Rozsudok ,
Zmeňujúce Judgement was issued on Wednesday, May 16, 2024

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 8Co/27/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123307949
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 05. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Lenka Konštiaková

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2024:6123307949.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Lenky Konštiakovej a členov

senátu JUDr. Vladimíra Novotného a JUDr. Adriany Kálmánovej, PhD., v spore žalobcov: 1. A. B. C.,
nar. XX.XX.XXXX, D. E. XX/XXX, F., 2. C. G. C., nar. XX.XX.XXXX, D. E. XX/XXX, F., zast. JUDr. Sabína
Šurinová Barciová, advokátka, Pri kaštieli 387, Alekšince, proti žalovaným: 1. B. B. H., nar. XX.XX.XXXX,
I. XXXX/XX, C., 2. B. B. H., nar. XX.XX.XXXX, J. XXXX/XX, F., obaja zast. CONSULTA s.r.o., Šafárikovo
námestie 4, Bratislava - mestská časť Staré Mesto, IČO: 31 318 495, o zaplatenie 3.000,- eur s
príslušenstvom, o odvolaní žalovaných proti rozsudku Okresného súdu Nitra č. k. 7C/83/2023-103 zo
dňa 28. novembra 2023, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie vo výroku I., ako aj naň nadväzujúci výrok III.,
m e n í tak, že žalobu z a m i e t a .

Žalovaným v 1. a 2. rade ako spoločne a nerozdielne oprávneným osobám p r i z n á
v a proti žalobcom v 1. a 2. rade ako spoločne a nerozdielne povinným osobám nárok na náhradu trov
prvoinštančného a odvolacieho konania v rozsahu 100 %, o výške ktorého nároku rozhodne súd prvej
inštancie po právoplatnosti tohto rozhodnutia.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie uložil žalovaným povinnosť zaplatiť spoločne a

nerozdielne žalobcom sumu 3.000,- eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 8,5% ročne zo sumy
3.000,- eur od 31.05.2023 do zaplatenia, a to do 3 dní od právoplatnosti rozhodnutia. Vo zvyšku žalobu
zamietol a žalobcom priznal proti žalovaným spoločne a nerozdielne nárok na náhradu trov konania
v rozsahu 100%, o výške ktorej rozhodne súd do 60 dní od právoplatnosti rozsudku. Právne svoje
rozhodnutie odôvodnil poukazom na § 37 ods. 1, § 39, § 48 ods. 1, 2, § 49, § 50a ods. 1 – 3, § 451 ods.
1, 2, § 457, § 497 Občianskeho zákonníka (ďalej aj len „OZ“).

2. V odôvodnení uviedol, že žalobcovia sa podanou žalobou, doručenou súdu dňa 26.04.2023,
domáhali od žalovaných zaplatenia sumy 3.000,- eur spolu s príslušenstvom a náhrady trov konania.
Žalobu zdôvodnili tým, že dňa 06.02.2023 bola uzatvorená Rezervačná zmluva medzi žalobcami v
1. a 2. rade (manželmi ako záujemcami) a žalovanými v 1. a 2. rade: B. B. H. a B. B. H. (ako
budúcimi predávajúcimi). Žalovaní sa ako podieloví spoluvlastníci každý v podiele 1/2 k nehnuteľnosti
zaviazali rezervovať pre žalobcov nehnuteľnosť - byt č. XX na X.p., vo vchode K. 19, bytového
domu súp. č. XXXX, so spoluvlastníckymi podielmi na prislúchajúcich pozemkoch, nachádzajúci sa

v okrese: F., obci: F., katastrálnom území: F., zapísanú na LV č. XXXX a LV č. XXXX, a to do času
uzatvorenia kúpnej zmluvy, najneskôr do 70 dní odo dňa podpisu Rezervačnej zmluvy. Žalobcovia
v zmysle čl. III bod 3.2. Rezervačnej zmluvy zo dňa 06.02.2023 zaplatili rezervačný poplatok vo
výške 3.000,- eur na účet žalovaného dňa 07.02.2023. Odstúpením zo dňa 03.04.2023 žalobcoviaodstúpili od Rezervačnej zmluvy zo dňa 06.02.2023 v zmysle § 49 a § 50a Občianskeho zákonníka z
nasledovných dôvodov: žalovaní porušili Zmluvu, keď nehnuteľnosť počas trvania zmluvy ďalej ponúkali
na predaj iným záujemcom, čo preukazuje inzerát č. 149545922 na stránke https://reality.bazos.sk ako

aj ďalších realitných portáloch, čím sa podstatne zmenili okolnosti, z ktorých žalobcovia ako záujemcovia
vychádzali, a to do takej miery, že nemožno od nich spravodlivo požadovať, aby uzavreli riadnu kúpnu
zmluvu na nehnuteľnosť, ku ktorej si môžu uplatňovať práva aj ďalšie osoby. Vo svojom písomnom
odstúpení požadovali žalobcovia od žalovaných spoločne a nerozdielne vrátiť už zaplatený rezervačný
poplatok vo výške 3.000,- eur do 3 dní od doručenia odstúpenia. Odstúpenie zo dňa 03.04.2023 prevzala

žalovaná v 2. rade dňa 06.04.2023 a žalovaný v 1. rade dňa 11.04.2023, čím odstúpenie nadobudlo
účinnosť. Žalovaní v 1. a 2. rade odpovedali Listom zo dňa 13.04.2023 odmietavo a rezervačný poplatok
žalobcom nevrátili. Na základe vyššie uvedených skutočností si žalobcovi uplatnili voči žalovaným v
1. a 2. rade spoločne a nerozdielne titulom bezdôvodného obohatenia pohľadávku: - istinu vo výške
3.000,- eur, - úroky z omeškania vo výške 8,5 % ročne z dlžnej sumy 3.000,- eur od 15.04.2023 do
zaplatenia (odstúpenie s výzvou na zaplatenie do 3 dní od prevzatia, odstúpenie posledným žalovaným

prevzatédňa11.04.2023)podľa§517ods.2Občianskehozákonníka,-náhradutrovkonaniaaprávneho
zastúpenia.

3. Vykonaným dokazovaním súd prvej inštancie zistil tento skutkový a právny stav, na základe ktorého
mal za to, že z obsahu spisu z hľadiska skutkových zistení vyplýva, že dňa 06.02.2023 uzatvorili

žalobcovia ako budúci kupujúci a žalovaní ako budúci predávajúci nepomenovanú zmluvu, z obsahu
ktorej vyplynul záväzok budúcich predávajúcich (t.j. žalovaných) rezervovať pre budúcich kupujúcich
(t.j. žalobcov) nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzajú v meste F., kat. území F. a ktoré sú Okresným
úradom Nitra, katastrálnym odborom, evidované na LV č. XXXX ako pozemok parcela L. K. XXXX, druh
pozemku- zastavaná plocha a nádvorie, o výmere XXX m2 (ďalej len „Pozemok“) a na LV č. XXXX ako

byt číslo XX, ktorý sa nachádza na X. poschodí bytového domu č.o. XX, bytový dom so súpisným číslom
XXXX, postavený na pozemku parcely L. J. K. XXXX, druh pozemku- zastavaná plocha a nádvorie, o
výmereXXXm2(ďalejlen„Byt“)spolusospoluvlastníckympodielomnaspoločnýchčastiachspoločných
zariadeniach a príslušenstve bytového domu vyjadreným podielom XXX/XXXX. V predmetnej zmluve
bola vyjadrená aj vôľa budúcich kupujúcich nadobudnúť predmetnú nehnuteľnosť do BSM, teda uzavrieť

kúpnu zmluvu medzi účastníkmi zmluvy k Nehnuteľnostiam. Z čl. II. bod 2.3. sa zmluvné strany dohodli
na kúpnej cene 215.000,- eur a v čl. III. bod 3.1. sa strany dohodli, že zmluvu o prevode uzatvoria
najneskôr do 70 dní odo dňa podpisu zmluvy. V čl. III. bod 3.2. sa budúci kupujúci zaviazali uhradiť
budúcim predávajúcim rezervačný poplatok vo výške 3.000,- eur. Z príjmového pokladničného bloku
vyplývalo, že žalobcovia uhradili žalovaným rezervačný poplatok vo výške 3.000,- eur dňa 07.02.2023.

