Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Monday, August 31, 2020

Súd: Okresný súd Stará Ľubovňa
Spisová značka: 3Cb/2/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8513200021
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 08. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Emília Mišenková

ECLI: ECLI:SK:OSSL:2020:8513200021.27

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Stará Ľubovňa v súkromnoprávnom spore žalobcu: Slavomír Svitana - SLAVEX, Okružná

879/52, 064 01 Stará Ľubovňa, IČO: 34 310 380, právne zast. Mgr. Pavlom Dlugolinským, advokátom
Advokátskej kancelárie v Starej Ľubovni, proti žalovanému: Ing. Ľubomír Priščák, Okružná 28, 064 01
Stará Ľubovňa, IČO: 35 395 869, právne zast. UNITED LAWYERS, advokátska kancelária, s. r. o., so
sídlom Miletičova 23, 821 09 Bratislava 2, IČO: 36 662 291, v konaní o zaplatenie 256.910,60 eur s
prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi istinu 212.098,62 eur s 8,75 % úrokom z omeškania ročne
od 24.10.2012 do zaplatenia, to všetko do 3 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozhodnutia.

III. V prevyšujúcej časti žalobu z a m i e t a.

III. Žalobca má vočižalovanému nárok nanáhradutrovkonaniavrozsahu65,12%stým,žeovýške
náhrady trov konania bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

IV. Štát m á n á r o k na náhradu trov konania voči žalobcovi vo výške 17,44 % a voči žalovanému

vo výške 82,56 %. O výške tejto náhrady trov konania štátu bude rozhodnuté samostatným uznesením
po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou podanou na tunajšom súde dňa 3.1.2013 domáhal, aby súd uložil žalovanému
povinnosť zaplatiť mu istinu 256.910,60 eur s príslušenstvom a nahradiť mu trovy konania. V dôvodoch
žaloby uviedol, že na základe vzájomných osobných rokovaní uzavrel so žalovaným ústnu zmluvu,
predmetom ktorej bola nadstavba mezonetových bytov v počte 8 kusov na ulici A. F. č. X a X v U..
Žalobca realizoval výstavbu bytov na vlastné náklady podľa požiadaviek žalovaného. Žalovaný mal v
čase rokovaní o uzavretí zmluvy uzavretú zmluvu s vlastníkmi bytov v predmetnom bytovom dome, a

to zmluvu o nadstavbe bytového domu a výstavbe bytov do osobného vlastníctva, ktorú s vlastníkmi
bytov uzavrel 19.02.2009. Žalobca svoj záväzok realizovať výstavbu bytov splnil a žalovaný sa stal
vlastníkom v počte 8 kusov bytov. Žalovaný následne byty, ktorých bol vlastníkom, predával tretím
osobám a žalobcovi postupne uhrádzal zálohové platby a to: 12.07.2010 vo výške 36.673,- eur, dňa
24.08.2010 sumu 47.218,58 eur, dňa 25.01.2011 sumu 50.464,- eur, dňa 04.02.2011 sumu 45.000,- eur
a dňa 10.06.2011 čiastku 12.300,- eur, teda spolu žalovaný uhradil žalobcovi sumu 191.655,58 eur. Ku
dňu podania žaloby je žalovaný stále ešte vlastníkom posledného novopostaveného bytu č. 10 na LV

č. XXXXX pod Q Žalobca po celkovom vyúčtovaní stavby vystavil dňa 16.10.2012 žalovanému faktúru
VF XXXXXX splatnú dňa 23.10.2012 na žalovanú sumu, v ktorej z celkových nákladov na výstavbu vo
výške 448.566,18 eur boli odpočítané prijaté zálohové platby v prospech žalobcu. Žalovaný túto faktúru
listom zo dňa 06.11.2012 žalobcovi vrátil s odôvodnením, že neexistuje právny dôvod, prečo by tátofaktúra s údajne fiktívnymi a nereálnymi číslami mala byť vystavená jemu. Žalobca pred podaním žaloby
sa pokúsil o mimosúdne riešenie sporu, ale bezvýsledne.

2. Žalovaný sa k žalobe na výzvu súdu nevyjadril, pojednávania vytýčeného na deň 18.3.2014 sa
nezúčastnil.

3. Právny zástupca žalobcu v písomnom vyjadrení zo dňa 17.03.2014 poukázal na skutočnosť, že
strany sporu po vzájomných osobných rokovaniach sa dohodli na spoločnom podnikateľskom zámere,

a to nadstavbe 8 nových bytov v U., pričom dohoda bola v tom zmysle, že žalobca bude investorom
a zhotoviteľom stavby a žalovaný bude sprostredkovateľom, ktorého činnosťou bude zabezpečiť pre
žalobcu uzavretie zmluvy o nadstavbe bytového domu s vlastníkmi bytov, neskôr nadobudne vlastnícke
právo k novopostaveným bytom. Túto činnosť žalovaný mal vykonávať za dohodnutú províziu a strany
sporu uzavreli v tom zmysle dňa 01.08.2009 zmluvu o sprostredkovaní. Avšak žalovaný už v tom čase
podpísal zmluvu s vlastníkmi bytov o nadstavbe bytového domu dňa 19.02.2009, o čom však žalobca

nevedel a ani žalovaný mu v tom čase o tejto skutočnosti nepovedal. Až následne oznámil žalovaný
žalobcovi, že už má takú zmluvu s vlastníkmi bytov uzavretú a vydané stavebné povolenie Mestom U.
zo dňa 10.07.2009. So stavebnými prácami začal žalobca vo vlastnej réžii a na vlastné náklady dňa
11.09.2009. Koncom roka 2009 však musel si vybaviť úver vo výške 90.500,- eur a zo strany banky mu
bolo oznámené, že bude potrebné z jeho strany zriadiť záložné právo na byty v prospech banky, ktoré

majú vzniknúť nadstavbou a tieto zapísať do správy katastra. Tam im bola poskytnutá informácia, že
byty nemôžu byť zapísané na žalobcu, nakoľko zmluvu o nadstavbe má uzavretú žalovaný. Žalovaný
však odmietal v tom čase robiť prevody, aby to nevzbudilo u vlastníkov bytov pochybnosti o celkovom
zámereanavrhol,žerozostavanébytysamôžudokatastrazapísaťnanehoažalovanýuzavriesbankou
záložnú zmluvu, čo sa aj stalo. Žalovaný po zápise rozostavaných bytov uzavrel dňa 02.06.2010 s

bankou záložnú zmluvu. Po vzniku tejto novej situácie sa strany sporu dohodli, že v zmysle nezáväzného
rozpočtu celková cena všetkých 8 bytov bude cca 450.000,- eur. Následne sa dohodli, že ak bude
žalovaný zapísaný ako vlastník, byty sa budú predávať a finančné prostriedky získané z predaja
prevedie, resp. odovzdá ich žalobcovi, čo sa aj zrealizovalo, ale iba čiastočne. Žalobca doteraz spláca
úver poskytnutý mu bankou na dokončenie výstavby, keďže žalovaný mu odmieta uhradiť žalovanú

sumu, napriek tomu, že z jedného bytu mu uhradil iba čiastočne a z dvoch vôbec.

4. Súd v predmetnej veci vykonal dokazovanie výsluchom strán sporu, výsluchom svedkov L. D., L. U.,
R. D., F. N., I.. L. G., I.rid W., znaleckým posudkom č. 2/2020, ako aj obsahom celého spisu.

