Rozsudok Judgement was issued on Tuesday, June 13, 2023

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 8C/57/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8122207397
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 06. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jozef Jaselský

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2023:8122207397.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudcom, JUDr. Jozefom Jaselským, v spore žalobcov: 1/ A. B., nar. XX.XX.XXXX,

bytom C. XX, XXX XX D., 2/ B. E. F., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XX, XXX XX D., proti žalovanému:
G. A., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XX, XXX XX D., právne zastúpený: JUDr. Mario Holler, Krmanova
16, 040 01 Košice, o zľavu z kúpnej ceny, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a.

II. Žalobcovia v 1. a 2. rade sú p o v i n n í spoločne a nerozdielne nahradiť žalovanému trovy konania
v rozsahu 100 %, a to do troch dní odo dňa právoplatnosti rozhodnutia súdu prvej inštancie o výške

týchto trov.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia sa žalobou doručenou súdu dňa 23.08.2022 domáhali voči žalovanému zaplatenia sumy
vo výške 14.150,- €, titulom zľavy z kúpnej ceny.

1.1 Žalobcovia svoj návrh odôvodnili tým, že dňa 1.3.2017 ako kupujúci na základe kúpnej zmluvy
nadobudli nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzajú v katastrálnom území D., zapísané na liste vlastníctva
č. XXXXX a to pozemok parc. č. XXXX/X - trvalý trávnatý porast o výmere 626 m2, do podielového
spoluvlastníctva v podiele 1/2, za cenu 45.000,- €.

1.2Pripredajižalovanýzatajilvadynapredmetekúpy,ktoréspočívajúvtom,ženazakúpenompozemku
ústi potrubím B. D., čo nebolo zlegalizované, nakoľko to neodpovedalo technickým normám STN pre
zaústenie potoka, ktorý bránil výstavbe rodinného domu, ktorý postavili na predmetnej nehnuteľnosti.

1.3 Na základe podnetu od majiteľa priľahlého pozemku bolo zo strany Správy povodia Hornádu a
Bodrogu zvolané stretnutie za prítomnosti zástupcov stavebného úradu mesta D., ktorý riešil nelegálne

zatrúbenie B. D. a hrozilo pozastavenie výstavby rodinného domu. Výsledok tohto stretnutia bol
jednoznačný v tom, že kupujúci musia vyhotoviť projektovú dokumentáciu, na základe ktorej bude
potrebné vybudovať nové zatrúbenie, prípadne koryto potoka a napojiť potok na susedný pozemok.

1.4 Projekt na odstránenie vady pozemku vypracoval Ing. Arch. Marek Jozef Gryglak. Cena technickej
sady určená na prekládku B. D. činí 1.900,- €. Rozpočet nákladov na odstránenie vady stanovený
spoločnosťou HYDROARCH, s.r.o. predstavuje 13.200,- €.

1.5 Odporca bol viackrát vyzvaný na uhradenie nákladov spojených s odstránením vady na pozemku,
ale do dnešného dňa tak neučinil.2. Žalovaný vo svojom vyjadrení navrhol žalobu zamietnuť.

2.1 Žalovaný poprel, že by pri predaji žalobcom čokoľvek ohľadom predmetom kúpy zatajil. Žalobcovia

okrem toho v čl. IV ods. 2 kúpnej zmluvy vyhlásili, že stav a vlastnosti predmetu kúpy sú im známe,
nakoľko si ho pred podpisom zmluvy osobne a podrobne prehliadli. B. D. je riadne zakreslený v mapách
katastra nehnuteľností, ktoré sú verejne prístupné, a prechádza cez susediace pozemky. Žalobcovia
zrejme nedopatrením umiestnili čas základe základové dosky na miesto, kde tečie potok.