Podaním zo dňa 03.04.2023 žalobcovia oznámili žalovaným, že odstupujú od zmluvy a žiadajú o
vrátenie rezervačného poplatku vo výške 3.000,- eur najneskôr do 3 dní odo dňa doručenia odstúpenia.
Ako dôvod odstúpenia v zmysle § 49 a 50a OZ uviedli porušenie zmluvy, keď nehnuteľnosť počas
trvania zmluvy naďalej ponúkali na predaj iným záujemcom, čím sa podstatne zmenili okolnosti, z
ktorých záujemcovia vychádzali, a to do takej miery, že nemožno od nich spravodlivo požadovať, aby

uzavreli riadnu kúpnu zmluvu. V priebehu sporu žalobcovia namietali, že ide o nepomenovanú zmluvu
- rezervačnú zmluvu. V danom prípade si súd prvej inštancie preto ako prvú otázku musel vyriešiť typ
uzatvorenia zmluvy medzi zmluvnými stranami.

4. Rezervačná zmluva je nepomenovanou zmluvou podľa § 51 Občianskeho zákonníka. Účelom

rezervačnej zmluvy je ako to aj z názvu vyplýva, iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho. V
takejto rezervačnej zmluve by nemala byť priamo obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu ani
povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve, keďže v tejto fáze väčšinou nie sú vyjasnené podstatné
náležitosti kúpnej zmluvy ani zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Takáto zmluva potom nemá obsahovať
ani sankciu za nesplnenie povinnosti v stanovenej lehote uzatvoriť kúpnu zmluvu. V tomto štádiu

t.j. v čase podpisovania dohody o rezervácii nie sú zrejmé ani iné podmienky kúpnej zmluvy, ktoré
môžu mať pre zmluvné strany podstatný význam pre rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti (napr. výmaz
pôvodných záložných práv, financovaní kúpnej ceny, jej splatnosť a podobne). Ak ale rezervačná zmluva
má už od začiatku zadefinované všetky podstatné náležitosti, ktoré musí obsahovať v danom prípade
kúpna zmluva, tak možno takúto rezervačnú zmluvu posudzovať podľa § 50a Občianskeho zákonníka,

ktorý upravuje zmluvu o budúcej zmluve. Zmyslom takýchto rezervačných zmlúv nie je len rezervovať
nehnuteľnosť pre kupujúceho, ale účelom je už záväzok (povinnosť) uzavrieť v budúcnosti (do určitej
doby) riadnu kúpnu zmluvu. Zmluva o budúcej zmluve je upravená v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky
zákonník (ďalej len "OZ") v § 50a. V zmysle tohto ustanovenia sa účastníci môžu písomne zaviazať, žedo dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.
Zmluvou o budúcej zmluve sa teda strany dohodnú na inom zmluvnom vzťahu, ktorého podstatu a
náležitosti vyplývajúce z OZ sú povinní uviesť v zmluve o budúcej zmluve. Najvyšší súd Slovenskej

republiky v rozsudku z 28. mája 2007 sp. zn. 1 Cdo 125/2006 poukázal na to, že podstata tejto zmluvy
spočíva v tom, že si jej subjekty v súlade so širokou zmluvnou slobodou (voľnosťou) písomne zhodne
a tým aj záväzne dojednajú, že spolu do dohodnutej doby uzavrú budúcu (tiež hlavnú) zmluvu, na
ktorej podstatných náležitostiach sa musia dohodnúť. Samotná možnosť uzavrieť zmluvu o budúcej
zmluve teda nevyplýva len z § 50a OZ, ale vychádza už zo zmluvnej slobody (voľnosti), konkrétne § 51

OZ, podľa ktorého účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však
nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona. Podľa ustáleného názoru Najvyššieho súdu SR
ide pri dohode o budúcej zmluve o tzv. kontraktačnú povinnosť. Čiže povinnosť do určitej doby urobiť
právny úkon, ktorého predmetom bude iná- hlavná zmluva. Zmluvou o budúcej zmluve sa subjekty môžu
zaviazať do určitého času napríklad uzavrieť kúpnu zmluvu, previesť obchodný podiel, a iné. Účastníkmi
zmluvy o budúcej zmluve môžu byť len účastníci budúcej zmluvy. Inak povedané, zaviazať sa uzavrieť

budúcu (hlavnú) zmluvu v zmysle ustanovenia § 50a OZ môžu len účastníci zmluvy, ktorá má byť nimi
v budúcnosti uzavretá. (napr. budúcu kupujúci a budúci predávajúci). Podľa rozhodnutia Najvyššieho
súdu sp. zn. 1 Cdo 107/2006 zo dňa 27. marca 2007, pôsobí zmluva o budúcej zmluve len medzi
účastníkmi tejto zmluvy. Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve nie sú explicitne stanovené v Občianskom
zákonníku, no platí, že pre platnosť zmluvy o budúcej zmluve sa vyžaduje, aby bola uzavretá písomne,

aby v nej bola uvedená doba, dokedy zmluvné strany budúcu zmluvu uzavrú a uvedenie podstatných
náležitostí tej zmluvy, ktorá je predmetom zmluvy o budúcej zmluve. Vo všeobecnosti platí, že zmluva
o budúcej zmluve musí mať rovnaké náležitosti ako zmluva, ktorá má byť uzavretá v budúcnosti (t.j.
zmluva ktorej sa zmluva o budúcej zmluve týka). Najvyšší súd v rozhodnutí sp. zn. 5Cdo 42/2007 zo
dňa 31.01.2008 uviedol, že zmluva o budúcej zmluve sa vždy viaže na inú zmluvu, ktorá sa má na jej

základe uzavrieť, v dôsledku čoho obsah i náležitosti zmluvy o budúcej zmluve závisia od toho, aká
zmluva má byť uzavretá. Nie je mysliteľné, aby uzavretie zmluvy o budúcej zmluve vyžadovalo inú
formu prejavu než zmluva, ktorou sa realizuje jej ekonomický cieľ......Dohoda o budúcej zmluve musí
obsahovať všetky nevyhnutné obsahové a formálne náležitosti budúcej zmluvy a ako právny úkon musí
tiež vyhovovať všeobecným náležitostiam právnych úkonov stanoveným v ustanoveniach § 34 a nasl.

Občianskeho zákonníka medzi významné požiadavky dohody o budúcej zmluve teda patria náležitosti
vôle a jej prejavu. Náležitostí prejavu vôle sú zrozumiteľnosť, určitosť a v niektorých prípadoch i forma
prejavu. Ak chýba čo i len jedna z podstatných náležitostí dohody o budúcej zmluve ustanovených
zákonom, má to za následok neplatnosť takejto dohody. K tomu Najvyšší súd SR vo svojom rozhodnutí
sp. zn. 1 Cdo 180/2009 uviedol situáciu týkajúcu sa práve uzavretia zmluvy o budúcej kúpnej zmluve:

Ak tou budúcou zmluvou bude kúpna zmluva, potom treba vychádzať z § 588 Občianskeho zákonníka,
podľa ktorého kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon, na vznik ktorého je potrebný zhodný prejav
vôle (konsenz) zmluvných strán, teda akceptácia návrhu (oferty) obsahujúceho podstatné náležitosti
zmluvy. Včasné prehlásenie urobené osobou, ktorej bol návrh na uzavretie zmluvy určený, alebo iné
jej včasné konanie, z ktorého možno vyvodiť jej súhlas, je prijatie návrhu (§43c ods.1 Občianskeho

zákonníka). Zmluvy o prevode nehnuteľností musia mať písomnú formu a prejavy účastníkov musia byť
na tej istej listine (§ 46 ods.1,2 Občianskeho zákonníka). Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva,
že k uzavretiu zmluvy o prevode nehnuteľností nedôjde v dôsledku akéhokoľvek včasného prehlásenia
adresáta návrhu (obláta) o prijatí návrhu, ale len v dôsledku prehlásenia prejaveného písomnou formou
na tej istej listine ako návrh na uzavretie zmluvy. Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť

predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň
predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu (§ 588 Občianskeho zákonníka). Na vznik kúpnej zmluvy teda
treba zhodný prejav vôle predávajúceho a kupujúceho o predmete kúpy, jeho cene a predávajúci musí
mať vôľu predmet kúpy predať a kupujúci musí mať vôľu tento predmet prevodu kúpiť.

