Rozsudok ,
Zmeňujúce Judgement was issued on Wednesday, November 24, 2016

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 8Cob/135/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1210215520
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 11. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Tatiana Pastieriková

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2016:1210215520.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Tatiany Pastierikovej a

členiek JUDr. Eleny Kúšovej a JUDr. Dany Šiffalovičovej v právnej veci žalobcu: STALIA REAL ESTATE
SLOVENSKO, s.r.o., Nezvalova 9, 821 06 Bratislava, IČO: 36 856 061, zast.: Bartošík Šváby s. r.
o., Plynárenská 7/A, 821 09 Bratislava, IČO: 35 929 049, proti žalovanému: Dunajská, a.s., Dunajská
46, 811 08 Bratislava, IČO: 35 823 151, zast.: Mgr. Ľubomír Bugáň, advokát, Bajkalská 25/A, 825 03
Bratislava, o zaplatenie 571.461,78 eur s príslušenstvom, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného
súdu Bratislava II č.k. 22 Cb/204/2010 - 282 zo dňa 19.02.2014 v spojení s opravným uznesením
Okresného súdu Bratislava II č. k. 22 Cb/204/2010 - 306 zo dňa 09.04.2014, takto

r o z h o d o l :

Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava II č. k. 22 Cb/204/2010 - 282 zo dňa
19.02.2014 v spojení s opravným uznesením Okresného súdu Bratislava II č. k. 22 Cb/204/2010 - 306
zo dňa 09.04.2014 m e n í tak, že žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi 571.461,78 eur spolu s
úrokom z omeškania vo výške 6,9 % p. a.:
- zo sumy vo výške 128.027,65 eur od 06.06.2008 do zaplatenia,
- zo sumy vo výške 14.912,79 eur od 06.06.2008 do zaplatenia,
- zo sumy vo výške 384.082,98 eur od 30.06.2008 do zaplatenia,

- zo sumy vo výške 44.438,36 eur od 30.06.2008 do zaplatenia,
- súdny poplatok vo výške 33.193,50 eur.

Žalobca má právo na plnú náhradu trov konania pre súdom prvej inštancie a odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie (ďalej len súd) napadnutým rozsudkom žalobu zamietol. Žalobcu zaviazal zaplatiť
žalovanému trovy konania k rukám právneho zástupcu žalovaného vo výške 9.493,72 eur, a to všetko
do 15 dní od právoplatnosti rozsudku. Rozhodol tak s poukazom na §§ 289 ods. 1, 326 ods. 1, 2, 344,
346 ods. 1, 2, 349 ods. 1, 351 ods. 1, 2 zák. č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (ďalej len Obch. zák.),

§ 544 ods.1 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len Obč. zák.). Opravným uznesením č. k.
22 Cb/204/2010 - 306 zo dňa 09.04.2014 súd v zmysle § 164 O. s. p. opravil výrokovú časť rozsudku
Okresného súdu Bratislava II č. k. 22 Cb/204/2010 - 282, zo dňa 19.02.2014 tak, že druhá veta výroku
rozsudku správne znie:
„Navrhovateľ je povinný zaplatiť odporcovi trovy konania k rukám advokátky JUDr. Martiny Kanásovej
(konateľky AK B&L, s. r. o., advokátskej kancelárie) vo výške 4.741,39 eur a trovy konania k rukám
advokátky Mgr. Kataríny Bugáňovej vo výške 4.752,33 eur, a to všetko do 15 dní od právoplatnosti

rozsudku.“

2. V odôvodnení svojho rozhodnutia súd uviedol, že návrhom doručeným súdu dňa 07.07.2010 sa
žalobca domáhal, aby súd zaviazal žalovaného na zaplatenie istiny vo výške 571.461,78 eur spolu spríslušenstvom titulom nevrátenia plnenia podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve k bytom a zmluvy o
budúcej kúpnej zmluve ku garážovým státiam. Návrh odôvodnil tým, že v zmysle § 326 ods. 1 Obch. zák.
žalobcaodoprelzaplatiť3.splátkukúpnejcenyzabytyagarážovéstátiaažkýmmužalovanýneposkytne

dostatočnú zábezpeku, že bude schopný splniť svoju zmluvnú povinnosť previesť spoluvlastnícky podiel
k zastavaným pozemkom na parcele č. XXXXX/X a parcele č. XXXXX/X na žalobcu. Žalobca požiadal
žalovaného, aby poskytol zábezpeku v dodatočnej lehote 15 dní, inak uplatní svoje právo odstúpiť
od predmetných zmlúv. Keďže žalovaný žalobcovi neposkytol požadovanú zábezpeku v dodatočnej
lehote, žalobca odstúpil od zmluvy dňa 20.05.2010. Ďalším dôvodom na odstúpenie od zmluvy bolo

aj nepodstatné porušenie zmluvnej povinnosti žalovaným v zmysle § 346 Obch. zák. spočívajúce v
nesplnení povinnosti vybudovať polyfunkčný dom v súlade s projektovou dokumentáciou. Žalobca žiadal
žalovaného o vrátenie zaplatených zálohových platieb vo výške 571.461,78 eur s prísl. v zmysle § 351
ods. 2 Obch. zák. v odstúpení od predmetných zmlúv dňa 20.05.2010, žalovaný tak nespravil.