5. Právny zástupca žalobcu v konaní pred súdom poukázal na to, že zmluvný vzťah medzi stranami
sporu jednoznačne vznikol na základe inominátnej zmluvy v zmysle § 269 ods. 2 ObZ, ktorej
predchádzala zmluva o sprostredkovaní, ale tá však naplnená nebola, pretože jej obsahom bol záväzok
žalovaného sprostredkovať pre žalobcu ako záujemcu uzavretie zmluvy o nadstavbe bytov. Ku uzavretiu
zmluvy so žalobcom a vlastníkmi bytov nikdy nedošlo. Žalobca začal s nadstavbou bytov v dobrej viere

a očakával, že žalovaný medzitým zabezpečí pre neho uzavretie ZoD o nadstavbe bytov s vlastníkmi v
bytovomdome.Išloozmluvuvzmyslezákona182/1993Z.z.ovlastníctvebytovanebytovýchpriestorov.
Pôvodným zámerom strán sporu bola dohoda, že žalovaný zabezpečí pre žalobcu uzavretie zmluvy,
ktorá v zmysle § 21 uvedeného zákona je podkladom pre nadobudnutie vlastníctva novopostavených
bytov stavebníkom v katastri nehnuteľností. Zmluva o sprostredkovaní sa nenaplnila, čo znamená, že

žalobcaneuzatvorilsvlastníkmibytovvbytovomdomezmluvuonadstavbeabolnútenýriešiťvpriebehu
výstavby jej dofinancovanie. Nie je pravdivé tvrdenie žalovaného, že pre žalobcu stačil jediný papier,
aby sa stal vlastníkom bytov, a to zmluva o prevode práv a povinností, ktorú údajne odmietal žalobca
podpísať. Toto tvrdenie je nepravdivé, pretože prevod práv a povinností mohol previesť na žalobcu
len žalovaný na základe stavebného povolenia, nie zo zmluvy o nadstavbe bytov, pretože na takýto

úkon by potreboval súhlas všetkých vlastníkov bytov, ale k tomu nedošlo. Pokiaľ ide o rozsah prác,
tie žalobca doložil ku faktúre, ktorá tvorí predmet sporu a krycími listami rozpočtu. Žalovaný faktúru
vrátil, ale bez príloh, tie si ponechal. Ďalej uviedol, že v tomto konaní nie je sporné, že žalobca postavil
byty na svoje náklady, ale zostali sporné náklady vynaložené žalobcom na realizáciu stavby, pretože
žalovanému nepostačovali predložené listinné dôkazy preukazujúce ich výšku. Z toho dôvodu žalobca

v rámci súdneho konania navrhol vypracovanie znaleckého posudku, ktorým bude stanovená hodnota
stavebných prác a dodávok realizovaná žalobcom na predmetnej stavbe v zmysle PD. Znalec posudok
vypracoval, cenu prác stanovil a s ňou sa aj žalobca stotožňuje.6. Žalobca v konaní pred súdom poukázal na skutočnosť, že v lete 2009 začali so žalovaným riešiť
možnosť nadstavby bytov v U.. V auguste podpísali zmluvu o sprostredkovaní, na základe ktorej on
mal byť investor celého investičného projektu + stavebník a následne novopostavené byty mali prejsť

do jeho vlastníctva. Žalovanému dôveroval v tom, že splní to, na čom sa zmluvne dohodli. Spolu
komunikovali dennodenne počas realizácie výstavby. Raz týždenne sa stretli na stavbe a prípadné
drobné problémy riešili emailom, resp. poštou. Prvý problém nastal v mesiaci február 2009, keď bolo
potrebné dofinancovať túto stavbu a pre financujúcu banku bolo zapotreby zavkladovať rozostavané
byty. Keďže na správe katastra bol vlastníkom žalovaný, oni si pripravili „akože kúpne zmluvy“, na

základe ktorých on odkúpi byty od žalovaného. Na základe týchto zmlúv mu banka poskytne úver.
Také zmluvy o prevode sa pripravili, došlo ku čerpaniu úveru a teda on mal kúpiť niečo, čo si aj sám
postavil. Dôležité bolo, aby mohol čerpať úver na realizáciu dostavby a čakal, že následne sa stane aj
vlastníkom bytov na základe zmlúv. Ale ani táto dohoda sa nezrealizovala. Na vykonanie prác nemal
žiaden finančný limit. Na konci zrealizoval sumár a vyšla mu čiastka, ktorá je predmetom tohto sporu
po odpočítaní zálohy a priebežných úhrad. Na začiatku bolo ťažko stanoviť cenu diela, pretože klienti

mali rôzne požiadavky a musel ich akceptovať. Projekt, ktorý bol vyhotovený projektantom, ten bol pre
účely stavebného povolenia, ale nie realizačný. Keď dali dole strechu, tak prišiel projektant na tvar
miesta, začal vyratúvať, aké náklady budú za potreby a konkrétne potreby sa riešili v priebehu výstavby.
Napríklad pri montáži balkónov až následne sa určovalo, aké typy materiálov budú použité, kotvenie a
podobne. Opakovane uviedol, že žiaden realizačný projekt na tento účel vyhotovený nebol. On bol v

danom prípade stavebník, realizátor a investor stavby a súčasne mal byť aj vlastníkom predávajúcim
tieto byty.

7. Právna zástupkyňa žalovaného vo svojom písomnom vyjadrení k žalobe poukázala na nejasnosť,
nezrozumiteľnosť a neurčitosť podanej žaloby. Uviedla, že žalovaný popiera, aby bol žalobcovi čokoľvek

dlžný, pretože on zabezpečoval namiesto žalobcu v súvislosti s realizáciou stavebných prác, úverové
zabezpečenie, podklady, dozor, mandátnu zmluvu a všetky nevyhnutné administratívne, ako aj iné
úkony, ktoré súviseli s realizáciou nadstavby, včítane protipožiarnej ochrany, zamerania, kolaudačného
rozhodnutia, prípojok, skúšok atď. Poukázala na to, že žalovaný právne nezodpovedá za výšku
nákladov, ktoré mal žalobca v súvislosti s realizáciou stavby. Tá bola limitovaná na základe dohody

medzi účastníkmi tak, že náklady na realizáciu diela neprekročia čiastku uvedenú v podnikateľskom
zámere. Žalobca si uplatňuje voči žalovanému aj náklady, ktoré neboli predmetom dohody financovania,
napríklad balkóny. Je potrebné rozlíšiť, čo bolo predmetom nadstavby a financovania, pretože isté práce
si financovali aj vlastníci z fondu opráv. Teda žalobca by mal presne špecifikovať, čo je predmetom
sporu, pretože doposiaľ jeho návrh je neurčitý a nejasný. Na objasnenie predmetu financovania navrhla,

aby bola zabezpečená z VÚB celá úverová zložka záložných, úverových a iných zmlúv za účelom
zabezpečenia financovania. Ďalej poukázala na to, že žalovaný nemal so žalobcom písomne ani ústne
dohodnuté, že žalobcovi uhradí celkové náklady na výstavbu, resp. nadstavbu a žalobca doposiaľ
nepredložil žiaden dôkaz, že by žalovaný takýto záväzok mal. Tvrdenia žalobcu o uzavretí inominátnej
zmluvy so žalovaným, sú účelové a nepravdivé, čo je zrejmé z jeho prejavu vôle, ako aj žalovaného

zachytených vo vyššie uvedených právnych úkonoch, ktoré nekorešpondujú s údajnou dohodou medzi
žalobcom a žalovaným tak, ako to tvrdí žalobca. Žalovaný podotýka, že platby v prospech žalobcu
uhrádzal na zaplatenie celkových nákladov nadstavby. Pokiaľ žalovaný odovzdal žalobcovi finančné
prostriedky z predaja bytov, učinil to z dôvodu, že nemal dostatok finančných prostriedkov na realizáciu
stavby.Žalovanýsanezaviazal,žefinančnéprostriedkyžalobcoviodovzdávurčitejvýške.Zjehoúkonov

nevyplýva žiadna povinnosť, že by mal v úmysle uhradiť žalobcovi celkové náklady na výstavbu bytov.
Žalovaný ďalej podotýka, že limit nákladov na stavbu bol dohodnutý v zmluve o sprostredkovaní, čo
napokon nepopiera ani sám žalobca. Žalovaný nesúhlasí s tvrdením žalobcu, že tento limit nebol reálny
a pokiaľ ide o tento problém, tak aj v znaleckom posudku č. 2002/2010 bola posudzovaná všeobecná
hodnota rozostavaných bytov a nie náklady na výstavbu týchto bytov, teda predmetom posúdenia boli

úplne iné hodnoty ako náklady na stavbu a napokon i keby výška týchto nákladov nebola reálna,
nič to nemení na platnosti zmluvného ustanovenia a záväznosti pre strany sporu. Teda vzhľadom na
neexistenciu dohody, ktorej obsahom by mal byť záväzok žalovaného uhradiť žalobcovi celkové náklady
je žalobcom uplatnený nárok nedôvodný.