2.2 Žalovaný ďalej uviedol, že žalobcovia nedodržali zákonom stanovený postup pri uplatňovaní vád
uvedený v § 599 Občianskeho zákonníka. Žalobcovia v zákonnej lehote neuplatnili údajné vady. Teda, ak
by aj existovali vady, tak v takomto prípade nárok na zľavu zanikol. Žalovaný poukázal aj na skutočnosť,
že ak by aj nárok bol riadne a včas uplatnený, je potrebné uplatniť ho na súde, pričom lehota na
uplatnenie takéhoto nároku je v tomto prípade 3 roky. Žaloba bola podaná po tejto lehote a preto vzniesol
námietku premlčania.

2.3 Žalovaný nesúhlasil nielen s nárokom samotným, ale ani s výškou nároku, pretože sa nejedná ani
o nevyhnutné náklady ani o oprávnené náklady.

3. Žalobcovia v replike poukázali na to, že došlo k porušeniu čl. VI bodu 3 kúpnej zmluvy, v ktorom

predávajúci vyhlásil, že mu nie sú známe žiadne vecné ani záväzkové práva tretích strán, čo však
nebola pravda, nakoľko si bol vedomý toho, že zo strany Slovenského vodohospodárskeho podniku,
š.p. sa k potoku uviažu povinnosti majiteľa pozemku. Žalobcovia mali za to, že na strane predávajúceho
došlo k porušeniu čl. VI bodov 1, 2, 3 kúpnej zmluvy. Predávajúci závažne porušil čl. VI bod 5 kúpnej
zmluvy, čo kupujúcim umožňuje odstúpiť od zmluvy. Odstúpenie od zmluvy by v tomto štádiu bolo veľmi

komplikované, a preto žiadajú o náhradu reálnych a podložených výdavkov, ktoré im už vznikli a ktoré
vzniknú preložkou potoka.

4. Žalobca v duplike uviedol, že kupujúci si sami pripravili text kúpnej zmluvy.

5. Žalobca v 1. rade na pojednávaní uviedol, že problémy nastali potom, čo bola spravená základová
doska na dome, kedy susedka – sestra žalovaného, B. H., ich informovala, že základovú dosku postavili
na niečom, na čom nemali, keďže pod ňou sa nachádzalo potrubie o ktorom nemali vedomosť. Po
zhotovení základovej dosky im bola pozastavená ďalšia stavebná činnosť, pričom až po doručení
vyjadrení kompetentných orgánov oslovili žalovaného, teda v auguste 2021.

6. Súd vykonal dokazovanie listinami (kúpna zmluva, stavebné povolenie, predĺženie termínu
dokončenia stavby, rozhodnutie OÚ Prešov, záznam, cenová ponuka, rozpočet, projekt, príjmový
pokladničný doklad zo dňa 12.11.2019 a 17.03.2020, list žalobcov zo dňa 16.08.2021), pričom zistil tento
skutkový stav:

6.1 Žalobcovia ako kupujúci a žalovaný ako predávajúci uzavreli dňa 01.03.2017 kúpnu zmluvu,
predmetom ktorej bola parcela CKN č. XXXX/X trvalý trávnatý porast o výmere 626 m2 za kúpnu cenu vo
výške45.000,-€.ZLVč.XXXXX,k.ú.D.,súdzistil,ževkladtejtokúpnejzmluvydokatastranehnuteľností
bol povolený dňa 09.05.2017 pod I. XXXX/XXXX. Žalovaný v čl. IV bod 1 kúpnej zmluvy vyhlásil, že nie

sú mu známe akékoľvek faktické alebo právne vady predmetu kúpy, na ktoré by mal kupujúceho pred
predajom upozorniť.

6.2 Mesto Prešov vydalo dňa 12.10.2017 stavebné povolenie, č. SÚ/12371/2017-Ja/212, žalobkyni v 2.
rade na výstavbu rodinného domu.