5. Situáciu porušenia zmluvy o budúcej zmluve rieši § 50a v odseku 2, kde sa uvádza, že v prípade,
ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby
vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.
Najvyšší súd Slovenskej republiky rozsudkom zo dňa 28. mája 2007 sp. zn. 1 Cdo 125/2006 uviedol,
že v prípade, že do doby dohodnutej v zmluve o budúcej zmluve nebude budúca zmluva uzavretá,

možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím
(porovnaj § 161 ods. 3 O.s.p.). V takomto prípade rozhodnutie súdu nahrádza zmluvné vyhlásenie
druhej strany a tým vznikne medzi subjektmi zmluva. Rovnako ako pri iných právnych úkonoch, resp.
zmluvách, aj uzavretím takejto zmluvy vznikajú medzi stranami tejto zmluvy práva a povinnosti, ktorýmisú viazané. Strany sú viazané k uzavretiu budúcej zmluvy. Ak nedôjde k uzavretiu hlavnej zmluvy do
dohodnutej doby, môžu sa jej strany domáhať na súde rozhodnutia, ktorým vznikne tomu, kto odmieta
splniť svoju povinnosť v zmysle zmluvy o budúcej zmluve, uzavrieť hlavnú zmluvu, napr. kúpnu zmluvu.

Ak by oprávnenému subjektu vznikla škoda tým, že sa hlavná zmluva do dohodnutej doby neuzavrela,
môže sa na súde domáhať náhrady vzniknutej škody, nakoľko je to výslovne uvedené v § 50a ods.2
druhej vete OZ a síce, že ak súd rozhodnutím prikáže uzavrieť hlavnú zmluvu, nie je právo na náhradu
škody dotknuté. Ustálená judikatúra Najvyššieho súdu SR uvádza, že práva a povinnosti zo zmluvy o
budúcej zmluve zanikajú uzavretím hlavnej zmluvy. Napríklad, ak strany uzavrú zmluvu o budúcej kúpnej

zmluve, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, tak práva a povinnosti zanikajú uzavretím kúpnej zmluvy
a vkladom do katastra nehnuteľností. Samozrejme zanikajú len práva a povinnosti zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve a vznikajú nové práva a povinnosti a to z uzavretej kúpnej zmluvy v zmysle OZ. Okrem
tejto situácie ako uvádza §50a ods.3 OZ tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri
vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva
uzavrela.

6. Tak ako bolo vyššie uvedené, zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať podstatné náležitosti
právneho úkonu, ku ktorému sa viaže zmluva o budúcej zmluve. V danom prípade sa strany zmluvy
zaviazaliuzatvoriťkúpnuzmluvu.Kúpnazmluvavznikázhodnýmprejavomvôle(dosiahnutímkonsenzu)
medzi zmluvnými stranami kúpnej zmluvy (predávajúcim a kupujúcim), teda akceptácia návrhu (oferty)

obsahujúceho podstatné náležitosti zmluvy. Týmito sú predmet kúpy a kúpna cena. Predmet kúpy, ako
aj kúpna cena sú teda podstatnými náležitosťami každej kúpnej zmluvy. Ak by zmluva neobsahovala čo
i len jednu z týchto náležitostí, nešlo by o kúpnu zmluvu.

7. Súd prvej inštancie na základe vyššie uvedeného tak dospel k záveru, že strany sporu uzatvorili medzi

sebou zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pričom jej preskúmaním dospel k záveru, že tento právny úkon
je platným právnym úkonom.

8. Ako ďalšiu predbežnú otázku si súd prvej inštancie musel vyriešiť otázku platnosti/neplatnosti
odstúpenia od zmluvy tak zo strany žalobcov, ako aj následne zo strany žalovaných. Nakoľko žalobcovia

sa vrátenia rezervačného poplatku domáhajú titulom bezdôvodného obohatenia, keď od predmetnej
zmluvy odstúpili, súd skúmal či takéto odstúpenie od zmluvy je platným právnym úkonom. Odstúpenie
od zmluvy je jednostranný právny úkon, pri ktorom sa žiadne osobitné náležitosti nevyžadujú a na inštitút
odstúpenia sa vzťahujú všeobecne ustanovenia o právnych úkonoch. Odstúpenie od zmluvy sa môže
realizovať ústne, písomnou formou musí byť vykonané vždy v prípade, ak samotná zmluva, od ktorej sa

odstupuje bola uzavretá písomne. Možno zhrnúť, že neexistencia dôvodov odstúpenia deklarovaných
v odstúpení spravidla nemusí vylučovať platnosť odstúpenia z iných skutočne existujúcich dôvodov.
Vždy je však potrebné skúmať, či vôbec dôvody na odstúpenie aj reálne existujú, či už zmluvne alebo
zákonné.Nanastúpenieúčinkovodstúpeniajenevyhnutnéjehoriadnedoručeniedruhejzmluvnejstrane
ako adresátovi, ak ten nebol fyzicky prítomný pri jeho vykonaní. Od zmluvy môže účastník odstúpiť,

len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Tu súd uvádza, že
predmetné odstúpenie súd posúdil ako neplatný právny úkon, keď žalobcovia ako dôvod odstúpenia v
zmysle § 49 a 50a OZ uviedli porušenie zmluvy, že nehnuteľnosť počas trvania zmluvy naďalej ponúkali
na predaj iným záujemcom, čím sa podstatne zmenili okolnosti, z ktorých záujemcovia vychádzali,
a to do takej miery, že nemožno od nich spravodlivo požadovať, aby uzavreli riadnu kúpnu zmluvu.

Súd prvej inštancie mal za to, že žiadnym spôsobom nemohli nastať okolnosti v zmysle § 49 OZ,
keď ani samotní žalobcovia netvrdili, že by zmluvu podpísali za nenápadne výhodných podmienok
ako tieseň, neskúsenosť, rozumová vyspelosť a pod., keď uvedené nevyplynulo ani z vykonaného
dokazovania, pričom zo zmluvy je zrejmé, že strany sporu chceli predmetnú zmluvu uzavrieť tak ako
bola naformulovaná, keď túto zmluvu si sami dali napísať advokátovi, o čom predložili aj dôkaz. Z

uvedeného bola zrejmá ich zmluvná sloboda a individuálna autonómia vôle. Rovnako mal súd prvej
inštancie za to, že nemohli nastať ani okolnosti predpokladané v § 50a ods. 3 OZ, keď z obsahu zmluvy
ani nevyplývala povinnosť, že by žalovaní predmetnú nehnuteľnosť nemohli naďalej inzerovať a teda
nemožno jej inzerovanie považovať za porušenie zmluvy a za podstatnú zmenu okolnosti, pre ktoré by
nebolo možné spravodlivo požadovať od žalobcov, aby uzavreli kúpnu zmluvu. Musí ísť o výnimočné

okolnosti, keď dôjde k takej intenzite zmeny pôvodných skutkových či právnych okolností, keď nemožno
trvať na uzavretí zmluvy. Existencia týchto okolností musí byť posudzovaná objektívne, nestačí teda
zmena v oblasti "chcenia či nechcenia" jednej zo zmluvných strán. Spravidla ide o ekonomické pomery
na strane povinnej osoby, nie sú vylúčené ani osobné dôvody a pod. Inzerovanie nehnuteľnosti nainternete, keď takéto porušenie ani nevyplýva z predmetnej zmluvy nemôže súd považovať za také
okolnosti. Nakoľko odstúpenie od zmluvy zo strany žalobcov považoval súd prvej inštancie za neplatný
právny úkon, preskúmal aj odstúpenie od zmluvy zo strany žalovaných, pričom tu súd konštatoval, že

v zmysle čl. 3, bod. 3.4. žalovaní využili možnosť odstúpenia od zmluvy, nakoľko v lehote uvedenej v
bode 3.1. zmluvy nebola uzatvorená kúpna zmluva. Dôvod odstúpenia vyplýval zo zmluvy, pričom tento
jednostranný právny úkon bol doručený žalobcom, o čom svedčia podacie hárky, na základe ktorých
zistil, že odstúpenie od zmluvy bolo žalobcom doručené 26.04.2023 a ich zástupkyni 27.04.2023, čiže
sa dostalo do ich dispozičnej sféry. Podľa § 48 ods. 2 OZ platí, že odstúpením od zmluvy sa zmluva

od počiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom alebo účastníkmi dohodnuté inak, čo znamená, že
účinky odstúpenia od zmluvy nastupujú od počiatku, spätne (ex tunc), t.j., akoby k uzatvoreniu zmluvy
ani nedošlo. Následne po odstúpení od zmluvy v zmysle § 457 OZ je každý z účastníkov zrušenej zmluvy
povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa zmluvy dostal v rámci zásad o bezdôvodnom obohatení.