8. Žalovaný v konaní pred súdom uviedol, že rok predtým realizovali takú istú stavbu, ako je tá, ktorá
tvorí predmet sporu, ale bolo to v P.. Žalobca mu z tejto akcie nezaplatil ani cent a sľúbil, že to vyporiada
pri akcii v U.. On túto činnosť vykonáva v rámci svojej podnikateľskej činnosti, ale predmetom jeho
podnikania nie je realizácia výstavby, len sprostredkovanie. Keďže sa žalobca uchádzal o túto stavbu a vtom čase mu deklaroval, že má dostatok finančných prostriedkov, tak pripravil zmluvu o sprostredkovaní,
ktorú napokon so žalobcom uzatvorili. Pred uzavretím predmetnej zmluvy musel mať uzavretú vo
februári 2009 zmluvu s vlastníkmi bytov, pretože tá je nevyhnutná na prípravu všetkých formalít a to

územné, stavebné konanie, výber dodávateľa stavby. Následne tieto práva sa potom postupujú zo
zmluvy o prevode na toho, kto bude realizátorom, prípadne investorom. Tak to bolo pripravené aj v
tomto prípade, ale žalobca odmietol takúto zmluvu podpísať. Predpokladá, že dôvodom nesúhlasu bola
zlá skúsenosť zo P.. Následne nastali medzi nimi trenice. Napriek tomu, že od zmluvy mohol odstúpiť,
tak to neurobil, pretože bola otvorená strecha, žalobca sa pustil do realizácie stavby, začalo pršať,

vytopilo niekoľko bytov a on cítil morálnu zodpovednosť za ľudí, ktorých sa tento problém týkal. Začali
problémy s financovaním stavby, vybavil úver vo VÚB B., ale podmienka bola garancia za poskytnutie
úveru v podobe bytov, ktoré museli byť najskôr napísané naňho. Žalobca následne kúpnymi zmluvami
mal nadobudnúť prevodom od neho na seba všetky byty. Návrh zmluvy bol pripravený, ale žalobca
ich odmietol podpísať, napriek tomu, že on nemal záujem byť vlastníkom bytov, pretože v skutočnosti
náklady na ich realizáciu mal žalobca, on nevložil do tejto investičnej akcie ani cent. Keď sa žalobca

domnieval, že neoprávnene vlastní byty, mohol ho žalovať hneď, ale to neurobil. Následne učinil ďalšie
právne kroky, aby sa mohla stavba skolaudovať. V rozhodnutí o kolaudácii sám žalobca uviedol, že
rozpočtový náklad stavby činí čiastku 350.000,- eur, teda za túto cenu stavbu postavil. Z jeho strany
bol na túto akciu stanovený strop nákladov v zmysle písomne uzavretej zmluvy o sprostredkovaní, ale
ani po poskytnutí úveru nemal žalobca dostatok finančných prostriedkov na dokončenie bytov a preto

museli začať s predajom nedokončených bytov a denne museli tento problém riešiť. Nikdy sa ústne
nedohodli na ničom inom, jedinou dohodou medzi nimi bola zmluva o sprostredkovaní a jedinou vecou,
ktorú treba zniesť zo sveta, bol predaj bytov. Žalobca tvrdí, že prijal 5 platieb za predaj bytov a on
tvrdí, že v skutočnosti prijal 12. To je jediný rozpor medzi nimi. Žalobca nepriznal všetky prijaté platby,
pretože ich bolo viac, ako to tvrdí v žalobe, napríklad pri predaji bytu p. D., hoci išlo o prevod medzi ním

a menovanou, ale kúpna cena bola vyplatená žalobcovi. Celkom bolo uzavretých 7 kúpnych zmlúv, v
nich sú uvedené aj kúpne ceny a všetky peniaze boli postúpené žalobcovi a takisto to bolo aj v prípade
ďalších 5 platieb, ktoré vie súdu doložiť. On žalobcovi nedlhuje nič.

9. Svedok L. D. v konaní pred súdom uviedol, že na predmetnú nadstavbu vyrobil a dodal žalobcovi

okná, pričom žalobcu a žalovaného považoval za partnerov na tejto stavbe podľa toho, ako sa správali.
Zúčastnil sa asi 4 alebo 5 stretnutí, bavili sa o peniazoch, kto, komu a kedy zaplatí a podobne. Raz bol
účastný toho, ako sa odovzdávala obálka s peniazmi, ale jej obsah nevidel.

10. Z výpovede svedkyne L. U. vyplýva, že bola v A. na káve so žalovaným a p. D.om. Prišiel k nim

žalobca s tým, že si prišiel pre peniaze za byt. U. mu odovzdal nejakú obálku, ale jej obsah nevidela,
obálku v ich prítomnosti neotváral, neprepočítal, len predpokladá, že išlo o peniaze, keď sa o tom bavili
medzi prítomnými. Ona napríklad niesla peniaze na stavbu, keď jej žalovaný povedal, že žalobca nemá
peniaze na vyplatenie, čo bolo treba zrealizovať hneď. Išlo asi o pôžičku 500,- eur p. P., resp. bola
požiadaná U., aby odniesla peniaze žalobcovi, raz to bolo 500,- eur a potom 1.000,- eur. Pokiaľ ide o

odovzdanie obálok, bolo to raz tak, ako to uviedla a ešte raz na parkovisku, keď žalovaný odovzdával
žalobcovi obálku, ktorej obsah tiež nevidela, len bolo povedané, že je to za posledný byt, trojizbový cca
70.000,- eur, ale či tam taká suma bola, k tomu sa vyjadriť nevedela.

11. Z výpovede svedka R. D. vyplýva, že k predmetu sporu sa vyjadriť nevie. On vykonával pre žalobcu

sadrokartonárske práce, ale nevyplatil mu celú cenu prác. Niekoľkokrát bol na návšteve u žalovaného
a vždy si prišiel pre peniaze žalobca. V jeho prítomnosti nikto nikomu nič nedával, ale vo vedľajšej izbe
si niečo odovzdávali, nikdy to neriešili v jeho prítomnosti, bavili sa o peniazoch.

12. Svedok I.. L. G. uviedol, že k predmetu sporu nevie nič uviesť, iba to, že dodával materiál pre žalobcu

na nadstavbu bytov v U..

13. Z výpovede svedkyne F. N. vyplýva, ako podrobne popísala celú situáciu okolo predaja bytu svojej
dcéry J. N., ktorý odkúpila od žalovaného a doposiaľ je zaťažený vecným bremenom.

14. Svedkyňa I.rid W. uviedla, že v tom čase bola dôverníkom v bytovom dome. So žalovaným sa dohodli
na spôsobe rekonštrukcie a nadstavby. Podpísali iba jednu zmluvu, ktorú súdu doložila dňa 29.03.2017
(ajesúčasťoužalobynač.l.5-16)atútouzatvorilivšetciúčastnícizmluvyvjejbytezaprítomnostinotárkya zapisovateľky, pretože išlo o prestarlých obyvateľov v bytovom dome. Nadstavbu realizoval žalobca,
s ktorým bola dennodenne v kontakte a prípadné problémy riešila buď s ním alebo so žalovaným.

15. Súd uznesením zo dňa 25.01.2017 odročil pojednávanie za účelom vyhlásenia rozhodnutia vo
veci samej, ale dodatočne zistil, že žalovaný uzatvoril dňa 19.02.2009 dve zmluvy s vlastníkmi bytov
s rozdielnym textom. Podľa názoru súdu bolo nevyhnutné odstrániť tento rozpor, aby bolo zrejmé,
ktorá zo strán sporu prevzala záväzok voči vlastníkom bytov a v akom rozsahu. Podľa zmluvy, ktorá
tvorí súčasť spisu na č.l. 5-16 je zrejmé, že stavebníkom a osobou, ktorá bola povinná zrealizovať

nadstavbu na vlastné náklady je žalovaný, avšak ďalšia zmluva, ktorá je vyhotovená toho istého dňa a
tvorí súčasť znaleckého posudku vyhotoveného znalcom sa obsahovo podstatne líši. Podľa nej by sa
mal na nákladoch podieľať žalobca a žalovaný spoločne a nerozdielne (čl. II, čl. III). Teda za účelom
odstránenia rozporu v týchto zmluvách považoval súd za nevyhnuté doplniť dokazovanie. Okresný úrad,
katastrálny odbor v U. a domová dôverníčka doložili súdu zmluvu z č.l. 527-547, ktoré sú totožné so
zmluvou doloženou žalobcom na č.l. 5-16.

16. Následne súd dňa 13.10.2017 vyhlásil vo veci rozsudok, ktorým konanie v časti istiny 12.281,03
eur zastavil, žalovanému uložil povinnosť zaplatiť žalobcovi istinu 244.629,57 eur s 8,75 % úrokom z
omeškania ročne od 24.10.2012 do zaplatenia, do všetko do 3 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku
a žalobcovi priznal voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 90 %.

17. Proti tomuto rozsudku podal odvolanie žalovaný. Na podklade jeho odvolania Krajský súd v U.
uznesením č.k. 7Cob/17/2018-622 zo dňa 5.4.2018 zrušil rozsudok okrem výroku o zastavení konania
a v rozsahu zrušenia vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie.