6.3 Žalobcovia v liste zo dňa 14.08.2020 označenom ako „Výzva na uhradenie poplatkov spojených
so zlegalizovaním zatrubenia, prípadne vybudovaním koryta na časti toku B. D.“ vyzvali žalovaného,
aby kontaktoval sa zmluvne zaviazal na prepustenie všetkých nákladov spojených so zlegalizovaní
sa trúbenia, prípadne vybudovaním koryta, ako aj nákladov spojených s vypracovaním projektovej

dokumentácie.

6.4 Z pokladničného dokladu zo dňa 12.11.2019 súd zistil, že žalobkyňa v 2. rade uhradila J. B. K. L.
sumu vo výške 1.000,- € ako zálohu na projektovú dokumentáciu „Preložka B. D.“. Z pokladničnéhodokladu zo dňa 17.03.2020 súd zistil že žalobca v 1. rade uhradil J. B. K. L. doplatok za projektovú
dokumentáciu vo výške 950,- €.

6.5 Žalobcovia v liste zo dňa 16.08.2021 označenom ako „Výzva na uhradenie poplatkov spojených
so zlegalizovaním zatrubenia, prípadne vybudovaním koryta na časti toku B. D. – doplnenie listinných
podkladov“ uviedli, že na list zo dňa 14.08.2020 žalovaný odpovedal tým, že žiadal o zaslanie fotokópií
všetkých do dokumentov, na ktoré sa v tomto liste odvolávali.

6.6 Okresný úrad Prešov, odbor opravných prostriedkov, rozhodnutím č. OU-PO-OOP 2022/004282-03/
HAM, zo dňa 19.01.2022 zamietol odvolanie B. H., proti rozhodnutiu toho orgánu, avšak odboru
starostlivosti o životné prostredie, ktorým žiadateľom (žalobcom) povolil zriadenie vodnej stavby
„Preložka B. D. na parc. CKN č. XXXX/X, k.ú. D.“.

6.7 Spoločnosť HYDROARCH, s.r.o. dňa 11.08.2022 vypracovala pre žalobkyňu v 2. rade cenovú

ponuku na „Preložku B. D.“ vo výške 13.200,- € s DPH.

7. Na základe vykonaného dokazovania súd vec takto právne posúdil:

Podľa § 500 ods. 1 Občianskeho zákonník, ak ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť

z príslušnej evidencie nehnuteľností, nemožno uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady, ibaže
scudziteľ výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád.

Podľa § 588 Občianskeho zákonníka, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy
kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu

dohodnutú cenu.

Podľa § 596 Občianskeho zákonníka, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho
pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

Podľa § 599 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez

zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady
vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže
kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1.

Podľa § 600 Občianskeho zákonníka, uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté právo

na náhradu škody.

8. Pod zjavnými vadami nehnuteľnosti sa rozumejú vady, ktoré je možné zistiť pri bežnej obhliadke
nehnuteľnosti. Vady nehnuteľnosti, ktoré vyjdú najavo dodatočne sa označujú ako skryté vady. Ide o
také vady, ktoré nie je možné identifikovať pri bežnej prehliadke. Faktické vady sa viažu k povahovým

a funkčným vlastnostiam nehnuteľnosti. V danom prípade nebolo sporné, že žalovaný neupozornil
žalobcov na ním realizované zatrubenie B. D. prechádzajúceho cez parc. CKN č. XXXX/X, v k.ú. D., bez
povolenia príslušných orgánov, čo možno považovať za faktickú, skrytú vadu veci.