3. Vykonaným dokazovaním mal súd za preukázané, že dňa 05.06.2008 uzatvoril žalobca ako budúci

kupujúci so žalovaným ako budúcim predávajúcim zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej
bol záväzok zmluvných strán uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytov č. Z. XXX, Z. XXX, H. XXX,
H. XXX Z. H. XXX v C. B. na S. O. D. H. a zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej bol
záväzok zmluvných strán uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva nebytového priestoru č. 1, ktorému
zodpovedá 10 parkovacích miest o výmere jedného parkovacieho miesta XX I.X v C. B. na S. O.

D. H.. Žalovaný v týchto zmluvách vyhlásil, že je investorom stavby „C. B. - S. O.., H.“, ktorá bude
realizovaná na S. O. D. H. na časti pozemkov s parc. č. XXXX/X o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o
výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX/X
o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX/X o výmere XX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX
o výmere XXX I.X, zapísaných na LV č. XXXX, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX/X o

výmere XXX I.X, zapísaných na W. Č.. XXXX, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, zapísaným na LV č.
XXXX a parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, zapísaným na LV č. XXXX a parc. č. XXXXX/X o výmere
X I.X, parc. č. XXXXX/X o výmere X I.X a parc. č. XXXXX/X o výmere X I.X, ktoré vznikli na základe
geometrického plánu č. XX/XXXX vyhotoveného dňa 26.11.2007 V.. N. Y. (úradne overený G. Y. pre R.
I. G. H. dňa 07.12.2007 z pozemku parc. č. XXXXX o výmere X.XXX I.X). Žalobca v článkoch II bod 4

predmetnýchzmlúvvzalnavedomieavyslovilsúhlasstým,ženievšetkypozemky,resp.niecelávýmera
pozemkov vyššie uvedených bude predmetom prevodu podľa kúpnej zmluvy, pretože niektoré oddelené
časti hore uvedených pozemkov budú prevedené na tretie osoby. Žalovaný v zmluvách vyhlásil, že sa
stane vlastníkom všetkých pozemkov, na ktorých prebehne výstavba polyfunkčného domu a príslušných
priľahlých pozemkov alebo má právo umiestniť stavbu polyfunkčného domu na takéto pozemky. Cena za

predmet kúpy v prvej uvedenej zmluve predstavovala sumu 77.139.228,- Sk (2.560.553,28 eur, bez DPH
2.151.725,45 eur) a podľa druhej zmluvy sumu 8.925.000,- Sk (296.255,73 eur, bez DPH 248.954,39
eur). V súlade s článkom IV bod 5.1 každej zo zmlúv zaplatil žalobca žalovanému dňa 06.06.2008 prvú
splátku kúpnej ceny za byty vo výške 128.027,65 eur a za garážové státia vo výške 14.912,79 eur. V
súlade s článkom IV bod 5.2 každej zo zmlúv zaplatil žalobca žalovanému dňa 30.06.2008 druhú splátku

kúpnej ceny za byty vo výške 384.082,98 eur a za garážové státia vo výške 44.438,36 eur. Žalobca však
žalovanému nezaplatil tretiu splátku kúpnej ceny za byty a garážové státia v zmysle článku IV bod 5.3
oboch zmlúv napriek tomu, že mu žalovaný poskytol dodatočnú lehotu 15 dní, preto žalovaný odstúpil
od predmetných zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách odstúpením zo dňa 12.05.2010 odoslaným dňa
17.05.2010 a doručeným dňa 19.05.2010 žalobcovi. K odstúpeniu žalovaného od predmetných zmlúv

v zmysle článku IV bod 8 (resp. článku IV bod 7 druhej zmluvy) došlo platne a dňa 19.05.2010 obidve
predmetné zmluvy v súlade § 349 ods. 1 Obchodného zákonníka zanikli, čím zanikli všetky práva a
povinnosti strán zo zmluvy. Súd ďalej uviedol, že podľa § 351 ods. 2 Obch. zák. je žalovaný ako strana,
ktorej pred odstúpením od zmluvy poskytla plnenie druhá strana (žalobca), toto plnenie povinný vrátiť,
avšak v zmysle článku IV bod 9 (resp. článku IV bod 8 druhej zmluvy) je žalovaný zároveň oprávnený

požadovať od žalobcu zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 20 % z kúpnej ceny za predmet kúpy bez
DPH (podľa bodu 1.1.1 článku IV oboch zmlúv). Nakoľko si žalovaný v odstúpení od predmetných zmlúv
uplatnil u žalobcu nárok na zaplatenie uvedenej zmluvnej pokuty, započítaním pohľadávky žalovaného
na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 20 % z kúpnej ceny za predmet kúpy bez DPH s pohľadávkou
žalobcu na vrátenie zaplatenej časti kúpnej ceny bez DPH nárok žalobcu uplatňovaný v tomto konaní

zanikol.

