Rozhodnutie ,
Potvrdené Judgement was issued on Monday, March 23, 2015

Súd: Okresný súd Námestovo
Spisová značka: 5C/45/2008

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5011899458
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 03. 2015

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Miriam Srogončíková
ECLI: ECLI:SK:OSNO:2015:5011899458.17

Rozhodnutie

Okresný súd Námestovo sudkyňou JUDr. Miriam Srogončíkovou v právnej veci žalobcu: H. U., bytom
W., X.. Q. Č.. XXX, zastúpený splnomocneným zástupcom: JUDr. Miroslav Sládek, advokát, Námestovo,
ČK 66/20, proti žalovaným: 1/ COOP Jednota Trstená, spotrebné družstvo, Trstená, Hattalova č. 100,
IČO: 360128 15, zastúpený splnomocneným zástupcom: JUDr. Jozef Polák, advokát, Dolný Kubín,
Radlinského 1718, 2/ Y. E., nar. XX.XX.XXXX, bytom S. Č.. XX a 3/ H. X., nar. XX.XX.XXXX, bytom

W., M. Č.. XXXX/XX, zastúpený splnomocneným zástupcom: JUDr. Jozef Polák, advokát, Dolný Kubín,
Radlinského 1718, v konaní o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy a určenie vlastníckeho práva k
nehnuteľnostiam, takto

r o z h o d o l :

I/ Súd žalobu z a m i e t a .

II/ O trovách konania súd r o z h o d n e osobitným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia vo

veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobou, doručenou Okresnému súdu Dolný Kubín dňa 05. 03. 2003 pôvodní žalobcovia 1/ a 2/
( súčasný žalobca vystupoval ako žalobca 1/ a ako žalobca 2/ vystupoval Urbár Trstená, pozemkové
spoločenstvo ) žiadali, aby súd určil, že kúpna zmluva, uzavretá medzi žalovanými 1/ a 2/ zo dňa 21.
02. 2002, na základe ktorej bol zapísaný vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností pod V

193/2002-66, ktorou žalovaný 2/ predal svoj spoluvlastnícky podiel žalovanému 1/, a to nehnuteľnosti
zapísané na LV č. XXXX pre obec a k.ú. W. - stavba so súpisným číslom XXX, hotel N., postavenej na
pozemkoch zobrazených ako KN parc. č. XXX a XXX pod U. v podiele 4800/3225600-ín a pozemkov
zobrazených ako KN parc. č. XXX zastavané plochy vo výmere 1357 m2 a č. XXX zastavané plochy vo
výmere 392 m2, zapísaných na LV č. XXXX pre obec a k.ú. W. pod U. XXX v podiele 7560/3225600-
ín ( ďalej len " kúpna zmluva " ) , je neplatná. Žalobu odôvodnili tým, že žalovaný 2/ je členom Urbáru

Trstená, pozemkového spoločenstva a ako člen pozemkového spoločenstva bol spoluvlastník podielu
spoločnej nehnuteľnosti - hotela N. a pozemkov KN parc. č. XXX zastavané plochy o výmere 1357
m2 a KN parc. č. XXX zastavané plochy o výmere 392 m2 v podiele 4800/3225600. Žalovaný 2/
kúpnou zmluvou zo dňa 21. 02. 2002 previedol svoj spoluvlastnícky podiel k uvedeným nehnuteľnostiam
žalovanému 1/, hoci žalobcovia 1/ a 2/ majú zákonné predkupné právo, a to podľa § 7 zákona č.
181/1995 Z.z., zmluvy o založení pozemkového spoločenstva, stanov pozemkového spoločenstva a ust.

§ 140 Občianskeho zákonníka. Žalovaný 2/ previedol nehnuteľnosti podľa uvedenej kúpnej zmluvy na
žalovaného 1/, ktorý nebol členom Urbáru, pozemkového spoločenstva ( ďalej len " urbár " ), v rozpore
s ust. § 7 zákona č. 181/1995 Z.z., zmluvou o spoločenstve a stanovami urbáru, hoci žalobcovia majú
predkupné právo na odpredávané podiely na spoločnej nehnuteľnosti. Podľa názoru žalobcov je zmluva
relatívne neplatná podľa § 40a Občianskeho zákonníka.

