Rozsudok Judgement was issued on Thursday, May 31, 2006

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 10C/88/2004

Identifikačné číslo súdneho spisu:
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 05. 2006
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Gabriela Janáková

ECLI:

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín sudkyňou JUDr. Gabrielou Janákovou v právnej veci žalobcu Z. C., súkromného

podnikateľa, bytom B. - R., S. XXX/XX,. občana SR, práv. zast. JUDr. J. A., advokátom so sídlom v
B., V. ul. č. X,. proti žalovanému T. S. a.s. so sídlom B., V. XXX/A,. IČO XX. XXX. XXX,. práv. zast.
JUDr. M. H., advokátom so sídlom v B., K. ul. č. X,. o určenie neplatnosti výpovede zmluvy o nájme
nehnuteľnosti, rozhodol

r o z h o d o l :

Žaloba s a z a m i e t a .

Žalobca j e p o v i n n ý zaplatiť žalovanému náhradu trov konania vo výške 9.220,50Sk, do 3 dní
od právoplatnosti rozsudku, k rukám právneho žalovaného.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa podanou žalobou domáhal určenia, že výpoveď z nájmu nehnuteľnosti zo dňa 9.9.2003

daná mu žalovaným je neplatná. V žalobe uviedol, že sa na základe kúpnej zmluvy stal vlastníkom
nehnuteľností zapísaných na LV č. 4193 pre k. ú. T., dňa 28.5.2003 oznámil žalovanému, ktorý bol
v nájomnom vzťahu s pôvodnými vlastníkmi, že došlo k zmene majiteľa uvedených nehnuteľností
a v zmysle § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka vstúpil dňom nadobudnutia vlastníckych práv do
práv a povinností právnych predchodcov. Na základe tejto skutočnosti mu žalovaný zaslal výpoveď
zmluvy o nájme nehnuteľnosti datovanú dňom 9.9.2003 z právneho dôvodu uvedeného v § 680 ods.
3 Občianskeho zákonníka. S predmetnou výpoveďou nesúhlasí, považuje ju za podanú v rozpore s
právnymi predpismi, nakoľko aj keď zmluva o nájme nehnuteľností zo dňa 27.8.2001, uzavretá medzi

jeho právnymi predchodcami a žalovaným bola pomenovaná ako zmluva o nájme nehnuteľnosti, z
jej obsahu je zrejmé, že predmetom tohto nájmu boli nebytové priestory nachádzajúce sa v budove
súp. č. XXX na parc. č. 1319 v k. ú. T. a tiež parkovacie miesta vybudované na pozemku parc. č.
1320. Keďže predmetom nájomného vzťahu bol nájom nebytových priestorov, vzťahuje sa na tento
právny vzťah osobitný zákon o nájme nebytových priestorov č. 116/90 Zb., ktorý v § 9 upravuje spôsob
skončenianájomnéhopomeruprinájmenebytovýchpriestorovaknájomboldojednanýnadobuurčitú.V
tomto prípade teda neplatí všeobecná úprava uvedená v § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka, nakoľko

ustanovenie § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka je ustanovením všeobecným, čo v praxi znamená,
že platí pre právne vzťahy vtedy, pokiaľ pre ne niet osobitnej právnej úpravy. Ďalej uviedol, že ďalšou
okolnosťou, ktorá predmetnú výpoveď určuje ako neplatnú je fakt, že výpoveď nerešpektuje zmluvné
dojednania o možnosti skončenia nájomného pomeru, nakoľko účastníci zmluvy v jej dojednaniach
presne špecifikovali možnosti skončenia nájomného pomeru, čo vylúčilo možnosť jeho skončenia iným
spôsobom. Ak teda bolo v čl. III ods. 5 zmluvy dohodnuté, že nájomca je oprávnený zmluvu vypovedať
len z dôvodov uvedených v § 9 ods. 3 zák. č. 116/90 Zb., bol takto dohodnutý spôsob ukončenia

nájomného vzťahu pre účastníkov zmluvného vzťahu záväzný a ustanovenie § 680 ods. 3 Občianskeho
zákonníka by v tomto prípade mohlo platiť len vtedy, ak by samotná zmluva neobsahovala osobitnédojednania o spôsobe skončenia nájomného vzťahu Naliehavý právny záujem na podaní určovacej
žaloby videl žalobca v skutočnosti, že mu vznikajú veľké škody v tom, že udržiava stav nehnuteľností
taký, ako vyžadoval žalovaný.