4. Súd vyslovil právny názor, že skutočnosť, že žalobca listom zo dňa 12.04.2010 odoprel zaplatiť
žalovanému v zmysle § 326 ods. 1 Obch. zák. tretiu splátku kúpnej ceny za byty a garážové státiaaž kým mu žalovaný neposkytne dostatočnú zábezpeku, že bude schopný splniť svoju povinnosť
previesť spoluvlastnícky podiel k zastavaným pozemkom na parcele č. XXXXX/X a parcele č. XXXXX/
X na žalobcu a následné odstúpenie žalobcu od predmetných zmlúv zo dňa 20.05.2010 z dôvodu

neposkytnutia požadovanej zábezpeky žalovaným, je irelevantná vzhľadom k tomu, že žalovaný už
platne odstúpil od predmetných zmlúv dňa 19.05.2010, čím tieto zanikli. Súd zároveň dospel k záveru,
že žalobca nebol oprávnený odoprieť plnenie tretej splátky podľa zmlúv z dôvodu pochybností, či
žalovaný bude schopný previesť spoluvlastnícky podiel k parcelám č. XXXXX/X Z. Č.. XXXXX/X na
žalobcu, resp. z dôvodu neposkytnutia požadovanej zábezpeky žalovaným, nakoľko na túto povinnosť

sa žalovaný v žiadnom ustanovení predmetných zmlúv nezaviazal. Žalobcom uvádzaná povinnosť
žalovaného previesť spoluvlastnícky podiel k uvedeným parcelám nevyplýva ani z článku I (preambuly)
oboch zmlúv, ani z nasledujúcich ustanovení, práve naopak, žalovaný v článku I tretí odsek oboch zmlúv
vyhlásil, že sa buď stane vlastníkom všetkých pozemkov, na ktorých prebehne výstavba polyfunkčného
domu a príslušných priľahlých pozemkov alebo bude mať právo umiestniť stavbu polyfunkčného
domu na takéto pozemky. Skutočnosť, že žalovaný má právo umiestniť stavbu polyfunkčného domu

na pozemky uvedené v predmetných zmluvách vyplýva tak zo stavebného povolenia č. G.-XXXX/
XXXXX/XXXX/XXXX-K.-Y. zo dňa 16.01.2008 vydaného I. Č. H. - G. I., ktoré nadobudlo právoplatnosť
dňa 05.03.2008, ako aj z príslušného kolaudačného rozhodnutia č. XXXXX/XXXXX/XXXX/URS/Kub-
R. zo dňa 09.12.2009 vydaného I. Č. H. - G. I., ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 14.12.2009 a
taktiež z toho, že byty a nebytové priestory polyfunkčného domu boli riadne zapísané do katastra

nehnuteľností. Účastníci konania sa síce v predmetných zmluvách dohodli, že predmetom prevodu na
základe budúcej kúpnej zmluvy bude prevod bytov/nebytového priestoru spolu so spoluvlastníckym
podielom na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve domu, so spoluvlastníckymi podielmi
na pozemkoch zastavaných domom a so spoluvlastníckymi podielmi na pozemkoch k domu priľahlých,
avšak žalobca v článku II bod 4 oboch zmlúv vzal na vedomie a vyjadril súhlas s tým, že nie všetky

pozemky, resp. nie celá výmera pozemkov uvedených v tomto bode, budú predmetom prevodu podľa
budúcej kúpnej zmluvy, pretože niektoré oddelené časti pozemkov uvedených v tomto bode budú
prevedené na tretie osoby. Na odopretie plnenia teda nebola splnená podmienka upravená v § 326
ods. 1 Obch. zák., t. j. po uzavretí zmluvy sa nestalo zrejmým, že druhá strana nesplní svoj záväzok
vzhľadom na nedostatok svojej spôsobilosti poskytnúť plnenie alebo vzhľadom na svoje správanie

pri príprave plnenia záväzku. Na uvedené nemá vplyv ani žalobcom tvrdená skutočnosť, že žalovaný
nie je vlastníkom predmetných parciel č. XXXXX/X Z. Č.. XXXXX/X ani ku dnešnému dňu. Súd sa
nestotožnil s tvrdením žalobcu, že odopretím plnenia sa nedostal do omeškania s plnením zmluvného
záväzku a že z tohto dôvodu je odstúpenie žalovaného od predmetných zmlúv neplatné, predovšetkým
prihliadajúc na skutočnosť, že žalobca nemal opodstatnený dôvod na odopretie plnenia tretej splátky

podľa predmetných zmlúv, ani na požadovanie dodatočného zabezpečenia plnenia žalovaného pod
hrozbou odstúpenia od týchto zmlúv. Právne irelevantné je podľa súdu aj tvrdenie žalobcu, že jedným
z dôvodov jeho odstúpenia od predmetných zmlúv dňa 20.05.2010 bolo aj nepodstatné porušenie
zmluvnejpovinnostižalovanýmspočívajúcevnesplnenípovinnostivybudovaťpolyfunkčnýdomvsúlade
s projektovou dokumentáciou (žalovaný v bloku B zmenil celé 1. poschodie na kancelárske priestory,

napriek tomu, že podľa pôvodnej projektovej dokumentácie mal blok B byť výlučne obytným blokom;
v bloku A zvýšil počet bytov rozdelením niektorých mezonetových bytov na dva samostatné byty,
čím došlo k zníženiu kvality a exkluzivity bývania v ostatných bytoch), nakoľko žalovaný odstúpil od
predmetných zmlúv už dňa 19.05.2010, a to spôsobom platným a predvídaným týmito zmluvami. Súd
uviedol, že v článku I druhý odsek oboch zmlúv je ustanovené, že podľa projektovej dokumentácie

pre stavebné povolenie bude polyfunkčný dom pozostávať zo siedmich nadzemných podlaží a štyroch
podzemných podlaží, bude architektonicky, stavebne i funkčne členený na samostatné a prevoditeľné
užívacie jednotky - byty a nebytové priestory (kancelárske priestory, obchodné priestory a nebytové
priestory pozostávajúce z garážových státí), pričom predmetom týchto zmlúv boli len byty č. Z. XXX, Z.
XXX, H. XXX, H. XXX, H. XXX a garážové státia. Z predmetných zmlúv nijakým spôsobom nevyplýva

záväzok žalovaného dodržať akékoľvek parametre vzťahujúce sa na byty a nebytové priestory, ktoré nie
sú predmetom prevodu podľa týchto zmlúv, preto ani zmeny projektu na nich nemožno kvalifikovať ako
porušenie zmluvných povinností žalovaného.