18. V dôvodoch zrušujúceho uznesenia odvolací súd konštatoval, že súd prvej inštancie sa bližšie
nevyporiadal s argumentáciou žalovaného, že treba robiť rozdiel medzi vynaloženými nákladmi a cenou
stavebných prác. V tejto súvislosti je právne významné, že cena stavebných prác zahŕňa aj primeraný
zisk, ktorý žalobca v zásade nepožadoval, pričom podľa dohody, ktorú mal so žalovaným uzavretú,
mal dostať zisk až z predaja predmetných bytov. Uzavrel, že v ďalšom konaní bude úlohou súdu prvej

inštancie vychádzať z toho, že predmetom tohto konania je ústna zmluva uzavretá medzi sporovými
stranami, podľa ktorej by sa mali žalobcovi uhradiť skutočné náklady vynaložené na výstavbu týchto
bytov a sporové strany by si mali rozdeliť zisk z predaja bytov (§ 269 ods. 2 Obchodného zákonníka), aj
keď tento nie je predmetom konania, vychádzajúc z textu podanej žaloby. Úlohou žalobu ako sporovej
strany, na ktorej leží dôkazné bremeno, bude navrhnúť dôkazy na preukázanie skutočných nákladov,

ktoré mu pri výstavbe predmetných bytov vznikli, pričom do nich nemožno za daných okolností zahrnúť
primeraný zisk obvyklý pri stavebnom podnikaní, pretože jeho nároky v tomto smere mali byť uspokojené
z predaja bytov žalovaným.

19. Po doručení rozhodnutia odvolacieho súdu sporovým stranám predložil žalobca dňa 3.10.2018 súdu

šanón účtovných dokladov, ktoré podľa jeho názoru, mali preukazovať skutočné náklady, ktoré vznikli
žalobcovi pri výstavbe predmetných bytov. Konštatoval, že podľa predložených účtovných dokladov a
ich príloh celkové náklady stavby predstavujú sumu 497.583,02 eur, z uvedených celkových nákladov
stavby sa odpočítava položka vo výške 50.419,19 eur za vykonané stavebné práce nad rámec stavby
a ktoré boli vykonané pre vlastníkov bytového domu. Žalovanému bola táto suma zaplatená správcom

bytového domu na základe zmluvy o dielo medzi žalovaným a správcom bytového domu a následne
táto suma bola žalovaným zaplatená žalobcovi na základe faktúry zo dňa 2.3.2011. Celkom náklady tak
predstavujú 447.163,83 eur.

20. Na pojednávaní dňa 26.3.2019 obidve sporové strany zotrvali na svojich doterajších vyjadreniach a

prednesoch, pričom žalovaná strana namietala všetky faktúry ako celok, pretože ku nim nie sú doložené
doklady o platbách a z týchto faktúr nie je jasné, či došlo reálne ku vynaloženiu týchto nákladov zo strany
žalobcu a nad rámec toho mali ešte za to, že sa tieto faktúry netýkajú nadstavby A. F.. Vzhľadom na
zdravotný stav žalovaného žalovaná strana požiadala súd, aby im poskytol lehotu na zaujatie stanoviska
k listinným dokladom, ktoré boli predložené žalobcom.

21. Právny zástupca žalobcu listom zo dňa 13.9.2019 požiadal o odročenie pojednávania vytýčeného
na deň 17.9.2019 z dôvodu, že na základe vyjadrenia žalovaného zo dňa 16.6.2019 ako aj jeho
predchádzajúcich vyjadrení na pojednávaniach je zrejmé, že žalovaný neuznáva žiaden zo žalobcompredložených dôkazov na preukázanie skutočných nákladov, ktoré žalobcovi pri výstavbe predmetných
bytov vznikli. Za účelom potvrdenia skutočnosti, že doklady, ktoré boli predložené súdu dňa 3.10.2018
na preukázanie skutočných nákladov na výstavbu sú hodnoverné, oprávnené a reálne, požiadal súd,

aby odročil pojednávanie na neurčito a poskytol žalobcovi 3 mesačnú lehotu na zadanie a vypracovanie
súkromného znaleckého posudku znalcom z odboru oceňovania stavieb, ktorého úlohou bude určiť
hodnovernosť oprávnenosť a reálnosť žalobcom predložených dokladov vo vzťahu k predmetnej stavbe
a na základe toho stanoviť celkovú cenu stavebných prác a materiálov potrebných na výstavbu.

22. Následne dňa 29.1.2020 právny zástupca žalobcu predložil súdu súkromný znalecký posudok, ktorý
vyhotovila I.. J. U., pod č. 2/2020 zo dňa 27.1.2020, ktorý bol vyhotovený s osobitnou požiadavkou
zadávateľa, ktorou bola úloha pre znalca vypracovať posudok na ohodnotenie skutočných nákladov -
bez primeraného zisku obvyklého v stavebnom podnikaní. Podľa záverov znaleckého posudku znalec
ohodnotil skutočné náklady stavby, bez primeraného zisku obvyklého v stavebnom podnikaní, a pri
cenách prác a materiálov obvyklých v období ich realizácie na sumu 403.754,20 eur.

23. Na pojednávaní dňa 13.8.2020 právny zástupca žalobcu zotrval na podanej žalobe a svojich
doterajších prednesoch a vyjadreniach.

24. Žalobca na pojednávaní dňa 13.8.2020 uviedol, že žalovaný uvádza klamstvá a polopravdy, a to

dookolaužniekoľkorokov.Poukázalnato,žezobralúver250.000,-euradostavbydaldokopy450.000,-
eur, tak je nelogické, že by nechcel byť vlastníkom tých bytov, do ktorých tie financie investoval. Tvrdil,
že žalovaný podvodne tie byty na seba prepísal, do stavby nedal ani jedno euro. On má všetko riadne
zaevidované,všetkomávdokladoch,malajkontrolyavšetkomávporiadku.Žalovanýsipodvodomhodil
byty na seba a keď sa už toho dožadoval on, keďže dal do toho 450.000,- eur a aj banka sa dotazovala,

prečo nie sú byty na ňom, tak ich žalovaný už nechcel prepísať na neho. Byty predával žalovaný.

25. Právna zástupkyňa žalovaného na pojednávaní dňa 13.8.2020 predniesla skutočnosti v podstate
zhodné ako už v jej predchádzajúcich prednesoch a vyjadreniach s tým, že navyše, napriek tomu, že
jej bola poskytnutá dostatočná lehota (aj dodatočne predĺžená) na vyjadrenie sa k znaleckému posudku

I.. J. U., pod č. 2/2020, ktorú nevyužila a k znaleckému posudku sa nevyjadrila a nevzniesla žiadne
námietky, až na tomto pojednávaní vyslovila svoj nesúhlas so znaleckým posudkom a s jeho závermi.
Tak, ako aj v predchádzajúcich prednesoch, spochybnila všetky účtovné doklady predložené žalobcom
s tým, že k týmto nie sú priložené dodacie listy, ktoré by preukazovali, že k plneniam reálne došlo,
namietala, že sa tam nachádzajú faktúry, z ktorých nevyplýva, že by mali súvislosť s realizáciou stavby,

napr. kúpa stavebného náradia, oblečenia a tiež má za to, že z dokladov, ktoré predložil žalobca,
nevyplýva, že sa týkajú prác na ulici A. F..

26. Žalovaný na pojednávaní dňa 13.8.2020 uviedol, že oni tento znalecký posudok nežiadali a nežiadali
ani ten prvý. Žiadal, aby žalobca predložil všetky faktúry aj s dokladmi o plnení, o úhradách. Tvrdil, že

projektant, ktorý stavbu projektoval, vypracoval výkaz výmer, v ktorom sú položky podľa jednotlivých
profesií, v jednotlivých položkách sú uvedené kusy materiálov, metre kubické, všetky veci dopodrobna.
Na základe sčítania všetkých nákladov na základe výkazu výmer všetkých profesistov a na základe
výkazu výmeru, ktorý predložil projektant, sa vypracoval podnikateľský plán, ktorý sa predstavil banke.
Podnikateľský zámer vypracoval I.. D., bol tam uvedený výkaz výmer s cenami, so všetkým, boli to ceny

reálne, pričom v zmluve bolo dohodnuté, že náklady na stavbu na ul. A. F. nesmú presiahnuť výšku
nákladovuvedenýchvtomtopodnikateľskomzámere.Uviedol,žekúpnacenazkúpnychbytovišlajemu,
pretože on bol vlastníkom rozostavaných bytov, on hneď tú sumu previedol P..

