Uznesenie ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, June 25, 2024

Súd: Mestský súd Bratislava III
Spisová značka: 69Cb/85/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1324204779
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 06. 2024

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Karol Rihák
ECLI: ECLI:SK:MSBA3:2024:1324204779.1

Uznesenie

Mestský súd Bratislava III, v konaní pred sudcom JUDr. Karolom Rihákom, v právnej veci navrhovateľa
zabezpečovaciehoopatrenia:AMSInvestmentGroup,s.r.o.,sosídlomBlagoevova28,85101Bratislava
- mestská časť Petržalka, IČO: 35 874 503, zast.: Mgr. Ivan Brilla, advokát, so sídlom Polianky 7D, 841
01 Bratislava - mestská časť Dúbravka, IČO: 54 672 058, proti strane: POLUS, a.s., so sídlom Vajnorská
100, 831 04 Bratislava, IČO: 35 906 294, o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, takto

r o z h o d o l :

I. Súd návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamieta.

II. Náhrada trov konania sa strane nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

1. Navrhovateľ zabezpečovacieho opatrenia (ďalej len ,,navrhovateľ,,) navrhol, aby súd nariadil
neodkladné opatrenie v znení: Súd nariaďuje neodkladné opatrenie, ktorým upravuje pomery tak, že

žalovaný je povinný zdržať sa akéhokoľvek konania, ktorým by zasahoval do užívacieho práva žalobcu
vyplývajúceho mu z nájomnej zmluvy zo dňa 24.08.2020, predmetom ktorej je nájom nebytového
priestoru G-XXXa o veľkosti 116,08 m2 nachádzajúceho sa na 1 poschodí obchodného centra VIVO!
Bratislava, na adrese Vajnorská 100, 831 04 Bratislava. Ďalej, súd nariaďuje neodkladné opatrenie,
ktorým upravuje pomery tak, že žalovaný je povinný zdržať sa vypratávania nebytového priestoru
G-602a o veľkosti 116,08 m2 nachádzajúceho sa na 1 poschodí obchodného centra VIVO! Bratislava,

na adrese Vajnorská 100, 831 04 Bratislava, ku ktorému má žalobca na základe nájomnej zmluvy zo
dňa 24.08.2020 užívacie právo.

2. Navrhovateľ neodkladného opatrenia odôvodnil podanie tohto návrhu tým, že strana (navrhovateľom
označená ako žalovaný) ako vlastník nebytového priestoru neplatne odstúpil od nájomnej zmluvy
uzavretej s navrhovateľom a zároveň ho protiprávne vyzýva na jeho vypratanie. Strana odstúpila

od nájomnej zmluvy z dôvodu, že navrhovateľ sa mal údajne dostať do omeškania s platením
nájomného, prevádzkových a ďalších nákladov. Konanie strany považuje navrhovateľ za účelové,
nemajúce oporu v skutkovom ani právnom stave. Odstúpenie strany od predmetnej nájomnej zmluvy je
neplatné a pohľadávky strany voči navrhovateľovi sú sporné, nakoľko: strana vykonávaním stavebných
prác znemožňovala navrhovateľovi užívanie predmetu nájmu riadne, nerušene a na dohodnutý účel,
odstúpenie od nájomnej zmluvy je za týchto okolností v rozpore so zásadami poctivého obchodného

styku, viaceré z tvrdených záväzkov boli uhradené pred odstúpením od nájomnej zmluvy.

3. Strana ako prenajímateľ uzavrela s navrhovateľom ako nájomcom nájomnú zmluvu zo dňa
24.08.2020. Predmetom Zmluvy bol prenájom nebytového priestoru G-XXXa o veľkosti 116,08
m2 nachádzajúceho sa na 1 poschodí obchodného centra VIVO!. Navrhovateľ mohol v zmysle
zmluvy nebytový priestor využívať výlučne za účelom prevádzkovania kaviarne. V priebehu mesiaca

september 2023 začal žalovaný vykonávať rozsiahlu rekonštrukciu okolia obchodného domu, vbezprostrednej blízkosti nebytového priestoru. Žalovaný vykonával stavebné práce v takom rozsahu, že
tie znemožňovali žalobcovi nebytový priestor užívať riadne a na dohodnutý účel.

4. V dôsledku stavebných prác poklesli navrhovateľovi tržby z prevádzky kaviarne na minimum.
O tomto stave bola strana viackrát informovaná. Na výzvy navrhovateľa však žiadnym spôsobom
nereagovala a naďalej ho nútila znášať náklady na prevádzku v plnom rozsahu. Dňa 03.06.2024
bol navrhovateľovi doručený list od strany zo dňa 03.05.2024, ktorým odstúpil od nájomnej zmluvy.
Odstúpenie žalovaný odôvodnil tým, že sa mal žalobca dostať do omeškania s platením nájomného,