5. Súd sa nestotožnil ani s tvrdením žalobcu, že ustanovenie o zmluvnej pokute v predmetných

zmluvách je neplatné pre rozpor so zákonom z dôvodu, že je dohodnutá pre prípad výskytu udalosti,
ktorá nie je porušením zmluvnej povinnosti, ale využitím práva žalovaného na odstúpenie od zmluvy,
nakoľko zo znenia zmluvnej pokuty v článku IV bod 9 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na byty (resp.
v článku IV bod 8 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na garážové státia) jasne a zreteľne vyplýva,že žalovaný je oprávnený domáhať sa od žalobcu zaplatenia zmluvnej pokuty v prípade odstúpenia
žalovaného od kúpnej zmluvy z dôvodov omeškania žalobcu podľa článku IV bod 8 zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve na byty (resp. podľa článku IV bod 7 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na garážové

státia), t.j. v prípade podstatného porušenia tejto zmluvy žalobcom spočívajúcom v nesplnení jeho
zmluvnej povinnosti uhradiť žalobcovi ktorúkoľvek zo splátok kúpnej ceny (podľa článku IV bod 5
oboch zmlúv) ani v dodatočnej lehote 15 pracovných dní. Žalovaný vyzval žalobcu na zaplatenie tretej
splátky kúpnej ceny v zmysle predmetných zmlúv a poskytol mu dodatočnú lehotu 15 pracovných dní
na splnenie zmluvnej povinnosti, žalobca však svoju zmluvnú povinnosť uhradiť splátku kúpnej ceny

nesplnil, čím podstatným spôsobom porušil obe zmluvy o budúcich kúpnych zmluvách. Toto podstatné
porušenie zmluvnej povinnosti malo za následok vznik práva žalovaného na jednostranné odstúpenie
od zmluvy a zároveň aj na vznik práva žalovaného na zaplatenie zmluvnej pokuty. Námietku žalobcu,
že výška predmetnej zmluvnej pokuty je neprimeraná, súd nepovažoval za opodstatnenú, pretože v
konaní nebolo preukázané, že žalovaný by pri vykonávaní práva postupoval šikanózne alebo, že by
účelom výkonu jeho práva nebol vlastný hospodársky záujem, ale snaha poškodiť žalobcu. Vo vzťahu

k primeranosti zmluvnej pokuty má súd za to, že určenie výšky zmluvnej pokuty je v prvom rade
vecou dohody zmluvných strán, ktorá by vzhľadom na zásadu autonómie vôle zmluvných strán mala
byť rešpektovaná aj súdom. Moderácia výšky zmluvnej pokuty podľa § 301 Obch. zák. prichádza do
úvahy len vo výnimočných prípadoch za podmienky, že zmluvná pokuta je s prihliadnutím na význam
a hodnotu zabezpečenej povinnosti neprimerane vysoká. Súd mal za to, že výška zmluvnej pokuty je

v danom prípade primeraná zabezpečovanej povinnosti. Zabezpečovaná povinnosť predstavovala v
danom prípade zmluvný záväzok žalobcu zaplatiť kúpnu cenu spolu vo výške 2.856.809 eur vrátane
DPH (v zmysle oboch predmetných zmlúv), pričom výška zmluvnej pokuty bola dohodnutá vo výške 20
% kúpnej ceny bez DPH, čo je podľa názoru súdu primerané zabezpečovacej povinnosti. Nezaplatením
tretej splátky kúpnej ceny žalobca podstatným spôsobom porušil svoj zmluvný záväzok, čo oprávňovalo

žalovaného odstúpiť od zmluvy a uplatniť si u žalobcu nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Preto
súd žalobu zamietol. O trovách konania rozhodol podľa § 142 ods. 1 O. s. p. s tým, že trovy konania
žalovaného pozostávajú z trov právneho zastúpenia v zmysle vyhl. č. 655/2004 Z. z. za 4 úkony právnej
služby (prevzatie a príprava zastúpenia, písomné podanie zo dňa 11.02.2011, účasť na pojednávaní
dňa 02.12.2013 a 19.02.2014) pri sadzbe 1.568,61 eur/1 úkon, za 6 úkonov právnej služby (účasť na

pojednávaní dňa 14.02.2011, 20.04.2011, 12.12.2011, 08.10.2012, 16.01.2013 a 07.10.2013) vo výške
jednej štvrtiny základnej sadzby tarifnej odmeny, t. j. po 392,15 eur/1 úkon, 5 režijných paušálov po 7,41
eur, 1 režijný paušál po 7,63 eur, 3 režijné paušály po 7,81 eur, 1 režijný paušál po 8,04 eur a DPH (20
%) vo výške 790,23 eur, čo spolu predstavuje trovy konania v sume 9.493,72 eur.

6. Proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie podal v zákonnej lehote odvolanie žalobca, ktorý uviedol, že
súd mal za preukázané, že žalovaný platne odstúpil od Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve k bytom (ďalej
len „Zmluva 1“) a Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ku garážovým státiam (ďalej len „Zmluva 2“) v
polyfunkčnom dome na S. O. D. H. (Zmluva 1 a Zmluva 2 spoločne ďalej len „Zmluvy“). Dôvodom pre
konanie malo byť omeškanie žalobcu s úhradou tretej a poslednej časti preddavku na úhradu kúpnej

ceny za prevod vlastníckeho práva v zmysle Zmlúv. Následne súd vyhodnotil, že žalovanému vznikol
nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške dovtedy zaplatených preddavkov kúpnej ceny. Podľa
názoru žalobcu prvostupňový súd nesprávne aplikoval ustanovenie § 326 ods. 1 Obch. zák. a rozhodol
spôsobom, ktorý odporuje samotnému zmyslu tohto zákonného ustanovenia; nesprávne vyhodnotil
platnosť ustanovenia Zmlúv zaväzujúcich žalobcu na zaplatenie zmluvnej pokuty v prípade odstúpenia

žalovaného od Zmlúv; nesprávne vyhodnotil skutkový stav, nakoľko nebral do úvahy zámer žalobcu,
ktorý mal pri uzatváraní Zmlúv a ktorý bol žalovanému známy. Okrem toho žalobca mal za to, že sa
súd vôbec neoboznámil s vyjadreniami žalobcu zo dňa 04.04.2011 a 06.06.2011, nakoľko ich súd v
odôvodnení rozsudku vôbec neuvádza a aj počas pojednávaní sa s písomnými podaniami žalobcu súd
žiadnym spôsobom nezaoberal. Obsahom záväzku žalovaného bolo uzavretie kúpnych zmlúv, ktorými

by previedol vlastnícke právo k: 5 - tim bytom spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných
častiach, spoluvlastníckymi podielmi na pozemku/koch zastavanom/ných Polyfunkčným domom, a to
vo veľkosti podielu zodpovedajúcemu pomeru výmery podlahovej plochy jednotlivého Bytu k celkovej
výmere podlahovej plochy všetkých bytov a nebytových priestorov v Polyfunkčnom dome ... V bode 4.
článku III Zmluvy 1 sa žalovaný ako budúci predávajúci zaviazal odoslať písomnú výzvu žalobcovi ako

budúcemu kupujúcemu na uzavretie kúpnej zmluvy do 60 dní od kumulatívneho splnenia podmienok,
pričom jedna z podmienok bola, že: „budúci predávajúci bude zapísaný ako vlastník Predmetu kúpy v
katastri nehnuteľností.“ - t.j. celého Predmetu kúpy, a nie len jeho časti. Dôsledkom plnenia podľa Zmlúv
malo byť nadobudnutie vlastníckeho práva k všetkým bytom, parkovacím státiam, ako aj príslušnéhospoluvlastníckehopodielunaspoločnýchčastiachanapozemkoch,ktorébudúzastavanéPolyfunkčným
objektom. Malo teda ísť o prevod vlastníckeho práva k 100 % - nému rozsahu predmetu prevodu.
Žalovaný však ani do posledného možného termínu na splnenie záväzkov zo Zmlúv (t.j. do 31.12.2010)

nebol vlastníkom dvoch parciel, ktoré boli Polyfunkčným domom zastavené. Preto nemal spôsobilosť
previesť vlastnícke právo k spoluvlastníckym podielom na všetkých zastavených pozemkoch, a teda
prevod by nebol z hľadiska obsahu perfektný. Inak povedané, žalovaný bol k 31.12.2010 spôsobilý
plniť len čiastočne. Žalobca ďalej zastáva názor, že súd pripísal ustanoveniu § 326 ods. 1 Obch. zák.
nesprávny význam. V prípade zmluvného vzťahu medzi stranami žalobca zaplatil v dvoch splátkach

spolu 20 % z kúpnej ceny vo forme preddavku ešte v režime Zmlúv (ako zmlúv o budúcich kúpnych
zmluvách). Na základe výzvy žalovaného mal zaplatiť aj tretiu - poslednú časť kúpnej ceny, tiež vo
forme preddavku. Vznikla by situácia, kedy by žalobca zaplatil celkom 100 % z kúpnej ceny ešte pred
samotným uzatvorením kúpnych zmlúv. Preto záujem žalobcu na preukázaní spôsobilosti splniť si
záväzok zo strany žalovaného bol nesporne opodstatnený. Žalobca v súlade s § 326 ods. 2 Obch. zák.
poskytol žalovanému lehotu na preukázanie jeho spôsobilosti plniť podľa Zmlúv, t.j. na preukázanie

spôsobilosti uzavrieť kúpne zmluvy na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Podľa názoru
žalobcu sa žalobca odopretím plnenia nedostal do omeškania, a preto nevznikol na strane žalovaného
dôvod, aby od Zmlúv odstúpil. Ďalej poukázal na nesprávny záver súdu, podľa ktorého „žalobca nebol
oprávnený odoprieť plnenie tretej splátky... z dôvodu pochybností, či žalovaný bude schopný previesť
spoluvlastnícky podiel k parcelám XXXXX/X Z. XXXXX/X..., nakoľko na túto povinnosť sa žalovaný

v žiadnom ustanovení predmetných zmlúv nezaviazal.“ (strana 9, 2. odsek, 8. riadok Rozsudku).
Žalovaný sa zaviazal previesť vlastnícke právo o.i. aj k spoluvlastníckym podielom na pozemkoch,
ktoré budú (resp. teraz už sú) zastavané Polyfunkčným domom. Medzi týmito pozemkami sú aj parcely
č. XXXXX/X Z. XXXXX/X. Skutočnosť, či mal žalovaný právo umiestniť budovu na nevysporiadané
parcely, je právne irelevantná vo vzťahu k spôsobilosti previesť vlastnícke právo k spoluvlastníckym