9. Keďže odstúpením od zmluvy sa zmluva od počiatku zrušila, žalobcom, ktorý na základe zmluvy o

budúcej kúpnej zmluvy plnili žalovaným v podobe úhrady rezervačného poplatku vo výške 3.000,- eur,
vznikol nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia, keďže právny dôvod plnenia odpadol. Žalovaní
argumentovali, že predmetný rezervačný poplatok nie je súd oprávnení vrátiť, nakoľko bol platne
dojednaný a má predstavovať odstupné. Súd prvej inštancie však mal za to, že osobitným spôsobom
zrušenia zmluvy je zaplatenie tzv. odstupného, ktoré upravuje tak OZ, ako aj ObZ. Na rozdiel od

odstúpenia, ktoré je možné dojednať zmluvne alebo vyplýva zo zákona, odstupné je možné dojednať
len zmluvne, nakoľko priamo zo zákona z jednotlivých typov zmlúv nevyplýva. Inštitút odstupného tak
predstavuje možnosť "vykúpiť sa" zo zmluvy za dohodnuté odstupné, musí byť však v zmluve osobitne
dohodnuté, bez dohody nemožno od zmluvy odstúpiť zaplatením odstupného. Rovnako odstúpenie od
zmluvy zaplatením odstupného nie je možné v prípade, ak sa na základe zmluvy už plnilo. Z uvedeného

bolo zrejmé, že v danom prípade nemôže ísť o odstupné, nakoľko odstupné zaväzuje tú zmluvnú stranu,
ktorá chce zmluvu zrušiť a práve zaplatením odstupného ako sankcie docieli jej zrušenie. V danom
prípade odstupné majú platiť žalobcovia ako ponechaný rezervačný poplatok, čo nemožno pod inštitút
odstupného subsumovať, lebo v prípade odstupného toto odstupné má platiť strana, ktorá túto zmluvu
chce zrušiť a dala na to súhlas. Zároveň bolo potrebné uviesť, že zmluva bola zrušená odstúpením

od zmluvy a nie úhradou odstupného, ktorým by malo dôjsť rovnako k zrušeniu zmluvy, ktorá však už
odstúpením od zmluvy bola zrušená. Rovnako nemožno tento rezervačný poplatok považovať ani za
zmluvnú pokutu, ktorá by v takom prípade bola dojednaná neplatne. Zmluvná pokuta je viazaná na
porušenie zmluvnej povinnosti, pričom odstúpenie od zmluvy, nemôže byť sankcionované nevrátením
rezervačného poplatku ako sankcie, že strana odstúpila od zmluvy, keď v zmluvne dojednanej lehote

nebola uzatvorená riadna kúpna zmluva. Zákonodarca v tomto prípade jasne stanovuje v § 50a ods. 2
OZ ako postupovať, keď zmluva nie je v lehote uzatvorená. Zároveň súd sa nemôže stotožniť ani s tým,
že ide o náhradu nákladov, keďže žalovaní žiadnym spôsobom nezdokladovali výšku týchto nákladov,
resp. že im náklady spojené s rezerváciou nehnuteľnosti vznikli a že vznikli v požadovanej výške.

10. S poukazom na vyššie uvedené, súd prvej inštancie žalovaných zaviazal na úhradu sumy 3.000,-
eur titulom bezdôvodného obohatenia, keď žalovaní od zmluvy odstúpili platne a teda v zmysle § OZ v
prípade, ak je zmluva zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal,
t.j. v danom prípade uhradený rezervačný poplatok vo výške 3000,- eur. Následne pri úroku z omeškania
súd prvej inštancie vychádzal z § 563, 517 ods. 1 prvá veta, § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, § 3

nariadenia vlády SR č. 87/1995 Zb. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka
v znení účinnom od 01.02.2013, a mal za to, že žalovaní podľa § 563 Občianskeho zákonník boli
povinní splniť žalobcom svoj dlh spoločne a nerozdielne ako solidárni dlžníci prvého dňa po tom, čo
ich žalobcovia o plnenie požiadali. Pretože žalobcovia požiadali žalovaných preukázateľne o plnenie
až doručením žaloby zo strany súdu dňa 30.05.2023 (žaloba doručená poslednému zo žalovaných),

sú žalovaní v omeškaní so splnením tohto peňažného dlhu podľa § 517 ods. 1 veta prvá Občianskeho
zákonníka až od 31.05.2023. Pretože sa žalobcovia domáhali úroku z omeškania vo výške 8,5% p.a., aj
napriek tomu, že dňa 31.05.2023 bola základná úroková sadza Európskej centrálnej banky 3,75 %, majú
žalobcovia podľa § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Zb., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia
Občianskeho zákonníka v znení účinnom od 01.02.2013, nárok iba na úroky z omeškania vo výške 8,5

% ročne, nie 8,75% ročne, keďže súd v rámci zásady ultra petitum nemôže žalobcom priznať viac ako
sa domáhajú. V ostatnej časti preto žalobu z uvedeného dôvodu zamietol.11. O náhrade trov konania súd prvej inštancie rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP. Pretože nikto netvrdil
a ani súd nezistil žiadne dôvody hodné osobitného zreteľa podľa § 257 CSP, pre ktoré by žalobcom
nárok na náhradu trov konania nemal priznať, rozhodol, že žalobcovia, ktorí boli v konaní plne úspešní

majú v zmysle § 255 ods. 1 CSP proti žalovaným spoločne a nerozdielne nárok na náhradu trov konania
v rozsahu 100 %. O výške rozhodne súd v lehote 60 dní po právoplatnosti rozsudku samostatným
uznesením.

12. Rozsudok súdu prvej inštancie, vo výrokoch I. a III., v zákonnej lehote podaným odvolaním napadli

žalovaní, nakoľko s ním nesúhlasili a nepovažovali ho za vecne správny z dôvodu § 365 ods.1 písm.
h) Civilného sporového poriadku. V prvom rade poukázali na skutkový stav (poznámka odvolacieho
súdu, v zhode so skutkovým stavom zisteným súdom prvej inštancie, preto ho z dôvodu hospodárnosti
konania odvolací súd nebude opakovať). V rámci skutkového stavu zopakovali, že podľa článku III.
bod 3.4 zmluvné strany sa výslovne dohodli, že v prípade, ak bude zaplatený rezervačný poplatok (k
čomu aj došlo), ale v lehote 70 dní odo dňa uzatvorenia Zmluvy Budúci kupujúci neuzatvoria kúpnu

zmluvu (kúpna zmluva uzatvorená nebola, z dôvodov na strane žalobcov), žalovaní môžu od zmluvy
odstúpiť s okamžitou platnosťou. „Z dôvodu nesplnenia záväzku Budúcim kupujúcim uzatvoriť Kúpnu
zmluvu bude Budúci predávajúci oprávnený ponechať si celý Rezervačný poplatok na kompenzáciu
nákladov spojených s rezerváciou Majetku ako odstupné.“ [článok III bod 3.4 Zmluvy]. Ako bolo teda z
Konania zrejmé, predmetom sporu bolo vrátanie rezervačného poplatku, ktorý žalobcovia kvalifikujú ako

nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia a žalovaní ako zmluvný nárok, v zmysle vyššie citovanej
právnej úpravy, na ktorej sa strany dohodli. V ďalšej časti odvolania poukázali žalovaní na odôvodnenie
napadnutého rozsudku a tú skutočnosť, že súd prvej inštancie posúdil zmluvu ako zmluvu o budúcej
kúpnej zmluve, s čím súhlasili. Súd ďalej posudzoval ako predbežnú právnu otázku či odstúpenie
od zmluvy žalobcov a odstúpenie od zmluvy žalovaných sú platnými právnymi úkonmi. Rovnako tak

súhlasili s názorom súdu o neplatnosti odstúpenia žalobcov od zmluvy. Súhlasili tiež s názorom súdu
prvej inštancii o platnosti odstúpenia od zmluvy z ich strany, no nesúhlasili s právnym názorom, podľa
ktorého z dôvodu jednostranného ukončenia Zmluvy by mali žalobcom vrátiť Rezervačný poplatok
(žalovanú sumu). Súd prvej inštancie totiž pri odôvodnení (z ktorého vyplýva výrok rozsudku I. a ďalšie)
nezohľadnil resp. úplne abstrahoval od výslovnej dohody sporových strán, ako je obsiahnutá v článku