K žalobe sa vyjadril žalovaný 1/. Uviedol, že so žalobou nesúhlasí. Nie je možné, aby sa dovolával
neplatnosti zmluvy len jeden účastník ( resp. spoluvlastník ), a to žalobca 1/, ktorý má podiel nanehnuteľnosti len vo výške 4800/3225600. V konaní nie je označený náležitý okruh účastníkov. Žaloba
je nedôvodná a jej cieľom je len spôsobovať obštrukcie pri užívaní nehnuteľnosti žalovaným 1/ a
ostatnými podielovými spoluvlastníkmi. Zo strany žalobcu 1/ ide o šikanózny výkon práva, ktorý sa

týmto spôsobom snaží zabrániť jednotlivým spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti disponovať svojimi
spoluvlastníckymi podielmi. Nehnuteľnosti tvoriace predmet napadnutej kúpnej zmluvy vlastní cez 600
spoluvlastníkov, uplatnenie predkupného práva v písomnej forme by bolo veľmi obtiažne a náklady na
ich uplatnenie by prakticky presiahli kúpnu cenu. Poukázal na to, že zo stanov žalobcu 2/ vyplýva, že
ak by sa spoluvlastníci nedohodli na výkone predkupného práva, tak daný podiel by mal nadobudnúť

žalobca 1/, čo je v rozpore s ústavou aj ustanovením § 140 Občianskeho zákonníka, pretože žalobca 2/
nie je spoluvlastníkom predmetných nehnuteľností. Porušenie ústavnej zásady spočíva v tom, že bola
porušená ústavná zásada slobodného disponovania so svojím vlastníctvom. Poukázal tiež na to, že
žalobca 1/ má minimálnu výšku svojho spoluvlastníckeho podielu na spoločných nehnuteľnostiach.

Okresný súd Dolný Kubín rozsudkom č.k. 5C 19/2003-89 zo dňa 01. 06. 2004 žalobu v pomere medzi

žalobcom 2/ a žalovanými 1/ a II/ zamietol a určil, že kúpna zmluva je neplatná. Ďalej rozhodol, že
žalobca 2/ je povinný zaplatiť žalovanému 1/ trovy konania vo výške 3248,- Sk a žalovanému 2/ v pomere
k žalobcovi 2/ náhradu trov konania nepriznal. Zároveň rozhodol, že žalovaní 1/ a 2/ sú povinní zaplatiť
žalobcovi 1/ trovy konania vo výške 6264,- Sk.

Na odvolanie žalovaného 1/ Krajský súd v Žiline uznesením č.k. 8Co/352/2004-204 zo dňa 13. 09. 2005
rozsudok vo výroku, ktorým súd určil, že kúpna zmluva je neplatná zrušil a vec vrátil prvostupňovému
súdu na nové konanie. Výrok nenapadnutý odvolaním, ktorým súd žalobu v pomere medzi žalobcom 2/
a žalovanými 1/ a 2/ zamietol a vo výroku o trovách konania, ktorým bol žalobca 2/ zaviazaný zaplatiť
žalovanému 1/ trovy konania 3248,- Sk a ktorým sa žalovanému 2/ v pomere k žalobcovi 2/ náhrada

trov konania nepriznáva, zostal nedotknutý.

Po tom, čo sa vec vrátila z krajského súdu na ďalšie konanie, súd doplnil dokazovanie opätovným
výsluchom žalobcu, výsluchom svedka H. X.Á. a oboznámením listinných dôkazov, založených v
súdnom spise a dospel k záveru, že žalobe nemožno vyhovieť.

Podľa § 7 zákona č. 181/1995 Z.z. o pozemkových spoločenstvách členovia spoločenstva môžu
prevádzať svoj vlastnícky podiel spoločnej nehnuteľnosti a s ním súvisiace práva a povinnosti len za
podmienok ustanovených v tomto zákone a vo vyhlásení spoločníkov o združení alebo v zmluve o
založení a v osobitnom predpise.