27. Právny zástupca žalobcu v záverečnej reči sa pridržal prednesu pred súdom prvej inštancie pred

vynesením prvého rozsudku. Navyše uviedol, že v prejednávanej vec bol súdom nariadený znalecký
znalcom, kde znalec stanovil náklady na výstavbu v sume 436.285,- eur. Žalovaný sa k tomuto
znaleckému posudku v súdom stanovenej lehote nevyjadril, neskôr namietal osobu znalca, aj znalecký
posudok ako celok. Ďalej v uvedenej veci dali vyhotoviť súkromný znalecký posudok znalkyňou, ktorá
bola oslovená osobitnou požiadavkou vyhotoviť znalecký posudok na zistenie skutočných nákladov, bez

primeraného zisku obvyklého v stavebnom podnikaní. Znalkyňa vyhotovila znalecký posudok, pričom
stanovila cenu nákladov vo výške 403.754,20 eur. Oba znalecké posudky vychádzali z cien prác a
materiálov obvyklých v období ich realizácie, teda nie z cien v tom ktorom regióne, resp. toho-ktorého
dodávateľa. Zastáva názor, že oba posudky reálne odrážajú hodnotu stavebných prác a skutočnýchnákladov a nie sú v značnom nepomere s vystavenou faktúrou žalobcu. Rozdiely, ktoré vznikli oproti
vystavenej faktúre, resp. účtovníctvu, pripisuje spomínanej metodike odhadu hodnoty stavebných prác
- odhadu skutočných nákladov, ktorá nevie zohľadniť rozdiel medzi cenami obvyklými v období ich

realizácie a skutočnými cenami v danom regióne. Taktiež poukázal na to, že v konaní predložili súdu
kompletnú účtovnú evidenciu a doklady predmetnej stavby, podľa ktorej náklady stavby predstavovali
sumu 447.163,83 eur. Túto dokumentáciu žalovaný spochybnil ako celok, sumu označil za nereálnu a
nadhodnotenú, avšak konkrétne neuviedol, čo z nich neuznáva.

28. Právna zástupkyňa žalovaného uviedla, že žalobca v tomto konaní nevymedzil a nešpecifikoval
jasne, z akého právneho dôvodu si voči žalovanému svoj nárok uplatňuje a uplatnený nárok ani
nešpecifikoval, z čoho by mal pozostávať. Pokiaľ ide o akúkoľvek povinnosť žalovaného voči žalobcovi
na zaplatenie nejakých peňažných súm, má za to, že žiadna takáto povinnosť žalovaného voči žalobcovi
nevznikla. Pokiaľ žalobca po rozhodnutí krajského súdu v tomto konaní preukazoval výšku skutočných
nákladov na realizáciu predmetnej stavby, má za to, že v tomto konaní, na základe predložených

dokladov a dôkazov zo strany žalobcu, nedošlo k splneniu jeho povinnosti predložiť skutočné náklady
vynaložené na realizáciu tejto stavby. Pokiaľ ide o doklady, ktoré boli predložené ako príloha podania
žalobcu zo dňa 3.10.2018, zastáva názor, že v rámci týchto dokladov nebol predložený ani jeden jediný
doklad, ktorý by preukazoval reálne plnenie žalobcu voči jeho subdodávateľom, reálne platby, ktoré
by žalobca zrealizoval na základe týchto predložených faktúr voči tretím stranám a že by mu reálne

vznikli akékoľvek výdavky na realizáciu tejto stavby. Podľa jej názoru samotné faktúry, ktoré predložil
žalobca, sú len daňovými dokladmi, ktoré nepreukazujú aj to, že by reálne došlo k predmetnému
fakturovanému plneniu, či už išlo o fakturované výkony prác alebo dodávky nejakých materiálov, tovarov
alebo služieb. Tvrdí, že tieto doklady tak, ako boli predložené nemôžu obstáť na preukázanie skutočných
výdavkov žalobcu pri realizácii predmetnej stavby. Pokiaľ sa týka predložených znaleckých posudkov,

teda znaleckého posudku, ktorý bol vypracovaný na základe zadania súdu a na základe objednávky
žalobcu, má za to, že tak ako povedal právny zástupca žalobcu vo svojej záverečnej reči, jednalo sa o
ceny prác, ktoré boli obvyklé, z čoho vyplýva, záverom znaleckých posudkov nie je záver o skutočne
vynaložených výdavkoch v danom čase a na danom mieste, ale iba záver o tom, aké ceny mohli byť v
danom čase obvyklé, čo v podstate korešponduje s týmto názorom žalovaného, že žalobca nepredložil v

tomtokonanídokladyoskutočnýchvýdavkoch,ktorénaozajsúviseliaktorébolivynaloženénarealizáciu
predmetnej stavby. Tvrdí, že pokiaľ znalkyňa v znaleckom posudku č. 2/2020 hodnotila skutočné
náklady, vychádzala v podstate z neúplných dokladov, pretože podkladom pre znalecký posudok v
zmysle jeho obsahu boli faktúry bez dodacích listov, bola tam len časť faktúr z celkového objemu faktúr,
o ktorých žalobca tvrdí, že boli v súvislosti s realizáciou tejto stavby vystavené. Pokiaľ znalkyňa

hodnotila krycí list rozpočtu vystavený žalobcom, bez toho, aby mala podklady o tom, že jednotlivé
položkyvkrycomlistesúoprávnené,žebyichmalapodloženédodacímilistami,objednávkami,dokladmi
o platbách, tak sa nemohla relevantným spôsobom vyjadriť k tomu, či tieto výdavky alebo tieto položky
v krycom liste sú skutočne oprávnené a či ide o skutočné výdavky. Taktiež má za to, že pokiaľ si žalobca
uplatňuje v tomto konaní žalovanú sumu spolu s daňou z pridanej hodnoty, v tejto časti by súd nemohol

toto plnenie priznať, pretože žalobca t.č. už nie je platiteľom DPH a podľa ich vedomostí nie je už ani
podnikateľom.Mázato,žežalobcavtomtokonanísvojuplatnenýnároknepreukázal,apretojepotrebné
žalobu v celom rozsahu zamietnuť.
29. Žalobca sa v záverečnej reči v celom rozsahu pripojil k záverečnému prednesu jeho právneho
zástupcu.

30. Žalovaný súhlasil s prednesom jeho právnej zástupkyne, navyše uviedol, že celý čas sa dožadovali
predloženia skutočných faktúr, reálnych faktúr, ktoré by preukazovali obsah prác a následne aj finančné
plnenie. Nevie prečo sa protistrana oháňa znaleckými posudkami, keď stačilo len predložiť faktúry, ktoré
má v účtovníctve. V tejto veci sa cíti byť absolútne nevinný a podvedený.

Súd zistil tento skutkový stav:

31. Žalobca so žalovaným sa v lete 2009 po vzájomných osobných rokovaniach dohodli na spoločnom
podnikateľskom zámere, ktorým bola realizácia nadstavby ôsmych nových mezonetových bytov, vrátane

zhotovenia novej strechy a zateplenia bytového domu v bytovom dome na ul. A. F. č. 2 a 4 v
U.. Vzájomne sa dohodli, že žalobca bude investorom a zhotoviteľom stavby a žalovaný bude
sprostredkovateľom, ktorý zabezpečí pre žalobcu uzavretie zmluvy o nadstavbe bytového domu s
vlastníkmi bytov.32. Následne strany sporu uzavreli dňa 01.08.2009 zmluvu o sprostredkovaní, ktorou sa žalobca
ako záujemca zaviazal voči žalovanému ako sprostredkovateľovi, že má záujem ako stavebník

zrealizovať nadstavbu mezonetových bytov v bytovom dome v U., na ulici A. F. č. 2 a 4 a žalovaný
ako sprostredkovateľ sa zaviazal, že zabezpečí pre žalobcu uzavretie zmluvy o nadstavbe bytov
v predmetnom bytovom dome s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v ňom. V tejto zmluve si
zmluvné strany dojednali konkrétne podmienky, napr. v článku II. Províziu, jej výšku, splatnosť a platobné
podmienky. V zmysle tohto zmluvného dojednania, a to konkrétne čl. 2 písm. a/ si sprostredkovateľ

(žalovaný) mal ponechať jeden byt podľa vlastného výberu a doplatiť sa mu mala provízia do výšky 50
% z čistého zisku dosiahnutého záujemcom (žalobcom) z predaja mezonetových bytov.