3 bod 3.4 posledná veta Zmluvy. Súd v Rozsudku síce na jednej strane poukazuje na zmluvnú slobodu
a individuálnu autonómiu vôle zmluvných strán, na druhej strane však nezohľadňuje prejavenú vôľu,
ktorá je zhmotnená v Zmluve a potvrdená ich podpismi. Súd prvej inštancie teda konkrétne nezohľadnil
dohodu sporových strán o tom, že v prípade, ak kúpna zmluva nebude uzatvorená z dôvodu na
strane žalobcov (ktorá skutočnosť aj nastala), rezervačný poplatok predstavuje sankciu za nesplnenie

tejto podstatnej zmluvnej povinnosti. Žalovaní pritom takéto ustanovenie zmluvy bod 3.4 považujú za
štandardné a nebol im zrejmý žiadny dôvod, pre ktorý by malo byť dohodnuté neplatne. Rovnako tak
nesúhlasili s ďalším odôvodnením súdu prvej inštancie, týkajúceho sa odstupného. Mali za to, že strany
sa dohodli na postupe v prípade, ak kúpna zmluva nebude uzatvorená v dohodnutej lehote a z dôvodu
alebo dôvodov na strane žalobcov. Sporové strany Zmluvou predvídali situáciu, ktorá môže nastať a

ktorá aj v skutočnosti nastala. Sankčné ustanovenie malo priviesť zmluvné strany k tomu, aby svoj
primárny záväzok zo Zmluvy, t.j. uzavrieť kúpnu zmluvu splnili a načas. Z Konania je pritom zrejmé
a potvrdzuje to aj odôvodnenie rozsudku, že kúpna zmluva nebola uzatvorená výlučne z dôvodov na
strane žalobcov. Nesprávne právne posúdenie ako odvolací dôvod videli žalovaní v tom, že pokiaľ išlo o
zodpovedanieotázky,čibolomožné,právnedovolenéaprípustnézmluvnesidohodnúťprávnynásledok

(konsekvenciu) v podobe straty Rezervačného poplatku (žalovanej sumy) v prípade, ak kúpna zmluva
nebola uzatvorená výhradne z dôvodu na strane žalobcov. Žalovaní v rámci svojej procesnej obrany voči
Rozsudku konštatujú, že súd prvej inštancie túto právnu otázku posúdil nesprávne. Mali za to, že práve
cit. ustanovenie článku III. bod 3.4 predstavuje ich slobodnú zmluvnú dohodu. V prípade, ak žalobcovia
svojvoľne neuzatvoria kúpnu zmluvu, v lehote do 70 dní odo dňa uzatvorenia Zmluvy, žalovaní majú

možnosť od zmluvy odstúpiť, pričom rezervačný poplatok predstavuje sankciu za nesplnenie primárnej
zmluvnej povinnosti. Takýto zmluvný predpoklad v skutočnosti nastal. Žalovaní, ako uviedli aj na
pojednávaní, mali za to, že pomenovanie sankčného následku (ktoré je v zmluve nazvané ako odstupné)
nemá význam pre právne posúdenie veci. Dôležité bolo výhradne to, že sporové strany podpisom
Zmluvy potvrdili svoju slobodnú a vážnu vôľu, ktorá im bola určitá a zrozumiteľná, že v prípade, ak

žalobcovia neuzatvoria kúpnu zmluvu v dohodnutej lehote, žalovaní majú subjektívne právo a nárok: 1.
zmluvuukončiťjednostranneodstúpeníma2.ponechaťsirezervačnýpoplatok.Žalovaní,ktorízohľadnili
skutočný stav a nemožnosť ďalšej komunikácie so žalobcami, postupovali presne podľa zmluvnej
dohody. Ak teda v súkromnom práve platí, že čo nie je zakázané je dovolené a medzi účastníkmiobčianskoprávnych vzťahov existuje zmluvná sloboda, žalovaným nebolo zrejmé, z akého dôvodu
nebolo prípustné dohodnúť si platne 1. odstúpenie od zmluvy (ak je na to zmluvný dôvod) a zároveň
2. sankciu pre nesplnenie povinnosti druhej zmluvnej strany. Skutočnosť, že kúpna zmluva nebola

uzatvorená iba z dôvodu na strane žalobcov (a to v lehote do 17. apríla 2023) považovali v Konaní za
nespornú, keďže ani žalobcovia túto skutočnosť nerozporovali a sústredili sa na dôvody svojho údajného
odstúpenia od zmluvy. Žalovaní, ako uviedli aj na pojednávaní, mali za to, že ak by bol sankčný následok
nazvaný ako zmluvná pokuta, takáto formulácia by bola možno vhodnejšia, no nemení to nič na podstate
dohody zmluvných strán. Žalovaní nesúhlasia s názorom súdu prvej inštancie ohľadom zmluvnej pokuty.

Zmluvná pokuta ako paušalizovaná náhrada škody je pritom viazaná výhradne na nesplnenie zmluvnej
povinnosti (t.j. nie je potrebné splniť a preukazovať predpoklady zodpovednosti za škodu). Žalovaným
preto nebolo zrejmé, z akého dôvodu by nebolo právne dovolené zabezpečiť primárny záväzok zo
Zmluvy (na uzatvorenie kúpnej zmluvy) zmluvnou pokutou resp. sankčným následkom. Poukázali pritom
na Najvyšší súd Českej republiky, ktorý vo svojich rozhodnutiach (napr. rozhodnutie z 26.07.2010 so
sp. zn. 33Cdo/498/2009, z 28.02.2008 so sp. zn. 33Cdo3053/2007) jednoznačne konštatoval: „záväzok

uzavrieť kúpnu zmluvu s treťou osobou nie je možné zaistiť zmluvnou pokutou v sprostredkovateľskej
zmluve,pretožezmluvnúpokutusimôžudojednaťlenveriteľadlžníkdanéhozáväzkovéhovzťahu;inými
slovami povedané, záväzok k uzavretiu kúpnej zmluvy si môžu zaistiť len jej zmluvné strany.“ Právny
argument bližšie rozvinul Najvyšší súd Českej republiky vo svojom rozhodnutí z 26.07.2010 so sp. zn.
33Cdo/498/2009 v ktorom uviedol: „Zaistený záväzok nemôže vzniknúť bez existencie zaisťovaného

(hlavného) záväzku a nemôže bez neho existovať, čo je výrazom akcesorickej povahy zaistenia...“
Ako už pritom bolo zmienené, v posudzovanom prípade sa zabezpečenie vzťahuje iba na primárny
vzťah, medzi rovnoprávnymi subjektmi (budúci predávajúci a budúci kupujúci) a na porušenie primárnej
povinnostiuzavrieťkúpnuzmluvu.Nesúhlasilianistým,žebybolipovinnídokladovaťalebopreukazovať
výšku nákladov, ktoré im v súvislosti s nesplnením zmluvnej povinnosti žalobcov vznikli. Žalovaní mali

legitímne očakávanie, že Nehnuteľnosti predajú a práve z tohto dôvodu bolo v zmluve dohodnuté
sankčnéustanoveniečlánkuIII.bod3.4,ktorémalozmluvnéstranypriviesťkuzatvoreniuzmluvy.Navrhli
odvolaciemu súdu, aby napadnutý rozsudok zmenil, resp. zrušil a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie
konanie.