Žalovaný žiadal žalobu zamietnuť. Uviedol, že žalobca nemá naliehavý právny záujem na podaní
takejto určovacej žaloby, nakoľko podľa ustálených názorov právnej teórie a súdnej praxe nemôže byť
žaloba domáhajúca sa určenia práva podľa § 80 písm. c/ O.s.p. opodstatnená spravidla tam, kde je
možné žalovať na plnenie povinnosti podľa § 80 písm. b/ O.s.p. Taktiež ak má otázka, o ktorej má byť
rozhodnuté na základe určovacej žaloby, povahu otázky predbežnej vo vzťahu k inej právnej otázke,
neexistuje naliehavý právny záujem na určení tejto predbežnej otázky, ak možno žalovať o určenie

existencie prípadne neexistencie samotného práva alebo právneho vzťahu. K veci samej uviedol, že
tvrdenia a názory žalobcu žalovaný nepovažuje za vecne správne. Z analýzy obsahu Zmluvy o nájme
nehnuteľnosti, uzavretej medzi právnymi predchodcami žalobcu a žalovaným dňa 27.8.2001, jeho
gramatického aj logického výkladu je zrejmé, že predmetom nájmu bola okrem pozemku, vymedzenému
v čl. I ods. 1 druhého bodu zmluvy nehnuteľnosť - stavba, zapísaná ako dom súp. č. XXX,. teda

stavba ako celok vrátane všetkých druhov priestorov v nej umiestnených. Vyslovil právny názor, že
pokiaľ predmetom zmluvy bola stavba ako taká, nevzťahuje sa tento právny vzťah zák. č. 116/1990
Zb. bez ohľadu na to, že súčasťou tejto nehnuteľnosti môžu byť aj nebytové priestory. Takýto právny
vzťah sa spravuje výlučne ustanoveniami Občianskeho zákonníka a preto aj aplikácia ustanovenia §
680 ods. 3 Občianskeho zákonníka na prípad predmetnej zmluvy je právne opodstatnená. Keďže v

danom prípade došlo k zmene vlastníctva nehnuteľnej veci, právny dôvod na výpoveď zmluvy na strane
žalovaného existoval. K argumentácii žalobcu, že ak bolo medzi zmluvnými stranami dohodnuté, že
nájomca je oprávnený zmluvu vypovedať len z dôvodov uvedených v § 9 ods. 3 zák.č. 116/90 Zb.,
bol takto dohodnutý spôsob ukončenia nájomného vzťahu pre účastníkov zmluvného vzťahu záväzný
a ustanovenie § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka by v tomto prípade mohlo platiť len vtedy, ak by

samotná zmluva neobsahovala osobitné dojednania o spôsobe skončenia nájomného vzťahu žalovaný
uviedol, že tento názor žalobcu nepovažuje tiež za správny, nakoľko pokiaľ by sa zmluvné strany už
pri uzavretí nájomnej zmluvy odchýlili od citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka, vylúčili by
právo nájomcu vypovedať neskôr zmluvu v prípade zmeny vlastníctva, čím by prenajímateľ uzavrel s
nájomcom dohodu, ktorou sa nájomca vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, takáto dohoda

by bola v zmysle ust. § 574 ods. Občianskeho zákonníka neplatná.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, oboznámil žalobu, Zmluvu o nájme
nehnuteľnosti, kúpnu zmluvu zo dňa 20.5.2003, oznámenie žalobcu zo dňa 28.5.2003, výpoveď zmluvy,
stanovisko žalobcu k výpovedi zo dňa 29.9.2003, stanovisko žalovaného zo dňa 29.10.2003, výpis z listu
vlastníctva č. 4193 k. ú. T., výpis u obchodného registra žalovaného, rozhodnutie M. T. zo dňa 22.8.2001,