Podľa§40aObčianskehozákonníkaakideodôvodneplatnostiprávnehoúkonupodľaustanovení§49a,
140, § 145 ods. 1, § 479, § 589, § 701 ods. 1 a § 741b ods. 2, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ
sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže
dovolávať ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje

dohoda účastníkov ( § 40). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o
cenách, je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom
dotknutý, neplatnosti dovolá.

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci

predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe ( § 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o
výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Podľa § 605 Občianskeho zákonníka ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí
oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak

táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok;
ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.

Podľa § 123 Občianskeho zákonníka vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho
vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.

Z vykonaného dokazovania súd zistil, že žalobca sa domáha určenia, že kúpna zmluva, uzavretá medzi
žalovanými 1/ a 2/ zo dňa 21. 02. 2002, ktorej predmetom bol predaj stavby so súpisným číslom XXX,
hotel N., postavenej na pozemkoch zobrazených ako C KN parc. č. XXX a XXX pod U. v podiele4800/3225600-ín a pozemkov zobrazených ako CKN parc. č. XXX zastavané plochy vo výmere 1357 m2
a č. XXX zastavané plochy vo výmere 392 m2, zapísaných na LV č. XXXX pre obec a k.ú. W. pod U. XXX
v podiele 7560/3225600-ín ( ďalej len " kúpna zmluva " ) , je neplatná. Zmenou žaloby, ktorú súd pripustil

uznesením č.k. 5C/45/2008-367 zo dňa 10. 08. 2010 žalobca žiadal určiť, že vlastníkom stavby súpisné
číslo XXX, evidovanej na LV č. XXXX pre obec a k.ú. W. pod U. na H. X. v podiele 2190396/3225600 je
žalovaný 2/ v podiele 4800/3225600 a že vlastníkom pozemkov C KN parc. č. XXX zastavané plochy a
nádvoria vo výmere 1357 m2 a CKN parc. č. XXX zastavané plochy a nádvoria vo výmere 392 m2, ktoré
sú evidované na LV č. XXXX pre obec a k.ú. W., pod U. na H. X. v 2190396/3225600 je žalovaný 2/ v

podiele 4800/3225600. Uznesením č.k. 5C/45/2008-368 zo dňa 10. 08. 2010 súd zároveň pripustil, aby
do konania vstúpil H. X. ako žalovaný 3/. Medzi účastníkmi nebolo sporné, že žalovaní 1/ a 2/ uzatvorili
dňa 21. 02. 2002 uvedenú kúpnu zmluvu. Tiež medzi nimi nebolo sporné, že v čase uzavretia tejto
zmluvy žalobca bol spoluvlastníkom nehnuteľností, ktoré boli predmetom prevodu podľa napadnutej
kúpnej zmluvy. Dôvodom žaloby je podľa žalobcu skutočnosť, že žalovaný 2/ pred uzavretím kúpnej
zmluvy so žalovaným mu nehnuteľnosť v príslušnom spoluvlastníckom podiele neponúkol na predaj, čím

porušil jeho predkupné právo ako spoluvlastníka. Žalovaný 1/ argumentoval tým, že v tomto prípade,
keď ide o spoločnú ( urbársku ) nehnuteľnosť, ktorá v čase uzatvorenia zmluvy bola vo vlastníctve
rádovo 600 spoluvlastníkov, objektívne nebolo možné striktne dodržať ustanovenia o písomnej ponuke
každému spoluvlastníkovi a že náklady na doručenie takýchto ponúk by prevýšili aj samotnú hodnotu
prevádzaného spoluvlastníckeho podielu. To by potom malo za dôsledok, že spoluvlastník by nemal

možnosť reálnej dispozície so svojím vlastníctvom. Z výsluchu G. U., predsedníčky predstavenstva
žalovaného 1/, ktorá bola vypočutá dňa 22. 03. 2005 Okresným súdom Dolný Kubín vo veci sp. zn.
5C/235/2004, kde predmet konania je obdobný ( zápisnica o pojednávaní na čl. 134-140 ), teda rovnaký
žalobca v tomto konaní žiadal určiť neplatnosť kúpnych zmlúv, uzatvorených žalovaným 1/ s ďalšími
spoluvlastníkmi hotela N. v W. a súvisiacich pozemkov súd zistil, že keď sa žalovaný 1/ rozhodol odkúpiť