13. K odvolaniu zaslali písomné vyjadrenie žalobcovia, ktorí rozsudok súdu prvej inštancie považovali
za správny a navrhli ho v celom rozsahu potvrdiť. Poukázali pritom na článok III. bod 3.4 zmluvy a §
497 OZ, majúc pritom za to, že v prípade odstúpenia od zmluvy, kde bolo dojednané odstupné, účastník
ktorý odstupuje musí naviac zaplatiť odstupné - dojednanú finančnú čiastku. Odstupné teda plní funkciu
akéhosi odškodnenia druhého účastníka zmluvy za to, že k plneniu alebo prijatiu plnenia nedošlo. Z

uvedeného vyplýva, že nemôže ísť o inštitút odstupného, keďže odstupné zaväzuje tú zmluvnú stranu,
ktorá chce zmluvu zrušiť a práve zaplatením odstupného ako sankcie docieli jej zrušenie. Následne
dodali, že odstupné a zmluvná pokuta sú dva rozdielne inštitúty. Zmluvná pokuta ako zabezpečovací
nástroj nemôže existovať sama osebe. Slúži ako garancia splnenia hlavného záväzku. Vždy teda musí
existovať záväzok, ku ktorému sa pridruží. Má povahu paušalizovanej náhrady škody. Jej zaplatením

sa pritom dlžník nezbavuje povinnosti splniť povinnosť, pre ktorú bola dojednaná. Inštitút odstupného
predstavuje možnosť „vykúpiť sa“ zo zmluvy za dohodnuté odstupné. Nespornou skutočnosťou v konaní
bolo, že zmluva bola vypracovaná advokátom na základe podnetu žalovaného v 1. rade. Boli toho
názoru, že nakoľko zmluva nebola vypracovaná laikom ale advokátom, od ktorého sa očakáva znalosť
práva, a preto by súd nemal prihliadať na tvrdenie, že ide len o nesprávne pomenovanie sankčného

následku. Poukázali tiež na to, že podľa vyjadrenia žalovaných bol rezervačný poplatok započítaný
ako sankčný následok porušenia povinnosti žalobcov uzatvoriť kúpnu zmluvu. K uvedenému tvrdeniu
žalovaných uviedli, že obsahom zmluvy o budúcej zmluve je záväzok zmluvných strán uzavrieť budúcu
zmluvu. Jej vznik však odsúvajú na dobu, ktorá v najrôznejších dôvodoch zodpovedá ich potrebám alebo
záujmom. Povinnosť uzavrieť zmluvu zaviazanej strane nastane až v dobe, keď ju povinná strana vyzve

na uzavretie budúcej zmluvy. Výzva na uzavretie zmluvy musí byť dostatočne určitá, musí teda smerovať
k uzavretiu zmlúv s určitým obsahom. (Rozsudok KS BA zo dňa 29.01.2015, sp. zn. 1Cob/160/2014,
Fekete, I,: Občiansky zákonník 1. zväzok (všeobecná časť). Veľký komentár, 3. aktualizované a
rozšírené vydanie, str. 768). Mali tiež za to, že v zmysle ustanovení zmluvy išlo o obojstranný záväzok
zmluvných strán uzatvoriť kúpnu zmluvu a obe zmluvné strany boli oprávnené požadovať uzatvorenie

kúpnej zmluvy. Keďže žalovaní nevyzvali žalobcov na uzatvorenie kúpnej zmluvy, nedošlo k porušeniu
povinnosti žalobcov uzatvoriť kúpnu zmluvu.14. Žalovaní v odvolacej replike uviedli, že trvajú na svojej argumentácii skutkovej a právnej tak, ako
je obsiahnutá v odvolaní v celom rozsahu. Žalovaní s argumentáciou žalobcov v podanom vyjadrení
nesúhlasili. Práva a povinnosti sporových strán boli zrejmé zo Zmluvy, ktorú strany uzavreli (článok II a

článok III Zmluvy). Zmluvné strany uzavretím zmluvy deklarovali svoju vôľu, určito a zrozumiteľne, že v
prípade, ak kúpna zmluva k nehnuteľnostiam nebude uzatvorená v dohodnutej lehote a z dôvodov na
strane žalobcov, žalovaní majú nárok 1. na odstúpenie od zmluvy a 2. na ponechanie si rezervačného
poplatku. Takýto zmluvný predpoklad aj v skutočnosti nastal, ako je zrejmé zo skutkového stavu a
dokazovania na súde prvej inštancie. Žalovaní poskytli žalobcom súčinnosť, aby predmet zmluvy mohol

byť naplnený, no ďalšia komunikácia nepokračovala. Žalovaní preto postupovali podľa zmluvnej dohody.

15. V odvolacej duplike žalobcovia rovnako uviedli, že s tvrdeniami žalovaných nesúhlasia. Mali za
to, že zmluva o budúcej zmluve zakladá záväzok, resp. povinnosť zmluvných strán uzavrieť hlavnú
zmluvu. Ide však o záväzok závislý (podmienený) od vôle jednej zo strán zmluvy o budúcej zmluve.
Tak ako už uviedli v predchádzajúcom Vyjadrení, záväzok uzavrieť budúcu zmluvu v tomto prípade

zaťažuje, resp. oprávňuje obe zmluvné strany (viď bod II.5. Vyjadrenia). Výzva na uzavretie zmluvy
sa považuje za návrh na uzavretie hlavnej zmluvy podľa § 43a OZ. Povinnej zmluvnej strane tak
vznikne kontrakčná povinnosť prijať návrh na uzatvorenie budúcej zmluvy predložený druhou zmluvnou
stranou. Z uvedeného vyplývalo, že povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu zaviazanej strane nastane až v
dobe, keď ju povinná strana vyzve na uzavretie budúcej zmluvy. Žalovaní pred odstúpením od zmluvy

o budúcej zmluve nijakým spôsobom nevyzvali žalobcov k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, ale ako sami
uvádzajú, komunikácia medzi nimi nepokračovala a namiesto zaslania výzvy na uzatvorenie kúpnej
zmluvy žalobcom, žalovaní od zmluvy o budúcej zmluve priamo odstúpili, čím došlo k zániku zmluvy
o budúcej zmluvy od jej samotného začiatku. Účinky odstúpenia od zmluvy pôsobia spätne (ex tunc),
akoby zmluva nikdy neexistovala, a preto bola každá zmluvná strana zároveň povinná vrátiť druhej

strane všetko, čo dostala na základe zrušenej zmluvy, v súlade s princípmi bezdôvodného obohatenia.
Mali za to, že žalobcovia neporušili žiadnu povinnosť ustanovenú zmluvou o budúcej zmluve a nemožno
tvrdiť, že kúpna zmluva nebola uzatvorená z dôvodov na ich strane.

16. Krajský súd v Nitre ako súd odvolací (§ 34 CSP), po zistení, že odvolane bolo podané stranou, v

ktorej neprospech bolo rozhodnuté v jednotlivých napadnutých výrokoch, v zákonom stanovenej lehote
na podanie odvolania (§ 359 CSP, 362 ods. 1 CSP) a zistení, že spĺňa náležitosti (§ 363 CSP), viazaný
rozsahom odvolania a odvolacími dôvodmi odvolania (§ 379 a § 380 CSP) a viazaný skutkovým stavom
tak, ako ho zistil súd prvej inštancie (§ 383 CSP), prejednal odvolanie žalovaných v 1. a 2. rade na
nariadenom odvolacom pojednávaní (§ 385 ods. 1 CSP), pretože považoval za potrebné zopakovať

dokazovanie, s následným verejným vyhlásením rozhodnutia (§ 219 ods. 1 CSP) a dospel k záveru,
že napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie vo výroku I., ako aj naň nadväzujúci výrok III., týkajúci sa
trov konania, je potrebné podľa § 388 CSP zmeniť tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku, keďže
neboli splnené podmienky na jeho potvrdenie, ani na jeho zrušenie.

17. V prvom rade odvolací súd mal za to, že predmetom žaloby bol návrh žalobcov v 1. a 2. rade
na zaplatenie sumy 3.000,- eur spolu s príslušenstvom z dôvodu nevrátenia rezervačného poplatku
zo strany žalovaných po tom, ako došlo k odstúpeniu od zmluvy z ich strany. Súd prvej inštancie
napadnutým rozsudkom uložil žalovaným povinnosť zaplatiť spoločne a nerozdielne žalobcom sumu
3.000,- eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 8,5% ročne zo sumy 3.000,- eur od 31.05.2023

do zaplatenia, a to do 3 dní od právoplatnosti rozhodnutia. Vo zvyšku žalobu zamietol a žalobcom
priznal proti žalovaným spoločne a nerozdielne nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%, o
výške ktorej rozhodne súd do 60 dní od právoplatnosti rozsudku. Proti tomuto rozsudku v I. a III. výroku
podali v zákonnej lehote odvolanie žalovaní, namietajúc nesprávne právne posúdenie veci. Uvedené
podľa žalovaných spočívalo v nesprávnom právnom posúdení toho, či bolo možné, právne dovolené

a prípustné si zmluvne dohodnúť právny následok v podobe straty rezervačného poplatku v prípade, ak
kúpna zmluva nebola uzatvorená výhradne z dôvodu na strane žalobcov. Poukázali pritom na zmluvnú
voľnosť, naplnenie predpokladov zmluvy a možnosť zabezpečiť primárny záväzok zmluvnou pokutou.