prevádzkových a ďalších nákladov. Dňa 05.06.2024 bol e-mailom doručený ďalší list od strany zo dňa
20.05.2024, ktorým ho žalovaný vyzval na vypratanie predmetných nebytových priestorov. Stavebné
práce v okolí obchodného domu prebiehajú nepretržite od septembra 2023 do dnešného dňa. Ich
predmetom je rozsiahla rekonštrukcia okolia obchodného domu, vrátane odstraňovania spevnených
plôch, betónového podložia a pokládky novej dlažby. Sú mimoriadne hlučné a prašné, keďže sú pri nich
používanéťažkémechanizmy,napr.bagre,búraciekladiváai.Prácesúvykonávanébezprostrednepred

oknami (výkladom) nebytového priestoru. Prácami je dokonca zasahované priamo do stien a výkladov
nebytového priestoru. Rovnako je zasahované do priľahlého vchodu do obchodného domu, ktorý bol
istý čas iba zakrytý fóliou. Cez tento vchod vchádza do prevádzky navrhovateľa väčšina zákazníkov.
Rozsah vykonávaných prác bráni navrhovateľovi vo výkone jeho práv vyplývajúcich mu z nájomnej
zmluvy. Je nepochybné, že potencionálnych zákazníkov navrhovateľa odrádza hluk a prach spôsobený

rekonštrukciou, a títo radšej využívajú služby konkurencie. Vykonávané práce spôsobili navrhovateľovi
devastačný pokles jeho tržieb. Je preto nepochopiteľné, že strana namiesto poskytnutia pomernej
zľavy z nájmu trvá na jeho uhrádzaní v plnom rozsahu hoci tento stav sám zapríčinil. Navrhovateľ
považuje odstúpenie od nájomnej zmluvy za neplatné z nasledovných dôvodov: Strana bola na
nemožnosť užívania predmetu nájmu viackrát upozornená, strana nerešpektovala právo navrhovateľa

na pomernú zľavu z nájomného, navrhovateľ si zľavu z nájomného uplatnil najneskôr listom zo dňa
04.06.2024, navrhovateľ prevádzkové náklady ihneď po výzve strany, odstúpenie od nájomnej zmluvy
je za daných okolností v rozpore so zásadami poctivého obchodného styku. Navrhovateľ o nemožnosti
užívania predmetu nájmu na dohodnutý účel stranu viackrát upozornil. Zároveň ho viackrát požiadal o
pomernú zľavu nájomného. Navrhovateľ informoval stranu o nemožnosti užívania nebytového priestoru

naposledy listom zo dňa 04.06.2024. Navrhovateľ uhradil časť prevádzkových nákladov ihneď po
doručení výziev zo dňa 22.04.2024. Navrhovateľ odôvodňuje potrebu neodkladnej úpravy pomerov tým,
že odstúpenie od nájomnej zmluvy je neplatné a strana je pripravená nebytový priestor vypratať na
náklady navrhovateľa, čím by týmto vznikla škoda nie len z dôvodu znášania nákladov nezákonného,
resp. prinajmenšom sporného vypratania, ale aj škoda spôsobená zásahmi strany do zariadenia a

stavebných úprav nebytového priestoru, na ktoré navrhovateľ vynaložil nemalé finančné prostriedky.

Podľa § 325 ods. 1 CSP, neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne upraviť
pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.

Podľa § 325 ods. 2 písm. d) CSP neodkladným opatrením možno strane uložiť najmä, aby niečo
vykonala, niečoho sa zdržala alebo niečo znášala.

Podľa § 328 ods. 1 CSP, ak súd nepostupoval podľa § 327, nariadi neodkladné opatrenie, ak sú splnené
podmienky podľa § 325 ods. 1, inak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietne.

5. Pred nariadením neodkladného opatrenia nie je potrebné zisťovať všetky skutočnosti potrebné pre
vydanie konečného rozhodnutia, avšak musia byť osvedčené najvýznamnejšie skutočnosti dôležité pre
rozhodnutie. Dôkazné bremeno znáša výlučne ten, kto navrhuje nariadenie neodkladného opatrenia
a jeho návrh by mal obsahovať všetky náležitosti umožňujúce jeho meritórne vybavenie. Súd musí

mať aspoň osvedčené rozhodujúce skutočnosti pre nariadenie požadovaného opatrenia. Bez riadneho
dokazovania v rámci súdneho konania ich ani nemôže mať riadne preukázané, z toho dôvodu pri
tomto type súdneho rozhodnutia postačuje aj ,,len osvedčenie,, nároku. Pre vydanie neodkladného
opatrenia je nevyhnutné, aby boli aspoň osvedčené základné skutočnosti potrebné pre záver o
pravdepodobnosti nároku, ktorému sa má poskytnúť neodkladná ochrana, ale i osvedčenie, že je dané

nebezpečenstvo bezprostredne hroziacej ujmy. Pri rozhodovaní o nariadení neodkladného opatrenia
musí súd porovnávať záujmy, ktoré by mohli byť nariadením, resp. nenariadením neodkladného
opatrenia dotknuté, je pritom potrebné prihliadať na možné následky nariadeného opatrenie a tiež
musí súd skúmať, či postupom súdu alebo obsahom výroku nedochádza k zásahu do práv a slobôdgarantovaných ústavou. Nariadenie neodkladného a zabezpečovacieho opatrenia vo svojej podstate
zasahuje do práv subjektu, proti ktorému nariadené zabezpečovacie opatrenie smeruje a ktorý je
odôvodnený naliehavou potrebou ochrany práv osoby v dôsledku možného zmarenia exekúcie, ktorá

vydanie zabezpečovacieho opatrenia navrhuje. Pri rozhodovaní o neodkladnom a zabezpečovacom
opatrení súd musí (okrem bezodkladnej potreby úpravy pomerov a obave, že exekúcia bude ohrozená)
prihliadať aj na viaceré aspekty, ktoré musia byť splnené pre prípadné pozitívne rozhodnutie o návrhu
na vydanie neodkladného opatrenia.