od spoluvlastníkov hotela N. ich spoluvlastnícke podiely, tak na svojich výročných členských schôdzach
o tom informoval svojich členov. Uviedla, že o úmysle žalovaného 1/ odkúpiť spoluvlastnícke podiely
osobne informovala žalobcu a pred uzavretím kúpnych zmlúv žalovaný 1/ urobil oznámenie na mesto
W., aby mohli konať ďalej. Podľa G. U. iné východisko nevideli vzhľadom na to, že časť spoluvlastníkov
už nežila a nedalo sa k nim dopátrať. V uvedenom konaní na Okresnom súde Dolný Kubín bol ako

účastník vypočutý H.. S. E., pričom z jeho výpovede vyplynulo, že pred ústredím Jednoty ( žalovaný
1/) videl vývesku, kde bol uverejnený záujem o odkúpenie spoluvlastníckych podielov. Zo zápisnice o
pojednávaní dňa 01. 12. 2010 ( čl. 376 až 380 ) v konaní tunajšieho súdu sp.zn. 2C/160/2008, čo je tiež
obdobná vec, teda rovnaký žalobca žiada určiť neplatnosť ďalších kúpnych zmlúv, ktorými žalovaný 1/
odkúpil spoluvlastnícke podiely na hoteli N. v W. a pozemkoch C KN parcely č. XXX a XXX, súd zistil,

že žalovaný 9/ v tomto konaní P. E. uviedol, že je člen výboru urbáru v W. a bol členom aj vtedy, keď
sa robili úkony ohľadom skupovania podielov v hoteli N. zo strany žalovaného 1/ . Uviedol, že keď sa
dozvedel, že žalovaný 1/ chce skupovať podiely členov urbáru v hoteli N., tak sa osobne informoval
na výbore, kde predsedom bol žalobca. Vtedy sa na výbore nezaujalo žiadne stanovisko a keď prišli
aj s ďalšími členmi výboru za žalobcom ešte raz, tak im bolo povedané, že to ide mimo neho a že ho

to nezaujíma. Z vykonaného dokazovania súd konštatuje, že v čase uzatvorenia napadnutej zmluvy
žalobca bol v postavení predsedu urbáru v Trstenej, pričom spoluvlastníci hotela N. a pozemkov podľa
napadnutej kúpnej zmluvy sú zároveň členmi tohto pozemkového spoločenstva. Ako predseda urbáru
bol informovaný o tom, že žalovaný 1/ má záujem odkúpiť spoluvlastnícke podiely na hoteli N., kde podľa
vyjadrenia jednak G. U. a aj P. E. na správy o predaji spoluvlastníckych podielov nijako nereagoval.

Súd považuje aj za nanajvýš pravdepodobné, že žalobca, ktorý v danom čase bol predseda urbáru v
W., o tom, že žalovaný 1/ rokuje s vlastníkmi hotela N. a pozemkov C KN parc. č. XXX a XXX pred
uzavretím kúpnych zmlúv vedel. Žalobca však v konaní netvrdil a poťažne ani nepreukázal, že by v tom
čase, teda pred uzavretím napadnutej kúpnej zmluvy, prejavil záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu
žalovaného 2/. Z dokazovania tiež vyplynulo, že žalovaný 1/ vzhľadom na vysoký počet spoluvlastníkov

a skutočnosť, že mnohí z pôvodných spoluvlastníkov zomreli a ich právni nástupcovia žalovanému 1/
neboli známi, rozhodli sa svoju ponuku na odkúpenie spoluvlastníckych podielov zverejniť výveskou
pred budovou, kde sa nachádza ich sídlo v W. ( poznámka súdu - budova žalovaného 1/ sa nachádza
na frekventovanom mieste v centre mesta W., v susedstve mestského úradu ) a výveskou na úradnej
tabuli mesta W.. Súd zo svojej rozhodovacej činnosti, keď naozaj práve skutočnosť, že mnohí zo