33. V čase podpisu tejto zmluvy však žalovaný už mal uzatvorenú zmluvu o nadstavbe bytového domu
a výstavbe bytov do osobného vlastníctva podľa § 21 zákona č. 182/1993 Zb. (č.l. 535 a nasl.) s 12-
timi vlastníkmi bytového domu, pričom žalovaný - I.. A. U. - je v uvedenej zmluve označený ako P.,

ktorý sa v čl. III. zaviazal týmto vlastníkom bytov, že postaví podľa dohodnutých podmienok 8 bytov v
nadstavbe bytového domu na vlastné náklady a prevezme do svojho vlastníctva spoluvlastnícky podiel
k bytovému domu, na ktorom budú podkrovné byty postavené. Uvedená zmluva medzi vlastníkmi bytov
a žalovaným (tam ako stavebníkom) bola podpísaná v U., dňa 19.2.2009. Na základe tejto zmluvy už
bolo aj vydané pre žalovaného stavebné povolenie, a to dňa 10.07.2009.

34. Žalobca na základe vzájomnej dohody so žalovaným začal v mesiaci september 2009 s realizáciou
nadstavby bytov a keď mu nepostačovali vlastné finančné prostriedky, bol nútený zabezpečiť si ich cez
úver. V banke mu bolo oznámené, že v prípade poskytnutia úveru je bude potrebné zriadiť záložné
právo na byty v prospech banky, ktoré majú vzniknúť nadstavbou a teda, že bude potrebné zapísať tieto

byty - ako byty v rozostavanom stave - do katastra nehnuteľnosti Keďže zmluvu o nadstavbe bytov
(s vlastníkmi bytového domu na ul. A. F. 2 a 4) mal uzatvorenú žalovaný a taktiež na jeho meno bolo
vydané stavebné povolenie, sporové strany sa dohodli, že rozostavená byty sa v katastri nehnuteľnosti
zapíšu na žalovaného a tento s bankou uzavrie záložnú zmluvu, aby žalobca takto mohol získať úver,
ktorý potreboval na dokončenie stavby. Zároveň sa dohodli, že žalovaný ako vlastník nových bytov

bude byty predávať a finančné prostriedky získané z predaja bytov prevedie resp. odovzdá žalobcovi.
Žalovaný postupne predal 7 bytov, jeden ostal v jeho vlastníctve. Z predaja bytov uhradil žalobcovi
sumu 191.655,58 eur. Žalobca vyúčtoval náklady na výstavbu vo výške 448.566,18 eur a faktúrou č.
VF XXXXXX, splatnou dňa 23.10.2012 požadoval od žalovaného zaplatenia zvyšnej sumy, teda čiastky
256.910,60 eur. Túto faktúru žalovaný vrátil žalobcovi ako nedôvodnú s tým, že neexistujú žiadne

skutočnosti, ktoré by žalobcu oprávňovali vystaviť faktúru na jeho meno.

Zákonné ustanovenia aplikované v predmetnej veci:

35. Podľa § 1 ods. 1 Obchodného zákonníka tento zákon upravuje postavenie podnikateľov, obchodné

záväzkové vzťahy, ako aj niektoré iné vzťahy súvisiace s podnikaním.

36. Podľa § 1 ods. 2 Obchodného zákonníka právne vzťahy uvedené v odseku 1 sa spravujú
ustanoveniami tohto zákona. Ak niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia sa podľa
predpisov občianskeho práva. Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa podľa

obchodných zvyklostí, a ak ich niet, podľa zásad, na ktorých spočíva tento zákon.

37. Podľa § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy medzi
podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich
podnikateľskej činnosti.

38. Podľa § 269 ods. 2 Obchodného zákonníka účastníci môžu uzavrieť aj takú zmluvu, ktorá nie je
upravená ako typ zmluvy. Ak však účastníci dostatočne neurčia predmet svojich záväzkov, zmluva nie
je uzavretá.

39. Podľa § 37 ods. 1 OZ právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak
je neplatný.40. Podľa § 21 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníctvo
bytov a nebytových priestorov v dome môže vzniknúť na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo
nadstavbe domu (ďalej len „zmluva“), uzavretej medzi stavebníkmi alebo medzi doterajšími vlastníkmi

bytov a nebytových priestorov v dome a stavebníkmi. Stavebníkom môže byť právnická osoba alebo
fyzická osoba.

41. Podľa § 21 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zmluvou sa
vymedzia vzájomné práva a povinností pri výstavbe medzi stavebníkmi alebo pri stavbe alebo nadstavbe

domu medzi stavebníkmi a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

42. Podľa § 21 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zmluva a jej
zmeny sa zapisujú do katastra nehnuteľností.

43. Podľa § 391 ods. 3 Civilného sporového poriadku, ak bolo rozhodnutie zrušené a ak bola vec vrátená

na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, súd prvej inštancie je viazaný právnym názorom odvolacieho
súdu.

Právne posúdenie veci:

44. Predmetom sporu je doplatenie skutočných nákladov, ktoré vznikli žalobcovi pri realizácii nadstavby
mezonetových bytov v bytovom dome na ulici A. F. 2 a 4, ktorú realizoval žalobca pre žalovaného.

45. V konaní nebolo sporným to, že žalobca a žalovaný ako dva podnikateľské subjekty mali v úmysle
zrealizovať výstavbu 8 mezonetových bytov, výstavbu novej strechy a zateplenie fasády, to všetko vo
vzťahu k bytovému domu č. 2 a 4. na ulici A. F. v U.. Za tým účelom došlo medzi žalobcom a žalovaným k
podpisu zmluvy o sprostredkovaní dňa 1.8.2009, ktorú vyhotovil žalovaný. V tejto zmluve sa uvádza, že
vzhľadom na to, že záujemca (žalobca) má ako stavebník záujem zrealizovať nadstavbu mezonetových

bytov v U., na ul. A. F. č. 2 a 4, dohodol sa so sprostredkovateľom (žalovaným), že mu zabezpečí
uzavretie Zmluvy o nadstavbe bytov s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.

46. V čase podpisu tejto zmluvy však žalovaný už mal s vlastníkmi tohto bytového domu podpísanú
Zmluvu o nadstavbe bytov, ktorú s nimi uzavrel ešte vo februári 2009 (19.2.2009) a kde je on uvedený

ako stavebník predmetného diela. Túto podstatnú skutočnosť ale pri podpise zmluvy o sprostredkovaní
žalobcovi zamlčal a je teda zrejmé, že žalovaný v čase uzatvárania zmluvy nemal v úmysle splniť
záväzok, ku ktorému sa v nej zaviazal t.j. že ako sprostredkovateľ zabezpečí uzavretie zmluvy o
nadstavbe bytov v predmetnom bytovom dome s vlastníkmi bytov, resp. vedel, že ho nemôže splniť,
keďže takúto zmluvu už mal s vlastníkmi bytov uzavretú on sám. Mohol maximálne previesť práva zo

svojej prechádzajúcej zmluvy na žalobcu, resp. delegovať svoje povinnosti zo seba ako stavebníka
na žalobcu, ale v žiadnom prípade nie oprávnenie zabezpečiť uzavretie novej zmluvy o nadstavbe s
vlastníkmi bytov.

47. Súd prvej inštancie má teda za to, že napriek písomne uzavretej zmluve o sprostredkovaní ku

jej naplneniu nedošlo, ani právne nemohlo dôjsť s poukazom na vyššie uvedené. Tento právny úkon
je absolútne neplatný v zmysle § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Podľa citovaného zákonného
ustanovenia právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.
Na základe uvedeného musí byť vôľa smerujúca k vykonaniu platného právneho úkonu slobodná a
vážna a navonok musí byť prejavená určito a zrozumiteľne. Požiadavka skutočnej vôle je nevyhnutná

pre jej existenciu. Ak neexistuje vôľa, neexistuje ani právny úkon, resp. zdanlivý právny úkon čo je
sankcionované absolútnou neplatnosťou právneho úkonu.

48. Vzhľadom na uvedené má súd za to, že žalovaný v čase podpisu zmluvy o sprostredkovaní so
žalobcom (1.8.2009) nemal skutočnú vôľu splniť svoj záväzok tak, ako bol v tejto zmluve uvedený,

t.j. že ako sprostredkovateľ zabezpečí pre žalobcu ako pre stavebníka uzavretie Zmluvy o nadstavbe
bytov s vlastníkmi bytov v bytovom dome na ul. A. F. 2 a 4 v U., keďže takúto zmluvu v tom čase už
mal s týmito vlastníkmi bytov uzatvorenú on sám - ako stavebník, a podpísal ju už pol roka predtým,
ešte 19.2.2009. Žalovaný si teda bol vedomý tejto skutočnosti, musel byť uzrozumený s tým, že nie jemožné sprostredkovanie takejto zmluvy pre žalobcu zabezpečiť, teda pri uzatváraní tejto zmluvy nemal
skutočnú vôľu tento záväzok splniť tak, ako sa k nemu zaviazal.