podielom na zastavaných parcelách. Žalobca má za to, že súd nie celkom pochopil obsah v článku
II bod 4 oboch zmlúv. Je totiž bežné, že pri výstavbe sa stavba buduje na pozemkoch v určitom
usporiadaní, ale po dokončení výstavby sa zastavané pozemky zameriavajú podľa skutočného stavu
a geometrickým plánom sú pozemky rozdeľované, sceľované (zlučované) do výsledného aktuálneho
stavu. Zo znenia Zmlúv totiž vyplýva, že nie všetky pozemky, ktoré boli označené v záhlaví, budú aj

predmetom prevodu. Zmluvy však jasne definujú, že predmetom prevodu majú byť pozemky zastavané
Polyfunkčným domom, a to bez ohľadu, či boli identifikované parcelným číslom v záhlaví Zmlúv,
alebo mali vzniknúť po uzatvorení Zmlúv. Rozhodne však citované ustanovenie Zmlúv nepredstavuje
výnimku, podľa ktorej mal žalobca súhlasiť, že sa nestane vlastníkom spoluvlastníckeho podielu k
všetkým pozemkom, ktoré budú zastavané Polyfunkčným domom. Takáto interpretácia zo strany súdu

je nesprávna a vedie k chybným záverom. Záväzkom žalovaného bolo uzatvoriť kúpnu zmluvu, na
základe ktorej mal byť spôsobilý previesť 100 % predmetu prevodu na žalobcu. Žalovaný však takúto
spôsobilosť nemal a ani nepreukázal, že ju mať bude. A contrario, skutočnosť, že navrhovaný predmet
prevodu (bez spoluvlastníckeho podielu na dotknutých pozemkoch) je spôsobilý na prevod v zmysle
katastrálneho zákona ešte neznamená, že boli splnené záväzky žalovaného v zmluve o budúcej zmluve

a že žalobca nebol oprávnený odoprieť plnenie podľa § 326 ods. 1 Obch. zák.. Podľa názoru žalobcu
sa súd nesprávne vysporiadal aj s otázkou platnosti, resp. neplatnosti ustanovenia Zmlúv o zmluvnej
pokute. Podľa článku IV bod 9 Zmluvy 1: „V prípade odstúpenia od Kúpnej zmluvy budúcim predávajúcim
z dôvodov omeškania budúceho kupujúceho podľa bodu 8 tohto článku Zmluvy, je budúci predávajúci
oprávnený domáhať sa zmluvnej pokuty vo výške 20 % z ceny za Predmet kúpy bez DPH podľa bodu

1.1.1 článku IV. Zmluvy.“ Ustanovenie článku IV bod 8 Zmluvy 2 je prakticky totožné. Vznik nároku na
zaplatenie zmluvnej pokuty je tak dané výlučne na rozhodnutí žalovaného, či od danej zmluvy odstúpi
alebo nie. Podľa znenia Zmlúv, žalobca by mal byť povinný zaplatiť zmluvnú pokutu len vtedy, ak by
žalovaný od Zmlúv odstúpil. Podľa názoru žalobcu je ustanovenie článku IV bod 9 Zmluvy 1 a článku
IV bod 8 Zmluvy 2 absolútne neplatné, nakoľko je podľa týchto článkov zmluvná pokuta naviazaná na

výkon práva, a nie na porušenie zmluvnej povinnosti. Žalobca poukázal na judikatúru Najvyššieho súdu
SR a Nejvyššího soudu ČR. Žalobca má za to, že súd prvej inštancie na základe vykonaných dôkazov
dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam a rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho
právneho posúdenia veci. Preto navrhuje, aby odvolací súd napádaný rozsudok v celom rozsahu zrušil
a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie.

7. K odvolaniu žalobcu sa vyjadril žalovaný, ktorý sa stotožnil so závermi súdu prvej inštancie a má za
to, že odvolanie žalobcu nie je dôvodné. Stotožnil sa so záverom súdu, že „na odopretie plnenia nebola
splnená podmienka upravená v § 326 ods. 1 Obch. zák., t.j. po uzavretí zmluvy sa nestalo zrejmým, žedruhá strana nesplní svoj záväzok vzhľadom na nedostatok svojej spôsobilosti poskytnúť plnenie alebo
vzhľadom na svoje správanie pri príprave plnenia záväzku ... Súd sa nestotožnil s tvrdením žalobcu,
že odopretím plnenia sa nedostal do omeškania splnením zmluvného záväzku a že z tohto dôvodu je

odstúpenie žalovaného od predmetných zmlúv neplatné, predovšetkým prihliadajúc na skutočnosť, že
žalobca nemal opodstatnený dôvod na odopretie plnenia tretej splátky podľa predmetných zmlúv, ani na
požadovanie dodatočného zabezpečenia plnenia žalovaného pod hrozbou odstúpenia od týchto zmlúv.“
Žalovaný má za to, že argumentácia žalobcu ust. § 326 Obch. zák. je účelová a jej cieľom bolo vyhnúť
sa zaplateniu tretej splátky kúpnej ceny (napr. z dôvodu nedostatku peňažných prostriedkov na strane