6. Súd v prejednávanej veci zistil, že nie sú splnené podmienky na vydanie neodkladného opatrenia
z niekoľkých dôvodov. Navrhovateľ odôvodňuje vydanie neodkladného opatrenia tým, že strana
protiprávne odstúpila od nájomnej zmluvy, pričom bol viackrát upozornená na nemožnosť užívania
predmetu nájmu. Rekonštrukcia okolia prenajatého priestoru má prebiehať od septembra 2023.
Odstúpenie od zmluvy z 03.05.2024 strana odôvodnila tým, že navrhovateľ sa počas trvania zmluvy
viackrát dostal do omeškania so zaplatením nájomného, prevádzkových nákladov. Ku dňu odstúpenia

od zmluvy mal celkový dlh navrhovateľa predstavovať sumu 102.887,18 eura. Z prehľadu otvorených
položiek, prehľad dlžných súm na nájomnom (č.l. 32) vyplýva, že navrhovateľ bol v omeškaní
so splácaním nájomného a prevádzkových nákladov už od januára 2023, súd má teda tvrdenie
navrhovateľa, že sa dostal do omeškania s platením nájomného a prevádzkových nákladov v dôsledku
znížených tržieb ako následok rekonštrukcie okolia nebytového priestoru za nepreukázané, nedôvodné.

Navrhovateľ v návrhu síce tvrdil, ale žiadnym spôsobom nepreukázal, že žiadal o zníženie nájomného
stranu v dôsledku rekonštrukčných prác v okolí nebytového priestoru. Súd sa oboznámil s predloženými
dôkazmi: fotografiami s miesta rekonštrukcie, videami, ktoré mali preukazovať hlučnú stavebnú činnosť
v okolí prevádzky navrhovateľa. Súd považuje z týchto dôkazov za preukázané, že istá stavebná činnosť
v okolí nebytového priestoru prebiehala, ale žiadnym spôsobom nie je preukázaný časový rozsah tejto

stavebnej činnosti. Teda či táto stavebná činnosť tak obmedzila prevádzku kaviarne navrhovateľa, že by
dôvodne mohol požadovať zníženie nájmu od strany. Súd pripúšťa, že stavebná činnosť strany v okolí
prevádzky navrhovateľa by mohla na istý čas obmedziť užívanie predmetu nájmu tak, že by navrhovateľ
mohol požadovať dočasné zníženie nájmu. Považuje však za nepreukázané, či navrhovateľ skutočne
poukazoval na túto skutočnosť, že žiadal zníženie nájmu z dôvodu dlhodobej stavebnej činnosti strany a

tátoneakceptovalaprípadnézníženienájmu.Sámnavrhovateľvnávrhuuvádza,žesizľavuznájomného
uplatnil najneskôr listom zo dňa 04.06.2024, teda listom, ktorým reagoval na odstúpenie od nájomnej
zmluvy. Už toto tvrdenie je samo o sebe rozporné s tvrdením navrhovateľa, že viackrát žiadal o pomernú
zľavu z ceny nájmu. Podľa názoru súdu nie je splnená zákonná podmienka na nariadenie neodkladného
opatrenia. Súd nemôže skonštatovať, že správanie strany je v rozpore s poctivým obchodným stykom,

ktorý by ohrozoval postavenie navrhovateľa tak, aby bolo potrebné bezodkladne upraviť pomery strán
a uložiť strane povinnosť zdržať sa konania, ktorým by zasahoval do práva navrhovateľa.

7. Súd teda dospel k záveru, že v danom prípade nie sú splnené predpoklady pre nariadenie
neodkladnéhoopatreniaanávrhzamietol.Žalobcažiadnymspôsobomneosvedčilpotrebubezodkladnej

úpravy pomerov strán sporu alebo obavu z ohrozenia výkonu exekúcie.

8. Podľa § 255 ods. 1 C.s.p. súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. V
konaníjesohľadomnazamietnutienávrhunanariadeniezabezpečovaciehoopatreniaúspešnoustrana.
V konaní jej však žiadne trovy nevznikli, súd im nedoručoval ani návrh na nariadenie neodkladného

opatrenia. Súd preto rozhodol tak, že jej nárok na náhradu trov konania nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu je možné podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou
Mestského súdu Bratislava III na Krajský súd v Bratislave.

Odvolanie proti uzneseniu musí obsahovať všeobecné náležitosti každého podania podľa § 127 CSP
(ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis a spisová značka
konania) a náležitosti odvolania podľa § 363 CSP (proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu
sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne a čoho sa odvolateľ domáha).