9. Predpokladom uplatnenia práv zo zodpovednosti za vady na súde je ich uplatnenie u predávajúceho.

Práva zo zodpovednosti za vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho „bez zbytočného odkladu“.
Najneskoršie je možné vadu vytknúť v rámci záručnej doby v trvaní 24 mesiacov. Tá sa počíta od
prevzatia veci kupujúcim. V prípade nehnuteľnosti táto lehota začína plynúť dňom vkladu vlastníckeho
práva do katastra nehnuteľností. Márne uplynutie tejto lehoty znamená, že príslušné právo zo
zodpovednosti za vady zanikne a kupujúci si nebude môcť uplatniť toto právo na súde, pretože toto

právo zanikne tzv. preklúziou. To znamená, že ak by sa vada na kúpenej veci vyskytla síce v rámci tejto
lehoty, ale kupujúci by reklamáciu v rámci nej neuplatnil, alebo keby sa vada kúpenej veci objavila až
po uplynutí tejto lehoty, kupujúci si žiadne právo z dôvodu zodpovednosti za vady u predávajúceho už
uplatniť nemôže. V danom prípade došlo k zavkladovaniu predmetnej kúpnej zmluvy dňa 09.05.2017.Žalobcovia si preukázateľne uplatnili u žalovaného vady predmetu kúpy až listom zo dňa 14.08.2020,
teda po uplynutí zákonnej prekluzívnej lehoty. Okrem toho je potrebné uviesť, že žalobcovia síce žiadali
preplatenienákladovspojenýchslegalizáciouzatrubenia,noneurčito,t.j.bezuvedeniakonkrétnejvýšky.

10. Medzi inštitútom zodpovednosti za škodu a inštitútom zodpovednosti za vady sú rozdiely, ktoré sa
týkajú najmä predpokladov ich vzniku. Náhradou škody sa sleduje náhrada ujmy vzniknutej následkom
porušenia právnej povinnosti alebo v dôsledku inej skutočnosti uznanej právom. Zodpovednosť
predávajúceho za škodu nastupuje vtedy, ak predávajúci poruší svojím zavinením niektorú zo svojich

zmluvných povinností a v dôsledku toho vznikne kupujúcemu škoda. Žalovaný v tomto prípade porušil
svoju povinnosť upozorniť žalobcov na zatrubenie potoka. Aj keď nárok zo zodpovednosti za vady
predanej veci a nárok na náhradu škody obstoja vedľa seba a každý z nich možno uplatňovať nezávisle
od druhého, zásadne platí, že nárokov, ktoré vyplývajú zo zodpovednosti za vady sa nemožno úspešne
domáhať z titulu náhrady škody, a že náhrady nákladov vynaložených na odstránenie vád predmetu
kúpnej zmluvy sa nemožno domáhať z titulu náhrady škody. V danom prípade si žalobcovia uplatnili

nárok vyplývajúci z vád predmetu kúpy a nie titulom náhrady škody. Zároveň je potrebné uviesť,
že z konania nevyplynulo, žeby žalobcom vznikla majetková ujma v podobe vynaloženia finančných
prostriedkov na preložku B. D., okrem nákladov na vypracovanie projektovej dokumentácie vyhotovenej
Ing. arch. Marekom Jozefom Gryglakom. Z vyjadrení žalobcov vyplýva, že sa o zatrubení potoka
dozvedeli už po vyhotovení základovej dosky. Vzhľadom na vznesenú námietku premlčania by bolo

možné tento nárok považovať za premlčaný.

11. Na základe vykonaného dokazovania súd žalobu ako nedôvodnú zamietol.

12. O trovách konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 Civilného sporového

poriadku. V danom konaní bol žalovaný v plnom rozsahu úspešný, a preto súd zaviazal žalobcov na
náhradu trov konania. O výške týchto trov bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnom
skončení veci. (§ 262 ods. 2 CSP)

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať písomne odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Krajský

súd v Prešove cestou tunajšieho súdu.

Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje
a musí byť podpísané. Odvolanie musí ďalej obsahovať, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom
rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho

sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov tak,
aby jeden zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania.Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch
a exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, pri ktorom vznikla poplatková
povinnosť zaplatiť súdne poplatky, trovy trestného konania, pokuty, svedočné, znalečné a iné náklady
súdnehokonania,vediesavýkonrozhodnutiazúradnejmoci(zákonč.65/2001Z.z.ospráveavymáhaní
súdnych pohľadávok v znení neskorších predpisov).