žalobcu). Uvedený postup žalobcu predstavuje zneužitie výkonu práva priznaného ust. § 326 Obch.
zák.. V čase podpisu Zmlúv nebolo možné presne špecifikovať, ktoré pozemky budú predmetom kúpy
v zmysle Zmlúv, čo je jednoznačne uvedené aj v znení samotných Zmlúv, a to v čl. II bodoch 4 Zmlúv,
kde je výslovne uvedené, že „ ... nie všetky pozemky, resp. nie celá výmera pozemkov uvedených v
tomto bode, budú predmetom prevodu podľa budúcej kúpnej zmluvy, pretože niektoré oddelené časti
pozemkov uvedených v tomto bode budú prevedené na tretie osoby“. V otázke platnosti ustanovenia

Zmlúv zaväzujúcich žalobcu na zaplatenie zmluvnej pokuty v prípade odstúpenia žalobcu (správne má
byť žalovaného) od Zmlúv sa žalovaný stotožnil so závermi súdu a má za to, že ustanovenia Zmlúv
zakladajúce nárok žalovaného na zmluvnú pokutu sú platné. Navrhuje, aby odvolací súd rozsudok
Okresného súdu Bratislava II č. k. 22 Cb/204/2010 - 282 zo dňa 19.02.2014 v zmysle ust. § 219 ods.
1 O. s. p. ako vecne správny potvrdil.

8. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 34 CSP) prejednal vec v medziach daných rozsahom
a dôvodmi odvolania (§ 379 a 380 CSP). Po oboznámení sa s obsahom spisu, procesným postupom
súdu prvej inštancie, dôvodmi odvolania žalobcu, vyjadrením žalovaného, po zopakovaní dokazovania
v zmysle § 384 ods. 1 CSP, odvolací súd dospel k záveru, že odvolanie je dôvodné. Odvolací súd zaujal

stanovisko len k tým dôvodom odvolania, ktoré majú rozhodujúci význam pre rozhodnutie o odvolaní.

9. Podľa § 326 ods. 1 Obch. zák., ak je strana povinná plniť záväzok pred plnením záväzku druhej strany,
môže svoje plnenie odoprieť až do doby, keď sa jej poskytne alebo dostatočne zabezpečí plnenie druhej

strany, ak po uzavretí zmluvy sa stane zrejmým, že druhá strana nesplní svoj záväzok vzhľadom na
nedostatok svojej spôsobilosti poskytnúť plnenie alebo vzhľadom na svoje správanie pri príprave plnenia
záväzku.

10. Podľa § 344 od zmluvy možno odstúpiť iba v prípadoch, ktoré ustanovuje zmluva alebo tento alebo

iný zákon.

11. Podľa § 349 ods. 1 odstúpením od zmluvy zmluva zaniká, keď v súlade s týmto zákonom prejav
vôle oprávnenej strany odstúpiť od zmluvy je doručený druhej strane; po tejto dobe nemožno účinky
odstúpenia od zmluvy odvolať alebo zmeniť bez súhlasu druhej strany.

12. Podľa § 351 ods. 1 odstúpením od zmluvy zanikajú všetky práva a povinnosti strán zo zmluvy.
Odstúpenie od zmluvy sa však nedotýka nároku na náhradu škody vzniknutej porušením zmluvy, ani
zmluvných ustanovení týkajúcich sa voľby práva alebo voľby tohto zákona podľa § 262, riešenia sporov
medzi zmluvnými stranami a iných ustanovení, ktoré podľa prejavenej vôle strán alebo vzhľadom na

svoju povahu majú trvať aj po ukončení zmluvy.

13. Podľa ods. 2 strana, ktorej pred odstúpením od zmluvy poskytla plnenie druhá strana, toto plnenie
vráti; pri peňažnom záväzku spolu s úrokmi vo výške dojednanej v zmluve pre tento prípad, inak
ustanovenej podľa § 502. Ak vracia plnenie strana, ktorá odstúpila od zmluvy, má nárok na úhradu

nákladov s tým spojených.

14. V konaní nebolo sporné, že dňa 05.06.2008 uzatvoril žalobca ako budúci kupujúci so žalovaným ako
budúcim predávajúcim zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej bol záväzok zmluvných strán
uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytov č. Z. XXX, Z. XXX, H. XXX, H. XXX Z. H. XXX D. C.T. B. na

S. O. D. H. a zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej bol záväzok zmluvných strán uzavrieť
zmluvu o prevode vlastníctva nebytového priestoru č. X, ktorému zodpovedá 10 parkovacích miest o
výmere jedného parkovacieho miesta XX I.X D. C.T. B. na S. O. D. H.. Žalovaný v týchto zmluvách
vyhlásil, že je investorom stavby „C. B. - S. O.., H.“, ktorá bude realizovaná na S. O. D. H. na častipozemkov s parc. č. XXXX/X o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o
výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX/X o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX/
X o výmere XX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, zapísaných na

