbou v rodinnom dome č. XX
nevyhovuje požiadavkám na zvukovú izoláciu stavebných konštrukcií uvedených v B. XX XXXX: 2000 v
obidvoch smeroch merania. Z Protokolu o meraní zvukovoizolačných vlastností stavebných konštrukcií

č. X_XXXXXX_A mal súd prvej inštancie za preukázané vykonanie merania v domoch na ul. K. Š.K.
Č.. XX P. XX, pričom bola zistená stavebná nepriezvučnosť v 51 dB (v opačnom smere 48 dB) pri
hodnote požadovanej normou 57 dB, teda stavebná vzduchová nepriezvučnosť priečky medzi izbou v
rodinnom dome č. XX a izbou v rodinnom dome č. XX nevyhovuje požiadavkám na zvukovú izoláciu
stavebných konštrukcií uvedených v B. XX XXXX: 2000 v obidvoch smeroch merania. Odvolací súd

dáva do pozornosti, že koncept súladu plnenia so zmluvou je spojený s režimom kvality veci. Medzi
oboma zložkami musí panovať súlad, a teda nemožno predávať vec vymienenú, ktorá však nespĺňa
požiadavky právnych noriem. Vzhľadom k uvedenému odvolací súd dospel k záveru, že závery súdu
prvej inštancie vo vzťahu k dôvodnosti žalobcami uplatňovanej vady - nefunkčnosť deliacej steny medzi
domami, sú správne.

20. Zodpovednosť predávajúceho za vady podľa § 597 ods. Občianskeho zákonníka má charakter
objektívnej zodpovednosti, ktorej sa predávajúci - pokiaľ na vady existujúce v čase uzavretia zmluvy
kupujúceho neupozornil - nemôže zbaviť, pritom nie je rozhodujúce, či o vade sám vedel alebo nevedel.
Citované ustanovenie sa nevzťahuje len na prípady, keď predávajúci neupozorní kupujúceho na vady,

o ktorých vie, ale aj na prípady, keď ide o vady, ktoré vyšli dodatočne najavo nielen pre kupujúceho,
ale aj pre predávajúceho, a na ktoré predávajúci kupujúceho ani nemohol upozorniť, pretože o nich
nevedel(R23/1970).Ikeďpreurčenievýškyzľavyzkúpnejcenyzákonneustanovuježiadnevšeobecné
pravidlo, rozsah zníženej kúpnej ceny musí byť preto vždy posúdený s prihliadnutím na konkrétne
okolnosti daného prípadu. Posúdenie primeranosti zľavy z dojednanej kúpnej ceny je v prípade sporu

otázkou právnou a nie znaleckou. Záleží teda od súdu, a nie na znalcovi, aby na základe svojej
úvahy urobil právny záver o výške primeranej zľavy z dojednanej kúpnej ceny, tak aby zodpovedala
povahe a rozsahu vád vzhľadom k dohodnutej kúpnej cene, na zníženie funkčných vlastností, na
ďalšom spôsobe a rozsahu užívania a na cene nutných opráv veci. Súd prvej inštancie však uvedeným
spôsobom dôsledne nepostupoval. Okrem iného bližšie neozrejmil na základe akých skutkových zistení

dospel k záveru, že v dôsledku stavebných úprav dôjde k zníženiu podlahovej plochy o 6 m2. V tejto
súvislosti odvolací súd upriamuje pozornosť na to, že žalobcovia v žalobe uviedli, že vykonaním prác, pri
ktorých budú odstránené odstrániteľné vady, t.z. predovšetkým ale nielen vada týkajúca sa nefunkčnosti
deliacej steny medzi domami z hľadiska zvukovej izolácie, dôjde k zmenšeniu podlahovej plochy o 6,084
m2. Pričom pri vyhodnocovaní skutkových tvrdení žalobcov je potrebné vzhliadnuť aj na vyjadrenie

žalobcov na pojednávaní dňa 11.12.2017( čl. 355) kedy uviedli, že si uplatnili zľavu len vo výške
nákladov na izoláciu dvoch priečok zo strany oboch susedov, i keď nevyhovujúce sú všetky priečky.
Rovnako nepreskúmateľným je stanovenie jednotkovej ceny za m2 v sume 1320 eur, a to s ohľadom
na to, že kúpna cena bola dojednaná za predmet kúpy ako celok (v sume 185 885,94). Preto za
daného skutkového stavu bolo potrebné pri určení výšky zľavy z kúpnej ceny prihliadnuť najmä na cenu

predpokladaných nákladov spojených s odstránením uvedenej vady, ktorých výšku a rozsah boli povinní
preukázať žalobcovia. Z bodu 16 tretia veta odôvodnenia rozhodnutia možno vyvodiť, že súd prvej
inštancie vo vzťahu k vade - nefunkčnosti deliacej steny medzi domami z hľadiska zvukovej izolácie,
priznal žalobcom okrem zľavy z kúpnej ceny aj náklady na stavebné práce. Nie je však zrejmým, akožalobcami uplatnené a súdom prvej inštancie priznané náklady na stavebné práce, súd prvej inštancie
právne posúdil. Ust. § 598 Občianskeho zákonníka umožňuje kupujúcemu priznať právo na náhradu
nevyhnutných nákladov, jedná sa však o náklady, ktoré kupujúcemu vznikli v súvislosti s uplatnením