žalovaných v konaniach s obdobným predmetom boli osoby vo vyššom veku, ktorí počas konania
zomreli a na ich miesto vstúpili právni nástupcovia, čo je dôvodom častého odročovania pojednávaní
a zdĺhavých konaní, konštatuje, že je akceptovateľná obrana žalovaného 1/, keď v danej situácii ( súd
podotýka, že aktuálne je na LV č. XXXX, kde je evidovaný hotel N., zapísaných 865 vlastníkov )nepristúpil k doručovaniu písomných ponúk na predaj spoluvlastníckych podielov, resp. na to nepristúpili
spoluvlastníci, s ktorými sa dohodol. Súd súhlasí s argumentom žalovaného 1/, že striktné dodržanie
požiadavky písomnej ponuky na predaj každému zo spoluvlastníkov by natoľko sťažilo dispozíciu

spoluvlastníkov ich podielmi, že táto by sa vzhľadom na vysoký, stále sa meniaci okruh spoluvlastníkov
a vysoké náklady spojené so zisťovaním aktuálnych spoluvlastníkov a doručovaním písomných ponúk
stala prakticky nemožnou. Takýto prísne formálny výklad ust. § 140 Občianskeho zákonníka, na akom
trvá žalobca, je podľa názoru súdu ústavne nekonformný, keďže podľa čl. 20 ods. 1 Ústavy SR má každý
právo vlastniť majetok a vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu.

Zákonným obsahom vlastníckeho práva je aj oprávnenie disponovať predmetom svojho vlastníctva, čo
v prípade trvania na požiadavke písomnej ponuky ostatným spoluvlastníkom v danom prípade by bolo
v podstate nerealizovateľné. Súd je názoru, že odrazom špecifík prevodu spoluvlastníckeho podielu na
nehnuteľnostiach, ktoré sú spoločnými nehnuteľnosťami, spravovanými urbárskymi spoločenstvami, je
aj znenie ust. § 9 ods. 7/ zákona č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách, podľa ktorého sa na
prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi spoločenstva nevzťahuje všeobecné ustanovenie

o predkupnom práve. Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj spoluvlastnícky podiel ,
musí ho ponúknuť na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti prostredníctvom
výboru; ak o podiel neprejavia záujem vlastníci podielov, môže ho predať tretej osobe. Aktuálne znenie
zákonaužtedaznačneuľahčujepozíciuprevodcuvprípadeprevodupodielunaspoločnejnehnuteľnosti.
Súdpretonevidídôvod,abyvprípadenapadnutejzmluvy,hocibolauzatvorenápredúčinnosťouzákona,

trval na požiadavke predchádzajúcej písomnej ponuky predaja spoluvlastníckeho podielu na spoločnej
nehnuteľnosti, doručenej všetkým spoluvlastníkom. Inými slovami, súd dospel k záveru, že použijúc
výklad ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka, ktorý je v súlade s ústavou, nemožno konštatovať,
že by v danom prípade bolo porušené predkupné právo žalobcu a z tohto dôvodu zamietol žalobu v
celom rozsahu.

O trovách konania súd rozhodol tak, že v súlade s ust. § 151 ods. 3 Občianskeho súdneho poriadku
rozhodnutie o nich vyhradil na osobitné uznesenie po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd

Námestovo ( § 204 ods. 1 O.s.p.).

V odvolaní sa musí okrem všeobecných náležitostí podania stanovených v § 42 ods. 3 O.s.p. (ktorému
súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, jeho datovania a podpísania) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu

považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha ( § 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré

doteraz neboli uplatnené ( § 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci ( § 205 ods. 2
O.s.p.).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia

lehoty na odvolanie ( § 205 ods. 3 O.s.p.).

V prípade, že nebude dobrovoľne splnená povinnosť uložená týmto rozhodnutím, môže sa osoba
oprávnená z rozhodnutia domáhať uspokojenia svojho nároku návrhom na vykonanie exekúcie podľa
osobitného zákona; (zákon č. 233/1995 Z. z. v znení neskorších zmien) a ak ide o rozhodnutie o výchove

maloletých detí, návrhom na súdny výkon rozhodnutia ( § 251 ods. 1 O.s.p.).