49. Vôľa, ako psychický vzťah konajúceho človeka k zamýšľanému (chcenému) následku je
nevyhnutným pojmovým predpokladom vzniku právneho úkonu. Prejav, ktorý je iba zdanlivo prejavom
vôle, avšak v skutočnosti vôľa neexistuje alebo skutočná vôľa je iná, je podľa § 37 Občianskeho
zákonníka absolútne neplatný. Absolútna neplatnosť pôsobí priamo (automaticky) zo zákona (ex lege), a
to od počiatku (ex tunc) a bez ohľadu, či sa tejto neplatnosti niekto dovolá. Z tohto dôvodu právne účinky

takéhoto právneho úkonu ani nevzniknú - teda nedôjde k vzniku, zmene ani zániku práv a povinností,
ktoré s nimi zákon spája.

50. Teda zmluvu o sprostredkovaní uzavretú medzi žalobcom a žalovaným z 01.08.2009 súd
jednoznačne považuje za neplatnú s poukazom na vyššie citované zákonné ustanovenie § 37 ods. 1
Občianskeho zákonníka.

51. Z vykonaného dokazovania však mal súd za preukázané, že medzi žalobcom a žalovaným došlo k
uzavretiu tzv. nepomenovanej zmluvy podľa ustanovenia § 269 ods. 2 Obchodného zákonníka, ktorej
predmetom bola dohoda na spoločnom podnikateľskom zámere, zrealizovať výstavbu 8 mezonetových
nových bytov v bytovom dome na ul. A. F. č. 2 a 4 v U., ako aj výstavbu novej strechy, zateplenia

tejto budovy, s tým, že výstavbu zrealizuje žalobca na vlastné náklady podľa požiadaviek žalovaného,
žalovaný zrealizuje predaj bytov a následne, zo sumy získanej odpredajom týchto bytov, budú žalobcovi
uhradené skutočné náklady, vynaložené na výstavbu bytov a zateplenie budovy a zisk z predaja týchto
bytov si následne sporové strany rozdelia.

52. Žalobca výstavbu mezonetových bytov a zateplenie budovy zrealizoval a po vyúčtovaní stavby
vystavil dňa 16.10.2012 žalovanému faktúru na sumu 256.910,60 eur, ktorá predstavovala rozdiel medzi
celkovými nákladmi na výstavbu vo výške 448.566,18 eur a v prospech žalobcu vyplatenými zálohovými
platbami. Žalovaný žalobcom požadovanú sumu nezaplatil, poprel existenciu záväzku žalovaného
uhradiť žalobcovi celkové náklady a taktiež namietal žalobcom požadovanú sumu ako nadhodnotenú,

nepreukázanú a ničím nepodloženú. Taktiež spochybnil všetky účtovné doklady predložené žalobcom.

53. Zo znaleckého posudku, ktorý vyhotovila I.. J. U., pod č. 2/2020 zo dňa 27.1.2020, ktorý bol
vyhotovený s osobitnou požiadavkou zadávateľa pre znalca - vypracovať posudok na ohodnotenie
skutočných nákladov bez primeraného zisku obvyklého v stavebnom podnikaní, plynie, že znalec

ohodnotil skutočné náklady stavby bez primeraného zisku obvyklého v stavebnom podnikaní a pri
cenách prác a materiálov obvyklých v období ich realizácie na sumu 403.754,20 eur.

54. Znalecký posudok I.. J. U. č. 2/2020 bol doručený právnej zástupkyni žalovaného dňa 13.2.2020
spolu s výzvou súdu, aby sa žalovaná strana k nemu písomne vyjadrila v lehote 20 dní. Listom zo

dňa 3.3.2020 právna zástupkyňa žalovaného požiadala, aby súd, vzhľadom na tú skutočnosť, že
predmetný znalecký posudok obsahuje 186 strán, teda jeho značnú obsiahlosť, poskytol im dodatočnú
7-dňovú lehotu na vyjadrenie k predmetnému znaleckému posudku. Súd oznámil právnej zástupkyni
žalovaného, že jej poskytuje lehotu na vyjadrenie k znaleckému posudku do 15.3.2020. Žalovaná strana
sa v súdom stanovenej (ani v dodatočne poskytnutej) lehote, ani do dňa pojednávania nariadeného na

deň 13.8.2020, k znaleckému posudku I.. J. U. č. 2/2020 nevyjadrila, žiadne námietky nevzniesla. Až na
pojednávaní žalovaná strana vyslovila námietky voči znaleckému posudku, uviedla, že tento považuje
za zbytočný, neobjektívny, neúplný a nezrozumiteľný.

55. Vzhľadom na skutočnosť, že žalovaný spochybnil všetky účtovné doklady predložené žalobcom

v predmetnom konaní a namietal sumu skutočne vynaložených nákladov na realizáciu stavbu tak,
ako ju vyčíslil žalobca, nemožno súhlasiť s názorom žalovaného, že predmetný znalecký posudok
je nepotrebný a zbytočný. Práve naopak, súd má za to, že za danej situácie, vzhľadom na pasívny
a odmietavý postoj žalovaného, ktorý „en bloc“ spochybňuje všetky účtovné doklady žalobcu, bolo
potrebné a žiadúce, aby žalobca, ako sporová strana, na ktorej leží dôkazné bremeno, predložila

takýto dôkaz na preukázanie skutočných nákladov (bez primeraného zisku obvyklého pri stavebnom
podnikaní), ktoré mu pri výstavbe predmetných bytov vznikli. Napokon potreba predloženia takéhoto
dôkazuzostranyžalobcuakosporovejstrany,naktorejležídôkaznébremeno,vyplývaajzozrušujúceho
uznesenia odvolacieho súdu.56. Súd považuje žalobcom predložený súkromný znalecký posudok I.. J. U. č. 2/2020, za relevantný
dôkaz o výške skutočných nákladov (bez primeraného zisku obvyklého v stavebnom podnikaní), ktoré

vznikli žalobcovi v súvislosti s výstavbou predmetných mezonetových bytov v bytovom dome na ul. A. F.
č. 2 a č. 4 v U.. Z uvedeného znaleckého posudku vyplýva, že, pri jeho vypracovaní znalkyňa vychádzala
z cien prác a materiálov obvyklých v období ich realizácie (r. 2009, r, 2010, r. 2011) a sú v ňom vyčíslené
len skutočné náklady.

57. Súd má za to, že pokiaľ znalkyňa v znaleckom posudku, vychádzajúc z cien prác a materiálov
obvyklých v období realizácie prác žalobcom, vyčíslila skutočné náklady žalobcu vo výške 403.754,20
eur, je možné takto stanovenú sumu považovať za masu skutočných nákladov, ktoré žalobca vynaložil
na realizáciu nadstavby a zateplenia bytového domu č. 2 a 4 na ulici A. F. v U., bez primeraného zisku
obvyklého v stavebnom podnikaní.

58. Pokiaľ žalovaný tvrdí, že doplatil žalobcovi všetko, čo mal a že žalobcovi mal odovzdať 12 a
nie 5 platieb, je potrebné uviesť, že uvedené tvrdenie žalovaného nebolo v konaní preukázané. Na
preukázanie tejto skutočnosti žalovaný navrhol vypočuť svedkov D., U. a D., ale ani jeden z týchto
svedkov uvedenú skutočnosť nepotvrdil. Všetci v podstate takmer zhodne uviedli len to, že videli, že
žalovaný odovzdal žalobcovi nejakú obálku resp. obálku s peniazmi, ale konkrétne sa k tomu nevedeli

vyjadriť. Keďže v danom prípade ide o obchodný záväzkový vzťah, je povinnosťou žalovaného
zaúčtovať každý výdaj, aj zaplatenie ceny žalobcovi. Napriek tomu, že sa takého dôkazu domáhal
žalobca i súd, žalovaný svoje tvrdenia nepreukázal hodnovernými účtovnými dokladmi, teda v tomto
smere žalovaný neuniesol dôkazné bremeno, že žalobcovi odovzdal 12 platieb.