úhradu nájomného za nebytové priestory, prílohu zmluvy o nájme nebytových priestorov, zmluvu so
spoločnosťou A. - S. P., znalecké posudky č. 75/2003, 71/2005 a zistil nasledovný skutkový stav veci:

Z výsluchu účastníkov konania a Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 27.8.2001 mal súd
za preukázané, že medzi žalovaným ako nájomcom a A. D. a A. M. ako prenajímateľkami bola dňa
27.8.2001 uzavretá Zmluva o nájme nehnuteľnosti podľa zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník,

predmetom ktorej bol podľa čl. I bod 2 zmluvy prenájom Budovy súp. č. XXX nachádzajúcej sa na ul.
Š. v T., ktorá pozostávala z troch podlaží, nebytových priestorov o výmere 436 m2 a prenájom parcely
č. 1320, zapísanej na LV č. 4193 pre k. ú. T. ako záhrada o výmere 653 m2, na ktorej sa nachádzalo
29 parkovacích miest.

Z kúpnej zmluvy zo dňa 20.5.2003, výpisu z listu vlastníctva č. 4193 k. ú. T. a oznámenia zo dňa

28.5.2003 súd zistil, že dňa 28.5.2003 bola medzi pôvodnými vlastníčkami uvedených nehnuteľností
a žalobcom uzavretá kúpna zmluva, ktorej vklad bol povolený K. Ú. T., S. K. T. dňa 21.5.2003 pod
č. V XXXX/XX,. na základe ktorej sa stal žalobca ich výlučným vlastníkom. Dňa 28.5.2003 žalobcapísomne oznámil žalovanému, že došlo k prevodu vlastníckeho práva k predmetným nehnuteľnostiam
z pôvodných majiteliek na neho.

Z výpovede zo dňa 9.9.2003 a stanoviska žalobcu zo dňa 29.9.2003 súd zistil, že dňa 9.9.2003 následne

žalovaný vypovedal Zmluvu o nájme nehnuteľnosti zo dňa 27.8.2001 uzavretú medzi pôvodnými
majiteľkami A. D. a A. M. a žalovaným podľa § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka z dôvodu zmeny
vlastníctva k nehnuteľnej veci. Oznámením zo dňa 29.9.2003 žalobca oznámil žalovanému nesúhlas
s výpoveďou a následne dňa 18.11.2003 podal žalobca na súd žalobu o určenie, že výpoveď z nájmu
nehnuteľnosti zo dňa 9.9.2003 daná žalovaným žalobcovi je neplatná.

Podľa § 80 O.s.p. návrhom na začatie konania možno uplatniť, aby sa rozhodlo najmä

a) o osobnom stave (o rozvode, o neplatnosti manželstva, o určení, či tu manželstvo je alebo nie je, o
určení rodičovstva, o osvojení, o spôsobilosti na právne úkony, o vyhlásení za mŕtveho);

b) o splnení povinnosti, ktorá vyplýva zo zákona, z právneho vzťahu alebo z porušenia práva;

c) o určení, či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem.

Naliehavý právny záujem na podaní určovacej žaloby existuje najmä vtedy, ak by bez tohto určenia bolo

ohrozené právo žalobcu alebo ak by sa bez tohto určenia jeho právne postavenie stalo neistým. Pre
nedostatok naliehavého právneho záujmu nie je možné spravidla v zmysle ustanovenia § 80 písm. c/
O.s.p. vyhovieť návrhu na rozhodnutie súdu určovacím výrokom, ak je možné uplatniť nárok na plnenie.