18. Za účelom vysporiadania sa s odvolacou argumentáciou, týkajúcom sa tvrdenia, že žalovaným patrí

rezervačný poplatok v zmysle čl. III. bod 3.4 posledná veta, nakoľko kúpna zmluva nebola uzatvorená
výhradne z dôvodu na strane žalobcov, odvolací súd nariadil pojednávanie, na ktorom zopakoval
dokazovanie a to oboznámením nepomenovanej zmluvy na č.l. 6 – 7 spisu, potvrdením o zrealizovaní
transakcie na č.l. 8 spisu, odstúpením od rezervačnej zmluvy zo dňa 06.02.2023 zo strany žalobcovspolu s doručenkami na č.l. 10 – 13 spisu, odpoveďou na „Odstúpenie od Rezervačnej zmluvy zo dňa
06.02.2023“ na č.l. 14 – 15 spisu a odstúpením od rezervačnej zmluvy zo strany žalovaných spolu
s doručenkami na č.l. 57 – 58 spisu. Okrem toho odvolací súd zistil stanovisko žalobcov k právnemu

posúdeniu čl. III. bod 3.4. posledná veta ako sankcie, aplikujúc pritom § 544 ods. 1, 2 Občianskeho
zákonníka, ktorý znie: „Ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu,
je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi
porušenímpovinnostinevzniklaškoda.Zmluvnúpokutumožnodojednaťlenpísomneavdojednanímusí
byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.“, ktorý aj súd prvej inštancie použil vo svojom

odôvodnení. Žalobcovia, prostredníctvom právnej zástupkyne, sa k zmluvnej pokute jednak vyjadrili vo
vyjadrení k odvolaniu a na odvolacom pojednávaní zotrvali na tom, že sa nedopustili žiadneho porušenia
povinnosti. Naproti tomu vytýkali, že žalovaní ich nevyzvali na uzatvorenie kúpnej zmluvy, čím porušili
zmluvnú povinnosť.

19. Následne vyhodnotiac zopakované dokazovanie, ako aj vyjadrenia strán sporu, odvolací súd

mal za to, že súd prvej inštancie správne zistil skutkový stav v zmysle návrhov strán sporu na
dokazovanie a z neho správne ustálil, že strany sporu medzi sebou platne uzatvorili nepomenovanú
zmluvu, ktorú podľa obsahu bolo potrebné považovať za zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Uvedené
žalovaní v rámci odvolacieho konania nerozporovali. Rovnako tak sporom v rámci odvolacieho konania
nebolo ani neplatné odstúpenie od zmluvy zo strany žalobcov a platné odstúpenie od zmluvy zo

strany žalovaných. Predmetom odvolacieho konania zostal spor ohľadom toho, či v zmysle článku III.
bod 3.4. poslednej vety nepomenovanej zmluvy, uzatvorenej medzi stranami sporu dňa 06.02.2023,
vzniká, resp. nevzniká žalovaným oprávnenie „ponechať si celý rezervačný poplatok na kompenzáciu
nákladov spojených s rezerváciou majetku ako odstupné“. Žalovaní pritom poukazovali na zmluvnú
voľnosťasankčnýcharakterrezervačnéhopoplatku.Žalobcovianaprotitomunamietali,žesanedopustili

žiadneho porušenia povinnosti a záväzok uzatvoriť budúcu zmluvu bol obojstranný.

20. Za účelom vyriešenia predmetnej odvolacej námietky, sa odvolací súd zaoberal opätovne čl. III.
bodom 3.4. nepomenovanej zmluvy, uzatvorenej medzi stranami sporu dňa 06.02.2023, ktorý znie: „V
prípade, ak Budúci kupujúci zaplatí Rezervačný poplatok v lehote uvedenej v odseku 3.2 tejto Zmluvy,

ale v lehote uvedenej v odseku 3.1 tejto Zmluvy neuzatvorí Kúpnu zmluvu, Budúci predávajúci môže od
tejtoZmluvyodstúpiťsokamžitouplatnosťoupodoručenípísomnéhooznámeniaoodstúpeníBudúcemu
kupujúcemu. V takomto prípade Majetok už nebude rezervovaný v prospech Budúceho kupujúceho,
Budúci predávajúci bude oslobodený od všetkých záväzkov a bude oprávnený rezervovať, resp. predať
Majetok iným záujemcom – potenciálnym kupujúcim. Z dôvodu nesplnenia záväzku Budúcim kupujúcim

uzatvoriť Kúpnu zmluvu bude Budúci predávajúci oprávnený ponechať si celý Rezervačný poplatok
na kompenzáciu nákladov spojených s rezerváciou Majetku ako odstupné.“, a pristúpil k jeho výkladu
v zmysle nespornej skutočnosti, že ide medzi stranami sporu o nepomenovanú zmluvu, podľa obsahu
zmluvu o budúcej kúpnej zmluve tak, ako to správne odôvodnil súd prvej inštancie.

21. Súhlasil tiež s tým, že zmluvné strany sa zmluvou zo dňa 06.02.2023 zaviazali, že uzatvoria zmluvu
o prevode vlastníctva k majetku, a to najneskôr do sedemdesiatich (70) dní odo dňa podpisu tejto
zmluvy. Následne súd prvej inštancie poukázal aj na to, že situáciu porušenia zmluvy o budúcej zmluve
rieši § 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka, avšak opomenul vyriešiť si aj tú predbežnú otázku, ktorej
zmluvnej strane na základe zmluvy zo dňa 06.02.2023 vznikla kontraktačná povinnosť na uzatvorenie

kúpnej zmluvy a ktorej zmluvnej strane vzniklo právo na podanie návrhu na uzatvorenie kúpnej zmluvy.
Uvedené je podľa názoru odvolacieho súdu dôležité pre posúdenie, ktorá zmluvná strana porušila svoju
zmluvnú povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu, resp. vyzvať na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Kontraktačná
povinnosť by pritom mala byť jednoznačne uvedená v zmluve o budúcej zmluve, resp. z nej vyplývať.
Ak nie je (čo bol daný prípad), je potrebné vychádzať z obsahu zmluvy a zistiť, či podľa dikcie zmluvy

o budúcej zmluve kontraktačná povinnosť postihuje obe zmluvné strany, alebo podľa okolností len jednu
zo zmluvných strán. V praxi je teda mimoriadne významné formulovanie kontraktačnej povinnosti pro
futuro, pretože strana, ktorú postihuje kontraktačná povinnosť nemá právo domáhať sa uzatvorenia
budúcej (realizačnej) zmluvy, ktorá je predmetom zmluvy o zmluve budúcej. Ak napríklad je zmluva
o budúcej zmluve z hľadiska kontraktačnej povinnosti formulovaná tak, že na uzavretie budúcej kúpnej

zmluvy je povinný iba budúci kupujúci, ten sa nemôže voči budúcemu predávajúcemu domáhať
uzatvorenia budúcej kúpnej zmluvy – pri takto formulovanej kontraktačnej povinnosti toto právo prislúcha
len budúcemu predávajúcemu. Aj v prípade obojstranne zaväzujúcej zmluvy o zmluve budúcej však
treba starostlivo zvažovať formuláciu kontraktačnej povinnosti. Ak bude táto povinnosť formulovanáako „zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote jedného roka uzatvoria kúpnu zmluvu“, bude aktívna
legitimácia na uplatnenie práva na uzavretie kúpnej zmluvy svedčať ktorejkoľvek zo zmluvných strán.