LV č. XXXX, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX/X o výmere XXX I.X, zapísaných na LV č.
XXXX, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, zapísaným na LV č. XXXX a parc. č. XXXX o výmere XXX I.X,
zapísaným na LV č. XXXX a parc. č. XXXXX/X o výmere X I.X, parc. č. XXXXX/X o výmere X I.X a parc.
č. XXXXX/X o výmere X I.X, ktoré vznikli na základe geometrického plánu č. XX/XXXX vyhotoveného
dňa 26.11.2007 V.. N. Y. (úradne overený G. Y. pre R. I. G. H. dňa 07.12.2007 z pozemku parc. č. XXXXX

o výmere X.XXX I.X). Taktiež nebolo sporné, že v súlade s článkom IV bod 5.1 každej zo zmlúv zaplatil
žalobca žalovanému dňa 06.06.2008 prvú splátku kúpnej ceny za byty vo výške 128.027,65 eur a za
garážové státia vo výške 14.912,79 eur. V súlade s článkom IV bod 5.2 každej zo zmlúv zaplatil žalobca
žalovanému dňa 30.06.2008 druhú splátku kúpnej ceny za byty vo výške 384.082,98 eur a za garážové
státia vo výške 44.438,36 eur. Žalobca dňa 12.04.2010 požiadal žalovaného v zmysle § 326 ods. 2
Obch. zák., aby poskytol zábezpeku v dodatočnej lehote 15 dní, inak uplatní svoje právo odstúpiť od

predmetných zmlúv. Keďže žalovaný neposkytol požadovanú zábezpeku v dodatočnej lehote, žalobca
dňa 20.05.2010 od zmlúv odstúpil. Doručenie odstúpenia od zmlúv žalovanému nepreukázal. Nakoľko
žalobca na základe výzvy žalovaného zo dňa 10.03.2010 na zaplatenie tretej splátky nereagoval,
žalovaný listom zo dňa 12.05.2010 doručeným žalobcovi 19.05.2010 odstúpil od zmluvy o budúcej
kúpnejzmluveazároveňvyzvalžalobcunazaplateniezmluvnejpokutyvovýške20%zcenyzapredmet

kúpy bez DPH podľa bodu 1.1.1 článku IV. zmluvy, t.j. vo výške 430.345,09 eur.

15. Podľa § na § 580 ods. 1 Obč. zák., ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie
je rovnakého druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči
druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé

na započítanie. Špecifikom započítania je to, že zánik pohľadávok nastane spätne t.j. okamihom, kedy
sa stretnú. Zároveň je potrebné, aby jeden z účastníkov urobil prejav k započítaniu adresovaný druhému
účastníkovi.
Z vyjadrenia žalovaného zo dňa 11.02.2011 (č. l. 136 spisu) vyplýva, že vykonal v zmysle čl. IV bod 9
zmluvy zápočet vzájomne započítateľných pohľadávok. Z obsahu spisu však nevyplýva, že žalovaný

urobil prejav smerujúci k započítaniu svojej pohľadávky (zmluvnú pokutu) voči pohľadávke žalobcu, t.j.
že ho doručil žalobcovi. Žalovaný na pojednávaní dňa 20.04.2011 zároveň uviedol, že „uznáva nárok
žalobcu na vrátenie záloh, ale to len v prípade, ak by nedošlo k platnému započítaniu“. Preto odvolací
súd skonštatuje, že nedošlo k platnému započítaniu pohľadávok. Pokiaľ ide o dohodnutú zmluvnú
pokutu vo výške 20 % z ceny za predmet kúpy bez DPH v zmysle článku IV. bod 9. Zmluvy o budúcej

zmluve, účastníci si dohodli túto pokutu v prípade odstúpenia od kúpnej zmluvy predávajúcim z dôvodu
omeškania budúceho kupujúceho podľa bodu 8 článku IV. zmluvy. Zmluvná pokuta je suma, ktorý je
povinný dlžník zaplatiť v prípade nesplnenia akejkoľvek zmluvnej povinnosti. Nemožno ju však dohodnúť
pre prípad odstúpenia od zmluvy, nakoľko odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti. V
časti zmluvnej pokuty je zmluva neplatná pre rozpor so zákonom. Nakoľko však žalovaný platne odstúpil

od zmluvy, a to doručením odstúpenia žalobcovi dňa 19.05.2010 a v zmysle § 351 ods. 1, 2 Obch.
zák. odstúpením od zmluvy zanikajú všetky práva a povinnosti strán zo zmluvy a strana, ktorej pred
odstúpením od zmluvy poskytla plnenie druhá strana, toto plnenie vráti; pri peňažnom záväzku spolu
s úrokmi vo výške dojednanej v zmluve pre tento prípad, inak ustanovenej podľa § 502, žalovaný bol
zaviazaný na vrátenie zaplatenej prvej a druhej splátky spolu s úrokom z omeškania.

16. Odvolací súd sa napriek vyššie uvedenému stotožnil so záverom súdu, že „na odopretie plnenia
nebola splnená podmienka upravená v § 326 ods. 1 Obch. zák., t.j. po uzavretí zmluvy sa nestalo
zrejmým, že druhá strana nesplní svoj záväzok vzhľadom na nedostatok svojej spôsobilosti poskytnúť
plnenie alebo vzhľadom na svoje správanie pri príprave plnenia záväzku.“

17. Na základe vyššie uvedených skutočností odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v zmysle §
388 CSP zmenil tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozhodnutia.

18. O trovách konania rozhodol odvolací súd podľa § 255 ods. 1 (§ 142 ods. 1) v spojení s § 396 ods. 1

CSP (§ 224 ods. 1 O.s.p.) s tým, že žalobcovi priznal náhradu trov konania pred súdom prvej inštancie
ako i odvolacieho konania, o výške ktorej rozhodne po právoplatnosti rozsudku súdny úradník v zmysle
§ 262 ods. 2 CSP.19. Tento rozsudok bol členmi senátu prijatý pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2 posledná veta CSP).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote

dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).