V danom prípade súd dospel k záveru, že žalobca nemá naliehavý právny záujem na tom, aby súd
rozhodol o určení, že výpoveď z nájmu nehnuteľnosti, ktorú mu dal žalovaný dňa 9.9.2003 je neplatná,

nakoľko podľa názoru súdu by sa ani v prípade vyhovenia žalobe právne postavenie žalobcu nijako
nezmenilo. Podľa zistení súdu sa žalobca zo sporných nehnuteľností vysťahoval dňa 29.3.2004 a v
súčasnosti kupuje vlastné priestory, do ktorých sa mieni nasťahovať, takže nehnuteľnosti žalobcu v
súčasnosti už neužíva. Otázka, ktorú chcú účastníci v zásade vyriešiť, je otázka finančná, nakoľko
žalobca v konaní uviedol, že predmetné nehnuteľnosti kúpil ako „biznis“, za účelom dosiahnutia zisku,

takže zásadnou otázkou medzi spornými stranami je otázka platenia nájomného. Žalobca by teda aj v
prípade, ak by súd jeho žalobe o určenie neplatnosti výpovede z nájmu bol nútený podať novú žalobu na
plnenie, ktorou by sa domáhal od žalovaného zaplatenia nájomného. Za takého stavu mal súd za to, že
nie je naliehavý právny záujem na určení neplatnosti výpovede zo dňa 9.9.2003, keď žalobca si môže
uplatniť žalobu na plnenie resp., žalobu na určenie existencie alebo neexistencie nájomného vzťahu,

v ktorom súd bude otázku platnosti výpovede z nájmu zo dňa 9.9.2003 riešiť ako otázku predbežnú. Z
uvedených dôvodov súd žalobu pre nedostatok naliehavého právneho záujmu zamietol s tým, že pokiaľ
je žaloba zamietaná pre nedostatok naliehavého právneho záujmu na určení, nemôže sa súd zaoberať
dôvodnosťou žaloby vo veci samej.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 142 ods. O.s.p. tak, že úspešnému žalovanému priznal

plnú náhradu trov konania. Trovy konania spočívajú v trovách právneho zastúpenia vo výške 9.220,50Sk
(2 úkony právnej pomoci podľa vyhl.č. 163/2002 Z.z. á 1.360,-Sk : prevzatie a príprava zastúpenia,
vyjadrenie k žalobe + 2x režijný paušál á 136,-Sk; l úkon právnej služby podľa vyhl.č. 655/2004 Z.z.
á 1.260,-Sk: zastupovanie na pojednávaní dňa 31.5.2006 + 1x režijný paušál á 164,-Sk; 19% DPH z
tarifnej odmeny vo výške 756,20-Sk; náhrada za stratu času za účasť na pojednávaní dňa 31.5.2006 za

7 polhodín vo výške 1.911,-Sk; cestovné náhrady za použitie osobného motorového vozidla V. P. ŠPZ
Ba XXX. GM na trase B. - T. a späť: 250 km pri priemernej spotrebe 5.8 l/100 km a cene 40,50 za 1l
vo výške 2.137,30-Sk). Súd nepriznal žalovanému uplatnenú náhradu trov konania - DPH z vyčíslenejnáhrady za stratu času, režijného paušálu a cestovných náhrad, nakoľko v zmysle vyhlášky o odmenách
a náhradách advokátov za poskytnutie právnych služieb mu DPH patrí len z tarifnej odmeny.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na Okresný súd Trenčín.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (označenie súdu ktorému je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka a čo sleduje, podpis, dátum) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom
rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa
odvolateľ domáha. Odvolanie je potrebné podať v počte 2 rovnopisov, ak potrebný počet rovnopisov
účastník nepredloží, súd vyhotoví kópie na jeho trovy (§ 42 ods. 3, 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej možno odôvodniť len
tým, že

- sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

- ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,

- účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,

- v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

- sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,

- účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,

- rozhodoval vylúčený sudca,

- súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy,

- konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

- súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

- súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

-doterazzistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesútuďalšieskutočnostialeboinédôkazy,ktorédoteraz

neboli uplatnené,

- rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 2, §
221 ods. 1 O. s. p.).

Pokiaľ si žalovaný nesplní povinnosť uloženú mu týmto rozhodnutím, je možné domáhať sa jej splnenia
prostredníctvom exekúcie.