22.Vychádzajúczuvedeného,odvolacísúdmalzato,ževčl.III.bod3.1.zmluvyzodňa06.02.2023bola
kontraktačná povinnosť upravená tak, že „Zmluvné strany sa zaväzujú, že uzatvoria zmluvu o prevode
vlastníctva k Majetku, a to najneskôr do sedemdesiatich (70) dní odo dňa podpisu tejto zmluvy, vzhľadom
na to, že Budúci kupujúci budú časť Kúpnej ceny uhrádzať prostredníctvom úveru“. Uvedené svedčí
tomu, že právo na uzavretie kúpnej zmluvy patrilo ktorejkoľvek zo zmluvných strán tak, ako správne

uviedli žalobcovia vo svojich vyjadreniach k odvolaniu. Následne však vychádzajúc zo zopakovaného
dokazovania, odvolací súd mal za to, že žalobcovia odstúpením od rezervačnej zmluvy dňa 03.04.2023
jednoznačne vyjadrili svoju vôľu neuzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva, teda bolo potrebné mať za
to, že porušili svoju zmluvnú povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu v lehote uvedenej v odseku 3.1 zmluvy.
Ako správne súd prvej inštancie vyhodnotil, predmetné odstúpenie od zmluvy bolo neplatné, a teda jeho
odoslaním do dispozičnej sféry žalovaných, nedošlo k zrušeniu nepomenovanej zmluvy od počiatku,

teda ani nevznikla stranám sporu povinnosť vrátiť si zo zmluvy všetko to, čo si navzájom plnili tak, ako
v žalobe žalobcovia uvádzali a od čoho odvodzovali žalobný nárok, titulom bezdôvodného obohatenia.
Účinnosť nepomenovanej zmluvy bola dojednaná na dobu určitú a to 70 dní odo dňa podpisu zmluvy. Po
uplynutí tejto doby stratila nepomenovaná zmluva svoju účinnosť a žalovaní mohli pristúpiť k uplatneniu
si sankcie za neuzatvorenie zmluvy, vyjadrenej v čl. III. bod 3.4 posledná veta, keďže dňa 13.04.2023

deklarovali ochotu uzatvoriť kúpnu zmluvu, ako aj ponúkli možnosť predĺžiť dobu rezervácie (čím prejavili
vôľukúpnuzmluvuuzatvoriť).Okremtoho,žežalovanísimohliuplatniťvočižalobcomsankciu,čl.III.bod
3.4. v prvej vete upravoval aj možnosť žalovaných odstúpiť od zmluvy, čo však podľa názoru odvolacieho
súdu predstavuje ten právny následok, že si nebudú uplatňovať nárok podľa § 50a ods. 2 Občianskeho
zákonníka, avšak ich právnym úkonom nedošlo k zrušeniu zmluvy, pretože zmluva stratila účinnosť

pred ich odstúpením. Ustáliac teda vyššie uvedené podľa názoru odvolacieho súdu nedošlo k zrušeniu
nepomenovanej zmluvy v dôsledku odstúpenia od zmluvy zo strany žalobcov, ako ani žalovaných, ako aj
súd prvej inštancie správne ustálil, že zmluva je platná, teda žalobcovia nepreukázali, že by žalovaným
vznikla v zmysle § 457 OZ povinnosť vrátiť im rezervačný poplatok titulom bezdôvodného obohatenia.

23. Následne, vychádzajúc zo zmluvnej voľnosti strán, ktorá bola v priebehu konania potvrdená
obidvoma zmluvnými stranami, odvolací súd mal za to, že strany sporu si jednoznačne dohodli,
že rezervačný poplatok bude jednak predstavovať odmenu za rezerváciu nehnuteľnosti a následne
v prípade uzatvorenia kúpnej zmluvy bude započítaný ako prvá časť kúpnej ceny alebo bude ponechaný
ako sankčný následok porušenia zmluvnej povinnosti zo strany žalobcov ako kupujúcich. Tento zmluvne

dohodnutý následok akceptovali aj žalobcovia, zmluvu slobodne a vážne, bez námietok podpísali
a následne sa ňou aj riadili. Je pritom irelevantné, ako je sankčný nárok pomenovaný, pretože
pri skúmaní každého právneho inštitútu je potrebné vychádzať nielen z jeho slovného vymedzenia,
ale najmä z obsahu a jeho účelu. Účelom dojednania „ponechania si rezervačného poplatku“ bolo
zabezpečenie splnenia záväzku kupujúcich uzatvoriť kúpnu zmluvu v lehote 70 dní od podpisu

nepomenovanej zmluvy (nie odstúpenie od zmluvy ako nesprávne uviedol súd prvej inštancie, keď inak
neposúdil ani vznik a trvanie nároku vzniknutého do odstúpenia po jeho odstúpení), resp. kompenzácia
(náhrada) nákladov vzniknutých žalovaným porušením povinnosti žalobcami. V prípade, ak žalobcovia
ako kupujúci kúpnu zmluvu neuzatvoria (uvedené neiniciovali, ako ani nespochybňovali, že by vykonali
kroky k uzatvoreniu kúpnej zmluvy), vznikol žalovaným zmluvne dohodnutý dôsledok - nárok na

ponechanie si celého zmluvne, slobodne, čo do výšky dojednaného (a v spore žalobcami v tomto smere
ani nerozporovaného) rezervačného poplatku na kompenzáciu ich nákladov spojených s rezerváciou
majetku ako odstupné. Súd prvej inštancie pritom správne uviedol, že inštitút odstupného platne
dohodnutý nebol, avšak nesprávne vyhodnotil, že sankčný nárok nemôže predstavovať zmluvnú pokutu.
Pritom odvolací súd má za to, že zmluvné ustanovenie je najbližšie práve inštitútu zmluvnej pokuty,

nakoľkojenielenpísomnedojednané,aleobsahujeajkonkrétnuvýškuataktiežjepresneajednoznačne
uvedené, aké porušenie zmluvnej povinnosti zabezpečuje a sankcionuje. Uvedené v rámci odvolacieho
konania nepopreli ani žalobcovia, namietali len to, že oni žiadnu zmluvnú povinnosť neporušili (strana
4 odvolacieho pojednávania), čo z vykonaného dokazovania vyplynulo inak, a aj odvolací súd má za
to, že k porušeniu zmluvnej povinnosti došlo práve a len zo strany žalobcov. Bolo by nehospodárne

a pre nepoznanie schopností plnenia žalobcov aj nemožné, ak by napriek odstúpeniu od zmluvy zo
strany žalobcov, žalovaní dávali vypracovať kúpnu zmluvu a túto predložili žalobcom, poznajúc pritom
ich vôľu kúpnu zmluvu neuzatvoriť. Preto podľa názoru odvolacieho súdu bola naplnená hypotéza
zmluvne dohodnutého ustanovenia, vyjadreného v čl. III. bod 3.4. posledná veta, v zmysle ktorého akbudúci kupujúci nesplnia záväzok budúcich predávajúcich uzatvoriť kúpnu zmluvu, budúci predávajúci si
ponechajú celý rezervačný poplatok. Uvedené zmluvné ustanovenie neodporuje žiadnemu zákonnému
ustanoveniu, ako ani ho neobchádza a nie je s ním v rozpore, preto je potrebné ho považovať za platné.

Zo strany žalobcov nebolo ani predmetom ich procesného útoku spochybnenie jeho platnosti, prípadne
výšky. K uvedenému žiadny procesný útok nesmerovali, ako ani odvolací súd nevzhliadol žiadne dôvody
na modifikáciu.

24.Odvolacísúddodáva,ževšeobecnýsúd(tedaajodvolacísúd)nemusídaťodpoveďnavšetkyotázky

nastolené sporovou stranou, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne
objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu
uvádzaných stranami sporu. Preto odôvodnenie rozhodnutia všeobecného súdu (prvoinštančného, ale
aj odvolacieho), ktoré stručne a jasne objasní skutkový a právny základ rozhodnutia, stačí na záver
o tom, že z tohto aspektu je plne realizované základné právo účastníka na spravodlivý proces (uznesenie
Ústavného súdu Slovenskej republiky z 3. júla 2003 sp. zn. IV. ÚS 115/2003). Judikatúra ESĽP

nevyžaduje, aby na každý argument strany (účastníka) bola daná odpoveď v odôvodnení rozhodnutia.

25. Z vyššie uvedených podstatných dôvodov odvolací súd napadnuté rozhodnutie súdu prvej inštancie
vo výroku I., ako aj naň nadväzujúcom výroku III., týkajúcom sa trov konania, zmenil tak, ako je uvedené
vo výroku tohto rozhodnutia, podľa § 388 CSP.

26. O nároku na náhradu trov prvoinštančného a odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa §
396 ods. 2 v spojení s § 262 ods. 1 a § 255 ods. 1 OSP tak, že v odvolaní úspešným žalovaným v 1. a 2.
rade ako spoločne a nerozdielne oprávneným osobám priznal proti žalobcom v 1. a 2. rade ako spoločne
a nerozdielne povinným osobám nárok na náhradu trov prvoinštančného a odvolacieho konania v plnom

rozsahu (t.j. 100%). Zohľadnil pritom aj tú skutočnosť, že v odvolaním nenapadnutej časti žaloby boli
tiež v plnom rozsahu úspešní žalovaní v 1. a 2. rade (žaloba bola vo zvyšnej časti zamietnutá).

27. Odvolací súd prijal toto rozhodnutie v senáte pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).