práv zo zodpovednosti za vady, t.z. jedná sa o náklady už vynaložené nie náklady predpokladané
(predbežná kalkulácia). Takýmito nákladmi sú napr. náklady vynaložené na znalecké dokazovanie. Súd
prvej inštancie v bode 16 odôvodnenia rozhodnutia správne upriamil pozornosť na to, že pri určení
výšky zľavy z kúpnej ceny je potrebné prihliadnuť okrem iného aj na cenu nevyhnutných opráv veci,
avšak toto kritérium je len jedným z kritérií na určenie výšky primeranej zľavy z kúpnej ceny, ktoré

mal súd zohľadňovať. V prípade, ak mal súd prvej inštancie za to, že žalobcovia uniesli dôkazné
bremeno preukazujúce hodnotu nevyhnutných opráv vady - nefunkčná stena deliaca medzi domami z
hľadiska zvukovej izolácie, mal tieto náklady zohľadniť pri určení zľavy z kúpnej ceny. Dôvodnou sa
javí aj odvolacia argumentácia žalovaného, že žalobcovia neuniesli dôkazné bremeno preukazujúce
potrebu vynaloženia stavebných prác v sume 1 197,60 eur, za účelom odstránenia vady - nefunkčnosti
deliacej steny medzi domami z hľadiska zvukovej izolácie, keďže výšku týchto nákladov žalobcovia

uviedli v žalobe len predbežne a malo sa jednať o náklady na sťahovanie nábytku, montáž a demontáž
kuchynskej linky pri budovaní zvukovej izolácie a nepredložili cenovú kalkuláciu. Je však potrebné
uviesť, že aj v prípade, ak by žalobcovia v konaní vynaloženie týchto budúcich nákladov na odstránenie
uvedenej vady preukázali, bol by to len jeden z parametrov na určenie primeranej výšky zľavy z kúpnej
ceny.

21. Keďže sa súd prvej inštancie dôsledne nezaoberal a nevysporiadal s podstatnými argumentmi
žalovanej treba vyvodiť, že odôvodnenie rozhodnutia súdu prvej inštancie v napadnutej časti jasne a
zrozumiteľne nedáva odpovede na všetky právne a skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom
súdnej ochrany a nie je ani dostatočným podkladom pre uskutočnenie prieskumu v odvolacom konaní.

Odôvodnenie jeho rozhodnutia tak v celom rozsahu nevysvetľuje, prečo súd rozhodol spôsobom
uvedeným v prisudzujúcom výroku jeho rozhodnutia. V súvislosti s vytýkaným nedostatkom treba
poukázať aj na stanovisko najvyššieho súdu publikované v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a
rozhodnutí súdov Slovenskej republiky pod R 2/2016, podľa ktorého „nepreskúmateľnosť“ rozhodnutia
zakladá inú vadu konania v zmysle § 241 ods. 2 písm. b/ Občianskeho súdneho poriadku. Výnimočne,

keď písomné vyhotovenie rozhodnutia neobsahuje zásadné vysvetlenie dôvodov podstatných pre
rozhodnutie súdu, môže ísť o skutočnosť, ktorá zakladá prípustnosť dovolania podľa § 237 ods. 1 písm.
f) Občianskeho súdneho poriadku.“ Toto stanovisko je aktuálne a pre súdnu prax použiteľné aj po 1.
júli 2016.

22. Na základe uvedeného odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 389 ods. 1 písm. b) C.s.p.
v napadnutej časti (prisudzujúcom výroku) zrušil, pretože jeho nepreskúmateľnosťou došlo k porušeniu
práva na spravodlivý proces, a tento nedostatok nemožno napraviť v konaní pred odvolacím súdom a
podľa § 391 ods. 1 C.s.p. vec v rozsahu zrušenia vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie. Úlohou
súdu prvej inštancie bude riadiac sa právnym názorom vysloveným odvolacím súdom v tomto rozhodnutí

(§ 391 ods. 2 C.s.p.) vo veci opätovne rozhodnúť výrokom, zodpovedajúcim ust. § 220 ods. 2 C.s.p.,
t.z. musí v ňom uviesť stručný a jasný výklad o tom, o ktoré dôkazy oprel svoje skutkové zistenia a
akými úvahami sa riadil pri posúdení nároku uplatneného žalobcom. Zároveň odvolací súd dáva do
pozornosti, že na strane žalobcov sa jedná o nerozlučné spoločenstvo, čo je potrebné zohľadniť aj pri
formulácii výroku rozhodnutia.

23. V novom rozhodnutí o veci súd prvej inštancie rozhodne o náhrade trov konania (§ 396 ods.3
C.s.p.), vzhliadnuc pri tom aj na trovy znaleckého dokazovania uplatnené znalcom J.. V. H., W..(čl.
198), za vypracovaný znalecký posudok č. 1/2016, nakoľko znalecké dokazovanie vo veci súd nariadil
uznesením zo dňa 23.07.2014 č.k. 5C/323/2011-171 v spojení s uznesením zo dňa 26.08.2014 č.k.

5C/323/2011-180.

24. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods.
2 C.s.p.).

Poučenie:Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C.s.p.).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).