59. Na základe vyššie uvedených dôvodov súd dospel k záveru, že medzi žalobcom a žalovaným
došlo k uzavretiu ústnej zmluvy v zmysle § 269 ods. 2 Obchodného zákonníka, podľa ktorej sa mali
žalobcovi uhradiť skutočné náklady vynaložené na výstavbu bytov a následne si mali rozdeliť zisk z
predaja bytov (ktorý však, vychádzajúc z textu podanej žaloby, nie je predmetom konania). Žalobca má
preto voči žalovanému nárok na náhradu skutočných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s realizáciou

nadstavby a zateplenia predmetného bytového domu a preto súd, vychádzajúc z výšky skutočných
nákladov na realizáciu stavebných prác (bez primeraného zisku obvyklého v stavebnom podnikaní),
vyčíslenej znaleckým posudkom I.. J. U., po odpočítaní zálohových platieb vykonaných žalovaným
v prospech žalobcu, uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 212.098,62 eur. Pokiaľ
žalovaný namietal, že žalobcovi by nemala byť priznaná suma zvýšená o DPH, s touto námietkou sa súd

nestotožnil. Súd má za to, že žalobca v čase realizácie výstavby bol podnikateľským subjektom a faktúru
VF XXXXXX zo dňa 16.10.2012, ktorou vyúčtoval vykonané stavebné práce žalovanému, bol povinný
zahrnúť do svojho účtovníctva a keďže v nej bola vyčíslená aj DPH, vznikla žalobcovi povinnosť platenia
DPH, ako aj ďalšie povinnosti vyplývajúce pre neho, ako pre platcu DPZ, zo zákona č. 222/2004 Z.z.
o dani z pridanej hodnoty. Skutočnosť, že medzičasom došlo k zmene pomerov na strane žalobcu a

žalobca už nepodniká, nie je, podľa názoru súdu, s poukazom na už uvedené, dôvodom na nepriznanie
sumy DPH.

60. Žalobca sa okrem istiny domáhal i úroku z omeškania.

61. Podľa § 365 ods. 1 ObZ, dlžník je v omeškaní, ak nesplní riadne a včas svoj záväzok, a to až do
doby poskytnutia riadneho plnenia alebo do doby, keď záväzok zanikne iným spôsobom.

62. Podľa § 369 ods. 1 ObZ, ak je dlžník v omeškaní so splnením peňažného záväzku alebo jeho časti,
vzniká veriteľovi, ktorý si splnil svoje zákonné a zmluvné povinnosti, právo požadovať z nezaplatenej

sumy úroky z omeškania vo výške dohodnutej v zmluve, a to bez potreby osobitného upozornenia.

63. Podľa § 369 ods. 2 ObZ, ak výška úrokov z omeškania nebola dohodnutá, dlžník je povinný platiť
úroky z omeškania v sadzbe, ktorú ustanoví vláda Slovenskej republiky nariadením.

64. Podľa vyššie citovaného ustanovenia § 369 ods. 1 ObZ vzniká veriteľovi nárok na úroky z omeškania
pri omeškaní s plnením peňažného záväzku zo strany dlžníka bez ohľadu na príčinu, ktorá toto
omeškanie spôsobila. Súd mal v predmetom konaní za preukázané, že žalovaný sa dostal do omeškania
nasledujúci deň po splatnosti faktúry odo dňa 24.10.2012 a od tohto dňa mu prináležia úroky zomeškania. Úroky z omeškania neboli stranami sporu osobitne dojednané, preto má žalobca nárok na
úroky z omeškania v zákonom stanovenej výške, resp. v ním uplatnenej výške, ak je táto nižšia ako
zákonná. Žalobca má teda vo vzťahu k žalovanému nárok na zaplatenie úrokov z omeškania vo výške

8,75 % ročne.

65. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

66. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,

ktorým sa konanie končí.

67.Podľa§262ods.2CSP,ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdprvejinštanciepoprávoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

68. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa citovaného ustanovenia § 255 ods. 1 CSP

tak, že žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania v rozsahu 65,12 %. Celkový úspech žalobcu v
spore predstavuje 82,56 %, keďže zo žalovanej sumy 256.910,60 eur mu súd priznal čiastku 212.098,62
eur. Zastavenie konania z dôvodu čiastočného späťvzatia žaloby a zamietnutie žaloby v prevyšujúcej
časti je potrebné považovať za úspech žalovaného, ktorý je v takom prípade vo výške 17,44 %. Ak teda
od úspechu žalobcu 82,56 % odpočítame úspech žalovaného, potom žalobca má nárok na náhradu

trov konania voči žalovanému vo výške 65,12 %. Žalovaný je povinný žalobcovi nahradiť vzniknuté
trovy konania vo výške tak, ako o nej rozhodne samostatným uznesením vyšší súdny úradník po
právoplatnosti tohto rozsudku (§ 262 ods. 2 CSP).

69. Uznesením č. k. 3Cb/2/2013-350 zo dňa 10. septembra 2015 súd ustanovil vo veci znalca I.. L.

Lissého, za účelom vypracovania znaleckého posudku. Žalobcovi bola uložená povinnosť zložiť zálohu
na znalecké dokazovanie vo výške 800,- eur. Žalobca zložil preddavok na znalecké dokazovanie dňa
9.10.2015. Uznesením č. k. 3Cb/2/2013-462 zo dňa 3.5.2016 bolo znalcovi I.. L.ovi Lissému priznané
znalečné vo výške 925,15 eur. Znalcovi bolo dňa 19.2.2019 vyplatené znalečné vo výške 925,15 eur
pričom časť vo výške 800,- eur bola vyplatená z preddavku zloženého žalobcom a zvyšok vo výške

125,15 eur bol vyplatený zo štátnych finančných prostriedkov. Vzhľadom k tomu, že žalobca bol v konaní
neúspešný v rozsahu 17,44 % a žalovaný v rozsahu 82,56 % a štátu vznikli trovy konania spojené s
vykonávaním dôkazov, súd prvej inštancie rozhodol, že štát má právo na náhradu trov konania voči
žalobcovi a žalovanému v rozsahu ich neúspechu v konaní v súlade s ustanovením § 255 ods. 1 zákona
č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“ alebo „Civilný sporový poriadok“). Civilný

sporový poriadok vypustil úpravu trov štátu, pričom nezohľadnil trovy vzniknuté v konaniach začatých
pred jeho účinnosťou (čo je aj prípad prejednávanej veci). Povinnosťou súdu preto bolo vysporiadať
sa s touto situáciou. Prvoinštančný súd tak, aplikujúc základný princíp uvedený v čl. 4 ods. 2 CSP
rozhodol, že štátu patrí náhrada trov, ktoré mu reálne vznikli (reálne ich vynaložil) v súlade s vtedy
platnou procesnou normou - ustanovením § 148 zákona č. 99/1963 Zb. Občianskeho súdneho poriadku

(ďalej len „OSP“ alebo „Občiansky súdny poriadok“), ktorá mu garantovala nárok na ich náhradu.
Garanciu tohto nároku už nový procesný predpis nedáva a štát nemá priestor na uplatnenie si skôr
vzniknutých trov. Preto súd dospel k záveru, že vo veci je potrebné aplikovať základný princíp uvedený
v čl. 4 ods. 2 CSP a priznať štátu nárok na náhradu vzniknutých trov. Priznanie tohto nároku štátu
si súd prvej inštancie volí ako normu, ktorú by zvolil, ak by bol sám zákonodarcom, s prihliadnutím

na princípy všeobecnej spravodlivosti a princípy, na ktorých spočíva Civilný sporový poriadok tak, že
jej výsledkom bude rozumné usporiadanie procesných vzťahov, zohľadňujúce stav a poznatky právnej
náuky a ustálenú rozhodovaciu prax najvyšších súdnych autorít (priznávajúcich v doterajšej súdnej praxi
štátu nárok na náhradu vynaložených trov konania). Vzhľadom na absenciu úpravy trov konania štátu v
Civilnom sporovom poriadku súd aplikoval ustanovenie § 259 CSP, nakoľko štátu vznikli trovy konania

v súvislosti s dokazovaním. O výške trov konania štátu v zmysle § 262 ods. 2 CSP rozhodne súd po
právoplatnosti predmetného uznesenia.

Poučenie:

P o u č e n i e : Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie (§ 355 ods. 1 CSP).Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 359 CSP). Odvolanie
len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné (§ 358 CSP). Odvolanie môže podať intervenient,
ak tvorí so stranou podľa

§ 359 nerozlučné spoločenstvo podľa § 77. V ostatných prípadoch môže intervenient podať odvolanie
so súhlasom strany podľa § 359 (§ 360 ods. 1, 2 CSP). Prokurátor môže podať odvolanie, ak sa konanie
začalo jeho žalobou alebo ak do konania vstúpil (§ 361 ods. 1 CSP).

Odvolanie sa podáva v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde, proti ktorého rozhodnutiu

smeruje. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia
len v rozsahu vykonanej opravy (§ 362 ods. 1 CSP).

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 364 CSP).

1./ Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby
uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu
práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie

vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie
rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym
skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky
procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli
uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci.

2./ Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu
prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto
vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

3./ Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty
na podanie odvolania (§ 365 CSP).
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.